發(fā)布時(shí)間：2023-03-10 14:52:31
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
第一部分：項(xiàng)目總論
項(xiàng)目背景
項(xiàng)目概況
項(xiàng)目名稱
項(xiàng)目建設(shè)單位概況
項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀
項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)
項(xiàng)目發(fā)展概況
可行性研究報(bào)告編制依據(jù)
可行性研究結(jié)論及建議
第二部分：市場研究
宏觀環(huán)境分析
全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析
本市房地產(chǎn)市場分析
本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)
板塊市場分析
區(qū)域住宅市場成長狀況
區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征
區(qū)域市場目標(biāo)客層研究
項(xiàng)目擬定位方案
可類比項(xiàng)目市場調(diào)查
項(xiàng)目SWOT分析
項(xiàng)目定位方案
第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案
項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析
規(guī)劃設(shè)計(jì)分析
產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議
項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度
營銷方案
機(jī)構(gòu)設(shè)置
合作方式及條件
第四部分：投資估算與融資方案
投資估算
投資估算相關(guān)說明
分項(xiàng)成本估算
總成本估算
單位成本
銷售收入估算
稅務(wù)分析
項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)
現(xiàn)金流量表
自有資金的核算
融資方案
項(xiàng)目融資主體
項(xiàng)目資金來源
融資方案分析
投資使用計(jì)劃
借款償還計(jì)劃
第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(方案1)
財(cái)務(wù)盈利能力分析
靜態(tài)獲利分析
動(dòng)態(tài)獲利分析
償債能力分析
綜合指標(biāo)表
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(方案2)
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論
第六部分：不確定性分析
盈虧平衡分析
敏感性分析
變動(dòng)因素一成本變動(dòng)
變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng)
變動(dòng)因素一容積率變動(dòng)
風(fēng)險(xiǎn)分析
風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估
風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
第七部分：綜合評(píng)價(jià)
社會(huì)評(píng)價(jià)(定性)
環(huán)境評(píng)價(jià)(影響及對(duì)策)
公司資源匹配分析
第八部分：研究結(jié)論與建議
結(jié)論
建議
第九部分：附錄
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性分析 完善
目前,我國房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀(jì)90年代以后,我國的房地產(chǎn)市場逐漸形成,市場競爭也越來越激烈,于是人們開始注意可行性分析的作用,房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究才開始被納入正常的發(fā)展軌道。最初,可行性分析主要是針對(duì)大型工程項(xiàng)目,而針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析起步較晚。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究中存在的問題
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)
通過項(xiàng)目可行性分析,可以發(fā)現(xiàn),目前,指導(dǎo)我國房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的文件是國家計(jì)委和建設(shè)部分別于1983年頒發(fā)的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中的不足。但是,房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策科學(xué)化的重要手段之一。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究重要內(nèi)容的市場調(diào)查與預(yù)測(cè)、市場定位、經(jīng)營方式、租售價(jià)格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求,運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià),缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見。目前,雖然我國的一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的理論進(jìn)行了研究,但是,這些理論系統(tǒng)性不強(qiáng)。因?yàn)橹笇?dǎo)理論的缺乏,必將影響房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的發(fā)展。在項(xiàng)目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強(qiáng)。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系有待完善
在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析評(píng)價(jià)中,采用的指標(biāo)有:經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)、規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)、市場定位評(píng)價(jià)指標(biāo)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)不確定性評(píng)價(jià)指標(biāo)等。這些指標(biāo)雖然從各自不同的角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了評(píng)價(jià),然而,它們?nèi)匀淮嬖谥写a(bǔ)充和完善的地方。
房地產(chǎn)項(xiàng)目是事關(guān)居民安居樂業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定、美化市容的系統(tǒng)性工程,它具有很強(qiáng)的社會(huì)效應(yīng)、城市環(huán)境效應(yīng)和政治效應(yīng)。因此,在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí),不僅僅是應(yīng)用上面提到的各項(xiàng)指標(biāo),而且還補(bǔ)充了社會(huì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)指標(biāo)等。如果評(píng)價(jià)指標(biāo)體系不全面,可能會(huì)產(chǎn)生與客觀實(shí)際不相符的現(xiàn)象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴(yán)重問題。
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告總體水平不高,借鑒作用不大
在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析準(zhǔn)備階段,收集了一些長沙市其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告,發(fā)現(xiàn)大部分可行性研究報(bào)告的水平不高。有些報(bào)告撰寫得漏洞百出、選取、應(yīng)用的數(shù)據(jù)無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對(duì)性等。他們對(duì)項(xiàng)目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進(jìn)行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。
二、可行性研究報(bào)告總體上處于低水平狀態(tài)的原因
導(dǎo)致可行性研究報(bào)告總體上處于低水平狀態(tài)的原因:(1)可行性研究小組人員應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專家、制作人員、社會(huì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家等構(gòu)成,但據(jù)了解,有相當(dāng)一部分從事房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計(jì)算,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業(yè)道德低。不根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析,僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷,對(duì)于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據(jù)其意圖初步形成評(píng)估結(jié)果,沒有詳細(xì)的調(diào)查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告樣本進(jìn)行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報(bào)告,這種報(bào)告質(zhì)量可想而知。(3)由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性、不可預(yù)見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進(jìn)行科學(xué)、合理的分析預(yù)測(cè);缺少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場的客觀預(yù)測(cè);不能對(duì)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行符合市場發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確分析;不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算投資費(fèi)用,致使進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當(dāng)程度上降低了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告質(zhì)量,影響了房地產(chǎn)開發(fā)決策水平。(4)審批制度缺乏科學(xué)性。房地產(chǎn)可行性研究是開發(fā)商投資決策的依據(jù)和項(xiàng)目立項(xiàng)必要的送審文件,因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目只有經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(計(jì)委)批準(zhǔn)立項(xiàng)后才可實(shí)施,如此審批機(jī)制存在以下問題:由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是先到計(jì)委立項(xiàng)再申請(qǐng)辦理用地手續(xù)的程序,造成可行性研究目的是立項(xiàng),評(píng)判可行性研究報(bào)告質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是能否通過立項(xiàng)審核的狀況;審批部門規(guī)范化程度低,審核人員專業(yè)性差、審核手段落后,房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現(xiàn)象,缺乏公正性。
三、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的建議
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析理論研究與創(chuàng)新
建立一套系統(tǒng)的可行性分析理論,是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的迫切需要。在進(jìn)行可行性分析理論研究時(shí),應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究中的區(qū)位分析、市場調(diào)查、市場分析、項(xiàng)目各開發(fā)方案綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)計(jì)與分析,以及多種不確定性因素對(duì)項(xiàng)目的影響等方面的研究。
2、建立科學(xué)的可行性分析綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
可行性分析評(píng)價(jià)指標(biāo)在可行性評(píng)價(jià)中起著至關(guān)重要的作用,建立科學(xué)的可行性分析綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要。我們可以借鑒西方發(fā)達(dá)國家關(guān)于可行性分析評(píng)價(jià)的操作方法,尤其要研究國際著名咨詢公司的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析評(píng)價(jià)中不僅要考慮財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益,設(shè)計(jì)方案,市場定位,還要考慮社會(huì)效益和環(huán)境效益等。其中,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系,計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出,分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等。而綜合評(píng)價(jià),則應(yīng)該從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度,分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的影響,考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn),判斷項(xiàng)目對(duì)社會(huì)和環(huán)境的影響。只有這樣才是全面的、科學(xué)性的、合理的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。
3、加強(qiáng)咨詢業(yè)的規(guī)范化
咨詢業(yè)的規(guī)范化:(1)以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)改革為契機(jī),逐步與國際接軌,建立以改制后的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為主的房地產(chǎn)可行性研究編制單位的基本咨詢隊(duì)伍。改變編制可行性研究資質(zhì)由計(jì)委審批的方式,由房地產(chǎn)主管部門根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)確定相應(yīng)的編制范圍;把房地產(chǎn)可行性研究納入房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的范疇,房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的審核由行業(yè)協(xié)會(huì)的相關(guān)專業(yè)人員依據(jù)一定的審核指標(biāo)體系進(jìn)行。(2)為保證這些專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)能進(jìn)行較為全面的、綜合的、專業(yè)的調(diào)查分析,建立一支素質(zhì)較高的從業(yè)隊(duì)伍,一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究小組,一般應(yīng)包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專家、社會(huì)環(huán)境專家等人員。經(jīng)濟(jì)分析專家主要是從宏觀上對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期和建成后的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)進(jìn)行分析,避免發(fā)生重大的偏差;社會(huì)環(huán)境專家主要從社會(huì)學(xué)和環(huán)境科學(xué)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo);市場調(diào)研人員主要調(diào)查過去和當(dāng)前本地區(qū)及該類物業(yè)的供需情況,來分析當(dāng)前市場的狀況,并與經(jīng)濟(jì)分析專家一起預(yù)測(cè)未來趨勢(shì);造價(jià)工程師是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的土建、設(shè)備及安裝等價(jià)值進(jìn)行正確的估算;注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是研究小組的核心,他的任務(wù)是參與經(jīng)濟(jì)分析專家等對(duì)未來市場的分析,并負(fù)責(zé)歸納其他人員所完成的工作,綜合應(yīng)用工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)管理的有關(guān)知識(shí),對(duì)項(xiàng)目做出計(jì)算和總評(píng)價(jià),編寫可行性報(bào)告。
4、加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
在項(xiàng)目可行性分析中對(duì)該項(xiàng)目的不確定性因素進(jìn)行了分析。首先,利用概率法分析房地產(chǎn)市場景氣程度給建設(shè)項(xiàng)目期望收益帶來的影響,根據(jù)市場景氣指數(shù)預(yù)測(cè)把區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài),然后由房地產(chǎn)評(píng)估師、經(jīng)濟(jì)分析專家和專業(yè)房地產(chǎn)營銷人員共同測(cè)定三種市場態(tài)勢(shì)出現(xiàn)的概率和對(duì)應(yīng)的期望損益值,最后根據(jù)概率分析方法求出的項(xiàng)目收益均值,判斷建設(shè)項(xiàng)目受市場景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場銷售效果給項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利潤帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價(jià)格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價(jià)的敏感性分析、成本的敏感性分析。
參考文獻(xiàn):
摘要:房地產(chǎn)是一個(gè)綜合性極強(qiáng)的系統(tǒng)產(chǎn)業(yè),這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗(yàn)正確地做出。目前我國在房地產(chǎn)投資方面的決策支持系統(tǒng)還不多,有待于進(jìn)一步發(fā)展。因此,將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)投資的一項(xiàng)重大變革。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng);數(shù)據(jù)倉庫;聯(lián)機(jī)分析處理;數(shù)據(jù)挖掘
房地產(chǎn)投資不僅與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r有關(guān),而且還涉及到建筑業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、市政建設(shè)、能源、交通等各個(gè)重要部門。房地產(chǎn)市場變化快、投資巨大、風(fēng)險(xiǎn)極高,要完成這樣一個(gè)決策需要決策者同時(shí)考慮主市場、材料、資金、市政建設(shè)等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗(yàn)正確地做出。房地產(chǎn)是一個(gè)綜合性極強(qiáng)的系統(tǒng)工程,關(guān)系到國家、集體、個(gè)人的利益,影響到國民經(jīng)濟(jì)的起伏,其興旺與低落從一個(gè)側(cè)面反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。因此,房地產(chǎn)業(yè)迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據(jù)科學(xué)的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。
決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計(jì)算機(jī)的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對(duì)要開發(fā)的項(xiàng)目的各種情況有一個(gè)更深入的了解,能綜合各方面的因素對(duì)投資的項(xiàng)目做出一個(gè)合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準(zhǔn)確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資提供決策支持,實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。
一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)
房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對(duì)房地產(chǎn)投資者進(jìn)行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。
(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能
本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性報(bào)告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測(cè)模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟(jì)狀況,并能對(duì)將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個(gè)大概的預(yù)測(cè)。通過經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模塊可以對(duì)所投資項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的評(píng)估,從而判斷出此項(xiàng)目的盈利狀況。風(fēng)險(xiǎn)分析模塊可以對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作一個(gè)大體的分析,用戶通過對(duì)各個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷?？尚行詧?bào)告生成模塊則可以自動(dòng)生成項(xiàng)目的可行性報(bào)告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報(bào)告中的內(nèi)容。
(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)
在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險(xiǎn)性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強(qiáng)系統(tǒng)的輔助決策功能。
其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項(xiàng)新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進(jìn)行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進(jìn)行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對(duì)面向主題的數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和管理。聯(lián)機(jī)分析處理可以對(duì)數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識(shí)發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價(jià)值的東西,從而有利于輔助決策。
二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)
傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機(jī)交互進(jìn)行多模型的有機(jī)組合,輔助決策者實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個(gè)方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實(shí)中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺(tái),數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動(dòng)態(tài)性和復(fù)雜性,針對(duì)不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對(duì)數(shù)據(jù)、模型、知識(shí)和接口進(jìn)行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計(jì)算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識(shí)表達(dá)和知識(shí)綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。
(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)
信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當(dāng)需要為決策部門提供及時(shí)、準(zhǔn)確、詳細(xì)和可靠的風(fēng)險(xiǎn)信息時(shí),海量數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。
(二)聯(lián)機(jī)分析處理(OLAP)
OLAP是一種決策分析工具,它是針對(duì)特定問題的聯(lián)機(jī)數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對(duì)大量數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨(dú)立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項(xiàng)目進(jìn)度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項(xiàng)目進(jìn)度的狀態(tài)、了解項(xiàng)目進(jìn)度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報(bào)表結(jié)果。
(三)數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)
數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識(shí)發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級(jí)處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機(jī)器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個(gè)過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對(duì)于決策行為是至關(guān)重要的。
數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)預(yù)測(cè)趨勢(shì)和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨(dú)立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動(dòng)力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補(bǔ)性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和組織,聯(lián)機(jī)分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識(shí)的自動(dòng)發(fā)現(xiàn)。
三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊
(一)市場調(diào)查與預(yù)測(cè)
市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預(yù)測(cè)模塊主要包括國家經(jīng)濟(jì)狀況、城市經(jīng)濟(jì)狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計(jì)劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對(duì)手和競爭樓盤狀況,以及項(xiàng)目自身的相關(guān)情況等。在這個(gè)模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預(yù)測(cè)提供了便利條件。
(二)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)投資決策中的一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的是計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用,通過多方案比較,對(duì)擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析討論,做出全面的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),為項(xiàng)目的科學(xué)決策提供依據(jù)。
經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括項(xiàng)目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計(jì)算、扶助報(bào)表、基本報(bào)表和綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)等幾個(gè)方面。其中項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目的建立、選擇和刪除,對(duì)項(xiàng)目管理庫進(jìn)行操作。參數(shù)設(shè)置對(duì)房地產(chǎn)投資中的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行賦值,方案計(jì)算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算。輔助報(bào)表和基本報(bào)表用于生成各種報(bào)表。綜合財(cái)務(wù)報(bào)表生成現(xiàn)金流法綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗(yàn)、餅圖檢驗(yàn)和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財(cái)務(wù)狀況。
(三)風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時(shí)也存在著高風(fēng)險(xiǎn),對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析非常必要。正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)可以指導(dǎo)投資者進(jìn)行正確的開發(fā)決策,減少?zèng)Q策的盲目性和失誤。對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn),人們并不能明確的給一個(gè)答案,到底有沒有這種風(fēng)險(xiǎn),這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險(xiǎn)分析中來,采用模糊綜合評(píng)價(jià)法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來,〖JP+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級(jí)不同的影響,對(duì)于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素層次比較多,可以采用多級(jí)模糊模型來分析。
(四)可行性報(bào)告生成
可行性報(bào)告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來生成一個(gè)可行性報(bào)告模板,這就省去了用戶編寫可行性報(bào)告的時(shí)間。用戶可以根據(jù)自己的實(shí)際情況向可行性報(bào)告模板中添加一些項(xiàng)目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報(bào)告為Word文檔形式,這樣便于用戶對(duì)可行性報(bào)告的編輯。
該系統(tǒng)中的四個(gè)功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運(yùn)作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)質(zhì)量 問題 管理措施
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)日漸成為國民經(jīng)濟(jì)的重要部門，為我國的現(xiàn)代化和城市化提供巨大動(dòng)力。然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)，工程質(zhì)量問題也逐漸成為人們關(guān)心的話題，豆腐渣問題工程越來越凸顯的房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題成為房產(chǎn)行業(yè)無可回避的問題。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理也成為房地產(chǎn)工程管理的重要任務(wù)之一，它貫穿于建設(shè)項(xiàng)目決策階段和實(shí)施階段的全過程，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng) 目質(zhì)量管理的成功與否，直接關(guān)系著項(xiàng)目建設(shè)的成敗，要提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，就必須狠抓房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的質(zhì)量管理。
一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題
房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程主要包括四個(gè)階段：從項(xiàng)目構(gòu)思到批準(zhǔn)立項(xiàng)定義為項(xiàng) 目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段；從批準(zhǔn)立項(xiàng)到開始施工定義為設(shè)計(jì)、計(jì)劃招標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段；從開始施工到交付使用定義為實(shí)施階段（預(yù)售活動(dòng)）；從交付使用到責(zé)任結(jié)束定義為竣工驗(yàn)收和交付使用階段 （物業(yè)管理），各個(gè)階段在實(shí) 施的過程中都存在一系列問題。
1、工程項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段存在的主要問題
這一階段是影響整個(gè)工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中，項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標(biāo)相背離，直接影響到項(xiàng)目的決策質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量。項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)文件等，沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、方針、政策進(jìn)行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報(bào)告而很少進(jìn)行定量分析（包括財(cái)務(wù)分析），分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。
2、工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段存在的主要問題
現(xiàn)今的工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量低、設(shè)計(jì)深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象；施工圖設(shè)計(jì)是對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化，是具體施工過程的指導(dǎo)文件，施工圖設(shè)計(jì)深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報(bào)告就 進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。
3、工程實(shí)施階段存在的主要問題
該階段主要包括施工招標(biāo)及施工建設(shè)，我國曾出現(xiàn)過許多豆腐渣工程，主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個(gè)問題，其一，招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)沒有嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，有些業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格，暗箱操作，甚至貪圖一時(shí)的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計(jì)單位。其二，建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)建，把關(guān)檢驗(yàn)不嚴(yán)格，不合格品投入使用，另外施工的機(jī)械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點(diǎn)和技術(shù)要求進(jìn)行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查，導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項(xiàng)目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過程中不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，留下隱患。其四，竣工驗(yàn)收和交付使用階段存在的主要問題。在項(xiàng)目最后階段，質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗(yàn)收、項(xiàng)目后評(píng)估和物業(yè)管理。項(xiàng)目經(jīng)理在正式竣工驗(yàn)收之前，沒有進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)驗(yàn)收，在實(shí)際工作中各單位竣工驗(yàn)收工作沒有根據(jù)合同和設(shè)計(jì)圖紙的要求，使房地產(chǎn)項(xiàng)目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項(xiàng)目后評(píng)估階段沒有邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會(huì)，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理過程進(jìn)行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，編寫后評(píng)價(jià)報(bào)告，而且沒有項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)和從業(yè)背景，客戶服務(wù)流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對(duì)小業(yè)主的投訴沒有認(rèn)真對(duì)待，服務(wù)態(tài)度差等問題。
二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施
1、項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段的質(zhì)量控制
提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，注重可行性研究中多方案的論證，注重考察可行性研究報(bào)告是否符合項(xiàng)目建議書或業(yè)主的要求。進(jìn)行可行性研究報(bào)告的審查，應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家的專家審查制度，由政府依法委托與工程建設(shè)無經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會(huì)，專家委員會(huì)直接對(duì)國家負(fù)責(zé)，對(duì)于不合理的方案專家委員會(huì)可以行使否決權(quán)。
2、設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制
①在選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)單位過程中應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)，業(yè)主可通常組織一個(gè)多人評(píng)選委員會(huì)，由該委員會(huì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試，負(fù)責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計(jì)單位，在幾家設(shè)計(jì)單位都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì)，評(píng)選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。
②嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，樹立"嚴(yán)格沒計(jì)質(zhì)量管理"的思想。建議建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制， 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)間的協(xié)調(diào)工作，對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評(píng)審，確保設(shè)計(jì)圖紙能按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文進(jìn)行設(shè)計(jì)， 滿足工程實(shí)體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。
③效仿國外加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案本身質(zhì)量的監(jiān)督， 建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計(jì)階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督。在設(shè)計(jì)監(jiān)理中，監(jiān)理單位要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)方案和圖紙的審核、監(jiān)督， 重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)方案能否滿足業(yè)主的功能和使用價(jià)值要求， 以實(shí)現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。
3、實(shí)施階段的質(zhì)量控制
① 招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行， 聘請(qǐng)專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計(jì)招標(biāo)文件的編寫，咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖，按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計(jì)招標(biāo)文件， 明確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)要求， 并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標(biāo)工作。在招標(biāo)方法的選擇上可以效仿國外招標(biāo)時(shí)采用的最低價(jià)中標(biāo)法。
②嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量，對(duì)投入品的訂貨、采購、檢查、驗(yàn)收、取樣、試驗(yàn)均應(yīng)進(jìn)行全面控制， 從組織貨源， 優(yōu)選供貨廠家，直到使用認(rèn)證，做到層層把關(guān)。
③在落實(shí)人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上， 加強(qiáng)對(duì)施工人員的動(dòng)態(tài)管理， 把握人員進(jìn)場的考核， 監(jiān)督與評(píng)定等， 施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。
4、竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量控制
項(xiàng)目收尾階段是項(xiàng)目生命周期的最后階段， 其主要是確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施的結(jié)果是否達(dá)到了預(yù)期的要求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)口的移交與清算。該階段實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收， 依據(jù)質(zhì)量計(jì)劃中的要求， 遵循國家頒發(fā)的有關(guān)工程項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)地對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評(píng)定和辦理驗(yàn)收交接手續(xù)， 并對(duì)不合格項(xiàng)目提出處理辦法， 以保證項(xiàng)目產(chǎn)品符合設(shè)計(jì)質(zhì)量要求。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是對(duì)建設(shè)完成后的項(xiàng)目的實(shí)際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)行管理科學(xué)化的手段， 建議在每個(gè)項(xiàng)目結(jié)束前都要做一個(gè)項(xiàng)目的總結(jié)。
三、結(jié)束語
綜上所述，為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，不僅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工過程中加強(qiáng)質(zhì)量的控制管理。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建筑施工；進(jìn)度管理；策略分析
如何做好房地產(chǎn)建筑施工的進(jìn)度管理關(guān)乎到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及經(jīng)濟(jì)效益。都知道，在房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)出于資金的安排及銷售的需要，對(duì)一個(gè)樓盤項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照計(jì)劃進(jìn)行，更不會(huì)輕易變更開盤的時(shí)間以及交房的時(shí)間，這就對(duì)工程的施工進(jìn)度就提出了嚴(yán)格的要求，主體的施工必須要在樓盤開盤前完成，工程的竣工驗(yàn)收工作須在業(yè)主拿鑰匙前完成。
1 施工進(jìn)度管理的含義
房地產(chǎn)建筑施工進(jìn)度管理就是在工程項(xiàng)目建設(shè)的過程要嚴(yán)格遵照施工進(jìn)度計(jì)劃，采用一些有效的方式實(shí)時(shí)檢查工程的實(shí)際進(jìn)度，并且與原計(jì)劃比較以找出存在的差距，對(duì)存在差距的原因及不良影響作出技術(shù)準(zhǔn)確的分析，監(jiān)督單位根據(jù)這些原因?qū)M(jìn)度計(jì)劃作出及時(shí)有效的調(diào)整，在后期施工中嚴(yán)格遵守調(diào)整后的進(jìn)度計(jì)劃，以保證順利達(dá)成工程目標(biāo)。施工過程中這樣的工作要反復(fù)循環(huán)，直到工程竣工，或者可以在不增加投入及保證質(zhì)量的前提下縮短工期。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中的質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制這三個(gè)目標(biāo)控制的關(guān)系是相互影響又是統(tǒng)一的。一般而言，進(jìn)度的加快就意味著投入的增加。項(xiàng)目提前完工可以提早獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益；對(duì)質(zhì)量的嚴(yán)格把控可能會(huì)影響工程的進(jìn)度，但是保障好工程的質(zhì)量可以杜絕返工，這樣不但可以保障工程的進(jìn)度，還可以控制成本和控制質(zhì)量。
2 施工進(jìn)度管理的意義
工程項(xiàng)目能否按時(shí)交付直接影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。進(jìn)度、質(zhì)量、成本這三個(gè)控制目標(biāo)是對(duì)立統(tǒng)一的，一般情況下，進(jìn)度的加快會(huì)使得成本增加，但進(jìn)度的加快也會(huì)提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；工程進(jìn)度的盲目加快會(huì)影響對(duì)工程質(zhì)量的把控，對(duì)質(zhì)量的嚴(yán)格把控可能會(huì)影響工程的進(jìn)度；質(zhì)量的嚴(yán)格把控可以避免返工，進(jìn)度又可以得到加快。工程進(jìn)度的管理工作就是要協(xié)調(diào)好工程施工的三個(gè)控制目標(biāo)，盡可能做到進(jìn)度快、質(zhì)量可靠、節(jié)省資金投入。
3 施工施工進(jìn)度管理的有效措施和思路
3.1進(jìn)度管理的思路
要在項(xiàng)目的可行性研究階段進(jìn)行計(jì)劃進(jìn)度的制定，該計(jì)劃是進(jìn)行進(jìn)度控制的前提。本文所說的“可行性研究”就是嚴(yán)格意義上的可行性研究，不同于企業(yè)中為了立項(xiàng)提出的項(xiàng)目可行性報(bào)告，更不同于“指哪打哪”的可行性研究。這個(gè)階段的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃制定要以項(xiàng)目規(guī)劃草案、項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和政府的相關(guān)要求、過去的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行，這項(xiàng)工作能夠?yàn)榭尚行匝芯恐械馁Y金投入以及銷售計(jì)劃的數(shù)據(jù)提供支持。
這一階段的進(jìn)度計(jì)劃還處在虛擬的階段，但其制定工作也不能草率，必須要和實(shí)際情況相近，否則，研究也喪失了原本的意義。
3.2進(jìn)度管理的措施
在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，技術(shù)管理工作要進(jìn)一步加強(qiáng)，技術(shù)是一個(gè)項(xiàng)目的重要因素，對(duì)技術(shù)的管理是否積極有效關(guān)系到工程目標(biāo)能否順利達(dá)成。具體措施如下：
（1）橫道圖比較法。此方法是在項(xiàng)目工程施工過程中實(shí)時(shí)監(jiān)控實(shí)際進(jìn)度，以得出實(shí)際進(jìn)度的信息，經(jīng)整理分析后采用橫道線在原計(jì)劃處標(biāo)出，可以進(jìn)行直觀的比較。橫道圖比較法有一定的局限性，只適用在各項(xiàng)工程的進(jìn)度都進(jìn)行的比較均勻的工程施工。
（2）S型曲線法。此法的優(yōu)點(diǎn)是能直觀反映實(shí)際進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度的差距，對(duì)后期的工程進(jìn)度可以有效預(yù)防。在S形曲線法中，以橫坐標(biāo)來表示時(shí)間，工作量完成狀況則用縱坐標(biāo)來表示。用實(shí)物的工程量來表達(dá)工程量，如所耗工時(shí)、資金的投入或者所占的比例，按照項(xiàng)目的原始計(jì)劃進(jìn)度繪制出進(jìn)計(jì)劃進(jìn)度的S形曲線。隨著工程的進(jìn)行實(shí)時(shí)檢查計(jì)劃的實(shí)際完成情況，繪出實(shí)際進(jìn)度的S形曲線。通過對(duì)兩條S形曲線的對(duì)比可以看出進(jìn)度控制的信息，以便分析實(shí)際進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度又差距的原因，從而制定相應(yīng)的調(diào)整措施。①項(xiàng)目工程實(shí)際進(jìn)度分析：工程實(shí)際進(jìn)度的點(diǎn)位于計(jì)劃進(jìn)度S形曲線的左側(cè)，那么實(shí)際的進(jìn)度超前于計(jì)劃進(jìn)度；反之，則表示實(shí)際進(jìn)度要落后于計(jì)劃進(jìn)度。②進(jìn)度偏差的分析：進(jìn)度的偏差值可以直接通過S形的比較圖讀出。ta表示在ta時(shí)刻比計(jì)劃進(jìn)度提前的時(shí)間；va表示此時(shí)超額完成的工作量；tb表示在此時(shí)刻實(shí)際進(jìn)度的拖延時(shí)間；yb表示yb時(shí)刻拖欠的工作量。⑧預(yù)測(cè)總工期。參照實(shí)際進(jìn)度S形曲線的有關(guān)信息，使用時(shí)間序列預(yù)測(cè)法，可以預(yù)測(cè)未來不同的進(jìn)度時(shí)間所應(yīng)完成的工作量，進(jìn)而可以繪制實(shí)際預(yù)測(cè)進(jìn)度的S形曲線。把工程施工的預(yù)測(cè)工期和原計(jì)劃工期做對(duì)比，可以分析出工期提前或者延遲的可能時(shí)間。④對(duì)工程進(jìn)度要不定期檢查，利用S形曲線比較法對(duì)工程施工進(jìn)度進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤和控制。
另外，一、對(duì)于施工圖紙要做好評(píng)審和會(huì)審工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙中的問題并積極和施工單位進(jìn)行協(xié)商解決，避免因圖紙問題而影響工程的質(zhì)量；在技術(shù)管理中要做好對(duì)文件資料的管理工作，技術(shù)文件應(yīng)內(nèi)容規(guī)范完整、數(shù)據(jù)科清晰準(zhǔn)確，簽證要及時(shí)，管理、存檔、保管等措施要科學(xué)合理。二、要做到及時(shí)交底工作。施工隊(duì)的實(shí)際操作是以工程技術(shù)的交底為依據(jù)的，工程的技術(shù)交底要具有一定的操作性，對(duì)工程的施工要有一定的指導(dǎo)作用。三、做好施工預(yù)檢。在施工前對(duì)工程項(xiàng)目或者分項(xiàng)工程要進(jìn)行自檢，這就是預(yù)檢，預(yù)檢工作可以保證工程的質(zhì)量，可以有效預(yù)防因施工差錯(cuò)而引起質(zhì)量事故。
關(guān)鍵詞：成本控制；存在的問題對(duì)策
中圖分類號(hào)：F045.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
前言：
隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時(shí)代，利潤回歸社會(huì)正常利潤水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代，專業(yè)化分工越來越細(xì)，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本費(fèi)用的精確控制。
由于房地產(chǎn)企業(yè)具有行業(yè)利潤較高、進(jìn)入門檻較低的特點(diǎn)，導(dǎo)致企業(yè)的市場競爭日趨激烈；此外，當(dāng)前我國政府為了保障房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展出臺(tái)了一系列從緊的土地、稅收和信貸調(diào)控政策。因此，在競爭日趨激烈和不利的宏觀調(diào)控環(huán)境下，加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一個(gè)重要課題。
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀存在的問題
1．投資決策階段。項(xiàng)目投資決策階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家相關(guān)政策規(guī)定，選擇和決定投資行動(dòng)方案的過程，是對(duì)擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同開發(fā)建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較、選擇及做出選出能實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的最滿意方案的決策過程。它主要包括投資機(jī)會(huì)分析、項(xiàng)目可行性研究和投資估算三個(gè)方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策環(huán)節(jié)是目前大多中國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作中的薄弱環(huán)節(jié)，該階段存在問題具體表現(xiàn)在：
1．1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不夠?qū)徤?、科學(xué)、完整。當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目可行性報(bào)告中關(guān)于市場和價(jià)格的預(yù)測(cè)資料缺乏針對(duì)性，對(duì)可行性報(bào)告的敏感性分析認(rèn)識(shí)不足，并且在對(duì)項(xiàng)目決策分析時(shí)僅依據(jù)方案的內(nèi)部收益率和還款期的長短可能導(dǎo)致決策失誤。
1．2開發(fā)項(xiàng)目的成本估算不夠精確。每個(gè)項(xiàng)目都有自身的特點(diǎn)，因此應(yīng)采取不同的投資估算方法。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)常采用指標(biāo)估算法，但是在估算過程中存在沒有對(duì)項(xiàng)目流程、定額、價(jià)格及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體分析，從而導(dǎo)致項(xiàng)目估算不夠精確。
2. 事前控制階段
1) 建筑工程預(yù)算（包括標(biāo)底）的編制質(zhì)量和準(zhǔn)確性還有待提高。因?yàn)槲覀冞@項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于外包業(yè)務(wù)，均打包給專業(yè)的造價(jià)咨詢公司。從目前的運(yùn)行情況看，企業(yè)缺乏對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督、管理以及審核，審查也不夠細(xì)致；
2) 公司目前簽訂的工程造價(jià)咨詢委托合同，關(guān)于咨詢服務(wù)質(zhì)量的要求這一款中，對(duì)核心內(nèi)容的工程量清單表示方式?jīng)]作具體規(guī)定，咨詢公司按“自選”動(dòng)作完成，比較籠統(tǒng)，不利于甲方審查；
3) 材料、品牌合作商數(shù)據(jù)庫未建立或不夠完善，樣本太少，容易造成入庫單位之間結(jié)成價(jià)格同盟；同時(shí)入庫單位水平參差不齊，一旦中標(biāo)，會(huì)給施工帶來諸多不利影響；
4) 材料設(shè)備的詢價(jià)不夠貼近市場，未形成戰(zhàn)略合作伙伴并形成規(guī)模采購優(yōu)勢(shì)，造成與施工單位扯皮；
5) 工程進(jìn)度款的審核不夠精確，存在一定的隨意性；
6) 簽證變更的審核還不夠及時(shí)；
3．項(xiàng)目施工和竣工結(jié)算階段
3．1項(xiàng)目施工階段主要是根據(jù)設(shè)計(jì)方案和圖紙，利用原材料和各種機(jī)器設(shè)備建設(shè)房屋的過程。施工階段過程復(fù)雜、持續(xù)時(shí)間長、不可預(yù)見因素較多、風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)總投資的影響也很大。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制在施工階段存在的問題包括：項(xiàng)目施工階段經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等問題，加大了項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容和難度；許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有設(shè)立科學(xué)、動(dòng)態(tài)、透明的成本臺(tái)賬，因而不能進(jìn)行動(dòng)態(tài)的成本控制；一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目簽證管理流于形式與程序，而未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審核管理。
3．2竣工階段是開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施總結(jié)性的階段，該階段的成本控制主要包含竣工驗(yàn)收、工程計(jì)量以及辦理竣工結(jié)算等工作。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在竣工階段的成本控制存在以下問題：有些施工單位為了取得較好的工程結(jié)算收益，會(huì)運(yùn)用多種手段虛報(bào)以提高結(jié)算價(jià)格，加大了成本控制的難度；有些施工單位沒有編制完善的竣工圖，項(xiàng)目竣工結(jié)算材料也不齊全；有時(shí)甚至出現(xiàn)項(xiàng)目未竣工而提前使用的情況，從而產(chǎn)生責(zé)任不明的工程、設(shè)備的損壞、偷盜而承擔(dān)額外損失，這些都不利于竣工階段項(xiàng)目的成本控制。
4．銷售階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段的成本控制主要指房地產(chǎn)
開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售費(fèi)用的控制，從而完成項(xiàng)目資金的回收工作，達(dá)到預(yù)期的盈利水平，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段成本控制存在以下問題：
4．1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了取得更好的項(xiàng)目投資收益，會(huì)充分利用在所有媒體上進(jìn)行廣告宣傳，這就有可能產(chǎn)生營銷媒體的選擇與目標(biāo)客戶沒有合理匹配，還會(huì)出現(xiàn)營銷費(fèi)用控制不到位，增加相關(guān)的成本。
4．2一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司的合同條款不清晰、導(dǎo)致權(quán)責(zé)不明，從而影響客戶服務(wù)質(zhì)量，不利于提升品牌知名度和進(jìn)一步擴(kuò)大市場份額。
加強(qiáng)工程成本管理的幾點(diǎn)建議
1. 樹立全員成本管理意識(shí)
首先，全體員工要樹立這樣一種觀念；成本是可以控制的，但是成本控制不只是成本控制部門的事情，更需要大家的共同參與。員工的良好的成本意識(shí)是全面成本控制的先決條件。對(duì)此，建議如下：
1) 各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要以身作則，為良好的成本控制系統(tǒng)營造好的環(huán)境；
2) 加強(qiáng)各部門的通力合作，共同控制成本。如設(shè)計(jì)部和市場部應(yīng)力求產(chǎn)品的定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)方案要反復(fù)修改，盡量減少設(shè)計(jì)變更，并做好優(yōu)化設(shè)計(jì)工作。項(xiàng)目部要注意加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場指令管理，成控部不要局限于預(yù)算審核以及與既定的供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)，還要精通招標(biāo)、合同管理、工程技術(shù)等知識(shí)，尤其要詳細(xì)掌握上游產(chǎn)業(yè)鏈中各供應(yīng)商的市場資源情況。
3) 建立適當(dāng)?shù)募?lì)機(jī)制、約束機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制相互配合。加強(qiáng)合同管理，設(shè)立“成本管理團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)”，并在項(xiàng)目開始之初簽訂責(zé)任書。對(duì)達(dá)到項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的成控部相關(guān)人員、設(shè)計(jì)部相關(guān)人員及項(xiàng)目部（或項(xiàng)目公司）全部人員組成的項(xiàng)目成本管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，否則按“獎(jiǎng)罰對(duì)等”的原則進(jìn)行處罰。采用這個(gè)方式有以下幾個(gè)好處：A、可以讓成本管理滲透到各個(gè)環(huán)節(jié)，這樣可以形成完整的管理鏈條，達(dá)到全過程控制。B、可以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，充分調(diào)動(dòng)各相關(guān)部門的工作積極性，達(dá)到互相監(jiān)督、制約。C、可以避免各部門之間的推諉、扯皮。D、可以通過表彰、獎(jiǎng)勵(lì)，樹立榜樣，促進(jìn)企業(yè)員工的成本管理意識(shí)、團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)精神。
2. 事前控制階段的建議
注重資金的時(shí)間價(jià)值，盡量縮短開發(fā)周期。目前的實(shí)際工作中，拍得土地以后到項(xiàng)目開工建設(shè)施的時(shí)間過長，一方面給企業(yè)造成了大量的銀行貸款利息負(fù)擔(dān)，加大了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，另一方面減緩了資金的回籠速度。由于項(xiàng)目前期已經(jīng)投入大量資金，所以合理的加快開發(fā)進(jìn)度，提前銷售環(huán)節(jié)，是降低財(cái)務(wù)成本和盡快回籠資金的最有效途徑。建議在土地拍賣時(shí)花小錢辦大事，與長期合作的設(shè)計(jì)單位和咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，請(qǐng)期對(duì)待拍賣土地進(jìn)行合理的市場定位、初步設(shè)計(jì)規(guī)劃和成本概算，一旦中標(biāo)，馬上進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，從而縮短設(shè)計(jì)時(shí)間，加快報(bào)建報(bào)批，這樣可以使動(dòng)工時(shí)間提前，大大縮短建設(shè)周期，從而節(jié)省龐大的、可觀的資金占用費(fèi)，也大大提高資金的回籠速度。
結(jié)束語：
總之，房地產(chǎn)具有投資回收期長、價(jià)值大、占有資金多等特點(diǎn), 這些特點(diǎn)說明了房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金, 特別是在國家進(jìn)一步緊縮銀根、當(dāng)前樓市價(jià)格回歸理性、自主需求占主導(dǎo)地位、銷售量回到正常水平情況下，對(duì)于開發(fā)商來說最理性的事是控制成本，多關(guān)注點(diǎn)成本，少關(guān)注點(diǎn)房價(jià)，因?yàn)榉績r(jià)是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。成本低控戰(zhàn)略要求企業(yè)必須建立起優(yōu)化流程，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用，取得高效的運(yùn)營效益。
參考文獻(xiàn)：
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)類型復(fù)雜，涉及自然風(fēng)險(xiǎn)、競爭風(fēng)險(xiǎn)、清算風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)6個(gè)方面內(nèi)容。其中，自然風(fēng)險(xiǎn)，又稱不可抗力風(fēng)險(xiǎn)，由于驟發(fā)性自然災(zāi)害或惡劣氣候條件，例如：臺(tái)風(fēng)、暴雨、地震等，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工時(shí)間或工程質(zhì)量造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。競爭風(fēng)險(xiǎn)主要由于房地產(chǎn)市場存在多個(gè)相似樓盤引發(fā)激烈競爭影響樓盤銷售量提高營銷成本的風(fēng)險(xiǎn)，與市場調(diào)研、市場供求、投資決策存在著密切聯(lián)系，是企業(yè)市場敏感度不足的主要表現(xiàn)。清算風(fēng)險(xiǎn)由于樓盤出售價(jià)格低于預(yù)期價(jià)格造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。
受房地產(chǎn)交易特殊性的影響，即使用權(quán)與收益權(quán)間轉(zhuǎn)移，一旦地區(qū)人口過少，市場供求過多，造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易價(jià)值高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資資金多，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目資金交易的周期長，一旦貨幣價(jià)值有所變動(dòng)，造成企業(yè)內(nèi)部流動(dòng)資金不足的變現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)主要由于行業(yè)政策變動(dòng)影響房地產(chǎn)市場造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)，并且政策風(fēng)險(xiǎn)的影響較為全面，一旦改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，企業(yè)蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失。此外，按政策類型，政策風(fēng)險(xiǎn)可分為政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策風(fēng)險(xiǎn)、施工法規(guī)改革風(fēng)險(xiǎn)、審批風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因包括：（1）回報(bào)周期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資回報(bào)周期普遍偏長，造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風(fēng)險(xiǎn)。有統(tǒng)計(jì)資料表明，除房地產(chǎn)開發(fā)投資伴隨開發(fā)結(jié)束于2至5年內(nèi)回收成本外，置業(yè)項(xiàng)目投資的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可見，小規(guī)模房地產(chǎn)投資企業(yè)不存在承受長期市場風(fēng)險(xiǎn)及資金壓力的能力，客觀完成市場優(yōu)勝劣汰的過程。（2）經(jīng)營活動(dòng)。作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)與經(jīng)營水平、經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營效果存在著密切聯(lián)系，并且為了保證投資項(xiàng)目處于正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，企業(yè)普遍向銀行貸款，一旦企業(yè)經(jīng)營水平不足，缺乏經(jīng)驗(yàn)，無法達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)，直接影響企業(yè)的信譽(yù)及籌資能力。（3）利率比例。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利率及借入資金利率間比例的不穩(wěn)定性造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風(fēng)險(xiǎn)，即：一旦借入資金利率過低，企業(yè)以財(cái)務(wù)管理為依托提高利潤率，進(jìn)一步保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；一旦借入資金利率過高，企業(yè)存在效益虧損及負(fù)債過高破產(chǎn)的可能性。（4）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報(bào)酬的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；二是投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。（5）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。由于國家的政治、經(jīng)濟(jì)因素的變動(dòng)，引起的房地產(chǎn)需求及價(jià)格的漲跌而造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國家政治形勢(shì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于時(shí)期時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲；當(dāng)各種政治風(fēng)波出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于衰退期時(shí)，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價(jià)格下跌。（6）自然風(fēng)險(xiǎn)。在人們對(duì)自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化的情況下，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對(duì)投資者帶來很大的損失。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施
1.分析市場行情
在實(shí)際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動(dòng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅(jiān)持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，以識(shí)別房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)為切入點(diǎn)，做好房地產(chǎn)市場行情的分析工作，調(diào)研房地產(chǎn)市場，獲取調(diào)研結(jié)果，
2.做好市場調(diào)研
一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金投入巨大，籌備建設(shè)時(shí)間長，特別是管理過程中存在的不確定性投資風(fēng)險(xiǎn)因素較多。如何有效控制不確定性投資風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實(shí)際管理過程中所面臨的主要問題。因此在實(shí)際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅(jiān)持實(shí)事求是的工作原則，做好房地產(chǎn)市場的調(diào)研工作，得出詳細(xì)的項(xiàng)目可行性報(bào)告，通過計(jì)算、研究、調(diào)查等方法，得出社會(huì)效益、財(cái)務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)等項(xiàng)目不確定性風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估有效控制的可能性及可行性，為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資提供強(qiáng)有力的保障。
3.利用投資戰(zhàn)略
房地產(chǎn)市場的地域性與房地產(chǎn)投資收益存在著密切聯(lián)系，即城市不同，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，房地產(chǎn)市場的供需不同，房地產(chǎn)投資收益不同。因此在實(shí)際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動(dòng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅(jiān)持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，靈活運(yùn)用投?Y戰(zhàn)略，盡可能分散房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資比例，避免房地產(chǎn)投資企業(yè)受投資比例的影響造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)一步分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
4.重視工程監(jiān)管
在實(shí)際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅(jiān)持實(shí)事求是的工作原則，加大對(duì)于房建工程監(jiān)管的重視程度，積極引進(jìn)科學(xué)的房建工程監(jiān)管理念，逐步構(gòu)建具有企業(yè)特色的房建工程監(jiān)管體系，做好成本投入的估算工作，特別是施工技術(shù)引進(jìn)及施工設(shè)備更替的成本投入，做到成本投入側(cè)重化，合理配置人力資源，從根源上認(rèn)識(shí)到房建工程監(jiān)管的重要性，便于解決在實(shí)際控制過程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，及時(shí)簽訂施工合同，以保證承建雙方經(jīng)濟(jì)利益為前提，進(jìn)一步細(xì)化管理責(zé)任，有助于完成工作目標(biāo)，確保監(jiān)管的工作效率及質(zhì)量，降低投資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率，避免延誤施工期限。
5.樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
一般說來，基層工作人員的受教育程度普遍偏低，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)控制的反應(yīng)不強(qiáng)。如何短期內(nèi)轉(zhuǎn)變基層工作人員的意識(shí)，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實(shí)際控制的過程中所面臨的主要問題。因此在實(shí)際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)加大對(duì)于人才引進(jìn)的重視程度，組織一系列在崗培訓(xùn)，樹立投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，增強(qiáng)工作人員的整體素質(zhì)水平。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目控制投資風(fēng)險(xiǎn)人才短缺的問題，地方政府及相關(guān)部門重視人才培養(yǎng)，出臺(tái)相應(yīng)的扶持性政策，以填補(bǔ)長期人才缺口。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā) 工程項(xiàng)目 管理
0 引言
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。
1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述
當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項(xiàng)工程。公司制度的項(xiàng)目管理方式，主要管理單一項(xiàng)目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財(cái)務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計(jì)后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理形勢(shì)不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：
1.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而市場風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對(duì)比，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。
1.2 項(xiàng)目成本管理問題
無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施
2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理
風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>
2.2 全面完善項(xiàng)目成本管理
