發(fā)布時間：2023-03-07 15:04:32
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
本協(xié)議雙方當(dāng)事人：
轉(zhuǎn)讓方(以下簡稱甲方)
甲方： 身份證號：
受讓方(以下簡稱乙方)
乙方： 身份證號：
甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方一事，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以共同遵守。為明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，訂立合同如下：
第一條 房產(chǎn)坐落、位置、結(jié)構(gòu)、層
次和附屬設(shè)施
1、本合同所出售房屋坐落在___市___街___巷___號(不足部分可以補(bǔ)充)
2、該房屋為：樓房室廳衛(wèi)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，房屋的建筑面積___平方米(包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺、及其附屬設(shè)施)、實(shí)際使用面積___平方米。
3房屋質(zhì)量： 裝修狀況 ，其他條件為 ，該房屋(已 / 未)設(shè)定抵押?！?不足部分可以補(bǔ)充)
4、該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型： (有房產(chǎn)證或國土使用證)
5、出售房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》證書號碼為： 國有土地使用權(quán)證號為?。骸」灿袡?quán)證號為?。骸≡摲课菡加梅秶鷥?nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓，該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。
6、房屋現(xiàn)有裝修及其他配套物品、設(shè)備情況詳見合同附件。
第二條 甲方對產(chǎn)權(quán)的承諾
甲方不得隱瞞與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相關(guān)的重要事實(shí)，必須保證其對轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)擁有完全的所有權(quán)，保證上述房產(chǎn)沒有設(shè)定擔(dān)保、沒有權(quán)屬糾紛及債權(quán)債務(wù)糾紛，保證該房屋不受他人合法追索，若發(fā)生買賣前即已存在任何糾紛或權(quán)利障礙的，概由甲方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償;除補(bǔ)充協(xié)議另有約定外，有關(guān)按揭、抵押、債務(wù)、稅項(xiàng)、未結(jié)款項(xiàng)及租金等，甲方均在出售該房屋前辦妥。出售后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償，與乙方無關(guān)。
第三條 轉(zhuǎn)讓價格和付款方式
1. 轉(zhuǎn)讓價格
雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價格為(人民幣) ，大寫(人民幣)
2. 付款方式
a.此房價款為甲方凈價，甲方不支付交易中的任何費(fèi)用。
b. 甲方收到乙方定金 元整，待乙方申請的貸款批準(zhǔn)后，即可為乙方準(zhǔn)備辦理 過戶手續(xù)。甲方需積極配合乙方辦理貸款手續(xù)。(以收據(jù)收條為準(zhǔn))
c. 辦理過戶手續(xù)當(dāng)日乙方交付甲方首付款 元整。(以收據(jù)收條為準(zhǔn))
d. 余款 元整，由銀行直接劃撥給甲方
e. 買賣上述房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的一切費(fèi)用，均由乙方承擔(dān)繳納，甲方不承擔(dān)任何費(fèi)用。
甲方在收款時應(yīng)向乙方出具收據(jù)。
第四條 房屋交付
雙方協(xié)商議定甲方應(yīng)于本合同生效之日起 日內(nèi)，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進(jìn)行驗(yàn)收。乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本合同約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。同時應(yīng)移交有關(guān)房產(chǎn)的全部資料(見清單)。每逾期一日，甲方按房產(chǎn)總價格 ‰支付違約金，超過一個月則乙方有權(quán)解除合同，并由甲方承擔(dān) %違約金。
第五條 房屋過戶
房屋交付乙方后，甲方將在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后應(yīng)立即辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)到乙方名下。辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓手續(xù)等相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲乙雙方應(yīng)積極配合辦理過戶手續(xù)， 方負(fù)責(zé)辦理房屋過戶， 方予以充分協(xié)助，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責(zé)任方賠償守約方。
第六條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)的約定
甲方將上列房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，按雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同履行相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)，假如所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)目前未辦理房產(chǎn)證、土地證，今后條件允許辦理房產(chǎn)證、土地證，則按照以下幾款執(zhí)行：
1、在辦理此房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方將此房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)辦理為乙方 名下，所需一切費(fèi)用，由乙方承擔(dān)。
2、如因政策原因不能將房產(chǎn)證、土地證直接辦理為乙方名下，甲方須協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證及其過戶手續(xù)，過戶手續(xù)所須一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
3、如在本房屋買賣合同成立后，無論是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)，乙方有權(quán)將此房屋出租出售，甲方不得干涉。
第七條 保證
1、甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。甲方保證本協(xié)議轉(zhuǎn)讓之房產(chǎn)不存在任何形式的轉(zhuǎn)讓、抵押、變賣等事宜，不受任何第三人主張任何權(quán)利，如發(fā)生上述任何原因所產(chǎn)生的糾紛，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，因房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)糾紛及費(fèi)用等亦由甲方承擔(dān)。
2、房屋移交前，甲方應(yīng)保持房屋原有結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)搞好通水、通電、公共設(shè)施給乙方使用，保證乙方不存在任何房屋正常使用的瑕疵，房屋移交前所發(fā)生的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)，移交后由乙方負(fù)責(zé)。
3、甲方在房屋及房產(chǎn)證書交乙方后、房產(chǎn)過戶辦理前不得實(shí)施有礙乙方正常使用房屋的行為，更不得將房屋再賣他人。否則，應(yīng)向乙方支付購房款5%的違約金，并承擔(dān)由此給乙方造成的一切損失。
第八條 雙方責(zé)任
1. 甲方保證出售房產(chǎn)符合國家房產(chǎn)上市的規(guī)定，并保證產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實(shí)有效，不含虛假內(nèi)容，若有違反上述約定造成的責(zé)任由甲方承擔(dān)。
2. 甲方應(yīng)在_____年_____月_____日將該房產(chǎn)交付乙方(以銀行劃撥余款日為準(zhǔn))。室內(nèi)現(xiàn)有家電、家具隨房屋交接贈送給乙方。
3. 甲方結(jié)清該房屋交接日期前的所有費(fèi)用，交接后發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
4. 甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)將戶口遷出。
5. 乙方貸款數(shù)額不足時，應(yīng)用現(xiàn)金補(bǔ)齊，否則視為違約。
6.若乙方辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，甲方應(yīng)予協(xié)助。
7.房屋公共維修基金隨房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
第九條 違約責(zé)任。
甲方違反本合同約定，未能在約定時間內(nèi)交付上述房屋的，每逾期一日，甲方應(yīng)按乙方已付購房款的萬分之二承擔(dān)違約責(zé)任;逾期超過三個月時，乙方有權(quán)單方解除本合同，甲方應(yīng)承擔(dān)全部購房款20%的違約金。
乙方違反本合同約定，未能在約定時間內(nèi)支付約定的購房款，每逾期一日，甲方按應(yīng)付購房款的萬分之二計算滯納金，逾期超過三個月時，甲方有權(quán)單方解除本合同，乙方應(yīng)承擔(dān)全部購房款20%的違約金。
第十條 合同變更
1. 在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需變更合同內(nèi)容，應(yīng)書面通知對方，征得對方同意后在規(guī)定時間內(nèi)(書面通知發(fā)生三日內(nèi))簽訂變更協(xié)議，否則造成損失由責(zé)任方承擔(dān)。
2. 本合同的補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第十一條 關(guān)于房屋其他事項(xiàng)的約定
1.今后若因政府規(guī)劃建設(shè)需要，或因其他政策性調(diào)整，對該房屋進(jìn)行有償拆遷，則拆遷所得補(bǔ)償均為乙方所有。若房產(chǎn)未過戶乙方，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理相關(guān)補(bǔ)償手續(xù);若已過戶乙方，辦理相關(guān)手續(xù)與甲方無關(guān)。
2、本合同受中國法律管轄并按其解釋。
第十二條 本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議和本合同具有同等法律效力。
第十三條合同爭議的解決
本合同履行過程中，如發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，解決不成時，可向有關(guān)有管轄權(quán)的人民法院起訴。
第十四條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十五條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。
甲方簽字：
(蓋章)身份證號碼： (房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號碼
地址 電話
乙方簽字：
(蓋章)身份證號碼：
地址 電話
見證人： (蓋章)身份證號碼：
合同簽訂日： 年 月 日
合同簽訂地：
個人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同范文
轉(zhuǎn)讓方：(甲方)_______________
地址：______________
法定代表人：________ 職務(wù)：______________ 電話：______________ 性別：______________ 國籍：______________ 出生：______年____月_____日 身份證號碼：______________
受讓方：(乙方)______________ 地址：______________ 電話：______________ 性別：______________ 出生：______年___月___日 法定代表人：______________ 職務(wù)：______________ 雙方達(dá)成如下協(xié)議： 第一條 國籍：______________ 身份證號碼：______________ 甲方在______________市______________地段(地塊編號： ______________)擁有房地 產(chǎn);名稱： ______________數(shù)量：______________，現(xiàn)有償轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方式為出售交換 贈與繼承。
第二條 乙方自愿從甲方受讓上述土地使用權(quán)及其上物業(yè)。 土地面積：________________________㎡; 其中：基底分?jǐn)偯娣e________________㎡; 公用分?jǐn)偯娣e______________________㎡; 其他( )面積______________________㎡; 共有使用權(quán)土地面積：______________㎡; 1 物業(yè)部分為：______________。
第三條 甲乙雙方對上述轉(zhuǎn)讓數(shù)量、面積核對無誤，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格為__________ 元，單價__________元/㎡，總金額__________元;并于______年____月____日前全部交完。
第四條 土地使用年期為_________年， 自_______年______月______日起至________年______ 月_____日止。
第五條
第六條
第七條 第八條 乙方繼續(xù)履行原土地使用規(guī)則的有關(guān)規(guī)定。 乙方從__________年開始，繳納土地使用費(fèi)，在此以前的土地使用費(fèi)全由甲方負(fù)責(zé)。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)繳納。 轉(zhuǎn)讓合同由雙方簽字蓋章， 經(jīng)市公證機(jī)關(guān)公證， 并到政府主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù) 后，乙方正式取得房地產(chǎn)權(quán)。
第九條 乙方獲得房地產(chǎn)權(quán)，如再發(fā)生出租、抵押、轉(zhuǎn)讓(含出售、贈與、繼承、交換)時，應(yīng) 按本合同第八條之規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。 第十條
第十一條 如系地產(chǎn)商第一次售房，原房地產(chǎn)預(yù)售合同書作為本合同附件。 本合同正本一式 4 份，甲乙雙方、房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)、公證處各 1 份。
轉(zhuǎn)讓方：____________(蓋章)受讓方：__________(
蓋章) 法定代表人：__________
法定代表人：__________ 年 月 日 簽約地點(diǎn)
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓標(biāo)準(zhǔn)合同范本
出讓方(甲方)： 甲方共有人：
身份證號碼： 身份證號碼：
受讓人(乙方)：
身份證號碼：
居間方(丙方)：
簽約地址：
依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《新疆城市房地產(chǎn)交易管理辦法》及相關(guān)房地產(chǎn)政策、法規(guī)，甲乙雙方在平等互利、協(xié)商一致、等價有償?shù)幕A(chǔ)上，通過丙方居間，為維護(hù)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方權(quán)利義務(wù)，簽訂本合同，以便三方共同遵守。
第一條 房屋基本情況：
1.甲方轉(zhuǎn)讓房屋位于烏魯木齊市區(qū)路小區(qū)號樓室， 房屋面積為㎡。
2.房屋性質(zhì)：商品房 經(jīng)濟(jì)適用房 單位房改房 或其他，房屋修建于年月，產(chǎn)證 號：
3.甲方保證已按照規(guī)定焦耐該房屋入住費(fèi)用及相關(guān)部門稅費(fèi)(維修基金、契稅等)，合同殊約定項(xiàng)除外。 )
第二條 房屋產(chǎn)權(quán)基本情況：選項(xiàng) 簽字并按手印
1、該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為： A.產(chǎn)證房; B.產(chǎn)證辦理中房; C.有貸款產(chǎn)證房; D.有貸款產(chǎn)證辦理中房
2、地下室(有 無)及室內(nèi)(
3、如合同無其他約定，固定裝修及室內(nèi)(包含在轉(zhuǎn)讓款內(nèi)，不再另行結(jié)算，隨該房屋交付時一并裝讓乙方，但以上過戶所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用均由乙方自行承擔(dān)。同時，可押 元為房屋物業(yè)交接保證金，于甲方騰空房屋交接鑰匙及結(jié)清物業(yè)欠款等當(dāng)日付清。
第三條 房屋成交價格及成交方式： 選項(xiàng)( )
1、A選項(xiàng)：(產(chǎn)正房)
(1)成交價格：現(xiàn)經(jīng)甲、乙雙方確定，總成交價格為人民幣)將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方。
(2)付款方式：一次性付款方式。自本合同簽訂之日起，乙方應(yīng)向甲方支付人民幣 定金。首付款 元于 年 月 日支付。剩余轉(zhuǎn)讓款 元于 年
備注：甲乙雙方協(xié)商須在 日內(nèi)辦理完授權(quán)委托公證手續(xù)。
2、B選項(xiàng)：(有貸款房)
(1)成交價格：現(xiàn)經(jīng)甲、乙雙方確定，總成交價格為人民幣 元(大寫： )將此房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方。
(2)成交方式：
①、以下包含銀行本金方式購買，付款方式：自本合同簽訂之日起，乙方應(yīng)向甲方支付房屋轉(zhuǎn)讓寬的 元為定金，首付款 元于 年 月 日支付。剩余轉(zhuǎn)讓款 元于 年 月 日付清。
②、包含銀行本金一次性購買式，付款方式：自本合同簽訂之日起，乙方應(yīng)向甲方支付房屋轉(zhuǎn)讓款的 元為定金，首付款 元于 年 月 日支付，由甲方向銀行自行辦理解押手續(xù)，并承擔(dān)銀行規(guī)定提前解押所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。剩余轉(zhuǎn)讓款 元于 年 月 日付清。
備注：剩余銀行本金解押當(dāng)日銀行對賬單實(shí)際發(fā)生額為準(zhǔn)。
3、C選項(xiàng)：(可貸款房)
(1)成交價格：現(xiàn)經(jīng)甲、乙雙方確定，總成交價格為人民幣元(大)將此房屋轉(zhuǎn)讓給乙方。
(2)成交方式：以銀行貸款方式購買
①、自本合同簽訂之日起，乙方應(yīng)先向甲方支付房屋轉(zhuǎn)讓款的 元于年月日支付;剩余轉(zhuǎn)讓款
②、甲方同意剩余轉(zhuǎn)讓款有乙方以貸款方式，下貸后支付。甲、乙雙方同意委托丙方辦理該房屋貸 款手續(xù)，甲乙雙方應(yīng)于簽訂本合同后個工作日內(nèi)，按照相關(guān)部門規(guī)定將辦理貸款所需的全部證件資 料交予丙方。帶丙方收齊全部貸款資料后按照相關(guān)部門規(guī)定協(xié)助甲、乙雙方辦理產(chǎn)權(quán)變更登記和貸款的 相關(guān)手續(xù)。
備注：a.貸款額以銀行下貸額度為準(zhǔn)，最終審批房貸額度不足乙方計劃貸款申請額度時，乙方需將差額補(bǔ)足。
b.乙方在辦理商業(yè)貸款手續(xù)前，應(yīng)向丙方支付按揭代辦費(fèi)元.
c.乙方辦理商業(yè)貸款時繳納的評估、抵押、公證、工本、保險等相關(guān)費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。
d.丙方在辦理商業(yè)貸款手續(xù)時，甲、乙雙方應(yīng)積極配合，如因任何一方不配合造成逾期的，丙方不承 擔(dān)責(zé)任。如因甲、乙其中一方原因逾期的，每逾期一日按總房款千分之一向?qū)Ψ街Ц哆`約金。
e.乙方須認(rèn)可，如因乙方個人資信出現(xiàn)不良記錄或沒有正常配合辦理貸款手續(xù)，造成延期或無法下貸 的，每逾期一日，乙方須按總房款千分之一向甲方支付違約金。
注：乙方應(yīng)當(dāng)支付給甲方的任何款項(xiàng)若需通過轉(zhuǎn)賬等方式支付的，甲方同意支付至以下賬戶：
第四條 委托公證、房產(chǎn)手續(xù)等相關(guān)費(fèi)用：
1、辦理授權(quán)委托公證費(fèi)用按照公證處收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由
2、選擇委托丙方辦理相關(guān)手續(xù)的，需另行支付服務(wù)費(fèi)：銀行解押元、 土地證過戶元，以上費(fèi)用均由
第五條 雙方的權(quán)利及義務(wù)：
1、甲方保證該房屋屬于國家及地方有關(guān)法律、法規(guī)、政策中允許交易的房屋，且在本合同所涉及的交 易中，甲方對該房屋擁有完整的處分權(quán)。
2、甲方保證該房屋產(chǎn)權(quán)明晰、無權(quán)利瑕疵，即：無產(chǎn)權(quán)糾紛、未拖欠款項(xiàng)、沒有他項(xiàng)權(quán)利受限情形(如 抵押、查封等情形);
注：房產(chǎn)在銀行設(shè)定抵押情形除外。
3、甲方轉(zhuǎn)讓房屋屬共同共有的，在辦理房產(chǎn)授權(quán)委托公證手續(xù)或產(chǎn)權(quán)變更登記時，必須取得其他共有 人書面同意或經(jīng)公證處公證的全體共有人同意轉(zhuǎn)讓。
4、甲方自本合同簽訂之日起，應(yīng)將真實(shí)、合法、有效的房屋產(chǎn)權(quán)資料及原始的購房合同原件及原產(chǎn)權(quán) 人的身份證復(fù)印件、相關(guān)繳款票據(jù)、繳納房款儲蓄卡(指定銀行還款卡)、密碼、天然氣卡、電卡、 水卡等相關(guān)手續(xù)、等相關(guān)資料全部交給丙方;
5、甲方有償轉(zhuǎn)讓已出租房產(chǎn)時，應(yīng)提前三個月以書面形式通知承租人并取得承租人的同意;
6、乙方在辦理房屋轉(zhuǎn)讓、授權(quán)、過戶手續(xù)時，甲方應(yīng)無條件配合，并在丙方通知(含電話、口頭、信 件等方式)其辦理該房屋轉(zhuǎn)讓、授權(quán)、過戶及相關(guān)手續(xù)后三個工作日內(nèi)予以配合;
7、甲方須于日內(nèi)，在年月 而給乙方，并于 方承擔(dān)違約金貳萬元，逾期超過三日仍未搬遷，自期限屆滿之次日起，甲方應(yīng)按日計算向乙方支付 已付房款百分之三的違約金，乙方有權(quán)追究甲方的違約責(zé)任，并有權(quán)直接通過公證處公證程序清點(diǎn) 甲方房間物品并存放后，直接搬遷。對此約定甲方?jīng)]有異議。由此造成的損失，均由甲方自行承擔(dān)。
第六條 違約責(zé)任
1、本合同生效后，乙方如不能按期支付銀行按揭貸款，導(dǎo)致銀行行使抵押權(quán)，相關(guān)責(zé)任由乙方承擔(dān); 如購買房屋性質(zhì)為轉(zhuǎn)按揭，乙方必須按時交付銀行月供，月供逾期交付，造成甲方被列入銀行不良 信譽(yù)記錄，影響其在銀行貸款資信的，甲方有權(quán)單方解除該合同，乙方所交所有款項(xiàng)不予退回并追 究乙方法律責(zé)任，對此約定乙方認(rèn)可并無異議。
2、本合同生效后，甲方逾期交付該房屋的，每逾期一天應(yīng)按照該房屋轉(zhuǎn)讓總價款百分之一向乙方支付 違約金。
3、本合同生效后，乙方未辦理授權(quán)或過戶手續(xù)之前甲方不得擅自將該房屋再次轉(zhuǎn)讓第三人或單方與乙 方提前終止合同，否則，甲方雙倍退還給乙方定金。
4、甲方轉(zhuǎn)讓房屋后如因其他債權(quán)、債務(wù)糾紛致使乙方受讓該房屋的權(quán)利受限，乙方有權(quán)在銀行行使抵 押權(quán)作為第二抵押人享有優(yōu)先受償權(quán)，甲方不持異議;在乙方付清該房屋的貸款之前，且乙方正常 履行以上約定時，甲方不得惡意掛失指定用于還款的號房款儲蓄卡或存折和惡意聲明購房合同、票 據(jù)等丟失。
5、本合同生效后，如乙方無正當(dāng)理由解除合同的，向甲方支付的定金不予退還，如甲方無正當(dāng)理由解 除合同的，甲方應(yīng)給乙方雙倍返還定金。甲、乙雙方任何一方無正當(dāng)理由，不履行本合同的，按合 同成交價的百分之二十給守約方支付違約金。
6、甲乙雙方任何一方違約，導(dǎo)致合同不能履行的，違約方應(yīng)承擔(dān)守約法《傭金確認(rèn)書》中應(yīng)付傭金， 對此約定三方均無異議。
7、未辦理產(chǎn)證的房屋，契稅、維修基金由甲方自行承擔(dān)，對此約定甲方均認(rèn)可無異議。
第七條 甲乙雙方為丙方簽署的《傭金確認(rèn)書》為本合同附件，與本合同具有同等法律效力。
第八條 爭議解決方式：本合同履行過程中發(fā)生爭執(zhí)的，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，有合同簽署地通 過法律訴訟程序解決。
第九條 本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效，一式三份，甲、乙、丙三方各持一份，具有同等法律效力。
第十條 本合同與房產(chǎn)局備案登記的制式合同約定房屋轉(zhuǎn)讓價格不一致時，以本合同約定轉(zhuǎn)讓價為準(zhǔn)。
受讓方(下稱乙方)： 身份證號碼：
甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一事達(dá)成如下協(xié)議：
一、合同標(biāo)的房產(chǎn)為位于____省____市____區(qū)____鎮(zhèn)____ 有限公司工業(yè)區(qū)廠房。 注：________
二、合同價款
甲、乙雙方商定標(biāo)的房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格為人民________元整。
三、合同價款的支付
乙方應(yīng)于20____年 月____日之前支付全部款項(xiàng)。
四、標(biāo)的房產(chǎn)的交付 甲方應(yīng)于乙方支付全部價款之后將標(biāo)的房產(chǎn)交付給乙方使用，同時應(yīng)移交有關(guān)房產(chǎn)的全部資料(見清單)。
五、保證
1、甲方保證本協(xié)議轉(zhuǎn)讓之房產(chǎn)不存在任何形式的轉(zhuǎn)讓、抵押、變賣等事宜，不受任何第三人主張任何權(quán)利，如發(fā)生上述任何原因所產(chǎn)生的糾紛，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，因房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)糾紛及費(fèi)用等亦由甲方承擔(dān)。
2、房屋移交前，甲方應(yīng)保持房屋原有結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)搞好通水、通電、公共設(shè)施給乙方使用，保證乙方不存在任何房屋正常使用的瑕疵，房屋移交前所發(fā)生的水電費(fèi)及其它費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)，移交后由乙方負(fù)責(zé)。
3、甲方的股東(即____)對甲方的上述義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。在本合同簽訂之后，無論是否將其所持有的甲方股份繼續(xù)持有或出讓，均不影響其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的連帶保證責(zé)任。
六、權(quán)益
房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，房屋所有權(quán)歸乙方所有，如遇國家建設(shè)征用、舊改等事宜所賠償?shù)难a(bǔ)償金全部由乙方所有，如需甲方或____協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)的，甲方及____必須在接到乙方通知之日起三日內(nèi)協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)。
七、違約
甲、乙雙方應(yīng)認(rèn)真履行本協(xié)議之約定，如有違約，違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣____萬元，違約金不足以賠償守約方損失的，違約方應(yīng)另行賠償。
八、其他
1、本合同受中國法律管轄并按其解釋。
2、凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決。協(xié)商不成，應(yīng)提交 仲裁委員會，按照申請仲裁時該會實(shí)施的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
3、本協(xié)議自甲、乙雙方簽字之日起即生效，正本壹式貳份，甲方執(zhí)壹份、乙方執(zhí)壹份，均具同等法律效力。
4、本合同由合同各方在____省____市簽署。
轉(zhuǎn)讓方： 受讓方： 保證方：
房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書一
甲方(轉(zhuǎn)讓方)： (以下簡稱甲方)
乙方(中介方)： (以下簡稱乙方)
鑒于：
1.甲方委托乙方介紹協(xié)作促成甲方與持有 公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，甲方愿支付綜合服務(wù)傭金給乙方;
2.甲方是購買編號： 宗地項(xiàng)目的認(rèn)購者;
本著互惠互利及誠實(shí)信用原則，根據(jù)《中華人民共和國合同法》，為保障各方的合法權(quán)益，雙方就乙方介紹協(xié)作促成持有編號 宗地項(xiàng)目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓及有關(guān)傭金收取分配等事宜簽訂本《居間合同》，以供雙方遵守。
第一條：總則
2-1 本合同是雙方合作的最高行為準(zhǔn)則，對雙方均有約束力。
2-2甲方有意出讓 公司的股權(quán)，特委托授權(quán)乙方，聯(lián)系協(xié)助促成甲方完成對。
3-3 乙方幫甲方受讓的項(xiàng)目公司所持有的編號 宗地地塊，位于 ，乙方為甲方及甲方的關(guān)聯(lián)方(以下簡稱甲方)實(shí)施服務(wù)，甲方及甲方的關(guān)聯(lián)方包括但不限于：甲方的母公司或子公司、甲方的股東(法人或自然人)、與甲方有關(guān)聯(lián)的企業(yè)或個人、甲方的經(jīng)辦人、或經(jīng)甲方經(jīng)辦人轉(zhuǎn)介紹的企業(yè)或個人。
項(xiàng)目公司所持有的編號 地塊項(xiàng)目規(guī)劃如下：此地塊用地面積：61670.81平方米,其中建設(shè)用地：61670.81平方米。
指標(biāo)按建設(shè)用地面積計算：
1. 建設(shè)覆蓋積率4.0
2. 建設(shè)覆蓋率35%
3. 建設(shè)間距：滿足日照及消防間距要求
4. 建筑高度或?qū)訑?shù)：高層
5. 建筑面積：246683平方米
住宅：172678平方米
商業(yè)：72005平方米
綜合市場：2000平方米
第二條：投資服務(wù)方式
2-1 服務(wù)內(nèi)容：乙方受甲方委托，協(xié)助甲方受讓本合同第一條1-3條款式所約定的土地，并協(xié)助甲方簽到定 宗地項(xiàng)目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓成功后，則乙方完成甲方委托的工作。
2-2 服務(wù)金額：經(jīng)甲方雙方友好協(xié)商，在甲方完成編號宗地項(xiàng)目公司100%股權(quán)收購后，甲方愿付給乙方綜合服務(wù)費(fèi)用人民幣 萬元(按建筑面積 /M計算)
2-3 支付方式：在甲方取得編號 綜地項(xiàng)目公司的100%股權(quán)，在支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的同時的3個工作日內(nèi)，甲方必須按與乙方約定的綜合服務(wù)費(fèi) 萬元人民幣無條件存入乙方指定的帳戶內(nèi)。乙方需向甲方提供等額發(fā)票。若甲方違約，需另按每天1%拖欠費(fèi)支付違約金。
2-4 甲方履約支付協(xié)定的綜合服務(wù)費(fèi)時，需甲方各乙方受益各方同時在場并出具三份合同，否則，因此造成的損失由甲方負(fù)責(zé)。憑乙方各人的身份證解付各自的傭金。
第三條：保密條款
3-1甲方對乙方提供的任何資料不得向任何與本合同無關(guān)的第三方泄露，否則要求承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切責(zé)任。
3-2甲、乙雙方必須保守本合同內(nèi)的秘密，不得向任何與本合同無關(guān)的第三方公開或談?wù)摵贤瑫鴥?nèi)容。
第四條：甲方的權(quán)利和義務(wù)
4-1 甲方根據(jù)需要，有權(quán)要求乙方提供第二條2-1條款中所列的作業(yè)內(nèi)容。
4-2 甲方對乙方提供的項(xiàng)目資料有保密義務(wù)，甲方有對乙方公開股權(quán)轉(zhuǎn)讓談判進(jìn)程的義務(wù)，如甲方在隱瞞乙方的情況下，跟乙方所介紹的項(xiàng)目方達(dá)成交易，乙方除有權(quán)要求甲方按第二條2-2條款中約定支付綜合服務(wù)費(fèi)用的同時，還可要求甲方按該項(xiàng)目收購標(biāo)的金額的1%支付違約給乙方 ，并在3個工作日內(nèi)全部支付完畢。若此項(xiàng)又有違約，需要另每天1%拖欠費(fèi)用支違約金。
4-3 甲方在成功取得項(xiàng)目公司100%的股權(quán)后，必須按約定兌現(xiàn)雙方書面協(xié)定的綜合服
務(wù)費(fèi)用或其它經(jīng)濟(jì)權(quán)益。
第五條：乙方的權(quán)利和義務(wù)
5-1、乙方根據(jù)第二條2-1條款中所列作業(yè)內(nèi)容為甲方提供服務(wù)。
5-2、乙方有權(quán)知情整個項(xiàng)目的收購談判。
5-3、在項(xiàng)目收購成功簽約后，乙方有權(quán)要求按雙方的書面協(xié)議由甲方支付綜合服務(wù)費(fèi)
用或其它經(jīng)濟(jì)權(quán)益給乙方。
第六條：合同的生效及違約
6-1、本合同一旦簽訂，若無協(xié)議第七條款約定的解除合同的情況或其它法定情形，雙
方均不得以任何理由單方面解除合同，甲方如果單方面解除合同，須以合同約定傭金的總金額全部賠償給乙方，并支付總金額10%的違約金。
6-2如雙方產(chǎn)生違約糾紛，應(yīng)在尊重事實(shí)基礎(chǔ)上友好協(xié)商解決，若雙方協(xié)商不成，則
任何一方有權(quán)向法院提起仲裁或訴訟。
第七條：合同的終止
7-1、本合同簽署之日起到雙方履行完本合同時終止。
7-2、出現(xiàn)不可抗力的因素導(dǎo)致合同在事實(shí)上無法履行時，本合同終止。
第八條：其它條款
8-1、本合同生效后，甲方雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行，本合同未盡事宜，可另簽補(bǔ)充合同，
補(bǔ)充合同和本合同具同等法律效力。
8-2、本合同壹式肆份，甲方執(zhí)壹份，乙方三人各執(zhí)壹份，經(jīng)雙方簽字后生效。
甲方： 乙方：
甲方法定代表人：
甲方(蓋章)： 乙方三人簽名：
20xx年xx月xx日簽于深圳
房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書二
本合同由以下各方與 年 月 日在 市簽訂：
甲方：
住所地：
法定代表人：
身份證號碼：
乙方：
住所地：
法定代表人：
身份證號碼：
鑒于：
1、甲方是在 市注冊成立的企業(yè)，持有項(xiàng)目公司100%的股權(quán)，甲方有意與乙方共同合作開發(fā)本項(xiàng)目。
2、乙方是在 市注冊的企業(yè)法人，具有豐富的項(xiàng)目施工建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和大型城市綜合體投資開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)資源，乙方亦有意與甲方共同合作開發(fā)本項(xiàng)目。 甲、乙雙方本著自愿、平等、公平、互惠互利和誠實(shí)信用的原則，依照國家法律法規(guī)和項(xiàng)目所在城市法規(guī)條例的規(guī)定，商定以項(xiàng)目合作開發(fā)、公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式開展合作，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下合同，以茲共同履行。
第1頁(共8頁)
第一條 甲方披露的本項(xiàng)目及公司概況
1.1本項(xiàng)目概況
1.1.1本項(xiàng)目位于 市 區(qū)，東至 路，南至 路，西至 路，北至 路，占地總面積為 平方米(約 畝)，土地性質(zhì)用途為 ，規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)為：容積率 ，建筑密度 %，綠化率 %，宗地的位置、面積、規(guī)劃指標(biāo)等情況詳見附件1。
1.1.2甲方公司于 年 月 日與 國土部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，并獲取國土部門頒發(fā)的《國有土地使用證》(土地證證號為： ，發(fā)證日期為 )，目前已辦理了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、概念性設(shè)計批復(fù)、 等報建文件。
1.1.3本項(xiàng)目土地現(xiàn)狀： 。
1.2甲方公司概況
1.2.1甲方公司合法成立并至今合法存續(xù)，已通過最近一年的年檢，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼、稅務(wù)登記證、稅務(wù)登記證、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證等所有證件合法有效;
1.2.2甲方合法擁有項(xiàng)目土地的國有土地權(quán)，并已交清所有土地出讓金及契稅、印花稅、土地交易費(fèi)、土地使用 稅等費(fèi)用共計人民幣 元;
1.2.3甲方除披露的債務(wù)外，不存在任何應(yīng)支付的債務(wù)(包括或有債務(wù))、應(yīng)支付的欠繳稅務(wù)以及其他應(yīng)支付的任何費(fèi)用;甲方已完成最近一年的稅務(wù)清繳審計手續(xù);
1.2.4甲方不存在利用土地、股權(quán)或其他任何資產(chǎn)對外擔(dān)保(包括為股東擔(dān)保)以及土地、股權(quán)或其他任何資產(chǎn)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)查封、凍結(jié)、限制權(quán)力等情形。
1.3項(xiàng)目名稱及建設(shè)內(nèi)容：
甲、乙雙方按照本合同約定合作的項(xiàng)目暫定為 ，規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容為：如集百貨MALL、SOHO、寫字樓、民族特色商業(yè)街、精品住宅、酒店、高檔居住小區(qū)等為一體的城市綜合體(此處建設(shè)內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目具體情況填寫)，總建筑面積為 平方米(計容的總建筑面積為 平方米)，具體以政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案制定。
第二條 合作的先決條件
2.1為保障各方利益，各方同意在滿足以下先決條件后簽署正式合同，具體如下：
2.1.1甲方同意乙方在本合同簽訂后30個工作日內(nèi)自行或委托獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)對甲方公司和項(xiàng)目進(jìn)行財務(wù)和法律盡職調(diào)查，甲方予以協(xié)助全力配合，并同意將乙方對調(diào)查報告滿意(以調(diào)查報告的結(jié)論與甲方披露相符作為滿意的標(biāo)準(zhǔn))作為本次合作的先決條件。
2.1.2甲方出具政府相關(guān)文件證明本項(xiàng)目地塊不存在被當(dāng)?shù)貒敛块T認(rèn)定為閑置土地或因此被處罰(包括但不限于征收土地閑置費(fèi))或被收回的風(fēng)險。
2.1.3甲方承諾在本合同簽訂后 天內(nèi)將乙方調(diào)整過的總平面圖及相關(guān)圖紙向規(guī)劃部門報批并獲得批準(zhǔn)，并同意將此批復(fù)的取得作為本次合作的先決條件。(如項(xiàng)目已獲取總規(guī)批復(fù)乙方認(rèn)為需要調(diào)整時本條款適用)
(如有其它先決條件根據(jù)項(xiàng)目具體情況增加)
第三條 合作方式
3.1在先決條件達(dá)成后，乙方成為甲方公司新股東，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后乙方持有甲方公司 51%的股權(quán)(根據(jù)談判確定乙方股權(quán)比例，原則上不低于50%)，乙方按
合同約定向甲方公司派駐管理人員，實(shí)現(xiàn)乙方對本項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
3.2甲、乙雙方以項(xiàng)目開發(fā)作為合作平臺，乙方負(fù)責(zé)按本合同約定提供品牌、籌措建設(shè)資金、負(fù)責(zé)運(yùn)營管理，甲方按照本合同約定提供國有土地使用權(quán)。
3.3甲、乙雙方在項(xiàng)目獲取及項(xiàng)目開發(fā)過程中，充分利用各方優(yōu)勢資源，為雙方創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
第四條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓
4.1在雙方簽署本合同并合作先決條件達(dá)成之日，甲、乙雙方簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后乙方持有甲方公司 51 %的股權(quán)，甲方持有 49 %的股權(quán)。
若股權(quán)轉(zhuǎn)讓因國家相關(guān)部門規(guī)定需要評估產(chǎn)生的溢價而導(dǎo)致的稅費(fèi)由甲方承擔(dān)。
4.2甲、乙雙方按照項(xiàng)目所在地工商部門的要求簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、股東會決議、董事會決議、體現(xiàn)前述內(nèi)容的新章程等股權(quán)、管理人員、章程變更所需的全部資料和提交各自應(yīng)提供的資料，資料齊全后由甲、乙雙方提交工商部門辦理股權(quán)、管理人員及章程的變更登記。
第五條 項(xiàng)目的設(shè)計和開發(fā)建設(shè)
5.1乙方負(fù)責(zé)對本項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計和開發(fā)建設(shè)，甲方應(yīng)全力配合乙方完成開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品銷售等各項(xiàng)工作且有知情權(quán)。當(dāng)乙方確有重大過錯給項(xiàng)目造成巨大損失的，甲方才可采取合法措施。
5.2本項(xiàng)目設(shè)計和開發(fā)建設(shè)、銷售期間，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需的總規(guī)報批及項(xiàng)目配套費(fèi)減免、項(xiàng)目稅費(fèi)等優(yōu)惠政策等手續(xù)，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》、規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案等手續(xù)的報批工作。雙方應(yīng)給予對方必要的協(xié)助和配合。
5.3公司應(yīng)在項(xiàng)目獲取第一份《建設(shè)工程施工許可證》之日起 年內(nèi)竣工完成整個項(xiàng)目，如遇甲方原因及不可抗力、政府行為、法律法規(guī)變化、項(xiàng)目所在地因氣候出現(xiàn)超常規(guī)天氣無法施工造成工期拖延的，則整項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收的時間也相應(yīng)順延，乙方不承擔(dān)項(xiàng)目延期的責(zé)任。
5.4項(xiàng)目戶型設(shè)計、總平面設(shè)計等由乙方根據(jù)市場情況提出建議，由乙方和甲方討論同意后進(jìn)行正式設(shè)計。方案設(shè)計由甲方負(fù)責(zé)報批，乙方配合。各類產(chǎn)品售價參照項(xiàng)目周邊同類產(chǎn)品價格并考慮本項(xiàng)目實(shí)際優(yōu)勢后，住宅銷售均價不低于周邊同類產(chǎn)品價格，報甲方備案，如果該價格確實(shí)偏高導(dǎo)致銷售困難時可由雙方共同商定合理的銷售價格;商業(yè)及其他類型產(chǎn)品價格根據(jù)開盤時市場情況由雙方商定后進(jìn)行定價。
5.5為保障規(guī)劃的合理性及竣工順利交房入住，甲、乙雙方同意本項(xiàng)目的建設(shè)工程由乙方指定的總承包施工單位施工建設(shè)，工程總包價按定額攔標(biāo)價上浮5%計算。具體內(nèi)容由雙方項(xiàng)目公司與總承包施工單位簽訂總承包施工合同予以明確。
第八條 項(xiàng)目銷售
8.1 項(xiàng)目的銷售由乙方負(fù)責(zé)指派專業(yè)營銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，項(xiàng)目涉及到營銷宣傳推廣費(fèi)用由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)支付;銷售傭金參照市場標(biāo)準(zhǔn)按總銷售產(chǎn)值的2.5%結(jié)算。
第九條 項(xiàng)目建設(shè)資金投入、融資及財務(wù)安排
9.1雙方約定：項(xiàng)目工程建設(shè)資金由乙方負(fù)責(zé)投入，乙方所投入成本按工程總造價計算;項(xiàng)目報建、營銷基本工具(包括售樓部、樣板房等)由甲方負(fù)責(zé)投入，除此之外，甲方所投入成本按地價人民幣200萬元/畝計算;其他成本雙方按股權(quán)比例分?jǐn)偂?/p>
9.2雙方約定：項(xiàng)目預(yù)售款項(xiàng)優(yōu)先確保用于支付項(xiàng)目建設(shè)工程款，項(xiàng)目銷售工作
由乙方負(fù)責(zé);若遇項(xiàng)目銷售資金回籠受阻，甲方同意乙方以項(xiàng)目土地使用權(quán)或在建工程進(jìn)行抵押融資，以確保項(xiàng)目順利建設(shè)。由于項(xiàng)目融資產(chǎn)生的財務(wù)成本，列入項(xiàng)目成本。
9.3甲、乙雙方應(yīng)努力使本合作項(xiàng)目在合法前提下達(dá)到稅務(wù)籌劃最優(yōu)化，具體實(shí)施方案雙方另行協(xié)商確定處理。
第十條 項(xiàng)目銷售及利潤分配
10.1雙方同意，本項(xiàng)目預(yù)售后獲取的銷售收入，先扣除公司項(xiàng)目應(yīng)支付的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用，營銷費(fèi)用、到期銀行貸款本息和當(dāng)期應(yīng)繳納的營業(yè)稅及預(yù)征稅費(fèi)并預(yù)留必要的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用，項(xiàng)目銷售回款達(dá)到90%并項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收后對公司項(xiàng)目依法形成的利潤，雙方按照股權(quán)比例進(jìn)行分配。
第十一條 違約責(zé)任
11.1 若甲方在與乙方簽訂本合同至項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束期間，單方面終止合同或另行與第三方簽訂與本合同相沖突的合同，則視為甲方違約，甲方應(yīng)賠償乙方人民幣1000萬元，合同條款繼續(xù)履行;
11.2 若乙方在與甲方簽訂本合同至項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束期間，單方面終止合同或沒有履行項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)之義務(wù)導(dǎo)致項(xiàng)目無限期停工或項(xiàng)目開發(fā)失敗的情況，視為乙方違約，乙方應(yīng)賠償甲方人民幣1000萬元，合同條款繼續(xù)履行。
第十二條 法律適用及爭議解決
12.1 本合同適用中華人民共和國法律并受其管轄。
12.2 因本合同而產(chǎn)生的爭議，雙方首先友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可提交當(dāng)?shù)刂俨脵C(jī)構(gòu)，沖裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
第十三條 其他約定
13.6甲方在本合同第一條中披露的本項(xiàng)目及公司證照、財務(wù)資料等所有資料作為本合同的附件。
13.7 本合同自甲、乙雙方法定代表人或授權(quán)代表簽字并加蓋公章后生效。 13.8 本合同一式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。 (以下無正文)
甲方： (公章）
法定代表人： 簽約地點(diǎn)：
聯(lián)系方式：
乙方：
公章
出讓方：XXXXX企業(yè)有限公司
XXXXX廠 （以下簡稱“甲方”）
注冊地址： 郵編：
營業(yè)執(zhí)照注冊號： 電話： 法定代表人：
注冊地址： 郵編： 營業(yè)執(zhí)照注冊號：
電話： 法定代表人：XXX
受讓方：XXXX信息產(chǎn)業(yè)有限公司 （以下簡稱“乙方”）
注冊地址：XX市XX路XX號XX大廈XX層 郵編：
營業(yè)執(zhí)照注冊號： 電話：
法定代表人：
甲、乙雙方就上海XXX廠房地產(chǎn)出讓事宜，依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成如下協(xié)議，以此共同遵守。
第一條 本協(xié)議標(biāo)的
甲方遵從本協(xié)議約定，向乙方出讓上海XXX企業(yè)有限公司下屬的上海XXX廠位于上海市楊浦區(qū)通北路 號的房地產(chǎn)，并包括該廠區(qū)內(nèi)的建筑物附屬及配套設(shè)施。
該出讓的房地產(chǎn)權(quán)為甲方所有，房地產(chǎn)權(quán)證號為滬房地楊字（ ）第 號。整個產(chǎn)權(quán)占地面積為 平方米。房地產(chǎn)權(quán)證中為新建廠房已被拆除的3、4、8、10、11、12、13、14、15、18、19、22幢除外，現(xiàn)有實(shí)際建筑面積為 平方米和在建廠房 平方米（共三層，結(jié)構(gòu)已封頂）（權(quán)證是房地合一嗎？）
附屬及配套設(shè)施包括：電、水、煤氣、通訊、排污等用房和設(shè)備，同時包括廠區(qū)內(nèi)所有地下建設(shè)和其他公共設(shè)施。
第二條 產(chǎn)權(quán)基本情況
乙方受讓的上海XXX廠房地產(chǎn)，主要由辦公樓（共地面 層、地下 層，約 平方米，建于 年）老廠房（層，約 平方米，建于 年）在建廠房（ 平方米，結(jié)構(gòu)封頂）以及機(jī)房、鍋爐房、配電房、工房、堆煤場等組成（具體詳見協(xié)議附件中的產(chǎn)權(quán)平面圖），為本協(xié)議第一條規(guī)定的項(xiàng)目標(biāo)的。
乙方受讓房地產(chǎn)權(quán)的實(shí)際建筑面積為17375平方米。已完成結(jié)構(gòu)封頂?shù)脑诮ㄈ龑訌S房 平方米。其中，已經(jīng)完成三層結(jié)構(gòu)封頂?shù)脑诮◤S房，按原規(guī)劃部門的批準(zhǔn)的建筑面積增容到 平方米（增至共 層）由乙方另行投資并繼續(xù)以甲方的名義建設(shè)至項(xiàng)目竣工。在建工程的建設(shè)工程許可證號為滬規(guī)建（ ） 號，施工許可證號為 號。
第三條 轉(zhuǎn)讓價格及承擔(dān)費(fèi)用
1.甲、乙雙方協(xié)商一致，確定上海XXX廠全部房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓價為人民幣柒仟捌佰萬圓整（￥ 萬元）
2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)買賣的相關(guān)稅、費(fèi)等按政府的現(xiàn)行規(guī)定各自承擔(dān)，土地出讓金由乙方承擔(dān)，房地產(chǎn)評估費(fèi)用雙方各自承擔(dān)一半，如無具體規(guī)定的其他費(fèi)用雙方另行協(xié)商。
3.配套設(shè)施中的水、電、煤氣、通訊等，在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的同時，甲方協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)（或重新申請），相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。廠房交付前的水、電、煤氣、通訊等所產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方承擔(dān)支付；廠房交付乙方后則由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)。
第四條 面積確認(rèn)及面積差異處理
雙方確認(rèn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓總價，以第一條中所述的建筑總面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。 本協(xié)議約定的建筑面積和占地面積與產(chǎn)權(quán)登記證有差異，則以產(chǎn)權(quán)登記證上的實(shí)際有效面積為準(zhǔn)。（實(shí)際有效建筑面積應(yīng)該除去已經(jīng)拆除的房子）
產(chǎn)權(quán)過戶后登記的面積與第一條所述面積發(fā)生差異（不包括新廠房），差異部分應(yīng)按相應(yīng)的比例予以找補(bǔ)。（新、老廠房，辦公樓，附屬建設(shè)等，按各自在轉(zhuǎn)讓總價中所占比例計算找補(bǔ)金額）
第五條 付款方式及期限
乙方以分期付款方式按期將轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)匯入甲方指定的銀行帳戶。
甲方指定的開戶銀行：
帳號：
1.首期付款：自本協(xié)議生效起的（改成二）周內(nèi)，乙方向甲方支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓總價的 %，即人民幣 元整（￥ 萬元）
2.二期付款：在建廠房建到五層封頂時，乙方再次向甲方支付轉(zhuǎn)讓金的 %，即人民幣 元整（￥ 萬元）
3.三期付款：在雙方根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定及本協(xié)議的約定原則，簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》交上海市楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理正式交易手續(xù)。在交易中心出具房地產(chǎn)買賣受理單后，乙方再次向甲方支付轉(zhuǎn)讓總價的 %，即人民幣 萬元整（￥ 萬元）
4.四期付款：在楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心核發(fā)過戶后新的房地產(chǎn)證后，乙方再次向甲方支付轉(zhuǎn)讓總價的20%，計人民幣 萬元整（￥ 萬元）
5.最終付款：本協(xié)議簽訂生效起十個月內(nèi)，乙方支付最后一筆款，即轉(zhuǎn)讓總價的20%，計人民幣 萬元整（￥ 萬元），甲方收到乙方最后一次付款后的三天內(nèi)，向乙方移交全部廠房、場地及相關(guān)設(shè)施。
第六條 產(chǎn)權(quán)交付及產(chǎn)權(quán)登記過戶
1.甲方收到乙方第一次付款后的一周內(nèi)，向乙方交付在建廠房的有關(guān)項(xiàng)目資料復(fù)印件，雙方另行簽訂在建項(xiàng)目的交接協(xié)議書。
2.甲方收到乙方第二次付款后的三天內(nèi)，向乙方交付相關(guān)的全套資料。
3.甲方收到乙方最后一次付款后的三天內(nèi)，向乙方交付全部的所有房產(chǎn)。
第七條 雙方的違約責(zé)任
a、乙方逾期付款的違約責(zé)任
乙方如未按本協(xié)議規(guī)定的時間付款，按逾期時間，分別作違約處理（不作累加）
1.逾期在30天以內(nèi)，自本協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付款期限的第二天起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款萬分之二的違約金，本協(xié)議繼續(xù)履行。
2.逾期超過30天后，甲方有權(quán)單方解除本協(xié)議。甲方解除本協(xié)議的，乙方按總轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)的10%向甲方支付違約金。乙方愿意繼續(xù)履行協(xié)議，經(jīng)甲方同意，協(xié)議繼續(xù)履行，自本協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付款期限的第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款的萬分之二的違約金。
本條中的逾期應(yīng)付款項(xiàng)指依照本協(xié)議第五條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款項(xiàng)的差額。
b、甲方逾期交付房地產(chǎn)的違約責(zé)任：
甲方如未按本協(xié)議規(guī)定的時間交付房產(chǎn)或相關(guān)手續(xù)的，按逾期時間，分別作違約處理（不作累加）
1.逾期不超過30天，自本協(xié)議第六條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓款的萬分之二的違約金，協(xié)議繼續(xù)履行。
2.逾期超過30天后，乙方有權(quán)單方解除協(xié)議。乙方解除協(xié)議的，甲方應(yīng)當(dāng)自乙方解除協(xié)議通知到達(dá)之日起5天內(nèi)退還全部已付的款項(xiàng)，并按協(xié)議總轉(zhuǎn)讓價的10%向乙方支付違約金。甲方要求繼續(xù)履行協(xié)議的，經(jīng)乙方同意，協(xié)議可以繼續(xù)履行，自本協(xié)議第六條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交款項(xiàng)萬分之二的違約金。 第八條 其他責(zé)任
1.甲方保證轉(zhuǎn)讓的上海XXX廠房地產(chǎn)權(quán)利沒有糾紛，轉(zhuǎn)讓前的所有債務(wù)由甲方承擔(dān)。因甲方原因造成不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記或發(fā)生其他債務(wù)糾紛等，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任并作相應(yīng)賠償責(zé)任。
2.乙方保證受讓上述房地產(chǎn)而支付的資金為乙方正當(dāng)合法所有，并愿承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
3.由于不可抗拒原因（如政策因素等）而不能按本協(xié)議辦理房地產(chǎn)權(quán)利過戶登記手續(xù)，雙方不承擔(dān)違約責(zé)任。甲方應(yīng)及時退還乙方已經(jīng)支付的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款和廠房建設(shè)款。
第九條 爭議解決
本協(xié)議在履行中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方均可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，或向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾嵩A。
第十條 其他
1.本協(xié)議如與房屋買賣合同有抵觸，以本協(xié)議為準(zhǔn)。
2.本協(xié)議未盡事項(xiàng)，雙方可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
3.本協(xié)議的附件、補(bǔ)充協(xié)議及買賣合同與本協(xié)議具有同等法律效力。
4.附件包括：所轉(zhuǎn)讓的上海XXX廠廠區(qū)平面圖、房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、雙方營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)結(jié)構(gòu)代碼證。
第十一條 本協(xié)議及附件共頁，一式八份，雙方各執(zhí)四份。
第十二條 本協(xié)議自雙方簽字蓋章后生效。
轉(zhuǎn)讓方：上海XXX企業(yè)有限公司
法定代表人：
上海XXX廠
法定代表人：
受讓方：浙江XX信息產(chǎn)業(yè)有限公司
法定代表人：
簽訂時間：
內(nèi)容提要: 未生效合同的命運(yùn)應(yīng)視具體情況而定，有的可被解除。未生效合同產(chǎn)生了不完全債務(wù)；債務(wù)人若已經(jīng)履行了不完全債務(wù)，只是不完全；債務(wù)人明確表示不履行不完全債務(wù)，或以自己的行為表明不履行不完全債務(wù)，構(gòu)成了先期違約，債權(quán)人可以援用《合同法》第94條第2項(xiàng)或第4項(xiàng)的規(guī)定，主張解除合同。此外，當(dāng)事人雙方也可以協(xié)商一致將已經(jīng)成立但未生效的合同解除。部分生效、部分未生效的合同亦可作為解除的對象。
關(guān)于未生效合同，即已經(jīng)成立但尚未生效的合同，可否作為解除的對象這一問題，崔建遠(yuǎn)教授曾在《合同解除的疑問與釋答》[1]一文中討論過，采肯定說并闡釋了理由。隨著時間的推移、實(shí)務(wù)的發(fā)展、研究的深入，筆者有不同的想法，有必要拋磚引玉。
一、未生效合同的命運(yùn)分析
合同已經(jīng)成立了，但尚未生效，在此期間，一方當(dāng)事人實(shí)施了不法行為，致使相對人若繼續(xù)固守該合同和等待其生效，就會遭受重大損失，于此場合，若符合法定的或約定的解除條件，該相對人主張解除該合同，應(yīng)否得到支持？這是實(shí)務(wù)向法律人提出的亟待解決的問題，在此，以下述案件為例加以研討。
案例一：甲房產(chǎn)公司由A國某有限公司和丙房地產(chǎn)公司出資成立。李某與甲房產(chǎn)公司于2000年6月簽訂了《項(xiàng)目及股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，并得到了丙房地產(chǎn)公司的確認(rèn)。該合同約定：（1）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目為《舊城改造項(xiàng)目》的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。該《舊城改造項(xiàng)目》的用地面積為45679平方米，建筑容積率為1：2，建筑面積約80000平方米。（2）甲房產(chǎn)公司將包括以前在該項(xiàng)目所投入的款項(xiàng)在內(nèi)的整個《舊城改造項(xiàng)目》轉(zhuǎn)讓給李某，同時同意將公司股權(quán)、法人等手續(xù)轉(zhuǎn)讓給李某，手續(xù)由李某辦理；甲房產(chǎn)公司將轉(zhuǎn)讓的一切手續(xù)、文件轉(zhuǎn)交給李某。李某以人民幣4000萬元將《舊城改造項(xiàng)目》的所有權(quán)全部買下，承繼甲房產(chǎn)公司退出本項(xiàng)目的一切手續(xù)和投資額及延續(xù)本項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營及管理權(quán)。（3）李某在簽訂合同后的3天內(nèi)將200萬元人民幣匯入A國某有限公司指定的銀行賬戶，同時甲房產(chǎn)公司將其財務(wù)印章、公章及文件移交給李某；李某在2000年10月8日前將300萬元人民幣匯入A國某有限公司指定的銀行賬戶；余下的1500萬元人民幣，李某在2001年內(nèi)分批匯付A國某有限公司指定的銀行賬戶，如有尾數(shù)付不清的部分，可用樓宇抵頂。（4）甲房產(chǎn)公司在收到李某支付的人民幣1500萬元后，應(yīng)把本項(xiàng)目所有權(quán)（包括開發(fā)公司的法人、股權(quán)）一并轉(zhuǎn)歸李某；負(fù)責(zé)把本項(xiàng)目前期發(fā)生的一切費(fèi)用、清單及原始票據(jù)交給李某，負(fù)責(zé)李某付給的現(xiàn)金及分得樓宇的稅費(fèi)，負(fù)責(zé)協(xié)助李某與村委會簽訂有關(guān)本項(xiàng)目的開發(fā)合同。李某負(fù)責(zé)按上述第（3）條有關(guān)付款的規(guī)定付款給A國某有限公司，負(fù)責(zé)將分給甲房產(chǎn)公司的樓宇抵頂部分的住宅按每平方米3000元人民幣結(jié)算，負(fù)責(zé)自籌資金開發(fā)本項(xiàng)目并在實(shí)施過程中承擔(dān)所發(fā)生的一切責(zé)任（包括經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任）。（5）本合同書簽訂前甲房產(chǎn)公司所發(fā)生的一切債權(quán)債務(wù)與李某無關(guān)，本合同書簽訂后所發(fā)生的一切債權(quán)債務(wù)概與A國某有限公司無關(guān)；雙方在簽訂合同時，甲房產(chǎn)公司將以前的付款清單及李某今后拆遷須付款的清單予以詳細(xì)列明，并經(jīng)丙房地產(chǎn)公司及雙方確認(rèn)和加蓋公章；按照雙方確認(rèn)后的清單數(shù)目為準(zhǔn)；本合同的簽訂需經(jīng)甲房產(chǎn)公司、丙房地產(chǎn)公司的確認(rèn)并加蓋公章。
由于系爭股東系A(chǔ)國某有限公司，股權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)有關(guān)主管機(jī)關(guān)審批，但是其實(shí)際辦理并未經(jīng)有關(guān)主管機(jī)關(guān)審批。由于股權(quán)受讓人李某僅支付了884萬元人民幣的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，經(jīng)A國某有限公司的多次催要后仍未付清余款，A國某有限公司為此提起訴訟，以李某嚴(yán)重違約為由請求解除《項(xiàng)目及股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，重新經(jīng)營管理甲房產(chǎn)公司。由于《項(xiàng)目及股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的締約雙方為李某和甲房產(chǎn)公司，A國某有限公司非締約方，故原告主體資格不適格。但李某在訴訟過程中認(rèn)可了A國某有限公司的訴訟地位，且認(rèn)可了《項(xiàng)目及股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》規(guī)定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方實(shí)際上是A國某有限公司，最終裁判機(jī)關(guān)支持了A國某有限公司解除《項(xiàng)目及股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的主張。
案例二：甲公司欲兼并乙公司，雙方簽訂了兼并合同，其中約定以若干行政主管部門落實(shí)一系列優(yōu)惠政策、放貸銀行免除乙公司迄今為止拖欠的貸款利息作為合同的生效條件。在合同簽訂但未滿足生效條件的情況下，雙方當(dāng)事人即開始履行合同，但在確定乙公司的法定代表人等問題上發(fā)生嚴(yán)重分歧，而乙公司的大多數(shù)職工也反對公司兼并，并停工和不斷上訪，導(dǎo)致公司無法正常運(yùn)作甚至陷入停頓狀態(tài)。由于甲公司的兼并目的難以達(dá)到，預(yù)期利益化為泡影，加上大部分優(yōu)惠政策落實(shí)無望、放貸銀行明確拒絕免除乙公司的貸款利息，甲公司遂提出解除該兼并合同。乙公司以合同解除只能針對有效的合同作為理由，予以抗辯。
上述案例一提出的問題是，該案中司法機(jī)關(guān)的裁判根據(jù)為何；案例二提出的問題是該兼并合同是否可以解除。筆者認(rèn)為，未生效合同即已經(jīng)成立但未生效的合同，其前途如何應(yīng)區(qū)分情形而定。第一種情形是合同無效。如我國《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實(shí)施條例》第20條規(guī)定，合營一方向第三者轉(zhuǎn)讓其全部或部分股權(quán)的，須經(jīng)合營他方同意，并報審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，向登記管理機(jī)構(gòu)辦理變更登記手續(xù)。違反這些規(guī)定的，轉(zhuǎn)讓無效。[2]上述案例一中的《項(xiàng)目及股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，因主管機(jī)關(guān)外經(jīng)貿(mào)委不予批準(zhǔn)，以致股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為未經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)辦理變更登記手續(xù)，違反了該條例的規(guī)定，應(yīng)歸于無效，不再適用合同解除制度。[3]第二種情形是，當(dāng)事人通過其行為或言詞已經(jīng)變更了原合同的生效條件，變更后的合同已經(jīng)生效了。例如，當(dāng)事人在合同中約定了始期或停止條件，在始期尚未屆至、停止條件尚未成就的情況下，雙方當(dāng)事人都已經(jīng)履行了主要義務(wù)，或一方當(dāng)事人履行了主要義務(wù)且對方認(rèn)可，則宜認(rèn)定該合同已經(jīng)變更，去除了始期或停止條件。此類合同可以是解除的對象，對此未見有反對的意見。[4]第三種情形是，未生效合同因約定的解除條件成就或終期屆滿而徹底地失去效力。例如，某涉外《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》規(guī)定：“本合同如自簽字蓋章之日起18個月內(nèi)，政府主管部門未審批的，自動失去效力?！痹摵贤灰院炞稚w章之日起已逾18個月，即使政府主管部門并未做出不予批準(zhǔn)的決定，也歸于消滅。第四種情形是，未生效合同既非無效，又未經(jīng)變更成為有效，繼續(xù)處于尚未生效的狀態(tài)。上述案例二即屬此類。屬于此類的還有：合同雖然尚未滿足我國《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實(shí)施條例》第20條第1款規(guī)定的條件，但并非審批機(jī)構(gòu)不予批準(zhǔn)，只是尚待時日，就屬于尚未生效的合同。此類合同可否解除尚存疑問，下文將專門進(jìn)行討論。
二、未生效合同作為解除對象的理由
未生效合同可以作為法定解除的對象，其理由如下：（1）合同解除須以有效成立的合同為對象，這是在尚未遇到未生效合同可否解除的案件之前的觀點(diǎn)。[5]其實(shí)，中國現(xiàn)行法并未明文規(guī)定被解除的合同僅僅限于已經(jīng)生效的合同，沒有禁止解除已經(jīng)成立但未生效的合同。在這樣的背景下，只有允許解除已經(jīng)成立但尚未生效的合同才會有公正合理的結(jié)果，因此學(xué)界不宜再固守舊論，而應(yīng)當(dāng)重新界定中國現(xiàn)行法上的合同解除對象。（2）依據(jù)合同神圣或合同嚴(yán)守的原則，合同一旦有效就必須遵守，不得擅自變更或解除。即使如此，在主客觀情況發(fā)生變化，繼續(xù)嚴(yán)守合同會帶來不適當(dāng)?shù)暮蠊那闆r下，法律也允許當(dāng)事人解除合同。既然已經(jīng)發(fā)生法律效力的合同尚且可以解除，不再受合同嚴(yán)守原則的束縛，根據(jù)舉重明輕的原則，未生效合同的約束力會更弱甚至沒有，就更應(yīng)當(dāng)允許解除了，除非阻止此類合同生效履行且宜提前消滅的正當(dāng)事由不存在。（3）若不允許解除未生效合同，該合同要么較長時間地停留在這種狀態(tài)，要么發(fā)展到生效履行的階段，而這兩種結(jié)果對于無辜的當(dāng)事人均為不利，該當(dāng)事人強(qiáng)行廢除該合同，至少構(gòu)成締約過失責(zé)任，這并不適當(dāng)。如果允許該當(dāng)事人解除合同，則不會出現(xiàn)此類不適當(dāng)?shù)慕Y(jié)果。（4）其實(shí)，合同存在著死亡的基因，終將消滅。在中國現(xiàn)行法上，合同消滅的制度有無效、撤銷、效力待定場合的不予追認(rèn)、清償和解除等。[6]未生效合同在不存在無效、撤銷、效力待定的原因場合，其消滅顯然不適用無效、撤銷、效力待定的制度，因其尚未生效也不適用清償?shù)闹贫?。剩下的唯有合同解除制度，其?yīng)當(dāng)是明智的選擇，因?yàn)橐呀?jīng)生效的合同若提前歸于消滅，屬于合同解除制度的范疇，未生效合同的提前消滅也作同樣處理是比較合適的。[7]
這種觀點(diǎn)已被《最高人民法院關(guān)于審理外商投資企業(yè)糾紛案件若干問題的規(guī)定（一）》（以下簡稱《若干規(guī)定》）所采納?！度舾梢?guī)定》第5條規(guī)定：“外商投資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同成立后，轉(zhuǎn)讓方和外商投資企業(yè)不履行報批義務(wù)，經(jīng)受讓方催告后在合理的期限內(nèi)仍未履行，受讓方請求解除合同并由轉(zhuǎn)讓方返還其已支付的轉(zhuǎn)讓款、賠償因未履行報批義務(wù)而造成的實(shí)際損失的，人民法院應(yīng)予支持?！钡?條規(guī)定：“外商投資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同成立后，轉(zhuǎn)讓方和外商投資企業(yè)不履行報批義務(wù)，受讓方以轉(zhuǎn)讓方為被告、以外商投資企業(yè)為第三人提起訴訟，請求轉(zhuǎn)讓方與外商投資企業(yè)在一定期限內(nèi)共同履行報批義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。受讓方同時請求在轉(zhuǎn)讓方和外商投資企業(yè)于生效判決確定的期限內(nèi)不履行報批義務(wù)時自行報批的，人民法院應(yīng)予支持。轉(zhuǎn)讓方和外商投資企業(yè)拒不根據(jù)人民法院生效判決確定的期限履行報批義務(wù)，受讓方另行起訴，請求解除合同并賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。賠償損失的范圍可以包括股權(quán)的差價損失、股權(quán)收益及其他合理損失?！钡?條規(guī)定：“外商投資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定受讓方支付轉(zhuǎn)讓款后轉(zhuǎn)讓方才辦理報批手續(xù)，受讓方未支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，經(jīng)轉(zhuǎn)讓方催告后在合理的期限內(nèi)仍未履行，轉(zhuǎn)讓方請求解除合同并賠償因遲延履行而造成的實(shí)際損失的，人民法院應(yīng)予支持?！?/p>
問題至此尚未解決，原因在于《若干規(guī)定》的上述關(guān)于解除未生效合同的規(guī)定，是以當(dāng)事人一方不履行報批義務(wù)這一作為合同生效要件的義務(wù)為解除條件，而非以當(dāng)事人一方“不履行”[8]主給付義務(wù)或從給付義務(wù)為解除條件。在未生效合同的場合，當(dāng)事人一方“不履行”主給付義務(wù)、從給付義務(wù)時，相對人可否援用《合同法》第94條的有關(guān)規(guī)定主張解除合同，仍需討論。
三、未生效合同中的義務(wù)與解除類型的對應(yīng)關(guān)系
鑒于中國現(xiàn)行法設(shè)置的合同解除制度包括約定解除、協(xié)議解除和法定解除諸類型，[9]有必要分別討論每種解除行為與未生效合同之間的關(guān)系，以檢驗(yàn)上述結(jié)論是否適當(dāng)。
未生效合同中約定了解除權(quán)產(chǎn)生的條件，或當(dāng)事人各方事后達(dá)成了解除該合同的協(xié)議，這些情形在實(shí)務(wù)中已經(jīng)發(fā)生。例如，某《股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》規(guī)定：“如自本協(xié)議書簽署之日起十八個月后，本次股份轉(zhuǎn)讓仍未生效或者出現(xiàn)其他政府審批障礙而導(dǎo)致本次股份轉(zhuǎn)讓無法實(shí)施，則轉(zhuǎn)讓方與受讓方應(yīng)在本協(xié)議簽署之日起十八個月屆滿后三個月內(nèi)就是否繼續(xù)履行本協(xié)議書進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不一致的，可以解除本協(xié)議書。如本協(xié)議書因此解除，各方保證各自承擔(dān)本次股份轉(zhuǎn)讓發(fā)生的成本及費(fèi)用，互不追究，但各方另有約定的除外。但因本協(xié)議書任何一方過錯導(dǎo)致本次股份轉(zhuǎn)讓未能生效或無法實(shí)施，該方不得依據(jù)本條提出責(zé)任豁免?！贝祟惣s定乃當(dāng)事人各方的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不違背公共秩序、善良風(fēng)俗，法律應(yīng)予承認(rèn)。如此，在約定的解除權(quán)產(chǎn)生條件成就時，應(yīng)允許該解除權(quán)的行使，或當(dāng)事人各方達(dá)成了解除的協(xié)議，該解除協(xié)議生效之時已經(jīng)成立但未生效的合同歸于解除。
依據(jù)《合同法》第94條第1項(xiàng)的規(guī)定，解除未生效合同，不存有法律上的障礙，理論上也能自圓其說。有疑問的是，當(dāng)事人能否基于《合同法》第94條第2項(xiàng)至第4項(xiàng)的規(guī)定，主張解除此類合同。筆者認(rèn)為，回答這個問題牽涉到債務(wù)的分類、未履行效力不齊備的合同是否構(gòu)成違約、先期違約及其類比，需要較為詳細(xì)地進(jìn)行分析。
關(guān)于債務(wù)的分類，學(xué)說上已經(jīng)承認(rèn)了效力齊備的債務(wù)和效力不齊備的債務(wù)，或者說完全債務(wù)和不完全債務(wù)（unvollkommene Verbindlichkeiten）。[10]德國法甚至承認(rèn)了賭博、約定婚姻居間報酬等均不設(shè)定“債務(wù)”類型的不完全債務(wù)。[11]舉重以明輕，已經(jīng)成立的合同具有合法性，只是尚未生效，基于此類合同產(chǎn)生的債務(wù)，更應(yīng)屬于不完全債務(wù)，是債務(wù)的一種類型。既然合同沒有生效，這種類型的不完全債務(wù)自然未屆履行期，于是不會構(gòu)成遲延履行。在債務(wù)人自愿履行不完全債務(wù)的情況下，如果該履行不符合約定或法定，是否構(gòu)成不完全履行？回答是肯定的。其理由之一是，《合同法》第62條第4項(xiàng)規(guī)定，履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行債務(wù)。比照該規(guī)定的精神，可以認(rèn)為債務(wù)人自愿履行不完全債務(wù)，意味著放棄了期限利益，債務(wù)的履行期限因此而屆至。其理由之二是，即便履行期明確，但按照《合同法》第71條第1款關(guān)于“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外”的規(guī)定，除了履行期純?yōu)閭鶛?quán)人的情況，債務(wù)人也有權(quán)提前履行，并且債務(wù)人提前履行時，債權(quán)人若無其他理由而不受領(lǐng)，就構(gòu)成債權(quán)人遲延。這種特例也模糊了不完全履行情況下的履行期屆至。其理由之三是，不完全履行的構(gòu)成至少在形式上沒有履行期限屆至這個要件，換句話說，不完全履行指的是債務(wù)人所為的給付存在著瑕疵，不看重履行期屆至與否。
債務(wù)人明確表示無論何時都不會履行不完全債務(wù)，或以自己的行為表明不履行該債務(wù)，其是否構(gòu)成先期違約？筆者對此持肯定態(tài)度。因?yàn)橄绕谶`約的要件就是，在履行期屆滿之前或在履行期屆至前（普通法的模式），債務(wù)人明確表示或以自己的行為表明不履行合同義務(wù)，或債務(wù)人明確拒絕履行其債務(wù)或構(gòu)成客觀預(yù)期不能（普通法）。債務(wù)人明確表示或以自己的行為表明不履行不完全債務(wù)，必定在“履行期屆滿之前”，也自然在“履行期屆至前”，宜按先期違約對待。
綜上所述，未生效合同產(chǎn)生了不完全債務(wù)；債務(wù)人若已經(jīng)履行了不完全債務(wù)，只是不完全；債務(wù)人明確表示不履行不完全債務(wù)，或以自己的行為表明不履行不完全債務(wù)，構(gòu)成了先期違約，債權(quán)人可以援用《合同法》第94條第2項(xiàng)或第4項(xiàng)的規(guī)定，主張解除合同。
四、部分未生效合同與合同解除之間的關(guān)系
世界上的事情確實(shí)復(fù)雜，其表現(xiàn)之一是，合同未生效，可能是某特定合同的部分條款未生效，其他部分已經(jīng)生效。在某特定合同由一系列合同文件組成的場合，這種部分生效、部分未生效的情形可能發(fā)生。試以下述案例來作分析。
A股份有限公司系一家境內(nèi)上市公司，其對外簽署了一份《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議附有以下四份文件：（1）《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》;（2）《關(guān)于A股份有限公司員工安置安排》；（3）《關(guān)于A股份有限公司盈利目標(biāo)之承諾函》;（4）《受讓人的法人代表甲對本次收購行為承擔(dān)連帶責(zé)任之不可撤銷的承諾函》。該《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第26條規(guī)定：“本協(xié)議書自各方法定代表人或授權(quán)代表簽字并加蓋公章之日起成立。”第27條規(guī)定：“本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓在以下條件全部成就且其中最晚成就之日起生效：（1）轉(zhuǎn)讓方的股東大會批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓方向受讓方轉(zhuǎn)讓其持有的本協(xié)議書項(xiàng)下的目標(biāo)公司（A股份有限公司）的股份；（2）目標(biāo)公司（A股份有限公司）的股東大會批準(zhǔn)本次向受讓方協(xié)議轉(zhuǎn)讓標(biāo)的股份；（3）本次股份轉(zhuǎn)讓經(jīng)中國證監(jiān)會審核無異議；（4）受讓人向目標(biāo)公司（A股份有限公司）的股東發(fā)出的《要約收購報告書》經(jīng)中國證監(jiān)會核準(zhǔn)無異議，《要約收購報告書》生效且要約收購?fù)瓿?；?）本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得主管國有資產(chǎn)監(jiān)督管理審批部門批準(zhǔn)；（6）本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得主管外商投資審批部門批準(zhǔn)。”該《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字蓋章，按照《合同法》第25條的規(guī)定，以及該協(xié)議第26條的約定已經(jīng)成立。不過，其尚未經(jīng)主管國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門批準(zhǔn)和中國證監(jiān)會核準(zhǔn)，依據(jù)《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實(shí)施條例》第20條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條第1款前段的規(guī)定，以及該協(xié)議第27條的約定，《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》尚未生效。受讓方認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓方違反了附件中的《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》，主張解除主協(xié)議。
此處暫且不論轉(zhuǎn)讓方是否違反了作為主協(xié)議的《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，在假定轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)違反了該附件協(xié)議的情況下來回答受讓方有無權(quán)利解除主協(xié)議的問題。這里需要特別探討的是，尚未生效的合同可否有部分生效的情形？若有，其根據(jù)是什么？
首先，作為主協(xié)議的《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第22條第2款規(guī)定：“受讓方承諾因其主觀、惡意的過錯導(dǎo)致本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓未獲審核和批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)而造成本協(xié)議無法履行，在該事實(shí)發(fā)生次日起5個工作日內(nèi)，受讓方向轉(zhuǎn)讓方支付人民幣1200萬元的違約金。上述受讓方的過錯是指應(yīng)當(dāng)履行相關(guān)法定或約定或承諾的義務(wù)而受讓方因主觀、惡意的過錯不履行的，包括但不限于：（1）受讓方對其具備本次收購目標(biāo)公司（A股份有限公司）的投資者資格的陳述與保證不真實(shí)，或因未履行其作出的有關(guān)投資者資格的承諾，而導(dǎo)致本次股份轉(zhuǎn)讓不能獲得批準(zhǔn)；（2）受讓方未履行且也無法繼續(xù)履行要約收購義務(wù)而導(dǎo)致本次股份轉(zhuǎn)讓失敗?！惫P者認(rèn)為，受讓方承擔(dān)該條款約定的違約金責(zé)任，必須以該條款已經(jīng)生效為前提條件，假如該條款尚未生效，不可能產(chǎn)生違約金責(zé)任，只能產(chǎn)生締約過失責(zé)任。這說明作為主協(xié)議的《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》在總體上尚未生效，但其中的第22條第2款卻已經(jīng)生效。
其次，按照主協(xié)議第34條第2款關(guān)于“本協(xié)議書附件是本協(xié)議書不可分割的組成部分，各附件一經(jīng)各方簽署，即具有與本協(xié)議書相同的法律效力”的規(guī)定，該協(xié)議書附件《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》也是該協(xié)議書不可分割的組成部分。依據(jù)該附件協(xié)議第3條第7款關(guān)于“本協(xié)議經(jīng)各方簽署之日起生效，為《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》之附件，與《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一并使用，是《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不可分割的組成部分”的規(guī)定，因《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》已被各方簽署而發(fā)生了效力，雖然作為主協(xié)議的《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》在總體上尚未生效，但為其不可分割組成部分之附件《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》卻已經(jīng)生效。
那么，對于這種總體上尚未生效但部分條款業(yè)已生效的合同，其可否作為解除的對象？既然完全尚未生效的合同都可以作為解除的標(biāo)的，部分生效部分未生效的合同就更不必說了。但問題的難點(diǎn)并不在這里，而在于一方當(dāng)事人違反的是業(yè)已生效部分的義務(wù)，相對人卻要解除尚未生效部分的合同，這可否得到支持？《合同法》第94條第2項(xiàng)至第4項(xiàng)等規(guī)定的解除類型及其運(yùn)作，是當(dāng)事人一方違反了已經(jīng)生效的或者未生效合同項(xiàng)下的義務(wù)，相對人的解除權(quán)將因此而產(chǎn)生，其結(jié)果是使該已經(jīng)生效的或者未生效的合同歸于解除。即A合同被違反，導(dǎo)致的是A合同被解除，而非B合同被解除。但上述“一方當(dāng)事人違反的是業(yè)已生效部分的義務(wù)，相對人卻要解除尚未生效部分的合同”的問題則有所不同，即A合同被違反，相對人卻要求解除B合同；或?qū)儆谀澈贤腁部分被違反，相對人卻要求解除該合同的B部分，對此，筆者認(rèn)為應(yīng)區(qū)分以下不同情形予以處理。
第一，尚未生效的合同或條款和已經(jīng)生效的合同或條款若各自獨(dú)立，僅為類似于“單純外觀結(jié)合的合同聯(lián)立”情形的，一方當(dāng)事人違反了尚未生效部分的合同或條款，相對人只能據(jù)此解除該部分的合同或條款，解除的效力不及于已經(jīng)生效的合同或條款；一方當(dāng)事人違反了已經(jīng)生效的合同或條款，相對人只能據(jù)此解除該部分合同或條款，解除的效力不及于尚未生效部分的合同或條款。這是因?yàn)閱渭兺庥^結(jié)合的合同聯(lián)立，實(shí)際上是數(shù)個獨(dú)立的合同僅因締約行為而結(jié)合，相互之間不具有依存關(guān)系。于此場合，自應(yīng)分別適用各自的合同規(guī)范。
若尚未生效的合同或條款和已經(jīng)生效的合同或條款，為類似于“一份合同的效力或存在，依附于另一份合同的效力或存在的合同聯(lián)立”情形的，則應(yīng)貫徹主合同或條款被解除的，依附性合同或條款同其命運(yùn)的原則。這是因?yàn)橛诖藞龊系母鱾€合同是否有效成立，需要分別判斷，但在效力上，被依存的合同不成立、無效、被撤銷或解除時，依存的合同應(yīng)同其命運(yùn)。據(jù)此，在主合同或條款尚未生效，而其依附性合同或條款已生效的情況下，若解除尚未生效的主合同或條款，則已生效的依附性合同或條款亦隨之解除，而已生效的依附性合同或條款被解除時，尚未生效的主合同或條款并不必然被解除；在主合同或條款已生效，而其依附性合同或條款尚未生效的情況下，解除已經(jīng)生效的主合同或條款時，尚未生效的依附性合同或條款亦隨之解除，而尚未生效的依附性合同或條款被解除時，已經(jīng)生效部分的主合同或條款并不必然被解除。
第二，尚未生效的合同或條款和已經(jīng)生效的合同或條款，盡管在締約雙方看來不可分割，但在法律上卻屬于類似“典型合同附其他種類的從給付”的情形，其在處理上應(yīng)當(dāng)貫徹這樣的規(guī)則，即一方當(dāng)事人違反從給付義務(wù)的，相對人只能據(jù)此解除該部分合同條款，典型合同不因此而被解除；一方當(dāng)事人違反典型合同項(xiàng)下的義務(wù)的，相對人有權(quán)據(jù)此解除典型合同，從給付義務(wù)部分隨之被解除。這是因?yàn)榈湫秃贤瑸橹饕糠?，從給付為非主要部分。對此，原則上僅適用主要部分的合同規(guī)范，非主要部分被主要部分吸收。[12]
第三，尚未生效的合同或條款和已經(jīng)生效的合同或條款，盡管在締約雙方看來不可分割，但在法律上卻屬于類似“類型結(jié)合合同”的，各部分合同或條款彼此之間居于等值的地位，其處理原則上應(yīng)當(dāng)貫徹這樣的規(guī)則，即一方當(dāng)事人違反某部分合同或條款的，相對人只能據(jù)此解除該部分合同或條款，除非解除該部分合同或條款會使其他部分合同或條款失去存續(xù)的價值，或無法獨(dú)立存在。這是因?yàn)?，對于居于等值地位的各部分合同或條款，應(yīng)予分解，分別適用各部分的典型合同規(guī)范，并依當(dāng)事人可推知的意思調(diào)和其歧義。[13]
但是解除尚未生效的合同或條款并未導(dǎo)致已生效合同或條款失去存續(xù)價值，亦未導(dǎo)致已生效合同或條款無法獨(dú)立存續(xù)的，則解除尚未生效的合同或條款應(yīng)予承認(rèn)；而若解除尚未生效的合同或條款致使已生效的合同或條款失去存續(xù)的價值，或使已生效的合同或條款無法獨(dú)立存續(xù)的，則不應(yīng)支持解除尚未生效的合同或條款。
需要強(qiáng)調(diào)指出的是，解除已生效的合同或條款沒有導(dǎo)致尚未生效的合同或條款失去存續(xù)價值，亦未導(dǎo)致尚未生效的合同或條款無法獨(dú)立存續(xù)的，則解除尚未生效的合同或條款應(yīng)予承認(rèn)；但倘若解除已生效的合同或條款已經(jīng)導(dǎo)致尚未生效的合同或條款失去存續(xù)價值，或使尚未生效的合同或條款無法獨(dú)立存續(xù)的，則不應(yīng)支持解除尚未生效的合同或條款。
第四，若尚未生效的合同或條款和已生效的合同或條款密切結(jié)合且不可分割，解除任何部分的合同或條款，都會使其他部分的合同或條款失去存續(xù)價值或無法獨(dú)立存續(xù)。于此情形下，一方當(dāng)事人違反尚未生效的合同或條款所產(chǎn)生的義務(wù)時，相對人有權(quán)解除合同的全部；一方當(dāng)事人違反已生效合同或條款所產(chǎn)生的義務(wù)時，相對人亦有權(quán)解除合同的全部。
第五，就上述案例而言，A股份有限公司簽訂的《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及其附件《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》，二者既有相互獨(dú)立的一面，也有后者是前者不可分割的組成部分的一面。說它們各自獨(dú)立，是因?yàn)楦髯缘臉?biāo)的不同，各自的目的及任務(wù)有別，各自的生效要件相異，絕非同一典型合同里的不同條款，并無必然結(jié)合在一起的天性，而是不同合同因當(dāng)事人的意思而“組合”在一起。說它們不可分割地組成了合同，是因?yàn)楹笳呙鞔_規(guī)定當(dāng)事人各方應(yīng)本著“為確保本次股份轉(zhuǎn)讓符合法律法規(guī)的要求，保障和明確過渡期間協(xié)議各方各自的權(quán)利和義務(wù)，妥善安排過渡期間目標(biāo)公司（A股份有限公司）的經(jīng)營運(yùn)作”的目的，而特意作出了這樣的約定。因此，判斷受讓方有無權(quán)利解除《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，不宜簡單套用非典型合同的法律適用規(guī)則，而應(yīng)當(dāng)有所突破。
轉(zhuǎn)讓方違反附件中之《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》，沒有導(dǎo)致《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》構(gòu)成不能履行，也沒有使受讓方成立《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的目的落空，則受讓方不得以轉(zhuǎn)讓方違反了《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》為由解除《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。但由于轉(zhuǎn)讓方違反《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》的行為，已有使《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不能履行之虞（巨大的現(xiàn)實(shí)危險），因此受讓方有權(quán)援用《合同法》第94條第2項(xiàng)的規(guī)定，主張解除《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。
而若轉(zhuǎn)讓方違反《關(guān)于A股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓過渡期安排的協(xié)議》，導(dǎo)致《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》構(gòu)成不能履行或?qū)⑹故茏尫皆馐苤卮髶p失或使其合同目的落空，受讓方有權(quán)援用《合同法》第94條第4項(xiàng)的規(guī)定，主張解除《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。
注釋:
[1]參見崔建遠(yuǎn)：《合同解除的疑問與釋答》，《法學(xué)》2005年第9期。
[2]我國《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實(shí)施條例》第20條第4款使用的術(shù)語是“轉(zhuǎn)讓無效”，未言明是不發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓（類似于物權(quán)變動）的效力，還是股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。按照該行政法規(guī)的立法目的，所謂“轉(zhuǎn)讓無效”指的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，審判和仲裁的實(shí)務(wù)也基本上按照此種解釋予以裁判?，F(xiàn)行《物權(quán)法》第15條等規(guī)定則區(qū)分了物權(quán)變動與其原因行為，未辦理物權(quán)登記的，不影響原因行為的效力。如果據(jù)此模式和理念解釋我國《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實(shí)施條例》第20條的規(guī)定，就會得出與以往解釋不同的結(jié)論，即政府審批部門不予批準(zhǔn)涉外股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，僅僅是股權(quán)沒有移轉(zhuǎn)，受讓人沒有取得股權(quán)，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議不因此而無效，在不存在《合同法》第52條、第47條、第48條和第51條規(guī)定的原因的情況下應(yīng)為有效。鑒于我國審判和仲裁的實(shí)務(wù)基本上沿襲以往的理念和操作，本文也暫不予以改變。
[3]這里需要注意三種不同的制度及其法律后果：合同若正處于主管部門的審批過程中，尚未被批準(zhǔn)，則為未生效，而非無效；只有審批部門明確拒絕批準(zhǔn)，合同才無效；若合同約定了存續(xù)期間，在該期間屆滿時主管部門尚未批準(zhǔn)，合同自動消滅。
[4]對已經(jīng)成立但尚未生效的合同可否解除的問題，應(yīng)當(dāng)做類型化的工作，若當(dāng)事人通過其行為實(shí)際上已將合同變更，變更后的合同已經(jīng)生效。
[5]這是崔建遠(yuǎn)先生于1984年在其吉林大學(xué)法律系法學(xué)碩士學(xué)位論文《論我國的合同解除》中提出來的，該文將經(jīng)濟(jì)合同解除的法律性質(zhì)概括為四點(diǎn)：合同解除以有效成立的合同為對象；合同解除必須具備解除條件；合同解除必須有解除行為；合同解除的效力或是向?qū)戆l(fā)生或是溯及既往。后該觀點(diǎn)在《中國民法學(xué)民法債權(quán)》一書中公開發(fā)表（參見王家福主編：《中國民法學(xué)民法債權(quán)》，法律出版社1991年版，第363頁），并被國內(nèi)諸多論著沿用（參見崔建遠(yuǎn)主編：《合同法》第3版，法律出版社2003年版，第189頁；王利明主編：《民法》，中國人民大學(xué)出版社2000年版，第378 ～ 379頁；韓世遠(yuǎn)：《合同法總論》第2版，法律出版社2008年版，第455頁；馬俊駒、余延滿：《民法原論》第2版，法律出版社2005年版，第613頁）。
[6]在因不可抗力等客觀原因致使合同不能履行的情況下，德國法系采取合同自動消滅并由當(dāng)事人負(fù)擔(dān)風(fēng)險的模式，故風(fēng)險負(fù)擔(dān)制度在德國法系也是合同消滅的制度。但我國現(xiàn)行法將該制度分解開來，合同消滅的層面由合同解除制度解決，合同不能履行所致?lián)p失問題不排斥由風(fēng)險負(fù)擔(dān)制度處理。
[7]同前注[1]，崔建遠(yuǎn)文。
[8]本來，履行主給付義務(wù)應(yīng)以合同生效為前提，合同尚未生效，主給付義務(wù)的履行期尚未屆至，債務(wù)人至少享有期限利益，沒有義務(wù)現(xiàn)時履行主給付義務(wù)。因此，特將“不履行”一詞加上雙引號。
[9]協(xié)議解除的條件為各方當(dāng)事人協(xié)商一致，這是《合同法》第93條第1款的明文規(guī)定。從這個角度觀察，協(xié)議解除也屬于法定解除。
[10]參見王澤鑒：《民法債編總論基本理論債之發(fā)生（總第1冊）》，臺北三民書局1993年版，第40～41頁。
[11]參見[德]迪特爾梅迪庫斯：《德國債法總論》，杜景林、盧諾譯，法律出版社2004年版，第19～20頁。
乙方：
鑒于乙方依(200 )號仲裁書，已成為路號房屋的業(yè)主，并有意自用該處房產(chǎn)，雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成以下協(xié)議：
1、甲方與原房主于年月日簽訂的承租上述房產(chǎn)的租房協(xié)議于年月日提前終止，甲方于當(dāng)日退出承租房產(chǎn)。
2、因房主自身原因，甲方近來一直未能與其聯(lián)系上，故年月至年月的房租甲方已提存至公證處。
3、上述房租依乙方與原房主的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，應(yīng)全部或部分歸乙方享有，但至今該房租仍在原房主處，且尚有元押金未轉(zhuǎn)交給乙方或歸還甲方，鑒于上述情況，甲方承諾協(xié)助乙方取得其應(yīng)得的房租，乙方承諾盡快歸還甲方元押金。
4、雙方定于年月日進(jìn)行房屋交接手續(xù)，完成交接手續(xù)后在本協(xié)議上簽章。
5、本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份，具同等效力。
甲方：有限公司(公章)
簽約代表：
甲方：
乙方：
乙方 系 加油站投資人、所有權(quán)人，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下轉(zhuǎn)讓協(xié)議：
一、 合同標(biāo)的
本合同轉(zhuǎn)讓的為： 的 加油站（以下簡稱“加油站”）的全部資產(chǎn)及該加油站的各項(xiàng)經(jīng)營資質(zhì)與權(quán)力，包括但不限于：
1、 加油站已有的全部資質(zhì)、證照、文件批復(fù)等（見附件一：《證照清單》）。
2、 本合同標(biāo)的項(xiàng)下的“ 集用 第 號”土地使用權(quán) 平方米及租賃土地 平方米，共計約 平方米;房產(chǎn)編號為“ 房權(quán)證 字第 號”的 平方米/！/的房屋使用權(quán)（見附件二：、土地租賃協(xié)議、土地平面圖、《房屋所有權(quán)證》）。
3、 加油站其他資產(chǎn)清單（見附件三：）。
二、 聲明和保證
1、 乙方保證對合同所涉轉(zhuǎn)讓標(biāo)的擁有完全合法的獨(dú)立權(quán)益和權(quán)利，沒有設(shè)置任何抵押、擔(dān)保或其他第三方權(quán)益，也不存在任何爭議及訴訟。
2、 乙方確保受讓合同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的后，甲方能夠完全合法擁有所有資產(chǎn)、資質(zhì)和權(quán)利等。
3、 乙方保證附件中所列的加油站資產(chǎn)詳情在各方面均真實(shí)、完整、準(zhǔn)確。所交付給甲方的所有文件及證照均真實(shí)、合法、有效。
三、 轉(zhuǎn)讓費(fèi)及支付方式
轉(zhuǎn)讓費(fèi) 萬元人民幣，（大寫： 元整）。合同簽訂生效后3日內(nèi)，甲方預(yù)付 萬元作定金;余款 萬元在乙方將房產(chǎn)證、土地使用證、成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書、危險化學(xué)品經(jīng)營許可證等甲方依法經(jīng)營所必需的證件變更至甲方名下后十日內(nèi)一次性支付給乙方。（乙方完全搬遷完成后）。
四、 資產(chǎn)交付、證照變更
1、 合同簽訂后10日內(nèi)乙方向甲方交付第一條1、2、3款所列財產(chǎn)及證照。
2、 合同簽訂后10日內(nèi)乙方交付甲方加油站所有工程資料（加油站設(shè)計圖紙、建筑施工圖紙、竣工驗(yàn)收圖紙、資料等），加油站設(shè)施、設(shè)備等的合同，發(fā)票和保修證明等相關(guān)原件及資料移交給甲方。
3、 合同簽訂后30日內(nèi)乙方負(fù)責(zé)將房產(chǎn)證、土地使用證、土地租賃協(xié)議等甲方依法經(jīng)營所必需的證件變更至甲方名下，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
4、 轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的稅、費(fèi)由乙方承擔(dān)，與甲方無關(guān)。
五、 債權(quán)、債務(wù)
乙方轉(zhuǎn)讓前的債權(quán)、債務(wù)由乙方享有和承擔(dān)，與甲方無關(guān)，乙方應(yīng)對加油站原有人員另行安排或與其合法解除勞動關(guān)系，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。甲方接管加油站后，自主安排用工，乙方原加油站人員及其他有關(guān)人員不得干涉，否則，由此給甲方造成的一切損失由乙方賠償。
六、 違約責(zé)任
1、乙方違反本合同第二條聲明和保證，乙方需支付甲方違約金 萬
元，如給甲方造成損失，還應(yīng)賠償甲方相應(yīng)的損失。
2、乙方違反本合同第四條1、2、3、4項(xiàng)約定，未能按約交付約定財產(chǎn)、變更相關(guān)證照手續(xù)，由此給甲方造成的一切損失由乙方賠償。
3、甲方如未按合同約定支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，每延期一日支付乙方轉(zhuǎn)讓費(fèi)總額千分之三違約金。但乙方違反本合同第三條第2項(xiàng)約定的，甲方不承擔(dān)違約責(zé)任。
七、 因本合同發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成任何一方有權(quán)向合同簽約地人民法院提訟。
八、 本合同未盡事宜雙方可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議是本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
九、 本合同一式兩份，甲、已雙方簽字蓋章后生效。
甲方： 有限公司 乙方： 加油站
代表人簽字： 代表人簽字：
轉(zhuǎn)讓店面的時候，為了在轉(zhuǎn)交店面的時候不發(fā)生沖突，還是要先訂好一份轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，來保障各自的權(quán)益。下面是小編給大家?guī)淼牡昝孓D(zhuǎn)讓協(xié)議樣本，歡迎大家閱讀參考，我們一起來看看吧!
店面轉(zhuǎn)讓協(xié)議樣本(一)
轉(zhuǎn)讓方(甲方)： 身份證號碼：
頂讓方(乙方)： 身份證號碼：
甲、乙兩方經(jīng)友好協(xié)商，就店鋪轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成以下協(xié)議：
一、丙方同意甲方將自己位于 ， 號的店鋪(原為： )轉(zhuǎn)讓給乙方使用，建筑面積為 平方米;并保證乙方同等享有甲方在原有房屋租賃合同中所享有的權(quán)利與義務(wù)。
二、乙方于 年 月 日支付甲方訂金人民幣 元，(大寫 )，甲方于處理完貨物后將店鋪交給乙方。如果由于甲方原因?qū)е罗D(zhuǎn)讓中止，甲方同樣承擔(dān)違約責(zé)任，并向乙方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的10%作為違約金 三、店鋪轉(zhuǎn)讓給乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店鋪?zhàn)赓U合同中所規(guī)定的條款。
四、轉(zhuǎn)讓后店鋪的掛衣桿 個，衣架 個，褲架 個，模特 個，桌子 個，凳子 個，玻璃 塊全部 元?dú)w乙方所有。
五、甲方在店鋪交給乙方時，乙方向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)共計人民幣 元，(大寫： )，上述費(fèi)用已包括第三條所述的裝修、裝飾、設(shè)備及其他相關(guān)費(fèi)用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他費(fèi)用。
六、甲方應(yīng)該協(xié)助乙方辦理該店鋪的工商營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等相關(guān)證件的過戶手續(xù)，但相關(guān)費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。 七、本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。
甲方簽字：
日期：
乙方簽字：
日期：
甲方(出租人)：
乙方(承租人)：
補(bǔ)充協(xié)議：
甲方提供： 1身份證、戶口本原件及復(fù)印件; 2、公房轉(zhuǎn)租須經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意并加蓋公章;3、乙方辦理營業(yè)執(zhí)照所需的其他相關(guān)證明材料。
4、甲方提供的相關(guān)證件應(yīng)真實(shí)合法，以保證出租房的真是合法。
5、商鋪的上下水管道、暖氣、燃?xì)?、供電等設(shè)施，若自然損壞，甲方應(yīng)及時進(jìn)行修理，保證乙方的正常使用，所需費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
6、甲方負(fù)責(zé)提供乙方辦理營業(yè)執(zhí)照的相關(guān)證明，協(xié)助乙方辦理營業(yè)執(zhí)照。
7、 合同履行期間單方提出解除合同，應(yīng)提前30日通知對方，并賠償對方 個月租金作為補(bǔ)償。
8、 如因甲方原因造成乙方不能或延遲辦理營業(yè)執(zhí)照，乙方可以單方解除合同，甲方應(yīng)退還乙方所交的訂金并賠償乙方的損失。
9、 合同爭議的解決辦法
本合同履行期間發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，依法向發(fā)生爭議的房產(chǎn)所在地人民法院提起民事訴訟。
10、 合同生效日期
本合同經(jīng)甲方簽字和乙方蓋章生效，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
甲方(簽字) 乙方：
身份證號碼： 營業(yè)執(zhí)照號碼：
現(xiàn)住址： 經(jīng)辦人：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
本合同于 年 月 日在 簽訂
店面轉(zhuǎn)讓協(xié)議樣本(二)
轉(zhuǎn)讓方(甲方)：_____ 身份證號碼：__________
頂讓方(乙方)：_____ 身份證號碼：__________
房東(丙方)：_____ 身份證號碼：__________
甲、乙、丙三方經(jīng)友好協(xié)商，就店鋪轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成以下協(xié)議：
一、丙方同意甲方將自己位于 阿凡提民安巷1棟2店鋪轉(zhuǎn)讓給乙方使用，建筑面積為144平方米;并保證乙方同等享有甲方在原有房屋租賃合同中所享有的權(quán)利與義務(wù)。
二、丙方與甲方已簽訂了租賃合同，租期到 2017年 5月 10日止，年租金為 57000元人民幣(大寫：五萬七千元 )，從2015年5月10日起由乙方支付，租金為每年交付一次，并于約定日期提前一個月交至丙方。店鋪轉(zhuǎn)讓給乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店鋪?zhàn)赓U合同中所規(guī)定的條款，并且每年定期交納租金及該合同所約定的應(yīng)由甲方交納的水電費(fèi)及其他各項(xiàng)費(fèi)用。
四、轉(zhuǎn)讓后店鋪現(xiàn)有的裝修、裝飾及其他所有設(shè)備全部歸乙方所有，租賃期滿后房屋裝修等不動產(chǎn)歸丙方所有，營業(yè)設(shè)備等動產(chǎn)歸乙方。
五、乙方在 2015年1 月 11日前一次性向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)共計人民幣_____元，(大寫：_____)，(含至2015年5月10日的房租，其他費(fèi)用乙方不得再向甲方索取。)
六、使用期間乙方所出現(xiàn)的任何問題，與甲方無關(guān)。
七、如因自然災(zāi)害等不可抗因素導(dǎo)致乙方經(jīng)營受損的與甲方無關(guān)，
九、本合同一式三份，三方各執(zhí)一份，自三方簽字之日起生效。
甲方簽字：__________
乙方簽字: __________
丙方簽字：__________
店面轉(zhuǎn)讓協(xié)議樣本(三)
轉(zhuǎn)讓方(甲方)：_____ 身份證號碼：_____
頂讓方(乙方)：_____ 身份證號碼：_____
甲、乙、雙方經(jīng)友好協(xié)商，就店鋪轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成以下協(xié)議：
一、甲方同意將自己位于__________街(路)_____號的店鋪轉(zhuǎn)讓給乙方使用，建筑面積為_____平方米;并保證乙方同等享有甲方在原有房屋租賃合同中所享有的權(quán)利與義務(wù)。
二、店鋪轉(zhuǎn)讓給乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店鋪?zhàn)赓U合同中所規(guī)定的條款，并且定期交納租金及該合同所約定的應(yīng)由甲方交納的水電費(fèi)及其他各項(xiàng)費(fèi)用。
三、轉(zhuǎn)讓后店鋪現(xiàn)有的裝修、裝飾及其他所有設(shè)備和房屋裝修等;營業(yè)設(shè)備等全部歸乙方。
四、乙方在___年___月___日前分兩次向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)共計人民幣_____元，(大寫：_____)，第一年付款_____%,第二年付清余下____%費(fèi)用。
五、甲方應(yīng)該協(xié)助乙方辦理該店鋪的工商營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等相關(guān)證件的過戶手續(xù)，但相關(guān)費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé);乙方接手前該店鋪所有的一切債權(quán)、債務(wù)均由甲方負(fù)責(zé);接手后的一切經(jīng)營行為及產(chǎn)生的債權(quán)、債務(wù)由乙方負(fù)責(zé)。
六、如乙方逾期交付轉(zhuǎn)讓金，乙方應(yīng)每日向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的千分之一作為違約金，逾期30日的，甲方有權(quán)解除合同，并且乙方必須按照轉(zhuǎn)讓費(fèi)的10%向甲方支付違約金。如果由于甲方原因?qū)е罗D(zhuǎn)讓中止，甲方同樣承擔(dān)違約責(zé)任，并向乙方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的10%作為違約金。
七、如因自然災(zāi)害等不可抗因素導(dǎo)致乙方經(jīng)營受損的與甲方無關(guān)，但遇政府規(guī)劃，國家征用拆遷店鋪，其有關(guān)補(bǔ)償歸乙方。
八、本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。
