發(fā)布時間：2022-05-14 21:23:44
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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；測繪面積；質(zhì)量控制措施
中圖分類號：P2 文獻標識碼： A
一、我國房產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀
我國的房產(chǎn)測繪都是由房地產(chǎn)管理部門來進行的，房地產(chǎn)主管部門下屬都有專業(yè)從事測繪的測繪隊，專業(yè)進行房地產(chǎn)測繪工作，從而使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍能夠?qū)崿F(xiàn)科學(xué)化的管理。由于我國房地產(chǎn)測繪工作起步較晚，在發(fā)展中還面臨較多的問題，特別是在當前城市化建設(shè)進程不斷加快的情況下，對房產(chǎn)測繪工作的要求更高，但由于在測繪操作規(guī)范和制度上都存在著嚴重的不足之處，所以當前房產(chǎn)測繪工作的發(fā)展受到了較大的制約。
二、房產(chǎn)測繪的重要性
首先，房產(chǎn)測繪直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益。房產(chǎn)測繪的全過程，面積計算及其測量精度都有嚴密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護的重要依據(jù)，同時也為房屋所有權(quán)產(chǎn)生法律糾紛，審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據(jù)，這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料，房產(chǎn)測繪直接關(guān)系到房產(chǎn)的價格，關(guān)乎業(yè)主的切身利益，也是房產(chǎn)證的重要組成部分，是保障業(yè)主利益的法律依據(jù)。
其次，房產(chǎn)測繪有利于保證房產(chǎn)市場的正常秩序。建筑面積是房產(chǎn)測繪中最基本的要素，也是我國房產(chǎn)測量中要測定的基本要素之一，建筑面積是我國城市規(guī)劃、產(chǎn)籍管理、房屋產(chǎn)權(quán)登記與交易、征收稅費、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計等等中的計量單位，由于房屋面積的種類繁多，對于非專業(yè)人士而言，感覺高深莫測，特別在當前的商品房買賣中，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時常會打起面積的主意，有些中介總是偷換感念，誤導(dǎo)消費者，因此，通過加強對房產(chǎn)面積的測繪，可以減少商品房交易的糾紛，既維護了購房者的合法權(quán)益，也保證了房地產(chǎn)市場的正常秩序。
三、房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制措施
（一）加強對前期收件資料及圖紙審查質(zhì)量的控制
首先，為了確保房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，前期的收件資料及圖紙審查中質(zhì)量控制是必不可少的，在房產(chǎn)項目建筑面積預(yù)測算時，要求委托方所提交的建筑施工圖紙必須由規(guī)劃部門審核通過，對于有設(shè)計變更的地方，還要有變更設(shè)計聯(lián)系單或變更設(shè)計圖紙。
其次，委托方提交的圖紙應(yīng)當是包括建筑平面圖、立面圖、陽臺及飄窗大樣圖、樓梯詳圖在內(nèi)的一整套完整、詳細的圖紙，以方便數(shù)據(jù)的查閱，如：當平面圖上標注的陽臺護寬度不詳細時，可通過陽臺大樣圖來進行查閱；當從平面圖上無法對坡屋頂房屋的2.20米范圍線進行識別時，可通過查閱剖面圖上的圖解三角形進行確定。
再次，委托方提交的收件資料必須要有以下資料：首先，項目工程的規(guī)劃許可證和建筑總平面圖；其次，由地名辦簽發(fā)的相應(yīng)門牌號；最后，設(shè)計部門出具的房屋配套設(shè)施及其功能說明，如發(fā)電機房、變電房、配電房、泵房等的使用說明及其相關(guān)資料。
（二）加強對房產(chǎn)面積測繪中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制
1、房產(chǎn)面積測繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)中的質(zhì)量控制
進行房產(chǎn)面積測繪，對我們房產(chǎn)測繪機構(gòu)來說增加了經(jīng)濟收入的同時又承擔(dān)更大的責(zé)任，針對日益高漲的房價一旦工作疏忽發(fā)生了錯誤，造成的損失將是巨大的。因此我們在房屋面積的測繪環(huán)節(jié)中，應(yīng)把質(zhì)量控制放在首位，具體要做到四個：房屋計算面積部位認定要準確，長數(shù)據(jù)要準確：房產(chǎn)要素要準確：房屋面積計算分攤要準確。
2、房產(chǎn)要素的調(diào)查與確定必須準確
首先，在預(yù)測時必須以收件資料中的建筑施工平面圖、建筑工程規(guī)劃許可證、地名登記表等作為參照依據(jù)，對房屋的坐落、用途、幢號、結(jié)構(gòu)、樓層數(shù)、房號等要素進行對照確定。
其次，在實測時要把預(yù)測得到的房產(chǎn)要素資料跟房屋竣工圖進行實地的核對。（1）房產(chǎn)要素必須與設(shè)計圖紙保持一致，達不到一致的，必須要求委托方提供相關(guān)的設(shè)計變更圖紙、聯(lián)系單或文字等進行說明；（2）房產(chǎn)要素必須符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的相關(guān)規(guī)定，不符合規(guī)定的，必須要求開發(fā)商整改，直至符合規(guī)定；（3）房產(chǎn)要素必須符合房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放要求，達不到的，必須要求開發(fā)商整改，直到符合要求。
2、房屋計算面積部位性質(zhì)的認定必須準確
房屋計算面積部位性質(zhì)的認定是房產(chǎn)面積測繪中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在對房屋進行測繪前，必須先對計算全面積部位、計算一半面積部位和不計算面積部位進行確定，如果認定不準確，得出的總建筑面積也將是錯誤的，還會導(dǎo)致后續(xù)的的分攤面積計算錯誤。
房屋計算面積部位的性質(zhì)必須嚴格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》及其所在地的《房產(chǎn)測繪實施細則》的規(guī)定來進行認定。如果建筑圖上的文字注記在《房產(chǎn)測繪實施細則》上找不到相關(guān)的詳細規(guī)定時，一方面可根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)圖來對計算面積部位的性質(zhì)進行認定；另一方面也可以要求委托方對此提供明確的說明，或要求設(shè)計單位提供設(shè)計使用功能的說明，然后再根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《房產(chǎn)測繪實施細則》中的類似條款的規(guī)定，來對房屋計算面積部位的性質(zhì)進行認定。
3、房屋套型、邊長數(shù)據(jù)的測算必須準確
首先，預(yù)測時房屋套型、邊長數(shù)據(jù)的測算必須準確。房屋預(yù)測時套型、邊長的數(shù)據(jù)，有的能夠直接從設(shè)計圖上獲取，有的必須經(jīng)過換算才能取得，如套內(nèi)面積的墻體中心尺寸、建筑面積的墻外邊沿尺寸和附屬建筑的尺寸，就無法在設(shè)計圖上直接獲取，而必須根據(jù)設(shè)計圖上的柱軸心尺寸、結(jié)構(gòu)外墻尺寸、內(nèi)空尺寸等進行換算獲得。在進行邊長數(shù)據(jù)的換算時，必須根據(jù)房屋竣工后的實際情況來進行。
其次，實測時房屋套型、邊長數(shù)據(jù)的測算必須準確。實測前，要先調(diào)出預(yù)測資料，并將施工圖與竣工圖進行比較，如有不同的，可記錄下來做為實測時的重點。進行實測時，要遵循“從整體到局部，整體與局部相結(jié)合”的原則，先從整體上把測量面積分為兩部分，一部分是相同面積的標準樓層，另一部分是面積不相同的非標準樓層。在測量套內(nèi)面積時，對于標準樓層，不用對所有樓層的內(nèi)部尺寸作詳細的測量，對于非標準樓層，則需對其內(nèi)部尺寸一一進行測量。
4、房屋面積的計算、分攤必須正確、合理
首先，必須先準確計算出房屋各樓層的面積及總面積后，再對公用部分的面積進行分攤計算。公用面積的分攤必須嚴格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《房產(chǎn)測繪實施細則》中的相關(guān)規(guī)定來計算。
其次，公用面積的分攤計算完成后，應(yīng)當對分攤前后的總面積、套內(nèi)面積、分攤面積進行核對，以保證分攤面積的正確合理。
（三）加強對測量精度的控制
按照《房產(chǎn)測繪規(guī)范》中的規(guī)定，末級控制點最大的點位誤差必須控制在50mm以內(nèi)；獨立相鄰點間的點位誤差必須控制在±50mm范圍內(nèi)，而非獨立相鄰點間的點位誤差則應(yīng)當控制在±25mm范圍內(nèi)。同時，要建立起一個具有較高密度、精度、質(zhì)量、標準的控制網(wǎng)，以加強對房屋面積測量精度的控制。
（四）加強對房產(chǎn)測繪工作人員的培訓(xùn)
房產(chǎn)測繪工作人員包括外業(yè)測繪人員、內(nèi)業(yè)計算與資料整理人員、檢驗人員等，為了提高房產(chǎn)面積的測繪質(zhì)量，就必須加強對這些人員的培訓(xùn)。培訓(xùn)的內(nèi)容主要是各種測繪工器具的使用與相關(guān)的管理法規(guī)，如《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《測繪質(zhì)量管理條例》、《測繪產(chǎn)品檢查驗收規(guī)定》、《房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理規(guī)定》等。通過這些培訓(xùn)，提高測繪工作人員的職業(yè)技能與職業(yè)素質(zhì)，從而提高房產(chǎn)面積測繪的質(zhì)量。
（五）加強對外業(yè)測繪質(zhì)量的控制
外業(yè)測繪的質(zhì)量是提高房屋面積測繪質(zhì)量的基礎(chǔ)。加強對外業(yè)測繪質(zhì)量的控制，必須從以下幾方面做起：首先，調(diào)查表上的有關(guān)內(nèi)容必須與房產(chǎn)圖保持一致，如房屋權(quán)界線、用地范圍及其相關(guān)說明符號等；其次，房產(chǎn)測量要素必須完整、準確；最后，房產(chǎn)面積測繪的原始記錄及其成果必須保證內(nèi)容的完整和規(guī)范。
（六）加強對內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理的控制
對于內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的處理必須進行嚴格的控制：
1、房產(chǎn)圖尺寸必須完整，技術(shù)要求、說明等要清晰；
2、房產(chǎn)要素必須完整、正確且符合要求；
3、房產(chǎn)面積的計算方法必須規(guī)范；
4、房產(chǎn)測繪報告必須格式規(guī)范、內(nèi)容完整；
5、房產(chǎn)測繪成果必須進行規(guī)范化的歸檔管理。
（七）加強對房屋面積測繪質(zhì)量的檢查與驗收
房屋面積測繪的檢查與驗收是對房屋面積測繪質(zhì)量的最后保障，必須在實行自查、互檢的基礎(chǔ)上，嚴格執(zhí)行“二級檢查、一級驗收”制度。二級檢查指的是由單位測繪組的成員對測繪工作進行過程檢查，在核對無誤后，再由專職的質(zhì)量檢查小組和檢查人員進行最終檢查；一級驗收是指在二級檢查合格后，由委托單位實施對測繪工作的最終驗收。
結(jié)束語：
總之，房產(chǎn)測繪工作是一項嚴禁的工作，需要專業(yè)的技術(shù)人員，使用先進的儀器設(shè)備，按照規(guī)定的流程對房屋進行勘察測量，從而得出相關(guān)的信息，為房產(chǎn)管理部門提供科學(xué)的依據(jù)。房面積測繪質(zhì)量控制直接關(guān)系到房屋所有權(quán)人的合法利益，并且關(guān)系到房產(chǎn)市場管理的規(guī)范性，所以要保證房產(chǎn)面積測繪的質(zhì)量，提高房產(chǎn)測繪工作的可持續(xù)發(fā)展目標。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；質(zhì)量控制；研究分析
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2017.11.098
隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，建筑工程中房產(chǎn)測繪技術(shù)的質(zhì)量控制不斷提高，人們對于工程技術(shù)需求越來越重視，研究房產(chǎn)測繪技術(shù)及質(zhì)量控制就是其主要目的之一。當前，雖然在建筑工程中房產(chǎn)測繪技術(shù)取得了較為巨大的成果，但在質(zhì)量的控制上仍然需要進一步完善和發(fā)展。因此，房產(chǎn)測繪技術(shù)操作人員要進一步完善建筑工程的技術(shù)控制，增強市場的競爭力，更好的為經(jīng)濟和社會發(fā)展提供重要的理論基礎(chǔ)。
1 房產(chǎn)測繪對于房地產(chǎn)行業(yè)的作用和意義
目前，隨著城市化的發(fā)展和房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，加強房產(chǎn)測繪技術(shù)及質(zhì)量控制研究對于房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著重要的作用和意義。其具體表現(xiàn)為：第一，房產(chǎn)測繪能夠有效促進房地產(chǎn)行業(yè)的信息服務(wù)質(zhì)量。在當前的房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)中，房產(chǎn)技術(shù)在質(zhì)量控制和服務(wù)中發(fā)揮重要的作用，大部分房產(chǎn)平面圖大都按照測繪技術(shù)進行模擬和繪制，加強房產(chǎn)工作人員各方面的交流和共享，為購房人員提供重要的安全保證。第二，房產(chǎn)測繪能夠有效提高房產(chǎn)行業(yè)的交易水平。面對較為復(fù)雜的地產(chǎn)信息，加強房產(chǎn)測繪技術(shù)和質(zhì)量控制能夠有效的提供測繪信息，為房產(chǎn)建設(shè)提供有效的安全平臺，為房產(chǎn)開發(fā)提供重要的決策信息。第三，房產(chǎn)測繪能夠有效推動城市化進程。房產(chǎn)測繪有效的增強國家的經(jīng)濟建設(shè)，準確反映當前國家的經(jīng)濟和人民的生活水平，有效的促進城市化發(fā)展的需求，提高城市化水平，推動國家建設(shè)。
2 房產(chǎn)測繪的主要技術(shù)
房產(chǎn)測繪是與當前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)相結(jié)合的技術(shù)，因其動態(tài)性的特點反映測繪信息，而受到更加廣泛的應(yīng)用。當前房產(chǎn)測繪的主要技術(shù)主要包含房產(chǎn)測量中的GNSS運用、全站儀的使用和網(wǎng)絡(luò)差分RTK技術(shù)的應(yīng)用。具體來講，在房產(chǎn)測量中的GNSS運用中，通過GNSS技術(shù)定位，借助定位的高精準和高效率，廣泛應(yīng)用在測繪面積等方面；房產(chǎn)測繪全站儀的使用過程中，通過與微型處理器和一些測距工具的結(jié)合，將具體的檢測結(jié)果進行數(shù)字化分析，有效的實現(xiàn)數(shù)據(jù)的存儲、分析和記錄，使得精密儀器可以大規(guī)模的遠程操控，提高工程技術(shù)的檢測效率。當前，房產(chǎn)測量在RTK技術(shù)的運用上，通過RTK定位能夠有效的得到數(shù)據(jù)的傳輸，便于數(shù)據(jù)的快速計算。通過RTK技術(shù)對地物的精準定位，實現(xiàn)房產(chǎn)的圖像繪制。數(shù)字化的測繪技術(shù)在動態(tài)數(shù)據(jù)的顯示上發(fā)揮了重要的作用，有效的完善了房產(chǎn)信息的系統(tǒng)，提升了房產(chǎn)數(shù)據(jù)和信息的傳遞速度和效率，促進整個測繪行業(yè)的健康發(fā)展。
3 房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制措施
（1）建立和健全測繪市場質(zhì)量的控制機制。在測繪質(zhì)量方面必須要注重測繪市場的質(zhì)量控制，充分發(fā)揮市場的重要作用。在房產(chǎn)測繪質(zhì)量方面，加強房產(chǎn)測繪的質(zhì)量水平能夠有效的增加房產(chǎn)的競爭力，注重關(guān)注消費者的需求，全方位打造高|量和高精度的測繪技術(shù)。在測繪技術(shù)相對落后的企業(yè)之中，只有通過質(zhì)量控制才能實現(xiàn)監(jiān)督測繪的順利發(fā)展。在政府層面，作為國家的行政管理部門對市場進行有效的宏觀調(diào)控發(fā)揮著很大的作用。因此，在測繪市場質(zhì)量的控制機制方面必須嚴格落實國家的法律法規(guī)，注重依據(jù)當前測繪市場的實際情況，制度合理的制度標準和控制機制，進一步促進我國的房產(chǎn)建筑行業(yè)邁向更加科學(xué)的現(xiàn)代化，真正提升測繪的質(zhì)量和水平。
（2）進一步完善內(nèi)部質(zhì)量的控制機制。只有充分保證質(zhì)量才能更好的確保測繪質(zhì)量。通過測繪質(zhì)量的內(nèi)容和質(zhì)量控制制度不斷提升，將內(nèi)部的數(shù)據(jù)做出精準的測量和有效的操作，才能更好的提升高精度的儀器測繪，確保測繪的精準度，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的精確有效性。在質(zhì)量控制系統(tǒng)方面，要健全相關(guān)檢測控制體系，實現(xiàn)測繪過程的科學(xué)化和精確化，加強質(zhì)量控制的監(jiān)督機制，實現(xiàn)有效的測繪工作。在內(nèi)部的質(zhì)量控制方面，定期檢查是保證質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在房產(chǎn)測繪過程中，要注重將內(nèi)部的檢查工作落實到整個測繪的過程中，加強測繪人員在數(shù)據(jù)、圖形和文字資料等方面的核查力度，發(fā)現(xiàn)問題及時修正。同時，內(nèi)部的監(jiān)督人員要做好及時的抽查，并做好抽查方面的有效記錄，確保通過監(jiān)督機制實現(xiàn)監(jiān)督質(zhì)量的提升。
（3）加強相關(guān)人員的培訓(xùn)力度。在加強相關(guān)人員的培訓(xùn)力度上，要加強人員的管理，進一步提高建筑人員的專業(yè)水平，確保房產(chǎn)測繪行業(yè)的合理開展，增強測繪人員的測繪水平。測繪技術(shù)人員在業(yè)務(wù)上的能力直接關(guān)系到當前測繪質(zhì)量的水平，因此在具體的測繪操作過程中，必須加強測繪工作者的業(yè)務(wù)水平和能力。首先，測繪管理階層要注重安排時間加強測繪人員的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，注重測繪教學(xué)的編寫和學(xué)習(xí)計劃的制定；其次，測繪管理人員要注重加強測繪技術(shù)人員的業(yè)務(wù)考評，嚴格獎懲制度，在一些出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題的人員實施處罰，注重人員從心理上重視測繪質(zhì)量問題，防止一些主觀上的失誤導(dǎo)致測繪質(zhì)量出現(xiàn)問題。
4 結(jié)語
綜上所述，加強房產(chǎn)測繪技術(shù)及質(zhì)量控制研究分析具有重要的現(xiàn)實意義。隨著建筑工程的房產(chǎn)測繪技術(shù)在我國的建筑行業(yè)越來越普及，房產(chǎn)測繪的質(zhì)量問題必然越來越受到人們的廣泛關(guān)注。只有在工程實踐的過程中加強質(zhì)量的提升，采用合理的管理方式和技術(shù)手段，才能更好的促進建筑行業(yè)的健康發(fā)展，在相關(guān)的測繪領(lǐng)域只有加強對測繪技術(shù)及測繪質(zhì)量的研究，才能更好提出提升測繪技術(shù)及質(zhì)量的方法，更好的滿足測繪行業(yè)的需要，促進其發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；質(zhì)量控制；探究
1.引言
我們知道，房地產(chǎn)測繪是專業(yè)測繪中的一個很具有特點的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地，也就是說，房地產(chǎn)測繪就是運用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪。隸屬于工程測量，是工程測量專業(yè)中地籍測量學(xué)的一部分，后獨立為房產(chǎn)測繪。隨著房產(chǎn)市場的建立和快速發(fā)展，為房產(chǎn)市場服務(wù)的房產(chǎn)測繪行業(yè)也獲得了長足的發(fā)展。然而，伴隨房產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，市場對房產(chǎn)測繪管理要求越來越嚴格，測繪單位承擔(dān)的責(zé)任也越來越重大。這就要求規(guī)范房產(chǎn)測繪管理機制。
2.房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制要點
2.1設(shè)計過程的質(zhì)量控制
房產(chǎn)測繪主要用途是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)、舊城改造以及拆遷補償?shù)忍峁?shù)據(jù)。房產(chǎn)測繪大多以項目為單位進行測繪，一般宜每個權(quán)利關(guān)系人委托的每一連續(xù)地塊上的房屋為一個房產(chǎn)測繪項目。房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計既是對房產(chǎn)測繪項目進行現(xiàn)狀分析、精度研究和設(shè)計測繪方案。根據(jù)委托方的委托合同及委托方提供的土地使用權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證、人防物業(yè)批文、建筑工程設(shè)計圖紙等建筑資料，對測繪項目的基本情況進行分析，確定房產(chǎn)測繪依據(jù)、方法及分攤模型的過程。房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計過程遵循先整體后局部，由粗到細的原則。
2.1.1房產(chǎn)測繪類型及測繪目的
房產(chǎn)測繪類型可以分為初始測繪和變更測繪，根據(jù)房屋是否竣工又可以分為實測繪和預(yù)測繪。預(yù)測繪一般根據(jù)依法核準備案的建設(shè)工程圖紙采集房屋尺寸、結(jié)構(gòu)、圖形等信息來進行房產(chǎn)面積測算，實測繪需要根據(jù)工程竣工驗收資料到實地測繪采集數(shù)據(jù)。測繪目的根據(jù)測繪數(shù)據(jù)的具體用途來確定，不同的測繪類型、測繪目的，有不同的測繪要求和測繪方法。
2.1.2測繪項目采用的技術(shù)標準、精度要求
各地房地產(chǎn)發(fā)展情況和社會環(huán)境差異較大，地方政府一般會制定一些相對較符合本地區(qū)的標準及規(guī)范，房產(chǎn)測繪的技術(shù)標準和規(guī)范也會進行變更或修訂。一般情況下初始測繪應(yīng)采用本地區(qū)已經(jīng)公布并正在施行的現(xiàn)行技術(shù)標準或規(guī)范，變更測繪或已經(jīng)有預(yù)測繪過的測繪應(yīng)采用原測繪成果采用的技術(shù)標準或規(guī)范。
2.1.3房產(chǎn)面積分攤計算分析
根據(jù)待測房屋的設(shè)計圖紙及擬采用的技術(shù)標準，在分析房屋空間結(jié)構(gòu)、平面布局及功能區(qū)組成的基礎(chǔ)上，確定房屋建筑面積的具體算法和共有共用部位的分攤層次，建立準確的分攤模型。
2.1.4測繪項目技術(shù)設(shè)計書和施測前準備
根據(jù)測繪項目的大小進行相應(yīng)的測繪技術(shù)設(shè)計書的設(shè)計編寫，選擇恰當?shù)臏y繪基準和起算數(shù)據(jù)。組織測繪技術(shù)人員根據(jù)委托方提供的房屋設(shè)計圖紙或竣工測繪的圖紙資料繪制房產(chǎn)測量草圖，標注設(shè)計的理論尺寸和房屋的相關(guān)信息，對房屋建筑結(jié)構(gòu)、布局及附屬結(jié)構(gòu)情況做到心中有數(shù)，合理安排外業(yè)測繪。房產(chǎn)測量草圖在外業(yè)實測時可以作為外業(yè)數(shù)據(jù)采集記錄和校核的依據(jù)。
2.2實施過程的質(zhì)量控制
房產(chǎn)實施測繪作業(yè)過程包括外業(yè)數(shù)據(jù)采集（房產(chǎn)要素的測繪和調(diào)查）、內(nèi)業(yè)圖形處理及各類面積分攤計算。房產(chǎn)實施測繪作業(yè)過程直接影響房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量，是房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制的重點。
2.2.1房產(chǎn)測量外業(yè)數(shù)據(jù)采集
房產(chǎn)測繪外業(yè)應(yīng)使用經(jīng)檢定合格且在檢定有效期內(nèi)、能達到相應(yīng)精度的測繪儀器進行。一般應(yīng)遵循先整體后局部，先外部后內(nèi)部的原則，即先采集房屋數(shù)據(jù)，而后采集房屋內(nèi)部分割數(shù)據(jù)及房屋附屬結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)。如果實施測繪的項目有做過預(yù)測繪的，預(yù)測繪時繪制的房產(chǎn)分層分戶圖可作為實測繪時的外業(yè)記錄草圖，測量外業(yè)數(shù)據(jù)的同時核對測量草圖中標注數(shù)據(jù)，檢查兩者差值是否超出誤差，發(fā)現(xiàn)問題就地復(fù)查，避免錯量、漏量。對沒有做過預(yù)測繪的房產(chǎn)測繪項目或事先未準備好測量草圖的房產(chǎn)測繪項目，一般應(yīng)安排兩個外業(yè)測量組對該項目進行獨立測繪，兩組測繪數(shù)據(jù)均應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范和合約的約定，對比兩組測繪數(shù)據(jù)的較差，滿足精度要求后取其中值作為后期內(nèi)業(yè)處理的最終數(shù)值。
2.2.2房產(chǎn)圖繪制及面積計算
外業(yè)數(shù)據(jù)采集完成后應(yīng)及時進行內(nèi)業(yè)平差和圖形處理，避免時間間隔過長，造成遺忘或返工。房產(chǎn)測繪從外業(yè)數(shù)據(jù)采集到內(nèi)業(yè)繪圖和面積分攤計算工作由同一測繪技術(shù)人員完成比較好，因為施測人員對施測的房產(chǎn)情況比較了解，能更為準確的繪制房產(chǎn)圖和劃分功能區(qū)進行房屋面積計算。內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理時要統(tǒng)籌兼顧，既要考慮某一層或某一套的數(shù)據(jù)，還要考慮上下相同樓層（戶型）數(shù)據(jù)的一致性，上下左右不同戶型連接的合理性。房產(chǎn)平面圖形處理完成后應(yīng)對處理好的圖形進行全面檢查，在房產(chǎn)面積計算前先考慮是否滿足計算建筑面積的條件，再考慮如何計算、分攤。房產(chǎn)圖繪制和面積計算完成后，應(yīng)當經(jīng)過同一作業(yè)組其他人員的校核，提高數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖的準確性。
3.完善房產(chǎn)測繪有關(guān)法律法規(guī)的建議
3.1 進一步細化、完善《房產(chǎn)測量規(guī)范》
雖然《房產(chǎn)測量規(guī)范》、建住房[2002]74 號文等對房產(chǎn)測繪中的一些問題作了較為詳細的規(guī)定，但隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新的建筑形式層出不窮，規(guī)范經(jīng)常處于滯后。因此，對日常工作中的一些問題，可以以文件的形式加以明確； 同時，應(yīng)對《房產(chǎn)測量規(guī)范》建立修訂計劃。
3.2 進一步完善《房產(chǎn)測繪管理辦法》
《房產(chǎn)測繪管理辦法》顯著特點是測繪隊伍的管理與測繪成果應(yīng)用管理分離； 測繪行政主管部門負責(zé)隊伍管理，房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)成果應(yīng)用管理，但在實際工作中測繪隊伍整體素質(zhì)直接決定了測繪成果的質(zhì)量。測繪行政主管部門和省級房產(chǎn)行政主管部門在房產(chǎn)測繪單位申請資質(zhì)及年檢換證時，應(yīng)充分發(fā)揮地、縣、市等基層房產(chǎn)管理部門的作用，保證房產(chǎn)管理部門對測繪管理有一定的管理權(quán)，同時結(jié)合房產(chǎn)測繪的專業(yè)特點，在“市場準入”條件方面要求房產(chǎn)測繪單位必須掌握產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理和房屋建筑面積計算方面的基本知識。
3.3發(fā)揮行業(yè)組織的監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用
在英聯(lián)邦國家，注冊測量師協(xié)會是有一定權(quán)威的行為自律性組織。該機構(gòu)的組成，一般由地方測繪主管部門的負責(zé)人，其他測量部門及私人測量機構(gòu)中有社會聲譽，辦事公道，原則性強的測量專家組成。測量師協(xié)會的基本任務(wù)是： 組織進行注冊測量師考試，培訓(xùn)和受理注冊； 研究提出注冊測量師執(zhí)行的技術(shù)標準，制定注冊測量師在執(zhí)業(yè)中失職行為的處罰規(guī)定； 同時負責(zé)對私人測量公司的活動進行監(jiān)督，對違紀者進行處罰。注冊測量師協(xié)會（ 理事會） ，在市場經(jīng)濟條件下，可以承擔(dān)部分政府部門轉(zhuǎn)移的職能，如規(guī)范測繪市場、協(xié)調(diào)價格、制訂技術(shù)規(guī)定等。由此可見，只要組織健全，管理完善，行業(yè)協(xié)會可以發(fā)揮很好的協(xié)調(diào)作用，促使測繪市場健康發(fā)展。
摘要:房屋是人們生活、生產(chǎn)的必要場所。房產(chǎn)測繪作為保證房屋和房屋用地的有關(guān)信息客觀、公正、完整、準確的重要手段,能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為,提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準確地切實保護當事人的合法權(quán)益,而成果質(zhì)量作為房產(chǎn)測繪的命脈更顯重要。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)論文投稿,房產(chǎn)測繪,風(fēng)險,質(zhì)量控制
一、房產(chǎn)測繪的內(nèi)容
進行房地產(chǎn)測繪一般為對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)拆遷和交易管理,開發(fā)、產(chǎn)籍管理等實施鑒定和仲裁,收費和征稅及評估,且還核查房地產(chǎn)的管理之中的基本資料和數(shù)據(jù)以及表格等有關(guān)資料。房地產(chǎn)的測繪通常包含房地產(chǎn)項目的測繪以及基礎(chǔ)測繪2個方面。對于房地產(chǎn)實施基礎(chǔ)測繪通常為在一個大的區(qū)域范圍里給房地產(chǎn)構(gòu)建整體且系統(tǒng)的平面管控網(wǎng)。對于房地產(chǎn)實施項目測繪就通常為對房地產(chǎn)關(guān)于開發(fā)和經(jīng)營及權(quán)屬管理等實施分丘與分戶平面圖的測繪。而且也包括對房地產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)和薄、冊、表及圖等不同內(nèi)容作的測繪。對于對房地產(chǎn)實施的項目測繪有著十分重大的影響,可直接影響房地產(chǎn)的權(quán)屬拆遷和開發(fā),交易和管理等有關(guān)工作的有效開展。進行房地產(chǎn)的項目測繪,土地與房屋的權(quán)屬有關(guān)證件附圖的測繪為最重要和最具有現(xiàn)實意義的一項房產(chǎn)測繪內(nèi)容。
二、推進房產(chǎn)測繪管理的必要性
1、推進房產(chǎn)測繪管理能提高測繪工作的準確性和科學(xué)性,提高工作效率。眾所周知,房產(chǎn)測繪工作較為繁瑣,數(shù)據(jù)的測量、存儲與處理均可能產(chǎn)生許多誤差甚至錯誤,工作效率低下。而將管理理論引入房產(chǎn)測繪工作之中,能有效的提高工作效率,使相關(guān)的數(shù)據(jù)資料整理和檢查更加快捷。
2、推進房產(chǎn)測繪管理,能更好的理解和融入現(xiàn)代化的管理手段和方法,為其他領(lǐng)域提供了一個不錯的先例。房產(chǎn)測繪管理的進一步發(fā)展,能有效的揭示出房產(chǎn)系統(tǒng)中各因素的相互制約關(guān)系,并且結(jié)合計算機超強的信息處理能力,提升工作質(zhì)量,為其他領(lǐng)域的發(fā)展提供借鑒。
3、推進房產(chǎn)測繪管理,能更合理的處理和利用管理數(shù)據(jù),適應(yīng)了時代迅速發(fā)展的要求。測繪管理工作能較好的保留歷史數(shù)據(jù),同時提升這些數(shù)據(jù)的利用率。
三、房產(chǎn)測繪產(chǎn)生風(fēng)險的原因
由于市場不確定因素的存在,房產(chǎn)測繪單位在提高專業(yè)化服務(wù)的同時,也面臨著一定的風(fēng)險。與其他經(jīng)濟活動不同的是,房產(chǎn)測繪風(fēng)險具有特殊性,它涉及面廣而且復(fù)雜,不僅給測繪單位和測繪人員帶來風(fēng)險,也會給利益相關(guān)各方帶來不同的風(fēng)險。
1、房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的法律法規(guī)不夠完善
國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》和建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》雖然為維護售房人與購房人雙方的合法權(quán)益,規(guī)范和培育房地產(chǎn)市場作出不懈努力,但是《規(guī)范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形態(tài)的千變?nèi)f化,使得新問題無法可依,無據(jù)可查,從而引發(fā)許多爭議?；谶@一原因,房產(chǎn)測繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對《規(guī)范》的理解來操作。這就造成了同一城市不同的房產(chǎn)測繪單位、同一房產(chǎn)測繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一。因此,測繪工作走向市場,還有待出臺詳盡、統(tǒng)一的技術(shù)操作細則,以確保測繪成果的唯一性和嚴密性。
2、房產(chǎn)測繪具有較強的特征性,難以完全杜絕差錯的出現(xiàn)
房產(chǎn)測繪特別是房屋面積測繪具有外業(yè)測繪情況復(fù)雜、工作量巨大,內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)繁多、計算量巨大的特點,從業(yè)人員難以保證完全不出現(xiàn)差錯。但是,房產(chǎn)測繪成果一經(jīng)相關(guān)部門確認就具有法律效力,并且直接進入市場,房產(chǎn)的高價值性使任何一個錯誤都可能給當事人帶來巨大的經(jīng)濟損失,因而引發(fā)賠償,而這種賠償是任何房產(chǎn)測繪單位都難以承受的。
3、房產(chǎn)測繪專業(yè)性強,但在社會監(jiān)督方面效力較差
由于房產(chǎn)測繪專業(yè)性強,對非專業(yè)人員而言,即便進行公示,也只能知道結(jié)果而不知就里,在社會監(jiān)督方面效力較差。并且,測繪結(jié)果一旦出具,馬上作用于房屋買賣,進入市場操作,測繪錯誤往往是在事后才被發(fā)現(xiàn),這會將測繪機構(gòu)置于非常尷尬的境地。所以房產(chǎn)測繪單位只能依靠自身力量防范錯誤的發(fā)生,如果內(nèi)部質(zhì)量保證體系不健全,出現(xiàn)差錯的概率就會較高。
四、房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制措施
1、加強房產(chǎn)測繪單位的資格審查認證管理
進行房產(chǎn)測繪必須由具有資質(zhì)的單位進行,對于這個標準不能降低。目前對從業(yè)技術(shù)人員的審查尚未做到聯(lián)網(wǎng),有些從業(yè)人員存在一證多報的現(xiàn)象,有些還存在跨省市申報。對于從業(yè)人員的造假可以通過要求企業(yè)誠信聲明,聲明本企業(yè)房產(chǎn)測繪人員無人員造假,也可以采取長期公示被舉報弄虛作假的要取消資質(zhì)。對于裝備要認真審核,實行年檢并對設(shè)備進行編號管理。要根據(jù)市場容量情況,保證房產(chǎn)測繪質(zhì)量,不能過早地開放市場,房產(chǎn)測繪市場化會引起價格競爭,不同房產(chǎn)測繪單位的相互壓價促進了市場價格競爭機制的形成,但是無序的價格競爭會導(dǎo)致房產(chǎn)測繪質(zhì)量的下降。
2、對房產(chǎn)測繪單位強化質(zhì)量意識
測繪單位的每一位領(lǐng)導(dǎo)及員工都要充分認識到測繪質(zhì)量關(guān)系到自身的利益和生產(chǎn)發(fā)展,要把質(zhì)量保證措施落實到房產(chǎn)測繪工作的每一個細節(jié)。房產(chǎn)測繪的從業(yè)技術(shù)人員要樹立誠信、守法、公正的理念,切實維護消費者的利益,但也不能損害開發(fā)商的合法權(quán)益,堅持實事求是的態(tài)度,樹立良好的職業(yè)道德,按照相關(guān)法規(guī)的要求,進行房產(chǎn)測繪工作。房產(chǎn)測繪從業(yè)人員要不斷提高判斷能力,憑借掌握的技術(shù)方法、理論知識,科學(xué)地處理問題。
3、制定基礎(chǔ)測繪與市場測繪劃分、管理的規(guī)范文件
新《測繪法》對測繪分類進行了較為明確的劃分,確定了原則。在目前市場經(jīng)濟條件下,對于基礎(chǔ)測繪和市場類測繪項目操作中,存在界限不夠確切和模糊的地方,需要進一步從法律角度明確從事政府基礎(chǔ)測繪的測繪隊伍,專門進行基礎(chǔ)測繪服務(wù),退出目前市場競爭,專注于公共服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn),同時對市場競爭測繪產(chǎn)品進行劃分,制定包括中長期發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的政策文件,提供公開的測繪市場信息,為市場主體營造公平競爭的透明環(huán)境,在政府開展基礎(chǔ)測繪保證提供基礎(chǔ)服務(wù)的同時,促進市場測繪的發(fā)展。制定基礎(chǔ)測繪的具體分類標準和投資主體、管理標準,建立基礎(chǔ)測繪項目投資主體明確、項目運行可靠的管理體制,定期的公開可查詢的基礎(chǔ)測繪信息,實現(xiàn)基礎(chǔ)測繪資料的社會效益最大化。
4、建立房產(chǎn)測繪協(xié)會、積
極完善房產(chǎn)測繪行業(yè)自律 房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會是民間的社團組織,在市場經(jīng)濟的發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。我國要盡快建立和完善各級房產(chǎn)測繪協(xié)會,加強自我管理,加強規(guī)范發(fā)展,加快體制建設(shè)。政府部門要加快大力培育行業(yè)協(xié)會的發(fā)展,推動房產(chǎn)測繪行業(yè)立法進程。房產(chǎn)測繪單位要建立自我完善、自查自檢的質(zhì)量控制體系。在做好人才的引進和培養(yǎng)同時也要引進先進的設(shè)備和技術(shù),以便提高測繪質(zhì)量控制和工作效率及精度的提高。房產(chǎn)管理部門指導(dǎo)下建立的房產(chǎn)測繪協(xié)會要對行業(yè)自律起到應(yīng)有的作用。房產(chǎn)測繪協(xié)會要對房產(chǎn)測繪行業(yè)存在的問題進行積極檢討,提出應(yīng)對措施,完善相關(guān)制度,推動房產(chǎn)測繪管理。單位內(nèi)部要把日常質(zhì)量考核和質(zhì)量監(jiān)督工作進行結(jié)合,并實行獎罰措施。房產(chǎn)測繪單位質(zhì)量主管領(lǐng)導(dǎo)、質(zhì)量監(jiān)管人員,要科學(xué)利用檢查記錄、過程監(jiān)控觀察結(jié)果、客戶反饋意見等信息,分析不合格原因,制定可行的預(yù)防方案。
關(guān)鍵詞：測繪；質(zhì)量；控制
1.引言
隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展。為更好的保障房屋產(chǎn)權(quán)所有人的的權(quán)利，房地產(chǎn)測繪工作的重要性便凸顯出來。同時，房地產(chǎn)測繪工作也是一項政策性、專業(yè)性的工作，其的重要性不言而喻。怎樣才能做到為房屋所有人進行準確的產(chǎn)權(quán)登記服務(wù)？怎樣才能保證為地方政府決策提供的房產(chǎn)建設(shè)數(shù)據(jù)嚴謹、科學(xué)？確保房地產(chǎn)測繪工作的高質(zhì)和高效，是房地產(chǎn)測繪工作者不斷探討的一個課題，筆者結(jié)合多年的房地產(chǎn)測繪工作經(jīng)驗和質(zhì)量管理經(jīng)驗，對房地產(chǎn)測繪工作中的質(zhì)量控制工作做進一步探討。
依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的要求，房產(chǎn)測量成果實行二級檢驗一級驗收制，筆者結(jié)合房地產(chǎn)實際測量和計算的工作經(jīng)驗，將房地產(chǎn)測繪中的質(zhì)量控制過程中應(yīng)該注意的步驟和方法詳細歸納如下。
為有針對性的做好房地產(chǎn)測繪中的質(zhì)量控制工作，準確的把握房地產(chǎn)測繪工作的中的質(zhì)量控制點，可將房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制分為兩個階段：第一階段：現(xiàn)場測量過程的質(zhì)量控制；第二階段：面積計算中的質(zhì)量控制
2.現(xiàn)場測量中的質(zhì)量控制
現(xiàn)場測量過程中的質(zhì)量控制主要分為三步：
第1步：各種套型及共有建筑部位尺寸的測量，與竣工圖中尺寸的對比復(fù)核；
第2步：以分隔縫為界將建筑分段，各段總尺寸與該段分尺寸之和進行對比復(fù)核；
第3步：全樓總尺寸與各段尺寸之和進行對比復(fù)核。
第2步和第3步工作看似沒有實際意義，但實際房地產(chǎn)測繪工作是非常重要并且不可缺少，因為第2步工作是對第1步工作的檢驗和復(fù)核，第3步工作又是對第2步工作的檢驗和復(fù)核，只有嚴格按照現(xiàn)場測量的“三步曲”來進行測繪，才能及時發(fā)現(xiàn)測量中的錯誤，確保測繪成果的準確性。下面以圖1為例來對現(xiàn)場測量工作的質(zhì)量控制做逐一說明(圖例中僅以一個方向的尺寸數(shù)據(jù)作解釋說明，其余各方向同理)。
圖1
1）測量核對a1、a2、a3、a4、a5、a6、a7、a8、a9，與竣工圖中的尺寸數(shù)據(jù)是否相符并記錄測繪結(jié)果。
2）測量核對A1、A2、A3與竣工圖中的尺寸數(shù)據(jù)是否相符并記錄測繪結(jié)果。并復(fù)核A1與（a1+a2+a3 ） 的誤差；
A2與（a4+a5 ） 的誤差；
A3與（a6+a7+a8+a9） 的誤差。
3）測量核對全樓總尺寸A與（A1 +A2 +A3）的誤差；
以上誤差均在規(guī)定范圍內(nèi)，測量工作完成，依據(jù)經(jīng)過校驗的尺寸數(shù)據(jù)繪制分層、分戶平面圖。
本圖例中所示為常見建筑，均分為三級校驗，如遇較簡單建筑可以根據(jù)實際情況減少一級校驗。
3.面積計算中的質(zhì)量控制
面積計算中質(zhì)量控制的要點如下：
1.各戶型套內(nèi)面積計算，套數(shù)計算，并計算總套內(nèi)面積 ΣS套內(nèi)；
2.各公攤部位面積計算；
因現(xiàn)代建筑復(fù)雜程度越來越高，公攤面積應(yīng)該用二種方法獨立計算，用其結(jié)果進行校驗，以免遺漏。
（1）分層計算公攤面積； ΣS公攤（層）
（2）分部位計算公攤面積； ΣS公攤（部位）
（3）檢驗： ΣS公攤（層）―ΣS公攤（部位）
校驗無誤后得出 ΣS公攤
3.單獨計算全樓的總建筑面積 ΣS總
此總建筑面積不是簡單的 ΣS套內(nèi)+ΣS公攤 ，而應(yīng)是以各段間的大尺寸（圖例中的A1、A2、 A3等）獨立計算的總建筑面積。
4.檢驗： ΣS總 ―（ΣS套內(nèi)+ΣS公攤）
5、計算公攤系數(shù) K
首先確定各功能區(qū)的公攤面積以及全樓公攤面積，然后分級計算各功能區(qū)的公攤系數(shù)，詳細的分攤方法本文中不再介紹。
6.計算各戶型建筑面積
以上主要闡述的是房地產(chǎn)測繪工作人員的測量計算及自檢過程中的測繪數(shù)據(jù)的質(zhì)量控制，下面介紹簡單介紹一下房地產(chǎn)測繪工作中，二級檢驗中質(zhì)量控制的具體方法和步驟：
二級檢驗是指由專門的質(zhì)檢部門和人員對半成品的測量成果進行的專職檢驗。其檢驗工作可分為三步來完成：
1）實地對測繪報告中的房產(chǎn)平面圖的圖式、尺寸數(shù)據(jù)進行復(fù)測；
2）復(fù)測無誤后，應(yīng)檢驗計算式中的所有內(nèi)容是否正確，公攤方法是否合理；
為了確保房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，前期的收件資料及圖紙審查中的質(zhì)量控制是必不可少的。在房產(chǎn)項目受理過程中，首先應(yīng)確定測繪項目是預(yù)測算還是實測算。在建筑面積預(yù)測算時，要求委托方提供的建筑施工圖必須是經(jīng)規(guī)劃部門審核通過的圖紙，在房產(chǎn)面積實測時，委托方還應(yīng)提供房屋竣工圖，若有變更，需提供相應(yīng)變更圖紙或規(guī)劃變更聯(lián)系單。委托方所提供的圖紙必須是一整套完整的建筑圖紙，其中包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯詳圖、陽臺及飄窗大樣圖等，以便于在測繪過程中查閱相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)。因為在實際測算過程中，往往碰到陽臺護寬度在平面圖上標注不詳，只能在陽臺大樣圖上查閱的情況。又或者房屋坡屋頂2.20米的范圍線，在平面圖上無法看出，只能通過剖面圖上圖解三角形確定2.20米的范圍線等情況，所以提供的圖紙應(yīng)盡可能詳盡。
在測繪受理資料中必須包括土地所有權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證、建筑總平面圖、地名辦出具的門牌號及幢號批準文件、設(shè)計部門出具的房屋配套設(shè)施及用房功能部位，如水泵房、水池、發(fā)電機房、變配電室、制冷機房的使用說明情況及其他的有關(guān)資料。只有嚴把測繪受理關(guān)，通過對前期測繪受理資料的審核，才能保證測繪材料的真實性、確定性和唯一性，當測繪受理材料齊全并符合要求后，才能開展后續(xù)的房產(chǎn)面積測繪測算。
二、堅持“先整體后局部、誰使用誰分攤”原則，嚴把測繪分析關(guān)
分析設(shè)計即測繪工作人員根據(jù)測繪委托合同及委托人提供的測繪前期受理資料，對施測房屋的基本情況進行分析，確定測繪依據(jù)、測繪方法及分攤模型的過程。
在房產(chǎn)測繪測圖過程中，首先，我們應(yīng)對項目的房產(chǎn)測繪進行繪圖分析，充分掌握該項目涉及的房屋配套設(shè)施及用房功能使用情況。如共有部位走廊、過道的使用分布情況，或者發(fā)電機房、配電室、制冷機房等使用分布情況。一般而言，分析設(shè)計過程應(yīng)遵循“先整體后局部，誰使用誰分攤”的原則，測繪工作人員需逐步對委托方提交的各類資料進行分析，明確房產(chǎn)項目中哪些建筑部位是屬于幢共、區(qū)共等分攤模式，哪些又需采用多級分攤模式等。其次，在進行房產(chǎn)測繪過程中嚴禁越權(quán)、越位、違規(guī)操作。對《房產(chǎn)測量規(guī)范》未明確的問題、涉及分析設(shè)計重大疑難測繪問題等，應(yīng)組織技術(shù)人員討論，認真核實公用建筑面積名稱及其服務(wù)范圍，分析建筑物各功能區(qū)的情況，根據(jù)規(guī)范、標準等的要求進行公用建筑面積的分攤計算。最后，我們對項目分析設(shè)計完后，應(yīng)采取“回頭看”的檢查方法，具體做到四個“要準確”，即房屋計算面積部位認定要準確、房屋套型邊長數(shù)據(jù)要準確、房產(chǎn)要素要準確和房屋面積計算分攤要準確。只有測繪分析設(shè)計準確了，才能保證最后房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量，如果這一環(huán)節(jié)出錯，將對整個房產(chǎn)項目產(chǎn)生重大影響，甚者整個項目需重新測繪。
三、堅持“二級檢查、一級驗收”制度，嚴把測繪質(zhì)量關(guān)
一級檢查是在全面自查、互查的基礎(chǔ)上，由專職或兼職檢查人員對產(chǎn)品質(zhì)量實行的過程檢查。二級檢查是在一級檢查的基礎(chǔ)上，由測繪單位的專職檢查人員在一級檢查的基礎(chǔ)上實行的最終檢查。產(chǎn)品的驗收工作應(yīng)在測繪產(chǎn)品最終檢查合格后進行，一般由測繪項目的委托單位組織實施。
1.自查、互查。自查是保證測繪成果質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)貫穿于整個作業(yè)過程始終，第一測繪人員在整個操作過程中應(yīng)該經(jīng)常檢查自己的作業(yè)方法，對完成的任務(wù)要及時地百分之百地進行自我檢查，一旦發(fā)現(xiàn)遺漏或錯誤，必須立即改正，把遺漏、錯誤消滅在生產(chǎn)第一線。自查完成后，可以由第二測繪人員再次檢查、確認。
2.一級檢查。一級檢查是在測繪人員自查、互查的基礎(chǔ)上，由作業(yè)組的專職檢查人員，按照相應(yīng)的技術(shù)標準、技術(shù)設(shè)計書和相關(guān)的技術(shù)規(guī)定，對測繪成果的全部內(nèi)容進行細致、全面地檢查，包括所有圖形、數(shù)據(jù)、文字資料以及其測繪成果的產(chǎn)生過程是否符合作業(yè)程序規(guī)定。
3.二級檢查。二級檢查是在一級檢查合格后，由測繪單位質(zhì)量檢查機構(gòu)的專職檢查人員所進行的最終檢查。二級檢查應(yīng)重點檢查測繪成果產(chǎn)生的依據(jù)和過程，對圖形、數(shù)據(jù)、文字資料等進行抽查。
各級檢查之間必須獨立進行，不得省略或代替。同時，下一級檢查應(yīng)結(jié)合上一級檢查的完成情況，對其忽略的問題重點檢查。
關(guān)鍵詞:房產(chǎn)測繪;測繪面積;質(zhì)量管理
引言
房產(chǎn)測繪工作作為后期房產(chǎn)項目竣工必須履行的一項重要環(huán)節(jié)，它的工作質(zhì)量直接關(guān)系到房產(chǎn)交易雙方的合法利益。因此，在每一個房產(chǎn)建筑項目竣工后，房產(chǎn)開發(fā)商都有義務(wù)和責(zé)任去委托專業(yè)的測繪機構(gòu)單位去展開測繪面積實際工作，測繪單位需嚴格按照國家房產(chǎn)測繪的相關(guān)標準規(guī)范，根據(jù)委托方提供的設(shè)計圖科學(xué)合理的計算出房產(chǎn)的實際面積。由于當期我國測繪行業(yè)市場化程度偏低，各項測繪技術(shù)有待完善，測繪機構(gòu)必須通過不斷提高測繪面積的工作質(zhì)量，來促進整個行業(yè)的健康發(fā)展。
1．房地產(chǎn)測繪及其重要性
隨著人們生活水平的不斷提高，房價的日益上漲，房產(chǎn)面積測繪工作變得尤為重要。測繪的工作質(zhì)量直接決定了房屋建筑的實際面積大小，一旦存在較大誤差就會造成房產(chǎn)交易雙方的嚴重經(jīng)濟損失。因此，房產(chǎn)測繪機構(gòu)必須堅決履行自身的社會和法律責(zé)任，嚴格按照國家頒布的各項法律法規(guī)進行測繪作業(yè)，對于每一個測量環(huán)節(jié)都要做到精確性、科學(xué)性。產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)合法權(quán)益能否得到保護，關(guān)鍵還要看房屋面積測繪工作的質(zhì)量，房產(chǎn)測繪的結(jié)果往往是作為房產(chǎn)糾紛的有力憑據(jù)，是保護產(chǎn)權(quán)人切身利益的重要證據(jù)［1］。一個國家的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否科學(xué)合理，其中一個重要的判定指標就是房產(chǎn)面積規(guī)格大小。在房產(chǎn)測繪工作實踐過程中，由于房屋大小和規(guī)模存在著很大的差異性，普通人員根本無法正確判斷房屋的準確面積，部分不良開發(fā)商為了謀取利益，會選擇偷換房屋建筑面積概念，致使購房者遭到嚴重的經(jīng)濟損失，這種問題嚴重阻礙著我國房產(chǎn)市場穩(wěn)定健康持續(xù)的發(fā)展。因此，通過不斷提高測繪的質(zhì)量管理工作，能有效避免上述問題發(fā)生，保證房產(chǎn)交易雙方切實利益。
2．房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量管理
2．1前期的資料質(zhì)量控制。
在房產(chǎn)測繪面積實際中，為了進一步確保房產(chǎn)測繪的質(zhì)量，相關(guān)工作人員必須不斷加強對前期各項資料的質(zhì)量控制和審查［2］，特別是在房產(chǎn)建筑面積預(yù)測算過程中，必須獲取設(shè)計好的施工圖紙交給規(guī)劃部進行嚴格審批。測繪機構(gòu)在測繪房產(chǎn)面積過程中，必須保證得到了委托方提供的已經(jīng)合格通過審批的建筑施工圖紙，一旦在過程中出現(xiàn)了變更事項，應(yīng)當及時獲取變更詳單．相關(guān)工作人員必須保證圖紙的完整性，它的主要內(nèi)容涵蓋了房產(chǎn)的剖面圖、平面圖、立體圖、陽臺大樣以及樓梯的樣圖［3］，圖紙的完整性直接關(guān)系到測繪工作的質(zhì)量和效率，方便在實際測繪中及時的查閱各種尺寸數(shù)據(jù)。例如，當測繪工作人員發(fā)現(xiàn)陽臺的實際護寬度標注不清楚，就可以通過去查閱陽臺的大樣圖，確保測繪工作的精確性。
2．2面積計算部位認定準確。
房產(chǎn)測繪機構(gòu)要想保證房產(chǎn)測繪總面積的準確性，就必須在測繪工作展開之前，明確房產(chǎn)的全面積、半面積以及不算入計算范圍面積的部位。測繪工作人員必須嚴格按照國家政府頒布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，明確出房屋各個面積的計算部位。測繪人員要根據(jù)以往的經(jīng)驗，高度重視部分房產(chǎn)開放商為了增加賣點，會造成實際設(shè)計圖中的注釋與《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定不一致［4］。例如，開發(fā)商會在設(shè)計圖紙上加入陽臺花園或者飄窗等。因此，測繪人員在實際的測繪面積工作過程中，應(yīng)當從房產(chǎn)建筑的實際結(jié)構(gòu)特點出發(fā)，在特殊情況下可以向委托方索要詳細的設(shè)計圖紙說明，保證設(shè)計圖中的內(nèi)容是和國家相關(guān)規(guī)定保持一致的，這樣才能計算出正確的房產(chǎn)面積。
2．3面積計算公用分攤科學(xué)。
測繪人員在保證房產(chǎn)計算面積、套型以及邊長數(shù)據(jù)準確性的前提下［5］，就要去高度關(guān)注到接下來面積計算和共用面積的合理分攤問題，房產(chǎn)面積分攤計算作為測繪工作的核心所在，直接關(guān)系到購房者的自身利益，所以測繪人員必須保證房產(chǎn)分攤面積的準確性。由于當前我國房產(chǎn)測繪軟件尚不完善，測繪人員使用軟件也不太熟練。所在在實際的操作測算過程中，往往會造成某些面積計算錯誤的現(xiàn)象發(fā)生。根據(jù)這個問題，測繪機構(gòu)在對公用面積進行分攤計算時，應(yīng)當嚴格按照國家頒布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》以及當?shù)氐摹斗慨a(chǎn)實施細則》進行合理操作，如果存在部分的公用面積分攤不明確，可以通過組織委托人、技術(shù)人員、測繪人員以及質(zhì)檢人員共同商討確定，確保分攤面積計算的公平性、準確性。
2．4控制外業(yè)測繪質(zhì)量。
房產(chǎn)外業(yè)測繪作為提高測繪整體工作質(zhì)量的重要基礎(chǔ)，理應(yīng)得到測繪人員高度重視。外業(yè)測繪質(zhì)量控制的內(nèi)容主要分為以下幾個方面:一是確保房產(chǎn)權(quán)界線示意圖的用地范圍和調(diào)查表中的用地略圖、房產(chǎn)權(quán)界線以及相關(guān)詮釋符號和房產(chǎn)設(shè)計圖上保持一致;二是房產(chǎn)測繪的最后結(jié)果是否合理規(guī)范，各項內(nèi)容是否完整;三是房產(chǎn)測量的各項要素是否完整準確。
2．5管理內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理。
測繪人員在管理房產(chǎn)內(nèi)業(yè)的數(shù)據(jù)處理上要嚴格做到以下幾點:一是保證房產(chǎn)各項要素表述的完整準確，符合國家防測繪要求;二是檢查房產(chǎn)設(shè)計圖的規(guī)格尺寸、表述內(nèi)容以及技術(shù)要求是否符合相關(guān)規(guī)定;三是房產(chǎn)測繪最后結(jié)果是否合理規(guī)范的歸檔保存。
3．結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)要想得到穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，就必須充分認識到房產(chǎn)測繪中測繪面積工作的重要性，為了有效解決各類房產(chǎn)面積測繪問題，測繪人員必須不斷提高自身的專業(yè)水平，嚴格按照國家測繪制度規(guī)定，根據(jù)房產(chǎn)測繪技術(shù)文件展開房產(chǎn)面積的測量計算，保證房產(chǎn)面積測繪的準確性和規(guī)范性，從而推動我國房產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展。
參考文獻:
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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；測繪面積；精度控制
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：
引言
房屋買賣和產(chǎn)權(quán)發(fā)證的依據(jù)就是房屋建筑面積的測算。它將直接影響到房屋價格及相關(guān)費用，很多有關(guān)房屋的糾紛也與房屋的建筑面積計算息息相關(guān)。
1、房產(chǎn)測繪的意義
1.1、是確保業(yè)主利益的重要法律依據(jù)
房產(chǎn)測繪跟業(yè)主的自身利益有直接關(guān)系，房產(chǎn)測繪的面積計算、全過程和測量的精度的科學(xué)性都非常嚴密，對于房屋所有權(quán)產(chǎn)生法律糾紛、違章占地審核及違章建筑提供了重要的憑據(jù)，同時是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護的可靠依據(jù)。這些數(shù)據(jù)是建房地產(chǎn)檔案的原始資料，也是房屋所有權(quán)證核發(fā)的重要組成部分。
1.2、房產(chǎn)測繪有利于維護房產(chǎn)市場的正常秩序
在國內(nèi)建筑和房地產(chǎn)業(yè)中，房屋建筑面積的多少是其最重要的指標之一，也是最基本的房產(chǎn)測量中需要測定的要素之一，建筑面積是我國城市規(guī)劃管理、稅費征收、房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)登記、城市地價核算、房屋面積統(tǒng)計、產(chǎn)籍管理、房屋拆遷安置等中的計量單位，對于非專業(yè)人士而言，由于房屋面積的種類繁多，因此常常感覺棘手，尤其是在商品房買賣中，在利益的驅(qū)使下，部分開發(fā)商時常會打起面積的主意，而某些中介也總是偷換概念，對消費者造成誤導(dǎo)。因此，使得商品房銷售面積準確性得到提高，使商品房買賣雙方的糾紛減少，能夠?qū)V大消費者的合法權(quán)益起到維護的作用，同時也有利于維護房產(chǎn)市場的正常秩序。
2、房產(chǎn)測繪精度的影響原因
2.1、由于房產(chǎn)測繪關(guān)系著業(yè)主自身的利益，因此測繪過程、測量精度以及面積計算等，都必須有非常嚴密的規(guī)范和要求，同時它也是我國產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供的一項重要的法律保護依據(jù)，在房屋產(chǎn)權(quán)法律糾紛與違章建筑審核過程中，起到了憑據(jù)的作用。房屋面積的規(guī)格是當前國內(nèi)房產(chǎn)測量工作中一個基本測定要素；建筑面積指標也是城市規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)登記以及稅費征收和產(chǎn)籍管理的重要參考數(shù)據(jù)，同時也是城市地價核算、房屋拆遷安置、買賣交易以及房屋面積統(tǒng)計工作中的重要計量單位。實踐中，因房屋面積種類非常的多，非專業(yè)人員會感到高深莫測、無從下手，尤其是商品房買賣交易過程中，部分不良開發(fā)商會在建筑面積上“下功夫”，甚至有些中介在此過程中還偷換概念，對消費者進行誤導(dǎo)?；诖?，通過對房產(chǎn)面積進行測繪，可有效減少買賣交易過程中的各種糾紛問題，對于維護消費者的利益和房產(chǎn)市場的秩序，具有非常重要的作用。
2.2、然而，房產(chǎn)測繪過程中會遇到很多問題，如果不及時采取有效的措施予以防治，則很可能會對房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量造成嚴重的影響。房產(chǎn)測繪工程專業(yè)性與技術(shù)性都非常的強，但現(xiàn)行的房產(chǎn)測繪規(guī)范和標準卻不夠完善，很多規(guī)定過于籠統(tǒng)和簡單，沒有詳細、具體的解釋，因此也很難跟上瞬息萬變的建筑發(fā)展形式，表現(xiàn)出一定的滯后性。實際操作過程，遇到爭議問題很難及時的處理，房產(chǎn)測繪單位和相關(guān)人員只能根據(jù)自己的理解進行實際操作，因此房產(chǎn)測繪質(zhì)量很難控制。同時，房產(chǎn)測繪尤其是復(fù)雜建筑面積測繪過程中，數(shù)據(jù)比較繁多、實際情況也比較復(fù)雜，加之計算量非常的大，使得測繪工作難以得到有效的保證。
2.3、房產(chǎn)測繪的技術(shù)性、專業(yè)性很強，但是現(xiàn)在的許多無資質(zhì)的小公司，小單位，對有些問題過于簡單的規(guī)定，跟不上設(shè)計人員理念的不斷發(fā)展和建筑形式的千變?nèi)f化，許多新問題都無法進行界定，在實際操作中常常由于專業(yè)測繪基礎(chǔ)知識欠缺難以處理，很容易引起爭議。因此，有的大城市現(xiàn)在已經(jīng)制定了本地的房產(chǎn)測量實施細則，使其測量標準相對比較完善，但是這方面的細則只有少部分的有資質(zhì)，有實力的公司和單位執(zhí)行，絕大多數(shù)的測繪公司，由于受到利益的驅(qū)使，使現(xiàn)在從業(yè)人員及房產(chǎn)測繪單位在實際工作中的操作受到房地產(chǎn)公司的誤導(dǎo)，只能依靠自己對規(guī)范的理解而進行，這就使得測繪質(zhì)量存在很大的爭議，而在這些問題中，最直接受害者為廣大人民群眾。
3、提高房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的措施
3.1、對工作人員和儀器設(shè)備實行必要的相應(yīng)的培訓(xùn)及檢測
對測繪工作人員的培訓(xùn)是提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量的必要前提。房產(chǎn)測繪人員包括外業(yè)測繪人員、產(chǎn)品檢驗人員、內(nèi)業(yè)計算和資料整理人員，對這些人員都應(yīng)經(jīng)過嚴格的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括房產(chǎn)測繪法規(guī)、測繪質(zhì)量管理法規(guī)、房產(chǎn)測繪質(zhì)量檢查方法、房產(chǎn)測繪檔案管理條例、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理知識等，從而使整體工作人員的計算水平、職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德得到提高。所使用的儀器設(shè)備必須經(jīng)過當?shù)販y繪儀器檢測部門的檢測，符合國家規(guī)定要求的儀器設(shè)備方能使用。
3.2、控制前期收件資料及圖紙的審查質(zhì)量
前期的圖紙審查和收件資料的質(zhì)量控制，是為了保證房產(chǎn)面積測繪的質(zhì)量。在房產(chǎn)項目建筑的面積預(yù)測算時，必須要求委托方提供經(jīng)規(guī)劃部門審核通過的建筑施工圖，在房產(chǎn)面積實測時，委托方應(yīng)提供房屋竣工圖，若有變更，還應(yīng)提供相應(yīng)變更圖紙或聯(lián)系單；委托方所提供的圖紙一定要是一整套完整的建筑圖紙，其中應(yīng)包括建筑立面圖、平面圖、樓梯詳圖、剖面圖、陽臺及飄窗大樣圖等，全部圖紙都盡可能詳細，以便于查閱在測繪過程中的相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)。如陽臺護寬度在平面圖上標注不詳細，只能在陽臺大樣圖上查閱。收件資料中必須包括土地出讓合同、建設(shè)工程施工許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑總平面圖、設(shè)計部門出具的房屋配套設(shè)施及用房功能部位、幢號批準文件及地名辦出具的門牌號，要想保證房產(chǎn)面積測算中各環(huán)節(jié)的質(zhì)量，只有通過前期資料收集符合要求并齊全。
3.3、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理上的控制應(yīng)到位
內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理上要嚴格從：技術(shù)要求、房產(chǎn)圖的規(guī)格尺寸、圖廓整飾、表述內(nèi)容是否符合要求，房產(chǎn)的要素表述是否正確和齊全并且是否符合要求，對有關(guān)地形要素的取舍是否恰當，圖邊處理是否符合要求、圖面精度；房產(chǎn)面積的計算方法是否正確，其否符合要求；房產(chǎn)測繪報告的編寫是否規(guī)范，內(nèi)容是否完整；房產(chǎn)測繪成果的歸檔管理是否規(guī)范等幾方面入手。
3.4、面積計算中的公用分攤應(yīng)嚴格按照國家房產(chǎn)測量規(guī)范執(zhí)行
在確保房產(chǎn)套型、計算面積以及邊長數(shù)據(jù)準確性的條件下，房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制是一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是面積計算與共用面積的合理分攤問題，這是房產(chǎn)測繪工作的核心所在。由于房產(chǎn)面積關(guān)系著消費者的切身利益，因此必須保證面積分攤計算的準確性。當前應(yīng)用的房產(chǎn)測繪軟件還不成熟，加之操作人員對業(yè)務(wù)還不夠熟練，因此在房產(chǎn)面積測算過程中，對某一戶室的面積計算可能存在著一定的錯誤，導(dǎo)致后序分攤計算出現(xiàn)誤差等連鎖反應(yīng)?；诖耍课莞鲗蛹翱偯娣e計算完成后，對公用建筑面積進行分攤計算，在此過程中應(yīng)當嚴格依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》、地方《實施細則》之規(guī)定進行操作，部門公用部位分攤情況不明確，應(yīng)當組織質(zhì)檢、測繪以及技術(shù)和委托人，對圖紙進行討論。各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，公用面積分攤后，應(yīng)當將分攤之前的套內(nèi)面積、總面積以及分攤面積之后的各數(shù)據(jù)進行比對，確保分攤計算準確無誤。
3.5、對外業(yè)測繪質(zhì)量進行有效控制
外業(yè)測繪是提高測繪質(zhì)量的基礎(chǔ)。外業(yè)測繪質(zhì)量控制的內(nèi)容主要有：調(diào)查表中的用地略圖和房屋權(quán)界線示意圖的用地范圍、房屋權(quán)界線及有關(guān)說明符號和房產(chǎn)圖上是否一致；房產(chǎn)測量要素是否準確并齊全；對有關(guān)物的取舍是否合理；房產(chǎn)面積測量原始記錄是否規(guī)范；房產(chǎn)測繪成果是否規(guī)范，內(nèi)容是否完整。
結(jié)束語
綜上所述，房產(chǎn)測繪中的測繪面積是一項極為復(fù)雜的工作。因此要想提高房產(chǎn)測繪的水平并促進測繪的事業(yè)不斷向科學(xué)化、規(guī)范化發(fā)展，就要依照國家標準規(guī)范實施標準質(zhì)量監(jiān)督、管理房屋建筑面積測繪工作。
參考文獻
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