發(fā)布時間：2022-10-01 20:33:51
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的小產(chǎn)權(quán)房買賣樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
1、一般來說法律是不認同小產(chǎn)權(quán)房買賣的，不受法律保護的。以河北省為例，《關(guān)于加強小產(chǎn)權(quán)房清查整改工作的通知》提到對已辦理用地批準手續(xù)的新民居、村莊改造項目，大部分本集體組織村民使用，部分向社會出售的在建項目，對出售部分按照以其他方式非法轉(zhuǎn)讓土地處理，沒收違法所得，并處罰款，所簽買賣合同無效。
2、小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，小產(chǎn)權(quán)房一般是集體土地建的房子，因房價相對低廉，對購房者有一定吸引力。但小產(chǎn)權(quán)房沒有土地證，沒有真正的產(chǎn)權(quán)，不受國家法律保護，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，所以購買小產(chǎn)權(quán)二手房的風險遠遠要比收益大得多。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念。第一，買小產(chǎn)權(quán)房會面臨法律風險。前面已經(jīng)詳細論述了由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護。同時，由于購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
第二，政策風險，在購買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比是微乎其微的。
第三，目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。
第四，由于所購鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。
出賣人（甲方）：身份證號碼：
買受人（乙方）：身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋（建筑面積_________平方米）以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰 _______拾_______元整（￥________元）的價款出售給乙方。（含地下室——號——平方米）
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；
六、違約責任
1、甲方應(yīng)當于2009年月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向——區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方： 乙方：
買受人（乙方）：身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________ 區(qū)_______________________________________ 的房屋（建筑面積_________ 平方米）以人民幣_______ 仟_______ 佰_______ 拾_______ 萬_______ 仟_______ 佰_______ 拾_______ 元整（￥________元）的價款出售給乙方。（含地下室__號__平方米）
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；
六、違約責任
1 、甲方應(yīng)當于2009年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___ 個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___ 四萬______元。
2 、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___ 五____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________ 作為甲方的損失賠償金。
3 、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4 、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5 、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_________ 種方式解決。
1 、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2 、依法向__區(qū)人民法院。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5 份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方：乙方：
年月 日年月日
見證人：年月日
1、開發(fā)主體要合法：小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)主體可以是村民也可以是具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟實體，但不管開發(fā)主體是誰，都必須要取得合法開發(fā)土地的資格。
2、符合城市規(guī)劃：小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)必須要符合城市整體規(guī)劃，只有這樣才能在一定程度上保障所有權(quán)證書的取得。
3、建議買規(guī)模化的小產(chǎn)權(quán)房：像現(xiàn)在很多公寓類型的房子都會屬于小產(chǎn)權(quán)房，規(guī)模化的小產(chǎn)權(quán)房會更加有保障。
4、做好詳細約定：比如對于拆遷情況由購房者獲得全部補償，約定高額的違約金，以此來保障自身的權(quán)益。
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關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；法律政策；小產(chǎn)權(quán)房買賣
中圖分類號：DF521 文獻標識碼：A 文章編號：1002-3933(2009)08-0130-04
引言
房屋產(chǎn)權(quán)本無大小之分，如果從法律上來評價小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房就是無產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房并非一個嚴格的法律術(shù)語，而是一個描述性的詞語，是人們用于區(qū)分在國有土地之上建立的房屋和在集體土地上建立的房屋，是一種社會現(xiàn)象而已。簡要概述之，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，如開發(fā)商在辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)、土地出讓手續(xù)等并按規(guī)定上繳國家土地出讓金和使用稅(費)后，由國家發(fā)放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。大產(chǎn)權(quán)房購買者享有房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房，使用的是集體建設(shè)用地，國家并不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，甚至沒有任何證書而只有當事人交易的一紙合同。
近幾年，隨著商品房價的大幅漲價，小產(chǎn)權(quán)房不僅未隨著政府的禁令銷聲匿跡，反有愈演愈烈的趨勢。不少學者都在呼吁要從法律上賦予小產(chǎn)權(quán)房平等的權(quán)利，但是中央政府卻一直裹足不前，而這種權(quán)利的模糊更使得農(nóng)民與購房者權(quán)益皆無法獲得有效保護，滋生了大量沖突，無論是各級政府還是司法實踐都難以做出折中的妥協(xié)處理策略，而現(xiàn)有的法律政策規(guī)定與法院判決更受到學者的強烈批判，這就需要我們討論小產(chǎn)權(quán)房究竟可否入市流轉(zhuǎn)?法院應(yīng)如何處理與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的糾紛。
一、小產(chǎn)權(quán)房的尷尬現(xiàn)狀與司法困境
相比商品房，小產(chǎn)權(quán)房往往沒有繳納土地出讓金等稅費，因此價格便宜得多，這也正是購房者寧愿冒其權(quán)利缺乏法律保護也要購買的重要原因。但由于小產(chǎn)權(quán)房缺乏法律保護，在小產(chǎn)權(quán)房買賣發(fā)生糾紛并訴至法院時，法院無法適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋，通常會認定該買賣合同無效，購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息，而無法獲得房價上漲帶來的好處。此外，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認可，也無法在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此遇到房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題、乃至房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題成為難尾樓時，其救濟途徑就非常有限。同時，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后難以轉(zhuǎn)讓過戶。
由于小產(chǎn)權(quán)房權(quán)利本身的不清楚、不充分，小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議的效力處于不確定狀態(tài)，在農(nóng)村土地(房屋)大幅度增值的背景下，許多已出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋。這也使得小產(chǎn)權(quán)房糾紛成為全國性的司法難題。不少法院都受理過“小產(chǎn)權(quán)房”，一般都是判決合同無效、原房主收回房產(chǎn)。比如2004年北京市高級人民法院的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)以認定無效為原則，以認定有效為例外。同時，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，要根據(jù)拆遷補償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價的差異對買受人賠償損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值進行補償。
北京宋莊畫家村曾經(jīng)一度以小產(chǎn)權(quán)房聞名全國，但也發(fā)生了不少糾紛。在媒介所普遍關(guān)注的李玉蘭和村民馬海濤的房屋買賣糾紛中，李玉蘭于2002年7月在北京宋莊辛店村與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了李玉蘭，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，馬海濤一紙訴狀將李玉蘭告上法庭，要求確認雙方協(xié)議無效，李玉蘭返還房屋。通州法院經(jīng)審理后認為李玉蘭是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責令他們在判決生效90天內(nèi)騰退房屋；與此同時，馬海濤要給付李玉蘭夫婦93808元的補償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于農(nóng)民反悔，畫家可另行主張賠償。2008年1月，李玉蘭依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起反訴，要求被告馬海濤按照2004年的拆遷補償標準賠償其經(jīng)濟樸償金共計48萬元。經(jīng)審理，通州法院認為，李玉蘭作為買受人的經(jīng)濟損失，其金額的計算應(yīng)基于出賣人因土地升值或拆遷補償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人馬海濤賠償買房李玉蘭經(jīng)濟損失185290元，約占房屋市值的70％。
法院的判決是否合適筆者暫不評價，此案例中各級法院雖然都普遍認定合同無效，但實際上都傾向于保護購房者的權(quán)利。比如，北京二中院認為造成合同無效的理由在于農(nóng)民反悔，但合同無效是自一開始就無效，農(nóng)民是否反悔并不影響合同的效力。法院一方面不想與政府政策發(fā)生沖突，另一方面又似乎認為應(yīng)當保護購房者的權(quán)益，而做出折中的判決。但是該判決明顯存在法律上的漏洞，也有損于法律的統(tǒng)一與權(quán)威。
上述案例是單個農(nóng)民將原有農(nóng)村房屋出售后，因為房價變化或者政府拆遷等一方可能違約。而違約方既可能是售房人，也可能是購房者。法院審理該類案件的焦點在于小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議是否有效這一問題之上。但這類案件還不是爭議更多、也更普遍的小產(chǎn)權(quán)房糾紛。由集體經(jīng)濟組織修建出售的小產(chǎn)權(quán)存有更多爭議，因為其涉及的權(quán)利主體更多，包括集體經(jīng)濟組織與購房者、農(nóng)民與集體經(jīng)濟組織、集體經(jīng)濟組織與地方政府等等之間都可能發(fā)生爭議。不少政府都嚴格限制小產(chǎn)權(quán)房，對已修建的小產(chǎn)權(quán)房甚至進行摧毀。比如2001年，王府家庭農(nóng)場二期因“土地占用耕地”而被違法公示，建筑面積約3萬平方米的174棟別墅二期工程被當即拆除。在這類案件里面，購房者與地方政府之間、集體經(jīng)濟組織與地方政府之間都存在異常尖銳的矛盾，各級法院很難處理這些爭議。
此外，集體經(jīng)濟組織內(nèi)部矛盾也一直不斷，特別是在收益分配與民主決策等問題上存在不少問題。有學者對各地實踐的研究發(fā)現(xiàn)，集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的權(quán)益分配是最為棘手的問題。盡管集體經(jīng)濟組織從小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中獲得巨額收益，但村民所獲不多，一些村民在丟失宅基地和責任田后，除得到了或大或小的筒子樓外，所得無幾。
這些案件至少反映了以下信息，首先，由于小產(chǎn)權(quán)房買賣缺乏法律依據(jù)，法院判決也無法給購房者以充分的法律保護；其次，從事后看，農(nóng)民當時做出小產(chǎn)權(quán)房買賣的決策是不理性的，農(nóng)民很容易反悔，這也從另外一個角度表明在小產(chǎn)權(quán)房合法化以后如何確保村民利益是非常重要的問題；再次，小產(chǎn)權(quán)房買賣中牽涉到集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民、購房者、地方政府等主體的利益，如何協(xié)調(diào)各個權(quán)利主體的利益。如何使農(nóng)民能從小產(chǎn)權(quán)房買賣中獲得更好的利益是非常關(guān)鍵的問題。而這些問題并不是僅僅通過承認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效就可以解決，而需要一系列相關(guān)配套制度的完善。
二、小產(chǎn)權(quán)房的“合法”之爭與法律癥結(jié)
政府禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣的理由在于，首先，保護耕地持有量及糧食安全；其次，防止土地兼并與社會動蕩；再次，保護農(nóng)民不受房地產(chǎn)商的剝削。與國家政府政策明確禁止相反，不少專家學者以及媒體都要求小產(chǎn)權(quán)房能夠合法化，他們反駁了禁止小產(chǎn)權(quán)房的觀點，首先，“法無禁止則為許可”，如果沒有禁止郊區(qū)農(nóng)民建房售房的法律條款，就不應(yīng)當認為是禁止的；其次，糧食安全與耕地占有量無關(guān)；再次，小產(chǎn)權(quán)房合法化可以增加農(nóng)民收益。
小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)當合法化不僅是媒介、學術(shù)爭議，同樣也是立法上的爭議。在《物權(quán)法》起草過程中，這種爭議也存在過。起草過程中，曾圍繞集體土地上的建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)能否進入土地一級市場自由流轉(zhuǎn)、國家壟斷土地交易一級市場是否有正當性等問題，出現(xiàn)了重大的意見分歧。最后由于分歧過大，才不得不按照現(xiàn)有模式進行了授權(quán)立法。
《物權(quán)法》第13章第153條沒有對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進行直接規(guī)定，而是規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！痹S多學者認為《憲法》、《物權(quán)法》并沒有限制集體土地流轉(zhuǎn)，也未限制小產(chǎn)權(quán)房。但是《土地管理法》第43條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地?！锻恋毓芾矸ā返?3條進而規(guī)定，除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)”等情況之外，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！比绻诩w土地上進行的話，在有三個例外的規(guī)定：建鄉(xiāng)辦鎮(zhèn)辦企業(yè)、集體成員建住宅、建公共設(shè)施和公益設(shè)施等?！锻恋毓芾矸ā穱栏裣拗屏思w建設(shè)用地的使用，集體經(jīng)濟組織要想專門修建小產(chǎn)權(quán)房在現(xiàn)有法律框架下確實存有障礙。但是對農(nóng)民個人在宅基地上修建的房屋進行出售的行為是否需要限制，現(xiàn)有法律并未有明確規(guī)定。
嚴格限制小產(chǎn)權(quán)房買賣的規(guī)定出現(xiàn)在國務(wù)院的相關(guān)規(guī)定中，特別是1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》([1999]39號)明確限制了小產(chǎn)權(quán)房買賣。該通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！闭窃撏ㄖ沟贸鞘芯用裨谵r(nóng)村購買的房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，而成為“小產(chǎn)權(quán)房”。2007年，建設(shè)部風險提示，申明法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許將集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售。如果非集體經(jīng)濟組織成員購買了這類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護，這當然包括小產(chǎn)權(quán)房買賣。而在2007年12月11日，國務(wù)院召開的國務(wù)院常務(wù)會議上也再次申明，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞開發(fā)。盡管不少學者對2008年十七屆三中全會在土地制度上的改革寄予厚望，但是這次會議也沒有完全放開，而僅說明，城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍外的非公益性建設(shè)項目，農(nóng)民可“參與開發(fā)經(jīng)營”，而經(jīng)營性的集體建設(shè)用地可進入“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”交易。這已為未來的土地制度改革埋下了伏筆。但是十七屆三中全會后不久，國務(wù)院有關(guān)負責人再次強調(diào)，小產(chǎn)權(quán)房違法，絕對不允許再建設(shè)。對于那些已經(jīng)在農(nóng)村購買了小產(chǎn)權(quán)房的消費者，國家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。
現(xiàn)行法律確實限制了在集體建設(shè)用地上不能修建小產(chǎn)權(quán)房，但是小產(chǎn)權(quán)房買賣行為本身的效力并未有法律明確規(guī)定無效?，F(xiàn)有法律政策禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣的規(guī)定出現(xiàn)在國務(wù)院制定的文件之中，但是從法律上講并非意味著小產(chǎn)權(quán)房買賣行為本身的無效。政府應(yīng)當是通過懲處小產(chǎn)權(quán)房修建者而非否認小產(chǎn)權(quán)房買賣行為的合法性來規(guī)制集體土地的使用，但是正如前面所提到的，不少政府部門以及法院都簡單地將小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議認定為無效。
三、小產(chǎn)權(quán)房及房屋買賣合同的處理路徑
小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛中房屋買賣合同的效力認定應(yīng)當以現(xiàn)有法律為依據(jù)。按照《合同法》規(guī)定，只有法律才能規(guī)定合同無效的情形，現(xiàn)有法律普遍認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效是缺乏法律依據(jù)的。當然，由于小產(chǎn)權(quán)房本身更多是一個政治問題，要指望法院從確認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同合法有效來推動土地制度變遷并不現(xiàn)實。小產(chǎn)權(quán)房本身的處理已經(jīng)不是一個單純的法律問題，而需要我們從更加務(wù)實的、細致的角度進行處理和妥協(xié)。
1 集體土地使用需要進行限制，但小產(chǎn)權(quán)房買賣行為卻是有效的
從法律上講，政府禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣是有法律依據(jù)的，主要包括《土地管理法》第43條、63條；而我國也是一個人多地少，人均耕地持有量非常少的國家，因此保護耕地是必須。但是，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)與耕地破壞并無必然聯(lián)系，如果農(nóng)民將已有宅基地、已有房屋用于流轉(zhuǎn)并不影響到耕地保護；同時，現(xiàn)有的法律安排并不一定就合理，從長期看，法律是可以修訂的。基于這些理由，從長期看，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當可以流轉(zhuǎn)。
就算小產(chǎn)權(quán)房不符合法律規(guī)定，但合同效力具有相對性，農(nóng)民未按照法律要求的審批、許可程序在集體土地上修建建筑物確實是違法行為，應(yīng)當給予懲處。但是這并不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣行為的效力，房屋買賣具有相對獨立性，在無法律明確禁止下應(yīng)當認定為合法。
2 已經(jīng)建成的、出售的：補繳土地出讓金等稅費
盡管現(xiàn)有法律政策禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣，但小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)建成的事實并不能簡單通過拆除進行解決，盡管這些房屋不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃，也沒有上繳土地出讓金等稅費，但這些都已經(jīng)是社會存量財富，而且不少小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)出售，住滿了居民，強行拆除勢必影響穩(wěn)定。筆者認為，應(yīng)當認可這些小產(chǎn)權(quán)房占有的合法性，但是需要補繳土地出讓金等稅費。當然，誰支付土地出讓金等稅費、以及這些稅費是否收得回來同樣牽涉到大量細致的問題。
3 逐步允許流轉(zhuǎn)
對農(nóng)民單獨擁有的農(nóng)村住房以及集體經(jīng)濟組織盤活農(nóng)村宅基地后修建的“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當逐步運行流轉(zhuǎn)，其方式可逐漸從租過渡到賣，從補繳土地出讓金等稅費過渡到政府收取資源稅。筆者之所以建議事先推行小產(chǎn)權(quán)房出租的原因在于，首先，這可以作為政府廉租房的一種補充制度；其次，更重要的理由在于，當小產(chǎn)權(quán)房市場尚不規(guī)范的情形下，為避免由于購房者、售房者在買賣決策時考慮之不充分以及分散市場風險，以租代售不失為一種折中；再次，由于農(nóng)民的承包權(quán)是有年限的，如果允許所有權(quán)買賣(永久性出售)會要求我國土地制度的根本性變化。
4 嚴謹濫占耕地
正如有學者所說，“土地私有化不能遏制土地流失”，與那些聲稱耕地保護與糧食安全無關(guān)的論點相反，筆者認為，耕地保護政策是必須尊重的政策，我們需要“在立法取向上采取耕地保護和土地利用兼顧的具體制度”；更何況，在城鄉(xiāng)二元體制下，“土地對于中國農(nóng)民而言除了生存權(quán)以外，還承載著發(fā)展和社會保障方面的功能”。因此，那些破壞耕地修建小產(chǎn)權(quán)房的違法行為應(yīng)當堅決禁止，而對于已經(jīng)濫占耕地修建房屋的，如果能夠退耕的應(yīng)當退耕，不能退耕的在補繳所有稅費的基礎(chǔ)上再進行處罰。而對建設(shè)用地指標內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)換只有在實現(xiàn)占補平衡等前提性條件后可以流轉(zhuǎn)。
5 不符合土地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)認定為違章建筑
包括發(fā)達國家在內(nèi)，土地或多或少有限制，而土地規(guī)劃是最主要的手段之一。政府應(yīng)當將土地規(guī)劃與建設(shè)用地指標相結(jié)合對城市建設(shè)、土地使用等進行規(guī)劃。而不符合土地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，屬于違章建筑，原則上應(yīng)該拆除。
政府行為深圳市于2009年6月2日《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(以下簡稱《處理決定》)，普通民眾將此處理決定視為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正令”，認為小產(chǎn)權(quán)房即將獲得合法地位?！短幚頉Q定》將“全面推進農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理工作”，所謂“農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑”，其相當一部分為小產(chǎn)權(quán)房。國土資源部于2009年6月9日指出，“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反建設(shè)管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律，違反相關(guān)政策，深圳小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正屬誤解，應(yīng)堅決制止。此事件引起人們對小產(chǎn)權(quán)房問題再度空前的關(guān)注。一、小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)概念（一）小產(chǎn)權(quán)房
“小產(chǎn)權(quán)房”也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，不是一個嚴格的法律概念，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。它是在利益的驅(qū)使下，由村集體組織或者地方房產(chǎn)開發(fā)商，以新農(nóng)村建設(shè)等為名號，建筑在農(nóng)村集體土地（擁有使用權(quán)而無所有權(quán)）的“商品房”。它的產(chǎn)權(quán)似乎歸于“鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“村”、“農(nóng)村集體”，但實質(zhì)上并不合乎中國關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定。（二）小產(chǎn)權(quán)房的法律問題
第一個問題是，小產(chǎn)權(quán)房到底是不是合法建筑？答案是明確的。小產(chǎn)權(quán)房的合法地位的確立，受到了相關(guān)審批手續(xù)的阻礙。審批手續(xù)上阻礙源于其銷售行為，只擁有使用權(quán)而非所有權(quán)的集體土地住房是否可以買賣呢？雖然依據(jù)物權(quán)法規(guī)定，鄉(xiāng)村集體土地可以建造住宅。但建造的住宅歸誰使用？鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者集體是否具有小產(chǎn)權(quán)房的支配權(quán)，這是必須考慮的問題。
第二個問題是，小產(chǎn)權(quán)房是否可以買賣、轉(zhuǎn)讓？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體或者開發(fā)商以農(nóng)村建設(shè)名義建造的住房，顯然利用了法律的空隙，試圖以“利用在農(nóng)業(yè)建設(shè)”上這一無從驗證的名義，來明確小產(chǎn)權(quán)房的合法地位。既然農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)可出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于農(nóng)業(yè)建設(shè)，那么小產(chǎn)權(quán)房是否是應(yīng)用于農(nóng)業(yè)建設(shè)呢？其買賣的行為關(guān)鍵取決于銷售對象。于是，銷售對象資格的認定將是小產(chǎn)權(quán)房合法地位確立的關(guān)鍵所在。什么樣的購買對象合法，什么樣的購買對象不合法？這是一個新的法律問題。這也為小產(chǎn)權(quán)房的法律地位確立提供了空間。二、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展現(xiàn)狀
《每日經(jīng)濟新聞》曾對深圳的農(nóng)民房做過調(diào)查報道。深圳向北，出梅林關(guān)，金地梅隴鎮(zhèn)、深物業(yè)新華城等一批知名樓盤集中坐落于此。在這些大型花園社區(qū)附近，矗立著一些“農(nóng)民開發(fā)商”建設(shè)的“集資房”，即所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。梅龍苑便是其中一家。這個高達20多層的小產(chǎn)權(quán)房為高層電梯，配套齊全，實行小區(qū)化管理，一系列“高標準”堪比中檔電梯公寓。據(jù)悉，在其他多數(shù)城市，農(nóng)民開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房也早已是遍地開花，已經(jīng)形成了開發(fā)、中介、銷售等完整的產(chǎn)業(yè)鏈。三、小產(chǎn)權(quán)房的特征與風險
通過以上法理分析不難看出，由于小產(chǎn)權(quán)房特有的法律屬性，導致其難以取得由國家承認的房屋所有權(quán)證書。同時，對于銷售者和購買者來說，他們目前尚且沒有足夠的信心認為小產(chǎn)權(quán)房的銷售和購買的交易符合法律規(guī)定，但是由于小產(chǎn)權(quán)房的價格優(yōu)勢明顯，有利可圖，還是愿意冒險。（一）價格風險
小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房（即商品房）同樣是普通住宅房，從買賣手續(xù)來看，小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納商品房買賣的契稅，沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，這就構(gòu)成了小產(chǎn)權(quán)房投資的風險。而在質(zhì)量等方面并無太大差別，兩者最大的的差別就是價格。然而小產(chǎn)權(quán)房的低價卻同時蘊含著巨大的風險。（二）法律風險
小產(chǎn)權(quán)房與普通商品房在使用性質(zhì)上并沒有差異，但小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，購房人僅擁有房屋的使用權(quán)而不具有所有權(quán)，購買小產(chǎn)權(quán)房相當于一次性付款租賃房屋，那么在拆遷補償?shù)惹闆r發(fā)生時，小產(chǎn)權(quán)房的處理問題將是一個大的難題。而且，依據(jù)中國相關(guān)法律，農(nóng)民僅擁有使用權(quán)的宅基地及其宅基地上的房屋時不能向城市居民出售的。這樣一來，小產(chǎn)權(quán)房的出售行為就是不合法的，小產(chǎn)權(quán)房的法律地位就得不到保障。（三）政策風險
關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;合同效力;產(chǎn)權(quán)登記
小產(chǎn)權(quán)房是近幾年來隨著我國城市房價過快上漲，新農(nóng)村建設(shè)等過程中衍生出的一種新的房產(chǎn)存在形式。由于我國城市房地產(chǎn)迅速增長，普通的城鎮(zhèn)居民的工資增長速度無法追趕房價增長速度而只能“望樓興嘆”，為了解決基本的住房問題，越來越多人將視線集中在價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)的存在在一定程度上緩解了社會的矛盾，解決了影響社會穩(wěn)定的住房問題。但同時，由于小產(chǎn)權(quán)房的先天不足也引發(fā)了學者對其合同效力的廣泛爭議。
筆者認為小產(chǎn)權(quán)房合同的效力不應(yīng)簡單一刀切似得認定為有效或無效，應(yīng)分情況認定。
一、小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同效力
目前該種情況，在實踐中普遍的認定為合同無效。而在理論上，國內(nèi)較多的學者對合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個理由：
（一）違反我國相關(guān)法律規(guī)定
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?！备鶕?jù)這一規(guī)定得知，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權(quán)屬證書的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán)，根本無法進行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。
（二）違反我國房地一體主義
我國《物權(quán)法》第146條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。該條規(guī)定的主要是指國有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則，它表明房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之時，房產(chǎn)之上的土地所有權(quán)也隨房一起轉(zhuǎn)讓，該原則的實行，避免了我國房產(chǎn)交易市場出現(xiàn)混亂局面，維護了房產(chǎn)市場的穩(wěn)定。對于這一原則對集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產(chǎn)權(quán)房恰恰違反了這一原則，根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。故小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無法取得土地的所有權(quán)，使得房地分離，較易產(chǎn)生糾紛。
二、小產(chǎn)權(quán)房向其他集體經(jīng)濟組織成員轉(zhuǎn)讓的合同效力
針對這一情形，實踐中多數(shù)判定為合同無效，但筆者認為合同應(yīng)認定為有效，主要基于以下理由：
（一）基于公平正義原則
國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農(nóng)民最基本的生存及生活居住權(quán)，體現(xiàn)了國家對弱勢群體的保護傾向。但與此同時，這也恰恰是限制了農(nóng)民應(yīng)享有的同城鎮(zhèn)居民一樣的權(quán)利，“農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民”，對稱謂及身份的區(qū)別本身就是違反公平的體現(xiàn)，為了農(nóng)民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護著，而是被禁錮在了這片土地上。
（二）維護農(nóng)民合法收益權(quán)
基于我國現(xiàn)有規(guī)定及我國國情，允許小產(chǎn)權(quán)房在市場隨意流轉(zhuǎn)勢必將造成我國房產(chǎn)市場的混亂，引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)則是對公平原則的違反，農(nóng)民對土地可以占有、使用，因無處分權(quán)而無法像城鎮(zhèn)居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現(xiàn)實情況之下雖不能立即實現(xiàn)同城市房地產(chǎn)一樣的大市場，但筆者認為可以嘗試在各集體經(jīng)濟組織之間開拓一個獨立的小市場，允許各集體經(jīng)濟組織之間的房屋進行自由流轉(zhuǎn)，使集體經(jīng)濟組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來的利益。
三、房屋合同無效后的利益平衡
由于小產(chǎn)權(quán)房的交易不在少數(shù)，其中涉及多方之間的利益，易引發(fā)多種矛盾。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。
（一）責任比例的確定
實踐中多數(shù)情況下是因房價的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產(chǎn)權(quán)房交易之時必然是雙方合意的結(jié)果，但賣方因利益驅(qū)使，違反當初協(xié)議，這是對誠實信用原則的違背，但是否能因賣方對誠實信用的違背而判定賣方承擔主要責任呢？筆者認為這是不妥的。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同簽訂之時，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯，雙方過錯大小應(yīng)相同，不能因為房價的大幅增長而讓賣方承擔更重的過錯責任，因此，筆者認為在合同無效的情況下雙方仍是承擔相同的過錯責任。
（二）實際操作
既然雙方是同等責任，合同無效后，首先考慮的應(yīng)是恢復(fù)原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買房人使用房屋期間對房屋進行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣房人取得利益，應(yīng)補償買房人因此支付的費用。當然，若買房人在居住期間對房屋造成一定的損害，也應(yīng)對賣方遭受的損失進行賠償。
對于房價的上漲，在房屋合同簽訂之時是雙方都不可預(yù)見的，房價是市場經(jīng)濟作用的結(jié)果，雙方對此均無需承擔過錯責任。因此，合同無效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應(yīng)當然的歸房屋所有人所有，即賣方所有。作為房屋的買方，明知小產(chǎn)權(quán)房先天不足而選擇購買，承擔房屋返還的風險應(yīng)是其可以預(yù)見到的，當然，其因買房失去的一部分存款利息筆者認為是可以向賣方主張承擔的。
參考文獻：