發(fā)布時間：2023-03-08 15:29:56
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的投資可行性報告樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
一、 企業(yè)名稱、地址、負責人（技術(shù)、財務(wù)）；
二、 項目的提出（理由）；
三、 合資雙方簡況和經(jīng)營方針；
四、 技術(shù)與設(shè)備（包括維修設(shè)施和配套零配件的供應(yīng)）；
五、 組織機構(gòu)
六、 資金概算和來源
七、 經(jīng)濟效益和分析
甲方：
乙方：
一、分析的前提條件和方法
1、前提條件
（1）公司所遵循的我國有關(guān)法律、法規(guī)、政策及公司所處的地區(qū)區(qū)域性社會環(huán)境仍如現(xiàn)時狀況而無重大變化；
（2）公司經(jīng)營所涉及國家或地區(qū)目前的政治、經(jīng)濟、法律、法規(guī)、政策及其社會環(huán)境仍如現(xiàn)時狀況而無重大改變；
（3）在預(yù)測期內(nèi)，有關(guān)信貸利率、匯率和稅收政策無重大變化；
（4）公司經(jīng)營運作不受諸如燃料、物料、潤料大幅漲價等不利因素的影響；
（5）公司生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展計劃能如期實現(xiàn)。
2、分析方法
（1）項目概況
（2）項目建設(shè)的必要性和可行性；
（3）項目經(jīng)濟效益分析；
（4）項目的風險分析及對策；
（5）綜合評價。
二、項目概況
隨著國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展，相關(guān)產(chǎn)業(yè)對石油及其產(chǎn)品的需求與日俱增，目前我國石油資源的主要來源是國內(nèi)陸上油田、海洋油田，以及從國外進口的原油，其中海洋油和進口油增長迅速，而目前承擔沿海的運力大多噸位偏小，而且老舊嚴重，將逐步退出油運市場，運力增長落后于運量的增長。
為滿足運輸市場的需求，調(diào)整公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)，提高公司經(jīng)濟效益，增強公司發(fā)展后勁，公司擬投資購置2艘4萬噸級油輪。該油輪主要從事我國沿海、海進江和近洋航線的原油和成品油運輸，航線主要為：承運渤海灣地區(qū)至青島、廣州、湛江、南京等地原油；承運東海、南海地區(qū)至南京等地的原油；承運我國北方（大連、錦州、營口等地）至廣東等地的成品油；承運遠東航線（新加坡至韓國、日本等地）的成品油以及我國出口汽油，進口柴油、航空煤油。該項目投資總額約57,890萬元，所需資金通過自有資金、銀行借款等方式解決。
二、項目建設(shè)的必要性
我國是僅次于美國的第二大石油消費大國。隨著國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，國內(nèi)石油需求量明顯增長。數(shù)據(jù)表明，1986-1997年全國石油年消耗量從9,730萬噸增長到18,600萬噸，年均增長6%。據(jù)預(yù)測，到XX年和XX年，我國石油需求量將分別達到30,000萬噸和35,000萬噸。
我國石油資源的主要來源是國內(nèi)陸上油田、海洋油田，以及從國外進口的原油。目前，我國東部地區(qū)依然是原油生產(chǎn)的主力地區(qū)，原油產(chǎn)量占陸上產(chǎn)量的85%以上，但大慶、勝利等東部主力油田已進入中后期，東部原油產(chǎn)量在全國產(chǎn)量中的比重不斷下降；西部地區(qū)油田產(chǎn)量不斷上升，成為我國石油工業(yè)的戰(zhàn)略接替地區(qū)；海上油田貫徹“油氣并舉、向氣傾斜”的政策，加快建設(shè)開發(fā)，近幾年產(chǎn)量逐步提高。我國已開發(fā)的海洋石油產(chǎn)區(qū)主要位于南海和渤海，主要的油氣田有：渤海的綏中36秦始皇326、蓬萊193等；南海的惠州、西江、陸豐等。預(yù)計XX年海洋油產(chǎn)量將達到3,000-3,500萬噸，其中渤海灣地區(qū)將達到2,000-2,500萬噸，增長迅速。特別是蓬萊193油田其儲量達5-6億噸，XX年正式投產(chǎn)后，年產(chǎn)量可達1,500-2,000萬噸。僅此一項就需新增原油運力40萬載重噸左右。而且國內(nèi)原油開采量遠遠不能滿足經(jīng)濟發(fā)展的需要，我國從1993年就成為石油凈進口國，且呈現(xiàn)逐年增長的趨勢。XX年我國進口原油達到創(chuàng)記錄的9,112萬噸，較上年增長31.3%，僅XX年1-6月份，全國港口接卸進口原油就達5,948萬噸，比XX年同期增長39.3%。據(jù)專家的預(yù)測，到XX年我國原油進口量將達到1.5億噸以上。進口原油的絕大部分將通過水運直達國內(nèi)港口或通過港口進行中轉(zhuǎn)，這勢必將大幅增加對進口原油一程和二程運力的需求。
從我國石油進出口運輸情況來看：一是近年來，我國出口汽油年約500萬噸。XX年中石化出口約250萬噸，中石油出口約250萬噸；XX年合計約480萬噸。根據(jù)國內(nèi)石油消費和生產(chǎn)情況，我國的汽油出口近年來將仍能維持在目前的水平。上述出口，通常用3-4萬噸船舶在錦州、大連、天津、上海、寧波、廣州、南京等港裝貨。二是我國出口的石腦油XX年約50萬噸，XX年約80萬噸，市場基本在日本和韓國，主要在大連的西太平洋煉廠，用3-4萬噸船舶裝貨。三是我國進口航空煤油XX年達160萬噸，多用3-4萬噸船在韓國、新加坡、菲律賓、日本裝貨，在我國上海、天津、秦皇島等港卸貨。據(jù)專家和研究機構(gòu)分析，未來XX年民用航空煤油的消費將從XX年的470萬噸，增加到XX年的750萬噸，XX年的1,050萬噸，年均增加約50-60萬噸。受國內(nèi)生產(chǎn)能力和煉油加工產(chǎn)率的限制，預(yù)計進口航煤油將繼續(xù)保持增長，估計每年增加約20萬噸左右，因此，航空煤油的進口運輸至少不會低于每年150-160萬噸的水平。四是隨著我國乙烯工業(yè)的發(fā)展，石腦油的需求缺口將不得不依靠進口來補充。國家發(fā)改委批準的XX年進口規(guī)模至少達到130萬噸，以后將會繼續(xù)增加，估計未來5年要達到每年400-500萬噸的進口規(guī)模。除從中東地區(qū)進口需要用8-10萬噸級的成品油輪運輸外，從鄰近地區(qū)的進口，經(jīng)濟實用的運輸規(guī)模將是3-4萬噸級船舶。五是我國目前每年進口燃料油大約為1,500萬噸，多為3-6萬噸船舶在俄羅斯、韓國、新加坡、馬來西亞、印尼、泰國裝貨進口，超過一半的進口量到黃埔卸貨，其余在上海、深圳、廈門、寧波、南通等港卸貨。
從我國鄰近區(qū)域的成品油和半成品原料的運輸市場情況來看：不考慮亞洲區(qū)域經(jīng)濟增長所帶來的石油產(chǎn)品需求的增加，按XX年的實際進出口統(tǒng)計水平考慮，本區(qū)域的燃料油和石腦油需要大量從區(qū)域外采購運輸，燃料油區(qū)域外進口量達到年2,500萬噸，石腦油區(qū)域外進口量也超過年2,500萬噸。汽油、航空煤油、柴油估計主要從新加坡向南亞地區(qū)運輸和出口?？梢姡緟^(qū)域的石油運輸市場發(fā)展對運力的需求是較大的。
本公司目前主要從事長江南京以上原油運輸業(yè)務(wù)，近二年長江石油運輸收入平均約為5.6億元，占主營業(yè)務(wù)收入的74%左右，主營業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)過于單一的風險仍然存在。同時，沿江石化企業(yè)為了實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的需要，擬計劃在長江沿線修建原油輸油管道，管道運輸?shù)奶娲L險已經(jīng)明朗化。在沿江管道建成后，預(yù)計將減少公司現(xiàn)有長江石油運輸量的70%即約1000萬噸左右。因此，公司為規(guī)避市場風險，完全有必要加快業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，快速擴充海上運力，增加公司市場競爭能力。
三、項目建設(shè)的可行性
從國內(nèi)外貿(mào)成品油輪船隊情況來看，中海油運、油運公司及南京水運將是3-5萬噸級清潔成品油運輸?shù)闹饕獓鴥?nèi)承運人和船東。三家公司目前現(xiàn)有船舶50艘，運力合計132萬載重噸。這些船大多噸位偏小，老舊嚴重，1976年以前建造的有27艘，計50萬噸左右。在“十五”期內(nèi)，這些老舊船舶船齡都將達到30年，特別是交通部2號令出臺后，這些船舶都將逐步退出油運市場?？紤]5年內(nèi)新增運力和運力報廢狀況，在較長一段時期內(nèi)運力增長將大大落后于運量的增長，且在運力報廢與新增運力的空檔期間，運力更為緊張。
從今后幾年清潔成品油輪船舶供應(yīng)情況的變化趨勢來看，據(jù)英國吉布森經(jīng)紀公司目前統(tǒng)計，2.5-5萬噸級成品油輪在XX年前的船舶定單交付量為3-4萬噸級53艘，195.4萬載重噸，4-5萬噸級船舶91艘，414.4萬載重噸，原渣油運輸船無定單。21年或以上船齡的成品油輪共215條，744.1萬載重噸，原渣油輪75條，254.1萬載重噸。按照XX年7月已實施的marpol公約規(guī)定，單殼油輪必須分階段退出運輸。如果按平均25年的使用年限考慮，XX年至XX年需每年拆解約43艘148.8萬載重噸的成品油輪和15艘50.8萬載重噸的原渣油輪，三年合計要拆解129艘446.4萬載重噸的成品油輪和45艘151.4萬載重噸的原渣油輪。上述情況表明，原渣油輪供應(yīng)量將低于拆解量。
發(fā)展石油運輸需要有大資金的支持，在這一點上本公司的優(yōu)勢比較明顯。XX年末資產(chǎn)負債率為27.1%，XX年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約2.8億元，每年自有資金沉淀量較大。經(jīng)測算，擬購置的2艘4萬噸原油/成品油兩用船投資總量約為57,890萬元。此項投資資金，公司將根據(jù)船舶建造付款周期，通過自有資金、銀行貸款等渠道，制定合理可行的資金運作方案，保證造船資金能按時到位。
該項目投產(chǎn)后能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益。經(jīng)測算，2艘船全部投入營運后，可實現(xiàn)年運輸收入12,800萬元，凈利潤2,130萬元，對公司利潤增長將有較大的支撐。（具體情況詳見“經(jīng)濟效益預(yù)測”）
四、經(jīng)濟效益預(yù)測
（一）單船效益測算
（二）單船運輸成本測算
（三）測算依據(jù)
1、運輸收入6,400萬元
（1）營運率按90%計算，全年營運330天，平均營運周期20天；
（2）平均載重噸3.6萬噸，全年總運量為60萬噸；
（3）平均運價為106.7元/噸
2、運輸成本3,800萬元
（1）全年燃料費用1,250萬元，單價：燃料油0.18萬元/噸，輕柴油0.4萬元/噸，重柴油0.28萬元/噸。
（2）全年潤料費用為60萬元，單價：0.98萬元/噸；
（3）物料費用為60萬元；
（4）港口雜費410萬元（含費）；
（5）工資及附加為250萬元；
（6）折舊率為5.28%，年折舊費為1,526萬元；
（7）年修理費為90萬元，保險費130萬元；
3、營業(yè)稅金按運輸收入的3.33%計算，為106萬元（以內(nèi)外貿(mào)各占50%計算）；
4、管理費用按運輸收入的6%計算，為384萬元；
5、財務(wù)費用以貼息貸款利率3.6%計算，按船價的50%計入；
6、所得稅率按33%計算；
（四）財務(wù)效益指標
五、風險分析及對策
（一）市場風險及對策
1、運輸價格波動的風險及對策
風險：根據(jù)國家計委、交通部聯(lián)合下發(fā)的計價格
（XX）315號文規(guī)定，從XX年5月1日起，國內(nèi)水運市場全面放開水運價格，運價完全由市場進行調(diào)節(jié)。隨著水運市場競爭加劇，運輸價格存在波動風險，從而對公司的未來經(jīng)營產(chǎn)生較大影響。此外，國際運輸市場價格受世界經(jīng)濟變化等多種因素影響，波動性加大，對未來參與近洋外貿(mào)運輸可能帶來風險。
對策：在沿海石油運輸方面，公司將與主要客戶根據(jù)燃油價格變化共同協(xié)商確定運輸價格，從而使運價保持在相對穩(wěn)定的水平，有效防范運價波動帶來的風險。對于國際運輸價格波動，公司將及時調(diào)整運力和航線，提高服務(wù)質(zhì)量和擴展服務(wù)范圍，控制各項經(jīng)營與管理成本，加強與其他船公司之間的合作，將國際運價波動造成的風險控制在最小范圍。
2、經(jīng)濟周期影響的風險及對策
風險：公司所從事的石油運輸業(yè)屬國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)行業(yè)，受國民經(jīng)濟發(fā)展周期性波動的影響較大，國民經(jīng)濟發(fā)展這種周期性波動，可能對本公司的經(jīng)營產(chǎn)生直接影響。
對策：本公司將加強對宏觀經(jīng)濟的研究，力求能較為準確地預(yù)測經(jīng)濟發(fā)展動向，合理規(guī)劃公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模，使公司運力發(fā)展計劃始終與運量的發(fā)展保持適當?shù)谋壤?/p>
（二）經(jīng)營風險及對策
1、主要燃、潤料價格波動風險及對策
風險：本公司營運成本主要構(gòu)成要素為燃料（如柴油、燃料油等）、潤料（如機油及其它油等）、造船及船舶維修材料及機電設(shè)備的購置維修費用等，其中燃料和潤料約占總成本的30%左右。由于燃、潤料價格由市場機制決定，受市場變動影響較大，因此將對船舶經(jīng)營產(chǎn)生一定影響。
對策：公司將合理調(diào)度船舶，適當提高負載率，大力采取節(jié)能措施，降低船舶能源單耗，推廣使用經(jīng)濟適用型燃料油，同時建立穩(wěn)定的燃油供應(yīng)渠道，降低采購成本，增強抵御市場價格波動風險的能力。
2、對主要客戶依賴的風險及對策
風險：公司的主要服務(wù)對象為沿海、沿江的石化企業(yè)，這些企業(yè)對運輸市場的需求變化，將直接影響到船舶的經(jīng)營狀況。
對策：公司將立足自身管理和技術(shù)優(yōu)勢，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)來吸引客戶，建立相互依存的關(guān)系。公司還將強化與客戶的產(chǎn)權(quán)紐帶作用，密切與客戶企業(yè)關(guān)系，共同發(fā)展；同時公司在繼續(xù)執(zhí)行“進一步與大公司、大貨主聯(lián)營合作”的經(jīng)營方針基礎(chǔ)上，積極開拓新的航線，發(fā)展新的客戶，分散客戶結(jié)構(gòu)過于集中的風險。
3、航運安全的風險和對策
風險：公司經(jīng)營過程中存在發(fā)生船舶擱淺、火災(zāi)、碰撞、沉船等各種意外事故的可能性，原油運輸屬于危險品運輸，其風險更為突出。
對策：公司除了辦理船舶保險外，還按照solas74公約的要求建立了完善的安全管理體系，并通過每年的內(nèi)審、外審檢查以保證該安全管理體系的有效性。同時，公司通過制定船舶防火、防碰撞等一系列安全防范措施，強化職工的安全意識并實施跟蹤管理，加強現(xiàn)場監(jiān)督，力求將事故隱患降到最低。
（三）政策風險及對策
1、環(huán)保政策風險及對策
風險：由于我國目前對環(huán)境保護的力度趨于增強，不排除以后會頒布更加嚴格的防止船舶及水域污染的法律、法規(guī)。這就可能使船舶增加設(shè)備和購買保險的投入，對船舶經(jīng)營業(yè)務(wù)和效益產(chǎn)生一定的影響。
對策：公司將密切注意各海外航線途經(jīng)國家及聯(lián)合國制定的有關(guān)環(huán)保方面的新法規(guī)及規(guī)則 ，避免在環(huán)保方面的任何違法及違規(guī)行為，同時加大對環(huán)保技術(shù)改造的投入，將環(huán)境污染風險控制在最低限度。
2、宏觀經(jīng)濟政策風險及對策
風險：航運業(yè)作為基礎(chǔ)行業(yè)，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響較大，一旦進入經(jīng)濟調(diào)整期，國家采取緊縮的經(jīng)濟政策，市場放緩，導致對運輸?shù)男枨笙陆?，船舶?jīng)營業(yè)務(wù)可能由此減少。
對策：公司所處的航運業(yè)屬國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)行業(yè)，國家對本行業(yè)一直采取鼓勵政策。今后，公司將努力加強對國家有關(guān)政策、法規(guī)的研究，增強適應(yīng)政策、法規(guī)變化的能力，更好把握發(fā)展趨勢，盡可能減少政策變化給公司經(jīng)營帶來風險。
（四）其他風險及對策
風險：4萬噸油輪的投資主要通過自有資金及銀行貸款等方式解決，如在還款期內(nèi)船舶或公司的經(jīng)營狀況發(fā)生不利變化，將可能發(fā)生債務(wù)到期無法償還的風險。
對策：公司將積極尋求多種融資途徑,降低銀行間接融資的份額;同時將努力搞好船舶經(jīng)營，提高營運收入,保持充足的現(xiàn)金流量。
三明學院學生公寓BOT投資基本情況
BOT方式是指（build－operate－transfer）的英文的第一個字母縮寫，即“建設(shè)－經(jīng)營－移交”。
2006年一月初，三明學院由于資金不足，有意以BOT方式向社會引資建設(shè)學生公寓，廈門優(yōu)恩公司對該項目進行了調(diào)研，具體情況如下：
三明學院學生公寓的融資方式是由投資單位投資建設(shè)2幢學生宿舍，建成后租金收入歸投資單位所有，經(jīng)營期為23年，經(jīng)營期后，學生公寓產(chǎn)權(quán)歸三明學院所有。這就是所謂的BOT融資模式。
三明學院的2幢學生公寓建筑面積約為18000m2，土地所有權(quán)以412萬的價格被三明學院買下。其中一幢樓為9000m2，計劃安排1200人；另一幢為8600m2，計劃安排1170人，則合計可以安排2370人。
三明學院學生公寓的收費模式為：4人間宿舍，1150元/人；8人間宿舍，850元/人。
投資計劃與資金籌措
1.投資計劃。該BOT項目投資是根據(jù)三明學院提供的數(shù)據(jù)制定的。項目總投資為2050萬元。
2.資金籌措。本項目建設(shè)資金來源由資本金和銀行貸款兩部分組成，資本金為700萬，銀行借款為1350萬元。
財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
1.安置學生數(shù)。每幢樓為9000m2，計劃安排1200人；則兩幢樓合計安排2400人。安排入住率可以保證在95％以上，這里用95％。
2.基準收益率。本項目全部投資的財務(wù)基準收益率采用8％，資本金的財務(wù)基準收益率也采用8％。
3.本項目建設(shè)期1年，經(jīng)營期20年。計算期取22年。
總成本費用計算
本項目成本主要包括建安成本、配套設(shè)施成本、雜費攤銷等。
1.建安成本。按照建安成本1000元/m2，總建筑面積18000m2，包括水電、電信、水龍頭、水管、淋浴頭、水池、潔具等，合計1800萬元。
2.配套設(shè)施成本。即購置床鋪、座椅、電扇等，按照100元/m2；每10年更新一次，更新一次約180萬元。
3.雜費攤銷。包括人防異地建設(shè)費28元/m2，消防審核費0.2％，新型材料發(fā)展基金8元/m2，工程監(jiān)理費1％～3％，質(zhì)監(jiān)費0.15％，合計約100萬，由我方和三明學院共同攤銷，計50萬元。
（1）人防異地建設(shè)費：50.4萬
（2）消防審核費：3.6萬
（3）新型材料發(fā)展基金：14.4萬
（4）工程監(jiān)理費：18萬
（5）質(zhì)監(jiān)費：2.7萬
4.工資及其附加
工作人員定員6人，其中管理員4名，電工1名，木工1名。管理員工資按照500元/月，電工、木工工資800元/月，福利費、保險費按照工資總額的53.5％計算，則合計6.7萬元。
5.材料費、修理費
按照投資額的1％計提，20.5萬/年。
6.財產(chǎn)保險
按照固定資產(chǎn)投資的0.35％來計提，計7.35萬/年。
7.管理費用
按照5萬/年計提
8.折舊
以綜合折舊率5％計提，為102.5萬元。
效益以及稅金
（1）租金收入。228萬/年，這里以入住率95%計算，四人間宿舍和八人間宿舍各占50%。
（2）營業(yè)稅及其附加。社會性資金建高校宿舍免征營業(yè)稅，城建稅、教育稅附加也免征。
（3）企業(yè)所得稅為33%。
（4）稅后利潤提取10%的法定公積金后剩余部分為可分配利潤，再扣除支付給投資者的應(yīng)付利潤，即為未分配利潤，用于歸還貸款。
還貸資金
還貸資金主要為還貸折舊和未分配利潤。
還貸期間項目折舊額的90%用于償還貸款。
項目評估分析
這里采用內(nèi)部收益法、凈現(xiàn)值法和回收期法對三明公寓學生宿舍項目進行評估，測算結(jié)果如下：
從財務(wù)指標上看，該項目的全部投資回報率、資本金回報率分別為6.1％和3.5％，均小于基準收益率8％；全部投資凈現(xiàn)值、資本金投資凈現(xiàn)值分別為-253萬、-225萬，均小于零。項目回收期為12.2年，項目還貸期為16.4年。從財務(wù)指標上看，該項目屬于不可行。
八、敏感性分析
我們對三明學院學生公寓的各種變化因素進行敏感性分析，以估算財務(wù)內(nèi)部收益率等財務(wù)指標的影響程度，敏感因素分析如下：
1.項目投資考慮+10%；
2.租金收入考慮-10%；
敏感性分析結(jié)果匯總?cè)绫硭荆?/p>
敏感性分析結(jié)果表明：當投資增加10%、租金收入減少10%時，全部投資財務(wù)內(nèi)部回報率和資本金財務(wù)內(nèi)部回報率仍遠遠低于基準回報率，凈現(xiàn)值遠遠低于零，屬于不可行項目；僅當項目投資減少10％時，全部投資財務(wù)內(nèi)部回報率和資本金財務(wù)內(nèi)部回報率靠近基準回報率，凈現(xiàn)值接近零。
九、結(jié)論
1.本項目的基本方案總投資為2050萬元時，本項目為不可行項目。
不論是國企還是外企，在決定上一個新產(chǎn)品，一條新生產(chǎn)線，或者建一個新工廠時，總要提交一份可行性報告供上級批準。?
一、國企的可行性報告?
本人曾經(jīng)閱讀過幾份來自國企的可行性報告，但發(fā)現(xiàn)其目的和內(nèi)容都與外企的可行性報告有很大差別。先說其目的，國企的可行性報告是為了說服上級領(lǐng)導并得到相應(yīng)的批準和支持，并假定上級領(lǐng)導比他們自己更了解情況。而報告一旦被批準，上級領(lǐng)導就要承擔相應(yīng)的責任。?
目的上的差別自然導致內(nèi)容上的差別。這里有幾個主要的方面：
1、國企的可行性報告強調(diào)為什么要上這個項目，但忽視如何進行這個項目，似乎要等項目批準之后才去考慮具體的實施方案和計劃；?
2、國企的可行性報告中宏觀的、模糊的數(shù)據(jù)多，而微觀的、具體的數(shù)據(jù)和信息少，如果上級領(lǐng)導不了解相應(yīng)的市場和用戶的狀況，很難作出判斷，只能閉著眼睛簽字；?
3、國企的可行性報告沒有或很少有具體的、可以量化的衡量標準和責任分配，這為以后出現(xiàn)大的偏差和問題打好了伏筆，便于“過關(guān)”；?
4、國企的可行性報告對今后幾年的市場預(yù)測偏于樂觀，似乎不這樣樂觀就得不到批準，對可能發(fā)生的各方面的“不測風云”認識不足，甚至有認識也不寫上去，這樣出現(xiàn)偏差時就可以強調(diào)客觀原因，歸結(jié)到不可預(yù)測性上；?
5、國企的可行性報告對市場、用戶、競爭和風險的評估太粗、太少，沒有考慮到自己企業(yè)投資一個熱門項目的同時，其他企業(yè)也可能在準備上類似的項目，成為自己的競爭對手，所以就不談市場份額的問題，把市場總規(guī)模當成了決策的主要參考標準，自然也就沒有“市場細分”和“市場定位”這樣一些概念。?
二、外企的可行性報告?
那么我們再來看一下外企是如何來寫他的可行性報告。?
首先外企的可行性報告從目的上講是寫給自己企業(yè)看的，是為了說服自己而不是說服別人，盡管一些大項目也要上級批準，但其目的主要是在企業(yè)內(nèi)部各部門之間達成共識，對機會、挑戰(zhàn)、困難和風險有詳細的分析。?
從內(nèi)容上講，外企的可行性報告有幾個特點：
1、跨國公司在全球范圍內(nèi)采用同樣的或類似的報告格式，便于統(tǒng)一標準，統(tǒng)一分析方法，便于他人理解，同時也便于企業(yè)去搜集信息、整理數(shù)據(jù)、準備報告。?
2、宏觀和微觀的數(shù)據(jù)并存，有量化的數(shù)據(jù)和信息以及其“出處(信息來源)，對結(jié)果做出最差情況下、通常情況下和最佳情況下的三種預(yù)測；?
3、將今后幾年如何實施這個項目寫得很具體，從人員、資金、設(shè)備、組織結(jié)構(gòu)等方面做出全盤規(guī)劃和分年度實施計劃和預(yù)算，以保證項目能按規(guī)劃順利實施并完成，同時由于每個月或每個季度都有明確的“里程碑”式的分階段目標和檢查方法，就便于及時調(diào)整和修正，以達到最終目標；?
4、對市場和潛在市場、用戶和潛在用戶、競爭與潛在競爭、風險與潛在風險、問題與潛在問題分析得很具體，對各種可能發(fā)生的偏差有一個基本的估計，并對客觀環(huán)境可能發(fā)生的變化及發(fā)展趨勢做出一系列假定和預(yù)測，這樣企業(yè)就必須從主觀上檢查自己，承擔相應(yīng)的責任，而不是強調(diào)客觀原因；?
[關(guān)鍵詞]：工程建設(shè)項目可行性研究作用 依據(jù)
Abstract: The project feasibility study, the main content of the whole project and supporting conditions for more thorough research and analysis to provide more scientific data to support and theoretical support for the project construction. The feasibility report is a systematic method of analysis, with predictability, fairness, reliability, characteristics of the scientific; it is the important basis of the project decision-making plays an important role.Key words: construction project; feasibility study; role; basis
中圖分類號 : V221+.8文獻標識碼： A 文章編號：
一個工程建設(shè)項目的實施，必然會對整個城市布局、經(jīng)濟、和人民生活產(chǎn)生相應(yīng)的影響。況且，實施開發(fā)建設(shè)項目需要投入大量的人力、物力和資金，最終目的是以最小的投入獲得相應(yīng)的市場回報，換取最佳經(jīng)濟效益。因此，在建設(shè)項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟、技術(shù)等各方面都要進行深入細致的調(diào)查研究和分析，對各種可能采用的技術(shù)方案和建設(shè)方案進行認真的技術(shù)經(jīng)濟分析和比較論證，對項目建成后的經(jīng)濟效益進行科學的預(yù)測和評價。這一系列的調(diào)查研究、預(yù)測評價、論證分析過程稱之為可行性研究過程。其主要任務(wù)是，對擬建項目的技術(shù)先進性和實用性、經(jīng)濟合理性和有效性，以及建設(shè)必要性和可行性進行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價，簡而言之，就是解決項目建設(shè)的“必要性”問題，技術(shù)上的“可行性”問題，經(jīng)濟上的“合理性” 問題，為項目投資決策提供可靠的科學依據(jù)，是決定工程項目命運的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。所以可行性研究在項目投資決策和項目運作建設(shè)中具有十分重要的作用。
一、項目可行性研究在項目投資決策中的作用
投資項目決策是指最終作出是否投資建設(shè)某個項目的決定。項目決策分析與評價是投資項目科學決策的重要工作，是項目前期工作的核心，關(guān)系到投資項目建設(shè)的成敗，在項目決策前期，盡管不同的決策者可能面對不同的決策目標、不同的決策及其審批（核準）等程序，但都必須認真做好項目前期工作，才能提高決策的正確性，避免失誤、造成損失。
可行性研究是項目進行投資決策和建設(shè)的先決條件。在過去很長一段時間里，可行性研究工作并沒有得到足夠的重視，簡單的認為可行性應(yīng)研究只是在應(yīng)付審查，如走馬觀花一般，沒有充分認識到它的獨立性與客觀性。有的只是將可行性研究搞成了上項目的“腳踏板”，許多項目在沒有進行周密詳細的可行性研究就草率上馬。結(jié)果往往造成因選址不合理、規(guī)模過大、外部條件不成熟、不完備而影響其使用；因資金不足而拖延工期，甚至停工癱瘓，變成名副其實的“爛尾樓”；因市場預(yù)測不充分而屢屢出現(xiàn)違約、調(diào)價。因此，在投資建設(shè)前期，進行項目可行性研究，編制詳細的可行性研究報告是至關(guān)重要的。它可以避免錯誤的項目投資決策和不必要的損失。隨著科學技術(shù)、經(jīng)濟、文化日新月異的發(fā)展，市場競爭越來越激烈，這就要求建設(shè)者在進行項目投資決策之前做出準確無誤的判斷，避免錯誤的項目投資，減少項目的投資風險。現(xiàn)代化的建設(shè)項目規(guī)模大、投資大，可行性研究報告的論證必須要科學、嚴謹、符合目前實際情況和未來的發(fā)展趨勢，如果可行性報告出現(xiàn)漏洞就會造成人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤，造成不可估量的損失。
可行性研究是投資決策的依據(jù)。
可行性研究作為一種投資決策方法，從市場、技術(shù)、工程建設(shè)、經(jīng)濟及社會等多方面對建設(shè)項目進行全面綜合的分析論證，依其結(jié)論進行投資決策可大大提高投資決策的科學性。自1986年國家實行了資本金制度以來，投資主體才開始逐步形成多元化的投資主體，投資者對自己所上的項目要全面負責，在項目建設(shè)中堅持“三個不建”原則，即建設(shè)項目沒有可行性研究報告不建，項目可行性研究報告經(jīng)濟評價不充分不建，項目經(jīng)濟評價效益不達標準不建?？茖W的可行性研究能夠如實地反映項目的真實效益，做出合理的決策；可行性報告現(xiàn)在已經(jīng)成為投資業(yè)主和國家審批機關(guān)提供評價結(jié)果的主要依據(jù)，以及確定對此項目是否進行投資和如何進行投資的決策性的文件。
二 可行性研究是建設(shè)項目融資的重要依據(jù)
項目融資支撐著項目建設(shè)，通暢的融資渠道對項目建設(shè)意義重大。批準的可行性研究報告是建設(shè)單位吸納、籌措資金的重要依據(jù)；特別是在向銀行申請貸款和向國家申請補貼時能發(fā)揮重大作用。根據(jù)我國的政策，建設(shè)單位在向銀行貸款或者向國家申請補助時必須有項目的可行性研究，經(jīng)有關(guān)部門對其審查后再決定是否予以貸款或補貼；銀行在接到建設(shè)單位的可行性研究報告后，對其項目進行審查，對項目的前瞻性做好充分分析，主要是分析以后項目的效益水平和債務(wù)的償還能力。銀行確定風險比較低后才可以同意貸款。
三 可行性研究是編制初步設(shè)計的依據(jù)
按照項目建設(shè)程序，一般只有在可行性研究報告完成后，才能進行初步設(shè)計。在可行性研究工作中，對項目選址、建設(shè)規(guī)模、總體布局、主要生產(chǎn)流程、設(shè)備選型等方面都進行了比較詳細的論證和研究，初步設(shè)計是根據(jù)可行性研究規(guī)劃出實際性的建設(shè)藍圖，設(shè)計文件的編制應(yīng)以可行性研究報告為依據(jù)。
四 可行性研究是項目建設(shè)生產(chǎn)和考核評估的依據(jù)
可行性研究報告應(yīng)當充分分析項目建設(shè)地的地質(zhì)、水文、氣象、水質(zhì)、礦物質(zhì)等情況，做成分析論證材料。這是檢查工程質(zhì)量和在工程壽命期內(nèi)發(fā)生責任事故的重要依據(jù)。在項目完成，正式投產(chǎn)后進行生產(chǎn)考核也要依據(jù)可行性研究報告指定生產(chǎn)綱領(lǐng)和技術(shù)標準。
五 可行性研究是項目進行總目標控制的依據(jù)
可行性研究中的總的目標如控制不好，使設(shè)計過程中朝令夕改，設(shè)計者無所適從，顧此失披，往往造成產(chǎn)品先天不足，因此初步設(shè)計概算必須在可研報告估算控制范圍之內(nèi)，初步設(shè)計未獲批準不得進入施工圖設(shè)計階段，重大設(shè)計變更必須報原批準機關(guān)審批，避免工程建設(shè)中不斷追加投資使工程管理失控，造成“半拉子工程”、“胡子工程”，給國家及投資業(yè)主帶來巨大損失。
六 建設(shè)項目可行性研究中應(yīng)注意的問題
（一）進一步完善可行性研究的獨立性客觀性公正性
我國的工程項目建設(shè)改革體制時間還不是很長，我們在吸取先進的管理經(jīng)驗的同時，還留下了一些病茍，影響了建設(shè)行業(yè)的總體發(fā)展。現(xiàn)在我國對建設(shè)工程項目的管理與控制主要集中在施工階段，并沒有給予項目的可行性研究足夠的重視。簡單的認為可行性應(yīng)研究只是在應(yīng)付審查，如走馬觀花一般，沒有充分認識到它的獨立性與客觀性。有些建設(shè)項目即沒有對投資風險進行科學分析，也沒有針對提高經(jīng)濟效益做好充分的市場調(diào)查，致使投資效果非常不理想。因此，針對于項目前期管理投資的獨立性客觀性公正性不足的問題，政府要加強機構(gòu)改革，做到政企分離，避免高估效益低估投資的現(xiàn)象發(fā)生；另一方面要改變投資者對可行性研究報告不重視的局面，充分利用可行性研究報告，實現(xiàn)投資效益最大化。
（二）風險分析應(yīng)作為可行性研究報告強調(diào)的重點內(nèi)容
越來越多的工程項目建設(shè)者已經(jīng)認識到可行性研究中風險分析的重要性，風險分析也日趨成熟，但還存在著對分析不夠的情況，主要表現(xiàn)為對市場、投資的回報率、影響經(jīng)濟效益的各種因素等分析的不夠透徹，導致許多項目實施后項目的預(yù)測估值與實際估值存在的差距很大，甚至完全失實。投資建設(shè)的項目要耗費大量資金、物資和人力等寶貴資源，且一旦建成，難于更改，因此投資項目的風險防范和控制更顯重要。因此當前提高風險意識，強化風險分析，重視風險分析的結(jié)果是市場經(jīng)濟下做好項目前期工作所必須的。經(jīng)濟風險分析要從多角度出發(fā)，充分分析各種風險因素存在的可能性以及對經(jīng)濟效益的影響。在進行可行性研究財務(wù)評價時，必須對各種可能的風險因素對財務(wù)評價指標的影響進行分析；不同的建設(shè)項目有不同的風險存在，風險一般具有層次性的特點，對其進行逐層分析，弄清風險的根源，并有針對性的提出防范和降低風險的對策措施。風險分析應(yīng)該定量與定性相結(jié)合，以定量為主，如果投資者有足夠的風險意識，就算借助于敏感性分析的結(jié)果，也能粗曉項目風險，作出科學決策。另外，在建設(shè)項目可行性研究中，還應(yīng)該引入實物期權(quán)，因為建設(shè)項目的投資決策可以看作是對實物期權(quán)的評價。
（三）正確對待市場與價格的預(yù)測
對于項目建設(shè)者而言，市場與價格是項目可行與否的關(guān)鍵，在可行性報告中對市場與價格做出科學的預(yù)測相當重要。財務(wù)評價的敏感性分析中，對經(jīng)濟效益影響最敏感的因素無疑就是產(chǎn)品銷售價格，目前我國市場經(jīng)濟還不十分健全，經(jīng)濟規(guī)律性不太明顯，產(chǎn)品價格不穩(wěn)定，完整的價格信息系統(tǒng)尚未完全形成，這些都可能導致產(chǎn)品的價格變動；往往變化1～2種價格，項目就可能從可行變成不可行。因此可行性報告預(yù)測的準確與否直接關(guān)系到經(jīng)濟評價結(jié)果的可靠性。確定合理的價格預(yù)測，需要考慮到多種因素包括國內(nèi)外市場走向、產(chǎn)品市場占有率、市場服務(wù)范圍、區(qū)域條件、運輸條件、外貿(mào)進出口情況、相關(guān)行業(yè)的情況、稅收等。所以在可行性研究報告中要加深市場預(yù)測與價格分析的內(nèi)容。預(yù)測應(yīng)該是有科學根據(jù)的預(yù)測，不能是隨意和盲目的人為取舍。
結(jié)語：
建設(shè)項目前期的可行性研究直接關(guān)系到項目成本控制與投資效益，我們應(yīng)當充分認識和利用好項目的可行性研究，為項目建設(shè)的提供有力的數(shù)據(jù)與理論支持；保持可行性報告的客觀性，提高它的預(yù)測防范能力，力爭把不利因素消除在萌芽階段。
參考文獻：
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[2]朱伶淺談可行性研究階段的投資控制。建筑與預(yù)算，2008（5）。
__省__縣__（單位），以下簡稱委托方；
__省__設(shè)計院，以下簡稱承包方。
經(jīng)雙方協(xié)商，由委托方委托承包方承擔__工程的可行性研究，特訂立本合同。
第一條 委托方在合同簽訂之日起__天以內(nèi)，向承包方提供所有與研究工程有關(guān)的數(shù)據(jù)和資料，并對資料的準確性負責。
1.提供數(shù)據(jù)、資料的內(nèi)容如下：__（略）。
2.在合同期內(nèi)，委托方進行與本工程有關(guān)的討論、詢價、對外談判、調(diào)研考察等所得的信息資料，應(yīng)及時提供給承包方，必要時可吸收承包方參加本工程可行性研究的人員參加。
第二條 承包方應(yīng)在__年__月__日以前，向委托方提交本合同工程的可行性報告，并對此承擔責任，可行性報告內(nèi)容應(yīng)包括：
1.經(jīng)營評價指標：
（1）投資內(nèi)部收益率：____.
（2）投資回收期：____.
2.貸款償還能力分析：____.
3.外匯償還能力分析：____.
4.盈虧平衡、靈敏度分析與風險評價：____.
5.結(jié)論：____.
承包方應(yīng)向委托方提交可行性報告____份。
委托方如在合同期間對____工程提出重大變更，甚至原始資料、數(shù)據(jù)有重大變動，有可能導致承包方對可行性報告作修改甚至返工時，須經(jīng)雙方協(xié)商，對本合同進行修改，或增加任務(wù)變更附件，或另訂合同。
第三條 費用支付條款
1.本工程的可行性研究費為人民幣____元整。于合同生效之日，委托方應(yīng)向承包方付給上述金額的百分之二十。下余金額于合同期滿時全部付清。
2.委托方中止合同時，無權(quán)要求承包方退還定金。
3.承包方不履行本合同規(guī)定的責任與義務(wù)時，應(yīng)雙倍償還定金。
第四條 違約罰金
1.承包方不按合同規(guī)定的日期提交可行性研究報告時，每拖期一天，應(yīng)扣除其所應(yīng)得費用的千分之五，作為違約罰金。
2.承包方提供的可行性研究報告中出現(xiàn)錯誤，且此等錯誤純屬承包方造成者，應(yīng)扣除其所應(yīng)得費用的10-30%，視錯誤性質(zhì)嚴重程度而定。
3.因委托方責任造成的可行性研究重大修改，或返工重作，應(yīng)另行增加費用，其數(shù)額由雙方商定。
4.委托方超過合同規(guī)定日期付費時，應(yīng)償付給承包方以逾期違約罰金，以每逾期一天按合同規(guī)定費用的5‰計算。
第五條 本合同自簽訂之日起生效。合同中如有未盡事宜，由雙方共同協(xié)商，作出修改或補充規(guī)定。修改或補充規(guī)定與本合同具有同等效力。
第六條 本合同正本一式__份，雙方各執(zhí)一份。合同副本一式__份，送__各一份備案。
委托方：____（蓋章）
地址：____
負責人：____（簽名）
聯(lián)系人：____（簽名）
開戶銀行：____
帳號：____
電話號碼：____
電報掛號：____
承包方：____（蓋章）
地址：____
負責人：____（簽名）
聯(lián)系人：____（簽名）
開戶銀行：____
帳號：____
電話號碼：____
電報掛號：____
【關(guān)鍵詞】房屋 購置 工程可行性研究
1 房屋購置工程可行性研究報告的重要性
房屋購置工程的可行性研究報告編制是確定購置前具有決定性意義的工作，是在決策之前對擬購項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析的科學論證，同時可行性研究也包括對擬購項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測購置后的社會經(jīng)濟效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證購置工程的必要性、財務(wù)的盈利性、經(jīng)濟上的合理性、技術(shù)上的先進性和適應(yīng)性以及購置條件的可能性和可行性，從而為購置決策提供科學依據(jù)，因此是十分必要的。一般工程可行性報告編制，均在購置方的協(xié)助下通過委托具有相關(guān)資質(zhì)的機構(gòu)或公司來完成。
2 闡述房屋購置項目的必要性和可行性
在編制過程中，房屋購置工程可行性報告開篇應(yīng)對項目的背景做詳細的介紹，并說明本工可報告進行編制或開展相關(guān)工作的政策和文件依據(jù)，同時明確工程可行性報告的研究范圍和分工，并提出報告所得出的客觀結(jié)論或建議性的意見。
對于房屋購置的必要性應(yīng)在報告中有針對性的進行闡述，包括對購置方現(xiàn)狀的說明和分析，以及在客觀條件下購置方對房屋購置需求的總體分析，得出購置工程是否必要的結(jié)論。在闡述必要性的同時，要對購置工程可行性進行重點的分析，并提出購置是否可行。
3 分析房屋的購置條件
對于購置方獲取房屋的方式，一般可以通過自行建房或直接購置兩種形式進行解決。因此，要做好選擇自建房屋還是購置房屋的分析，特別是兩者之間通過對比得出的各自優(yōu)勢和劣勢，并進行權(quán)衡。在綜合考慮確定購置房屋更有優(yōu)勢后，應(yīng)著重對多個潛在可供購置的房屋進行綜合對比，完成最優(yōu)購置房屋和購置方案的比選分析，得出明確的購置方案結(jié)論。
4 購置規(guī)模和功能需求的分析
對于擬購置的房屋，在工可報告中應(yīng)列明確定購置規(guī)模和建筑面積的相關(guān)依據(jù)，如參照的政策法規(guī)或相關(guān)文件等。同時，應(yīng)在報告中明確提出購置方的功能需求和所購置房屋的用途，若購置的房屋需購置方后續(xù)自行裝修的，可對該房屋的裝修設(shè)計方案進行初步的分析，包括所購房屋開展裝修工作的主要工程概況，同時分專業(yè)進行具體分析，包括建筑專業(yè)、給排水專業(yè)、暖通空調(diào)專業(yè)、電氣專業(yè)、弱電專業(yè)等。
5 綜合考慮購置項目環(huán)保、人防、消防、節(jié)能與抗震設(shè)防
在購置工程可行性研究報告中，要加強對環(huán)境保護的分析和論證，明確環(huán)保分析的各項政策依據(jù)，并簡述購置房屋及周邊的環(huán)境現(xiàn)狀，同時分析購置項目所產(chǎn)生或涉及的主要污染源和污染物，同時提出環(huán)境保護的措施，特別是房屋建成并購入投用后的環(huán)保措施，完成擬購置項目的環(huán)境影響評價同時完成從環(huán)保角度房屋購置可行性的分析。
對于房屋的人防工程，通常均已由開發(fā)商按照人防有關(guān)政策和文件要求進行建設(shè)，一般工可分析的結(jié)論均為可行。對于消防方面，房屋一般在建成交付前就已通過消防驗收，若購置方內(nèi)部裝修時需要改動原有土建建筑的防火分區(qū)、消防設(shè)施、安全通道等項目，工可報告關(guān)于消防的論述應(yīng)提出上述修改需重新進行設(shè)計報批。
關(guān)于所購置房屋的節(jié)能考慮，工可報告應(yīng)明確提出有關(guān)節(jié)能的設(shè)計依據(jù)，同時提出具體的節(jié)能原則，并初步分析該房屋的耗能狀況，指出切實可行的節(jié)能措施，如在節(jié)能設(shè)計、設(shè)備節(jié)能、能源計量監(jiān)測管理等方面需要考慮的節(jié)能措施，并得出擬購置房屋從節(jié)能方面考慮是否可行的結(jié)論。在抗震設(shè)防方面，擬購置的房屋一般已按照有關(guān)抗震的政策要求進行相關(guān)設(shè)計并在施工中予以落實，工可報告結(jié)合購入方房屋的用途等基本考慮因素，得出房屋在抗震設(shè)防方面是否滿足購置方需求或要求的結(jié)論。
6 關(guān)于購置工程的實施計劃及招投標
對于需上級審批的擬購置房屋，自工可及投資額獲批后，可進入具體的購置實施環(huán)節(jié)，包括購置合同草擬、討論、審批和簽署階段，同時應(yīng)對房屋交付時間進行關(guān)注，并分析購置房屋的交付時間可否滿足購置方對房屋具體使用的需要，同時在房屋按時完成交付的基礎(chǔ)上，根據(jù)房屋的建設(shè)規(guī)模，同時參照類似房屋的經(jīng)驗，在工可報告中提出啟動裝修設(shè)計和報批的合適時點，同時預(yù)測裝修工程的進度安排，以便購入方及時根據(jù)工可報告的意見適時開展相關(guān)工作，有利于房屋可盡早投入使用。對于購入方需開展的工程招投標工作，在購置工程可行性報告中應(yīng)列明相關(guān)招標依據(jù)文件或規(guī)定，分析按規(guī)定應(yīng)采取的招標方式和途徑，同時在報告中明確各項招標范圍，包括工程設(shè)計招投標、工程施工招投標、工程設(shè)備招投標等工作。
7 購置工程的總投資估算
關(guān)于擬購置房屋的總投資金額，包括房屋的總房價，同時還應(yīng)按照相關(guān)稅費規(guī)定，推算交易稅費，匯總房屋交易完稅后的房屋購房費用總體投資規(guī)模。同時，為了完成購房方入住前各項費用的總體評估，工可報告還需對房屋的裝修工程及設(shè)備購置費用進行全面分析和測算，形成內(nèi)裝修工程的總估算表，表中應(yīng)包括工程費用、其他費用（代建費、工程建設(shè)監(jiān)理費、招標費、工程造價咨詢費、前期工作費、設(shè)計費、施工圖審查費、辦公家具費）及基本預(yù)備費等各類費用情況。同時還應(yīng)附上工程費用估算表、單位工程總價表、分部分項工程費匯總表以及設(shè)備清單等。
8 關(guān)于購置項目的問題與建議
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng);數(shù)據(jù)倉庫;聯(lián)機分析處理;數(shù)據(jù)挖掘
房地產(chǎn)投資不僅與國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況有關(guān),而且還涉及到建筑業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、市政建設(shè)、能源、交通等各個重要部門。房地產(chǎn)市場變化快、投資巨大、風險極高,要完成這樣一個決策需要決策者同時考慮主市場、材料、資金、市政建設(shè)等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗正確地做出。房地產(chǎn)是一個綜合性極強的系統(tǒng)工程,關(guān)系到國家、集體、個人的利益,影響到國民經(jīng)濟的起伏,其興旺與低落從一個側(cè)面反映了經(jīng)濟發(fā)展狀況。因此,房地產(chǎn)業(yè)迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據(jù)科學的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。
決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計算機的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對要開發(fā)的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項目投資的實際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項目的投資提供決策支持,實現(xiàn)企業(yè)項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。
一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)
房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。
(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能
本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、經(jīng)濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個大概的預(yù)測。通過經(jīng)濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經(jīng)濟評價和風險的權(quán)衡,可以做出較為準確的判斷?？尚行詧蟾嫔赡K則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報告中的內(nèi)容。
(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)
在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統(tǒng)的mis系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強系統(tǒng)的輔助決策功能。該系統(tǒng)的總體結(jié)構(gòu)如圖1所示。
其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。
二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)
傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現(xiàn)科學決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)dss使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足dss的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復(fù)雜性,針對不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。
(一)數(shù)據(jù)倉庫(dw)技術(shù)
信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。
(二)聯(lián)機分析處理(olap)
olap是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。olap是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過olap這種獨立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項目進度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態(tài)、了解項目進度的變化。olap技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報表結(jié)果。
(三) 數(shù)據(jù)挖掘(dm)技術(shù)
數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機器學習等領(lǐng)域的交叉學科。數(shù)據(jù)挖掘是一個過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關(guān)重要的。
數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學、統(tǒng)計分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實現(xiàn)自動預(yù)測趨勢和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。
三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊
(一)市場調(diào)查與預(yù)測
市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預(yù)測模塊主要包括國家經(jīng)濟狀況、城市經(jīng)濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計劃、目標客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關(guān)情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預(yù)測提供了便利條件。
(二)經(jīng)濟評價
經(jīng)濟評價是房地產(chǎn)投資決策中的一項必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項目經(jīng)濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項目決策科學化的重要手段。經(jīng)濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟可行性進行分析討論,做出全面的經(jīng)濟評價,為項目的科學決策提供依據(jù)。
經(jīng)濟評價包括項目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務(wù)指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數(shù)設(shè)置對房地產(chǎn)投資中的各項參數(shù)進行賦值,方案計算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務(wù)報表生成現(xiàn)金流法綜合財務(wù)指標匯總表和非現(xiàn)金流綜合財務(wù)指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務(wù)狀況。
(三)風險分析
房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產(chǎn)開發(fā)的風險可以指導投資者進行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結(jié)合起來,〖jp+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。
(四) 可行性報告生成
可行性報告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據(jù)自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報告為word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的
該系統(tǒng)中的四個功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。
四、小結(jié)
將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策,是房地產(chǎn)投資的一項重大變革。房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)不僅可以提高決策效率,同時也大大提高了決策的準確性。目前我國在房地產(chǎn)投資方面的決策支持系統(tǒng)還不多,有待于進一步發(fā)展?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)一般功能并不是很強大,還不能真正有效地起到輔助決策的作用。本文所提到的系統(tǒng)只是作了對房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的一個初步探索,其中難免存在著一些不足,這就需要以后通過進一步的研究,使得系統(tǒng)不斷得到完善。
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