發(fā)布時間：2023-10-11 16:23:11
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的投資管理方法樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關鍵詞：房地產；開發(fā)項目；投資收益；管理
中圖分類號：F416 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0398-01
房地產開發(fā)項目具有投資大、周期長、工序復雜、資金周轉慢、風險大等特點，這些特點就決定了房地產開發(fā)項目首先是投資不容有失，一旦投資失敗，損失動輒幾千萬甚至上億，而且開發(fā)項目一般都是一次性的。因此必須在房地產開發(fā)項目投資前和投資后進行項目收益管理。本文根據自己的經驗和體會，要做好房地產項目投資收益管理，應從下四個方面進行。
一、構建適合企業(yè)的投資收益測算模型
建立投資收益模型，其目的在于保持項目的收益對比；為項目實施目標和實施效果的評價建立標尺；規(guī)范投資收益測算、提高工作效率。投資收益測算模型可以分為銷售型、持有型和混合型。
中鐵二局集團房地產開發(fā)有限公司主要是承擔舊城、小區(qū)開發(fā)及土地整理等業(yè)務，屬于銷售型物業(yè)投資收益模型。對于銷售型物業(yè)的經濟評價指標很多。歸結起來，其核心指標關注兩個，靜態(tài)指標為銷售利潤率，動態(tài)指標為內部收益率。要得出上述指標，將形成項目利潤表、現金流量表、資金計劃表三張主表以及項目核心關鍵節(jié)點表、銷售回款進度表、投資估算及投資進度表、成本分配表等若干輔表。另外，為提高投資測算效率，對項目規(guī)劃指標，應作列表反映，為相關測算提供基礎信息。
二、構建項日收益評價體系
項目從征地到建設驗收完成都需要項目收益的評價，尤其征地這個環(huán)節(jié)的項目收益評價最為重要，這個環(huán)節(jié)用到的評價方法是定量。項目投資收益測量計算的時候，每一個物業(yè)都有一些核心經濟指標與輔助經濟指標，它們用來檢測項目是否給企業(yè)帶來收益。
企業(yè)建設成立前會對所有指標設置基準值，企業(yè)分析所有指標對于企業(yè)的重要性，然后設置每一個指標在整體評價中的相對重要程度之后，會和基準值進行對比，然后依據相關規(guī)則，對所有指標打分，從而建設成立項目收益評價體系。
三、項日收益管理要貫穿于項日幾個重要階段
3.1 征地階段投資收益管理
征地階段非常重要，關系到項目收益的整個過程。征地階段投資收益管理，一般情況下要和項目可行性一起研究。因為可行陛與收益管理是相輔相成的，項目收益測量計算得到的數據，是可行性研究需要的對象。而可行性研究的對象，是項目收益測量計算的依據。征地階段的投資收益管理，需要很多方面共同努力，下面介紹一些相關的內容。
（1）全面理解目標項目的規(guī)劃條件和設計要求。限高、容積率、覆蓋率這三個指標是重點要注意的地方。這三個指標之間既互相聯(lián)系又互相限制約束。
（2）認識和價格相關的信息。①明確實際交易的價格；②了解價格計算口徑；③了解房屋自身配套設置的情況；④了解項目內外所有配置。
注重隱型成本。①開發(fā)土地內房屋拆遷需要的成本；②項目建設范圍周邊環(huán)境治理和市政設施建設需要的成本；③地下車庫，地下室等建筑需要的成本。
做好風險分析，確定獲取項目底價。投資收益管理工作的進行，需要對一些因素進行分析，比如，非土地成本變化、土地拍賣價格變化、銷售單價變化等，這些因素都比較敏感，變化頻率很快。對這些因素進行分析，得出項目收益和這些因素變化之間的聯(lián)系，根據它們之間的聯(lián)系對項目競買底價進行分析。
3.2 策劃階段投資收益管理
策劃階段是對征地階段的補充和加深，是對項目的產品、項目、客戶進行詳細的定位。這一階段重要作用是對預備方案進行篩選，然后確實最合理的設計方案。項目策劃階段是征地階段的深化，征地階段因為某些原因沒有確定工作方案，在項目策劃階段會對其進行確定，因為它會對項目收益的方案提供詳細的數據，確保決策準確。
此外，還有項目的配套設備的標準，也會在這個階段確定。在確定的過程中，要結合項目成本效益原則、銷售定價、競爭項目實際情況、市場需求，得出可以準確測算項目投資的項目配套設備。
3.3 方案階段投資收益管理
方案階段重心是在符合規(guī)劃指標要求的基礎上，依據項目策劃確定的方案，盡最大努力增加項目收益。在這個階段，是對項目規(guī)劃中的投資收益更深的測算。
3.4 定價階段投資收益管理
項目進行過程中，項目成本也在不斷變化，項目收益也開始明確。現在大多數房地產企業(yè)定價的時候運用的方法是競爭導向法與需求導向法，但是項目進行是分批進行定價的，所以仍然需要強制性跟蹤收益，依據成本導向推算出開盤時候的價格。這個階段要注意某種情況下項目收益的情況。
3.5 結案階段投資收益管理
這個階段中心工作是對整個項目進行總結，得出經驗和教訓，對整個項目收益進行最后的評價估量，方便后面的工作揚長補短，最大限度的增加項目收益。進展報告與好的經驗都是在這個階段完成的，進展報告與好的經驗的制作過程中要認真的對每一個數據進行統(tǒng)計，并且把每一個數據表明出處，然后計算收益，分析收益降低的原因。同時，還要調查客戶的滿意程度。為后面的工作打下良好的基礎。
四、建設成立投資收益管理的組織機制
項目投資收益管理是一個復雜的工作，有很多階段組成，這些階段的工作，需要很多部門完成。所以，收益管理要想做好必須建設成立投資收益管理組織機制。這個機制的總體架構，就是打破部門分割辦限，建立以項目收益管理專員為中心，統(tǒng)一管理、分頭負責的組織機制。
[關鍵詞]電子商務環(huán)境企業(yè)財務管理模式
在網絡信息技術推動下，企業(yè)經營活動的電子商務環(huán)境正在逐漸形成，企業(yè)經營活動的方式、管理模式正在發(fā)生根本的變革。主動迎接管理模式的變革，積極推動財務管理模式的創(chuàng)新，成為企業(yè)發(fā)展的迫切要求。
一、電子商務環(huán)境對財務管理模式的影響
企業(yè)財務管理模式是指企業(yè)為實現財務管理目標，而建立的財務組織結構、財務處理流程、財務處理方法、財務制度和財務信息系統(tǒng)的總稱。在不同的企業(yè)中，由于企業(yè)內外部環(huán)境不同，從而形成財務組織結構、財務處理流程、財務處理方法、財務制度、財務信息系統(tǒng)方面的差異，導致財務管理模式的不同。企業(yè)財務管理模式一經形成，在一定時期表現出穩(wěn)定性和協(xié)調性，但隨著企業(yè)內外部環(huán)境的不斷變化，其表現出動態(tài)發(fā)展的特性。
現代信息技術尤其是網絡技術的廣泛應用，電子商務環(huán)境正在逐漸形成，使企業(yè)生產、經營、管理發(fā)生了深刻的變化?；陔娮由虅眨髽I(yè)生產、管理、營銷等各種活動更加融合，企業(yè)內部之間、企業(yè)與外部之間通過網絡傳遞信息、處理業(yè)務，使財務管理活動處于電子商務環(huán)境中。電子商務環(huán)境正在對財務管理模式產生重要的影響。其表現在：
1.財務組織結構的影響
財務部門與其他部門相融合，出現模糊分工狀態(tài)，以往由財務部門處理的一些核算業(yè)務將按其業(yè)務發(fā)生地點歸到制造、營銷、供應等部門來完成。財務部門從人員集中實體部門機構向人員分散的虛擬部門機構轉變。財務部門內部的人員分工、崗位設置也將發(fā)生較大變化。傳統(tǒng)財務部門萎縮,職能分解,包括決策和業(yè)務在內的網絡虛擬的財務機構代替?zhèn)鹘y(tǒng)的財務管理機構。
2.財務處理流程的影響
在電子商務環(huán)境下，計算機網絡代替了紙筆、算盤、計算器，電子單據在線錄入，電子貨幣自動劃轉，財務業(yè)務協(xié)同，所有信息，即時產生，資金流、物流、信息流“三流合一”。財務管理無需再建事先固定地劃分成一個個各自獨立的環(huán)節(jié)，所有信息匯成了一條連續(xù)的信息流，所需的任何財務信息都可直接從網上獲得。傳統(tǒng)的財務處理流程將面臨著一次全面的重組。
3.財務處理方法的影響
電子商務環(huán)境下，企業(yè)業(yè)務活動，如網上交易、網上結算、網上營銷、網上采購、網上報稅、網上報關等，都將在網上進行處理。傳統(tǒng)的會計計量方法、財務預算方法、資本管理方法、財務分析方法等都將發(fā)生根本性的變革。
4.財務制度的影響
電子商務環(huán)境下，全新的經濟形態(tài)改變傳統(tǒng)工業(yè)社會的經濟規(guī)則。國家規(guī)范企業(yè)活動的各種制度面臨新的要求。會計制度、會計準則等必將適應新的環(huán)境要求而發(fā)生變革。就企業(yè)本身而言，財務組織、財務流程、財務處理方法的變革必然要求建立新的財務制度。
5.財務軟件的影響
電子商務環(huán)境下，會計信息系統(tǒng)正從被動地匯總業(yè)務職能部門的財務數據，轉向與業(yè)務協(xié)同，主動地在業(yè)務發(fā)生時獲取詳細信息；財務軟件正從部門級、企業(yè)級向供應鏈級發(fā)展，并與其他子系統(tǒng)相互滲透，彼此的界限日益模糊。在信息技術的沖擊下，財務信息系統(tǒng)的改變，不再是簡單的修補，而是一次深刻的革命。未來財務系統(tǒng)不僅僅是面向財務處理，其觸角延伸到企業(yè)內外活動的各個末端，系統(tǒng)功能的可變更性、可擴充性，系統(tǒng)內部外部數據的共享和一致成為必然發(fā)展趨勢。未來的財務軟件本身就是電子商務的一部分，它將對企業(yè)財務管理模式變革起到巨大的拉動作用。
二、電子商務環(huán)境企業(yè)財務管理模式的基本特征
電子環(huán)境下，企業(yè)財務管理模式表現出以下基本特征：
1.財務與業(yè)務協(xié)同
在電子商務環(huán)境下，企業(yè)內部網絡使采購、入庫、付款、出庫、銷售等業(yè)務與財務協(xié)同運作。外部的網絡使企業(yè)與客戶、供應商、政府管理部門乃至整個聯(lián)盟企業(yè)之間協(xié)同運作。
2.實時財務控制
電子商務環(huán)境下，可以在最短的時間內獲取經營活動的數據，最短的時間內采用多種方法生成財務信息,最短的時間內反饋到信息使用者，最短的時間內將控制指令到業(yè)務活動中，實時校正經營活動。
3.遠程財務處理控制
在電子商務環(huán)境下，通過互聯(lián)網絡，財務處理控制跨越物理空間，延伸到企業(yè)內的每一個部門，延伸到企業(yè)外部的所有可利用資源，延伸到不同的城市、不同的國家、甚至全球。
4.集中管理
電子商務環(huán)境下，企業(yè)數據集中、信息集中、管理權集中。財務系統(tǒng)實時、直接采集業(yè)務活動的源頭數據，對數據集中管理，達到信息共享，實現整體集中管理，實現信息流、物流、資金流的統(tǒng)一。
三、電子商務環(huán)境下企業(yè)財務管理模式的創(chuàng)新著力點
1.從財務組織結構設計
面對電子商務環(huán)境，企業(yè)組織的實踐和理論均表明，傳統(tǒng)的企業(yè)組織結構正在呈現出扁平化的變化趨勢。有些學者針對財務組織提出了“水平總線型組織結構”、“星型組織結構[4]”、“網絡型組織結構”、“虛擬組織”等概念，為財務組織結構的創(chuàng)新提供新的視野。
2.從財務處理流程重組
20世紀90年代，美國管理學家哈默針對信息技術對管理的影響提出了“企業(yè)流程再造”思想，并在歐美等國企業(yè)掀起了“以流程再造”為核心的企業(yè)管理革命浪潮。企業(yè)充分利用信息技術和管理方式對組織結構和流程重新設計，合并重復的環(huán)節(jié)，盡可能減少無效或不增值的活動，從整體流程全局最優(yōu)的目標，設計和優(yōu)化流程中的各項活動。
3.從財務處理控制方法改進
長期以來，很多財務處理控制方法在財務管理中得到應用，如授權批準、財產保全及復式記賬等。但是，還有許多先進的方法，如全面預算、標準成本控制及無形資產計量評價(EVA、FIMIAM)等方法，在我國應用程度非常低。究其原因，除了經濟環(huán)境、思想觀念、財務人員素質外，更主要的原因是沒有把這些方法與信息技術結合。
4.從財務制度的創(chuàng)新
財務組織、財務流程、財務處理方法、財務信息系統(tǒng)的創(chuàng)新都受到財務制度的制約，尤其是宏觀財務制度。隨著社會經濟和技術的發(fā)展，宏觀財務制度將成為企業(yè)財務管理模式創(chuàng)新的瓶頸。探索電子商務環(huán)境下，企業(yè)會計制度、會計準則、財務管理制度成為理論研究的重要任務。
5.從財務軟件的開發(fā)
目前，國內財務軟件大多數都沒有從根本上改變對傳統(tǒng)業(yè)務的模擬，只是對傳統(tǒng)會計處理改進基礎上，增加了對其他業(yè)務的模擬，傳統(tǒng)流程自動化的思想仍然存在。原因一方面宏觀財務制度因素。另一方面、商品化軟件開發(fā)商的因素。財務軟件模塊越來越多，價格越來越高，使用難度越來越大，不同軟件的模塊難以兼容，很多企業(yè)陷于兩難的困境。事項會計、事項法會計信息系統(tǒng)為電子商務環(huán)境下財務信息系統(tǒng)的設計展現了全新的視角。
參考文獻：
[1]張瑞君:網絡環(huán)境會計實時控制[M].中國人民大學出版社，2004.8
[2]王偉國:網絡經濟時代企業(yè)財務管理模式探析[J].石河子大學學報（哲社版）,2004.9
關鍵詞：房地產；開發(fā)項目；投資收益
房地產企業(yè)的主要經營業(yè)務包含土地建造、土地開發(fā)、銷售商業(yè)用房、銷售住宅、開發(fā)其他建筑、配套設施和附著物等[1]。房地產企業(yè)經營的項目商品具有特殊性。房地產經營業(yè)務項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都受我國有關房地產開發(fā)政策法規(guī)的調控和約束。經營項目的開發(fā)必須嚴格響應當地城市的規(guī)劃，開發(fā)過程必須遵守國家有關的法規(guī)法律和產業(yè)政策[2]。
一、投資收益管理及其重要性
投資收益的管理包括投資前收益的測算和建設過程中收益的管理。項目投資是指從產生的投資意向、房地產商品出售到資金回收的全部過程，具有動態(tài)性的特點。根據不同的工作階段分為投資決策、前期工作、開發(fā)建設和銷售。收益管理是包括土地取得之前、土地取得后至開發(fā)項目建設完成兩個階段。土地取得之前的收益管理是對投資利潤的簡單分析和確立收益目標，土地取得后至開發(fā)項目建設完成的收益管理是對項目收益的動態(tài)管理過程。根據開發(fā)項目的開發(fā)類指標、成本類指標、銷售類指標和現金類指標四方面分析投資收益的總指標，并據此判斷房地產項目開發(fā)的可行性。開發(fā)類包括竣工面積、拆遷面積、施工面積和新開工面積等。成本類包括匯款金額、結算金額、銷售面積、銷售金額、結算面積等?，F金類包括總凈現金、投資活動、籌資活動金的流量等。財務類包括主營業(yè)務成本及收入、凈利潤、毛利潤等。
投資收益管理的重要性體現在以下幾點：（1）開發(fā)項目投資收益的管理有利于房地產企業(yè)在調控政策從緊的環(huán)境下實現對經營業(yè)務的全面管理，加快自身企業(yè)的轉型和發(fā)展，加大房地產業(yè)務資源的全面整合，創(chuàng)新適合自身企業(yè)長期發(fā)展的發(fā)展模式，才能實現長期、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略目標。（2）在開發(fā)項目的建設過程中，市場消費人群的需求、國家有關政策、政治經濟的宏觀形勢、勞動力價格和建筑所需材料的價格等方面都會發(fā)生變化，作為房地產企業(yè)的管理者更應當不斷加強投資收益的管理，觀察投資收益各方面的動態(tài)變化。（3）隨著房地產產業(yè)的快速發(fā)展，國家相關部門為了對房地產企業(yè)加強調控和管理，制定了一系列相關的法規(guī)政策等，房地產企業(yè)面臨的壓力日益增大，如果不能適應市場和法規(guī)政策的要求就會遭到淘汰，對企業(yè)的長期發(fā)展十分不利，加強對投資收益的管理可以對成本進行控制，對資金進行全面管理，保障企業(yè)收益實現最大化，才能順應時代的發(fā)展，適應市場的激烈競爭。（4）房地產企業(yè)的經營者、投資人、財務總監(jiān)和管理團隊等也可以通過投資收益管理準確、及時的了解開發(fā)項目的利潤、收益率等數據。
二、投資收益管理存在的問題
投資收益管理中存在的問題體現在以下幾點：（1）大多數房地產企業(yè)經營者對投資收益的管理缺乏正確認識，僅僅重視投資前的測算，不重視建設過程中的跟蹤管理，導致管理不全面。（2）很多經營者即使實現了全面管理，經營者、投資人、財務總監(jiān)和管理團隊在管理過程中沒有正確分析項目指標的變化，如進度計劃、成本、項目設計、項目配置標準、市場環(huán)境、消費需求、資金計劃、收入等的變化，使建設過程中的跟蹤管理缺乏意義。（3）大多數房地產企業(yè)對投資收益的管理力度不足，跟蹤管理所需要的數據收集起來較困難，開發(fā)項目的各個部門缺乏緊密的相互協(xié)作，項目數據得不到長期積累，不能對市場環(huán)境和消費需求進行準確、有效的判斷和分析。（4）很多房地產企業(yè)缺乏對投資收益的動態(tài)管理，沒有建立起管理數據模型，導致動態(tài)管理可靠性較低，管理模糊。
三、加強投資收益管理的建議
1、加強管理意識和力度
房地產企業(yè)經營者應當正確認識投資收益管理的重要性和必要性，確定投資收益的管理目標和管理價值，并以實現管理目標和管理價值為發(fā)展目標全面執(zhí)行投資前的測算和建設過程中的跟蹤管理，使投資收益管理實現自身的管理價值，保證企業(yè)的長期、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。房地產企業(yè)領導層應當正確認識投資風險的各類因素，包括政治風險、社會風險、自然風險、技術風險、內部管理決策風險和經濟風險。其中政治風險包括經濟體改、產業(yè)政策、土地使用制度的改革、相關法規(guī)政策變化等。經濟風險包括財務、市場供給、地價等。內部管理決策風險包括項目種類選擇、項目選址、投資方式等。
2、建立投資收益的管理模型
房地產企業(yè)領導層應當根據自身的企業(yè)經營策略、發(fā)展戰(zhàn)略目標及管理模式建立適合本企業(yè)發(fā)展的投資收益管理模型。投資前的測算內容包括前期開發(fā)、主體安裝、土地費用、主體建筑、開發(fā)間接費、園林環(huán)境、社區(qū)管網、配套設施等。建立時需要遵循以下幾點原則：（1）選取具有一定管理價值的模型核心指標；（2）管理模型中的數據必須具有極強的邏輯性和準確性，為數據模型的計算提供準確、可靠、清晰的數據支撐。（3）各個部門的工作人員應當對已經發(fā)生的數據進行積累，在積累過程中相互配合，提高實時積累能力，并對未發(fā)生的數據進行縝密、可靠的預測。（4）合理控制回顧周期，防止周期過長對項目的管理、控制和指導造成影響，一旦項目出現糾偏或影響收益的其他類因素時不能及時控制?；仡欀芷谝砸患径纫淮螢橐恕?/p>
結束語：
房地產產業(yè)具有涉及范圍廣、資金周轉較慢、建設周期較長、投資金額較大等特點，受國家有關政策法規(guī)的宏觀調控和約束[3]。在建設過程中，很多外界因素會對開發(fā)項目的資金流動、開發(fā)周期、銷售計劃和投資成本等造成影響，進一步影響開發(fā)項目的投資收益。加強開發(fā)項目投資收益的管理有利于實現企業(yè)長期戰(zhàn)略發(fā)展目標。本文簡單分析了房地產開發(fā)項目投資收益管理的重要性及存在的問題，并提出了幾點建議，供學者參考。
參考文獻：
[1] 汪恭懷，尹雙輝，黃文瑾，楊輝，劉學應.房地產開發(fā)項目投資分析[J].鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟研究，2012，14（21）：58-59.
關鍵詞：風險管理；投資融資；投資控股
企業(yè)的投資融資無論對大型企業(yè)還是中小型企業(yè)都很重要，尤其是對中小型企業(yè)來說更是起著至關重要的作用。而投資融資對于大型企業(yè)來說，是企業(yè)進一步發(fā)展的基礎，為公司的發(fā)展引入新鮮血液，促進企業(yè)的進一步發(fā)展，但是現在企業(yè)的投資融資面臨中還有很多問題有待解決，下面將探討現代企業(yè)融資的問題，以及投資融資渠道拓展方法，爭取企業(yè)發(fā)展，增強國家的經濟實力。
一、企業(yè)融資風險的種類
1.利率風險
由于市場上貨幣利率的變動，我們在企業(yè)投資融資中不可避免將會遇到利率風險，通常表現在，利率上升時，那么企業(yè)融資的成本也會隨之上升，尤其是貸款方式的融資，它會給企業(yè)造成極大的困擾。在沒有對利率進行改革之前，我國主要是以分段方式進行利息計算，即企業(yè)貸款期間，如果國家貸款利率提高，那么企業(yè)貸款的利息將從利息調高之日，按照新的利息來進行計算，從這個角度上講國家提高貸款利率將不利于以貸款人身份出現的企業(yè)。
2.清償風險
企業(yè)在融資的過程中將會遇到清償風險，也叫做財務風險，意思是指企業(yè)不能夠按照合同上規(guī)定的期限歸還本金與利息的風險。如果企業(yè)不能夠按時規(guī)劃本金和利息將會嚴重影響企業(yè)的信用，企業(yè)融資的成本將會提高，長此以往將會導致企業(yè)破產倒閉。再者企業(yè)在合同規(guī)定的期限內無法歸還本金與利息，作為債權人的企業(yè)將會訴諸法律申請債務人的企業(yè)破產，通過宣布企業(yè)破產來拍賣企業(yè)財產的方式來獲得賠償。企業(yè)的清償風險要求我們一定要按照合同的約定，按時歸還本金和利息，否則將會影響企業(yè)的信用甚至破產。
3.外匯風險
外匯風險是由外匯變動而引起的。如果企業(yè)通過外匯融資的方式來進行融資，匯率的變動將會增加企業(yè)的債務負擔。這種風險是國際性的同時也是致命性的，例如：如果要以美元為主要融資對象，在美元貶值的情況下將會造成極大的損失甚至破產。
4.犯罪風險
企業(yè)融資過程中的犯罪風險主要表現在以下兩個方面：一是企業(yè)的融資方式與相關的法律法規(guī)產生沖突，符合犯罪條件的，構成犯罪將會受到法律的制裁。如江蘇的實業(yè)總公司非法集資達到30多億元，受到了法律的嚴厲制裁，所以企業(yè)融資的方式和手段一定要符合相關的法律法規(guī)，否則將會構成經濟犯罪。二是企業(yè)在融資的過程中受到不法分子的蒙蔽，造成嚴重的經濟損失，近幾年，我國頻繁發(fā)生假資金引入案，很多企業(yè)受到其危害，不但沒有引入企業(yè)發(fā)展需要的資金，反而因上當受騙造成資金大量流失。
二、投資融資中常見的風險管理問題
1.投資主體的問題
近年來的風險投資越來越備受矚目，投資資金日漸龐大，一些問題逐漸暴露出來，投資主體方面的問題尤為嚴重，主要表現在：投資總額與投資能力失衡、政府與民間的資金差距懸殊、投資形式單一僅限于信貸或擔保等。投資主體方面中最棘手的就是投資資金的來源的問題，其一，沒有發(fā)揮政府的作用，政府沒有引導出多余社會閑散資金；其二，投資機構沒有形成完整的體系，這些投資機構基本上都存在資金缺口嚴重、服務與專業(yè)業(yè)余化、配套設施不完善等問題。面對這一些列的投資主體問題，現代的投資融資規(guī)模已經無法適應現在經濟建設的發(fā)展，風險投資無法在企業(yè)經濟發(fā)展中起主導作用，這是阻礙企業(yè)發(fā)展的重要因素之一。
2.投資運作的問題
運作是投資融資階段存在著較大的風險，因此這一階段特別重要，如果這一環(huán)節(jié)出現問題，將制約著投資融資渠道的拓展。首先，投資融資管理缺乏規(guī)范化。主要表現在投資不規(guī)范，例如投資對象的選擇缺乏科學性和系統(tǒng)性，并且在選出對象后僅僅實行股權投資，這種經營管理模式使得投資對象的管理率低下。其次，選擇風險投資項目較難，因為具有潛力的風險企業(yè)較少，要想從具有潛力的風險企業(yè)中選擇出好的投資項目更是難上加難。最后風險管理缺乏規(guī)范性，企業(yè)的管理系統(tǒng)不健全導致投資者只享有分紅的權利，而沒有管理公司的權利，長此以往將會導致投資家在選擇投資項目時難以抉擇，只有實現投資融資透明化，才能有效規(guī)避風險。
3.投資融資人才的問題
首先，風險企業(yè)家沒有遠見，主要表現在很少有風險企業(yè)家?guī)е约旱目蒲谐晒鲃尤フ屹Y本和市場。其次，投資融資的風險控制需要的是掌握多方面知識技能的綜合型人才，如：技術、營銷、管理、金融等。我國風險投資的專家十分稀少，而真正掌握風險投資運作的專家更是微乎其微，相信這股學習的浪潮將會引起我國教育、就業(yè)、以及精神文明建設等領域的改革。科學技術是第一生產力，而科學技術的發(fā)展主要靠人才，因此要重視人才的作用，發(fā)揮人才的作用，促進我們經濟發(fā)展，早日實現中國的偉大復興。
三、拓展投資融資的方法
1.企業(yè)制定科學的發(fā)展計劃
作為投資融資主體的企業(yè)制定發(fā)展計劃的科學性和規(guī)范將直接影響企業(yè)的效益?？茖W的發(fā)展計劃應該包括以下幾個方面的內容：首先，是投資融資合法性和產品質量優(yōu)秀性，不斷提高產品質量，合法進行投資融資事業(yè)，提高自身的信用度，促進為投資融資事業(yè)的發(fā)展。其次，保持自身的信用水平穩(wěn)定，以最基本的銀行借款來說，在無法準時歸還的時候，應當主動與銀行進行協(xié)商洽談，尋找出雙方都滿意的解決方案，防止信用度降低。最后，發(fā)揮政府的監(jiān)督作用，進一步加強對投資融資企業(yè)的信用監(jiān)督。第一，鼓勵信用監(jiān)督工作的創(chuàng)新，引入監(jiān)督軟件，有效地對企業(yè)信用信息進行評價和征集。第二，深入了解信用評價機制的建立方法，在企業(yè)開展信用評價工作，鼓勵企業(yè)在信用監(jiān)督方面進行創(chuàng)新，企業(yè)投資融資的監(jiān)管方式與內容的創(chuàng)新尤為重要。第三，信用監(jiān)督創(chuàng)新工作進一步深化，早日實現企業(yè)投資融資信用監(jiān)督的社會化和制度化。第四，企業(yè)投資融資項目的格式規(guī)范要統(tǒng)一，并且參與、協(xié)調、指導各信用監(jiān)管項目的創(chuàng)新工作。制定科學與完善的企業(yè)發(fā)展計劃是成功的一半，因此企業(yè)的制定的發(fā)展計劃將直接影響企業(yè)的收益。
2.提高投資融資運作水平
為提高企業(yè)的投資融資水平，規(guī)避和解決其中的風險，可以嘗試通過以下渠道提供運作水平和效率：
第一，健全的信用擔保體系是成功的關鍵。健全的信用擔保體系是企業(yè)投資融資的保障，但信用擔保體系的完善是一項非常復雜的任務，除了需要社會各界的配合之外，還需要政府的支持和幫助。投資融資要促進市場經濟的發(fā)展，而且還要遵守相關的法律法規(guī)，二者缺一不可。健全信用擔保機制是企業(yè)投資融資的成功的前提，因此希望通過大家的共同努力，完善我國的信用擔保體系，促進經濟的發(fā)展，早日實現共同富裕。
第二，發(fā)揮政府的積極導向作用。從經濟和金融的角度進行分析，如果僅僅通過市場判斷該企業(yè)的負債能力的，信用擔保機構同樣也只通過風險損失率來判斷擔保的費用，企業(yè)的投資融資勢必會承擔很大的信用風險。面對重重困難，我們需要政府的支持和幫助。政府在經濟發(fā)展過程中起著至關重要的作用，當市場經濟這只手不受控制時，我們就要發(fā)揮政府這只手的作用，因此在經濟發(fā)展的過程中，面對種種困難，相信通過政府的引導和幫助，一定可以渡過難關，實現經濟的進一步發(fā)展。
第三，建立和完善投資融資的風險防范機制。要做好這一項工作，包含三方面的內容：一是風險的控制機制，通過分級承擔責任的方法來規(guī)范業(yè)務的操作，采用信用調查的方式對參與投資融資的企業(yè)進行篩選，淘汰信用狀況差的企業(yè)，設計合理的審批程序，化解工作人員道德風險危機。二是風險的補償機制，政府預留部分、代償資金、準備金、以及社會捐贈資金等是投資融資資金的主要來源，做好補償工作來投資融資事業(yè)的發(fā)展有著決定性的作用。三是風險轉移機制，反擔保措施要嚴格落實，做好業(yè)務的監(jiān)管和實施的工作，做好風險的控制、補償、轉移等工作，提前做好應對方案，在出現風險時，立即啟動應對方案，將損失降低到最小，最大限度保護企業(yè)。
3.發(fā)展風險投資融資的社會服務體系
科學技術是第一生產力，而科學技術的發(fā)展主要靠人才，人才資源的匱乏制約我國風險投資事業(yè)發(fā)展，注意相關方面知識的培養(yǎng)，努力學習金融、保險、企業(yè)管理、經濟管理等知識，同時引進國外的人才和先進技術，努力學習外國知識和先進的技術，為我國經濟的發(fā)展貢獻一份自己的力量。另一方面，由于風險投資是高風險高收益的項目，因此要消除相關人才進入風險投資行業(yè)的顧慮，盡快完善社會保障體系，滿足他們醫(yī)療、住房、失業(yè)、養(yǎng)老等各方面的社會保障需求，為這些人才創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。發(fā)展風險投資融資的社會服務體系在滿足相關人才的需求后，使他們具有安全感，為今經濟建設添磚添瓦，實現中華民族的偉大復興，早日實現中國經濟強國的夢想。
4.做好風險管理工作
針對以上企業(yè)在融資過程中面臨的四種風險，通過以下的措施加以防范：利率風險通過多種手段進行管理，降低融資的利率，獲得政府的支持，爭取金融機構的貸款和政策性撥款，降低貸款利率。在一般情況下，國有的商業(yè)銀行、政策性的貸款的利率都相對較低。政策性貸款又分為硬性貸款和軟性貸款，軟性貸款的期限較長、利率低因而受到廣大企業(yè)的歡迎，因此企業(yè)一般都盡可能的爭取軟性貸款。企業(yè)如果可以找到較大的銀行來擔保發(fā)行債券，那么就可以降低貸款的利率。同時，企業(yè)可以聘請專業(yè)的人才對市場利率進行預測，這樣就可以根據利率來確定融資的時間和期限。如果在融資的過程中出現了市場利率下降的情況，可以將融資的時間推遲，市場利率上升則提前融資。固定利率如果出現下降的情況短暫的借款相對有利，反之則長時間借款更有利。
四、小結
企業(yè)融資風險是客觀存在的，同時也是不可避免的，因此企業(yè)經營者不但要做好企業(yè)風險的防范工作，而且還要從風險管理的角度做好投資融資渠道的拓展工作。風險投資的拓展工作不但需要社會各界的共同努力，而且還要發(fā)揮政府的引導作用，為企業(yè)投資融資的提供良好的環(huán)境，同時要及時獲取投資融資方面的相關信息，提高自身的信用水平，通過共同合作，實現投資融資利益的最大化，滿足投資融資行業(yè)的健康發(fā)展需求?；陲L險管理角度探討投資融資渠道的拓展方法，不但研究如何規(guī)避在投資融資中遇到的風險，而且研究了如何拓展企業(yè)投資融資渠道，促進企業(yè)經濟的發(fā)展，為中華民族的偉大復興貢獻一份自己的力量，早日實現中國經濟強國的夢想。
參考文獻：
[1]周健.基于風險管理角度探討投資融資渠道拓展方法[J].經濟觀察，2011（12）：94.
[2]徐芳.從風險管理角度探討融資渠道的拓展方法[J].經濟論壇，2013（04）：44-45.
[3]王婧揚.中國中小企業(yè)融資渠道拓展研究[D].東北師范大學，2013（05）：1-55.
關鍵詞：房地產工程項目；管理；資金使用；項目管理；
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
在房地產投資中要實現預期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產資金項目管理指的是用現代科學的管理手段和管理理念，結合房地產投資項目的特點，有針對性地對房地產投資項目進行管理。從房地產工程項目開始到結束的全過程來看，指的就是通過對技術資源、物質資源、人力資源的整合與統(tǒng)籌，從而實現投資者的收益目標。
在房地產投資項目管理的實施過程當中，主要會經過房地產投資項目決策、項目總體規(guī)劃、房地產工程設計、房地產項目行政審批和許可申報、房地產招標、房地產工程施工、房地產銷售、房地產交付使用以及房地產保修幾個主要的環(huán)節(jié)。加強房地產投資項目管理，最大程度保證實現房地產投資項目最佳效益，應該從以下方面入手。
做好房地產投資項目決策工作
房地產投資項目決策水平的高低，房地產投資項目決策是不是合理科學是一個房地產投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產行業(yè)說來，房地產投資項目決策應該從房地產投資項目所在地的周邊環(huán)境，城市規(guī)劃中對房地產開發(fā)所在地的規(guī)劃要求，房地產商業(yè)需求、房屋消費群體以及國家相關政策法規(guī)等因素進行詳盡的市場分析和市場調查，找到房地產投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產投資項目的規(guī)模、性質、形式。對房地產投資項目進行經濟技術指標論證和分析，對房地產投資項目進行成本預測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優(yōu)方案。
做好房地產投資項目規(guī)劃設計
根據房地產投資項目的前期決策方案，通過招投標的方式，選擇房地產規(guī)劃設計單位，對房地產進行規(guī)劃設計。房地產投資項目規(guī)劃設計包括總體平面設計和建筑功能設計，這是決定房地產投資項目的具體模式和房地產投資項目總體造價的關鍵階段。首先，房地產投資項目要負荷政府規(guī)劃部門的建筑指標，符合規(guī)劃部門的規(guī)劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達標。再者房地產投資項目規(guī)劃設計還要滿足度工程的環(huán)保、人防、市政、采光、通風以及消防等各方面的功能要求。最終房地產投資項目規(guī)劃設計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設計、外立面以及造型設計、建筑物布局等各個方面進行詳細籌劃，盡力反復完善修改房地產投資項目設計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規(guī)劃設計效果。
在房地產投資項目設計階段，規(guī)劃設計單位、房地產投資人、建設單位應當和政府規(guī)劃部門緊密配合、加強溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產投資項目規(guī)劃設計，加快房地產投資項目規(guī)劃設計進度。
做好施工圖紙指導施工的過程監(jiān)督
房地產投資項目施工設計圖紙是把規(guī)劃部門批復的規(guī)劃設計意圖做了實物化具體化的表達，是用作房地產投資項目施工指導的標準。在施工圖紙設計過程中，各專業(yè)設計部門應進行有機結合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發(fā)商也應對一些產生的矛盾進行從中調解。在房地產工程設計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產建筑工程的細部的功能處理和考慮，追求實現房地產建筑功能的人性化和最優(yōu)化，最終達到消費者滿意，開發(fā)商盈利的目的。
在工程建設方面，開發(fā)商也要督促建設方面的相關負責人和設計單位的設計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設計單位的工程設計的意圖和具體細節(jié)，及時糾正房地產工程建設的設計誤差，調整工程建設過程中的施工誤差，讓房地產投資項目設計能落實和體現建設方對房地產工程建筑的功能要求，房地產投資項目造價控制指標，實現最大程度地減少設計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現投資的重復和浪費。
一個房地產投資項目是否能達到最好地實現盈利，就要看這個房地產投資項目的設計和規(guī)劃以及施工圖紙設計規(guī)劃是否科學詳盡。所以說房地產投資項目規(guī)劃設計和施工圖紙的設計階段是抓好房地產投資項目管理的重要階段，是提高房地產投資項目性價比關鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產開發(fā)商一定要引起重視，同時也要提醒設計單位和建設單位引起足夠的重視。
抓好房地產投資項目行政審批和許可申報
房地產投資項目的行政審批和許可申報手續(xù)辦理工作可以說是貫穿了整個房地產項目投資開發(fā)建設的全過程。開發(fā)商在這個階段要發(fā)揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進行一一審批和申報，工作應有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準備和整理，盡快辦好房地產投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產投資項目得以順利實施，減少房地產工程項目的利益損失。
項目審批的主要階段如下，開發(fā)商要避免遺漏。首先，對擬開發(fā)的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設用地批準證書》；再向規(guī)劃部門申請《建設用地規(guī)劃許可證》、報批《項目總平面規(guī)劃方案》、《項目建設詳細規(guī)劃（四圖一書）》，對房地產投資項目向政府發(fā)展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預備項目）審批；請專業(yè)公司對房地產投資工程項目進行環(huán)境影響評價，向政府環(huán)保部門報批；房地產投資項目工程建筑設計完成之后，要想政府規(guī)劃部門申請建筑設計方案審查，繳納城市建設配套費，隨之完善其他相關的手續(xù)之后，領取《建設工程規(guī)劃許可證》；然后向建設主管部門報送房地產投資工程項目施工圖，由建設主管部門對房地產投資工程項目施工圖進行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設主管部門審查通過意見書，向衛(wèi)生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關部門申請對房地產投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標的方式選定建立房地產投資項目施工的監(jiān)理承包單位，向質監(jiān)局、安監(jiān)部門辦理工程安全、質量保監(jiān)手續(xù)，完善其他相關手續(xù)之后，再向建設主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進行房地產投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領取《商品房預售許可證》。
做好房地產工程項目施工階段項目的管理
房地產工程項目施工階段的項目管理應該從管理制度、管理的外部協(xié)調、管理的動作程序以及管理的組織結構抓起，開發(fā)商應對房地產工程項目的質量、進度和投資進行有效控制，把整個房地產工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態(tài)之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結構。開發(fā)商應根據房地產工程項目的復雜程度、規(guī)模以及特點建立一個與之相適應的組織管理機構。設立項目總經理，負責整個房地產工程項目的管理和規(guī)劃，總經理以下則設立副總經理、工程技術總負責人。下面再設立行政部門、銷售部門、財務部門、工程技術部門、工程報建部門、材料部門、合同預算部門等。這個組織構架各異根據房地產工程項目和公司具體的靈活情況進行相應調整。房地產工程項目組織設計的原則是，必須在房地產工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現智能重疊。因此，房地產工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現工程進度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產投資的可控性，使投資收益實現最大化。
房地產的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關。而且投資管理的效果又直接關系到企業(yè)的經濟效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業(yè)的浪費現象，節(jié)約有限的社會和經濟資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發(fā)成本，平抑房價，這對國民經濟保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現實意義，所以說在房地產項目中投資管理的控制對于國家還是企業(yè)都是雙贏，這樣企業(yè)才能永遠立于不敗之地。
參考資料：
[1]陳光鍵、徐榮初、葉佛容，建設項目現代管理，北京：機械工業(yè)出版社，2004，p.4
關鍵詞： 業(yè)主方；施工管理；工程投資；控制方法
在整個建筑行業(yè)內，業(yè)主方在與施工企業(yè)的交涉合作過程中，發(fā)生資金糾紛的問題屢見不鮮、對工程整體的施工方向上以及施工方案的變更事件上和資金控制策略上存在一定的分歧，這樣就對施工工程的建筑施工造成一定的影響。將雙方面對的問題合理解決是整個件建筑工程中重中之重的問題。在整個施工過程中，施工企業(yè)總是站在業(yè)主方的對立面。
業(yè)主方在進行監(jiān)控和審核過程中一些數據是難以有效掌握的，例如建筑材料市場價格，不斷浮動造成價格漏洞，但業(yè)主方對于整個建材市場的了解還有一定的局限性，對施工工程監(jiān)控還是有著一定的難度，業(yè)主方在對工程進行管理過程中容易被施工企業(yè)鉆漏洞，造成一定的經濟損失，在對施工階段的投資過程中也需要對施工圖紙的設計，施工環(huán)節(jié)的管理，以及施工程序的變更進行更加精準的控制。
一、對施工工程的投資控制
1.1施工組織審核策略
對施工資金進行合理有效的控制，審核工作是進行施工作業(yè)過程中重要的一步，根據現有的經濟情況和技術手段，進行綜合分析，進行審查。工程造價的審查是十分必要的，同時工程造價過于復雜，在審查過程工根據不同的種類進行精準的劃分。更具建筑工程中選用的施工工藝工程中造成的進行合理劃分，對施工材料的采購環(huán)節(jié)和材料價值進行準確的甄別分析，對施工工程進行嚴格監(jiān)管，確定施工過程中容易發(fā)生的不利因素，提前進行因素預測以及風險評估操作，綜上所述，進行投資控制管理。
1.2工程變更環(huán)節(jié)
對于一個工程的變更環(huán)節(jié)，需要采用合適的方法進行變更步驟確認和責任分析，工程出現環(huán)節(jié)變更現象，就容易改變整工工程的投資環(huán)境，對投資資金的需求就會增加，為了保證投資資金的正常使用，就要對缺陷進行分析，找出環(huán)節(jié)需要變更原因，進行工程變更環(huán)節(jié)時，業(yè)主需要承擔一部分責任，施工企業(yè)對工程變更也要有一定的承擔。無論是施工工程的設計缺陷還是其他不可抗力因素造成的施工環(huán)節(jié)變更，在保證施工工程順利施工的過程中，將損失降到最低。
遇到工程施工變更這種情況時，需要業(yè)主方對變更圖紙進行嚴格的審核，對變更的工程造價準確掌握，合理估算價格。同時根據工程變更情況進行組織優(yōu)化設計，根據技術使用種類進行工程分析，比較整個建筑工程不同時期的建材單價，在合理的價格波動范圍內做出預算。對工程承包合同進行確認，嚴格按照合同條款執(zhí)行投資方案，防止施工企業(yè)坐地起價的現象出現，對于變更環(huán)節(jié)的處理，議價工作也是十分重要的。
二、工程竣工階段的投資控制
對于整個建筑工程，控制工程造價是一項繁瑣的工作，需要了解施工的每一掉工序以及每一個環(huán)節(jié)。對工程進行投資的過程中，資金不能一步到位，所以需要對工程的施工進展進行合理預估，將資金盡可能使用在接下來的施工過工程中，保證整個投資階段資金的充足，把建筑工程造價控制在合理的范圍內。工程竣工后業(yè)主方需要進行二次審計。
2.1工程量的審計
工程量是施工單位進行施工的整體工程數量，其中包括施工環(huán)節(jié)的計算核算以及工程數量的分析。這對業(yè)主方審計人員的專業(yè)素質有著極高的要求，審計人員需要了解工程內整個建筑核算規(guī)則，還要對工程的設計圖紙，方案，思路以及整個工程系統(tǒng)都有全面的認知。
2.2定額套用的審查
進行定額套用的審查過程中，需要對建筑工程中的套用方式作充分的調研，分析原因，對整個建筑工程的人工費，材料費以及機械使用費進行詳細的了解。審查過程中按照要求做到無錯套、高套的標準。按照正確的轉換方法進行單價轉換和工程核算.
2.3取費審查
取費審查的要點就是對取費技術有著準確嚴格的考量，本著一定的取費基礎，取費類別的不同和取費要求有著很大的關系。保持招標文件的內容條款和承包合同的簽訂內容一致，其中對商品混凝土有無區(qū)分費率這一項需要進行嚴格劃分。
2.4加強工程環(huán)節(jié)變更管理
一、應納稅額的計算
企業(yè)從事房地產經營業(yè)務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應準予扣除的成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。當期應納稅額，按以下公式計算：
應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-已售房產（已結轉為當期銷售收入房產）已預征的所得稅額+當期預征所得稅（未結轉為當期銷售收入房產已預征的所得稅）
二、銷售收入的確認
（一）企業(yè)應以工程項目合格驗收之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續(xù)之日，或者首筆房地產銷售收入實現之日較早者為房地產銷售開始。企業(yè)自房地產銷售開始，應根據當期實際房地產銷售收入、相關成本費用，計算企業(yè)年度實際應納稅額。
（二）房地產銷售收入的確定，以權責發(fā)生制為原則，具體可根據銷售方式的不同，按以下原則確定：
1.采取一次全額收取房款的，具備下列條件之一的，確認銷售收入實現。
（1）以房產使用權交付買方之日；
（2）開具發(fā)票之日；
（3）取得索取價款憑據（或權利）之日；
（4）實際收訖價款之日。
2.采取分期付款或預收款方式銷售的，以合同約定的付款時間確認銷售收入的實現。付款方提前付款的，以實際付款日確認銷售收入的實現。付款方延期付款的，以合同約定的付款時間確認銷售收入的實現。
3.采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現。
4.采取銀行提供按揭貸款方式銷售的，其首付款應于實際收到日確認銷售收入的實現，余額在銀行按揭貸款辦理轉賬之日，確認銷售收入的實現。
5.采取委托方式銷售的，應按以下原則確認銷售收入的實現：
（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售的，應按實際銷售額于收到代銷方代銷清單時確認銷售收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售的，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷方代銷清單時確認銷售收入的實現。
（3）采取包銷方式委托境內企業(yè)銷售的，應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認銷售收入的實現。包銷方提前付款的，在實際付款日確認銷售收入的實現。包銷方延期付款的，應按包銷合同或協(xié)議約定的付款日確認銷售收入的實現。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷方代銷清單時確認銷售收入的實現。
委托方和受托方應按月或按季為結算期，定期結算已銷售房地產清單。已銷售房地產清單應載明售出房地產的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續(xù)費等。
（三）企業(yè)采取預售方式銷售房地產取得的預收款，應按預計利潤率計算預計應納稅所得額，并按季預征企業(yè)所得稅，待該項房地產銷售收入實現后，再依照稅法有關規(guī)定計算實際應納稅所得額及應納所得稅額，并相應計算應退補稅額。
三、成本和費用的扣除
（一）企業(yè)銷售房地產所發(fā)生相應成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。
（二）企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、建造成本和銷售成本的界限。期間費用和銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。期間費用包括營業(yè)費用、管理費用、財務費用。銷售成本是指已實現銷售的房地產成本。
企業(yè)應根據當期銷售面積以及可售面積單位工程成本，確定當期房地產銷售成本。企業(yè)可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
銷售成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
可售總成本是指應歸屬于可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業(yè)為直接開發(fā)建設工程而發(fā)生的其他間接費用?？偪墒勖娣e是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。
（三）企業(yè)為開發(fā)產品而發(fā)生的建筑安裝工程費由于各種原因不能及時結算的，可以按中標價格、工程合同造價或預算成本（孰低原則）與實際支付的建筑安裝工程費之間的差額預提，并歸集、分配到相關的成本核算對象。
（四）企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行結算。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務機關審核同意后執(zhí)行。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，按本期結轉銷售收入的相應面積與公共配套設施的受益面積進行分攤。公共配套設施受益面積是指因開發(fā)房地產產品而建造的公共配套設施的受益對象的面積。當期可預提的公共設施配套費計算公式為：
當期可預提的公共設施配套費＝施工合同金額或公共配套實施施工預算金額×本期結轉銷售收入的面積÷總受益面積
公式中“施工合同金額或公共配套實施施工預算金額”按從低原則計算，企業(yè)須將施工合同、配套實施施工預算提交主管稅務機關審核。
企業(yè)售后繼續(xù)發(fā)生的其他應直接計入工程成本對象的費用，可經主管稅務機關審核同意后進行預提。
（五）企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的借款費用，應以其實際發(fā)生的費用配比計入開發(fā)成本。如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。
（六）企業(yè)將開發(fā)的房地產以租賃方式取得房租收入的，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業(yè)當期應納稅額。
企業(yè)采取先租賃后售出房地產的，原在租賃期間實際已經計提的折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。
（七）境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房地產包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產的，其包銷業(yè)務應屬于境外企業(yè)轉讓我國境內財產的性質。境外企業(yè)取得的房地產轉讓收益，應按稅法第十九條及其實施細則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。
上述包銷業(yè)務是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房地產包銷協(xié)議并辦理了產權轉移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房地產時使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質的業(yè)務，應按《國家稅務總局關于從事房地產業(yè)務的外商投資企業(yè)若干稅務處理問題的通知》（國稅發(fā)〔1999〕242號）的規(guī)定執(zhí)行。
（八）凡按合同規(guī)定投資各方分配房產的，企業(yè)應首先歸集房產建造過程中所發(fā)生的費用（包括中方以土地使用權作為投資的費用）后，再根據合同規(guī)定的房產分配方法，劃分雙方房產的成本、費用。雙方各自銷售房產時各自繳納企業(yè)所得稅。
四、特別管理事項
（一）房地產企業(yè)發(fā)生下列行為后，應在年度所得稅申報時（次年4月底前）向主管稅務機關作出專項說明。
1.將開發(fā)產品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
2.將開發(fā)產品轉作經營性資產；
3.將開發(fā)產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
4.以開發(fā)產品抵償債務；
5.以開發(fā)產品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產。
6.將開發(fā)產品無償借出使用
（二）主管稅務機關根據相關稅收法律法規(guī)，以房地產所有權或使用權轉移，或者實際取得利益權利確認收入的實現。
（三）主管稅務機關對上述行為確認收入的方法和順序是：
1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定收入額；
2.參照同類開發(fā)產品市場公允價值確定收入額；
3.按成本利潤率確定收入額。房地產成本利潤率不得低于15%（含15%）。
五、企業(yè)在年度終了后4個月內，應向主管稅務機關報送以下資料：
（一）經中介機構審核后的《涉外房地產企業(yè)基本情況表》及其附表（見附件1、2、3、4、5）；
（二）工程竣工驗收報告；
（三）納稅年度會計報表及中介機構的審計報告；
（四）項目立項書；
（五）聯(lián)建及房屋分配協(xié)議；
關鍵詞：工程投資管理；投資失控；投資管理體系；措施研究
在經濟水平不斷提高的基礎下，我國的公共設施建設規(guī)模也在不斷地擴大和完善，各工程投資項目也在快速增長?？墒怯捎谖覈壳罢幱诮洕D型的特殊時期，想要有效的保障經濟平穩(wěn)發(fā)展，就要充分的做好工程項目管理工作，確保工程投資項目能夠順利圓滿完成?？墒怯捎诠こ掏顿Y涉及的領域比較廣泛，工作也比較復雜，對于某些領域需要很強的專業(yè)性，所以工程投資管理中很容易出現失誤，影響工程投資管理水平，甚至會導致投資失控。因此必須要加強對于工程投資管理方法的改善和預防投資失控措施的完善，有效的提高工程投資管理水平。
一、工程投資管理出現問題的主要因素
工程投資管理是工程建設項目管理的重要部分，但是在項目投資管理的過程中，往往會因為多種原因造成工程投資管理出現問題。而造成投資管理出現問題的因素主要有以下幾個方面：首先，工程項目投資方案設計的不夠科學合理，不夠全面具體；其次，缺乏專業(yè)的投資管理人才，工程投資管理人員的綜合能力不足；最后，由于我國現行的投資管理體系和投資管理監(jiān)督體系不夠完善，容易造成工程項目的投資管理出現問題，甚至會造成工程的投資失控。
二、有效提高工程投資管理水平的措施
1.合理規(guī)劃設計投資
在工程項目投資中，設計方案對于最終的投資金額有著很大的影響，想要有效的提高投資管理水平，就必須從設計方案中著手。首先，設計方案要能夠充分的結合現有的資金狀況以及總體的發(fā)展趨向，科學合理的規(guī)劃設計方案，使其投資規(guī)模控制在一定的范圍之內，不會影響資金鏈的斷流，并且還要綜合考慮方案中涉及到的各項因素，諸如建筑材料和施工隊伍等，對其現階段的發(fā)展進行詳細的考察和研究，并且對其未來發(fā)展趨勢進行一定的合理判斷，綜合考慮設計方案的設計要素，有效的提高設計方案的合理性。其次，設計方案要盡可能的參考施工當地的實際環(huán)境，要詳細的對于施工當地環(huán)境進行有效的考察和分析，對于人文因素、地質因素等各項影響設計方案和施工效果的因素進行詳細的調研，為設計方案提供詳細的參考數據，確保設計方案能夠增強有效性，減少失誤。最后，設計方案要堅持三個基本原則，在確保工程質量的同時，用盡可能實惠的價格，打造盡可能美觀的工程建設。
2.加強投資管理人才的選拔和引進
我國工程項目投資中容易出現失誤的重要原因之一就是因為專業(yè)投資管理人才的缺乏，目前我國現有的投資管理人才遠遠不能夠滿足社會發(fā)展的需要，所以必須要有效的加強投資管理人才的選拔、引進和培訓。首先，要提高選拔投資管理人才的選拔門檻，對于面試人員的專業(yè)素養(yǎng)和實踐經驗進行詳細的考察，并且要適當加強對其職業(yè)素養(yǎng)的評定，以有效加強投資管理隊伍的建設力量。其次，要加強對于專業(yè)投資管理人才的引進，可以適當的通過獵頭公司等渠道對于專業(yè)的投資管理人才通過一定的優(yōu)惠條件進行引進，加強投資管理隊伍的高端人才引進，提高投資管理水平，也可以有效的避免投資管理失控問題的出現。最后，要加強內部培訓機制的建立，目前我國投資管理人才還比較少，無法滿足需求，所以可以適當的建立起內部培訓機制，通過交流學習等方法營造內部學習氛圍，加強內部學習效果，有效的提高投資管理隊伍的整體水平。并且還可以適當的通過一定的物質獎勵來激發(fā)投資管理人員的學習熱情。
3.加強工程投資管理體系的建設
工程投資管理工作是一項復雜的工作，由于其中涉及的因素較多，所以想要有效的提高投資管理水平，就要加強投資管理體系的建設，加強系統(tǒng)工作。首先，要加強工程投資管理模式的引進和完善，加大與發(fā)達國家的交流力度，引進外國先進的投資管理模式，并且根據我國的國情，建立起符合我國國情的、科學規(guī)范的投資管理模式，合理的規(guī)劃工程投資管理中的各個部門，并且對于各部門的職責進行有效規(guī)劃，避免出現工作漏洞和工作重疊等狀況的出現，以避免影響工作效率和工作水平。其次，要加強對于工程投資管理監(jiān)督體系的建設，工程投資管理體系不但工作比較復雜，而且其中每一個環(huán)節(jié)的失誤都有可能影響到最后的效果，所以必須要加強監(jiān)督體系的建立，有效的加強監(jiān)督機構的獨立性。加強對于工程投資管理工作的實時監(jiān)督，對于其中出現的不當現象進行及時的反饋和處理，有效的提高工程投資管理水平，并且可以有效的督促工程投資管理人員端正工作態(tài)度，減少工作失誤。
三、避免投資失控的措施研究
1.加強投資決策的專業(yè)性
投資項目的選擇對于投資管理有著極其重要的影響，只有選擇高質量的投資項目，才能夠有效的避免投資失控。首先，要加強投資決策隊伍的完善工作，要有效的補充投資決策隊伍的力量。投資決策隊伍是影響投資決策的重要因素，所以只有有效的加強投資決策隊伍的力量，才能夠加強對于投資項目的專業(yè)選擇。要合理加強工程投資選擇中各個領域專業(yè)人才的引進，加強完善決策程序，提高投資決策的科學性和合理性，從根本上避免投資出現失控現象。
2.加強對于招標工作的規(guī)范性
對于承擔施工任務的施工單位的選擇，在一定程度上會極大的影響工程建設的過程，也會影響投資情況。所以一定要加強對于招標工作的規(guī)范進行，有效的保障投資工程順利建設。首先，要加強招標程序的透明度，有效的避免招標工作中出現暗箱操作等現象的發(fā)生，公開選擇具備專業(yè)實力的建設單位進行工程建設，確保工程質量。其次，要加強對于招標底價的估算工作，準確的根據市場形勢進行工程底價估算，保障工程投資利益。除此之外，還要加強對于招標程序的規(guī)范性，科學合理的規(guī)范招標程序，有效的進行招標工作，避免投資失控現象的出現。
四、結束語
工程投資管理是影響工程建設的重要因素，想要有效的提高工程投資管理水平，盡量避免投資失控現象的發(fā)生，就要加強對其的重視程度，通過合理規(guī)劃設計投資，加強投資管理人才的選拔和引進，以及加強投資管理體系的建設等方法有效的提高投資管理水平，并且通過加強投資規(guī)劃的專業(yè)性以及加強對于招標工作的規(guī)范性等方法有效的避免出現投資失控的現象。提高我國工程投資管理水平，推動我國經濟的進一步發(fā)展。
作者:張鵬宇 單位:中鐵三局集團有限公司
