發(fā)布時(shí)間：2023-03-01 16:26:15
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)周期論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；周期性波動(dòng)；影響因素
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
引言
房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民的重要資產(chǎn)之一，同時(shí)又與其他產(chǎn)業(yè)存在很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，使房地產(chǎn)成為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面，房地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一部分，可保障人類正常生產(chǎn)和生活；另一方面，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的一部分，它具有增值保值的良好特性，已成為人們重要的投資手段。因此，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素和內(nèi)涵，了解房地產(chǎn)價(jià)格和影響因素之間的關(guān)系，對(duì)我國(guó)政府采取宏觀調(diào)控具有重要意義。
一、 房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵
房地產(chǎn)是一種介于商品和金融資產(chǎn)之間的虛擬資產(chǎn)，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的紐帶。它的價(jià)值是房屋建筑物價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值的統(tǒng)一，是房地產(chǎn)價(jià)值和地租資本化價(jià)格的貨幣表現(xiàn)。
房地產(chǎn)的開發(fā)成本主要由地價(jià)、前期工程費(fèi)、建筑工程建設(shè)成本、市政工程設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)等構(gòu)成。
圖1
根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)成本構(gòu)成來分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，由圖1可知：土地價(jià)格和建安費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占有很大比重。其中，土地價(jià)格的確定是由最初的劃撥逐漸發(fā)展為招投標(biāo)形式，它符合供需二元性。除地價(jià)外，房地產(chǎn)價(jià)格的其他構(gòu)成，如前期工程費(fèi)、建筑工程建設(shè)費(fèi)成本等均由供需二元性和價(jià)值決定。
二、 影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性的因素
房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、行業(yè)發(fā)展等影響頗深。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也越來越大。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是衡量也是影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的重要指標(biāo)之一。GDP增長(zhǎng)能夠帶動(dòng)與房地產(chǎn)密切相關(guān)的鋼鐵、水泥等原材料行業(yè)發(fā)展，這些行業(yè)的發(fā)展往往促使房地產(chǎn)成本提高；同時(shí)GDP的增長(zhǎng)也可提高房地產(chǎn)開發(fā)商信心，使房地產(chǎn)開發(fā)商加大對(duì)房地產(chǎn)的投資，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格。
土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分。隨著我國(guó)土地出讓方式由最初的劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)有的招投標(biāo)形式，土地出讓的透明度大大提高，同時(shí)也提高了土地出讓價(jià)格。土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)是交替式的，互為因果，互相促進(jìn)，只是在不同地區(qū)表現(xiàn)幅度不同。
我國(guó)當(dāng)前的市場(chǎng)機(jī)制并不完善，必要的政府干預(yù)對(duì)于健全房地產(chǎn)市場(chǎng)起了巨大作用。但是過分的干預(yù)也會(huì)導(dǎo)致“調(diào)控失靈”。目前政府的調(diào)控政策主要包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、財(cái)政政策以及法律手段和政府監(jiān)督等。這些政策主要是對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊，同時(shí)也是抑制房?jī)r(jià)上漲的外在動(dòng)力。如產(chǎn)業(yè)政策，它是國(guó)家規(guī)劃、干預(yù)和誘導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形成和發(fā)展的一種政策，主要的實(shí)施手段有政府直接干預(yù)、立法措施以及政府的協(xié)調(diào)指導(dǎo)等等。產(chǎn)業(yè)政策與其他政策的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)政策一般包含多種政策因素。
三、 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的周期性
土地資源的稀缺性和房地產(chǎn)的固有屬性，使得我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格整體呈長(zhǎng)期增長(zhǎng)的趨勢(shì)。但是根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房地產(chǎn)價(jià)格還具有明顯的周期性。通常一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格周期可以細(xì)分為不動(dòng)產(chǎn)供求失衡（蕭條）、市場(chǎng)趨于活躍、繁榮、緊縮和蕭條五個(gè)階段；對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格變化則表現(xiàn)為低谷、上升，達(dá)到頂峰，下降，跌至低谷的周期性過程。
在房地產(chǎn)價(jià)格跌至低谷時(shí)，政府或采取一些措施刺激消費(fèi)，提高購買力。由供求原理可知，需求或?qū)⒉粩嘣黾?；隨著需求增加，價(jià)格逐漸上漲，此時(shí)需求仍不斷增加；隨著房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，逐漸趨于繁榮，此時(shí)需求不斷減少；當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格極高時(shí)，人們對(duì)房地產(chǎn)的購買需求開始下降，房地產(chǎn)價(jià)格逐漸下降，直至跌至低谷。一般而言，政府采取宏觀調(diào)控，人們的心理因素等對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期的影響都如催化劑一般，只能起到緩解的作用，無法阻止房地產(chǎn)價(jià)格的周期性波動(dòng)。
以遼寧省房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)為例進(jìn)一步說明房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的周期性。遼寧省房地產(chǎn)價(jià)格的第一個(gè)波動(dòng)周期是1995年起至1997年，1997年達(dá)到頂峰，因國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過一個(gè)短暫的輝煌期后迅速回落。第二個(gè)波動(dòng)周期是1998年國(guó)家實(shí)行住房改革起至2001年。這段期間，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，但是遼寧省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過一個(gè)漲幅后在2003年有一個(gè)較大的下滑，這就體現(xiàn)出了地方政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的作用——有力的控制了我省過快發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。從1995年到2012年，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)共經(jīng)歷了三個(gè)周期，其中兩個(gè)完整的周期，持續(xù)期分別是6年和3年。
自1999年以后，國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)迎來了它的黃金期，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)升溫。 至2010年，政府出臺(tái)，“國(guó)十一條”，“國(guó)十條”等調(diào)控政策，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在2010年6月首次出現(xiàn)下跌，隨后繼續(xù)緩慢上漲。
房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)生活中必不可少的一部分，近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，經(jīng)濟(jì)問題與社會(huì)矛盾也不斷凸出。為保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展，本文提出以下建議：
一是要嚴(yán)格管理房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，提高開發(fā)商貸款門檻，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范，有效遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為。二是要加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理，降低房地產(chǎn)成本，緩解房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過快而帶來的諸多矛盾。三是要積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，以改善住房條件為目的，努力解決無房人群的住房問題。四是要積極優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)建設(shè)廉租房，經(jīng)濟(jì)適用住房，重點(diǎn)開發(fā)普通商品房。
四、 結(jié)語
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)仍存在很多不可預(yù)料的問題。房地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的紐帶，對(duì)經(jīng)濟(jì)具有擾動(dòng)和穩(wěn)定的雙重作用。因此，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)防范，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，才會(huì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康，蓬勃發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]時(shí)綺侖.房地產(chǎn)波動(dòng)規(guī)律研究〔D].碩士學(xué)位論文，同濟(jì)大學(xué)，2006:128~130
[2]胡曉添，淮勵(lì)杰.土地因素對(duì)房?jī)r(jià)的時(shí)效影響實(shí)證分析「刀.中國(guó)土地科學(xué)，2005(6)
[3]張紅.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M〕.北京:清華大學(xué)出版社，2005:156~162
[4]梁云芳、高鐵梅.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)區(qū)域差異的實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)研究，
2007，(8):133~142
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資收益率，評(píng)價(jià)
1 引言
房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評(píng)價(jià)是不考慮資金時(shí)間價(jià)值的評(píng)價(jià)方法，因其計(jì)算簡(jiǎn)單、方便，在房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)研究階段有廣泛的應(yīng)用。一般地，投資收益率是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)之一。它通過房地產(chǎn)投資估算得來的，主要參照了投資所在區(qū)域目前同類型房地產(chǎn)的收益水平、當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施條件、區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格水平。
2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性和復(fù)雜性，投資者只能將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為具有某種明顯特征的細(xì)分市場(chǎng)。市場(chǎng)細(xì)分一般從消費(fèi)者的需求差異性出發(fā)，并從差異性中尋找具有共同消費(fèi)需求的消費(fèi)群，然后劃分為若干個(gè)子市場(chǎng)的行為。市場(chǎng)細(xì)分是投資者選擇目標(biāo)市場(chǎng)的前提和基礎(chǔ)，通過市場(chǎng)細(xì)分可以分析每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)中消費(fèi)者的需求和偏好，市場(chǎng)中房地產(chǎn)滿足消費(fèi)者需求的程度。論文參考，房地產(chǎn)市場(chǎng)。凡是消費(fèi)需求尚未滿足的市場(chǎng)，或者滿足消費(fèi)者需求的程度很低的市場(chǎng)，都可以形成有利的投資機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)可以如下表2.1[1]
表2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分
細(xì)分標(biāo)準(zhǔn) 細(xì)分市場(chǎng) 地理 因素 城市規(guī)模 區(qū)位地段 特大城市、大城市、中等城市、小城市 市中心、次中心、城郊、衛(wèi)星城區(qū) 產(chǎn) 品 用 途
居 住 檔次 低檔、中檔、高檔、別墅 房型 X房X廳X衛(wèi)X陽臺(tái) 層高 高層、多層、小高層 商用 商場(chǎng)、酒店、賓館等 寫字樓 甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)等 廠房
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)公司價(jià)值
一、研究目的和背景
房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點(diǎn)：第一，資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來源的60％以上。第三，流動(dòng)性負(fù)債比重大。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價(jià)值無關(guān)；理論認(rèn)為債務(wù)不僅會(huì)減少股東和經(jīng)理人成本，還會(huì)增加股東和債權(quán)人的成本，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型關(guān)系；信號(hào)傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息，債務(wù)水平和公司價(jià)值正相關(guān)；優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序?yàn)閮?nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的關(guān)系并不能確定。
在實(shí)證研究方面，國(guó)外的研究大多表明公司價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)。國(guó)內(nèi)相關(guān)實(shí)證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值負(fù)相關(guān)；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值正相關(guān)；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值成u型相關(guān)；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值不相關(guān)。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的實(shí)證研究起步較晚，主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主，或者是多行業(yè)總體研究，由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少，涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問題的專業(yè)研究數(shù)量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對(duì)公司價(jià)值的影響，也未涉及市場(chǎng)冷熱等周期性因素對(duì)房地產(chǎn)公司價(jià)值的影響，研究深度不足。
二、研究設(shè)計(jì)
1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1：資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值相關(guān)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2：資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時(shí)對(duì)公司價(jià)值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)銷售旺季時(shí)，成交量放大，由于需求旺盛，房地產(chǎn)公司會(huì)加大房地產(chǎn)投資，增加對(duì)負(fù)債的依賴程度，負(fù)債比重會(huì)增加，而到了淡季，對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)減少，負(fù)債比重降低。
2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價(jià)值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率，該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報(bào)。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)／股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量，本文采用國(guó)內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來表示，資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債／總資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究證明，公司規(guī)模，公成長(zhǎng)性，盈利能力，股權(quán)集中度等指標(biāo)對(duì)公司價(jià)值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標(biāo)采用國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)／公司總股數(shù)。公司規(guī)模：公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù)。公司成長(zhǎng)性：公司成長(zhǎng)性：(本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)／前一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤(rùn)／當(dāng)年?duì)I業(yè)收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率；模型中1是檢驗(yàn)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系；模型2中加入市場(chǎng)繁榮度虛擬變量，當(dāng)市場(chǎng)處于繁榮期時(shí)，season取1，否則season為0，該模型是檢驗(yàn)市場(chǎng)周期性因素對(duì)資本結(jié)構(gòu)和公司價(jià)值相關(guān)性的影響。
4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報(bào)。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數(shù)量為200個(gè)。
三、描述性統(tǒng)計(jì)與分析
由表1統(tǒng)計(jì)繕果可以看出，公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10％，標(biāo)準(zhǔn)差為7％，說明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較??；資產(chǎn)負(fù)債率為54％，標(biāo)準(zhǔn)差為15％，這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高，且行業(yè)內(nèi)部分化明顯；凈利潤(rùn)率均值為12％，最高達(dá)60％，標(biāo)準(zhǔn)差為10％，說明行業(yè)內(nèi)部分化明顯；公司成長(zhǎng)度均值為45％，標(biāo)準(zhǔn)差為1．19，這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56％，說明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高，行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值回歸結(jié)果分析(見表2、表3)。
其一，方程整體通過F檢驗(yàn)。方程的判別系數(shù)為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過了t檢驗(yàn)，且兩者與公司價(jià)值存在正相關(guān)關(guān)系，因此假設(shè)1成立。其三，公司成長(zhǎng)性對(duì)ROE影響顯著，成長(zhǎng)性指標(biāo)通過了t檢驗(yàn)，它與ROE正相關(guān)。其四，公司規(guī)模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗(yàn)，這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)ROE無統(tǒng)計(jì)意義，它們的影響不能確定。
本文按照房地產(chǎn)市場(chǎng)成交水平將市場(chǎng)分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過F檢驗(yàn)，方程擬合度是0．33，但是交叉項(xiàng)的乘積沒能通過T檢驗(yàn)，無法說明市場(chǎng)變化對(duì)資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值關(guān)系的影響程度。
四、結(jié)論和建議
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目，環(huán)境評(píng)價(jià)，清潔生產(chǎn)
1 引言
近年來，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)[1]，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的同時(shí)，帶來的環(huán)境問題也日益突出，引發(fā)的環(huán)境污染糾紛也時(shí)有發(fā)生。作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境管理的重要制度，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)顯得越來越重要。與傳統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)開展較晚，技術(shù)尚未成熟，還沒有形成一套適合自身特點(diǎn)的完整的技術(shù)規(guī)范。因此，積極開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)探索與實(shí)踐，具有十分重要的意義。
目前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書一般包括總論、工程概況及工程污染源分析、區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查、環(huán)境影響預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)、環(huán)保措施、環(huán)境經(jīng)濟(jì)分析、施工期環(huán)境影響分析、景觀生態(tài)環(huán)境影響分析、環(huán)境管理與監(jiān)控計(jì)劃、公眾參與、結(jié)論與建議等[2]，一般很少進(jìn)行清潔生產(chǎn)分析。
清潔生產(chǎn)是國(guó)際社會(huì)在總結(jié)了工業(yè)污染治理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后提出的一種新型污染預(yù)防和控制戰(zhàn)略，以后又將清潔生產(chǎn)的要求逐步擴(kuò)展到服務(wù)領(lǐng)域和產(chǎn)品，并開始探索建立“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”和“循環(huán)社會(huì)”。清潔生產(chǎn)的實(shí)質(zhì)[3]，是貫徹污染預(yù)防原則，從生產(chǎn)設(shè)計(jì)、能源與材料選用、工藝技術(shù)與設(shè)備維護(hù)管理等社會(huì)生產(chǎn)和服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施全過程控制，從源頭減少資源的浪費(fèi)，促進(jìn)資源的循環(huán)利用，控制污染的產(chǎn)生，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益的統(tǒng)一。建筑業(yè)能耗為世界總能耗的25～40%，建筑垃圾占城市垃圾的30～40%[4]，建筑工地噪音占城市噪音約1/3，水泥工業(yè)CO2排放量約占全球的7%。因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清潔生產(chǎn)分析非常必要。
房屋的建設(shè)也是一種產(chǎn)品的生產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須審視可持續(xù)發(fā)展的需求，在設(shè)計(jì)施工運(yùn)營(yíng)過程中應(yīng)以“清潔生產(chǎn)”為理念，從生態(tài)層來獲得對(duì)居住環(huán)境的重新認(rèn)識(shí)，保護(hù)自己賴以生存的環(huán)境，解決人與自然和諧發(fā)展的問題。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中清潔生產(chǎn)應(yīng)貫穿于建筑整個(gè)生命周期——選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、使用管理及拆除過程中，以最節(jié)約能源、最有效利用資源的方式建造最低環(huán)境負(fù)荷情況下最安全、健康、高效及舒適的居住空間，達(dá)到人及建筑與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。
2 建筑的規(guī)劃、設(shè)計(jì)
房地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)必須結(jié)合當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)、氣候、經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境特性等諸多因素進(jìn)行綜合分析、整體設(shè)計(jì)，切勿盲目照搬所謂的先進(jìn)綠色技術(shù)，也不能僅僅著眼于一個(gè)局部而不顧整體。如熱帶地區(qū)使用保溫材料和蓄熱墻體就毫無意義，而對(duì)于寒冷地區(qū)，如果窗戶的熱工性能很差，使用再昂貴的墻體保溫材料也不會(huì)達(dá)到節(jié)能的效果，因?yàn)闊崃繒?huì)通過窗戶迅速散失。在經(jīng)濟(jì)拮據(jù)的情況下，將有限的保溫材料安置在關(guān)鍵部位，而不是均勻分布，會(huì)起到事半功倍的效果。而對(duì)于有些類型的建筑如內(nèi)部發(fā)熱量大的商場(chǎng)或?qū)嶒?yàn)室，沒有保溫材料利于降低空調(diào)能耗，也會(huì)更利于節(jié)能。
利用場(chǎng)地自然條件，合理考慮建筑朝向和樓距，充分利用自然通風(fēng)和天然采光，減少使用空調(diào)和人工照明，從而減少因采光、通風(fēng)所導(dǎo)致的能耗和污染。日照時(shí)間是衡量日照效果最常用的指標(biāo)，在冬季要求日照時(shí)間越長(zhǎng)越好，而夏季則越短越好。居住區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)日照時(shí)間應(yīng)滿足GB50180-93《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》。
3 施工期清潔生產(chǎn)
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施清潔生產(chǎn)，體現(xiàn)在工程建設(shè)的全過程，施工階段是需要更加重視的一個(gè)階段。建筑施工具有周期長(zhǎng)，資源和能源消耗量大，廢棄物產(chǎn)生多等特點(diǎn)，項(xiàng)目施工過程會(huì)對(duì)環(huán)境、資源造成嚴(yán)重的影響。對(duì)施工過程進(jìn)行控制和管理，提倡以節(jié)約能源、降低能耗、減少污染物的產(chǎn)生量和排放量為基本宗旨的清潔生產(chǎn)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展有著不可忽視的作用。
3.1改進(jìn)施工方式
（1）采用機(jī)械化、現(xiàn)代化、程序化、技術(shù)化的拆除方式，以盡量縮短拆除時(shí)間，并采取各種措施（如灑水抑塵、設(shè)置圍欄等）減少拆除中粉塵的排放量；妥善處理處置拆除后期建筑垃圾的存放和綜合利用問題。博士論文，環(huán)境評(píng)價(jià)。
（2）施工現(xiàn)場(chǎng)積極推行文明施工，大力開展“5S”（指對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)各生產(chǎn)要素所處狀態(tài)不斷進(jìn)行整理、整頓、清潔、清掃和修養(yǎng)）活動(dòng)，實(shí)施合理定置和目視管理，使施工現(xiàn)場(chǎng)秩序化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。
（3）積極推廣應(yīng)用施工新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備和現(xiàn)代化管理方法，提高機(jī)械化作業(yè)程度。盡可能地集中設(shè)置現(xiàn)代化攪拌站，或采用商品混凝土、混凝土構(gòu)件，鋼木加工等，盡量采用工廠化生產(chǎn)；改革施工工藝，減少現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)、手工作業(yè)和勞動(dòng)強(qiáng)度；并應(yīng)用電子計(jì)算機(jī)和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)提高機(jī)械化水平和工廠化生產(chǎn)比重；努力實(shí)現(xiàn)施工現(xiàn)代化，使文明施工達(dá)到新的更高水平。
3.2施工結(jié)合氣候
在選擇施工方法，安排施工順序，布置施工場(chǎng)地時(shí)應(yīng)結(jié)合氣候特征。這可以減少因?yàn)闅夂蛟蚨鴰硎┕ご胧┑脑黾?，資源和能源用量的增加，有效地降低施工成本；可以減少因?yàn)轭~外措施對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)及環(huán)境的干擾；可以有利于施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境質(zhì)量的改善和工程質(zhì)量的提高。博士論文，環(huán)境評(píng)價(jià)。為了能做到施工結(jié)合氣候，需了解現(xiàn)場(chǎng)所在地區(qū)的氣象資料及特征，主要包括：降雨、降雪資料，氣溫資料，風(fēng)的資料。
施工結(jié)合氣候的主要體現(xiàn)有：（1）盡可能合理的安排施工順序，使會(huì)受到不利氣候影響的施工工序能夠在不利氣候來臨前完成。如在雨季來臨之前，完成土方工程、基礎(chǔ)工程的施工，以減少其它需要增加的額外雨季施工保證措施；（2）安排好全場(chǎng)性排水、防洪，減少對(duì)現(xiàn)場(chǎng)及周邊環(huán)境的影響；（3）施工場(chǎng)地布置應(yīng)結(jié)合氣候，符合勞動(dòng)保護(hù)、安全、防火的要求。產(chǎn)生有害氣體和污染環(huán)境的加工場(chǎng)（如瀝青熬制、石灰熟化）及易燃的設(shè)施（如木工棚、易燃物品倉庫）應(yīng)布置在下風(fēng)向，且不危害當(dāng)?shù)鼐用?；起重設(shè)施的布置應(yīng)考慮風(fēng)、雷電的影響。（4）在冬季、雨季、風(fēng)季、炎熱夏季施工時(shí)，應(yīng)針對(duì)工程特點(diǎn)，尤其是對(duì)混凝土工程、土方工程、深基礎(chǔ)工程、水下工程和高空作業(yè)等，選擇適合的季節(jié)性施工方法或有效措施。
3.3施工節(jié)能
我國(guó)城鄉(xiāng)現(xiàn)有建筑總面積約400億m2，預(yù)計(jì)到2020年我國(guó)還將新增建筑面積300億m2 [5]。如果不做好建筑節(jié)能，如此龐大的耗能建筑空間，必將是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承重負(fù)擔(dān)。減少資源的消耗，節(jié)約能源，提高效益，保護(hù)水資源是可持續(xù)發(fā)展的基本觀點(diǎn)。施工資源（能源）的節(jié)約主要有以下幾方面內(nèi)容：
（1）水資源的節(jié)約利用。博士論文，環(huán)境評(píng)價(jià)。通過監(jiān)測(cè)水資源的使用，安裝小流量的設(shè)備和器具，在可能的場(chǎng)所重新利用雨水或施工廢水等措施來減少施工期間的用水量，降低用水費(fèi)用；
（2）節(jié)約電能。博士論文，環(huán)境評(píng)價(jià)。通過監(jiān)測(cè)利用率，安裝節(jié)能燈具和設(shè)備，利用聲光傳感器控制照明燈具，采用節(jié)電型施工機(jī)械，合理安排施工時(shí)間等降低用電量，節(jié)約電能；
（3）減少材料的損耗。博士論文，環(huán)境評(píng)價(jià)。通過更仔細(xì)的采購、合理的現(xiàn)場(chǎng)保管，減少材料的搬運(yùn)次數(shù)，減少包裝，完善操作工藝，增加攤銷材料的周轉(zhuǎn)次數(shù)等以降低材料在使用中的消耗，提高材料的使用效率；
（4）可回收資源的利用。博士論文，環(huán)境評(píng)價(jià)?？苫厥召Y源的利用是節(jié)約資源的主要手段，也是當(dāng)前應(yīng)加強(qiáng)的重點(diǎn)工作之一。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是使用可再生的或含有可再生成分的產(chǎn)品和材料，這有助于將可回收部分從廢棄物中分離出來，同時(shí)減少了原始材料的使用即減少了自然資源的消耗；二是加大資源和材料的回收利用、循環(huán)利用，如在施工現(xiàn)場(chǎng)建立廢物回收系統(tǒng)，再回收或重復(fù)利用在拆除時(shí)得到的材料，這可減少施工中材料的消耗量或通過銷售來增加企業(yè)的收入，也可降低企業(yè)運(yùn)輸或填埋垃圾的費(fèi)用。
4 運(yùn)營(yíng)期清潔生產(chǎn)
4.1綠色室內(nèi)裝修
建設(shè)單位裝修過程應(yīng)符合《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB50325-2001），并采用環(huán)保型室內(nèi)裝修材料和建筑材料。為了從源頭上杜絕對(duì)室內(nèi)環(huán)境的污染，物業(yè)管理部門要做好防治室內(nèi)污染的宣傳，引導(dǎo)居民使用“綠色家具”，即要使用符合國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局規(guī)定的10項(xiàng)室內(nèi)裝飾裝修材料強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)[6]（包括：人造板及其制品中甲醛釋放限量，溶劑型木器涂料、內(nèi)墻涂料、膠粘劑、木家具、壁紙、聚氯乙烯卷材地板、地毯、地毯襯墊及地毯膠粘劑等有害物質(zhì)釋放限量，混凝土外加劑中釋放氨的限量，建筑材料放射性核素限量等）的室內(nèi)裝飾裝修材料，以減少室內(nèi)有害氣體的釋放量，真正達(dá)到控制室內(nèi)環(huán)境污染的目的。
項(xiàng)目工程竣工時(shí)，建設(shè)單位要按照GB50325-2001要求對(duì)室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行檢查驗(yàn)收，委托有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)建筑工程室內(nèi)氡、甲醛、苯、氨、總揮發(fā)性有機(jī)化合物（TVOC）的含量指標(biāo)進(jìn)行檢測(cè)。建筑工程室內(nèi)有害物質(zhì)含量指標(biāo)不符合GB50325-2001規(guī)定的，不得投入使用。
4.2 提倡中水回用
1996年建設(shè)部頒發(fā)了《城市中水設(shè)施管理暫行辦法》規(guī)定建筑面積超過2萬m2的旅館、飯店、公寓，超過3萬m2的機(jī)關(guān)、科研、大專院校、大型文化體育設(shè)施，規(guī)劃人口在3萬人以上（或中水回用量在750 m3/d以上）的住宅小區(qū)必須修建中水設(shè)施。采用建筑中水系統(tǒng)，使污水處理后回用，有著雙重意義：既可減少污染，又可增加可利用的水資源，可解決大量的水景景觀用水和大面積綠地用水，有明顯的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
5 綠色物業(yè)管理
在環(huán)保方面，“綠色房產(chǎn)”的物業(yè)管理主要體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目生活垃圾的控制。具體為：控制生活垃圾分布面積，減少垃圾在堆放、運(yùn)輸過程中對(duì)自然環(huán)境的破壞，收集應(yīng)體現(xiàn)“誰污染誰治理，誰堆放誰付費(fèi)”，處置以“無害化、減量化、資源化”為原則；提倡垃圾袋裝化，實(shí)行分類收集（分有害類、可回收類和不可回收三類），盡量回收利用，其余的集中無害處理后回填大自然。
6 結(jié)語
對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施清潔生產(chǎn)，使房產(chǎn)符合“住健康、可回收、低污染、省資源”的原則，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一，使房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]彭琦,劉紹任.房地產(chǎn)類建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的幾點(diǎn)思考.江西化工,2006,3:99-102
[2]宋世偉.淺議房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià).遼寧城鄉(xiāng)環(huán)境科技,2006,26(2):19-21
[3]化勇鵬,程勝高.環(huán)境影響評(píng)價(jià)中的清潔生產(chǎn)分析.安全與環(huán)境工程,2009,16(3):6-8
[4]王燕飛.對(duì)中國(guó)綠色建筑的幾點(diǎn)思考.陜西建筑,2005,9(123):3-6
[5]張黎軍.綠色建筑-中國(guó)建筑設(shè)計(jì)業(yè)新的挑戰(zhàn).住宅科技,2006,8:36-40
[6]申琪玉,李惠強(qiáng).綠色建筑與綠色施工.科學(xué)技術(shù)與工程,2005,5，（21）：1634-1637
【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理探討
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用,開發(fā)周期通常為二至五年,項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入大、投資回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)又深受國(guó)家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控,為了確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成,只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督,才能降低成本、增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理,是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中對(duì)所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配,進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核,并正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作,它是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的特點(diǎn)有別于一般企業(yè),具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):
(一)開發(fā)周期長(zhǎng),籌資金額大,籌資任務(wù)重
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對(duì)象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià),要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大;加之開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程具有長(zhǎng)期性,開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段,所需時(shí)間往往兩年或更長(zhǎng);最后,資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng),周轉(zhuǎn)率偏低,需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金,并進(jìn)行項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)發(fā),所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。
(二)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大,投資決策分析責(zé)任重,要求高
房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)資金投入量大、管理周期較長(zhǎng),且房地產(chǎn)使周期也長(zhǎng),在較長(zhǎng)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期性,還在著許多不確定的因素,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。這就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員提出了更高的管理要求,要求其作好投資決策分析,提高投資決策分析的準(zhǔn)確性,以便為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者投資項(xiàng)目決策提供及時(shí)、可靠的信息,有效地分散風(fēng)險(xiǎn),降低風(fēng)險(xiǎn)。
(三)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獨(dú)特,成本管理工作繁雜
雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)承接費(fèi)等成本項(xiàng)目構(gòu)成,但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同,即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)間、地段而變,使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題
目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段,尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用,主要存在的問題有:
(一)財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范,存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批,經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂,沒有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行,常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。
(二)有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計(jì)劃,卻沒有把計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解,編制出季度、月度計(jì)劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡,存在某些公司資金閑置,而另一些卻資金緊缺的情況,無法對(duì)資金進(jìn)行集中管理,資金使用效率低下。
(三)融資渠道比較單一,主要依靠銀行貸款。隨著國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策,銀行融資監(jiān)管趨緊,信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。
(四)過度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料,不僅是企業(yè)利潤(rùn)的來源,更是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的保證,其數(shù)量和價(jià)值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場(chǎng)上的表現(xiàn)。然而過度“圈地”存在機(jī)會(huì)成本和資金利用效率的問題。
(五)審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門,制定了監(jiān)督制度,但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用,監(jiān)控不力。
(六)公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善,而實(shí)際上缺乏實(shí)效的狀態(tài),在財(cái)務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題,如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。
四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率的建議
針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的一些問題,筆者將提出些完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的建議,希望能夠?yàn)榻档推髽I(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提供參考。
第一,健全財(cái)務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門的職責(zé),加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。會(huì)計(jì)人員除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算外,還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審,監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序,明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn),以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外,根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法,完善核算辦法和監(jiān)督手段。?
(一)加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制
雖然財(cái)務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益,但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障,在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時(shí)也會(huì)將企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大,導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例,對(duì)于項(xiàng)目而言還要充分考慮項(xiàng)目投資總額大小及開發(fā)營(yíng)銷中的諸多因素。一般采用l/3自有資金,l/3銀行貸款,1/3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。
(二)投資方向要符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求
企業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)的建立與企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)具有不完全競(jìng)爭(zhēng)性,而且房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來看,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關(guān)健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以及其未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場(chǎng)；景氣循環(huán)方法；合成指數(shù)
[中圖分類號(hào)]F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2013）48-0062-03
1 研究背景
房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，與城市化和工業(yè)化關(guān)系密切，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。近十年來房地產(chǎn)業(yè)占我國(guó)國(guó)內(nèi)總產(chǎn)出的2%～8%，占固定資產(chǎn)投資比重的17%～20%；就北京市而言，房地產(chǎn)業(yè)增加值約占地區(qū)生產(chǎn)總值的7%，房地產(chǎn)業(yè)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資額的比例高達(dá)50%以上，房地產(chǎn)銷售額約占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的47%。可見，地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)地位顯著，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本支撐點(diǎn)之一。研究房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣波動(dòng)一方面能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供理論指導(dǎo)，有助于政府部門制定相應(yīng)政策、掌握調(diào)控力度；另一方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢(shì)有信息導(dǎo)向作用，有助于投資者有效支配投資開發(fā)行為。
房地產(chǎn)業(yè)受地域因素的影響很大，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響因素及重要程度有所不同，表現(xiàn)出的景氣循環(huán)特征也不同。本文旨在對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具體分析，借鑒景氣理論及國(guó)內(nèi)外相關(guān)成果，構(gòu)建北京房產(chǎn)市場(chǎng)景氣狀況的基本框架，編制景氣指數(shù)，了解區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)及發(fā)展軌跡，為北京房產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)判斷提供參考。
2 景氣方法概述
景氣指數(shù)方法是目前普遍采用的分析經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)走勢(shì)和預(yù)測(cè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的方法，它把經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)看成一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)傳遞、擴(kuò)散的結(jié)果，認(rèn)為這是一個(gè)逐漸波及、滲透的過程，經(jīng)濟(jì)狀況的任何異常都有一定的前兆反映。
基于景氣循環(huán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣研究的基本方法是利用變量之間變化的時(shí)差關(guān)系將指標(biāo)分為先行、同步、滯后三類，三類指標(biāo)中，景氣異常的前兆主要反映在先行指標(biāo)的變動(dòng)上，先行指標(biāo)上升預(yù)示著經(jīng)過一定時(shí)差后，房地產(chǎn)循環(huán)將步入總體景氣時(shí)期，先行指標(biāo)下降預(yù)示著行業(yè)將衰退并進(jìn)入不景氣時(shí)期；再以此為基礎(chǔ)計(jì)算景氣指數(shù)，類似地，先行指數(shù)可以預(yù)測(cè)波動(dòng)波峰或波谷的來臨，同步指數(shù)能夠擬合現(xiàn)狀，滯后指數(shù)可用于驗(yàn)證和輔助判斷前期對(duì)波動(dòng)態(tài)勢(shì)的預(yù)測(cè)是否正確，并進(jìn)行修訂和調(diào)整。通過研究景氣指數(shù)即可了解房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張、收縮過程交替變化的數(shù)據(jù)信息，指示景氣的動(dòng)向和趨勢(shì)，達(dá)到監(jiān)測(cè)分析的目的。
3 實(shí)證研究
3.1 建立景氣指數(shù)指標(biāo)體系
英國(guó)皇家測(cè)量師協(xié)會(huì)（RICS） 在《理解房地產(chǎn)景氣循環(huán)》一書中將房地產(chǎn)景氣循環(huán)定義為所有物業(yè)總收益率的重復(fù)但不規(guī)則的波動(dòng)，由此可見，物業(yè)收益率應(yīng)該是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行景氣的基準(zhǔn)指標(biāo)，但事實(shí)上因?yàn)槿狈?duì)收益率的統(tǒng)計(jì)，而物業(yè)的收益情況很大程度上由價(jià)格的變化來決定，價(jià)格又是供求共同作用的結(jié)果，故本文選擇北京市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（月度數(shù)據(jù)）為基準(zhǔn)指標(biāo)。
本文從房地產(chǎn)活動(dòng)的全過程出發(fā)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)重要性、數(shù)據(jù)可得性、指標(biāo)敏感性，選取研究指標(biāo)如下：北京市固定資產(chǎn)投資完成額、商品房銷售面積、商品房銷售額、新增固定資產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資完成額增速、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)業(yè)投資總額、商品房施工面積、商品房竣工面積、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、北京市商品房銷售價(jià)格、金融機(jī)構(gòu)貸款額、財(cái)政支出、社會(huì)零售品消費(fèi)總額、外匯儲(chǔ)備；并構(gòu)造指標(biāo)：x1=房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資完成額，反映房地產(chǎn)業(yè)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系，表明現(xiàn)有投資結(jié)構(gòu)；x2=商品房銷售面積/商品房竣工面積，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。本文通過對(duì)以上指標(biāo)的相對(duì)變化（變化率）進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，綜合判斷北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的整體狀況。
所有數(shù)據(jù)的準(zhǔn)備時(shí)間均為2005年7月—2012年9月，計(jì)算主要基于國(guó)家信息中心同東北財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析與預(yù)測(cè)研究中心共同研發(fā)的“經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)”軟件。數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫、wind資訊、北京統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。
3.2 數(shù)據(jù)處理
月度時(shí)間序列包含長(zhǎng)期趨勢(shì)要素、循環(huán)要素、季節(jié)變動(dòng)要素和不規(guī)則變動(dòng)要素，在分析過程中首先采用X-11季節(jié)調(diào)整方法剔除指標(biāo)序列的季節(jié)變動(dòng)要素和不規(guī)則變動(dòng)要素。此外，為解決有些指標(biāo)的1月份數(shù)據(jù)缺失問題及由春節(jié)因素造成的不同年份給定月份工作日不同所造成的影響，本文采用高鐵梅教授提出的先驗(yàn)月份調(diào)整法處理數(shù)據(jù)。
3.3 時(shí)滯識(shí)別
3.3.1 時(shí)差相關(guān)分析
在選擇景氣指標(biāo)時(shí)，一般計(jì)算若干個(gè)不同延遲數(shù)的時(shí)差相關(guān)系數(shù)，然后進(jìn)行比較，其中最大的時(shí)差相關(guān)系數(shù)被認(rèn)為反映了被選擇指標(biāo)與基準(zhǔn)指標(biāo)的時(shí)差相關(guān)關(guān)系，相應(yīng)的延遲數(shù)表示先行滯后期。
3.3.2 K-L信息量
對(duì)于偶然的、帶有隨機(jī)性質(zhì)的現(xiàn)象，通?？梢哉J(rèn)為是服從某一概率分布的隨機(jī)變量的一些實(shí)現(xiàn)值，Kullback-Leibler（K-L）信息量就是用來度量真正的概率分布與模型估計(jì)所得概率分布相近似的程度。將K-L信息量用于景氣指標(biāo)的實(shí)際計(jì)算中，也是以一個(gè)重要的、能夠敏感地反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為基準(zhǔn)指標(biāo)。
依照上述方法對(duì)所選指標(biāo)進(jìn)行分析，參照備選指標(biāo)與基準(zhǔn)循環(huán)序列圖的峰谷對(duì)應(yīng)情況，考慮到指標(biāo)的完備性與相容性，確定景氣指標(biāo)組，如下表所示：
3.4 計(jì)算景氣指數(shù)
景氣指數(shù)綜合了景氣指標(biāo)組中所有成員的變動(dòng)狀況，相較于單一指標(biāo)而言更為客觀嚴(yán)謹(jǐn)，景氣指數(shù)根據(jù)反映對(duì)象和計(jì)算方法的不同分為擴(kuò)散指數(shù)和合成指數(shù)，本文為了彌補(bǔ)擴(kuò)散指數(shù)無法表示波動(dòng)振幅的不足，選用合成指數(shù)，它是用合成各指標(biāo)變化率的方式把握景氣變動(dòng)的大小。
根據(jù)計(jì)算結(jié)果繪制先行、同步、滯后景氣指數(shù)如圖1所示：
如圖1所示，先行指數(shù)在2008年10月至2009年11月之間處于景氣區(qū)間，同步指數(shù)在2009年5月至2010年5月之間處于景氣區(qū)間，滯后指數(shù)在2009年12月至2011年1月之間處于景氣區(qū)間，進(jìn)一步的計(jì)算結(jié)果表明先行指數(shù)平均先行同步指數(shù)9個(gè)月，滯后指數(shù)平均滯后同步指數(shù)6個(gè)月?？傮w看來，先行、同步、滯后指數(shù)之間主要的峰谷對(duì)應(yīng)模擬很好。
在研究區(qū)間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行景氣的頂峰分別在2008年年初和2010年二季度實(shí)現(xiàn)。事實(shí)上，2004年在國(guó)家實(shí)行一系列宏觀調(diào)控措施的背景下，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)，9月以后的商品房銷售價(jià)格達(dá)到七年來最高；房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展一直持續(xù)到2008年年初，此時(shí)受國(guó)際金融危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)整體減弱，再加上國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入下行空間，該年房地產(chǎn)投資較上年同期下降7.1%；2009年開始，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)在危機(jī)中迎來快速發(fā)展，在國(guó)家一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)優(yōu)惠政策的作用下逐漸復(fù)蘇，僅僅一年供需格局就由需求不足轉(zhuǎn)為供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)也隨之快速增長(zhǎng)；2010年4月，為了實(shí)現(xiàn)“遏制過快上漲的房?jī)r(jià)”的目標(biāo)，中央出臺(tái)“新國(guó)十條”，市場(chǎng)由此分化，趨于理性，逐漸降溫。2004年以來的發(fā)展歷程印證了本文合成指數(shù)的穩(wěn)定性和敏感性。
4 分析與預(yù)測(cè)
4.1 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣分析
從景氣指數(shù)圖來看，先行指數(shù)自2010年三季度觸底后一直處于小幅波動(dòng)狀態(tài)，2012年二季度至2013年年初處于緩慢上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，預(yù)示著在2013年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該保持緩慢穩(wěn)定的上升態(tài)勢(shì)；從同步指數(shù)來看，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2012年上半年已逐步觸底，此后企穩(wěn)回升。結(jié)合經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，2013年上半年經(jīng)濟(jì)增速放緩，總體平穩(wěn)運(yùn)行；具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)，商品房銷量強(qiáng)勁回升，市場(chǎng)需求不斷釋放，呈現(xiàn)量升價(jià)漲的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)也連續(xù)3個(gè)季度回升。
可見，盡管限購限價(jià)、新房審批等從緊的調(diào)控政策會(huì)增強(qiáng)市場(chǎng)的觀望態(tài)度。但從供求角度來看，預(yù)計(jì)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化加速的宏觀背景下，當(dāng)前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)中有升，處于緩慢穩(wěn)健的景氣初始階段，應(yīng)對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)持有謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。
4.2 同國(guó)房景氣指數(shù)的對(duì)比將北京市同步指數(shù)同國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的國(guó)房景氣指數(shù)進(jìn)行對(duì)比，2004—2006年，北京市同步指數(shù)與國(guó)房景氣指數(shù)處于下行空間，2006年年初后開始觸底反彈步入景氣階段；2008年在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，國(guó)家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落，這次回落一直持續(xù)到2009年第二季度，又開始新一輪的景氣與不景氣的循環(huán)。由圖2可見，全國(guó)房地產(chǎn)和北京市房地產(chǎn)的循環(huán)波動(dòng)特征很相似，只是到達(dá)波峰波谷的時(shí)間略有差異，可以說二者整體發(fā)展同步。
5 結(jié) 論
本文根據(jù)景氣循環(huán)的原理對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)行景氣分析，建立有效可行的景氣指標(biāo)體系，客觀分析了2004年以來的北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行軌跡，并結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行短期內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，認(rèn)為當(dāng)前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于緩慢穩(wěn)健的景氣初始階段；最后將北京市房地產(chǎn)景氣狀況與全國(guó)房地產(chǎn)景氣狀況進(jìn)行對(duì)比分析得出二者發(fā)展同步的結(jié)論。
需要指出的是，受到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)充分性的限制，本文的研究周期相對(duì)較短；另外本文選擇月度數(shù)據(jù)，雖然能有效實(shí)現(xiàn)較好的時(shí)效性，但數(shù)據(jù)波動(dòng)性較大，統(tǒng)計(jì)時(shí)滯相對(duì)較長(zhǎng)。這些都有待于進(jìn)一步改進(jìn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]董文泉，高鐵梅，等.經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的分析與預(yù)測(cè)方法[M].長(zhǎng)春：吉林大學(xué)出版社，1998.
[2]劉偉林，吳瑩.湖北省房地產(chǎn)景氣循環(huán)與宏觀調(diào)控研究：基于合成指數(shù)與自相關(guān)滯后分布模型的分析[J].金融研究，2006（4）.
[3]何國(guó)釗，曹振良，李晨.中國(guó)房地產(chǎn)周期研究[J].經(jīng)濟(jì)研究，1996（12）.
[4]焦繼文，劉洪，戚莉莉.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警——以濟(jì)南市為例[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2006（16）.
[5]唐志軍，徐會(huì)軍，巴曙松.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響研究[J].統(tǒng)計(jì)研究，2010（2）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；預(yù)算管理體系；預(yù)算編制；責(zé)任預(yù)算指標(biāo)
房地產(chǎn)企業(yè)是資金、技術(shù)密集型的企業(yè)，要想提高房地產(chǎn)開發(fā)的效益，必須建立完善的預(yù)算管理體系，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)開支的有效管理和控制，提高房地產(chǎn)開發(fā)效益。文章分析了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的問題與不足，并提出了構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理體系的思路。希望能夠引起人們對(duì)這一問題的進(jìn)一步關(guān)注，能夠?qū)?shí)際工作發(fā)揮借鑒和指導(dǎo)作用。
1 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的內(nèi)容
1.1 組織架構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理應(yīng)該設(shè)置獨(dú)立的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，形成金字塔形結(jié)構(gòu)，在最上層的是預(yù)算管理委員會(huì)，它是預(yù)算管理的最高決策機(jī)構(gòu)，管理委員會(huì)下設(shè)預(yù)算管理辦公室，負(fù)責(zé)執(zhí)行管理委員會(huì)的各項(xiàng)決議，管理辦公室又設(shè)若干預(yù)算執(zhí)行單位，負(fù)責(zé)編制和審查本單位的預(yù)算方案，并協(xié)調(diào)預(yù)算的執(zhí)行、調(diào)整和考核。
1.2 流程
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的流程主要包括：下達(dá)目標(biāo)、編制上報(bào)、審查平衡、審議批準(zhǔn)、下達(dá)執(zhí)行五個(gè)流程，每個(gè)流程對(duì)預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都有著重要的影響，因而在實(shí)際工作中，必須按照相關(guān)的規(guī)定，做好每一項(xiàng)工作。
2 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的問題與不足
2.1 缺乏完善的預(yù)算管理組織和制度
目前，很多的房地產(chǎn)企業(yè)還沒有建立完善預(yù)算管理組織體系和健全的預(yù)算管理制度，難以對(duì)管理的各項(xiàng)工作進(jìn)行規(guī)范，也難以協(xié)調(diào)實(shí)施單位的工作，影響管理工作的效率的提高。
2.2 預(yù)算數(shù)據(jù)不合理，實(shí)施效果不明顯
一些房地產(chǎn)企業(yè)為了提高施工進(jìn)度，盡快完工，還沒有設(shè)計(jì)好施工圖紙就開始施工，出現(xiàn)邊勘察、邊設(shè)計(jì)、邊施工的情況，導(dǎo)致概算突破預(yù)算，竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)算的情況。
2.3 預(yù)算執(zhí)行缺乏分析和控制
預(yù)算是一項(xiàng)系統(tǒng)的工作，其數(shù)據(jù)量大，來源廣泛，因而必須加強(qiáng)分析和控制，但很多企業(yè)缺乏控制，難以及時(shí)了解各個(gè)預(yù)算中心的執(zhí)行情況，難以控制預(yù)算執(zhí)行情況，無法保證預(yù)算執(zhí)行的準(zhǔn)確性、全面性和深入性。
2.4 預(yù)算目標(biāo)考核力度不夠
考核的內(nèi)容不完善，考核部門的職責(zé)不明確，缺乏相應(yīng)的制度和規(guī)范，還沒有實(shí)現(xiàn)考核工作的制度化和規(guī)范化，在實(shí)際工作中考核力度不夠，預(yù)算目標(biāo)也難以實(shí)現(xiàn)。
3 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理體系的構(gòu)建策略
3.1 改進(jìn)預(yù)算編制方法
第一、做好匯總分解工作。房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成包括很多方面的內(nèi)容，為了提高預(yù)算編制的科學(xué)性，在編制的時(shí)候，應(yīng)該將這些成本進(jìn)行分解，根據(jù)工程將土地、前期、基礎(chǔ)、建設(shè)、安裝、配套等成本項(xiàng)目進(jìn)行分解，然后一一對(duì)應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目當(dāng)中，最后預(yù)測(cè)總成本。同時(shí)，還需要將收入的總體構(gòu)成進(jìn)行分解，并與房屋產(chǎn)品類型、面積、擬銷售均價(jià)相聯(lián)系，并分解和預(yù)測(cè)不同房型的銷售總價(jià)。對(duì)于費(fèi)用和稅金等，需要按照國(guó)家政策和企業(yè)財(cái)務(wù)稅收制度進(jìn)行分解，然后測(cè)算出費(fèi)用和稅金的總價(jià)。第二、掌握好編制周期。房地產(chǎn)開發(fā)是系統(tǒng)和復(fù)雜的工作，開發(fā)周期長(zhǎng)，期間充滿著諸多的不確定性因素。因此，在執(zhí)行預(yù)算的時(shí)候，要注意出現(xiàn)的問題，并立即采取相應(yīng)的措施妥善處理。同時(shí)，為了緩解資金的壓力，保證房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)工作有序進(jìn)行，在編制預(yù)算的時(shí)候，應(yīng)該全面考慮，把握好編制周期，并做深做細(xì)，提高預(yù)算編制的科學(xué)性。第三、重視現(xiàn)金流量的預(yù)算管理。房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，但是很多企業(yè)卻存在著資金不夠的情形。所以，預(yù)算管理是整合房地產(chǎn)企業(yè)全部經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的工作，其最為主要的內(nèi)容是目標(biāo)成本與現(xiàn)金流量的預(yù)算與管理。因此，必須對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行合理和有效的控制，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。
3.2 做好預(yù)算管理的執(zhí)行和控制工作
第一、全員參與預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算涉及到眾多的方面，包括設(shè)計(jì)、開發(fā)、建筑、財(cái)務(wù)、人力資源等等，因此，為了更好的進(jìn)行預(yù)算管理，應(yīng)該調(diào)動(dòng)所有員工都參與進(jìn)來，讓他們都為預(yù)算管理貢獻(xiàn)自己的力量。同時(shí)員工參與預(yù)算管理，還有利于決策層和員工之間信息的交流，有利于改善預(yù)算管理決策。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該編制總預(yù)算，并劃分責(zé)任單位，確定責(zé)任預(yù)算指標(biāo)，明確相關(guān)單位和責(zé)任人的職責(zé)，促進(jìn)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。第二、實(shí)施責(zé)任預(yù)算指標(biāo)并做好控制工作。預(yù)算指標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，最終取決于各單位的執(zhí)行情況。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行預(yù)算的時(shí)候，要采取相應(yīng)的激勵(lì)措施，對(duì)員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，以調(diào)動(dòng)他們更好的參與到預(yù)算管理工作中。同時(shí)，還應(yīng)該采取相應(yīng)的措施，將預(yù)算指標(biāo)不能完成帶來的影響降到最低，將實(shí)際情況與預(yù)算指標(biāo)偏離降到最小。此外，在預(yù)算執(zhí)行過程中還應(yīng)該進(jìn)行跟蹤控制，并對(duì)責(zé)任預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行考評(píng)，建立預(yù)算報(bào)告制度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
3.3 做好預(yù)算的調(diào)整和考核工作
第一、預(yù)算調(diào)整。對(duì)于正式下達(dá)的執(zhí)行預(yù)算，如果沒有特殊情況，一般是不允許調(diào)整的。如果在執(zhí)行的過程中，市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)條件、政策法規(guī)發(fā)生重大的變化，才可能調(diào)整預(yù)算。在調(diào)整的時(shí)候，應(yīng)該由執(zhí)行單位逐級(jí)向管理委員會(huì)提出書面報(bào)告，經(jīng)審議批準(zhǔn)之后，下達(dá)執(zhí)行命令。第二、預(yù)算考核。考核包括兩個(gè)方面的內(nèi)容，即預(yù)算管理系統(tǒng)和預(yù)算執(zhí)行者的考核，這是保證預(yù)算目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，發(fā)揮激勵(lì)和約束作用的必要條件。因此，必須完善相應(yīng)的考核制度，做好考核工作，促進(jìn)預(yù)算管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
4 結(jié)語
總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理是一項(xiàng)系統(tǒng)和復(fù)雜的工作，做好預(yù)算管理具有重要的作用。今后在實(shí)際工作中，我們需要認(rèn)識(shí)預(yù)算管理存在的問題，并根據(jù)實(shí)際需要，構(gòu)建完善的預(yù)算管理體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的有效管理，降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)快速發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益的提高。
參考文獻(xiàn)
[1] 姬春艷.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算體系構(gòu)建研究[J].商業(yè)時(shí)代，2011（17）.
[2] 張姝.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理體系研究[D].同濟(jì)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2005.
關(guān)鍵詞:企業(yè)內(nèi)部，房地產(chǎn)，管理策略
中圖分類號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、前言
隨著當(dāng)今社會(huì)的不斷發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來越迅速，企業(yè)內(nèi)部對(duì)房地產(chǎn)管理的要求也日益漸高。因此，積極采用科學(xué)的方法，不斷完善企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理就成為當(dāng)前一項(xiàng)十分緊迫的問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的意義
房地產(chǎn)業(yè)不同于其他的行業(yè)，它需要大量的資金支持。房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)就是在合理利用資金的情況下，獲得最大的利益。這樣企業(yè)中內(nèi)部控制的意義就體現(xiàn)出來：首先，內(nèi)部控制是整個(gè)企業(yè)的管理水平的一種體現(xiàn)。企業(yè)內(nèi)部控制能夠調(diào)節(jié)各個(gè)部門之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)部門之間的財(cái)務(wù)活動(dòng)，通過企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算和監(jiān)測(cè)對(duì)資金進(jìn)行控制，保證企業(yè)向預(yù)期的方向發(fā)展。
其次，企業(yè)內(nèi)部控制可以完善公司治理結(jié)構(gòu)，把企業(yè)分散的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)統(tǒng)一起來，在完成企業(yè)長(zhǎng)期目標(biāo)的過程中起著重要的作用。
最后，企業(yè)內(nèi)部控制是信息化財(cái)務(wù)管理的必然要求。隨著信息技術(shù)在內(nèi)部控制中的廣泛應(yīng)用，簡(jiǎn)單的內(nèi)部控制方法已經(jīng)不能滿足企業(yè)的要求。網(wǎng)絡(luò)化、開放化的內(nèi)部控制體系出現(xiàn)在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)中，完善內(nèi)部控制體系被提上日程。
三、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理為企業(yè)帶來的優(yōu)勢(shì)作用
1、留住人才，吸引人才
對(duì)于快速擴(kuò)張的企業(yè)，讓員工在一個(gè)能產(chǎn)生高效率的工作環(huán)境中工作是極其重要的，優(yōu)越的工作環(huán)境有利于公司創(chuàng)造良好的業(yè)績(jī)。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理既要要保持靈活性以配合企業(yè)進(jìn)入新的市場(chǎng)，而且因?yàn)樘幱诟?jìng)爭(zhēng)極度激烈的市場(chǎng)中需要大量能擔(dān)重任的人才，因此，企業(yè)的房地產(chǎn)戰(zhàn)略可以整合到企業(yè)人力資源戰(zhàn)略中，以留住并吸引人才，以及提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。
2、提高顧客滿意度和忠誠(chéng)度，傳遞營(yíng)銷信息，促進(jìn)銷售
企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)是非常重要的顧客接觸點(diǎn)，對(duì)于服務(wù)顧客、提高顧客滿意度和顧客忠誠(chéng)度、構(gòu)建品牌，具有極其重要的作用。尤其對(duì)于超市、賓館、銀行、酒店等服務(wù)型和零售型企業(yè)來說，通過企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理構(gòu)筑高效的分銷渠道可以產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而且基于顧客價(jià)值而選擇設(shè)計(jì)的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)有助于可以起到廣告的作用，吸引顧客的注意，起到提升顧客體驗(yàn)并促進(jìn)銷售的作用。
3、降低企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的使用成本
要想取得成本最小化，必須根據(jù)產(chǎn)品生命周期或市場(chǎng)生命周期以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種條件，在租賃或購買之間做出正確抉擇，而且，還要注意企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)服務(wù)的有效性，即要平衡相關(guān)幾個(gè)方面的關(guān)系。
4、有助于增加股東價(jià)值
企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)并非僅是需要財(cái)務(wù)人員使出渾身解數(shù)控制成本，有效的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略會(huì)放大營(yíng)銷投入的效果，降低勞動(dòng)力成本或提升員工的勞動(dòng)生產(chǎn)率和忠誠(chéng)度，減少企業(yè)擴(kuò)張所受到的約束，更好地向顧客傳遞產(chǎn)品或服務(wù)，以及從企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)自身的升值而使企業(yè)獲利，繼而使股東價(jià)值得到升值；從另一個(gè)角度而言，證券市場(chǎng)對(duì)一個(gè)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估，公司總部的位置等信息也是一個(gè)重要依據(jù)，所以說在一定程度上也影響到企業(yè)的再融資能力和市場(chǎng)價(jià)值。
四、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理存在的問題
1、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制體系不健全
內(nèi)部控制的目標(biāo)是合理保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合法合規(guī)、資產(chǎn)安全，財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)信息真實(shí)完整，提高經(jīng)營(yíng)效率和效果，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。目前，我國(guó)多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不夠全面，在內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督等方面均有較多的不完善之處。如沒有覆蓋所有的部門和人員，沒有滲透到企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域和各個(gè)操作環(huán)節(jié)，使不少的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作秩序混亂、核算不實(shí)，造成會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象極為嚴(yán)重。會(huì)計(jì)人員分工中的“內(nèi)部牽制”原則均沒有建立，甚至有的企業(yè)沒有正規(guī)的財(cái)會(huì)部門，會(huì)計(jì)、出納、審核等事項(xiàng)由一個(gè)人包辦。原始憑證的取得或填制本身就不合法，以此為依據(jù)編制的記賬憑證、登記的賬簿、出具的會(huì)計(jì)報(bào)表及一系列的會(huì)計(jì)分析等也就毫無意義。一些企業(yè)人為捏造會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，設(shè)置“小金庫”，亂攤成本，隱瞞收入，虛報(bào)利潤(rùn)，惡意逃避稅收等。所有這些，都與企業(yè)內(nèi)部控制制度不健全密切相關(guān)。
2、房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境有待優(yōu)化
（1）內(nèi)部控制缺乏一系列操作性較強(qiáng)的規(guī)范性文件
國(guó)家先后頒布了一系列法規(guī)，對(duì)企業(yè)的健康發(fā)展起到了積極的作用。但不可忽視的是，現(xiàn)有的法律、法規(guī)及國(guó)家財(cái)政部門的規(guī)定比較粗泛，且很不具體，在具體內(nèi)容的層次、程序上還有待企業(yè)自行細(xì)化才能滿足工作的需要。但事實(shí)上，很多房地產(chǎn)企業(yè)在這些方面都做得很不好，要么根本沒有，要么就是制定的細(xì)則沒有可操作性，也沒有一個(gè)制定具體規(guī)范的計(jì)劃。
（2）內(nèi)控制度行為主體素質(zhì)不能完全滿足需要
大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)會(huì)人員，尤其是基層財(cái)會(huì)人員得不到有效的培訓(xùn)、提高，專業(yè)水平很難適應(yīng)新形勢(shì)的要求。一些不具備從業(yè)資格的人員也進(jìn)入了財(cái)會(huì)隊(duì)伍，思想素質(zhì)差，業(yè)務(wù)一知半解，連正常的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)都處理不好，更談不上內(nèi)部控制制度的運(yùn)用。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、工程建設(shè)項(xiàng)目管理水平的提高和程序上逐步規(guī)范、完善，工程造價(jià)確定與控制和項(xiàng)目建設(shè)中存在的舞弊行為越來越隱蔽，常常披上了程序合法的外衣。
（3）多頭管理、各自為政的現(xiàn)象比較顯著
房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模一般較大，可能有多個(gè)子公司、分公司、項(xiàng)目部等并存的現(xiàn)象，許多房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司項(xiàng)目部核算體系互不相同，財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。由于缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制，有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司各自為政，自成體系，母公司無法有效地進(jìn)行管理，造成公司的管理控制能力下降。
五、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略
1、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度
企業(yè)內(nèi)部控制制度的完善關(guān)系到企業(yè)內(nèi)部決策的貫徹和執(zhí)行，并直接影響企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。為確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)和環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行，建立一套完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度是非常必要的。在大力發(fā)展董事會(huì)建設(shè)，行使其監(jiān)督、領(lǐng)導(dǎo)權(quán)力的同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)，對(duì)員工的基本思想道德進(jìn)行培訓(xùn)，提高其思想道德素質(zhì)，制定員工準(zhǔn)則，要合法、公正的處理企業(yè)和利益的關(guān)系。
其次，對(duì)有關(guān)人員業(yè)務(wù)必須細(xì)分好處理權(quán)限和責(zé)任的承擔(dān)，要在個(gè)部門，各項(xiàng)業(yè)務(wù)中建立起相互制約的關(guān)系，實(shí)行雙簽制，嚴(yán)謹(jǐn)一個(gè)人全程處理。還要建立監(jiān)督機(jī)制，在常規(guī)核算的基礎(chǔ)上對(duì)會(huì)計(jì)部門內(nèi)各項(xiàng)工作崗位和業(yè)務(wù)進(jìn)行核查，最好是周期性進(jìn)行，設(shè)立專人負(fù)責(zé)此項(xiàng)目，以增強(qiáng)項(xiàng)目的可行性和有效性。
2、重視信息交流
管理者應(yīng)在掌握房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況的基礎(chǔ)上及時(shí)掌握當(dāng)今市場(chǎng)的信息情況，使企業(yè)的內(nèi)外信息保持通暢、一致，提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備完善的信息搜集、存儲(chǔ)、加工、輸出的信息系統(tǒng)，給企業(yè)提供及時(shí)準(zhǔn)確的信息，以滿足外部多變環(huán)境和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的需求。好的信息系統(tǒng)不僅可以提供完整及時(shí)準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)信息，還有助于員工責(zé)任的履行，同時(shí)也有利于降低市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
3、提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的宏觀經(jīng)濟(jì)觀念
要深刻認(rèn)識(shí)到國(guó)家政策的宏觀調(diào)控作用，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不僅受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)多變性的影響，還受到政治多變性的制約，由于房地產(chǎn)開發(fā)的投入資金多，周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢等特點(diǎn)，其投資風(fēng)險(xiǎn)也是隨之不斷加大的，企業(yè)資金能不能按時(shí)收回，市場(chǎng)情況是不是樂觀，以及價(jià)值規(guī)律的杠桿作用政府想達(dá)到供需平衡等，都將影響著企業(yè)的生存和發(fā)展。
因此要求經(jīng)營(yíng)者要有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀觀念，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)觀念，根據(jù)市場(chǎng)的不斷變化作出適銷對(duì)路的決策，要以服務(wù)消費(fèi)者的思想為重，滿足市場(chǎng)需求。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勝劣汰要求經(jīng)營(yíng)者要懂得競(jìng)爭(zhēng)、善于競(jìng)爭(zhēng)，提高自己的競(jìng)爭(zhēng)觀念，通過靈活變通的方式和渠道完善企業(yè)自身，通過服務(wù)、管理、技術(shù)、價(jià)格等方面取信于消費(fèi)者，生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的商品房。企業(yè)的不斷壯大和發(fā)展要求經(jīng)營(yíng)者還要有創(chuàng)新精神，根據(jù)不同的地理位置和環(huán)境設(shè)計(jì)不同的風(fēng)格、布局，根據(jù)不同的投入資金和消費(fèi)群體給出不同的規(guī)劃。
4、完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制
完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制是提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制效果的關(guān)鍵，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)云
變化使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加的同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈。企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行力深受企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的影響，企業(yè)內(nèi)部控制的研究要基于企業(yè)本身的環(huán)境狀況和內(nèi)外各種風(fēng)險(xiǎn)之上。企業(yè)應(yīng)該重視風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和管理，戰(zhàn)略管理中常用風(fēng)險(xiǎn)分析的一種即“SWOT”分析法來分析自身的勢(shì)態(tài)長(zhǎng)短及外部的機(jī)會(huì)和威脅，以達(dá)到將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小的目的。
5、掌握企業(yè)內(nèi)控的基本方式
應(yīng)當(dāng)建立不相容職權(quán)相分離的制度，避免企業(yè)員工弄虛作假、舞弊的行為發(fā)
生，細(xì)分活動(dòng)步驟，將授權(quán)、簽發(fā)、核準(zhǔn)、執(zhí)行、記錄等步驟分給獨(dú)立人員實(shí)施，保證職權(quán)分離和內(nèi)控的有效性。并且在具體處理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，無論部門或個(gè)體職員都應(yīng)經(jīng)授權(quán)批準(zhǔn)才可進(jìn)行，這樣就有效控制了現(xiàn)象的發(fā)生。
其次，在預(yù)算上也應(yīng)注意在籌資、融資、采購、銷售等經(jīng)營(yíng)過程中編制具體詳細(xì)的預(yù)算和計(jì)劃，在有關(guān)部門的控制下，通過授權(quán)實(shí)現(xiàn)預(yù)算或計(jì)劃的執(zhí)行，并及時(shí)反饋執(zhí)行情況，可以經(jīng)授權(quán)和審批后根據(jù)客觀現(xiàn)實(shí)，對(duì)預(yù)算做出合理正確的調(diào)整。最后還應(yīng)注意限制接近控制和定期清查控制，以保證資產(chǎn)的安全和實(shí)物資產(chǎn)的真實(shí)性，達(dá)到帳實(shí)統(tǒng)一。
6、CSA自我評(píng)估
CSA的基本特征是：關(guān)注業(yè)務(wù)的過程和控制的成效；由管理部門和職員共同進(jìn)行；用結(jié)構(gòu)化的方法開展評(píng)估活動(dòng)。國(guó)外一些企業(yè)已經(jīng)引用了CSA自我評(píng)估實(shí)行內(nèi)部控制，房地產(chǎn)企業(yè)也可通過試行CSA自我評(píng)估了解企業(yè)自身發(fā)展中的缺陷以便及時(shí)改進(jìn)，來提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、加強(qiáng)企業(yè)管理、改進(jìn)內(nèi)部程序，還可以控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。
六、結(jié)束語
從實(shí)踐出發(fā)對(duì)當(dāng)前企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理中所遇到的問題以及措施等相關(guān)知識(shí)，進(jìn)行了粗略的分析和研究。綜上分析，管理工作的主要任務(wù)是運(yùn)用管理的職能和科學(xué)的方法，促進(jìn)工作的開展。
參考文獻(xiàn)
[1]宋培華．試論企業(yè)內(nèi)部控制的問題及對(duì)策[J]．集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究，2006
[2]孫霽輝，陽秋林.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題與對(duì)策[J].價(jià)值工程，2010
