發(fā)布時間：2023-05-26 15:50:18
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的物業(yè)管理合同協(xié)議樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
甲方：重慶市北碚區(qū)競立物業(yè)管理有限公司（以下簡稱甲方）
法定代表人：譚朝義
住址：
乙方：（以下簡稱乙方）
法定代表人：
住址：
鑒于甲方需將西充電影院商業(yè)廣場項目物業(yè)管理進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；乙方擁有合法從事物業(yè)管理資質(zhì)條件。對此甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就甲方轉(zhuǎn)讓西充電影院商業(yè)廣場項目給乙方進(jìn)行物業(yè)管理一事，經(jīng)雙方充分協(xié)商達(dá)成如下一致協(xié)議：
一、 甲方同意將西充電影院商業(yè)廣場項目轉(zhuǎn)讓給乙方進(jìn)行物業(yè)管理。
二、 乙方同意接受甲方的轉(zhuǎn)讓，對西充電影院商業(yè)廣場項目進(jìn)行物業(yè)管理。
三、 轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理期限從二0一0年 月 日起至西充電影院商業(yè)廣場項目業(yè)主委員會終止乙方對該項目物業(yè)管理之日止。
四、 本合同書的生效應(yīng)征得西充電影院商業(yè)廣場項目業(yè)主同意，對此乙方承諾已征詢業(yè)主（或房屋租賃戶）同意。
五、 從本合同書簽訂生效之日起，甲方在與西充電影院商業(yè)廣場項目業(yè)主（或房屋租賃戶）簽訂的《物業(yè)管理合同》中，所約定的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給乙方。
六、 本合同書簽訂生效之日前，西充電影院商業(yè)廣場項目業(yè)主（或房屋租賃戶）所欠甲方的物業(yè)管理費、水、電費，對原與甲方已簽訂物管合同的業(yè)主（或房屋租賃戶），乙方同意先按50%自行墊付甲方（附清單），然后乙方向欠款的業(yè)主（或房屋租賃戶）收取物管、水、電欠費和滯納金、違約金。對原與甲方未簽訂物管合同的業(yè)主（或房屋租賃戶），鑒于已實際享受物管服務(wù)的事實，根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)，其業(yè)主（或房屋租賃戶）應(yīng)予繳納物管費，該費用由乙方依據(jù)合法程序負(fù)責(zé)追收繳納。
七、 乙方承諾接受原甲方在西充電影院商業(yè)廣場工作的物管人員（包括保安、清潔工），保證其工資及福利待遇不得低于原標(biāo)準(zhǔn)，并按國家相關(guān)政策作相應(yīng)調(diào)整。在物管人員（包括保安、清潔工）交接過程中若產(chǎn)生矛盾糾紛或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問題均由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)解決。
八、 甲方將西充電影院商業(yè)廣場A2區(qū)4樓建筑面積 作為物管用房（含室內(nèi)部分辦公用品）及該商業(yè)廣場的水電設(shè)施、公共區(qū)域設(shè)施（電梯、照明、綠化、道路等）一并交給乙方（附清單），有乙方使用并負(fù)責(zé)維修、維護(hù)。且A2區(qū)4樓只能用作物管辦公不得將此房變賣、出租或抵押。
九、 乙方經(jīng)營期間有權(quán)對該區(qū)道路、空間等進(jìn)行合理規(guī)劃、管理和使用。
十、 對連接原廣播局通道處、橋面及臨河道下面的防洪層空間，在不影響房屋主體質(zhì)量、安全并通過城建規(guī)劃等前提下，可以進(jìn)行合理利用，所產(chǎn)生的費用由乙方自行負(fù)責(zé)，產(chǎn)生的收益概由乙方享有。
十一、 甲方原商業(yè)廣場售房部（化風(fēng)山公園入口旁）無償交付乙方（從簽訂合同即日起），如遇政府部門要求拆遷，乙方應(yīng)無條件予以服從，拆遷事宜概由乙方與政府接洽。
十二、 乙方管理西充電影院商業(yè)廣場項目物業(yè)期間，應(yīng)依法經(jīng)營。其收益歸乙方所有，債務(wù)由乙方承擔(dān)。
十三、 乙方因物業(yè)管理向西充電影院商業(yè)廣場項目業(yè)主（或房屋租賃戶）收取的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，按甲方與西充電影院商業(yè)廣場項目業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。非經(jīng)合法程序，乙方不得擅自提高物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)。
十四、 本合同書生效后，甲、乙雙方應(yīng)嚴(yán)格履行自己的合同義務(wù)。
十五、 本合同書經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效。本協(xié)議一式三份，甲方一份，乙方兩份。
甲方：重慶市北碚區(qū)競業(yè)管理有限公司 乙方：
法定代表人/委托人： 法定代表人/委托人：
甲方：重慶市北碚區(qū)競立物業(yè)管理有限公司（以下簡稱甲方）
法定代表人：譚朝義
住址：
乙方：（以下簡稱乙方）
法定代表人：
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鑒于甲方需將西充電影院商業(yè)廣場項目物業(yè)管理進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；乙方擁有合法從事物業(yè)管理資質(zhì)條件。對此甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就甲方轉(zhuǎn)讓西充電影院商業(yè)廣場項目給乙方進(jìn)行物業(yè)管理一事，經(jīng)雙方充分協(xié)商達(dá)成如下一致協(xié)議：
一、 甲方同意將西充電影院商業(yè)廣場項目轉(zhuǎn)讓給乙方進(jìn)行物業(yè)管理。
二、 乙方同意接受甲方的轉(zhuǎn)讓，對西充電影院商業(yè)廣場項目進(jìn)行物業(yè)管理。
三、 轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理期限從二0一0年 月 日起至西充電影院商業(yè)廣場項目業(yè)主委員會終止乙方對該項目物業(yè)管理之日止。
四、 本合同書的生效應(yīng)征得西充電影院商業(yè)廣場項目業(yè)主同意，對此乙方承諾已征詢業(yè)主（或房屋租賃戶）同意。
五、 從本合同書簽訂生效之日起，甲方在與西充電影院商業(yè)廣場項目業(yè)主（或房屋租賃戶）簽訂的《物業(yè)管理合同》中，所約定的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給乙方。
六、 本合同書簽訂生效之日前，西充電影院商業(yè)廣場項目業(yè)主（或房屋租賃戶）所欠甲方的物業(yè)管理費、水、電費，對原與甲方已簽訂物管合同的業(yè)主（或房屋租賃戶），乙方同意先按50%自行墊付甲方（附清單），然后乙方向欠款的業(yè)主（或房屋租賃戶）收取物管、水、電欠費和滯納金、違約金。對原與甲方未簽訂物管合同的業(yè)主（或房屋租賃戶），鑒于已實際享受物管服務(wù)的事實，根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)，其業(yè)主（或房屋租賃戶）應(yīng)予繳納物管費，該費用由乙方依據(jù)合法程序負(fù)責(zé)追收繳納。
七、 乙方承諾接受原甲方在西充電影院商業(yè)廣場工作的物管人員（包括保安、清潔工），保證其工資及福利待遇不得低于原標(biāo)準(zhǔn)，并按國家相關(guān)政策作相應(yīng)調(diào)整。在物管人員（包括保安、清潔工）交接過程中若產(chǎn)生矛盾糾紛或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問題均由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)解決。
八、 甲方將西充電影院商業(yè)廣場A2區(qū)4樓建筑面積 作為物管用房（含室內(nèi)部分辦公用品）及該商業(yè)廣場的水電設(shè)施、公共區(qū)域設(shè)施（電梯、照明、綠化、道路等）一并交給乙方（附清單），有乙方使用并負(fù)責(zé)維修、維護(hù)。且A2區(qū)4樓只能用作物管辦公不得將此房變賣、出租或抵押。
九、 乙方經(jīng)營期間有權(quán)對該區(qū)道路、空間等進(jìn)行合理規(guī)劃、管理和使用。
十、 對連接原廣播局通道處、橋面及臨河道下面的防洪層空間，在不影響房屋主體質(zhì)量、安全并通過城建規(guī)劃等前提下，可以進(jìn)行合理利用，所產(chǎn)生的費用由乙方自行負(fù)責(zé)，產(chǎn)生的收益概由乙方享有。
十一、 甲方原商業(yè)廣場售房部（化風(fēng)山公園入口旁）無償交付乙方（從簽訂合同即日起），如遇政府部門要求拆遷，乙方應(yīng)無條件予以服從，拆遷事宜概由乙方與政府接洽。
十二、 乙方管理西充電影院商業(yè)廣場項目物業(yè)期間，應(yīng)依法經(jīng)營。其收益歸乙方所有，債務(wù)由乙方承擔(dān)。
十三、 乙方因物業(yè)管理向西充電影院商業(yè)廣場項目業(yè)主（或房屋租賃戶）收取的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，按甲方與西充電影院商業(yè)廣場項目業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。非經(jīng)合法程序，乙方不得擅自提高物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)。
十四、 本合同書生效后，甲、乙雙方應(yīng)嚴(yán)格履行自己的合同義務(wù)。
十五、 本合同書經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效。本協(xié)議一式三份，甲方一份，乙方兩份。
甲方：重慶市北碚區(qū)競業(yè)管理有限公司 乙方：
法定代表人/委托人： 法定代表人/委托人：
物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系、關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個問題。
（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱聘用管理合同）時，應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù).隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務(wù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)來認(rèn)定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，或注冊成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無效。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益；必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對于業(yè)主不能在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費，其收費標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標(biāo)準(zhǔn)或報經(jīng)物價管理部門批準(zhǔn)，超過標(biāo)準(zhǔn)收取費用和滯納金，未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費范圍的條款，應(yīng)確認(rèn)為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂谩⑹找?，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不向業(yè)主交付相應(yīng)對價的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的，應(yīng)確認(rèn)部分無效.
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。
由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無能力或精力實施物業(yè)管理時，或為牟利，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實施管理，其由此所享有的受托權(quán)實質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無效合同。有受托管理權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求，不應(yīng)得到支持。
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。
在考察物業(yè)委托管理合同時應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實質(zhì)上是屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確認(rèn)有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進(jìn)行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無權(quán)另行委托他人對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認(rèn)合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。
三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。
（一）關(guān)于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進(jìn)行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何選舉產(chǎn)生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當(dāng)事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認(rèn)為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的重大問題。第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應(yīng)由業(yè)主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認(rèn)管委會或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，及召集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)益，但如果房屋出售或入住未達(dá)一定的比例，其時房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達(dá)到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認(rèn)為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達(dá)到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達(dá)到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會，這對于保護(hù)業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)是較為有利的。
關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會的決定是否有效，這是業(yè)主實際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人或使用人一票，對購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認(rèn)為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會或管委會的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額達(dá)半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。
（二）關(guān)于管理委員會的主體資格問題。
管理委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機(jī)構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認(rèn)。未經(jīng)登記確認(rèn)，或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認(rèn)為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔(dān)民事、行政責(zé)任。對此意見，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會在物業(yè)管理中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認(rèn)合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認(rèn)其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認(rèn)為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當(dāng)事人。管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實踐中對此認(rèn)識不一，因此有必要在有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。
（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。
與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護(hù)商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接進(jìn)行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費標(biāo)準(zhǔn)收取管理費用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法》，國家計委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費予以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費進(jìn)行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求如何確定既無法可依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點，明確各自的服務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。
（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。
法定代表人：陳耀新，總經(jīng)理。
委托人：吳偉海，海南省第二律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：海南華鑫物業(yè)管理有限公司。
法定代表人：王金龍，經(jīng)理。
委托人：舒予平，華合律師事務(wù)所律師。
案情介紹
原告海南自力投資有限公司（以下簡稱投資公司）因與被告海南華鑫物業(yè)管理有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）發(fā)生物業(yè)管理承包合同糾紛，向海南省海口市新華區(qū)人民法院提起訴訟。
原告投資公司訴稱：原告按照與被告簽訂的《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同》，已經(jīng)將順發(fā)新村第一期開發(fā)約10萬平方米公寓的物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給被告。被告只依合同給付原告保證金50萬元，承包金分文未付，至今共欠承包金246萬元。被告的行為嚴(yán)重違約，請求法院判決解除合同，判令被告償付拖欠的承包金，并承擔(dān)違約責(zé)任。
被告物業(yè)公司答辯同時提出反訴稱：原承包合同中關(guān)于被告每月按每平方米1元向原告繳納承包金的約定違反了物業(yè)管理法規(guī)，是無效條款，不應(yīng)受法律保護(hù)。原告沒有按時按約定的面積交付房屋，造成被告少收管理費203.4292萬元。按照雙方簽訂的《維修承包合同》約定，原告應(yīng)于1994年底支付第二期維修費款15萬元，此款超期支付一天，應(yīng)當(dāng)按總額的3％給付罰款。此款至今未付。反訴請求法院判令原告支付物業(yè)管理維修費15萬元，違約金15萬元以及未按合同約定的面積交付物業(yè)管理住房給被告造成的損失203.4292元。
海口市新華區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：
原告投資公司是?？谑许槹l(fā)新村住宅小區(qū)的開發(fā)商。1992年上半年，投資公司已經(jīng)將順發(fā)新村住宅小區(qū)的住宅預(yù)售給湖南長沙有色金屬探查設(shè)計院海南分院、海南鑫鑫實業(yè)有限公司等9個業(yè)主。1993年9月，該住宅小區(qū)建成，遷入320家住戶。1994年1月31日，投資公司和被告物業(yè)公司簽訂《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同》及《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同補(bǔ)充協(xié)議》各一份。約定：原告將其開發(fā)的順發(fā)新村第一期37棟高級公寓（面積約10萬平方米）的物業(yè)管理承包給被告，承包期十年，承包金按實際住房面積計算，每月每平方米一元；合同簽訂后10日內(nèi)，物業(yè)公司應(yīng)向投資公司支付履行保證金50萬元。同年5月12日，投資公司又和物業(yè)公司簽訂了《維修承包合同》，約定：順發(fā)新村1－37棟樓房在保修期內(nèi)的維修任務(wù)由投資公司總承包給物業(yè)公司維修，總承包工程款31萬元。為此，物業(yè)公司向投資公司支付了履行保證金50萬元。投資公司也陸續(xù)向物業(yè)公司交付了物業(yè)管理房產(chǎn)面積61028.25平方米及有關(guān)附屬設(shè)施。物業(yè)公司在實施物業(yè)管理行為期間，向住房收取了物業(yè)管理費、維修基金、水電費等，但是沒有按合同約定向投資公司支付承包金，投資公司因此訴至法院。
審判結(jié)果
?？谑行氯A區(qū)人民法院審理認(rèn)為：原告投資公司和被告物業(yè)公司簽訂的《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同》及其補(bǔ)充協(xié)議，損害了順發(fā)新村住宅小區(qū)業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無效合同。雙方依據(jù)該合同取得的財物應(yīng)相互返還，投資公司請求物業(yè)公司支付承包金246萬元以及物業(yè)公司反訴請求投資公司賠償因物業(yè)管理房屋面積不足給其造成的損失2034292元，均屬無理要求，應(yīng)予駁回。投資公司和物業(yè)公司因《維修承包合同》所產(chǎn)生的糾紛，與本案是不同的法律關(guān)系，不予合并審理。投資公司和物業(yè)公司之間的承包關(guān)系雖然無效，但鑒于物業(yè)公司已對順發(fā)新村管理多年，為維護(hù)該新村的管理秩序和便于收回住戶拖欠的物業(yè)管理費、維修基金、水、電費等，可限期物業(yè)公司將順發(fā)新村的管理權(quán)及維修基金交投資公司代管。據(jù)此，?？谑行氯A區(qū)人民法院于1997年8月5日判決：
一、限投資公司于本判決生效之日起二個月內(nèi)返還給物業(yè)公司保證金50萬元；
二、限物業(yè)公司于本判決生效之日起二個月內(nèi)將已收取的維修基金和順發(fā)新村的有關(guān)附屬設(shè)施（按移交清單所列）交付投資公司代管。
三、駁回投資公司的其他訴訟請求和物業(yè)公司的反訴請求。
一審判決后，被告物業(yè)公司不服，以投資公司未交足物業(yè)管理面積給其造成損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，以及該住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)已經(jīng)由業(yè)主管理委員會授予該公司行使，投資公司無代管權(quán)為由，向海南省?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ禾岢錾显V，請求改判。
?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ憾彶槊鳎喉槹l(fā)新村住宅小區(qū)的9個業(yè)主組成的業(yè)主管理委員會，已經(jīng)在1997年經(jīng)海口市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)成立，并與上訴人物業(yè)公司另外簽訂了《住宅聘用管理合同》。
?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ赫J(rèn)為：
物業(yè)管理是近年來住房商品化過程中出現(xiàn)的新行業(yè)。物業(yè)管理是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一對住宅小區(qū)提供公共，包括社會治安和環(huán)境秩序的維護(hù)和管理，根據(jù)其管理事實和服務(wù)行為，依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向住戶收取一定費用的一種社會工作。物業(yè)管理權(quán)是一種存在于他人所有物上的物權(quán)，因此誰可以行使該權(quán)利，應(yīng)當(dāng)由物的所有權(quán)人（即業(yè)主）決定。國家建設(shè)部1994年3月23日的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第六條規(guī)定：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會?！焙Ｄ鲜∪嗣裾?996年6月4日的《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中明確規(guī)定：“業(yè)主有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理利用房屋和公共設(shè)施、維護(hù)住宅區(qū)公共秩序、遵守住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)。業(yè)主大會是住宅區(qū)物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，管委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，有權(quán)選聘物業(yè)管理公司、物業(yè)管理人員或其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對本住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。”
本案中，被上訴人投資公司只是順發(fā)新村住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，其擅自與上訴人物業(yè)公司簽訂合同，將住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)“發(fā)包”給物業(yè)公司行使，借機(jī)收取承包金。該行為侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項的規(guī)定，這個承包合同及其補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為無效合同。依照民法通則第六十一條第一款的規(guī)定，投資公司應(yīng)當(dāng)將保證金50萬元返還給物業(yè)公司，其要求物業(yè)償付承包金和承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求應(yīng)當(dāng)駁回。物業(yè)公司根據(jù)無效合同的約定，要求投資公司償付少交付物業(yè)管理面積給其造成的“損失”，不予支持。投資公司對住宅小區(qū)沒有物業(yè)管理權(quán)，原審在處理合同無效時，雖然注意到這一問題，但是以維護(hù)住宅小區(qū)的管理秩序和便于收回住戶拖欠的物業(yè)管理費、維修基金、水、電費等為由，判決將住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)及維修基金交投資公司代管，沒有法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)撤銷?，F(xiàn)順發(fā)新村小區(qū)業(yè)主管委會已經(jīng)成立，并與物業(yè)公司簽訂了《住宅聘用管理合同》，這是業(yè)主行使權(quán)利的行為。物業(yè)公司據(jù)此提出上訴有理，應(yīng)予支持。物業(yè)公司請求判令投資公司按照合同向其支付物業(yè)管理維修費15萬元及違約金15萬元，是另一法律關(guān)系，一審不予合并審理，是正確的。一審判決認(rèn)定事實部分不清，判決部分不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
綜上，?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ阂勒铡吨腥A人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第三項的規(guī)定，于1997年12月4日判決：
1、維持?？谑行氯A區(qū)人民法院（1997）新民初字第293號民事判決第一項；
2、撤銷?？谑行氯A區(qū)人民法院（1997）新民初字第293號民事判決第二項；
居住物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。物業(yè)管理，作為改革開放后出現(xiàn)的一個新興名詞，在時間的流逝中，悄然進(jìn)入了人們的日常生活，
并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強(qiáng)相關(guān)
方面的立法和完善工作。
一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經(jīng)取得了長足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實力不斷提高。銅仁的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會調(diào)查活動并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調(diào)查報告的實踐基地。本次社會調(diào)查活動問卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門問卷填寫.
在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進(jìn)行總結(jié)和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析
（一）物業(yè)管理主體方面的缺陷
1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數(shù)不多。
2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當(dāng)部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。
3、小區(qū)業(yè)主大會的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔(dān)憂，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會、行使相關(guān)權(quán)利的合理認(rèn)識。
4、尚有相當(dāng)比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會，有些公民缺乏權(quán)利意識。在召開業(yè)主大會后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會。
（二）物業(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究
物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。
在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調(diào)查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當(dāng)嚴(yán)重。
其次，對于物業(yè)管理服務(wù)收費方面，缺乏較統(tǒng)一性。
再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；
(三)、居民對物業(yè)管理服務(wù)的評價
在本次調(diào)查問卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評價：見下表：
（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評價）：
總結(jié)評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評價）：
總結(jié)評價 優(yōu)秀 良好 及格 不及格
比例 15.2% 42.4% 27.3% 15.1%
(四)對發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議
上述調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實問題，但是必須認(rèn)識到上述認(rèn)識的局限性。我試從上述問題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。
1、積極促進(jìn)物業(yè)管理市場性。實現(xiàn)對專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)。
2、完善法律程序，實現(xiàn)物業(yè)管理定價的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴(yán)重等問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務(wù)費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強(qiáng)有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識。
4、促進(jìn)業(yè)主委員會和業(yè)主大會等業(yè)主權(quán)力機(jī)構(gòu)的建立和完善，建立起合理的行使權(quán)利機(jī)構(gòu)，以及時和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責(zé)任。
關(guān)鍵詞：物權(quán)法；物業(yè)管理；問題；政府對策
一、概述
傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。[1]我國物業(yè)管理產(chǎn)生于改革開放以后，其產(chǎn)生主要是為了滿足城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理需要。物業(yè)管理市場離不開政府的適當(dāng)介入。首先，物業(yè)管理服務(wù)合同難以充分體現(xiàn)意思自愿。住宅小區(qū)物業(yè)管理是現(xiàn)代物業(yè)管理的主要方面，作為多數(shù)人一方的業(yè)主在簽定物業(yè)管理合同時只能實行代表人或者其它類似制度，難以保證物業(yè)管理合同的平等性、有償性。特別是前期物業(yè)管理合同，是在業(yè)主完全虛位的情況下產(chǎn)生的，沒有政府管理部門的適當(dāng)介入，業(yè)主的利益就更無法得到保障。其次，物業(yè)管理市場普遍存在失靈現(xiàn)象。[2]突出表現(xiàn)在壟斷和限制競爭以及信息失靈兩方面。壟斷和限制競爭的產(chǎn)生既有房地產(chǎn)建設(shè)單位固有壟斷地位方面的原因，也有市場不充分、不完全的原因，政府因素也不時在發(fā)揮著作用。就物業(yè)管理關(guān)系雙方當(dāng)事人而言，一方業(yè)主為多數(shù)人，且經(jīng)常為自然人，而另一方為物業(yè)管理企業(yè)，雙方所掌握的物業(yè)管理信息的質(zhì)與量根本無法相比，這必然影響到雙方的實質(zhì)平等。最后，存在于物業(yè)管理對象之上的建筑物區(qū)分所有權(quán)具有社會性。通說認(rèn)為，[3]建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三要素：專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。其中成員權(quán)直接涉及到人與人之間的關(guān)系問題，與社會公共秩序具有密切的聯(lián)系，帶有明顯的社會性。
《物業(yè)管理條例》第5條規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。新頒布的《物權(quán)法》第70條則規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)。但是，目前的物業(yè)管理過程中不時地發(fā)生各種糾紛，政府物業(yè)管理部門的具體監(jiān)督管理措施有必要根據(jù)物業(yè)管理市場的內(nèi)在需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。為充分實現(xiàn)《物權(quán)法》賦予業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，構(gòu)建和諧小區(qū)生活，本文對當(dāng)前物業(yè)管理中存在的主要問題進(jìn)行了系統(tǒng)分析，探討了政府物業(yè)管理主管部門的具體應(yīng)對措施。
二、當(dāng)前物業(yè)管理中存在的主要問題
近年來我國物業(yè)管理糾紛數(shù)量呈現(xiàn)出日益上升的趨勢，涉及的內(nèi)容非常廣泛，覆蓋面包括物業(yè)管理費、小區(qū)安全衛(wèi)生、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理合同效力以及小區(qū)停車位等。筆者認(rèn)為，物業(yè)管理問題之所以成為被普遍關(guān)注的社會問題，主要原因包括以下幾方面。
1.業(yè)主普遍對物業(yè)管理制度認(rèn)識不足
在我國，物業(yè)管理歷史相當(dāng)短暫，作為物業(yè)管理重要權(quán)利基礎(chǔ)的建筑物區(qū)分所有權(quán)與傳統(tǒng)所有權(quán)差異巨大，即便在理論上對其性質(zhì)都還未能形成統(tǒng)一的認(rèn)識。因此，一般業(yè)主對物業(yè)管理問題就更難以理解與把握。具體表現(xiàn)在許多業(yè)主對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的認(rèn)識不清，在物業(yè)管理過程中很少參加業(yè)主大會，對業(yè)主委員會的產(chǎn)生也漠不關(guān)心，理不清業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，不能主動向業(yè)主委員會反饋信息、提供意見，而在遇到物業(yè)管理紛爭時又常常簡單地以拒絕交納物業(yè)管理費來對抗，不能合法行使自己的正當(dāng)權(quán)利。此外，在傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)體制下，公有住房的物業(yè)管理是由使用人所在單位免費提供的，私人獨門獨院住房的物業(yè)管理則完全是由所有權(quán)人自己進(jìn)行的，而現(xiàn)在要他們自己掏錢買物業(yè)管理服務(wù)，一時在思想上還很難接受，對物業(yè)管理不免會產(chǎn)生抵觸情緒。許多業(yè)主的消費觀念還難以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也難以適應(yīng)我國不動產(chǎn)使用管理制度發(fā)展的內(nèi)在客觀需要。
2.公用基礎(chǔ)設(shè)施檢查驗收機(jī)制不合理
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第28條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。但是根據(jù)《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定，在業(yè)主和業(yè)主大會產(chǎn)生之前，物業(yè)管理企業(yè)通常都是由建設(shè)單位自己選聘的，盡管《物業(yè)管理條例》第24條又規(guī)定，國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并強(qiáng)調(diào)住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，但是由于該條同時規(guī)定，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這就致使實踐中前期物業(yè)管理企業(yè)大多是由建設(shè)單位直接選聘的，或者完全是由建設(shè)單位直接組建的。由于和建設(shè)單位之間的特殊關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)就根本不可能去履行自己的檢查驗收義務(wù)，致使許多瑕疵工程或者根本就不存在的工程被接受了，然后再由公共維修基金支付相應(yīng)的所謂維修費用，這極大地?fù)p害了廣大業(yè)主的合法權(quán)益，也為以后的物業(yè)管理留下了眾多“后遺癥”，諸如商品房質(zhì)量瑕疵、管線布局不合理、小區(qū)停車位不足或不合理、小區(qū)綠化不達(dá)標(biāo)和缺乏必要的公共娛樂設(shè)施等。
3.物業(yè)管理關(guān)系被扭曲、服務(wù)質(zhì)量低下
如前所述，前期物業(yè)管理企業(yè)都是由建設(shè)單位直接選聘或者組建的，另外，根據(jù)《物業(yè)管理條例》24條規(guī)定，在投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的情況下，房地產(chǎn)行政主管部門對建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)具有批準(zhǔn)權(quán)，所以不可避免地還會出現(xiàn)由房地產(chǎn)行政主管部門直接指定物業(yè)管理企業(yè)的情況，這些都顯然扭曲了正常的物業(yè)管理關(guān)系，違背了正常的市場優(yōu)勝劣汰機(jī)制。雖然《物業(yè)管理條例》第26條還規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。但是，由于業(yè)主委員會組織性質(zhì)十分松散，盡管實踐中出現(xiàn)了許多物業(yè)管理問題，也很少有前期物業(yè)管理企業(yè)被炒掉的，就是有業(yè)主想把物業(yè)管理企業(yè)換掉，也會由于原建設(shè)單位或者行政等方面的種種干涉而無能為力。相反，由于擁有特定的身份關(guān)系，缺乏必要的市場競爭壓力，許多物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下，對業(yè)主反映的問題態(tài)度冷漠，所提供的物業(yè)管理服務(wù)主要就是看守小區(qū)大門和催收物管費。
4.物業(yè)管理企業(yè)自身不能適應(yīng)市場要求
目前，在物業(yè)管理市場上存在一種矛盾現(xiàn)象，一方面業(yè)主普遍反映管理費太高，另一方面又有不少物業(yè)管理企業(yè)因經(jīng)費不足而正面臨著生存困境。原因固然是多方面的，但是重要原因應(yīng)該是物業(yè)管理企業(yè)自身問題。目前我國物業(yè)管理企業(yè)主要是通過四種途徑組建起來的，即由開發(fā)公司組建的的物業(yè)管理公司或附設(shè)的物業(yè)管理部門，獨立組建的的物業(yè)管理公司，房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司，各大系統(tǒng)單位組建的的物業(yè)管理公司。其中最后一種只占少數(shù)，最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的，而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計劃經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)觀念，距離專業(yè)化、現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)都相去甚遠(yuǎn)。[4]物業(yè)管理作為一種基本日常生活消費對象，它只能屬于微利性行業(yè)，但是當(dāng)前大多物業(yè)管理企業(yè)因規(guī)模太小而難以實現(xiàn)規(guī)模效益目標(biāo)。而且人員素質(zhì)、結(jié)構(gòu)普遍不合理，缺乏現(xiàn)代管理專業(yè)人才，物業(yè)管理服務(wù)不規(guī)范，不能科學(xué)樹立現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，甚至有的還把物業(yè)管理服務(wù)抹上了行政管理色彩。
5.業(yè)主委員會難以發(fā)揮應(yīng)有作用
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第15條規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督業(yè)主公約的實施，以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。但是由于業(yè)主普遍對物業(yè)管理制度認(rèn)識不足，業(yè)主委員會成員的產(chǎn)生缺乏民選機(jī)制，大多是由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身需要而指定產(chǎn)生的，人員素質(zhì)沒保障，缺乏必要工作經(jīng)驗，缺乏為廣大業(yè)主服務(wù)的精神與意識，業(yè)主委員會實際所發(fā)揮的作用更象是物業(yè)管理企業(yè)的人。至于業(yè)主大會就更是一盤散砂，其實際工作機(jī)制經(jīng)常為物業(yè)管理企業(yè)人員或少數(shù)利己分子所操縱。廣大業(yè)主唯一比較敏感的就是物業(yè)管理費，而小區(qū)內(nèi)臟、亂、差等種種問題則大多處于無人過問的狀態(tài)。
三、政府部門應(yīng)該采取的必要措施
縱觀上述種種問題不難發(fā)現(xiàn)，每個問題都不是市場本身能夠解決的，這從另一側(cè)面進(jìn)一步說明了物業(yè)管理市場離不開政府的適當(dāng)介入。目前政府具體對策主要包括以下幾點：
1.做好物業(yè)管理的必要宣傳工作
房地產(chǎn)商品與一般商品不同。業(yè)主（消費者）普遍對建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)不了解，不知道如何行使權(quán)利，對物業(yè)管理關(guān)系和業(yè)主委員會的性質(zhì)也認(rèn)識不清。盡管業(yè)主自身應(yīng)當(dāng)努力掌握有關(guān)知識和技能，提高自我保護(hù)意識。但是，根據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》第8條規(guī)定，消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實情況的權(quán)利；第13條規(guī)定，消費者享有獲得有關(guān)消費和消費者權(quán)益保護(hù)方面的知識的權(quán)利。即消費者享有知悉真情權(quán)和接受教育權(quán)。根據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》第28條規(guī)定，房地產(chǎn)行政部門應(yīng)當(dāng)采取必要措施保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。針對業(yè)主普遍存在的困境，首先有要做好必要宣傳工作。除房地產(chǎn)行政部門自身直接參與外，還必須規(guī)范建設(shè)單位的告知義務(wù)范圍，并把有關(guān)宣傳工作納入社區(qū)工作范疇。
2.促使物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)相分離
目前，在物業(yè)管理中存在的許多問題都與建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間的不正當(dāng)關(guān)系密切相關(guān)，有必要促使物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)相分離，其基本方法就是實行招標(biāo)制度。但是從長遠(yuǎn)看，目前建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間之所以存在不正當(dāng)關(guān)系，重要原因是《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定，即在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)。應(yīng)將第21條規(guī)定修改為在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)行政管理部門的監(jiān)督下會同所在社區(qū)組織選聘物業(yè)管理企業(yè)，并嚴(yán)格規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)要實行招標(biāo)制。從現(xiàn)實角度看，雖然《物業(yè)管理條例》第24條也提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。問題是其進(jìn)一步又規(guī)定，投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)有關(guān)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位實行招標(biāo)公告制度，對所謂住宅規(guī)模較小應(yīng)實行嚴(yán)格解釋。
3.加強(qiáng)物業(yè)管理的行業(yè)管理、提升物業(yè)管理水平
首先應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的資格管理，根據(jù)現(xiàn)階段我國物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小和專業(yè)化、集約化程度普遍較低的實際情況，在具備必要注冊資本等基本注冊條件的基礎(chǔ)上，要特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)必須擁有一般從業(yè)人員和所需不同專業(yè)人員的數(shù)量，并定期組織物業(yè)管理人員進(jìn)行專業(yè)知識和專業(yè)技能培訓(xùn)，幫助物業(yè)管理企業(yè)樹立現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念。在行為管理方面，要明確物業(yè)管理企業(yè)的通常管理范圍，規(guī)定非經(jīng)物業(yè)行政主管部門登記備案認(rèn)可，不能在物業(yè)管理合同中加以任意排除，防止物業(yè)管理企業(yè)不適當(dāng)?shù)孛獬芾砹x務(wù)；要禁止物業(yè)管理企業(yè)對屬于自己投資人的建設(shè)單位的招標(biāo)進(jìn)行投標(biāo)，防止不正當(dāng)競爭，營造平等和公平競爭；加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)和審計工作，對物業(yè)管理費收支使用情況進(jìn)行必要監(jiān)督。在責(zé)任落實方面，應(yīng)嚴(yán)格查處各種違反物業(yè)管理法律法規(guī)的行為，對查出的問題應(yīng)嚴(yán)格依法處理，決不通融，對未經(jīng)注冊不具備條件的企業(yè)應(yīng)堅決給予取締。
4.對業(yè)主委員會工作進(jìn)行必要引導(dǎo)
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第10條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會?！段餀?quán)法》第75條也強(qiáng)調(diào)地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。但是實踐中這種指導(dǎo)和協(xié)助還很不夠。業(yè)主大會很少有按照規(guī)定正式召開的，業(yè)主委員會成員的產(chǎn)生也很少是通過業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的，常常主要都是指定（只有候選人提名而沒有進(jìn)一步選舉）產(chǎn)生的，這些問題與物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助不夠都有著直接的關(guān)系。在提高指導(dǎo)、協(xié)助力度的同時，物業(yè)行政主管部門還必須注意到實踐中大多業(yè)主委員會成員都缺乏必要的物業(yè)管理知識和管理經(jīng)驗，有必要定期對業(yè)主委員會成員進(jìn)行培訓(xùn)，幫助業(yè)主委員會制定工作計劃，促使業(yè)主委員會工作有序化、制度化。另外根據(jù)實踐需要，物業(yè)行政主管部門還要做好業(yè)主委員會的換屆指導(dǎo)和協(xié)助工作，加強(qiáng)換屆登記與監(jiān)督管理。
5.政府部門在有所為的同時更應(yīng)注意有所不為
物業(yè)管理市場離不開政府的介入，但是這里所講的介入只能是適當(dāng)介入。如前所述，政府介入的目的主要就是為了培育健康的物業(yè)管理市場，維護(hù)物業(yè)管理市場的自由與公平。但是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理關(guān)系只能是基于市場機(jī)制所形成的關(guān)系，主要應(yīng)由市場供需關(guān)系去確定。實踐中政府部門比較容易發(fā)生的，不是上述種種完全忽視物業(yè)管理市場的現(xiàn)象，就是過渡介入物業(yè)管理市場的現(xiàn)象。就后者而言，有房地產(chǎn)行政主管部門利用職權(quán)為少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)瓜分市場、牟取不正當(dāng)利益的；有以物業(yè)收費實行市場指導(dǎo)價為謊子，在缺乏與業(yè)主充分協(xié)商的情況下指定收費標(biāo)準(zhǔn)的；還有房地產(chǎn)行政主管部門混淆了行政權(quán)與司法權(quán)的界限，不當(dāng)介入物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛等等。物業(yè)管理關(guān)系屬于平等主體之間的合同關(guān)系，可以由當(dāng)事人自愿協(xié)商解決，也可以居中調(diào)解，但是訴訟具有最終決定的效力，房地產(chǎn)行政主管部門絕不能利用自身特權(quán)進(jìn)行偏袒并威脅利誘。
作者單位：淮陰師范學(xué)院 法律系
參考文獻(xiàn)：
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出租方： （以下簡稱甲方）
承租方： （以下簡稱乙方）
根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方租賃商業(yè)房屋一事，甲、乙雙方達(dá)成如下事項：
第一條：出租地址
甲方將 ____________ ，建筑面積為____的房屋，出租給乙方作為________場地使用，其經(jīng)營范圍在租賃期內(nèi)不得擅自更改，否則視為乙方違約。乙方同意承租，租賃面積最終以產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)核定的面積為準(zhǔn)。
第二條：租賃期限
租賃期從____年 月____日起至____ 年____月____日止，共計____年____個____月。
本合同期滿后，在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權(quán)。如乙方需要續(xù)租，須提前 60 天向甲方提出續(xù)租書面申請，雙方重新議定租金后，方可簽訂續(xù)租合同。否則，視為乙方不再繼續(xù)租賃。
第三條：租賃保證金
甲乙雙方商定本房租賃保證金為____元（人民幣大寫：____________），在本合同簽訂之日起一次性支付。
甲乙雙方商定在租賃期滿或合同正常終止后十五日內(nèi)，若乙方無拖欠房租及其他費用時，對商鋪無損壞，并且將商鋪拆除的隔墻恢復(fù)后，不影響房屋的二次租賃，甲方將租賃保證金全額退還給乙方（保證金不計息）。
第四條：租金價格與租金交付時間
每平方米月租金單價為____元，月租金共計（按產(chǎn)權(quán)建筑面積計）____元（大寫：____）支付方式為季度支付，由乙方在上一期租金到期前15日內(nèi)預(yù)付下一期租金。
備注： 甲方稅款由乙方承擔(dān)并負(fù)責(zé)辦理
第五條：租賃期間的商鋪修繕和裝修
1、乙方應(yīng)按妥善使用商鋪內(nèi)的設(shè)施，保護(hù)房屋原結(jié)構(gòu)和設(shè)備不受破壞（因室內(nèi)裝修、裝飾需要，經(jīng)業(yè)主同意拆除室內(nèi)隔墻及墻內(nèi)設(shè)施、設(shè)備除外）
2、乙方因使用需要，在不影響房屋結(jié)構(gòu)和外觀的前提下，可以對所承租商鋪進(jìn)行裝修，裝修費用由乙方承擔(dān)，但其裝修方案應(yīng)事先得到甲方同意后再向物業(yè)管理方申請施工。乙方在辦理完相關(guān)手續(xù)后，方可進(jìn)場裝修并服從物業(yè)管理方的統(tǒng)一管理。租賃期滿后裝修物的權(quán)屬處理，雙方商定：
（1）租賃期滿，甲、乙雙方未達(dá)成房商鋪續(xù)租協(xié)議時，甲方同意乙方拆除室內(nèi)固定裝修物和搬離可移動設(shè)施、設(shè)備，乙方承擔(dān)隔墻及室內(nèi)設(shè)施恢復(fù)責(zé)任。
（2）租賃期滿，甲、乙雙方未達(dá)成該商鋪續(xù)租協(xié)議時，甲方同意乙方拆除室內(nèi)固定裝修物時，乙方應(yīng)將承租范圍內(nèi)拆除的隔墻及室內(nèi)設(shè)施復(fù)原。
（3）租賃期內(nèi)，若乙方整體轉(zhuǎn)讓未到期的該商鋪使用權(quán)時，需經(jīng)甲方同意，并滿足甲、乙雙方原簽訂的房屋租賃合同條件，并且租金不低于當(dāng)年每平方米的單價。受讓方需與業(yè)主重新簽訂房屋租租賃合同，裝修物權(quán)歸屬乙方處置。
第六條：甲、乙雙方責(zé)任和義務(wù)
1、甲方應(yīng)對出租房屋的合法性承擔(dān)法律責(zé)任。
2、乙方在合同期內(nèi)必須嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)，在國家法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。
3、甲方在本合同簽訂前與物業(yè)管理公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及相關(guān)物業(yè)管理文件中所享有的權(quán)利和義務(wù)（繳納維修基金除外），在本合同期內(nèi)，轉(zhuǎn)由乙方享有并履行（包括物業(yè)管理費、水電氣費、公共區(qū)域發(fā)生費用等各費用的交納），甲方與物業(yè)公司已簽訂物業(yè)管理合同、相關(guān)文件作為本合同附件。
4、乙方知曉甲方有意出售本房產(chǎn)，若乙方未在本協(xié)議生效7日內(nèi)書面表示愿意承購本房產(chǎn)，則視為本條約定；房屋產(chǎn)權(quán)所有人按法定程序?qū)⒎慨a(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方時，乙方放棄優(yōu)先購買權(quán)。
5、乙方應(yīng)遵守《用戶手冊》、《裝修守則》以及本物業(yè)的其它管理制度。并與物業(yè)管理公司簽訂《房屋裝飾、裝修管理協(xié)議》、《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《消防安全責(zé)任書》及其它物業(yè)管理文件，以上文件作為本合同附件。
6、該房屋的質(zhì)量保險費用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。乙方在租賃期間的人身、財產(chǎn)（貨品等）的安全及保險費用由乙方自行承擔(dān)。乙方在租賃期間對該房屋造成的損毀由乙方承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
第七條：違約責(zé)任
1、乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方終止合同，收回本房屋，保證金不予退還，并保留追究違約責(zé)任的權(quán)利：
（1）擅自改變租賃商鋪的經(jīng)營范圍；
（2）利用承租商鋪進(jìn)行非法活動，損害公共利益和甲方利益。 （3）拖欠房屋租金累計30日以上。
2、甲方不得無故提前終止合同，若甲方需要提前終止合同，甲方應(yīng)提前三個月以書面形式通知乙方，經(jīng)雙方同意方可終止合同，但甲方應(yīng)向乙方一次性支付兩萬元的違約金，并賠償乙方裝修損失。
3、乙方不得無故提前終止合同，若乙方需要提前解除或終止合同，乙方應(yīng)提前三個月以書面形式通知甲方，經(jīng)雙方同意方可終止合同。乙方享有轉(zhuǎn)讓權(quán)。乙方轉(zhuǎn)讓，須告知并征得房屋產(chǎn)權(quán)所有人同意。
4、因業(yè)主轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)與乙方無關(guān)。乙方的經(jīng)營權(quán)受國家相關(guān)法律法規(guī)的保護(hù)。
第八條：免責(zé)條款
如有不可抗力原因?qū)е路课輷p毀，造成甲、乙雙方損失，雙方互不承擔(dān)賠償責(zé)任；如因此而終止合同，租金按實際使用時間結(jié)算，多退少補(bǔ)，甲方退還乙方全額保證金。
第九條：解決爭議的方式
本合同在履行中如發(fā)生爭議，甲、乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，可向本房屋所在地人民法院訴訟解決。
第十條：本合同未盡事宜
1、甲、乙雙方可共同協(xié)商，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與全合同具有同等法律效力。
2、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽字蓋章后生效，合同到期后自行作廢。
第十一條：補(bǔ)充條款
甲方： 乙方：
代表人： 代表人：
電話： 電話：
單位名稱：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_________
受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡稱乙方）：_________
單位名稱：_________
資質(zhì)等級：_________
證書編號：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_________
甲方通過（招投標(biāo)，協(xié)議選聘）方式將_________（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理服務(wù)。為保障本物業(yè)正常運行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達(dá)成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱：_________物業(yè)類型：_________
座落位置：_________區(qū)_________路（街道）_________號
四至范圍：_________
總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場_________平方米，辦公樓_________平方米，工業(yè)廠房_________平方米，停車場（庫）_________平方米。其他：_________。
物業(yè)構(gòu)成見附件一，規(guī)劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務(wù)期限：物業(yè)管理服務(wù)期限為_________年_________月（不超過整個物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業(yè)主大會成立后業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同終止。
第三條 甲方在該物業(yè)接交2個月前提供一次性開辦費_________萬元，用于購買相關(guān)辦公用品和設(shè)備，所形成的固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會所有。所購買辦公用品和設(shè)備的清單明細(xì)乙方在物業(yè)接交后2個月內(nèi)交甲方備案。
甲方在該物業(yè)接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業(yè)管理接管費。乙方應(yīng)根據(jù)甲方的需要派員進(jìn)行物業(yè)管理提前介入，并負(fù)責(zé)包括但不限于簽訂物業(yè)管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓(xùn)等接管有關(guān)事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)。如需乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)的，前期物業(yè)管理顧問服務(wù)合同另行簽定。
第四條 乙方參與本物業(yè)的竣工驗收，并在物業(yè)移交接管時，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)。
第五條 本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，根據(jù)國家《建設(shè)工程管理質(zhì)量條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定執(zhí)行。設(shè)施設(shè)備保修期如下：電梯_________月，監(jiān)控智能化設(shè)備_________月，消控設(shè)備_________月，電信設(shè)備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時間確定及計算：由各項工程竣工及設(shè)備安裝完畢經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司及有關(guān)專業(yè)部門根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，對所完成的建筑、設(shè)備進(jìn)行外觀、調(diào)試和運行等方面的檢查測試，并經(jīng)簽章之日起為保修的起始日期。
本物業(yè)共有部分保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負(fù)責(zé)返修；
（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部費用；
（三）_________。
本物業(yè)共有部分超過保修期的，由乙方組織養(yǎng)護(hù)和維修，依據(jù)養(yǎng)護(hù)及維修的范圍，按照有關(guān)部門的規(guī)定，在物業(yè)管理費或在專項維修資金中支出。
在物業(yè)專有部分（包括自用設(shè)備、毗連部位等）保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負(fù)責(zé)返修；
（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部費用；
（三）_________。
本物業(yè)專有部分超過保修期的由業(yè)主自行承擔(dān)，業(yè)主、物業(yè)使用人要求乙方提供服務(wù)的，乙方可以接受委托并合理收費。
第六條 在物業(yè)交付使用后，乙方提供下列選定的物業(yè)管理服務(wù)事項（采取招投標(biāo)的以中標(biāo)文件為準(zhǔn)），其受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人：
（一）包括但不限于樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、_________等房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（保修、大修、更新、改造等非日常維護(hù)除外)；
（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設(shè)施、安全設(shè)施、溝渠、池、井、_________等物業(yè)管理區(qū)域市政設(shè)施和房屋共用設(shè)備設(shè)施的運行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理（保修、大修、更新、改造等非日常維護(hù)除外)，供電線路、煤氣線路、路燈按有關(guān)規(guī)定處理；
（三）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運等；
（四）公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理；
（五）安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________等；
（六）交通和車輛停放秩序的管理；
（七）物業(yè)使用禁止性行為的管理；
