發(fā)布時(shí)間：2023-07-27 16:13:50
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的農(nóng)村土地的發(fā)展樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，指的是農(nóng)民將家庭承包的農(nóng)村土地，通過出租、合作、入股、互換等合法形式，將該土地的經(jīng)營權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是社會主義新農(nóng)村建設(shè)的重要一部分，對農(nóng)村現(xiàn)代化發(fā)展起關(guān)鍵作用，近年來得到了社會各界的廣泛研究與關(guān)注。通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，可以將農(nóng)地集中起來，便于城鄉(xiāng)用地的統(tǒng)籌規(guī)劃，以滿足城市、農(nóng)村現(xiàn)展的需要。同時(shí)，農(nóng)地流轉(zhuǎn)以農(nóng)民自愿為原則進(jìn)行，可以使農(nóng)民對自己的資產(chǎn)進(jìn)行合理地分配，從而保障農(nóng)民切身收益。本文將分析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的相互作用，并在此基礎(chǔ)上提出基于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略。
1農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題
我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)近年來已經(jīng)取得一定的成績，但是在發(fā)展過程當(dāng)中還是存在一些客觀的問題，比如土地流轉(zhuǎn)中的承包經(jīng)營戶文化素質(zhì)偏低，土地流轉(zhuǎn)的程序、內(nèi)容、行為等不規(guī)范，土地流轉(zhuǎn)的市場機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制尚不完善等問題，具體表現(xiàn)為：
1.1土地所有者和承包者文化程度的高低對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有著重要影響
文化程度越高，吸收和掌握新技術(shù)的能力越強(qiáng)，而相當(dāng)一部分土地承包戶文化素質(zhì)不高，初中文化居多，還有個(gè)別承包戶甚至沒有讀過書，而且年齡普遍偏大，所以呈現(xiàn)出年齡大，知識老化的現(xiàn)象，制約個(gè)人經(jīng)營能力。許多承包戶對于新品種、新技術(shù)、新裝備缺乏必要的認(rèn)識和了解，技術(shù)接受能力和經(jīng)營能力不高，重生產(chǎn)、輕營銷，重產(chǎn)量、輕品質(zhì)，開拓創(chuàng)新的精神和能力明顯不足。農(nóng)業(yè)科技是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)夢最重要的推動力量，而承包經(jīng)營戶文化素質(zhì)低，不利于農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)。
1.2土地流轉(zhuǎn)的程序、內(nèi)容、行為等不規(guī)范，土地流轉(zhuǎn)的市場機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制尚不完善等問題
土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。個(gè)別農(nóng)戶之間只有口頭約定，未依據(jù)法律程序辦理規(guī)范的流轉(zhuǎn)手續(xù)簽訂必要的流轉(zhuǎn)合同，以至于在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生較多矛盾，比如土地租賃關(guān)系不明確、土地使用關(guān)系混亂等。同時(shí)土地流轉(zhuǎn)仍具有較大難度，對土地進(jìn)行長期承包仍較為困難。農(nóng)民普遍重視對自有土地的保留，尤其是近幾年國家出臺的一系列支農(nóng)惠農(nóng)政策，加大了對種地農(nóng)民的扶持力度，農(nóng)民即使不精耕細(xì)作也可以有所收益，導(dǎo)致了實(shí)施土地流轉(zhuǎn)的難度進(jìn)一步加大。部分農(nóng)民有“戀田”情結(jié)，出現(xiàn)了“惜轉(zhuǎn)”現(xiàn)象。同時(shí)也存在土地流轉(zhuǎn)價(jià)格不斷上漲，土地承包期限較短且不穩(wěn)定，承包地塊分散等問題。
就目前形式來看，雖然我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)取得了一定的成績，但是其市場機(jī)制還有待進(jìn)一步完善，大部分地區(qū)土地流轉(zhuǎn)信息體系尚未建立起來，土地流轉(zhuǎn)雙方信息有效對接機(jī)制也未形成。各單位要配備專業(yè)的負(fù)責(zé)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的工作人員，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的過程中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村級政府組織在協(xié)調(diào)引導(dǎo)、土地調(diào)劑、矛盾處理、監(jiān)督管理方面，沒有發(fā)揮好應(yīng)有的作用，強(qiáng)制、強(qiáng)迫進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象仍然存在。
2基于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容之一，做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作是促進(jìn)和保證農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵，筆者認(rèn)為要想進(jìn)一步做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手：一是提高農(nóng)民對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的思想認(rèn)識；二是完善市場體系和相關(guān)配套制度；三是因地制宜探索農(nóng)地流轉(zhuǎn)形式。
2.1 提高農(nóng)民對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的思想認(rèn)識
農(nóng)民是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體，進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)重視對農(nóng)民的思想教育工作，讓他們從根本上認(rèn)識到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要意義，了解到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)給自身帶來的切實(shí)利益，同時(shí)本著農(nóng)民自愿的原則開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，保障農(nóng)民在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中的參與權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。只有得到農(nóng)民的大力支持，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作才能順利地開展下去。
2.2 完善市場體系和相關(guān)配套制度
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)關(guān)系到廣大農(nóng)民的切身利益，必須建立完善的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場體系和相關(guān)的配套制度。對于農(nóng)村地價(jià)的評估，要進(jìn)行廣泛而深入的調(diào)查分析，制定合理的地價(jià)，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的利益。同時(shí)，要考慮到土地流轉(zhuǎn)后，農(nóng)村勞動力的就業(yè)空間等問題，完善社會保障體系、建立風(fēng)險(xiǎn)防范體制、改善農(nóng)村生活條件，已達(dá)到促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的作用。
2.3因地制宜探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式
我國幅員遼闊，農(nóng)村面積巨大，中西部農(nóng)村和東部農(nóng)村具有不同的特點(diǎn)。在進(jìn)行流轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)該考慮到農(nóng)村的具體情況和人民群眾的意愿，因地制宜、結(jié)合實(shí)際開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作。
[關(guān)鍵詞]土地現(xiàn)狀 土地整治 優(yōu)化土地利用模式 土地未來發(fā)展趨勢
[中圖分類號] F301.2 [文獻(xiàn)碼] B [文章編號] 1000-405X（2014）-4-258-1
0前言
各地方政府為了推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建設(shè)社會主義新農(nóng)村，毀林建廠，毀耕建路，這也使得農(nóng)村土地進(jìn)一步縮減；最后就是農(nóng)民意識方面，過去由于政府管理力度的有限性，使得農(nóng)民建房沒有合理規(guī)劃，低層建筑錯(cuò)落無秩序，整體無規(guī)則，大量占用土地。然而中國的土地是有限的，如何合理的利用土地，如何提升土地的可持續(xù)發(fā)展是當(dāng)下農(nóng)村土地綜合治理的重要研究領(lǐng)域，與此同時(shí)，農(nóng)村土地狀況和基礎(chǔ)設(shè)施也嚴(yán)重落后于現(xiàn)實(shí)要求，在這一社會狀態(tài)下，土地綜合治理迫在眉睫。
1我國土地現(xiàn)狀考察
1.1農(nóng)村居民居住建筑不合理，家庭式工廠設(shè)置無規(guī)劃
現(xiàn)在我國農(nóng)村普遍建立在自給自足的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上，現(xiàn)以河北省作為糧食生產(chǎn)大戶來統(tǒng)籌講中國農(nóng)村現(xiàn)狀。以河北省為例，多數(shù)村莊都是靠田建屋，院落偏大，高低層建設(shè)不合理，不但分散凌亂，而且使得交通受阻，房屋光線遮擋，空氣不流通等問題嚴(yán)重，這都是由于過去人們隨遇而安的思想和政府缺少統(tǒng)一規(guī)劃造成的，見縫插針式的房屋到處可見，家庭式小工廠穿插其中，不但影響整體秩序，而且環(huán)境也受到了破壞。據(jù)調(diào)查顯示，大部分農(nóng)村房屋建設(shè)都存在以下問題：（1）村莊無公路、公路狹窄、路面質(zhì)量差；（2）房屋朝向不合理，高低不同，面積大小不同，錯(cuò)落無秩序；（3）居民建筑容積率低，大多沿襲以往的“有天有地，單獨(dú)門戶”的落后觀念。正是由于這些農(nóng)村居民居住條件的不合理性，使得農(nóng)村土地利用率大幅度減低，阻礙了土地綜合治理的腳步。
1.2自然災(zāi)害的發(fā)生和政府監(jiān)管力度的不當(dāng)導(dǎo)致農(nóng)村土地利用的不合理
現(xiàn)階段，農(nóng)村改革飛速發(fā)展，但農(nóng)村土地建設(shè)過程中往往忽視了水利系統(tǒng)的建設(shè)，如果天氣風(fēng)調(diào)雨順，農(nóng)民可以獲得豐收；如果趕上自然災(zāi)害，農(nóng)民就承受了巨大的損失。農(nóng)村大部分土地使用黃河水灌溉，有的老井因多年失修，不能正常灌溉，長此以往，得不到灌溉的地方慢慢變?yōu)榛牡?；其次，政府監(jiān)管力度不足，導(dǎo)致灌溉機(jī)器丟失現(xiàn)象，這都是造成農(nóng)村土地嚴(yán)重縮減的重要原因。
2農(nóng)村土地整治措施，探究土地發(fā)展的內(nèi)在潛力
（1）轉(zhuǎn)變思想，優(yōu)化土地集約管理根據(jù)國家提出的建立社會主義新農(nóng)村政策，首選我們要積極響應(yīng)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的住房觀念，拆除不合理住宅，統(tǒng)一建筑。提高農(nóng)村居民建筑的容積率，據(jù)調(diào)查，河北省農(nóng)村居民住宅出現(xiàn)了閑置和未使用問題，所以農(nóng)村土地整治要引起足夠的重視，合理利用農(nóng)村閑置土地，對于建住宅建在交通發(fā)達(dá)、環(huán)境好的居民堅(jiān)決不當(dāng)釘子戶。其次杜絕政府規(guī)劃的四周新，中間破的現(xiàn)象，嚴(yán)謹(jǐn)杜絕土地浪費(fèi)現(xiàn)象。
（2）加強(qiáng)農(nóng)村土地配套設(shè)施，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地
首選是路的建設(shè)，目前河北省對外交通公路配套設(shè)施很完善，對外交通狀況良好，但村莊內(nèi)部道路錯(cuò)落無秩，層次不齊，更沒有實(shí)現(xiàn)村村通公路的局面；再加上公路質(zhì)量差，尤其是下雨天，更是泥濘不堪，機(jī)動車無法動彈的畫面屢屢皆是，因此必須加強(qiáng)農(nóng)村公路的建設(shè)，盡快實(shí)現(xiàn)從家門口到家門口的公路到頭建設(shè)，提高公路施工質(zhì)量，為農(nóng)民的出行和實(shí)現(xiàn)機(jī)械化提供有力的條件。其次是加強(qiáng)水利設(shè)施的建設(shè)，河北的一些農(nóng)村忽視水利系統(tǒng)建設(shè)，出現(xiàn)任意填埋，導(dǎo)致水系統(tǒng)的不暢通不完整；再加上任意污染水系統(tǒng)的現(xiàn)象，導(dǎo)致原本碧海藍(lán)天的水系統(tǒng)變成了支離破碎的污水池，這也使得農(nóng)田得不到有效的灌溉。所以必須要在新農(nóng)村建設(shè)中加強(qiáng)對水系統(tǒng)的重視，因地制宜，統(tǒng)籌規(guī)劃，新建一批小型蓄水池，建立一批引水渠道，充分保障水利的供給，使農(nóng)田得到有效的灌溉，達(dá)到莊稼的可持續(xù)利用。再次是提高農(nóng)村電力設(shè)施的建立，據(jù)考察河北省大部分農(nóng)村電網(wǎng)簡陋，變壓器陳舊老化，電線離住宅區(qū)距離近而且普遍偏低，惡劣天氣經(jīng)常出現(xiàn)停電現(xiàn)象，為此，我們要加大對農(nóng)村用電系統(tǒng)的監(jiān)管力度，搞好農(nóng)村電網(wǎng)設(shè)施，充分保障電力設(shè)施的供電能力，只有這樣，一些先進(jìn)的電器產(chǎn)品才能得到利用，才能改善和提高農(nóng)民生活質(zhì)量。
3農(nóng)村土地綜合整治未來發(fā)展趨勢
（1）優(yōu)化農(nóng)村土地基礎(chǔ)配套設(shè)施，加強(qiáng)農(nóng)村精神生活建設(shè)，提高農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展進(jìn)程。我國對農(nóng)村土地綜合治理的最終目的是促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)健康有序的發(fā)展，是有效的通過土地資源的利用來實(shí)現(xiàn)人類的可持續(xù)發(fā)展。由于各地自然條件、地形、氣候、經(jīng)濟(jì)條件的不同，所以制定出整治方案也不同。同時(shí)提高各地文化素質(zhì)教育等精神方面的整治，豐富人們的文化娛樂生活，合理提高基礎(chǔ)農(nóng)村設(shè)施，建立長期有效的適應(yīng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村土地整治發(fā)展的可行性方案是必不可少的。因此，優(yōu)化土地資源配置，在保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們生活水平提高的前提下，保護(hù)大自然，保護(hù)生態(tài)環(huán)境是人類得以可持續(xù)發(fā)展的前提。（2）提升政府部門的監(jiān)管力度，使農(nóng)村土地綜合治理得到有效保障。新農(nóng)村土地整治建設(shè)過程中，政府部門要加大監(jiān)管力度，在土地整治成功案例中借鑒經(jīng)驗(yàn)，對于綠化帶中亂扔垃圾，填埋綠化帶等行為要嚴(yán)厲查處；對工業(yè)用地要合理規(guī)劃，建在離村莊較遠(yuǎn)，交通便利的地方，重污染的企業(yè)要嚴(yán)厲整治，要嚴(yán)格控制工業(yè)土地占有量。
4結(jié)束語
土地是人類生存之本，如何有效的利用土地，建設(shè)新型環(huán)保住宅的發(fā)展已提上日程。作為新時(shí)代的我們要愛護(hù)自己的家園，要創(chuàng)新土地整治制度，使農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地循環(huán)流轉(zhuǎn)，合理有效的利用閑置土地，從根本上減少浪費(fèi)土地，破壞環(huán)境的現(xiàn)象，我們要不斷的吸收先進(jìn)的科學(xué)理論，借鑒土地整治成功項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，更新模式，在實(shí)踐中走出一條可持續(xù)發(fā)展的道路。
參考文獻(xiàn)
[1]宋建分.新農(nóng)村建設(shè)用地問題的思考[J].華南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2006.
2015年6月，為確保全省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)（含農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)）抵押融資試點(diǎn)工作順利推進(jìn)，四川省農(nóng)村改革現(xiàn)場工作會在省分行的協(xié)助下在武勝縣成功召開，自此全省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)（含農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)）抵押融資全面推開。
一、四川省農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀
截至2016年7月末，四川省10個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）累計(jì)發(fā)放農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款598筆、金額8.31億元，面對巨大的市場空間，未來業(yè)務(wù)市場發(fā)展前景廣闊。數(shù)據(jù)顯示，多家銀行均參與了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，但發(fā)展情況仍較為緩慢，分析其市場吸引力不足，主要源于市場機(jī)制發(fā)展不健全，表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：
（一）頒證確權(quán)進(jìn)度緩慢
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)證頒證需要通過承包人向所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)申請、鄉(xiāng)鎮(zhèn)初審?fù)狻⑥r(nóng)業(yè)局實(shí)地核查、農(nóng)業(yè)局頒證等諸多環(huán)節(jié)，并且涉及農(nóng)戶等特殊群體性利益，頒證進(jìn)度十分緩慢，導(dǎo)致全省確權(quán)頒證進(jìn)度不平衡，影響土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款進(jìn)度。
（二）土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)難
一是法律判決對農(nóng)民利益保護(hù)。在發(fā)生權(quán)屬糾紛時(shí)，政府相關(guān)部門出于社會穩(wěn)定的考慮會偏向農(nóng)戶的利益訴求，增加了農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的隨意性和不穩(wěn)定性。二是流轉(zhuǎn)機(jī)制不完善。全省土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制搭建運(yùn)行效果不一，部分區(qū)域即使搭建完畢，但依舊操作困難，成為限制農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展的瓶頸。
二、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)
（一）土地經(jīng)營權(quán)估值風(fēng)險(xiǎn)
土地經(jīng)營權(quán)估值方法有三種，即成本法、市場法和收益法，但因缺乏成熟交易市場、產(chǎn)量估計(jì)困難、環(huán)境影響較大等因素，實(shí)施過程均會面臨一定困境。
目前，個(gè)別銀行土地經(jīng)營權(quán)評估模式主要依賴于政府機(jī)關(guān)評估模式。但農(nóng)業(yè)局專家?guī)斐蓡T水平無衡量資格標(biāo)準(zhǔn)，評估方式簡單且無可靠依據(jù)，同時(shí)因評估工作為其附加工作（無義務(wù)，免費(fèi)服務(wù)），金融機(jī)構(gòu)無法追究其評估偏差的責(zé)任，評估結(jié)果的客觀性和專業(yè)性均無法得到有力保證。
（二）抵押辦理風(fēng)險(xiǎn)
四川省未對土地經(jīng)營權(quán)抵押建立統(tǒng)一操作系統(tǒng)，缺乏高層設(shè)計(jì)。農(nóng)業(yè)局對土地經(jīng)營權(quán)抵押，無系統(tǒng)操作控制，主要依賴手工統(tǒng)計(jì)臺賬。業(yè)務(wù)發(fā)展擴(kuò)大后，難以規(guī)避同片土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)重復(fù)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。
（三）經(jīng)營權(quán)期限不確定風(fēng)險(xiǎn)
農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)建立在承包方按期按約定支付租金的基礎(chǔ)之上，如承包方未如約支付租金則流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)自動失效，在貸款機(jī)構(gòu)辦理的流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)抵押隨之失效。
（四）風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金扣劃風(fēng)險(xiǎn)
四川省內(nèi)部分區(qū)縣政府與銀行間簽訂的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金相關(guān)協(xié)議，規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金的用途僅限于對集體林權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)直接抵押貸款的損失補(bǔ)償。而基于前述風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)商業(yè)銀行農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款附加抵押或保證擔(dān)保，是否符合風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金損失補(bǔ)償條件有待商榷。
（五）業(yè)主違約成本較低風(fēng)險(xiǎn)
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營方獲得土地經(jīng)營權(quán)政策補(bǔ)貼的形式包括：免費(fèi)使用（政府補(bǔ)貼）、半價(jià)支付（另一半政府補(bǔ)貼）。業(yè)主取得土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)所支付的成本較低，則可能存在業(yè)主方以投資為幌子，騙取溝渠、大棚修建等政府補(bǔ)貼資金，及銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。
三、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展建議
完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)及抵押協(xié)議簽署流程。建議四川省政府牽頭指導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)合同，并附加同意抵押條款。如此，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)及抵押協(xié)議可合二為一，避免協(xié)議重復(fù)簽署，節(jié)省人力物力。另一方面，附加條款的擬定，須經(jīng)相關(guān)法律部門審核，增強(qiáng)法律效力。
調(diào)查評估土地上附著物種植/養(yǎng)殖周期，建議貸款機(jī)構(gòu)合理設(shè)定還本計(jì)劃。評估農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值，除考慮剩余流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值外，主要參考評估附著物經(jīng)濟(jì)價(jià)值。若貸款到期時(shí)點(diǎn)，土地附著物早已出售，則抵押物價(jià)值將大幅削減，尤其針對養(yǎng)殖行業(yè)。因此，建議參考土地附著物種植/養(yǎng)殖周期，制定合理信貸周期。
一、土地流轉(zhuǎn)過程中存在的問題
1. 缺乏相應(yīng)服務(wù)組織
缺乏相應(yīng)的流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，以上存在的各種問題都與流轉(zhuǎn)中介組織的缺位有一定的關(guān)系。我國目前雖已確立相對完整的農(nóng)地流轉(zhuǎn)體制，但是流轉(zhuǎn)服務(wù)體系卻很殘缺，多數(shù)地方根本無此種機(jī)構(gòu)的設(shè)置?？梢哉f這類中介服務(wù)組織的缺位，在很大程度上阻礙了農(nóng)地合法、有序、暢通的流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)成本的增加和土地流轉(zhuǎn)行為的無序，甚至引起土地權(quán)屬關(guān)系的混亂，從而嚴(yán)重限制了土地的合理流動和優(yōu)化配置。
2.農(nóng)戶分散經(jīng)營，限制了土地流轉(zhuǎn)。當(dāng)前，小農(nóng)經(jīng)濟(jì)模式與社會化大市場不相適應(yīng)的矛盾日益顯現(xiàn)，也越來越成為農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變和農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的主要制約因素。由于分戶承包經(jīng)營地塊面積小而零散，導(dǎo)致種植品種不統(tǒng)一，農(nóng)機(jī)具難以連片作業(yè)，土地產(chǎn)出率、資源利用率和勞動生產(chǎn)率不高，農(nóng)業(yè)先進(jìn)技術(shù)難以推廣，以及生產(chǎn)成本難以降低等諸多問題。在我縣農(nóng)戶家庭中，平均每個(gè)農(nóng)戶家庭承包面積為22.6畝，戶均承包地塊3-4塊，每塊耕地多達(dá)20多戶農(nóng)戶承包經(jīng)營。在這種情況下實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營，還面臨許多需要進(jìn)一步破解的難題。
3.流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范，阻礙了土地流轉(zhuǎn)。部分農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)只是口頭約定，沒有書面合同，即使有的簽訂了書面合同，內(nèi)容過于簡單，對雙方的利益分配、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、合同的履行和終止條件以及有關(guān)補(bǔ)償措施等沒有明確具體的規(guī)定，有的甚至條款不合法，沒有規(guī)范的合同文本，也不到鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村承包合同管理機(jī)構(gòu)登記、備案或簽證及公證機(jī)關(guān)公證，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)雙方維權(quán)不利的情況比較普遍，因土地流轉(zhuǎn)引發(fā)的糾紛案件增多，在一定程度上阻礙了土地規(guī)模經(jīng)營發(fā)展進(jìn)程。
4.服務(wù)不到位，影響了土地流轉(zhuǎn)。服務(wù)機(jī)構(gòu)不明確不健全，農(nóng)戶自發(fā)土地流轉(zhuǎn)還占相當(dāng)比例，在通過土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營過程中缺乏有效管理、引導(dǎo)和服務(wù)；市場運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)防范、流轉(zhuǎn)糾紛的調(diào)解仲裁等土地流轉(zhuǎn)機(jī)制尚不完善，土地流轉(zhuǎn)糾紛時(shí)有發(fā)生，農(nóng)民的合法權(quán)益難以保證；土地流轉(zhuǎn)價(jià)格確定缺乏科學(xué)依據(jù)，各級政府在土地流轉(zhuǎn)中放任自流或有所干預(yù)的現(xiàn)象不同程度存在等因素，都在不同程度上影響了土地由分散經(jīng)營向適度規(guī)模經(jīng)營發(fā)展。
二、進(jìn)一步促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的對策建議
1.建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織。建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，實(shí)行土地流轉(zhuǎn)委托管理，是優(yōu)化土地資源配置，充分發(fā)揮土地的資源優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)土地有序流轉(zhuǎn)的有效途徑。有條件的鎮(zhèn)、街、村，可以由集體經(jīng)濟(jì)組織成立“土地托管中心”、“土地代管站”等機(jī)構(gòu)，從事介紹流轉(zhuǎn)對象、幫助審查接包方資格、提供有關(guān)業(yè)務(wù)咨詢等。服務(wù)組織要建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)登記匯集可流轉(zhuǎn)土地的數(shù)量、區(qū)位、價(jià)格等信息資料，定期公開對外可開發(fā)土地資源的信息，接受土地供求雙方的咨詢，提高土地流轉(zhuǎn)交易的成功率。在雙方協(xié)商一致前提下，服務(wù)組織幫助辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)；同時(shí)為承租者提供信貸、技術(shù)、物資等服務(wù)；妥善處理土地經(jīng)營過程中發(fā)生的矛盾和問題；切實(shí)維護(hù)土地所有者、承包者、經(jīng)營者三方的合法權(quán)益，從而使土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)行雙贏。
2.完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)監(jiān)督機(jī)制。第一，加大農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理人員隊(duì)伍建設(shè)力度。不僅要加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高專業(yè)技術(shù)素質(zhì)，而且要加強(qiáng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理人員的工作態(tài)度和責(zé)任心的教育。第二，對于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)建立有效的動態(tài)機(jī)制進(jìn)行監(jiān)管。有關(guān)政府部門可在村級層面成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息員隊(duì)伍，及時(shí)反映農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中的違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制流轉(zhuǎn)、改變土地用途、損害農(nóng)民土地承包權(quán)益等違法行為。
3.制定政策，鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)。允許農(nóng)戶依法自由流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素優(yōu)化組合。建立土地流轉(zhuǎn)扶持資金，對于全部轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶給予一定的補(bǔ)助，扶持其進(jìn)城務(wù)工創(chuàng)業(yè)。對于引導(dǎo)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地較多、增收效果顯著的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和行政村給予適當(dāng)獎勵(lì)。對于通過轉(zhuǎn)包、租賃、入股合作等方式集中農(nóng)戶土地進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營，并能帶動農(nóng)戶增加收入的種養(yǎng)大戶和各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行重獎，并從扶持資金、稅收政策、技術(shù)指導(dǎo)等方面給予傾斜。鼓勵(lì)農(nóng)民和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織增加對土地的投入，對提高地力等級的土地流轉(zhuǎn)戶給予獎勵(lì)，對給土地造成永久性損害的，要及時(shí)制止并要求其賠償由此造成的損失。農(nóng)行、農(nóng)村信用社等金融部門對到農(nóng)村開發(fā)、經(jīng)營的企業(yè)，要在資金和金融服務(wù)上給予支持，允許經(jīng)營者用土地使用權(quán)抵押、擔(dān)保獲取貸款。
一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀
1.土地流轉(zhuǎn)的主要形式
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式有：一是轉(zhuǎn)包。目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀看，轉(zhuǎn)包是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式，轉(zhuǎn)包的農(nóng)戶大多是離土不離鄉(xiāng)，多半是以搞短途販運(yùn)、餐飲服務(wù)、外出打工的農(nóng)戶為主，屬于暫時(shí)性的土地流轉(zhuǎn)。二是轉(zhuǎn)讓。通過轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)的面積占流轉(zhuǎn)面積；三是出租。通過出租流轉(zhuǎn)的面積占流轉(zhuǎn)面積；四是入股。通過入股形式共流轉(zhuǎn)土地占流轉(zhuǎn)土地；五是互換。通過互換流轉(zhuǎn)的面積。
2.土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)的主要特點(diǎn)
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是流轉(zhuǎn)主體趨于多元化。土地由戶與戶之間流轉(zhuǎn)逐步向種植大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)和股份公司等多元主體流轉(zhuǎn)，這些市場主體也正在成為土地長期穩(wěn)定流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的重要載體；二是流轉(zhuǎn)形式趨于多樣化。流轉(zhuǎn)形式由初期的轉(zhuǎn)包、互換形式向出租、轉(zhuǎn)讓、入股等多種形式轉(zhuǎn)變。三是土地經(jīng)營趨于規(guī)?；?。土地由分散零散流轉(zhuǎn)逐漸向集中連片規(guī)模經(jīng)營轉(zhuǎn)變。其中：通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等形式進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。四是規(guī)模效益初步顯現(xiàn)。從實(shí)際情況看，通過流轉(zhuǎn)土地，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，達(dá)到了轉(zhuǎn)讓戶和經(jīng)營戶“雙贏”的目標(biāo)。轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)戶，不僅有轉(zhuǎn)讓金收入，大多數(shù)地方還有惠農(nóng)補(bǔ)貼收入，同時(shí)還擺脫土地的羈絆，免除了失地的擔(dān)憂，能夠放心地從事其他行業(yè)，獲得更多的打工收入。此外，一些規(guī)模經(jīng)營戶還吸納轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)民打工，進(jìn)一步擴(kuò)大了轉(zhuǎn)讓戶的收入來源。
3.農(nóng)地流轉(zhuǎn)促進(jìn)了土地的規(guī)?；?jīng)營
近幾年來，隨著國家加大對農(nóng)業(yè)的投入和對產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營的政策扶持，不少業(yè)主和企業(yè)積極投身農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)大潮，大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)逐步增加。農(nóng)地流轉(zhuǎn)推動了農(nóng)地的規(guī)模經(jīng)營，在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)已形成了一批專業(yè)化、規(guī)模化的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園。
二、存在的問題
1.缺乏有效規(guī)范的法律法規(guī)來保障土地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行。雖然我國不少法律政策都對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)作了一些規(guī)定，但是對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)，在流轉(zhuǎn)手續(xù)、流轉(zhuǎn)程序等方面規(guī)定得過于原則和籠統(tǒng)，因而造成了不少農(nóng)戶用“口頭協(xié)議”、私下自發(fā)流轉(zhuǎn)的局面，這樣一種流轉(zhuǎn)交易沒有規(guī)定流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利與義務(wù)，因而在現(xiàn)實(shí)中造成了不少的糾紛。
2.缺乏有序運(yùn)行的土地流轉(zhuǎn)中介組織。這主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：（1）缺乏土地承包經(jīng)營權(quán)交易的組織機(jī)構(gòu)；（2）缺乏相應(yīng)的土地評價(jià)機(jī)構(gòu)；（3）土地流轉(zhuǎn)市場的缺乏”。在廣大農(nóng)村，散戶之間的土地自發(fā)性流轉(zhuǎn)無法實(shí)現(xiàn)土地大規(guī)模、高效率的聚集，需要尋求“散戶一大戶”的土地流轉(zhuǎn)途徑。但是在現(xiàn)實(shí)上，由于散戶和大戶在經(jīng)營方式、經(jīng)營理念等方面存在這巨大的差異，因此，很容易造成“有賣找不到買，有買找不到賣”的信息不對稱局面，而缺乏有序運(yùn)行的土地流轉(zhuǎn)中介組織，這種情況還將在一定程度上繼續(xù)存在。
三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對策
1.有效發(fā)揮政府和村集體的職能
市場的發(fā)展有其自身的盲目性、自發(fā)性、滯后性的特點(diǎn)，尤其是我國農(nóng)村的土地市場還很落后。因此，一是政府要對土地流轉(zhuǎn)有宏觀上的調(diào)控。建立調(diào)節(jié)機(jī)制，防止土地使用權(quán)過于集中，以調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)過程中的壟斷和不公平現(xiàn)象。農(nóng)村土地市場的發(fā)育，可加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓的公平性和競爭性，實(shí)現(xiàn)有序管理。二要建立約束政府行為過度干預(yù)的機(jī)制。準(zhǔn)確定位政府在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡，而不是運(yùn)用行政手段去調(diào)整土地資源，與民爭利。三要加強(qiáng)宣傳力度，增加農(nóng)民對有關(guān)法規(guī)和政策的了解，使土地流轉(zhuǎn)由自發(fā)逐步轉(zhuǎn)向自覺。土地是農(nóng)民的命根子，群眾是土地流轉(zhuǎn)的主體。因此，要抓好土地流轉(zhuǎn)，必須“以人為本”，千方百計(jì)調(diào)動廣大群眾的積極性。
關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)；農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展；作用；對策
引言
三農(nóng)問題一直都是社會關(guān)注的熱點(diǎn)，農(nóng)村建設(shè)作為三農(nóng)問題的一部分，國家對此一直較為重視。近年來，新農(nóng)村的建設(shè)發(fā)展步入了一個(gè)嶄新的平臺，很多新農(nóng)村都發(fā)展培育出了具有本村特征的特色農(nóng)產(chǎn)品，并將其推入市場中進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，有利于新農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。因此，隨著新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展和新農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，使土地流轉(zhuǎn)速度加快。反過來，土地流轉(zhuǎn)的加快也促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展。但是，不可忽視的是，土地流轉(zhuǎn)存在著很多問題，嚴(yán)重的影響力土地使用權(quán)經(jīng)營權(quán)的規(guī)范化轉(zhuǎn)移，甚至損害了農(nóng)民的利益。
一、土地流轉(zhuǎn)的概括
土地的流轉(zhuǎn)不是指所有權(quán)的轉(zhuǎn)變，而是土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。擁有土地使用權(quán)的農(nóng)民在沒有條件或不愿耕種的情況下，將土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)民或農(nóng)民組織。農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，可以采用土地互換的方式，也可以采用土地出租、入股或簽訂相關(guān)股份合同的方式進(jìn)行。土地流轉(zhuǎn)的普遍化，使農(nóng)民群體之間相互合作，使農(nóng)業(yè)的規(guī)模化、集約化生產(chǎn)成為可能。農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的原因有一下幾方面：第一，第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要更多的勞動力，農(nóng)村勞動力為二三產(chǎn)業(yè)提供勞動服務(wù)，則沒有足夠的時(shí)間耕種土地；第二，新農(nóng)村建設(shè)會需要一定的集體建設(shè)用地，同樣會促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)；第三，當(dāng)前人口流動更加頻繁，這就使得一部分農(nóng)民離開原居地生活，造成了找極低的流轉(zhuǎn)。
二、土地流轉(zhuǎn)對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用
（一）減少農(nóng)村土地浪費(fèi)，增加土地耕種面積
當(dāng)前，我國農(nóng)村勞動力的受教育程度普遍提升，加之現(xiàn)代交通的便捷，并且城市化發(fā)展勞動力缺口大，使得很多的農(nóng)村青壯年離開農(nóng)村，轉(zhuǎn)向城市發(fā)展，農(nóng)村的勞動力減少。如果進(jìn)城生活的農(nóng)民沒有將土地的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給別人，而自己又沒有時(shí)間精力耕種土地，那么就會造成土地的浪費(fèi)，土地閑置荒蕪浪費(fèi)，不僅不利于農(nóng)村的建設(shè)發(fā)展，而且加劇了糧食產(chǎn)量供不應(yīng)求的局面。另外，如果農(nóng)民并不致力于發(fā)展農(nóng)業(yè)，生產(chǎn)的積極性低，土地沒有發(fā)揮出更好的價(jià)值，這也是一種對土地的浪費(fèi)。同時(shí)，城鎮(zhèn)化的發(fā)展，有些農(nóng)民實(shí)際上已經(jīng)脫離了過去的生產(chǎn)生活狀態(tài)，重新返回田地上進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的情況不夠?qū)嶋H，存在很多現(xiàn)實(shí)性問題。對此，土地流轉(zhuǎn)可以很好的解決以上提出的問題。沒有時(shí)間或精力，以及不想耕種土地的農(nóng)民可以將土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出來，讓有能力有條件的農(nóng)民發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，充分利用好土地，避免土地浪費(fèi)。
（二）提高農(nóng)民的收入，拓寬來源渠道
農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營使用權(quán)，是以獲得一定的租金為經(jīng)濟(jì)報(bào)酬的行為，因此，土地流轉(zhuǎn)豐富了農(nóng)民取得收入的來源渠道，增加了農(nóng)民收入。過去，一家一戶的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式，由于基礎(chǔ)設(shè)施及勞動技術(shù)的制約，農(nóng)業(yè)種植效益并不高，不僅不利于農(nóng)民增收，還不利于農(nóng)業(yè)發(fā)展。土地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)大戶或?qū)ｉT的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)組織，可以提高上產(chǎn)率，一方面提高了農(nóng)業(yè)大戶的收益，另一方面使轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)民獲得了租金。在農(nóng)村的實(shí)際建設(shè)過程中，隨著土地流轉(zhuǎn)、發(fā)包承包的發(fā)展，有一部分荒田被開墾出來成為良田或?qū)ｉT的農(nóng)場。
（三）優(yōu)化土地資源配置
通過土地流轉(zhuǎn)的方式，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大戶可以將本村的土地整合起來，統(tǒng)一規(guī)劃生產(chǎn)，充分發(fā)揮土地資源的各種優(yōu)勢，根據(jù)實(shí)際情況決定種植糧食還是生產(chǎn)特色瓜果等。將有限的土地集中起來可以發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，提高產(chǎn)量，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益增收?？梢姡恋亓鬓D(zhuǎn)是對農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置。例如廣西某縣通過土地流轉(zhuǎn)，將農(nóng)民手中放散零亂的土地集中起來，建成了一個(gè)獨(dú)具特色的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，使本村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有了一個(gè)質(zhì)的提升。
三、土地流轉(zhuǎn)過程中存在的問題
（一）土地流轉(zhuǎn)不夠規(guī)范化，流轉(zhuǎn)過程缺少管理
當(dāng)前很多農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)都存在一系列的問題，主要表現(xiàn)在以下幾方面：首先，農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的眼光不夠長遠(yuǎn)，沒有從土地的長遠(yuǎn)發(fā)展上考慮，局限于人情世故，將土地流轉(zhuǎn)給親朋好友，致使土地不能發(fā)揮應(yīng)有的效益，更為嚴(yán)重的是，缺乏相應(yīng)的流轉(zhuǎn)合同。然后，在農(nóng)村關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的中介機(jī)構(gòu)上還沒有發(fā)展起來，造成了土地流轉(zhuǎn)信息閉塞，想承包土地的沒有渠道，讓轉(zhuǎn)讓的也流轉(zhuǎn)不出去。最后，土地流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)承擔(dān)不夠明確清晰，很多流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范，損害了發(fā)包方的利益，在合同的O督上也缺乏力度。很多農(nóng)民處于對以上問題的憂慮，流轉(zhuǎn)土地積極性受挫，制約了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。
（二）土地流轉(zhuǎn)政策不完善沒有形成體系
關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策規(guī)定還不夠完善，對不同對象及數(shù)量的流轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)沒有一致的規(guī)定，使很多農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)的過程中存在隨意性。這就造成了土地租金的千差萬別，有的農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)得到的補(bǔ)償較多，而有的則較少，土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償政策不統(tǒng)一，經(jīng)濟(jì)利益補(bǔ)償少的農(nóng)民很容易產(chǎn)生心理上的不平衡，挫傷了流轉(zhuǎn)積極性。
（三）土地流轉(zhuǎn)的強(qiáng)制和非法現(xiàn)象較多
我國法律規(guī)定土地的流轉(zhuǎn)必須基于農(nóng)民自愿，任何人不得干預(yù)強(qiáng)制他人進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，然而，在實(shí)際情況中，有些領(lǐng)導(dǎo)或農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大戶，卻枉顧農(nóng)民意愿，對農(nóng)民進(jìn)行威逼利誘。有些領(lǐng)導(dǎo)為了追求政績，有些農(nóng)業(yè)合作社為了進(jìn)行更大面積的耕種，采用各種手段獲得農(nóng)民的土地經(jīng)營權(quán)，卻沒有農(nóng)民應(yīng)用的土地補(bǔ)償。更為嚴(yán)重的是，農(nóng)村存在的非法流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，將農(nóng)業(yè)用地使用于非農(nóng)業(yè)并沒有經(jīng)過審批程序。
四、針對土地流轉(zhuǎn)問題的相應(yīng)對策
（一）健全流轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)管理
針對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題，必須對土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范化管理，健全土地流轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)。首先，縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村等應(yīng)該積極提供土地流轉(zhuǎn)信息，建立相關(guān)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，為本地區(qū)的農(nóng)民提供完整的信息服務(wù)指導(dǎo)。其次，建立健全土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)營評估機(jī)構(gòu)，為即將進(jìn)行流轉(zhuǎn)的土地進(jìn)行專業(yè)的價(jià)值評估，使農(nóng)民對土地價(jià)值有清晰的認(rèn)識，更好的保護(hù)自身利益。再次，將土地流轉(zhuǎn)合同書面化統(tǒng)一化，指導(dǎo)農(nóng)民簽訂流轉(zhuǎn)合同，承擔(dān)各自須履行的義務(wù)。對于不重視合同的農(nóng)戶，要進(jìn)行思想上的指導(dǎo)。簽訂土地流轉(zhuǎn)合同可以更好的保護(hù)雙方的利益，也可以完善土地流轉(zhuǎn)。
（二）均衡補(bǔ)劣，確保農(nóng)戶利益
土地流轉(zhuǎn)存在經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償不均衡的現(xiàn)象，不同的土地使用價(jià)值可能會有不同，其補(bǔ)償也應(yīng)該有所區(qū)別，那么不同土地流轉(zhuǎn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)又是如何的呢？因此，應(yīng)該均衡補(bǔ)劣，將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一起來，在最大程度上保護(hù)農(nóng)戶的利益。相關(guān)農(nóng)業(yè)部門應(yīng)該做好這一項(xiàng)工作，建立嚴(yán)格的土地補(bǔ)償機(jī)制，并將土地價(jià)值詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)告知流轉(zhuǎn)雙方。
（三）堅(jiān)持自愿原則，追究非法土地流轉(zhuǎn)
土地流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)持自愿原則，依法進(jìn)行流轉(zhuǎn)。針對強(qiáng)制農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的領(lǐng)導(dǎo)層要建立嚴(yán)格的追究問責(zé)機(jī)制。不符合法律規(guī)定的土地，損害了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，影響了新農(nóng)村的建設(shè)?？赏ㄟ^法律手段制裁非法流轉(zhuǎn)，針對不同的后果，依法移交行政、民事或刑事部門負(fù)責(zé)追究。國家在不同行政部門之間建立健全問責(zé)制度，嚴(yán)格的規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為，嚴(yán)厲打擊非法流轉(zhuǎn)土地的行為，促進(jìn)基層土地流轉(zhuǎn)合法規(guī)范出于農(nóng)民自愿。
結(jié)束語
綜上所述，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的加速，使得土地資源更好地利用起來，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，增加了農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入，對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極作用。為了解決流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問題，本文從流轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)、補(bǔ)償機(jī)制、追究問責(zé)機(jī)制上對土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范管理，完善土地流轉(zhuǎn)過程，確保農(nóng)民利益，更好的促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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一、海南農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的基本情況
據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年6月末，海南省已有三亞、東方、?？?、瓊海等14個(gè)市縣全面開展了確權(quán)登記頒證工作。全省測量農(nóng)村土地面積已達(dá)466.5萬畝，占國土“二調(diào)”農(nóng)村耕地面積的49%，頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證近8萬本，建立檔案近22萬卷。2015年5月，海南省省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《海南省全面推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作方案》，計(jì)劃于2015年底前完成確權(quán)土地測量及核查公示工作，2016年底前基本完成農(nóng)村土地確權(quán)登記。近年來隨著農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，城鎮(zhèn)化的加快，進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民不斷增多，而農(nóng)民又不愿放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，所以農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的愿望強(qiáng)烈。海南省計(jì)劃建設(shè)全省統(tǒng)一的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場及服務(wù)中心，包括1個(gè)省級流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，22個(gè)市縣區(qū)級服務(wù)中心。同時(shí)，還將推動實(shí)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同制，健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛仲裁體系，探索基準(zhǔn)地價(jià)、公開招租競標(biāo)的流轉(zhuǎn)制度。海南通過大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)，大批的家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體對土地進(jìn)行規(guī)?；_發(fā)，形成了集約化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營管理，但普遍存在融資困難、改造擴(kuò)建經(jīng)費(fèi)投入不足等問題，尤其需要金融支持。
2009年，中國人民銀行和銀監(jiān)會在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》中提出“有條件的地方可以探索開辦土地經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款”。一些地區(qū)隨之圍繞農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押開始開展金融創(chuàng)新，并取得了一定的經(jīng)驗(yàn)和成效。2013年，黨的十八屆三中全會關(guān)于深化土地制度改革，加快農(nóng)村金融創(chuàng)新，全力提升以林權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋所有權(quán)“三權(quán)三證”抵押融資為重點(diǎn)的“三農(nóng)”金融服務(wù)便利化水平的精神，為激活農(nóng)村土地，促進(jìn)農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，增加農(nóng)民收入及農(nóng)村融資渠道，解決農(nóng)村融資擔(dān)保難的問題，如何開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作進(jìn)行了積極的探索和思考。
海南省抓住國家推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革機(jī)遇，為深入貫徹落實(shí)十八屆三中全會和中央2014年1號文件精神，積極探索農(nóng)村金融改革發(fā)展，從推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)和促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展出發(fā)，在文昌市、澄邁縣開展農(nóng)村金融綜合改革試點(diǎn)，為全面開展農(nóng)村金融改革發(fā)展打牢基礎(chǔ)。為深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，創(chuàng)新金融服務(wù)方式，拓寬融資渠道，扶持“三農(nóng)”發(fā)展，海南省于2012年出臺印發(fā)了《海南省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資管理辦法》，為海南農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款提供了良好的金融運(yùn)行環(huán)境。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年6月，海南全省累計(jì)發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款3000多萬元，讓2000多萬農(nóng)戶及時(shí)獲得銀行金融服務(wù)。
二、發(fā)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的制約因素
1、缺乏可開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)
目前，我國現(xiàn)有涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)主要有農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行以及農(nóng)村合作信用社三類。農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行實(shí)力有限，且在縣級以下幾乎無分支機(jī)構(gòu)，不直接面向農(nóng)戶，開展農(nóng)地抵押業(yè)務(wù)能力有限;農(nóng)業(yè)銀行是以盈利為目的的商業(yè)性銀行，開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性不高，據(jù)調(diào)查，土地經(jīng)營權(quán)處置難、難以變現(xiàn)是目前涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)不愿開辦土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的主要原因;農(nóng)村信用社是農(nóng)村金融的主要力量，長期服務(wù)于農(nóng)業(yè)，但實(shí)力有限，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。鑒于農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)的嚴(yán)重缺失，即使法律允許土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押貸款，但仍然難以推進(jìn)。
2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)主體不明確
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)屬不確定，使得承包者的投資安全和投資利益缺乏強(qiáng)有力的法律保障，制約了土地順利的流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)證發(fā)放不到位，導(dǎo)致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)矛盾糾紛屢見不鮮，使得以土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押的信貸業(yè)務(wù)難以開展。另外，土地承包經(jīng)營權(quán)登記在法律上缺乏一定的效力，也是當(dāng)前涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)不愿開辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的主要原因。
3、土地價(jià)值評估困難
目前，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的價(jià)值主要由農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)協(xié)商確定，或者由地方政府有關(guān)部門工作人員進(jìn)行評估，缺乏權(quán)威的第三方評估機(jī)構(gòu)和評估標(biāo)準(zhǔn)，評估操作隨意性和主觀性較大。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)通常期限較短（為5―20年），金融機(jī)構(gòu)難以評估此類權(quán)益的價(jià)值，實(shí)際價(jià)值難以合理確定。由于土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值取決于土地承包經(jīng)營的時(shí)間、土地經(jīng)營收益，加之受自然條件、生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目等因素影響較大，因此評估機(jī)構(gòu)難以對土地承包經(jīng)營權(quán)的實(shí)際價(jià)值做出準(zhǔn)確判斷，土地的實(shí)際價(jià)值得不到正確定位。評估價(jià)值普遍低于土地經(jīng)營權(quán)實(shí)際價(jià)值，加之評估方法不科學(xué)，不僅影響了土地融資功能的發(fā)揮，也降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。
4、缺乏健全的土地流轉(zhuǎn)市場
債權(quán)人接受土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押擔(dān)保的前提是，抵押權(quán)人在債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時(shí)，可以就土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行拍賣、變賣，以保障自己債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，這就需要農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場作為拍賣、變賣的載體。海南除個(gè)別鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)市場外，大部分地方?jīng)]有建立土地流轉(zhuǎn)市場，土地流轉(zhuǎn)大多由農(nóng)戶私下進(jìn)行。由于流轉(zhuǎn)市場發(fā)育緩慢，流轉(zhuǎn)信息不暢通，無法對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行公開競標(biāo)、拍賣，一旦經(jīng)營戶出現(xiàn)貸款違約的情況，金融機(jī)構(gòu)處置抵押物難度較大。土地承包經(jīng)營權(quán)難以變現(xiàn)，較大程度上制約了金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性，使得土地抵押融資難題得不到有效的解決，影響了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的推廣。
5、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不完備，操作不規(guī)范
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈零星流轉(zhuǎn)、口頭流轉(zhuǎn)、短期流轉(zhuǎn)方式。即使部分農(nóng)戶采用“簽訂合同”的形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，也無任何簽證手續(xù)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不完備，土地經(jīng)營權(quán)的法律效用不強(qiáng)，導(dǎo)致農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款失去推廣應(yīng)用的條件，大多涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)也不敢以土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物。土地流轉(zhuǎn)部門不明確，登記制度缺失，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)操作不規(guī)范，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)權(quán)益難以得到保障，使土地承包經(jīng)營權(quán)不能進(jìn)行抵押登記，阻礙了土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的開展。
6、風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制缺失
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押貸款，需要相應(yīng)的中介組織和必要的風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制。因?yàn)?，農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害和市場風(fēng)險(xiǎn)的能力相對較弱，特別是農(nóng)地抵押貸款用來經(jīng)營養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)作物種植的市場風(fēng)險(xiǎn)更大。一旦發(fā)生自然災(zāi)害，將造成土地上附著物出現(xiàn)重大損失;或因市場形勢發(fā)生變化導(dǎo)致土地上附著物市場價(jià)值大幅降低。這都會直接影響貸款經(jīng)營戶的還款能力，導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)加大，進(jìn)而降低了金融機(jī)構(gòu)發(fā)展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性。另外，農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展尚不足，欠完善的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)不足以降低農(nóng)民收入的波動性，而農(nóng)民收入是農(nóng)民還貸的主要資金來源。
7、相關(guān)法律法規(guī)障礙
《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，但沒有明文規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)可以做抵押?！稉?dān)保法》規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。”即使央行和銀監(jiān)會都明確表態(tài)希望各地區(qū)推進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，但是基于目前相關(guān)法律法規(guī)的限制，很多地區(qū)都難以實(shí)施這項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)，即使個(gè)別地區(qū)實(shí)施了，也很難推進(jìn)。
三、促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)展的對策建議
十八屆三中全會公報(bào)提出要賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，各地紛紛涌現(xiàn)的農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款金融創(chuàng)新能夠釋放農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，值得鼓?lì)和推廣。但在具體操作上，各地區(qū)在試點(diǎn)過程中存在著各種問題和限制。各試點(diǎn)地區(qū)應(yīng)適當(dāng)放寬對不良率的容忍度，要對農(nóng)民手里的“三權(quán)”價(jià)值做科學(xué)的評估，從而避免盲目評估帶來的代償風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)針對農(nóng)村金融的特殊性，推出一套適宜的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和措施。
1、政策扶持農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化貸后管理
政府扶持農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)發(fā)展，如提供一定的資金支持，提供必要的技術(shù)支持和培訓(xùn)，提供財(cái)政稅收優(yōu)惠政策，建立農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)服務(wù)“三農(nóng)”的激勵(lì)機(jī)制，特別對涉農(nóng)貸款投放比例較高的農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)提供稅收減免和財(cái)政補(bǔ)貼等政策激勵(lì)。農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)可以針對土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的特殊性，建立貸后跟蹤制度，在貸款發(fā)放后，從資金使用到平時(shí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)情況，不定時(shí)地進(jìn)行貸后調(diào)查，凡是影響貸款到期收回的風(fēng)險(xiǎn)因素，都要引起重視并及時(shí)介入解決，最大化降低貸款收回風(fēng)險(xiǎn)。金融監(jiān)管部門應(yīng)對相關(guān)金融機(jī)構(gòu)增加農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款不良貸款率的容忍度，消除金融機(jī)構(gòu)“懼貸”心理，使農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款更加良性發(fā)展。
2、建立統(tǒng)一權(quán)威的農(nóng)村土地價(jià)值評估機(jī)構(gòu)
建立農(nóng)村土地價(jià)值評估機(jī)構(gòu)，制定“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評估管理辦法”，可以引入中介機(jī)構(gòu)對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行評估，農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)也可組建獨(dú)立的土地流轉(zhuǎn)評估部門，為開展農(nóng)村土地承包權(quán)抵押貸款創(chuàng)造有利條件。政府或者土地管理部門也可組建獨(dú)立的土地流轉(zhuǎn)評估中心，培養(yǎng)專業(yè)資質(zhì)評估人員，規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值的評估，為農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款創(chuàng)造有利條件。同時(shí)，還可建立科學(xué)的農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，合理確定農(nóng)村土地價(jià)值。
3、加快建設(shè)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場
建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，健全土地經(jīng)營權(quán)爭議仲裁機(jī)制，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供流轉(zhuǎn)平臺，并明確其相關(guān)職責(zé)，即匯集土地使用權(quán)委托流轉(zhuǎn)和受讓的信息，土地流轉(zhuǎn)供求的信息，接受供求雙方咨詢;組織開展土地使用權(quán)公開招標(biāo)競投活動，促進(jìn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場化;協(xié)調(diào)供求雙方有關(guān)事宜，促成流轉(zhuǎn)雙方達(dá)成意向，并協(xié)助辦理有關(guān)流轉(zhuǎn)手續(xù)，提供統(tǒng)一的合同格式，做好合同的鑒證服務(wù);對土地流轉(zhuǎn)跟蹤服務(wù)，協(xié)助調(diào)解合同糾紛，維護(hù)土地所有者、承包者和經(jīng)營者三方的合法權(quán)益。
4、逐步完善農(nóng)業(yè)保障機(jī)制
加快組織成立農(nóng)業(yè)信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)和發(fā)展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制，降低土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)。政府應(yīng)鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)公司開展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，對農(nóng)業(yè)虧損進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)要積極探索多種擔(dān)保方式，如對額度較大的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，推行“公司擔(dān)保+農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押”，“收益保證+農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押”和“基金擔(dān)保+農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押”等方式，進(jìn)一步降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。
社會生產(chǎn)力的快速發(fā)展給城鄉(xiāng)一體化發(fā)展戰(zhàn)略提供持續(xù)動力，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中遭遇的人地矛盾要求農(nóng)村土地通過有序流轉(zhuǎn)來為城鎮(zhèn)化發(fā)展提供充足的空間。研究闡述了城市化背景下的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題；從農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的運(yùn)營操作問題、利益沖突問題及其制度保障問題等方面揭示了市化背景下制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的問題；給出完善農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度以維護(hù)農(nóng)戶合法權(quán)益，規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)操作以保障流轉(zhuǎn)有序進(jìn)行和健全保障體系以支持農(nóng)地流轉(zhuǎn)戰(zhàn)略落實(shí)等有效對策。
關(guān)鍵詞：
城市化；農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)；農(nóng)村社會保障
一、問題的提出
我國城市化和工業(yè)化進(jìn)程的飛速發(fā)展給農(nóng)村居民提供了轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對較好和收益水平相對較高的城鎮(zhèn)地區(qū)生活與工作的契機(jī)。在大規(guī)模農(nóng)村青壯年人口加速流入城鎮(zhèn)地區(qū)的同時(shí)，農(nóng)村地區(qū)人口逐步減少及由此造成的農(nóng)村傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)荒蕪問題逐漸顯現(xiàn)，農(nóng)地矛盾日益突出。另一方面，在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，大量轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)地區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口迫切需要將大量農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)移為非農(nóng)業(yè)用地，由此導(dǎo)致城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和農(nóng)村空心化進(jìn)程加速之間的矛盾，以及城鎮(zhèn)化用地緊張和農(nóng)村土地局部荒蕪的問題。為此，有必要深入探析城鎮(zhèn)化背景下的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中暴露出的威脅到農(nóng)村社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的根本性問題并提出有針對的化解城鄉(xiāng)人地矛盾的對策，這對于促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的健康有序發(fā)展，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)適度規(guī)?；\(yùn)營和推動農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程具有顯著的社會意義。
二、城市化背景下農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的問題分析
（一）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的運(yùn)營操作問題
其一，以變更農(nóng)村土地用途為主要內(nèi)容的非法農(nóng)地流轉(zhuǎn)行為猖獗。當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程當(dāng)中的流轉(zhuǎn)行為存在著諸多違法現(xiàn)象，其中以變更農(nóng)村土地用途的違法行為尤為猖獗。導(dǎo)致這一問題的根源在于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的農(nóng)村土地權(quán)益相關(guān)登記制度缺乏規(guī)范性，部分企業(yè)主利用現(xiàn)有農(nóng)村土地登記制度的漏洞，變相更改農(nóng)村土地用途。這使得我國基本農(nóng)田紅線安全受到威脅，基本農(nóng)田制度得不到保障，糧食安全風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)升高。其根源置辦與部分地方政府的農(nóng)村土地登記管理機(jī)關(guān)未能深刻認(rèn)識到農(nóng)村土地所具有的特殊屬性，未能按預(yù)定的農(nóng)村土地權(quán)益登記制度來行使其行政管理行為，在農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地過程中不能合規(guī)公示農(nóng)地流轉(zhuǎn)相關(guān)信息，從而導(dǎo)致農(nóng)村土地用途非法變更行為失去約束。其二，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主體錯(cuò)位降低農(nóng)戶的農(nóng)地流轉(zhuǎn)收益。農(nóng)村土地承包法明確規(guī)定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體應(yīng)為承包經(jīng)營土地的農(nóng)戶，而非該地所屬行政區(qū)內(nèi)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。但在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)際操作過程中，部分部門錯(cuò)誤定位自身角色，以行政權(quán)力替代市場經(jīng)濟(jì)行為。他們替代農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)人來與農(nóng)村土地流入方單位簽合同。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府并不擁有該農(nóng)地的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)，當(dāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府替農(nóng)戶來承擔(dān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主體時(shí)，將導(dǎo)致農(nóng)村居民的意愿被扭曲。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府代替農(nóng)村居民變更農(nóng)村土地承包經(jīng)營關(guān)系，強(qiáng)制農(nóng)村居民接受農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)事實(shí)，嚴(yán)重威脅著農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)人的合法農(nóng)地經(jīng)營權(quán)。部分流入方企業(yè)與地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府達(dá)成隱私協(xié)議，并采取立即措施恣意變更農(nóng)村土地用途，由此造成農(nóng)地不可逆損失，威脅國家和地方糧食安全。
（二）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的利益沖突問題
第一，地方政府行政干預(yù)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)危害農(nóng)村居民合法權(quán)益。為突出地方政績或打造地方政府的形象工程，地方政府通過強(qiáng)行推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的方式來侵害農(nóng)村居民的合法權(quán)益，在操作過程中，基層政府的執(zhí)行人恣意侵占農(nóng)民利益，曲解甚至違背中央的農(nóng)地政策，通過“反租”或“倒包”等手段來主導(dǎo)農(nóng)地流轉(zhuǎn)收益分配。部分地方政府和開發(fā)商為掩飾雙方合謀行為，通常以正常的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式來掩蓋其轉(zhuǎn)變農(nóng)地用途的非法行徑，進(jìn)而侵占農(nóng)村居民的合法權(quán)益。由地方政府主導(dǎo)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同既缺乏農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)人的親筆簽名，又缺乏土地經(jīng)營權(quán)人的合法書面委托證書，由此埋下了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)雙方主體不合法的隱患，由此嚴(yán)重沖擊了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的正常運(yùn)行秩序，違背農(nóng)戶意愿醫(yī)院并損害其合法權(quán)益。第二，農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介組織發(fā)育不完善影響農(nóng)民維護(hù)自身權(quán)益的能力。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)具有較強(qiáng)的專業(yè)性；而廣大農(nóng)村居民缺乏操作農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的必要專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)技能，這令農(nóng)戶在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中處于弱勢談判地位。為使作為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)人的農(nóng)村居民的合法權(quán)益得到依法維護(hù)，地方政府應(yīng)引入第三方農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)，以補(bǔ)充其在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中經(jīng)驗(yàn)和技能的不足。這有助于提升農(nóng)戶在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的談判地位，保障其維護(hù)自身合法權(quán)益的能力。
（三）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的制度保障問題
農(nóng)村失地農(nóng)民的社會保障體系建設(shè)缺位影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。由于當(dāng)前我國尚未建立完整的農(nóng)村社會保障體系，失地農(nóng)民的就業(yè)、生活、醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障體系的缺位勢必令農(nóng)戶在失地后繼而喪失基本經(jīng)濟(jì)和生活基礎(chǔ)，進(jìn)而威脅到農(nóng)村社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。雖該問題已引起地方政府的足夠重視，但由于多數(shù)農(nóng)業(yè)大縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對落后，地方政府缺乏支持農(nóng)村社會保障體系建設(shè)所必需的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；即便部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)政府建立起農(nóng)村社會保障體系，但仍然存在農(nóng)戶社保水平較低、保障內(nèi)容單一、保障范圍有限、保障資金缺口較大等問題。多數(shù)地方政府將有限的財(cái)力用于解決失地農(nóng)民在失地后短期內(nèi)的基本生活保障，缺乏建立長期有效的制度保障體系的能力?？紤]部分大齡農(nóng)戶失地后缺乏經(jīng)濟(jì)收入來源的問題，部分失地農(nóng)民的養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)高企；多數(shù)農(nóng)村地區(qū)的養(yǎng)老模式主要依靠養(yǎng)兒防老的模式，且多數(shù)農(nóng)村周邊產(chǎn)業(yè)配套體系尚未健全，失地農(nóng)民家庭中的年富力強(qiáng)勞動力需通過外出打工的方式來獲得新收入來源，從而導(dǎo)致部分老年農(nóng)民失去照顧，生活陷入窮困。
三、城市化背景下農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對策
（一）完善農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度以維護(hù)農(nóng)戶合法權(quán)益
第一，建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的產(chǎn)權(quán)制度體系。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序進(jìn)行需在明晰的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度基礎(chǔ)上進(jìn)行。地方政府、參與農(nóng)地流轉(zhuǎn)單位應(yīng)明確農(nóng)地產(chǎn)權(quán)邊界，在明晰產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的規(guī)?；?jīng)營，增進(jìn)總體社會經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)化。地方政府應(yīng)當(dāng)憑借市場機(jī)制來全面規(guī)范和指導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。在遵循市場經(jīng)濟(jì)制度基礎(chǔ)上，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)參與各方應(yīng)在尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上，在充分發(fā)揮廣大農(nóng)民的主體作用的基礎(chǔ)上，有序推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。第二，以明晰的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度來保障農(nóng)村居民獲取農(nóng)地流轉(zhuǎn)合法收入。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的目標(biāo)應(yīng)指向保障與提升農(nóng)戶合法經(jīng)濟(jì)收益。為此，農(nóng)地主管部門應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村土地的確權(quán)登記和發(fā)證工作，依法保障農(nóng)村居民掌握法律證據(jù)，用法律手段來明晰農(nóng)村土地所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)主體，從而為農(nóng)村居民獲得以農(nóng)地流轉(zhuǎn)收益為主的財(cái)產(chǎn)性收入提供有力的制度保障。通過立法形式賦予農(nóng)村居民享有農(nóng)村土地的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、自主決策權(quán)、收益占有權(quán)、處分權(quán)、繼承權(quán)，而非單純的將農(nóng)村土地的集體化和國有化。此舉有助于農(nóng)村居民通過享有全面的農(nóng)村土地所有權(quán)的形式，來克服當(dāng)前農(nóng)村土地所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離的問題，以及由此造成的決策低效率問題。
（二）規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)操作以保障流轉(zhuǎn)有序進(jìn)行
其一，依法規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)操作行為。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展導(dǎo)致農(nóng)村社會經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生顯著變化，但在小農(nóng)經(jīng)濟(jì)條件下訂立的關(guān)于農(nóng)地相關(guān)法律法規(guī)存在過時(shí)風(fēng)險(xiǎn)。立法機(jī)構(gòu)應(yīng)據(jù)當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會形勢的最新變化，修訂既有農(nóng)村土地相關(guān)法律法規(guī)，以利于農(nóng)地規(guī)?；?jīng)營和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級。具體而言，立法機(jī)構(gòu)應(yīng)修訂完善《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定。以此來加強(qiáng)對農(nóng)地所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)等相關(guān)規(guī)定，明晰農(nóng)地產(chǎn)權(quán)，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)奠定良好的法律基礎(chǔ)。地方機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的用地需求，加快修訂完善農(nóng)地征用相關(guān)法律法規(guī)。立法機(jī)構(gòu)要通過深入調(diào)查和廣泛論證的方式，結(jié)合農(nóng)地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)需求，加快制定《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法》，有序引導(dǎo)農(nóng)村居民用法律手段來切實(shí)保護(hù)自身權(quán)益，并約束其在伸張農(nóng)地權(quán)益過程中的經(jīng)濟(jì)行為。其二，培育中介組織。為有效克服農(nóng)村居民缺乏必要農(nóng)地流轉(zhuǎn)知識和技能經(jīng)驗(yàn)的缺點(diǎn)，地方政府應(yīng)大力培育第三方農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介組織，將其部分行政管理職能轉(zhuǎn)交給中介組織，令其按市場化規(guī)則來有序運(yùn)作農(nóng)地流轉(zhuǎn)。第三方農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介組織的引入有助于提升農(nóng)戶在農(nóng)地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)中的弱勢市場地位，增強(qiáng)農(nóng)戶與流入方企業(yè)談判能力。
（三）健全保障體系以支持農(nóng)地流轉(zhuǎn)戰(zhàn)略落實(shí)
建立健全農(nóng)村社會保障體系，以支持農(nóng)地流轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的落實(shí)。部分農(nóng)戶對流轉(zhuǎn)后的生活保障力度不足有擔(dān)憂，由此導(dǎo)致其產(chǎn)生抵抗農(nóng)地流轉(zhuǎn)及城鎮(zhèn)化心態(tài)。為確保農(nóng)地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行，有必要對流轉(zhuǎn)后失地農(nóng)民的生存保障體系加以健全，令農(nóng)民安心參與到農(nóng)地流轉(zhuǎn)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，將農(nóng)民從世代耕耘的土地上解放出來。地方政府應(yīng)加大對農(nóng)村社會保障體系建設(shè)的投入力度，將解決失地農(nóng)民的基本生活保障問題列為優(yōu)先考慮對象，建立覆蓋廣、多層次、多元化的農(nóng)村社會保障體系。在制定農(nóng)村社會保障體系的保障標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，地方政府應(yīng)將城鄉(xiāng)統(tǒng)籌安排列為優(yōu)先考慮事項(xiàng)，穩(wěn)步縮小城鄉(xiāng)居民在享受基本社會保障標(biāo)準(zhǔn)上的差距。再者，地方政府還應(yīng)建立健全農(nóng)村合作醫(yī)療制度并適時(shí)推進(jìn)農(nóng)村合作醫(yī)療制度和城鎮(zhèn)醫(yī)療保障制度的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，切實(shí)化解部分農(nóng)民看病難看病貴的問題。再次，地方政府應(yīng)健全農(nóng)村養(yǎng)老保障體系，通過包括稅收在內(nèi)的政策措施引導(dǎo)的方式，切實(shí)提升政府社會和個(gè)人參與到農(nóng)村養(yǎng)老保障體系建設(shè)進(jìn)程中。地方政府還應(yīng)重視對部分極度貧困的農(nóng)戶的養(yǎng)老保障體制的建設(shè)，做好農(nóng)村養(yǎng)老保障體制的兜底制度建設(shè)，切實(shí)減少“種田無地、就業(yè)無崗、低保無份”的農(nóng)戶家庭的脫貧致富問題，夯實(shí)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的保障制度基礎(chǔ)。
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