發(fā)布時間：2023-03-01 16:25:56
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的商品管理制度樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)和《商品房銷售管理辦法》，結合公司的具體情況，制定本制度。
售房市場和工作人員版權所有
一、市場營銷部是商品房銷售管理的第一責任部門。
二、市場營銷工作以提高公司經(jīng)濟效益，壯大企業(yè)經(jīng)濟實力為目標，營銷人員必須發(fā)揚愛崗敬業(yè)、團結奉獻精神，具有責任心和使命感，完成公司所交給的商品房營銷任務。
三、售房有形市場是公司精神文明建設的窗口，營銷人員要做到誠實守信、規(guī)范交易、熱情服務，自覺維護公司的聲譽和形象。四、市場營銷部在新建項目開盤前，應認真作出切實可行的營銷方案，報總經(jīng)理批準后實施。在實施過程中，銷售價格未經(jīng)批準不得變更。
五、房屋預售建筑面積由投資發(fā)展部會同市場營銷部計算，房屋銷售面積須經(jīng)房管局測量復核后，列出明細表，雙方工作人員書面確認無誤后，報分管副總經(jīng)理批準、財務部備案。在預售過程中不得擅自變更。
六、工作人員要努力學習業(yè)務知識，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時要講究服務態(tài)度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。
七、在銷售商品房屋工作中，嚴格執(zhí)行《商品房銷售管理辦法》，設立銷售帳本、房屋預訂登記本、房屋移交登記本、售后服務登記本；認真簽訂和及時發(fā)放房屋預售協(xié)議書、房屋買賣合同、房屋使用說明書和質(zhì)量保證書。
八、銷售帳薄的記錄要內(nèi)容真實、數(shù)字準確、帳目清楚、日清月結，月底及時向總經(jīng)理上報銷售情況，及時報表。
九、房屋銷售后，要及時將預售協(xié)議書、買賣合同、結算單等銷售資料整理入檔管理。
十、所有購房款必須由市場營銷部于收款當日交財務部，存至指定銀行帳戶，嚴禁公款私存。
十一、營銷人員要圓滿完成各自的銷售任務，負責從介紹房屋、交款、貸款、結算、簽訂合同、房屋移交、維修等等營銷過程中的全部工作。
十二、營銷人員要保守商業(yè)機密，確保商品房價格、戶型、銷售情況等內(nèi)部信息不泄露。
十三、除完成銷售任務以外，營銷人員要服從部室的安排，完成部室交給的其它工作任務。
公司管理制度之合同的簽訂與管理
十四、簽訂合同必須遵守國家的法律法規(guī)及有關規(guī)定。簽訂商品房買賣合同時，要明確以下內(nèi)容：當事人名稱或姓名、房屋狀況、銷售方式、房屋面積、價格、價款、付款方式和時間、交付使用條件和日期、建設標準、配套設施狀況、公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬、面積差異處理方式、違約責任、雙方約定的其他事項。
十五、簽訂房屋買賣合同時要本著“重合同，守信譽”的原則，做到合法、嚴密、可行。
十六、妥善保管房屋買賣合同檔案，每份合同在蓋章前都必須到公司辦公室登記、編號。市場營銷部負責建立合同管理臺帳（包括序號、合同號、簽約日期、對方姓名），做到準確、及時、完整。
商品房按揭貸款和其它業(yè)務
十七、為購房戶辦理按揭貸款，要熟悉業(yè)務，熟練掌握操作流程，必須按照銀行規(guī)定簽定合同，做到辦證細心，資料齊全，專人辦理。版權所有
第一條為進一步加強限價商品住房管理，逐步滿足中等收入家庭的住房需求，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱限價商品住房，是指控制土地出讓價格，限定銷售價格和套型面積，向中等收入家庭供應的商品住房。
第三條本市市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)（以下簡稱市內(nèi)四區(qū)）行政區(qū)域內(nèi)的限價商品住房管理適用本辦法。
第四條市、區(qū)房屋行政管理部門負責轄區(qū)內(nèi)限價商品住房管理工作。
市、區(qū)住房保障機構負責轄區(qū)內(nèi)限價商品住房的具體管理工作。
街道辦事處負責本轄區(qū)內(nèi)限價商品住房的申請受理、初審等工作。
發(fā)展和改革、國土資源、民政、財政、建設、規(guī)劃、價格、監(jiān)察、勞動和社會保障、公安、統(tǒng)計、金融、稅務、工商等行政管理部門，根據(jù)職責分工，負責限價商品住房的相關管理工作。
第二章規(guī)劃建設
第五條建設限價商品住房，應當堅持統(tǒng)籌規(guī)劃、市場運作、分步實施的原則，嚴格執(zhí)行有關法律、法規(guī)的規(guī)定。
第六條市發(fā)展和改革行政管理部門應當會同建設、國土資源和房屋等有關行政管理部門，根據(jù)市政府限價商品住房發(fā)展規(guī)劃制定限價商品住房建設計劃。
市國土資源行政管理部門根據(jù)限價商品住房建設計劃，編制限價商品住房建設用地年度計劃，并在全市年度土地供應計劃中統(tǒng)籌安排。
第七條限價商品住房的建設用地實行附加條件出讓，其附加條件由市國土資源行政管理部門根據(jù)同地段商品房屋銷售價格、規(guī)劃條件等制定。
第八條限價商品住房規(guī)劃設計應當嚴格控制套型面積，套型建筑面積應當控制在85平方米以內(nèi)。
第九條限價商品住房開發(fā)建設單位，應當按照土地出讓的有關附加條件使用土地和建設、銷售限價商品住房。
第三章價格管理
第十條限價商品住房的價格在土地出讓前，由市國土資源和房屋行政管理部門、價格行政管理部門，根據(jù)同地段商品住房價格的20%以上比例下浮確定。
開發(fā)建設單位根據(jù)已確定的價格，按照住房樓層、朝向、質(zhì)量和位置等因素，在上下不超過10％的幅度內(nèi)確定銷售價格，但總平均銷售價格不得高于土地出讓時確定的價格。
第十一條以限價商品住房銷售價格購買的面積，按照購買限價商品住房建筑面積標準與購房者原有住房建筑面積的差額核定，超出部分按照同地段商品住房價格購買。
超出限價商品住房價格銷售部分面積的價款，由開發(fā)建設單位向市住房保障機構繳納后，按本市政府非稅收入收繳的有關規(guī)定上繳市財政，專項用于住房保障。
第四章申請審查程序
第十二條凡夫婦雙方組成的家庭及離異或喪偶帶子女的家庭和年滿35周歲的未婚人員及離婚或喪偶不帶子女的人員（以下統(tǒng)稱申請人），符合下列條件的可以向戶籍所在地街道辦事處提出申請：
（一）申請人具有市內(nèi)四區(qū)常住戶口；
（二）申請人財產(chǎn)、人均收入和人均住房面積符合市政府批準并定期向社會公布的標準。
申請人只能購買一套限價商品住房。已購買經(jīng)濟適用住房或正在享受廉租住房保障的，不得申購限價商品住房。
在申購限價商品住房之日前5年內(nèi)，因離婚、繼承、出售、贈與以及履行債務等原因，將家庭或個人住房所有權或使用權轉(zhuǎn)移給他人的，應當計算原住房面積。
第十三條符合本辦法第十二條規(guī)定，同時又具備下列條件之一的，可以優(yōu)先購買限價商品住房：
（一）烈屬或市級以上勞動模范；
（二）按照市政府有關規(guī)定引進的人才。
第十四條申請人家庭或個人的財產(chǎn)、人均收入、住房困難標準，由市房屋、民政等行政管理部門，根據(jù)本市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況、住房價格水平、家庭人均可支配收入的一定比例和人均住房面積等制定，經(jīng)市政府批準后公布。
第十五條申購限價商品住房應當提交下列資料：
（一）購買限價商品住房申請表；
（二）戶籍和身份證明；
（三）住房情況證明；
（四）收入證明；
（五）財產(chǎn)狀況證明；
（六）婚姻狀況證明;
（七）市房屋行政管理部門規(guī)定的其他相關資料。
第十六條限價商品住房的申請購買應當按照銷售項目進行。
申請人在銷售項目申請購買期限內(nèi)向街道辦事處提交申請資料。街道辦事處應當自受理申請之日起15日內(nèi)，組織進行申請資料審查，對申請人的住房、收入及財產(chǎn)狀況進行調(diào)查，經(jīng)評議、公示后提出初審意見，報區(qū)住房保障機構。
區(qū)住房保障機構應當自收到申請資料之日起10日內(nèi)會同民政部門對申請人的住房、收入等狀況進行審核。對經(jīng)審核符合條件的予以公示，公示期為5日。對公示無異議或有異議經(jīng)查證不成立的，報市住房保障機構。
市住房保障機構應當自收到資料之日起10日內(nèi)進行審核，對符合條件的予以備案，并書面通知區(qū)住房保障機構予以登記，由區(qū)住房保障機構發(fā)給申請人準予登記通知書。對不符合條件的，由區(qū)住房保障機構書面通知申請人，并說明理由。
第十七條街道辦事處、住房保障機構及民政部門在審查申請人的住房、收入及財產(chǎn)狀況時，可以采取入戶調(diào)查、鄰里訪問及信函索證等方式。有關單位和個人應當予以配合，如實提供相關資料。
第十八條限價商品住房開發(fā)建設單位，應當依法取得限價商品住房預售許可后方可銷售。
第十九條銷售限價商品住房應當遵循住房困難優(yōu)先、公開、公平、公正的原則，并按照下列程序進行：
（一）市住房保障機構銷售公告，內(nèi)容包括房屋位置、數(shù)量、價格、開發(fā)建設單位及銷售時間、地點、方式等；
（二）申請人持準予登記通知書到規(guī)定的地點辦理購房登記手續(xù)；
（三）市住房保障機構按照住房困難程度對已辦理購房登記手續(xù)的申請人予以排序，并根據(jù)有關規(guī)定確定入圍名單予以公示，公示期為5日；
（四）市住房保障機構在監(jiān)察、公證等部門以及入圍代表的監(jiān)督下，以公開搖號方式確定選購住房順序，并予以公布；
（五）入圍者持相關憑證和資料在規(guī)定時間內(nèi)到建設單位按公布的順序選購住房；入圍者放棄選購住房權的，應當按順序遞補。
第五章房地產(chǎn)登記與交易
第二十條購買限價商品住房后應當按照規(guī)定辦理房地產(chǎn)權屬登記。
辦理限價商品住房房地產(chǎn)登記時，登記機關應當在《房地產(chǎn)權證》上注明“限價商品住房”以及購買標準內(nèi)面積、購買單價等內(nèi)容。
第二十一條限價商品住房自房地產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)，不得上市交易。5年后需要上市交易的，應當將購房時以限價商品住房價格購買的部分面積，按照成交價格與購買時限價商品住房價格差價的50%，向政府交納土地收益等價款。
第六章法律責任
第二十二條開發(fā)建設單位有下列行為之一的，由市房屋行政管理部門責令改正，并處以10000元以上30000元以下的罰款；5年內(nèi)不得從事限價商品住房的開發(fā)建設：
（一）隱瞞房源，不如實上報的；
（二）向不符合條件的人員銷售限價商品住房的；
（三）未按照有關規(guī)定實行公開銷售的。
第二十三條申請人弄虛作假，隱瞞家庭收入、住房和資產(chǎn)狀況及偽造相關證明資料的，由區(qū)住房保障機構取消其申請資格。
對采取欺騙方式申請的，同時記入不良信用記錄，5年內(nèi)不得再次申請。
已騙購限價商品住房的，由市住房保障機構按原價格并考慮折舊等因素予以收購；拒不接受收購的，由市房屋行政管理部門責令退出已購住房，按原價格考慮折舊等因素作價收回，并依法追究責任。
第二條在中華人民共和國境內(nèi)，從事零售商品的銷售以及對其進行計量監(jiān)督，必須遵守本辦法。
本辦法所稱零售商品，是指以重量結算的食品、金銀飾品。
其他以重量結算的商品和以容量、長度、面積等結算的商品，另行規(guī)定。
定量包裝商品的生產(chǎn)、經(jīng)銷以及對其的計量監(jiān)督應當遵守《定量包裝商品計量監(jiān)督規(guī)定》。
第三條零售商品經(jīng)銷者銷售商品時，必須使用合格的計量器具，其最大允許誤差應當優(yōu)于或等于所銷售商品的負偏差。
第四條零售商品經(jīng)銷者使用稱重計量器具當場稱重商品，必須按照稱重計量器具的實際示值結算，保證商品量計量合格。
第五條零售商品經(jīng)銷者使用稱重計量器具每次當場稱重商品，在本辦法附表1、附表2稱重范圍內(nèi)，經(jīng)該稱商品的實際重量值與結算重量值之差不得超過該表規(guī)定的負偏差。
第六條零售商品經(jīng)銷者和計量監(jiān)督人員可以按照如下方法核稱商品：
（一）原計量器具核稱法：直接核稱商品，商品的核稱重量值與結算（標稱）重量值之差不應超過商品的負偏差，并且稱重與核稱重量值等量的最大允許誤差優(yōu)于或等于所經(jīng)銷商品的負偏差三分之一的砝碼，砝碼示值與商品核稱重量值之差不應超過商品的負偏差；
（二）高準確度稱重計量器具核稱法：用最大允許誤差優(yōu)于或等于所經(jīng)銷商品的負偏差三分之一的計量器具直接核稱商品，商品的實際重量值與結算（標稱）重量值之差不應超過商品的負偏差；
（三）等準確度稱重計量器具核稱法：用另一臺最大允許誤差優(yōu)于或等于所經(jīng)銷商品的負偏差的計量器具直接核稱商品，商品的核稱重量值與結算（標稱）重量值之差不應超過商品的負偏差的2倍。
第六條本辦法附表1中食品類尚未列出品種名稱的，按照食品類相應價格檔次的規(guī)定執(zhí)行。
第八條被核稱商品的含水量及含水量計算應當符合國家標準、行業(yè)標準的有關規(guī)定。
第九條零售商品經(jīng)銷者不得拒絕質(zhì)量技術監(jiān)督部門或者工商行政管理部門依法對銷售商品的計量監(jiān)督檢查。
第十條凡有下列情況之一的，縣級以上地方質(zhì)量技術監(jiān)督部門或者工商行政管理部門可以依照計量法、消費者權益保護法等有關法律、法規(guī)或者規(guī)章給予行政處罰：
（一）零售商品經(jīng)銷者違反本辦法第三條規(guī)定的；
（二）零售商品經(jīng)銷者銷售的商品，經(jīng)核稱超出本辦法附表1、附表2規(guī)定的負偏差，給消費者造成損失的。
第十一條本辦法規(guī)定的行政處罰，由縣級以上地方質(zhì)量技術監(jiān)督部門或者工商行政管理部門決定。
縣級以上地方質(zhì)量技術監(jiān)督部門或者工商行政管理部門按照本辦法實行行政處罰，必須遵守國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局或者國家工商行政管理總局關于行政案件辦理程序的有關規(guī)定。
第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。
第四條建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；
省、自治區(qū)建設行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預售管理；
市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預售管理。
第五條商品房預售應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第七條開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交下列證件（復印件）及資料：
（一）商品房預售許可申請表；
（二）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；
（三）土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；
（四）投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；
（五）工程施工合同及關于施工進度的說明；
（六）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附預售商品房分層平面圖。
第八條商品房預售許可依下列程序辦理：
（一）受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應當當場出具受理通知書；材料不齊的，應當當場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補充的材料。
（二）審核。房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。
開發(fā)企業(yè)對所提交材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負責。
（三）許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。
經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發(fā)企業(yè)。
商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。
（四）公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。
第九條開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。
第十條商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。
房地產(chǎn)管理部門應當積極應用網(wǎng)絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案。
商品房預售合同登記備案手續(xù)可以委托人辦理。委托人辦理的，應當有書面委托書。
第十一條開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。
商品房預售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。
第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應當依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。
由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。
第十三條開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。
第十四條開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預售款項的，由房地產(chǎn)管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
商品房建筑工程中的質(zhì)量保證，需要管理者的高度重視，
在施工工程中，要建立規(guī)范的管理制度，完善質(zhì)量保證體，
提高施工人員的素養(yǎng)，確保施工材料的質(zhì)量，優(yōu)化施工方式等等。
關鍵詞：質(zhì)量 管理 施工
中圖分類號：TU761文獻標識碼：A 文章編號：
目前，商品房施工過程中，由于種種原因，質(zhì)量管理存
在著不少問題。眾所周知，工程質(zhì)量是決定工程建設成敗的關鍵,是我們提高經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的核心。從宏觀方面看,工程質(zhì)量關系到國民經(jīng)濟的長遠利益,人民的生命安全,從企業(yè)角度來看,工程質(zhì)量關系到一個企業(yè)的生死存亡。因此,商品房建筑工程的質(zhì)量問題，對我國經(jīng)濟的健康發(fā)展產(chǎn)生著直接而深遠的影響。所以，我們必須加強建筑工程的質(zhì)量管理,為廣大群眾提供高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品。
下面，本人就商品房建筑工程質(zhì)量管理和監(jiān)督談談自己的看法。
首先，作為一個工程管理者，要充分認識到工程質(zhì)量的重要性，認識影響工程質(zhì)量的各種要素。
影響工程的因素很多，但歸納起來主要有五個方面，即人、材料、機械、方法和環(huán)境。
（1）人員素質(zhì)。人是生產(chǎn)經(jīng)營活動的主體，也是工程項目建設的決策者、管理者、操作者，人員的素質(zhì)都將直接和間接地對規(guī)劃、決策、勘察、設計和施工的質(zhì)量產(chǎn)生影響。
（2）工程材料。工程材料的選用是否合理、產(chǎn)品是否合格、材質(zhì)是否經(jīng)過檢驗、保管使用是否得當?shù)鹊?，都將直接影響建設工程的結構剛度和強度，影響工程外表及觀感，影響工程的使用功能，影響工程的使用安全。
（3）機械設備。機械設備可分為兩類：一是指組成工程實體及配套的工藝設備和各類機具，它們構成了建筑設備安裝工程或工業(yè)設備安裝工程，形成完整的使用功能。二是指施工過程中使用的各類機具設備，簡稱施工機具設備，它們是施工生產(chǎn)的手段。機具設備對工程質(zhì)量也有重要的影響，工程用機具設備產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響著工程質(zhì)量。
（4）工藝方法。在工程施工中，施工方案是否合理，施工工藝是否先進，施工操作是否正確，都將對工程質(zhì)量產(chǎn)生重大的影響。
（5）環(huán)境條件。環(huán)境條件是指對工程質(zhì)量特性起重要作用的環(huán)境因素，它往往對工程質(zhì)量產(chǎn)生特定的影響。
另外，建筑工程工期的壓縮、成本的降低、技術水平的滯后、企業(yè)組織機構的不健全、工人隊伍的素質(zhì)低下、建筑業(yè)市場的不良競爭等因素對建筑工程質(zhì)量的影響也越來越明顯、突出。
我們充分認識到這些要素及其作用，平時就要注重這些要素的品味提升和管理，未雨綢繆，在施工之前做好各種準備。
其次，強化商品房施工過程的質(zhì)量管理的措施。具體的方法為：
一、健全質(zhì)管制度
想做好商品房建筑工程的質(zhì)量控制工作，首先我們要做的是建立一個完善的質(zhì)量管理機制。比如施工質(zhì)量責任制以及事故報告處理等責任制度，同時也要讓這些制度落到實處，實實在在地在工作中得到發(fā)揮，使其能發(fā)揮真正的監(jiān)督施工質(zhì)量的作用。在整個質(zhì)量控制工作中要以“人”這個最基本要素為核心，明確參與施工的所有人員的各自權限和職責，把施工質(zhì)量責任制落到實處。
二、 完善質(zhì)保體系
質(zhì)量保證體系，能否真正發(fā)揮實效，是整個工程質(zhì)量控制工作能否真正有效進行下去的關鍵環(huán)節(jié)。這要求施工單位在確保質(zhì)量保證體系能有效運行下去的前提下，從任務承接，工程調(diào)研，乃至施工前期中期的準備，施工材料的采購，施工生產(chǎn)，施工操作以及回訪客戶，質(zhì)量保修等方面對質(zhì)量保證體系進行修改和完善。
三、 提高人員素質(zhì)
參與施工人員的職業(yè)素質(zhì)高低，是整個工程質(zhì)量優(yōu)劣的最關鍵因素。現(xiàn)在不少的施工單位，在施工中啟用職業(yè)素養(yǎng)較低的工人和技術人員，有的技術人員連對鋼筋混凝土工程中最基礎的常識也不懂，就匆忙上崗，以至于在施工過程中經(jīng)常發(fā)生了一些正負鋼筋擱反或者搭接長度不相同等現(xiàn)象，這給施工質(zhì)量控制工作帶來了許多不必要的麻煩。因此，想要施工質(zhì)量能提高上去，首先要做的就是從嚴格限制準入資格和提高施工人員職業(yè)素質(zhì)做起，把素質(zhì)教育落到實處，落到每一個上崗工作的工人和技術人員身上。
四、確保材料品質(zhì)
在施工材料控制中，最主要的內(nèi)容就是檢測施工時所需要的原材料，建筑構件以及施工設備等的質(zhì)量，因此相關部門必須嚴格把關，把緊材料的采購關，檢驗關以及使用關，從而確保工程的質(zhì)量。
在材料采購這一項上，當前我國市場經(jīng)濟環(huán)境中，各種違規(guī)銷售手段不斷涌現(xiàn)，“提成”“回扣”等對材料采購人員的誘惑力相當?shù)拇?。因此，在采購員的選擇上，應該選擇那些相對誠實守信并且愛崗敬業(yè)的專業(yè)人員來擔任，并且通過學習和培訓來提高他們的思想覺悟以及材料的鑒定水平，以便他們在保證材料質(zhì)量的同時降低材料的成本。
在材料的檢測這一項上，現(xiàn)階段我國的建材市場產(chǎn)品魚龍混雜，良莠不齊，如何選擇好的材料是關鍵，但如何鑒別到底是否好的材料則需要花費一番功夫了。首先我們要建立完善的材料送檢制度，對那些具有正規(guī)質(zhì)量保證書的材料，也不能掉以輕心，要一視同仁的進行必要的檢測，用以確保檢測報告的真實性。而相比那些質(zhì)量書不齊全的產(chǎn)品，則更應該追查清楚，確?！叭裏o產(chǎn)品”以及不合格的材料走不進施工現(xiàn)場。
五、 優(yōu)化施工方案
在施工方式的選擇上，我們必須以增強施工方案和施工工藝的實用性和先進性為原則，進行優(yōu)化設置。首先我們必須采取符合施工要求的施工方案，質(zhì)量標準以及操作規(guī)程。我們必須采取較為先進的工藝，用以帶來更高的生產(chǎn)率和產(chǎn)品質(zhì)量，這樣做的同時，會提高項目的投資。因此在選擇施工工藝上，我們要對企業(yè)的綜合經(jīng)濟實力進行充分的調(diào)查，并根據(jù)企業(yè)自身的工程項目和實際的情況選擇最適合的方案，絕對不要為了省錢而選擇不好的施工方案，這自然會造成得不償失的局面，所以在施工工藝的最優(yōu)化選擇上，企業(yè)要慎重再慎重。
建筑工程的施工管理是一項復雜的工程。要做好這項工作，需要建筑工程人員自身有較強管理意識，充分利用自己的長處，采取科學的方法提高施工管理素質(zhì)。在實際工程項目中，需要結合各項目的特點，進一步細化管理中的各項工作，才能按時保質(zhì)地完成每一項施工任務。
參考文獻：
（1）鄧忠良。加強施工控制管理預防房屋滲透問題。 [J].廣西城鎮(zhèn)建設，2003，（08）
關鍵詞：商品林，限額采伐，管理制度
森林資源破壞容易恢復難，對林木采伐進行限額管理是減少資源消耗的必然選擇，世界各國通常都對森林采伐進行必要限制。商品林采伐限額管理審批制度是林業(yè)部門履行森林資源保護管理法定職權、實現(xiàn)林業(yè)社會功能的基本手段和措施。在我國現(xiàn)代林業(yè)發(fā)展和生態(tài)建設的新形勢下，急需理順管理體制，盡快解決現(xiàn)行商品林采伐制度存在的突出問題。對美國、巴西和德國等6 個林業(yè)典型國家的商品林采伐限額管理審批制度進行分析，總結可供借鑒的經(jīng)驗及啟示，探討完善我國商品林采伐管理制度的對策建議，對于推動林權制度改革解放林業(yè)生產(chǎn)力和促進現(xiàn)代林業(yè)又好又快發(fā)展具有十分重要的意義。
1 法規(guī)健全，制度靈活，重視森林經(jīng)營方案美國1930 年頒布依林使用后強制性再造林法滄要求采伐權所有者采伐國有林后須支付再造林費用；1960 年頒布鑲林多種用途及永續(xù)生產(chǎn)條例坎規(guī)定了與生物多樣性保護相關的林地生產(chǎn)性經(jīng)營和采伐活動申報許可制度，對在國有土地上采伐圣誕樹、薪材等實施審批，對私有林的采伐量和行為人都要進行審批；1976 年頒布幗有林經(jīng)營法坎對皆伐做出限制，規(guī)定了采伐特許權的最高期限以及必須以競標的方式銷售木材11 ］。
美國建立了森林采伐、經(jīng)營審批制度，實施森林經(jīng)營的國有林管理單位和私有林主需據(jù)瀕危物種保護策略要求留出保留地帶，特別是對生態(tài)脆弱區(qū)森林保護審批制度嚴格；對一般林分的森林經(jīng)營和采伐，國有林需要審批，私有林根據(jù)各個州規(guī)定呈現(xiàn)出因地制宜的審批格局，實行國有林和私有林二元審批體制。國有林采伐權通過競標方式獲得。國有林使用審批機關多、項目多、使用申請者多，國家和地方分工明確、充分調(diào)動了地方林業(yè)管理積極性。私有林采取激勵式審批和法制化管理，用獎勵和資助方式促進私有林經(jīng)營和更新，國家有權對受助私有林主進行技術層面的驗收和輔導性約束，依照可持續(xù)經(jīng)營方案規(guī)范私有林經(jīng)營；私有林管理充分放權，各州立法規(guī)定了管理實踐和標準，要求在采伐后須進行再造林，或保存一定數(shù)量母樹以利自然更新，并規(guī)定了能皆伐的最大面積以及木材和林產(chǎn)品的運輸12 ］。
2 注重環(huán)保，依法審批，嚴控林木采伐許可巴西依林法淑定，聯(lián)邦、州和市管理機構有職權起草“年度森林補助計劃”，與經(jīng)營者簽訂森林可持續(xù)經(jīng)營協(xié)議，監(jiān)督和管理森林租賃與森林可持續(xù)經(jīng)營方案的執(zhí)行，加強林產(chǎn)品和林副產(chǎn)品市場管理。森林租賃的目的是開發(fā)森林資源和服務，租賃授權人發(fā)起招標活動需遵守相關法律規(guī)定，租賃競標應遵守鑲林法躊口相關法律，并符合法律、道義、信息自由、平等、客觀標準和尊重自然的基本原則。森林租賃需得到租賃授權人許可，并簽訂不與裱林法撅其使用條例和標書內(nèi)容相互抵觸的協(xié)議。森林服務的最低租賃期限為5 年，最高20 年。
巴西通過立法和多種補償措施，己基本停止大規(guī)模的天然林采伐，年采伐面積逐年減少，且采伐方式多采用輕度擇伐或衛(wèi)生伐。巴西推行采伐許可證制度，采伐森林要得到政府批準，以控制林木濫伐現(xiàn)象；具體事宜由巴西環(huán)境和再生自然資源局負責，嚴格管理亞馬孫地區(qū)樹木砍伐的申報手續(xù)和審批程序。根據(jù)規(guī)定，凡申請在亞馬孫地區(qū)砍伐樹木者，必須提出詳細報告，內(nèi)容包括砍伐地區(qū)面積砍伐樹木數(shù)量、樹木直徑等；砍伐者還要提供樹木所在地區(qū)的詳細地圖，表明所砍伐的樹木不在河流源頭，周圍沒有泉眼，也不在角度超過45 。的坡地上，以避免水土流失。巴西官員要對亞馬孫地區(qū)的公有土地進行注冊，然后由國家森林服務部門決定可被開放利用的區(qū)域；伐木者需要提交一份可持續(xù)管理計劃，闡述如何在獲取商業(yè)利益的同時對森林加以保護。對于私有林，如在限制使用制度之內(nèi)或鑲林法淑定的永久保護范圍內(nèi)的，必須按相關規(guī)定嚴格控制采伐；否則只有按主管當局規(guī)定且保證伐區(qū)保留的森林覆蓋率不低于2 既的情況下才準許采伐，并禁止砍伐原始森林。對于非永久保護性的人工林，允許自由采伐木材、其他林產(chǎn)品或生產(chǎn)木炭。當土地用于農(nóng)牧業(yè)時，僅允許進行生產(chǎn)性采伐。對已準備開發(fā)尚未耕作的區(qū)域，在建立新的農(nóng)業(yè)單位時，原始森林所允許采伐的最高限額不得超過5 既；對南部現(xiàn)有森林覆蓋的區(qū)域，只有在確保巴西松樹有良好生存和發(fā)展條件下，遵守技術規(guī)程，才準許進行合理采伐；對東北部森林，只允許依據(jù)森林法并按政府法令制定的技術規(guī)程進行采伐【 ’］。
3 體系完善，分類管理，私有林采伐不審批德國建立了一套完善的森林資源管理體系，注重林業(yè)公共利益和保護當事人合法權益，推動國有林、社團林和私有林的可持續(xù)經(jīng)營。從聯(lián)邦到地方林區(qū)，5 級森林管理機構為垂直隸屬關系，避免了森林管理中的地方政府干預。德國林業(yè)法律法規(guī)健全，1975 年制定、1984 年修改的橄邦森林法職規(guī)定一個總體框架和一些重要的宏觀管理原則，各州在其指導下制定適合本州林情和特點的有關營林計劃、森林管理和林木采伐方面的具體法律規(guī)定，保證了法律的針對性和可操作性，增強了實施效果l4 ］。
林業(yè)部門嚴格依照州森林法行使職權，私有林經(jīng)營者在不違反法律規(guī)定的前提下有充分的經(jīng)營自主權。只有在法定機構依據(jù)相關規(guī)定審批后，才能進行林地轉(zhuǎn)化和初始造林，并充分體現(xiàn)森林可持續(xù)經(jīng)營的政策目標。
林業(yè)部門按照聯(lián)邦和州森林法規(guī)定，對國有林進行合理采伐和運輸；社團林在獲得批準和同意后進行采伐和運輸；私有林的采伐和運輸不需要進行審批，具較大自主權，有經(jīng)營目標和優(yōu)先權自由，但通常他們都會征求私有林協(xié)會或林業(yè)主管部門的意見，以便長期可持續(xù)經(jīng)營。
一、企業(yè)發(fā)出商品管理中造成發(fā)出商品賬實不符的原因
企業(yè)在發(fā)出商品的管理中,為何會產(chǎn)生發(fā)出商品賬實不符的差異呢?一般商品管理主要存在以下一些問題:首先,企業(yè)的管理層對發(fā)出商品管理不夠重視,沒有落實發(fā)出商品責任人管理制度。其次,企業(yè)內(nèi)部控制制度不健全,管理人員缺乏存貨管理知識,對發(fā)出商品的監(jiān)管效率低下。第三,缺乏發(fā)出商品定期盤點制度未及時盤點客戶處寄存周轉(zhuǎn)倉庫的發(fā)出商品。第四,企業(yè)各職能部門之間缺乏有效的溝通。發(fā)出商品主要涉及企業(yè)銷售、財務以及駐廠員,駐廠員是企業(yè)在客戶處寄存周轉(zhuǎn)倉庫的管理員,銷售業(yè)務員、會計以及駐廠員各有各的數(shù)據(jù),缺少溝通核對。
二、企業(yè)做好發(fā)出商品管理的建議對策
(一)建立發(fā)出商品管理制度,規(guī)范各環(huán)節(jié)的管理流程
企業(yè)應在產(chǎn)品出廠、途中運輸、客戶處寄存周轉(zhuǎn)倉庫、客戶領用產(chǎn)品及產(chǎn)品不合格退貨等環(huán)節(jié),建立管理制度,規(guī)定各環(huán)節(jié)的業(yè)務流程與手續(xù)、崗位職責、控制措施及考核辦法,要求企業(yè)駐廠員、銷售業(yè)務員全程跟蹤產(chǎn)品出廠、運輸、寄存、退貨等情況,從源頭上提供制度保證。
1.產(chǎn)品出廠環(huán)節(jié)管理。企業(yè)銷售業(yè)務員根據(jù)客戶需求與訂單,填制“銷售單”,經(jīng)銷售主管或相關領導簽字確認后,轉(zhuǎn)送給企業(yè)成品倉庫;倉管員只有在收到經(jīng)過批準的銷售單時才能供貨;產(chǎn)品的發(fā)出須由獨立的發(fā)運部門進行;裝運產(chǎn)品時必須持有經(jīng)有關部門核準的發(fā)運通知單,并據(jù)此編制出庫單,出庫單應由經(jīng)辦業(yè)務員簽字。
2.途中運輸環(huán)節(jié)管理。運輸乘運商依據(jù)“發(fā)運通知單”出具“產(chǎn)品托運單”,經(jīng)雙方簽字后各存一份;在運輸途中,運輸乘運商必須確保產(chǎn)品的安全與完整,順利移交給客戶的產(chǎn)品寄存周轉(zhuǎn)倉庫。企業(yè)銷售業(yè)務員應及時跟蹤與掌握產(chǎn)品運輸動態(tài),確保產(chǎn)品安全到達。運輸乘運商將產(chǎn)品移交給客戶的產(chǎn)品寄存周轉(zhuǎn)倉庫后,需得到賣方企業(yè)駐廠員的簽字或讓其出具“到位通知單”。運輸乘運商在辦理產(chǎn)品移交過程中,若發(fā)生以次換好、產(chǎn)品短缺、產(chǎn)品破損,企業(yè)駐廠員及時向銷售部門提出申請,銷售業(yè)務員需提請部門負責人或企業(yè)主管領導審批,得到意見后反饋給駐廠員按企業(yè)正常流程辦理手續(xù)。為確保運輸途中風險,應對產(chǎn)品實施貨運保險。
3.客戶的產(chǎn)品寄存周轉(zhuǎn)倉庫環(huán)節(jié)管理。根據(jù)客戶的生產(chǎn)需要,填制產(chǎn)品送貨清單,將產(chǎn)品發(fā)給客戶,由其接收并簽字確認?？蛻舨少彶块T,依據(jù)實際領用產(chǎn)品數(shù)量向企業(yè)發(fā)出結算通知單,企業(yè)銷售業(yè)務員應及時接收并予以確認。企業(yè)銷售內(nèi)勤依據(jù)確認的客戶結算通知單開具發(fā)票或提請財務部門開具發(fā)票,并快速將發(fā)票傳遞給客戶。駐廠員務必跟蹤與掌握產(chǎn)品寄存周轉(zhuǎn)倉庫庫存動態(tài),發(fā)現(xiàn)異常情況應及時向企業(yè)銷售部門反饋信息,并采取相應措施予以解決。
4.產(chǎn)品退貨環(huán)節(jié)管理?？蛻粼陬I用產(chǎn)品生產(chǎn)時若發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題等原因提出退貨的,駐廠員應及時將其信息反饋給企業(yè)銷售部門,同時,編制“產(chǎn)品退貨清單”,簡要說明其原因?？蛻魧⑼素洰a(chǎn)品退回到產(chǎn)品寄存周轉(zhuǎn)倉庫或直接退回企業(yè)的,由駐廠員負責將退貨產(chǎn)品移交給運輸商,由其運回到企業(yè)。企業(yè)銷售業(yè)務員依據(jù)“產(chǎn)品退貨清單”填制“待處理產(chǎn)品交庫單”(一式五份,庫房、銷售、生產(chǎn)、質(zhì)量及財務各一份),并在“產(chǎn)品退貨清單”上簽字確認。倉管員依據(jù)“產(chǎn)品退貨清單”和“待處理產(chǎn)品交庫單”接收實物。企業(yè)質(zhì)量部門應在生產(chǎn)部門的協(xié)助下,依據(jù)“待處理產(chǎn)品交庫單”及時對退貨產(chǎn)品進行拆箱檢驗,判定其責任,并出具“產(chǎn)品處理單”。
(二)落實發(fā)出商品責任人管理制度
從產(chǎn)品出廠至產(chǎn)品到達客戶寄存?zhèn)}庫環(huán)節(jié),銷售業(yè)務員為發(fā)出商品的管理責任人,銷售業(yè)務員應分客戶按產(chǎn)品規(guī)格型號建立發(fā)出商品臺賬,以便與財務和駐廠員核對有關數(shù)據(jù)。產(chǎn)品在客戶寄存?zhèn)}庫期間,駐廠員為發(fā)出商品的管理責任人。企業(yè)要對駐廠員進行培訓,駐廠員應掌握倉庫保管員的一定知識,要讓駐廠員認識到發(fā)出商品管理的重要性。責任人應嚴格做好產(chǎn)品出入庫手續(xù),做到日清月結,每月末自行盤點,及時上報報表并做到賬物相符、賬賬相符、賬表相符。存貨不得外借,存貨發(fā)生損失,將追究責任人的經(jīng)濟和法律責任。
(三)建立并落實發(fā)出商品定期清查盤點制度
企業(yè)在建立存貨盤點制度時,應將發(fā)出商品的盤點列入制度之內(nèi)。企業(yè)不應以盤點成本過高為由而不對寄存在客戶周轉(zhuǎn)倉庫的發(fā)出商品進行盤點,至少每年年終應對發(fā)出商品盤點核對。發(fā)出商品的盤點和重要性應與在企業(yè)內(nèi)的存貨盤點一致。如盤點結果與賬面記錄不符,應及時查明原因,按企業(yè)規(guī)定進行報批處理。
做好庫存管理主要在以下幾個方面：
有完善、合理的庫存商品管理制度。制度明確相關人員的職責權限，細化每一項業(yè)務流程的經(jīng)辦手續(xù)。嚴格執(zhí)行規(guī)章制度的管理要求。嚴格按照制度的要求辦理各項進銷存業(yè)務經(jīng)辦手續(xù)，要求手續(xù)完備并要在一定期間保留相關資料已備核查。相關管理人員要在日常工作中有較強的責任心，工作認真仔細。財務部門監(jiān)督檢查及時、到位。及時糾正工作中出現(xiàn)的問題并提出解決方案。合理確定損耗庫存商品。財務人員不僅要對商品和業(yè)務了解與熟悉，還要通過不斷地摸索確定合理的商品損耗，提高企業(yè)的利潤。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
