發(fā)布時間：2023-09-06 17:04:59
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的農(nóng)村資源資產(chǎn)化樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
1、城市之間房價差距將更大
過去5年里，中國形成了三大三小6個人口增長中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周邊城市；“三小”是鄭州、長沙和“廈門+泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房價將獲得人和錢的雙重支撐。
2、小戶型將機械化
在大城市中心區(qū)，機械化的小戶型將崛起。20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過折疊、打開，創(chuàng)造出豐富的生活場景。
3、逆城市化很難出現(xiàn)
很多國家在充分城市化之后，會出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現(xiàn)這種局面。因為中國人多，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。
4、大城市房屋日益資產(chǎn)化
一線城市，以及10個左右的強二線城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。
5、大城市很難“去中心化”
歐美絕大多數(shù)城市，都出現(xiàn)了去中心化的趨勢。目前中國特大城市無不面臨交通、環(huán)境的壓力，讓一個城市擁有多中心成為很多人的夢想。但中國的國情是人均耕地少，土地國有化。國家正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難度極大。
6、寫字樓跟住宅價格將長期倒掛
在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓（含商務公寓），住宅更貴。為什么？原因有三：一，商業(yè)物業(yè)基本上沒有學位，不能落戶口；二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短；三，管理費水電價格高，一般不能通煤氣。未來這種現(xiàn)象將持續(xù)，投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就是要投資好的寫字樓。
7、房產(chǎn)稅會出臺，但對市場影響不大
房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來肯定會因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會最高。整體而言，房產(chǎn)稅對房價影響不大。
8、計劃生育政策將逐步調(diào)整.但對樓市影響不大
未來，可能還會有更寬松的人口政策。這對樓市構(gòu)成長期利好，但作用可能沒想象的大，因為生兒育女的成本越來越高，年輕人在生育上的積極性在下降，這也是全世界的趨勢。
9、商鋪面臨價值重估
商鋪面臨的最大問題是，“提袋消費”（服裝、鞋帽、家電等）日益被網(wǎng)購取代，支撐商鋪價值的只剩下“體驗式消費”（餐飲、電影、培訓、溜冰場）。傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險的資產(chǎn)，因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體?！耙讳侌B(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時發(fā)生。
培田村東、西、北三面被大山所環(huán)抱，松毛嶺、屏風山、云霄山從北向南直落河源谷地。松毛
>> 自然資源是公眾的？還是企業(yè)的？ 南海重要的地理位置與豐富的自然資源 自然資源的“物”性分析 處置自然資源的西方經(jīng)驗 區(qū)域自然資源的合理開發(fā) 求解自然資源的約束難題 比自然資源更重要的是人的素質(zhì) 利用農(nóng)村自然資源， 豐富幼兒美術(shù)活動 利用農(nóng)村自然資源豐富幼兒活動內(nèi)容 賈甜田 品質(zhì)是品牌的生存之本 自然資源收益的兩難境地等 淺論自然資源的資產(chǎn)化管理 自然資源與經(jīng)濟增長之間的關(guān)系 提高鄂州自然資源可持續(xù)利用的建議 自然資源與經(jīng)濟增長的關(guān)系研究 論自然資源物權(quán)的屬性 論法學意境中的自然資源概念 基于SCP的自然資源價格規(guī)制分析 自然資源開發(fā)經(jīng)濟補償機制的構(gòu)造 淺議自然資源的經(jīng)濟補償機制 常見問題解答 當前所在位置：中國 > 藝術(shù) > 豐富的自然資源是培田的立村之本 豐富的自然資源是培田的立村之本 雜志之家、寫作服務和雜志訂閱支持對公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者： 本刊編輯部")
申明:本網(wǎng)站內(nèi)容僅用于學術(shù)交流，如有侵犯您的權(quán)益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關(guān)內(nèi)容。 〔山林〕
培田村東、西、北三面被大山所環(huán)抱，松毛嶺、屏風山、云霄山從北向南直落河源谷地。松毛嶺山腳下的臥虎山、清寧寨、青龍山、石背山、擔干山等五座小山環(huán)繞村落。群山環(huán)抱，不僅讓培田在戰(zhàn)亂的年代免于受到外界侵襲，更提供給村民豐富的物產(chǎn)。 〔水路〕
水是一個村莊的命脈。培田位于山谷盆地的最北端，山上植物茂盛，水源十分充沛。村北的溪流由三條支流交匯而成，被稱為河源溪，培田是溪的源頭，因此被稱為上河源。河源溪的匯入，讓村中農(nóng)田得到便捷而豐沛的灌溉，也讓人們能夠修建水圳，引水入村，供村民生活之用。清康乾之前，村民還能利用溪水放竹排或木排到下游的朋口碼頭，運輸貨物。培田的農(nóng)業(yè)、商貿(mào)、村民的生產(chǎn)生活，也因為河源溪而興盛發(fā)展。 〔土地〕
一、完善制度，為環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展提供依據(jù)
由于環(huán)境資源的公共屬性和“外部效應”，市場機制無法在環(huán)境資源保護方面實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，即所謂“市場失靈”，從而為政府干預即通過制度創(chuàng)設和供給降低交易費用提供了理論依據(jù)。對于市場機制不能有效提供良好環(huán)境這一公共物品，政府應承擔義不容辭的責任；對于由負外部效應引起的環(huán)境污染、資源耗損等，由政府運用法律、經(jīng)濟手段加以矯正，以控制經(jīng)濟運行軌跡趨于正常狀態(tài)，同時也為市場機制功能的有效發(fā)揮提供良好的平臺。因此，要實現(xiàn)環(huán)境資源與經(jīng)濟發(fā)展共生必須具備明晰的環(huán)境資源產(chǎn)權(quán)制度、健全的市場交易制度、公開透明的信息披露制度、有效地基本控制制度。
應建立有效的價格機制，控制環(huán)境污染，取消不合理的財政補貼，建立以市場為基礎的資源價格機制，使環(huán)境資源價格反映真實的全部社會成本。環(huán)境成本內(nèi)化能夠有效地調(diào)整能源產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，刺激企業(yè)改進技術(shù)，達標排放污染物，有助于消除不利于環(huán)境保護的因素。目前急需對環(huán)境資源的自然價格進行合理的評估，為實現(xiàn)環(huán)境資源的有償使用和資產(chǎn)化管理提供基礎條件，實現(xiàn)環(huán)境資源的有效配置。環(huán)境資源產(chǎn)權(quán)制度其實質(zhì)是明確產(chǎn)權(quán)主體并使其利益得到實現(xiàn)，即保證國家的資源所有權(quán)在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)。要加強環(huán)境資源有效性評估，完善環(huán)境資源產(chǎn)權(quán)的交易轉(zhuǎn)讓市場，建立健全環(huán)境資源市場化機制。具體來說，包括資源核算制度、資源產(chǎn)權(quán)管理制度、資源有償使用和有償轉(zhuǎn)讓制度、資源補償制度等一系列制度革新。
二、吸引人才，為環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展夯實根基
科技是第一生產(chǎn)力，人才是第一資源。提高企業(yè)核心競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力，必須依靠人才來實現(xiàn)。企業(yè)的競爭，說到底是人才的競爭。建立一個有效的吸引人才機制，加強現(xiàn)代企業(yè)人才培養(yǎng)，是廣大企業(yè)發(fā)展壯大的必由之路。在我國大部分地區(qū)，雖然已經(jīng)建立了相對完善的環(huán)境專業(yè)人才儲備系統(tǒng)，但是專業(yè)化的高素質(zhì)人才還是相對缺乏。在實際生產(chǎn)實踐中，操作過程相對復雜，專業(yè)知識要求相對較高，這就對環(huán)境專業(yè)人員的綜合素質(zhì)提出來更高的要求，所以在實際工作中我們會發(fā)現(xiàn)，高素質(zhì)專業(yè)人才的數(shù)量遠遠落后于環(huán)境工作的需求。
努力培養(yǎng)造就高素質(zhì)環(huán)境工作人才，一定要圍繞提高自主創(chuàng)新能力、建設創(chuàng)新型國家，以高層次創(chuàng)新型科技人才為重點，努力造就一批世界水平的科學家、科技領(lǐng)軍人才、工程師和高水平創(chuàng)新團隊，注重培養(yǎng)一線創(chuàng)新人才和青年科技人才，建設宏大的創(chuàng)新型科技人才隊伍，為提高企業(yè)自主創(chuàng)新能力打好人才基礎。同時，要創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，建立學校教育和實踐鍛煉相結(jié)合、國內(nèi)培養(yǎng)和國際交流合作相銜接的開放式培養(yǎng)體系；探索并推行創(chuàng)新型教育方式方法，突出培養(yǎng)學生的科學精神、創(chuàng)造性思維和創(chuàng)新能力，形成科研人才和科研輔助人才銜接有序、梯次配備的合理結(jié)構(gòu)，提高自主創(chuàng)新能力。還要加強產(chǎn)學研合作，重視企業(yè)工程技術(shù)與管理人才的培養(yǎng)，推動科技人才向企業(yè)集聚。
當前，吸引高素質(zhì)人才的新在全國各地風起云涌、如火如荼。未來幾年，是我國人才事業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇期。廣大企業(yè)必須進一步增強責任感、使命感和危機感，積極應對日趨激烈的國際人才競爭，主動適應我國經(jīng)濟社會發(fā)展需要，不斷加強現(xiàn)代企業(yè)人才培養(yǎng)，留住人才、培養(yǎng)人才、吸引人才。環(huán)境工作的高素質(zhì)人才更是需要采取更多措施，包括待遇、工作條件、今后發(fā)展等方面都應該為他們提供方便，為社會發(fā)展和環(huán)境保護工作提供有力的人才支撐。
三、不斷創(chuàng)新，為環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展鼓足后勁
在沒有征收環(huán)境保護稅之前，改革現(xiàn)行的排污收費制度，提高收費標準，收費標準要等于或略高于污染治理費用，變超標收費制度為達標收費制。同時，各級財政應加強對排污收費制度的管理，改變環(huán)保收費機構(gòu)坐收坐支的財政狀況，實行收支兩條線，保證財政資金的有效使用，避免所收取的環(huán)保資金無效使用或挪作他用。按照“誰受益、誰付費”的原則，在可實施情況下，各環(huán)境主體應有償使用或購買環(huán)境公共物品或服務設施。
包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地管理制度，由于受當初立法時我國經(jīng)濟發(fā)展水平和農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展背景的影響，《土地管理法》第四十三條、第五十九條和第六十二條等有關(guān)農(nóng)村土地管理的規(guī)定已經(jīng)難以適應和滿足現(xiàn)今農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展的需求，在農(nóng)村宅基地及農(nóng)民住房管理制度、政策、程序、審批、管理規(guī)范等諸多方面都需要調(diào)整修改補充，尤其在農(nóng)民住房、宅基地的法定內(nèi)涵上加以一一界定。
一是準確界定宅基地物權(quán)和用益物權(quán)的內(nèi)涵。在宅基地完整物權(quán)和用益物權(quán)上，盡快修改和完善有關(guān)宅基地相應的法律法規(guī)，清理有關(guān)宅基地的政策規(guī)定，與《物權(quán)法》將農(nóng)民宅基地定為“物權(quán)”的法律相一致；突破法律對宅基地完整物權(quán)的限制，宅基地在集體土地所有權(quán)性質(zhì)不變的情況下，將宅基地所有權(quán)、使用權(quán)、發(fā)展權(quán)“三權(quán)”相剝離，使宅基地真正體現(xiàn)出應有的完整物權(quán)性質(zhì)。
二是準確界定宅基地“一戶一宅”和住房建設的法定內(nèi)涵?！耙粦粢徽笔钦貙徟?、分配、使用和管理的重要內(nèi)容和前置條件，根據(jù)農(nóng)村“一戶”居民的要求，嚴格宅基地申請人的資格和條件，設定一戶中的戶籍人口數(shù)，一戶家庭現(xiàn)有人均住宅面積和宅基地面積，不符合資格和條件的不得因分戶而申請宅基地。宅基地申請制度與計劃生育政策銜接起來，對符合條件但為超計劃生育的，在申請宅基地應繳納一定數(shù)額的宅基地使用費。從法律上賦予農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)的完整產(chǎn)權(quán)，盡快結(jié)束現(xiàn)行法律限定農(nóng)民宅基地“一戶一宅”、轉(zhuǎn)讓只限于本村的半商品化狀態(tài)，真正賦予農(nóng)民宅基地及其房屋所有人以完整法律意義上的財產(chǎn)權(quán)，賦予農(nóng)民占有、使用、收益、轉(zhuǎn)讓、抵押的完整權(quán)利。
三是適時修改《物權(quán)法》賦予農(nóng)民對宅基地的收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)，允許宅基地進入市場自由流轉(zhuǎn)。加快宅基地、農(nóng)民住房管理和流轉(zhuǎn)的單獨專門立法，進行法律的專門界定，從法律層面賦予和保障農(nóng)民對宅基地的完整物權(quán)，對農(nóng)民住房的完整產(chǎn)權(quán)，使農(nóng)民住房與宅基地上的農(nóng)民住房名正言順地成為農(nóng)民的合法財產(chǎn)。
四是通過立法來規(guī)范宅基地及其住房流轉(zhuǎn)的條件、范圍、方式、期限、收益分配、退出以及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整等事宜。按照《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定，制訂和明確宅基地登記確權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)證的實施細則和實施條例，規(guī)范和完善宅基地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，解決宅基地抵押貸款流轉(zhuǎn)方面及宅基地用益物權(quán)屬性不明的問題。
五是突破和修改《擔保法》《土地管理法》等法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能抵押的限制。允許宅基地使用權(quán)上設立抵押權(quán)，賦予宅基地地上房屋抵押權(quán)及宅基地使用權(quán)連帶抵押的權(quán)利，允許農(nóng)民通過宅基地使用權(quán)抵押等流轉(zhuǎn)的方式獲得其物權(quán)帶來的合法權(quán)益。同時，發(fā)放統(tǒng)一的，并同城市國有土地上房屋一樣的、有法律效力的農(nóng)村宅基地使用權(quán)證和宅基地房屋產(chǎn)權(quán)證。
二、從產(chǎn)權(quán)確權(quán)來看，加快農(nóng)民住房、宅基地確權(quán)賦能、產(chǎn)權(quán)重構(gòu)
加快確權(quán)賦能，還原農(nóng)村產(chǎn)權(quán)真實價值，把產(chǎn)權(quán)權(quán)能賦予農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，真正賦予農(nóng)民宅基地完整使用權(quán)與農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)權(quán)能。明確規(guī)范農(nóng)民對宅基地擁有排他的使用權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)、擔保權(quán)、傳承權(quán)，有原則、有條件、有范圍地放開農(nóng)戶流轉(zhuǎn)。打破宅基地使用權(quán)、農(nóng)民房屋所有權(quán)的村社邊界限制，改變宅基地、農(nóng)民房屋的有限產(chǎn)權(quán)，逐步實現(xiàn)農(nóng)民對宅基地的完整用益物權(quán)。
一是在宅基地占有權(quán)利方面，可根據(jù)宅基地使用權(quán)獲得途徑方法以及時間的不同，實行差別化、多樣化的賦權(quán)。其一，對于歷史上形成的、基于集體經(jīng)濟組織成員權(quán)而依法免費申請所獲得的宅基地原始使用權(quán)，應依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，賦予其較為充分、較為完整的權(quán)能，可賦予其70年的宅基地使用權(quán)排他性控制和支配的權(quán)利。其二，對通過各種流轉(zhuǎn)方式二、三手獲得的宅基地繼受使用權(quán)，應根據(jù)政策規(guī)定和流轉(zhuǎn)次數(shù)給予其相對有限的權(quán)能，即賦予其宅基地地上房屋所有權(quán)期限內(nèi)的排他性控制和支配的權(quán)利，其期限不得超過宅基地使用權(quán)最先原始獲得的剩余使用期。
二是在宅基地使用權(quán)能方面，主要分兩種情況：其一，對基于集體經(jīng)濟組織成員免費申請的宅基地最先原始使用權(quán)，按照省、市、縣、規(guī)劃建設容積率規(guī)定，并已相應取得城鎮(zhèn)規(guī)劃部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證和建設部門的建設開工許要證的條件下，可維護、改造、翻新宅基地上的現(xiàn)有舊房屋，也可舊房拆除利用原始的宅基地，重新建設住房。其二，對符合國家規(guī)定，通過二、三手流轉(zhuǎn)方式所獲得的宅基地繼受使用權(quán)，不論其地上房屋新舊，不得像首次原始獲得宅基地一樣，拆遷房屋，重新利用宅基地建設房屋，但可以繼續(xù)使用和維護宅基地上的現(xiàn)有舊房，規(guī)劃、建設部門和鎮(zhèn)（村）有關(guān)部門要嚴格把關(guān)。
三是在收益權(quán)方面，要確保農(nóng)民住房、宅基地使用權(quán)的合法收益，既賦予農(nóng)民對宅基地的收益權(quán)，又賦予農(nóng)民對宅基地的轉(zhuǎn)讓權(quán)，在賦予農(nóng)民合法獲得宅基地及其住房收益權(quán)后，可以開征宅基地及其住房相應稅收。主要掌握兩種情況：其一，對基于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員而通過免費申請所獲得的首次原始宅基地使用權(quán)，并通過農(nóng)民自愿有償流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)而獲取收益，改革的重點在于包括宅基地在內(nèi)的集體土地同城市國有土地一樣，同權(quán)、同價、同市場、同等入市，按市場價值給予宅基地、農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)完整的補償。其二，對通過流轉(zhuǎn)方式二、三手所獲得的宅基地繼受使用權(quán)，則不能產(chǎn)生任何收益。
四是在處分權(quán)能方面，確保農(nóng)民處分宅基地使用權(quán)和住房的權(quán)利。一般掌握兩種情況：其一，對基于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員權(quán)免費申請所獲得的宅基地首次原始使用權(quán)，根據(jù)宅基地無償取得、有償退出的有關(guān)規(guī)定，采取自愿原則，農(nóng)民個人有償退回集體經(jīng)濟組織，而隨宅基地使用權(quán)一并退回的地上房屋，依據(jù)當?shù)赝瑓^(qū)域房屋市場價值給予補償，宅基地院落的配套設施則給予適當?shù)难a償。其二，對通過轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)方式所獲得的宅基地繼受使用權(quán)，允許隨地上住房財產(chǎn)權(quán)一并抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓，但宅基地不得單獨抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓。
三、從運行平臺來看，設計建設統(tǒng)一規(guī)范的交易市場，使農(nóng)民住房、宅基地資產(chǎn)有一個合法實現(xiàn)財產(chǎn)價值的平臺和渠道
賦予農(nóng)民的宅基地、住房財產(chǎn)權(quán)，必須搭建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，通過公開、透明、規(guī)范的市場交易，發(fā)現(xiàn)和確立價格、提高農(nóng)村資源配置效率，實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資源要素高效、陽光、合理、順暢轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)。
一是建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場不僅是健全我國現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的重要舉措。而且通過交易平臺，可以有效實現(xiàn)賦予包括農(nóng)民住房、宅基地在內(nèi)的農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利的需要；還可以通過產(chǎn)權(quán)交易平臺，使農(nóng)村農(nóng)民手中的宅基地、住房資本在交易市場流轉(zhuǎn)中自我實現(xiàn)、自我增值，并通過相關(guān)的市場制度，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易提供有力保障。同時，農(nóng)村集體資產(chǎn)進入市場公開交易，其交易平臺本身所具有的公開、公正等特點，有效防止村干部尋租行為，最大限度地保障農(nóng)民的合法權(quán)益。
二是全面推進做好包括宅基地、農(nóng)民住房在內(nèi)的各類農(nóng)民產(chǎn)權(quán)的確權(quán)登記頒證工作，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易打下堅實的權(quán)證憑證基礎。按照農(nóng)村不同的產(chǎn)權(quán)類別，加快推進、統(tǒng)籌規(guī)劃落實各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的確權(quán)登記頒證工作，做到心中有數(shù)、統(tǒng)一規(guī)范、權(quán)利清晰、登記入冊、頒證到戶，為建立統(tǒng)一的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場奠定扎實的權(quán)證基礎。
三是明確、規(guī)范政府與市場在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場的各自作用和職責，政府和市場都有不同的職責和作用。從政府來說，主要包括政策法律制度規(guī)章制訂和咨詢、產(chǎn)權(quán)確權(quán)審查登記、變更登記、他項登記、抵押登記，以及糾紛處理和產(chǎn)權(quán)仲裁等。從市場機制來說，主要包括資產(chǎn)評估、交易信息、交易、價格發(fā)現(xiàn)、金融保險服務、組織產(chǎn)權(quán)交易、買賣雙方對接、談判、簽約、交付、執(zhí)行圍繞產(chǎn)權(quán)交易各個環(huán)節(jié)等。
隨著交易市場的不斷成熟，一些諸如政策法律咨詢、資產(chǎn)評估、產(chǎn)權(quán)抵押質(zhì)押等部分準公共服務項目，則由社會中介機構(gòu)承擔。而培育市場化中介服務體系作為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場建設的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，又是政府公益平臺之外不可或缺的服務內(nèi)容，應予以重點關(guān)注培育和推進。
四、從評估體系來看，加快農(nóng)村土地、房屋評估機構(gòu)和體系建設
近年來，我國先后啟動并完成了農(nóng)用地分等評價、全國農(nóng)用土地區(qū)分地價等基礎性工作，但由于未能從農(nóng)村土地資源資產(chǎn)化的角度來進行評價，而難以適應農(nóng)村宅基地農(nóng)民住房等農(nóng)村土地房屋權(quán)能的抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓的要求。
一是農(nóng)村宅基地等土地權(quán)能的抵押，必須在規(guī)范和完善原有的農(nóng)村土地價值評價體系、評價方法、評價制度的基礎上，從農(nóng)村土地分層資源資產(chǎn)化的角度，建立一系列農(nóng)村土地分層價值評估制度體系和建立全國一體化的農(nóng)村土地價值監(jiān)測評價體系，以滿足農(nóng)村土地抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓的新要求。從政府方面考慮，盡快建立農(nóng)業(yè)產(chǎn)權(quán)評估的行業(yè)標準及實施細則，加強農(nóng)業(yè)評估機構(gòu)和人員的建設，采取優(yōu)惠政策，吸收、鼓勵城市評估機構(gòu)和人員到農(nóng)村從事農(nóng)村住房、宅基地評估業(yè)務。同時，引導評估機構(gòu)提升服務質(zhì)量，降低評估費用，簡化評估手續(xù)，降低農(nóng)民住房、宅基地產(chǎn)權(quán)交易的成本。
二是引進擔保公司，為農(nóng)民住房和宅基地抵押融資主體在其抵押物不足時提供有效擔保。通過引入擔保公司的方式，借助擔保手段和現(xiàn)代的擔保方法、程序，向宅基地業(yè)主們放貸。具體方法，由擁有宅基地權(quán)能的農(nóng)民想要獲得銀行貸款，由擔保公司出面擔保，農(nóng)民則將宅基地抵押給擔保公司，即宅基地使用權(quán)及其房屋不用抵押給銀行，而是抵押給擔保公司，一旦貸款還不上，由銀行找擔保公司，分擔和減少風險。
三是規(guī)范擔保公司的形式和內(nèi)容。引入擔保公司可采取三種形式：第一種，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村為單位，成立擔保公司，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，對村集體所有的集體土地進行集中分類評估，由金融機構(gòu)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村評出每個農(nóng)戶的信用等級和信用度，采取村或村民小組為單位進行聯(lián)保的方式，操作農(nóng)地、農(nóng)房和宅基地使用權(quán)抵押貸款；第二種，政府主導，各級財政注資，成立縣級政策性擔保公司，為農(nóng)戶宅基地抵押貸款提供全程全額擔保，省財政對貸款全程全額貼息，并負責風險兜底，實現(xiàn)財政資金與信貸資金的有機結(jié)合，體現(xiàn)農(nóng)民、政府、銀行的多方共贏；第三種，選擇社會上有擔保資質(zhì)、擔保信用度高的機構(gòu)，操作農(nóng)地、宅基地使用權(quán)及房屋的抵押貸款。對到期還不上貸款的村民，可依據(jù)《土地管理法》第十四條“在土地承包經(jīng)營期限內(nèi)，對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進行適當調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準”的規(guī)定，由村級集體經(jīng)濟組織收回和調(diào)整村民的承包地，使銀行信貸風險到最低。
五、從保障機制來看，加快建設和完善各種社保體系建設
一是審慎對待和預估農(nóng)民住房、宅基地使用權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓可能出現(xiàn)的問題和風險。加強農(nóng)民住房和宅基地抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓的科學論證和政策法規(guī)規(guī)范，既要積極改革創(chuàng)新宅基地抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓的法律政策，又要審慎預防可能出現(xiàn)的風險問題；既要不斷完善農(nóng)民住房和宅基地抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓的方法規(guī)程，又要加強和健全宅基地抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓的規(guī)范和規(guī)劃；既要做到農(nóng)民住房和宅基地抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓的政策先行，又要制訂和完善與之相關(guān)的一系列配套政策措施實施細則。
二是在充分考慮社會風險、農(nóng)民家庭風險、農(nóng)民個人風險的基礎上，不斷強化風險控制措施，正確論證政策規(guī)范和土地利用規(guī)劃，并在具有相對充分的把握以后，適時慎重出臺有關(guān)農(nóng)民住房、宅基地抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓、交易的政策。同時，高度關(guān)注創(chuàng)新改革農(nóng)民住房、宅基地抵押貸款可能產(chǎn)生的金融風險，通過完善監(jiān)管法規(guī)，發(fā)展風險預測、衡量和控制技術(shù)，加快信息系統(tǒng)的建設，加強治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制，防止風險失控和擴散。而對村民必要的宅基地居住用房和農(nóng)村“五保戶”村民住房不要納入抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓的范疇，在確保村民有基本生活條件的前提下，審慎進行宅基地和農(nóng)民房屋抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓，做到村民與各方“雙贏”。
十八屆三中全會《決定》中，對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔保權(quán)、宅基地的益物權(quán)、農(nóng)村經(jīng)營性建設用地的轉(zhuǎn)讓和抵押等權(quán)利的改革思路，是農(nóng)村改革真正實質(zhì)性的突破，全國有近18億畝的土地將被資本撬動，農(nóng)村將因此釋放出巨大的能量。
事實上，近年來，已有多地試水農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革，以土地資源入股、股份合作和抵押貸款等方式促進農(nóng)業(yè)農(nóng)村土地資源資本化。
土地資本化的過程，實質(zhì)上是中國農(nóng)村城鎮(zhèn)化過程的一部分，也是農(nóng)村城鎮(zhèn)化過程兌現(xiàn)的核心通道。土地資本化將帶來一系列的貨幣創(chuàng)造機會，并為農(nóng)村中小金融機構(gòu)創(chuàng)新帶來巨大機遇。因此，發(fā)揮農(nóng)村中小金融機構(gòu)的優(yōu)勢，搶抓農(nóng)村土地資本化機遇，不僅是農(nóng)村信用社的責任所在，更是農(nóng)村中小金融業(yè)實現(xiàn)蛙跳式大發(fā)展的關(guān)鍵。
抓住土地資本化帶來的貨幣創(chuàng)造機會
在西方發(fā)達國家，農(nóng)村土地資本化是一個很自然的過程。土地私有制讓擁有土地的農(nóng)民或者農(nóng)場主可以拿自己的土地作為資產(chǎn)進行買賣、抵押，不存在突然需要貨幣化或者資本化的問題。
但中國農(nóng)村的土地，由于歷史與制度的原因，目前資本化或貨幣化的程度非常低。不論是從整體國際競爭的角度來說，還是國內(nèi)公平的角度來說，這都不是應有的狀態(tài)。
從國際競爭角度來說，一個國家一半以上的土地財富不在國際競爭中體現(xiàn)，與自縛手腳無異。從國內(nèi)公平角度來說，在城市土地基本資本化，城鎮(zhèn)居民獲得最大限度的資產(chǎn)性財富之后，農(nóng)村土地的資本化，就已經(jīng)成為必然之事。
當前，農(nóng)民所擁有的宅基地及其承包的土地沒有資本化或者說貨幣化，使其不能自由買賣或抵押。再者，制度上的難題使得農(nóng)村土地的價值沒有辦法評估。這樣一來，農(nóng)村的財富就是死的，這對農(nóng)民來說，其實是不公平的。
土地流轉(zhuǎn)的本質(zhì)，就是為了超越土地制度上的難題，在保證現(xiàn)有土地制度不變的情況下，實現(xiàn)土地的資本化。過去10年，城市土地的資本化，給國有大金融機構(gòu)帶來了前所未有的擴張機遇。銀行依據(jù)土地價值擔保，給地產(chǎn)企業(yè)和政府平臺提供信貸，這些信貸又回流到了銀行，最終在金融機構(gòu)資產(chǎn)負債表上是貸款、存款同步增長。
與土地資本化相適應的基礎設施建設和城市化建設，推動了中國制造業(yè)的崛起和房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)價格的成倍上漲，又加速了更大規(guī)模的土地資本化。所有這些在經(jīng)濟高速增長下的經(jīng)營活動，又反過來進一步加大了銀行的信貸規(guī)模增長，派生存款也相應增長。這樣的過程，將隨著農(nóng)村土地的資本化，再一次在更為廣袤的中國大地上重演。中國的農(nóng)村將像過去10年的城市地區(qū)一樣，因為城鎮(zhèn)化與土地資本化，而迎來巨大的財富激活效應。
僅以宅基地貨幣化來看，7億農(nóng)村人口，人均住宅面積即使按照城鎮(zhèn)的同等規(guī)模來算，價格按照城鎮(zhèn)價格的一半來算，也意味著近65萬億元的財富將被激活，這將不再是沒有名分、無法估價、更無法流動的“死水”，而是可以與中國的城鎮(zhèn)財富一起參與國際競爭的“活”資產(chǎn)。
而農(nóng)民承包土地的資本化，則將為中國的金融業(yè)帶來更大的發(fā)展機遇。土地流轉(zhuǎn)制度保證了銀行貸款的安全性，防范了道德風險，節(jié)約了社會經(jīng)營成本，使農(nóng)村借貸成本大幅降低。包括農(nóng)村信用社在內(nèi)的眾多大中小金融機構(gòu)，將在新型城鎮(zhèn)化建設中投入更多財力物力。
農(nóng)村土地資本化所帶來的金融機構(gòu)信貸能力的擴張，實質(zhì)上是新的貨幣創(chuàng)造過程。過去10年，工農(nóng)中建四大銀行在城市土地資產(chǎn)化所帶來的貨幣創(chuàng)造過程中，獲得了最大的利潤增長。由于農(nóng)村金融機構(gòu)對農(nóng)村環(huán)境的天然接近性與了解程度，使得它們能夠在新一輪以農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)為主要擔保物的新的貨幣創(chuàng)造過程中獲得最大限度的份額。
從歷史經(jīng)驗來看，在任何一個國家的土地資本化初期，其價值總是被低估的。因此，越早參與到土地資本化進程中的企業(yè)或者資本，獲益就會越大。農(nóng)村中小金融機構(gòu)無疑將充當這一輪土地資本化的先遣部隊。
農(nóng)村中小金融機構(gòu)金融創(chuàng)新面臨重大機遇
伴隨著土地資本化而來的，是城鎮(zhèn)化的大發(fā)展，這將為農(nóng)村中小金融機構(gòu)提升服務能力、輻射服務范圍帶來新的巨大機遇，為農(nóng)村中小金融機構(gòu)提升金融創(chuàng)新能力創(chuàng)造友好環(huán)境。
現(xiàn)階段我國廣大農(nóng)戶的金融服務需求還沒有得到滿足，金融排斥現(xiàn)象在農(nóng)村地區(qū)普遍存在。農(nóng)村土地的資本化與城鎮(zhèn)化的同時推進，將帶來兩個重要因素的改變：一是所服務對象的資產(chǎn)性收入大幅度增加。農(nóng)民由于土地流轉(zhuǎn)而盤活土地資產(chǎn)，從而使得資產(chǎn)性收入增加。二是農(nóng)村人口由分散變?yōu)楦蛹?。土地流轉(zhuǎn)后，農(nóng)民與土地實現(xiàn)了基本的脫離，因此更有意愿移居到人口更為聚集、各種服務生活設施更為便利的城鎮(zhèn)，這將為農(nóng)村中小金融機構(gòu)金融服務效益的優(yōu)化和提升打下基礎。
農(nóng)村居民資產(chǎn)性收入增加，就需要通過農(nóng)村中小金融機構(gòu)獲得更多的資本收益，也就意味著農(nóng)民對更為現(xiàn)代化的金融服務需求的增加，這將對農(nóng)村中小金融機構(gòu)的金融創(chuàng)新能力提出要求。這種需求有時候會顯得參差不齊，但絕對是一個龐大的市場。
中國農(nóng)村土地的資本化，是全世界都沒有過的進程，也是一個不斷探索的過程，這個過程中存在著極大的創(chuàng)新土壤。農(nóng)村中小金融機構(gòu)如何通過金融創(chuàng)新，創(chuàng)造出新的高效率的服務模式，將決定其在未來農(nóng)村金融市場競爭中的地位。
對于金融機構(gòu)來說，農(nóng)村土地的資本化、土地流轉(zhuǎn)權(quán)益的打包與分割，本身就非常類似銀行資產(chǎn)證券化過程中的一部分。若以未來地租貼現(xiàn)為基礎，發(fā)放農(nóng)村土地收益權(quán)抵押貸款，將是信用狀況最好的長期貸款。因為有了非常規(guī)范的流轉(zhuǎn)權(quán)益分割，這種長期貸款是很容易進行資產(chǎn)證券化的。在中國銀行業(yè)資產(chǎn)證券化進展緩慢的當前，農(nóng)村中小金融機構(gòu)反而有可能在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，憑借土地流轉(zhuǎn)權(quán)益的特殊性質(zhì)，開拓出一條新路子。這將為中國金融改革的深入發(fā)展提供新思路，讓農(nóng)村金融業(yè)一舉站到中國金融改革的最前沿。
充分發(fā)揮農(nóng)村中小金融機構(gòu)的比較優(yōu)勢
當然，所有的財富激活與貨幣創(chuàng)造最終都需要依靠實業(yè)發(fā)展并產(chǎn)生利潤來支撐，否則最終只是資產(chǎn)價格的單方面過度上漲，并終會導致經(jīng)濟惡果。農(nóng)村土地的資本化，最終是要發(fā)展各種不同的新產(chǎn)業(yè)，而不僅僅是要讓資本到農(nóng)村去圈地。這才是中國需要的土地資本化。
這一點與中央最新提出的新型城鎮(zhèn)化的精神是完全一致的：新型城鎮(zhèn)化，不是簡單的城市人口比例增加和面積擴張，而是要在產(chǎn)業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會保障、生活方式等方面實現(xiàn)由“鄉(xiāng)”到“城”的轉(zhuǎn)變。新型城鎮(zhèn)化的“新”，是指觀念更新、體制革新、技術(shù)創(chuàng)新和文化復新，是新型工業(yè)化、區(qū)域城鎮(zhèn)化、社會信息化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的生態(tài)發(fā)育過程?？梢哉f，新型城鎮(zhèn)化建設既是土地資本化的自然結(jié)果，也是農(nóng)村中小金融機構(gòu)所面臨的另一個機遇窗口。
說它是土地資本化的自然結(jié)果，是因為土地財富得到激活之后，必然會激發(fā)農(nóng)村的內(nèi)需，各種房地產(chǎn)建設、道路建設、服務業(yè)建設、產(chǎn)業(yè)建設都必然會出現(xiàn)。農(nóng)民擁有了資金，就需要提升生活水平，需要投資產(chǎn)業(yè)，以獲得更大的財富。這樣龐大的內(nèi)需出現(xiàn)，必然會給農(nóng)村金融機構(gòu)帶來新的利潤增長點。據(jù)資料顯示，若農(nóng)村土地與宅基地資本化得到兌現(xiàn)，未來5年可以為中國帶來至少65萬億元的內(nèi)需，幾乎相當于未來5年中國出口市場的總規(guī)模。
農(nóng)村中小金融機構(gòu)可以利用土地資本化所帶來的資產(chǎn)擴張以及各種金融創(chuàng)新，為中國農(nóng)村的新型城鎮(zhèn)化建設提供重要的融資服務，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展提供金融支持，并對新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)給予利率和信貸比例上的適當優(yōu)惠，對落后待淘汰的、風險較大的經(jīng)營模式和產(chǎn)業(yè)在資金成本上給予一定壓力，從而讓現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的布局更為合理。
中國農(nóng)村土地的資本化，是金融全球化背景下的資本化，將來參與這一進程的不僅有國內(nèi)資本，還將會出現(xiàn)大規(guī)模的世界資本。農(nóng)村中小金融機構(gòu)不妨多嘗試走出國門，實現(xiàn)新農(nóng)村、新產(chǎn)業(yè)與外部市場的對接。從某種意義上來說，農(nóng)村中小金融機構(gòu)是中國農(nóng)民形成國際化視野、進行國際化生產(chǎn)與投資的最重要通道。農(nóng)村金融機構(gòu)可以結(jié)合所處地理位置實際情況，積極開展農(nóng)產(chǎn)品出口的一系列金融服務。
總之，作為農(nóng)村金融的主力軍，我們只有根據(jù)中國經(jīng)濟與政治的實際，根據(jù)改革的大環(huán)境，不斷創(chuàng)新，才能在金融行業(yè)立于不敗之地。（雷思海：政經(jīng)學者，長期專注于政治經(jīng)濟與資本市場的互動研究，著有《大對決：即將爆發(fā)的中美貨幣戰(zhàn)爭》）
圖 > CFP
土地資本化：
通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，明晰各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)（農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村集體建設用地所有權(quán)和使用權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、林權(quán)），建立配套保障機制，促進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資。到2018年實現(xiàn)農(nóng)村各類產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易金額達到5800萬元；實現(xiàn)各類產(chǎn)權(quán)抵押融資貸款余額達到2億元。
二、工作重點
（一）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)頒證
在年內(nèi)完成土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村集體建設用地、林權(quán)確權(quán)頒證工作。
（二）推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可采取出租、轉(zhuǎn)包、股份合作、互換、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)方式。農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)可采取出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等方式流轉(zhuǎn)。農(nóng)村房屋采取轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等方式流轉(zhuǎn)。林權(quán)采取轉(zhuǎn)包、租賃、互換、拍賣、招標、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。
（三）推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資
通過建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估，制定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押登記辦法，建立抵押債權(quán)風險保障機制，創(chuàng)新抵押融資產(chǎn)品和服務，推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的抵押貸款工作。
（四）開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易
在區(qū)公共資源交易服務中心設立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務中心。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建立流轉(zhuǎn)服務站，在重點行政村落實協(xié)辦員，形成區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)服務體系，開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易。
三、工作現(xiàn)狀
我區(qū)轄21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)及2個街道辦事處，497個村，33個社區(qū)居委會，4788個村民小組，現(xiàn)有承包農(nóng)戶20.2萬戶，農(nóng)業(yè)人口71.9萬人，幅員面積1258平方公里，農(nóng)村承包地面積62.4萬畝（國土二調(diào)耕地面積113.66萬畝）。2012年11月，我區(qū)全面啟動農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、林權(quán)等確權(quán)登記頒證工作。
（一）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)頒證
1、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證。已完成了1258平方公里航攝和影像資料處理；已完成497個村4788個組的資料收集、農(nóng)戶指界、實地測繪等外業(yè)入戶調(diào)查工作，占497個村的100%、占4637個組的100%（暫緩確權(quán)的145個組除外）；已公示審核4637個組，占任務100%；錄入農(nóng)戶信息數(shù)據(jù)19.71萬戶，占100%；已建立登記簿17.94萬戶，占91%。
2、農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)確權(quán)頒證。我區(qū)集體建設用地確權(quán)頒證工作總?cè)蝿?90421宗（其中宅基地189500宗，集體公益事業(yè)建設用地878宗，集體經(jīng)營性建設用地43宗）。截止目前，該項工作外業(yè)宗地地籍測繪及權(quán)屬調(diào)查工作已完成；集體公益事業(yè)建設用地及集體經(jīng)營性建設用地確權(quán)登記頒證工作已完成；宅基地完成證書制作9672個。
3、農(nóng)村房屋所有權(quán)確權(quán)頒證。我區(qū)農(nóng)村房屋約15.3萬戶，面積約3000萬平米。2013年10月，聯(lián)系市測繪協(xié)會組織6家測繪公司（菠源、支點、廣惠、金合、維益、精繪）開展農(nóng)房測繪工作。截止目前，完成全部房屋測繪約15.3萬戶，辦理登記約2000戶,核發(fā)農(nóng)房產(chǎn)權(quán)證約2000戶。
4、林權(quán)產(chǎn)權(quán)確權(quán)頒證。2009年全面開展集體林權(quán)制度改革后，全區(qū)林改16.5萬戶，涉及人口57.75萬人，發(fā)證16.63萬本，宗地數(shù)達51.3萬宗，林地登記面積為61.42萬畝。
（二）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)
鼓勵和支持農(nóng)村產(chǎn)權(quán)向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)村合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，獲得資金、技術(shù)等支持，將資源要素轉(zhuǎn)化為資本要素。目前已建立區(qū)級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易流轉(zhuǎn)中心，下一步將逐步建立鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)服務站，在重點行政村落實協(xié)辦員，形成區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級產(chǎn)權(quán)交易服務體系。全區(qū)共流轉(zhuǎn)林地5.4萬畝，流轉(zhuǎn)金額1548萬元；流轉(zhuǎn)土地24.29萬畝，流轉(zhuǎn)金額1.6億元。
（三）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資
在創(chuàng)新開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔保業(yè)務的基礎上，引導金融機構(gòu)大力開展信用貸款，互?；ブJ款和農(nóng)用生產(chǎn)設備、水域使用權(quán)抵押融資和股權(quán)、倉單、存單權(quán)利質(zhì)押貸款。充分抓住農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革試點，盤活農(nóng)村閑置資源，破解農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)戶融資難難題，取得了初步成效。截止2014年10月末，金融機構(gòu)已發(fā)放農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款1700萬元，貸款余額1130萬元。其中：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款500萬元，農(nóng)村房屋抵押貸款600萬元，農(nóng)村林業(yè)抵押貸款30萬元。
四、存在的問題
一是我區(qū)是典型的農(nóng)業(yè)大區(qū)，與其他區(qū)縣相比，存在底子薄、財力弱、歷史欠賬多等困難，確權(quán)頒證資金總投入約8780萬元，目前只籌集到資金1800萬元（包括明后兩年財政預算），尚差資金6980萬元，資金差口巨大。
二是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)體系不健全，特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村無專門從事農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革的工作人員，也無工作經(jīng)費保障，給工作推進帶來一定影響。
三是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估難，單位融資總量難以提高。由于農(nóng)業(yè)是一個風險較高的行業(yè)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值普遍偏低，同時缺乏專業(yè)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估機構(gòu)，價值評估難，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值難以準確認定，必然導致產(chǎn)權(quán)價值低估，抵押融資難，難以滿足業(yè)主的融資需求。
四是農(nóng)村信用環(huán)境較差，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資難。由于農(nóng)村經(jīng)濟的特殊性，農(nóng)村信用環(huán)境較差，金融機構(gòu)對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的認可度不夠，必然導致農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資難和融資成本較高。
五、下步工作建議
（一）進一步加強組織領(lǐng)導
建立強有力的組織體系，周密策劃，落實人員，明確責任，創(chuàng)新工作機制，建立和完善各級聯(lián)系會議制度，健全推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的工作機構(gòu)，完善區(qū)級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，特別是落實鄉(xiāng)鎮(zhèn)專門從事農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革工作的人員，明確職責，提供工作經(jīng)費保障，確保工作有序推進。
（二）加快農(nóng)村產(chǎn)權(quán)頒證步伐
嚴格按照有關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記頒證工作，妥善處理農(nóng)村產(chǎn)權(quán)權(quán)屬爭議，加快推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)、集體建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記頒證進程，確保2014年完成確權(quán)頒證工作。
（三）創(chuàng)新農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)模式
一是鼓勵農(nóng)戶采取互利互換方式，解決承包土地細碎化問題，依法保障農(nóng)民對承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利。二是鼓勵和支持農(nóng)村產(chǎn)權(quán)向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)村合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，獲得資金、技術(shù)等支持，將資源要素轉(zhuǎn)化為資本要素。廣泛吸引社會資本投向農(nóng)業(yè)農(nóng)村，促進傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)跨越，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。三是鼓勵支持農(nóng)戶興辦專業(yè)合作、股份合作等新型合作組織，以產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)為紐帶開展合作與聯(lián)合，促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，推動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。四是引導產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)建立緊密型利益聯(lián)動機制，開展企業(yè)產(chǎn)權(quán)（經(jīng)營權(quán)）、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)（經(jīng)營權(quán)）相結(jié)合的組合經(jīng)營，盤活農(nóng)村資源，優(yōu)化農(nóng)村資源配置，促進農(nóng)村資產(chǎn)財產(chǎn)化、資產(chǎn)化、財富化，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。同時，積極探索農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)股份合作制的改革新路，視條件組建農(nóng)村資產(chǎn)管理公司，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資向深度發(fā)展。
（四）建立抵押債權(quán)風險保障機制
一是建立流轉(zhuǎn)風險防范機制。借款人無法償還債務的，其抵押產(chǎn)權(quán)可通過市場化手段再流轉(zhuǎn)，也可通過集體經(jīng)濟組織、集體所有權(quán)人收購，根據(jù)發(fā)展需要，也可受當?shù)厝嗣裾校ㄟ^交易中心收購；二是建立風險補償機制。區(qū)本級要根據(jù)當年抵押融資規(guī)模，按一定比例設立風險基金，并按抵押產(chǎn)權(quán)造成損失責任大小與貸款銀行協(xié)商確定對未有效處置的抵押產(chǎn)權(quán)造成損失的風險分擔比例；三是深化銀保財合作機制。穩(wěn)步推進政策性保險，大力開展特色農(nóng)業(yè)保險，為農(nóng)業(yè)提供風險保障。四是充分發(fā)揮政策性擔保公司為產(chǎn)權(quán)抵押貸款的擔保功能，提高農(nóng)戶信用保證能力。
（五）創(chuàng)新開展抵押融資產(chǎn)品和服務
制定金融機構(gòu)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資總體實施方案，各金融機構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行和小額貸款公司要加快制定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔保貸款具體實施辦法。加快農(nóng)村信用體系建設，建立涵蓋農(nóng)村各類產(chǎn)權(quán)信息的農(nóng)戶、涉農(nóng)企業(yè)和新型農(nóng)村經(jīng)濟組織的信用檔案。鼓勵金融機構(gòu)向農(nóng)村延伸經(jīng)營網(wǎng)點和推廣使用自助銀行設備，逐步消除支付結(jié)算空白村。支持鼓勵社會資本參與組建村鎮(zhèn)銀行、小額貸款、農(nóng)村資金互助社等新型涉農(nóng)金融服務機構(gòu)。在創(chuàng)新開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔保業(yè)務的基礎上，引導金融機構(gòu)大力開展信用貸款，互保互助貸款和農(nóng)用生產(chǎn)設備、水域使用權(quán)抵押融資和股權(quán)、倉單、存單權(quán)利質(zhì)押貸款。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地資產(chǎn)證券化；現(xiàn)實條件
中圖分類號：F832.51 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2013）03-0080-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.03.18
農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化是一個復雜的金融創(chuàng)新工具，雖然我國在1992年就進行了首次土地資產(chǎn)證券化的實踐，隨后逐步引入了資產(chǎn)證券化的理論和技術(shù)，但由于資本市場、信用市場、法律環(huán)境等現(xiàn)實條件的限制，發(fā)展一直比較緩慢，目前在銀行間同業(yè)市場的證券化產(chǎn)品共有50多種，但沒有一種是關(guān)于農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品。自八十年代起中央每年“一號”文件用于解決“三農(nóng)”問題，2003年更是逐步取消了農(nóng)業(yè)稅，但“三農(nóng)”依然成為困擾政府的難題。這其中，土地問題中所反映的各種矛盾很可能繼續(xù)成為制約經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸。發(fā)展需要資金，農(nóng)民在生產(chǎn)、生活中所遇到的資金短缺問題由于信息不對稱、缺乏抵押擔保品和地緣因素等限制，導致農(nóng)民和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)很難從傳統(tǒng)融資渠道獲取貸款，民間資本又由于面對行政壁壘、信用問題和利率的不確定等問題難以取得較大規(guī)模的發(fā)展。因此拓寬農(nóng)戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)的融資渠道顯得非常必要。資產(chǎn)證券化這種新興的融資工具，以其特有的方式取得了國際范圍內(nèi)的認同。農(nóng)村土地可沿著土地資產(chǎn)化―資產(chǎn)資本化―資本證券化―證券市場化的線路，利用資產(chǎn)證券化的優(yōu)勢開辟一條引導農(nóng)村土地走出融資困境的新路。
一、我國農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的必要性
（一）農(nóng)地符合證券化資產(chǎn)的基本要求
資產(chǎn)證券化的本質(zhì)是以融通資金為目的，將缺乏流動性但有未來預期穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的資產(chǎn)進行資產(chǎn)重組和信用增級，并依托該現(xiàn)金流發(fā)行可以在金融市場上出售和流通的證券的過程[1-2]。農(nóng)村土地本身不會產(chǎn)生未來的現(xiàn)金流收入，但其產(chǎn)品經(jīng)出售所得通常能在未來產(chǎn)生可預測的現(xiàn)金流，且對缺乏彈性的農(nóng)產(chǎn)品來說，消費者對農(nóng)產(chǎn)品的消費數(shù)量或次數(shù)是比較穩(wěn)定的，消費價格受政府管制，也不會有較大的波動，因此農(nóng)產(chǎn)品的收入所得是穩(wěn)定的，是很適合開展證券化融資的資產(chǎn)。
（二）農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化融資成本低且融資方式便利
在我國現(xiàn)有的農(nóng)村土地融資模式中，將農(nóng)村土地使用權(quán)進行抵押貸款需要成立專門的產(chǎn)權(quán)管理中心和土地資產(chǎn)評估中心，由產(chǎn)權(quán)管理中心負責對土地使用權(quán)進行管理和幫助提供使用權(quán)的個體農(nóng)戶或農(nóng)業(yè)企業(yè)向金融企業(yè)進行融資，這種融資方式雖然為因缺乏抵押擔保品難以從銀行取得貸款的個體農(nóng)戶和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)提供了便利，但相應地也增加了中介費用等貸款成本。設立“土地銀行”的形式則需要政府事前巨大的投入，也會相應增加貸款的平均成本。對于土地資產(chǎn)證券化這種融資方式來說，我國的債券市場、證券市場、銀行、評估公司等金融市場和各種中介機構(gòu)已存在并發(fā)展到一定的規(guī)模，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的操作也有現(xiàn)成模式可參考，不需要由國家出資建立專門的機構(gòu)和市場，為農(nóng)村土地證券化開展提供融資渠道和專業(yè)人才。此外，根據(jù)國外經(jīng)驗，證券化方式本身比其他融資方式的成本低，推行農(nóng)村土地證券化是一條重要的融資創(chuàng)新途徑。
（三）農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化有利于深化土地產(chǎn)權(quán)
雖然我國現(xiàn)行的農(nóng)村土地制度為集體所有、家庭經(jīng)營的形式，即農(nóng)戶只擁有農(nóng)村土地的部分產(chǎn)權(quán)，但法律規(guī)定了土地的長期承包權(quán)和黨的十七屆三中全會提出允許發(fā)展多種形式的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)權(quán)，而流轉(zhuǎn)順暢是現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度對產(chǎn)權(quán)的要求，同時國家也在肯定農(nóng)戶對土地的所有權(quán)[3]。對于權(quán)能深化的土地來說，流轉(zhuǎn)順暢的土地產(chǎn)權(quán)制度為土地資源的優(yōu)化配置提供了保障，為土地產(chǎn)權(quán)的市場化鋪平了道路，也為土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣、獲取土地發(fā)展資金創(chuàng)造了機會，而資本市場則為產(chǎn)權(quán)流動、產(chǎn)權(quán)交易和競爭提供了平臺。可以說，證券化進一步確認了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，且農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)應當證券化。
（四）農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化解決了資金短缺問題
為加快農(nóng)村農(nóng)業(yè)的發(fā)展，我國在2004―2010年連續(xù)7年“一號”文件強調(diào)農(nóng)業(yè)的重要性。2011年，中央財政“三農(nóng)”預算安排近1萬億元。其中用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的近4000億元，用于農(nóng)民“四補貼”的1400多億元，這兩項共計5400多億元，只占中央財政“三農(nóng)”預算總支出的一半左右。國家對農(nóng)業(yè)投入的不足、個體農(nóng)戶對農(nóng)業(yè)的無力投入和金融機構(gòu)由于信息不對稱和缺乏擔保抵押品不愿意貸款給農(nóng)戶和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，造成個體農(nóng)戶和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)融資困難，無法加大對地力和農(nóng)田基本建設投入。目前我國54%的耕地仍“靠天吃飯”，50%～60%的中小型灌區(qū)設施老化失修。面對農(nóng)村和農(nóng)業(yè)的發(fā)展，僅僅依靠國家財政的有限投入和個體農(nóng)戶微小的投入是不能迅速改善農(nóng)村農(nóng)業(yè)落后的局面，未來農(nóng)村農(nóng)業(yè)的發(fā)展為農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化提供了廣闊發(fā)展空間，同時農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化也為新農(nóng)村建設和城鎮(zhèn)化的發(fā)展解決了資金短缺的問題。
二、我國開展農(nóng)地資產(chǎn)證券化的可行性
（一）資產(chǎn)證券化的發(fā)展為農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化創(chuàng)造了基礎條件
2005年12月，經(jīng)過中國人民銀行和銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會等多家政府部門論證，開始了以金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化為試點的路程。資產(chǎn)證券化的試點是在中國人民銀行和銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的監(jiān)管和審查下，由商業(yè)銀行、政策性銀行、信托投資公司、財務公司等金融機構(gòu)作為發(fā)起人對金融機構(gòu)的信貸資產(chǎn)在銀行間債券市場交易。金融機構(gòu)和企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗，為農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的提供了有益的借鑒，一級市場規(guī)模的迅速擴大和證券化框架的不斷完善，為農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的發(fā)行提供了基礎條件。
（二）國內(nèi)巨大的投資潛力為農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化提供了資金保證
截至2011年12月末，我國金融機構(gòu)各項存款不斷增長，其中人民幣各項存款余額為87.2萬億元，同比增長13.5%，全年人民幣各項存款增加1.43萬億元，同比多增4462億元。巨大的資金存量對金融工具創(chuàng)新的需求不斷加大。如果農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的信用級別較高、流動性較強，將對各類存款具有很強的吸引力。
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國的社會保障機制如養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和財產(chǎn)保險也得到迅速的發(fā)展。2011年末，全國共實現(xiàn)原保險保費收入1.43萬億元，其中，財產(chǎn)險全年原保險保費收入約為4618億元。農(nóng)村土地資產(chǎn)證券將以高于銀行存款和國債利率、以及低于股票風險的相對優(yōu)勢，成為保險資金的重點投資對象。
我國的基金市場在2007年年末，有基金管理公司59家，管理證券投資基金346只，基金規(guī)模達22339億份，基金凈值32762億元。面對證券市場的低迷，為確?；鹗找妫顿Y基金從投資組合的角度，也會希望投資于新的高風險高收益的金融產(chǎn)品，農(nóng)村土地資產(chǎn)證券將會成為其投資對象。
（三）市場基礎設施及配套服務的逐步完善為開展農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化創(chuàng)造了外部條件
我國非銀行機構(gòu)中，銀行間市場、保險公司、信托公司、證券公司、基金公司、財務公司等可以從不同層面為農(nóng)村土地資產(chǎn)證券的發(fā)行、承銷、交易、管理、信用擔保、保險等提供金融服務。我國已有深圳和上海兩家證券交易所，STAO和NET兩個交易系統(tǒng)，證券經(jīng)營機構(gòu)包括證券公司、信托機構(gòu)300多家，營業(yè)網(wǎng)點遍布全國各大、中、小城市。證券發(fā)行、承銷、上市交易、登記、托管、清算過戶等各項服務比較完善。隨著《證券法》等相關(guān)法律的相繼出臺，證券市場發(fā)展及監(jiān)管正逐步進入規(guī)范化和法制化的軌道。由銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、證券監(jiān)督管理委員會和保險監(jiān)督管理委員會一同構(gòu)成的金融市場監(jiān)管機構(gòu)體系，已具備了較強的管理和監(jiān)控國內(nèi)金融業(yè)的能力、較強的信用重建能力和對資產(chǎn)證券化市場的監(jiān)管能力。
三、我國開展農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化面臨的困難
（一）設立特殊目的載體的法律障礙
SPV是農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的核心環(huán)節(jié)，也是證券化動作的中心，它以金融中介的形式巧妙實現(xiàn)了信用市場和資本市場資金的融合和流動，同時又隔離了發(fā)行人原有資產(chǎn)與證券化工具的風險，對農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的順利發(fā)行和運行起著舉足輕重的作用。但在我國，由于證券化法律規(guī)定的不健全和其他法律法規(guī)的影響和限制，SPV的設立和運行難度較大。
（二）發(fā)展農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的環(huán)境障礙
1.資本市場的發(fā)育還不夠成熟
農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的發(fā)展需要具備一定深度和廣度的資本市場，資本市場是連接家戶與廠商的紐帶，只有一個成熟的資本市場才能為農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化提供發(fā)展的市場[4]。目前我國的這個條件還不成熟。對于證券這樣的直接融資市場，發(fā)展了將近二十年，市場規(guī)模迅速擴大，但其發(fā)展仍然受到行政干預，至今沒有完全按照市場經(jīng)濟規(guī)律自行發(fā)展。另外，對于間接融資中的信貸市場，主要由國有商業(yè)銀行進行主導，而我國的商業(yè)銀行仍處于由傳統(tǒng)銀行向現(xiàn)代銀行轉(zhuǎn)變的過程。在這個過程中，信貸配置不可避免的受到政府的指令性計劃干擾，市場無法發(fā)揮充分作用。
2.中介機構(gòu)的發(fā)展還不規(guī)范
農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的交易往往要涉及到投資銀行、會計事務所、信用評估機構(gòu)和評級機構(gòu)等十幾家中介服務機構(gòu)。目前我國只有投資銀行業(yè)和會計行業(yè)的發(fā)展較為完善，能達到證券化的要求，但信用評估和評級機構(gòu)的發(fā)展還處于起步階段，評估管理的尺度不一，政出多門，且信用評級機構(gòu)信譽較低、獨立性較差，所使用的評級等級與國際通用的等級不一致，不能得到世界的認可。
3.人才匱乏阻礙農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的發(fā)展
開展農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化，涉及法律、證券、擔保、信用評級、會計和稅務等多個領(lǐng)域，需要大量高素質(zhì)的專業(yè)人才，既要掌握先進的金融理論知識，又要有豐富的實踐經(jīng)驗。而農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟落后的現(xiàn)狀使得高素質(zhì)高質(zhì)量的人才大量外流，導致金融活動難以開展，不利于將要開展的農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的發(fā)行和推廣。
（三）發(fā)展農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的技術(shù)問題
1.信用增級問題
信用增級是證券化過程中的關(guān)鍵技術(shù)，有內(nèi)部增級和外部增級兩種方式。對于各種增級方式，我國的《擔保法》中大多數(shù)沒有明確的界定。而有些增級方式，如差價帳戶、備用金以及攤銷替代等就需要在運作方式上與我國國情相結(jié)合。在進行農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化時，采用何種信用增級手段，且在國外成功運用的手段是否適應我國國情，這些問題關(guān)系到證券能否成功發(fā)行。在證券化發(fā)展較為發(fā)達的美國，信用增級機構(gòu)有政府的全面信用支持，因此發(fā)行的證券具有完全的信用保證，可以與國債相媲美，能吸引大量的投資者，使證券化蓬勃發(fā)展，而我國尚不存在這樣的專門機構(gòu)。
2.發(fā)行定價問題
在進行農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的過程中，發(fā)行定價問題是其中的關(guān)鍵步驟，它決定著發(fā)起人、特設機構(gòu)和投資者等主體的利益分配，也是資產(chǎn)與市場的連接點，所以，農(nóng)村土地抵押證券的定價是否合理不僅關(guān)系著能否順利發(fā)行及證券正常流通，而且還關(guān)系著各個發(fā)行主體的利益。但我國農(nóng)村土地實行的是集體所有、家庭經(jīng)營的方式，土地定價的收益分配權(quán)不明確，使得不能對農(nóng)村土地進行準確定價和分配收益，從而也給證券的定價帶來很大困難。
四、政策建議
在資產(chǎn)證券化迅速發(fā)展、不斷創(chuàng)新的今天，即使是資產(chǎn)證券化最發(fā)達的美國，也沒有在農(nóng)村推行資產(chǎn)證券化的探索，那么能否在我國進行農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的嘗試，使得在經(jīng)濟落后的農(nóng)村地區(qū)，在缺乏有效資金投入的情況下，將土地資本融入金融市場中，活化資產(chǎn)的價值形態(tài)，在吸取已有證券化產(chǎn)品成功經(jīng)驗和MBS因發(fā)行過度化導致全球金融危機的教訓的基礎上，探索一條利用土地資產(chǎn)證券化手段解決“三農(nóng)”問題的途徑。
首先，要創(chuàng)造一個適合農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化發(fā)展的制度環(huán)境。也就是說要創(chuàng)造一個適合其生存和發(fā)展的法律環(huán)境、會計環(huán)境、稅收環(huán)境、信用環(huán)境。制定和修改相關(guān)的法律和法規(guī)，為農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化開辟新的發(fā)展道路，也為資產(chǎn)證券化的發(fā)展打下堅實的基礎。
其次，要清醒的認識到資產(chǎn)證券化的風險。美國2008年以來的金融危機正是資產(chǎn)證券化引起的，但這并不能說明因此就不能實行資產(chǎn)證券化。任何金融創(chuàng)新產(chǎn)品都存在風險，且其風險和收益成正比，因此要正確看待資產(chǎn)證券化產(chǎn)品并對其風險加以評估，這樣才能保證各個利益集團的利益不受侵犯。
最后，要以循序漸進的方式推行農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化。實行農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化的目的是為了使農(nóng)民融資渠道順暢，加快土地流轉(zhuǎn)和城市化進程，要在保護好農(nóng)民利益的基礎上，先在部分農(nóng)村地區(qū)進行試點，在農(nóng)民、企業(yè)、金融機構(gòu)加以肯定的基礎上才進行大范圍的推廣，使得土地這個不能流動的資產(chǎn)，由于有未來現(xiàn)金流入的特點而成為農(nóng)民手中活化的資本，農(nóng)民也將切身體會到市場經(jīng)濟、資本市場和全球經(jīng)濟一體化的好處。
參考文獻：
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堅持把改革創(chuàng)新作為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設的根本動力，以改革創(chuàng)新破除體制機制障礙，加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系。江蘇的農(nóng)業(yè)農(nóng)村改革一直走在全國前列，但隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程的加快，“誰來種地”、“怎么種地”等問題也日益突出，迫切需要加大改革創(chuàng)新力度，全面推進一批中央和省委、省政府有要求的改革，積極推動一批部省級農(nóng)業(yè)農(nóng)村改革試點，探索研究一批長遠的改革舉措，加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和城鄉(xiāng)一體化進程。加快推進土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證。在原有的基礎上，擴大確權(quán)登記頒證試點，2014年，每市選擇一個縣（市、區(qū)）整縣推進，每縣（市、區(qū)）選擇一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)整鄉(xiāng)鎮(zhèn)推進，海門、高郵等部級試點縣整縣完成登記，力爭用三年時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作。采取先易后難、簡便易行、農(nóng)民認可的方法，確權(quán)盡可能做到確地，對承包地四至不清、地貌變動大、人均面積少、已集中規(guī)模流轉(zhuǎn)并完成土地股份合作制改革的個別地方，可確股確權(quán)不確地，但須按程序報批。培育和選擇好新型經(jīng)營主體。優(yōu)先培育以當?shù)剞r(nóng)戶為主的新型經(jīng)營主體，扶持鼓勵土地向種田能手、職業(yè)農(nóng)民適度集中，成為家庭農(nóng)場；扶持鼓勵以家庭農(nóng)場為成員組建或改造農(nóng)民專業(yè)合作社；扶持鼓勵農(nóng)民合作社組建聯(lián)合社，發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工、貯運、銷售，讓農(nóng)民分享全產(chǎn)業(yè)鏈利益。引導專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、社會化服務機構(gòu)等各類主體各展所長，融合發(fā)展。大力發(fā)展以農(nóng)戶為主體的適度規(guī)模經(jīng)營。以農(nóng)戶為主體的適度規(guī)模經(jīng)營保留了家庭承包經(jīng)營的內(nèi)核，具有集約化、專業(yè)化生產(chǎn)的優(yōu)勢，是農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營的升級版。發(fā)展規(guī)模經(jīng)營特別是土地規(guī)模經(jīng)營，必須堅持以農(nóng)民為主體，以大多數(shù)農(nóng)民增收為前提，與經(jīng)濟社會發(fā)展階段相契合。江蘇土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營起步早、發(fā)展快，工商資本進入農(nóng)業(yè)也早于全國，面廣量大，必須進一步加強引導，明確導向，把握好規(guī)模經(jīng)營的度。根據(jù)測算，現(xiàn)階段，江蘇省農(nóng)戶糧作家庭經(jīng)營的最適規(guī)模為120畝左右，專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場土地經(jīng)營規(guī)模一般不宜超過300畝。經(jīng)營這個規(guī)模，農(nóng)戶一年的農(nóng)業(yè)收入可基本達到當?shù)爻擎?zhèn)居民收入水平。省里將完善省級財政支持土地規(guī)模流轉(zhuǎn)項目扶持政策，重點補助適度規(guī)模經(jīng)營。加快推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場建設。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場是實現(xiàn)農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利市場化的重要“通道”。鼓勵有條件的地方加快建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場，縣級建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場，鄉(xiāng)鎮(zhèn)設立交易服務平臺，積極引導農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、集體資產(chǎn)資源使用權(quán)、農(nóng)業(yè)科技成果等農(nóng)村各類產(chǎn)權(quán)進場交易?？茖W制定產(chǎn)權(quán)交易管理、交易規(guī)則、登記鑒證、動態(tài)報價、轉(zhuǎn)讓拍賣、網(wǎng)絡競價、資金結(jié)算、收費管理等一系列制度和辦法，推動產(chǎn)權(quán)交易公開、公正、規(guī)范運行。
堅持把穩(wěn)定糧食等重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和確保質(zhì)量安全作為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設的首要目標，種好江蘇“責任田”，確保供需平衡、口糧自給。中央強調(diào)，“我們的飯碗一定要牢牢端在自己手上”，并把保障農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全放到考驗執(zhí)政能力的重要位置。江蘇省委、省政府確立“供需平衡、口糧自給”的糧食生產(chǎn)底線，提出要嚴守農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全防線。貫徹這些新部署、新要求，必須把重要農(nóng)產(chǎn)品穩(wěn)產(chǎn)、提質(zhì)、保供擺在更突出的位置，全力抓好米袋子、菜籃子。穩(wěn)定發(fā)展糧食生產(chǎn)。突出“一穩(wěn)、二擴、三提高”，即穩(wěn)定面積，擴大旱改水、機插秧面積，提高質(zhì)量、效益、規(guī)模，多打糧、打好糧。深入推進高產(chǎn)增效創(chuàng)建，大力推廣糧食周年增產(chǎn)、技術(shù)集成創(chuàng)新增產(chǎn)、規(guī)模經(jīng)營增產(chǎn)等模式，推動良種良法相配套、農(nóng)機農(nóng)藝相融合，著力打造一批 “畝產(chǎn)噸糧縣”，全年糧食面積穩(wěn)定在8000萬畝左右，糧食總產(chǎn)680億斤左右。轉(zhuǎn)變“菜籃子”產(chǎn)品生產(chǎn)方式。加快實施綠色蔬菜基地建設行動計劃，強化永久性蔬菜基地建設，推進蔬菜生產(chǎn)設施升級優(yōu)化，全年新建150萬畝常年菜地。大力發(fā)展畜禽標準化規(guī)模養(yǎng)殖，加強畜禽主產(chǎn)縣生產(chǎn)能力建設，蘇南主銷區(qū)要穩(wěn)定提高主要畜產(chǎn)品自給率。加強動物疫病防控，特別是動物H7N9禽流感防控，確保不發(fā)生區(qū)域性重大動物疫情。守好農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全防線。嚴把“產(chǎn)”和“管”兩個關(guān)口，生產(chǎn)上突出標準化，嚴格管制亂用、濫用農(nóng)業(yè)投入品，引導發(fā)展標準化、清潔化生產(chǎn)，從源頭上確保農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全。管理上加大監(jiān)管與執(zhí)法力度，增加農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)測頻次，及時查處違法違規(guī)案件，強化“檢打聯(lián)動”，確保不發(fā)生重大農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全事件。加強畜禽屠宰監(jiān)管，嚴格規(guī)范產(chǎn)地檢疫和屠宰檢疫。加快推進動物無害化收集處理體系建設，健全動物無害化處理機制。
堅持把強化科技與人才作為關(guān)鍵支撐，依靠科技進步和創(chuàng)新驅(qū)動，不斷提高農(nóng)業(yè)發(fā)展質(zhì)量和效益。2013年，全省高效設施農(nóng)業(yè)面積占比15.2%，農(nóng)業(yè)綜合機械化水平達78%，農(nóng)業(yè)科技進步貢獻率全國領(lǐng)先，但仍有很大的提升空間。必須充分發(fā)揮江蘇科教和人才優(yōu)勢，以內(nèi)涵發(fā)展提升產(chǎn)業(yè)，給現(xiàn)代農(nóng)業(yè)插上科技的翅膀。突出現(xiàn)代種業(yè)發(fā)展。加快推進基礎性、公益性研究和商業(yè)化育種分離，確立企業(yè)品種創(chuàng)新主體地位。堅持品種審定面向企業(yè)的導向，推動科研院所與所辦種業(yè)企業(yè)分開，建立企業(yè)為主體、市場為導向、產(chǎn)學研結(jié)合的商業(yè)化育種體系。全面開展打擊侵犯品種權(quán)和制售假劣種子專項行動，完善品種退出辦法，突出推廣主體品種，逐步實現(xiàn)一鄉(xiāng)1品種或一縣1～2個主體品種，改變品種“多亂雜”局面。突出農(nóng)技推廣服務。一方面，加大農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新力度，搶占現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展制高點；另一方面，加快科技成果轉(zhuǎn)化應用，站穩(wěn)強農(nóng)富民落腳點。攻關(guān)突破一批制約現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵技術(shù)，新建一批農(nóng)業(yè)科技綜合示范基地，推行“首席專家+創(chuàng)新團隊+推廣單位+示范戶”模式，推進專家技術(shù)轉(zhuǎn)化為農(nóng)民技術(shù)、專家產(chǎn)量轉(zhuǎn)化為農(nóng)民產(chǎn)量，促進科技與產(chǎn)業(yè)融合、專家與村社對接。突出農(nóng)業(yè)信息化。更大力度推進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營信息化，積極發(fā)展精準農(nóng)業(yè)、智能農(nóng)業(yè)，開展農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)集成組裝與試驗示范，擴大精準監(jiān)測控制、智能化養(yǎng)殖、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量可追溯等技術(shù)的示范應用。完善“12316”惠農(nóng)短信平臺、村級綜合信息服務平臺、農(nóng)產(chǎn)品電子商務平臺等功能，提升為農(nóng)信息服務的能力。突出職業(yè)農(nóng)民培育。培育新型職業(yè)農(nóng)民就是培育“三農(nóng)”事業(yè)的未來。把培育職業(yè)農(nóng)民作為解決“誰來種地”問題的基礎性工作來抓，以職業(yè)農(nóng)民培育、創(chuàng)業(yè)培訓為重點，開展多層次、多渠道、多形式培訓。開展省級新型職業(yè)農(nóng)民培育試點，爭取每市一個部級試點縣。
堅持把促進農(nóng)民增收作為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設的中心任務，扎實推進農(nóng)民收入倍增計劃，努力增加農(nóng)民創(chuàng)業(yè)收入和財產(chǎn)性收入。2013年，全省農(nóng)民人均純收入增長11.4%，達到13598元，增幅連續(xù)四年超過城鎮(zhèn)居民，城鄉(xiāng)居民收入比縮小為2.39：1。要繼續(xù)保持這種態(tài)勢，就必須把促進農(nóng)民增收作為中心任務，在穩(wěn)住增收基本面的同時，更加突出低收入農(nóng)戶群體增收，更加突出就業(yè)創(chuàng)業(yè)增加收入，更加突出通過改革增加收入。支持低收入農(nóng)戶發(fā)展高效農(nóng)業(yè)。農(nóng)民增收既要看“平均數(shù)”，更要重視“最低數(shù)”。六個重點片區(qū)和黃河故道地區(qū)既是農(nóng)民收入“低洼區(qū)”、農(nóng)村面貌最需改善的地區(qū)，同時，也是增產(chǎn)增效增收潛力最大的地區(qū)。把經(jīng)濟薄弱地區(qū)和低收入群體作為財政支農(nóng)項目實施的重點，大力發(fā)展“一村一品、一鄉(xiāng)一業(yè)”，扶持建設農(nóng)產(chǎn)品加工集中區(qū)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范基地，完善農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、合作社項目扶持分享機制，促進農(nóng)業(yè)增效、產(chǎn)品增值、農(nóng)民增收。鼓勵和扶持農(nóng)民創(chuàng)業(yè)就業(yè)。2012年，江蘇農(nóng)民收入比浙江低2350元，其中，非農(nóng)經(jīng)營收入就相差1234元。與浙江相比，主要差距在創(chuàng)業(yè)，增長潛力也在創(chuàng)業(yè)?？偨Y(jié)推廣沭陽農(nóng)民創(chuàng)業(yè)、睢寧沙集電子商務、昆山家庭農(nóng)場等典型經(jīng)驗，開展農(nóng)民創(chuàng)業(yè)培訓，建設農(nóng)民創(chuàng)業(yè)服務平臺，對農(nóng)民創(chuàng)業(yè)給予資金補助，在用地用電用水、稅收等方面給予優(yōu)惠，扶持農(nóng)民創(chuàng)業(yè)。依靠改革拓寬財產(chǎn)性收入渠道。積極探索農(nóng)村資源資產(chǎn)化、資產(chǎn)資本化、資本股份化的有效實現(xiàn)形式，有效保護和擴大農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益，拓寬農(nóng)民財產(chǎn)性收入增長渠道。扎實推進農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)股份合作制改革，變農(nóng)民為“股民”，努力增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，讓農(nóng)民群眾分享村級集體經(jīng)濟發(fā)展成果。
