發(fā)布時間：2022-08-06 10:21:59
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了1篇的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略探討樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
【摘要】成本管理與控制是企業(yè)求得生存與可持續(xù)發(fā)展的保障。房地產(chǎn)企業(yè)只有將成本降低至房產(chǎn)的行業(yè)平均水平之下，與其他房產(chǎn)公司拉開距離才可能具有競爭優(yōu)勢，從而進行不降價競爭，提高單位利潤率并進而提高整個企業(yè)的總利潤水平和投資回報率。由于近年來房地產(chǎn)企業(yè)面對多重挑戰(zhàn)，企業(yè)的贏利模式也開始從粗放的土地贏利模式向精細的產(chǎn)品贏利模式轉(zhuǎn)變，在這種環(huán)境下，如何對房地產(chǎn)開發(fā)成本進行控制，從而使企業(yè)立于不敗之地，已經(jīng)成為每一個房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的重要問題。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 成本 項目 控制
房地產(chǎn)項目開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，主要包括：土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用和其他費用等。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的控制應(yīng)貫穿于整個項目建設(shè)的全過程，主要包括項目決策、設(shè)計、施工和竣工結(jié)算四個階段。
一、項目決策階段成本控制
在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)，投資決策對項目開發(fā)的成敗至關(guān)重要。實踐證明，一個高質(zhì)量的投資決策依賴于對投資環(huán)境的準(zhǔn)確把握，依賴于可研的深度與精度以及理性的投資決策機制。做好投資決策需要注意以下四個方面：
1、重視產(chǎn)品定位和銷售價格預(yù)測。在項目投資決策之前，首先要掌握擬選擇項目所在地的周邊的規(guī)劃情況，對擬選擇項目進行產(chǎn)品定位和未來銷售價格預(yù)測。合理預(yù)測擬開發(fā)項目未來銷售價格和銷售進度，這需要有一定的前瞻性。開發(fā)公司必須高度重視，只有具有廣闊市場前景的項目才有開發(fā)價值。
2、重視成本因素調(diào)研分析。項目所在地的土地價格、市政配套條件、地質(zhì)情況、建安成本、主要材料設(shè)備的價格、當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)環(huán)境等各因素都對項目的開發(fā)成本有較大影響。例如我們開發(fā)的某住宅小區(qū)項目，在預(yù)測項目成本時，對當(dāng)?shù)厥姓こ碳爱?dāng)?shù)亟ㄔO(shè)環(huán)境了解不夠充分，在實際施工時強電工程從幺六橋變電站至項目紅線約6公里（經(jīng)由政府門口、航油管道、園林綠化帶、村莊門面房等）的路由協(xié)調(diào)費約40萬元，由于路線長，協(xié)調(diào)困難，從而造成延期交房引起業(yè)主索賠費用約150萬元。因此在選擇項目之前，對上述各成本因素必須進行認真的市場調(diào)研，掌握準(zhǔn)確詳實的第一手資料，才能更有效的控制成本。
3、客觀、準(zhǔn)確地做好項目可行性研究。專業(yè)人員根據(jù)取得的調(diào)研資料，對項目進行成本費用估算，分別測算土地費用、前期工程費、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用以及不可預(yù)見費用等。費用測算采用的標(biāo)準(zhǔn)必須緊密結(jié)合當(dāng)?shù)匦星楹晚椖繉嶋H情況，力求客觀準(zhǔn)確。根據(jù)成本費用估算和銷售價格預(yù)測情況，采用銷售利潤率或者成本利潤率等指標(biāo)對項目做出經(jīng)濟評價和綜合分析，通過分析得出項目可行性研究結(jié)論和建議。
4、集體決策，理性投資。公司董事會依據(jù)上報的可研材料，廣泛討論、集體決策。在目前不成熟的市場機制下，決策過程中既需要投資的理性又需要有一定的前瞻性。
二、項目設(shè)計階段成本控制
開發(fā)項目經(jīng)過決策立項后，設(shè)計就成為工程建設(shè)的關(guān)鍵，在設(shè)計階段， 由于建筑物的平面布置、結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)及主要設(shè)備都全部確定，其影響項目成本在90%以上，因此設(shè)計階段的成本控制是整個項目成本控制的決定性階段，開發(fā)公司抓住了設(shè)計這個關(guān)鍵，就能取得事半功倍的效果。
1、優(yōu)化設(shè)計方案。優(yōu)秀的項目設(shè)計方案是項目盈利的保障。在設(shè)計過程中，要進行方案優(yōu)化，應(yīng)從技術(shù)、經(jīng)濟、市場的角度對項目總體布局、功能分區(qū)、結(jié)構(gòu)形式、戶型結(jié)構(gòu)、建筑節(jié)能、材料和設(shè)備選用等多方面進行對比，盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性。通過方案優(yōu)化，做到在滿足使用功能的前提下，盡量節(jié)約投資。
2、2、加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計。要按照批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計，用批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進行方案篩選和設(shè)計，嚴格控制不合理變更，以保證總投資不被突破。實踐證明，限額設(shè)計是促進設(shè)計單位改善管理、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高設(shè)計水平、確保投入產(chǎn)出比最大的有效途徑。
3、加強圖紙審核，控制設(shè)計變更。開發(fā)公司應(yīng)要求設(shè)計單位在出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核，提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。例如某住宅小區(qū)項目，設(shè)計在每個單元頂層設(shè)計了一個弧形鋼筋混凝土飄板，由于本小區(qū)均為12層左右的小高層，從仰視的角度看，人們很難看到這個造型，經(jīng)過我提議工程部研究后取消了弧形飄板，不僅此項工程節(jié)約費用約250萬元，而且還避免了屋面造型給屋面防水帶來隱患。因此設(shè)計圖紙的不足或缺陷在出圖前加以克服，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在工程各實施過程中，設(shè)計變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。
三.房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的成本控制
施工階段是房地產(chǎn)商資金投入最大的階段，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的控制。這一階段成本控制工作的主要包括以下幾個方面：
1、用經(jīng)濟措施進行項目投資的有效控制 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃、銷售等，減少銷售成本，最大限度地降低靜態(tài)投資。
2、從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料，并想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的控制，技術(shù)措施是實施項目投資的必要保證。
3、從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求投資的有效控制 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)定和實施細則，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計價依據(jù)，套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應(yīng)的工程進度款。
4、抓好合同管理，減少工程索賠 房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，從工程結(jié)構(gòu)、使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，以減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。
四、竣工結(jié)算階段成本控制
竣工結(jié)算是建設(shè)項目成本控制的最后一關(guān)，竣工結(jié)算辦理的認真與否直接關(guān)系到工程造價的高低。施工單位編制的工程結(jié)算普遍存在冒算多算、高套定額、高套取費標(biāo)準(zhǔn)以提高結(jié)算價的現(xiàn)象。開發(fā)公司不但要自己組織造價工程師參照原招投標(biāo)文件、承發(fā)包合同、圖紙、設(shè)計變更、工程索賠文件、材料設(shè)備采購價格、專業(yè)分包合同等，對施工單位提交的工程結(jié)算書進行全面、認真、嚴格的審核，同時也要委托資質(zhì)高、信譽好的工程造價咨詢公司對施工單位提供的工程結(jié)算書進行更專業(yè)、更全面、更嚴格的審核。對造價咨詢公司可以明確以造價審減額為基數(shù)的獎勵制度，以充分提高造價咨詢公司的積極性，確保結(jié)算質(zhì)量，降低工程成本。
摘 要：目標(biāo)成本在各個行業(yè)中都有著普遍的應(yīng)用，房地產(chǎn)行業(yè)才剛剛開始摸索。目前我國有一些標(biāo)桿的開發(fā)企業(yè)根據(jù)他們的經(jīng)驗試行了目標(biāo)成本管理的方法，也取得了良好的經(jīng)濟效益。本文結(jié)合作者的實際工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)公司的目標(biāo)成本管理工作的全過程進行了探討，并提出了具體的可操作的工作方式，對同行具有一定的借鑒作用。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，目標(biāo)成本，控制，管理，
隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的日益嚴峻，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭壓力也逐漸增大，要想在激烈的市場競爭中求得生存，并獲取優(yōu)勢地位，就必須要嚴格控制成本。在整個項目的立項規(guī)劃、設(shè)計、招標(biāo)、施工、結(jié)算等各個階段進行嚴格的目標(biāo)成本控制，多個方面采取合理的措施，在保證工程建設(shè)有序進行的同時，大幅度降低建設(shè)成本，獲得競爭力，提高企業(yè)效益。
1建立控制全員成本管理的思想并完善的管理制度
目標(biāo)成本管理工作是全員成本管理理念的合理運用。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的專業(yè)性很強，讓成本管理人員全部通曉開發(fā)項目的各個細節(jié)也難以實現(xiàn)，所以發(fā)揮各個環(huán)節(jié)的專業(yè)人員對成本的把控，才能使得目標(biāo)成本管理對細枝末節(jié)的管控落于實處。這也是目標(biāo)成本管理工作與傳統(tǒng)的成本與利潤管理方式的重大區(qū)別。
好的制度能將壞人變成好人，任何事情要按照規(guī)矩辦事才能順暢、規(guī)矩。目標(biāo)成本管理也是一樣，在開展目標(biāo)成本管理工作之前，要先建立好諸如《目標(biāo)成本管理辦法》、《責(zé)任成本考核辦法》等相關(guān)管理辦法。通過這些辦法，使得項目公司在測算目標(biāo)成本時的隨意性降低，通過責(zé)任成本考核，使得目標(biāo)成本的動態(tài)控制中主動性加強，有利的保障了目標(biāo)成本的順利實現(xiàn)。
2提前建立的目標(biāo)成本
要想做好目標(biāo)成本的管控工作，就要提前把合理的目標(biāo)成本建立好，這是基礎(chǔ)。提前建立目標(biāo)成本，跟我個人工作經(jīng)驗，可分以下幾步進行：
2.1建立統(tǒng)一的成本科目和目標(biāo)成本測算模板
統(tǒng)一的成本科目和目標(biāo)成本測算模板是一個公司重要的成本語言。建立一套適合自己公司管理體系的成本科目，既可以使得整個公司的成本歸集口徑統(tǒng)一，又可以盡量減少拆分工作，提高工作效率。分級設(shè)置的成本科目就是很好的方法，根據(jù)公司各個層級的管控要求，分為集團控制的一級科目，項目公司控制的二級科目和項目公司各部門控制的三級科目，以下更明細的科目由經(jīng)辦人員自行控制。
目標(biāo)成本測算模板是進行測算分析的重要工具，其中應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)、政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)文件、各類成本數(shù)據(jù)計算依據(jù)（如：工程量、單價、調(diào)整系數(shù)等）等，通用簡潔的測算模板，可以使得成本測算人員無論是在套用歷史數(shù)據(jù)還是在進行新內(nèi)容測算時，口徑統(tǒng)一，簡單明了。
2.2分階段的建立不同版本的目標(biāo)成本
房地產(chǎn)項目一般從拿地到正式開工需經(jīng)歷較長的時間，在此期間內(nèi)，由于方案的不確定性和市場價格的波動，單純一個版本的目標(biāo)成本測算就顯得不夠精確。從拿地前就開始進行目標(biāo)成本測算（土地版），到規(guī)劃方案完成后的第二稿（規(guī)劃版），再到施工圖設(shè)計完成后的第三稿（正式版），這個序列是相對比較合理的，也是大多數(shù)企業(yè)可以沿用的。從土地版開始，越往后測算的越細致、越往后測算的越精確，越往后責(zé)任落實越明確，整個測算過程應(yīng)當(dāng)是“自下而上、層層匯總”的聚合過程。但有個原則，后一個版本的利潤指標(biāo)應(yīng)當(dāng)高于前一指標(biāo)，如違反了這一原則，那就需要重新進行測算調(diào)整。
2.3嚴格的會審制度
鑒于房地產(chǎn)項目投資量大，前期的決策直接影響到投資收益，故目標(biāo)成本的測算應(yīng)當(dāng)尤為慎重，會審也應(yīng)非常嚴格。每一版本的目標(biāo)成本測算在最終審定之前，均需要由工程、采購、營銷、成本、財務(wù)等各部門的聯(lián)合審查，確保各類測算指標(biāo)的合理性，避免指標(biāo)測算的很美好，但實際難以執(zhí)行的情況出現(xiàn)。經(jīng)各部門會審、公司上會通過的目標(biāo)成本測算應(yīng)非常嚴肅，不得隨意進行調(diào)整，重大變更的調(diào)整應(yīng)當(dāng)由公司相關(guān)會議通過后方可進行。
3過程中的及時監(jiān)控和糾偏
一個項目的建設(shè)周期一般都要持續(xù)一兩年甚至更長時間，這期間，各類風(fēng)險的調(diào)整會導(dǎo)致目標(biāo)成本在實際運行中偏離原先設(shè)定的指標(biāo)，所以在執(zhí)行過程中對目標(biāo)成本的監(jiān)控和糾偏就顯得尤為重要。
目標(biāo)成本的監(jiān)控一般按月進行，半年進行一次執(zhí)行情況總結(jié)。目標(biāo)成本的監(jiān)控主要按以下步驟進行：
3.1已發(fā)生的成本統(tǒng)計和核查
依賴企業(yè)的信息管理系統(tǒng)（如：金蝶ERP、用友NC、明源ERP）等，對已發(fā)生的成本進行核查，核查是否有合同簽約成本異常，成本拆分錯誤等。所有錯誤糾正完以后，對截至當(dāng)月的所有已發(fā)生成本按照成本科目進行歸集統(tǒng)計。
3.2待發(fā)生的成本的預(yù)估
在開發(fā)過程中，有很多合同還沒有簽署，這就需要成本人員在當(dāng)月對未來可能發(fā)生的合同進行預(yù)估。成本預(yù)估主要依賴成本科目，逐條對照成本科目，結(jié)合項目的實際情況，分析該科目是否會發(fā)生成本。如需發(fā)生成本，則按照成本測算時的方法，依據(jù)工程量、單價并設(shè)置合理的風(fēng)險費用來進行預(yù)估。在全部預(yù)估完成后，將預(yù)測的所有內(nèi)容進行匯總統(tǒng)計，與已發(fā)生成本統(tǒng)計進行合并。
3.3簽證變更的整理和分析
簽證變更是導(dǎo)致目標(biāo)成本執(zhí)行偏差的又一項重要原因，在部分中小房地產(chǎn)企業(yè)中，此部分成本對目標(biāo)成本偏差的影響甚至達到50%～60%，直接影響了目標(biāo)成本的實現(xiàn)，所以按月對簽證變更進行整理和分析是非常有必要的?？稍诿吭碌子筛黜椖颗c承包商對簽證變更情況進行核對，做到一單一算、一月一清，然后由項目成本人員進行整理和分析，可以改進的簽證在以后的工作中予以避免。在全部整理和分析完成后，將預(yù)測的所有內(nèi)容進行匯總統(tǒng)計，與已發(fā)生成本統(tǒng)計進行合并。
3.4超目標(biāo)成本的上會調(diào)整及糾偏
在將以上三項內(nèi)容完成后，月度的目標(biāo)成本偏差就可以從統(tǒng)計表中直接讀出。對于超目標(biāo)成本的可采用以下方式進行調(diào)整或糾偏：
3.4.1通過降低待發(fā)生部分的標(biāo)準(zhǔn)，從而使得原目標(biāo)成本仍可以實現(xiàn)。如：建安成本已超出目標(biāo)成本，則可考慮對基礎(chǔ)設(shè)施中的景觀工程、道路工程、智能化工程等工程費用進行合理降低，從而保證原目標(biāo)成本的實現(xiàn)。
3.4.2如果其他科目的目標(biāo)成本難以降低，則考慮對目標(biāo)成本進行增加，但此種方法要尤為慎重，如采用此方式會直接影響到利潤指標(biāo)。
3.4.3因目標(biāo)成本的預(yù)警和調(diào)整會直接影響到公司產(chǎn)品的品質(zhì)和利潤目標(biāo)，故調(diào)整應(yīng)當(dāng)通過公司決策會議形式進行，不可隨意調(diào)整。同時，要對已超目標(biāo)成本的原因進行分析，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
4項目結(jié)束后及時總結(jié)
目標(biāo)成本編制完成后，編制目標(biāo)成本的各類圖紙、政府對房地產(chǎn)的相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)、各類成本單價和工程量的計算過程及過程中的目標(biāo)成本調(diào)整單等文件要及時歸檔。
項目結(jié)束后，要及時組織各相關(guān)專業(yè)人員圍繞著目標(biāo)成本，對項目的實際發(fā)生成本進行總結(jié)，明確指出開發(fā)過程中目標(biāo)成本控制的成功之處和偏差的原因，并對相關(guān)成本指標(biāo)進行提煉和固化，建立成本數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)項目目標(biāo)成本的建立提供寶貴的數(shù)據(jù)資料和經(jīng)驗分享。
5 結(jié)語
房地產(chǎn)的目標(biāo)成本控制是一個復(fù)雜的課題，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在做大做強的路上必須解決的一個問題。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本的精細化管控，不但要有科學(xué)的管理制度體系和過硬的基礎(chǔ)資料等信息，還需要增強項目開發(fā)各個階段的成本管控能力。從項目的實際情況出發(fā)，建立以“目標(biāo)成本”為中心的成本控制體系，將項目的成本管控從原先的核算及事后算賬型發(fā)展到事前控制，形成全員、全過程的成本管控體系。
摘要：近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出如火如荼的繁榮景象， 房地產(chǎn)企業(yè)這一巨大的商品開始初步的形成并進入了快速的發(fā)展階段。大批資金和實力雄厚的企業(yè)開始進軍房地產(chǎn)市場，這既促進了我國經(jīng)濟的進一步騰飛，但是，隨之而來的還有房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的增多，房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的低迷，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越來越激烈。如何對房地產(chǎn)開發(fā)成本進行控制降低開發(fā)項目的成本，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，文章筆者結(jié)合自己多年的實踐經(jīng)驗針對房地產(chǎn)成本控制的現(xiàn)狀，提出了加強成本控制與管理的有效措施，以供參考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；問題；措施
1、加強房地產(chǎn)成本控制管理的意義
眾所周知，由于國家提出了房產(chǎn)稅的改革的措施，且在全國大部分的一二線城市出臺了“限購令”，加上房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭，房地產(chǎn)的銷售價格下跌。要想增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益只能從成本控制方面著手，合理的降低成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益，也可以進一步加強企業(yè)的市場競爭力。
2、房地產(chǎn)企業(yè)造價成本控制與管理的現(xiàn)狀問題
2.1房地產(chǎn)項目開發(fā)缺乏與市場匹配的動態(tài)控制措施
目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)成本控制管理過程中，主要采取會計成本核算控制方式，也就是知識對已經(jīng)發(fā)生過的成本進行歸納統(tǒng)計和計算分析，是一種典型的事后控制、靜態(tài)控制。缺乏與市場相匹配的事前和事中控制管理制度措施，從而造成在實際項目開發(fā)成本控制管理過程中，不能及時收集、傳遞、整理、分析、以及儲存相關(guān)市場信息，無法通過相關(guān)市場信息為項目開發(fā)成本管理提供正確的控制策略，難以采取有效的技術(shù)措施降低項目開發(fā)過程中的成本，降低了項目開發(fā)的社會經(jīng)濟效益。
2.2僅著眼于施工階段，忽略前后期的成本管理
很多房地產(chǎn)開發(fā)商普遍都單純重視施工階段的成本管理，而忽視了在項目決策階段、設(shè)計階段以及驗收階段的造價管理控制。這導(dǎo)致整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價沒有統(tǒng)一性，也沒有參考性，不利于成本的控制。沒有了前期的正確分析作導(dǎo)航，項目的建設(shè)就會毫無目標(biāo)地施工而誤入歧途。
2.3部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質(zhì)不高。
在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下，企業(yè)缺乏主觀能動性，但在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為自主經(jīng)營、自負盈虧的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，缺乏創(chuàng)新，這也是造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理相對落后的原因。
3、影響成本控制的主要因素
3.1 超目標(biāo)成本
3.1.1設(shè)計成本超目標(biāo)成本
目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目前預(yù)先確定的，它指的是房地產(chǎn)開發(fā)商在一定時期內(nèi)實現(xiàn)的成本目標(biāo)，是開發(fā)項目成本控制的衡量標(biāo)準(zhǔn)。目前，在我國的房地產(chǎn)行業(yè)，很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些民營房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)項目時有一個很重要的因素導(dǎo)致項目的成本失控，這就是在項目開發(fā)之前沒有事先確定好項目開發(fā)、經(jīng)營過程中的目標(biāo)成本，有些開發(fā)商可能在項目開發(fā)前事先確定了項目的目標(biāo)成本，但這個目標(biāo)成本相對比較粗線條不夠精細，只有一個大概的數(shù)。因此，在項目真正的執(zhí)行過程中，無法作為項目的執(zhí)行階段的成本控制依據(jù)。正是因為前期的目標(biāo)成本編制的不科學(xué)，不準(zhǔn)確，導(dǎo)致項目在開發(fā)后成本控制工作的失控。設(shè)計成本是指企業(yè)設(shè)計一種產(chǎn)品，從開始設(shè)計到完成整個項目設(shè)計的全過程所需要投入的費用總和。房地產(chǎn)公司在進行項目開發(fā)前，需要根據(jù)設(shè)計方案中規(guī)定使用的材料、經(jīng)過開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營的過程等條件計算出來的產(chǎn)品成本，它是一種事前成本，并不是實際成本，也可以說是一種預(yù)計成本。
3.2 出現(xiàn)成本失控的原因探討
3.2.1 房地產(chǎn)公司成本控制意識不強
長期以來，在我國房地產(chǎn)企業(yè)中一直存在著這樣的觀念，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的時候要更側(cè)重于項目成本的最后核算，忽視了在項目開發(fā)過程中的動態(tài)變化，也就是說房地產(chǎn)公司對成本控制沒有引起足夠重視，導(dǎo)致項目在實際執(zhí)行過程中管理開發(fā)成本意識及其薄弱，工程損失較大。還有另一部分房地產(chǎn)開發(fā)商的企業(yè)管理層仍然沒有意識到項目成本控制的重要性，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的過程中很難進行合理、科學(xué)以及行之有效的成本控制工作，致使項目的投資加大，利潤下降。
尤其是個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本意識更為薄弱，成本管理以及成本控制的體系不夠健全，缺乏對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的成本控制，常常局限于項目生產(chǎn)成本控制，忽視了項目投資決策和設(shè)計成本的重要性。這是造成房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營項目中成本浪費的主觀原因。部分房地產(chǎn)企業(yè)有了控制成本的意識，但是在實際中只是單純的重視項目施工階段的成本控制，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策、設(shè)計以及招標(biāo)等重要階段的成本控制相對不夠重視、較為缺乏，輕視房地產(chǎn)開發(fā)過程中的設(shè)計和預(yù)算的重要性。很多中小型地產(chǎn)公司，在成本控制方式存在認識的誤區(qū)。認為成本控制只是成本部的工作，與其他部門無關(guān)，最終結(jié)果就是項目亂費嚴重，成本增加，最后就是成本無法控制了。
3.2.2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法落后
導(dǎo)致上述問題的另一個重要的原因是，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目成本控制中，方法較為落后，沒有根據(jù)當(dāng)前的社會環(huán)境和市場經(jīng)濟情況，沒有做到與時俱進。因為受到傳統(tǒng)成本控制觀念和方法的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的方法還仍然停留在手工操作的階段，房企不舍得在信息化網(wǎng)絡(luò)建設(shè)上投資，現(xiàn)代化成本控制的方法缺乏。但是全面、及時、準(zhǔn)確是現(xiàn)代成本控制的基本要求，沒有信息化網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的輔助，憑借著手工操作連這些最基本的要求都遠遠無法達到。
有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏專業(yè)的工程師來監(jiān)控管理，導(dǎo)致地產(chǎn)公司開發(fā)項目的工程管理方面水平低下，依賴于幾個工程師的業(yè)主代表的管理，對于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，是十分危險的。房地產(chǎn)行業(yè)與其他的行業(yè)相比具有明顯的特殊性，在房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目的實施過程中，總會出現(xiàn)一此不確定的風(fēng)險，因此彈性很強。因此在項目的合同管理中無法體現(xiàn)實際實施過程中遇到的一系列突發(fā)的情況。很多時候，房地產(chǎn)企業(yè)與分包商簽訂合同不夠嚴謹、全面，導(dǎo)致在后期的工程實施過程中出現(xiàn)較大的爭議，關(guān)于項目的工程造價和項目其他相關(guān)費用，項目的施工單位也會想盡方法的來像房地產(chǎn)開發(fā)商要求增加費用。萬一雙方爭議難以解決，將會直接導(dǎo)致工程進度的正常進行。
4、加強房地產(chǎn)成本控制與管理的措施
4.1建立完善的目標(biāo)成本體系
目標(biāo)成本管理是將目標(biāo)成本按照規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)層層分解，將預(yù)算計劃落實到實際執(zhí)行的項目上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃，并通過執(zhí)行結(jié)果與目標(biāo)的對比，找出差距，分析原因，制定有效的改進措施。建立完善的目標(biāo)成本體系，要做到以下幾點：1）制定相對準(zhǔn)確的項目目標(biāo)成本，全面客觀的反映項目各項成本信息；2）規(guī)范成本管理流程，明確各個階段對目標(biāo)成本的細化修訂辦法；3）充分積累前期項目的有效數(shù)據(jù)，實現(xiàn)成本信息的參考與共享；4）在制訂目標(biāo)成本時，要按細項列出清單并劃分責(zé)任部門并落實到自然人，目標(biāo)成本分解后還需要建立明確的管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴加考核。
4.2明確職責(zé)，優(yōu)化效率
科學(xué)成本管理部門的職責(zé)要有一個準(zhǔn)確的定位：1）首先要做的就是管理，既要做好工程的成本管理，也要做好人的成本理念的樹立，樹立成本控制人人有責(zé)，在不同節(jié)點的控制上需要企業(yè)的各層面的人員參與，每個人都要參與活動和考核，需要對不合理、不規(guī)范的流程進行重新設(shè)計、加強績效考核，從而使項目的成本管控順利實現(xiàn)；2）做好配合，因為成本的控制是通過工程的載體來實現(xiàn)的，而工程的實施過程就涉及到與其相關(guān)的部門，這就是相互間的配合問題，通過有效配合，將項目進度管理和成本管理、資金管理有機結(jié)合，實現(xiàn)效益最大化；3）要做好監(jiān)控，要讓成本時刻在控制范圍內(nèi)，做好風(fēng)險預(yù)警提示。制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計劃落實到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標(biāo)進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。
4.3實施全過程的項目成本控制。
全過程項目成本控制，主要包括決策階段、設(shè)計階段、招標(biāo)階段、施工階段等。
（1）加強決策階段的成本管理
決策階段，策劃書的關(guān)鍵內(nèi)容就是項目成本的控制方案。對整個投資的全過程進行分析，做出充分分析和判斷，包括經(jīng)濟形勢、土地開發(fā)支出、前期工程預(yù)算、建筑安裝工程造價成本以及不可預(yù)見費等多個方面。
（2）加強設(shè)計階段的成本管理
設(shè)計環(huán)節(jié)是控制投資的一個最要環(huán)節(jié)，重點就是降低建筑安裝成本，除了要實行設(shè)計招標(biāo)、限額設(shè)計外，成本管理人員更應(yīng)加強對工程了解、跟蹤監(jiān)控，加強與其他部門的溝通，提高設(shè)計階段的成本管理。
（3）加強招投標(biāo)階段的成本管理
加強對招投標(biāo)工作各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，避免決策失誤。嚴格、謹慎審核單位的信譽、經(jīng)濟狀況，避免魚目混珠的行為，以及加強對標(biāo)底的審核，避免一些投標(biāo)單位盲目低價給工程結(jié)算帶來的困難。在招投標(biāo)環(huán)節(jié)需要做好以下幾方面的事情：1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴格審查施工單位資質(zhì)，必要時進行實地考察；2）合理低價者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價惡性競爭。
如在某一項目中，對地彈門及大玻璃窗制作安裝工程進行了招標(biāo)。由于前期準(zhǔn)備工作做的很充分，對地彈門主材（10厚鋼化玻璃、地彈簧、拉手、玻璃門夾）進行了市場綜合調(diào)查。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)地彈門五金價格差距很大，其中：地彈簧的價格范圍在60-800元/個之間，拉手的價格范圍在40-160元/套之間。為了確保各投標(biāo)單位報價的可比性，在招標(biāo)時我方根據(jù)產(chǎn)品的性能，指定了合理的配置和價位。由于各施工單位報價的標(biāo)準(zhǔn)一致，競爭很激烈，最終中標(biāo)價格比前期預(yù)測價格低很多，確保了公司制定的中高檔配置、中低價位目標(biāo)的實現(xiàn)，節(jié)約成本。
（4）加強施工階段的成本管理
在施工階段應(yīng)主要是控制建筑材料和設(shè)備的成本，按設(shè)計規(guī)范和技術(shù)規(guī)定進行施工，有效、合理地節(jié)省施工成本。 嚴格督促施工方按圖施工，嚴格控制設(shè)計變更及材料代用，對必要的變更要做到先算帳后花錢，在建設(shè)工程施工過程中，引起設(shè)計變更的原因很多。如何減少設(shè)計變更，首先應(yīng)嚴禁通過設(shè)計變更擴大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容，一般情況下不允許設(shè)計變更，除非不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮，或使項目無法繼續(xù)進行下去。開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。
5、結(jié)束語
由于成本控制的不確定因素很多，且不同項目的實際情況不同、人員素質(zhì)不同，想在不同的項目上應(yīng)用同一種管理手段、方法進行成本控制是不可能的，也是不現(xiàn)實的。如何開展有效的成本控制，這對任何一個公司都是一個很重要的課題。只要不斷的從工作實踐中總結(jié)經(jīng)驗、抓大放小、規(guī)范運作、科學(xué)管理最終完成成本控制目標(biāo)也并非難事。
【摘要】目前，在市場激烈競爭的環(huán)境下，我國經(jīng)濟不斷地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也得到了突飛猛進的發(fā)展。我國房地產(chǎn)企業(yè)所需要的土地面積不斷地擴大，然而土地出讓的成本較高，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的開支成本不斷地提高。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，控制好采購成本的費用是極其重要的內(nèi)容，在很大程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)的開支，有效的提高了企業(yè)的經(jīng)濟效益。本文將對房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制體系的改進進行分析、探究。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；采購成本；控制體系；改進
隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地企業(yè)就需要對生存、發(fā)展進行全面的考慮。在競爭環(huán)境下，房地企業(yè)就要根據(jù)市場的需求進行產(chǎn)品的開發(fā)。但是，要做好采購成本的控制工作，這樣就會降低企業(yè)的成本，使企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要確保房地產(chǎn)運行的穩(wěn)定性。
一、房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制存在的問題
1、零部件供應(yīng)商與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系不穩(wěn)定
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，與供應(yīng)商之間的關(guān)系大多是短暫的合作。在供貨的過程中，就會有爭嘴、抱怨等各種事情的產(chǎn)生，從而導(dǎo)致兩者之間不能夠進行較好的合作。比如：房地產(chǎn)企業(yè)對產(chǎn)品質(zhì)量不滿意；供應(yīng)商對價格的不滿意等。由于在解決問題上花費較多的時間，就缺少時間做預(yù)測及計劃工作。因此，就會造成兩者之間的合作氣氛具有不穩(wěn)定性，從而也會導(dǎo)致雙方的交易存在一定的風(fēng)險。為了提高供貨的穩(wěn)定性，對供應(yīng)商的供貨風(fēng)險要進行緊密的識別，對供應(yīng)商存在的不確定因素進行嚴格的監(jiān)控，避免供貨風(fēng)險的產(chǎn)生。
2、供應(yīng)商提供的產(chǎn)品質(zhì)量不高
由于房地產(chǎn)企業(yè)要求產(chǎn)品的質(zhì)量較高，就需要對供應(yīng)商提供的產(chǎn)品質(zhì)量進行檢查，還對零部件生產(chǎn)質(zhì)量的過程進行評估。由于管理體制不健全，產(chǎn)品的質(zhì)量就會出現(xiàn)一些問題，無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的要求。目前，我國大部分零部件供應(yīng)商都需要將產(chǎn)品通過ISO9000系列質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的第三方認證，有些還通過QS9000或TS16949質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的第三方認證。從整體來說，我國對產(chǎn)品質(zhì)量的控制還較為薄弱。
3、供應(yīng)商交貨不可靠
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，供應(yīng)商將貨運到房地產(chǎn)的施工現(xiàn)場是最好的供貨方式。但是，存在較多的零部件供應(yīng)商不能向制造商提供及時可靠的交貨，甚至有的制造商就在他們的客戶周圍進行臨時倉庫的建設(shè)，這樣以來就可以為客戶提供及時的產(chǎn)品需要。但是，供應(yīng)商就可能會儲存較多的產(chǎn)品，導(dǎo)致產(chǎn)品的供應(yīng)量不足，從而造成產(chǎn)品成本的提高。
二、房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制體系改進的對策
1、采用充分的信息對企業(yè)采購決策風(fēng)險的控制
正確性的決策是在充分的信息基礎(chǔ)上進行的。掌握成分的采購成本信息，不僅可以使采購成本的風(fēng)險得到最大化的降低，還可以確保采購成本決策的準(zhǔn)確性。對于決策來說，所需要的信息通常分布在不同的時間以及空間中。一方面，要通過使用科學(xué)合理的方式進行企業(yè)內(nèi)外與采購風(fēng)險有關(guān)信息的收集和搜尋，還要按照準(zhǔn)確、完整的原則進行信息的收集。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要最大限度的拓寬信息的渠道，使信息可以及時的進行反饋、傳遞。另一方面，全面的分析所獲得的信息，將與決策相關(guān)的信息進行提取，這樣就可以為采購決策提供有利的信息，降低采購的風(fēng)險，并為采購的控制奠定一定的基礎(chǔ)。
2、建立健全采購風(fēng)險預(yù)警與應(yīng)急系統(tǒng)
首先，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，即使在內(nèi)部信息溝通上建立了采購成本與價格管理信息系統(tǒng)，但是，對信息的采集、取舍和系統(tǒng)信息的更新上，信息系統(tǒng)仍需要通過審價中心進行人工的輸入，這就會導(dǎo)致信息不能夠及時的進行更新，造成采購決策的延誤。
其次，人為主觀因素導(dǎo)致信息輸入的不完整以及有價值信息的遺漏現(xiàn)象，這就會給采購決策的帶來一定的風(fēng)險。所以，就需要進行采購風(fēng)險預(yù)警和應(yīng)急系統(tǒng)的建立，這樣以來就可以降低采購的風(fēng)險，可以進行風(fēng)險警戒值的設(shè)定，從而對其實施較好的控制，能夠及時的發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，并采購風(fēng)險進行準(zhǔn)確的預(yù)報。比如說，對于供應(yīng)商管理庫存零部件生產(chǎn)庫存量的警戒值的設(shè)定，若小于庫存警戒值時，就可以采取零部件緊急配送方法，若采購風(fēng)險產(chǎn)生后，該企業(yè)就可以使用應(yīng)用的方法。
然后，一般情況下，采購風(fēng)險的應(yīng)急措施，會具有一些備選的方案，若發(fā)生采購風(fēng)險的狀況，房地產(chǎn)企業(yè)就可以按照實際存在的狀況進行應(yīng)急方案的選擇，這樣就可以最大限度的降低采購風(fēng)險的產(chǎn)生。
3、改善客戶管理效果
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，與供應(yīng)商之間應(yīng)該是戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)采購人員的任務(wù)不單是采購價格的控制與管理，也要建立在企業(yè)與供應(yīng)商之間建立合作聯(lián)盟的關(guān)系，這樣就可以在新產(chǎn)品開發(fā)時間的縮短方面共同努力，新產(chǎn)品開發(fā)的成本就會得到有效的降低，在市場中以最低的價格快速的占領(lǐng)一席之地，達到互利的結(jié)果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要以這種管理理念進行采購成本的控制，與供應(yīng)商建立穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴，通過供應(yīng)商所具有的專業(yè)技術(shù)以及產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)和管理的優(yōu)點，在進行產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計時，供應(yīng)商可以直接參與研發(fā)的工作中，從而確保雙方的合作伙伴關(guān)系。另外，還需要供應(yīng)商把自己作為房地產(chǎn)企業(yè)團隊中的一員，在進行報價時，把成本的分類進行詳細的提出，對成本的改進，供應(yīng)商可以同房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員一起進行研究。若房地產(chǎn)企業(yè)存在困難時，可以延長付款的時間，最大限度的保持戰(zhàn)略合作關(guān)系，這樣以來就可以節(jié)約大量的人力和物力，使采購成本得到有效的控制。
4、對供應(yīng)商的產(chǎn)品及服務(wù)成本進行估算
采購成本的控制要求對供應(yīng)商的產(chǎn)品及服務(wù)成本進行估算，這樣以來就會與供應(yīng)商的合作中占據(jù)一定的位置。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過對供應(yīng)商公司的參觀，掌握更多有效的信息，或者要求供應(yīng)商提供真實相關(guān)的資料，通過掌握的資料對供應(yīng)商產(chǎn)品及服務(wù)成本進行估算，從而使房地企業(yè)材料的采購成本得到進一步的降低。
結(jié)束語：
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，采購成本的控制是企業(yè)取得經(jīng)濟效益的重要內(nèi)容，所以，企業(yè)要加強采購成本的管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)采購成本的控制，就必須對內(nèi)在潛力的挖掘進行綜合的考慮，加強采購成本的時間以及空間范圍的控制，從而確保房地企業(yè)采購成本的效率及效益，這樣才能夠確保企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。
【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用控制貫穿于項目建設(shè)的全過程，通過加強成本費用管理、控制成本費用支出，在工程項目整個周期內(nèi)全面監(jiān)控其建造成本和營運成本，這樣才能降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要從項目拿地、規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、項目招標(biāo)到實體實施、后期結(jié)算等各個環(huán)節(jié)的成本控制進行論述，以期對房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程周期成本控制提供一定的理論指導(dǎo)。
【關(guān)鍵字】 房地產(chǎn)；企業(yè)項目；成本控制
一、前言
房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用控制貫穿于項目建設(shè)的全過程，必須在組織、技術(shù)、經(jīng)濟和合同等措施上予以高度重視，通過加強成本費用管理、控制成本費用支出，在工程項目整個周期內(nèi)全面監(jiān)控其建造成本和營運成本，這樣才能降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本，以達到提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。
近年來，為抑制房價增速過快，中央政府頻繁出臺房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)調(diào)控措施，加之金融危機為全球經(jīng)濟帶來的影響，房地產(chǎn)市場正在進入新一輪調(diào)整周期。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行有效的成本控制，已成為企業(yè)在項目開發(fā)過程中實現(xiàn)自身生存和發(fā)展的關(guān)鍵。本文主要從項目拿地、規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、項目招標(biāo)到實體實施、后期結(jié)算等各個環(huán)節(jié)的成本控制進行論述，以期對房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程周期成本控制提供一定的理論指導(dǎo)。
二、房地產(chǎn)項目各個關(guān)節(jié)的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計階段完成之后，開發(fā)項目原材料的選用、大型設(shè)備的選型基本都已經(jīng)確定，開發(fā)項目成本的80%都變成了約束性成本。所以，有效的成本控制發(fā)生在項目設(shè)計階段，而不是在項目已經(jīng)設(shè)計完畢或項目的建設(shè)階段。在項目的設(shè)計階段，大部分成本已經(jīng)成為約束性成本，成本控制的彈性是非常小的。目標(biāo)成本法主要適用于產(chǎn)品設(shè)計階段的成本規(guī)劃，適用于多品種、少產(chǎn)量的組織形式，而房地產(chǎn)開發(fā)項目正好符合了目標(biāo)成本法的適用條件
研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用控制，必須清楚開發(fā)項目的成本費用構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費用是指在一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費的各種耗費，主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用和稅金三大部分組成，經(jīng)歷前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售5個階段。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括以下幾個方面：一是土地征用及拆遷補償費。二是前期工程費。三是建筑安裝工程費。四是公共配套設(shè)施費。五是基礎(chǔ)設(shè)施費。六是開發(fā)間接費用。如2008年4月9日，青島市李滄區(qū)人民政府對文昌閣、下王埠、尤家下河社區(qū)三個村莊改造項目實施了公開招標(biāo)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地一經(jīng)取得，其費用即變?yōu)榛竟潭ǖ某杀??？刂仆恋爻杀镜年P(guān)鍵在于對項目進行精準(zhǔn)的定位和成本分析。根據(jù)以往土地取得經(jīng)驗和土地估算結(jié)果采取一定的投標(biāo)策略、制定合理的價格，最大限度地控制土地成本風(fēng)險。針對青島地區(qū)比較常見的舊城、舊村改造項目，建設(shè)單位可以通過與政府、社區(qū)、村莊進行積極協(xié)商，制定合理的拆遷政策，盡可能多地爭取優(yōu)惠條件，并充分利用地塊現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計條件，攤薄安置回遷成本，降低土地價格。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與項目建設(shè)無直接關(guān)系、不能計入某個特定開發(fā)項目成本的費用。這些費用在其發(fā)生的會計期間直接進入當(dāng)期損益，包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。一是管理費用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行政管理部門（總部）為組織、管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。二是財務(wù)費用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括利息凈支出和金融機構(gòu)手續(xù)費等。三是銷售費用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的費用，如廣告費、支付給銷售人員的工資及福利費等。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)稅金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租、銷售、提供售后物業(yè)服務(wù)、銷售材料、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和出租固定資產(chǎn)，應(yīng)繳納的城建稅、營業(yè)稅、土地增值稅、教育費附加等。是銷售費用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的費用，如廣告費、支付給銷售人員的工資及福利費等。
圖1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用控制結(jié)構(gòu)體系
三、分析
開發(fā)項目的目標(biāo)成本不可能一次測算就達到要求，需要不斷在目標(biāo)利潤、目標(biāo)收入和目標(biāo)成本之間進行調(diào)整。一般而言，價格的主要決定因素是市場，而不是單個的房地產(chǎn)企業(yè)，所以根據(jù)市場狀況預(yù)測的單價不會有太大的調(diào)整空間。過低的目標(biāo)利潤必然導(dǎo)致過高的目標(biāo)成本，這也是不可取的，因為過高的目標(biāo)成本沒有控制的意義，而且也不能用來衡量成本控制的效果。所以，目標(biāo)成本在制定過程中一定要反復(fù)測算，制定出既合理又可行的目標(biāo)成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目所處的階段不同，將面臨的成本控制風(fēng)險也不同，風(fēng)險大致分為潛伏期、發(fā)生期、后果期三個階段。通過制定和實施各種風(fēng)險防范政策，在風(fēng)險潛伏期，正確預(yù)見和及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險苗頭，消除隱患并阻止風(fēng)險發(fā)生；在風(fēng)險發(fā)生期，積極組織補救，將風(fēng)險導(dǎo)致的成本損失減少至最低；在風(fēng)險后果期，及時對風(fēng)險損失進行有效的資源補充，排除直接損失對開發(fā)項目后續(xù)工作的干擾，同時減少間接成本損失。
房地產(chǎn)成本是決定房地產(chǎn)價格的重要因素，而房地產(chǎn)的價格又影響整個社會的經(jīng)濟發(fā)展。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行成本控制是十分必要的。房地產(chǎn)項目由于具有投資量大、流動性差、回收期長、同金融業(yè)關(guān)系密切、投資開發(fā)過程涉及單位多等特點，故其成本控制顯得分外復(fù)雜，難度特別大。房地產(chǎn)開發(fā)項目一般采用目標(biāo)成本動態(tài)控制法進行成本管理，即在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施過程中，將成本控制目標(biāo)、成本責(zé)任進行具體的量化和分解，做到事前控制，預(yù)先控制，并定期歸集成本發(fā)生的實際值，利用科學(xué)方法進行計劃值和實際值的分析與比較，檢查項目成本執(zhí)行的偏差情況，及時采取措施進行調(diào)整。
四、總結(jié)
成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴張更為重要。而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本是房地產(chǎn)企業(yè)全部成本的重要組成部分，一般要占到全部成本的90%左右，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重點。
房地產(chǎn)成本費用是決定房地產(chǎn)價格的重要因素，而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟的一個關(guān)鍵因素。它的波動從微觀講關(guān)系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個城市或者地區(qū)競爭力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對一個國家的國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。應(yīng)當(dāng)講控制房地產(chǎn)開發(fā)成本費用是政府在不斷推出經(jīng)濟適用房以平抑房價的另一重要殺手锏，這將對國民經(jīng)濟保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實意義。