發(fā)布時(shí)間：2023-01-12 14:20:45
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的商品房銷(xiāo)售管理辦法樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
第二條 本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房人，由購(gòu)房人支付定金（預(yù)付金）或房?jī)r(jià)款的行為。
第三條 凡在我市行政區(qū)域內(nèi)實(shí)行商品房銷(xiāo)（預(yù)）售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外埠來(lái)我市銷(xiāo)（預(yù)）售異地商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，以及實(shí)行商品房銷(xiāo)（預(yù)）售管理的單位和部門(mén)均須執(zhí)行本辦法。
第四條 市房產(chǎn)管理局是我市商品房銷(xiāo)（預(yù)）售的行政主管部門(mén)；新民市、遼中縣、法庫(kù)縣、康平縣房產(chǎn)管理部門(mén)是本行政區(qū)域內(nèi)商品房銷(xiāo)（預(yù)）售的主管部門(mén)；市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市場(chǎng)辦）具體負(fù)責(zé)商品房銷(xiāo)（預(yù)）售管理工作。主要職責(zé)是：
（一）審批并核發(fā)《商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證》；
（二）審核商品房銷(xiāo)（預(yù)）售面積；
（三）審批商品房銷(xiāo)（預(yù)）售信息的和傳播；
（四）辦理商品房交易手續(xù)；
（五）配合物價(jià)等有關(guān)部門(mén)對(duì)商品住宅價(jià)格實(shí)施管理；
（六）商品房銷(xiāo)（預(yù)）售合同管理；
（七）依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，查處商品房銷(xiāo)（預(yù)）售活動(dòng)中的違法行為。
第五條 銷(xiāo)（預(yù)）售商品房必須符合下列條件：
（一）已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)《資質(zhì)證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；
（二）持有經(jīng)批準(zhǔn)的商品房建設(shè)計(jì)劃；
（三）持開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所取得的土地使用權(quán)證書(shū)；
（四）持開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目已繳納的各種稅費(fèi)票據(jù)證明；
（五）持有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程開(kāi)工報(bào)告書(shū)；
（六）已按政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審定書(shū)進(jìn)行全面施工建設(shè)，并提供有關(guān)證明及照片；
（七）提供書(shū)面投入開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資25％以上的銀行資金證明及施工進(jìn)度和竣工交付使用日期。
向境外銷(xiāo)（預(yù)）售商品房的，應(yīng)同時(shí)提交向境外銷(xiāo)（預(yù)）售的批準(zhǔn)文件。
第六條 商品房銷(xiāo)（預(yù)）售實(shí)行許可證制度。銷(xiāo)（預(yù)）售商品房的企業(yè)，須持本《辦法》第五條規(guī)定的證件、材料及預(yù)售方案到市場(chǎng)辦辦理審批手續(xù)，經(jīng)審核符合在境內(nèi)銷(xiāo)（預(yù)）售條件的，核發(fā)《商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證》；符合境外銷(xiāo)（預(yù)）售的，核發(fā)《商品房外銷(xiāo)（預(yù)）售許可證》；外埠來(lái)我市銷(xiāo)（預(yù)）售異地商品房的，核發(fā)《商品房銷(xiāo)（預(yù)）售臨時(shí)許可證》。
非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得向社會(huì)銷(xiāo)（預(yù)）售商品房屋。
第七條 取得《商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證》、《商品房外銷(xiāo)（預(yù)）售許可證》或《商品房銷(xiāo)（預(yù)）售臨時(shí)許可證》的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，在銷(xiāo)（預(yù)）售商品房前，到市場(chǎng)辦辦理商品房銷(xiāo)（預(yù)）售面積審核手續(xù)。
第八條 商品房銷(xiāo)（預(yù)）售面積，依據(jù)有關(guān)規(guī)定計(jì)算。異型建筑或公共（公用）面積分?jǐn)傒^復(fù)雜的工程項(xiàng)目須報(bào)市場(chǎng)辦確定計(jì)算方案。
經(jīng)審定的商品房銷(xiāo)（預(yù)）售面積作為雙方簽訂商品房購(gòu)銷(xiāo)合同的依據(jù)。
第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓投資額超過(guò)25％、尚未完工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬整體銷(xiāo)售房屋行為，須辦理交易手續(xù)。
第十條 銷(xiāo)（預(yù)）售商品房，購(gòu)銷(xiāo)雙方應(yīng)簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，并使用省建設(shè)廳、省工商行政管理局監(jiān)印的統(tǒng)一合同文本，任何單位不得擅自印刷或復(fù)印使用。
第十一條 新聞媒介憑市場(chǎng)辦批準(zhǔn)文件予以商品房銷(xiāo)（預(yù)）售廣告，并在廣告中標(biāo)明批準(zhǔn)文號(hào)。無(wú)批準(zhǔn)文件不予商品房銷(xiāo)（預(yù)）售廣告。
第十二條 商品房銷(xiāo)（預(yù)）售可以委托人辦理，但必須有書(shū)面委托書(shū)。
委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織或經(jīng)紀(jì)人時(shí)，應(yīng)委托具有合法資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織或經(jīng)紀(jì)人。
第十三條 商品房銷(xiāo)（預(yù)）售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)兩種形式。
（一）經(jīng)市政府批準(zhǔn)享受優(yōu)惠政策的商品住宅銷(xiāo)（預(yù)）售價(jià)格由政府審定；
（二）其他商品房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
第十四條 實(shí)行政府定價(jià)的商品住宅由市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)局等有關(guān)部門(mén)共同審核、批準(zhǔn)后執(zhí)行。
實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的商品房，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)確定價(jià)格，在銷(xiāo)（預(yù)）售前，將所定價(jià)格及有關(guān)資料報(bào)市物價(jià)局和市房產(chǎn)局備案。
按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)銷(xiāo)（預(yù)）售商品房的樓層差價(jià)比率，可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)確定。
第十五條 銷(xiāo)（預(yù)）售商品房的陽(yáng)臺(tái)價(jià)格：
陽(yáng)臺(tái)懸挑寬度為1.2米，銷(xiāo)售價(jià)格按常規(guī)計(jì)算；懸挑寬度超過(guò)1.2米的部分，封閉的陽(yáng)臺(tái)每平方米銷(xiāo)售價(jià)格按70％計(jì)價(jià)，不封閉陽(yáng)臺(tái)每平方米銷(xiāo)售價(jià)格按35％計(jì)價(jià)。
第十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在銷(xiāo)（預(yù)）售商品房時(shí)，必須使用稅務(wù)部門(mén)統(tǒng)一印制的專(zhuān)用發(fā)票。
第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)到市場(chǎng)辦辦理《商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證》或《商品房外銷(xiāo)（預(yù)）售許可證》、《商品房銷(xiāo)（預(yù)）售臨時(shí)許可證》及辦理商品房銷(xiāo)售面積審核手續(xù)的同時(shí)，辦理商品房交易手續(xù)。
第十八條 商品房交付使用兩個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)須將商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證復(fù)印件送交房屋所在地房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門(mén)備案。購(gòu)房人持商品房購(gòu)銷(xiāo)合同、遼寧省沈陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售（結(jié)算）專(zhuān)用發(fā)票、商品房交易批復(fù)、商品房準(zhǔn)住通知，到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門(mén)辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
第十九條 銷(xiāo)（預(yù)）售商品房必須先辦理土地變更及土地增值稅手續(xù)，其辦理程序，另行規(guī)定。
第二十條 違反本辦法，由市場(chǎng)辦責(zé)令其停止銷(xiāo)（預(yù)）售，補(bǔ)辦手續(xù)，并處以罰款：
（一）商品房銷(xiāo)（預(yù)）售單位未取得《商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證》銷(xiāo)（預(yù)）售商品房的，責(zé)令其停止銷(xiāo)（預(yù)）售活動(dòng)，補(bǔ)辦審批手續(xù)，并處以1至3萬(wàn)元罰款；
（二）未辦理銷(xiāo)（預(yù)）售面積審核手續(xù)銷(xiāo)（預(yù)）售商品房的，責(zé)令其停止銷(xiāo)（預(yù)）售活動(dòng)，并履行審核手續(xù)；
（三）未全面履行商品房購(gòu)銷(xiāo)合同和開(kāi)發(fā)建設(shè)期間有違法、違規(guī)行為的，責(zé)令其立即停止銷(xiāo)（預(yù)）售活動(dòng)；
（四）未經(jīng)審批委托新聞媒介商品房銷(xiāo)（預(yù)）售廣告的，責(zé)令其補(bǔ)辦審批手續(xù)；
（五）未經(jīng)批準(zhǔn)外埠來(lái)我市銷(xiāo)（預(yù)）售異地商品房的，責(zé)令其停止銷(xiāo)（預(yù)）售活動(dòng)，并處以1至3萬(wàn)元的罰款。
1、虛假?gòu)V告宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者。
《廣告法》規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。開(kāi)發(fā)商虛假的廣告信息，無(wú)疑是以虛假信息誘使對(duì)方作出意思表示的欺詐行為。
2、商品房開(kāi)發(fā)證照不全且沒(méi)有告知消費(fèi)者商品房開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)定辦理各種審批手續(xù)，依法取得各項(xiàng)批準(zhǔn)證書(shū)后才能開(kāi)工建設(shè)銷(xiāo)售，證照不全的建設(shè)項(xiàng)目因其不合法，通常不能為購(gòu)房者辦理權(quán)屬證書(shū)，不僅直接導(dǎo)致購(gòu)房者的購(gòu)房目的不能實(shí)現(xiàn)。
3、房屋面積縮水考慮到建設(shè)工程施工過(guò)程的復(fù)雜性，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》已經(jīng)設(shè)定的3％的誤差允許值，對(duì)于短少面積超過(guò)允許值范圍的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為構(gòu)成欺詐。
期房沒(méi)有預(yù)售許可證不能買(mǎi)，房產(chǎn)公司未取得預(yù)售許可證就進(jìn)行預(yù)售，這本身就是一種違法行為。嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商無(wú)證預(yù)售。而購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)無(wú)證商品房的行為也是法律禁止的。
【法律依據(jù)】
根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第五條，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)商品房的銷(xiāo)售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷(xiāo)售管理工作。
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離婚之后買(mǎi)房的話(huà)，一般是不需要離婚證的。但如果所在地區(qū)存在相關(guān)的限購(gòu)政策的話(huà)，那么一般要求提供離婚證明來(lái)證明單身狀況，防止出現(xiàn)假離婚買(mǎi)房的情況，除此之外，還要求提供單位出具的職務(wù)和收入證明，私營(yíng)企業(yè)主要提供有關(guān)部門(mén)出具的能表明其償債的經(jīng)營(yíng)收入和納稅證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件。因此在帶齊上述相關(guān)材料的情況下，就可以進(jìn)行買(mǎi)房了。
法律依據(jù)
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行銷(xiāo)售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房。第五條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)商品房的銷(xiāo)售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷(xiāo)售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下統(tǒng)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén))按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷(xiāo)售管理工作。
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商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
(一)當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所;
(二)商品房基本狀況;
(三)商品房的銷(xiāo)售方式;
(四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;
(五)交付使用條件及日期;
(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;
(七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;
(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;
(九)面積差異的處理方式;
(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;
(十一)解決爭(zhēng)議的方法;
(十二)違約責(zé)任;
【關(guān)鍵詞】現(xiàn)房銷(xiāo)售；避免二次裝修；透明售房；按使用面積售房
隨著住房制度改革的不斷深化，住房消費(fèi)主體逐步由集團(tuán)轉(zhuǎn)為個(gè)人，大批個(gè)人購(gòu)房者成為市場(chǎng)的主體，此時(shí)政策法規(guī)如果不能及時(shí)跟進(jìn)，處于弱勢(shì)群體的購(gòu)房都就可能會(huì)成為無(wú)辜的犧牲品。一房多售、廣告虛假、合同違約等問(wèn)題逐步暴露出來(lái)。為了規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。國(guó)家建設(shè)部陸續(xù)采取了一系列規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為的舉措。國(guó)家工商行政管理局下發(fā)了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》；建設(shè)部了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》，這些法規(guī)對(duì)于規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，解決商品房銷(xiāo)售中存在的問(wèn)題，提供了有效的法律依據(jù)，為維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益起到了重要的作用。然而，現(xiàn)實(shí)中的商品房銷(xiāo)售仍然存在許多問(wèn)題。那么，如何加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售管理？
1、保障購(gòu)房人資金安全和收益，取消預(yù)售制度，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)商將未建成的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。由于商品房預(yù)售過(guò)程中，存在很多不確定因素，使購(gòu)房者所面臨的風(fēng)險(xiǎn)比現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)高很多。購(gòu)房者通過(guò)房屋預(yù)售合同只獲得一種期待權(quán)，非常地被動(dòng)；且購(gòu)房者的預(yù)付款不是交給第三方監(jiān)管，而是直接交給開(kāi)發(fā)商。這種制度設(shè)計(jì)對(duì)購(gòu)房者非常不利，無(wú)論是房屋的質(zhì)量，還是購(gòu)房者與銀行的利益都根本無(wú)法保障；其次，由于一次性將購(gòu)房款交給開(kāi)發(fā)商，使得開(kāi)發(fā)商的融資成本極為低廉、開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房者的資金建房，還故意延遲交房的時(shí)間，將多余的資金用于開(kāi)發(fā)投資，助漲了房?jī)r(jià)泡沫。
由于住房預(yù)售制度存在著設(shè)計(jì)上的缺陷，近年來(lái)，社會(huì)各界人士不斷呼吁取消預(yù)售制度。但是，住房預(yù)售涉及開(kāi)發(fā)商的巨大利益，每一次討論取消，都遭到開(kāi)發(fā)商強(qiáng)烈的反對(duì)。即使現(xiàn)在在利益的博弈下，難以立即取消，也應(yīng)對(duì)其動(dòng)兩個(gè)大的手術(shù)：一是在交房之前，購(gòu)房者最多只交付20%的購(gòu)房款，而不是全部；二是將購(gòu)房款交給第三方進(jìn)行監(jiān)管，而不是直接交給開(kāi)發(fā)商。無(wú)論如何，盡快地取消預(yù)售制度是最好的選擇。
2、促進(jìn)低碳節(jié)能環(huán)保，現(xiàn)房要實(shí)現(xiàn)精裝修，避免二次裝修
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，“精裝房”就是指經(jīng)過(guò)精致裝修的房屋，長(zhǎng)期以來(lái)，“毛坯房”一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主角”，自上世紀(jì)90年代廣東推出簡(jiǎn)裝房，本世紀(jì)初上海推出“精裝房”，隨后，北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市精裝房發(fā)展迅速。短短幾年，“精裝房”已占全國(guó)住房比例近二成。近兩年，政府有關(guān)部分也大力提倡精裝修，主要是“精裝房”能夠避免“二次裝修”消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)低碳環(huán)保節(jié)能減排的目的，且受廣大城市白領(lǐng)的青睞。推行“精裝房”不光需要政府的推動(dòng)作用，同時(shí)也需要開(kāi)發(fā)商服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量，去具體實(shí)行。這樣才能讓更多的人真正感受到精裝修的實(shí)惠。
綠色低碳環(huán)保是“精裝房”的特點(diǎn)。精裝修房多選用綠色環(huán)保材料，這又為“低碳”作出貢獻(xiàn)，另外，規(guī)范的裝修行業(yè)，使得購(gòu)房者又多了份售后保障，開(kāi)發(fā)商集中大規(guī)模裝修，以公司的身份與裝修單位進(jìn)行接觸，能夠保證比較好的售后服務(wù)效果。隨著住宅產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，“精裝房”產(chǎn)業(yè)鏈的成熟、開(kāi)發(fā)商品牌意識(shí)的提高、消費(fèi)者居住觀念的變化，“精裝房”的發(fā)展正逐漸成為潮流。“精裝房”時(shí)代的到來(lái)被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的重要標(biāo)志。
3、促進(jìn)公開(kāi)公平，改進(jìn)透明售房，開(kāi)盤(pán)時(shí)一套房屋有兩個(gè)以上申購(gòu)的采用搖號(hào)方式
很多開(kāi)發(fā)商通過(guò)控制樓盤(pán)房源上市數(shù)量，進(jìn)行饑渴式的銷(xiāo)售，從而不斷推高房?jī)r(jià)；商品房銷(xiāo)售不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，部分開(kāi)發(fā)商雖然實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，但對(duì)售房相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)故意隱瞞，使消費(fèi)者最終被迫接受不必要附加項(xiàng)目及費(fèi)用，如標(biāo)價(jià)外加收燃?xì)庠O(shè)施建設(shè)費(fèi)、陽(yáng)臺(tái)鋁合金安裝費(fèi)等費(fèi)用；商品房經(jīng)營(yíng)者在進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，故意使用誤導(dǎo)情語(yǔ)言、文字和計(jì)價(jià)單位等，如某開(kāi)發(fā)商廣告稱(chēng)，樓盤(pán)地置距市區(qū)僅20分鐘車(chē)程，實(shí)際距離40多公里，開(kāi)車(chē)至少需40分鐘，開(kāi)發(fā)商利用這些模糊性用語(yǔ)誘導(dǎo)消費(fèi)者與其簽約并付款。
透明銷(xiāo)售則采取敞銷(xiāo)售的策略，執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，對(duì)房屋的銷(xiāo)售情況、房屋價(jià)格等關(guān)鍵信息進(jìn)行公開(kāi)和透明化，開(kāi)盤(pán)時(shí)一套房屋有兩個(gè)以上申購(gòu)的采用搖號(hào)方式。其交易信息公開(kāi)化使銷(xiāo)控也越來(lái)越難操作，同時(shí)，為更好地規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，應(yīng)適時(shí)開(kāi)展房地產(chǎn)“誠(chéng)信先進(jìn)企業(yè)”評(píng)選活動(dòng)，發(fā)揮“誠(chéng)信先進(jìn)企業(yè)”的典范和帶頭作用，提升房地產(chǎn)行業(yè)在社會(huì)中的形象，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。
4、保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪部門(mén)的監(jiān)管，按使用面積售房
大部分的房地產(chǎn)糾紛都源自面積問(wèn)題?，F(xiàn)行的以建筑面積計(jì)價(jià)的方式，計(jì)算復(fù)雜且環(huán)節(jié)較多，容易導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生沖突。其次，房屋面積問(wèn)題，面積測(cè)繪很關(guān)鍵。無(wú)論是按建筑面積售房還是按使用面積售房，房屋面積都是由專(zhuān)門(mén)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪后進(jìn)行確定的。所以，測(cè)繪單位嚴(yán)格把好關(guān)，關(guān)于面積的糾紛也會(huì)減少，購(gòu)房者的利益得到進(jìn)一步的保障。所以，政府主管部門(mén)在加大對(duì)違規(guī)房產(chǎn)商的處罰力度，推廣按使用面積售房的同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪部門(mén)的監(jiān)管。
按使用面積計(jì)價(jià)，簡(jiǎn)單、透明，不僅能有效遏制面積縮水，同時(shí)對(duì)虛假起價(jià)、均價(jià)等廣告欺騙行為起到限制作用。目前在廣東、上海、重慶等多地省市的部分樓盤(pán)已開(kāi)始采用按使用面積計(jì)價(jià)的銷(xiāo)售方式。得到廣大市民的支持和贊許，這是因?yàn)椋词褂妹娣e銷(xiāo)售房屋，消費(fèi)者可以對(duì)具體的面積進(jìn)行測(cè)算，明白自己的房子到底值多少錢(qián)，公攤面積多大，是否合理。
5、加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售合同管理，運(yùn)用行政手段，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益
商品房銷(xiāo)售合同是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行微觀調(diào)控的主要手段之一，商品房銷(xiāo)售合同是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)廣大人民切身利益的有效方法。但是，由于不法開(kāi)發(fā)商的合同欺詐行為，消費(fèi)者法律意識(shí)淡薄，以及人們對(duì)司法手段管理合同與行政手段管理合同界限混淆不清等原因，存在不法開(kāi)發(fā)商違規(guī)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售商品房的現(xiàn)象，其中合同欺詐行為成為近年來(lái)消費(fèi)投訴的熱點(diǎn)問(wèn)題。加強(qiáng)對(duì)商品房銷(xiāo)售合同的管理，為人民群眾創(chuàng)造放心的消費(fèi)環(huán)境，是房產(chǎn)管理部門(mén)義不容辭的責(zé)任。
國(guó)家可通過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)運(yùn)用行政管理手段，與司法手段有機(jī)結(jié)合，達(dá)到保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)利，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的目的。通過(guò)加大對(duì)房地產(chǎn)的有關(guān)法律、法規(guī)的宣傳力度；嚴(yán)格對(duì)商品房銷(xiāo)售進(jìn)行管理，銷(xiāo)售商品房時(shí)必須用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》規(guī)范商品房銷(xiāo)售合同管理制度；對(duì)已經(jīng)出售的商品房的合同進(jìn)行定期檢查，對(duì)不按法律規(guī)定簽訂合同，違反法律擴(kuò)大解釋或侵犯消費(fèi)者利益的合同條款，不僅糾正，還要對(duì)商品房開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)的處罰，維護(hù)合同制度的嚴(yán)肅性；等措施。加強(qiáng)對(duì)商品房銷(xiāo)售合同實(shí)施管理。
總之，商品房的銷(xiāo)售還存在一些問(wèn)題。所以，需要在商品房銷(xiāo)售監(jiān)管方面進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管手段，履行房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)商品房預(yù)售管理的職責(zé)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，避免和降低購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。
參考文獻(xiàn)
主題詞;商品房認(rèn)購(gòu)書(shū),預(yù)約款,定金
引言
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展,商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展,導(dǎo)致了司法適用中的困難。例如,很多開(kāi)發(fā)商在和準(zhǔn)買(mǎi)受人簽訂購(gòu)房合同前,與其(以下稱(chēng)為準(zhǔn)買(mǎi)受人)簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)(實(shí)踐中使用的名稱(chēng)不一,例如稱(chēng)為預(yù)訂書(shū)、確認(rèn)書(shū)等),要求準(zhǔn)買(mǎi)受人交納定金,準(zhǔn)買(mǎi)受人將在將來(lái)某個(gè)時(shí)間和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。這種商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上沒(méi)有明確的規(guī)定,但在實(shí)踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)商品房解釋)中對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)做出了一些規(guī)定,但由于其中僅有兩個(gè)條文涉及這個(gè)問(wèn)題,內(nèi)容簡(jiǎn)略,故仍有進(jìn)一步探討的必要。
一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的意義及性質(zhì)
(一)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的意義
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū),是開(kāi)發(fā)商與準(zhǔn)買(mǎi)受人之間確認(rèn)準(zhǔn)買(mǎi)受人在將來(lái)可確定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同的約定。通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū),確定買(mǎi)賣(mài)雙方有洽談購(gòu)房合同的義務(wù)。
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的通常內(nèi)容是,準(zhǔn)買(mǎi)受人向開(kāi)發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款,享有在將來(lái)某個(gè)時(shí)間購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商某處房屋的權(quán)利。準(zhǔn)買(mǎi)受人如果不在約定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同,開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購(gòu)書(shū),將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)還約定,開(kāi)發(fā)商有權(quán)扣留準(zhǔn)買(mǎi)受人所交納的預(yù)約款作為違約金。很多商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容比較簡(jiǎn)單,但一般都會(huì)寫(xiě)明認(rèn)購(gòu)的房號(hào),約定的購(gòu)房單價(jià)等。>文秘站:
(二)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容,是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同,這種意思表示是明確的,具備合同法規(guī)定的合同成立的要件,因此商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論,預(yù)約是約定將來(lái)訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來(lái)應(yīng)訂立的合同稱(chēng)為本約。史尚寬先生認(rèn)為,預(yù)約生效后,發(fā)生將來(lái)訂立一定合同的債務(wù),原則上應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于債權(quán)合同的一般原則。根據(jù)預(yù)約產(chǎn)生的債權(quán),與普通債權(quán)有同等的法律效力。即預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約,預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。史先生的觀點(diǎn)是針對(duì)一般意義上的預(yù)約合同而言的,這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)呢?下文會(huì)逐一加以分析。
在實(shí)踐中,很多商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是準(zhǔn)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在約定的將來(lái)時(shí)間與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同,但是,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后,只要準(zhǔn)買(mǎi)受人按時(shí)支付了預(yù)約款,開(kāi)發(fā)商就有義務(wù)保留目標(biāo)房,并按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)與準(zhǔn)買(mǎi)受人洽談。但是必須看到,購(gòu)房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)通常并不具備購(gòu)房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的是將來(lái)訂約而不是將來(lái)洽談,但是,雙方仍然保留著就商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。因此,無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是準(zhǔn)買(mǎi)受人,均不能根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)強(qiáng)制要求對(duì)方與自己簽訂購(gòu)房合同。也就是說(shuō),商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是雙方在約定的將來(lái)時(shí)間洽談的義務(wù),只要雙方到期前來(lái)洽談,并對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款都同意作為購(gòu)房合同的條款,并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同的行為,就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)。在一般預(yù)約,預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約,預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。而一般情況下,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)卻不具備這樣的效力。這就是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與普通預(yù)約合同的區(qū)別。
二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同
? (一)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是購(gòu)房合同的從合同
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是一種行為義務(wù),并不依賴(lài)于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同,也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的無(wú)效,不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在,所以它是一種獨(dú)立的合同,而不是購(gòu)房合同的從合同。
有種觀點(diǎn)認(rèn)為,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了定金條款,也就是一種定金合同,是一種設(shè)立擔(dān)保的行為。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)視為擔(dān)保購(gòu)房合同履行的從合同。筆者認(rèn)為,首先,定金條款并不是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的必要條款。雖然實(shí)踐中商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)大都約定了準(zhǔn)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款,但預(yù)約款的性質(zhì)仍需進(jìn)一步研究,并不一定就是定金。其次,即使商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的確實(shí)是定金條款,但沒(méi)有定金條款也不會(huì)影響商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立和生效。應(yīng)當(dāng)明確的是,定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立,但是這種債務(wù)并不是購(gòu)房合同的債務(wù),而是雙方去洽談購(gòu)房合同這樣一種債務(wù)。因此, 定金并非購(gòu)房合同之擔(dān)保,而是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的洽談義務(wù)的擔(dān)保。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不是訂立購(gòu)房合同的定金擔(dān)保。
(二)具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是購(gòu)房合同
如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容具備了商品房買(mǎi)賣(mài)的主要內(nèi)容,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有什么樣的法律效力呢?有種觀點(diǎn)認(rèn)為,在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的前提下,如果開(kāi)發(fā)商收受了購(gòu)房款的,應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為購(gòu)房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房合同?！彼痉ń忉尩挠^點(diǎn)表明,雖然《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定商品房銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面購(gòu)房合同,但書(shū)面購(gòu)房合同并非買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容,并且買(mǎi)房人收受了購(gòu)房款,就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)視為購(gòu)房合同。
筆者認(rèn)為,這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的在于確定雙方去洽談購(gòu)房合同的義務(wù),購(gòu)房合同則是對(duì)購(gòu)房行為的直接確認(rèn)。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當(dāng)然不是一種合同。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的內(nèi)容是雙方應(yīng)當(dāng)去洽談購(gòu)房合同,并不是對(duì)雙方簽訂購(gòu)房合同的直接確認(rèn),因此它不是購(gòu)房合同本身。不能因商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)將來(lái)洽談的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來(lái)簽訂購(gòu)房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是,因?yàn)橘?gòu)房合同的主要內(nèi)容可以通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容來(lái)確定,開(kāi)發(fā)商又接受了
準(zhǔn)買(mǎi)受人付款的實(shí)際履行行為,因此不必拘泥于應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面購(gòu)房合同的規(guī)定,就可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容可以確定為應(yīng)當(dāng)發(fā)生而未發(fā)生的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容。本條解釋實(shí)際上包含了一個(gè)意思,商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定是一種有效的合同義務(wù),合同雙方完全可以以商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)為依據(jù)要求對(duì)方履行商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)。當(dāng)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容時(shí),它也就構(gòu)成了史尚寬先生闡述的普通的預(yù)約,具備了強(qiáng)制執(zhí)行的效力。 (三)具備哪些條款的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)可以視為普通預(yù)約
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了哪些條款可以視為普通預(yù)約,從而具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力?
從商品房解釋第五條規(guī)定來(lái)看,顯然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容為準(zhǔn)。筆者以為這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不妥。因?yàn)樯唐贩夸N(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng),如果按照這一標(biāo)準(zhǔn),幾乎沒(méi)有一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)能夠具備申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的條件,這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)書(shū)守約方的利益。
筆者認(rèn)為,商品房解釋第五條規(guī)定商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,是對(duì)認(rèn)購(gòu)預(yù)約成立的條件認(rèn)識(shí)不清所致,也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理,無(wú)論什么種類(lèi)的合同,只要其能夠依法成立,就是有效的,并不一定具備這種合同所有的主要內(nèi)容。誠(chéng)然,商品房買(mǎi)賣(mài)合同特別是預(yù)售合同,的確在確認(rèn)雙方買(mǎi)賣(mài)意向之外,還有許多內(nèi)容需要明確,這是商品房買(mǎi)賣(mài)合同不同于一般買(mǎi)賣(mài)合同的特殊之處。但是,鑒于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的在于通過(guò)洽談進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易,只要商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)同具備了購(gòu)房合同成立的標(biāo)準(zhǔn),就應(yīng)該可以強(qiáng)制出售。至于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有約定的購(gòu)房合同的內(nèi)容可以通過(guò)合同漏洞補(bǔ)充的方法確定。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn),我們來(lái)考察第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容中哪些是購(gòu)房合同成立所必要的。
關(guān)鍵詞： 認(rèn)購(gòu)書(shū) 預(yù)約 本約 意向書(shū)
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方在簽署正式合同前簽訂的，對(duì)雙方交易事宜初步確認(rèn)的文書(shū)。解決認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛的關(guān)鍵是認(rèn)定其法律性質(zhì)，而我國(guó)現(xiàn)有法律對(duì)此并未做出明確說(shuō)明。學(xué)界對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)曾存在多種觀點(diǎn)，隨著理論和實(shí)踐的發(fā)展，對(duì)其性質(zhì)的觀點(diǎn)逐漸統(tǒng)一，一般認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)是獨(dú)立的合同，是為將來(lái)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同而簽訂的預(yù)約。但鑒于當(dāng)前認(rèn)購(gòu)形式的多樣性和復(fù)雜性，應(yīng)根據(jù)其具體情形探尋認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律屬性，而非一概而論。當(dāng)前認(rèn)購(gòu)書(shū)大致有以下三種形式：
一、預(yù)約
我國(guó)關(guān)于預(yù)約的立法在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》中以認(rèn)購(gòu)書(shū)的形式首次出現(xiàn)。臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒認(rèn)為，預(yù)約乃約定將來(lái)訂立一定契約的契約，本約則為履行該預(yù)約而訂立的契約。 [1]預(yù)約的標(biāo)的是訂立契約的行為，目的是確保雙方在將來(lái)訂立特定的合同。學(xué)理上一般認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就日后簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同所達(dá)成的合意。其生效應(yīng)具備以下條件：1.開(kāi)發(fā)商和認(rèn)購(gòu)人都必須具備相應(yīng)的民事行為能力。2.雙方意思表示真實(shí)。3.內(nèi)容不違反法律。4.內(nèi)容確定和可能。
（一）形式要件
關(guān)于合同形式是否是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的生效要件存在爭(zhēng)議。從比較法上看，法國(guó)、意大利、秘魯、智力等民法都規(guī)定預(yù)約應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。我國(guó)大陸學(xué)者吳頌明也認(rèn)為須具備書(shū)面形式。 [2]而臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒則認(rèn)為當(dāng)事人可以自由約定并不限于要物契約。但由于認(rèn)購(gòu)書(shū)和之后將訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同形式有關(guān)聯(lián)，其形式要件比一般的合同更為復(fù)雜。對(duì)此，關(guān)于預(yù)約是否從本約的形式，應(yīng)分為法定和約定兩種形式。[3]史尚寬先生則認(rèn)為，應(yīng)就為要式之理由分別觀察，如果其要式系出于慎重訂約之目的，則預(yù)約亦為要式，如果為其他理由，例如為意思表示之明確或采為證據(jù)之方法則為不要式。[4]此外，符啟林認(rèn)為，基于敦促當(dāng)事慎重考慮的目的，法律必須規(guī)定認(rèn)購(gòu)書(shū)采用書(shū)面形式。[5]《合同法》并未強(qiáng)制規(guī)定合同形式，但商品房買(mǎi)賣(mài)屬于要式法律行為，認(rèn)購(gòu)書(shū)作為買(mǎi)賣(mài)的一種合同形式，也應(yīng)是要式合同。雖《合同法》第36條對(duì)欠缺要式條件的合同效力也給予了補(bǔ)救的機(jī)會(huì)。但鑒于認(rèn)購(gòu)書(shū)的特殊性質(zhì)以及糾紛的頻繁發(fā)生，為促使當(dāng)事人慎重簽約，保證商品房交易的安全，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立。
（二）確定性
合同生效要件之一是合同內(nèi)容的確定性，學(xué)理上對(duì)預(yù)約性質(zhì)的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容確定性應(yīng)達(dá)到何種程度尚無(wú)定論，但預(yù)約為訂立本約而存在，其確定程度可能不如本約，但仍然應(yīng)滿(mǎn)足基本的確定性。民法上對(duì)認(rèn)定合同內(nèi)容的確定有不同的理解，但立法通常采取較為寬松的態(tài)度。如我國(guó)《合同法解釋二》第1條第1款規(guī)定，合同只需具備當(dāng)事人、標(biāo)的物和數(shù)量三項(xiàng)內(nèi)容可當(dāng)然成立。可見(jiàn)，價(jià)格條款也逐漸不再被認(rèn)為是合同的主要條款，而可由當(dāng)事人根據(jù)交易習(xí)慣、締約的過(guò)程以及產(chǎn)出需求等因素來(lái)合理確定[6]。但一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同成立的要件應(yīng)較動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同嚴(yán)格。目前商品房市場(chǎng)并未形成充分的競(jìng)爭(zhēng)，且商品房?jī)r(jià)格受其所處地理位置、樓層、朝向和設(shè)施等不同條件的影響，按交易習(xí)慣和訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格確定欠缺科學(xué)性和公平性，為使依法成立的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有履行效力，價(jià)格條款的確定性或可確定性應(yīng)為必要。作為預(yù)約性質(zhì)的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)通常應(yīng)具備當(dāng)事人、標(biāo)的物、數(shù)量和價(jià)格條款。
二、本約
根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第5條規(guī)定，如果商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)已具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)具備的12項(xiàng)條款，當(dāng)事人未明確排除其約束力，且開(kāi)發(fā)商已按約定收取購(gòu)房款時(shí)，認(rèn)購(gòu)書(shū)在性質(zhì)上已轉(zhuǎn)化為正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同。筆者認(rèn)為，具備合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書(shū)已不存在事實(shí)或法律上的障礙，其性質(zhì)類(lèi)似于“將從事交易的協(xié)議”，其名為認(rèn)購(gòu)書(shū)固然有其意義，如能推遲對(duì)必要合同文件的準(zhǔn)備與執(zhí)行，能延緩費(fèi)用的附隨支出等，但由于其相同與本約的確定性，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)其雖名為認(rèn)購(gòu)書(shū)而實(shí)應(yīng)為本約。
定性為預(yù)約的認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的本質(zhì)區(qū)別在于，前者存在法律或事實(shí)上的障礙，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同部分條款缺失或不確定。如《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第五章專(zhuān)章規(guī)定了商品房交付條件，但在預(yù)約階段當(dāng)事人不可能就上述法律法規(guī)所要求的做出明確詳細(xì)的約定。因此通常情況下認(rèn)購(gòu)書(shū)不能被認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。如果合同具有第16條規(guī)定的全部?jī)?nèi)容，即不存在事實(shí)或法律上的障礙，也就無(wú)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的必要了。即使簽訂的是認(rèn)購(gòu)書(shū)也應(yīng)認(rèn)定為本約，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有同等的法律效力，違約時(shí)對(duì)方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，若無(wú)法強(qiáng)制履行則應(yīng)給予履行利益的賠償，即適用定金罰則和補(bǔ)償違約時(shí)商品房差價(jià)。此外，筆者認(rèn)為此司法解釋有欠妥當(dāng)之處：
1.成立本約的轉(zhuǎn)化條件過(guò)于嚴(yán)格。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)具備的內(nèi)容有12條之多，而《合同法司法解釋二》第1條第1款規(guī)定，合同只需具備當(dāng)事人、標(biāo)的物、數(shù)量三項(xiàng)內(nèi)容可當(dāng)然成立。從法的效力層次上看，前者作為建設(shè)部頒發(fā)的部委規(guī)章其法律位階明顯低于后者。根據(jù)合同的確定性理論，當(dāng)合同具備主要條款時(shí)，非主要條款可以通過(guò)交易習(xí)慣進(jìn)行填補(bǔ)。此外，從司法實(shí)踐的角度看，第5條將部分的認(rèn)購(gòu)書(shū)法定化為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，為其繼續(xù)履行提供了法律基礎(chǔ)；但未對(duì)不完全具有《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定條款的認(rèn)購(gòu)書(shū)效力作出規(guī)定，“不可繼續(xù)履行”的認(rèn)購(gòu)書(shū)和“法定化為本約”的認(rèn)購(gòu)書(shū)之間存在很大的空間，法院對(duì)此類(lèi)案件具有較大的自由裁量權(quán)。如果嚴(yán)格按此執(zhí)行，實(shí)踐結(jié)果未必公平。
2.無(wú)須附加實(shí)際履行條件。一般來(lái)說(shuō)，只要合同條款明確且齊備，不存在法律或事實(shí)上的履行障礙，無(wú)論合同為何名稱(chēng)都應(yīng)認(rèn)定為本約，而無(wú)須附加實(shí)際履行的條件。收受購(gòu)房款是商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行階段的行為，反映了購(gòu)房者對(duì)義務(wù)的履行和開(kāi)發(fā)商對(duì)利益的享有，是否收受購(gòu)房款并不影響商品房買(mǎi)賣(mài)合同或認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立或生效，且預(yù)約本身也并不排斥合同的履行。雖然有學(xué)者認(rèn)為，以實(shí)際履行作為區(qū)分預(yù)約與本約，符合我國(guó)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的實(shí)際情況和交易實(shí)務(wù)，但這無(wú)形中鼓勵(lì)了一方當(dāng)事人違背誠(chéng)信原則惡意毀約否認(rèn)本約的成立。因此不能簡(jiǎn)單地把履行認(rèn)購(gòu)書(shū)看作為履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
三、意向書(shū)
意向書(shū)源于英美，是商務(wù)交易中較為常見(jiàn)的文書(shū)形式，但并不是嚴(yán)格的法律概念，學(xué)界也尚無(wú)權(quán)威定性。有學(xué)者認(rèn)為，廣義的意向書(shū)包括意向聲明、預(yù)約與本約。而狹義的意向書(shū)僅指意向聲明，并非契約，其作用僅僅是記錄當(dāng)事人的合作意向，無(wú)需過(guò)于強(qiáng)調(diào)內(nèi)容的確定性。而鑒于商品房建造多樣化和個(gè)性化趨勢(shì)，以及地理位置、戶(hù)型、朝向、規(guī)格、樓層對(duì)價(jià)格產(chǎn)生重大影響，筆者認(rèn)為商品房不是開(kāi)發(fā)商批量生產(chǎn)的種類(lèi)物而是特定物。因此，當(dāng)認(rèn)購(gòu)人在購(gòu)樓現(xiàn)場(chǎng)向開(kāi)發(fā)商表示希望購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)中任意一套商品房時(shí)，內(nèi)容無(wú)確定性，雙方僅對(duì)買(mǎi)賣(mài)洽談的相關(guān)事宜達(dá)成初步意向，而未就將來(lái)是否締約達(dá)成一致。此認(rèn)購(gòu)行為不具有法律效力，當(dāng)事人違反意向聲明無(wú)須承擔(dān)法律責(zé)任。
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