發(fā)布時間：2023-03-02 15:04:32
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)考察報告樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目 成本管理 質(zhì)量管理
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
在工程建設(shè)項(xiàng)目中,項(xiàng)目工程管理影響著工程的質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制,是施工企業(yè)能否獲取效益的關(guān)鍵因素。因此,必須充分認(rèn)識項(xiàng)目工程管理實(shí)踐的重要性和必要性,不斷創(chuàng)新項(xiàng)目工程管理的方法,切實(shí)提高管理實(shí)效。
1.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理概述
在房地產(chǎn)開發(fā)中，廣義的項(xiàng)目管理內(nèi)容主要包括項(xiàng)目計劃、項(xiàng)目評估、項(xiàng)目組織、項(xiàng)目建設(shè)以及項(xiàng)目建成管理等。在這些內(nèi)容中，項(xiàng)目建設(shè)是整個房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中最為重要的一環(huán)。所謂建設(shè)項(xiàng)目，則是指房地產(chǎn)企業(yè)需要一定的資金，并經(jīng)過不斷的決策和實(shí)施的一系列過程，同時在一定的條件下形成固定資產(chǎn)為目標(biāo)的程序和過程。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的項(xiàng)目管理應(yīng)該包含項(xiàng)目統(tǒng)籌管理和項(xiàng)目的施工管理。
其中，項(xiàng)目統(tǒng)籌管理主要包括項(xiàng)目的定位、租賃以及服務(wù)等，是各部門在協(xié)調(diào)項(xiàng)目實(shí)施的過程中，各開發(fā)商在各部門的協(xié)調(diào)和組織下確保某一項(xiàng)目實(shí)施成功的關(guān)鍵要素。它需要在各項(xiàng)管理制度及考核制度完善的前提下才能實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工的全過程管理則包括：招投標(biāo)管理、合約管理、成本管理以及資金管理、施工組織管理和風(fēng)險管理等，其意義在于合理的利用資金，提高資金的利用率，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的定位計劃的實(shí)施。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的工程項(xiàng)目管理貫穿于整個項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的始終，是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目工程中進(jìn)行決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)以及控制等管理的先決條件。因此，做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理，對房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)事業(yè)的順利發(fā)展意義重大。
2.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理措施
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理內(nèi)容豐富，涉及面廣，加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理，就需要堅(jiān)持全面的觀點(diǎn)，考慮到房地產(chǎn)建設(shè)的方方面面，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理的有效實(shí)施。
2.1成本管理
成本管理是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目的最終目的是為了獲得利潤的最大化，因此，在追求經(jīng)濟(jì)利潤的前提下，成本管理就顯得尤為重要。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中，成本管理貫穿始終，從建設(shè)項(xiàng)目的定位到計劃、再到初步設(shè)計、施工設(shè)計、工程建設(shè)，直至建成交付等的每一個階段都需要進(jìn)行有效的成本管理，介于此，房地產(chǎn)企業(yè)在每一個環(huán)節(jié)中都要做到對自己產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)的研究，設(shè)立專門的財務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、項(xiàng)目布置以及內(nèi)部構(gòu)造和設(shè)備安裝等的配套運(yùn)營出發(fā)，通過價值工程理論進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，對各個階段的造價進(jìn)行有效的控制。
2.2進(jìn)度管理
房地產(chǎn)建設(shè)的項(xiàng)目管理中，從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)到完工，事先都會做好相應(yīng)的進(jìn)度安排工作。對于項(xiàng)目施工而言，投入的資金是有時間價值的，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)到結(jié)束的時間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實(shí)可行的實(shí)施計劃是十分重要的。做好進(jìn)度管理工作就要求房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行明確的劃分，主要劃分為幾個節(jié)點(diǎn)，細(xì)化到什么時間出正負(fù)零，什么時間封頂，什么時間驗(yàn)收等，做好這幾個時間節(jié)點(diǎn)的控制。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好對項(xiàng)目工程的全局管理，主要是通過施工單位的定期檢查，及時采取措施，充分利用組織、技術(shù)等各種方法監(jiān)督各方的參與，共同提高項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。
2.3合約管理
在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目實(shí)施必須按照完善的合約來進(jìn)行管理，一份好的合約能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本風(fēng)險有效的轉(zhuǎn)移，甚至現(xiàn)實(shí)低成本高質(zhì)量的轉(zhuǎn)變。同時，招標(biāo)是完善合約管理的前提和基礎(chǔ)，而招標(biāo)過程也可以讓建設(shè)方更多的對過程實(shí)施者和控制的過程進(jìn)行全面的認(rèn)識，制定完善的招標(biāo)制度有效減少了風(fēng)險要素，因此，在進(jìn)行合約管理時，應(yīng)該在項(xiàng)目管理中設(shè)立專門的管理部門，與工程管理部門建立良好的管理鏈條。
2.4目標(biāo)責(zé)任管理
在房地產(chǎn)建設(shè)的項(xiàng)目管理中，為了有效進(jìn)行目標(biāo)和責(zé)任管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將企業(yè)的管理責(zé)任明確到每一個部門，明確到每一個責(zé)任人，各部門負(fù)責(zé)人直接對企業(yè)總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，以此來確保各項(xiàng)目的執(zhí)行和完成。同時，在各項(xiàng)目內(nèi)部，項(xiàng)目經(jīng)理可以將項(xiàng)目劃分為更加細(xì)化的責(zé)任單元，進(jìn)行權(quán)責(zé)分明，這樣就有助于項(xiàng)目組織對項(xiàng)目執(zhí)行情況和進(jìn)度實(shí)施情況進(jìn)行有效的考核和評估，以便促進(jìn)企業(yè)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2.5質(zhì)量管理
在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，質(zhì)量保證是第一，如果建設(shè)項(xiàng)目留下了任何質(zhì)量隱患，后果不堪設(shè)想。因此，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，要重視對工程質(zhì)量實(shí)施嚴(yán)格的管理，建立并完善質(zhì)量保證體系和質(zhì)量監(jiān)督體系；其次，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理在質(zhì)量管理中也要努力做到以下幾點(diǎn)：首先，嚴(yán)格按照招標(biāo)約定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的質(zhì)量檢查和驗(yàn)收；其次，在驗(yàn)收過程中所獲得的任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，必須進(jìn)行科學(xué)合理的分析，做到有理有據(jù)；同時，在質(zhì)量驗(yàn)收中對材料的驗(yàn)收要求提供實(shí)驗(yàn)報告，提供必要的訂貨驗(yàn)貨考察報告；另外，對于建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)的不合格環(huán)節(jié)，必須要求即刻返工，并根據(jù)相關(guān)的質(zhì)量管理規(guī)定給予嚴(yán)格的懲罰措施。
3.結(jié)束語
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理是一個動態(tài)的管理體系，其管理內(nèi)容涉及房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的始終，項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目管理中必須對各個階段、各個環(huán)節(jié)時刻保持著清晰的頭腦，認(rèn)真分析，定期檢查，既要有效的節(jié)約成本，又要充分保證建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。
【參考文獻(xiàn)】：
【1】王富強(qiáng).淺談施工階段的工程監(jiān)理質(zhì)量控制【J】.甘肅科技, 2005,(01).
【2】李志勇.論項(xiàng)目管理中施工進(jìn)度的管理【J】.科技信息,2006,(07).
“或遲或早，這一天終歸是要到來的?！痹谕辔还蓟鹂偨?jīng)理甚至監(jiān)管交流后，中國公募基金市場上的主要參與者以及監(jiān)管者對此深信不疑。而眼下，運(yùn)行多年的公募基金的牌照壟斷溢價正在消失。
隨著監(jiān)管層降低公募基金業(yè)務(wù)的門檻，公募基金變革在所難免。在中國大資管行業(yè)中，公募基金管理的規(guī)模是最少的，截至今年一季度末，信托資管規(guī)模8.7萬億、銀行理財產(chǎn)品的余額7萬億，保險資金運(yùn)用的余額7萬億，而基金管理公司資管規(guī)模僅3.6萬億。
而更激烈的環(huán)境則是，由于監(jiān)管層打破了原有各守自家一畝三分地的格局，公募基金的變革在所難免。
從外部來看，商業(yè)銀行、信托公司、保險公司、證券公司等機(jī)構(gòu)都在積極參與財富管理業(yè)務(wù)，并不斷擴(kuò)大市場份額；從內(nèi)部來看，隨著市場化的深入，基金管理公司的數(shù)量將不斷增多，業(yè)務(wù)更加多元，行業(yè)格局面臨調(diào)整，競爭壓力也將不斷加大。
基金公司下一步怎么走？一份來自中國證券投資基金行業(yè)協(xié)會的英國資管機(jī)構(gòu)調(diào)研報告悄然躍出水面，而“并購”亦成為了報告中的關(guān)鍵詞。
81家基金公司大資管時代轉(zhuǎn)型
6月1日，新的《證券投資基金法》實(shí)施，基金管理公司在業(yè)務(wù)范圍及投資標(biāo)的等方面或?qū)⒂休^大突破，基金管理公司正在面臨著一個全新的競爭環(huán)境，在面對機(jī)遇的同時面對的卻是重大的挑戰(zhàn)。
如果說，2012年是中國基金業(yè)的發(fā)展年，那么2013年則是突破年。
“轉(zhuǎn)型”即成為今年基金行業(yè)中重要的關(guān)鍵詞之一?；鹜顿Y和基金銷售作為基金行業(yè)的兩條肩膀都面臨重要轉(zhuǎn)型，基金投資面臨從傳統(tǒng)公募產(chǎn)品投資向“大資管”轉(zhuǎn)型，基金銷售也面臨從交易通道式的產(chǎn)品銷售，向以客戶為中心、多產(chǎn)品理財配置的投資顧問模式轉(zhuǎn)型。
南方一家基金公司高層認(rèn)為，2013年將是決定各家基金公司結(jié)構(gòu)性格局的關(guān)鍵性一年，今年逐鹿的結(jié)果，將影響整個行業(yè)的未來三五年發(fā)展。
對于目前的81家公募基金公司如何轉(zhuǎn)型把握機(jī)遇？大公司早已做好了準(zhǔn)備。比如，博時基金表示，產(chǎn)品創(chuàng)新和國際化等是其謀求轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。嘉實(shí)基金則認(rèn)為，要努力做到多元化，“在一定程度上效率是慢的，但是這樣產(chǎn)出的結(jié)果是好的?！逼鋵?shí)，大家都在尋求差異化，從而實(shí)現(xiàn)財富管理的多元化發(fā)展。
目前公募基金公司所面臨的資產(chǎn)管理行業(yè)也是與銀行、保險、投行、證券公司、信托及私募等共同競爭的市場環(huán)境，在擁有更多自由空間的同時，也面對著前所未有的巨大挑戰(zhàn)?？梢哉f，競爭策略是各基金公司需要思考的問題。
5月31日，新基金法正式實(shí)施前一天，證監(jiān)會主席助理張育軍在中國證券投資基金協(xié)會（下稱“中基會”）舉辦的一個會議上表示，“必須保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅(jiān)定不移地推動基金公司創(chuàng)新?！蓖瑫r他強(qiáng)調(diào)，“既要堅(jiān)定不移地放松管制，又要旗幟鮮明地加強(qiáng)監(jiān)管，使監(jiān)管工作緊緊跟上行業(yè)和市場創(chuàng)新的步伐?！?/p>
中基會建議行業(yè)并購
據(jù)Wind資訊的統(tǒng)計顯示，2010、2011和2012年的三年間，市場上基金總數(shù)分別為704只、914只和1174只，呈現(xiàn)逐年上升的勢頭，每年新增的基金數(shù)量超過200只。
基金公司所面臨的挑戰(zhàn)，一方面因素來自于市場依然不景氣；另一方面則是投資者對固定收益類產(chǎn)品的關(guān)注度進(jìn)一步提升，導(dǎo)致投資資金由管理費(fèi)率、托管費(fèi)率較高的偏股型基金向管理費(fèi)率、托管費(fèi)率均較低的債基、貨基、理財基金幾個較低風(fēng)險品種轉(zhuǎn)移的趨勢，基金公司的管理費(fèi)收入不斷下滑。
數(shù)據(jù)顯示，盡管基金產(chǎn)品數(shù)激增，但基金公司的管理費(fèi)收入?yún)s從2010年的296.00億元，下滑至2012年的259.04億元，跌幅高達(dá)12.48%。而且基金公司之間的管理費(fèi)收入相差更達(dá)百倍以上。
在這樣的背景下，無論大小基金管理公司，都擔(dān)心被瞬息萬變的時代潮流所拋棄，大的公司擔(dān)心被超越，小的公司則擔(dān)心被兼并或者被注銷。除了同業(yè)競爭激烈，還要面對銀行、券商等方面挑戰(zhàn)，81家基金公司應(yīng)如何面對“大資管”時代的生存壓力呢？
“鼓勵資產(chǎn)管理行業(yè)收購和并購。”今年上半年，中國證券投資基金協(xié)會（下稱“中基會”）參加了英國另類投資管理協(xié)會在英國倫敦召開的2013年全球政策與監(jiān)管年會，并對英國資產(chǎn)管理行業(yè)進(jìn)行了考察，考察報告中，提出了這樣一個建議和想法。
考察報告指出：“從海外經(jīng)驗(yàn)看，另類投資機(jī)構(gòu)多為精品式運(yùn)作，傳統(tǒng)公募起家的資產(chǎn)管理公司開展PE、對沖基金、房地產(chǎn)投資等另類業(yè)務(wù)多通過收購兼并的方式來開展。建議研究允許國內(nèi)公募基金公司通過并購與兼并的方式涉足私募股權(quán)、對沖基金等另類投資業(yè)務(wù)。”
一、美國物業(yè)管理的現(xiàn)狀
美國是世界上最發(fā)達(dá)的國家，綜合國力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它國家，同時也是市場經(jīng)濟(jì)體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場運(yùn)作體系。 美國物業(yè)管理研究院有一個集管理、科研、培訓(xùn)、經(jīng)營于一體的組織結(jié)構(gòu)，在各大地區(qū)設(shè)立有分部，其總部的機(jī)構(gòu)設(shè)置。
理事會
執(zhí)行委員會
常務(wù)委員會：
職責(zé)：審計、預(yù)算、規(guī)劃
條例、規(guī)定、
道德規(guī)范和紀(jì)律
道德規(guī)范問題聽證和紀(jì)律委員會
執(zhí)行委員會
公共住房道德規(guī)范和執(zhí)行委員會
地方分部活動部：
職責(zé)：分部活動
arm部：
職責(zé)：arm服務(wù)
法律事務(wù)部：
職責(zé)：全國聯(lián)邦住房聯(lián)絡(luò)
各地聯(lián)邦住房聯(lián)
公平住房和平等機(jī)會
聯(lián)邦立法
州和市政事務(wù)
服務(wù)部：
職責(zé)：全國物業(yè)經(jīng)理咨詢
物業(yè)經(jīng)理計算機(jī)和技術(shù)
收/支分
風(fēng)險管
聯(lián)絡(luò)部：
職責(zé)：物業(yè)管理雜志社
營銷/公共關(guān)系
出版
會員注冊部
職責(zé)：amo
amo資歷評估分會
amo保險分會
cpm會員標(biāo)準(zhǔn)
高級cpm會員標(biāo)準(zhǔn)
管理計劃
會員發(fā)展、少數(shù)民族
教育培訓(xùn)部：
職責(zé)：成人教育
cpm會員資格培訓(xùn)
教育政策
師資
課程內(nèi)容委員會
2、高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍是美國物業(yè)管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業(yè)管理，均須獲得相應(yīng)的職業(yè)資格。這種資格管理主要不是針對企業(yè)，而是針對管理者個人，這與我國目前現(xiàn)行的企業(yè)資質(zhì)管理不同。美國物業(yè)管理資質(zhì)分三種：cpm，注冊物業(yè)經(jīng)理（certified property manager）；arm，注冊住房經(jīng)理（accredited residential manager）；amo，注冊物業(yè)公司（accredited management rganization）。還有一種過度性的叫cpm candidate，是成為注冊物業(yè)經(jīng)理前的專業(yè)資格。負(fù)責(zé)資質(zhì)管理工作的美國物業(yè)管理研究院嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊物業(yè)經(jīng)理資格入門有相當(dāng)難度，從而既保證了注冊物業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的質(zhì)量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會價值的熱門選擇。
3、成為cpm的職業(yè)要求
申請人向irem提出申請，取得預(yù)備cpm資格。申請人必須填寫申請表、交申請費(fèi)、有高中以上學(xué)歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。預(yù)備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相關(guān)工作，取得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。
申請人取得預(yù)備資格后，需按照irem設(shè)計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。
irem課程：30分必修分，多達(dá)100分選修分。irem每年在總部和各地分部舉辦培訓(xùn)班，每年初，irem就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學(xué)員。課程內(nèi)容主要包括物業(yè)維修管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地產(chǎn)的財務(wù)及其策略、物業(yè)管理效能評估、物業(yè)投資環(huán)境評估和就某一物業(yè)寫一個物業(yè)管理計劃。
cpm證書考試：30分必修分，0選修分?？荚噧?nèi)容涵蓋維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財務(wù)運(yùn)作、日常管理、法律和風(fēng)險管理。
管理策劃：20分必修分，0選修分。irem提供管理策劃手冊，學(xué)員就某一實(shí)實(shí)在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學(xué)員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論知識。
道德規(guī)范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴(yán)格遵守cpm職責(zé)道德規(guī)范。 正規(guī)學(xué)院教育：0必修分，多達(dá)90分選修分。地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、金融或經(jīng)營管理的學(xué)士折70分，其他專業(yè)的學(xué)士折60分。
其他成人教育：0必修分，多達(dá)100分選修分。irem承認(rèn)其他15個房地產(chǎn)協(xié)會提供的課程。irem在培訓(xùn)手冊中均有列明。
其他要求：經(jīng)irem地方分部批準(zhǔn)；交清分部和總部的會費(fèi)；一直嚴(yán)格遵守cpm的職責(zé)道德規(guī)范；經(jīng)irem理事會批準(zhǔn)。
4、美國物業(yè)管理隊(duì)伍的基本情況
全美國目前只有cpm9500多人、amo363家，負(fù)責(zé)管理著全美價值8795億美元的各種物業(yè)。在irem的長期有計劃的發(fā)展下，美國物業(yè)管理隊(duì)伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)，體現(xiàn)如下幾個特點(diǎn)： 專業(yè)分工：公司多以cpm為核心，其他人員圍繞cpm工作，所以規(guī)模一般不大（見表），某物業(yè)管理公司，具有amo資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為cpm，同時擁有、開發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負(fù)責(zé)對外開拓、制定發(fā)展計劃、管理決策；副總兼財務(wù)主要負(fù)責(zé)公司財務(wù)收支、報表、帳務(wù)和內(nèi)部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調(diào)度，負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主要求，聯(lián)系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進(jìn)行日常和特殊的管理事務(wù)。
注重經(jīng)營的綜合服務(wù)：一是cpm的時間分配和收入結(jié)構(gòu)上，以物業(yè)管理為主，、咨詢、估價開發(fā)也屬重要內(nèi)容；二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，cpm除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。
5、美國物業(yè)管理的內(nèi)容 （2）日常維修保養(yǎng)——依靠專業(yè)公司。對于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個組織、調(diào)度和負(fù)最終責(zé)任的作用。由于社會分工的發(fā)達(dá)，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護(hù)人員和設(shè)備。房屋及其設(shè)備設(shè)施由專業(yè)公司承擔(dān)，各類設(shè)施還由各對應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔(dān)，一般每周清潔和清運(yùn)垃圾2次；綠化有綠化專業(yè)公司承擔(dān)，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。
（3）保安服務(wù)不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安?；驹蛴腥阂皇潜０踩斯べM(fèi)昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認(rèn)為是不安全才請保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務(wù)。還有一個原因是警察和消防隊(duì)（911）的快速反應(yīng)。
（4）、物業(yè)管理一般不設(shè)24小時值班，上班時間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。irem的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊(duì)伍就可以應(yīng)付一大片。
二、美國高層樓宇設(shè)備管理的特點(diǎn) 2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 wilshire boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設(shè)備，通過技術(shù)手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動溫控、冷凍機(jī)自動切換，所有空氣處理機(jī)組、冷卻塔風(fēng)扇及車庫送排風(fēng)均安裝了調(diào)速電機(jī)。大廈全面安裝了照明探測控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫排風(fēng)機(jī)使用變頻電機(jī)一項(xiàng)就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬美元。
3、注重設(shè)備管理環(huán)境，提高設(shè)備使用壽命。該大廈管理者十分重視設(shè)備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設(shè)備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設(shè)備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴(yán)格設(shè)備管理程序，規(guī)范嚴(yán)格，設(shè)備檢測均有明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場檢測記錄。
三、本次赴美考察對我國物業(yè)管理發(fā)展的幾點(diǎn)啟示
1、美國的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營服務(wù)，物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介、咨詢評估、出租出售、開發(fā)銷售等房地產(chǎn)行業(yè)多個領(lǐng)域，這與目前我國物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡單的物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)內(nèi)容狀況形成很大反差。注重物業(yè)經(jīng)營，一方面擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，通過多樣化經(jīng)營擴(kuò)展利潤空間，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險。美國的物業(yè)管理企業(yè)有40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動，這對我國目前利潤水平過低，經(jīng)營管理舉步維艱的物業(yè)管理企業(yè)不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以有效地提高物業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責(zé)滿意度高，94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學(xué)歷。要提高我國物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)與水平，就要提高行業(yè)的吸引力，擴(kuò)展行業(yè)的利潤空間和業(yè)務(wù)空間，涉足房地產(chǎn)高端業(yè)務(wù)內(nèi)容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。
回顧整個危機(jī)由爆發(fā)到發(fā)展至今的局面，可以看到，這一由次級抵押債券而引發(fā)的危機(jī)，并非一次偶然的事故，而是有著深層次的根源，而這一根源就在于美國扭曲的經(jīng)濟(jì)增長方式和不平衡的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。
為了揭示這一原因，先來了解次級抵押債券及其涉及到的一系列證券化產(chǎn)品的風(fēng)險結(jié)構(gòu)問題。次級抵押貸款是美國為了向較高風(fēng)險的借貸者(主要是相對貧窮的少數(shù)人群，如西班牙裔及非洲裔)提供住房所有權(quán)機(jī)會而設(shè)計的一種金融產(chǎn)品。與優(yōu)級貸款相比，次級貸款的借款人平均信用評分較低，而“貸款價值比”和“債務(wù)收入比”較高。次級貸款以浮動利率貸款(ARM)為主，大多數(shù)是“2/28”或“3/27”這類的復(fù)式結(jié)構(gòu)。這類復(fù)式結(jié)構(gòu)的抵押貸款通常是在30年期內(nèi)分期償還，在前2(或3)年中采用固定利率，而之后則采用在Libor基礎(chǔ)上加上一定的溢價調(diào)整利率。由于這種浮動的結(jié)構(gòu)，借款人對于利率和房屋價格的波動十分敏感。因此，次級抵押貸款具有相對更高的信用風(fēng)險。次級貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)大多數(shù)不能吸收公共存款，而是以信貸資產(chǎn)證券化作為主要的融資方式。通常情況下，次級貸款金融機(jī)構(gòu)將借款者的個人住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)給(或賣給)特殊目的機(jī)構(gòu)(sPV)，這些住房抵押品匯聚成資產(chǎn)池，SPV就將這些資產(chǎn)打包，以債券的形式出售，即所謂的“住房抵押貸款支持證券”(RMBS)。與傳統(tǒng)的證券化不同，次級住房抵押貸款支持證券(subprimeRMBS)一般具有XS/OC結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)具有對房價十分敏感的特征。為了獲得更高的資產(chǎn)收益，金融機(jī)構(gòu)在RMBS的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了新一輪的證券化。證券化鏈條的這一環(huán)節(jié)即所謂的“擔(dān)保債務(wù)憑證”(cDO)。CDO是以中間段的RMBS和其他債券，如其他資產(chǎn)支持證券(ABS)和各種公司債作為資產(chǎn)池發(fā)行的證券化產(chǎn)品。而CDO的中間段又可以不斷注入另一個CDO資產(chǎn)組合中去，形成所謂CDO平方、CDO立方等衍生品。這樣，通過一系列的證券化產(chǎn)品及其衍生品，使得次級抵押貸款的風(fēng)險在整個金融部門分?jǐn)傞_。證券化中的MBS、ABS、CBO等產(chǎn)品，最終都是以次級抵押貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，因此，次級貸款的運(yùn)行狀況直接或間接地決定這些產(chǎn)品的市場運(yùn)行。但是由于過度衍生導(dǎo)致證券化產(chǎn)品的復(fù)雜性，而形成信息極度不對稱的市場，購買者看不到違約的風(fēng)險，即使壞賬發(fā)生，在二級市場中的傳導(dǎo)也很緩慢，因此過多的金融產(chǎn)品被購買，使得次級貸市場更加膨脹。
盡管次級貸在風(fēng)險結(jié)構(gòu)上存在著天生的缺陷，但令其演變成一場金融危機(jī)的直接原因是美聯(lián)儲長期的低利率政策。2001年以來，為了彌補(bǔ)IT泡沫破滅對美國經(jīng)濟(jì)造成的損失，格林斯潘領(lǐng)導(dǎo)的美聯(lián)儲采取了擴(kuò)張性的貨幣政策，經(jīng)過13次降息，到2003年6月25日，美聯(lián)儲將聯(lián)邦基金利率下調(diào)到1％，創(chuàng)45年來最低水平。美聯(lián)儲的低利率政策，直接導(dǎo)致市場中流動性過多，多余的流動性注入房市，從而使房地產(chǎn)價格被拉升，作為次級貸抵押品的住房不斷升值。這樣，信用評級很低的借款人，也可以憑借不斷升值的房地產(chǎn)，獲取新的貸款，來償還舊債，并且可以用富余的貸款來支付超額的消費(fèi)開支。在低利率、高房價的情況下，次級貸的信用級別不斷被調(diào)高。保險公司、商業(yè)銀行、養(yǎng)老金等機(jī)構(gòu)也將多余的流動性投資于住房抵押貸款。在這種情況下，住房抵押貸款市場達(dá)到了前所未有的繁榮，而次級貸市場也迅速擴(kuò)張。2003－2005年，是美國次級抵押貸款市場發(fā)展最為迅速的階段，美國次級貸款余額從2003年的4000億美元增長到2005年的14000億美元，占房屋抵押貸款的比重也從2003年的5.4％左右上升到2005年的接近14％。但是房價不可能永遠(yuǎn)持續(xù)地增長，必然會回落。2003年，美國經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，為防止通貨膨脹反彈，從2004年6月到2006年6月，美聯(lián)儲連續(xù)17次上調(diào)聯(lián)邦基金利率。美聯(lián)儲不斷升息導(dǎo)致住房貸款市場利息率的上升和房價的下跌。這樣，在房市上漲階段進(jìn)入的借款者，多數(shù)并不具備償債能力，而在利率升高、房價下降時，抵押品也隨之貶值，從而信用級別也不斷調(diào)低，違約率提高，信貸的鏈條開始出現(xiàn)斷裂，從而引起危機(jī)爆發(fā)。
然而究其本質(zhì)，金融危機(jī)的根源在于美國扭曲的經(jīng)濟(jì)增長方式和不平衡的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。一方面，美國經(jīng)濟(jì)增長依賴于其過度的消費(fèi)。美國GDP中占比最大的是消費(fèi)支出，約占GDP的70％，而生產(chǎn)部門所占比重不大。從20世紀(jì)80年代至今，消費(fèi)逐漸成為推動美國經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。特別是2000年以后，消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率一直在八成左右。2002年消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)甚至達(dá)到120％。至2008年底，消費(fèi)貢獻(xiàn)率較80年代初期提高了近20％。在以消費(fèi)驅(qū)動增長的經(jīng)濟(jì)中，政府必然會鼓勵消費(fèi)，擴(kuò)大信貸的規(guī)模。根據(jù)美聯(lián)儲的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，美國的全民負(fù)債總額相對于GDP的比例已從1997年的255.3％，上升至2007年的352.6％；這其中，房地產(chǎn)和金融產(chǎn)品的比例分別從1997年的66.1％和63.8％上升至99.9％和113.8％。這期間，就導(dǎo)致了次級貸市場膨脹，產(chǎn)生了泡沫。然而過度的消費(fèi)，使得儲蓄不足，最終導(dǎo)致貿(mào)易逆差過大，經(jīng)常賬戶赤字增加。而不斷增加的經(jīng)常賬戶赤字最終又會導(dǎo)致美國匯率的下降，從而使進(jìn)口商品價格升高，產(chǎn)生通貨膨脹壓力。為了平穩(wěn)物價，貨幣當(dāng)局必然會提高聯(lián)邦利率，進(jìn)而導(dǎo)致金融市場泡沫破裂。另一方面，美國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不平衡，虛擬經(jīng)濟(jì)過大，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)則相對較小。根據(jù)國際清算銀行保守估計，2006年底美國境內(nèi)的股票、債券、外匯、大宗商品期貨和金融衍生品市值約為400萬億美元，為美國13萬億GDP的30倍左右。過度膨脹的虛擬經(jīng)濟(jì)最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫化，金融部門過度杠桿化。而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相對不平衡，難以支撐虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這樣，資本價格不斷被拉高，最終導(dǎo)致泡沫破滅、信貸鏈條斷裂。而銀行等信貸部門，為了應(yīng)對危機(jī)，則開始去杠桿化過程，原先支持金融市場的大量復(fù)雜的組合、杠桿放大的投資工具被解散。衍生品市場萎縮、相關(guān)行業(yè)受創(chuàng)，市場流動性因此大幅縮減，并導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)遭遇衰退。
2、金融危機(jī)對全球經(jīng)濟(jì)的影響
首先，金融危機(jī)爆發(fā)以來，美國的金融業(yè)受到了嚴(yán)重的影響。金融危機(jī)給抵押貸款發(fā)行機(jī)構(gòu)、次級貸債券市場及其他金融衍生品市場均造成了直接的損失。華爾街的金融機(jī)構(gòu)面臨著嚴(yán)俊的風(fēng)險考驗(yàn)，承受著直接的財務(wù)損失和間接的市場損失，多家金融機(jī)構(gòu)受金融危機(jī)所累而瀕臨破產(chǎn)。其次，受金融系統(tǒng)動蕩的影響，股票指數(shù)急劇下跌；同時，由于對未來不確定因素的擔(dān)憂、對當(dāng)前危機(jī)的恐慌以及對未來市場的悲觀情緒，也使得股指加劇了下跌。從2007年11月到2008年10月一年的時間內(nèi)，道瓊斯指數(shù)由13370余點(diǎn)下滑到了9330余點(diǎn)，跌幅達(dá)4000余點(diǎn)；納斯達(dá)克指數(shù)由2660余點(diǎn)跌至1720余點(diǎn)；標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)也由1480余點(diǎn)跌至960余點(diǎn)。第三，由于信貸收縮導(dǎo)致對房地產(chǎn)需求下降；但是大批無法償還貸款的借款人卻只能被迫出售房屋，這又導(dǎo)致供給增加。大量的房屋賣不出去，使得原本不景氣的房地產(chǎn)市場增加了價格進(jìn)一步下跌的壓力。而金融危機(jī)對于美國消費(fèi)市場的負(fù)面影響也十分顯著。主要通過以下渠道：借款人的債務(wù)狀況惡化，而直接影響其消費(fèi)能力，特別是部分中等收入群體，消費(fèi)彈性較高，而受到的影響較大；抵押品權(quán)益贖回金額占消費(fèi)比重開始下降，這部分通過再融資創(chuàng)造的消費(fèi)被擠出；資產(chǎn)價格下跌，使得財富縮水，從而影響支出；對于可能失業(yè)的擔(dān)憂也會促使消費(fèi)者削減開支。第四，由于對消費(fèi)及虛擬經(jīng)濟(jì)依賴較大，美國實(shí)體經(jīng)濟(jì)也遭受了負(fù)面影響，開始下滑。數(shù)據(jù)顯示，2008年第三季度美國GDP負(fù)增長0.1％，消費(fèi)者支出大幅削減，導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)折合成年率收縮0.3％。而美國勞工統(tǒng)計局的一項(xiàng)勞工失業(yè)率統(tǒng)計月報顯示，2008年10月份，全美失業(yè)率達(dá)到6.5％，新增失業(yè)人口24萬，總失業(yè)人口達(dá)到1010萬。
金融危機(jī)對全球其他國家的經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了負(fù)面的影響：一方面，金融部門直接承擔(dān)損失。由于美國在全球金融體系中的地位，其他國家的銀行等金融部門購買了美國的公司債或金融衍生產(chǎn)品，而這些產(chǎn)品可能直接或間接與次級貸款相關(guān)，而導(dǎo)致壞賬。銀行為避免風(fēng)險，收緊信貸，銀行間同業(yè)拆借利率升高，貨幣市場動蕩加劇。金融部門的恐慌，造成信貸危機(jī)，從而影響投資與消費(fèi)，進(jìn)而影響各國的經(jīng)濟(jì)。另一方面，美國消費(fèi)的下滑直接影響全球的消費(fèi)需求。美國作為全球第一大經(jīng)濟(jì)體，近年來，美國消費(fèi)占全球GDP的比重持續(xù)上升。2007年，美國消費(fèi)占全球GDP的18.2％。美國消費(fèi)縮減直接影響其他國家的出口貿(mào)易，特別是很多以出口導(dǎo)向型增長為主的新興國家，受到的影響更為強(qiáng)烈。在這種情況下，全球經(jīng)濟(jì)都面臨著強(qiáng)烈的下滑風(fēng)險。歐洲經(jīng)濟(jì)前景黯淡，2008年第三季度歐元區(qū)15國GDP萎縮0.2％，而第二季度也同樣負(fù)增長0.2％。特別是以金融業(yè)為主的英國受到了強(qiáng)烈的沖擊，實(shí)體經(jīng)濟(jì)陷入萎縮，第三季度GDP負(fù)增長O.5％。英國工業(yè)聯(lián)合會(cBI)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，英國工業(yè)訂單已跌至5年來最低水平，商業(yè)信心指數(shù)跌至上世紀(jì)80年代初工業(yè)大調(diào)整以來的最低點(diǎn)。新興市場國家紛紛告急，冰島面臨國家破產(chǎn)，匈牙利和烏克蘭也因股市暴跌和通貨膨脹，只能求助國際貨幣基金組織(IMF)，以使本國經(jīng)濟(jì)免遭崩潰。而亞洲也未能幸免，日本經(jīng)濟(jì)陷入泥沼，第三季度GDP較前一季度下降0.1％，折合成年率下降0.4％。第二季度修正后較前一季度下降0.9％，折合成年率下降3.7％。韓國經(jīng)濟(jì)危機(jī)四伏，韓元幣值2008年下跌了三分之一，并促使信用評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾將韓國7家銀行列入“負(fù)面觀察名單”。四、金融危機(jī)對我國的影響
第一，金融危機(jī)對我國最為直接的影響在于我國持有的大量美國債券承受的損失。美國財政部公布的國際資本流動報告顯示，截至2008年9月末，中國持有的美國國債達(dá)到5850億美元，取代日本成為美國國債的最大持有國。而中國持有的美國機(jī)構(gòu)債也高達(dá)3700億美元。中國1.8萬億美元外匯儲備中的70％左右是美元資產(chǎn)。一方面，部分債券受金融危機(jī)影響，存在違約的風(fēng)險，會對中國造成直接的損失。另一方面，對于占我國持有債券比重較大的風(fēng)險較低的美國國債，盡管在短期內(nèi)可能會由于全球信貸危機(jī)，吸引大批投資者，而使其收益率走高，但是從長期來看，受美國資產(chǎn)價格暴跌、消費(fèi)縮減、經(jīng)濟(jì)前景看淡的影響，美元及美國國債都面臨著貶值的風(fēng)險。
第二，我國資本市場受金融危機(jī)的影響發(fā)生劇烈震蕩。由于金融危機(jī)帶來的對市場的負(fù)面預(yù)期，對未來經(jīng)濟(jì)增長信心下滑，在我國股市由高點(diǎn)向下調(diào)整的過程中，更加加劇了下跌的幅度，并可能通過資本市場的“羊群效應(yīng)”進(jìn)一步放大。另外，盡管我國在資本賬戶上有所控制，但由于全球股市動蕩，也會對我國股市產(chǎn)生消極的傳導(dǎo)作用，加劇了動蕩。上證指數(shù)從2007年11月份最高的6124.04點(diǎn)下跌到2009年3月份的不到2400點(diǎn)。股市下跌可能對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利的影響。一方面，股市價格下跌使得投資者的資金流動性變差，因此消費(fèi)者會縮減耐用品支出；而股票貶值也會使得投資者的預(yù)期財富下降，會通過財富效應(yīng)，對消費(fèi)產(chǎn)生消極影響，而消費(fèi)下降對產(chǎn)出有直接的消極影響。另一方面，根據(jù)托賓的q理論，股票價格下跌時，托賓q值，即企業(yè)的市場價值與資本的重置價值之比會減小，企業(yè)傾向于減少投資，從而對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生消極影響。
第三，房地產(chǎn)市場也受到金融危機(jī)影響。但這種影響是間接的，主要通過資金層面和心理預(yù)期層面發(fā)生影響。在美國金融危機(jī)全面爆發(fā)之前，中國的房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)開始了向下調(diào)整。而危機(jī)爆發(fā)之后，一方面，由于境外投資機(jī)構(gòu)流動性緊縮，為了周轉(zhuǎn)資金，可能會從中國的房地產(chǎn)中撤資，造成資金層面斷流；另一方面，由于對市場不景氣的預(yù)期，使得房地產(chǎn)商對于項(xiàng)目投資更加謹(jǐn)慎，而消費(fèi)者受未來預(yù)期不確定性的影響，也會推遲購買，房地產(chǎn)市場進(jìn)入觀望狀態(tài)。由于近年來房地產(chǎn)增長一直是GDP的主要增長點(diǎn)之一，房地產(chǎn)投資占總投資的1/4左右，如果房地產(chǎn)市場快速下滑，勢必在短期內(nèi)對我國經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生顯著的不利影響。而房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，如建筑行業(yè)、鋼鐵行業(yè)等也將受到直接的沖擊。
第四，金融危機(jī)對我國產(chǎn)生的最為強(qiáng)烈的影響在于對出口的不利影響。出口作為拉動中國經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”之一，在中國經(jīng)濟(jì)中占據(jù)的地位十分重要。美國是中國最大的出口流向國家，美國經(jīng)濟(jì)放緩、信貸收縮而導(dǎo)致的消費(fèi)下降，將直接影響中國對美國的出口商品總量。中國海關(guān)總署公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年10月份我國出口額較上年同期增長了19.2％，增速低于9月份的21.5％和2007年全年的25.7％；而最新的數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的2009年1月份和2月份，我國的出口增長與去年同期相比分別下降了17.5％和25.7％，形勢非常嚴(yán)峻。若剔除價格上漲等因素，我國出口增速下滑會更嚴(yán)重。出口下滑一方面會直接影響我國經(jīng)濟(jì)增長速度，例如，2008年第四季度GDP同比增長僅6.8％；另一方面，出口導(dǎo)向型企業(yè)投資減緩，也會通過產(chǎn)業(yè)鏈條，最終作用于整個宏觀經(jīng)濟(jì)。
第五，金融危機(jī)對我國產(chǎn)生的最為明顯的影響體現(xiàn)在我國勞動力市場的變化。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心統(tǒng)計，2009年我國將有1000萬大學(xué)畢業(yè)生面臨就業(yè)挑戰(zhàn)，其中包括610萬應(yīng)屆畢業(yè)生和400萬往屆畢業(yè)生。另據(jù)2009年2月2日中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室非正式估算，目前，失業(yè)和返鄉(xiāng)農(nóng)民工達(dá)2000萬人之多。這不僅會對農(nóng)民收入的增長產(chǎn)生負(fù)面影響，而且還會關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局。因此，當(dāng)下解決高校畢業(yè)生和農(nóng)民工就業(yè)問題已經(jīng)成為我國促進(jìn)就業(yè)的重中之重。
3、我國的相應(yīng)對策
金融危機(jī)爆發(fā)，我國面臨的最主要的壓力在于出口。這也暴露出我國過于依賴出口，而內(nèi)需不足，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上存在的缺陷。面對危機(jī)，我國需要做出相應(yīng)的調(diào)整，一方面避免經(jīng)濟(jì)過快下滑；另一方面，也應(yīng)適時調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大內(nèi)需，增加國內(nèi)消費(fèi)。
財政政策需在政策調(diào)整中起重要作用。政府應(yīng)增加資本性支出，特別是對基礎(chǔ)設(shè)施的投人，從而直接提升國內(nèi)需求，刺激經(jīng)濟(jì)。同時，政府投資建設(shè)，增加了就業(yè)的機(jī)會，也將緩解由于房地產(chǎn)市場低迷而造成的的失業(yè)壓力。另外，應(yīng)增加社會保障、醫(yī)療及教育開支，使居民減少預(yù)防性儲蓄，從而增加消費(fèi)；稅收政策方面也可適度放寬，提高個人所得稅起征點(diǎn)，增加居民可支配收入，從而刺激消費(fèi)；進(jìn)一步改革增值稅，降低企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)投資；調(diào)高出口退稅率，緩解出口型企業(yè)的壓力，以免出口過快下降。
貨幣政策應(yīng)保證相對穩(wěn)健、適度寬松。由于受金融危機(jī)影響，我國經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)重下滑的風(fēng)險和對潛在通貨緊縮的憂慮，以及全球低利率政策的影響，因此利率可能進(jìn)一步調(diào)低，信貸政策也有可能進(jìn)一步松動。但是，應(yīng)該看到，當(dāng)前通脹壓力雖然有所緩解，但是這主要是受短期內(nèi)由美國金融危機(jī)引起的信心因素影響，及人民幣貿(mào)易加權(quán)匯率升值而使進(jìn)口產(chǎn)品價格下降而引起的，未來通脹壓力仍有可能浮現(xiàn)。在通脹壓力與通縮壓力同時存在的情況下，應(yīng)保持貨幣政策的相對穩(wěn)健。
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6月初的許昌，驕陽似火。河南省許昌市政府舉辦的“城中村改造暨土地出讓項(xiàng)目推介洽談會”也如中原6月的天氣一樣，火熱異常。在為期三天的“推介洽談會”期間，來自全國各地的50多家房地產(chǎn)商參觀了許昌市東城區(qū)11個拆遷現(xiàn)場和出讓宗地，最終與許昌市政府達(dá)成29項(xiàng)投資意向，其中，城中村改造項(xiàng)目19項(xiàng)，土地出讓項(xiàng)目10項(xiàng)。
許昌的城中村改造試點(diǎn)開始于2004年，最初幾年，工作開展的舉步維艱。直到2007年底，許昌市通過扎扎實(shí)實(shí)地開展調(diào)查研究，制定了城中村改造三年計劃，建立了一套運(yùn)行體系，城中村改造才開始走上正軌，并逐步形成了帶有許昌特色的改造路子。
到今年5月，許昌市已啟動了44個城中村的改造工作，其中26個村已經(jīng)開工、18個村準(zhǔn)備開工，完成拆遷4117戶、拆遷面積209.56萬平方米，已建和在建安置房5651萬平方米，累計投資21.42億元，節(jié)約集約用地3500余畝。
許昌市國土資源局的工作人員告訴記者，今年5月中旬，國土資源部部長徐紹史到許昌調(diào)研，在聽取了許昌市領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于城中村改造的工作匯報后，徐紹史說：許昌市在土地資源十分有限的情況下，能夠嚴(yán)格認(rèn)真落實(shí)上級要求，積極應(yīng)對土地資源瓶頸制約，充分挖掘潛力，節(jié)約集約利用土地，讓每一塊土地都發(fā)揮出了盡可能大的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。他囑咐許昌市國土資源局的工作人員，要好好總結(jié)一下經(jīng)驗(yàn)，爭取為城中村改造摸索出一條可行之路來。
再硬的骨頭也要啃下來
城中村改造歷來被認(rèn)為是一塊難啃的骨頭，因?yàn)樗鼱砍兜椒椒矫婷娴睦?，但改造潛力巨大，綜合效益十分可觀。據(jù)匡算，許昌全市現(xiàn)有171個城中村，其中許昌市主城區(qū)內(nèi)共有城中村62個，可騰出建設(shè)用地1 8萬畝，推進(jìn)區(qū)內(nèi)需要改造的村莊69個，可騰出建設(shè)用地3.6萬畝，其他縣市主城區(qū)需要改造的城中村40個，可騰出建設(shè)用地1.1萬畝。改造前，這些城中村普遍存在著村莊布局混亂、土地利用粗放、基礎(chǔ)設(shè)施缺少、宅基地管理混亂、社會治安突出等問題。
城中村的大量存在，嚴(yán)重制約了許昌城市化進(jìn)程和城鄉(xiāng)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展。目前，許昌城鎮(zhèn)化率僅為37.5％，低于全國平均水平8.2個百分點(diǎn)，離河南省委、省政府提出的到2012年中原城市群城鎮(zhèn)化率在50％以上的目標(biāo)還有很大差距。
許昌市委、市政府認(rèn)識到，雖然城中村改造工作難度很大，但再硬的骨頭也要啃下來。只有通過城中村改造，才能制止無序建設(shè)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)規(guī)劃和統(tǒng)一管理，才能整合土地資源，完善基礎(chǔ)設(shè)施。
為了在工作中少走彎路，許昌市委書記毛萬春、市長李亞多次率隊(duì)赴江蘇、天津等地考察，先后20余次對國土資源部門的考察報告以及各類媒體上的外地經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行批示，并先后四次召開了全市城中村改造現(xiàn)場觀摩會和各種形式的座談會、分析會、研討會，以圖破解城中村改造中的難題。
“政府零收益”的改造原則
走在許昌東城區(qū)的路上，映入記者眼簾的是成片的拆遷地塊。許昌市東城區(qū)管委會副主任何天立向記者介紹：“東城區(qū)共啟動了12個城中村改造社區(qū)，總占地3948畝，拆遷面積382萬平方米。安置面積135萬平方米。目前，已拆遷居民戶2491戶、廠院129個，完成拆遷面積178萬平方米，已騰出空地2300畝。在這次推介會上，我們推出的13宗待出讓地塊，就是我們在城中村改造中，通過加快拆遷進(jìn)度，把村莊占用的毛地變成了待出讓的凈地。而這一切，都是在最近兩三個月內(nèi)完成的?！?/p>
拆遷效率如此之高是與許昌市政府制定的行之有效的優(yōu)惠政策分不開的。去年下半年后，受全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場低迷，由于城中村改造項(xiàng)目投資大、回報周期長，房地產(chǎn)開發(fā)商對此投資熱情并不高。針對這種形勢，許昌市政府提出了城中村改造“政府零收益”的原則，打消了一些有意到許昌投資的客商的顧慮。
什么是“政府零收益”?許昌市政府負(fù)責(zé)人解釋，就是在城中村改造中，政府把全部收益用于農(nóng)民安置補(bǔ)貼和彌補(bǔ)開發(fā)企業(yè)的虧損，最大限度地讓利于群眾、讓利于企業(yè)。
在許昌新區(qū)東城區(qū)，政府將城中村改造土地的升值部分直接用于補(bǔ)貼安置小區(qū)，農(nóng)民安置虧損部分從開發(fā)稅收財政收入中補(bǔ)貼，開發(fā)商投資回報率原則上保持在25％左右，充分調(diào)動了開發(fā)商的積極性。
除此以外，許昌市還盡可能地在收費(fèi)項(xiàng)目上加大優(yōu)惠力度。他們規(guī)定：對房屋拆遷管理費(fèi)、工程定額測定費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、城市綠化費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)基金、新型墻體材料專項(xiàng)基金、人防工程易地建設(shè)費(fèi)、征(撥)用地管理費(fèi)等9項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)，在國家政策許可的范圍內(nèi)一律免收；對建筑工程施工圖設(shè)計審查費(fèi)、工程勘察設(shè)計費(fèi)、委托拆遷勞務(wù)費(fèi)等6項(xiàng)經(jīng)營性收費(fèi)項(xiàng)目，或優(yōu)惠減半收取或協(xié)商收??；對參與城中村改造的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其在城中村改造中的商品房開發(fā)項(xiàng)目城市配套費(fèi)減半征收。
為了集中搞好城中村改造，許昌市還扎緊了供地的“口子”。規(guī)定在集中開展城中村改造的三年時間內(nèi)，在市區(qū)、縣城規(guī)劃區(qū)和推進(jìn)區(qū)一律禁止審批宅基地，商品房開發(fā)用地都要與城中村改造結(jié)合起來，市區(qū)不再單獨(dú)供地，從而引導(dǎo)開發(fā)商投資城中村改造。
依法依規(guī) 分類處置
城中村改造是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不可能有一個統(tǒng)一的模式。許昌的原則是八個字：依法依規(guī)，分類處置，對城市建成區(qū)內(nèi)和建成區(qū)外的集體建設(shè)用地采取了不同的處置方式：
――對建成區(qū)內(nèi)的城中村改造實(shí)行土地一元化管理。先將集體土地全部轉(zhuǎn)為國有土地，以劃撥方式建設(shè)居民安置小區(qū)，經(jīng)營性用地以市場化方式進(jìn)行配置，為股份制經(jīng)濟(jì)組織安排留用地，保障其發(fā)展，留用地視情況可劃撥或出讓。
――對建成區(qū)外及許昌至長葛推進(jìn)區(qū)內(nèi)城中村改造多策并舉。在不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)的情況下，集中建設(shè)村民居住區(qū)，需騰遷占用耕地的，要辦理相關(guān)用地手續(xù)。騰出的集體建設(shè)用地在不改變土地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，集體經(jīng)濟(jì)組織可以土地參股經(jīng)營，發(fā)展工商貿(mào)；具備辦理征收條件的，在企業(yè)自愿的情況下，適時辦理征收手續(xù)；騰出的集體建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā)的，按項(xiàng)目報請省政府辦理土地征收手續(xù)。
――對以農(nóng)為主的居住區(qū)改造，即空心村整治，爭取與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤政策相結(jié)合。以村莊發(fā)展規(guī)劃為龍頭，鼓勵整體搬遷，分步組織實(shí)施。騰出的耕地指標(biāo)一部分以有償?shù)姆绞秸{(diào)劑到城鎮(zhèn)使用，一部分在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的大框架內(nèi)解決使用權(quán)問題。在住宅建設(shè)與拆遷安置政策方面，規(guī)定城中村改造項(xiàng)目先建設(shè)村民安置住宅，后進(jìn)行商業(yè)開發(fā)?？衫么迩f現(xiàn)有存量建設(shè)用地，先行建設(shè)安置住房，居民搬遷入住后，再對原村莊拆遷建設(shè)。沒有存量建設(shè)用地的，根據(jù)村民安置用地規(guī)劃，先部分拆遷建設(shè)安置用房，居民拆遷安置可采取貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種形式。
五種城中村改造模式
“推介洽談會”期間，記者采訪了許昌市國土資源局副局長、城中村改造協(xié)調(diào)評審組辦公室主任蘇曉，他向記者介紹了許昌市政府探索出的5種城中村改造模式：
一是政府統(tǒng)征儲備模式，即由政府將城中村集體土地統(tǒng)一征收為國有土地，對城中村進(jìn)行拆遷改造，對拆遷戶進(jìn)行妥善安置，騰出土地后的收益用于彌補(bǔ)城中村改造支出。
二是市場開發(fā)運(yùn)作模式，即由開發(fā)商融資改造，政府負(fù)責(zé)編制控制性規(guī)劃，對改造項(xiàng)目用地進(jìn)行招拍掛出讓，為開發(fā)商提供環(huán)境保障。東城區(qū)就是采取了這種模式，引進(jìn)了大型企業(yè)上海開天建設(shè)集團(tuán)和世界500強(qiáng)企業(yè)沃爾瑪?shù)娜腭v。
三是社區(qū)自主改造模式，即對經(jīng)濟(jì)條件比較好、村民比較富裕的村莊或社區(qū)，由社區(qū)自行或以居民入股聯(lián)營的方式組建經(jīng)濟(jì)實(shí)體，政府進(jìn)行指導(dǎo)協(xié)調(diào)，相關(guān)部門依法監(jiān)管。
四是“村企共建”、“村園共建”模式，即由企業(yè)出資對村莊進(jìn)行改造，騰出的土地用于企業(yè)發(fā)展。例如許昌縣，在武店村改造中，縣政府與瑞貝卡公司簽訂投資協(xié)議，由瑞貝卡公司出資對村莊進(jìn)行改造，改造完成后，政府依照法定程序?yàn)橥顿Y商在武店村提供了600畝土地，辦理有關(guān)手續(xù)后，由公司按照規(guī)劃自主使用。
五是“土地整理”、“村莊整治”、“騰村換地”模式，這種模式主要針對的是離城鎮(zhèn)和交通干線較遠(yuǎn)，土地商業(yè)開發(fā)價值不大的村莊，以騰出耕地為主要目的。
讓農(nóng)民感受到實(shí)惠
城中村改造之所以不好搞，主要是因?yàn)樗鼱砍兜疆?dāng)?shù)卮迕竦睦?。改造前，?dāng)?shù)卮迕窨砍鲎夥慨a(chǎn)每年可以獲得幾千甚至上萬元的收入，改造后，這筆收入自然就沒有了。這成了城中村拆遷改造難的主要因素。
不過，如果政府適當(dāng)解決了拆遷補(bǔ)償、社會福利和就業(yè)問題，難題是可以化解的。在東城，記者遇到一位今年上半年剛被拆遷的村民，他對記者說：“對我們這片拆遷，說一開始就心甘情愿地配合也是假話，但仔細(xì)想想，其實(shí)對我們村民很劃算。”他對記者算了一筆賬：“改造以后，我們只損失了租房收入，最多萬八干的，但以前居住條件差，用水用電用煤氣都不方便，垃圾隨便倒，環(huán)境臟亂差，連買菜看病都不方便，最主要的，是改造前村里住戶只享受農(nóng)民待遇，醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)等社會保障水平很低。改造以后，一切都跟城里人一樣了?！?/p>
農(nóng)民最會算賬，要讓農(nóng)民配合拆遷、支持拆遷，就要讓農(nóng)民真切地感受到城中村改造的實(shí)惠。
許昌市國土資源局副局長陳念衛(wèi)向記者介紹，在規(guī)劃選址上，我們充分考慮了群眾“就近、就城、就便”的意愿，考慮到群眾的承受能力，被拆遷戶可以享受一套經(jīng)濟(jì)適用房或一套優(yōu)惠價商品房，居民在辦理回遷安置住房確權(quán)登記手續(xù)時，有關(guān)部門減半收取辦證費(fèi)用。 在東城區(qū)，政府規(guī)定，對符合安置條件的本地戶，每戶安排總面積200平方米的一大一小兩套住房，價格則按600元／平方米出售；對嫁入本地的人家則根據(jù)宅基地狀況，安置一套100平方米的安置房或成本房；外來戶則安排一套100平方米的成本房；對住房特別擁擠且符合分戶條件的拆遷戶，則照顧一套100平方米的成本房。
何天立說：“對城中村村民這塊來說，主要就是做好補(bǔ)償和社會保障工作。由于財政資金短缺、部分地塊招商不到位，目前一部分拆遷費(fèi)暫時還兌付不了。但這種情況下，我們增加了一項(xiàng)城中村改造成本核算內(nèi)容，把群眾拆遷補(bǔ)償費(fèi)比照同期銀行利息計入改造成本，每3個月兌付一次，我們計算了一下，大致拆200萬平方米需拆遷資金九個億，賠補(bǔ)群眾損失7000萬元，我們用這種辦法確保群眾利益不受損失?！?/p>
據(jù)了解，為了營造一個和諧拆遷、陽光拆遷的環(huán)境，許昌市政府先后制定了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作意見》、《關(guān)于對城中村改造進(jìn)行評估的指導(dǎo)性意見》，建立了改造拆遷評估制、辦理承諾制、首問負(fù)責(zé)制、過錯追究制等長效機(jī)制，以切實(shí)維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。東城區(qū)探索出了“四抓四促”的工作理念，即抓安置促拆遷、抓拆遷促招商、抓招商促開發(fā)、抓開發(fā)促“三贏”，在今年四、五兩個月的時間里就拆遷170多萬平方米。此外，市政府在對主城區(qū)和推進(jìn)區(qū)改造實(shí)施方案審批中，其中必須的一條就是看村民是否同意方案的決議。
記者看到，東城的唐崗、半截河、陳莊等社區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)已開工建設(shè)，地址就在改造后統(tǒng)一規(guī)劃的商品房社區(qū)附近。
城中村改造：落實(shí)“雙保行動”的重要舉措
起于去年的金融危機(jī)無疑給我國的經(jīng)濟(jì)帶來了負(fù)面影響，但另一方面也給城中村改造提供了機(jī)遇，因?yàn)?，城中村改造可以給節(jié)約集約用地提供一個新的平臺，同時也是擴(kuò)大內(nèi)需、保證經(jīng)濟(jì)增長的重要舉措。
許昌市國土資源局局長張明山說，前不久，國土資源部提出了“保增長、保紅線”為內(nèi)容的“雙保行動”。我們認(rèn)為，城中村改造就是“雙保行動”的結(jié)合點(diǎn)。保增長需要投資，需要拉動，我們現(xiàn)在已經(jīng)投資了20多個億；保紅線需要整治土地、改造村莊，耕地整理出來了。紅線就保住了。
接著，張明山給記者列舉了城中村改造給許昌帶來三個好處：
一是以城中村改造拉動內(nèi)需。通過加快城中村改造拆遷工作，解決毛地變凈地問題，創(chuàng)造土地升值空間，實(shí)現(xiàn)向市場要效益、要資金，向危機(jī)挑戰(zhàn)，確保土地資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為資本優(yōu)勢。目前，許昌市正在實(shí)施的44個老城區(qū)改造項(xiàng)目，總投資達(dá)到190億元，是拉動投資的重要力量，并且這44個改造項(xiàng)目直接關(guān)系著近10萬群眾生活條件改善、生活水平提高，對全市經(jīng)濟(jì)的逐步回暖起到了關(guān)鍵性作用。
二是以城中村改造緩解建設(shè)用地指標(biāo)的不足。為應(yīng)對危機(jī)，許昌市今年明確了548個重點(diǎn)項(xiàng)目，計劃占地1.5萬余畝，但省里分配的年度建設(shè)用地指標(biāo)只有1264畝，指標(biāo)差距非常大。通過城中村改造，我們可以及時騰出大量的建設(shè)用地，有效緩解了建設(shè)用地指標(biāo)的不足，保障了重點(diǎn)項(xiàng)目的用地需求。
[關(guān)鍵詞] 資產(chǎn)管理公司;不良資產(chǎn)市場;轉(zhuǎn)型
[中圖分類號] F833 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1006-5024(2008)11-0162-03
[作者簡介] 羅大哲,中基亞洲投資首席金融顧問,研究方向?yàn)榻鹑趯W(xué)｡(北京 100011)
20世紀(jì)80年代以來,伴隨著金融全球化進(jìn)程和國際資本流動的加速,也由于經(jīng)濟(jì)周期性的波動和經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型等原因,一些國家和地區(qū)的銀行業(yè)出現(xiàn)了巨額不良資產(chǎn),極大地影響了這些國家金融體系的安全運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展｡90年代在東南亞出現(xiàn)的金融動蕩,甚至誘發(fā)了個別國家的政治危機(jī)｡為防范和化解金融體系內(nèi)的不良資產(chǎn)風(fēng)險,各國際組織和各國的金融管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行了積極探索,其中,美國重組信托公司(RTC)在處置該國國民儲貸協(xié)會(S&L)不良資產(chǎn)中的良好表現(xiàn),使其所代表的特設(shè)資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)模式被視作高效率資產(chǎn)處置的典范｡90年代以來,伴隨經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期波動以及改革的深入,中國銀行業(yè)在規(guī)模擴(kuò)張同時也暴露出萬億規(guī)模的不良資產(chǎn)問題｡1999年開始,中國先后成立了信達(dá)､長城､東方和華融等4家政策性金融資產(chǎn)管理公司,收購､管理和處置國有銀行不良資產(chǎn)｡隨著中國銀行業(yè)改革進(jìn)程推進(jìn)､治理水平提升和經(jīng)營效益改善,中國的資產(chǎn)管理公司將面對新剝離資產(chǎn)日益減少､傳統(tǒng)業(yè)務(wù)收縮的新情況,因此,必須認(rèn)真思考和應(yīng)對下階段如何發(fā)展的命題｡,對國際主要資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型､退出等機(jī)制進(jìn)行分析､總結(jié),提升決策的科學(xué)性與針對性,順利､平穩(wěn)地實(shí)現(xiàn)相關(guān)機(jī)構(gòu)的體制和機(jī)制變遷｡
一､各國不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型或退出方式
由于不良資產(chǎn)的市場規(guī)模､市場結(jié)構(gòu)與處置機(jī)構(gòu)的淵源等具體情況不同,世界各國資產(chǎn)管理公司的轉(zhuǎn)型､退出方式也存在較大差異,但我們經(jīng)過分析后認(rèn)為,各國的總體政策取向仍是具有一定共性的,簡單地可概括為以下三類:一是關(guān)閉清算;二是由政策性機(jī)構(gòu)向商業(yè)化轉(zhuǎn)型;三是幾家同類型機(jī)構(gòu)合并為一家繼續(xù)經(jīng)營｡需要注意的是,上述各方式之間界限并不絕對,可能并不存在非此即彼的明顯界限,比如,某些國家選擇幾家資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)合并可能是為了專注政策性處置,也可能是后來政策性機(jī)構(gòu)商業(yè)化轉(zhuǎn)型的前奏,甚至可能是最終關(guān)閉這類資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)的序曲;而某些政策性機(jī)構(gòu)向商業(yè)化轉(zhuǎn)型后,有的機(jī)構(gòu)仍伴有政策;即使是被關(guān)閉的某些機(jī)構(gòu),其不良資產(chǎn)處置功能并未徹底退出,在國家的金融體系內(nèi),不良資產(chǎn)和風(fēng)險機(jī)構(gòu)處置功能仍可能通過某種方式得以存續(xù)｡
(一)關(guān)閉｡關(guān)閉不良資產(chǎn)特設(shè)處置機(jī)構(gòu)的策略又可以分為兩種類型,其一,資產(chǎn)管理公司關(guān)閉后,不設(shè)存續(xù)機(jī)構(gòu);其二,盡管資產(chǎn)管理公司被關(guān)閉,但仍設(shè)有存續(xù)機(jī)構(gòu),并保留部分人員管理剩余資產(chǎn)｡
1.資產(chǎn)管理公司關(guān)閉后人員并入母體機(jī)構(gòu)――以RTC為例｡當(dāng)上世紀(jì)80年代美國儲蓄貸款協(xié)會陷入危機(jī)時,承擔(dān)金融穩(wěn)定職能的美國存款保險體系(FDIC)立即承擔(dān)了重組工作,其附屬清算功能在此期間發(fā)揮了主要的作用｡1989年8月成立美國重組信托公司(RTC),1995年12月31日結(jié)束運(yùn)營｡在RTC營運(yùn)的七年間(1989-1995),RTC效率極高地處理了747家問題儲蓄貸款機(jī)構(gòu),處理問題資產(chǎn)總值達(dá)4025億美元,處理成本約875億美元｡到RTC關(guān)閉時,剩余77億美元資產(chǎn)(賬面價值)移交FDIC的清算部門繼續(xù)處理,參與資產(chǎn)處置的人員重新回到FDIC,其中大部分人員并入FDIC的清算和破產(chǎn)管理部繼續(xù)負(fù)責(zé)清算問題銀行､擔(dān)當(dāng)?shù)归]機(jī)構(gòu)的破產(chǎn)財產(chǎn)管理人和清算人｡
2.剩余資產(chǎn)轉(zhuǎn)給清算留守機(jī)構(gòu)后直接關(guān)閉――以Dana-harta為例｡由于受到東南亞金融危機(jī)的影響,馬來西亞國內(nèi)銀行業(yè)不良貸款規(guī)模和比例快速上升,1998年上半年,該國貸款不良率一度達(dá)到11%-12%,1998年8月,馬來西亞成立國民資產(chǎn)管理公司(Danaharta),以管理､清算銀行不良資產(chǎn)為主要職責(zé)｡中央銀行為Danaharta提供了15億林吉特的初始資本,但Danaharta盡量少地使用公共資金,主要依靠商業(yè)化和市場化運(yùn)作｡Danaharta在2005年底完成使命被關(guān)閉,存續(xù)資產(chǎn)由Prokhas托管｡關(guān)閉后的Danaharta遺留了28.8億林吉特資產(chǎn)｡
(二)由政策性資產(chǎn)機(jī)構(gòu)向商業(yè)化轉(zhuǎn)型
1.政策性與商業(yè)性業(yè)務(wù)兼營的情況――以KAMCO為例｡KAMCO的前身是成立于1962年的“成業(yè)公社”,最初是作為韓國產(chǎn)業(yè)開發(fā)銀行的一個附屬機(jī)構(gòu)存在,只負(fù)責(zé)處理該銀行的不良債權(quán)｡亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后,為了拯救陷入困境的企業(yè),減緩金融危機(jī)對韓國國內(nèi)金融系統(tǒng)的沖擊,韓國國會特別立法擴(kuò)大了成業(yè)公社功能,規(guī)定其可以接收和處置國內(nèi)銀行和企業(yè)的所有不良資產(chǎn),還明確其將作為永久性的資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)長期存續(xù)｡從1998年底開始,成業(yè)公社以各種方式對政策性接收的銀行壞賬進(jìn)行處置,到2000年基本處置完畢,剩余部分大多為來自大宇集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)類不良資產(chǎn),對這部分產(chǎn)業(yè)類資產(chǎn),成業(yè)公社更多地采用重組等“精耕細(xì)作”的方式進(jìn)行處置｡
2000年1月1日,成業(yè)公社正式更名為韓國資產(chǎn)管理公司,公司定位強(qiáng)化了商業(yè)化業(yè)務(wù), 2004年,經(jīng)過韓國財政和金融監(jiān)管部門許可,KAMCO進(jìn)一步擴(kuò)大商業(yè)化業(yè)務(wù)范圍｡它可以購買企業(yè)重組債權(quán)并進(jìn)行再投資,促進(jìn)企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,提升被重組企業(yè)價值｡從此,KAMCO屬下的多個股本基金,可以對企業(yè)投入新的股本金,或進(jìn)行債轉(zhuǎn)股,通過下設(shè)的產(chǎn)權(quán)交易所,該公司還可以把擬拍賣資產(chǎn)和實(shí)物處置工作日?；?#65377;2005年,KAMCO投資海外市場的計劃也得到政府支持｡KAMCO可能將首先選擇與亞太地區(qū)國家的政策性不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)合作來開發(fā)周邊國家不良資產(chǎn)市場,輸出資產(chǎn)管理和處置業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)｡
2.徹底轉(zhuǎn)型為商業(yè)化機(jī)構(gòu)――以瑞典資產(chǎn)管理公司為例｡Securum和Retriva通過在內(nèi)部設(shè)立下屬的專業(yè)子公司來管理不同類型的資產(chǎn),如工業(yè)資產(chǎn)管理子公司､房地產(chǎn)資產(chǎn)管理子公司等,由于瑞典經(jīng)濟(jì)很快在1993年下半年恢復(fù)增長,加之Securum和Retriva運(yùn)作措施得力,到1996年底,瑞典已成功解決了不良信貸資產(chǎn)問題,在1996年7月,瑞典政府開始逐步取消對國內(nèi)銀行的擔(dān)保｡此時,Securum和Retriva剩余資產(chǎn)中房地產(chǎn)類資產(chǎn)的價值開始凸現(xiàn),于是,瑞典政府安排這兩家公司合并,成為一家商業(yè)性的不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)Venantius,并將剩余約100億克朗的資產(chǎn)(主要是房地產(chǎn))注入｡合并后的Venantius不久即完成其他類別的資產(chǎn)處置,并徹底轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)投資持股公司,同時兼營商業(yè)化不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)｡
(三)合并國內(nèi)多家資產(chǎn)管理公司｡如果一個國家內(nèi)部存在多家資產(chǎn)管理公司,則在資產(chǎn)管理公司處置中,難免會出現(xiàn)功能重疊､利益沖突,因此,有些國家在對待不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)功能轉(zhuǎn)換問題時,也會從機(jī)構(gòu)間首先實(shí)現(xiàn)充分協(xié)作､提升效率的角度出發(fā),選擇將若干家同類型機(jī)構(gòu)進(jìn)行合并作為過渡方案｡
以泰國為例,該國實(shí)際上設(shè)有多家處置不良資產(chǎn)的特設(shè)資產(chǎn)管理公司,如建立于1997年的官方金融部門重組局(FRA)､建立于2001年的泰國資產(chǎn)管理公司(TAMC)及更晚建立的､源自曼谷銀行資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)的曼谷資產(chǎn)管理公司(BAM)｡早先的設(shè)計方案中,泰國政府確定由職能最接近政府機(jī)構(gòu)的FRA首先接管商業(yè)銀行不良債權(quán)并進(jìn)行公開拍賣,然后,泰國國有的政策性金融機(jī)構(gòu)Radhanasin銀行作為FRA主要買家,購買FRA拍賣的較優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)“好壞分離”｡
FRA前后共收購了約200億美元的不良資產(chǎn),大部分較好的資產(chǎn)通過交易實(shí)現(xiàn)了價值,但無人應(yīng)拍購買的資產(chǎn)卻沉淀下來｡2001年開始,泰國政府將這部分質(zhì)量較差的資產(chǎn)交由具備政策性金融機(jī)構(gòu)背景的TAMC處理,這之后,TAMC又陸續(xù)接收了200多億美元資產(chǎn),合計共持有了300多億問題資產(chǎn)｡由于TAMC和BAM之間存在職能定位重疊的問題,同業(yè)之間也形成了不健康的競爭局面,因此,泰國銀行管理當(dāng)局決定合并TAMC和BAM,使之協(xié)同工作,加快存量不良資產(chǎn)的處置效率｡
二､國外資產(chǎn)管理公司發(fā)展､轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗(yàn)
從來自國際間主要國家的資產(chǎn)管理公司的經(jīng)驗(yàn)來分析,無論轉(zhuǎn)型或是退出,抑或是選擇合并,各國的具體政策措施都與特設(shè)機(jī)構(gòu)的定位､資產(chǎn)特征､市場需要等三個因素緊密相關(guān)｡
(一)機(jī)構(gòu)定位對資產(chǎn)管理公司未來發(fā)展的決定性影響｡
1.定位類型I:快速處置不良資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)｡如果不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)成立目標(biāo)是為了快速解決不良資產(chǎn)問題,即資產(chǎn)管理公司被定位為快速處置機(jī)構(gòu),且該國內(nèi)部不良資產(chǎn)市場規(guī)模經(jīng)過處置后明顯縮小,則該國資產(chǎn)管理公司往往會被關(guān)閉｡
2.定位類型II:注重對資產(chǎn)進(jìn)行整理和重組的機(jī)構(gòu)｡如果資產(chǎn)管理公司在成立時,除了具有不良資產(chǎn)處置職能以外,還被賦予投資､重組和管理所接收資產(chǎn)的功能,并且,該機(jī)構(gòu)所接收的資產(chǎn)如果經(jīng)過日后有效且耐心的重組能夠顯著提高收益,則政府可能選擇將原有政策性資產(chǎn)管理公司向商業(yè)化進(jìn)行轉(zhuǎn)型｡
(二)所處置的資產(chǎn)特征與資產(chǎn)管理公司發(fā)展前景關(guān)系密切｡資產(chǎn)管理公司接收的資產(chǎn)對其前景也有很大作用｡如果其所持有的部分行業(yè)景氣前景向好的不良資產(chǎn),經(jīng)過有效運(yùn)作能夠凸現(xiàn)出重組價值,且資產(chǎn)管理公司在成立時又來自體制外,政府沒有過多參與,則借助資產(chǎn)或經(jīng)營的機(jī)遇,資產(chǎn)管理公司可能會獲得長期存續(xù)的機(jī)會,并得以強(qiáng)化商業(yè)化職能｡
(三)不良資產(chǎn)市場發(fā)展前景決定著資產(chǎn)管理公司的商業(yè)化前途｡資產(chǎn)管理公司是關(guān)閉還是轉(zhuǎn)型的前景歸根到底取決于市場的實(shí)際需要｡如果一國國內(nèi)或者周邊的不良資產(chǎn)市場業(yè)務(wù)機(jī)會多且具有參與價值和可能,則也意味著資產(chǎn)管理公司的商業(yè)化方向不僅具有必要性,而且具有可能性,反之則不然｡特別需要提及的是,對于經(jīng)濟(jì)體制尚不健全的發(fā)展中國家,由于本身金融體系仍較脆弱,盡管不良資產(chǎn)經(jīng)過剝離后,國內(nèi)銀行等金融機(jī)構(gòu)體系內(nèi)的不良資產(chǎn)占比有明顯下降,但未來仍面臨不確定的問題前景,這樣,專門處置不良資產(chǎn)和參與金融機(jī)構(gòu)整理的資產(chǎn)管理公司的存續(xù)期就可以長些｡
(四)機(jī)構(gòu)合并只能算作過渡性的制度安排｡在定位､資產(chǎn)､市場的三重約束下,資產(chǎn)管理公司會被政府要求轉(zhuǎn)型或者退出,對于一些國家選擇合并多家不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)的情況,我們認(rèn)為,合并盡管可能出于多種考慮,但是,仍應(yīng)只被視作一種過渡性制度安排｡
三､國際經(jīng)驗(yàn)對我國資產(chǎn)管理公司發(fā)展的啟示
經(jīng)過多年的發(fā)展,中國資產(chǎn)管理公司正面臨著新的挑戰(zhàn),以往的政策､市場等環(huán)境因素都已經(jīng)發(fā)生了新的變化,已到了需要明確下一步轉(zhuǎn)型､重組或退出等改革思路的時候｡如前所述,定位､市場和資產(chǎn)情況對資產(chǎn)管理公司發(fā)展的影響極大,作為轉(zhuǎn)型國家的中國也擁有自己特殊的經(jīng)濟(jì)和市場條件,這就決定了中國的資產(chǎn)管理公司的轉(zhuǎn)型途徑一定不能簡單照搬其他國家的方式,而必須有針對性地進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)借鑒｡
(一)中國仍然需要特設(shè)的不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)｡目前,我國國內(nèi)尚有萬億元以上的不良資產(chǎn)存量,由于金融體系改革難點(diǎn)尚多,來自銀行､信托､證券､保險等多個金融部門的不良資產(chǎn)增量發(fā)展趨勢尚難以判斷,新的不良資產(chǎn)可能仍會出現(xiàn)｡特別地,由于以間接融資為主的特殊融資結(jié)構(gòu)特征,如果銀行體系因?yàn)椴涣假J款問題出現(xiàn)風(fēng)險,則可能使整個中國金融領(lǐng)域都受到影響,從現(xiàn)實(shí)需要出發(fā),中國的不良資產(chǎn)市場也需要國有性質(zhì)的專業(yè)化隊(duì)伍｡在此基點(diǎn)上,轉(zhuǎn)型發(fā)展應(yīng)成為中國資產(chǎn)管理公司下階段發(fā)展的趨勢,而在管理體制､運(yùn)作機(jī)制､處置模式等方面進(jìn)行創(chuàng)新也隨之成為必然要求｡
(二)存續(xù)資產(chǎn)管理公司仍具有成本低､效率高的優(yōu)勢｡過去的金融資產(chǎn)管理公司在處置不良資產(chǎn)過程中,綜合運(yùn)用國家賦予的回收手段,專業(yè)化地實(shí)施了債務(wù)重組､債轉(zhuǎn)股､證券化等多類型業(yè)務(wù)操作,最大限度地減少了國家損失并有效地提升了不良資產(chǎn)價值｡事實(shí)證明,在降低中國銀行業(yè)的交易成本以及進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理方面,特設(shè)處置機(jī)構(gòu)具有明顯優(yōu)勢｡
利用好資產(chǎn)管理公司在實(shí)際運(yùn)營中形成的經(jīng)驗(yàn),借助資產(chǎn)管理公司的人才優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢,宏觀上有利于國家的經(jīng)濟(jì)體系穩(wěn)定,中觀上有利于金融行業(yè)的健康發(fā)展,微觀上也有利于中國不良資產(chǎn)市場體系的完善｡
(三)“分類改革”應(yīng)成為中國資產(chǎn)管理公司發(fā)展的核心策略｡在轉(zhuǎn)型發(fā)展的前提下,現(xiàn)有的資產(chǎn)管理公司運(yùn)作體制也需要進(jìn)行適當(dāng)改進(jìn),在這方面,分類改革可考慮作為基本策略｡我們認(rèn)為,在對現(xiàn)有4家機(jī)構(gòu)職能高度重合的局面進(jìn)行調(diào)整后,應(yīng)以強(qiáng)化存續(xù)機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)重組和風(fēng)險防范職能為改革方向,增加商業(yè)化業(yè)務(wù)種類,保留部分必要的政策,打造符合中國經(jīng)濟(jì)和金融體系需要的､活躍于不良資產(chǎn)及周邊業(yè)務(wù)服務(wù)領(lǐng)域的金融機(jī)構(gòu)｡“分類改革”的重點(diǎn)是根據(jù)資產(chǎn)管理公司的資產(chǎn)處置進(jìn)度､處置業(yè)績和管理水平出臺有針對性的轉(zhuǎn)型指導(dǎo)政策｡首先,應(yīng)選擇適當(dāng)時機(jī)對目前4家公司參與同一個市場造成業(yè)務(wù)高度重合的情況進(jìn)行糾正,對處置業(yè)績較好､管理水平較高,且已經(jīng)完成政策性現(xiàn)金回收任務(wù)的資產(chǎn)管理公司應(yīng)逐步轉(zhuǎn)型成為主營不良資產(chǎn)批發(fā)業(yè)務(wù)的政策性金融機(jī)構(gòu),或融入存款保險體系,成為擔(dān)負(fù)問題金融機(jī)構(gòu)的清算職能的重組部門,完善國內(nèi)的金融風(fēng)險預(yù)防體系｡另一方面,在所有資產(chǎn)管理公司均完成剩余政策性業(yè)務(wù)后,積極為資產(chǎn)管理公司整合和向商業(yè)化運(yùn)營轉(zhuǎn)型創(chuàng)造條件,適當(dāng)擴(kuò)大經(jīng)合并后存續(xù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍,同時完善商業(yè)性資產(chǎn)管理公司的經(jīng)營機(jī)制和業(yè)務(wù)整合｡使商業(yè)化機(jī)構(gòu)產(chǎn)生“協(xié)同效應(yīng)”,并逐步成為按市場化原則運(yùn)作的,具備不良資產(chǎn)處置､投資銀行､資產(chǎn)管理等多種金融服務(wù)功能的綜合性金融企業(yè)｡通過轉(zhuǎn)型發(fā)展和分類改革,在中國金融領(lǐng)域形成政策性､商業(yè)性資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)并存的格局清晰､業(yè)務(wù)獨(dú)立､各負(fù)其責(zé)的局面｡
參考文獻(xiàn):
【關(guān)鍵詞】 高科技樓宇 設(shè)備管理 現(xiàn)狀
高科技樓宇在竣工驗(yàn)收并且投入使用以后，設(shè)備必須正常運(yùn)行是實(shí)現(xiàn)高科技樓宇各項(xiàng)功能、保障高科技樓宇日常運(yùn)作的首要條件。因此，高科技樓宇的設(shè)備的運(yùn)行以及它的維護(hù)和管理的質(zhì)量將直接影響到該高科技樓宇的后期使用價值。高科技樓宇的設(shè)備的良好管理可以保障高科技樓宇的設(shè)備的安全運(yùn)行并且能夠延長高科技樓宇的設(shè)備的使用壽命，從而達(dá)到為業(yè)主提供滿意服務(wù)的目的。高科技樓宇的設(shè)備管理要從設(shè)備的定性化向設(shè)備的定量化、指標(biāo)化以及目標(biāo)化三個方向發(fā)展；同時對樓宇設(shè)備還要從集散控制的模式向分布式控制的模式發(fā)展。
1 高科技樓宇的設(shè)備自動化系統(tǒng)概述[1]
高科技樓宇是將建筑技術(shù)與傳感技術(shù)、控制技術(shù)以及計算機(jī)信息技術(shù)多方面相結(jié)合的產(chǎn)物，是當(dāng)今社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建筑發(fā)展的需要。目前高科技樓宇的自動化系統(tǒng)主要由樓宇設(shè)備自動化、通信自動化以及辦公自動化三大自動化系統(tǒng)組成。
高科技樓宇的設(shè)備自動化系統(tǒng)的功能一般由四個部分組成，分別是：（1）物業(yè)管理；（2）節(jié)能控制；（3）安全防范；（4）綜合控制。
2 高科技樓宇的設(shè)備管理的現(xiàn)狀
第一，高科技樓宇缺乏完善的管理系統(tǒng)。設(shè)備管理在樓宇的整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位，但是目前大多數(shù)的企業(yè)還不能適應(yīng)高科技樓宇設(shè)備管理的要求，主要表現(xiàn)為：（1）管理人員素質(zhì)水平低下；（2）高層管理者較少了解甚至不了解高科技樓宇設(shè)備的基本情況，缺乏專業(yè)管理知識。
第二，高科技樓宇的開發(fā)商不重視樓宇設(shè)備的前期管理。高科技樓宇的設(shè)備的前期管理是樓宇設(shè)備管理的重要組成部分。樓宇設(shè)備的前期管理是指從樓宇設(shè)備規(guī)劃階段到設(shè)備的安裝調(diào)試并且投入運(yùn)行這一階段的管理工作，這一階段主要包括規(guī)劃決策、選型采購、安裝調(diào)試和評價反饋四個基本環(huán)節(jié)。高科技樓宇設(shè)備的前期管理是樓宇設(shè)備一生管理的基礎(chǔ)，一旦設(shè)備的前期管理出現(xiàn)失誤，必然會給設(shè)備的功能帶來缺陷，還將給整個樓宇的開發(fā)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。通常，整個樓宇設(shè)備全部壽命的90%都取決于設(shè)備的前期管理。但是許多開發(fā)商并不重視設(shè)備的前期管理：首先在設(shè)備的購置方面走盲目減少投資成本或者是盲目追求最好兩個極端；其次在樓宇設(shè)備安裝調(diào)試以及驗(yàn)收兩個方面不按規(guī)范要求把關(guān)。
第三，高科技樓宇的設(shè)備管理人員的素質(zhì)偏低，高級人才短缺。通常情況下，高科技樓宇都會配備有大量高智能化的設(shè)備，這些高智能化的設(shè)備囊括自動控制、電子、機(jī)械等許多專業(yè)技術(shù)。這就要求高科技樓宇的設(shè)備管理人員必須具有扎實(shí)的理論水平，還要有豐富的維修經(jīng)驗(yàn)。
3 現(xiàn)高科技樓宇的設(shè)備管理需要現(xiàn)代企業(yè)的質(zhì)量保證模式
高科技樓宇的設(shè)備管理具有以下特點(diǎn)[2]：（1）經(jīng)濟(jì)性差，高科技樓宇設(shè)備一次性投資大，但是使用年限短更新?lián)Q代快，運(yùn)營服務(wù)和維修保養(yǎng)費(fèi)用都很高；（2）專業(yè)技術(shù)要求高，高科技樓宇的設(shè)備系統(tǒng)集中了當(dāng)今社會各個領(lǐng)域先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)成果，并且每一種設(shè)備都具有非常鮮明的專業(yè)特點(diǎn)；（3）綜合性強(qiáng)，高科技樓宇中的設(shè)備不但涉及的學(xué)科和專業(yè)比較多，而且高科技樓宇還是一個具有綜合使用功能的有機(jī)體，整個系統(tǒng)的各類設(shè)備要保證協(xié)調(diào)工作。
4 高科技樓宇設(shè)備管理與ISO9001
高科技樓宇的設(shè)備如果光具有先進(jìn)的設(shè)備硬件而沒有對其科學(xué)的管理方式效益是不能提高的。為了達(dá)到提高對高科技樓宇的設(shè)備的管理水平的目的，必須提高所有管理人員的工作效率、必須對設(shè)備管理的各項(xiàng)工作進(jìn)行規(guī)范化管理。只有做到設(shè)備管理工作的規(guī)范化，才能通過規(guī)范化的操作對管理人員進(jìn)行指導(dǎo)，提高管理人員的工作效率與專業(yè)技能，并且還能減少人動給整個高科技樓宇的設(shè)備的管理帶來的損失、降低新的管理人員的培訓(xùn)成本。
ISO9001標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)性強(qiáng)調(diào)不斷改進(jìn)，可以指導(dǎo)設(shè)備管理人員用系統(tǒng)管理的思想來建立完善的質(zhì)量體系，并對設(shè)備管理形成全過程的控制。根據(jù)設(shè)備管理的工程理論和經(jīng)驗(yàn)，可以制定高科技樓宇設(shè)備管理的ISO9001質(zhì)量保證體系文件并且將制定的文件落實(shí)到具體的高科技樓宇的設(shè)備管理的工作中。制定的高科技樓宇設(shè)備管理的ISO9001的質(zhì)量保證模式強(qiáng)調(diào)所有的樓宇設(shè)備管理活動都應(yīng)該有相關(guān)文件規(guī)定，所有的規(guī)定都應(yīng)該按照相關(guān)文件執(zhí)行，具體的執(zhí)行情況必須要有客觀的證據(jù)加以證實(shí)，并有一定的可追溯性。ISO9001質(zhì)量管理體系強(qiáng)調(diào)不斷進(jìn)行質(zhì)量策劃、質(zhì)量改進(jìn)和質(zhì)量體系的完善的做法，實(shí)際上又為探索高科技樓宇的設(shè)備管理規(guī)律提供了—種科學(xué)有效的方法和途徑。
5 高科技樓宇設(shè)備管理必須以設(shè)備管理軟件為手段
高科技樓宇的設(shè)備管理包括：設(shè)備的規(guī)劃、設(shè)備的購置、設(shè)備的安裝、設(shè)備的使用、設(shè)備的維護(hù)、設(shè)備的維修、設(shè)備的改造、設(shè)備的更新一直到設(shè)備的報廢這整個壽命周期內(nèi)進(jìn)行的設(shè)備以及相關(guān)技術(shù)的管理；還包括高科技樓宇設(shè)備的最初投資、使用費(fèi)用以及設(shè)備的維修支出、折舊、更新改造與設(shè)備的經(jīng)濟(jì)管理。由于高科技樓宇設(shè)備投資大、數(shù)量眾多、種類繁多、加工工藝功能不盡相同，因此在日常維護(hù)管理中會耗費(fèi)大量人力和物力，如果不運(yùn)用樓宇設(shè)備管理軟件進(jìn)行更高層次的設(shè)備管理，要實(shí)現(xiàn)高科技樓宇設(shè)備的管理是很困難的。高科技樓宇的設(shè)備管理涉及到每一個員工、每一項(xiàng)設(shè)備、每一件工作、每一分錢和每一分鐘，因此僅憑幾個設(shè)備管理人員和傳統(tǒng)的管理經(jīng)驗(yàn)是無法管理到每一個環(huán)節(jié)的。設(shè)備管理軟件則可以幫助管理人員進(jìn)行高質(zhì)量的樓宇設(shè)備管理，從而提高樓宇設(shè)備管理效率。使用物業(yè)設(shè)備管理軟件的優(yōu)點(diǎn)在于：（1）樓宇設(shè)備管理軟件能夠合理分配管理人員提高管理效率；（2）可以把樓宇設(shè)備的使用管理和財務(wù)管理緊密結(jié)合；（3）樓宇設(shè)備管理工作可以數(shù)量化；（4）可以及時向樓宇的管理層提供管理和財務(wù)報表以及統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
6 美國的管理方式對我國樓宇管理的幾點(diǎn)啟示[3]
（1）美國的樓宇設(shè)備的管理注重物業(yè)經(jīng)營服務(wù)，樓宇設(shè)備管理的內(nèi)涵比較廣泛。除了以樓宇設(shè)備的管理為主外，還涉及到房屋的中介、咨詢評估、出租出售以及房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)銷售等多個領(lǐng)域。而我國樓宇設(shè)備的管理企業(yè)大多數(shù)都是單純地從事簡單的樓宇設(shè)備管理基本業(yè)務(wù)內(nèi)容，這與美國的具體狀況形成了巨大的反差。美國企業(yè)的經(jīng)營，一方面，注重樓宇設(shè)備管理本行業(yè)經(jīng)營擴(kuò)大了樓宇設(shè)備管理的領(lǐng)域；另一方面，通過多樣化的經(jīng)營擴(kuò)展了利潤空間還能規(guī)避行業(yè)風(fēng)險。美國的樓宇設(shè)備管理企業(yè)有大約40%的收入是來自于樓宇設(shè)備管理以外的行業(yè)經(jīng)營活動，而這對我國目前利潤水平很低，經(jīng)營管理舉步維艱的樓宇設(shè)備管理企業(yè)是個重要啟發(fā)和思考；除此之外，涉足比較高端的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，能夠有效地提高管理隊(duì)伍的人員素質(zhì)，從而轉(zhuǎn)變管理人員僅僅從事簡單勞動的形象。要提高我國樓宇設(shè)備管理行業(yè)人員的素質(zhì)與水平，首先要提高本行業(yè)的吸引力，擴(kuò)展本行業(yè)的利潤空間和業(yè)務(wù)空間。
（2）美國的樓宇設(shè)備管理行業(yè)高度職業(yè)化，這保證了美國的樓宇設(shè)備管理水平能夠保持在較高水平上。從樓宇設(shè)備管理本行業(yè)來說，高度職業(yè)化、嚴(yán)格監(jiān)督注冊資格的篩選程序、從嚴(yán)限制該行業(yè)的注冊人數(shù)等措施，是保證注冊物樓宇設(shè)備經(jīng)理等資格的整體質(zhì)量與素質(zhì)的重要措施，這大大提高了美國物業(yè)管理研究院在全美樓宇設(shè)備管理行業(yè)的地位與信譽(yù)，使資格注冊這一行業(yè)管理手段步入良性循環(huán)軌道。
（3）美國的樓宇設(shè)備管理非常注重環(huán)保與節(jié)能。例如，美國的6500Wilshire Boulevard大廈，該大廈的業(yè)主和設(shè)備管理者對該大廈環(huán)保節(jié)能有明確的目標(biāo)與計劃，業(yè)主投入大量的資金用于6500Wilshire Boulevard大廈節(jié)能的改造，逐年投入資金進(jìn)行大廈的各項(xiàng)改造，使大廈的能效最低提高10%、最高提高75%，有效地達(dá)到了節(jié)能環(huán)保的目的。
7 結(jié)語
目前，我國高科技樓宇設(shè)備管理還有很大的提升空間，從高科技樓宇的施工建設(shè)到完工以后的設(shè)備維護(hù)、從整個管理人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的提高到高科技樓宇設(shè)備管理的企業(yè)化規(guī)范化，以及對美國同行業(yè)企業(yè)的學(xué)習(xí)，都將大大的提高我國高科技樓宇設(shè)備管理的水平。
良好的高科技樓宇的設(shè)備管理水平的提高還需依靠現(xiàn)代企業(yè)制度、管理人員的素質(zhì)和敬業(yè)精神。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理現(xiàn)代化的目的，必須學(xué)習(xí)和掌握設(shè)備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學(xué)管理的思想，結(jié)合物業(yè)設(shè)備的特征和具體實(shí)踐，完善科學(xué)的管理制度，推廣先進(jìn)的管理技術(shù)手段，以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]鄭曉冰.高科技樓宇設(shè)備管理的現(xiàn)狀及內(nèi)容[J].工程管理，2011，10，（1）：71.
[關(guān)鍵詞] 指定審計 注冊會計師 會計師事務(wù)所
在注冊會計師行業(yè)內(nèi)，一直存在著有關(guān)政府部門或機(jī)構(gòu)在自己的權(quán)限范圍內(nèi)指定少數(shù)事務(wù)所執(zhí)行有關(guān)的審計、驗(yàn)資、評估等注冊會計師業(yè)務(wù)的情況，即指定審計現(xiàn)象。指定審計現(xiàn)象在工商、稅務(wù)等政府部門以及銀行類金融機(jī)構(gòu)和其他具有條塊管理權(quán)限的機(jī)構(gòu)中均普遍存在。據(jù)了解，60％的被調(diào)查的事務(wù)所反映工商部門存在指定事務(wù)所進(jìn)行工商年檢審計的現(xiàn)象，盡管工商年檢中指定審計業(yè)務(wù)具有一定的普遍性，但這只是審計市場指定業(yè)務(wù)的冰山一角。稅務(wù)、審計等政府權(quán)力部門，銀行類金融機(jī)構(gòu)，郵電、電力、軍工、鐵路等具有條塊管理職能的企事業(yè)機(jī)構(gòu)，均在不同程度上存在指定審計現(xiàn)象。
一、指定審計現(xiàn)象類型的分析
1.按指定業(yè)務(wù)的指定者不同可將指定審計分為：由政府權(quán)力部門指定的審計，如工商局、稅務(wù)局在工商年檢和納稅申報時的指定審計行為等；由金融機(jī)構(gòu)指定的審計，如銀行對在其處貸款的企業(yè)指定事務(wù)所做該企業(yè)的年度財務(wù)報告審計工作；由具有條塊管理權(quán)限的機(jī)構(gòu)指定的審計，如郵電、電力、軍工、鐵道等相關(guān)機(jī)構(gòu)的指定審計行為。
2.按指定業(yè)務(wù)的形式不同可將指定審計分為：有形指定審計，即由相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)以直接下發(fā)文件的形式指定的審計業(yè)務(wù)；無形指定審計，即由相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)以口頭指定的形式指定的審計業(yè)務(wù)。其中后者更為隱蔽，由于是口頭指定業(yè)務(wù)的形式，所以無論是行業(yè)自律監(jiān)管還是行政監(jiān)管，對此都難以取證、監(jiān)管。
3.按指定業(yè)務(wù)的具體方式不同分為：直接指定，即由相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)直接指定一家或數(shù)家會計師事務(wù)所來承做相應(yīng)的審計業(yè)務(wù)；間接指定，即相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)雖未指定具體的會計師事務(wù)所進(jìn)行審計，但卻對相應(yīng)業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)資格做了限制，如司法鑒定資格、土地評估師、房地產(chǎn)估價師、工程造價師、注冊稅務(wù)師等等，以此來限定會計師事務(wù)所。
二、指定審計現(xiàn)象成因的考察
指定審計現(xiàn)象由來已久，早在1995年廣西區(qū)財政廳就有針對指定審計的文件［(95)桂財注協(xié)字第7號］。依據(jù)《中華人民共和國注冊會計師法》第二十九條：“會計師事務(wù)所受理業(yè)務(wù)，不受行政區(qū)域、行業(yè)的限制”，但是，審計市場中的指定審計現(xiàn)象一直可謂屢禁不止，究其成因，主要有以下幾方面：
1.部門和行政的條塊分割。目前，我國的注冊會計師職業(yè)服務(wù)市場被政府部門人為地設(shè)置了進(jìn)入壁壘，行政分割成若干子市場，因?yàn)槲覈姆ㄒ?guī)體系事實(shí)上將行業(yè)管理方面的很多權(quán)限授予相關(guān)政府管理部門，同時在規(guī)范執(zhí)業(yè)資格等方面也為相關(guān)政府管理部門留下了很多活動空間，所以當(dāng)談及某政府管理部門設(shè)置的“執(zhí)業(yè)資格”不合法時，往往找不到明確的法律依據(jù)，這些都為各相關(guān)機(jī)構(gòu)指定審計創(chuàng)造了條件。
2.經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動。在指定審計的背后常常是各種形式的權(quán)錢交易，市場運(yùn)行機(jī)制（包括民間審計市場運(yùn)行機(jī)制）的不健全，在民間審計領(lǐng)域產(chǎn)生了大量的租金可尋，于是就出現(xiàn)了政府部門設(shè)租、會計師事務(wù)所尋租的情況。一些政府職能部門利用手中權(quán)力指定事務(wù)所進(jìn)行審計，從而向事務(wù)所收取所謂的業(yè)務(wù)介紹費(fèi)、中介費(fèi)、協(xié)作費(fèi)等等名目的回扣；而事務(wù)所則通過某種手段（比如游說、向政府官員行賄等）從政府手中尋求某種特權(quán)（如成為指定事務(wù)所），以此占有一定的市場份額，賺取較高的利潤。
3.行業(yè)內(nèi)部的惡性競爭。目前國內(nèi)的審計市場還遠(yuǎn)未飽和，但眾多國內(nèi)事務(wù)所競爭的都是法定審計業(yè)務(wù)這一塊，在企業(yè)改組改革、聯(lián)合兼并、上市、破產(chǎn)等部分卻涉及較少。而一旦成為指定事務(wù)所，其業(yè)務(wù)量就會有所上升。于是，各事務(wù)所各顯神通，希望能成為被指定者，這樣在客觀上為指定審計創(chuàng)造了市場。
4.國有資產(chǎn)所有者缺位。在我國公有制為主體的所有制形式下，政府作為社會事務(wù)管理者的身份和作為國有股代表者的身份是合二為一的。在這種情況下，相關(guān)政府部門出臺的文件、規(guī)定或意見指定一些事務(wù)所進(jìn)行審計的行為，究竟是以國有股股東身份發(fā)出的，還是以政府身份的，就很難辨析清楚，這就為相關(guān)機(jī)構(gòu)指定審計提供了借口。
三、指定審計的社會效應(yīng)分析
1.審計質(zhì)量難以保證，降低行業(yè)社會公信力。指定審計現(xiàn)象直接引致了執(zhí)業(yè)質(zhì)量的失控，使得原本是市場經(jīng)濟(jì)秩序守護(hù)者、從事法律賦予的經(jīng)濟(jì)鑒證職能的注冊會計師，冒犯法律的尊嚴(yán)，成為貪污受賄等犯罪行為的幫兇，破壞了整個行業(yè)的社會形象，對注冊會計師行業(yè)面臨的誠信危機(jī)而言無疑是雪上加霜。在指定業(yè)務(wù)的背后，往往存在著事務(wù)所向指定單位返還介紹費(fèi)、業(yè)務(wù)分成等名目各異的回扣，使得事務(wù)所的審計收費(fèi)在扣除回扣部分后所剩無幾，在這種實(shí)際低收費(fèi)的情況下，事務(wù)所不愿意承擔(dān)高額的審計成本，難免偷工減料，不能履行必要的審計程序，獲取必要的審計證據(jù)，執(zhí)業(yè)質(zhì)量無從保證。
2.加重企業(yè)負(fù)擔(dān)。在指定業(yè)務(wù)的環(huán)境中，許多政府部門和金融機(jī)構(gòu)只認(rèn)可自己指定的會計師事務(wù)所出具的審計報告，企業(yè)被迫重復(fù)請不同的事務(wù)所出具相同的審計報告。同時，各指定業(yè)務(wù)的單位對審計報告都不同程度地提出了特定的要求。如工商部門要求注冊會計師在審計報告中增加“該企業(yè)實(shí)收資本真實(shí)，未有抽逃情況”等字樣。注冊會計師出于謹(jǐn)慎考慮，在不同類型的指定業(yè)務(wù)審計報告中追加“本報告僅供工商年檢（或者納稅申報、某銀行信貸、基建項(xiàng)目審計等等）之用”。那么，這樣的一份審計報告似乎只能有一個用途，為了應(yīng)付不同的需要，企業(yè)須提供內(nèi)容相似的多份報告。凡此種種皆使得企業(yè)負(fù)擔(dān)明顯增加。
3.不利于注冊會計師行業(yè)的健康有序發(fā)展。指定審計加劇了注冊會計師行業(yè)的不正當(dāng)競爭，使執(zhí)業(yè)水平相同的不同會計師事務(wù)所在競爭中處于不平等的地位，混淆了注冊會計師行業(yè)市場競爭中優(yōu)勢者與劣勢者的區(qū)別。長此以往，會使得市場的主要資源（客戶和執(zhí)業(yè)人員）無法流向服務(wù)水平高、具有一定經(jīng)營規(guī)模、能產(chǎn)生較大效益的會計師事務(wù)所集中，同時也會造成注冊會計師行業(yè)的劣幣驅(qū)逐良幣現(xiàn)象，不利于整個行業(yè)的健康有序發(fā)展。
四、針對指定審計現(xiàn)象綜合治理的若干建議
1.充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的內(nèi)外協(xié)調(diào)功能
(1)轉(zhuǎn)換注協(xié)“準(zhǔn)政府”的雙重身份。行業(yè)協(xié)會作為企業(yè)與政府之間溝通的中介, 其具有服務(wù)于企業(yè)和政府的雙重功能。但是行業(yè)協(xié)會服務(wù)于二者的功能不是平均分配的, 其主要宗旨和職能是為其會員服務(wù)，其與政府之間的聯(lián)系也僅僅是服務(wù)于行業(yè)并最終使構(gòu)成行業(yè)的事務(wù)所受益。如果行業(yè)協(xié)會從觀念上依然依賴政府, 追求自身效益, 服務(wù)意識淡薄, 官本位思想嚴(yán)重, 那么行業(yè)協(xié)會就難以與其成員產(chǎn)生共鳴,從而發(fā)揮其職能。
(2)充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的內(nèi)外協(xié)調(diào)功能。行業(yè)協(xié)會是溝通連接政府和會員的“橋梁和紐帶”。指定審計現(xiàn)象產(chǎn)生的根源關(guān)系到政府部門和會計師事務(wù)所，若要根治需要各方的共同努力；同時在治理的過程中也會涉及到經(jīng)濟(jì)利益的再分配，所以需要行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮其內(nèi)外協(xié)調(diào)功能，形成行業(yè)的聲音，同各部門和機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，共同治理指定審計。
2.行業(yè)內(nèi)部尋找解決指定審計問題的突破口
(1)通過行業(yè)自律治理指定審計。一個只有依賴外部管束才能做到合規(guī)合矩的行業(yè)，是得不到市場和公眾的認(rèn)可。解決指定審計問題，需要提高行業(yè)自律水平，建立有效的自律監(jiān)管模式。注協(xié)須進(jìn)行自律管理，對承接指定審計業(yè)務(wù)的會計師事務(wù)所依據(jù)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、職業(yè)道德規(guī)范作出相應(yīng)的內(nèi)部通報、經(jīng)濟(jì)處罰，并將其違規(guī)行為和處理結(jié)果記入誠信檔案，根據(jù)誠信檔案的記錄限期與相關(guān)事務(wù)所的負(fù)責(zé)人談話提醒，并對有關(guān)人員加強(qiáng)后續(xù)教育。依靠業(yè)界自發(fā)抵制和行業(yè)內(nèi)部管理治理指定審計。
(2)通過會計師事務(wù)所自發(fā)合并，全面提升競爭力。目前，我國會計師事務(wù)所有4000多家，其中雇員人數(shù)在250人以上、年?duì)I業(yè)額超過5000萬人民幣的會計師事務(wù)所鳳毛麟角，同時大多數(shù)事務(wù)所缺乏高素質(zhì)的經(jīng)營管理者和注冊會計師，執(zhí)業(yè)質(zhì)量不高，抗風(fēng)險能力弱，不具備承接大型或特大型企業(yè)審計的能力，更不具備與國際大會計師事務(wù)所競爭的實(shí)力。在客戶資源有限、小事務(wù)所數(shù)量多的情況下，必然出現(xiàn)“僧多粥少”的現(xiàn)象，造成惡性無序競爭，頻頻出現(xiàn)事務(wù)所尋租的情況。所以，具有一定規(guī)模和實(shí)力的會計師事務(wù)所可實(shí)行同業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成規(guī)模大、服務(wù)功能強(qiáng)、內(nèi)部管理嚴(yán)格、執(zhí)業(yè)質(zhì)量高的事務(wù)所，減少小事務(wù)所的數(shù)量，避免法定審計市場上的惡性競爭。
(3)拓展業(yè)務(wù)品種，提供審計延伸服務(wù)。目前我國注冊會計師的業(yè)務(wù)領(lǐng)域大都局限于傳統(tǒng)的審計、驗(yàn)資，而提供會計咨詢、稅務(wù)等各項(xiàng)服務(wù)，幾乎都沒有開展。然而，在目前的競爭環(huán)境下，戰(zhàn)略、管理、經(jīng)營、市場、投資等一系列企業(yè)發(fā)展中必須解決的重大問題，對于單個企業(yè)和機(jī)構(gòu)來說都很難獨(dú)立完成，因此咨詢服務(wù)市場的發(fā)展?jié)摿艽?。事?wù)所要想在激烈的競爭中取得成功，就應(yīng)根據(jù)客戶的需要拓展新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，逐步開展投資咨詢、管理咨詢、稅務(wù)咨詢、清算等服務(wù)業(yè)務(wù)，以求雙方共同發(fā)展。
3.政府應(yīng)對指定審計進(jìn)行監(jiān)管
治理指定審計除了進(jìn)行行業(yè)自律監(jiān)管外，還需要進(jìn)行政府監(jiān)管。政府管理和自律管理必須在公眾利益中形成互補(bǔ)，最佳的管理，既不是政府全部承擔(dān)管理責(zé)任的體制，也不是自律管理全部承擔(dān)管理責(zé)任的體制。
(1)明確監(jiān)管主體，落實(shí)監(jiān)管職責(zé)。目前，由于我國對注冊會計師行業(yè)政府部門監(jiān)督職責(zé)的有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定不明確、不具體，沒有明確的分工，存在交叉和重疊，而且各有關(guān)政府部門之間缺乏有效的溝通和協(xié)調(diào)機(jī)制，造成了對注冊會計師行業(yè)的多頭監(jiān)管與重復(fù)檢查。根據(jù)財政部公布全國百家會計師事務(wù)所問卷調(diào)查結(jié)果顯示，78.29％的事務(wù)所認(rèn)為存在多頭監(jiān)管，59.78％認(rèn)為存在重復(fù)檢查。如果不改變這種狀況，擺脫部門偏好，難以從源頭上遏制設(shè)租、尋租和腐敗的機(jī)會主義傾向。因此,建立獨(dú)立于各種利益集團(tuán)的管制機(jī)構(gòu)是治理指定審計現(xiàn)象的重要任務(wù)。建議修訂相關(guān)法律，理順監(jiān)管體制，明確財政部門是注冊會計師行業(yè)的政府監(jiān)管部門，落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，監(jiān)管人員有意過失等要負(fù)連帶責(zé)任。
(2)理順注冊會計師行業(yè)存在的資格限市局面。各種資格限市為各相關(guān)機(jī)構(gòu)指定審計創(chuàng)造了基礎(chǔ)，政府部門應(yīng)盡快理順、扭轉(zhuǎn)這種混亂局面。注冊會計師從一開始就有“市場準(zhǔn)入”制度，如果說某種執(zhí)業(yè)資格還有什么特殊的要求，那么也應(yīng)有統(tǒng)一的監(jiān)管機(jī)構(gòu)制定相應(yīng)的制度和辦法，如實(shí)行繼續(xù)教育培訓(xùn)，而沒有必要由其他的職能部門對其“能否執(zhí)業(yè)”予以再確認(rèn)，這種做法會導(dǎo)致管理重復(fù)甚至市場混亂。
(3)嚴(yán)格執(zhí)法力度，加大違規(guī)成本。目前已有的針對支付各種形式的回扣承攬指定業(yè)務(wù)的處罰措施比較輕，如沒收違約所得等，威懾作用不大。所以應(yīng)加大懲處力度，加大其違規(guī)成本，使相關(guān)單位不敢輕易以身試法。加強(qiáng)政府監(jiān)督處罰機(jī)制，目的是通過加強(qiáng)對少數(shù)違法違規(guī)會計師事務(wù)所和設(shè)租機(jī)構(gòu)的查處力度，整頓和規(guī)范執(zhí)業(yè)市場競爭秩序，保護(hù)更多誠實(shí)守信的會計師事務(wù)所和注冊會計師， 為注冊會計師行業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展條件。同時，對違規(guī)參與指定業(yè)務(wù)的事務(wù)所務(wù)求執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究，在行業(yè)內(nèi)起到有效的震懾作用。
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