發(fā)布時間：2023-03-22 17:39:51
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產(chǎn)稅論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
當前比較成形的房地產(chǎn)稅稅制設(shè)計模式主要有三種，分別為上海模式、重慶模式和社科院模式。從征收對象上比較，重慶稅制模式的征稅對象是獨棟別墅和高端住宅;上海稅制模式的征稅對象是新購住房，即增量房;社科院模式的征稅對象是城鎮(zhèn)居民全部住宅。從征稅范圍上來看，社科院模式的征收范圍最寬泛，上海模式的征稅范圍其次，重慶模式的征稅范圍最窄。從計稅依據(jù)上來看，由于重慶、上海兩個模式是試點，所以暫時以房屋交易價格征稅;社科院模式提出以房屋評估價征稅，更接近房屋的實際價值，房產(chǎn)稅的增加與房屋價值的升降密切相關(guān)，設(shè)計更為科學。從稅率上來看，重慶和上海模式均設(shè)計為全額累進稅率;社科院模式僅提出“應(yīng)按評估價格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，甚至可以考慮累進制”，沒有明確具體稅率。從扣除標準上來看，重慶模式按戶均面積扣除，獨棟別墅按照每套180m2，高檔住宅按照每套100m2的標準扣除;上海模式按人均面積扣除，扣除面積為人均60m2;社科院模式也按照人均面積扣除，扣除面積為人均40m2。
二、存量房地產(chǎn)稅的收入測算
如果按照這三個模式對現(xiàn)有的全國范圍內(nèi)的存量房進行房產(chǎn)稅的測算，可以看出三種稅制的功能作用。由于數(shù)據(jù)尋找的困難，我們無法找到早期的住宅竣工面積數(shù)據(jù)，最早的住宅竣工數(shù)據(jù)是從1995年開始，無法反映中國從80年代就開始的公房私售等改革，為了將各種產(chǎn)權(quán)所有制的房屋全部涵蓋，我們這里使用的是全社會房屋竣工面積指標(包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村的住宅和工商業(yè)房屋)，該指標是從1981年—2010年。因為存在舊城改造、老房拆遷的問題，所以這個數(shù)據(jù)有高估的成分，但這并不影響我們對稅制設(shè)計的分析。別墅、高檔公寓的竣工數(shù)據(jù)可找到的最早始于1995年，基本與我們感受到的實際情況相符。中商品房平均銷售價格和別墅、高檔公寓的銷售價格為2010年的平均價格。重慶模式下，僅對別墅、高檔公寓征稅，對別墅、高檔公寓的竣工面積按平均每套140平方米作扣除后，以0.5%的稅率計算，則重慶模式的稅制設(shè)計下房產(chǎn)稅收入為39億元(如果按照每套180平方米扣除，房產(chǎn)稅收入為8億;按照每套100平方米扣除，房產(chǎn)稅收入為70億)。重慶模式重在調(diào)節(jié)收入分配，體現(xiàn)“均貧富”的功能，僅對面積占比0.05%的別墅、高檔住宅征稅，對99.5%的普通住宅不征稅，因此稅收規(guī)模非常有限。而在收入分配的調(diào)節(jié)上，由于僅關(guān)注了別墅、高檔住宅，忽視了對多套住宅所有者即炒房者的征稅問題，因此，其政策定位既非是籌集收入，也不是抑制房價，僅僅是為了實現(xiàn)“削富濟貧”的初衷。上海模式，由于其僅對增量住宅征稅，該模式下所征得的房產(chǎn)稅通常為負值。以2010年為例，本年竣工房屋面積為30億平方米，非農(nóng)業(yè)人口為4.6億，只能保證供應(yīng)每人6.5個平方米，而上海模式的扣除標準是每人60平方米，因此房產(chǎn)稅為負值。但如果我們把上海模式改良為按照存量房來計算，按照人均60平方米的扣除標準，70%的評估率和0.4%的稅率，則“改良版”的上海模式的稅制設(shè)計下房產(chǎn)稅可以達到3189億元。社科院模式，征稅對象為城鎮(zhèn)全部房屋(不論產(chǎn)權(quán)制度性質(zhì))，扣除標準為人均40平方米，稅率沒有明確，僅表示可以征收累進稅率，這里對別墅、高檔住宅按3%的稅率，其他普通住宅按照國際平均1%的稅率征稅。經(jīng)計算，房產(chǎn)稅收入可達到16508億元，其中有15926億元為普通住宅稅負，582億元為別墅、高檔住宅的稅負，別墅、高檔住宅的面積占總面積的比例為0.5%，稅負比例為3.7%，體現(xiàn)了縱向公平原則。三種模式下房地產(chǎn)稅預(yù)計收入占各類收入比如表4所示，重慶模式下的房地產(chǎn)稅收入預(yù)計為39億元，占地方財政收入、地方稅收收入、地方營業(yè)稅收入和土地出讓金收入的比例分別為0.1%、0.12%、0.35%和0.14%，收入規(guī)模及其有限。雖然，政策設(shè)計者的初衷有調(diào)節(jié)收入分配的目的，然而受規(guī)模小的影響，其調(diào)節(jié)分配能力有限。改良的上海模式下房地產(chǎn)稅收入預(yù)計為3189億元，占地方財政收入、地方稅收收入、地方營業(yè)稅收入和土地出讓金收入的比例分別為7.85%、9.75%、28.98%、11.61%，即使收入規(guī)模比重慶模式有較大的增加，但依然難以代替營業(yè)稅的地方主體稅種的地位。社科院模式下的房地產(chǎn)稅預(yù)計收入為16508億元，占地方財政收入40.65%、占地方稅收收入50.48%、占地方營業(yè)稅收入的150.02%、占土地出讓金收入的60.11%。雖然數(shù)字有高估的成分，但將社科院模式和改良的上海模式相對比，依然可以反映出該稅制設(shè)計的優(yōu)勢:一方面，其扣除標準更加合理。2010年城市人均住宅建筑面積為31.6平方米，預(yù)計由于城市化建設(shè)，城市人口和城市住宅面積將同時增長，至2030年城市人均住宅建筑面積為38.2平方米，人均40平方米比2010年的城鎮(zhèn)人均住宅面積高20%，并且在相當長的時間內(nèi)都超過城市實際住宅建筑面積。相比而言，人均60平方米幾乎是實際人均住宅建筑面積的2倍，扣除之后的應(yīng)稅房屋范圍將大大減少，因此扣除標準按人均40平方米更加合理;另一方面，上海模式的實際稅率為評估率70%乘以稅率0.4%，即僅為0.28%，社科院模式的實際稅率為普通住宅稅率1%和別墅、高檔公寓的稅率3%，即使以1%的稅率與上海模式相比，仍是后者的3.6倍。而1%的稅率是世界平均稅率水平，因此并不是社科院模式稅率過高，而是上海模式稅率過低。
三、結(jié)語
摘要：我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制已不適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展，存在著重流轉(zhuǎn)，輕持有，稅制不統(tǒng)一，立法層次低、征稅范圍窄、配套制度不健全等問題。為此，在立足當前的經(jīng)濟發(fā)展狀況和社會需求的基礎(chǔ)上，通過合并稅種，下放管理權(quán)限，開征不動產(chǎn)閑置稅、完善各項配套改革措施等，盡快完善稅制，緩解社會矛盾，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制改革
一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區(qū)別的財產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。
(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有
房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導(dǎo)致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴重關(guān)注的時候了。
(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平
內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當時的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點不同，稅負不公，不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟體制的培育發(fā)展。
(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。
(四)征稅范圍窄，財政功能不強
房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機關(guān)、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費不清，費高于稅
目前，我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費等各類規(guī)費卻達到41%。
(六)配套制度不健全，稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革，需要進行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多，而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。
二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路
采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負擔轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施，促進我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。
三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想
(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅
把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費，合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：
1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，擴大不動產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項使用，作為廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)專項基金，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟適用房，也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會矛盾，構(gòu)建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標準住房納入征稅范圍。
2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù)；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉；而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。
3.對土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用，對促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會產(chǎn)生稅負差別；四是部分減免稅規(guī)定，過多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟效益差的企業(yè)加強自身的經(jīng)營管理，影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。
4.全國稅率應(yīng)有彈性。我國地域廣闊，經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，全國不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O(shè)立一個彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次，下放管理權(quán)限
中央制定物業(yè)稅的基本法，對稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級立法機關(guān)或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產(chǎn)閑置稅
目前，土地、房屋資源浪費現(xiàn)象相當嚴重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優(yōu)化資源配置，防范金融風險，需要采取稅收強制措施，開征不動產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負面影響。
(四)完善各項配套改革措施
一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準征稅目標。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù)的價格評估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結(jié)合起來，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。
參考文獻：
關(guān)健詞：房地產(chǎn)稅收改革建議
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自國家實行土i地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度以來，房地產(chǎn)市場發(fā)展非常迅猛，私人擁有房地產(chǎn)的數(shù)量不斷上升，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長強勁，2000－2003年間房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增速20%以上，遠遠超過同期GDP的增長速度。2004年全國房地產(chǎn)完成投資13158億元，占當年GDP的9.64%，而與此相關(guān)的房地產(chǎn)稅收雖然絕對量增長較快，始終維持在4.4%左右，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成比例，說明我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在許多不合理的方面。
中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)稅收日益受到重視，國內(nèi)目前對房地產(chǎn)稅討論激烈，然而改革房地產(chǎn)稅收制度，特別是建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟要求的新型不動產(chǎn)稅，是一項十分復(fù)雜艱巨的任務(wù)，牽涉到億萬群眾，涉及各方面利益的調(diào)整，從博弈論的角度出發(fā)房地產(chǎn)稅制改革是參與各方利益的博弈過程，房地產(chǎn)改革能否達到預(yù)期效果，取決于雙方的力量對比和策略選擇。
一、模型分析
博弈論基本假定人是有理性的，從理性經(jīng)濟人前提出發(fā)，各博弈參與方都會考慮自身的目標和利益。從自身利益最大化角度做出選擇。從利益相關(guān)度出發(fā)，房地產(chǎn)稅制改革博弈的參與人包括：政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者。政府出于發(fā)展經(jīng)濟的目的，針對房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，積級推動房地產(chǎn)稅制改革，通過稅收調(diào)節(jié)，對納稅人的利益進行合理分配，對穩(wěn)定市場物價，防范房地產(chǎn)開發(fā)潛存的泡沫風險，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；改革整頓房地產(chǎn)行業(yè)市場，抑制過高房價，減輕了居民的購房負擔，所以他們是改革的最大受益者和和宏觀調(diào)控的決策者；從短期來看，房地產(chǎn)稅制改革以及各配套措施的實施抑制房產(chǎn)開發(fā)商操縱、炒作價格，壓縮了他們的利潤空間，因此房地產(chǎn)納稅人是改革的利益受損者。政府處于強勢地位，他對納稅人的不合作行為可以施以懲罰，督促他們進行合作。消費者作為房價的承受方?jīng)]有太大的發(fā)言權(quán)，但他們?nèi)藬?shù)眾多，當房價超過一定程度就會產(chǎn)生消費者逆向選擇，如個人集資買地合伙建房，或放棄購買意愿，使開發(fā)的房地產(chǎn)束之高閣，長期閑置，造成資源浪費。
（一）模型假設(shè)
政府出于經(jīng)濟長遠發(fā)展的目的推行房地產(chǎn)稅制改革，抑制房價的過度攀升，緩解購房負擔，為了簡化分析，我們假設(shè)政府與消費者為改革博弈中的推動方，推動方的策略是檢查或不檢查，而檢查會促使納稅人依法納稅，但也會產(chǎn)生檢查成本，博弈的接受方則根據(jù)時局相機選擇納稅或不納稅策略。
如果推動方采取檢查策略。在改革初期，開發(fā)商依法納稅，政府財政收入增加，同時房地產(chǎn)稅收作為一種良稅發(fā)揮其作用，推動房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，同時消費者走出購房困境，有利于整個社會穩(wěn)定。假設(shè)此時推動方收益為R，檢查成本為C，且R＞C；政府對納稅人進行征稅，使其利潤減少，若其采取納稅的策略，其福利損失為T；若其采取不納稅的策略，隱匿收入，逃避納稅，當這種行為被稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)，將對其進行罰款，金額為F，則開發(fā)商福利損失為T+F；通過對接受方進行懲罰可以彌補推動方部分損失，彌補的這部分損失為M，想當然M＞T。
如果推動方采取不檢查策略，當接受方選擇納稅時，其福利損失為T，推動方的收益為R，檢查成本為0；當接受方選擇不納稅時，其福利損失為0。
（二）博弈分析
在完全信息條件下，博弈雙方知道對方面臨的選擇以及相應(yīng)的收益，并根據(jù)對方的策略作出最優(yōu)的選擇。這意味著博弈雙方都可能以一定的概率選擇策略，實現(xiàn)自身利益最大化，這唯一的概率組合即混合博弈的納什均衡解。
現(xiàn)設(shè)推動方選擇檢查的概率為p1，則其選擇不檢查的概率為1-p1，接受方選擇納稅的概率為p2，其選擇不納稅的概率為1-p2，雙方的期望收益分別為E1，E2，則：
二、結(jié)論及建議
如前分析，房地產(chǎn)稅制改革的過程是一個改革的推動方和接受方競合博弈的過程，要想使改革達到最佳效果，控制政府部門在檢查中所耗用的財力、物力、人力，同時對違反新稅制的行為處以嚴厲懲罰。近年來學術(shù)界對房地產(chǎn)稅改革的爭論如火如荼，全體改革的實施還必須做好有關(guān)基礎(chǔ)準備工作，搞好各項配套改革措施，尤其要注意以下幾個問題：
1、建立公告、公示制度
上述博弈分析的前提是市場信息透明，而事實房地產(chǎn)從開發(fā)、流通各環(huán)節(jié)都存在信息不對稱的問題。比如，政府部門對開發(fā)商的利潤和開發(fā)商手中的土地儲備量究竟有多少并不清楚，因此，政府部門應(yīng)當從消除信息不對稱的角度對房地產(chǎn)管理體制進行制度性改革，減少房地產(chǎn)行業(yè)私人信息擁有量，增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的信息透明度，建立一個集土地供應(yīng)信息、住宅開發(fā)信息、市場交易信息、政府政策信息等信息為一體的信息平臺，并定期向社會公告、公示，以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。
2、建立完善的價格評估制度
房地產(chǎn)征稅的基礎(chǔ)是對不動產(chǎn)價值的評估。如果采用單個不動產(chǎn)評估的程序和方法，成本將很高昂，而且耗費時間，我們可以借鑒美國的整體評估（massappraisal）方法，這是運用經(jīng)濟計量模型和計算機系統(tǒng)進行評估的一套辦法，要求有完整的土地和建筑物資料并且計算機數(shù)字化，而且要求有訓(xùn)練有素的專業(yè)人員，我國這方面的條件還不具備，這也是房地產(chǎn)稅制改革滯后的原因之一。
3、控制稅收征管成本
房地產(chǎn)的征稅包括評估與征管，針對征管工作，美國各級政府征稅不是由稅務(wù)人員上門征收，而是由納稅人通過銀行系統(tǒng)將支票直接寄到稅務(wù)部門。目前我國已經(jīng)廣泛實行銀行存款實名制，銀行也已經(jīng)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，可以提供高效的個人支票服務(wù)，提高稅務(wù)部門征稅效率，降低稅收征管成本。
4、征收房地產(chǎn)稅要遵循“納稅受益”原則
房地受益論是指稅收收入主要為納稅人服務(wù)，地方政府通過房地產(chǎn)稅收收入提供地方公共產(chǎn)品和服務(wù)供給，使納稅人直接體會納稅受益，降低納稅人對交納房地產(chǎn)稅的抵觸，有利于改革的順利實施。
參考資料：
1.易加元稅費改革中競合博弈分析及其治理稅務(wù)研究2006.3
2.丁成日改革和發(fā)展中國房地產(chǎn)稅：理論問題與現(xiàn)實挑戰(zhàn)財政與稅務(wù)20063
3.王誠堯房地產(chǎn)稅收要進行區(qū)別征稅的重大制度改革財政與稅務(wù)20063
4.郭松山黃紹華我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析稅務(wù)研究20055
隨著漁業(yè)自然資源的逐漸衰退，水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)也已經(jīng)發(fā)展成為對“糧食緊缺”問題解決的主要途徑，是保障食品安全的重要產(chǎn)業(yè)。但是，水產(chǎn)養(yǎng)殖模式所依靠的是施肥或投餌，以能夠獲取更多的魚產(chǎn)品，往往會導(dǎo)致實際養(yǎng)殖量遠遠在其生態(tài)容量允許之外，同時，其生產(chǎn)過程中所產(chǎn)生的一系列殘餌、魚體排泄物以及肥料等等，也就會在水體中逐漸發(fā)生消耗溶氧，從而導(dǎo)致水體發(fā)生污染，同時，攜帶大量致病菌，對水產(chǎn)品質(zhì)量安全產(chǎn)生威脅。另外，水產(chǎn)養(yǎng)殖污水排放，流入河流之中，還會導(dǎo)致多種毒素的產(chǎn)生，從而對土壤、空氣及水體產(chǎn)生更大的污染。其不但給水產(chǎn)養(yǎng)殖也可持續(xù)發(fā)展帶來了影響，同時也給漁民、企業(yè)、國家?guī)砹艘欢ǖ慕?jīng)濟損失，更有甚者會造成環(huán)境污染，從而影響消費者的生存安全，因此，水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)污染管理非常必要，甚至已經(jīng)是刻不容緩的大事情，必須作為水產(chǎn)養(yǎng)殖的首要任務(wù)來完成。
2水產(chǎn)養(yǎng)殖污染的最佳管理模式
2.1構(gòu)建水產(chǎn)養(yǎng)殖環(huán)境評價機制
必須進一步構(gòu)建水產(chǎn)養(yǎng)殖污染預(yù)警機制，以對水產(chǎn)養(yǎng)殖生態(tài)環(huán)境的質(zhì)量、穩(wěn)定性、數(shù)量及發(fā)展?jié)摿Φ冗M行綜合考慮，以能夠從生態(tài)環(huán)境承載力及生態(tài)資源承載力基礎(chǔ)上出發(fā)，對水產(chǎn)養(yǎng)殖和自然資源的平衡關(guān)系進行構(gòu)建，在水產(chǎn)養(yǎng)殖經(jīng)濟發(fā)展評價體系中將水資源消耗及環(huán)境損失等各項資源納入其中，依照模糊評判理論，同時借助于調(diào)查問卷方式，對和水產(chǎn)養(yǎng)殖環(huán)境可持續(xù)發(fā)展相符合的評價體系進行構(gòu)建。在進行水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展之前，必須要以保護水域生態(tài)環(huán)境作為前提，不斷的對和水產(chǎn)養(yǎng)殖環(huán)境具有一定關(guān)系的環(huán)境承載力及養(yǎng)殖容量等實施多方面評價。依照當?shù)夭煌Y源、土地、湖泊、水域、水庫及地下水資源等各種資源現(xiàn)狀，對其養(yǎng)殖規(guī)模及養(yǎng)殖方式進行科學合理的確定，同時還要對其相應(yīng)的等級進行劃分。最終還要依照當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境等級及最低容量原理，對其水域承載力和養(yǎng)殖容量確定出一個最佳方案，以此促進水產(chǎn)養(yǎng)殖和當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的融合可持續(xù)發(fā)展。
2.2提高水產(chǎn)養(yǎng)殖生產(chǎn)規(guī)范性
很多水產(chǎn)養(yǎng)殖協(xié)會、國際發(fā)展組織、NGOs以及政府的相關(guān)漁業(yè)管理機構(gòu)等等，均對水產(chǎn)養(yǎng)殖的相關(guān)規(guī)范要求進行了制定。這些規(guī)范要求對于水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)管理以及操作行為等等均具有一定的指導(dǎo)性作用。但是這些規(guī)范要求的制定，大部分都是依照聯(lián)合國糧農(nóng)組織所制定的“負責任漁業(yè)行為守則”進行制定的，其全部都要依靠漁農(nóng)的自我遵守完成，并不具有法律效應(yīng)，這樣也就導(dǎo)致在實際生產(chǎn)過程中，人們往往不會依照這些規(guī)范進行，從而導(dǎo)致大量水產(chǎn)養(yǎng)殖污染的發(fā)生，因此必須要進一步對水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)規(guī)范性進行提高。簡而言之生產(chǎn)規(guī)范性也就是對其相關(guān)操作進行規(guī)范，其中主要包括的就是BMPs，其能夠?qū)λh(huán)境質(zhì)量實施有效的改善，當然也并不是說BMPs能夠在所有水產(chǎn)養(yǎng)殖場所適用。另外，想要對水產(chǎn)養(yǎng)殖進行有效的規(guī)范，還需要廣大生產(chǎn)者看和政府通力合作，以能夠?qū)嵤〣MPs的正是法規(guī)文件形成，確保水產(chǎn)養(yǎng)殖污染管理的有法可依。
2.3加強水產(chǎn)養(yǎng)殖水體管理
水產(chǎn)養(yǎng)殖廢水處理是其污染管理的主要內(nèi)容之一。水產(chǎn)養(yǎng)殖水體之中含有大量的營養(yǎng)物質(zhì)，其能夠?qū)е率占{水體富營養(yǎng)化，那么其能夠通過以下措施對其營養(yǎng)負荷進行降低：在進行浮游藻類豐度進行維持的時候，只使用必須肥料；在進行放養(yǎng)量和投餌率選擇的時候，一定要適當，以防超出池塘的消化能力；對水體交換盡量不增加，或者是最大化的減少；近可能的進行重復(fù)用水，或者是將其外排水體進行暫存；對池塘中各層水體進行適當?shù)幕旌希蕴岣呦聦铀w水質(zhì)；選擇使用優(yōu)質(zhì)餌料，以對水質(zhì)穩(wěn)定性進行保障；對鼓風設(shè)備進行使用，以能夠避免對極端低濃度DO情況的發(fā)生等等。
3結(jié)語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)波士頓矩陣法九盒矩陣法
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，在擴大內(nèi)需和促進消費方面發(fā)揮了巨大的作用。近年來，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展的同時也出現(xiàn)了房價居高不下、普通老百姓買不起房的問題。相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)稅收問題也成為了社會各界關(guān)注的焦點。進入21世紀以來，我國房地產(chǎn)業(yè)稅收收入取得了連續(xù)多年的大幅增長。由于稅收一直是房價的重要組成部分，所以有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)稅收負擔是否合理的問題引起了許多專家學者的廣泛關(guān)注。
房地產(chǎn)業(yè)稅負問題文獻回顧
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收負擔的研究，根據(jù)其研究方法的不同，可以分為理論研究和實證研究兩類。
目前，絕大多數(shù)學者對我國房地產(chǎn)稅收負擔的研究都停留在理論研究的階段，他們認為我國房地產(chǎn)稅制存在的問題主要集中在稅負不平，競爭不平等；稅費并舉，重復(fù)課征；稅種設(shè)置不科學；計稅依據(jù)不合理等方面，對此他們都相應(yīng)的提出了自己的改革建議。此外，房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革課題組(2006)和海南省地方稅務(wù)局課題組(2006)從分析我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題入手，提出了我國進行房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革應(yīng)該具備的基礎(chǔ)條件和實施方案，對改革過程中機構(gòu)、政策、數(shù)據(jù)、技術(shù)手段、人才、立法等一些具體問題提出了建議。以上這些研究都側(cè)重于理論分析，并基于此對我國房地產(chǎn)業(yè)稅制改革提出了一些基本的思路，沒有利用數(shù)量分析方法建立數(shù)學模型進行實證分析。
在實證研究方面，我國剛剛進入起步階段。學者劉立秋，李凱，鄒毅（2001），他們將戰(zhàn)略管理中的波士頓咨詢集團矩陣法（BCG矩陣法）應(yīng)用到稅負合理性分析中，利用改進后的t－r矩陣對我國房地產(chǎn)業(yè)的稅負狀況進行了定量評價和分析，在此基礎(chǔ)上提出了房地產(chǎn)業(yè)稅費制度改革的對策建議。但由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它的每個維度只能用單個指標來衡量，因而他們也只使用了增長率這一個指標來衡量稅負的合理性。
本文在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，引入GE矩陣法，彌補BCG矩陣法只能用單個指標衡量一個維度的局限性，對房地產(chǎn)業(yè)稅負模型進行了一定的改進。
首先，制糖生產(chǎn)中，前部工段和后部工段一定要有一個密切配合的過程，這就要求做到以下幾點：
下菜要均勻，提汁要穩(wěn)定：
下菜是制糖生產(chǎn)的第一道工序，下菜均勻是整個制糖生產(chǎn)均衡的前提，這就要求下菜工要根據(jù)提高生產(chǎn)加工量前提下，保持均勻，連續(xù)下菜。杜絕堵溝，“放羊現(xiàn)象”。而提汁工序具有承前啟后的作用。用滲出法在甜菜中提取糖份，在最短的時間里，以較少的水份盡可能的把糖份提取出來，在這道工序中要調(diào)節(jié)好菜水比例、絞龍的轉(zhuǎn)數(shù)，控制提汁桶數(shù)和速度，從而做到下菜均，提汁穩(wěn)，穩(wěn)定的把高質(zhì)量的糖汁，送到下一工序。
糖汁的流量要均勻，錘度要穩(wěn)定：
流量均勻是指每時每刻通過每道工序，每個設(shè)備的糖汁，糖漿要恒定。首先要求在提汁穩(wěn)的基礎(chǔ)上，放汁要均勻，其次要控制好過濾工序的洗水量，板框的洗布次數(shù)、時間、GP底排放汁量和時間。錘度穩(wěn)定是提高生產(chǎn)能力，降低能源消耗的重要環(huán)節(jié)。這就要求控制浸出汁到清凈過程的錘度降。蒸發(fā)糖漿的錘度控制在60-65。再溶糖漿的錘度控制在65-67。這樣的糖漿的送到結(jié)晶罐，就縮短的煮糖時間，提高了生產(chǎn)能力。
在清凈工序中加灰要均勻，堿度要穩(wěn)定：
我國甜菜糖廠通常采用雙碳酸法，清除滲出汁的非糖份，主要包括以下幾點：加灰、飽充、硫漂、沉降及過濾。加灰分為預(yù)灰和主灰，預(yù)灰是清凈中的一個重要環(huán)節(jié)，預(yù)灰工藝的效果對糖汁質(zhì)量和過濾性能均有直接影響，一定要控制好預(yù)灰溫度、堿度和時間。預(yù)灰堿度控制在PH值（10.8-11.2)。新鮮菜的溫度一般為35-40攝氏度。凍菜為10-20攝氏度或更低。預(yù)灰時間取決于預(yù)灰溫度，但要保證石灰和糖汁充分攪和。主灰的加灰量一定要滿足生產(chǎn)要求，否則，非糖份除不凈，將給蒸發(fā)、結(jié)晶操作帶來困難。只有清凈效果好才能使中間制品質(zhì)量最佳，產(chǎn)品質(zhì)量最優(yōu)，損失最低。
在蒸發(fā)工序中：
要選擇制定合理的蒸發(fā)熱力方案，確保供汽要穩(wěn)定，壓力溫度不能忽高忽低，要為汽輪機提供壓力足、溫度夠、流量穩(wěn)的過熱蒸汽。使發(fā)電機組在衡定參數(shù)下運行。
結(jié)晶組用汽要均勻：
這就要求結(jié)晶罐用汽煮糖時不能忽多忽少，安排好裝罐、放罐的次序，保證穩(wěn)定的操作。此外，結(jié)晶工組是制糖生產(chǎn)中的一個重要工組，一砂糖膏煮制的好壞直接影響到成品的質(zhì)量。因此，在這道工序中要注意以下幾個問題：A：保證糖漿的錘度，從而縮短煮糖時間。B：控制好起晶點，當糖漿的錘度達到起晶點時應(yīng)在短時間內(nèi)獲得適量、大小一致的晶核以便在此基礎(chǔ)煮出粒度適宜整齊均勻的成品。C：保證糖漿的色值。新鮮蒸發(fā)糖的色值應(yīng)在20斯坦默度以下，凍甜菜應(yīng)在25斯坦默度以下，回溶糖漿應(yīng)在30斯坦默度以下。從而保證成品糖的色值。D：在煮糖過程中晶粒要均勻整齊無并晶、偽晶現(xiàn)象，確保產(chǎn)品質(zhì)量。E：保證糖漿的純度應(yīng)略高于稀汁純度。糖漿中不應(yīng)含有懸浮物，清澈透明。注意以上幾點，從而提高產(chǎn)品質(zhì)量。而且，在三膏的煮制中要避免三膏“堵塞”，往往也是提高糖廠生產(chǎn)能力的關(guān)鍵。在當今糖廠中為了提高生產(chǎn)能力，保證成品色值的前提下，采用二砂給一砂做種的煮糖方法，縮短了煮糖時間，提高了成品糖的產(chǎn)量，從而也大大提高了制糖生產(chǎn)能力。
真空要穩(wěn)定：
現(xiàn)在糖廠采用的是真空煮糖，真空煮糖是為了避免糖膏溫度過高，減輕不利的化學反應(yīng)，而又不影響蒸發(fā)，確保產(chǎn)品質(zhì)量，因此，煮糖要在一定真空度下進行。真空度過高或過低都會影響煮糖的質(zhì)量，不利于生產(chǎn)。
排粕要均勻，爐溫要穩(wěn)定：
要提高產(chǎn)粕率，把廢菜全部吃掉，首先，要求連浸器排粕要均勻。只有這樣才能保證壓粕水份穩(wěn)定，從而就要求爐溫要穩(wěn)，在這樣的條件下，才能使顆粒粕的質(zhì)量合格，產(chǎn)出率才能提高。才能保證提高生產(chǎn)能力水平。
要達到以上的幾點，還必需有一定的條件：
【關(guān)鍵詞】 稅收成本;稅收籌劃;企業(yè)所得稅;土地增值稅
房地產(chǎn)開發(fā)周期較長,主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié),項目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅。由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報,而稅務(wù)事項始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán)。所以有必要對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃機會進行總結(jié),使管理者在實踐時盡量避免和及時處理這些問題,抓住一些稅收籌劃機會,以便管理層能更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。
一、立項環(huán)節(jié)
實際中很多企業(yè)在做項目規(guī)劃及向有關(guān)部門報批時,都未考慮通過合理搭配立項來適當降低企業(yè)的潛在稅負。
企業(yè)對同一項目可能同時或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn),有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等,他們的增值率和對應(yīng)的稅負會有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項,只能按這些分期項目為單位清算。但是,若企業(yè)對不同增值率的房產(chǎn)以一個項目或同一期來立項并經(jīng)批準,則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產(chǎn)的增值率,那么企業(yè)的土地增值稅的實際稅負可能會有所降低。
所以筆者建議,企業(yè)在立項時,就應(yīng)提早考慮項目的實際情況和相關(guān)影響,選擇一個較優(yōu)的方案來立項。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負,為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益。這是一個很好的稅收籌劃機會。
二、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)
實際中有些企業(yè)在委托境外設(shè)計公司提供設(shè)計服務(wù)時,由于設(shè)計服務(wù)合同不規(guī)范和提供的證明材料不規(guī)范,可能導(dǎo)致為境外設(shè)計公司代扣繳一些額外的稅負。
境外設(shè)計公司提供設(shè)計服務(wù)時,可能會不涉及境內(nèi)服務(wù),也可能會涉及境內(nèi)服務(wù)。對于不涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計工作開始前派員來中國進行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計方案、計算、繪圖等業(yè)務(wù)全都在中國境外進行,設(shè)計完成后,將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè),對外商從中國取得的全部設(shè)計業(yè)務(wù)收入,暫免征收企業(yè)所得稅,且不征收營業(yè)稅。對于涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計工作開始前派員來中國進行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計方案、計算繪圖等業(yè)務(wù)全部或部分是在中國境外進行,設(shè)計完成后,又派員來中國解釋圖紙并對其設(shè)計的建筑、工程等項目的施工進行監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo),已構(gòu)成在中國境內(nèi)設(shè)有機構(gòu)、場所從事經(jīng)營活動。因此,對其所得的設(shè)計業(yè)務(wù)收入,除準許其扣除發(fā)生的中國境外的設(shè)計勞務(wù)部分所收取的價款外,其余收入應(yīng)依照稅法規(guī)定按營利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營業(yè)稅。但對在委托設(shè)計或合作(或聯(lián)合)設(shè)計合同中,沒有載明其在中國境外提供設(shè)計勞務(wù)價款的,或者不能提供準確證明文件的,不能正確劃分其在中國境內(nèi)或境外進行的設(shè)計勞務(wù)的,都應(yīng)與其在中國境內(nèi)提供的設(shè)計勞務(wù)所取得的業(yè)務(wù)收入合并計算征收企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計公司協(xié)定提供設(shè)計服務(wù)的方式,若全部為境外提供的,應(yīng)在合同中說明。這要求境外設(shè)計公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機關(guān)審查。若需要境外設(shè)計公司在中國境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的,應(yīng)在合同中分別說明境內(nèi)和境外的服務(wù)費金額。這要求境外設(shè)計公司提供相關(guān)在境外和境內(nèi)工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機關(guān)審查。這樣可以避免為境外設(shè)計公司代扣繳一些額外的稅負和一些不必要的稅務(wù)麻煩。
三、融資環(huán)節(jié)
企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規(guī)定標準的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項目。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機關(guān)溝通,明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額,盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調(diào)整項目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來達到。
如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過同期金融機構(gòu)的貸款利率,根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》的規(guī)定,向非金融企業(yè)借款的利息支出,不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額部分準予扣除。因此,超過同期金融機構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。
所以筆者建議,為避免關(guān)聯(lián)方過高的利息支出和利息收入在稅負方面的不利影響,企業(yè)可考慮按同期金融機構(gòu)同類貸款利率來安排集團內(nèi)資金借貸。
若企業(yè)是無償使用關(guān)聯(lián)方的貸款,企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng)的利息支出,那么就會虛增利潤;借出方的利息費用也不能在稅前扣除,將會導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準備相關(guān)證明文件。
四、土地取得環(huán)節(jié)
(一)企業(yè)以國家出讓方式取得土地
在以前年度取得國有土地使用權(quán)時,沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本,費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)對不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對應(yīng)開發(fā)成本、費用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。
對于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進行土地開發(fā)而支付的土地閑置費,在計算企業(yè)所得稅時,土地閑置費能否扣除,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機關(guān)確認相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用,因此,在計算土地增值稅時不能從應(yīng)稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強項目開發(fā)的管理,盡量在約定的期限內(nèi)進行開發(fā);若的確需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商,爭取減免土地閑置費。并與稅務(wù)機關(guān)確認相關(guān)稅務(wù)處理方法。
企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計算企業(yè)所得稅時可能會被視為與取得收入無關(guān)的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用,因此計算土地增值稅時也不能從應(yīng)稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強資金管理,按規(guī)定期限支付土地出讓金,如果確實需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商,爭取減免滯納金。
(二)以資產(chǎn)收購方式取得土地
實際中在資產(chǎn)購置時,存在實際交易價格可能與相關(guān)憑證價格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒有反映真實交易價格,根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定,納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計稅依據(jù)的,由稅務(wù)機關(guān)責令限期改正,并處五萬元以下的罰款。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)按實際交易價格來訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證,以降低企業(yè)的稅務(wù)風險。
五、拆遷安置環(huán)節(jié)
在拆遷安置環(huán)節(jié),拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證,根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定,不符合規(guī)定的發(fā)票,不得作為財務(wù)報銷憑證。
所以筆者建議,企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。
六、工程建設(shè)環(huán)節(jié)
在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價高于當?shù)厥袌鰳藴?根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來,不符合獨立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)國稅發(fā)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標準,并據(jù)以計算扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準備相關(guān)證明文件。
七、預(yù)售環(huán)節(jié)
企業(yè)有時未對取得的預(yù)售收入進行確認和進行相關(guān)稅務(wù)申報,根據(jù)規(guī)定,對預(yù)售收入,應(yīng)按預(yù)計利潤率計算出預(yù)計利潤額,計入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定,可對開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對預(yù)售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時就項目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
八、銷售環(huán)節(jié)
企業(yè)對于樣板房的裝修費用常計入營業(yè)費用,而不計入開發(fā)成本,造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定,開發(fā)企業(yè)建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費用,無論數(shù)額大小,均應(yīng)計入其建造成本。但是,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機關(guān)確認相關(guān)稅務(wù)處理方法。在計算土地增值稅時,對此費用能否扣除,暫無相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機關(guān)確認相關(guān)稅務(wù)處理方法。
所以筆者建議,企業(yè)可將樣板房的裝修費用作為開發(fā)成本核算,在計算企業(yè)所得稅時開發(fā)成本是可全部稅前扣除的。同時向主管稅務(wù)機關(guān)確認土地增值稅的處理方法。
企業(yè)為鼓勵業(yè)主介紹房屋銷售,以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費作為報酬,但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費用列支的憑證。根據(jù)規(guī)定,未按規(guī)定取得發(fā)票的費用,不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報酬超過一定標準,企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個人所得稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個人所得稅。
九、出租環(huán)節(jié)
實務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用,并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費,確認為銷售收入。
無論銷售收入或租金收入,企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅,對企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實質(zhì)為出租,若確認為租金收入,按租賃期限來分期確認租金收入,在合同簽訂當年,租金對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負將相對低于確認銷售收入所對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負。另外,若確認為銷售收入,在計算土地增值稅時,可能會被視作應(yīng)稅收入;而作為租金收入確認,則不需繳納土地增值稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同,避免稅務(wù)機關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來征收企業(yè)所得稅。
十、項目清算環(huán)節(jié)
在項目清算環(huán)節(jié)對一些與其它“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費用,可能在該“期”進行清算時,仍未開始建造,企業(yè)會預(yù)提這部分費用。對這部分預(yù)提費用在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務(wù)機關(guān)允許企業(yè)在結(jié)算時,按項目最終的實際情況再計繳土地增值稅的實際稅負。
所以,筆者建議,企業(yè)在作項目開發(fā)時,應(yīng)考慮土地增值稅的清算時點,安排相關(guān)工程。對后建的工程,企業(yè)可與主管稅務(wù)機關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時,按項目(期)來重新計算土地增值稅的稅負,多退少補。
總之,房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)問題比較復(fù)雜,筆者希望能夠通過對這些稅務(wù)問題及其改善和籌劃機會的分析和總結(jié),能為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風險,合理進行稅收籌劃提供一些參考。
【參考文獻】
[1] 中華人民共和國企業(yè)所得稅法.國務(wù)院令[1993]第136號.
[2] 中華人民共和國土地增值稅暫行條例.國務(wù)院令[1993]第138號.
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃
論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當?shù)臅嬚?，盡量降低營業(yè)額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧
1.1籌劃思路
納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個過程。營業(yè)稅以營業(yè)額為計稅依據(jù)，營業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款及價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。應(yīng)納稅額計算公式為：應(yīng)納稅額一營業(yè)額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。
1.2籌劃案例
案例一：丙企業(yè)通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅為6億元，丙應(yīng)納的營業(yè)稅為3000萬元。(2)“合營企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧
2.1籌劃思路
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產(chǎn)計稅余值征收，稱為從價計征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據(jù)，按1.2％的稅率計算年應(yīng)納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，按12％的稅率計算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。
2.2籌劃案例
案例二：A公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計為商場，開發(fā)成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預(yù)計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經(jīng)股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務(wù)。
方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬元)。
方案2：A公司將該商場轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營業(yè)執(zhí)照，增加附營業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營合同，年承包費500萬元。此時，該房產(chǎn)屬于自營性質(zhì)，可以按賬面原值從價計征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關(guān)稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費問題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)?？梢姡悍桨?巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬元。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧
3.1籌劃思路
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額?？梢约哟髮@林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標準。
3.2籌劃案例
案例三：Y公司開發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預(yù)計總收入35000萬元，預(yù)繳營業(yè)稅及附加1960萬元，總開發(fā)成本20800萬元(不含銀行費用)。
方案1：直接按現(xiàn)狀進行開發(fā)與銷售，則；
①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)
②增值額=35000－29000=6000(萬元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④應(yīng)繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)
方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：
①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)
②增值額=35000－29260=5740(萬元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。
可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導(dǎo)致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬元。
