發(fā)布時(shí)間：2022-01-27 23:04:16
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的小產(chǎn)權(quán)買賣合同樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
村集體小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文一賣方(甲方):_____________ 身份證號(hào)碼:____________________ 賣方配偶： 身份證號(hào)碼： 買房(乙方):______________身份證號(hào)碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿,誠實(shí)守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于青島市市北區(qū)_____________________的房屋以人民幣_(tái)_____拾______萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價(jià)款出售給乙方。(一次性付清，附收款收據(jù))
二、房屋的基本情況：
該房屋建筑面積_____平方米，套內(nèi)建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號(hào)______，房屋用途為______。系 村委在集體土地上建造的房屋，由甲方于 年付款購得。該房有/無儲(chǔ)藏室，面積： 平方米。該房現(xiàn)尚無房地產(chǎn)所有權(quán)證。
三、本合同簽訂后,甲方對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)益(使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
四、本協(xié)議簽訂時(shí)，該房屋尚不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。本協(xié)議發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。
五、甲方將房屋以現(xiàn)狀交接給乙方，乙方已對(duì)該房屋的現(xiàn)狀有充分的了解。甲方應(yīng)同時(shí)將該房屋的購房合同、付款收據(jù)、契稅單據(jù)、房產(chǎn)證等有關(guān)該房屋的手續(xù)交付乙方。
六、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因或政府行為、法律法規(guī)規(guī)定導(dǎo)致本合同的解除、無效,甲方應(yīng)按照市場評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款,并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。 七、如因該房屋被拆遷或征用，因該房屋所獲得的任何補(bǔ)償由乙方獲得，甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)。甲方不能以戶口在該房屋而要求分得任何補(bǔ)償。
八、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方: 甲方配偶：
乙方:
日期： 年 月 日 九、本合同一式兩份,甲乙方各執(zhí)一份。
村集體小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文二賣方(甲方):____________ 身份證號(hào)碼:____________________ 買房(乙方):____________身份證號(hào)碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿,誠實(shí)守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于___________縣__________區(qū)_______________________________________的房屋以人民幣_(tái)____拾____萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價(jià)款出售給乙方。(___收據(jù))
二、房屋的基本情況：
該房屋建筑面積_____平方米，套內(nèi)建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號(hào)______，房屋用途為______。(含樓前車庫一間)
三、本合同簽訂后,甲方對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)益(使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
四、本協(xié)議簽訂時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。
五、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?甲方應(yīng)按照市場評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款,并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
六、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的,甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方,如有補(bǔ)償款發(fā)放,甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方
七、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
本合同一式三份,甲乙方各執(zhí)一份,見證人各一份。
甲方: 乙方:
年 月 日 年 月 日
見證人:
年 月 日
村集體小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文三賣方(甲方):_____________ 身份證號(hào)碼:____________________ 買房(乙方):______________身份證號(hào)碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿,誠實(shí)守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于的房屋以人民幣 拾 萬 仟元整( )的價(jià)款出售給乙方(一次性付清，附收款收據(jù)，其中含甲方轉(zhuǎn)交安裝煤層氣20xx元在內(nèi))，甲方將所交村委出具購房款收據(jù)一并轉(zhuǎn)交于乙方，由村委、公證人見證，更正為乙方名下。
二、本合同簽訂后,甲方對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)益(使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
三、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。立字為據(jù)，由村委，中證人見證。
買受人（乙方） 身份證號(hào)碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、 甲方自愿將其村證房位于市___________區(qū)_______________________________________的房屋（建筑面積 _________平方米）以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______ 拾_______元整（￥________ 元）的價(jià)款出售給乙方。
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)__的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；
六、 違約責(zé)任1、甲方應(yīng)當(dāng)于年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本 合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房價(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__萬元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過______個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房價(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向__區(qū)人民法院。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方：
乙方：
年月 日
年月日
見證人： 年月日
1991年屈某將自己位于北京市通州區(qū)新建村通惠河南處的房屋及院落一套以8000元的價(jià)格賣于韓某、聞某夫婦，雙方到房地產(chǎn)交易部門辦理了過戶手續(xù)。同年8月聞某取得了該屋的產(chǎn)權(quán)登記證書。屈某稱對(duì)相關(guān)政策法規(guī)不了解才形成買賣關(guān)系，現(xiàn)了解到韓某、聞某均系居民戶口，與其并非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該買賣合同不符合相關(guān)法律規(guī)定，于是要求法院確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效，韓某、聞某將購買的房屋及院落恢復(fù)原狀并返還。
通州法院經(jīng)審理認(rèn)為：公民、法人的合法民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。原告屈某將自己的房屋賣給聞某、韓某，房屋買賣系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且雙方已辦理過戶手續(xù)，聞某已經(jīng)取得了房屋產(chǎn)權(quán)證書。故駁回屈某的訴訟請(qǐng)求。
一審判決后，原告屈某不服一審判決上訴于北京市第二中級(jí)人民法院，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
二、相關(guān)法律問題
隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的不斷推進(jìn)，農(nóng)村的房屋流轉(zhuǎn)日益增多，由此而引發(fā)的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現(xiàn)有房屋買賣的法律法規(guī)比較雜亂，難以理解和把握?！段餀?quán)法》草案中曾對(duì)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓作出過詳細(xì)規(guī)定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關(guān)條款，導(dǎo)致目前農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓仍然缺少具有可操作性的法律依據(jù)。
從目前訴爭農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議中反映的情況來看，對(duì)于當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)讓行為有的經(jīng)鄉(xiāng)政府相關(guān)部門確認(rèn)，有的經(jīng)村委會(huì)蓋章確認(rèn)，有的是當(dāng)事人之間自行簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓，還有的僅僅是讓村支書或者其他集體組織成員做見證人進(jìn)行了房屋買賣，根本沒有簽訂書面的協(xié)議。由此可見，整體上農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓處于一種無序的狀態(tài)，而且對(duì)于鄉(xiāng)村兩級(jí)的確認(rèn)行為的效力是否相當(dāng)，當(dāng)事人之間對(duì)此也存在非常大的分歧。
農(nóng)村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍，法律對(duì)能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準(zhǔn)。
在2006年9月14日北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要中，關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定及案件的處理原則問題作出了說明，即農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。2006年會(huì)議紀(jì)要重申了2004年會(huì)議紀(jì)要中所確立的原則是恰當(dāng)?shù)?，仍?yīng)堅(jiān)持，同時(shí)指出雖然買賣合同以認(rèn)定無效為原則，但考慮個(gè)案的不同情況，可以根據(jù)實(shí)際情況依法確認(rèn)合同的效力。例如：
1.出賣人將宅基地上所建房屋賣與城市居民前或同時(shí)，該房屋所占宅基地因征用已轉(zhuǎn)為國有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，則宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，出賣人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。
2.城市居民購買農(nóng)村私有房屋后，如果已購房屋已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并取得合法權(quán)屬證書的，出賣人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。
3.買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，或者訴訟時(shí)買受人購房后已將戶口遷入所購房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的，出賣人請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無效的，不予支持。
4.買受方協(xié)議簽字人為居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時(shí)系家庭成員共同出資，亦共同居住，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣合同內(nèi)容的，可以認(rèn)定家庭共同購房，出賣人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。
5.1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，出賣人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。
6.對(duì)同一房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓的效力的判斷，可以依據(jù)最后一手買受人的身份情況結(jié)合前述處理原則進(jìn)行判斷。
同時(shí)，2006年會(huì)議紀(jì)要分析指出此類案件成訟多緣于土地增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得補(bǔ)償安置等原因，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而。
處理涉及農(nóng)民私有房屋買賣糾紛案件，要把握以下原則：一是尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)，國家法律法規(guī)調(diào)整，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化，兩者在實(shí)踐中總會(huì)出現(xiàn)銜接中的問題，尊重目前法律政策限制集體土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，也要認(rèn)識(shí)到此類案件的復(fù)雜性，妥善解決相關(guān)利益沖突；二是注重判決的法律效果和社會(huì)效果，以有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于穩(wěn)定現(xiàn)有居住關(guān)系、有利于引導(dǎo)當(dāng)事人交易行為為指導(dǎo)，保護(hù)當(dāng)事人的善意信賴和制約農(nóng)民審慎處分自己的房屋的雙重效果；三是綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，考慮合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，交易行為一般都履行完畢很長時(shí)間，土地升值、拆遷或翻建擴(kuò)建房屋等因素都應(yīng)當(dāng)在審判的時(shí)候進(jìn)行考量。
案外人:梁某,趙某。
申請(qǐng)執(zhí)行人:張某。
被執(zhí)行人:解某。
2011年11月,解某份購買陳某開發(fā)的位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套,2012年4月15日解某將該樓房轉(zhuǎn)賣給張某,雙方簽訂了房屋買賣合同,張某支付房款21萬元,解某出具收條一份。后兩人因此房屋買賣產(chǎn)生糾紛,訴至鄆城縣人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)鄆民初字第2310號(hào)民事調(diào)解書,雙方達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議,解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某。后解某未履行民事調(diào)解書所確定的法律義務(wù),張某于2015年5月13日申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,鄆城縣人民法院以(2015)鄆執(zhí)字第499號(hào)立案予以執(zhí)行。
在該案件的執(zhí)行過程中,案外人梁某、趙某于2015年8月24日向鄆城縣人民法院提出執(zhí)行異議,稱案外人梁某與陳某雙方于2012年12月15日簽訂《購房合同》,約定將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套出售給案外人。案外人已經(jīng)支付全部房款27萬元整,且案外人已經(jīng)收到涉案房屋的鑰匙且已經(jīng)裝修完畢并入住,請(qǐng)求法院中止對(duì)上述財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行。
【審判】
鄆城縣人民法院認(rèn)為:案外人梁某雖與陳某于2012年12月15日簽訂了《購房合同》一份,但尚未辦理房產(chǎn)登記。由于依據(jù)執(zhí)行的(2014)鄆民初字第2310號(hào)民事調(diào)解書已經(jīng)確定解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某,且該調(diào)解書已經(jīng)發(fā)生法律效力。故案外人梁某、趙某請(qǐng)求中止對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行申請(qǐng)予以駁回。
【評(píng)析】
在該異議案件的處理過程中,合議庭形成兩種觀點(diǎn):
一種觀點(diǎn)認(rèn)為,兩份《購房合同》雖然都是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣的合同,且是一房二賣,但是鑒于目前現(xiàn)行有效的法律法規(guī)尚未對(duì)涉及小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同作出確切的法律規(guī)定,所以參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關(guān)于出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同的規(guī)定,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的處理可參照此規(guī)定,以先行受領(lǐng)交付的買受人作為第一順位的交易方。在本案中,雖然解某與陳某簽訂的買賣合同在前,但是梁某、趙某卻先于解某受領(lǐng)交付,且已裝修并入住。即梁某與趙某對(duì)該房屋處于實(shí)際占有狀態(tài)。故應(yīng)中止對(duì)該涉案房屋的執(zhí)行,
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中關(guān)于對(duì)案外人提出排除執(zhí)行異議的審查規(guī)定,重點(diǎn)審查三項(xiàng)內(nèi)容,一是案外人是否系權(quán)利人;二是該權(quán)利的合法性與真實(shí)性;三是該權(quán)利能否排除執(zhí)行。案外人梁某與趙某雖有《購房合同》,但房屋尚未登記,且國家對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題尚未作出明確的法律規(guī)定,案外人對(duì)涉案房屋享有的權(quán)利基礎(chǔ)不存在,故應(yīng)當(dāng)駁回案外人的異議。
筆者傾向第二種意見。
首先分析第一條,即案外人是否系權(quán)利人;梁某與趙某是否是該小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際所有權(quán)人。這就涉及到小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利歸屬問題。小產(chǎn)權(quán)房 是一種非獨(dú)立房地產(chǎn),依賴于農(nóng)村的土地制度與農(nóng)民身份,是指由開發(fā)建設(shè)單位在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè),未經(jīng)國家征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,而作為商品房向本集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)的成員或者之外的居民銷售的居住性房屋。對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房,國家相關(guān)政府部門并不頒發(fā)具有法律約束力的產(chǎn)權(quán)證,其所有人并不享有法律意義上的真正產(chǎn)權(quán)。就本案而言,案外人對(duì)此涉案房屋享有的權(quán)利并不是真正的產(chǎn)權(quán)所有權(quán),如果給予學(xué)理上一個(gè)確切的概念,筆者認(rèn)為居住權(quán)更為合適。
二是本案中梁某與趙某對(duì)涉案房屋的占有狀態(tài),是否具有合法性。占有是《物權(quán)法》單列的一章,可見我國對(duì)占有狀態(tài)的權(quán)益保障相當(dāng)重視。但占有的保護(hù)取決于占有的合法性、合理性。如同《物權(quán)法》中所規(guī)定,基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有,有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等,按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的,依照有關(guān)法律規(guī)定。
就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《購房合同》是否具有法律效力。理論上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力有兩種意見,一是無效理論。如果房屋不是在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,則認(rèn)為無效,反之集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的相互轉(zhuǎn)讓則是有效的;這是依據(jù)我國的《土地管理法》以及《房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)規(guī)定,我國土地根據(jù)用途劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地以及未利用地等,嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地;且允許市場上流轉(zhuǎn)的商品房是在國有的土地上開發(fā)建設(shè)的,小產(chǎn)權(quán)房則是在集體所有的土地上開發(fā)的。依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)行為只能在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行,因此村委會(huì)在集體土地上進(jìn)行的所謂房地產(chǎn)開發(fā)違反了我國法律的強(qiáng)制性規(guī)定,該行為是我國法律直接禁止的。因此,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同內(nèi)容上違反了我國法律的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬無效。二是有效理論。即小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同只要是符合雙方真實(shí)意思表示,基于自由意志達(dá)成的合意,基于恪守誠實(shí)信用原則的要求,應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻恼J(rèn)可和保障。
司法實(shí)踐中對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定采取的做法往往是要么回避,要么認(rèn)定無效。這主要是基于國家政策的考慮以及保障農(nóng)民核心權(quán)益的需要。鑒于目前小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的無效處理原則下,本案中,案外人對(duì)涉案房屋的占有并不具備法律基礎(chǔ)。
[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟(jì)法；小產(chǎn)權(quán)房；法律
[中圖分類號(hào)]D922.29 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2014）16-0112-02
伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們居住條件的改善需求呈逐漸增加的趨勢，在這種背景下，一些和小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的問題便得以顯現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)法作為國家從整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的層面出發(fā)，對(duì)我國社會(huì)公共性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行干預(yù)、管理以及調(diào)控的法律規(guī)范，其在小產(chǎn)權(quán)房問題的調(diào)整方面有著重要的作用。本文從經(jīng)濟(jì)法的層面出發(fā)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房法律問題進(jìn)行研究分析。
1 小產(chǎn)權(quán)房的定義以及存在的原因
1.1 小產(chǎn)權(quán)房的定義
小產(chǎn)權(quán)房的概念開始于20世紀(jì)90年代我國的民間，該概念主要是用來表現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房在權(quán)利上存在的缺陷[1]。從學(xué)術(shù)研究的層面來看，在小產(chǎn)權(quán)房的定義上也沒有統(tǒng)一，本文所研究的小產(chǎn)權(quán)房指的是：經(jīng)過或者沒有經(jīng)過我國各級(jí)政府或者村組織審批、認(rèn)可，在集體土地上所進(jìn)行的大規(guī)模商品化建設(shè)后，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的購房者進(jìn)行銷售的房屋。
1.2 小產(chǎn)權(quán)房存在的原因
從我國小產(chǎn)權(quán)發(fā)展的歷史來看，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房存在的原因主要是：在城市化進(jìn)程不斷加速的情況下，以我國所實(shí)施的城鄉(xiāng)二元分割下的土地管理體制為基礎(chǔ)的農(nóng)民集體與地方政府的利益之間所進(jìn)行的博弈[2]。同時(shí)，在房價(jià)的持續(xù)上漲這一經(jīng)濟(jì)因素的影響下，政府的宏觀調(diào)控存在一定的問題等多個(gè)方面的因素導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房的存在。
2 小產(chǎn)權(quán)房存在的法律問題分析
無論是普通法系國家還是大陸法系國家都沒有小產(chǎn)房法律問題處理方面的先例，因而使得我國在小產(chǎn)權(quán)房方面的法律問題處理上缺少一定的域外經(jīng)驗(yàn)可供借鑒[3]。同時(shí)加之我國法律學(xué)術(shù)研究與實(shí)踐本身在小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生后對(duì)小產(chǎn)權(quán)房治理的法律研究也相對(duì)較少，使得小產(chǎn)權(quán)房在治理過程中所要面對(duì)的法律問題較多。
我國《憲法》中規(guī)定集體土地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的，而《土地管理法》卻規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓或者不得轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)方面的建設(shè)。這就使得小產(chǎn)權(quán)房處于法律效力層次方面的立法困境，即一方面《憲法》確認(rèn)其所具有的合法性，而另一方面《土地管理法》卻認(rèn)為其違法，《憲法》的法律效力是高于《土地管理法》的。同時(shí)，從我國現(xiàn)有的立法情況來看，農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，而如何對(duì)農(nóng)民集體行使所有權(quán)進(jìn)行具體的細(xì)化所存在的法律問題，導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體存在著名存實(shí)亡的境地，主要表現(xiàn)在這些地方的農(nóng)村集體土地所有權(quán)的行使者實(shí)際上是村民委員會(huì)，而村委會(huì)很難確保其所代表的是農(nóng)民集體的利益。居民在房價(jià)過高的背景下，買了小產(chǎn)權(quán)房以后，由于小產(chǎn)權(quán)房法律保護(hù)方面的缺少，使得法院在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣發(fā)生糾紛進(jìn)行處理時(shí)就要面對(duì)司法方面的問題。這是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房買賣合同的標(biāo)的不僅僅只有房屋，通常還包括了宅基地使用權(quán)，而我國法律規(guī)定只有農(nóng)民才能享有宅基地的使用權(quán)，這就使得法院通常會(huì)判決該買賣合同無效。但是，我國現(xiàn)行的《合同法》中所確定誠實(shí)信用原則等，又可以說明小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方是在自愿平等的基礎(chǔ)上所做出來的真實(shí)意思表示，因而該房屋買賣合同是有效的。
簡而言之，小產(chǎn)權(quán)房存在的法律問題的處理，需要結(jié)合我國現(xiàn)有法律規(guī)定的實(shí)際情況，以小產(chǎn)權(quán)房的情況為基礎(chǔ)靈活地應(yīng)對(duì)[4]。
3 基于經(jīng)濟(jì)法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問題解決策略
從經(jīng)濟(jì)法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問題的解決策略來看，主要是針對(duì)現(xiàn)有的情況，根據(jù)不同的實(shí)際情況采用不同的處理方法。
3.1 小產(chǎn)權(quán)房合同的處理
在小產(chǎn)權(quán)房合同的處理上分為兩類，一類是非法的小產(chǎn)權(quán)房合同，這種指的是由于標(biāo)的物本身違法，導(dǎo)致的該小產(chǎn)權(quán)房合同應(yīng)自始無效，這類的小產(chǎn)權(quán)房合同所涉及的房屋本身應(yīng)有行政機(jī)關(guān)，同時(shí)不應(yīng)給予補(bǔ)償[5]。另一類小產(chǎn)權(quán)房，由于符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，并且房屋質(zhì)量合規(guī)，在補(bǔ)辦各類手續(xù)以及補(bǔ)繳包括土地出讓金差價(jià)等各類費(fèi)用的情況下轉(zhuǎn)化為合法的房屋所有權(quán)，可以參考現(xiàn)有的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的現(xiàn)有政策進(jìn)行處理，將這部分小產(chǎn)權(quán)房納入住房保障體系之中。
3.2 小產(chǎn)權(quán)房本身的處理
對(duì)于不符合我國城市發(fā)展規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，同時(shí)還包括雖然符合城市發(fā)展規(guī)劃但是建筑質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該堅(jiān)決拆除[6]。由于拆除此類小產(chǎn)權(quán)房給購房人造成的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)該類小產(chǎn)權(quán)房的村委會(huì)、出賣單位及違規(guī)審批單位以及購房人等共同承擔(dān)。
3.3 市場調(diào)控的優(yōu)化
從我國的實(shí)際情況來看，我國政府不但要讓我國的居民實(shí)現(xiàn)買得起房子的愿望，同時(shí)還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)行優(yōu)化，只有這樣才能從小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因上入手，從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房所面臨的法律問題。這就需要從市場的角度出發(fā)，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房所在區(qū)域的不同情況，采取不同方法來解決小產(chǎn)權(quán)房所面臨的法律問題，進(jìn)而有針對(duì)性的解決問題。
綜上所述，基于經(jīng)濟(jì)法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問題的解決是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)化工程，需要多方面的共同努力才能夠完成[7]。從我國現(xiàn)有的情況來看，小產(chǎn)權(quán)房法律問題的解決還有很長的路要走，這就決定了基于經(jīng)濟(jì)法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問題的解決策略，需要從社會(huì)實(shí)踐出發(fā)不斷地進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整，只有這樣才能從根本上促進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房法律問題的有效解決。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;法律問題;宏觀調(diào)控;利益平衡
中圖分類號(hào):d92文獻(xiàn)標(biāo)志碼:a文章編號(hào):1673-291x(2009)27-0092-02
一、引言
宋莊畫家村案——一個(gè)具有標(biāo)志性意義的判決。
宋莊畫家村聚集了來自全國各地很多不乏名氣的畫家。2006年,隨著宋莊被規(guī)劃為北京市十大文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一,地價(jià)也水漲船高,村民基于自身利益開始起訴畫家,要求他們退還已出售的小產(chǎn)權(quán)房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認(rèn)定馬海濤與李玉蘭所簽的《買賣房協(xié)議書》無效,判決畫家李玉蘭在90天之內(nèi)騰房,馬海濤補(bǔ)償給李玉蘭九萬余元。
這是一個(gè)具有標(biāo)志性意義的判決,它在更深層次上觸及了
四、小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示和法律處理
(一)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示
透視小產(chǎn)權(quán)房熱賣的背后,其實(shí)暗藏了其尷尬地位注定存在的高昂風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)目前法律,小產(chǎn)權(quán)房不能在市場上自由流通,一旦買賣, 買賣合同即被認(rèn)定為無效,正如宋莊畫家村李玉蘭一案,畫家最終不得不將房屋退還給農(nóng)民。小產(chǎn)權(quán)房在房屋配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面都可能存在問題。此外,破壞
法律依據(jù)：
《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條
國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
《民法典》第二百零九條
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第二百一十五條
[關(guān)鍵詞]小產(chǎn)權(quán)房；購買者；利益保護(hù)；住房保障
[中圖分類號(hào)]F293.33 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1008-4738(2012)01-0043-05
一、問題的提出
自我國在全國范圍內(nèi)積極推進(jìn)“新農(nóng)村建設(shè)”、“城中村改造”進(jìn)程以來，國家在給予一定財(cái)力支持的同時(shí)也允許社會(huì)資金參與，在屬于集體所有的土地上，以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織直接開發(fā)或者由其與開發(fā)商合作開發(fā)建設(shè)房屋，該類房屋除了本集體村民自己居住外，為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，解決本村養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等問題，村集體經(jīng)濟(jì)組織將部分房屋出售，從而使得“小產(chǎn)權(quán)房”入市。同時(shí)，近年來隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛增長，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程的快速發(fā)展，全國各個(gè)城市房價(jià)不斷攀升，城市的高房價(jià)使得消費(fèi)者實(shí)際購買能力下降。在這種高房價(jià)并且城市居民住房問題未得到妥善解決的背景下，小產(chǎn)權(quán)房在市場上的交易量也越來越大。
由于在我國現(xiàn)有的法律制度下，集體土地、農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格限制，故小產(chǎn)權(quán)房其本身的合法性備受質(zhì)疑，國務(wù)院也多次出臺(tái)文件否認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法地位。盡管如此，但小產(chǎn)權(quán)房的問題并沒有得到有效解決，而且有蔓延之勢。之所以如此，是因?yàn)獒槍?duì)小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)，我們把目光過多的集中在我國城鄉(xiāng)分治的二元土地制度上，集中在了地方政府利益、開發(fā)商利益和農(nóng)村集體、農(nóng)民利益的博弈上，試圖通過制度改革來平衡各方利益，從而給予小產(chǎn)權(quán)房以合理的定位。這種視角無疑是正確的，我們必須堅(jiān)持。我們也必須站在購買者的角度，基于購買者的切身利益去體會(huì)“小產(chǎn)權(quán)房”帶來的正面影響，也會(huì)更有利于我們?nèi)フJ(rèn)識(shí)和解決其中的問題。因?yàn)闅w根結(jié)底正是由于這個(gè)群體的住房需求得不到妥善解決才讓小產(chǎn)權(quán)房有了存在和流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)在解決其住房需求的同時(shí)又使他們陷入另一個(gè)困境，故如何保障小產(chǎn)權(quán)房購買者利益同樣值得我們關(guān)注。
二、小產(chǎn)權(quán)房購買者利益保護(hù)的困境
(一)小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)的動(dòng)因――以購買者為視角
針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)的動(dòng)因，我們可以從不同利益主體的角度進(jìn)行分析。有學(xué)者從保護(hù)村集體和農(nóng)民利益的角度出發(fā)，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)有利于保護(hù)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，累計(jì)社會(huì)財(cái)富；同時(shí)有助于實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)，給農(nóng)民提供有利的融資條件。也有學(xué)者從維護(hù)社會(huì)公益，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的角度出發(fā)，認(rèn)為站在法律平等的位置上看待小產(chǎn)權(quán)房，這有助于農(nóng)村宅基地資源的市場化運(yùn)作；以小產(chǎn)權(quán)房帶動(dòng)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，也將為城鄉(xiāng)優(yōu)勢資源優(yōu)化整合構(gòu)筑平臺(tái)。筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)本身雖然問題大，爭議多，但它卻對(duì)購買者產(chǎn)生了許多積極影響，所以，從購買者的角度來探尋小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)的動(dòng)因，能夠?qū)π‘a(chǎn)權(quán)房購買者利益進(jìn)行保護(hù)的必要性產(chǎn)生更加充分地認(rèn)識(shí)，同時(shí)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房諸多問題的解決也有所裨益。從購買者的角度講，小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)是基于以下動(dòng)因：
1.購買者的住房需求與高房價(jià)之間的緊張關(guān)系
依據(jù)我國現(xiàn)行法律，集體土地在轉(zhuǎn)為國有之后才能上市交易，建設(shè)商品性住宅。小產(chǎn)權(quán)房是在集體所有的土地上建設(shè)的商品性住房，其本身不符合法律規(guī)定。因而，小產(chǎn)權(quán)房的非法性決定了小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)路徑游離于當(dāng)前法定的房地產(chǎn)開發(fā)程序之外。在大產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)過程中，開發(fā)商需要辦理合法的房屋開發(fā)立項(xiàng)手續(xù)和相關(guān)土地出讓手續(xù)，并按照規(guī)定向國家繳納土地出讓金和使用稅，由國家給開發(fā)商頒發(fā)土地使用證和房屋預(yù)售許可證。大產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)通常要經(jīng)過以下九個(gè)環(huán)節(jié)：國土部門征地――補(bǔ)償征地費(fèi)――土地開發(fā)整理――土地儲(chǔ)備――土地出讓――開發(fā)商報(bào)批項(xiàng)目規(guī)劃――建筑商建設(shè)――各相關(guān)部門驗(yàn)收――開發(fā)商預(yù)售等；與之相比，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)過程則相對(duì)簡單，環(huán)節(jié)較少，一般只需經(jīng)過開發(fā)商與村集體協(xié)議開發(fā)――開發(fā)商規(guī)劃項(xiàng)目――建筑商建設(shè)――開發(fā)商預(yù)售四個(gè)環(huán)節(jié)。在大產(chǎn)權(quán)房的土地開發(fā)中需要繳稅12種，各種費(fèi)用基金500項(xiàng)稅費(fèi)和土地出讓金占到房價(jià)的50％左右，而“小產(chǎn)權(quán)房”因未經(jīng)土地征用和審批程序，減少了很多開發(fā)的中間環(huán)節(jié)，節(jié)省了土地出讓金、增值稅和房地產(chǎn)開發(fā)交易方面的稅收等費(fèi)用，所以與一般的商品房相比，價(jià)格較為低廉。小產(chǎn)權(quán)房的購買者多為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的村民或城鎮(zhèn)居民，由于其自身經(jīng)濟(jì)能力有限，無法承受持續(xù)高漲的房價(jià)來滿足自身的居住需求，于是轉(zhuǎn)而“嘗試”小產(chǎn)權(quán)房。
2.政府住房保障體系的不完善
國務(wù)院早在1998年就出臺(tái)了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出了多項(xiàng)房改政策，其中包括建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)系統(tǒng)、重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房等惠及民眾的改革措施，其目的就是切實(shí)為中低收入人群解決住房難的問題。但由于地方政府投入的資金有限，同時(shí)各地方政府又以土地出讓金作為其重要的財(cái)政來源，使經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和廉租房的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足廣大無房戶的需求。時(shí)至今日，日漸攀升的房價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了中低收入者的購買能力，政府出臺(tái)的相關(guān)政策并未有效的幫助廣大中低收入者徹底解決住房問題。從購買者的角度而言，住房制度改革中住房保障的不完善，以及經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房供應(yīng)較少等原因，使其住房需求得不到有效解決，這也就為小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)提供了政策空隙和市場空間。
(二)小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)中的法律困境
1.土地使用權(quán)制度的法律阻礙
根據(jù)我國《憲法》的規(guī)定，我國土地使用權(quán)制度可以分為國家土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。再根據(jù)我國《土地管理法》第8條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有?！庇纱丝梢?，農(nóng)民集體對(duì)法律規(guī)定的屬于國家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地享有集體土地所有權(quán)。這也為小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)的困境埋下了制度性的誘因。
對(duì)于土地的使用，我國《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有土地的除外。”第63條規(guī)定“集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。同時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，對(duì)于在集體所有的土地上進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)，必須先由國家依法將土地征為國有，此時(shí)國有土地的使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓、出售。然而，小產(chǎn)權(quán)
房本身屬于農(nóng)民或者村集體在集體所有土地上的自建房，既不符合集體土地使用的要求，也不能滿足城市房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用條件。所以，小產(chǎn)權(quán)房從誕生之日起就與我國現(xiàn)行法律不符，從土地使用權(quán)這個(gè)根基上就欠缺法律的認(rèn)同和保護(hù)。這一境況也直接導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)長期的生存于地下，使其購買者的利益處于無保障狀態(tài)。
2.小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)的法律歧視
由于小產(chǎn)權(quán)房是村民或者集體在集體所有的土地上建造的房屋，并沒有履行國家征收審批和繳納土地出讓金等程序，所以沒有取得國家正式頒發(fā)的所有權(quán)證書，更無法得到法律有效的保護(hù)。因而小產(chǎn)權(quán)房所取得的產(chǎn)權(quán)證明往往是由村集體或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)府頒發(fā)或認(rèn)可，這些證明只能是出售者和購買者之間的一種產(chǎn)權(quán)約束，或者說是游離于法律之外的一種默許。根據(jù)我國《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力?！边@也明確了我國法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力采取登記要件主義，即對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，要取得所有權(quán)就必須進(jìn)行合法登記，以免發(fā)生糾紛，所有權(quán)難以界定。由此現(xiàn)行法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是不予登記、不發(fā)證書。再根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)謹(jǐn)炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。這一政策性規(guī)定也直接堵死了本集體以外的成員獲得房屋產(chǎn)權(quán)的可能性，從而也使小產(chǎn)權(quán)房購買者徹底喪失了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的權(quán)益。
3.小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的法律束縛
依據(jù)我國法律，任何房屋都不得與土地相分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須與土地一并進(jìn)行流轉(zhuǎn)，即采取“房地一體主義”。然而，由于小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地是未經(jīng)正規(guī)的法定程序批準(zhǔn)，也不可能存在符合法律規(guī)定的產(chǎn)權(quán)證書，所以小產(chǎn)權(quán)房不具備商品房交易的合法條件，從而失去了在房地產(chǎn)市場上進(jìn)行合法流通的可能性。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的流通我國法律和相關(guān)政策都做出了明文性的禁止性規(guī)定。如：2007年6月18日，建設(shè)部在其《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》中明確表示：“城鎮(zhèn)居民不要購買集體土地上建設(shè)的房屋。”2007年12月11日，國務(wù)院公布的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》明確規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或者小產(chǎn)權(quán)房。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)?！贝送?，我國《物權(quán)法》、《土地管理法》對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)也都予以否定。小產(chǎn)權(quán)房喪失流轉(zhuǎn)的可能性也就意味著已經(jīng)持有小產(chǎn)權(quán)房的購買者的所有權(quán)無法得到法律的承認(rèn)，尚未持有的潛在購買者對(duì)購買小產(chǎn)權(quán)房則需要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。
在購買者無力承受高房價(jià)，政府的住房保障體系尚不完善的背景下，現(xiàn)有的法律制度又對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)予以否定，使小產(chǎn)權(quán)房購買者最基本的居住利益無法得到保障。如果一味地強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房的存在是對(duì)集體土地的非法濫用，其流轉(zhuǎn)時(shí)對(duì)我國土地制度的絕對(duì)違反，導(dǎo)致的結(jié)果便是所有違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房全部予以拆除，這樣不僅造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，同時(shí)也不利于社會(huì)穩(wěn)定。于是，我們必須探尋其他途徑來解決小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)問題，以更好地保護(hù)購買者利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。
三、小產(chǎn)權(quán)房購買者利益保護(hù)的途徑
解決小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)的方案很多，不必非在標(biāo)的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權(quán)登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的其他變通處理方案。在現(xiàn)存的制度體系下，小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)的合法性被予以否定，這也導(dǎo)致其購買者的利益無法得到法律的有效保護(hù)，這種局面的形成既有法律上、制度上的原因，也有經(jīng)濟(jì)學(xué)上的原因，在即存的法律制度和土地制度不會(huì)發(fā)生重大改變的情形下，如何解決小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)問題，是對(duì)其購買者利益進(jìn)行保護(hù)的關(guān)鍵。對(duì)于此處的購買者，不僅僅局限于已經(jīng)實(shí)際購買的主體，更包括那些尚未購買但有購買意向的主體。對(duì)于已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權(quán)房，購買者是當(dāng)然存在的；而對(duì)于那些已經(jīng)建成但尚未出售的小產(chǎn)權(quán)房，此時(shí)的實(shí)際購買者尚未現(xiàn)實(shí)的出現(xiàn)，屬于潛在的購買主體，對(duì)于他們利益的保護(hù)更多的是一種預(yù)防性的保護(hù)，即在他們?nèi)〉眯‘a(chǎn)權(quán)房之前，是這類房屋已經(jīng)具備流轉(zhuǎn)的要件，從而避免購買者利益受到損害。同時(shí)，在以上兩類購買者之外，還存在著一類特殊的購買者，就是在“以租代售”做為小產(chǎn)權(quán)房的對(duì)外處置形式時(shí)，此時(shí)的購買者是以承租人的身份來對(duì)小產(chǎn)權(quán)房加以支配。因而，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房購買者利益的保護(hù)途徑不能一概而論，應(yīng)區(qū)分以上三類主體，分別加以闡述。
(一)已經(jīng)出售的小產(chǎn)權(quán)房購買者利益保護(hù)的途徑
在小產(chǎn)權(quán)房合同法律關(guān)系的眾多形式中，有一部分是建設(shè)單位直接以買賣合同的形式將房屋出售給購買者，同時(shí)由相關(guān)村組或鄉(xiāng)鎮(zhèn)府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。在現(xiàn)有的制度規(guī)范下，此類買賣合同及頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的行為由于違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定而歸于無效。對(duì)于該類房屋，筆者認(rèn)為，在城鄉(xiāng)土地二元所有的制度不能改變的情形下，可以根據(jù)具體的情況，將符合條件的小產(chǎn)權(quán)房的土地予以征收，轉(zhuǎn)化為國有土地，并由政府通過相應(yīng)程序回購房屋將其用于住房保障，使其合法化的同時(shí)使購買者利益得到保護(hù)。
1.該類買賣合同及其產(chǎn)權(quán)證應(yīng)確定無效。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定的合同無效；合同被確認(rèn)無效或被撤銷后，對(duì)因合同取得的財(cái)產(chǎn)雙方應(yīng)互為返還。這里返還的雙方應(yīng)為房屋的購買者與已經(jīng)獲取收益的農(nóng)民及其他主體。但在我國現(xiàn)行的民事訴訟制度下，法院遵循不告不理的訴訟原則，用時(shí)在事實(shí)層面雙方亦無法返還，故而需要政府主動(dòng)介入，而不能讓這樣一種違法狀態(tài)長期存在。
2.在確認(rèn)該部分小產(chǎn)權(quán)房合同無效后，其已頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)予以收回。對(duì)于符合保障型住房轉(zhuǎn)化條件的部分小產(chǎn)權(quán)房，可由住房保障部門與集體組織通過簽訂協(xié)議對(duì)房屋予以回收，集體組織已經(jīng)向小產(chǎn)權(quán)房購買者收取的價(jià)款則抵作房屋及土地補(bǔ)償金，政府不再另行額外給予補(bǔ)償或支付價(jià)款。再將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，國家將取得該部分房屋的所有權(quán)。
3.政府主管部門通過回購轉(zhuǎn)化房屋所有權(quán)性質(zhì)后，將回購的房屋轉(zhuǎn)性為經(jīng)濟(jì)適用房，并納入經(jīng)濟(jì)適用住房管理。此時(shí)，原小產(chǎn)權(quán)房的購買者應(yīng)當(dāng)與住房保障部門重新簽訂經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同，按照其購房時(shí)支付的價(jià)款與該房屋轉(zhuǎn)性時(shí)同地段商品房價(jià)款的比例按份享有該房屋的產(chǎn)權(quán)。通過這樣的途徑，使該類小產(chǎn)權(quán)房的存在取得了合法形式，使小產(chǎn)權(quán)房的購買者從原來對(duì)房屋的所有沒有任何法律依據(jù)轉(zhuǎn)化為對(duì)房屋的合法所有，不僅滿足了購買者的住房需求，同時(shí)也解決了小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，化解了購買者的購房風(fēng)險(xiǎn)，最大程度地保護(hù)了小產(chǎn)權(quán)房購買者的利益。
(二)對(duì)尚未處置的小產(chǎn)權(quán)房“購買者”利益保護(hù)的途徑
所謂未對(duì)外處置的小產(chǎn)權(quán)房，僅限于集體經(jīng)濟(jì)
組織(包括農(nóng)民)已經(jīng)修建完畢但尚未對(duì)外處置的房屋。從嚴(yán)格意義上講，小產(chǎn)權(quán)房之所以被禁止是由于購買者的身份不符合法律規(guī)定，因而未對(duì)外處置的房屋尚不算違法建筑(占用耕地、違反規(guī)劃法等情形的除外)。如何解決該類房屋的存在和流轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為可以通過將符合條件的部分房屋與整個(gè)保障型住房制度相銜接的方式，將符合條件的部分房屋轉(zhuǎn)性為保障型住房從而納入住房保障體系。
1.以市、縣為單位對(duì)目前本轄區(qū)內(nèi)存在的尚未對(duì)外處置的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查的目的在于確定該部分房屋的實(shí)際狀態(tài)，評(píng)估其轉(zhuǎn)性為保障型住房的可能性和必要性。調(diào)查的內(nèi)容包括房屋的具置、數(shù)量、戶型、面積、建設(shè)主體、年份等要素。通過調(diào)查，對(duì)于那部分較為集中的、尚未對(duì)外處置的小產(chǎn)權(quán)房，政府可以根據(jù)其具體的位置、戶型、面積、質(zhì)量等因素，結(jié)合本地年度保障型住房的需求，并考慮城鎮(zhèn)規(guī)劃及資金使用等綜合因素，從而確定政府予以回購的房屋數(shù)量及具置。
2.政府將回購的小產(chǎn)權(quán)房用于住房保障。最近幾年我國已開始大規(guī)模的保障型住房建設(shè)，以2009年至2011年保障型住房建設(shè)計(jì)劃為例，3年間，我國將新建600萬套保障型住房，平均每年投資超過9000億元。筆者認(rèn)為，可以將回購已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房作為與新建并列的保障型住房的來源。首先可以節(jié)約保障型住房的建設(shè)周期，提高效率，在盡可能短的時(shí)間內(nèi)最大限度地滿足保障對(duì)象的住房需求。其次，通過政府回購此類小產(chǎn)權(quán)房，一來可以避免從事實(shí)狀態(tài)上拆除小產(chǎn)權(quán)房，二來也能有效改善小產(chǎn)權(quán)房的空置的局面，同時(shí)，也為小產(chǎn)權(quán)房合法化增加了一個(gè)合法的解決途徑，為潛在的購買者提供了解決住房需求的可能性。
關(guān)于回購的程序，首先，對(duì)可以予以回購的小產(chǎn)權(quán)房的位置、數(shù)量，政府在調(diào)查的基礎(chǔ)上綜合各相關(guān)因素進(jìn)行確定。其次，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)M回購房屋所占用土地予以補(bǔ)償、征收。再次，賦予小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)主體以市場交易地位，政府通過支付合理價(jià)格取得該類小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)。此時(shí)，該類小產(chǎn)權(quán)房既可以作為經(jīng)濟(jì)適用房向購買者出售，也可以作為廉租房予以出租。通過以上途徑，使小產(chǎn)權(quán)房的購買者在取得房屋以前，該類房屋已經(jīng)具備了流轉(zhuǎn)的要件，無論是通過經(jīng)濟(jì)適用房的形式予以出售，還是以廉租房的形式進(jìn)行出租，都使這類“潛在購買者”在其住房需求得到滿足的同時(shí)，也避免了交易風(fēng)險(xiǎn)。
(三)對(duì)已經(jīng)出租的小產(chǎn)權(quán)房“購買者”的利益保護(hù)途徑
小產(chǎn)權(quán)房的對(duì)外處置方式，除了出售外還存在著另外一種“以租代售”的形式，即以租賃的形式來掩蓋對(duì)外轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)質(zhì)，已達(dá)到規(guī)避法律的目的。在這種形式下，小產(chǎn)權(quán)房的購買者是以承租人的身份來對(duì)房屋加以支配。在實(shí)踐中，鑒于合同法中對(duì)房屋最高租賃期限的限制，小產(chǎn)權(quán)房租賃合同總體上表現(xiàn)為三種類型；超過二十年的租賃合同，二十年期滿自動(dòng)續(xù)期的合同，不超過二十年的高租金合同。如何解決此類以租賃形式對(duì)外轉(zhuǎn)讓的小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)，是購買者利益保護(hù)的關(guān)鍵，筆者認(rèn)為，對(duì)其中部分房屋可以由政府將其回購后與保障型住房相銜接。
1.各市、縣人民鎮(zhèn)府可以通過對(duì)此類“以租代售”的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行登記以掌握其相關(guān)情況，從而確定其中符合回購條件的房屋。對(duì)于可予以回購條件的，筆者認(rèn)為應(yīng)綜合各方面因素進(jìn)行考量，根據(jù)已出租小產(chǎn)權(quán)房的的登記情況，結(jié)合保障型住房的需求計(jì)劃，在符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的范圍內(nèi)，綜合考慮小產(chǎn)權(quán)房的戶型、位置、面積等因素，合理確定予以回購的房屋數(shù)量及具置。可予以回購的小產(chǎn)權(quán)房，不僅要在數(shù)量及位置上符合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，在戶型、面積上也必須符合保障型住房的相關(guān)規(guī)定。
2.由于使用人是以租賃形式對(duì)該類房屋進(jìn)行支配，承租人不能依據(jù)債的關(guān)系取得房屋的所有權(quán)。故而政府住房保障部門通過與實(shí)際產(chǎn)權(quán)人協(xié)商回購符合條件的房屋，以此種方式變更小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)。原房屋產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)收取的租金抵作政府回購的房屋及土地價(jià)款(“以租代售”情形下的租金在本質(zhì)上是房屋的價(jià)值，只不過是以租金的形式出現(xiàn)，目的在于規(guī)避法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的約束)，政府在回購后可以將該類房屋納入住房保障體系，變性為經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房。通過這樣的處理方式，集體組織(或農(nóng)民)從心理上符合其建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房通過予以出售獲取等價(jià)的初衷，從事實(shí)上也獲取了房屋及土地補(bǔ)償款，因而以此種方式變更土地性質(zhì)也節(jié)省了成本。更為重要的是，通過這樣的處理，從事實(shí)狀態(tài)上而言可以避免小產(chǎn)權(quán)房的存在和交易狀態(tài)中雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系長期處于不確定狀態(tài)，通過政府回購的形式將小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)予以變更后，政府則成為了房屋的所有人。
3.在所有權(quán)變更以后，賦予原租賃人(小產(chǎn)權(quán)房的購買者)以選擇權(quán)，既可以有限制地承認(rèn)原租賃合同的效力，依據(jù)買賣不破租賃的原則，對(duì)二十年租期予以認(rèn)可(超過二十年或自動(dòng)續(xù)期的無效)，承租人也可以選擇與政府重新簽訂經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同或者簽訂廉租房租賃合同。選擇簽訂廉租房租賃合同的，其租賃期限可以與原合同的期限一致，但承租人無需再交納租金。對(duì)于選擇簽訂經(jīng)濟(jì)適用房合同的購買者，該房屋則納入經(jīng)濟(jì)適用房管理，由購買者按照其支付的購房款與轉(zhuǎn)性時(shí)同地段商品房價(jià)款的比例與政府按份享有該房屋的產(chǎn)權(quán)。同時(shí)，購買者也可以按照經(jīng)濟(jì)適用房制度的規(guī)定，在補(bǔ)交土地出讓金、相關(guān)稅費(fèi)并符合相關(guān)條件后取得該房屋的完全所有權(quán)。
四、結(jié)語
小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)問題的解決，決定了小產(chǎn)權(quán)凡購買者能否對(duì)其所購買的房屋取得產(chǎn)權(quán)，從而保障自身的居住利益。在現(xiàn)有的制度背景下，政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，通過將符合相關(guān)條件的小產(chǎn)權(quán)納入住房保障體系，以保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房購買者的利益得到合理保障，是可以予以嘗試的一種途徑。在這個(gè)過程中，政府充當(dāng)了兩個(gè)角色，既是小產(chǎn)權(quán)房的購買者，又是出售者(出租者)。通過這樣一種途徑，使小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)面對(duì)的社會(huì)爭議得以緩沖，而后通過相關(guān)的法律制度改革使小產(chǎn)權(quán)房問題得以徹底解決。
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