發(fā)布時(shí)間：2024-04-12 10:57:55
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產(chǎn)證相關(guān)法律法規(guī)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
一、始終圍繞中心，把握普法教育重點(diǎn)內(nèi)容
1．強(qiáng)化黨的十精神的學(xué)習(xí)宣傳。堅(jiān)持以黨的十精神統(tǒng)攬、指導(dǎo)、推進(jìn)普法依法治理工作，深入學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹黨的十關(guān)于“全面推進(jìn)依法治國”和“加快建設(shè)社會(huì)主義法治國家”的一系列重要部署，大力弘揚(yáng)社會(huì)主義法治精神，進(jìn)一步樹立社會(huì)主義法治理念，不斷增強(qiáng)全社會(huì)學(xué)法遵法守法用法意識(shí)。
2．加強(qiáng)憲法意識(shí)和憲法權(quán)威的學(xué)習(xí)教育。貫徹落實(shí)在首都各界紀(jì)念現(xiàn)行憲法公布施行30周年大會(huì)上的重要講話精神，切實(shí)加強(qiáng)憲法學(xué)習(xí)宣傳，廣泛普及憲法知識(shí)，提高全民的憲法意識(shí)，進(jìn)一步在全社會(huì)形成崇尚憲法、遵守憲法、維護(hù)憲法權(quán)威的良好氛圍。
3．及時(shí)宣傳普及新頒布或修訂的重要法律法規(guī)。結(jié)合實(shí)際，2013年全縣公民中重點(diǎn)開展憲法、民事訴訟法、精神衛(wèi)生法、社會(huì)保險(xiǎn)法、省審計(jì)條例等“四法一條例”的宣傳普及。我局通過采取安排自學(xué)、集中培訓(xùn)、舉辦講座、組織考試和知識(shí)競賽等多種形式，切實(shí)提高新頒布或修訂的重要法律法規(guī)的宣傳普及實(shí)效。
4．繼續(xù)深入學(xué)習(xí)宣傳房地產(chǎn)管理相關(guān)法律法規(guī)。繼續(xù)加強(qiáng)對《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)宣傳，強(qiáng)化市場主體遵紀(jì)守法、誠實(shí)信用的理念，加強(qiáng)誠信體系建設(shè)。加強(qiáng)對商品房預(yù)（銷）售過程的監(jiān)督管理，堅(jiān)決打擊捂盤惜售、囤集房源、哄抬房價(jià)、不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息等欺詐行為，提高交易信息透明度，維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益，減少消費(fèi)糾紛，引導(dǎo)市場健康發(fā)展。
5．結(jié)合法制宣傳教育，深入開展依法治理。要進(jìn)一步完善行政執(zhí)法責(zé)任制、行政執(zhí)法資格認(rèn)證制、行政執(zhí)法評(píng)議考核制和行政執(zhí)法過錯(cuò)責(zé)任追究制，建立權(quán)責(zé)明確、行為規(guī)范、監(jiān)督有效、保障有力的行政執(zhí)法體制。要圍繞城市房屋拆遷、房地產(chǎn)市場等社會(huì)熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，深入開展專項(xiàng)治理活動(dòng)。要積極探索推進(jìn)行業(yè)依法治理的實(shí)踐形式，鼓勵(lì)公民積極參與公共管理，促進(jìn)依法行政和依法管理。
二、立足于深化依法治理工作，提高全局依法執(zhí)政管理能力
6．加強(qiáng)對領(lǐng)導(dǎo)干部法制宣傳教育，著力提高依法執(zhí)政、依法決策、依法管理的能力。領(lǐng)導(dǎo)干部帶頭學(xué)法用法，熟悉房地產(chǎn)管理相關(guān)各項(xiàng)法律法規(guī)，熟悉行政執(zhí)法責(zé)任制和行業(yè)依法治理的相關(guān)制度，不斷提高依法管理經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事務(wù)的能力，規(guī)范決策、管理和服務(wù)行為。
7．加強(qiáng)干部法制宣傳教育，著力提高依法行政能力。培養(yǎng)干部牢固樹立有權(quán)必有責(zé)、用權(quán)受監(jiān)督、違法要追究的觀念。組織好干部年度法制學(xué)習(xí)培訓(xùn)和考試工作。同時(shí)將對干部學(xué)法用法情況進(jìn)行定期檢查，并列入年度考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容。干部要依照有關(guān)規(guī)定參加通用法律法規(guī)的考試，考試成績作為年度考核、任職、定級(jí)和晉升職務(wù)的重要依據(jù)。
8．加強(qiáng)行政執(zhí)法人員法制宣傳教育，著力提高依法行使公共全力的能力。行政執(zhí)法人員應(yīng)熟練掌握和運(yùn)用與執(zhí)法工作相關(guān)的公共法律法規(guī)和房地產(chǎn)專業(yè)法律法規(guī)，按照法定程序執(zhí)法，合理使用自由裁量權(quán)，確保嚴(yán)格執(zhí)法、公正執(zhí)法、文明執(zhí)法。
9．法制教育與法治實(shí)踐相結(jié)合。學(xué)法的目的在于守法和用法。嚴(yán)格依法辦事是最生動(dòng)的法制教育和法治實(shí)踐。堅(jiān)持把學(xué)法、用法、守法相結(jié)合，深入開展多層次全方位的依法治理。
三、立足于堅(jiān)持服務(wù)以人為本，對不同對象進(jìn)行法制宣傳教育工作
10．推進(jìn)“法律進(jìn)機(jī)關(guān)”活動(dòng)。緊緊圍繞房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)政策這一中心學(xué)習(xí)任務(wù)前提下，依據(jù)制定普法行事歷日程，安排全體職工集中學(xué)習(xí)，組織不少一次集中法制學(xué)習(xí)。
11．推進(jìn)“法律進(jìn)小區(qū)”活動(dòng)。配合社區(qū)中心工作，利用舉辦各種宣傳活動(dòng)的機(jī)會(huì)，組織“法律進(jìn)小區(qū)”宣傳活動(dòng)，動(dòng)用干部職工，在小區(qū)設(shè)立咨詢服務(wù)臺(tái)、懸掛宣傳橫幅、制作展板、現(xiàn)場答議、免費(fèi)發(fā)放宣傳資料，為群眾送上了形式多樣的法律法規(guī)宣傳套餐。
在人民愈發(fā)重視法律的社會(huì)中，合同的地位越來越不容忽視，合同協(xié)調(diào)著人與人，人與事之間的關(guān)系。擬定合同的注意事項(xiàng)有許多，你確定會(huì)寫嗎?以下是小編為大家推薦的關(guān)于一些房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書，希望能幫助到大家!
房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書1出賣人(甲方)： 身份證：
買受人(乙方)： 身份證：
甲乙雙方就房屋買賣事宜，依據(jù)《合同法》、《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)，并經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下合同條款：
一、甲方自愿將坐落于合肥市 區(qū)路 小區(qū) 號(hào)樓單元室(建筑面積平方米，產(chǎn)權(quán)證號(hào))房地產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)出賣給乙方(附房產(chǎn)證復(fù)印件及該房產(chǎn)位置圖)。
二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物(如有)總價(jià)款為人民幣大寫 (小寫： )。
三、乙方在簽訂本合同時(shí)，支付甲方房款 元(其中房屋總價(jià)款的20%作為定金，剩余部分作為預(yù)付款)。
四、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚，不得有任何除甲方以外的第三人主張?jiān)摲慨a(chǎn)的合法權(quán)利，并不得在本合同簽訂后又與其他方簽訂關(guān)于本合同所記載的房屋的買賣合同并辦理過戶手續(xù)。
五、自本合同簽訂之日起三個(gè)月內(nèi)，甲方須將房屋過戶給乙方(包括房產(chǎn)證、土地證等證件)，如遇特殊情況，雙方協(xié)商后可延期，但延期不得超過一個(gè)月。
六、房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明辦理完過戶手續(xù)后十日內(nèi)，甲方應(yīng)將將水、電、氣、有線電視等相關(guān)附屬設(shè)施過戶給乙方。
七、辦理房產(chǎn)證過戶所應(yīng)繳納的稅、費(fèi)均由乙方承擔(dān)，但不包含甲方房屋貸款費(fèi)用，且過戶前甲方必須結(jié)清該房屋銀行剩余貸款。
八、雙方約定，自本合同簽訂之日起三日內(nèi)，甲方即將該房屋交由乙方占有使用，同時(shí)，甲方須將水、電、氣、有線電視等附屬設(shè)施的費(fèi)用結(jié)清。
九、違約責(zé)任：甲乙雙方應(yīng)自本合同簽訂之日起，嚴(yán)格履行本合同，不得違約。如甲方違約，則須雙倍返還乙方已付定金，同時(shí)返還乙方所支付的預(yù)付款，乙方違約，則甲方有權(quán)沒收乙方所付定金。
十、雙方約定其他事項(xiàng)：
十一、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可以合同附件形式另行約定，約定條款與本合同具有同等效力。
十二、本合同履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)通過協(xié)商解決，協(xié)商解決不成，可向合肥市瑤海區(qū)人民法院起訴。
十三、本合同正本一式三份，甲方執(zhí)一份，乙方執(zhí)一份，房地產(chǎn)管理部門一份自雙方簽字之日起生效。
甲方： 乙方：
電話： 電話：
年 月 日 年 月 日
房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書2甲方：
乙方：
依據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，買賣雙方本著平等、自愿、協(xié)商一致的原則，就房屋買賣有關(guān)事項(xiàng)，達(dá)成如下協(xié)議：
1、乙方購買甲方合法擁有的座落在___鎮(zhèn)___小區(qū)___號(hào)樓___單元___室，建筑面積為___平方米的房產(chǎn)一套。
2、雙方議定上述房產(chǎn)出售價(jià)格為人民幣(大寫)___萬元整(小寫￥___元整)。
3、甲方于20
年 月 日收到乙方定金人民幣(大寫)___萬元整(小寫￥___元整)。(另附收據(jù))
4、甲方負(fù)責(zé)為乙方辦理房屋過戶手續(xù)，(契稅完稅憑證、房產(chǎn)過戶證明、房屋所有權(quán)證書等)，辦理手續(xù)時(shí)間不得超過半年，否則按甲方違約處理。
5、甲方將過戶手續(xù)辦理完成后，交于乙方認(rèn)定手續(xù)齊全后，乙方一次性將房屋余款(大寫)___萬元整(小寫￥___元整)交付甲方(另附收據(jù))，甲方將房屋按時(shí)交付乙方。
6、本合同簽訂后，雙方不得違約，如有一方違約，則付給對方違約金人民幣_(tái)__萬元整(小寫￥___元整)。
7、甲方保證出售房產(chǎn)符合國家房產(chǎn)的規(guī)定，并保證產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實(shí)有效，不含虛假內(nèi)容，若有違反上述約定造成的責(zé)任由甲方承擔(dān)。
8、本合同履行過程中，如發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，解決不成時(shí)，可向有關(guān)有管轄權(quán)的人民法院起訴。
9、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字之日起即生效。
10、本合同共2頁，一式2份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。
甲方：_____________________乙方：_____________________
身份證號(hào)：__________________身份證號(hào)：__________________
身份證號(hào)：__________________身份證號(hào)：__________________
簽約日期：_____年___月___日簽約日期：_____年___月___日
房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書3甲方(出售人)：_____________
乙方(認(rèn)購人)：_____________
丙方(經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu))：___________
乙方經(jīng)過了解，有意向購買甲方開發(fā)建設(shè)的________________物業(yè)(以下簡稱“該物業(yè)”)。其建筑面積___________平方米，套內(nèi)建筑面積____________平方米，認(rèn)購價(jià)￥____________(大寫：________)。《商品房預(yù)售許可證》號(hào)：________________。
經(jīng)與甲方協(xié)商，達(dá)成以下協(xié)議：
1、甲乙雙方在簽訂本認(rèn)購書時(shí)，乙方愿意支付￥_______________(大寫：____________________)給甲方作為認(rèn)購該物業(yè)的訂金。
2、乙方應(yīng)于本認(rèn)購書簽訂后______日內(nèi)(即____年____月____日起，至____年____月____日止)到____________簽訂《商品房買賣合同》。
并帶上如下證件和資料：
(1)本認(rèn)購書。
(2)身份證明原件和復(fù)印件。
3、訂金退還與不退還的約定。
如甲乙雙方在約定的時(shí)間內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，訂金抵作購房價(jià)款。如甲乙雙方在約定簽訂《商品房買賣合同》的時(shí)間內(nèi)，甲方已將物業(yè)另售他人，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已付訂金。如乙方在約定的時(shí)間內(nèi)不前來協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》，訂金不予退還，甲方可將該物業(yè)另售他人。如甲乙雙方在約定的時(shí)間內(nèi)，對《商品房買賣合同》的條文未能協(xié)商一致的，甲方應(yīng)將訂金退還乙方，甲方可將該物業(yè)另售他人。
4、甲乙雙方如需變更本協(xié)議內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商一致，并簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。
5、乙方如對所購物業(yè)了解清楚，有購買意向，甲方或乙方均可要求與對方直接簽訂《商品房買賣合同》。
6、甲方如委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)作為丙方在本認(rèn)購書上簽章。
本認(rèn)購書一式____份，具有同等法律效力。其中甲方持____份，乙方持____份，丙方持____份。
甲方(簽章)：____________
乙方(簽章)：____________
丙方(簽章)：____________
簽訂日期：___年___月____日
房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書4購買方(甲方)：
方(乙方)：
經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，自愿達(dá)成如下協(xié)議：
一、甲方經(jīng)過對珠海市 (建筑面積 m2，其中附屬面積 m2)的詳細(xì)考察，確定購買該房屋，并全權(quán)委托乙方購宜。
二、乙方甲方購買該房屋的單價(jià)為 元/ m2，實(shí)付房款(小寫) 元，(大寫) 拾 萬 仟 佰 拾 元(含傭金，不含交易稅費(fèi)及按揭費(fèi)用)。
三、簽訂本合同時(shí)，甲方即付認(rèn)購金 元，并于 年 月 日前來辦理按揭申請手續(xù)和交清首期房款 元。否則按甲方棄權(quán)處理，并不得要回認(rèn)購金。
四、甲方要求乙方擔(dān)保并向銀行申請二手樓宇按揭服務(wù)，要求借款金額為 元，還款期限為 年(以銀行實(shí)際批核為準(zhǔn))。
五、甲方須如實(shí)填寫按揭申請材料交由乙方遞交按揭銀行，若銀行同意按甲方申請的按揭事項(xiàng)，甲方必須及時(shí)到銀行辦理按揭手續(xù)，并簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，同時(shí)繳納過戶時(shí)政府規(guī)定應(yīng)由買方交納的稅費(fèi)以及按揭借款之評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、抵押登記費(fèi)、律師費(fèi)、公證費(fèi)。
六、若甲方不供房款超過三個(gè)月，乙方有權(quán)協(xié)助按揭銀行處分該房屋。
七、若發(fā)生下列情形之一時(shí)，乙方須將認(rèn)購金扣除評(píng)估費(fèi)和總房款的0。5%的手續(xù)費(fèi)后二個(gè)工作日內(nèi)退還甲方。
A、按揭銀行不同意為該房屋的交易提供按揭服務(wù);
B、按揭銀行同意提供借款的額度或年限，低于甲方要求的借款額度或年限而導(dǎo)致該房屋實(shí)際不能成交。
八、本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，簽名或蓋章即時(shí)生效，均具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書5甲方：
乙方：
現(xiàn)就甲方借用乙方名義購宜，在平等、自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)充分協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議，望共同遵守：
一、甲方借用乙方名義購買的房屋位于
二、上述房屋的買賣合同以乙方名義簽訂后交由甲方持有和保管，以后關(guān)于該房屋取得的一切手續(xù)、資料包括但不限于房產(chǎn)證、土地使用證、完稅證明、交款憑證等均由甲方持有和保管。
三、甲方保證乙方因代為甲方購買該房屋產(chǎn)生的購房款及還貸、中介費(fèi)、抵押費(fèi)、保證金、稅收等一切費(fèi)用均由甲方承擔(dān)，乙方不承擔(dān)任何費(fèi)用，該房屋的所有權(quán)也歸甲方完全所有。甲方享有該房屋的占有、使用、收益及處分的權(quán)利，乙方對受甲方委托購買的房屋無權(quán)行使甲方享有的前述權(quán)利，亦不得對受甲方委托購買的房屋進(jìn)行侵占、破壞、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及贈(zèng)與等。
四、甲方如需在取得該房屋的房產(chǎn)證前轉(zhuǎn)讓該房屋，乙方應(yīng)當(dāng)協(xié)助甲方辦理更名手續(xù)。如因房屋質(zhì)量問題及房屋買賣合同問題而導(dǎo)致訴訟，乙方應(yīng)配合甲方辦理相關(guān)訴訟程序，所有涉及轉(zhuǎn)讓及維護(hù)該房屋的相關(guān)費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。
五、甲方如不需在取得該房屋的房產(chǎn)證前轉(zhuǎn)讓該房屋，那么房屋產(chǎn)權(quán)證暫辦至乙方名下，產(chǎn)權(quán)證由甲方保管。待甲方需要辦理過戶手續(xù)時(shí)按照甲方的指示過戶到甲方或甲方指定的其他人名下。
六、該房屋交付時(shí)由甲方收房;甲方對該房屋進(jìn)行的裝修及在該房屋內(nèi)添置的所有家具、家電及所有物品等均由甲方所有。
七、乙方為合法夫妻關(guān)系，乙方已經(jīng)對該協(xié)議進(jìn)行了充分了解，甲方只是借用乙方的名義購買房屋，該房屋的所有權(quán)益與乙方無任何關(guān)系，并保證乙方的利害關(guān)系人不得就該房屋主張任何權(quán)益。
八、如因乙方替甲方購買該房屋，乙方再行購買其他房屋時(shí)額外支付的費(fèi)用由甲方替其承擔(dān)。
九、本協(xié)議如需要補(bǔ)充，另行協(xié)商達(dá)成的協(xié)議與本協(xié)議具有相同的法律效力。
十、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份;本協(xié)議自雙方簽字或按印之日起生效。
甲方：
[論文關(guān)鍵詞]單位集資房 權(quán)屬 糾紛 權(quán)益保障
近年來，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出迅速繁榮發(fā)展的趨勢，商品房的價(jià)格持續(xù)攀升，居高不下。介于此，單位集資建房的政策對改善部分行業(yè)職工住房緊張的狀況起到了一定的緩解作用，但是由于單位集資房權(quán)屬不明而產(chǎn)生的法律糾紛也日益增多。2007年我國頒布并實(shí)施了《中華人民共和國物權(quán)法》，進(jìn)一步確保了公民的不動(dòng)產(chǎn)合法權(quán)益。
一、單位集資房的權(quán)屬
（一）興建單位集資房的主要土地來源
國有土地使用權(quán)的設(shè)立包括出讓和劃撥兩種方式。單位集資房的興建，在建設(shè)用地的取得上，采取劃撥方式，建房用地主要為單位申請的劃撥土地中的自用存量用地。
通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，沒有明確的使用期限，無須支付土地使用權(quán)出讓金，同時(shí)，除符合法律規(guī)定外，也不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。
（二）單位集資房的房屋所有權(quán)歸屬
單位集資房是在特定的歷史下產(chǎn)生的特定的產(chǎn)權(quán)形式，我國傳統(tǒng)的民法理論并沒有包含這種形式。由于單位集資房的特殊性，集資職工究竟對集資房享有什么樣的權(quán)利？筆者認(rèn)為，參與集資建房的職工，對集資所建房屋，享有部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)。所謂部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)是與所有權(quán)相對而言的，它是指參與集資建房的職工對所建房屋享有占有、使用、有限的收益和處分權(quán)。有限的收益和處分權(quán)主要表現(xiàn)為對集資房屋除享有占有、使用權(quán)外，還可以繼承，也可以出租和出售，如果出租或者出售，該職工所在單位享有有限承租或購買權(quán)，出租和出售所得的收益，由單位和集資職工按出資比例進(jìn)行分配。
職工以市場價(jià)購買的單位集資房，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人所有。這與一般的商品房買賣類似，職工付足了價(jià)款取得住房的完全產(chǎn)權(quán)。對這類住房可以依法進(jìn)入市場流通，在按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。
職工以成本價(jià)購買的住房，職工一方面支付了成本價(jià)格，另一方面又享受了一定的優(yōu)惠，因此產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，但受到一定的限制。這類住房一般在住用5年后可以依法進(jìn)入市場。職工出售房屋所得，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。
職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，只能享受部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)。產(chǎn)權(quán)比例按照售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，一般住用5年后方可進(jìn)入市場，在同等條件下，原單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。
二、單位集資房在建設(shè)和交易過程中產(chǎn)生的糾紛類型
（一）單位與單位之間的糾紛
單位集資建房本是為困難單位的困難職工解決住房問題的。但是在實(shí)際操作過程中，如果仔細(xì)審視單位自建房的主體，就會(huì)發(fā)現(xiàn)能夠輕松自建房的“單位”，基本上是清一色的壟斷企業(yè)或國有企業(yè)，而“其他單位”雖然有優(yōu)惠政策，卻面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。有的單位也通過“定向開發(fā)”、“委托代建”、“團(tuán)購”等形式，變相搞集資建房。這些不良行為導(dǎo)致了單位與單位之間公平競爭機(jī)會(huì)的淪喪，不僅引發(fā)單位與單位之間的糾紛，更甚至成了滋生腐敗的溫床。
（二）單位與職工之間的糾紛
在實(shí)踐過程中，常存在有的單位集資房行為不規(guī)范，大多未經(jīng)過政府房改辦批準(zhǔn)，即將職工集資款自行購地建房的現(xiàn)象，然而實(shí)質(zhì)上卻是變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。其所購的土地因未取得使用權(quán)就用于建房，致使土地權(quán)屬有爭議，建房用地不能落實(shí)，從而引起糾紛；有的單位購買集資建房的土地遠(yuǎn)離市區(qū)，不具備開發(fā)建設(shè)條件，集資款已用于購地，土地卻不能規(guī)劃分割給集資人進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，集資人由于交了款長期得不到土地及房屋，紛紛要求退地還款而發(fā)生糾紛；有的集資單位將集資款挪作他用導(dǎo)致中途停工，建房逾期太長，集資人起訴要求還款。這些都使得參與單位集資建房職工的權(quán)益無法得到切實(shí)有效的保障，從而糾紛不斷。
（三）職工與職工之間的糾紛
按照國家的政策原意，單位集資房屬于經(jīng)濟(jì)適用房范疇，應(yīng)該是面向中低收入的職工，建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，但是單位集資房的建筑標(biāo)準(zhǔn)往往很高，有的甚至可以和高檔商品房相媲美。而且單位集資房往往根據(jù)職務(wù)級(jí)別等來進(jìn)行分配，職務(wù)高者可以享受建更大房子的特權(quán)，這樣一來，集資房也成為了領(lǐng)導(dǎo)者為個(gè)人謀利的工具。能爭取到集資建房政策的單位，房子還沒有開建，只要把房號(hào)一轉(zhuǎn)手，就可獲利幾萬元，然而真正需要住房的困難職工家庭的住房問題得不到解決。
（四）職工與單位外部第三方之間的糾紛
房屋價(jià)格不斷上漲的今天，多少人望著商品房價(jià)興嘆，然而單位集資房的價(jià)格較于商品房價(jià)格則優(yōu)惠甚多，于是這一因素成為了單位集資房指標(biāo)買賣的市場需求，在利益的驅(qū)使下，擁有購買單位集資房資格的單位職工大多是將集資房指標(biāo)在建集資房或是已竣工但未辦理房產(chǎn)證的集資房對外進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，然而這《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力如何法律并未作出明確規(guī)定。協(xié)議書里多約定了附條的權(quán)利義務(wù)，一般約定由轉(zhuǎn)讓人在取得房屋產(chǎn)權(quán)后向買受人履行交付房屋及協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)等義務(wù)。但因集資建房政策本身的特殊性和地方規(guī)章條例的限制，職工從出賣房屋到取得產(chǎn)權(quán)一般要經(jīng)過一段過渡時(shí)期，有的長達(dá)數(shù)年，這就導(dǎo)致了職工購房權(quán)益保障的不穩(wěn)定性。再加上房價(jià)持續(xù)飛漲，出賣房屋時(shí)的價(jià)格與取得產(chǎn)權(quán)時(shí)的房屋價(jià)值往往產(chǎn)生較大的落差，出于利益驅(qū)使，參與購買單位集資房的職工反悔，以不具備相應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓、未辦理相應(yīng)原產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、未經(jīng)單位同意（集資建房的單位往往與購房職工作出限制性約定，要求不得轉(zhuǎn)賣、轉(zhuǎn)讓、出租集資房）、未征求集資房的共有權(quán)人同意屬擅自轉(zhuǎn)讓等理由主張合同無效，要求實(shí)際購房人退房或是拒不履行合同約定的義務(wù)。由于實(shí)際購房人不能接受房屋轉(zhuǎn)讓方退房或是拒不履行合同約定的義務(wù)的主張，特別是當(dāng)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是在親友之間簽訂、投資機(jī)會(huì)稍縱即逝時(shí)便更是如此，實(shí)際購房人一般都會(huì)要求繼續(xù)履行合同，從而產(chǎn)生職工與第三方的買賣糾紛.
三、單位集資房產(chǎn)生糾紛的原因分析
（一）單位集資房產(chǎn)權(quán)是有缺陷的物權(quán)
房屋產(chǎn)權(quán)從其法律性質(zhì)來看是物權(quán)，即民事主體依法對特定的物進(jìn)行管領(lǐng)、支配并享受物之利益的排他性權(quán)利。因此，首先，房屋產(chǎn)權(quán)是一種絕對權(quán)或?qū)κ罊?quán)，即以不特定的任何人為義務(wù)主體的民事權(quán)利；其次，房屋產(chǎn)權(quán)以特定的、獨(dú)立的、有形的物為客體；再次，房屋產(chǎn)權(quán)以對物進(jìn)行支配并享受其利益為內(nèi)容；最后，房屋產(chǎn)權(quán)具有排他性等物權(quán)的基本特征。但是單位集資房的產(chǎn)權(quán)在房改的過程中基于歷史和現(xiàn)實(shí)的因由，不是完全的物權(quán)，存在著顯在和潛在的缺陷。
（二）單位集資房的產(chǎn)權(quán)主體多元化
按民法經(jīng)典理論，一般來說，物權(quán)包含的所有權(quán)、債權(quán)講求一物一權(quán)，產(chǎn)權(quán)人的確定應(yīng)該是十分明晰的。要么就是一人獨(dú)享的排他性的獨(dú)占，要么就是一人以上的多人共同共有或是按份共有。一人或數(shù)人因買賣、轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與等方式通過登記交付明示取得產(chǎn)權(quán)，不會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人難以確定或有爭議的例外情形。然而單位自建房則是單位與個(gè)人各享有部分產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)帶有極大的不確定性，使得產(chǎn)權(quán)人缺乏統(tǒng)一的意志、利益和行為，物權(quán)的獨(dú)立性、完整性和支配性難以實(shí)現(xiàn)。
（三）單位集資房在產(chǎn)權(quán)的處分和交易方面?zhèn)涫芟拗?/p>
這主要是指產(chǎn)權(quán)在交換過程中受到的不同于一般房屋產(chǎn)權(quán)交易的限制。房改房產(chǎn)權(quán)交易的限制主要是由政策加以規(guī)定的， 例如售房價(jià)格遠(yuǎn)低于普通商品房，享受多種優(yōu)惠和折扣；交易對象也由各種地方政策、單位制度加以嚴(yán)格的限制等。并且，單位集資房產(chǎn)權(quán)在享有所有權(quán)的出售、轉(zhuǎn)讓、租賃、繼承、贈(zèng)予權(quán)益時(shí)附加了許多限制條件， 在上市時(shí)間、交易對象和合理收益等方面嚴(yán)格限制產(chǎn)權(quán)人自由處分的權(quán)利。例如， 單位集資房出售單位具有優(yōu)先購買權(quán)等。
（四）單位集資房購房對象的特殊性導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生
與現(xiàn)行有關(guān)貨幣分房的政策接軌，參與單位集資建房的對象應(yīng)為：該單位中住房面積尚未達(dá)到職工購房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)的中低收入職工家庭。在這些對象中的無房戶、危房戶、住房困難戶應(yīng)予優(yōu)先照顧。就參與單位集資建房的項(xiàng)目而言，所有人是參與單位集資建房的全體職工，而實(shí)施單位集資建房項(xiàng)目的單位則應(yīng)切實(shí)做好相關(guān)的組織工作，并代辦立項(xiàng)、規(guī)劃、土地劃撥審批和方案申報(bào)等項(xiàng)手續(xù)，以保證其順利實(shí)施。
但是在實(shí)踐中，由于房價(jià)持續(xù)飛漲，單位集資建房的價(jià)格相較于商品房的價(jià)格較低，大有優(yōu)惠的差價(jià)存在，所以部分單位的某些職工在利益的驅(qū)使下，將購買單位集資房的指標(biāo)在建集資房或是已竣工但未辦理房產(chǎn)證時(shí)對外進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，然而這《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力如何法律并未作出明確規(guī)定，此時(shí)在客觀事實(shí)上便產(chǎn)生了“潛在的單位集資房購房人”。也可以認(rèn)為擁有購買單位集資房特定資格的該單位職工僅僅為“名義上的購房人”，而實(shí)際出資購買該集資房的購房者，即“實(shí)際的購房人”，并不具備參與集資建房資格。名義購房人在與實(shí)際購房人簽訂看所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》之后，約定待此單位集資住房5年后可依法進(jìn)入市場交易之時(shí)，再進(jìn)行過戶。然而，這種交易行為在我國現(xiàn)行法律法規(guī)中仍屬于灰色地帶，各項(xiàng)法律法規(guī)對此類行為是否合法并未作出明確規(guī)定。
四、如何有效地保障購房者權(quán)益
（一）明晰單位集資房購房者所購房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬
為了切實(shí)保障單位在集資房購房者的利益，應(yīng)清理“部分產(chǎn)權(quán)”的遺留問題，清理辦法有二：第一，對已登記為“有限產(chǎn)權(quán)”或“部分產(chǎn)權(quán)”的住房，本著自愿的原則，按成本價(jià)補(bǔ)足房價(jià)款及利息后轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)，購房者愿意將“部分產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)應(yīng)補(bǔ)價(jià)款，同時(shí)還須加上補(bǔ)足的利息部分，一并交給原補(bǔ)貼單位，由該單位出具證明并經(jīng)有關(guān)房改部門批準(zhǔn)，統(tǒng)一到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。如果購房者在購房時(shí)，已按成本價(jià)交足房款，仍按“部分產(chǎn)權(quán)”或“有限產(chǎn)權(quán)”登記的，亦應(yīng)經(jīng)原售房單位出具有關(guān)證明，經(jīng)有關(guān)房改部門批準(zhǔn)，統(tǒng)一到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。第二，對已登記為“有限產(chǎn)權(quán)”或“部分產(chǎn)權(quán)”的，購房者不愿補(bǔ)足價(jià)款及利息轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)對已登記的內(nèi)容進(jìn)行清理，由售房單位出具相關(guān)證明，按當(dāng)時(shí)成本價(jià)確定購房者交納價(jià)款在房價(jià)中所占的比例和售房單位應(yīng)占的比例部分，并經(jīng)有關(guān)房改部門批準(zhǔn)，統(tǒng)一到房管部門辦理確定部分產(chǎn)權(quán)手續(xù)。
（二）單位集資房的購房“指標(biāo)”不能隨意買賣
買賣雙方在取得房屋產(chǎn)權(quán)前所簽的雖是《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，但買賣的卻是集資房“指標(biāo)”，當(dāng)然這并不是買賣雙方在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)的初衷，買受人希望購買的是將來竣工驗(yàn)收的集資房，但因?yàn)樵谟喠f(xié)議時(shí)集資房仍在建甚至有可能還停留于圖紙上，轉(zhuǎn)讓方尚未實(shí)際取得房屋所有權(quán)，所以該協(xié)議轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的實(shí)質(zhì)上是單位集資建房的資格權(quán)利或?yàn)閱挝患Y房的請求權(quán)，是一種債權(quán)。同時(shí)因?yàn)閱挝唤ㄔ旒Y房的目的在于解決本單位職工的住房問題，致使這種帶有身份關(guān)系依附性的資格是無法通過合同來隨意轉(zhuǎn)讓的。因此，若雙方發(fā)生糾紛訴至法院，該糾紛就不是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，而是集資建房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛。協(xié)議有可能會(huì)被以違反《合同法》第九十七條第一款第（一）項(xiàng)“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，而判定無效。這對單位集資房的實(shí)際購房人是非常不利的，所以，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制單位集資房購房“指標(biāo)”的買賣。與此同時(shí)，作為購房者有必要隨時(shí)關(guān)注關(guān)于單位集資房政策的變化。
（三）盡快制定相關(guān)法律、法規(guī)對單位集資建房予以規(guī)制
由于我國目前關(guān)于單位集資建房無相應(yīng)的法律、法規(guī)予以規(guī)制，經(jīng)常出現(xiàn)尷尬的局面。一方面符合條件的困難企業(yè)，即使按照現(xiàn)在的優(yōu)惠政策集資建房，從運(yùn)作到完工都面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。另一方面，“權(quán)力通吃”在當(dāng)今社會(huì)生活中表現(xiàn)得尤為突出，如一部分黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位，利用自己的影響或“實(shí)力”，違反規(guī)定，爭取到“集資合作建房”的政策，結(jié)果導(dǎo)致困難職工雖享有集資建房方面的優(yōu)惠政策，卻仍然建不起房，而那些已經(jīng)享受過房改購房，甚至有幾套房的人員卻把到手的“集資房”轉(zhuǎn)賣牟利，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因而， 立法機(jī)關(guān)應(yīng)盡快制定相關(guān)法律、法規(guī)，對單位集資建房予以規(guī)范和調(diào)整，對于不符合條件集資建房的單位給與法律上的制裁，讓困難企業(yè)的無房職工或房屋面積不達(dá)標(biāo)的職工安居樂業(yè)，使房地產(chǎn)市場公平有序健康地向前發(fā)展。
新房不住，要有物業(yè)費(fèi)嗎?
2007年9月，我購置了一套兩居室的期房。去年7月如期拿到新房鑰匙?？删驮诖饲鞍雮€(gè)月，我考上了北京某高校的博士，學(xué)業(yè)非常繁忙，新房就一直閑置至今。去年10月，我收到了該小區(qū)物業(yè)公司催繳物管費(fèi)的通知。我告知物業(yè)這個(gè)房子兩三年內(nèi)我都不會(huì)入住，請求停止繳納物業(yè)費(fèi)。對方立即予以否定，我極不情愿地繳納了2008年的物業(yè)費(fèi)?，F(xiàn)在，新的繳費(fèi)通知又來了。我既不愿意接受也未享受物業(yè)服務(wù)。憑什么年年要我繳物管費(fèi)?
現(xiàn)有法律規(guī)定，業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)；業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主全額承擔(dān)。這里的“入住”是指業(yè)主收到入住通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)：業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。無論你是否實(shí)際入住，或是因種種原因?qū)е路课蓍e置都應(yīng)繳納物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)可以要求長期未繳納費(fèi)用的業(yè)主盡快旅行繳納義務(wù)，仍不繳納的，物業(yè)有權(quán)加收滯納金。不過，你也可以跟物業(yè)商量，有的小區(qū)閑置新房的物業(yè)費(fèi)可以打折。
共用水管維修，費(fèi)用到底誰來買單?
上個(gè)月初，我發(fā)現(xiàn)廁所的頂棚一直漏水，管理處派維修工上門查看，發(fā)現(xiàn)四樓排水總管處有滲漏，并聯(lián)系四樓業(yè)主，業(yè)主同意維修，但如果造成其裝修損失，要求賠償。管理處認(rèn)為維修總管費(fèi)用可使用專項(xiàng)維修資金，但業(yè)主自用部位裝修超出了專項(xiàng)維修資金使用范圍，由管理處承擔(dān)沒有依據(jù)的。我覺得排水總管是共用設(shè)施，費(fèi)用要我承擔(dān)也不合理，請問這筆費(fèi)用到底應(yīng)該由誰掏?
排水總管作為該棟樓全體產(chǎn)權(quán)人的共有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)侵害某人的利益時(shí)(漏水到你家里)，全體產(chǎn)權(quán)人作為財(cái)產(chǎn)的所有者，應(yīng)該共同承擔(dān)共有財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的維修責(zé)任及侵害賠償責(zé)任。在維修的過程中，因?yàn)榫S修總管，產(chǎn)生了對四樓業(yè)主裝修的損壞，所以該棟全體產(chǎn)權(quán)人必然應(yīng)該承擔(dān)維修所帶來的對四樓的侵害賠償責(zé)任(即修復(fù)四樓業(yè)主的裝修)。所以修復(fù)四樓業(yè)主的裝修是整個(gè)維修工程的一部分，應(yīng)該由專項(xiàng)維修資金中作為一個(gè)整體維修工程而支出。對于你的侵害賠償，因與維修工程之間不存在因果關(guān)系，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)要求，不屬于專項(xiàng)維修資金的支出范圍，所以應(yīng)由該棟所有產(chǎn)權(quán)人另外支付。
物業(yè)能隨意貼廣告嗎?
我家樓梯間安裝的視頻廣告占去了電梯壁面的大半，使小小空間顯得更為擁擠。安上廣告電視后，從早吵到晚影響休息。電梯間也因粘貼廣告彌漫著難聞的膠味，還經(jīng)常播放一些女性內(nèi)衣的廣告，我覺得對未成年的孩子有視覺污染，我與物業(yè)公司交涉多次都不見拆除。請問，物業(yè)這么做是否有合理的依據(jù)?
根據(jù)我國《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理手續(xù)，如果業(yè)主們不同意，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)拒絕電梯廣告進(jìn)入小區(qū)。
另外，廣告收益也應(yīng)歸業(yè)主共同所有，物業(yè)公司不應(yīng)擅自單方支配。因目前尚未有針對“電梯廣告”的相應(yīng)法規(guī)出臺(tái)，在監(jiān)管力度上也存在一定的缺失，部分廣告公司為營利還將些尺度過大的廣告海報(bào)掛入電梯間，給居民帶來了一定的困擾。
房產(chǎn)?歸屬
分紅型保險(xiǎn)何時(shí)退保最劃算?
我和丈夫2003年結(jié)婚。一年后，他被派到安徽工作，當(dāng)時(shí)兒子剛出生，一直隨我生活。2006年初，我和丈夫全款買下一套小戶型，房產(chǎn)證上購房人是兒子的名字，因?yàn)閮傻胤志?，近期，我們感情急轉(zhuǎn)直下打算離婚，我與丈夫?yàn)檫@套房子的歸屬爭執(zhí)不休。我認(rèn)為兒子隨自己生活，房子應(yīng)當(dāng)歸我。丈夫提出房屋實(shí)際仍然是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。請專家解答，這套房子最終到底如何歸屬?
以孩子名義買房，離婚時(shí)不能分割。父母所購房屋無償?shù)怯浽谖闯赡曜优?，?shí)際上是對子女的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與，且不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過辦理登記即為實(shí)際交付履行，贈(zèng)與關(guān)系成立。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)的唯一合法憑證。所以，以未成年人名義購房且房產(chǎn)證上的名字是未成年人的，產(chǎn)權(quán)人只能是該未成年人。因此，你的兒子是房屋的所有權(quán)人，你與丈夫均無權(quán)處分。此外，即使將來孩子歸你撫養(yǎng)，也并不意味著房子歸你所有。
勞資?婚嫁
專家：郁振華
執(zhí)業(yè)律師
上海市錦天城律師事務(wù)所
再婚夫妻還能享受婚嫁嗎?
我2008年與前妻協(xié)議離婚，今年我與單位一位女同事再婚，并已經(jīng)領(lǐng)了結(jié)婚證，由于我倆都有孩子，為增進(jìn)一家人的感情，打算籌劃一個(gè)短途游，我向單位勞資科申請婚假時(shí)，卻遭到拒絕，單位說我們倆都屬于二婚。且均休過婚假，再婚不能再享受婚假。如要請假，只能以事假扣相應(yīng)的工資。請問，再婚能否享受婚假待遇?
一部分企業(yè)為了本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)常剝奪職工休息和休假的權(quán)利。這樣做明顯違反了相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。依據(jù)《婚姻法》規(guī)定，再婚男女，與初婚者同樣，在取得結(jié)婚證后，夫妻關(guān)系即成立，享有法律賦予初婚夫妻同樣的權(quán)利和承擔(dān)同樣的義務(wù)。職工可享受婚假3天。復(fù)婚也可享受3天的帶薪婚假。
根據(jù)《上海
市人口與計(jì)劃生育條例》之規(guī)定：男
年滿二十五周歲初次結(jié)婚為晚婚，女年滿二十三周歲初次結(jié)婚為晚婚。晚婚的公民，除享受國家規(guī)定的婚假外，增加晚婚假七天。復(fù)婚則不能享受晚婚的待遇。
同時(shí)，勞資部門在答復(fù)中關(guān)于再婚請婚假按事假扣發(fā)相應(yīng)待遇的說法也是違反規(guī)定的，勞動(dòng)部《關(guān)于工資支付暫行規(guī)定》規(guī)定：“勞動(dòng)者依法享受年休假、探親假、婚假、喪假期間，用人單位應(yīng)按勞動(dòng)合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付勞動(dòng)者工資。”再婚者享有婚假待遇的規(guī)定是明確的。你可以與企業(yè)勞資部門協(xié)商，根據(jù)法規(guī)和實(shí)際情況，合理安排好你的婚假。
購物?遺失
專家：徐道圣
執(zhí)業(yè)律師 江臻律師事務(wù)所
超市儲(chǔ)物柜丟東西，我能要求賠償嗎?
我陪朋友到一家大型超市購物，當(dāng)時(shí)我不想買東西，寄包時(shí)沒有把錢包拿出來。半小時(shí)后，我從超市出來發(fā)現(xiàn)寄包箱門開著，里面的包已經(jīng)遺失，超市只愿意拿出300元現(xiàn)金賠償。而我的包本身就價(jià)值300多元，加上各種損失由誰來補(bǔ)償?超市辯稱，
他們已經(jīng)在存包箱上標(biāo)明“貴重物品不要寄存”，已盡到了提醒義務(wù)，而且是免費(fèi)存包，能賠償已屬負(fù)責(zé)之舉，請問我是否可以提出賠償?
法律明文規(guī)定：“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任?！泵庳?zé)告示其實(shí)是一種霸王條款。商場免費(fèi)存包表面上看是無償服務(wù)，但商場的營業(yè)利潤中已包括了為顧客保存物品而應(yīng)由顧客支付的費(fèi)用，所以保管并非無償。另外，手機(jī)等現(xiàn)今已成為生活必需品，能否看作貴重物品，往往難以統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。消費(fèi)者在購物時(shí)保存好存包憑證的同時(shí)，有貴重物品要及時(shí)交付柜臺(tái)保管，特別是在外地旅游，很多不正規(guī)的酒店也會(huì)以這種條款來避免賠償，到時(shí)要維權(quán)就會(huì)非常麻煩和浪費(fèi)時(shí)間。
理財(cái)?信用卡
信用負(fù)面記錄保持5｀7年出現(xiàn)污點(diǎn)別立馬銷卡
承租方（以下簡稱乙方）：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就甲方將房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。
第一條 甲方保證所出租的房屋符合國家對租賃房屋的有關(guān)規(guī)定。
第二條 房屋的坐落、面積、裝修、設(shè)施情況
1.甲方出租給乙方的房屋位于?。ㄊ校?/p>
區(qū)（縣）路；門牌號(hào)為，房產(chǎn)證號(hào)：。參照房屋所有權(quán)證填寫。2.出租房屋面積共平方米（）。參見房屋所有權(quán)證填寫“建筑面積/使用面積/套內(nèi)面積”。3.該房屋現(xiàn)有裝修及設(shè)施、設(shè)備情況詳見合同附件。該附件作為甲方按照本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋時(shí)的驗(yàn)收依據(jù)。如果內(nèi)容比較多，應(yīng)當(dāng)制作表格，逐項(xiàng)列明。還應(yīng)當(dāng)注明新舊程度及運(yùn)行情況是否良好。
第三條 甲方應(yīng)提供房產(chǎn)證（或具有出租權(quán)的有效證明）、身份證明（營業(yè)執(zhí)照）等文件，乙方應(yīng)提供身份證明文件。雙方驗(yàn)證后可復(fù)印對方文件備存。所有復(fù)印件僅供本次租賃使用。
第四條 租賃期限、用途：
1.該房屋租賃期共個(gè)月。自年月日起至年月日止。
2.乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為使用。
3.租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租房屋，乙方應(yīng)在租賃期滿的次日將鑰匙及其他與房屋有關(guān)的物件交還給甲方。
乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿個(gè)月之前書面通知甲方，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。如甲方在租期屆滿后仍要對外出租的，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)。
第五條 租金及支付方式
1.該房屋每月租金為元（大寫萬仟佰拾元整）。
租金總額為元（大寫萬仟佰拾元整）。
2.房屋租金支付方式如下：現(xiàn)金還是轉(zhuǎn)帳支付，乙方通知甲方領(lǐng)取，還是直接支付到甲方營業(yè)地，或者其它方式。甲方收款后應(yīng)提供給乙方下列有效收款憑證：。一般要求稅務(wù)發(fā)票。
第六條 租賃期間相關(guān)費(fèi)用及稅金
1.甲方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用：
（1）租賃期間，房屋和土地的產(chǎn)權(quán)稅由甲方依法交納。如果發(fā)生政府有關(guān)部門征收本合同中未列出項(xiàng)目但與該房屋有關(guān)的費(fèi)用，應(yīng)由甲方負(fù)擔(dān)。
（2）其他。如物業(yè)管理費(fèi)等。
2.乙方交納以下費(fèi)用：
（1）乙方應(yīng)按時(shí)交納自行負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。
（2）甲方不得擅自增加本合同未明確由乙方交納的費(fèi)用。最好能夠列明具體哪些費(fèi)用，比如可以這樣約定“這些費(fèi)用包括水費(fèi)、電費(fèi)、通訊費(fèi)等非因房屋的存在而支出的費(fèi)用”。
第七條 房屋修繕與使用
1.在租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保證出租房屋的使用安全。該房屋及所屬設(shè)施的維修責(zé)任除雙方在本合同及補(bǔ)充條款中約定外，均由甲方負(fù)責(zé)（乙方使用不當(dāng)除外）。
甲方提出進(jìn)行維修須提前日書面通知乙方，乙方應(yīng)積極協(xié)助配合。
乙方向甲方提出維修請求后，甲方應(yīng)在日內(nèi)提供維修服務(wù)（）。
對乙方的裝修裝飾部分甲方不負(fù)有修繕的義務(wù)。還可以根據(jù)損壞的情況，列舉各種維修完成的時(shí)間。2.乙方應(yīng)合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施。如因使用不當(dāng)造成房屋及設(shè)施損壞的，乙方應(yīng)立即負(fù)責(zé)修復(fù)或經(jīng)濟(jì)賠償。
乙方如改變房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修或設(shè)置對房屋結(jié)構(gòu)有影響的設(shè)備，設(shè)計(jì)規(guī)模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得甲方的書面同意后方可施工。租賃期滿后裝修所增加的財(cái)產(chǎn)，按以下第種方式處理：
因乙方責(zé)任導(dǎo)致退租的，按以下第種方式處理：
（1）依附于房屋的裝修歸甲方所有。
（2）要求乙方恢復(fù)原狀。
（3）向乙方收取恢復(fù)工程實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。
（4）如甲方或下一承租人能夠利用的，由甲方支付合理的費(fèi)用，費(fèi)用不能協(xié)商一致的，委托中介機(jī)構(gòu)評(píng)估。
（5）其他方法
第八條 適用法律
8.1 本合同在履行中發(fā)生爭議，應(yīng)由雙方協(xié)商解決，若協(xié)商不成，則通過仲裁程序解決，雙方一致同意以中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)深圳分會(huì)作為爭議的仲裁機(jī)構(gòu)。
8.2 本合同受中華人民共和國法律的管轄，并按中華人民共和國法律解釋。
第九條 其它條款
9.1 本合同未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致后，可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
9.2 本合同一式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份。
第十條 合同效力
本合同經(jīng)雙方簽字蓋章，并收到乙方支付的首期租賃保證金款項(xiàng)后生效。
甲方（印章）：
授權(quán)代表（簽字）：
乙方（印章）：
授權(quán)代表（簽字）：
身份證號(hào)：
承租方(以下簡稱乙方)：
身份證號(hào)：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就甲方將房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。
第一條 甲方保證所出租的房屋符合國家對租賃房屋的有關(guān)規(guī)定。
第二條 房屋的坐落、面積、裝修、設(shè)施情況
1、甲方出租給乙方的房屋位于：
2、出租房屋面積共 m2 使用面積。
第三條 甲方應(yīng)提供房產(chǎn)證(或具有出租權(quán)的有效證明)、身份證明(營業(yè)執(zhí)照)等文件，乙方應(yīng)提供身份證明文件。雙方驗(yàn)證后可復(fù)印對方文件備存。所有復(fù)印件僅供本次租賃使用。
第四條 租賃期限、用途
1、該房屋租賃期共 個(gè)月。
自 年 月 日起至 年 月 日止。
2、租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租房屋，乙方應(yīng)如期交還。
乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿一個(gè)月之前書面通知甲方，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。乙方在租賃期間要求退租房屋的，甲方不予退剩余房租。
第五條 租金及支付方式
1、 該房屋租金總額為 元(大寫 元整)。
2、 房屋租金支付方式如下：乙方自 年 月 日之前一次性支付該房屋的租金( 元(大寫 元整)甲方收款后應(yīng)提供給乙方有效的收款憑證。
第六條 租賃期間相關(guān)費(fèi)用及稅金
1、 甲方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用：
(1)租賃期間，房屋和土地的產(chǎn)權(quán)稅由甲方依法交納。如果發(fā)生政府有關(guān)部門征收本合同中未列出項(xiàng)目但與該房屋有關(guān)的費(fèi)用，應(yīng)由甲方負(fù)擔(dān);
(2)電 該房屋的電度表(民用電)由甲方負(fù)責(zé)申請并安裝，所產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方支付;
(3)水 該房屋的水表(民用水)由甲方負(fù)責(zé)申請并安裝，所產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方支付;
2、乙方交納以下費(fèi)用：
(1)乙方應(yīng)按時(shí)向相關(guān)部門交納水費(fèi)、電費(fèi)、氣費(fèi)、供暖費(fèi);
(2)乙方自行承擔(dān)工商、稅務(wù)、衛(wèi)生等相關(guān)費(fèi)用;
(3)甲方不得擅自增加本合同未明確由乙方交納的費(fèi)用。
第七條 房屋修繕與使用
1、在租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保證出租房屋的使用安全。該房屋及所屬設(shè)施的維修責(zé)任除雙方在本合同及補(bǔ)充條款中約定外，均由甲方負(fù)責(zé)(乙方使用不當(dāng)除外)。甲方提出進(jìn)行維修或修建須提前30日書面通知乙方，乙方應(yīng)積極協(xié)助配合。
乙方向甲方提出維修請求后，甲方應(yīng)及時(shí)提供維修服務(wù)。
乙方應(yīng)合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施。如因使用不當(dāng)造成房屋及設(shè)施損壞的，乙方應(yīng)立即負(fù)責(zé)修復(fù)或經(jīng)濟(jì)賠償。
乙方如改變房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修或設(shè)置對房屋結(jié)構(gòu)有影響的設(shè)備，設(shè)計(jì)規(guī)模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得甲方的書面同意后方可施工。
乙方不得在房屋及院內(nèi)修建任何建筑及附屬設(shè)施。
第八條 房屋的轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)租
1、租賃期間，甲方有權(quán)依照法定程序出售該房屋，出售后，本合同對新的房屋所有人和乙方繼續(xù)有效，新的房屋所有人不得以任何方式更改本合同。乙方不得在租賃期間將房屋轉(zhuǎn)租給別人。
3、甲方出租房屋，須在一個(gè)月前書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優(yōu)先出租權(quán)。
一、工作原則
（一）政府主導(dǎo)原則。鎮(zhèn)舊城改造工程房屋征收補(bǔ)償工作，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，在廣泛征求群眾意見的基礎(chǔ)上，經(jīng)過充分論證，由政府統(tǒng)一組織實(shí)施。
（二）統(tǒng)籌兼顧原則。項(xiàng)目建設(shè)的土地及房屋征收補(bǔ)償和安置，兼顧國家、集體和個(gè)人三方面的利益。
（三）保障居民利益的原則。努力保障群眾生產(chǎn)生活的連續(xù)性，生活的相對穩(wěn)定性及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)性。
二、工作要求
（一）建立重大項(xiàng)目土地及房屋征收安置目標(biāo)責(zé)任制度、督查制度、工作有效報(bào)告制度和工作績效考評(píng)制度。
（二）高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求的開展土地及房屋征收補(bǔ)償和安置工作，妥善安排搬遷戶的生產(chǎn)生活。
（三）結(jié)合實(shí)際，努力營造和諧的土地及房屋征收補(bǔ)償和安置氛圍，在依法、公開、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收補(bǔ)償和安置任務(wù)。
三、征收范圍及對象
鎮(zhèn)原綜合廠全部區(qū)域
四、征收期限
2012年1月15日——2012年4月15日。
五、征收補(bǔ)償和安置原則
根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)的法律法規(guī)和政策，對征收范圍內(nèi)有合法產(chǎn)權(quán)的成片空地，采取貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行征收；對具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋，按照房地合一的原則，采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行征收補(bǔ)償和安置。被征收的土地和房屋的用途及性質(zhì)以土地及房屋的所有權(quán)記載的用途及性質(zhì)為準(zhǔn)。
違法、違章建（構(gòu)）筑物和超批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建（構(gòu)）筑物不予補(bǔ)償。
（一）土地征收原則及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
通過有償出讓取得土地使用權(quán)的，根據(jù)《省土地管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定：“以有償方式取得土地使用權(quán)利，按合同約定的土地使用年限扣除已使用年限的有償費(fèi)用后，剩余費(fèi)用退還原土地使用者”。并結(jié)合土地開發(fā)及利用的實(shí)際情況，參照土地評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償。
通過行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，按照當(dāng)時(shí)取得國有土地使用權(quán)的土地成本價(jià)與其后期土地開發(fā)整理所投入的資金（以有關(guān)部門核準(zhǔn)或測算價(jià)為準(zhǔn)）兩項(xiàng)之和給予貨幣補(bǔ)償。
依法辦理部分手續(xù)，但未取得國有土地使用權(quán)證的，按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，憑原始憑證據(jù)實(shí)補(bǔ)退。
（二）房屋征收原則及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
1.住房征收原則及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
對具有合法產(chǎn)權(quán)的住房，采取貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式進(jìn)行安置，被征收人可任選一種補(bǔ)償安置方式。
（1）貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
對具有合法產(chǎn)權(quán)的住房貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，《省城市房屋拆遷管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)劃對其進(jìn)行現(xiàn)場評(píng)估，以評(píng)估價(jià)為依據(jù)，參照相關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。
對具有部分產(chǎn)權(quán)的住房及附著建（構(gòu)）筑設(shè)施，地上附著物按照有關(guān)規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見附表一）
住房征收獎(jiǎng)勵(lì)：對積極配合政府工作，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂征收協(xié)議的，被征收人給予獎(jiǎng)勵(lì)，其獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)為（見附表三）。
（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換
根據(jù)本項(xiàng)目的總體規(guī)劃，居民住房在本項(xiàng)目范圍內(nèi)回遷安置。
①被征收人選擇回遷安置住房的按房屋建筑面積1：1.2的原則進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；安置時(shí)，被征收人根據(jù)補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂時(shí)間的先后順序按規(guī)定選房。
②產(chǎn)權(quán)置換優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)
超過安置面積10平方米（含10平方米）以內(nèi)的，按安置房綜合成本價(jià)優(yōu)惠購買；超過10平方米以上的按照市場價(jià)格下浮3%優(yōu)惠購買。
③回遷安置住房的標(biāo)準(zhǔn)為符合國家建筑標(biāo)準(zhǔn)的合格工程，裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房（標(biāo)準(zhǔn)另行公布）。
2.經(jīng)營性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原則及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
居民個(gè)人擁有的兩證齊全的營業(yè)房(底層鋪面)實(shí)行原地回遷。辦公、商場、賓館、出租住房、工廠、倉庫等進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估為依據(jù)，給予一次性貨幣補(bǔ)償，不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
果木及青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：對具有合法產(chǎn)權(quán)土地上種植相關(guān)果木、青苗等的，按國家有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見附表二）
七、其他
（一）辦理征收補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，被征收人需要提交房產(chǎn)證，土地使用證，戶口冊及身份證等相關(guān)證件；此次征地前單位或個(gè)人擅自與村集體購買土地且未辦理規(guī)劃和用地手續(xù)的土地屬違法占地，原則上不予補(bǔ)償；合法劃撥或交易的國有土地按取得成本價(jià)給予補(bǔ)償。土地補(bǔ)償款直接支付給土地使用權(quán)人。
（二）征收沒有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保法律執(zhí)行。
（三）房屋有租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)與房屋租賃人解除租賃關(guān)系，方可簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議；
（四）被征收人搬遷時(shí)，不得擅自拆除房屋內(nèi)的門窗，水電，煤氣表等設(shè)施；
（五）被征收人必須自行交納房屋搬遷前使用的水電，煤氣，有線電視，電話費(fèi)等費(fèi)用，如未交清以上費(fèi)用的，在補(bǔ)償費(fèi)總款中扣除。
（六）回遷房屋產(chǎn)權(quán)證辦理的契稅，辦證費(fèi)、工本費(fèi)在產(chǎn)權(quán)調(diào)換等平方面積內(nèi)由征收人支付，超過部分，按規(guī)定支付。
九、工作保障措施
（一）堅(jiān)決貫徹執(zhí)行《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第四十五條的規(guī)定，對違反土地管理法律法規(guī)，阻撓國家建設(shè)征用土地、房屋及超過征收期限拒絕征收的，依照相關(guān)法律法規(guī)予以征收。
（二）征收公告后，被征收房屋存在租賃關(guān)系的，由租賃雙方自行解除關(guān)系，沒有抵押權(quán)的由房屋產(chǎn)權(quán)人自行解除抵押；存在產(chǎn)權(quán)糾紛的由雙方當(dāng)事人自行解決，房屋征收部門不承擔(dān)房屋租賃、抵押及糾紛所產(chǎn)生的任何經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
（三）征收公告后，對仍在項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)新建（改擴(kuò)建）房屋的，依法實(shí)施拆除，對其所造成的經(jīng)濟(jì)損失不予補(bǔ)償。
在日本，既沒有出現(xiàn)為了給孩子“占坑”而搶購“坑爹”天價(jià)學(xué)位房的現(xiàn)象，也沒有爆發(fā)中小學(xué)校擇校熱。究其原因，主要是以下四個(gè)方面從主客觀上杜絕了天價(jià)學(xué)位房與擇校熱的出現(xiàn)。
第一，實(shí)行嚴(yán)格地按照學(xué)區(qū)劃分就近入學(xué)制度。日本自“二戰(zhàn)”結(jié)束后，中小學(xué)招生一直實(shí)行嚴(yán)格的學(xué)區(qū)制。日本1968年開始推行“通學(xué)區(qū)域制度”，此制度規(guī)定學(xué)生在通學(xué)區(qū)域內(nèi)的公立中小學(xué)就近入學(xué)。換言之，就是以居住地址為依據(jù)來決定學(xué)區(qū)和就讀學(xué)校，即家搬到哪，就可在哪就近入學(xué)。小孩入學(xué)時(shí)，學(xué)校根本就不看家庭的房產(chǎn)證。所以，在日本很少有家長為了孩子上學(xué)專門在學(xué)校附近買房，若實(shí)在想上某所學(xué)校，在學(xué)校附近租房即可。再說，日本房價(jià)的高低與否，主要取決于其房源所處的地段、房子本身的質(zhì)量、交通便利與否等因素，絕不因?yàn)槭菗碛幸婚g或幾間所謂的“名?！倍吡朔績r(jià)。因此，在日本就沒有所謂畸形天價(jià)學(xué)位房之說。
第二，法律與政策保障為全體國民提供均衡的教育資源。日本出臺(tái)了一系列法律與政策措施，保證全日本教育資源均衡。素有日本教育“母法”之稱的《教育基本法》第三條（教育機(jī)會(huì)均等）言明：“所有的國民都應(yīng)當(dāng)有按其能力享受教育的平等機(jī)會(huì)”。全日本從大都市到偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村，中小學(xué)合理均衡布局，一般方圓6公里都設(shè)置有中小學(xué)。實(shí)際上，日本中小學(xué)在上世紀(jì)70年代就已完成了“標(biāo)準(zhǔn)化”建設(shè)。從城市到農(nóng)村，中小學(xué)都是按照日本政府所出臺(tái)的“學(xué)校設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)”等相關(guān)法律進(jìn)行建造與配置，從校舍、圖書館、運(yùn)動(dòng)場到教育教學(xué)設(shè)施設(shè)備都按照全日本統(tǒng)一的“標(biāo)配”進(jìn)行建設(shè)與配備。所以，從教育教學(xué)的硬件上來說，全日本學(xué)校之間沒有很大的差異。
此外，從教育教學(xué)的水平來看，全日本中小學(xué)使用文部省統(tǒng)一制定的《中小學(xué)學(xué)習(xí)指導(dǎo)要領(lǐng)》（課程標(biāo)準(zhǔn)），各地中小學(xué)都要按照此課程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行教學(xué)，這樣確保了日本不同地區(qū)的中小學(xué)教學(xué)要求的一致性。為確?？荚嚬礁偁帲跂|京的學(xué)生與在偏遠(yuǎn)海島上的學(xué)生所掌握的知識(shí)相同，所以不需非要上哪間學(xué)校不可。
為了保障全日本學(xué)生接受義務(wù)教育機(jī)會(huì)的均等，以促進(jìn)全日本各地義務(wù)教育學(xué)校辦學(xué)水平的整體提高，自2007年起，文部省重新啟動(dòng)全日本學(xué)力測試，測試對象為小學(xué)六年級(jí)和初中三年級(jí)學(xué)生，測試科目主要為國語、理科和英語。2015年，參加此學(xué)力測試的學(xué)校和學(xué)生數(shù)又創(chuàng)新高，參與測試的小學(xué)共19，522間，初中達(dá)10，526間；參與測試的學(xué)生人數(shù)小學(xué)生為1，034，957人，初中生達(dá)1，038，129人。
第三，實(shí)行教師定期流動(dòng)制。每年4月，作為國家或地方公務(wù)員的日本中小學(xué)教師，按照相關(guān)規(guī)定，他們中的部分成員要從原工作的學(xué)校流動(dòng)到另一所學(xué)校。教師定期流動(dòng)，保障了學(xué)校之間的教學(xué)水平能夠保持不相上下，確保了“名師”能在各學(xué)校之間公正、公平地分配。
日本《國家公務(wù)員法》《教育公務(wù)員特例法》規(guī)定，中小學(xué)教師為國家或地方公務(wù)員，中小學(xué)教師的定期流動(dòng)屬于公務(wù)員的人事流動(dòng)范疇?！蛾P(guān)于地方教育行政組織及營運(yùn)法律》等專門的法律法規(guī)，對教師流動(dòng)的年限、流動(dòng)的待遇等做出規(guī)定。其法律規(guī)定：教師任期滿五年，就得調(diào)動(dòng)到別的學(xué)校。因此，日本每年有四分之一的教師更迭。一位終身從事教師職業(yè)的人，整個(gè)工作期間可能會(huì)調(diào)換7所左右的學(xué)校。這就以法律形式規(guī)定了教師流動(dòng)的義務(wù)性，使教師基本處于流動(dòng)的常態(tài)。
第四，政府剛性規(guī)定義務(wù)教育階段沒有擇校自由。日本的中小學(xué)沒有三六九等之分，因?yàn)檎辉试S義務(wù)教育階段的公立中小學(xué)出現(xiàn)“重點(diǎn)與非重點(diǎn)”的區(qū)分。如果說有所謂的“重點(diǎn)?！保侵荒苓x擇私立學(xué)?；驀⒅袑W(xué)。因?yàn)閷?shí)行嚴(yán)格按照學(xué)區(qū)劃分就近入學(xué)制度，所以，日本義務(wù)教育階段公立初中和小學(xué)沒有擇校自由。如果有特殊理由，可以改變指定的學(xué)?；蛘叩奖緦W(xué)區(qū)以外的學(xué)校上學(xué)。
日本沒有爆發(fā)擇校熱的原因還有，日本中小學(xué)一直都重視培養(yǎng)學(xué)生熱愛自己的學(xué)校，培養(yǎng)學(xué)生的“我們的學(xué)校”意識(shí)的形成，這樣從某種程度上緩解了日本的擇校熱。
但近20年來，為打破整齊劃一和僵硬的公立學(xué)校體制，日本中小學(xué)也出現(xiàn)了有條件擇校的現(xiàn)象。2000年，東京都品川區(qū)提出了“建設(shè)個(gè)性化學(xué)?！钡哪繕?biāo)，開始實(shí)行有條件的擇校政策，即在學(xué)區(qū)制基礎(chǔ)上的自由選擇制。這種選擇制是在堅(jiān)持公平的原則下進(jìn)行的。每所公立小學(xué)在確保招收本學(xué)區(qū)兒童的基礎(chǔ)上，如有余力，可以接受其他學(xué)區(qū)兒童的申請，如果學(xué)區(qū)外的申請人數(shù)超過招生名額則通過公開搖號(hào)決定錄取名單。
二、靠什么“高招”來規(guī)范校外補(bǔ)習(xí)機(jī)構(gòu)的行為
在日本，類似于我國的各類校外補(bǔ)習(xí)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)被稱之為“學(xué)習(xí)塾”。從發(fā)展過程看，日本“學(xué)習(xí)塾”走過了一段從政府視而不見、放任自流、規(guī)范監(jiān)管到與公立學(xué)校教育互補(bǔ)共生的歷程。
日本人把沒有上過學(xué)習(xí)塾的學(xué)生嘲笑為“未熟兒”。據(jù)日本經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)省最新調(diào)查顯示，日本各種規(guī)模大小不等的學(xué)習(xí)塾已達(dá)5萬多家，小學(xué)至高中生在學(xué)習(xí)塾補(bǔ)習(xí)的人數(shù)逾5百萬人，培訓(xùn)市場效益近90億美元。
2015年，文部省學(xué)?；厩闆r調(diào)查表明，中小學(xué)生校外費(fèi)用開銷，公立小學(xué)六年級(jí)為15.3萬日元，初中三年級(jí)為38萬日元，高中三年級(jí)為18.7日元。在這些費(fèi)用中除購買學(xué)習(xí)用品、圖書資料，上鋼琴課、學(xué)游泳等，實(shí)際上上補(bǔ)習(xí)班費(fèi)用占了校外教育費(fèi)的相當(dāng)大部分。
日本東京等大城市，校外補(bǔ)習(xí)機(jī)構(gòu)類型各異，有些補(bǔ)習(xí)機(jī)構(gòu)還開設(shè)了國際連鎖店，例如：公文式教育（Kumon）總部就在日本。日本補(bǔ)習(xí)機(jī)構(gòu)瘋狂舉辦各類補(bǔ)習(xí)班，但補(bǔ)習(xí)的對象主要是以“中升高”和“高升大”學(xué)生為主，而不是“小升初”的學(xué)生。日本學(xué)者橘本俊詔教授曾經(jīng)對日本著名的私立高中“灘高”的學(xué)生做過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)所有在校生在入該校前都上過補(bǔ)習(xí)班。該校大約有八成的學(xué)生在外面補(bǔ)課。所以，在公立小學(xué)生之后，校外教育費(fèi)用比例最高的就是公立初中學(xué)生，因?yàn)槟切W(xué)生要考好高中而去上補(bǔ)習(xí)班或請家教。
日本中小學(xué)補(bǔ)習(xí)機(jī)構(gòu)如此火爆，政府靠什么進(jìn)行管理與規(guī)范其補(bǔ)習(xí)行為？為保障補(bǔ)習(xí)機(jī)構(gòu)有序健康發(fā)展，日本制定有完備的有關(guān)補(bǔ)習(xí)機(jī)構(gòu)舉辦準(zhǔn)入及監(jiān)管的法律制度，實(shí)行依法管理與監(jiān)督。日本《教育基本法》（2006）第三條規(guī)定，“任何個(gè)人可以利用所有的機(jī)會(huì)在所有的場所學(xué)習(xí)”，此條款應(yīng)是補(bǔ)習(xí)機(jī)構(gòu)賴以存續(xù)與發(fā)展最上位的法理依據(jù)，這里所言明的“所有的場所”理應(yīng)包含了補(bǔ)習(xí)機(jī)構(gòu)這樣的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。按照有關(guān)規(guī)定，補(bǔ)習(xí)機(jī)構(gòu)被明確劃為獨(dú)立的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，歸口經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)省管轄，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)省通過制定與頒布相關(guān)法律法規(guī)，對補(bǔ)習(xí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督和管理。
日本監(jiān)管補(bǔ)習(xí)機(jī)構(gòu)除相關(guān)法律法規(guī)外，還借助于行業(yè)性組織――社團(tuán)法人全國學(xué)習(xí)塾協(xié)會(huì)，進(jìn)行行業(yè)內(nèi)部的規(guī)范和自律。該協(xié)會(huì)是受經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)省委托的法人組織，專門負(fù)責(zé)全國學(xué)習(xí)塾的管理，包括制定行業(yè)準(zhǔn)入基準(zhǔn)與認(rèn)證，評(píng)審學(xué)習(xí)塾的經(jīng)營活動(dòng)，對學(xué)習(xí)塾師資進(jìn)行培訓(xùn)和能力認(rèn)證，等等。該組織既是認(rèn)證機(jī)關(guān)也是審查機(jī)關(guān)，對學(xué)習(xí)塾實(shí)行每2年進(jìn)行一次認(rèn)證制度。審查采用檔案資料與實(shí)地審查兩種形式，對不達(dá)標(biāo)者亮黃牌并敦促其自行整改。
日本全國學(xué)習(xí)塾協(xié)會(huì)在其網(wǎng)站上有一系列自律性標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還有兒童安全、數(shù)據(jù)保護(hù)及商業(yè)運(yùn)作指南。此外，日本相關(guān)機(jī)構(gòu)與學(xué)習(xí)塾協(xié)會(huì)合作以提高該行業(yè)的水準(zhǔn)。例如：日本經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)省邀請了商業(yè)團(tuán)體在研發(fā)領(lǐng)域進(jìn)行合作，而全國學(xué)習(xí)塾協(xié)會(huì)已經(jīng)獲得撥款以開發(fā)評(píng)估作為學(xué)習(xí)促進(jìn)者的補(bǔ)習(xí)教師質(zhì)量的措施。這項(xiàng)研究使日本全國學(xué)習(xí)塾協(xié)會(huì)推出了一個(gè)招聘新補(bǔ)習(xí)教師的資格測試，測試內(nèi)容不僅包括專業(yè)知識(shí)，還包括他們的道德意識(shí)和實(shí)踐能力。從行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)上，把好了補(bǔ)習(xí)機(jī)構(gòu)教師入門關(guān)。
日本學(xué)習(xí)塾各種基準(zhǔn)與規(guī)范的建立，一方面，強(qiáng)化了舉辦者的社會(huì)責(zé)任，要求其遵守行業(yè)道德倫理，嚴(yán)禁夸大或虛假廣告勸誘或蒙騙消費(fèi)者，另一方面，便于社會(huì)監(jiān)督，便于有效約束舉辦者的辦學(xué)行為。
