發(fā)布時間：2023-03-22 17:36:50
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產投資論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
在我國投資性房產會計準則中有關公允價值度量的條款是：房產公司應該在會計業(yè)務期限結束時運用成本機制將投資性房地產做后續(xù)的核算：倘若存在充分理由并足以說明投資性房地產公司的公允價值可以穩(wěn)妥地連續(xù)獲取，即可選取公允價值計量機制。一旦房地產經營單位的計量機制得以約定執(zhí)行，不允許再自由更改?；诖?，我們會越發(fā)熱衷于成本計量機制，僅當公允價值可以準確無誤的獲取時，才可選取公允價值計量機制。當進行房地產置換時，若采用了傳統(tǒng)的成本計量機制，則把房產轉換以前的財務賬面價值當作轉換之后的下賬價值；若采用了公允價值計量機制時，把投資性房產更改為自用房產，則需把更改之日的公允價值當做自用房產的入賬價值，公允價值與原來的賬面價值的差額當做公允價值更改利益損失，把它計算在當時的利益損失之內，當自用的房地產或者以前的儲備貨物更改為選取公允價值計量機制進行計量的投資性房地產時，取用更改之日的公允價值進行計量。公允價值度量低于以前賬面價值的數額當做資本公積金計算在所有者利益之內。當房產公司核實此項房地產資產時，那些原來計入所有者權益的資產更改為處置時期的投資利潤。當采取公允價值計量機制進行會計核算時，不給投資性房地產實施折舊和分攤銷售，要按資產負債明細表每日投資性房地產的公允價值當做基礎條件來修正它的賬面價值，公允價值和賬面價值的所差部分計算在當時所在時期的收益之內。
二、新準則中公允價值計量的應用條件
能夠確切的說，公允價值計量機制的信息資料關聯性比歷史成本計量機制的關聯性具有與生俱來的獨特優(yōu)點，此評價也是經過我國多個實例檢驗所證實的。怎樣盡其所能地給現時和將來的房地產投資商拿出最有價值的決策信息依據一直是當代廣大會計工作者的奮斗愿望，落實到房地產行業(yè)會計的奮斗目標就是要盡其所能地推廣和使用公允價值這一連續(xù)計量機制。但是，參照相關專業(yè)人士把我們國家二零零七年提供的房地產公司會計財務報表給予統(tǒng)計，在國家推行新的會計準則之后，選取公允價值計量機制實施房地產后續(xù)核算的公司還是偏少，其相關統(tǒng)計結果的數據是：兩千零八年四月二十七日，在已經公布年報的一千三百零三家上市企業(yè)中，只有九家上市企業(yè)采用了公允價值計量機制而且將所有股東的權益做了歷史性的分配。其中，牽扯到數額規(guī)模最大的為中國銀行，其金額數目突破三十三點一八億元。調配數額最少的也有一百四十點一一萬元，而有部分馳名的商貿企業(yè)卻沒加入其中。有關專業(yè)人士就這個問題進行深入研究，得到的最關鍵和最具統(tǒng)一性的決定因素是由于在選取公允價值計量機制時要具備極強約束力的基礎條件，另外在具有很強約束力的前提下，還必須存在相當恰當的計量體系來確保投資性房地產價值計量工作的高效開展。
三、投資性房地產公允價值的確定和作用
國際上曾有著名的經濟學家對會計計量工作做過精辟的闡述，其核心意思是：一個經濟組織有較高生產率的前提條件是其必須有很強的財務計量核算能力。由此可見，一個企業(yè)的財務計量能力相對于它的鍵康發(fā)展是多么的重要。勞動生產率的波動，能夠導致資源分配的重新排序，其可嚴重地左右到產權由外向內的轉變歷程。另有經濟學家也曾做過闡述，其基本思想是說會計的計量職能是會計體系的核心價值。所以，投資性房地產企業(yè)如果選取公允兼職進行計量和核算，那么，即可以大力促進投資性房地產的產權組合和資源調整。故我們一定要仔細研究公允價值的概念、環(huán)節(jié)和計量措施等內容。國際會計準則指出，公允價值是指在平等交易中掌握具體情況細節(jié)的財務所有人主動實施資產交易的資金數額。依照國際上對公允價值的定義可認為，公允價值的裁定一定要符合下面的要求：A此商品一定要發(fā)生大量的交易數額；B此種交易一定是連續(xù)的，是發(fā)生在經營主體間長期的交易行為；C實施交易的價格是公開的、透明的，合理的和大家公認的。對在市場上實施的所有交易都是同等公平看待；D實施交易的價格是隨時都能夠獲得的，而且進行極小的投入就可以獲得這些價格信息。依據我們國家投資性房地產會計準則要求，僅當投資性房地產的公允價值可以隨時把握地獲取時，該企業(yè)財務核算方能夠選用公允價值計量機制。所以，根據國際會計準則中公允價值的定義，投資性房地產一定要符合前述四個項目要求的情況下方允許運用公允價值計量機制。通常來說，我們國家現一時期的房地產價格在全國大部分城市中都存在著廣泛的交易情形，此類交易都是一直持續(xù)發(fā)生著的，而且都是陽光實施的?，F時我們國家上市公司所擁有的房地產資產基本上都符合上述的各項要求，所以就整體上來說，我們國家對投資性房地產實施公允價值計量機制是完全可以做到的。那么，公允價值與市場價值這兩個概念又有怎樣的區(qū)別和聯系呢？市場價值說的是在瞬息萬變的市場上采購一筆資產或償還一筆債務所采用的市場價格，也可叫市場價格或者交換價格。把公允價值與市場價值對照起來比較便知，投資性房地產公允價值的確定允許依托公開了的市場價格。市場價格可作為投資性房地產會計準則中公允價值的選取依據。所以，可以把前述內容當作前期環(huán)節(jié)，即在可以獲取公開公允的市場價格條件下，依據公開的市場價格能夠極方便地確定公允價值。此類情況是在局部范圍內選定市場價格與公允價格的差別來確定。
四、對投資性房地產后續(xù)計量工作的見解
依據上面所述內容，本人以為投資性房地產開發(fā)后的計量機制應維持成本方式度量，遵照時間安排對投資性房地產提取折舊或攤派銷售，針對資產負債表日，實施減值測試并做好減值和計提減值的準備工作。自用型的房地產及存儲貨物變更成投資性房地產或投資性房地產變更成自用型資產或儲備貨物時，都要依據所擁有資產的賬面價值數量實施結賬轉換，由于投資的宗旨沒有發(fā)生更改，更改的只是擁有財產的方式，故不可能出現轉換過程的利益損失。
五、結語
【關鍵詞】投資性房地產成本價值模式公允價值模式
投資性房地產是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產增值，或兩者兼有而持有的房地產。隨著經濟的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業(yè)中，將房地產作為一種投資手段，已是非常普遍的經濟現象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經濟增長點。鑒于投資性房地產具有高收益高風險的特征，為了順應我國經濟發(fā)展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日了第3號準則《投資性房地產》。本文闡述了該準則的創(chuàng)新之處，分析了其預計影響并對在實施過程中難點問題進行了探討，希望能夠引發(fā)人們對本準則更加深入的思考。
一、《投資性房地產》準則的創(chuàng)新
（一）將投資性房地產單獨列示
本次投資性房地產準則的一大特點是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產負債表中單獨反映。
長期以來，我國并未針對投資性房地產單獨制定相關準則，而是將其作為固定資產和無形資產的內容，其中，房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產用于對外出租的，通過“存貨——出租開發(fā)產品”，“其他長期資產——出租開發(fā)產品”科目核算；非房地產開發(fā)企業(yè)的房地產對外出租的，在“固定資產”科目核算，土地使用權在“無形資產”科目核算。上述資產除存貨外按期計提折舊或進行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價值孰低的原則在資產負債表中分別作為固定資產和無形資產列示。但是，從這類資產的實際情況看，一方面投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數倍，甚至數十倍；另一方面，由于房地產的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產的投資往往具有高收益和高風險并存的特點，從而有別于價值逐期減損的固定資產和無形資產，在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產無法在會計上真實反映其特征及價值，導致投資性房地產市場價值與賬面價值背離，財政部頒布的《投資性房地產》準則將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產從“固定資產”或“無形資產”等資產中分離出來，單獨歸類為“投資性房地產”，大大提高了會計信息的相關性。
（二）有限度地運用公允價值
1、引入公允價值
財政部在2000年《企業(yè)會計制度》中對于資產的期末計價采用了成本與可收回金額（或市價、可變現凈值）孰低的方法，基本上沒有使用公允價值模式。鑒于目前我國企業(yè)中投資性房地產實際價值的變化情況和服務于提供更相關的會計信息的需要，《投資性房地產》準則中引入公允價值模式，實現了資產計價模式的重大突破。公允價值計價模式的應用可以真實地反映投資性房地產的價值，增加報表信息的相關性，為報表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營業(yè)務為物業(yè)經營，在園區(qū)內建造了大量的廠房和辦公用房，房產租賃情況良好。公司擁有的物業(yè)規(guī)模將達到65萬平方米以上，相關機構研究表明，按照公允價值法的市價重估，公司房地產重估價值增值約40億元?！锻顿Y性房地產》準則的實施，無疑使其會計報表中所反映的資產價值更加符合實際。
2、公允價值的運用范圍
在公允價值的運用范圍上，《國際會計準則第40號—投資性房地產》允許企業(yè)在成本模式和公允價值模式兩種計價模式中任選其一。而我國投資性房地產準則明確規(guī)定企業(yè)計價模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。具體而言應當同時滿足下列條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計?？梢?，我國限定公允價值的使用范圍，充分考慮到了我國社會主義市場經濟的發(fā)育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價值操縱利潤。
3、轉換差額的處理
在自用房地產轉換為公允價值模式時，公允價值與賬面價值的差額是否全部計入損益這點上，也可以看出新準則制定者的匠心獨運。新準則第十六條的規(guī)定：“自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益?！边@與國際準則第57條“對于將存貨轉換成一項將按公允價值計價的投資性房地產,轉換之日房地產的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應在當期凈損益中確認?！庇兄黠@差別。如果企業(yè)想要通過虛假轉換房地產用途來粉飾報表的話，為了遵守準則規(guī)定，公允價值與成本價的差額只能記入到所有者權益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能。可見，我國這次出臺的新準則決不是對國際準則照抄、照搬、照轉，而是相關專家在充分考慮我國國情和國際慣例的情況下經過深思熟慮而形成的思想結晶，可以說是有中國特色的投資性房地產準則。
（三）區(qū)分投資性“房產”與“地產”
我國《投資性房地產》準則對列入投資性房地產的建筑物有著更為嚴格的要求。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準則規(guī)定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產。而土地使用權作為投資性房地產既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準備增值后轉讓的”。這是因為雖然房產和地產是不可分的，房屋建筑物會因為土地的升值而升值，而房屋建筑物的價值終究會因為壽命的終結而消失。所以，不能將房產作為增值物來投資，只能作為出租物進行投資，地產既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進行投資。
二、實施《投資性房地產》準則對企業(yè)的影響
（一）對分析對象的一個簡單描述
筆者的分析對象為滬市房地產行業(yè)37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經被ST，它們分別是ST興業(yè)（600603）和ST運盛（600767），另外有兩家上市公司無法找到2005年的年報，它們分別是保利房地產（集團）股份有限公司（600048）和北京北辰實業(yè)股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據2005年報，按照新準則的規(guī)定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產，23家披露存在投資性房地產。
（二）對滬市房地產行業(yè)采用新準則的影響預期
在23家披露存在投資性房地產的上市公司中，按投資性房地產占總資產的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產占總資產的比重在10％以上的共有五家公司。
滬市房地產行業(yè)投資性房地產簡表①（2005年年報）
名稱股票號總資產投資性房地產投資性房地產占總資產的比例無形資產
（待定土地)
金橋
6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%
天津
海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56
天創(chuàng)
60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%
上海
海鳥600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%
實發(fā)展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%
全行業(yè)106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93
由此我們可以看出，房地產行業(yè)中投資性房地產在總資產中所占的比重較高，筆者統(tǒng)計了滬市房地產行業(yè)37家上市公司，其總資產為1067億元，其中基本符合新準則中投資性房地產特征的約有70億元，占總資產的比重約6.59％。據相關報道，我國近幾年房地產價格增長大致穩(wěn)定在10％左右。在北京、上海等地區(qū)房地產價格增長幅度遠遠超過了這一水平。假設采用公允價格計量會帶來1倍資產增值的話，整個房地產行業(yè)在07年因為轉換將會有70億元計入所有者權益，在08年因為增值將會有巨額未實現利潤計入損益，這對行業(yè)的影響是不可小覷的?？紤]到房地產有其特殊性，不同城市、地段、結構、用途的房地產其價值差別很大。這給我們分析新準則對全行業(yè)各家公司的影響帶來了困難，因此，本文僅以上海金橋為例作相關分析。
（三）《投資性房地產》準則的實施對上海金橋的影響分析
1、對總資產的影響
采用公允價值計量，意味著2007年上市公司中投資性房地產溢價將在賬面充分體現。以浦東金橋為例，金橋板塊是指依托金橋出口加工區(qū)和碧云國際社區(qū)范圍內的住宅區(qū)，該區(qū)域樓盤品質較高，金橋加工區(qū)匯集了大量高薪技術行業(yè)和三資企業(yè)，發(fā)展?jié)摿νⅰ８鶕?005年報，其主要的出租項目為碧云別墅、現代產業(yè)服務園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國學校、平和學校、碧云花園，新金橋大廈以及北區(qū)廠房倉儲。該公司房地產主要在上海浦東新區(qū)，其中碧云別墅面積為185400m2，現代產業(yè)服務園面積為220000m2，碧云花園面積為220000m2，（平和學校、家樂福、體育休閑中心為配套設施）新金橋大廈面積為64000m2。06年在浦東新區(qū)房價約為均價13000元/m2，如果采用公允價值計量，可以估計出投資性房地產的公允價值約為90億元，比賬面價值31億元增長了約59億元，漲幅約為190%。
2、對利潤的影響
如果相關公司按照《投資性房地產》準則的規(guī)定，在符合條件的前提下運用公允價值對投資性房地產計價，則可能使公司的年末凈利潤相較往年產生波動。該準則實施后，采用公允價值模式的公司將不再對投資性房地產計提折舊和減值準備，盡管如此，在確定投資性房地產的公允價值時，仍會考慮到這些因素。假設公允價值評估合理的話，折舊和減值準備問題只是從“顯性”轉入“隱性”，把以前單獨計提的費用變成每年因公允價值變化統(tǒng)一計提的費用中的一項，其對利潤的影響比較《投資性房地產》準則實行前后不會有太大變化。那么，房地產的市場價格將成為利潤波動的決定性因素。具統(tǒng)計，浦東金橋投資性房地產性質的資產占總資產的63.4％，地產價格已突破每平米10000元。如果在2007年，該公司選用公允價值計量模式，投資性房地產資產公允價值應達到90億元，高達原資產近3倍的溢價將反映在會計報表中，因為置換日公允價值與賬面價值的差額計入所有者權益，對當期利潤不存在太大影響。但是，2008年增值部分必須計入損益，相對于05年年報顯示的2.3億元的利潤總額，其影響不容小視。
三、《投資性房地產》準則在實施中應注意的問題
（一）公允價值的選擇
公允價值依然是新準則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題。所謂公允價值，是指在公平交易中,熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換的金額。具體到房地產又有其獨特性，不同地理位置、結構、用途的房地產其價值差別很大。常見的房地產計價方法主要有市場比較法和收益法。市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據是房地產交易中的替代原理。運用市場比較法，要求在同一供求范圍內存在較多的類似房地產的交易，而對于不存在房地產交易活躍市場的，或是很少發(fā)生交易的特殊房地產很難適用；收益法是求取估價對象在估價時點之后的正常收益，選取適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法，以預期原理為理論依據。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產，而對于純粹消費性和無明顯市場經營收益的房地產，或是以自用、自住為目的的房地產則不適用。
確定公允價值是實施新準則的前提，而規(guī)范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提。首先應建立一套嚴格的資產評估制度，新準則中并沒有提到應該如何評估投資性房地產的公允價值，但國際準則40條中給出了三種評價標準，同時在國際準則中也對公允價值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規(guī)定，這些都是值得我們參考的；其次加強資產評估師的隊伍建設，因為在未來的工作中，資產評估師的職業(yè)素質將影響最后評估結果的公允與否；最后加強對評估工作的監(jiān)督，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對他們的評估工作予以監(jiān)督，杜絕串通舞弊，虛假評估等提供虛假信息的行為。
（二）關注未確定用途的土地使用權
筆者認為，未確定用途的土地使用權是新準則在實施過程中的又一難點所在。國際準則將尚未確定未來用途的土地確認為投資性房地產，但是，新準則對地產的確認比較嚴格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準備增值后轉讓的”，在分析房地產行業(yè)報表時，筆者發(fā)現大部分上市公司的報表附注中對于土地使用權的用途并未給出明確的說明，這給此次分析帶來了一定的難度，可能導致統(tǒng)計結果的不精確。從準則實施的角度看，如果不對這內容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。
（三）企業(yè)選擇計價模式的標準：外部條件符合程度還是企業(yè)內在需求
新準則的出臺，目的是使會計報表能夠更加客觀的反映這部分資產的真實價值，保證信息的客觀性，為信息使用者提供決策有用的信息。但是，在實施的過程中，企業(yè)往往基于業(yè)績需要考慮計價模式的選擇問題，使得很多符合條件的房地產公司對選擇新的計量方法"望而卻步"，具體表現為：
其一，用公允價值計價，使投資性房地產公司的巨額資產浮出水面，凈資產值將會得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤的話，必將會造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允價值模式，公司對于市場的依賴更大，新準則規(guī)定：轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。而在后續(xù)計量中，以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就表明，在轉換當日投資性房地產升值的公允價值，有可能在往后的幾年因為市場價格的下跌而以費用或營業(yè)外支出的形式大量轉回，此風險不容小視；其三，從稅收方面的考慮，體現"投資性房產"的增值也將使企業(yè)要繳納一筆不小的稅金。首先是采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，那么在原有成本法下投資性物業(yè)作為固定資產，可通過逐年計提折舊來抵稅的稅盾作用就體現不出來。其次在公允價值下，投資性房產的增值部分如果進入當年的利潤表，就要繳納33%的所得稅，雖可以采取遞延所得稅法，等實際進行轉讓時才真正納稅，但這部分稅收還是要從當期利潤中先行扣除，無疑會對企業(yè)利潤產生較大影響。
從上述分析可以看出，在公允價值模式還是成本模式的選擇上，企業(yè)所實際遵循的選擇標準更多地是考慮該模式的選擇對于企業(yè)業(yè)績及相關財務指標的影響，而不是準則所給定的外部客觀條件（有活躍的房地產交易市場及企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計）的符合程度。因此，準則制定機構一方面應制定更加詳細并具有操作性的標準，另一方面應加強新準則實施中企業(yè)行為的監(jiān)管，同時，在稅收政策的制定等方面充分考慮對企業(yè)可能產生的影響，以引導企業(yè)實施新準則。
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主要參考文獻
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2005年，受中國香港領匯、廣州越秀房地產投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）在中國香港上市的影響，中國大陸（以下簡稱“中國”）出現了第一次討論房地產投資信托的熱潮。為解決保障性住房尤其是公共租賃住房建設資金問題，2010年以來房地產投資信托再次被熱議，發(fā)改委等部門已確定北京、天津與上海作為試點城市，但目前試點工作進展并不順利。中國發(fā)展房地產投資信托尚有障礙，亟需尋找突破口。國際上典型的房地產投資信托發(fā)展模式是“美國模式”與“亞洲模式”，亞洲以中國香港為典型。美國模式為稅法約束下的市場化模式，中國香港為專項立法模式，各國和地區(qū)的發(fā)展經驗表明運行模式與制度設計是設立房地產投資信托的基石與核心?；诖?，本文借鑒美國與中國香港的運行模式與制度設計，結合房地產信托發(fā)展現狀，探索中國發(fā)展房地產投資信托的路徑。
2美國模式與中國香港模式分析
2.1美國模式經濟環(huán)境的變化與稅收優(yōu)惠制度的變革，是推動美國房地產投資信托發(fā)展的主要驅動力。其特點主要表現為受稅收制度推動的非專項立法型和組織結構不斷變異。
2.1.1稅收優(yōu)惠制度推動的非專項立法制度1960年美國頒布了《1960年國內稅收法典》，明確了房地產投資信托的內涵、外延與制度框架，包括組織結構、資產配置、投資者結構、收入來源以及收入分配等制度，滿足上述五項要求的基礎上，可以享受特定的稅收優(yōu)惠。1976年美國頒布了《1976年稅制改革法》，調整了針對房地產投資信托的納稅條款，以助其渡過70年代遭遇的巨大困難?！?960年國內稅收法典》規(guī)定房地產投資信托需要雇用外部顧問公司制定管理與投資策略，問題隨之產生。為了緩解外部顧問導致的問題，《1986年稅制改革法》開始允許房地產投資信托進行“積極”的內部管理，允許其采取“公司”的形式實行自我管理和經營，提高了經營決策效率，促進了房地產投資信托在美國的繁榮。1999年美國通過了《REIT現代化法》，在組織結構上，肯定了UPREIT（傘形合伙房地產投資信托）與DOWNREIT（下屬合伙房地產投資信托）的合法地位；授予房地產商將所持有房地產組建UPREIT與DOWNREIT的免稅資格；允許REIT100%持有REIT子公司股份。至此，UPREIT與DOWNREIT組織結構創(chuàng)新得到了美國法律和稅收制度的認可。綜上所述，美國房地產投資信托發(fā)展主要法律依據是與其相關的稅法，稅法的演變是決定組織結構、發(fā)展規(guī)模與績效的主要因素。
2.1.2多樣化的組織結構自1960年誕生以來，美國房地產投資信托組織結構有諸多變異，在契約制、公司制與有限合伙制的基礎上，衍生出多種組織結構，如UPREIT與DOWNREIT、雙股（Paired-share）與合訂（Stapled）結構、紙夾（Paperclip）結構等，其中以UPREIT與DOWNREIT最為典型?！?960年國內稅收法典》通過了將房地產投資信托作為利潤傳遞工具的特殊稅收條例，因此，發(fā)展初期多采取契約制的商業(yè)信托?！?986年稅制改革法》允許房地產投資信托采取公司制的形式，管理和經營收益性的房地產。20世紀90年代之后，在美國金融創(chuàng)新的帶動下，房地產商將房地產投資信托與有限合伙制結合起來，組建UPREIT和DOWNREIT，充分發(fā)揮信托稅收優(yōu)惠與有限合伙制有限責任的優(yōu)點，1992年之后在美國迅速發(fā)展起來，成為房地產投資信托市場的主流。為了獲得UPREIT的稅收優(yōu)勢，1992年之前設立的傳統(tǒng)結構的房地產投資信托，通常設立下屬合伙人實體，由下屬合伙人實體直接擁有新購入地產，傳統(tǒng)結構演變?yōu)镈OWNREIT。UPREIT與DOWNREIT的出現，使得房地產投資信托的組織結構實現了歷史性變革，促進了房地產投資信托市場的繁榮。
2.2中國香港模式
2.2.1專項嚴格立法在充分借鑒美國成熟經驗的基礎上，2003年中國香港通過修改投資法與信托法等相關法律，設立《房地產投資信托基金守則》，明確規(guī)定房地產投資信托設立條件、組織形式、財務杠桿、資產結構、收入來源結構與紅利分配等。因而是專項立法模式。由于發(fā)展之初中國香港對房地產投資信托持審慎態(tài)度，如表1所示，與美國相比，中國香港立法與監(jiān)管更為嚴格、細致，嚴格立法對控制風險有積極的作用，但也一定程度上限制了發(fā)展速度。在稅收優(yōu)惠方面，由于中國香港稅負較輕，因而沒有給予房地產投資信托特殊的稅收優(yōu)惠。近年來，隨著房地產投資信托的逐漸成熟，出于刺激金融市場發(fā)展的需要，中國香港的相關法律呈現出越來越寬松的趨勢：如允許海外投資等。
2.2.2本土化特色由于不同國家與地區(qū)經濟發(fā)展狀況、法律體系與設立初衷不同，使得房地產投資信托制度移植后呈現出本土化的特色。中國香港的諸多規(guī)范與制度采用英美體制，但為防范風險，2003年設立房地產投資信托之初，限定僅能采取信托形式（2006年后允許采用公司形式）；中國香港設立目的在于豐富金融投資產品種類，加強國際金融中心地位，因而允許進行海外投資；由于中國香港本身稅賦很低，對房地產投資信托沒有特殊的稅收優(yōu)惠。
2.2.3組織結構形式單一根據中國香港《房地產投資信托基金守則》的規(guī)定，房地產投資信托的基本結構如圖1所示。由于中國香港在美國成熟經驗的基礎上進行了專項、嚴格且較為完善的立法，其房地產信托投資的形成是滿足法律要求的結果，且發(fā)展歷史較短，所以組織結構形式單一，沒有形成由市場環(huán)境所致的結構變異。
3中國房地產信托發(fā)展現狀
目前在中國沒有真正意義上的房地產投資信托基金，與之最相似的是房地產集合信托計劃產品（簡稱房地產信托）。中國房地產信托發(fā)展現狀如下：
3.1相關法律制度尚不完善目前我國還沒有針對房地產投資信托的專項法律，相關的法律制度有《信托法》與《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）等。《信托法》規(guī)定，能取得受托人資格的法人主要是信托投資公司，即信托只能由信托機構發(fā)行，將房地產投資信托限定為信托型?！豆芾磙k法》于2009年進行了修訂，擴張了信托計劃的規(guī)模，增強了流動性，但是與房地產投資信托對流動性與投資規(guī)模等的要求相距甚遠。如《管理辦法》對“合格投資者”進行了嚴格的規(guī)定；此外，規(guī)定不可公開營銷宣傳信托計劃，使得信托計劃處于非公開發(fā)行的范圍內。稅收優(yōu)惠是國際上房地產投資信托蓬勃發(fā)展的源動力，而目前中國政府在基金與證券方面的稅收一向以臨時文件出現，稅收政策具有不穩(wěn)定性。
3.2以信托公司為主導，以信托型、封閉式為主如前文所述，信托公司是《信托法》規(guī)定的開展信托業(yè)務的法人單位，因而目前多數房地產信托產品由信托公司與投資者訂立信托合同，信托公司以發(fā)起人與受托人雙重身份募集資金，管理與處置信托財產。投資者作為委托人與受益人，監(jiān)督信托資金的使用，房地產信托以信托型為主。此外，中國當前房地產信托不能上市交易，也沒有相應的二級交易市場，因此在信托存續(xù)期內，投資者無法通過轉讓信托份額的方式退出投資。
3.3以“融資理念”為基礎目前房地產信托的運作多數是房地產商有資金需要，由信托公司設立信托，向投資者籌集資金，專項用于房地產開發(fā)，實質上具有融資貸款的性質。因此，當前房地產信托是一種融資工具，而非投資工具。
4中國發(fā)展房地產投資信托的路徑選擇
目前中國在國家層面上頻繁提出要發(fā)展房地產投資信托，目的在于：第一，促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展，化解銀行信貸風險，利用金融促進經濟發(fā)展；第二，解決公共租賃房等保障性住房建設的資金問題。為了緩解“公屋計劃”所帶來的巨大的財政壓力，2005年中國香港將公屋商業(yè)物業(yè)和停車場設立領匯房地產投資信托基金，在中國香港交易所上市，第一輪籌集資金25億美元，中國目前面臨相似的環(huán)境。因此，中國發(fā)展房地產投資信托，應在美國和中國香港的成熟經驗的基礎上，以中國香港制度與發(fā)展模式為主要參考，形成適合中國國情的公共租賃住房投資信托制度。
4.1運行模式設計國際上房地產投資信托的物業(yè)標的主要為成熟的商業(yè)物業(yè)，而公共租賃住房多為新建住房，且租金較低，需要政府財政補貼，因此應在參考中國香港運行模式的基礎上有所創(chuàng)新。如圖2所示，首先，設立公共租賃住房投資信托，作為委托人，發(fā)行受益憑證，委托信托公司管理信托財產，分配投資收益；信托公司作為受托人，持有、管理信托財產，代表投資者處理相關事務；物業(yè)管理人接受信托公司的委托，管理投資信托所持有物業(yè)；選擇商業(yè)銀行作為基金托管人，依法持有并保管基金財產、代為收取政府補貼與公共租賃住房租金
4.2組織結構設計在組織形式上，雖然公司型比信托型的房地產投資信托業(yè)績更好，但是美國與中國香港在發(fā)展之初均只允許設立信托型，原因在于公司型房地產投資信托委托鏈條更長；此外，發(fā)展信托型在我國需要突破的法律制度障礙相對較少?；诖耍疚慕ㄗh在發(fā)展初期設立信托型，發(fā)展相對成熟后再引入公司型。從資金投向來看，本文建議設立權益型房地產投資信托。原因在于，第一，權益型的主要收入來源于租金，這正符合公共租賃住房的特性；第二，抵押型將主要資產配置在抵押貸款上，財務杠桿較高，當市場不景氣時財務風險更高；同時抵押型受利率變動的影響更大，發(fā)展權益型有助于規(guī)避利率風險；第三，從國際發(fā)展經驗來看，在美國，在資產規(guī)模方面，權益型占91%，債權型占7%，混合型占2%；在中國香港只允許設立權益型。因此，建議設立權益型房地產投資信托。
4.3專項立法，嚴格立法，逐漸放松中國發(fā)展房地產投資信托，可在美國與中國香港成熟經驗的基礎上，專項立法，對從業(yè)人員資格、組織結構、參與人資格、權利與義務、投資標的選擇、資金來源及紅利分配等重要問題作出全面、細致、明確規(guī)定，一來可以節(jié)約立法成本，加快立法進程；二來便于操作，利于金融監(jiān)管。由于房地產投資信托涉及銀行、信托公司、保險公司等金融行業(yè)與房地產業(yè)，在制定制度時，最為可行的辦法是由證監(jiān)會、銀監(jiān)會等聯合相關部門共同制定具體內容，由國務院專項行政法規(guī)，最為理想的是在現有《公司法》、《信托法》、《證券基金法》、《稅法》等的基礎上，制定房地產投資信托專項行政法規(guī)。不論以何種形式確立房地產投資信托法律或法規(guī)，都應與現有法律制度對接。從美國與中國香港的發(fā)展歷程可以看出，房地產投資信托制度均呈現先“嚴”后“寬”的特征，設立之初立法嚴格，以控制運行風險，進入成熟發(fā)展階段后，逐漸放寬組織結構、經營范圍、投資標的等方面的限制。因此建議我國也要從嚴立法，將投資標的限定在公共租賃住房或廉租房，待發(fā)展成熟之后，再擴展到商品房或商業(yè)地產。
4.4制定并落實稅收優(yōu)惠制度稅收優(yōu)惠是房地產投資信托發(fā)展的巨大推動力。房地產投資信托的交易環(huán)節(jié)較多，使得稅負增加，美國通常限制房地產投資信托經營業(yè)務在房地產的租賃與買賣，按利潤傳遞征稅，以避免重復征稅。在中國設立房地產投資信托時，建議對合格房地產投資信托免征所得稅，減免營業(yè)稅與土地增值稅；在物業(yè)交易環(huán)節(jié)僅對相同物業(yè)的交易征一次稅，避免重復征稅；對房地產買賣行為免征印花稅；同時也可以考慮在發(fā)展初期對投資者減免所得稅以培育房地產投資信托投資群體。
一、投資性房地產的歸屬問題
本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計量的，對于固定資產形式的投資性房地產，應當比照《企業(yè)會計準則××號———固定資產》的相關規(guī)定處理；對于無形資產形式的投資性房地產，應當比照《企業(yè)會計準則××號———無形資產》的相關規(guī)定處理?！睂Υ藯l規(guī)定，筆者認為似有不妥。
1、投資性房地產不應該作為固定資產或無形資產處理。首先，投資性房地產不完全符合固定資產或無形資產的定義。企業(yè)會計準則明確指出，固定資產是指為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產；無形資產是指企業(yè)為生產商品、提供勞務、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產。而投資性房地產，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權及房屋建筑物；房地產開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產品（在此，我們僅以非房地產企業(yè)作為研究對象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產可以劃入固定資產或無形資產的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產，則不屬于“固定資產”或“無形資產”的范疇。其次，雖然投資性房地產與原來意義上的固定資產、無形資產在物質形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會計的“明晰性”原則，同時也會引起“折舊、攤銷”等方面出現的問題。同時，從企業(yè)持有的投資性房地產中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產不應該作為“固定資產或無形資產”核算。
2、投資性房地產應該作“類投資”業(yè)務處理。從經濟業(yè)務的內涵看，企業(yè)的投資性房地產業(yè)務與企業(yè)的“投資”業(yè)務并無質的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產經營活動之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會計準則所指“投資”僅指對外投資（將資產讓渡給其他單位），主要形式為股權投資和債權投資。而投資性房地產業(yè)務既不屬于股權投資，也不屬于債權投資，不屬于對外投資的范疇，而是純粹的對內投資業(yè)務。因此它也不完全符合會計準則中的“投資”內涵。如果將其納入“長期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產業(yè)務具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據投資性房地產的這一特點我們將其定義為類投資業(yè)務，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對其進行處理。所以，在核算上擬采取類似長期投資的核算方法，即借鑒“長期投資”核算原理，設“投資性房地產”賬戶進行專項核算。
二、投資性房地產的會計處理方法
（一）“投資性房地產”賬戶
為了核算投資性房地產業(yè)務，需增設“投資性房地產”賬戶。該賬戶屬于資產類賬戶，借方記錄投資性房地產的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價值計量”而產生的增值。貸方記錄因出售、轉讓、轉自用及報廢或毀損的投資性房地產進行處置時沖減的賬面價值。期末余額在借方，表示企業(yè)持有的投資性房地產的賬面價值。該賬戶按投資性房地產的種類設置明細賬戶。
（二）“投資性房地產”項目在資產負債表中的列示
根據“投資性房地產”的類投資性質，擬將其列為“資產負債表”左邊的第三大項，即介于“長期投資”與“固定資產”之間。
（三）投資性房地產持有期間增值收益的會計處理
企業(yè)的投資性房地產，在持有期間可能會因為后續(xù)計量（按公允價值進行計量）而產生增值，獲得相應的增值收益。根據投資性房地產的“類投資”特性，該部分所以應該全部作為“投資收益”處理。相應的，若產生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。（四）投資性房地產的賬務處理方法
1、企業(yè)取得投資性房地產的核算
（1）以貨幣資金購入投資性房地產時，按實際取得成本借記“投資性房地產”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。
（2）原自用房地產轉換為投資性房地產時，按轉換資產的賬面價值或公允價值借記“投資性房地產”賬戶，借記“累計折舊”，借記“固定資產減值準備”賬戶或“無形資產減值準備”賬戶，按固定資產賬面原值貸記“固定資產”賬戶或按無形資產的賬面攤余價值貸記“無形資產”賬戶。若記錄結果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。
例1．某企業(yè)擬將一自用房產轉換為投資性房地產，其賬面原值為1000萬元，已提折舊300萬元，已提固定資產減值準備50萬元，經評估其公允價值為600萬元。則會計分錄為：
借：投資性房地產――xx房產600萬元
累計折舊300萬元
固定資產減值準備50萬元
投資收益50萬元
貸：固定資產1000萬元
例2．若上例中房產的公允價值為1200萬元。則會計分錄為：
借：投資性房地產――xx房產1200萬元
累計折舊300萬元
固定資產減值準備50萬元
貸：固定資產1000萬元
投資收益550萬元
2、投資性房地產后續(xù)支出的核算。
企業(yè)在持有投資性房地產期間可能會發(fā)生一些相關的支出，如維護費用等。對于這部分支出應該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產成本，以期將來得到補償。
3、投資性房地產租金收入的核算。
企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產，按期取得的租金應作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。
4、企業(yè)處置投資性房地產的核算。
(1)企業(yè)出售、轉讓投資性房地產。企業(yè)出售、轉讓投資性房地產時，按實際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應賬戶，按賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
（2）企業(yè)將投資性房地產轉為自用。企業(yè)因生產經營需要將原投資性房地產轉為自用時，按轉換資產的公允價值借記“固定資產”或“無形資產”，按轉換資產的賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
（3）投資性房地產毀損。企業(yè)投資性房地產因不可抗力因素毀損，應按其凈損失借記“營業(yè)外支出”賬戶，按應獲得的保險賠款借記“其他應收款”賬戶，按資產的賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶。
5.投資性房地產后續(xù)計量。
如果有確鑿的證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，企業(yè)應改用公允價值模式，對投資性房地產進行后續(xù)計量，即期末企業(yè)應按公允價值對投資性房地產的賬面價值進行調整。按資產公允價值大于原賬面價值的差額借記“投資性房地產”賬戶，同時貸記“投資收益”賬戶。
三、投資性房地產“增值收益”的所得稅問題
關鍵詞：商業(yè)房地產投資商業(yè)區(qū)分析
商業(yè)區(qū)的確定
商業(yè)區(qū)的概念
交易區(qū)或稱服務區(qū)的概念在商業(yè)房地產分析中遠比在其它房地產類型中重要的多，可以說它是商業(yè)房地產產唯一一點，也是最重要的一點分析因素。
商業(yè)區(qū)一般定義為一定的地理范圍（行政區(qū)域），在該范圍內存在一定比例顧客，使商業(yè)零售中心正常業(yè)務得以維持。商業(yè)區(qū)的范圍由該商業(yè)房地產的類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周圍競爭對手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定，它的邊界不一定規(guī)則，理想狀況是同心圓，實際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后需要收集不同服務圈層里的人口規(guī)模、居民戶數、平均家庭收入、人均收入等數據，這些數據是進行市場分析的基礎。
除了要定義商業(yè)區(qū)以外，了解銷售收入的來源也很重要。特定產品或特定服務的所謂“可解釋銷售收入”指的是來自于該產品區(qū)域服務區(qū)所在地顧客所買的銷售收入。外部收入指的是來自于該產品區(qū)或服務區(qū)以外的顧客購買的銷售收入。收入項指的是產品區(qū)或服務區(qū)內顧客在其它服務區(qū)購買的花費。假定商業(yè)零售業(yè)顧客并不總是在一個地點或者總在距離最近的地方購物，相反，他們有時會到其它服務區(qū)采購。那么，一個地區(qū)的流失項就會成為其它服務區(qū)的外部收入。調整后的可解釋收入到底是凈流失（負值）還是凈外部收入（正值），要依據所分析的產品類型，所研究的商店的吸引力，所考察的商店的地理位置，以及其它業(yè)務活動的距離遠近而定。為了最終得出一地區(qū)內對某一地理位置的潛在需求，通常需要計算出服務區(qū)或子市場對商業(yè)房地產的凈值。
確定商業(yè)房地產服務區(qū)的方法
有四種方法來分析、定義商業(yè)區(qū)。它們是顧客流量法、人口/支出方法、顧客識別法、驅車時間法。
顧客流量法該方法的基礎是計算交通流量，其中多大比例在商店之前停留，進入商店的顧客中有多少人購買了貨物。房地產分析中，交通流量指的是車流量或步行的人數，具體選擇哪一種要根據商業(yè)房地產的類型而定。一些獨立的商業(yè)零售商店可能關注的是車流量，因為他們更關心過往的車輛中在商店停留的比例。所有在店門口停留的車輛實際上就是潛在的顧客。但是對于位于條形商鋪中心或大型商場的商業(yè)零售商來說，關注的焦點就不同于前者。對他們來說，停留車輛中只有一部分顧客會最終經過他們的商店，而這些顧客中只有一部分會進入店內。所以，這部分商業(yè)零售商關注的就是步行人數（經過他們商店的人數），而不是車流量。這一方法可以為下面的問題提供答案：如何計算維持生意所必須的最小交通流量，或者給定了交通流量之后，如何計算潛在的業(yè)務量。
如果經過某一處的實際交通量等于或大于所需的交通量，則說明該服務區(qū)有足夠的需求可以帶來所需要的每平方米的銷售收入。實際上，服務區(qū)就成了交通往來進出的一個地理區(qū)域（始發(fā)地和目的地）。
上面的方法還可以加以改進，要做的就是將該地區(qū)的變化趨勢考慮進去，以判斷交通流量可能縮減，增加還是保持不變。該方法還可以反向使用，即已知目前的交通流量，進而判斷改為之每平方米潛在的銷售收入。
采用驅車時間確定商圈，最重要的是要獲取切實可行的數據，需要進行的調查工作包括：對周邊可行的交通路線進行調查，對于各個交通路線的利用情況，車流平均速度，平均使用量進行調查；對可能前往商業(yè)區(qū)的人群進行調查，確定出行主要采用的交通工具，平均行駛速度和時間。
人口/支出法該方法識別出了維持生意所需要的商業(yè)區(qū)的大小。首先，它要計算出現有的和潛在的適用某一特定用途的空間中維持業(yè)務發(fā)展所必需的人數。根據人口密度，就可以確定具體的商業(yè)區(qū)。
該方法也可以反向使用，在給定人口數量之后，計算某服務區(qū)或者子市場的潛在銷售額。
顧客識別法該方法根據現有顧客的位置識別一個商店的商業(yè)區(qū)，主要大信息獲取渠道包括銷售點信息（掌握顧客地址或郵編）和顧客調查（當顧客進入商店時采訪他們）等。根據掌握的信息在地圖上標出相應的區(qū)域，判斷其中哪些屬于商業(yè)區(qū)。
還可以對給競爭對手造成的影響進行深入分析。另外，也可以根據商業(yè)區(qū)內不同的產品類型，或者銷售量層次進行分解分析。
驅車時間法這一方法建立的基礎是中心地段理論，該理論認為商業(yè)區(qū)（范圍）受人們?yōu)榱速徺I貨物而愿意出行的距離的影響。從某一商業(yè)零售商的角度來看，商業(yè)區(qū)的界定以及商業(yè)區(qū)內潛在需求的估算是最重要的。這一方法確認了地理意義上的交易，從而通過對需求與供給（缺口）的分析就可以確定維持某一服務所必須的商業(yè)區(qū)的大小。
該方法也可以反向使用，用以決定一店址的商品區(qū)面積多大才能帶來所需的每平方米的銷售額，以及該服務區(qū)的驅車時間?？尚行詥栴}因而變成了顧客是否愿意跑這么遠購買商品。
商業(yè)區(qū)缺口分析和重力模型
商業(yè)區(qū)內商業(yè)房地產市場中的缺口計算可以按下面的步驟完成：
需求＝商業(yè)區(qū)人口×人均購物支出額
供給＝競爭商商店面積×每平方米的年收入（平均銷售收入）
重力模型是唯一可以同時分析需求（目標顧客的支出）和供給（現有的商業(yè)房地產或競爭）狀況的分析工具，正因為如此使它成為一種非常有用的方法。如果知道了顧客總支出（某一地區(qū)），就可以預測所有商業(yè)房地產（包括即將開業(yè)的新商店）的年銷售收入。商業(yè)零售模型被稱作“生產約束”的模型，因為所有商店的總收入必須等于（已知）顧客的支出總額。基本上，該模型對某一人口群顧客可能消費在商業(yè)零售店商品上的金額給定了概率。這種概率可以通過每個競爭商店對顧客的相對吸引程度（一般是面積大小）進行加權調整。這時就不必考慮商業(yè)區(qū)的界定，因為隨著距離的增加，顧客的消費指出呈指數化遞減趨勢。
為了計算商業(yè)房地產重力模型，首先需要知道根據人口資料或者群組劃分的顧客對某一商品的總支出額，新商店的位置，面積，現有的競爭者以及顧客所在地和目的地（商業(yè)房地產）的距離。該模型可以預測每個商鋪的年銷售額，也可以預測新商鋪的年銷售情況。同時還可以預測新商鋪對現有商鋪的影響（即新商店可能瓜分的業(yè)務量大小）。盡管重力模型問世時間已經不算太短，但是在GIS（地圖繪制軟件）發(fā)明之前由于它的實施難度太大而沒有被廣泛的應用到市場分析中去。
影響商業(yè)房地產投資的其他重要因素
商業(yè)房地產市場之所以具有自己獨特的特點，是因為它的成功與否取決于當地的供給和需求因素。由于這一點，了解地方經濟結構就顯得至關重要。其中包括地址、人口以及整個區(qū)域的商業(yè)零售環(huán)境。
地方區(qū)域特點
地方區(qū)域涵蓋的范圍包括整個社區(qū)或城市，商業(yè)零售市場就是圍繞這些區(qū)域建立起來的。下面將討論具體的位置特征如商業(yè)房地產周圍的商業(yè)區(qū)，城市增長模式（它對選址）的影響等等。
增長模式。商業(yè)零售業(yè)的趨勢隨著人口的移動和收入的集中程度變動，同時商業(yè)房地產的用途也要依賴自身所處的位置而定，所以，增長模式影響了商業(yè)房地產的用途。如果商業(yè)零售商的業(yè)務在增長，當然是件好事。但是如果增長的方式偏離了其所在的位置，商業(yè)零售商就必須依靠現有商業(yè)區(qū)的穩(wěn)定性來維持業(yè)務的發(fā)展，而不能舍本逐末。
地點因素。商業(yè)房地產的成功很大部分要依賴于該地點對顧客的便利性。其中，視覺效果，停車場設施，以及是否能方便進入該區(qū)域又是最重要的因素。
當地人口特點。一個地區(qū)的居民可能是預測商業(yè)房地產項目是否會獲取成功的風向標。用來估計一個地區(qū)顧客基礎的信息類型包括人口數據和支出模式——該地區(qū)有多少人口，他們手中有多少錢，他們的錢都花在了什么地方？
人口統(tǒng)計數據資料。有關人口（目標顧客群）性質和特點的信息在分析商業(yè)房地產服務和商業(yè)零售空間的需求時是很重要的。和其他居住收益型物業(yè)一樣，對商業(yè)零售商品的需求，以及由此引致的對商業(yè)房地產的需求和人口的規(guī)模、年齡層次、教育水平、種族構成和人口分布密切相關。
商業(yè)房地產的銷售不僅直接受到人們居住位置的影響，而且還受他們就業(yè)所在地和收入分布的影響。雖然從理論上說，人口的消費和商業(yè)零售產品和服務的購買直接相關，但是，實際上要受到產品或服務“需求彈性”的影響。例如，雜貨的消費對收入缺乏彈性。這就意味著不管收入多少，人們購買的雜貨數量一般不會改變太多。另一方面，家用電器對收入富于彈性，收入越高，人們購買的就越多。
商業(yè)房地產的用戶通常對商業(yè)區(qū)都有一個標準，必須有一定的收入水平的一定數量的人。如果某一區(qū)域人均收入水平太低，商業(yè)零售用戶就需要較大的服務區(qū)來彌補，或者改選其他的位置。
支出模式?；ㄙM在商業(yè)零售商產品上的收入比例以及商業(yè)零售收入在總收入中占的比例是判斷潛在需求的關鍵因素。支出模式是分析人員得以將人口、收入、銷售數字轉換為每平方米銷售的金額加以分析，他可能是用市場中的人民幣額表示或者以收入或銷售比例表示。
地區(qū)商業(yè)房地產環(huán)境特點
掌握一個地區(qū)的經濟狀況可以使對新商業(yè)房地產的發(fā)展前景預測更為準確可靠。要評估該地區(qū)的經濟環(huán)境，必須要考慮以下的因素：
競爭性。對于商業(yè)零售商來說，競爭是無法避免的。商業(yè)零售商經常根據地區(qū)競爭對手的成功經驗或者競爭對手吸引業(yè)務的情況來評估某一位置的選址可行性。但是，過度的競爭就會驅使每平方米的銷售收入低于可接受的水平之下。
市場份額。商業(yè)房地產的市場份額指的是某一競爭對手瓜分的商業(yè)房地產目錄中總收入的比例。雖然單獨的市場份額數據不會被用來決定一個項目的可行性。但是一旦某一商業(yè)房地產已經建成，它的市場份額就會決定它的存在價值。
生意創(chuàng)造器。這里創(chuàng)造器指的使一種方法，可以將生意吸引到某個地方。例如，一家大型商業(yè)零售商店就可能是這樣的創(chuàng)造器，它的存在給其他的商業(yè)零售店帶來了顧客。同樣，一家電影院可能是當地眾多餐館的生意創(chuàng)造器，因為它給這些餐館帶來了潛在的顧客。
房地產投資基金是以房地產業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業(yè)投資專家進行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業(yè)投資基金的一種。
由于房地產開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業(yè)的房地產運作機構發(fā)起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。
二、國內外房地產投資基金的比較分析
1.美國的房地產投資信托（REITs）
美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托機構負責對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發(fā)公司負責投資標的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時間內不允許贖回。
2.日本信托式房地產的發(fā)展
日本的信托制度是從美國引進的。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的信托，大致經歷了老式的房地產信托、房屋信托和土地信托三個階段。信托標的物從集體宿舍、公司住房而逐漸轉到公司自身的生產、業(yè)務用房。其最為顯著的特點是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。
3.我國的房地產投資基金
我國的房地產投資基金正處于起步階段。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有信托法，信托資金管理辦法和信托投資管理辦法約束，資金主要投向房地產開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發(fā)建設。
三、我國發(fā)展房地產投資基金的建議
1.健全與完善有關法規(guī)體系
房地產投資基金具有系統(tǒng)性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規(guī)或產業(yè)投資基金法規(guī)，對房地產業(yè)投資基金的公司設立、融資規(guī)模、財務審核、資產運作、稅收機制、監(jiān)管法則等方面做出細化法律規(guī)定，使房地產投資基金的建立和發(fā)展有法可依。
2.開放房地產投資基金的資金源泉
從目前房地產投資基金的參與主體來看，我國居民現在高達14萬億的儲蓄存款應該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構參與進來，如保險公司、社?；?、養(yǎng)老基金、民營投資機構、個體私營業(yè)主等，充實房地產業(yè)的資金基底，共同形成房地產業(yè)發(fā)展資金的蓄水池，使各類房地產投資基金與銀行類金融機構共擔房地產投資市場風險，共享投資收益，防止房地產業(yè)的泡沫與金融風險。
3.拓展房地產投資基金的市場空間
在房地產投資基金的資金投向上，除了現有的私募基金中廣泛采用的權益型投資方式外，也可將我國房地產二級抵押市場和三級市場中的二手房、空置房、債券清償房地產等有問題的房地產納入資產運作體系，通過房地產業(yè)專業(yè)人士多元化經營和基金公司堅強的資金后盾盤活這些不良資產，消化由于我國房地產業(yè)資金不足或市場化程度不夠而出現的產業(yè)發(fā)展中的階段性問題。
關鍵詞：現代農業(yè)新型工業(yè)化安徽
安徽工業(yè)化發(fā)展現狀
對于安徽省工業(yè)化發(fā)展狀況，目前已有部分專家和學者進行了相關研究，如：王秉建（2008）對安徽工業(yè)化水平進行了評價；胡亭亭（2007）對安徽工業(yè)化的發(fā)展現狀和存在的問題進行了分析；余華銀（2006）對安徽工業(yè)化的進程進行了評價等。通過對研究的梳理可知，安徽工業(yè)化的發(fā)展狀況為：安徽省工業(yè)化進程慢于全國，安徽省工業(yè)化已處于工業(yè)化的實現和經濟高速增長期的初期，但與全國相比還有一定的差距；工業(yè)高度化水平低于全國，高度化進程也相對較弱，安徽省工業(yè)處于由重工業(yè)化階段向高加工度化階段轉變時期，工業(yè)高度化水平不斷提高，但工業(yè)高度化水平明顯偏低：輕工業(yè)中以非農產品為原料的加工業(yè)比重低；重工業(yè)中加工工業(yè)比重低；重加工工業(yè)內部高技術含量、高附加值的加工業(yè)的比重低。
現階段安徽工業(yè)化發(fā)展的外部環(huán)境和內部條件分析
（一）外部環(huán)境
1.有利條件。新型工業(yè)化道路為安徽農業(yè)發(fā)展帶來新的機遇。在新型工業(yè)化道路和新區(qū)域工業(yè)化模式下，人們開始重視農業(yè)地區(qū)和農業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化的目標從單純的經濟增長轉向人的全面發(fā)展，這就要求大力發(fā)展農業(yè)和農業(yè)地區(qū)經濟；另一方面，技術進步成為經濟增長的最主要驅動力，使得農業(yè)的價值得到了重新認識。在新型工業(yè)化道路中，工業(yè)化的內容不再是狹義的，而是通過包括農業(yè)在內的各個產業(yè)的技術進步和效率提高實現全面發(fā)展。因此，農業(yè)不僅是加速工業(yè)化的一種工具，而且本身也是工業(yè)化的目的；發(fā)達地區(qū)產業(yè)轉移和人們消費結構升級促生新機遇。雖然面臨這一系列約束條件，但是，仍然存在有利于安徽省工業(yè)化的機遇：發(fā)達地區(qū)產業(yè)結構調整，一部分勞動力密集型產業(yè)逐步向內陸地區(qū)轉移。安徽省可以選擇適合本地比較優(yōu)勢的產業(yè)，通過承接發(fā)達地區(qū)的產業(yè)轉移，積累工業(yè)化的資金；隨著人們生活水平的提高，對消費品的需求日益多樣化，特別是對綠色生態(tài)產品的需求越來越大，這就為安徽省發(fā)揮其優(yōu)勢，發(fā)展綠色生態(tài)產業(yè)提供了機遇。
2.不利外部條件。國際金融危機的持續(xù)蔓延。最近一個時期以來，國際金融危機持續(xù)蔓延，對我國經濟的負面影響日益加深，對于安徽省來說尤其明顯，主要表現為：一是農產品價格全面下行。二是農村就業(yè)和增長局面趨于嚴峻。三是質量安全事件對農民、農業(yè)產業(yè)的沖擊不可低估。民以食為天，我國有13億人口，占世界人口的22%，而耕地面積只占世界的10%，糧食安全現狀面臨嚴峻考驗。安徽省作為糧食主產區(qū)，在糧食安全體系中承擔了重要責任，2008年安徽省平均糧食產量為6047萬噸，占全國總產量的5.78%。因此，安徽省在選擇新型工業(yè)化道路時絕不能以損害農業(yè)、減少糧食產量為代價。
（二）內部條件
豐富的資源條件。安徽省處于我國腹地，蘊藏了豐富的礦產資源。如煤炭、有色金屬等。同時擁有大量的水資源。以中部五省為例，不僅擁有長江、淮河等水系，還擁有鄱陽湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。豐富的農業(yè)資源，有利于農、林、牧、漁的全面發(fā)展和形成較高的農業(yè)生產率，為充分發(fā)揮農業(yè)資源優(yōu)勢，建設現代農業(yè)，提供了廣闊的資源配置空間和環(huán)境。
優(yōu)越的地理區(qū)位。從地域優(yōu)勢看，安徽位于長三角腹地，東臨江蘇、浙江等發(fā)達省份，西連廣大中西部地區(qū)，承東啟西，地跨江淮，交通發(fā)達，發(fā)展農業(yè)生產條件優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯。安徽可充分利用東部沿海發(fā)達地區(qū)的信息、資金，接受輻射，又可面向全國，推廣自己的優(yōu)勢產品。特別是隨著東部地區(qū)產業(yè)的升級換代，將逐步淘汰一部分落后的勞動密集型產業(yè)，安徽作為重要的勞務輸出人口大省，積累了相當的技術和資金要素，安徽已完全有能力承接長三角產業(yè)特別是農產品加工業(yè)的產業(yè)轉移，這些都為安徽農業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了難得的機遇。
較強的科研優(yōu)勢。從科研優(yōu)勢看，安徽的高校、科研單位眾多，合肥是全國四所科技城之一。截至2007年底，全省共有各類研究與開發(fā)機構1057家，其中國有獨立科研機構116家（包括20家中央在皖科研院所、96家省屬及省以下科研機構）、高等學?？蒲袡C構154家。這些科研機構特別是一批中央在皖科研院所，是安徽省科技資源優(yōu)勢的集中體現，強大的科研優(yōu)勢為安徽省工業(yè)化的發(fā)展提供了堅實的科研條件。
良好的生態(tài)環(huán)境。安徽省由于長期以農業(yè)為主，工業(yè)化進程相對緩慢，因此高污染、高能耗的傳統(tǒng)工業(yè)較少，這使得安徽省的自然生態(tài)環(huán)境得到較好的保護。安徽省可以充分利用生態(tài)優(yōu)勢，跨越重化工業(yè)階段，直接進入高起點發(fā)展對環(huán)境要求高的生態(tài)產業(yè)。
不利的因素?！叭r”問題依然比較突出。安徽省面臨嚴重的“三農”問題，主要表現在：農村基礎設施相對落后，生產、生活條件較為惡劣。農業(yè)比較效益低，市場化發(fā)育程度低，小農生產的特點導致農業(yè)省在農業(yè)中的比較優(yōu)勢和競爭力無法發(fā)揮出來。農民收入水平不高，且商品意識、創(chuàng)新精神和經營能力不足，無法滿足農業(yè)省工業(yè)化發(fā)展的需要?！叭r”問題對安徽省工業(yè)化發(fā)展來說，依然是一個重要的制約因素；安徽省城市化發(fā)展水平相對滯后。轉現代農業(yè)驅動型工業(yè)是安徽工業(yè)化的現實選擇
綜上，結合安徽省實際，筆者認為安徽省應選擇現代農業(yè)驅動型的新型工業(yè)化道路，即依托區(qū)域比較優(yōu)勢，以市場為導向，以生物技術、信息技術改造傳統(tǒng)農業(yè)，圍繞現代農業(yè)這個核心，把農業(yè)資源深度開發(fā)產業(yè)確立為區(qū)域主導產業(yè)，并形成有競爭力的產業(yè)集群，以勞動力密集型和技術密集型產品進入市場的工業(yè)化道路。這一選擇具有重要意義，具體來說，主要體現在以下方面：
現代農業(yè)驅動型工業(yè)化模式符合安徽省新型工業(yè)化的特點。由于符合本階段安徽省的資源稟賦結構，可以充分發(fā)揮其比較優(yōu)勢，在此戰(zhàn)略下建立的產業(yè)體系能夠適應激烈的市場競爭，不斷發(fā)展壯大。通過產業(yè)的發(fā)展，利益的積累可以逐步改變安徽省的資源享賦結構，實現由農業(yè)省向工業(yè)省的轉變。在資源稟賦結構變化后，現代農業(yè)有可能不再占主導地位，而是由更符合區(qū)域資源稟賦結構的產業(yè)取代，從而實現產業(yè)結構的升級，促進安徽經濟的發(fā)展。
有利于形成現代農業(yè)區(qū)域聚集優(yōu)勢，獲取重要資源。現代農業(yè)與傳統(tǒng)農業(yè)不同，具有要素投入集約化、資源配置市場化、生產手段科技化、產業(yè)經營一體化的特征，產品附加值高，有很高的投資回報率，這樣就可以吸引區(qū)域外資金、人才等要素的流入。通過產業(yè)聚集主動吸收資源的作法，改變了安徽省以往被動等待資金、技術支持（即簡單的工業(yè)反哺農業(yè)）的引資方式；改變了安徽省因傳統(tǒng)農業(yè)效益低下而出現資源凈流出的局面。通過市場化競爭吸引要素的方式，可以實現安徽經濟的可持續(xù)增長。
有利于發(fā)揮比較優(yōu)勢，找準定位，確立主導產業(yè)。首先，安徽省的比較優(yōu)勢在農業(yè)，安徽省新型工業(yè)化的重點應放在農產品加工業(yè)。其次，如果不發(fā)揮安徽省在農業(yè)生產方面的比較優(yōu)勢，提供更為豐富的農產品和深加工品，發(fā)達省份就會將需求轉向國外尋求替代供應者，這樣，安徽省就會失去發(fā)展的外部市場。區(qū)域工業(yè)化理論認為，有競爭力主導產業(yè)是區(qū)域經濟增長的關鍵。而現代農業(yè)正是安徽省具有競爭優(yōu)勢的產業(yè)，因僅使用傳統(tǒng)生產要素的農業(yè)是無法對經常經濟增長作出重大貢獻的，但現代化的農業(yè)能夠實現。
可以有效克服資金瓶頸的約束。一方面，農產品加工業(yè)所需資金少、投入門檻低，是一種適合安徽省的勞動力密集型工業(yè)。另一方面，農產品加工業(yè)與農業(yè)形成良性聯動關系，可以通過加工增值農副產品，進而增加農民收入，提高農戶積累能力，為加工業(yè)的進一步發(fā)展積累資金。
能夠實現農村剩余勞動力的有效轉移。由于現代農業(yè)驅動型工業(yè)化模式強調工業(yè)與農業(yè)的聯動關系，必然促進農業(yè)生產向深度和廣度發(fā)展，在農業(yè)內部吸收大量勞動力，緩解農村剩余勞動力流動帶來的負面影響。傳統(tǒng)工業(yè)限制了農村剩余勞動力的轉移，而新型工業(yè)化是農村剩余勞動力轉移的根本保證。
參考文獻：
1.胡亭亭.欠發(fā)達地區(qū)走新型工業(yè)化道路的路徑選擇與創(chuàng)新—以安徽省為例[J].華東經濟管理，2007(5)
一、投資性房地產的歸屬問題
本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計量的，對于固定資產形式的投資性房地產，應當比照《企業(yè)會計準則××號———固定資產》的相關規(guī)定處理；對于無形資產形式的投資性房地產，應當比照《企業(yè)會計準則××號———無形資產》的相關規(guī)定處理?！睂Υ藯l規(guī)定，筆者認為似有不妥。
1、投資性房地產不應該作為固定資產或無形資產處理。首先，投資性房地產不完全符合固定資產或無形資產的定義。企業(yè)會計準則明確指出，固定資產是指為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產；無形資產是指企業(yè)為生產商品、提供勞務、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產。而投資性房地產，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權及房屋建筑物；房地產開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產品（在此，我們僅以非房地產企業(yè)作為研究對象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產可以劃入固定資產或無形資產的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產，則不屬于“固定資產”或“無形資產”的范疇。其次，雖然投資性房地產與原來意義上的固定資產、無形資產在物質形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會計的“明晰性”原則，同時也會引起“折舊、攤銷”等方面出現的問題。同時，從企業(yè)持有的投資性房地產中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產不應該作為“固定資產或無形資產”核算。
2、投資性房地產應該作“類投資”業(yè)務處理。從經濟業(yè)務的內涵看，企業(yè)的投資性房地產業(yè)務與企業(yè)的“投資”業(yè)務并無質的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產經營活動之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會計準則所指“投資”僅指對外投資（將資產讓渡給其他單位），主要形式為股權投資和債權投資。而投資性房地產業(yè)務既不屬于股權投資，也不屬于債權投資，不屬于對外投資的范疇，而是純粹的對內投資業(yè)務。因此它也不完全符合會計準則中的“投資”內涵。如果將其納入“長期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產業(yè)務具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據投資性房地產的這一特點我們將其定義為類投資業(yè)務，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對其進行處理。所以，在核算上擬采取類似長期投資的核算方法，即借鑒“長期投資”核算原理，設“投資性房地產”賬戶進行專項核算。
二、投資性房地產的會計處理方法
（一）“投資性房地產”賬戶
為了核算投資性房地產業(yè)務，需增設“投資性房地產”賬戶。該賬戶屬于資產類賬戶，借方記錄投資性房地產的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價值計量”而產生的增值。貸方記錄因出售、轉讓、轉自用及報廢或毀損的投資性房地產進行處置時沖減的賬面價值。期末余額在借方，表示企業(yè)持有的投資性房地產的賬面價值。該賬戶按投資性房地產的種類設置明細賬戶。
（二）“投資性房地產”項目在資產負債表中的列示
根據“投資性房地產”的類投資性質，擬將其列為“資產負債表”左邊的第三大項，即介于“長期投資”與“固定資產”之間。
（三）投資性房地產持有期間增值收益的會計處理
企業(yè)的投資性房地產，在持有期間可能會因為后續(xù)計量（按公允價值進行計量）而產生增值，獲得相應的增值收益。根據投資性房地產的“類投資”特性，該部分所以應該全部作為“投資收益”處理。相應的，若產生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。
（四）投資性房地產的賬務處理方法
1、企業(yè)取得投資性房地產的核算
（1）以貨幣資金購入投資性房地產時，按實際取得成本借記“投資性房地產”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。
（2）原自用房地產轉換為投資性房地產時，按轉換資產的賬面價值或公允價值借記“投資性房地產”賬戶，借記“累計折舊”，借記“固定資產減值準備”賬戶或“無形資產減值準備”賬戶，按固定資產賬面原值貸記“固定資產”賬戶或按無形資產的賬面攤余價值貸記“無形資產”賬戶。若記錄結果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。
例1．某企業(yè)擬將一自用房產轉換為投資性房地產，其賬面原值為1000萬元，已提折舊300萬元，已提固定資產減值準備50萬元，經評估其公允價值為600萬元。則會計分錄為：
借：投資性房地產――xx房產600萬元
累計折舊300萬元
固定資產減值準備50萬元
投資收益50萬元
貸：固定資產1000萬元
例2．若上例中房產的公允價值為1200萬元。則會計分錄為：
借：投資性房地產――xx房產1200萬元
累計折舊300萬元
固定資產減值準備50萬元
貸：固定資產1000萬元
投資收益550萬元
2、投資性房地產后續(xù)支出的核算。
企業(yè)在持有投資性房地產期間可能會發(fā)生一些相關的支出，如維護費用等。對于這部分支出應該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產成本，以期將來得到補償。
3、投資性房地產租金收入的核算。
企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產，按期取得的租金應作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。
4、企業(yè)處置投資性房地產的核算。
(1)企業(yè)出售、轉讓投資性房地產。企業(yè)出售、轉讓投資性房地產時，按實際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應賬戶，按賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
（2）企業(yè)將投資性房地產轉為自用。企業(yè)因生產經營需要將原投資性房地產轉為自用時，按轉換資產的公允價值借記“固定資產”或“無形資產”，按轉換資產的賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
（3）投資性房地產毀損。企業(yè)投資性房地產因不可抗力因素毀損，應按其凈損失借記“營業(yè)外支出”賬戶，按應獲得的保險賠款借記“其他應收款”賬戶，按資產的賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶。
5.投資性房地產后續(xù)計量。
如果有確鑿的證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，企業(yè)應改用公允價值模式，對投資性房地產進行后續(xù)計量，即期末企業(yè)應按公允價值對投資性房地產的賬面價值進行調整。按資產公允價值大于原賬面價值的差額借記“投資性房地產”賬戶，同時貸記“投資收益”賬戶。
三、投資性房地產“增值收益”的所得稅問題
