發(fā)布時間：2022-03-29 12:35:24
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的接待方案樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
比爾·蓋茨說：在市場競爭條件下，現(xiàn)代競爭首先是員工素質(zhì)的競爭。
人有禮則安，無禮則危。禮儀，是律己、敬人的行為技巧，是個人素養(yǎng)和社會觀的外在表現(xiàn)，也是單位形象的具體表現(xiàn)?？梢杂行茉熳约旱膶I(yè)形象，使交往對象產(chǎn)生專業(yè)、敬業(yè)、有禮、有節(jié)的良好印象，從而形成獨特競爭優(yōu)勢。
一、
培訓(xùn)名稱
對外接待禮儀培訓(xùn)
二、
培訓(xùn)目標
禮儀，是塑造個人形象、企業(yè)形象的靈魂，既體現(xiàn)員工對企業(yè)的基本態(tài)度，更反映了一個企業(yè)的水準和檔次，已經(jīng)成為提高企業(yè)形象的必要條件，成為現(xiàn)代競爭的附加值。
學(xué)習(xí)禮儀的根本目的是為了提高員工的專業(yè)形象、專業(yè)舉止、接待技巧，綜合素質(zhì)，完善形象，創(chuàng)造親力，增加美譽度；展示企業(yè)的良好形象，增加企業(yè)的市場競爭力，也能很好地達到對個人的職業(yè)塑造和對企業(yè)形象、品牌塑造的推動和促進作用。
三、
培訓(xùn)講師
陸建
四、培訓(xùn)對象
涉及對外的所有部門人員
五、
培訓(xùn)參加人數(shù)
六、
培訓(xùn)時間
3月中旬
七、
培訓(xùn)地點
尚格名城
八、
培訓(xùn)方式
內(nèi)部培訓(xùn)，集中授課
九、
會場布置
U字形會場布置，交流性強
十、培訓(xùn)內(nèi)容
編號
項
目
內(nèi)
容
培訓(xùn)方式
1
職場禮儀
&
服務(wù)理念
一、職業(yè)素養(yǎng)的養(yǎng)成
1、職業(yè)道德與職業(yè)素養(yǎng)
2、人才與人材
二、我應(yīng)該怎么做：職業(yè)心態(tài)
1、什么是卓越的工作態(tài)度（服務(wù)的三重境界）
2、打造陽光心態(tài)：態(tài)度＞技能，1+1>
2
3、愛崗敬業(yè)：職業(yè)化要求
4、老板需要什么樣的員工
5、職業(yè)化行為：細節(jié)造就完美，責任勝于能力
三、規(guī)范工作行為、提升服務(wù)效率；
內(nèi)強個人素質(zhì)、外塑企業(yè)象；
現(xiàn)代競爭的附加值，人際關(guān)系的劑。
分析、講解
案例、互動
2
員工職場必備
一、快樂工作
1、工作時應(yīng)具備健康快樂的心態(tài)
2、積極的人善用所長、消極的人抱怨所短
3、工作是幸福的基礎(chǔ)
二、你的價值幾何
1、我會干什么
2、我能干什么
3、的怎么樣
4、我給企業(yè)帶來的是什么
三、職場中的尊嚴
1、專業(yè)能力有多強，尊嚴就有多高
2、用90%的時間想自己該做的事，10%的時間
想領(lǐng)導(dǎo)要自己做的事
四、與團隊共成長
1、成功20%靠自己，80%靠別人
2、團隊的品牌越好、個人的身價越高
3、想要人幫，先要看自己是否具備被人幫的條件
4、用脖子以上創(chuàng)造財富
分析、講解
案例、互動
3
禮儀在商務(wù)職場中的具體應(yīng)用之一
專業(yè)形象塑造
一、專業(yè)形象塑造---儀容禮儀
1、
須發(fā)修飾
2、
淡妝規(guī)范
3、
個人衛(wèi)生
4、
三勤五忌
二、專業(yè)形象塑造---儀表禮儀
1、著裝的TPO
原則
2、男士西裝著裝
3、女士正裝著裝
4、首飾與配飾
5、鞋襪規(guī)范
三、工作人員自我形象檢查
講解、演示、參與、展示
4
禮儀在商務(wù)職場中的具體應(yīng)用之二
舉止儀態(tài)禮儀
一、基本儀態(tài)訓(xùn)練
1、站姿要求及禁忌
2、工作走姿禁忌及特例
3、工作蹲姿規(guī)范
二、向領(lǐng)導(dǎo)、同事致意禮
1、點頭致意
2、鞠躬致意
3、招手致意
4、欠身致意
5、禮遇、禮讓領(lǐng)導(dǎo)、同事
三、打造親和力的表情
1、親和微笑訓(xùn)練
2、親和微笑“三結(jié)合”
“眼形笑”和“眼神笑”
3、職場眼神的得體運用及其禁忌
講解、示范、練習(xí)
5
禮儀在商務(wù)職場中的具體運用之三
基本交往接待禮儀
一、迎客禮儀
1、迎客前的準備
2、迎客講究“三美”、
“三到”服務(wù)
3、基本問候方式
4、熟客問候方式
二、介紹禮儀
1、用介紹打開交際之門--自我介紹的原則
2、居間介紹的順序、方法、禁忌
三、引領(lǐng)禮儀
1、常規(guī)引領(lǐng)
2、進出房門
3、上下樓梯
4、相遇禮儀
四、名片的使用禮儀
1、名片交換的細節(jié)與禁忌
2、如何索取名片
五、敬茶禮儀
1、端茶的姿態(tài)
2、上茶的語言
六、遞送禮儀
物品遞送禮儀
七、握手禮儀與禁忌
1、握手時機的選擇
2、握手順序的選擇
3、握手的要領(lǐng)
4、牢記握手的禁忌
八、尊卑有序---位次禮儀
1、乘車(雙排五座/三排七座/三排九座汽車、吉普車/越野車)
2、進出乘電梯
3、行進位次（陪同引導(dǎo)、上下樓梯、出入房間）
4、座次禮儀（會議、會見、合影、談判）
九、宴請禮儀
1、宴請基本禮儀、程序
a)
慎重安排時間、地點、菜單
b)
座次安排禮儀
c)
選擇好餐桌上的話題
d)
餐飲禁忌
e)
餐后結(jié)賬的禮儀
2、宴請技巧處理
a.
致辭：歡迎辭
祝酒辭
歡送辭
答謝辭
b.
勸酒、喝酒、拒酒
c.
如何調(diào)節(jié)氣氛
d.
如何達成宴請的主要目的
十、送客禮儀
1、征詢客戶的意見
2、送七原則
3、送客語言規(guī)范
4、送客的末輪效應(yīng)
講解、示范、練習(xí)
6
禮儀在商務(wù)職場中的具體運用之四
禮貌用語
一、開口三法則
1、尊稱+禮貌用語+敬語
2、尊稱表敬意
3、尊稱
對人尊敬和友善的稱呼
二、敬而不失的語言習(xí)慣
與人交談時，內(nèi)容謙恭，語氣謙恭
三、規(guī)范用語展示
1、問候語：
2、請求語：
3、致謝語：
4、致歉語：
5、道別語：
四、不經(jīng)意的語言傷害
1、不尊重/不友好/不耐煩/的語言
2、稱呼禁忌：親屬性稱呼
3、替代性稱呼
4、無稱呼
5、格調(diào)不高的稱呼
講解、示范、練習(xí)、案例
7
禮儀在商務(wù)職場中的具體運用之五
電話禮儀
一、電話禮儀的基本要求
重要的第一聲；保持喜悅的心情；清晰明朗的
聲音；迅速準確的接聽；掛電話前的禮貌
二、電話的5W1H原則
1、5W內(nèi)容
2、1H內(nèi)容
三、接聽電話的技巧
1、準備工作
2、開場白
3、問候
4、記錄
5、禮貌的結(jié)束通話
四、使用電話的基本禮節(jié)
分析、講解、示范
8
禮儀在商務(wù)職場中的具體運用之六
與上級的有效溝通
一、尊重領(lǐng)導(dǎo)是天職
1、不亂傳話
2、不越職權(quán)
3、維護尊嚴
4、應(yīng)對批評
二、怎樣維護領(lǐng)導(dǎo)權(quán)威
1、領(lǐng)導(dǎo)理虧時，給他臺階下
2、領(lǐng)導(dǎo)有錯時，不當眾糾正
3、提建議時要講究方法，考慮場合
4、不推卸責任
5、適時匯報工作
6、維護領(lǐng)導(dǎo)的核心印象
三、接受指示的禮儀
1、被叫名字時，迅速回答“是”
2、不要中途打斷對方，認真聽完
3、做好筆記，確認指示內(nèi)容
4、用5W1H進行對照和確認
5、有疑問或不清楚，在接受后立即確認
6、重點事項，復(fù)讀復(fù)念，牢記重點內(nèi)容
7、確實不能勝任，誠實講明理由，不找借口
8、工作完成，完整匯報
四、匯報時的禮儀
1、對直接做出指示的領(lǐng)導(dǎo)匯報
2、先匯報結(jié)果再匯報事由和經(jīng)過
3、把事實、推測、意見分開匯報
4、依據(jù)5W1H簡潔明了的匯報
5、依據(jù)事情的輕重緩急，先后有序的回報
講解、討論
9
禮儀在商務(wù)職場中的具體運用之七
與同事的有效溝通
一、尊重同事是本分
1、熱忱相待，注意空間
2、物質(zhì)往來要清楚
3、不在背后議人是非
4、有誤會，主動道歉
二、五不問原則
1、不問收入
2、不問年齡
3、不問家事
4、不問健康
5、不問經(jīng)歷
三、五不做原則
1、不打斷對方
2、不質(zhì)疑對方
3、不補充對方
4、不挖苦對方
5、不糾正對方
四、交談禮儀之六不談
1、不非議黨和政府（不操閑心）
2、不涉及國家、行業(yè)秘密（遵守商業(yè)規(guī)則）
3、不談?wù)摻煌鶎ο蟮氖欠?/p>
4、不在背后議論領(lǐng)導(dǎo)、同行、同事的是非
5、不談格調(diào)不高的話題
6、不談個人隱私
講解、演示、參與、
10
禮儀在商務(wù)職場中的具體運用之八
與客戶的有效溝通
一、有效溝通的表達
1、良好的溝通是拉近我們與客戶關(guān)系的紐帶
2、良好溝通的三大元素（信息、思想、情感）
3、有效溝通的三個方向（不講法、少講理，多講情）
二、商務(wù)溝通中的5項修練
1、溝通的基本原則
A、尊重客戶
B、積極聆聽
C、學(xué)會提問
2、聽的技巧-----聆聽的五個境界
A、假裝聽
B、聽而不聞
C、選擇聽
D、用心聽
E、同理心的傾聽
3、看的技巧-----學(xué)會觀察顧客
4、說”的技巧----用顧客喜歡的方式交談
A、多說您，少說我，不說他
B、問候、敬語、寒暄語
C、如何贊美顧客
D、如何回應(yīng)顧客
5、和不同類型的顧客打交道的方式
6、熟知客戶的三個特點
三、導(dǎo)致溝通失敗的原因
1、缺乏信息或者知識
2、沒有說明重要性
3、只注重表達，而沒有傾聽
4、沒有完全理解對方的話，以致詢問不當
5、時間不夠（有效交流時間）
6、不良情緒
7、沒有注意反饋
8、沒有理解他人的需求
講解、演示、參與
11
禮儀在商務(wù)職場中的具體運用之九
接待模擬訓(xùn)練
一、接待的規(guī)范
1、
迎三送七
2、“三到”和“三聲”
二、接待流程
1、
具體而完善的準備
2、
主動招呼來訪者：“三S原則”
3、
迅速、準確的傳達聯(lián)絡(luò)
4、
引領(lǐng)訪客手勢與位置
5、
遞接物品禮儀
6、
遇客避讓禮儀
7、
入座、備茶的注意事項
8、
訪客離開、送客
指導(dǎo)、示范、練習(xí)
十一、
經(jīng)費預(yù)算
支出
教師酬金
設(shè)備費用
場地費
資料費
交通費
文具費
茶水費
其他
支出合計
十二、培訓(xùn)效果
工作態(tài)度：提高了對客戶服務(wù)的認識，積極、主動、熱情地為客戶服務(wù)；
服務(wù)意識與服務(wù)素養(yǎng)：接待服務(wù)主動性提高，服務(wù)意識增強，擁有健康、良好的服務(wù)心態(tài)；
接待服務(wù)技能方面：服務(wù)流程標準化、服務(wù)動作規(guī)范化；
溝通能力方面：接待服務(wù)人員溝通能力得到提升，能夠以客戶喜歡的方式溝通贏得客戶信賴
十四、培訓(xùn)收益
1、建立員工自主學(xué)習(xí)機制
員工建立起主動學(xué)習(xí)意識，而不是被動地聽從企業(yè)的安排；在滿足工作需要的前提下，員工的學(xué)習(xí)愿望得到最大限度的滿足。另外，學(xué)習(xí)成果必須全員分享，參加外訓(xùn)的員工回來后，應(yīng)將培訓(xùn)內(nèi)容與每一位感興趣的員工分享。
凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。黨政機關(guān)公務(wù)活動繁多，一個一個接踵而來，領(lǐng)導(dǎo)公務(wù)繁忙常常應(yīng)接不暇，每項公務(wù)活動如果沒有一個好的計劃，勢必顧此失彼，搞得一團糟。圍繞如何為來執(zhí)行公務(wù)的各級領(lǐng)導(dǎo)提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，黨政機關(guān)公務(wù)接待方案便應(yīng)運而生．黨政機關(guān)公務(wù)接待方案作用不可低估。一份安排合理、貼心周到、簡便易行的公務(wù)接待方案，可以明確相關(guān)部門或工作人員的責任，防止有的部門或工作人員推三阻四“踢皮球”；可以便于領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)籌安排各項工作和時間，節(jié)約人力、物力和財力，可以使工作有的放矢，有條不紊，避免臨陣忙亂，提高工作效率；也可以彰顯一個單位謀事、處事的能力，從而提升單位形象。
一、黨政機關(guān)公務(wù)接待方案的特點
1、內(nèi)部性。黨政機關(guān)公務(wù)接待方案不像請示那樣要上報，也不像通知那樣要下發(fā)，它成文后只在相關(guān)單位內(nèi)部周知執(zhí)行，不編發(fā)文字號，不套文件頭打印。
2、計劃性。相關(guān)公務(wù)接待需要做哪些事，要周密考慮。先做什么，后做什么，要列出詳單。非特殊情況，經(jīng)辦人員不得擅自變更執(zhí)行。
3、具體性。公務(wù)接待的每一事項，從何時開始到何時結(jié)束，由何人承辦，在何地舉辦，都要寫得很具體，一目了然，免得火燒眉毛之際還得去調(diào)兵遣將。
4、政策性。制訂的公務(wù)接待方案要符合政策法規(guī)，不能隨心所欲。比如，不能安排警車開道的上級領(lǐng)導(dǎo)就不能有警車開道一項；不能有安排領(lǐng)導(dǎo)去高檔娛樂消費場所消遣一項；不能有贈送高檔紀念品給上級領(lǐng)導(dǎo)一項。
5、針對性。在一起公務(wù)活動中，要看來的是什么領(lǐng)導(dǎo)，是來做什么事，要達到什么目的，有針對性地制訂接待方案。如上級領(lǐng)導(dǎo)主要是來了解甲事，你就不能洋洋灑灑匯報乙事；領(lǐng)導(dǎo)就餐喜歡喝點紅酒，你就不能安排上白酒。
6、事務(wù)性。公務(wù)接待方案是一種事務(wù)性文種，它必須在寫作過程中一邊聯(lián)系一邊落實才能下筆，一些重大事項還要先請示本單位領(lǐng)導(dǎo)再下筆。如果關(guān)起門來寫接待方案，某某賓館已客滿，你還安排上級領(lǐng)導(dǎo)去住；本地某某領(lǐng)導(dǎo)在外出差，你還安排他去講話，這樣就不行。
二、黨政機關(guān)公務(wù)接待方案的結(jié)構(gòu)
黨政機關(guān)公務(wù)接待方案的結(jié)構(gòu)一般分標題、導(dǎo)語、主體、結(jié)尾四個部分。為了簡潔明快，有的公務(wù)接待方案開門見山不寫導(dǎo)語。如只涉及到由本單位獨自去負責公務(wù)接待，結(jié)尾部分的擬文單位也可不寫。對小型公務(wù)接待活動，接待方案大多寫成表格式，表格式簡潔直觀，一目了然。如是召開黨代會、人代會、舉辦紀念活動等大型公務(wù)接待活動，接待方案大多寫成文本式，文本式便于分門別類細致籌劃，不受表格框架的限制。
三、黨政機關(guān)公務(wù)接待方案主體部分應(yīng)具備的基本內(nèi)容及寫作要領(lǐng)
黨政機關(guān)公務(wù)接待方案主體部分是接待方案最重要的部分，因此，本文重點探討一下主體部分應(yīng)具備的基本內(nèi)容及寫作要領(lǐng)。為便于講述清楚其要領(lǐng)，主體部分歸納為以下幾個內(nèi)容來闡述。這并不是說寫接待方案一定就要按所分述的內(nèi)容一項一項地去寫，而是要根據(jù)相應(yīng)接待事項把所述的內(nèi)容靈活穿插，有機結(jié)合，進樣行起文來才簡潔流暢。黨政機關(guān)公務(wù)接待方案主體部分應(yīng)體現(xiàn)以下內(nèi)容：
1、接待時間。要寫清每項接待事務(wù)的起止日期，日期年月日要寫全，時間要精確到點到分。如1o月5日至10月10日不宜寫成10月5日-10日，以免造成誤解。也不能把時間寫得過于模糊，如把時間寫成某日上午、某日晚上之類的，就會讓人無所適從。
2、接待對象。至少要寫明每位來賓的姓名、性別、職務(wù)、工作單位，以便于確定接待規(guī)格，安排對口接待，安排食宿事宜。
3、接待地點。每一項公務(wù)在哪里進行要一一寫出來。如在哪開會，在哪分組討論，到哪慰問困難群眾，到什么單位調(diào)研，都要寫個明明白白。
4、接待事項。本次公務(wù)接待來賓指定要做哪些事項，在安排做好來賓指定事項的基礎(chǔ)上，還要結(jié)合本地實際為來賓做什么事，提供哪些服務(wù)，要逐項寫清楚。
5、食宿安排。要本著有利于公務(wù)開展，照顧來賓生活習(xí)慣的原則，落實好食宿事宜。安排的住處要交通便利，潔凈靜雅。每餐的菜譜是什么，必要時得征求來賓意見，以免不合來賓的胃口。不是同一級別和職務(wù)的上級領(lǐng)導(dǎo)，不宜把他們安排在同一房間就寢。早、中、晚餐分別要安排本地哪些領(lǐng)導(dǎo)來陪同就餐，也要落實到人頭。
6、通訊聯(lián)絡(luò)。要確定專人負責通訊聯(lián)絡(luò)及調(diào)度工作，由他們負責研究確定參會人員、禮儀小姐，通知督促相關(guān)人員按時到會。遴選參會群眾代表或考察單位要有廣泛性、代表性。確定陪同人員，其職務(wù)、工作分工一般要和來賓對口。出現(xiàn)意外情況，要及時組織協(xié)調(diào)。
7、材料準備。公務(wù)活動也少不了要寫材料，如有些場合耍寫歡迎詞、祝酒辭、匯報材料等。材料以誰的名義寫，寫何時以來的事，由何人撰寫，何人審定，何人印發(fā)，印發(fā)多少份，何時完成等等都要寫清楚。
8、車輛安排。如果來賓沒帶車輛或車輛不夠用，要安排車輛接送來賓，并保持車況良好，燃油充足。對首次來的來賓，因不熟悉本地情況，要安排合適的領(lǐng)導(dǎo)去合適的地點迎接。要具體寫
清安排何車何人何時去何地接送來賓。
9、安全保衛(wèi)。對重要來賓，要安排保衛(wèi)人員、保健醫(yī)生以備不時之需。如在什么時候在什么地段實行交通管制，安排誰在哪些地方、哪個環(huán)節(jié)進行安全檢查等等，要寫清楚。
10、宣傳報道。要寫清安排何人在哪些地方懸掛什么橫幅，張貼什么標語。為謹防泄密失密事件發(fā)生，在公務(wù)活動的哪個環(huán)節(jié)要請哪個媒體何時參加，要重點宣傳什么內(nèi)容，新聞稿件由誰把關(guān)，也要作出安排。
一、組織領(lǐng)導(dǎo)
為加強對入學(xué)接待和教育工作的領(lǐng)導(dǎo)，學(xué)院成立新生入學(xué)接待和教育工作領(lǐng)導(dǎo)小組。
組 長: 許玉柏
副組長: 李柏青
成 員: 楊國輝 伍吉林 郭江平 陳永?！峭?伍堅 肖衛(wèi)雄 張獻社 付國臣 呂健斌 王振祥 侯崇斌 李大成 章大鈞 龍志軍 陳 平 黃佑軍 陳 艷 物業(yè)公司負責人
職 能：
1.統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)校內(nèi)外相關(guān)資源，做好迎新工作場地規(guī)劃和中國電信、中國移動、中國平安保險和軍訓(xùn)服裝中標單位參與校園迎新工作的協(xié)調(diào)與具體落實工作;
2.落實各接待點車輛調(diào)度、人員及與相關(guān)車站對接工作安排;
3.組織實施迎新期間校園現(xiàn)場的秩序管理及相關(guān)問題的及時處置;
4.統(tǒng)籌安排各部門、各系部及學(xué)生志愿者做好新生接待工作;
5.統(tǒng)籌安排迎新期間校園安全工作及參與迎新工作人員與新生入學(xué)后的后勤保障工作;
6.全面指導(dǎo)和協(xié)調(diào)落實迎新場地的布置、檢查與各項物料的落實工作;
7.指導(dǎo)家庭經(jīng)濟困難學(xué)生在報到注冊期間及入學(xué)后的綠色通道和國家助學(xué)貸款手續(xù)辦理工作;
8.統(tǒng)籌安排新生入學(xué)教育方案;
9.統(tǒng)籌安排和落實新生入學(xué)后的體檢與心理健康測試工作;
10.及時做好新生報到注冊情況的統(tǒng)計分析和未報到注冊學(xué)生的學(xué)籍注銷工作。
二、時間、地點安排
報到時間: 201x年9月13日(星期六)上午08：00至晚上20:00
校外接待點及接站時間:佛山火車站、佛山鴻運汽車站、三水汽車站。接站時間為7:30至19:00.
校內(nèi)新生報到地點: 機電工程系、電子信息系、汽車工程系在學(xué)生宿舍樓A座B座架空層;財經(jīng)管理系、工商管理系在教學(xué)樓B座架空層。
三、主要工作任務(wù)及負責人
學(xué)院各職能部門、教學(xué)系部在領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和部署下全面做好迎新各項工作.做到職責明確、任務(wù)落實、責任到人，各項準備工作要求在9月11日前落實到位。具體工作分工如下:
四、具體要求：
(一)各單位要高度重視迎新工作，根據(jù)工作任務(wù)做出本單位詳細的新生接待工作實施方案(包括人員安排、工作內(nèi)容等)。9月9日前將迎新人員名單及聯(lián)系方式報學(xué)生處韓念東老師處。各系、各相關(guān)部門在9月11日前組織召開新生接待工作的部署動員會議，落實職責和要求。
(二)在新生報到當天，全體工作人員在7:30前各就各位，充分做好各項準備工作。工作人員在迎新期間，要按時到崗，遵守紀律、服從調(diào)度，認真履行工作職責，不得無故請假，擅自離崗。
(三)各部門要積極配合，遵照既定流程做好本部門工作，并作好跟蹤反饋;如果遇到需要協(xié)調(diào)的問題時，應(yīng)及時與學(xué)生處聯(lián)系。遇重大問題要及時上報、解決。
(四)對提前或晚上到校的學(xué)生，各系要安排專人負責，隨時接待。9月12日、13日夜間以及9月13日早上6:30-8：00之間，由總務(wù)處牽頭，各系和物管公司要有專人值班，妥善安排好新生提前到校的有關(guān)接待及住宿工作。
(五)各系報到處要安排咨詢?nèi)藛T，各系主要負責人和201x級新生各專業(yè)或班級輔導(dǎo)員、班主任堅守崗位，組織做好報到人數(shù)實時統(tǒng)計及新生有關(guān)問題的及時處理。
(六)嚴格檢查和控制校內(nèi)外有關(guān)單位和個人進入校園擺攤，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組批準，任何組織或個人一律不許進行擺賣或開展商業(yè)宣傳推廣活動。
附件一：201x級新生報到注冊流程
XXXX技術(shù)學(xué)院
二0一X年九月二日
附件一：XXXX技術(shù)學(xué)院201x級新生報到注冊流程
備注：
1、新生的錄取通知書、個人檔案、黨團組織關(guān)系、報考情況調(diào)查表、新生既往病史確認表、新生家庭情況調(diào)查表、廣東省《公民兵役證》(男生)、學(xué)生戶籍遷移證等材料在報到注冊后由學(xué)生個人妥善保管，在入學(xué)教育期間由學(xué)生本人交給所在班級輔導(dǎo)員，同時由輔導(dǎo)員統(tǒng)計好本班能否參加軍訓(xùn)學(xué)生人員名單，各系匯總后統(tǒng)一上交武裝部;
抵押人：_________（借款人）
擔保人：_________（擔保人）
第一條 總則
抵押權(quán)人與抵押人于_________年_________月_________日會同擔保人簽訂本房產(chǎn)按揭貸款合同（下稱“合同”），抵押人同意以其與擔保人簽訂之房產(chǎn)買賣合同項下之全部權(quán)益抵押予抵押權(quán)人，賦予抵押權(quán)人以第一優(yōu)先抵押權(quán)，并愿意履行合同全部條款；抵押權(quán)人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業(yè)之部分樓款。擔保人同意承擔該筆貸款之擔保責任。經(jīng)三方協(xié)商，特訂立本合同，應(yīng)予遵照執(zhí)行。
第二條 貸款內(nèi)容
一、貸款金額：_________幣_________元整。抵押人在此不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人，將此筆貸款全數(shù)以抵押人購樓款名義，存入售房單位賬戶。
二、貸款期限從_________年_________月_________日至_________年_________月_________日共_________月。
三、貸款利率：月息_________‰ 。如遇國家利率調(diào)整，貸款利率相應(yīng)調(diào)整。
第三條 還本付息
一、本合同項下之貸款本金及其相應(yīng)利息以分期付款等額償還的方式還本付息。期數(shù)_________每期應(yīng)繳付本_________息_________（不包括利率調(diào)整帶來之應(yīng)繳金額變動），首期還款日_________。
二、抵押人必須在抵押權(quán)人處開立存款賬戶，抵押人并不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人，對與本抵押貸款有關(guān)之本息和一切費用，可照付該賬戶，若因此而引致該賬戶發(fā)生透支，概由抵押人承擔償還之責。
三、如果抵押人未能按規(guī)定及時繳付本息時，抵押人必須立即補付期款及逾期利息。抵押權(quán)人并有權(quán)在原利率基礎(chǔ)上，向抵押人加收20％以上的罰息。抵押人所欠利息，按日累積計收。
第四條 提前還款
一、抵押人自愿提早繳付本合同規(guī)定之部分或全部款項時，需提前1個月以書面形式通知抵押權(quán)人并經(jīng)認可，且應(yīng)給予抵押權(quán)人相等于該部分或全部款項1個月利息之補償金。
二、在下列所述之任何情況下，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人立即提前清還部分或全部實際貸款額，及／或立即追討擔保人。
1．抵押人及／或擔保人違反本合同之任何條款。
2．抵押人及／或擔保人有不正當或違法經(jīng)營。
3．抵押人及／或擔保人發(fā)生任何之重大變化而影響其履行本合同條款能力。
4．抵押人舍棄抵押房產(chǎn)。
第五條 手續(xù)費及其他費用
一、抵押貸款手續(xù)費：抵押人應(yīng)按貸款金額的3‰繳付手續(xù)費，在貸款日一次性付清。抵押權(quán)人在任何情況下都不予退還該筆手續(xù)費。
二、抵押貸款文件及保管費：抵押人在貸款日一次性付￥_________元整。
三、公證費用及抵押登記費用：有關(guān)本合同所涉及之公證及抵押等費用，全部由抵押人支付。
四、由于抵押人及／或擔保人的原因引致抵押權(quán)人采取正當行為而引起的費用，概由抵押人及／或擔保人負責償還，且該項費用自發(fā)生之日起至收到之日止，同樣按日累積計收利息。
第六條 房產(chǎn)抵押
一、本合同項下的房產(chǎn)抵押是指抵押人與擔保人簽訂之“房產(chǎn)買賣合同”內(nèi)抵押人全部權(quán)益抵押，包括：
1．房產(chǎn)物業(yè)建筑期內(nèi)（售房單位發(fā)出入伙通知書日期之前）抵押人之權(quán)益抵押。
2．售房單位發(fā)出入伙通知書后抵押人之房產(chǎn)物業(yè)抵押（見附表）。
二、抵押房產(chǎn)物業(yè)登記：
1．物業(yè)建筑期之購房權(quán)益抵押應(yīng)向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記處辦理抵押備案。抵押人之“房產(chǎn)買賣合同”及由售房單位出具之“已繳清樓價款證明書”等交由抵押權(quán)人收執(zhí)和保管。
2．物業(yè)建成人伙即辦理房產(chǎn)物業(yè)抵押登記，抵押物業(yè)之《房產(chǎn)權(quán)證書》由擔保方負責辦妥并交由抵押權(quán)人收執(zhí)和保管。
三、抵押房產(chǎn)物業(yè)的保險
1．抵押人須在規(guī)定時間內(nèi)，到抵押權(quán)人指定的保險公司并按抵押權(quán)人指定的險種投保。保險標的為本合同項下之抵押房產(chǎn)。投保金額不少于重新購置抵押房產(chǎn)金額之全險。在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，否則由此引起的一切費用及損失，概由抵押人承擔。
2．保險單上必須注明抵押權(quán)人為保險第一受益人，且不得附有任何有損于抵押權(quán)人權(quán)益和權(quán)力的限制條件，或任何不負責賠償之金額（除非經(jīng)抵押權(quán)人書面同意），保單正本由抵押權(quán)人執(zhí)管。
3．若上述保險賠償金額數(shù)，不足以賠付抵押人所欠抵押權(quán)人的欠款時，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人及／或擔保人追償，直到全部收回。
4．倘該房產(chǎn)在本合同有效期內(nèi)受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經(jīng)濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。
四、抵押之解除：該抵押人依時清還抵押權(quán)人一切款項，并履行合同全部條款及其他所有義務(wù)后，抵押權(quán)人即須在抵押人要求及承擔有關(guān)費用之情況下，解除在抵押合同中對有關(guān)抵押房產(chǎn)的抵押權(quán)益，并退回抵押物業(yè)之“房產(chǎn)權(quán)證書”及“房產(chǎn)買賣合同”，另具函深圳市房產(chǎn)地權(quán)登記處將該項抵押物之抵押登記予以注銷。
五、抵押物之處分
1．抵押人逾期30天仍未清繳全部應(yīng)付款項或抵押權(quán)人按本合同規(guī)定要求抵押人立即提前歸還部分或全部欠款而不得時，抵押權(quán)人即可通過拍賣、轉(zhuǎn)讓、出租抵押物等形式行使其處分抵押物之權(quán)力。
2．抵押權(quán)人處分抵押物所得價款在依次扣除處分該抵押物而支出的一切費用、所欠之一切稅款及抵押人根據(jù)此合同一切應(yīng)付之費用及雜費后，扣還抵押人所欠貸款及應(yīng)付利息。如有余款，抵押人將其退還抵押人或其他有權(quán)收取之士，如不足，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索抵押人及／擔保人。
3．抵押權(quán)人于運用其權(quán)力及權(quán)利時，而令抵押人受到不能控制之損失，抵押權(quán)人概不負責。
第七條 抵押人聲明及保證
抵押人在遵守本合同其他條款的同時，還作聲明及保證如下：
一、向抵押權(quán)人提供一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處。
二、未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將上述抵押房產(chǎn)全部或部分以任何形式處置。如上述抵押房產(chǎn)之全部或部分發(fā)生毀損，不論何原因所致，亦不論何人之過失，均由抵押人負全部責任，并向抵押權(quán)人賠償由此引起的一切損失。
三、抵押人將抵押房產(chǎn)出租必須事先征得抵押權(quán)人書面同意，且租約內(nèi)必須訂明：抵押人背約時，由抵押權(quán)人發(fā)函日起計1個月內(nèi)，租客即須遷出。
四、如擔保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權(quán)人將抵押物業(yè)權(quán)益轉(zhuǎn)給擔保人，擔保人有權(quán)以任何形式處分抵押物并對抵押人有追索權(quán)，抵押人對擔保人則沒有反索權(quán)。
五、按照抵押權(quán)人合理之請求采取一切措施及簽訂一切有關(guān)文件，以確保抵押權(quán)人之合法權(quán)益。
第八條 擔保人及擔保責任
一、擔保人是中華人民共和國的企業(yè)法人，是本合同項下抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同的賣方，也是本合同項下貸款抵押人的介紹人及擔保人，承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下：
1．擔保額度：以本合同項下貸款本息及與本合同引起有關(guān)之訴訟費用為限。
2．擔保期限：以本合同生效日起至擔保人交付房產(chǎn)，發(fā)出入伙通知書和辦妥房產(chǎn)權(quán)證并交與抵押權(quán)人止。
二、擔保人保證按抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同的要求，準時、按質(zhì)完成抵押物業(yè)的建造工程，抵押權(quán)人對此不負任何責任。
第九條 抵押權(quán)人在核實已收齊全部貸款文件后起3天內(nèi)須將貸款金額全數(shù)貸出。
第十條 其他
一、對本合同任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。
二、在本合同履行期間，抵押權(quán)人對抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容、寬限或延緩履行本合同享有的權(quán)益和權(quán)力，均不能損害、影響或限制抵押權(quán)人依本合同和有關(guān)法律規(guī)定的債權(quán)人應(yīng)享有的一切權(quán)益和權(quán)力。
三、本合同不論因何種原因而在法律上成為無效合同、或部分條款無效，抵押人和擔保人仍應(yīng)履行一切還款責任。若發(fā)生上述情況，抵押權(quán)人有權(quán)終止本合同，并立即向擔保人和抵押人追償欠款休息及其他有關(guān)款項。
四、抵押權(quán)人向抵押人和擔保人討還欠款時，只須提供抵押權(quán)人簽發(fā)之欠款數(shù)目單（有明顯錯誤者例外），即作為抵押人和擔保人所欠之確數(shù)證據(jù)，抵押人和擔保人不得異議。
五、未盡事宜，按照_________及有關(guān)法規(guī)執(zhí)行。
第十一條 本合同按中華人民共和國法律訂立，并受其保障。
第十二條 附則
一、本合同須由三方代表簽字，并經(jīng)_________公證。
二、本合同以抵押權(quán)人貸出款項之日期作為合同生效日。
三、本合同內(nèi)所述之附表一、二，抵押貸款申請書，借款借據(jù)及抵押人與擔保人所簽訂之房產(chǎn)買賣合同為本合約不可分割之一部分。
四、本合同用中文書寫，一式_________份，均具有同等效力，抵押人抵押權(quán)人、擔保人各執(zhí)_________份，公證處、登記處各存檔一份。
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│
借
款
人
│
貸
款
人
│
│
│
│
│借款單位（公章 ）
│貸款單位（公章）
│
│
│
│
│法定代表人（簽字）
│負責人（簽字）
│
│
│
│
│經(jīng)辦人（簽字）
│經(jīng)辦人（簽字）
│
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│
擔
保
人
│
│
│
│保證人（章）
│
│
│
│法定代表人（簽字）
│
│
│
│經(jīng)辦人（簽字）
│
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│ 鑒（公）證意見：
│
│
│
│
│
│
│
│
│
│ 經(jīng) 辦 人：
鑒（公）證機關(guān)（章） │
│
│
│
年
月
日
│
│
│
│
│
│（注：除國家另有規(guī)定外，鑒（公）證實行自愿原則）
│
│
│
──────────────────────────────────
附件
一、抵押人資料
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│抵押人（業(yè)主）姓名：（中文）
│
│
（英文）
│
│性別：
年齡：
身份證號碼：
│
│工作單位：
電話：
│
│配偶姓名：
年齡：
身份證號碼： │
│工作單位：
電話：
│
│家庭住址：
電話：
│
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二、抵押物詳情
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│房產(chǎn)地址：
│
│大廈名稱：
樓宇座別：
樓數(shù)：
│
│年期：
面積（建筑）
│
│用途：
購入價：
│
│房地產(chǎn)買賣合同公證編號：（ ）證房售字第 號
1.借款人合法有效的身份證件；
2.借款人經(jīng)濟收入證明或職業(yè)證明；
3.借款人家庭戶口登記簿；
4.有配偶的借款人需提供夫妻關(guān)系證明；
5.有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾；
6.所購二手房的房產(chǎn)權(quán)利證明；
7.與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號；
8.如抵押物須評估的，須由貸款人認可的評估機構(gòu)出具的抵押物評估報告；
9.所購房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售房屋的書面授權(quán)文件；
10.貸款人要求提供的其他文件或資料。
二手房按揭貸款范本
委托人： （以下簡稱甲方，即買方）
受托人：（以下簡稱乙方）
第三人： （以下簡稱丙方，即賣方）
買賣雙方已經(jīng)簽訂位于____________市 （以下 簡稱“該房屋” ）的買賣（居間）合同，三方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，本著平等、自愿的原則，簽訂本合同。
第一條 甲方申請貸款事項
貸款銀行：
貸款期限： 年
貸款金額：人民幣 元。
以上事項以貸款銀行審定為準。
第二條 委托事項
1、甲方委托乙方向銀行代為提出貸款申請，貸款銀行作出同意或者不同意的決定均 視為乙方完成本事項。
2、乙方根據(jù)貸款銀行的需要為甲方向銀行貸款提供階段性擔保。擔保期限為：自貸 款銀行發(fā)放貸款起至該房屋抵押完成、 《房地產(chǎn)權(quán)證》交回貸款銀行為止。如果貸款銀行 不需要乙方提供階段性擔保，甲方仍應(yīng)按本合同第三條約定向乙方全額支付服務(wù)費。
第三條 貸款服務(wù)費金額及支付方式
1、貸款服務(wù)費金額：人民幣 元，由甲方在簽訂本合同時一次性 支付給乙方。
2、因代辦貸款產(chǎn)生的郵寄費用（包括乙方向甲方發(fā)出的郵寄函件）復(fù)印費用等，由 甲方承擔。
第四條 甲方責任
1、甲方應(yīng)當符合相應(yīng)的貸款條件，應(yīng)當按照規(guī)定提交相關(guān)證件資料，并保證其真實、 準確、合法、有效、及時。否則，甲方應(yīng)自行承擔其責任，除乙方已經(jīng)收取的貸款服務(wù)費 不予退還外，還應(yīng)賠償乙方損失。
2、按規(guī)定應(yīng)當由甲方本人到場辦理手續(xù)的，甲方應(yīng)在乙方電話或書面通知后 2 個工 作日內(nèi)達到指定地點辦理手續(xù)。如果甲方未到場辦理手續(xù)的，甲方應(yīng)按每日 40 元的標準 向乙方另行增加支付貸款服務(wù)費。
3、甲方應(yīng)無條件配合乙方辦理該房屋的抵押登記手續(xù)，同意乙方將抵押登記后的《房 地產(chǎn)權(quán)證》轉(zhuǎn)交給貸款銀行收執(zhí)保管。甲方遲延交驗證件資料或拒絕配合辦理抵押登記手 續(xù)（包括甲方因其他糾紛致使該房屋被司法凍結(jié)、查封等情形） ，導(dǎo)致乙方不能及時開展 工作的，均屬甲方違約。甲方應(yīng)按其實際延誤的時間，以每日 30 元的標準向乙方另行增 加支付貸款服務(wù)費； 延誤時間超過 5 日的， 另行增加貸款服務(wù)費標準違按每日 60 元計算。
4、甲方應(yīng)當按本合同約定支付給乙方服務(wù)費及有關(guān)費用。
5、如甲方違反本條第 1、2、3 款約定的義務(wù)，乙方有權(quán)隨時解除本合同。合同解除 時貸款銀行已發(fā)放貸款的，甲方應(yīng)將所借全部款項立即給付給乙方（銀行發(fā)放的貸款額及 相應(yīng)利息） ，由乙方轉(zhuǎn)交給銀行。
6、在乙方為甲方提供階段性擔保期間，如該房屋過戶到甲方名下的，甲方即以該房 屋為乙方提供反擔保抵押。
第五條 乙方責任
1、乙方應(yīng)在收妥相關(guān)證件資料后，及時在貸款銀行、登記機關(guān)等規(guī)定時限內(nèi)或約定 時限內(nèi)辦理委托事項。如因貸款銀行或登記機關(guān)的原因造成不能準時辦理相關(guān)事宜的，乙 方免責。
2、乙方為甲方向貸款銀行提供階段性擔保。
3、乙方應(yīng)履行本合同規(guī)定的通知義務(wù)。
4、乙方應(yīng)對所代收的各項稅、費專款專用，及時給付，不得挪用。
第六條 丙方責任
1、同意甲方采用貸款方式支付購房款。
2、丙方應(yīng)履行該房屋轉(zhuǎn)移登記中應(yīng)盡的責任，包括稅、費的承擔、資料的及時提供 及人員的及時到場等事項。
3、因丙方原因?qū)е卤竞贤荒苈男?，丙方除?yīng)向甲方和乙方分別支付違約金 10000 元人民幣外，還應(yīng)賠償甲方和乙方的全部損失。如貸款銀行已經(jīng)發(fā)放貸款的，則丙方應(yīng)立 即將該貸款及相應(yīng)利息給付給乙方，再由乙方歸還給銀行。
第七條 送達地址確認
甲方、丙方確認因履行本合同而產(chǎn)生的相關(guān)文書郵寄送達地址為：
甲方收件人：
地址：
丙方收件人：
地址：
如未填寫，則甲方、丙方確認其身份證或營業(yè)執(zhí)照上記載地址為相關(guān)文書的郵寄送達 地址。乙方按上述地址寄出相關(guān)文書 3 日，則認為已經(jīng)送達和履行了通知義務(wù)。
第八條 特別約定
1、按照該房屋買賣（居間）合同約定的有關(guān)該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記稅、費和抵押登記 費用的承擔方，應(yīng)在簽訂本合同時將該費用先行支付給乙方，由乙方代收代支。
2、因費用承擔方未能及時支付上述費用給乙方，乙方將不向貸款銀行出具放款通知 單，因此而產(chǎn)生的不能準時發(fā)放貸款所造成的后果均由責任方承擔。
第九條 糾紛的處理
如因履行本合同產(chǎn)生的糾紛，三方可協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方可向乙方所在 地人民法院。
第十條 本合同一式三份，經(jīng)三方簽字或蓋章后生效。
甲方：
乙方：
丙方：
1、加大招商引資力度，嚴把引進項目環(huán)保關(guān)，著重引進一批產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈長、產(chǎn)品關(guān)聯(lián)度大、資源能耗低、環(huán)境污染小的項目，做大做強工業(yè)經(jīng)濟。（責任領(lǐng)導(dǎo)：；責任部門：經(jīng)濟發(fā)展辦）
2、華泰化工廠污染嚴重，影響了當?shù)厝罕娚钯|(zhì)量，建議今后落戶企業(yè)要搞好水系配套。（責任領(lǐng)導(dǎo)：；責任部門：經(jīng)濟發(fā)展辦）
二、關(guān)于農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作
1、加大農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目、資金的爭取力度，推動全鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)均衡發(fā)展。（責任領(lǐng)導(dǎo)：；責任部門：農(nóng)辦）
2、加大農(nóng)業(yè)機械化的推廣力度，提升全鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)機械化水平。（責任領(lǐng)導(dǎo)：；責任部門：農(nóng)辦、農(nóng)業(yè)服務(wù)中心）
3、進一步做大做強鴨子口蔬菜產(chǎn)業(yè)，大力培養(yǎng)各種類型的農(nóng)村經(jīng)紀人，拓寬農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道。（責任領(lǐng)導(dǎo)：；責任部門：農(nóng)辦）
4、加強農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷提高農(nóng)業(yè)抗御自然風險的能力。（責任領(lǐng)導(dǎo)：；責任部門：農(nóng)辦）
5、等村溝渠兩旁承包給他人栽樹，嚴重影響農(nóng)作物生長和產(chǎn)量，也一定程度上影響溝渠清淤時作業(yè)車輛的進入。（責任領(lǐng)導(dǎo)：；責任部門：農(nóng)辦）
6、村高速公路建設(shè)征地后的沿線散塊農(nóng)田由3戶村民集中承包，年承包合同已到期，目前已經(jīng)成林急需砍伐，請求協(xié)助辦理砍伐證。（責任領(lǐng)導(dǎo)：；責任部門：農(nóng)辦）
三、關(guān)于城鎮(zhèn)村莊建設(shè)工作
1、加大對集鎮(zhèn)道路建設(shè)的資金投入力度，形成便捷、通暢的集鎮(zhèn)交通網(wǎng)絡(luò)，提高集鎮(zhèn)道路通行能力。（責任領(lǐng)導(dǎo)：；責任部門：村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)中心）
2、318國道兩旁溝渠不暢，雨后積水嚴重，另外亂搭亂建現(xiàn)象也頗為嚴重。（責任領(lǐng)導(dǎo)：；責任部門：村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)中心、國土資源所）
四、關(guān)于民生工作
1、盡快解決沿沮漳河的肖家橋村等3個村的安全飲水問題，努力實現(xiàn)全鎮(zhèn)農(nóng)村安全飲水全覆蓋。（責任領(lǐng)導(dǎo)：；責任部門：農(nóng)辦）
五、關(guān)于文教衛(wèi)生工作
1、加強集鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生綜合整治，積極發(fā)動廣大居民踴躍參與，共同維護好干凈整潔的集鎮(zhèn)環(huán)境，全力提升七星臺形象。（責任領(lǐng)導(dǎo)：；責任部門：村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)中心、衛(wèi)生院）
2、農(nóng)村基層文化基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，群眾文化生活相對貧乏，打牌等不良現(xiàn)象時有發(fā)生，農(nóng)村文化生活與物質(zhì)生活應(yīng)同步發(fā)展。（責任領(lǐng)導(dǎo)：；責任部門：文化服務(wù)中心、派出所）
關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;個人住房按揭貸款
中圖分類號:F830.572文獻標識碼:A
一、商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風險概述
個人住房按揭貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用新建住房的貸款。該貸款的申請必須有銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押,或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔連帶責任的保證人,其本質(zhì)屬于抵押貸款。個人住房按揭貸款風險是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。其特征有:
主觀性:既體現(xiàn)在借款人的個人收入、素質(zhì)、信譽度,又體現(xiàn)在銀行內(nèi)部人員的職業(yè)道德操守等,使按揭貸款風險具有主觀能動性。
市場性:受市場利率變化,房地產(chǎn)價格下跌、通貨膨脹率高等影響,可能造成借款人無力還貸或者主動放棄房屋所有權(quán)并停止償還債務(wù)的現(xiàn)象發(fā)生。
分散性:個人住房按揭貸款的對象分散、貸款金額小、階段還款流小、與銀行合作的機會少等,這些原因造成了按揭貸款風險的分散性特征。
區(qū)域性:各地區(qū)政策不統(tǒng)一,地方法規(guī)不健全使銀行推出產(chǎn)品和出臺制度規(guī)定無法完全顧及地區(qū)差異,導(dǎo)致出現(xiàn)貸款風險。
滯后性:個人住房按揭貸款的期限一般是10～30年,風險是中長期的。按照國際慣例,個人住房貸款的風險暴露期通常為3～8年,這也意味著國內(nèi)銀行個人住房貸款將步入違約高風險期。
多樣性:影響個人住房貸款的因素有很多,有借款人的原因、銀行自身的原因、開發(fā)商的原因等,還會受到宏觀經(jīng)濟形勢影響。
二、商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風險成因
(一)借款人的原因
1、商業(yè)銀行與貸款人的信息不對稱。銀行對貸款人的審查主要靠客戶提供的資料或單位證明。有的購房者故意偽造虛假收入證明、資產(chǎn)證明以獲取銀行按揭貸款;有的購房者在不同的商業(yè)銀行進行虛假按揭和多重按揭貸款;有的購房者信用觀念淡薄,在有還款能力的情況下惡性違約等等。這些都一定程度上導(dǎo)致了銀行按揭貸款風險的增加。
2、不可抗拒作用。借款人因疾病、意外傷害喪失勞動力;因失業(yè)、投資失誤等原因造成家庭經(jīng)濟條件惡化而無力還貸等,都會造成借款人無法按期償還貸款的風險。
3、市場變化。當借款人買房的動機是炒作房產(chǎn)時,如果房地產(chǎn)價格下跌導(dǎo)致所購買的房子已資不抵債,借款人就有可能主動放棄房屋所有權(quán)并停止償還債務(wù),造成銀行按揭貸款風險的增加。
(二)開發(fā)商的原因。開發(fā)商的原因主要是指開發(fā)商的惡意欺詐行為,用“假按揭”的方式套用銀行信用而造成的風險,是對商業(yè)銀行造成危害最大、形成不良貸款最集中的風險源。“假按揭”從本質(zhì)上看就是房地產(chǎn)開發(fā)商利用虛假的購房合同和購房人基本情況等材料,騙取銀行信用并非法取得銀行按揭貸款的行為。表現(xiàn)在開發(fā)商與個人串通(或組織其內(nèi)部職工、親友等),以虛假購房交易合同向銀行申請住房按揭貸款,開發(fā)商獲取貸款后,通常他們會采取兩種方式:一種方式是賣二手房,開發(fā)商通過熱賣假象,吸引真正的購房者來買二手房;另一種方式是開發(fā)商在獲得80%的按揭貸款后,不準備繼續(xù)還月供,就等著銀行申請拍賣,而在拍賣過程中,開發(fā)商可能聯(lián)合評估機構(gòu)或拍賣公司,故意將房產(chǎn)價值估低并圈定競買人群,開發(fā)商在以低價競買到該房產(chǎn)后,又可以市價出售,而拍賣額和貸款額的差價部分,銀行便只能做呆死賬處理。
(三)銀行自身的原因。主要是指商業(yè)銀行的內(nèi)部管理可能存在的一些情況:
1、銀行在向客戶提供便利的貸款手續(xù)的同時,卻忽視了完善和規(guī)范貸款的相關(guān)手續(xù);
2、房地產(chǎn)市場的繁榮景象也往往會使得銀行的信貸人員疏于貸后檢查和監(jiān)督;
3、辦理抵押的職能部門過分依賴中介機構(gòu)的評估結(jié)果,造成抵押品貶值或抵押無效;
4、少數(shù)銀行內(nèi)部人員利用職權(quán)以貸謀私,發(fā)放人情貸款或降低貸款條件為關(guān)系人貸款,致使貸款損失。
三、商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風險防范措施
(一)建立健全完善的個人征信體系。1999年3月,中國人民銀行頒布了《關(guān)于開展個人消費信貸指導(dǎo)意見》,提出建立個人消費信貸信用中介制度和信用制度等建議;之后又采取了《個人存款實名制規(guī)定》,為征信制度的建立提供了前提條件;2006年1月,我國建立了全國統(tǒng)一的信用信息數(shù)據(jù)庫,并完成了在全國所有商業(yè)銀行和部分有條件的農(nóng)村信用社的聯(lián)網(wǎng)運行。這一系列的措施對規(guī)范我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款起到了重要的作用,但仍有待完善。特別是個人征信系統(tǒng)的建設(shè),我國可以借鑒國外發(fā)達國家在個人信用信息處理方面的先進經(jīng)驗,通過立法的形式,將個人收入、納稅情況、信用記錄等資料有效整合,形成完善的公民個人信用檔案體系。同時,商業(yè)銀行要建立完善的客戶信用評級系統(tǒng),對貸款客戶的經(jīng)濟實力、信譽情況要加以分析,并通過各金融機構(gòu)內(nèi)部信息資源庫的資源共享走向信息集中,在區(qū)域性個人信用評級機構(gòu)基礎(chǔ)上發(fā)展成為全國性個人信用評級權(quán)威機構(gòu),最終完成個人征信體系的建立。
(二)規(guī)范商業(yè)銀行自身行為
1、各銀行要綜合考慮自身房地產(chǎn)貸款的現(xiàn)狀、資金狀況、中長期貸款比例指標、經(jīng)營管理水平、風險承受能力和房地產(chǎn)市場發(fā)展前景等,相應(yīng)確定全行的房地產(chǎn)貸款總量和比例,適度控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模,在積極優(yōu)化存量貸款的基礎(chǔ)上,嚴格控制和用好增量貸款。
2、各銀行要加強內(nèi)控管理,規(guī)范業(yè)務(wù)操作。主要做好以下幾個方面的工作:(1)加強對借款人借款資格和償債能力的審查,如個人住房貸款人的年齡、職業(yè)、家庭成員構(gòu)成、收入和個人誠信的審查等;(2)在“簡化手續(xù)”的同時,要完善個人住房貸款的公證、抵押、保險等手續(xù),加強貸款合同、檔案等基礎(chǔ)管理工作;(3)強化貸后管理以及抵押物的審查,確保抵押的有效性,防止重復(fù)抵押,并加強對自有評估力量的培訓(xùn),堅持對抵押房產(chǎn)的自行評估或確定一個銀行內(nèi)部認定價格;(4)鼓勵信貸人員根據(jù)借款人的特點進行房貸管理手段創(chuàng)新,革新檔案管理模式,發(fā)揮檔案管理效能,為貸款清收提供有力支撐;(5)不定期組織與金融、法律、房地產(chǎn)相關(guān)知識的培訓(xùn)和學(xué)習(xí),培訓(xùn)一批專家型業(yè)務(wù)骨干,建設(shè)一支高素質(zhì)、有責任感的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)隊伍。
(三)加快個人住房按揭貸款證券化進程。個人住房按揭貸款證券化是指商業(yè)銀行將住房按揭貸款匯聚重組為抵押貸款群組,由證券化機構(gòu)以現(xiàn)金方式購入,經(jīng)過擔?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程。個人住房抵押貸款證券化作為銀行避險工具,其主要作用有:(1)銀行可以將變現(xiàn)的資金作為新住房抵押貸款的資金來源,增強銀行的資產(chǎn)擴張能力;(2)將低流動性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動性的證券,可以提高銀行資產(chǎn)流動性及利用率,從而提高銀行的盈利能力;(3)可以將存在于住房抵押貸款中的各種風險轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者,從而提高資產(chǎn)的安全性。各商業(yè)銀行應(yīng)該積極發(fā)展個人住房按揭貸款證券化、發(fā)行抵押貸款債券、引進抵押貸款投資者,以降低銀行的經(jīng)營風險。
(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)
主要參考文獻:
[1]傅笛濤.個人住房按揭貸款風險防范研究[D].西南財經(jīng)大學(xué),2005.5.
[2]林航琳.個人住房貸款風險管理[J].中小企業(yè)管理與科技,2009.7.
毫無疑問，世界正在無線化――比之前人們想象的速度更快，且范圍更廣。向無線的轉(zhuǎn)換從Internet革命開始。最初交換電子數(shù)據(jù)的一個機制引發(fā)了世界范圍內(nèi)要求24／7的數(shù)據(jù)和傳輸解決方案。Wi-Fi技術(shù)和熱點(Hot Spots，即公共訪問接入點)的出現(xiàn)只是一個開始。通過提供移動Internet接入，熱點為用戶提供了在一個接入點周圍有限區(qū)域的連接。盡管熱點延伸了Internet，它們?nèi)匀话延脩羰`在一個固定地點。同時，許多用戶希望有移動接入。正是這個需求將繼續(xù)刺激融合，改變通信業(yè)。為此，通信業(yè)正在開發(fā)新的通信標準，在全球范圍內(nèi)擴展和延伸無線網(wǎng)絡(luò)。
因為期待這些新的無線技術(shù)，運營商們甚至放緩了光纖網(wǎng)絡(luò)的擴展。工程師們將注意力集中在開發(fā)廣泛提供寬帶無線通信的產(chǎn)品和服務(wù)上。
寬帶無線技術(shù)
今天，無線高速通信包含許多共存的、重疊的技術(shù)，如表1所示。
Wi-Fi適合于孤立地區(qū)的連接，而WiMAX和3G適用于長途無線應(yīng)用。WiMAX和3G都需要，這是因為它們的最優(yōu)平臺不同：WiMAX在計算機平臺上工作最佳，如筆記本電腦，而3G最適合于無線設(shè)備，如PDA和手機。相比之下，UWB提供短途連接，可用于家庭娛樂環(huán)境或無線USB。相應(yīng)地，每個技術(shù)都為它的特別應(yīng)用進行最優(yōu)化。
WIMAX――“最后一英里”的無線技術(shù)
WiMAX是基于IEEE 802．16-2004標準的無線寬帶傳輸技術(shù)。今天，如果你需要寬帶，可以通過現(xiàn)有的電纜，使用T1、DSL或電纜調(diào)制解調(diào)器進行連接。WiMAX――一個點到多點無線網(wǎng)絡(luò)的不斷成長的標準――應(yīng)用于“最后一英里”，就好像Wi-Fi“熱點”應(yīng)用于一幢大樓內(nèi)網(wǎng)絡(luò)的最后一百英尺。
除了“最后一英里”寬帶連接，WiMAX還提供多種應(yīng)用，如熱點和高速企業(yè)連接等。
WiMAX要通過三步來實現(xiàn)。第一步，依據(jù)IEEE 802．16―2004部署WiMAX，使用室外天線來為在固定地點的已知用戶服務(wù)。第二步，使運營商簡化用戶處的安裝，也包括室內(nèi)天線。第三步，計劃在2006年，實施IEEE802．16e標準。WiMAX論壇認證的移動網(wǎng)絡(luò)硬件將出現(xiàn)，用戶連接后可在服務(wù)區(qū)域內(nèi)自由漫游。
網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施的要求
將寬帶連接無線化無須在地下鋪設(shè)電纜，極大地降低了安裝和運營費用。因此，在發(fā)展中國家或是在鋪設(shè)或升級地面通信線纜以提供寬帶極為昂貴的地方，如在中國、印度和墨西哥等有線基礎(chǔ)設(shè)施不足的國家，WiMAX可能成為寬帶骨干網(wǎng)的重要組成部分。
一個典型的點到多點寬帶無線接入系統(tǒng)通常由兩個主要部分組成基站和終端用戶設(shè)備。基站通常是一個19英寸室內(nèi)單元，代表了到基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)的實際連接。
無線網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施的另一個重要因素是基站和設(shè)備的網(wǎng)絡(luò)拓撲和安裝點。現(xiàn)在無線網(wǎng)絡(luò)的典型設(shè)計是在大都市的微蜂窩或微微蜂窩結(jié)構(gòu)，多基站及網(wǎng)絡(luò)覆蓋從只有幾百碼到幾英里的室外天線。不再安裝于專用的空調(diào)屋中那種集成BTS和BSC技術(shù)的巨大的19英寸架柜中，未來的網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計將會把設(shè)備分散，分成小的緊湊的室內(nèi)單元和智能室外單元。帶無線接收機的室外單元被安裝在一個堅固的防水箱體里，并且靠近天線。
室內(nèi)單元通過線纜供給室外單元數(shù)據(jù)和電力。數(shù)據(jù)接口通常是基于工業(yè)標準的，如基于銅線或LC光纖的千兆位以太網(wǎng)。以這些標準接口為基礎(chǔ)，可以部署銅線長達100m，光纖2km，網(wǎng)絡(luò)運營商可以快速靈活地安裝無線寬帶基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備。
電信混合解決方案
隨著越來越多地分布式網(wǎng)絡(luò)的安裝，安裝時間、可靠性和在各種環(huán)境下的壽命將成為系統(tǒng)供應(yīng)商和網(wǎng)絡(luò)運營商的一個重要的成功因素。
一個完整的連接器系列已經(jīng)特別為惡劣的室外環(huán)境應(yīng)用而設(shè)計出來。該系列基于標準的RJ45連接器和LC光纖連接器，可以提供未來的分布式設(shè)備的接口解決方案。
室外電信連接解決方案的要求
室外應(yīng)用的電信連接解決方案需滿足以下幾個要求。
基于工業(yè)標準和接口，如RJ45或LC
IP67和IP65等級的防水和防塵
防紫外線
集成了數(shù)據(jù)和電源的混合電纜結(jié)構(gòu)
EMC屏蔽保護
采用防腐蝕材料
銅線100m／光纖2km輕松安裝
現(xiàn)有的IP20和IP65／67保護級別的連接器解決方案采用金屬或塑料外罩。使用數(shù)據(jù)或混合電纜。設(shè)備端應(yīng)用SMD元件于數(shù)據(jù)和電源，降低了生產(chǎn)成本，使設(shè)備的組裝密度更高。
基于工業(yè)標準的混合接口
RJ混合連接器是集成數(shù)據(jù)和電源到一個連接器的接口解決方案。幾何上該連接器還是把數(shù)據(jù)和電源觸點清楚地分開。這種通信應(yīng)用的混合布線顯著簡化了安裝，從而使整個系統(tǒng)成本降低。
HARTING現(xiàn)有以下三個規(guī)格的用于電信行業(yè)的以太網(wǎng)混合接口，如圖1所示。
輕松安裝版RJ45混合接口――基于集成到Han。3A外罩內(nèi)的RJ45數(shù)據(jù)模塊，適合許多室外應(yīng)用。外罩是塑料的，保護級別為IP65／67。
GIGALINK RJ45混合接口――基于集成到標準Han3A外罩中的6類RJ45數(shù)據(jù)模塊，可用于很大范圍內(nèi)的惡劣的室外環(huán)境。外罩有塑料和金屬兩種，保護級別為IP65／67。
GIGALINK光纖――光纖版是在長傳輸距離、高數(shù)據(jù)速率或EMC問題超出了銅線方案極限時的最佳選擇。Gigalink 光纖連接器基于GigalinkRJ45方案，只是數(shù)據(jù)模塊做了改變。
系統(tǒng)電纜
即使在無線基礎(chǔ)設(shè)施中，布線在網(wǎng)絡(luò)中仍是一個重要因素。特別是在室外環(huán)境中，計劃和實施高性能網(wǎng)絡(luò)時，可靠的全功能電纜是確保高可靠性的至關(guān)重要的因素。
電信電纜和牢固的混合以太網(wǎng)連接器的結(jié)合產(chǎn)生了耐久的系統(tǒng)電纜。連接器和系統(tǒng)電纜的模塊化系統(tǒng)應(yīng)用范圍非常廣闊。
結(jié)束語
通信世界在向無線寬帶接入轉(zhuǎn)變。新技術(shù)導(dǎo)致了全球網(wǎng)絡(luò)運營商的基礎(chǔ)設(shè)施所需的大量的分布式網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，這些設(shè)備越來越多地被安裝在廣闊的室外。