發(fā)布時(shí)間：2022-07-30 20:01:47
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)公司年終樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
年初，置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理模式調(diào)整，財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部客旅分公司人員分流，財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)，會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理工作納入財(cái)務(wù)部。**年*月份集團(tuán)公司推出財(cái)務(wù)合同管理月，財(cái)務(wù)部被推向了陣地最前沿**年*月份集團(tuán)公司實(shí)際預(yù)算管理，財(cái)務(wù)部是沖鋒陷陣的先鋒隊(duì)。公司內(nèi)部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)檢查、稅收政策調(diào)整、國(guó)家金融政策的宏觀調(diào)控，在這不平凡的一年里全體財(cái)務(wù)人員任勞任怨、齊心協(xié)力把各項(xiàng)工作都扛下來了，下面總結(jié)一下一年來的工作。
一、職能發(fā)展
過去的一年，財(cái)務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。
*、建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類目錄，使成本費(fèi)用核算、預(yù)算合同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。
*、對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整，制訂了會(huì)計(jì)報(bào)表管理辦法。使會(huì)計(jì)報(bào)表更趨于管理的需要。
*、修改完善了會(huì)計(jì)結(jié)算單，推出了會(huì)計(jì)憑證管理辦法，為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。
*、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法，為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金，鋪下了良好的基礎(chǔ)。
財(cái)務(wù)合同管理月總結(jié)
公司推出“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”，說明公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)、合同管理工作的重視，同時(shí)也說明目前財(cái)務(wù)管理工作還達(dá)不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。
為了使財(cái)務(wù)人員能充分地認(rèn)識(shí)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”的重要性，財(cái)務(wù)總監(jiān)姚總親自給財(cái)務(wù)部員工作動(dòng)員，會(huì)上針對(duì)財(cái)務(wù)人員安于現(xiàn)狀、缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和危機(jī)感，看問題、做事情缺少前瞻性，進(jìn)行了一一剖析，同時(shí)提出財(cái)務(wù)部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細(xì)也沒用，核算是基礎(chǔ)，管理是目的，所以，做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理意識(shí)，要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視財(cái)務(wù)管理。如對(duì)每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算，在考慮核算要求的同時(shí)，還要考慮該項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)公司的現(xiàn)在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現(xiàn)在考慮不充分，以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補(bǔ)。針對(duì)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”進(jìn)行了工作布置。
*、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對(duì)開發(fā)成本、期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)二級(jí)、三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行梳理，并對(duì)明細(xì)科目作簡(jiǎn)要說明，目的，一是統(tǒng)一核算口徑，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對(duì)比前后的一致性二是為了便利各責(zé)任單元責(zé)任人了解財(cái)務(wù)各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項(xiàng)工作本月已完成，并經(jīng)姚總審核。目前進(jìn)入貫徹實(shí)施階段。
*、配合目標(biāo)責(zé)任制，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整，目的，一是要符合財(cái)務(wù)管理的要求二是要滿足責(zé)任單元責(zé)任人取值的要求及內(nèi)部考核的要求。財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表已經(jīng)多次調(diào)整修改，建議集團(tuán)公司對(duì)新調(diào)整的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行一次認(rèn)證，并于明確，作為一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定的表式。
*、針對(duì)外地公司遠(yuǎn)離集團(tuán)公司，財(cái)務(wù)又獨(dú)立設(shè)立核算機(jī)構(gòu)，為加強(qiáng)集團(tuán)公司對(duì)外地公司的管理，保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時(shí)性，提出了與駐外地公司財(cái)務(wù)工作聯(lián)系要求。**月份與寧波公司財(cái)務(wù)進(jìn)行交流，將財(cái)務(wù)核算要求、信息傳遞、對(duì)外報(bào)表的審批程序、上報(bào)集團(tuán)公司的報(bào)表都進(jìn)行了明確。
*、對(duì)各公司進(jìn)行一次內(nèi)部審計(jì)，目的，是對(duì)各公司經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行一次全面地了解，為今后財(cái)務(wù)管理做
好基礎(chǔ)工作。
*、根據(jù)公司的要求對(duì)部門職責(zé)進(jìn)行了修改，并制訂了部門考核標(biāo)準(zhǔn)。為了使會(huì)計(jì)核算工作規(guī)范化，重新提出《財(cái)務(wù)工作要求》，要求從基礎(chǔ)工作、會(huì)計(jì)核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎(chǔ)。內(nèi)部開展規(guī)范化工作，從會(huì)計(jì)核算到檔案管理，從小處著手，全面開展，逐步完善財(cái)務(wù)的管理工作。
*、會(huì)計(jì)知識(shí)的培訓(xùn)，我們從三方面考慮培訓(xùn)內(nèi)容，一是《會(huì)計(jì)法》，要了解會(huì)計(jì)知識(shí)，首先要了解這方面的法律知識(shí)二是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)，非專業(yè)人員學(xué)習(xí)這方面知識(shí)的目的要明確，目的是為了看懂會(huì)計(jì)報(bào)表，為了能看懂報(bào)表，就要了解一些基礎(chǔ)的東西三是如何看報(bào)表，這是會(huì)計(jì)知識(shí)培訓(xùn)的重點(diǎn)。
經(jīng)過調(diào)研、溝通、設(shè)計(jì)，于****年**月推出《成本費(fèi)用明細(xì)分類目錄及說明》于****年**月**日推出《會(huì)計(jì)報(bào)表管理試行辦法》****年*月**日推出《會(huì)計(jì)憑證管理試行辦法》。
會(huì)計(jì)報(bào)表推出執(zhí)行*個(gè)月后，從會(huì)計(jì)報(bào)表格式設(shè)置上看，報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué)，能比較清晰地反映會(huì)計(jì)的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異，這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個(gè)表補(bǔ)充另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）Ⅳ《經(jīng)營(yíng)情況表》”和“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）Ⅴ《融資及融資成本情況表》”。
會(huì)計(jì)憑證使用涉及到每個(gè)公司和部門，下文后財(cái)務(wù)部進(jìn)行電話通知，*月份實(shí)行逐步換新的辦法，*月份要求全面試行。試行一個(gè)月時(shí)間來看，主要暴露出來的問題是單子如何填寫與審批程序怎么走。針對(duì)這些問題，我們組織各公司綜合管理人員進(jìn)行交流，明確有關(guān)事項(xiàng)，解決設(shè)計(jì)上的不足。****年*月份，針對(duì)會(huì)計(jì)憑證管理試行情況，再一次征求各公司對(duì)報(bào)銷單據(jù)意見，根據(jù)大家的建議，對(duì)會(huì)計(jì)結(jié)算單據(jù)作進(jìn)一步完善，并于****年*月**日下發(fā)了有關(guān)規(guī)定。
經(jīng)過財(cái)務(wù)合同管理月活動(dòng)，財(cái)務(wù)部的管理意識(shí)加強(qiáng)了，管理能力也得以提高，財(cái)務(wù)部從會(huì)計(jì)核算向財(cái)務(wù)管理邁出了關(guān)鍵的一步，但我們的管理水平離公司發(fā)展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。
二、職能管理
（一）核算工作
核算工作是本部門大量的基礎(chǔ)工作，資金的結(jié)算與安排、費(fèi)用的稽核與報(bào)銷、會(huì)計(jì)核算與結(jié)轉(zhuǎn)、會(huì)計(jì)報(bào)表的編制、稅務(wù)申報(bào)等各項(xiàng)工作開展都能有序進(jìn)行、按時(shí)完成。
*、會(huì)計(jì)審核
會(huì)計(jì)審核是把好企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，決不應(yīng)個(gè)人面子而放松政策。
如，親親家園項(xiàng)目地處余杭良諸，根據(jù)稅法規(guī)定建筑安裝工程專用發(fā)票必須使用項(xiàng)目地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票，否則建設(shè)單位不得在稅前列支，為此我們對(duì)工程發(fā)票的來源嚴(yán)格審核，并將此項(xiàng)規(guī)定傳達(dá)到項(xiàng)目公司，目前工程量大的施工單位均在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)，并使用當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現(xiàn)一些臨時(shí)工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理，我們?cè)趪?yán)格審核退回的同時(shí)，幫助他們聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)如何開具工程發(fā)票的事宜，使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。
*、材料核算
材料占工程成本比重較大，同時(shí)也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素之一。通過甲供材料的方式，解決了這方面的質(zhì)量問題，但在價(jià)格這個(gè)不確定因素上難以控制，從下半年開始建筑材料價(jià)格不斷上升，甚至出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象，特別是水泥價(jià)格翻一番，還提不到貨，為了確保工期
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順利進(jìn)行，配合材料部門調(diào)整采購(gòu)結(jié)算方式，由原來的先提貨后付款改為先付款后提貨。
公司與供貨商結(jié)算材料款一般較遲，現(xiàn)在送貨清單是在結(jié)算時(shí)才轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)，一是造成財(cái)務(wù)不能及時(shí)向用料施工單位結(jié)算材料款，二是由于時(shí)間較長(zhǎng)給財(cái)務(wù)與施工單位核對(duì)增加難度，已發(fā)現(xiàn)過送貨清單的領(lǐng)用人簽字與用貨單位的簽字不符的問題。如：杭州友聯(lián)建材有限公司供應(yīng)的“樓梯磚”，****年**月**日供給浙江大經(jīng)有限公司和****年**月**日供給浙江聞堰建筑有限公司“樓梯磚”于****年*月*日前來辦理結(jié)算，時(shí)間跨度近一年，在與施工單位核對(duì)時(shí)發(fā)現(xiàn)浙江大經(jīng)材料員簽名非本人手跡，當(dāng)時(shí)該款項(xiàng)未辦理結(jié)算支付，要求核對(duì)無誤后再付貨款。
在材料采購(gòu)調(diào)撥過程中，我們感覺在材料管理的“采購(gòu)---供貨---結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié)中，我們只掌握了兩頭，對(duì)供貨這一環(huán)節(jié)掌握不夠，材料供應(yīng)均由廠家與施工單位交接，我方是否參與驗(yàn)收不清楚，因收貨單上無我方人員的驗(yàn)收簽字，這就無法掌握材料實(shí)際到場(chǎng)的品質(zhì)與數(shù)量。如*月份與施工單位核對(duì)鋼材時(shí)發(fā)現(xiàn)同一份“供貨單”，施工單位提供的“收貨聯(lián)”與廠家提供的“結(jié)算聯(lián)”在鋼材等級(jí)上出現(xiàn)差異，經(jīng)核實(shí)，是廠家供貨時(shí)未注明等級(jí)，發(fā)現(xiàn)后也未及時(shí)補(bǔ)救，只在“結(jié)算聯(lián)”上進(jìn)行了修改。提醒我們?nèi)绾喂芾砗貌牧稀安少?gòu)---供貨---結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié)，特別是供貨環(huán)節(jié)監(jiān)控管理。
*、會(huì)計(jì)內(nèi)部報(bào)表執(zhí)行
對(duì)*月份會(huì)計(jì)報(bào)表審核中發(fā)現(xiàn)存在的問題，如：①@#￥公司的“費(fèi)用明細(xì)表”明細(xì)目錄未按新規(guī)定執(zhí)行，使用的仍然是老格式，發(fā)現(xiàn)后要求重新調(diào)整編制②寧波公司未按新表編制，因?yàn)樾畔鬟f上的出了問題，已通知從*月份報(bào)表按新表式編制。對(duì)這件事的反思，一項(xiàng)新工作的推行，一是要責(zé)任人大力宣傳并監(jiān)督執(zhí)行，二是執(zhí)行人足夠重視并自覺執(zhí)行，只有這樣一項(xiàng)新工作才能有效地推行。
對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表推出執(zhí)行*個(gè)月后進(jìn)行反檢，從會(huì)計(jì)報(bào)表格式設(shè)置上看，報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué)，能比較清晰地反映會(huì)計(jì)的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異，這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個(gè)表補(bǔ)充另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）Ⅳ《經(jīng)營(yíng)情況表》”和“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）Ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團(tuán)公司和嘉和公司在編制*月份報(bào)表時(shí)試行。本打算在*月份報(bào)表中全面推廣，因這項(xiàng)工作的前期工作量較大，由于*月份開展稅務(wù)自查工作把此事?lián)鷶R了，要求*月份落實(shí)執(zhí)行。
*、銷售管理
春節(jié)前后按揭放款緩慢，針對(duì)這個(gè)問題，姚笑君副總裁親自督陣，由財(cái)務(wù)部與銷售部門進(jìn)行了核對(duì)查明原因，并催促銀行放款。并明確了職責(zé)，按揭資料由銷售部門負(fù)責(zé)，整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時(shí)，將名冊(cè)報(bào)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)催放工作，在規(guī)定放款期限內(nèi)未放款的由財(cái)務(wù)與銀行交涉并查明原因。
*月份公司加強(qiáng)了財(cái)務(wù)部銷售管理力量，加強(qiáng)了對(duì)銷售臺(tái)帳的審核，加快了財(cái)務(wù)銷售明細(xì)的編制，及時(shí)與銷售置業(yè)部的銷售月報(bào)表進(jìn)行核對(duì)，并對(duì)銷售計(jì)劃完成情況、銷售政策執(zhí)行、未收款原因進(jìn)行分析，提出有關(guān)措施。如：從*月份開始銀行有關(guān)個(gè)人住房貸款的門檻提高，要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制，建議置業(yè)部在簽約及辦理按揭前與客戶說明情況，或了解清楚客戶的相關(guān)信息，避免按揭辦理后反復(fù)工作對(duì)銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關(guān)手續(xù)，并對(duì)這批客戶多加關(guān)注。
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*、稅務(wù)政策及納稅申報(bào)
運(yùn)用稅務(wù)政策，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)集團(tuán)公司向下屬子公司計(jì)提管理費(fèi)的申請(qǐng)，經(jīng)杭州市地方稅務(wù)局檢查審核于****年*月**日下文批復(fù)同意杭州建設(shè)集團(tuán)有限公司對(duì)杭州山水人家置業(yè)有限公司、杭州坤和建設(shè)有限公司等*戶企業(yè)按不超過當(dāng)年銷售收入*%的比例提取****年度總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)。****年會(huì)計(jì)決算中集團(tuán)公司向山水人家置業(yè)公司提取了***.**萬元。
對(duì)****年養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行清算，整個(gè)集團(tuán)養(yǎng)老保險(xiǎn)分四個(gè)公司交費(fèi)，集團(tuán)公司、客旅分公司、@#￥公司、寧波公司，今年社區(qū)公司也單獨(dú)開戶交費(fèi)。在集團(tuán)參保人員較多，各公司人員都有，不利于管理，我們看出參保人按塊劃分，集團(tuán)公司主要納入集團(tuán)本部、山水公司、三墩公司員工及外派人員@#￥公司員工劃到余杭客旅中心劃入客旅分公司社區(qū)員工由社區(qū)統(tǒng)一辦理寧波當(dāng)?shù)厝藛T在寧波公司辦理。這樣利于管理，對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用支出便于掌握，主要還是有利于接受稅務(wù)與社保的檢查。
****年度，山水置業(yè)公司產(chǎn)生利潤(rùn)，為彌補(bǔ)以前年度的虧損，我們做了稅務(wù)審計(jì)和申報(bào)工作，經(jīng)多方努力于****年*月獲得所得稅退稅返還**萬元。
根據(jù)浙地稅發(fā)**號(hào)文件《浙江省地方稅務(wù)局浙江省財(cái)政廳關(guān)于個(gè)人取得差旅費(fèi)津貼、誤餐補(bǔ)助收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》，從月份開始在工資核算上進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，一是企業(yè)可在稅前列支二是員工可減輕稅賦。
（二）審計(jì)工作
*、山水置業(yè)公司一期交付結(jié)算后產(chǎn)生了利潤(rùn)，在進(jìn)行所得稅申報(bào)的同時(shí)，辦理以前年度虧損彌補(bǔ)申報(bào)。為彌補(bǔ)以前年度虧損委托杭州天瑞稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)山水置業(yè)公司****年、****年及****年進(jìn)行了稅務(wù)審計(jì)（****年、****年已審計(jì)過），出據(jù)的審計(jì)結(jié)果符合公司利益，西湖區(qū)地方稅務(wù)征管局已對(duì)山水置業(yè)公司前五年的虧損進(jìn)行了核實(shí)。
*、委托浙江興合會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)集團(tuán)公司、山水置業(yè)、@#￥置業(yè)、客運(yùn)中心、集團(tuán)合并報(bào)表進(jìn)行會(huì)計(jì)審計(jì)，審計(jì)的目的是為了融資的需要。已取得了集團(tuán)公司、山水置業(yè)、@#￥置業(yè)、客運(yùn)中心審計(jì)報(bào)告，審計(jì)報(bào)告出據(jù)的審計(jì)結(jié)果基本符合公司要求。集團(tuán)合并報(bào)表的會(huì)計(jì)審計(jì)報(bào)告經(jīng)過蹉商獲得了有效的會(huì)計(jì)審計(jì)報(bào)告。
*、委托浙江興合會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)集團(tuán)公司增資的驗(yàn)資工作，已取得有效的驗(yàn)資報(bào)告。
*、*月份對(duì)各公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了一次審計(jì)**月份對(duì)客旅分公司****年經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了內(nèi)部審計(jì)對(duì)投資企業(yè)彩虹城項(xiàng)目的****年會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行復(fù)核*月份對(duì)社區(qū)服務(wù)公司****年經(jīng)營(yíng)情況自查工作進(jìn)行了布置，并進(jìn)行了財(cái)務(wù)審計(jì)。
*、今年房地產(chǎn)行業(yè)是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)審查對(duì)象，為此我們?cè)?月份已對(duì)****年的有關(guān)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行復(fù)檢，做好有關(guān)準(zhǔn)備工作。*月*日，杭州市審計(jì)局前來對(duì)山水置業(yè)公司進(jìn)行稅務(wù)的延伸審計(jì)，由于準(zhǔn)備充分，審計(jì)后對(duì)我們的會(huì)計(jì)核算規(guī)范性給予肯定。
*、****年*月**日，杭州市地方稅務(wù)局稽查二局召開屬管轄的下房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納情況稽查工作會(huì)議。本次稅務(wù)大檢查在全省范圍開展，會(huì)上對(duì)稅務(wù)大檢查工作進(jìn)行了布置，稅務(wù)大檢查工作分三個(gè)階段，第一階段，為自查階段，時(shí)間從*月**日至*月**日，給企業(yè)一個(gè)補(bǔ)交的機(jī)會(huì)第二階段，為市地方稅務(wù)局稽查二局對(duì)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稽查，時(shí)間從*月下旬至*月底，對(duì)以下三類企業(yè)為必查對(duì)象：①自查情況空白的②銷售利潤(rùn)率不到*的③不交自查情況表的，另外按自查戶數(shù)的**%比例確定重點(diǎn)檢查對(duì)象第三階段，為
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省局重點(diǎn)檢查。
公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這次稅務(wù)大檢查工作非常重視，姚笑君副總裁會(huì)后親自布置了自查工作，要求財(cái)務(wù)人員全力以赴做好自查工作，經(jīng)過**天的奮戰(zhàn)，完成了自查工作。在自查申報(bào)過程中，認(rèn)真對(duì)待稅務(wù)機(jī)關(guān)的查詢，在姚笑君副總裁統(tǒng)一部署下順利通過自查申報(bào)，未將我公司列入重點(diǎn)檢查行列。
能過這次稅務(wù)自查，我們感到會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)工作還需要進(jìn)一步加強(qiáng)，基礎(chǔ)工作是一切工作的根本。我們將進(jìn)一步開展會(huì)計(jì)規(guī)范化，特別是對(duì)會(huì)計(jì)制度和稅務(wù)政策有差異的問題多咨詢研究，盡可能做好會(huì)計(jì)處理，在對(duì)每筆會(huì)計(jì)核算都要有統(tǒng)盤考慮和長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀念。
（三）財(cái)務(wù)分析
財(cái)務(wù)分析工作已開展，但仍處在賬面上說明分析，分析深度不夠。為提高財(cái)務(wù)分析能力，把財(cái)務(wù)分析納入日常工作中去。要求日常做好財(cái)務(wù)分析資料的收集，每月有在《會(huì)計(jì)報(bào)表會(huì)簽單》對(duì)財(cái)務(wù)主要情況進(jìn)行說明*月*月報(bào)表按季度對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行簡(jiǎn)要分析說明*月份報(bào)表按公司經(jīng)營(yíng)年度對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析說明**月份報(bào)表按會(huì)計(jì)年度進(jìn)行分析說明。
為了提高公司的財(cái)務(wù)分析能力，較全面地反映一定時(shí)期的財(cái)務(wù)情況，對(duì)財(cái)務(wù)分析內(nèi)容作了概要說明，主要內(nèi)容如下：
*、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變動(dòng)的分析，以資產(chǎn)負(fù)責(zé)表為主，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債的分析、流動(dòng)性和變現(xiàn)能力的分析、長(zhǎng)短期負(fù)債和償還能力的分析，對(duì)資產(chǎn)分布和資金營(yíng)運(yùn)是否合理、資本結(jié)構(gòu)的是否正常、盈利能力和資產(chǎn)管理水平、是否存在潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。
*、損益情況的分析，以損益表為主，對(duì)盈利目標(biāo)是否完成進(jìn)行分析，對(duì)收入、成本、費(fèi)用、稅金的配比進(jìn)行分析，評(píng)價(jià)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的績(jī)效和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，反映主營(yíng)業(yè)務(wù)與其他業(yè)務(wù)對(duì)利潤(rùn)的影響。
*、收入情況的分析，對(duì)銷售收入預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，反映當(dāng)期的房屋銷售與回款情況簽約情況分析存量資源的原因、影響回款的因素其他收入的分析。
*、成本、費(fèi)用支出的分析，對(duì)成本、費(fèi)用支出預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，實(shí)際支出與預(yù)算異動(dòng)的原因分析，成本、費(fèi)用支出對(duì)資金的影響分析，費(fèi)用之間的比例分析。
*、對(duì)外投資變動(dòng)情況的分析，長(zhǎng)、短期投資的收益分析，投資結(jié)構(gòu)的變動(dòng)原因分析，長(zhǎng)期投資與所有者權(quán)益的比例分析。
*、固定資產(chǎn)變動(dòng)情況的分析，新增、減少、損壞、報(bào)廢固定資產(chǎn)情況，固定資產(chǎn)的凈值率，固定資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)情況，完好情況等。
*、融資貸款情況的分析，融資對(duì)資產(chǎn)的影響，融資結(jié)構(gòu)的分析，融資成本的分析，融資的利用情況等。季度分析和年度分析應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)借款的利息率與資金利潤(rùn)率的對(duì)比，分析各項(xiàng)借款的經(jīng)濟(jì)性，以作為調(diào)整借款渠道和計(jì)劃的依據(jù)之一。
*、往來情況的分析，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間往來、協(xié)作單位之間的往來分析，變現(xiàn)能力與帳齡分析，催收情況。
*、稅賦的分析，稅費(fèi)計(jì)繳情況，稅費(fèi)對(duì)企業(yè)和影響，稅收政策對(duì)企業(yè)的影響。
**、材料的分析，材料結(jié)構(gòu)分析材料采購(gòu)價(jià)格與調(diào)撥價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，反映施工單位對(duì)甲供材料的用量情況異動(dòng)材料采購(gòu)價(jià)格與近期市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，反映材料價(jià)格的變動(dòng)情況等。
**、其他需要說明的事項(xiàng)，
（*）會(huì)計(jì)核算方式變更說明。
（*）各項(xiàng)指標(biāo)與上年同期對(duì)比的增減水平比。
（*）對(duì)其他影響企業(yè)效益和財(cái)務(wù)狀況較大的項(xiàng)目和重大事件做出分析說明。
**
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、措施與建議
通過分析對(duì)所存在的問題，提出解決措施和途徑。
（*）根據(jù)分析結(jié)合具體情況，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)提出合理化建議。
（*）對(duì)現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理制度提出建議。
（*）總結(jié)前期工作中的成功經(jīng)驗(yàn)。
財(cái)務(wù)分析除了財(cái)務(wù)報(bào)表分析外，還有其他多方面的分析，如材料采購(gòu)、核對(duì)、調(diào)撥、結(jié)算的分析，銷售完成情況與回款情況的分析，預(yù)算執(zhí)行情況的分析等等，這些分析工作都需要我們?nèi)プ龅氖?。銷售分析、預(yù)算分析已經(jīng)開展，材料分析爭(zhēng)取*月份開展。
（四）資金管理
*、認(rèn)真做好資金結(jié)算的日清月結(jié)工作，及時(shí)反映資金的流向和存量情況，根據(jù)公司的資金需求量做好資金籌措工作。目前房款收入較大，公司沉積資金較多，由于近期沒有較安全的投資項(xiàng)目，繼續(xù)與銀行密切合作辦理協(xié)定存款業(yè)務(wù)，通過采用“通知存款”和“協(xié)定存款”，提高公司存款資金增值率。
*、到*月底共向銀行貸款*.*億元，同時(shí)正在辦理新的貸款手續(xù)，及企業(yè)信資評(píng)議工作。
（五）預(yù)算管理
預(yù)算管理工作在****年*月新推出的一項(xiàng)工作，具體職能落實(shí)到財(cái)務(wù)部。在對(duì)*月份集團(tuán)本部資金使用進(jìn)行了預(yù)算編制過程中，由于沒有模式，實(shí)行自創(chuàng)，編制的結(jié)果并不如人意，但走出了預(yù)算管理的第一步。對(duì)*月份資金使用預(yù)算編制有較高的提高，各項(xiàng)目公司也隨之展開，經(jīng)過一段時(shí)間的實(shí)行，暴露出一些問題，為此公司領(lǐng)導(dǎo)提出統(tǒng)一規(guī)范的要求，*月份推出了資金預(yù)算表式和編制說明。
在預(yù)算執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)一些問題，并在預(yù)算執(zhí)行情況評(píng)議中予以明確。
*、在預(yù)算執(zhí)行過程中，部分事業(yè)公司有預(yù)算支付的項(xiàng)目，在結(jié)算過程中發(fā)現(xiàn)問題，需要重新核實(shí)而推遲結(jié)算。這是采用了利益高于一切的原則，只要是有利于公司事項(xiàng)，把原因說明，在考核中公司將給予支持，但該預(yù)算費(fèi)用在下月度支付時(shí)仍須申報(bào)預(yù)算。
*、部分事業(yè)公司在月末結(jié)算的項(xiàng)目，因相關(guān)手續(xù)尚未辦理完畢，致使本月預(yù)算未執(zhí)行，但在下月預(yù)算中沒有編制進(jìn)去，造成兩頭踏空現(xiàn)象。針對(duì)此類現(xiàn)象，相關(guān)經(jīng)辦人員要加強(qiáng)預(yù)算意識(shí)，預(yù)見本月結(jié)算不了的，在下個(gè)月度須重新審報(bào)。
*、因預(yù)算執(zhí)行中常有不可預(yù)見的事項(xiàng)發(fā)生，事業(yè)公司現(xiàn)都以急件申辦。針對(duì)此類情況，原則上對(duì)重大的事項(xiàng)、影響較大的事項(xiàng)允許采用特批手續(xù)辦理，審批程序按規(guī)定辦理一般事項(xiàng)原則上不予辦理。
*、針對(duì)預(yù)算中遺漏的，事業(yè)公司往往采用追加預(yù)算，但追加預(yù)算在審核程序上又不完備。考慮到預(yù)算的嚴(yán)肅性，原則上不同意追加，如有急件按特批程序辦理。
*、各事業(yè)公司在一定程度上存在著預(yù)算代替一切的想法，認(rèn)為預(yù)算已經(jīng)報(bào)了，結(jié)算審批程序可從簡(jiǎn)。各責(zé)任單元必須清楚，預(yù)算是企業(yè)為了搞好資金的統(tǒng)籌和運(yùn)用，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的一種管理手段，并不能代替一切，相關(guān)的程序必須按公司相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
三、職能服務(wù)
財(cái)務(wù)部門既是管理部門又是服務(wù)部門，在加強(qiáng)嚴(yán)格管理的同時(shí)又要做好熱情服務(wù)工作，這是兩種不同角色的轉(zhuǎn)換，在嚴(yán)格管理的同時(shí)不失笑容，在熱情服務(wù)的同時(shí)不失原則，這就是我們工作的要求。
*、在會(huì)計(jì)審核中，嚴(yán)格按規(guī)定辦事，一就是一，對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的非原則問題仔細(xì)地向經(jīng)辦人員說明，并告知如何辦理相關(guān)手續(xù)和解決問題的辦法。
*、財(cái)務(wù)信息的服務(wù)，在工作年
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度初期就向各事業(yè)公司征詢，需要財(cái)務(wù)部提供那些信息，由于各公司均未提出要求，所以信息的提供是按財(cái)務(wù)人員的思路歸集的，不一定能滿足事業(yè)公司的需求，新年度我們將繼續(xù)做好征詢工作，把信息服務(wù)工作做得更到位。
*、咨詢服務(wù)，對(duì)前來咨詢財(cái)務(wù)、稅務(wù)知識(shí)和政策法規(guī)等有關(guān)問題，我們都能盡自己所能耐心解說。對(duì)公司新出臺(tái)的規(guī)定做到邊貫徹邊學(xué)習(xí)，如：結(jié)算單的修改出臺(tái)、預(yù)算管理表格設(shè)定的出臺(tái)，在使用時(shí)大家遇到很多問題，為此我們提供咨詢的同時(shí)吸收各方意見，不斷提高認(rèn)識(shí)，做好服務(wù)工作。
*、配合協(xié)調(diào)工作
①配合*置業(yè)公司做好第四批房源的集中銷售收款工作配合山水置業(yè)公司做好清水灣交付結(jié)算工作。
②為了做好白蕩海東苑產(chǎn)權(quán)延期辦理的賠付工作，連續(xù)**天派人到現(xiàn)場(chǎng)辦理賠付工作。
③根據(jù)山水人家二期交付需要，派人到現(xiàn)場(chǎng)辦理交付結(jié)算工作，
大量的外派工作給本部增加了很大的壓力，為了做好各項(xiàng)工作，我們做好人員安排。
四、自身建設(shè)
本年財(cái)務(wù)部工作負(fù)荷相當(dāng)大，年初@#￥置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理模式調(diào)整，財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部客旅分公司人員分流，財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)財(cái)務(wù)合同管理月的開展預(yù)算管理工作的落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)大檢查等工作，為了各項(xiàng)工作順利地開展和有序地進(jìn)行，部門進(jìn)行多次的工作調(diào)整，調(diào)動(dòng)大家的工作熱情，這里特別要表?xiàng)畹氖菞?，在原來工作量就很大的情況下，還擔(dān)任起客旅分公司的財(cái)務(wù)工作，為了按時(shí)完成各項(xiàng)工作經(jīng)常加班加點(diǎn)。但也有個(gè)別員工存在本位主義思想，對(duì)部門的其他工作不夠主動(dòng)，
公司為加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作將財(cái)務(wù)部人員編制從*人調(diào)整到**人。從置業(yè)部調(diào)入專業(yè)人才加強(qiáng)銷售管理方面的工作。多次組織招聘，由于財(cái)務(wù)部門是公司的重要部門，對(duì)人員要求比較高，沒有招到合適的人選。公司今年公司招聘大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)，實(shí)行新生力量的培養(yǎng)，分配到財(cái)務(wù)部*名，經(jīng)過*個(gè)月的實(shí)習(xí)培訓(xùn)，現(xiàn)已獨(dú)立操作基礎(chǔ)的會(huì)計(jì)核算工作。目前，財(cái)務(wù)部人員結(jié)構(gòu)不能滿足公司向管理型發(fā)展的需要，財(cái)務(wù)管理人才缺少，在新年度一是加強(qiáng)自身培訓(xùn)提高管理能力，二是對(duì)外招聘，充實(shí)新生力量。
公司對(duì)財(cái)務(wù)管理采取集中管理的模式，財(cái)務(wù)工作具有相對(duì)的獨(dú)立性，與各事業(yè)公司（除寧波公司外）又沒有業(yè)務(wù)對(duì)口部門，所以財(cái)務(wù)部與事業(yè)公司的銜接工作應(yīng)在財(cái)務(wù)制度上予以業(yè)務(wù)指導(dǎo)，在制度執(zhí)行上予以監(jiān)督管理。隨著公司發(fā)展，管理模式也發(fā)生多樣化，財(cái)務(wù)部的管理也隨之發(fā)展多元化管理，由項(xiàng)目公司的集中管理、外地公司的業(yè)務(wù)指導(dǎo)管理、專業(yè)公司利潤(rùn)考核的稽查管理、聯(lián)營(yíng)企業(yè)的委派管理等，財(cái)務(wù)部?jī)H僅做好核算管理工作是不夠的，要向更深層、更廣泛管理要求發(fā)展。
自從進(jìn)入房地產(chǎn)公司已經(jīng)有3個(gè)年頭了，在這3年里，我進(jìn)步了很多，不僅僅是在業(yè)務(wù)方面上的進(jìn)步，還有很多現(xiàn)實(shí)中的問題。比如為人處世原則、處理緊急事件的能力，以及和同事客戶之間的關(guān)系。這些我都取得了很大的進(jìn)步。我感覺自己在房地產(chǎn)公司工作真的是沒有選錯(cuò)，自己進(jìn)入了一個(gè)適合自己的行業(yè)和公司，我感覺十分的幸運(yùn)。2011年已經(jīng)走過，我就我在過去一年的工作做一下我的總結(jié)
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為******企業(yè)的每一名員工，我們深深感到*****企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，*****人之拼搏的精神。
****是******銷售部門的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時(shí)，該同志對(duì)房地產(chǎn)方面的知識(shí)不是很精通，對(duì)于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，****很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場(chǎng)。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時(shí)代表了一個(gè)企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，走在市場(chǎng)的前沿。經(jīng)過這段時(shí)間的磨練，****同志已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏動(dòng)蕩，公司于****年與****公司進(jìn)行合資，共同完成銷售工作。在這段時(shí)間，****同志積極配合****公司的員工，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營(yíng)價(jià)格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為**月份的銷售奠定了基礎(chǔ)。最后以****個(gè)月完成合同額****萬元的好成績(jī)而告終。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮，****同志從中得到了不少專業(yè)知識(shí)，使自己各方面都所有提高。
2011年下旬公司與******公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對(duì)房屋的銷售。經(jīng)過之前銷售部對(duì)房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等手段的鋪墊制造出**火爆場(chǎng)面。在銷售部，**同志擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會(huì)計(jì)兩種職務(wù)。面對(duì)工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點(diǎn)完成工作。經(jīng)過一個(gè)多月時(shí)間的熟悉和了解，****同志立刻進(jìn)入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過程中該同志做到謹(jǐn)慎認(rèn)真，現(xiàn)已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯(cuò)。此外在此銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會(huì)，該同志不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個(gè)月的時(shí)間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與****同志和其他銷售部成員的努力是分不開的。
作為一名財(cái)務(wù)工作人員，一名出納，我非常清楚自己的崗位職責(zé)，也是嚴(yán)格在照此執(zhí)行。
1、嚴(yán)格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額，把超過部分按時(shí)存入銀行。審核現(xiàn)金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現(xiàn)金日記帳。
2、嚴(yán)格保證現(xiàn)金的安全，防止收付差錯(cuò)。對(duì)收入和付出的現(xiàn)金及支票都由我和主任雙重復(fù)核，以確保準(zhǔn)確無誤。
3、堅(jiān)持每日盤點(diǎn)庫存現(xiàn)金，做到日清日結(jié)。這樣一來，問題便不會(huì)留到隔日，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)改正。嚴(yán)格遵守銀行結(jié)算紀(jì)律，對(duì)拿去銀行的票據(jù)做到填寫無誤，印鑒清晰。
4、嚴(yán)格審核銀行結(jié)算憑證，處理銀行往來業(yè)務(wù)。對(duì)業(yè)務(wù)單位交來的支票，在收到支票時(shí)，認(rèn)真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫銀行進(jìn)帳單。堅(jiān)持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。
5、隨時(shí)掌握銀行存款余額，不簽發(fā)空頭支票。保管好現(xiàn)金，收據(jù)，保險(xiǎn)柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準(zhǔn)確填寫好憑證交接單，及時(shí)傳遞到集團(tuán)公司分管財(cái)務(wù)手里。對(duì)于這快日常工作，自我經(jīng)手以來，沒有出過任何差錯(cuò)，我想這一點(diǎn)應(yīng)該是值得驕傲的。
6、每月編制工資報(bào)表，到月底及時(shí)匯總各部門當(dāng)月考勤情況，詢問李總當(dāng)月工資是否有變化，然后根據(jù)其編制工資報(bào)表，編制完畢先交由金主任審核，審核無誤后，交由李總簽字確認(rèn)。最后是在工資的發(fā)放過程中，做到認(rèn)真仔細(xì)，不出差錯(cuò)，在這點(diǎn)上，我有過一點(diǎn)失誤，雖然及時(shí)糾正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。
7、我手里還有一塊就是和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有一定關(guān)系的工作，就是去集團(tuán)公司給媒體及相關(guān)業(yè)務(wù)單位請(qǐng)款。李總剛交給我這份工作的時(shí)候，我并沒有把它和業(yè)務(wù)聯(lián)系在一起，只是廣宣部的同事將單據(jù)及請(qǐng)款單填好簽好字后，我便盲目的就拿到集團(tuán)公司，一旦分管會(huì)計(jì)問到我相關(guān)問題，我便是一問三不知，只好又回來問廣宣部的同事，這樣既浪費(fèi)了時(shí)間，又給人留下不好的印象。經(jīng)過主任和廣宣部同事的指導(dǎo)，我逐漸對(duì)房地產(chǎn)廣宣方面有了了解，后來再去請(qǐng)款，也順利了很多，也節(jié)約了很多時(shí)間。而且，我將請(qǐng)款這項(xiàng)工作用細(xì)致的表格健全，做到有據(jù)可查，也便于年終統(tǒng)計(jì)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);人力資源管理
中圖分類號(hào):F24
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
文章編號(hào):1672-3198(2010)19-0176-02
1 當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀
人力資源管理作為企業(yè)獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的手段之一,對(duì)企業(yè)發(fā)揮著越來越重要的作用;因此,在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中,人力資源管理也呈現(xiàn)出了積極的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)具有專業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)高、投資額大、投資回收期長(zhǎng)、工作關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn),是人才密集型行業(yè)。從趨勢(shì)上看,房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)轉(zhuǎn)入了人才的競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)前,房地產(chǎn)業(yè)在人力資源管理方面主要存在以下問題:
(1)從業(yè)人員眾多,但綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才緊缺。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè),真正形成一個(gè)行業(yè)不過是最近幾年的時(shí)間,客觀上決定不可能積累大量綜合型經(jīng)營(yíng)及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才。加之在利潤(rùn)的刺激下,大批房地產(chǎn)公司一下涌出,使得房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人數(shù)驟增,但綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才由于需要長(zhǎng)時(shí)間成長(zhǎng),不可能在短期內(nèi)滿足行業(yè)發(fā)展需要。目前,我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人員的受教育總體上處于中等水平,學(xué)歷水平集中在初中到大專之間,占從業(yè)人數(shù)的85.9%,整體學(xué)歷結(jié)構(gòu)偏低。高學(xué)歷,經(jīng)驗(yàn)豐富的中高級(jí)管理人才,缺口在25%左右。隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來,客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)提高自身人員素質(zhì)以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī),從而加劇了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才的需求。
(2)注重“選人”,忽視“育人”,人才流動(dòng)率高。目前,雖然房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到人才對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性。但由于目前房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目運(yùn)作為主,周期短、見效快,企業(yè)寧愿付給有經(jīng)驗(yàn)、能上手的應(yīng)聘者多一倍甚至幾倍的薪資,也不愿意自己培養(yǎng)人才。這就造成了多數(shù)企業(yè)往往只將注意力集中到如何引進(jìn)人才這一點(diǎn),簡(jiǎn)單認(rèn)為只要把需要的人才吸引進(jìn)來就可以了,而忽略了如何更好的進(jìn)行人力資源管理與開發(fā)。因此,在房地產(chǎn)企業(yè)就出現(xiàn)了引進(jìn)來人才卻留不住,甚至于原有人才還大量流失的局面。
(3)人力資源管理的觀念、管理思路和手段相對(duì)滯后。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源部門僅僅行使著辦理人事關(guān)系、審批工資計(jì)劃、管理人事檔案等靜態(tài)管理職能,就其職能、發(fā)揮的作用而言,與把人力作為一種資源進(jìn)行開發(fā)、利用和管理的要求還有較大差距。此外,有相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源管理上還停留在簡(jiǎn)單地對(duì)員工進(jìn)行考勤、分配、獎(jiǎng)懲等方面的控制與限制,尚未提升到“以人為本”的高度上來。對(duì)員工多是靠制度約束和強(qiáng)制,還屬“對(duì)立式管理”,缺少運(yùn)用人本管理思維來發(fā)揮員工工作潛能和積極性的“互動(dòng)式情感管理”。
(4)缺乏專業(yè)的人力資源管理人才。在房地產(chǎn)企業(yè)一般都偏重于專業(yè)技術(shù)人員的引進(jìn),而忽視了專業(yè)的人力資源管理人才的引進(jìn)。盡管很多企業(yè)都設(shè)有專門的人事部門,但很多人事管理人員還只停留在整理檔案、年終評(píng)定等這些程序化、公式化的工作上,缺少專業(yè)的人力資源管理知識(shí),大多數(shù)人也沒有經(jīng)過專門的人力資源管理學(xué)習(xí),而這樣的人力資源管理隊(duì)伍必然難以適應(yīng)現(xiàn)代人力資源管理的要求。
(5)薪酬隨地區(qū)、企業(yè)、職業(yè)不同而異。小公司的高級(jí)管理人員一般鎖定于大公司的中層管理人員,因此,大型公司如何留住中層管理人員是一個(gè)值得重視的問題。房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平根據(jù)所屬地域經(jīng)濟(jì)水平及各地政策的不同略有差異,上海和深圳比北京略高,天津比大連、重慶略高。不同類型的房地產(chǎn)公司,其整體薪酬水平同樣存在一定差異,以北京為例,戰(zhàn)略專業(yè)型房地產(chǎn)公司的薪酬水平最高,平均年薪為7.7萬元,戰(zhàn)略多元型房地產(chǎn)公司的薪酬水平居中,平均年薪為6.5萬元,專業(yè)項(xiàng)目型房地產(chǎn)公司平均年薪為5.6萬元。在房地產(chǎn)公司內(nèi)部,各類員工薪酬水平也存在差異,仍以北京為例:戰(zhàn)略多元型房地產(chǎn)公司中最高薪酬水平與最低水平比差較大,這是由于其薪酬制度的特點(diǎn)決定的:這類公司組織結(jié)構(gòu)龐大,崗位等級(jí)復(fù)雜,因此薪酬水平的層次性也很突出。專業(yè)項(xiàng)目型房地產(chǎn)公司的高級(jí)管理人員的薪酬水平居于大型房地產(chǎn)公司中層管理人員和高級(jí)管理人員中間,這是由于大多數(shù)小型房地產(chǎn)公司的高級(jí)管理人員一般需要有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才來擔(dān)當(dāng),因此大型房地產(chǎn)公司的中層管理人員成了這類公司鎖定的對(duì)象,它們通常通過誘人的薪酬來吸引這些人才。所以對(duì)于大型房地產(chǎn)公司而言,如何留住他們的中層管理人員是一個(gè)值得重視的問題。
(6)發(fā)展戰(zhàn)略不同導(dǎo)致薪酬結(jié)構(gòu)不同。多元化公司重視各業(yè)務(wù)單元的協(xié)調(diào)性;專業(yè)型公司清晰的發(fā)展戰(zhàn)略使其青睞保守的“軟封頂”;項(xiàng)目公司注重短期贏利,因此多采用加速型獎(jiǎng)金模式。在薪酬結(jié)構(gòu)方面的調(diào)查發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)行業(yè)全體員工的薪酬總額平均占銷售額的6.3‰,其中戰(zhàn)略多元型薪酬總額占銷售額的5‰,戰(zhàn)略專業(yè)型為6.1‰,小型房地產(chǎn)公司為6.7‰。仁達(dá)方略認(rèn)為,發(fā)展戰(zhàn)略的不同是導(dǎo)致比率不同的主要原因。在薪酬策略上,三類公司也不相同:多元化大型的房地產(chǎn)公司普遍采用高基本工資、低獎(jiǎng)金、高福利的策略(80%采用軟封頂型獎(jiǎng)金模式),專業(yè)化大型房地產(chǎn)公司大多采用中等基本工資、直線型獎(jiǎng)金、中等福利的政策(74%采用直線型獎(jiǎng)金模式),小型房地產(chǎn)公司普遍采用低基本工資、加速型獎(jiǎng)金、低福利/傭金的政策(95%采用加速型獎(jiǎng)金模式)。仁達(dá)方略分析認(rèn)為,這是由于戰(zhàn)略導(dǎo)向不同而導(dǎo)致的。多元化的公司同時(shí)經(jīng)營(yíng)多種業(yè)務(wù),因此他們?cè)谥贫í?jiǎng)金模式時(shí)必須考慮不同業(yè)務(wù)單元之間的協(xié)調(diào)性,因此采用相對(duì)保守的軟封頂模式;而戰(zhàn)略專業(yè)型公司由于具有清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,因此采用激勵(lì)性與穩(wěn)定性較平衡的直線性獎(jiǎng)金模式;對(duì)于小型房地產(chǎn)公司,目的很明確――在每一個(gè)短期項(xiàng)目中贏利,因此他們采用激勵(lì)效果很高的加速型獎(jiǎng)金模式,并且給予銷售人員一定比例的傭金。大型多元化房地產(chǎn)公司發(fā)展眼光長(zhǎng)遠(yuǎn),對(duì)員工的穩(wěn)定性以及潛力的開發(fā)很重視,因此他們的薪酬水平相對(duì)穩(wěn)定,又因?yàn)檫@類公司普遍重視基于職位分析的崗位工資制和基于能力的技能工資制,因此他們的薪酬等級(jí)很明顯;對(duì)于小型房地產(chǎn)公司,由于重視的是員工短期的實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果,因此薪酬制度非常靈活,薪酬差距也相對(duì)大型公司的崗位責(zé)任制較小,但是薪酬水平的不穩(wěn)定性導(dǎo)致了平均年薪水平較低。
2 改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的幾點(diǎn)建議
(1)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展需要和員工工作內(nèi)容、職業(yè)生涯規(guī)劃,為其設(shè)計(jì)培訓(xùn)和開發(fā)的系統(tǒng)計(jì)劃,提供員工開發(fā)技能和自我發(fā)展的機(jī)會(huì),從而提高房地產(chǎn)企業(yè)人力資源的整體素質(zhì)。要特別重視綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才的培養(yǎng),為其搭建職業(yè)發(fā)展平臺(tái)。在實(shí)際管理過程中,要注意為他們創(chuàng)造具有挑戰(zhàn)性的工作機(jī)會(huì),給每一名綜合型經(jīng)營(yíng)人才及專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才提供足夠的發(fā)展空間和成長(zhǎng)時(shí)間,使其具有工作成就感并能逐步成長(zhǎng)。
(2)建立和完善科學(xué)的人力資源管理體系,吸引、留住、激勵(lì)人才。目前房地產(chǎn)企業(yè)跳槽現(xiàn)象頻繁,如何吸引人才,保留核心人才,適度降低員工流失率,提升員工的人力資本回報(bào)率是擺在我們面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)難題。為此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到人力資源招聘和市場(chǎng)對(duì)接,多渠道、全方位引進(jìn)選拔任用人才;建立動(dòng)態(tài)、公平的績(jī)效考核與薪酬體系;注重科學(xué)有效的培訓(xùn),開發(fā)人力資源,為員工提供一定的發(fā)展空間。
(3)高度重視人力資源管理,徹底轉(zhuǎn)變觀念,樹立“以人為本”的管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)要確立人力資源是第一資源的觀念和“以人為本”的管理思路。通過人本管理,使企業(yè)的人力資源管理由“外部激勵(lì)”向“自我激勵(lì)”轉(zhuǎn)變;管理者實(shí)現(xiàn)由強(qiáng)制管理向情感管理的轉(zhuǎn)變。通過管理思路、方法、手段的根本轉(zhuǎn)變,達(dá)到吸引人才和留住人才的目的。同時(shí),企業(yè)應(yīng)樹立“大人力資源觀”,強(qiáng)調(diào)以系統(tǒng)、全局的觀點(diǎn)來看待人力資源問題,把人力資源管理納入企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略,使它與企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化緊密結(jié)合,以達(dá)到短期內(nèi)促進(jìn)企業(yè)業(yè)績(jī)提升,長(zhǎng)期推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。
(4)注重專業(yè)的人力資源管理人才及先進(jìn)人力資源管理工具的引進(jìn)。現(xiàn)在,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)逐步意識(shí)到了人力資源管理工作的重要性,也逐步加大了在人力資源方面的投入。例如,可以通過選擇合適的e-HR系統(tǒng)幫助房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理者找到更新角度、更新方法的途徑。并通過軟件的實(shí)施,增加員工的參與管理意識(shí),提高企業(yè)文化。
參考文獻(xiàn)
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[2]孟華興,張偉東,楊杰.人力資源管理[M].北京:科技出版社,2006.
一、房地產(chǎn)公司當(dāng)前資金預(yù)算管理現(xiàn)狀
（一）未正確認(rèn)知全面資金預(yù)算管理 首先，不少房地產(chǎn)公司進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，往往聚焦于過去的預(yù)算模式，而沒有將開發(fā)成本納入預(yù)算體系中。另外，各職能部門領(lǐng)導(dǎo)基本上都只顧自己部門，認(rèn)為只要管理好自己部門的預(yù)算執(zhí)行情況就可以了，忽視了部門之間業(yè)務(wù)流程的銜接引發(fā)的預(yù)算銜接，導(dǎo)致預(yù)算管理工作不具備很好的系統(tǒng)性；其次，通常都是財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)預(yù)算編制的工作，而其它部門基本上對(duì)這部分工作沒有任何參與，所以導(dǎo)致預(yù)算其實(shí)只是財(cái)務(wù)部門自說自話的預(yù)算，并沒有體現(xiàn)出公司各部門的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展目標(biāo)，很多時(shí)候與部門實(shí)際完全不符。
（二）未完善資金預(yù)算組織機(jī)構(gòu) 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)公司為了提升各項(xiàng)業(yè)務(wù)開展的計(jì)劃性，會(huì)定期編制預(yù)算，可暫時(shí)還未組建單獨(dú)的預(yù)算組織機(jī)構(gòu)，不少編制預(yù)算人員都沒有任何預(yù)算方面的知識(shí)以及經(jīng)驗(yàn)，完全是公司臨時(shí)指定的。其實(shí)，預(yù)算編制是非常專業(yè)與系統(tǒng)的工作，因此，編制人員需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各類知識(shí)都有所涉獵，另外還要掌握一些基本的財(cái)會(huì)知識(shí)。不難發(fā)現(xiàn)，因?yàn)槲赐晟瀑Y金預(yù)算組織機(jī)構(gòu)，嚴(yán)重降低了房地產(chǎn)公司的預(yù)算編制效率，自然也會(huì)令后續(xù)的執(zhí)行結(jié)果大打折扣。
（三）未統(tǒng)一預(yù)算以及公司戰(zhàn)略目標(biāo) 這種情況十分常見，主要是指很多房地產(chǎn)公司并沒有將預(yù)算以及公司戰(zhàn)略目標(biāo)有效統(tǒng)一起來，從而導(dǎo)致預(yù)算編制就像制造企業(yè)，只進(jìn)行各類具體業(yè)務(wù)的預(yù)算，卻忽略了最重要的開發(fā)預(yù)算，這樣勢(shì)必導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際施工進(jìn)展嚴(yán)重脫節(jié)。不少房地產(chǎn)公司為了工作的方便，在編制預(yù)算時(shí)只是籠統(tǒng)地進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算，至于具體項(xiàng)目環(huán)節(jié)的預(yù)算，則基本上就是亂寫亂填，導(dǎo)致項(xiàng)目真正實(shí)施的時(shí)候公司幾乎不可能根據(jù)預(yù)算對(duì)其任何實(shí)質(zhì)性的控制。
（四）未科學(xué)選定預(yù)算編制內(nèi)容 這種情況最直接的表現(xiàn)就是預(yù)算編制數(shù)據(jù)并不符合公司的實(shí)際情況，因此預(yù)算執(zhí)行自然也就無法收到預(yù)期的效果。不少房地產(chǎn)公司為了能夠在限期內(nèi)完成工程，通常都是匆匆開始施工，有時(shí)甚至還沒有拿到施工圖就已經(jīng)進(jìn)行了施工；有時(shí)雖然拿到了施工圖，但是并未深入分析圖中的各項(xiàng)信息，就直接開工了。這種情況導(dǎo)致了后期的工程量與預(yù)算中的工程量存在巨大區(qū)別，預(yù)算幾乎沒有任何指導(dǎo)性與約束性。另外，很多房地產(chǎn)公司在編制預(yù)算的時(shí)候，并沒有進(jìn)行全面的測(cè)算，完全依靠經(jīng)驗(yàn)或者參考其它類似工程而編制預(yù)算，導(dǎo)致項(xiàng)目真正施工起來和預(yù)算有很大偏差。
（五）未完善預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督與反饋機(jī)制 不少房地產(chǎn)公司進(jìn)行預(yù)算管理工作，只是關(guān)注各部門是否按照公司的編制要求提交了預(yù)算報(bào)表，而并不重視預(yù)算真正執(zhí)行之后的各項(xiàng)監(jiān)督工作，也沒有順暢的監(jiān)督反饋渠道。盡管部分公司組建了預(yù)算職能部門負(fù)責(zé)公司的預(yù)算編制，可該部門幾乎很少會(huì)進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行的后續(xù)管理。由于未完善預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督與反饋機(jī)制，導(dǎo)致公司的預(yù)算只是流于形式，根本無法實(shí)現(xiàn)任何的全面資金預(yù)算管理目標(biāo)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來講也無益于預(yù)算編制負(fù)責(zé)人員職業(yè)技能的提升。
（六）未完善預(yù)算考評(píng)與激勵(lì)機(jī)制 不少房地產(chǎn)公司暫時(shí)還沒有完善預(yù)算考評(píng)與激勵(lì)機(jī)制，導(dǎo)致各部門以及崗位員工并沒有將預(yù)算目標(biāo)當(dāng)做一回事，因此具體工作中也不會(huì)用預(yù)算來約束自己的行為。即使現(xiàn)在建立了預(yù)算考評(píng)機(jī)制的公司，也往往存在考評(píng)不科學(xué)、不合理的情況，即使員工再怎么努力的工作，年終的獎(jiǎng)勵(lì)也就是一個(gè)月的工資而已，沒有對(duì)實(shí)際工作績(jī)效進(jìn)行科學(xué)公正的考評(píng)，導(dǎo)致該現(xiàn)象的最重要原因就是未完善考評(píng)與激勵(lì)機(jī)制，令考評(píng)淪為形式。
二、YHY公司全面預(yù)算管理優(yōu)化建議
（一）構(gòu)建科學(xué)的全面預(yù)算管理組織架構(gòu) 調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前YHY公司的高層管理架構(gòu)還是比較合理的，不過，有必要組建預(yù)算管委會(huì)，并安排公司的成本管理部負(fù)責(zé)具體工作，設(shè)置專門的預(yù)算管理崗位，負(fù)責(zé)預(yù)算的監(jiān)督與反饋工作。結(jié)合YHY公司的實(shí)際情況，筆者為其構(gòu)建了管理組織架構(gòu)，見圖1：
圖1 YHY公司管理組織架構(gòu)簡(jiǎn)圖
（二）健全預(yù)算管理目標(biāo) YHY公司進(jìn)行預(yù)算管理只關(guān)心預(yù)算
的完成率，并未結(jié)合其它財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)預(yù)算管理目標(biāo)進(jìn)行有效補(bǔ)充。筆者結(jié)合YHY公司的實(shí)際情況，認(rèn)為其需要將下列指標(biāo)也納入預(yù)算管理目標(biāo)體系中：
新增土地儲(chǔ)備：作為房地產(chǎn)企業(yè)，為了維持后續(xù)發(fā)展的穩(wěn)定性YHY公司必須保證一定的土地儲(chǔ)備，同時(shí)行業(yè)內(nèi)對(duì)各公司綜合實(shí)力進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候也非常注重這一指標(biāo)，所以需要將其納入預(yù)算管理目標(biāo)體系中。
銷售額：因?yàn)榛旧隙际遣捎妙A(yù)售的模式，所以YHY公司進(jìn)行收入確認(rèn)的時(shí)候，可能已經(jīng)早就獲得了部分或者全部的資金，因此，應(yīng)該將銷售合同中的銷售額也納入預(yù)算管理目標(biāo)體系中。
凈利潤(rùn)：YHY公司通過運(yùn)營(yíng)，預(yù)期可以獲得多少凈利潤(rùn)是衡量其運(yùn)營(yíng)有效性的重要指標(biāo)，因此，應(yīng)該將凈利潤(rùn)也納入預(yù)算管理目標(biāo)體系中。
三、YHY公司全面資金預(yù)算編制案例
LHYJ項(xiàng)目是YHY公司最近幾年的重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積為28.8萬平方米，落成之后的建筑面積為54.4萬平方米，項(xiàng)目包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高檔住宅、臨湖別墅等。（1）LHYJ項(xiàng)目的SWOT分析。具體見圖2。（2）LHYJ項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。有效借助項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)，YHY公司將其定位為充滿藝術(shù)與浪漫氣息的中高端地產(chǎn)項(xiàng)目。（3）LHYJ項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。YHY公司主要想吸引那些具有良好經(jīng)濟(jì)能力、受過高等教育、追求生活品質(zhì)的企業(yè)家以及高級(jí)白領(lǐng)。
圖2 LHYJ項(xiàng)目SWOT分析
（一）LHYJ項(xiàng)目總體規(guī)劃 （1）LHYJ項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃。借助對(duì)附近區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研，制定合理的銷售價(jià)格；并根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)以及市場(chǎng)情況安排銷售工作。（2）LHYJ項(xiàng)目預(yù)期收益估測(cè)。確定了銷售價(jià)格之后，YHY公司的預(yù)算管委會(huì)就要聯(lián)合項(xiàng)目開發(fā)部門對(duì)預(yù)期收益進(jìn)行估測(cè)，同時(shí)提交可行性分析報(bào)告，之后提交至董事會(huì)審議。
（二）LHYJ項(xiàng)目全面資金預(yù)算的編制過程 具體為：
（1）項(xiàng)目銷售預(yù)算。這部分工作由營(yíng)銷部完成。一是銷售總額。在項(xiàng)目處于設(shè)計(jì)階段的時(shí)候，估測(cè)的銷售總額還是非?；\統(tǒng)的，隨著項(xiàng)目越來越接近最終竣工，銷售總額的預(yù)計(jì)也會(huì)越來越接近真實(shí)值。項(xiàng)目符合預(yù)售要求的時(shí)候，銷售部應(yīng)該按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，并結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，編制具體的銷售清單，并提交至董事會(huì)審議，這時(shí)就完成了銷售總額的預(yù)算工作。二是YHY公司是按照銷售合同中約定的價(jià)格進(jìn)行銷售收款的，所以應(yīng)該基于貸款放款或者客戶現(xiàn)金支付的實(shí)際情況估測(cè)銷售收入。如果是現(xiàn)房而且產(chǎn)權(quán)已經(jīng)辦理完成，那么就能很快獲得銀行的放款，預(yù)算時(shí)可以將其作為當(dāng)季回款；如果是預(yù)售那么銀行放款的時(shí)間就會(huì)相對(duì)長(zhǎng)一些，預(yù)算時(shí)可以將總額的20%作為當(dāng)季無法收回，其它的80%能夠當(dāng)季正常收回。
圖3 LHYJ項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入統(tǒng)計(jì)表
（2）項(xiàng)目開發(fā)成本預(yù)算。地產(chǎn)項(xiàng)目投入的開發(fā)成本非常多樣，而且結(jié)構(gòu)復(fù)雜，表1列舉了YHY公司在LHYJ項(xiàng)目中需要投入的各項(xiàng)開發(fā)成本預(yù)算。
因?yàn)楣芾淼年P(guān)鍵是現(xiàn)金流，所以編制了現(xiàn)金流預(yù)算，見表2：
（3）預(yù)算匯總與批復(fù)。YHY財(cái)務(wù)部門匯總整個(gè)項(xiàng)目預(yù)算之后，進(jìn)行初步審核，之后提交至董事會(huì)審議批復(fù)。
（三）優(yōu)化YHY公司全面資金預(yù)算管理執(zhí)行與監(jiān)控
（1）完善預(yù)算編制以及考評(píng)機(jī)制。YHY公司需要以總體的預(yù)算編制為立足點(diǎn)，按照預(yù)算內(nèi)容安排公司的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，并結(jié)合運(yùn)營(yíng)結(jié)果檢驗(yàn)預(yù)算的合理性，如果有必要就需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)念A(yù)算修正，同時(shí)把資金預(yù)算執(zhí)行的最終收效納入績(jī)效考評(píng)體系中。
（2）重組全面預(yù)算執(zhí)行流程。可以設(shè)定一定的預(yù)算授權(quán)額度，如果在額度之內(nèi)那么就不需要提交到更高的管理機(jī)構(gòu)，部門領(lǐng)導(dǎo)與公司分管副總直接審批就可以。
（3）加大全面預(yù)算資金控制力度。一是預(yù)算內(nèi)資金的管控。如果用到的資金是預(yù)算之內(nèi)的，那么可以直接按照預(yù)算編制的內(nèi)容，對(duì)其進(jìn)行資金的劃撥；財(cái)務(wù)部設(shè)置專門的預(yù)算撥付日記賬，并定期與各預(yù)算部門的日記賬核對(duì)，如發(fā)現(xiàn)問題就需要翻查原始會(huì)計(jì)憑證。二是預(yù)算外資金的管控。如果用到的資金是預(yù)算外的，那么就必須由使用部門提交申請(qǐng)，并說明超出預(yù)算的原因，由董事會(huì)決議批復(fù)。
（4）完善全面預(yù)算執(zhí)行情況反饋機(jī)制。YHY公司需要定期檢討預(yù)算執(zhí)行情況，這就必須有完善的全面預(yù)算執(zhí)行情況反饋機(jī)制，從而方便公司管理層全面了解當(dāng)前的預(yù)算執(zhí)行情況以及存在的問題，并針對(duì)問題進(jìn)行相應(yīng)的改進(jìn)，從而提升預(yù)算執(zhí)行效率。
（5）嚴(yán)格預(yù)算調(diào)整條件。已經(jīng)執(zhí)行的預(yù)算，任何人都不可以進(jìn)行隨意調(diào)整，只有當(dāng)行業(yè)法律法規(guī)發(fā)生了根本性的改變，或者市場(chǎng)中出現(xiàn)了未預(yù)期的不可抗力因素時(shí)，才可以申請(qǐng)調(diào)整預(yù)算，公司會(huì)在調(diào)研審核的基礎(chǔ)上，決定是否予以批準(zhǔn)。
（四）完善YHY公司全面預(yù)算管理的激勵(lì)體系 結(jié)合YHY的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為其應(yīng)該采取以下完善措施：
（1）完善對(duì)管理者的激勵(lì)。管理者無疑是YHY公司運(yùn)營(yíng)的重要舵手，他們直接引領(lǐng)著整個(gè)公司前進(jìn)的步伐，因此，必須完善對(duì)這一人群的激勵(lì)機(jī)制，從而提升他們的工作主動(dòng)性與積極性，進(jìn)而提升工作效率。具體應(yīng)該做到：一是設(shè)定合理的年薪以及獎(jiǎng)金。通常來講，若是公司只是實(shí)現(xiàn)了期初的預(yù)算目標(biāo)，那么管理者就只能拿到年薪，不會(huì)有獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)；如果公司超額實(shí)現(xiàn)了期初的預(yù)算目標(biāo)，那么應(yīng)該提供一定的獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)。筆者建議，YHY不要把年薪定得太高，這樣比較容易讓管理者安于現(xiàn)狀；要盡量提升獎(jiǎng)金的比例，將獎(jiǎng)金與經(jīng)營(yíng)績(jī)效掛鉤，這樣能有效提升管理者的工作積極性。二是股份激勵(lì)。雖然上面的方式可以在短期內(nèi)提升管理者的工作積極性，但是畢竟公司的發(fā)展是個(gè)長(zhǎng)期過程，如果YHY公司想要留住那些優(yōu)秀人才，提升管理團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性，僅靠短期激勵(lì)是不夠的。筆者分析了YHY公司的實(shí)際情況，認(rèn)為作為還沒有上市的公司，其可以選擇給予一定比例的股份作為讓管理者長(zhǎng)期為公司效力的激勵(lì)方式，并將管理者與公司的利益有效結(jié)合在一起。三是機(jī)會(huì)激勵(lì)。當(dāng)今社會(huì)是個(gè)知識(shí)爆炸的社會(huì)，因此知識(shí)的更新?lián)Q代速度已經(jīng)超出了我們的想象。基于這種大環(huán)境，管理者自然也就需要不斷的學(xué)習(xí)與深造，從而保持與時(shí)展同步。如果全靠過去學(xué)過的知識(shí)以及累積的經(jīng)驗(yàn)就想做好管理工作，那么結(jié)果必將令人大失所望。所以，YHY公司需要適當(dāng)運(yùn)用機(jī)會(huì)激勵(lì)，也就是如果有管理者有了出色的工作表現(xiàn)，而且一直以來工作績(jī)效都不錯(cuò)，那么就可以提升其管理職務(wù)，從而提升他們更加努力工作的積極性。
（2）完善對(duì)責(zé)任中心的激勵(lì)。YHY公司的所有業(yè)務(wù)都是通過各個(gè)責(zé)任中心的通力合作完成的，因此，需要完善對(duì)責(zé)任中心的激勵(lì)，從而提升他們貫徹成本預(yù)算執(zhí)行的積極性。對(duì)于那些超額完成成本預(yù)算目標(biāo)的責(zé)任中心，可以給予超額一定比例的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，還可以將其推選為公司的優(yōu)秀部門，從而發(fā)揮榜樣的力量，提升其它責(zé)任中心的成本預(yù)算執(zhí)行力度。
（3）完善對(duì)一般員工的激勵(lì)。一是物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。YHY公司應(yīng)該根據(jù)員工的預(yù)算執(zhí)行收效設(shè)定其獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)。也就說只有員工出色完成了預(yù)算目標(biāo)的時(shí)候，才能夠獲得獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)；如果只是達(dá)到公司的預(yù)算目標(biāo)，那么是沒有獎(jiǎng)金的。獎(jiǎng)金與基本工資應(yīng)該有效銜接起來，這樣可以補(bǔ)足工資相對(duì)固定，無法有效反映員工工作實(shí)效的缺點(diǎn)。所以，筆者建議YHY公司應(yīng)該有效結(jié)合工資與獎(jiǎng)金制度二是精神獎(jiǎng)勵(lì)。人不是只有物質(zhì)追求而已，每個(gè)人在獲得了基本的物質(zhì)保證之后都有更高的精神追求，希望得到他人的認(rèn)同與尊重，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。因此，YHY公司需要抓住這一點(diǎn)，不但要重視物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，還要注重對(duì)員工的精神獎(jiǎng)勵(lì)，從而提升他們的工作自信心并增強(qiáng)對(duì)公司的認(rèn)同感。
參考文獻(xiàn)：
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納稅籌劃是指在稅法許可的范圍內(nèi)，對(duì)企業(yè)組建、經(jīng)營(yíng)、投資及籌資等活動(dòng)進(jìn)行的事先籌劃與安排，使納稅人盡可能地減少稅款的繳納，從而獲得稅收利益的行為。針對(duì)房地產(chǎn)公司涉及的納稅情況，對(duì)納稅籌劃的重點(diǎn)進(jìn)行探討。
關(guān)鍵詞：
納稅籌劃；納稅人；稅法
中圖分類號(hào)：D9
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：16723198（2013）02015101
納稅籌劃是指納稅人依據(jù)現(xiàn)行稅法和國(guó)際慣例，在稅法許可的范圍內(nèi)，對(duì)企業(yè)組建、經(jīng)營(yíng)、投資及籌資等活動(dòng)進(jìn)行的事先籌劃與安排，使納稅人盡可能地減少稅款的繳納，從而獲得稅收利益的行為。稅務(wù)籌劃在減輕稅收負(fù)擔(dān)、獲取資金時(shí)間價(jià)值、實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)、追求經(jīng)濟(jì)效益最大化和維護(hù)自身合法權(quán)益等方面具有重要意義。現(xiàn)就針對(duì)我們金園房地產(chǎn)公司所處的內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境及公司實(shí)際情況，按房地產(chǎn)公司所涉及到的稅種分別提出淺顯思考。
1營(yíng)業(yè)稅的籌劃
1.1進(jìn)行捆綁式銷售
捆綁式銷售的籌劃，是指把兩種或兩種以上獨(dú)立銷售的所納稅種不同或適用稅率不同的商品，通過巧妙的方式結(jié)合起來，使其適用稅負(fù)較輕的稅種或適用較低稅率，從而減輕稅負(fù)的納稅籌劃方式。稅法沒有明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的捆綁銷售，因此，我們可以此空間進(jìn)行納稅籌劃，從而減輕企業(yè)稅負(fù)。
1.2分散收入項(xiàng)目，分開核算收入
在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少計(jì)稅基數(shù)，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。如企業(yè)出售的是經(jīng)過裝修的房屋，可與購(gòu)房者分別簽訂房屋銷售合同和裝潢、裝飾合同，房屋銷售價(jià)款按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”5%稅率納稅，增值額繳納土地增值稅；而安裝、裝修價(jià)款按“建筑業(yè)”3%納稅，不需繳納土地增值稅，同時(shí)也可減少購(gòu)房者應(yīng)納的契稅。此項(xiàng)目籌劃也可用于房屋中包括能單獨(dú)計(jì)價(jià)的設(shè)施、安裝的設(shè)備。
1.3物業(yè)代收代付款項(xiàng)
對(duì)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行單獨(dú)核算，按“服務(wù)業(yè)—其他服務(wù)業(yè)”5%納稅；代收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等代收項(xiàng)目，只對(duì)取得的手續(xù)費(fèi)按“服務(wù)業(yè)—業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。
2土地增值稅的籌劃
土地增值稅因稅負(fù)重、稅率高，在納稅的籌劃中占有重要的地位，可依據(jù)相關(guān)優(yōu)惠政策及土地增值稅稅率的特點(diǎn)，合理合法地調(diào)整收入金額和扣除項(xiàng)目金額達(dá)到減輕稅負(fù)和稅收優(yōu)惠的目的。
2.1銷售價(jià)格定價(jià)的稅務(wù)籌劃
納稅人在銷售房地產(chǎn)時(shí)售價(jià)的確定應(yīng)遵循的規(guī)律是，當(dāng)除銷售稅金及附加后的扣除項(xiàng)目金額為b時(shí)，將售價(jià)定為1.2848b是該納稅人可以享受免稅優(yōu)惠的最高價(jià)位。這一價(jià)格既可享受免稅又可獲得較大的收益，如果售價(jià)低于該價(jià)位，雖也能享受免稅，卻只能獲取較低的收益，如欲提高售價(jià)，則必須使價(jià)格高于1.3745b，否則價(jià)格提高帶來的收益將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所增加的稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)稅率將從30%躍升到40%時(shí)，也可依此類推，從而得出每一檔稅率起征點(diǎn)的最佳價(jià)格的確定標(biāo)準(zhǔn)。
2.2充分加計(jì)允許扣除項(xiàng)目
在房地產(chǎn)企業(yè)中，土地增值稅允許扣除項(xiàng)目包括：
（1）地價(jià)款及相關(guān)費(fèi)用。
（2）開發(fā)成本。
①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；②建筑安裝工程費(fèi)；③基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；④公共配套設(shè)施費(fèi)；⑤開發(fā)間接費(fèi)用。
（3）開發(fā)費(fèi)用。
①銷售費(fèi)用；②管理費(fèi)用；③財(cái)務(wù)費(fèi)用。
（4）相關(guān)稅金。
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)可據(jù)實(shí)扣除的稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅。
（5）加計(jì)扣除項(xiàng)目。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按（1）+（2）之和加計(jì)20%扣除。
以上扣除項(xiàng)目中，建造成本{（1）+（2）}是可以據(jù)實(shí)扣除的，所以我們?cè)趪?yán)格控制總成本支出的前提下，尤其要適度加大建造成本，如適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入等，增加扣除金額，降低增值額。
對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出，稅法規(guī)定，能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑷〉媒鹑跈C(jī)構(gòu)證明，并且不超過金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的利息，可據(jù)實(shí)扣除，允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=利息支出+{（1）+（2）}*5%；不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑷〉媒鹑跈C(jī)構(gòu)證明。
2.3改售為租、以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)
房地產(chǎn)在開發(fā)完成后產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移前，不征收土地增值稅，故可以出租的形式收回租金。由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，只需就租金收入部分繳納12%的房產(chǎn)稅。也可以房產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)，投資時(shí)不用繳納土地增值稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也可不補(bǔ)交。
3企業(yè)所得稅的籌劃
3.1視同銷售方式的轉(zhuǎn)換
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)用作對(duì)外投資、分配給股東或投資者，以及用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等都應(yīng)當(dāng)視同銷售。其間所規(guī)定的只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的非房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品卻并沒有作出明確的規(guī)定，也就意味著對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的非房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，仍然適用其他的企業(yè)所得稅政策。而根據(jù)現(xiàn)行的稅收政策規(guī)定，對(duì)自建建筑物行為，納稅人在向他人轉(zhuǎn)讓該自建建筑物時(shí)才確認(rèn)為銷售，繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅。對(duì)公司開發(fā)自用的辦公樓等房產(chǎn)項(xiàng)目，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中獨(dú)立出來，單獨(dú)立項(xiàng)，改開發(fā)為自建辦公樓，以達(dá)到納稅籌劃的目的。
3.2推遲收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間，獲取資金時(shí)間價(jià)值
企業(yè)所得稅的征收是按季申報(bào)，年終匯算清繳，多退少補(bǔ)。企業(yè)在銷售方式上的選擇和收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的不同，對(duì)企業(yè)資金的流入和企業(yè)收益的實(shí)現(xiàn)有著不同的影響。
3.3增加扣除額
企業(yè)為職工繳納的三項(xiàng)基本保險(xiǎn)、住房公積金、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)，以及職工個(gè)人交納的四金，其計(jì)提基數(shù)在財(cái)政、稅務(wù)部門規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)可適當(dāng)提高，既為職工安排好福利，又能增加扣除費(fèi)用金額，減少企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的繳納。
3.4合理安排扣除時(shí)間
（1）折舊費(fèi)用的計(jì)提：在企業(yè)盈利時(shí)期，對(duì)固定資產(chǎn)折舊可采用加速折舊或按允許的最低折舊年限計(jì)提折舊，盡量使本期成本最大化，以使企業(yè)前期會(huì)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生后移，使所得稅繳納延遲，從而節(jié)約財(cái)務(wù)利息。
（2）無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷：對(duì)開辦費(fèi)等無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷，稅法僅規(guī)定最低攤銷期限，并未強(qiáng)制攤銷方法和攤銷金額，這樣就賦予企業(yè)一定的選擇空間。對(duì)處于正常經(jīng)營(yíng)期有盈利時(shí)，則宜選擇較短的攤銷期限，盡量足額攤銷，加速成本的回收，抑減企業(yè)未來的不確定風(fēng)險(xiǎn)，還可以使企業(yè)后期成本、費(fèi)用前移，前期利潤(rùn)后移，從而獲得延期納稅的好處。
3.5限額抵扣費(fèi)用的控制
對(duì)各種限額扣除費(fèi)用，必須用各種方法使之不超標(biāo)，其次在達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，其他超標(biāo)部分可以相互調(diào)劑，使總體不超標(biāo)。
（1）工資性支出：如可將公務(wù)通信費(fèi)等暗含工資中的費(fèi)用經(jīng)職工報(bào)銷的方式轉(zhuǎn)化為管理費(fèi)用，控制工資性支出，達(dá)到最佳的抵稅作用，減少企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的繳納。
（2）業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出：稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的5‰。假設(shè)企業(yè)年?duì)I業(yè)收入為A，年業(yè)務(wù)招待費(fèi)為B，則年允許稅前扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)滿足B×60%≤A×5‰，只有在B×60%=A×5‰的情況下，即B=A×8.3‰，業(yè)務(wù)招待費(fèi)在營(yíng)業(yè)收入的8.3‰的臨界點(diǎn)以內(nèi)時(shí)，企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)才能充分扣除。根據(jù)這一規(guī)定，年初預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入，將全年招待費(fèi)控制在能充分扣除的限額內(nèi)，超過部分以其他形式開票列支。
（3）廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出：其支出不超過當(dāng)年?duì)I業(yè)收入15%的部分，可據(jù)實(shí)扣除，超過部分可無限期向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除?？鄢M(fèi)用有三個(gè)前提：通過一定的媒體傳播；已實(shí)際支付費(fèi)用并已取得相應(yīng)發(fā)票；通過經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)制作；根據(jù)這一規(guī)定，應(yīng)將公司發(fā)生的相關(guān)廣告和宣傳業(yè)務(wù)按符合條件的途徑開展并控制全年金額，使其最大化地達(dá)到抵稅作用。
3.6充分利用稅收優(yōu)惠政策
（1）企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策中，對(duì)企業(yè)購(gòu)置并實(shí)際使用的用于環(huán)境保護(hù)、節(jié)水節(jié)能、安全生產(chǎn)等專用設(shè)備，根據(jù)國(guó)家政策，可以給予投資額10%的抵扣，當(dāng)年不足抵免的，可以分5個(gè)納稅年度抵免。在進(jìn)行小區(qū)建設(shè)過程中，宜考慮采用采環(huán)境保護(hù)、節(jié)水節(jié)能、安全生產(chǎn)等設(shè)備，在提高小區(qū)居住環(huán)境與質(zhì)量的同時(shí)，充分享受國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策。
（2）在小區(qū)物業(yè)管理或其他崗位，通過安置殘疾人員就業(yè)，扶持殘疾人事業(yè)，又可依據(jù)安置殘疾人員所支付工資費(fèi)用的加計(jì)扣除的政策，達(dá)到抵稅、減輕稅收的目的。
納稅工作籌劃的好壞，直接關(guān)系到整個(gè)企業(yè)的利潤(rùn)及每個(gè)員工的切身利益，不僅僅是單個(gè)崗位或單個(gè)部門的工作，需要全公司各個(gè)部門的相互配合、通力合作，統(tǒng)籌考慮公司的短期利益及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，切實(shí)籌劃好稅收工作。
參考文獻(xiàn)
銷售年終工作總結(jié)與計(jì)劃模板范文一 轉(zhuǎn)眼間，充滿機(jī)遇與挑戰(zhàn)的xx年已經(jīng)過去，我們迎來了嶄新的xx年。在這一年里，我在公司領(lǐng)導(dǎo)和同事幫助下，年終工作的各方面有一定的進(jìn)步，同時(shí)我深深的感到：作為金鵬人、廣告人有種深厚而濃烈的感情。
我于XX年年8月份到公司，xx年下半年按照領(lǐng)導(dǎo)的指示負(fù)責(zé)金鵬圖語廣告公司的業(yè)務(wù)發(fā)展部的年終工作，任部門經(jīng)理。六個(gè)月以來，在領(lǐng)導(dǎo)的幫助和同仁的支持下，年終工作上取的了一定的成績(jī)。在此將2010年主要的年終工作情況述職如下：
一、計(jì)劃完成情況：
金鵬圖語廣告全年計(jì)劃完成銷售額1000000元;實(shí)際完成176194.4元，未完成全年銷售計(jì)劃。
二、加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理能力，在不斷的學(xué)習(xí)、實(shí)踐中做好一個(gè)部門經(jīng)理的基本知道和技巧。
xx年，廣告公司的年終工作是以天鴻項(xiàng)目為主，積極拓展新的營(yíng)銷業(yè)務(wù)年終工作。在天鴻項(xiàng)目上，業(yè)務(wù)發(fā)展部協(xié)助公司完成天鴻項(xiàng)目二期的各項(xiàng)年終工作，主要有：天鴻二期的認(rèn)籌、天鴻凱旋城理查德克萊德曼演奏會(huì)、天鴻房展會(huì)、天鴻上海展會(huì)、天鴻招遠(yuǎn)分銷處等年終工作。其他項(xiàng)目年終工作主要有：招商銀行離岸業(yè)務(wù)推介會(huì)等各項(xiàng)年終工作，東山、向陽辦事處圖冊(cè)的設(shè)計(jì)、區(qū)政府圖冊(cè)的設(shè)計(jì)與制作、酒業(yè)公司經(jīng)銷商會(huì)、海爾紐約人壽10年頒獎(jiǎng)晚會(huì)、百年電力手提袋、區(qū)政府軟件會(huì)、職業(yè)學(xué)院圖冊(cè)、蓬萊海關(guān)關(guān)慶十周年、山海云天開盤等。同時(shí)積極參加集團(tuán)及公司組織的培訓(xùn)，對(duì)管理大綱、公司規(guī)章制度、房地產(chǎn)基本知識(shí)、電話營(yíng)銷、媒介營(yíng)銷、商務(wù)禮儀等有了較深刻的理解和掌握，從而提升了年終工作能力，豐富了經(jīng)驗(yàn)，開闊了視野，對(duì)公司的企業(yè)文化及經(jīng)營(yíng)理念有了更進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)。
xx年，我在日常年終工作中逐漸的掌握了各種活動(dòng)的組織、操作流程及現(xiàn)場(chǎng)布置，以及活動(dòng)所能涉及的每一個(gè)細(xì)節(jié)，提高了在活動(dòng)方面專業(yè)知識(shí)和有效經(jīng)驗(yàn)，也真正的體會(huì)到為客戶創(chuàng)造價(jià)值的分量，但是，作為業(yè)務(wù)發(fā)展部的經(jīng)理，所需要掌握的知識(shí)面和操作經(jīng)驗(yàn)既廣且雜，這是我自身存在的不足，需要繼續(xù)強(qiáng)化學(xué)習(xí)力和積累管理年終工作經(jīng)驗(yàn)。
三、堅(jiān)持為客戶創(chuàng)造價(jià)值的理念，不斷更新服務(wù)手段;鞏固老客戶，吸納新客源。
廣告公司在煙臺(tái)是一競(jìng)爭(zhēng)激烈而且不成熟的行業(yè)，存在操作透明度高、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的初級(jí)市場(chǎng)狀況，對(duì)于我司的業(yè)務(wù)產(chǎn)生了較大影響。
xx年，業(yè)務(wù)發(fā)展部在拓寬外協(xié)單位的同時(shí)，不斷提升自己的專業(yè)水平及對(duì)客戶服務(wù)的產(chǎn)品質(zhì)量，并建立并執(zhí)行提醒式服務(wù)系統(tǒng)，在一定的程度上，有效的遏制價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)。但是，在廣告業(yè)業(yè)務(wù)和操作透明度越來越高的前提下，公司多次出現(xiàn)活動(dòng)方案被套的現(xiàn)象和丟單的現(xiàn)場(chǎng)，由此我加強(qiáng)學(xué)習(xí)關(guān)于印刷及活動(dòng)的相關(guān)知識(shí)，盡可能的了解這個(gè)領(lǐng)域的所有問題，完善自身的素質(zhì)，在專業(yè)知識(shí)上領(lǐng)先于其他的廣告公司，為公司樹立良好的企業(yè)形象。
四、形成總結(jié)問題，提高自己的內(nèi)部溝通機(jī)制。以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，提高年終工作效率。
廣告公司的年終工作比較復(fù)雜，特別是活動(dòng)方面，需要協(xié)調(diào)、聯(lián)系的年終工作比較多，在這些年終工作中我注重與設(shè)計(jì)、各個(gè)外協(xié)單位的建立融洽的關(guān)系，以便于開展年終工作。加強(qiáng)自身的執(zhí)行力，提高年終工作效率。作為業(yè)務(wù)發(fā)展部經(jīng)理，由于對(duì)外合作的年終工作較多，接觸的事務(wù)比較復(fù)雜，要順利完成年終工作，提高年終工作效率，就必須堅(jiān)守年終工作流程和公司的各項(xiàng)規(guī)定，違反制度的事情堅(jiān)持不做，只要做到這一點(diǎn)，才能稱得上是為公司負(fù)責(zé)、為部門負(fù)責(zé)，更是為自己負(fù)責(zé)。
五、存在的問題及下步年終工作打算
回顧這半年的年終工作中自己發(fā)現(xiàn)還有很多的不足與缺憾：首先，在年終工作中由于經(jīng)驗(yàn)不足，年終工作方法過于簡(jiǎn)單，在處理一些問題上不夠冷靜、沉著。其次，在業(yè)務(wù)理論水平和管理能力上還有待于進(jìn)一步提高。再次，廣告專業(yè)知識(shí)方面，需要大量的學(xué)習(xí)的充實(shí)完善自己的知識(shí)庫。這些不足，有待于下步的年終工作中加以改進(jìn)和學(xué)習(xí)。在xx年的年終工作中，我決心做到：首先，我要加強(qiáng)學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，學(xué)習(xí)年終工作和管理經(jīng)驗(yàn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平，使自己的全面素質(zhì)上升一個(gè)新的層次。其次，加強(qiáng)責(zé)任與危機(jī)意識(shí)，提高完成年終工作的標(biāo)準(zhǔn)。為公司的新年度的年終工作再上新臺(tái)階，更上一層樓貢獻(xiàn)自己的力量。再次，廣告公司的業(yè)務(wù)發(fā)展的主流方向，一直懸而未決，成為業(yè)務(wù)發(fā)展的一個(gè)桎梏，解決廣告公司發(fā)展方向是09年年終工作的重中之中。這也將是完成公司全年計(jì)劃利潤(rùn)指標(biāo)的完成的大前提，尋找自有媒體，以創(chuàng)意指導(dǎo)制作，有效地與其他兄弟公司進(jìn)行整合，將是我努力的方向。
總結(jié)：
市場(chǎng)是最壞的教練，還沒有等我們熱身就已經(jīng)開始競(jìng)賽，競(jìng)賽結(jié)果的好壞相當(dāng)一部分因素在于我們的悟性和主觀能動(dòng)性。
同時(shí)，市場(chǎng)也是最好的教練，不需訓(xùn)練就能教會(huì)我們技能和發(fā)展的契機(jī)，關(guān)鍵的是市場(chǎng)參與者的眼光是否長(zhǎng)遠(yuǎn)、品格是否經(jīng)得起考驗(yàn)。
銷售年終工作總結(jié)與計(jì)劃模板范文二 今天是我來泰康的第29天，將近一個(gè)月的時(shí)間里我在這里學(xué)到了很多東西。下面我對(duì)四月份的學(xué)習(xí)年終工作做一個(gè)總結(jié)。
1、學(xué)習(xí)了年金方面的基本知識(shí)，初步掌握了與客戶交談的內(nèi)容
在學(xué)習(xí)過程中，我掌握了建立企業(yè)年金的流程，也了解了一些相關(guān)邊緣問題，比如會(huì)計(jì)科目、信托法等等;同時(shí)我也遇到了很多不能自己解決的困難，得到了同事和領(lǐng)導(dǎo)的解答幫助，充分體會(huì)到了公司鑄造團(tuán)隊(duì)，親和誠(chéng)信的企業(yè)文化。通過這段時(shí)間的學(xué)習(xí)，我發(fā)現(xiàn)自己掌握的知識(shí)不夠全面，做企業(yè)年金是一個(gè)與高端客戶不斷接觸的過程，我除了應(yīng)該掌握年金方面的知識(shí)外，還應(yīng)該加強(qiáng)金融、經(jīng)濟(jì)、企業(yè)管理、法律、社會(huì)等等各方面的知識(shí)，用知識(shí)武裝自己，以便能更好地展業(yè)。
2、跟隨領(lǐng)導(dǎo)出差，在實(shí)踐中學(xué)習(xí)了不少見客戶的經(jīng)驗(yàn)
領(lǐng)導(dǎo)為了讓我們盡快學(xué)好基本知識(shí)，掌握營(yíng)銷技巧，4月下旬，我跟隨黃經(jīng)理和許經(jīng)理出差茂名，在那里見到了我們合作單位中國(guó)銀行的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和同仁，同時(shí)也去見了兩家客戶企業(yè)：電白供電局和一家房地產(chǎn)公司。整個(gè)過程我一直在觀摩學(xué)習(xí)黃經(jīng)理和許經(jīng)理怎樣與客戶建立良好的合作關(guān)系。同時(shí)，我發(fā)現(xiàn)，要想讓客戶信任你，必須要精通自己所作的業(yè)務(wù)，而不僅僅是熟悉。也就是說，一定要做一個(gè)專業(yè)的行銷人員。而要想專業(yè)，還得必須努力練好基本功。此外，我還跟黃經(jīng)理去了儲(chǔ)運(yùn)公司，體驗(yàn)了我公司和合作伙伴光大銀行的講標(biāo)的過程。
3、通過啟航培訓(xùn)，學(xué)習(xí)了電話行銷和面見客戶的基本知識(shí)
培訓(xùn)課程中，給我印象最深刻的就是28號(hào)下午的通關(guān)考試，考試有三個(gè)環(huán)節(jié)組成：一、給定一個(gè)企業(yè)，通過前臺(tái)找到人事部負(fù)責(zé)員工福利的經(jīng)理;二、通過電話給人事部員工福利經(jīng)理約到見面;三、通過首次見面約到第二次見面。
這天的通關(guān)考試從中午午飯過后一直到凌晨零點(diǎn)多，最后通關(guān)老師讓我們都過了，但我覺得我表現(xiàn)得不是很好，沒有發(fā)揮出最好水平。電話話術(shù)不停地練，一次次地通關(guān)，一次次地被拒絕到了半夜，上下眼皮開始打架，注意力精力都集中不起來，回到宿舍洗把臉繼續(xù)回來通關(guān)最后終于過了。
通過培訓(xùn)，感覺自己在銷售話術(shù)和能力上有了一個(gè)質(zhì)的飛躍。整個(gè)培訓(xùn)下來，我認(rèn)識(shí)到自己的不足：一、見到客戶信心不滿;二、和客戶面談不會(huì)用生動(dòng)的方式表達(dá)專業(yè)的東西;三、對(duì)產(chǎn)品和年金相關(guān)知識(shí)掌握不夠;四、寒暄問候及禮節(jié)性的東西有待于不斷改進(jìn);五、平時(shí)年終工作不夠用心，表現(xiàn)在銷售流程中就是自己業(yè)務(wù)的不專業(yè)。
4、打電話找客戶的過程，讓我更接近市場(chǎng)，聽到了不少市場(chǎng)的聲音
通過打一批(已打30個(gè))曾經(jīng)有做企業(yè)年金移交年終工作的企業(yè)電話，了解到市場(chǎng)上企業(yè)年金移交的年終工作進(jìn)程：一部分企業(yè)年金移交年終工作已做;一部分企業(yè)年金計(jì)劃暫時(shí)擱淺，原因不一而足，但大部分是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)問題。當(dāng)然，大家都知道，電話過程中什么客戶都會(huì)遇到，其中，有五家客戶不拒絕了解我公司，也答應(yīng)可以去送資料，因?yàn)槭窃谥楹?，所以沒有約具體時(shí)間;還有的公司已倒閉，也有在平安、國(guó)壽做了的
總之，電話年終工作現(xiàn)在還在繼續(xù)進(jìn)行。其中我有做的不好的地方就是沒有對(duì)客戶進(jìn)行總結(jié)歸類，會(huì)在這周內(nèi)把這項(xiàng)年終工作完成。
談判是有章可循的，也是有結(jié)構(gòu)可以分析的。能夠讓談判方對(duì)談判看得清楚，談判可以分為五個(gè)結(jié)構(gòu)：權(quán)力結(jié)構(gòu)，議題結(jié)構(gòu)，成員結(jié)構(gòu)，陣營(yíng)結(jié)構(gòu)，實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)。
一、權(quán)力結(jié)構(gòu)
權(quán)力結(jié)構(gòu)就是談判方所擁有的籌碼，按照一句通俗的話來說就是：擁有多少對(duì)方想要的東西，當(dāng)然，籌碼是不一樣的，按照需求程度來區(qū)分，可以分為MUST，WANT，GIVE。MUST是必須得到，WANT是需要的，可以與對(duì)方進(jìn)行交換的，GIVE是可以拋出去，賺取人情的。
談判方，在大多數(shù)情況下，手中籌碼是不同的，你的MUST并不是對(duì)方的MUST，有可能是對(duì)方的WANT或者GIVE，但是往往在大多情況下，我們不知道自己手中的籌碼在別人眼中是什么角色，因此，正是由于信息不對(duì)稱，導(dǎo)致談判中需要不斷試探辨別。
另外，注意一個(gè)問題，權(quán)力是一個(gè)流體，不是固體，是隨著時(shí)間變化而變化的，在一段時(shí)間內(nèi)，你的籌碼夠多，夠硬，但是時(shí)間過了之后，你的籌碼可能一文不值，比如政府打壓房地產(chǎn)，許多房地產(chǎn)公司從原來價(jià)格堅(jiān)挺到現(xiàn)在紛紛降價(jià)促銷，他們的籌碼—房子的緊俏程度變?nèi)趿耍M(fèi)者的議價(jià)能力增強(qiáng)了。
二、議題結(jié)構(gòu)
議題結(jié)構(gòu)主要是指談判桌上擺了幾件東西，即：要談什么。
記得我與國(guó)內(nèi)某一大型賣場(chǎng)進(jìn)行談判的時(shí)候，談判的是：公司產(chǎn)品進(jìn)場(chǎng)銷售。從表面上來看，是一個(gè)單議題，但是在仔細(xì)分析，卻是多議題，在談判中，要涉及到銷售扣點(diǎn)，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，年終返點(diǎn)等。
談判中議題的多少也會(huì)影響到權(quán)力的大小，談判一方也可以采用掛鉤的方式來增加議題，進(jìn)而影響到權(quán)力籌碼的大小。
三、成員結(jié)構(gòu)
談判中的成員不僅僅包括坐在談判桌上，也包括談判中臺(tái)面下的，看不到的成員。
作者曾經(jīng)親身經(jīng)歷一件事情，國(guó)內(nèi)一家大型油墨廠曾經(jīng)想與某煙草印刷企業(yè)洽談?dòng)湍少?gòu)事宜，公關(guān)了很久，印刷廠卻沒有松動(dòng)，因?yàn)樯婕暗秸{(diào)墨，試制等多個(gè)方面，但是，隨著省內(nèi)一位主管煙草行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的一句話，就發(fā)生了改變，該領(lǐng)導(dǎo)說：我聽說**油墨廠的產(chǎn)品質(zhì)量也不錯(cuò)，可以試一試。結(jié)果，情勢(shì)大變，印刷廠人員趕緊把油墨廠業(yè)務(wù)叫過來進(jìn)行調(diào)試，這家油墨廠順利打入了印刷廠。
這件事情也給我啟示，在雙方談判的時(shí)候，有沒有可以借力使力的地方，有沒有自己可以得到幫助的人事情等。有人斯有事，有事斯有人，成員、權(quán)力、議題連在一起，談判就負(fù)責(zé)了。
四、陣營(yíng)結(jié)構(gòu)
陣營(yíng)結(jié)構(gòu)，就是討論內(nèi)部成員的和或不和。
作為銷售人員，我們一般都是假定對(duì)方陣營(yíng)是一團(tuán)和氣的，事實(shí)上卻不一定，有許多公司就有這個(gè)現(xiàn)象，采購(gòu)部門意見與材料使用部門意見不一致。
在談判中，特別是大型產(chǎn)品采購(gòu)中，許多業(yè)務(wù)都是從采購(gòu)方內(nèi)部進(jìn)行分化，分清楚那些事支持者，那些是搖擺者，那些是敵人，然后從其中找到自己的臥底，進(jìn)行公關(guān)。如果不理解的話，可以去讀一下《輸贏》這本書。
五、實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)
