發(fā)布時(shí)間：2022-10-21 18:45:50
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關(guān)鍵詞：精裝房 質(zhì)量 管理
中國(guó)商品房二十年來(lái)經(jīng)歷了毛坯房、半成品房、精裝房的發(fā)展階段。到今天，精裝房越來(lái)越受到客戶的青睞，成為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品而成為不可逆轉(zhuǎn)之趨勢(shì)，逐漸由產(chǎn)權(quán)式外租公寓、小戶型公寓、酒店式公寓中曼延開(kāi)來(lái)，從高端的別墅項(xiàng)目到低端的廉租房都在搞精裝修。
精裝房，即是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、主體結(jié)構(gòu)建造、室內(nèi)外裝修整體方案，一步到位建造好，房產(chǎn)商銷售已經(jīng)完成裝修的商品房，購(gòu)房者“拎包”即可入住，省時(shí)省力省心。但我們也注意到，往往有些客戶在入住前把好端端的精裝修“敲”掉，自行重新進(jìn)行二次裝修，造成極大的資源浪費(fèi)，令人痛心。說(shuō)明這些精裝修達(dá)不到客戶的要求。
商品房的主體建造、室內(nèi)外裝修由地產(chǎn)商一體化開(kāi)發(fā)建設(shè)，同時(shí)業(yè)主要求房子的質(zhì)量更好、價(jià)格更低，希望物有所值，物超所值。增大了開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了更高的要求，促使其作出有效的運(yùn)作手段和應(yīng)對(duì)策略。
1.精裝房分析
精裝房的含義是開(kāi)發(fā)商從主體建設(shè)到成品裝修一條龍開(kāi)發(fā)，其裝修部分包括室內(nèi)室內(nèi)防水、水電管線插口和控制等工程，入戶門、房門、內(nèi)外窗等門窗工程，室內(nèi)及陽(yáng)臺(tái)的地面、墻面、天花等裝飾工程；提供廚具和衛(wèi)浴潔具，包括部分的燈具和家電；并保證裝修質(zhì)量和承諾維護(hù)服務(wù)。
1.1從開(kāi)發(fā)商的角度：相對(duì)于毛坯房，精裝房增加了開(kāi)發(fā)工作的范圍，增加管理的難度，延長(zhǎng)建設(shè)的時(shí)間。精裝房建設(shè)責(zé)任的加大，對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求更高。
1.2從客戶的角度：，擔(dān)心精裝房的質(zhì)量是否保證、價(jià)錢是否合理、能否滿足業(yè)主的個(gè)性的多樣化要求。精裝房為客戶省去繁瑣的裝修工作，局部改動(dòng)和變動(dòng)亦簡(jiǎn)易和方便。
1.3從建設(shè)的角度：前瞻的設(shè)計(jì)、過(guò)硬的質(zhì)量、精致的品味，使精裝房更受歡迎，易于銷售。集約式的、一次到位的建設(shè)避免了裝修噪聲的互相干擾，減少裝修粉塵、垃圾對(duì)環(huán)境的污染。
1.4從管理的角度：精細(xì)化管理、嚴(yán)格監(jiān)控確保高質(zhì)量；標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化施工建精品工程。采取材料團(tuán)購(gòu)、流水配裝、機(jī)械施工措施，促使生產(chǎn)成本降低。
2.精裝房裝修設(shè)計(jì)及質(zhì)量管理策略
精裝房時(shí)代的來(lái)臨，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了更高的要求。精裝房既要有全面解決家居標(biāo)準(zhǔn)化方案，又要有裝飾個(gè)性化的對(duì)策；既要保證所開(kāi)發(fā)住宅的品高、質(zhì)優(yōu)，又要保證其價(jià)廉、好用；既加長(zhǎng)項(xiàng)目建設(shè)周期、增大開(kāi)發(fā)企業(yè)資金積壓，又增加裝修質(zhì)量責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。
精裝房開(kāi)發(fā)建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的綜合工程，開(kāi)發(fā)商應(yīng)具有精確把握市場(chǎng)動(dòng)向智慧、超前設(shè)計(jì)的理念、精細(xì)化管理的能力，有足夠的設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)策略，制訂詳細(xì)的裝修實(shí)施方案。進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，設(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn)，明析控制參數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)，遵循工藝流程，標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范施工，建精品工程。
2.1精裝房裝修設(shè)計(jì)定位策略
房地產(chǎn)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，通常會(huì)進(jìn)行一系列的調(diào)研及論證，為準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目進(jìn)行銷售定位，比如客戶的定位、建筑的定位、成本的定位等。精裝房的裝修設(shè)計(jì)無(wú)論是室外或室內(nèi)都要遵循商品房項(xiàng)目的一致性及整體性，精裝房工作在進(jìn)行到進(jìn)一步深入裝修設(shè)計(jì)時(shí)，首先考慮的應(yīng)該是精裝設(shè)計(jì)與商品房項(xiàng)目銷售定位相統(tǒng)一。另一方面即使是小項(xiàng)目的商品房開(kāi)發(fā)，從立項(xiàng)運(yùn)作、設(shè)計(jì)，到建筑主體建成都要2-3年的時(shí)間，這個(gè)時(shí)間內(nèi)會(huì)發(fā)生很多的變數(shù)，比如外部地理環(huán)境、客戶的購(gòu)房取向、流行趨勢(shì)、建筑裝飾材料、設(shè)備的更新、相關(guān)的法律法規(guī)都會(huì)發(fā)生改變要，這時(shí)裝修設(shè)計(jì)就需要作出相應(yīng)的調(diào)整和修正，重新進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)定位。這主要從下面幾個(gè)方面進(jìn)行：
①根據(jù)外部環(huán)境的變化定位：從商品房所在地段的交通和地理環(huán)境的變化、區(qū)域功能調(diào)整、教育資源發(fā)展、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、智能化住宅設(shè)備的發(fā)展等方面分析，進(jìn)行最終裝修設(shè)計(jì)方案調(diào)整定位。
②根據(jù)客戶的需求定位：與簽約客戶進(jìn)行必要的交流，了解客戶喜好什么？追求什么？需求什么？討厭什么。明確作出詳細(xì)的客戶需求分析報(bào)告，以此為根據(jù)裝修設(shè)計(jì)師與開(kāi)發(fā)營(yíng)銷策劃部門再次進(jìn)行產(chǎn)品的裝修定位分析。
③根據(jù)營(yíng)銷反饋信息調(diào)整定位：營(yíng)銷方案是否符合市場(chǎng)，目標(biāo)客戶群體是否適宜，是否有調(diào)整的必要，裝修設(shè)計(jì)師密切與開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷部門溝通，避免設(shè)計(jì)方案與營(yíng)銷目標(biāo)脫節(jié)。
④根據(jù)新材料、新設(shè)備進(jìn)行定位：建筑裝飾材料及設(shè)備升級(jí)換代非常之快，設(shè)計(jì)單位應(yīng)掌握建筑裝飾材料領(lǐng)域的最新成果及市場(chǎng)動(dòng)向。最終裝修設(shè)計(jì)盡可能利用性能更好、成本更低、施工簡(jiǎn)單的新材料和新設(shè)備進(jìn)行設(shè)計(jì)，與時(shí)共進(jìn)。
⑤根據(jù)流行趨勢(shì)進(jìn)行定位：大眾喜愛(ài)是之所以流行的原因，流行元素永遠(yuǎn)是營(yíng)銷的手段。緊跟潮流、鎖定營(yíng)銷目標(biāo)，運(yùn)用流行元素進(jìn)行設(shè)計(jì)定位。
⑥根據(jù)新的法律法規(guī)要求進(jìn)行定位：法律法規(guī)的安全、節(jié)能、再生等方面的要求符合社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的原則，以對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)的態(tài)度進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)定位。
2.2靈動(dòng)空間裝修設(shè)計(jì)策略
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目的前期工作中，委托相關(guān)的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房項(xiàng)目的數(shù)據(jù)收集、分析，包括戶型及室內(nèi)空間的功能區(qū)的分析，設(shè)計(jì)公司根據(jù)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，一般來(lái)說(shuō)戶型空間是謀定的。由于建筑技術(shù)的發(fā)展，框架結(jié)構(gòu)的住宅樓占的比重越來(lái)越大，樓房承重墻的數(shù)量的比例相對(duì)少了許多，為室內(nèi)空間的靈動(dòng)裝修設(shè)計(jì)帶來(lái)了更多的方便：
①盡量減少戶內(nèi)的非承重隔墻。在裝修時(shí)利用輕體隔墻或活動(dòng)隔墻，提高戶內(nèi)空間的可變性和靈動(dòng)性，以適應(yīng)不同客戶的要求；
②提高戶型在使用期內(nèi)的靈變性。住宅的設(shè)計(jì)壽命長(zhǎng)達(dá)50年-100年，在這期間必然會(huì)進(jìn)行多次的重新裝修，有可能的話，會(huì)對(duì)戶內(nèi)空間的功能布局重新規(guī)劃以適應(yīng)新的要求，建議戶內(nèi)的水電及其它設(shè)備的暗裝管線避免大量裝于非承重墻內(nèi)(特別是主干管線)，方便以后的改造。
③水電及其它設(shè)備的接口、開(kāi)關(guān)，既要考慮簡(jiǎn)潔和靈動(dòng)空間的要求，又要方便使用。
2.3裝修成本控制策略
精裝房具有設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性與靈活性、施工規(guī)模化、工藝流程化、管理驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)化、裝修組件工業(yè)化的特點(diǎn)，如何保證管理到位、采取得力的措施來(lái)控制成本的合理性是開(kāi)發(fā)商和客戶共同關(guān)心的問(wèn)題：
①統(tǒng)一設(shè)計(jì)，為客戶提供裝修方案菜單，避免了大量重復(fù)設(shè)計(jì)所帶來(lái)的高額設(shè)計(jì)費(fèi)用
②材料招標(biāo)，集團(tuán)式采購(gòu)，或由生產(chǎn)廠家直接提供，減少中間環(huán)節(jié)，保證品質(zhì)、降低材料價(jià)格
③組件工廠定制，規(guī)范制作，節(jié)省損耗；流程施工，工期短。真正做到省料、省時(shí)、省力、省心
④規(guī)范材料、施工、驗(yàn)收的管理工作，保證施工質(zhì)量，提高精裝房的品質(zhì)，讓客戶放心，同時(shí)節(jié)省后續(xù)維護(hù)的成本。
2.4組件配裝策略
注重模數(shù)設(shè)計(jì)，裝修模塊、組件集成開(kāi)發(fā)，機(jī)械化加工，配套使用，流水組裝，降低裝修生產(chǎn)成本。
①利用市場(chǎng)成熟的裝修模塊、部品組件進(jìn)行裝修，比如套裝門、配套衛(wèi)浴、成套廚房、整體吊頂?shù)日w模塊嵌入裝修設(shè)計(jì)中。
②配套部件的開(kāi)發(fā)、選用要注意2點(diǎn)：A尊重重行業(yè)模數(shù)；B同一部件，多系列配套設(shè)計(jì)，便于客戶選擇與搭配
2.5個(gè)性化菜單定制策略
精裝房如何克服標(biāo)準(zhǔn)化裝修的統(tǒng)一性和適應(yīng)客戶個(gè)性要求的多樣性的矛盾。太尊重客戶會(huì)造成精裝個(gè)性零碎，不方便飾材的統(tǒng)一采購(gòu)、施工管理。唯一折衷的辦法是采取個(gè)性化菜單定制模式，制訂《全裝修菜單選擇表》給客戶多樣化的選擇和組合。
①裝修風(fēng)格菜單：根據(jù)樓盤的情況、設(shè)計(jì)出多種精裝方案供客戶選擇
②配裝部件菜單：配裝部件可以提多種品牌系列進(jìn)行選擇、搭配，方便自由組合形成多種風(fēng)格、色調(diào)的個(gè)性
③裝修材料菜單：選定一些好品菜單的材料，提供多材質(zhì)、多式樣的飾料供客戶挑選，打造不一樣的，自己喜歡的個(gè)性空間。
2.6材料的互換性和通用性策略
材料的互換性有材料的更多選擇和更換的便利，利于菜單材料的更多選擇及日后維護(hù)維修的更換，通用性設(shè)計(jì)特別適合水電設(shè)備的友好連接，其適用范圍廣，利于客戶的無(wú)障礙使用。
①選擇行業(yè)模數(shù)化標(biāo)準(zhǔn)材料及可能避免個(gè)性定制型材
②選擇施工工藝簡(jiǎn)單、便于安裝及更換的材料及組件
③選擇較友好連接和標(biāo)準(zhǔn)配件，不使用特殊配件。
2.7標(biāo)準(zhǔn)裝修材料的選用策略
根據(jù)品牌、市場(chǎng)質(zhì)量、價(jià)格、規(guī)格等方面選定標(biāo)準(zhǔn)裝修材料，并制作好《精裝修標(biāo)準(zhǔn)裝飾材料表》，材料選用策略如下：
①選用質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的材料：選擇市場(chǎng)品牌硬、質(zhì)量穩(wěn)定、規(guī)格統(tǒng)一的材料，并通過(guò)競(jìng)標(biāo)或直購(gòu)的方式降低材料價(jià)。
②多樣的品牌和材料規(guī)格：同一用途的材料可以多選一、二個(gè)品牌供客戶選用，多型號(hào)、多規(guī)格、多色樣、多色彩、多系列供客戶挑選使用。
2.8裝修施工質(zhì)量管理策略
裝修質(zhì)量直接影響精裝房的品質(zhì)，除了有好的設(shè)計(jì)方案外，精裝房的施工管理顯得尤為重要，需采取有力管理手段和有效的措施：
①制定管理方案：組織管理團(tuán)隊(duì)，明確分工責(zé)任。編制詳細(xì)管理實(shí)施方案，包括工程進(jìn)度、材料的采購(gòu)與檢測(cè)、施工管理與安全措施、設(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn)及控制參數(shù)、裝修質(zhì)量驗(yàn)收的流程與方法。
②裝修施工企業(yè)的選擇：挑信譽(yù)好、有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的裝修公司?？疾炱涫欠窬哂写笠?guī)模施工的能力、充足的資金周轉(zhuǎn)能力、良好的溝通能力，管理、施工人員是否具有上崗資格證。
③裝修材料管理：按裝修菜單和客戶自選定的材料菜單有步驟地進(jìn)行采購(gòu)。主要材料進(jìn)場(chǎng)嚴(yán)格進(jìn)行建、施、監(jiān)三方共同簽證，按照材料的相關(guān)技術(shù)參數(shù)查驗(yàn)，保證裝修材料的高品質(zhì)。
④施工及安裝管理：實(shí)行封閉施工安全管理，管理、施工人員憑資格證上崗。監(jiān)管施工的工藝及流程是否正確，材料的使用配合比例是否適當(dāng)，相關(guān)參數(shù)是否達(dá)標(biāo)，養(yǎng)護(hù)、保護(hù)措施是否到位。注意保存材料樣本及施工現(xiàn)場(chǎng)影象資料。
⑤驗(yàn)收管理：嚴(yán)格按照工程驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，主要有兩個(gè)方面：A根據(jù)分項(xiàng)施工驗(yàn)收技術(shù)參數(shù)單項(xiàng)逐一檢驗(yàn)；B根據(jù)工藝流程系統(tǒng)地、有序地分步驗(yàn)收，特別注意隱蔽工程的驗(yàn)收。同時(shí)做好驗(yàn)收簽證的管理。
3.結(jié)語(yǔ)
商品房精設(shè)計(jì)、裝修是一個(gè)復(fù)雜的綜合工程，它要求開(kāi)發(fā)商精確把握市場(chǎng)動(dòng)向，通過(guò)超前的設(shè)計(jì)、精細(xì)化管理為客戶提供標(biāo)準(zhǔn)化的、高品質(zhì)的、性價(jià)比高、能滿足客戶多樣個(gè)性化要求的產(chǎn)品。這不僅檢驗(yàn)開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、管理的能力。亦考驗(yàn)住宅產(chǎn)業(yè)的整體智慧和策略。
參考文獻(xiàn)：
[1] 陳泉辛,關(guān)于精裝房的思考.[ DB/OL]. ，2007-02-01。
[論文摘要]電力營(yíng)銷系統(tǒng)的信息化建設(shè)和應(yīng)用，是電力營(yíng)銷系統(tǒng)創(chuàng)新發(fā)展的重要支持手段。分析應(yīng)用營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)的現(xiàn)狀，提出營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)建設(shè)應(yīng)該遵循的原則與開(kāi)發(fā)建設(shè)。
一、應(yīng)用營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)的現(xiàn)狀
影響電力營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)應(yīng)用的原因主要有以下兩個(gè)方面：（1）通道問(wèn)題是導(dǎo)致各供電營(yíng)業(yè)所單機(jī)獨(dú)立運(yùn)行的主要原因。由于各供電營(yíng)業(yè)所地理位置分布較廣，在全區(qū)范圍內(nèi)鋪設(shè)光纜到各供電營(yíng)業(yè)所，成本和維護(hù)費(fèi)用太大，而傳統(tǒng)的電話撥號(hào)連接又不能滿足信息系統(tǒng)的帶寬要求。（2）目前計(jì)算機(jī)的應(yīng)用雖然越來(lái)越普及，但在地域上分布非常不均，一般也只是在城市或相對(duì)較大的城鎮(zhèn)，而供電營(yíng)業(yè)所廣泛分布在小城鎮(zhèn)，對(duì)計(jì)算機(jī)的認(rèn)識(shí)水平還比較低，特別是當(dāng)機(jī)器出現(xiàn)故障時(shí)無(wú)法及時(shí)處理。
隨著全社會(huì)通訊網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的飛速發(fā)展，電信、網(wǎng)通、廣電的基礎(chǔ)通訊設(shè)施已經(jīng)相當(dāng)完善，網(wǎng)絡(luò)的連接可以解決由于操作人員應(yīng)用計(jì)算機(jī)水平低引起的系統(tǒng)維護(hù)難的問(wèn)題。在應(yīng)用工作站安裝遠(yuǎn)程控制軟件，通過(guò)遠(yuǎn)程控制可以維護(hù)一些簡(jiǎn)單計(jì)算機(jī)操作的問(wèn)題。操作員可以運(yùn)用本地自動(dòng)更新模塊來(lái)自動(dòng)更新維護(hù)；信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)集中存放，這樣系統(tǒng)管理員只需維護(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)就可以了，而操作員只要客戶端網(wǎng)絡(luò)通暢，應(yīng)用系統(tǒng)就沒(méi)有問(wèn)題。
二、系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則
（一）開(kāi)放的系統(tǒng)設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分考慮到電力企業(yè)資源的統(tǒng)一規(guī)劃，可以與其他相關(guān)的開(kāi)放的生產(chǎn)管理系統(tǒng)、人力資源系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)、辦公系統(tǒng)、設(shè)備管理系統(tǒng)等的無(wú)縫連接。
（二）靈活性。不同的供電企業(yè)或同一供電企業(yè)的不同時(shí)期，其業(yè)務(wù)處理過(guò)程、方式可能有非常大的不同。我們的目標(biāo)就是適應(yīng)電力企業(yè)快速轉(zhuǎn)型需要，根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、銷售情況迅速制定不同的企業(yè)解決方案。
（三）先進(jìn)的技術(shù)。建議采用當(dāng)前流行的企業(yè)信息系統(tǒng)解決方案設(shè)計(jì)與軟件設(shè)計(jì)思想，充分利用先進(jìn)的信息技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，進(jìn)行分布式、模塊化的組件開(kāi)發(fā)，可提供各種專業(yè)接口，為系統(tǒng)問(wèn)的互聯(lián)和系統(tǒng)的擴(kuò)展提供強(qiáng)大的技術(shù)支撐。
（四）安全性。通過(guò)客戶權(quán)限管理、用戶加密、數(shù)據(jù)備份、分布式應(yīng)用服務(wù)以及系統(tǒng)出錯(cuò)處理等各種方法來(lái)保證系統(tǒng)的數(shù)據(jù)與網(wǎng)絡(luò)安全性。其中用戶權(quán)限設(shè)置應(yīng)將系統(tǒng)用戶的工作權(quán)限定義到具體功能，保證數(shù)據(jù)的訪問(wèn)與處理安全性。應(yīng)用服務(wù)通過(guò)負(fù)載平衡算法保證系統(tǒng)的安全與穩(wěn)定運(yùn)行。
三、營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)
（一）系統(tǒng)功能劃分。根據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)各項(xiàng)業(yè)務(wù)要求，系統(tǒng)功能可劃分為：用電營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)（包括核心業(yè)務(wù)模塊、管理功能模塊）和與其它系統(tǒng)的接口兩部分，核心業(yè)務(wù)模塊包括業(yè)擴(kuò)管理、抄表管理、電量電費(fèi)管理、收費(fèi)與賬務(wù)管理、計(jì)量管理、用電檢查管理、系統(tǒng)維護(hù)管理子系統(tǒng)，管理功能模塊是輔助決策等，系統(tǒng)接口包括銀電聯(lián)網(wǎng)、客服系統(tǒng)接口、財(cái)務(wù)系統(tǒng)接口、電能計(jì)量系統(tǒng)及各類電能采集裝置的接口、OA接口、觸摸屏查詢等。
（二）電力營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)。電力營(yíng)銷管理信息系統(tǒng)應(yīng)有業(yè)擴(kuò)報(bào)裝、電費(fèi)計(jì)算、檔案管理、物資管理、資料管理等部分，實(shí)行數(shù)據(jù)集中管理，各供電營(yíng)業(yè)所通過(guò)廣電網(wǎng)絡(luò)建立廣域網(wǎng)實(shí)行數(shù)據(jù)共享。業(yè)擴(kuò)流程納入計(jì)算機(jī)管理并加以業(yè)擴(kuò)監(jiān)控，逐步達(dá)到單軌制無(wú)紙化流程。利用廣電網(wǎng)絡(luò)作為數(shù)據(jù)庫(kù)通道建立供電局與各供電營(yíng)業(yè)所之間的物理連接，數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器放置在供電局大樓信息中心統(tǒng)一管理。數(shù)據(jù)庫(kù)采用Oracle，系統(tǒng)開(kāi)發(fā)工具采用Delphi。由于系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)一集中管理，保證了系統(tǒng)數(shù)據(jù)的唯一性、合法性、一致性，系統(tǒng)軟件的升級(jí)只要將文件寫(xiě)入相應(yīng)的數(shù)據(jù)表，操作員運(yùn)行一下本地的自動(dòng)更新程序即可。
（三）系統(tǒng)功能要求。
1．在數(shù)據(jù)處理能力方面，要求數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和管理性能靈活（包括對(duì)歷史數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)儲(chǔ)及處理），保證數(shù)據(jù)的完整性、可追憶性、可恢復(fù)性、可操作性、共享性和安全性，方便查詢及分類統(tǒng)計(jì)。2．在報(bào)表功能方面，應(yīng)能充分利用數(shù)據(jù)庫(kù)信息按要求靈活生成各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表，提供靈活的報(bào)表格式。
3．在圖形功能方面，應(yīng)充分利用數(shù)據(jù)庫(kù)信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，能以棒圖、餅圖和條形圖、曲線等示之，并能按A4紙打印；圖形要求美觀、比例恰當(dāng)、布局合理。在統(tǒng)計(jì)功能方面，對(duì)系統(tǒng)所要求的各類數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行一般性統(tǒng)計(jì)和按某種需求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；統(tǒng)計(jì)可以由用戶自定義；統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以按自定義的格式用A4紙打印。
4．在保密及授權(quán)方面，應(yīng)具有良好的授權(quán)機(jī)制，訪問(wèn)權(quán)限具有足夠的授權(quán)設(shè)置級(jí)別和嚴(yán)密的控制管理。
5．在系統(tǒng)維護(hù)方面，要求方便、快捷、可靠、安全。
（四）業(yè)擴(kuò)報(bào)裝。
1．電力客戶服務(wù)中心為新裝增容用電和用電變更一口對(duì)外管理部門。
2．低壓客戶（綜合配變供電的客戶）的報(bào)裝等相應(yīng)事宜在所屬供電所辦理，各供電所應(yīng)建立相應(yīng)的客戶檔案，并及時(shí)向客戶服務(wù)中心備案。
3．10kV及以上客戶的報(bào)裝業(yè)務(wù)在電力客戶服務(wù)中心。
4．客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)受理客戶申請(qǐng)、客戶建檔、組織竣工驗(yàn)收、簽訂供用電合同等，生技科專責(zé)人負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)勘察、確定供電方案等方面的工作，營(yíng)銷部負(fù)責(zé)計(jì)量等方面的工作，實(shí)業(yè)總公司負(fù)責(zé)客戶施工等工作，生技科負(fù)責(zé)方案審核。
5．客戶業(yè)擴(kuò)工程竣工后，由客戶中心組織生技科、營(yíng)銷部、供電所及實(shí)業(yè)總公司等有關(guān)人員，對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，各相關(guān)科室積極配合，接到驗(yàn)收通知后要按時(shí)參加，及時(shí)為客戶驗(yàn)收送電。
6．電力客戶服務(wù)中心全面負(fù)責(zé)對(duì)外業(yè)務(wù)服務(wù)，對(duì)內(nèi)負(fù)責(zé)有關(guān)業(yè)務(wù)流程的調(diào)度，按時(shí)完成各環(huán)節(jié)工作。
（五）電費(fèi)計(jì)算。通過(guò)設(shè)立綜合變用戶和公用變用戶這兩種只計(jì)量不計(jì)費(fèi)的關(guān)口表用戶，來(lái)統(tǒng)計(jì)線損。主要功能有：讀數(shù)錄入，電費(fèi)計(jì)算，電價(jià)字典維護(hù)，電費(fèi)臺(tái)賬生成與打印，電量電費(fèi)報(bào)表匯總，銀行數(shù)據(jù)接口（委托銀行代開(kāi)發(fā)票、代收費(fèi)的，按一定格式生成銀行所需數(shù)據(jù)）。
（六）檔案管理。提供模糊查詢功能，輸入相應(yīng)的參數(shù)，能夠在數(shù)據(jù)庫(kù)中調(diào)出數(shù)據(jù)，供查詢用戶文件、表計(jì)文件、農(nóng)村綜合變、小城鎮(zhèn)公用變、表庫(kù)文件等資料。
（七）物資管理。實(shí)行進(jìn)、銷、存操作，對(duì)各供電營(yíng)業(yè)所的物資進(jìn)行計(jì)算機(jī)管理，統(tǒng)一編碼，實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)庫(kù)存量，便于物資合理利用。包括：材料編碼、材料進(jìn)倉(cāng)、材料核價(jià)、材料銷售，材料結(jié)存。
四、結(jié)語(yǔ)
通過(guò)對(duì)各類業(yè)務(wù)模塊的細(xì)分，滿足供電企業(yè)營(yíng)銷各級(jí)管理群體的需要，既減輕了軟件維護(hù)的工作量，又方便了各供電營(yíng)業(yè)所相互之間的應(yīng)用交流，滿足數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)統(tǒng)一、編碼統(tǒng)一、運(yùn)行模式統(tǒng)一的設(shè)計(jì)目標(biāo)。全面提高供電企業(yè)的管理水平、工作效率、服務(wù)質(zhì)量和決策水平，促進(jìn)電力營(yíng)銷管理的現(xiàn)代化。
參考文獻(xiàn)：
1、公司為國(guó)內(nèi)商用車非輪胎橡膠制品行業(yè)龍頭，品牌效應(yīng)明顯；
2、通過(guò)差異化競(jìng)爭(zhēng)為客戶提供高性價(jià)比減震和流體系統(tǒng)解決方案；
3、掌握材料研究、配方合成技術(shù)優(yōu)勢(shì)及系統(tǒng)集成設(shè)計(jì)匹配技術(shù)優(yōu)勢(shì)。
即將登陸創(chuàng)業(yè)板的山東美晨科技股份有限公司（下稱“美晨科技”，代碼300237）是一家從事非輪胎橡膠制品的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售的企業(yè)，是國(guó)內(nèi)商用車市場(chǎng)領(lǐng)先的減震和流體系統(tǒng)解決方案龍頭。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，美晨科技2008-2010年?duì)I業(yè)收入分別為1.77億元、3.41億元、5.79億元，分別同比增長(zhǎng)92.66%、69.79%；凈利潤(rùn)分別為2302萬(wàn)元、4994萬(wàn)元、8121萬(wàn)元，分別同比增長(zhǎng)116.94%、62.62%。
美晨科技此次擬公開(kāi)發(fā)行1430萬(wàn)股，所募資金將投向新增橡膠減振系列產(chǎn)品項(xiàng)目、新增橡膠流體管路產(chǎn)品項(xiàng)目等。募投項(xiàng)目建成后，公司生產(chǎn)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，核心競(jìng)爭(zhēng)力將進(jìn)一步提高。
高端定位強(qiáng)化品牌優(yōu)勢(shì)
美晨科技主要面向非輪胎橡膠制品領(lǐng)域，而該領(lǐng)域細(xì)分市場(chǎng)較多，為有效避開(kāi)低效率競(jìng)爭(zhēng)，贏取更大的市場(chǎng)占比，美晨科技充分運(yùn)用高分子材料加工應(yīng)用技術(shù)和豐富的工業(yè)應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施高端戰(zhàn)略，通過(guò)差異化競(jìng)爭(zhēng)為客戶提供高性價(jià)比減震和流體系統(tǒng)解決方案，已成為國(guó)內(nèi)商用車非輪胎橡膠制品行業(yè)龍頭。
借助于前瞻性的策略定位，美晨科技無(wú)論在市場(chǎng)占比還是品牌效應(yīng)方面均取得了顯著的成效。美晨科技連續(xù)四年被《中國(guó)汽車報(bào)》評(píng)定為“全國(guó)百家優(yōu)秀汽車零部件供應(yīng)商”，2009年被評(píng)為“山東省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)知名品牌產(chǎn)品”。此外，美晨科技還擁有1500多項(xiàng)配方和106項(xiàng)注冊(cè)專利，基于高新技術(shù)的品牌效應(yīng)極為明顯。
創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷提供系統(tǒng)方案
與傳統(tǒng)營(yíng)銷方式不同，美晨科技注重產(chǎn)品優(yōu)化，強(qiáng)調(diào)在提品的基礎(chǔ)之上進(jìn)一步提供系統(tǒng)化解決方案，而美晨科技卓越的系統(tǒng)集成設(shè)計(jì)匹配能力則為前述方案作出了保證。截至目前，美晨科技已與多家汽車制造商簽訂了同步開(kāi)發(fā)協(xié)議，以共同解決整車在振動(dòng)、噪聲等方面存在的難題。此外，美晨科技積極參與多家商用車制造商系統(tǒng)升級(jí)換代的優(yōu)化設(shè)計(jì)過(guò)程。
這種營(yíng)銷模式主要基于客戶的配套需求，客戶在設(shè)計(jì)、裝配上或路試中往往會(huì)遇到諸多問(wèn)題，會(huì)提出一系列新的需求，美晨科技可憑借其自身技術(shù)優(yōu)勢(shì)與客戶緊密協(xié)作共同解決，可為公司產(chǎn)品的大規(guī)模應(yīng)用以及贏得先發(fā)優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造良好條件，客戶粘度也隨之上升，中國(guó)一汽、上汽依維柯紅巖、包頭北奔、斯堪尼亞、佩卡、菲亞特等國(guó)內(nèi)外知名品牌均與美晨科技形成了戰(zhàn)略合作關(guān)系。
集成技術(shù)提高行業(yè)地位
依托于較強(qiáng)的研發(fā)平臺(tái)支持，美晨科技掌握了包括虛擬樣機(jī)技術(shù)在內(nèi)的多項(xiàng)先進(jìn)生產(chǎn)工藝。美晨科技運(yùn)用虛擬樣機(jī)技術(shù)獨(dú)立自主開(kāi)發(fā)了空氣彈簧動(dòng)力學(xué)模型、高度閥動(dòng)力學(xué)模型、橡膠襯套動(dòng)力學(xué)模型，確保了公司系統(tǒng)仿真設(shè)計(jì)的可靠性、真實(shí)性和準(zhǔn)確性。
此外，美晨科技也非常重視現(xiàn)代高分子材料技術(shù)的基礎(chǔ)研究，致力于為公司提供高性能、輕量化以及節(jié)能環(huán)保的材料技術(shù)支持。
募投項(xiàng)目拓寬盈利空間
活動(dòng)策劃案
活動(dòng)主題：
迎3.15誠(chéng)信服務(wù)月，全城征集樣板間
主辦單位：
活動(dòng)地點(diǎn)：
活動(dòng)時(shí)間：
活動(dòng)對(duì)象：
1、 鎖定3月初交房的樓盤
2、 認(rèn)可套餐模式，希望省時(shí)、省心、省力同時(shí)具備一定的消費(fèi)能力的客戶。
活動(dòng)目標(biāo)：
1、 擴(kuò)大企業(yè)的影響力，提升品牌形象，積累更多高單值有效客戶，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)上質(zhì)的突破。
2、 推出完整置家方案，為您打造省時(shí)、省心、省力的家裝工程。
活動(dòng)內(nèi)容：
套餐優(yōu)勢(shì)講解、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)講解、工藝材料優(yōu)勢(shì)講解，現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)及優(yōu)惠政策
活動(dòng)賣點(diǎn)：
1、 誠(chéng)信服務(wù)月
2、 三項(xiàng)承諾：1：設(shè)計(jì)不滿意，定金全額返還。2：產(chǎn)品高于市場(chǎng)價(jià)，差額部分雙倍返還。3：基礎(chǔ)項(xiàng)目不達(dá)標(biāo)，免費(fèi)重新做。
3、 簽單客戶達(dá)到規(guī)定金額，贈(zèng)送電烤箱、自行車、咖啡機(jī)
4、 簽訂樣板間協(xié)議，享受金牌施工隊(duì)施工
活動(dòng)營(yíng)銷：
1、 硬性廣告
媒 體
版面 次數(shù)
時(shí) 間
內(nèi) 容
時(shí)報(bào)
彩色1/2版
活動(dòng)宣告
時(shí)報(bào)
彩色1/2版
11．3．8
活動(dòng)宣告
商報(bào)
彩色整版
11．3．4
活動(dòng)宣告
商報(bào)
彩色整版
11．3．11
活動(dòng)宣告
2、 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷
媒 體
時(shí) 間
內(nèi) 容
搜房網(wǎng)
年3全月
活動(dòng)宣告
網(wǎng)站
年3全月
客戶來(lái)源：
1、 通過(guò)報(bào)紙硬廣宣傳吸引客戶直接報(bào)名參加；電話：
2、 通過(guò)各店面對(duì)現(xiàn)有客戶資源及目標(biāo)樓盤的客戶預(yù)約邀請(qǐng)參加
總部 ：（40戶）
金龍：（20戶）
3、 各店面營(yíng)銷人員采取手機(jī)短息及電話邀約客戶的方式，并做好現(xiàn)場(chǎng)客戶維護(hù)；
4、 通過(guò)現(xiàn)有小區(qū)客戶名單群發(fā)短信邀請(qǐng)客戶參加（，名單共計(jì)3000戶左右）；
5、 通過(guò)搜房網(wǎng)活動(dòng)新聞及小區(qū)論壇活動(dòng)信息吸引客戶參加；
6、 通過(guò)網(wǎng)活動(dòng)信息吸引客戶參加
場(chǎng)地安排：
1、 會(huì)場(chǎng)能夠容納100人同時(shí)就座，劇院式擺放，前排為嘉賓席（課座式），有投影設(shè)備及音響設(shè)備，無(wú)線麥克，激光筆，正式會(huì)場(chǎng)用于講座。
2、 主會(huì)場(chǎng)外設(shè)專門的設(shè)計(jì)咨詢區(qū)
3、 外場(chǎng)入口處設(shè)置1個(gè)接待臺(tái)。
優(yōu)惠政策：
1、 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)交設(shè)計(jì)定金1000元的客戶，可贈(zèng)送價(jià)值1580元的智能家居產(chǎn)品一個(gè)。
過(guò)年贈(zèng)送佳品（孝敬老人）
2、 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)交設(shè)計(jì)定金2000元的客戶，可贈(zèng)送價(jià)值3300元的戴芬尼品牌高級(jí)床上用品一套?！芭浜献罱K設(shè)計(jì)效果”
3、 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)交設(shè)計(jì)定金3000元的客戶，可贈(zèng)送價(jià)值5000元的“家泰勒”品牌頂級(jí)家居用品一套。
4、 現(xiàn)場(chǎng)交定金的客戶（預(yù)估工程款3萬(wàn)以上[含3萬(wàn)]），如在2008年1月25日前，簽訂裝修合同，付款不低于30%工程款的客戶。（不低于30%工程款可預(yù)約跨年裝修施工隊(duì)，開(kāi)工前交期首期款），可享受贈(zèng)送半年物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠。
5、 現(xiàn)場(chǎng)咨詢客戶每戶可享受水質(zhì)監(jiān)測(cè)分析。
抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)品：
智能垃圾桶（?。?，2次抽獎(jiǎng)每次一個(gè)。價(jià)值：600元
活動(dòng)流程：
1、13：00人員全部到場(chǎng)，進(jìn)行準(zhǔn)備工作（行政部進(jìn)行檢查）
2、13：30~14：00為簽到時(shí)間；簽到客戶可參加抽獎(jiǎng)；簽到期間播放宣傳短片或互動(dòng)活動(dòng)來(lái)預(yù)熱。有提前到場(chǎng)客戶，安排設(shè)計(jì)師進(jìn)行洽談。
3、14：00：主持人宣布活動(dòng)開(kāi)始，開(kāi)場(chǎng)白；介紹本次活動(dòng)主題；隆重介紹本次活動(dòng)講師；
4、14：10：進(jìn)行“全案設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)改變生活”講解，突出當(dāng)前流行趨勢(shì)，要做到能夠引起客戶興趣，應(yīng)注意貼近生活，突出實(shí)用性的特點(diǎn)。制作PPT課件（20分鐘）
5、14：30：第一次抽獎(jiǎng)；
6、14：35：進(jìn)行“生態(tài)家居工程”講解，突出差異化、標(biāo)準(zhǔn)化工地施工應(yīng)注意的細(xì)節(jié)，跨年度施工的優(yōu)勢(shì)（預(yù)約施工隊(duì)），冬季施工的好處，制作PPT課件（20分鐘）
7、15：05：第二次抽獎(jiǎng)；
8、15：10：進(jìn)行“置家方案：為您打造省時(shí)、省心、省力的施工工程”講解，突出設(shè)計(jì)師方案、主材佩飾，完整的置家方案；作PPT課件（20分鐘）
9、15：30：和諧人居環(huán)境解析，針對(duì)人居環(huán)境學(xué)配合目標(biāo)小區(qū)房型特色及時(shí)下流行風(fēng)格（包括色彩，家具等），進(jìn)行多元化講解，突出和諧環(huán)境，配合效果圖及PPT課件講解（30分鐘）
10、16：00：材料商選派代表，4名，每名3分鐘進(jìn)行產(chǎn)品介紹；
11、16：15：自由咨詢。
12、17：00：活動(dòng)結(jié)束。
籌備日歷：
任務(wù)
責(zé)任部門
責(zé)任人
起始時(shí)間
完成時(shí)間
備注
確定展會(huì)籌備方案
企劃營(yíng)銷部
印刷品籌備
企劃營(yíng)銷部
手提袋、單頁(yè)
物品籌備
行政部
投影儀、車輛安排
客戶資源
各店面
各店面經(jīng)理
所有客戶資源統(tǒng)一交企劃部發(fā)短信邀約
設(shè)計(jì)師安排
各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)
展位VI設(shè)計(jì)、pop設(shè)計(jì)
企劃部
設(shè)計(jì)師培訓(xùn)
總經(jīng)辦
行架搭建、廣告安裝、布展指導(dǎo)、布展協(xié)調(diào)
企劃營(yíng)銷部
設(shè)計(jì)講解
（準(zhǔn)備ppt課件20分鐘）
集成講解
集成部
（準(zhǔn)備ppt課件20分鐘）
工程講解
工程部
（準(zhǔn)備ppt課件30分鐘）
人居環(huán)境講解
人居環(huán)境部
（準(zhǔn)備ppt課件30分鐘）
部門流程
事項(xiàng)
完成時(shí)間
完 成 要 求
執(zhí) 行 人
負(fù)責(zé)人
會(huì)前布展
搭建行架
5日
廣告公司安裝室內(nèi)行架
確保展區(qū)達(dá)到設(shè)計(jì)要求；
平面廣告
5日
達(dá)到布展設(shè)計(jì)要求
布展車輛安排
5日
行政部安排車輛
會(huì)議中
登記、發(fā)放資料，指引客戶入座等
會(huì)議期間
1、確保參觀客戶人手一份資料；
2、引領(lǐng)客戶至座位
（登記所有來(lái)訪客戶）、店面經(jīng)理、客戶經(jīng)理、營(yíng)銷人員
外圍協(xié)調(diào)、展區(qū)形象維護(hù)
現(xiàn)場(chǎng)攝影、新聞采集競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手展區(qū)以及我公司展區(qū)
準(zhǔn)備資料
外圍協(xié)調(diào)
工程工藝講解
準(zhǔn)備、補(bǔ)充整套資料
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準(zhǔn)備ppt課件30分鐘
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設(shè)計(jì)講解
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客戶咨詢組織
合理安排客戶咨詢、做到高效公平、所有設(shè)計(jì)師準(zhǔn)備好設(shè)計(jì)方案
店面經(jīng)理、客戶經(jīng)理、營(yíng)銷人員
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客戶回訪
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本控制
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇。為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛把降低成本，提高企業(yè)利潤(rùn)率作為生存的關(guān)鍵。如何有效降低工程成本成為了當(dāng)前所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)的、全過(guò)程的、全方位的管理活動(dòng)，是從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過(guò)程，是根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的不同階段性價(jià)比進(jìn)行優(yōu)選的問(wèn)題。成本控制決不僅僅是＂審查、核算＂這么簡(jiǎn)單，它已經(jīng)上升到經(jīng)營(yíng)的高度。房地產(chǎn)企業(yè)必須站在這個(gè)層面，大力倡導(dǎo)全員、全過(guò)程的成本控制方法，這是實(shí)現(xiàn)成本控制的唯一途徑。以下本人從財(cái)務(wù)成本、工程建設(shè)成本和營(yíng)銷成本三方面闡述如何進(jìn)行項(xiàng)目成本控制。
一、財(cái)務(wù)成本控制財(cái)務(wù)成本（約占項(xiàng)目總成本的6-8%左右），主要為資金成本和稅務(wù)成本。
1.1降低稅務(wù)成本。財(cái)務(wù)部需協(xié)同各部門提前做好與政府部門的溝通，爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本。
1.2降低資金成本。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要撥付大量的工程款項(xiàng)。財(cái)務(wù)部需依據(jù)項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》、《項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃》、《年度現(xiàn)金流量預(yù)算》，合理安排資金計(jì)劃，發(fā)揮集團(tuán)資金統(tǒng)籌的優(yōu)勢(shì)，保證項(xiàng)目資金供求平衡，最大限度降低項(xiàng)目資金成本。二、工程建設(shè)成本控制1、設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的關(guān)鍵，它對(duì)工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。按國(guó)際上一些數(shù)據(jù)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)項(xiàng)目總投資的1%以下，但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75%以上，由此可見(jiàn)設(shè)計(jì)在整個(gè)工程建設(shè)成本控制中具有何等重要的作用。1.1將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制運(yùn)用到設(shè)計(jì)階段。要有多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計(jì)方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取各家之長(zhǎng)，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目。這樣才有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。1.2推行限額設(shè)計(jì)。在概算確定后明確地對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號(hào)等。設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計(jì)人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，達(dá)到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求。實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)的審查，提出改進(jìn)意見(jiàn)，設(shè)計(jì)院應(yīng)采納其合理的建議，無(wú)償進(jìn)行改正。防止設(shè)計(jì)階段與工程竣工驗(yàn)收相脫節(jié)。設(shè)計(jì)單位應(yīng)保證其設(shè)計(jì)能通過(guò)相關(guān)部門的驗(yàn)收，防止工程施工完畢而不能通過(guò)驗(yàn)收及浪費(fèi)工程費(fèi)用。建立獎(jiǎng)懲制度。無(wú)論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)各方人員設(shè)法降低工程成本。工程設(shè)計(jì)管理2、在施工過(guò)程中的成本控制2.1設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理包括辦理和審查兩個(gè)階段。
設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證根據(jù)工程實(shí)際情況，由施工、監(jiān)理及工程管理人員會(huì)審，提出可行方案，報(bào)設(shè)計(jì)部門后，出設(shè)計(jì)變更方可實(shí)施。同時(shí)要注重變更的合理性，對(duì)于不必要的變更堅(jiān)決不予通過(guò)，對(duì)于某些不合理或保守設(shè)計(jì)，在滿足使用要求的前提下，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。
加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督對(duì)于變更中的內(nèi)容及工程量增減，由施工、預(yù)算人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽項(xiàng)實(shí)測(cè)實(shí)量，以保證變更內(nèi)容準(zhǔn)確性。
2.2做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作。施工組織設(shè)計(jì)包含工程施工過(guò)程中的質(zhì)量控制、成本控制、進(jìn)度控制、安全管理以及技術(shù)管理等多方面內(nèi)容，它可以說(shuō)是施工活動(dòng)中的綱領(lǐng)性的技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性文件。因此，通過(guò)對(duì)施工組織設(shè)計(jì)工作的審查，優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)便顯得十分重要了。在審查的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)能夠正確處理好質(zhì)量、投資與工程進(jìn)度之間的關(guān)系。在保證工程質(zhì)量與工程進(jìn)度的基礎(chǔ)上，盡量的降低工程造價(jià)。2.3材料、設(shè)備的成本控制
在工程成本中，材料設(shè)備等費(fèi)用約占整個(gè)工程成本的70%左右，因此做好材料的采購(gòu)對(duì)于保證工程質(zhì)量和降低工程成本都有著十分關(guān)鍵的作用。加強(qiáng)材料、設(shè)備的成本控制，應(yīng)當(dāng)首先抓緊材料的采購(gòu)關(guān)。在材料的購(gòu)買過(guò)程中，投資方應(yīng)當(dāng)通過(guò)建立完善和靈活的信息網(wǎng)絡(luò)對(duì)建筑材料的貨源、價(jià)格都有動(dòng)態(tài)而準(zhǔn)確的把握，對(duì)于差價(jià)比較大或者投資比較高的大宗產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)應(yīng)盡可能通過(guò)集中招標(biāo)采購(gòu)的方式進(jìn)行，或者由施工單位購(gòu)買，業(yè)主參與材料的招標(biāo)工作，真正選擇到質(zhì)量?jī)?yōu)良、價(jià)格合理的材料、設(shè)備，合理控制工程造價(jià)。2.4做好工程竣工結(jié)算工作。
結(jié)算資料審查 。工程竣工后進(jìn)行結(jié)算工作前各相關(guān)部門應(yīng)首先對(duì)施工單位報(bào)送的圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書(shū)等資料的真實(shí)性、完整性，進(jìn)行聯(lián)合會(huì)審，對(duì)不符合實(shí)際的資料應(yīng)剔除，不完整的資料應(yīng)要求責(zé)任部門落實(shí)補(bǔ)齊。
結(jié)算造價(jià)審核。若公司項(xiàng)目不多，就可以由公司預(yù)算部專業(yè)工程師進(jìn)行全面審核。若公司項(xiàng)目較多，專業(yè)工程師有限，為了合理控制工程造價(jià)，可以采用三級(jí)審查方式。即首先由造價(jià)咨詢公司（或監(jiān)理公司）初步審核，扣除結(jié)算書(shū)中不合理之處，再由公司預(yù)算部專業(yè)工程師作好復(fù)審工作，最后再由集團(tuán)公司審計(jì)部進(jìn)行終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。
三、營(yíng)銷成本控制
一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案必須有一個(gè)好的計(jì)劃書(shū)，以在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)。市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃。1.房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃的內(nèi)容在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷計(jì)劃十分重要。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃包括：1.計(jì)劃概要：對(duì)擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。2.市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。3.機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析：綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。4.目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。5.市場(chǎng)營(yíng)銷策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷方法。6.行動(dòng)方案：本方案回答將要做什么？誰(shuí)去做？什么時(shí)候做？費(fèi)用多少？7.預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開(kāi)支。8.控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。
一、計(jì)劃概要計(jì)劃書(shū)一開(kāi)頭便應(yīng)對(duì)本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計(jì)劃概要可讓高級(jí)主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。
二、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。1.市場(chǎng)情勢(shì)應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)買行為的趨勢(shì)。2.產(chǎn)品情勢(shì)應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)等的資料。3.競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。4.宏觀環(huán)境情勢(shì)應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。
三、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問(wèn)題等。1.機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來(lái)的因素。寫(xiě)出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。2.優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢(shì)，與機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢(shì)是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢(shì)則是公司要改正的東西。3.問(wèn)題分析在這里，公司用機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析的研究結(jié)果來(lái)確定在計(jì)劃中必須強(qiáng)調(diào)的主要問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。
四、目標(biāo)此時(shí)，公司已知道了問(wèn)題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。有兩類目標(biāo)-----財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)需要確立。1.財(cái)務(wù)目標(biāo)每個(gè)公司都會(huì)追求一定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)所有者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤(rùn)。2.市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)。例如，如果公司想得180萬(wàn)元利潤(rùn)，且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷售額的10％，那么，必須確定一個(gè)銷售收益為1800萬(wàn)元的目標(biāo)，如果公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn)元，則其必須售出90套房屋。目標(biāo)的確立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)：·各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式來(lái)陳述，并有一定的完成期限?！じ鱾€(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性?！と绻赡艿脑?，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說(shuō)明，應(yīng)說(shuō)明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來(lái)。
五、市場(chǎng)營(yíng)銷策略應(yīng)在此列出主要的市場(chǎng)營(yíng)銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動(dòng)”。在制定營(yíng)銷策略時(shí)往往會(huì)面對(duì)多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用若干種方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如，增加10％的銷售收益的目標(biāo)可以通過(guò)提高全部的房屋平均售價(jià)來(lái)取得，也可以通過(guò)增大房屋銷售量來(lái)實(shí)現(xiàn)。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷售可通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來(lái)獲得。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后，便可找出房屋營(yíng)銷的主要策略。策略陳述書(shū)可以如下所示：目標(biāo)市場(chǎng)：高收入家庭，特別注重于男性消費(fèi)者及各公司，注重于外企。產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。價(jià)格：價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠家。配銷渠道：主要通過(guò)各大著名房地產(chǎn)公司銷售。服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。廣告：針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng)，開(kāi)展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣傳高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30％。研究與開(kāi)發(fā)：增加25％的費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購(gòu)情況作及時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿足。市場(chǎng)營(yíng)銷研究：增加10％的費(fèi)用來(lái)提高對(duì)消費(fèi)者選擇過(guò)程的了解，并監(jiān)視競(jìng)爭(zhēng)者的舉動(dòng)。
六、行動(dòng)方案策略陳述書(shū)闡述的是用以達(dá)到企業(yè)目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷推動(dòng)力。而現(xiàn)在市場(chǎng)營(yíng)銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過(guò)深思熟慮來(lái)作回答：將做什么？什么時(shí)候去做？誰(shuí)去做？將花費(fèi)多少？等等具體行動(dòng)。
七、預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表行動(dòng)方案可使經(jīng)理能編制一個(gè)支持該方案的預(yù)算，此預(yù)算基本上為一項(xiàng)預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表。主管部門將審查這個(gè)預(yù)算并加以批準(zhǔn)或修改。
八、控制計(jì)劃的最后一部分為控制，用來(lái)控制整個(gè)計(jì)劃的進(jìn)程。通常，目標(biāo)和預(yù)算都是按月或季來(lái)制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)現(xiàn)未能達(dá)到目標(biāo)的部門。有些計(jì)劃的控制部分還包括意外應(yīng)急計(jì)劃，簡(jiǎn)明扼要地列出可能發(fā)生的某些不利的情況時(shí)公司應(yīng)采取的步驟。8.2市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃的執(zhí)行營(yíng)銷執(zhí)行是將營(yíng)銷計(jì)劃轉(zhuǎn)化為行動(dòng)的過(guò)程，并保證這項(xiàng)任務(wù)之完成，以實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的既定目標(biāo)。策略所論及的是營(yíng)銷活動(dòng)是”什么”和”為什么”的問(wèn)題，而執(zhí)行則論及到”誰(shuí)”去執(zhí)行，在”什么地點(diǎn)”、”什么時(shí)間”和”怎么樣”去執(zhí)行等問(wèn)題。策略與執(zhí)行密切相關(guān)，策略指導(dǎo)著執(zhí)行，如給營(yíng)銷方案分配一些基金，指導(dǎo)房屋銷售人員改變推銷重點(diǎn)，重印價(jià)格表等。
另外，執(zhí)行也是一種策略反饋，即預(yù)計(jì)在執(zhí)行某一策略過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生的因難將影響策略的選擇。影響有效執(zhí)行營(yíng)銷方案的因素主要有四個(gè)方面：1.發(fā)現(xiàn)及診斷問(wèn)題的技能；2.評(píng)定存在問(wèn)題的公司層次的技能；3.執(zhí)行計(jì)劃的技能；4.評(píng)價(jià)執(zhí)行效果的技能。
一、診斷技能當(dāng)營(yíng)銷計(jì)劃的執(zhí)行結(jié)果不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)時(shí)，策略與執(zhí)行之間的內(nèi)在緊密關(guān)系會(huì)造成一些難以診斷的問(wèn)題。如銷售率低究竟是由于策略欠佳還是因?yàn)閳?zhí)行不當(dāng)呢？此外還得確定究竟應(yīng)確定是什么問(wèn)題（診斷）還是應(yīng)確定采取什么行動(dòng)的問(wèn)題？對(duì)每個(gè)問(wèn)題都有不同的管理”工具”組合與不同的解決方法。
二、存在問(wèn)題的公司層次營(yíng)銷的執(zhí)行問(wèn)題在公司3個(gè)層次的任一層上都會(huì)發(fā)生。
1.營(yíng)銷功能層次銷售、辦理許可證、廣告、新產(chǎn)品計(jì)劃、配銷渠道等等功能，在執(zhí)行營(yíng)銷任務(wù)時(shí)是必須履行的。
2.營(yíng)銷方案層次即把各種營(yíng)銷功能協(xié)調(diào)組合在一些，構(gòu)成一整體活動(dòng)。例如房屋商通過(guò)定價(jià)、促銷和配銷的整體功能活動(dòng)將房屋售給顧客。
3.營(yíng)銷政策層次這里管理部門所關(guān)心的是：引導(dǎo)從事?tīng)I(yíng)銷工作的人去理解本組織的主張及其在營(yíng)銷活動(dòng)中的作為。營(yíng)銷的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)以及更具體的各種報(bào)酬、招聘、訓(xùn)練和銷售政策等要素，都體現(xiàn)了該組織的營(yíng)銷文化。如果房地產(chǎn)公司的工作人員在與客房，開(kāi)發(fā)商和其他人交易時(shí)采用社會(huì)性營(yíng)銷觀念，就需要有達(dá)到這一目標(biāo)的明確的營(yíng)銷政策。營(yíng)銷政策對(duì)能否有效執(zhí)行營(yíng)銷方案的影響最大，其次才是執(zhí)行營(yíng)銷功能的能力。因此，營(yíng)銷方案能否有效地執(zhí)行，主要取決于制訂和執(zhí)行健全的政策。
三、執(zhí)行市場(chǎng)營(yíng)銷的技能為了有效地執(zhí)行營(yíng)銷方案，公司的每個(gè)層次即功能、方案、政策等層次都必須運(yùn)用一整套技能。主要包括：配置、監(jiān)控、組織和相互影響。
1.配置技能指營(yíng)銷經(jīng)理給功能、政策和方案3個(gè)層次分配時(shí)間、資金和人員的能力。如按何種方式來(lái)有效配置好房地產(chǎn)推銷人員是每個(gè)房地產(chǎn)公司都面臨的一個(gè)共同問(wèn)題。
2.監(jiān)控技能建立和管理一個(gè)對(duì)營(yíng)銷活動(dòng)效果進(jìn)行追蹤的控制系統(tǒng)?？刂朴?種類型年度計(jì)劃控制、利潤(rùn)控制、效率控制和策略控制。從執(zhí)行的角度出發(fā)，我們主要關(guān)心的是前3種類型。
3.組織技能涉及營(yíng)銷人員之間為實(shí)現(xiàn)公司目標(biāo)而應(yīng)具有的關(guān)系結(jié)構(gòu)。掌握構(gòu)成控制系統(tǒng)的集中化程度和正規(guī)化程度及理解非正式營(yíng)銷組織的地位和作用，是制定有效執(zhí)行程序的重要先決條件。非正式系統(tǒng)與正式系統(tǒng)的交互作用將影響許多執(zhí)行活動(dòng)的效率。
財(cái)務(wù)分析可能很復(fù)雜。這里我們的目的是介紹一些可能在案例分析中用得著的簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)計(jì)算方法。比較高深的財(cái)務(wù)技術(shù)留給財(cái)務(wù)管理的課程。而且事實(shí)上高級(jí)技術(shù)對(duì)理解本書(shū)中的案例所起的作用有限，并且要花費(fèi)讀者太多的時(shí)間和勞動(dòng)來(lái)完成。
應(yīng)該很清楚地知道財(cái)務(wù)考慮只是對(duì)備選營(yíng)銷方案進(jìn)行評(píng)估的一個(gè)因素。備選營(yíng)銷方案不能夠精減為一組數(shù)字。從形勢(shì)分析中獲得的定性因素同樣是重要的。有時(shí)經(jīng)常是定性因素在指明選擇一個(gè)備選方案。在另外的一些案例中，它們可能指向不同的備選方案。
我們?cè)谶@里所要指出的是一些在基礎(chǔ)的會(huì)計(jì)課程中通常所沒(méi)有提及的有用概念。
貢獻(xiàn)毛利
單位貢獻(xiàn)毛利被定義為一件商品的銷售價(jià)格與制造、銷售這件商品的變動(dòng)成本之間的差額。其實(shí)質(zhì)上是營(yíng)銷者補(bǔ)償固定生產(chǎn)成本、公司營(yíng)業(yè)費(fèi)用，最后獲得利潤(rùn)的單位可獲得的金額。因此，假如一個(gè)制造商以12美元售出一件商品，變動(dòng)成本為8.40美元，
那么
單位貢獻(xiàn)毛利＝銷售價(jià)格－變動(dòng)成本
＝12.00美元－8.40美元
＝3.60美元
這家公司每單位的銷售給予它3.60美元來(lái)補(bǔ)償固定成本。
總貢獻(xiàn)毛利是以單位貢獻(xiàn)毛利乘以銷售量。例如，假設(shè)這家公司售出20000件，那么
總貢獻(xiàn)毛利＝單位貢獻(xiàn)毛利x銷售數(shù)量
＝3.60美元x20000
＝72000美元
假如該產(chǎn)品的總相關(guān)固定成本為42000美元，那么，從該產(chǎn)品中獲利為：
利潤(rùn)＝總貢獻(xiàn)毛利—固定成本
＝72000美元—42000美元
＝30000美元
成本
在確定貢獻(xiàn)毛利與利潤(rùn)時(shí)我們使用了變動(dòng)成本和固定成本的項(xiàng)目。在這里我們想更正式地定義它們。
變動(dòng)成本是那些每單位產(chǎn)品上是固定的，而在總額上依據(jù)制造和銷售的數(shù)量而變動(dòng)的成本。也就是說(shuō)，要耗費(fèi)一定數(shù)量的原材料和勞動(dòng)來(lái)制造一個(gè)單位產(chǎn)品。我們制造得越多，總變動(dòng)成本越多。
固定成本是那些不管生產(chǎn)或銷售數(shù)量的變化而在總量上保持不變的成本。
這樣一來(lái)，每單位的這些成本就要依據(jù)制造和銷售的數(shù)量而變化。
分清楚哪些成本是變化成本和哪些成本是固定成本在案例分析中是很重要的。
運(yùn)用的法則是：如果隨產(chǎn)量變化而在總量上變化的，就是一項(xiàng)變動(dòng)成本。因此，勞動(dòng)、原材料、包裝、銷售人員的傭金就是變動(dòng)成本。要注意的是除傭金外的所有營(yíng)銷成本都被視為固定成本。如果一項(xiàng)營(yíng)銷成本或其它的固定成本被表示成單位金額的形式時(shí)，不要讓它給蒙騙了。也許它看上去像一項(xiàng)變動(dòng)成本，但它卻不是，而僅僅是在某一既定產(chǎn)量下的單位金額。例如，如果我們被告知單位廣告費(fèi)用將為1美元，這指的是年末當(dāng)我們以廣告費(fèi)支出除以總銷售量時(shí)，結(jié)果預(yù)計(jì)為每單位1美元。我們必須知道在何種產(chǎn)量下廣告費(fèi)預(yù)計(jì)為每單位1美元。如果預(yù)計(jì)產(chǎn)量水平為300000件。我們便知道企業(yè)打算在廣告上花300000美元（1x300000件）這300000美元是一項(xiàng)固定成本。注意如果他們銷售量少于300000件，單位成本將超過(guò)1美元，反之亦然，故要留心分?jǐn)偟綌?shù)量上并以每單位的形式表示的固定成本。
盈虧平衡點(diǎn)
在我們確定為補(bǔ)償所有相關(guān)固定成本而必須銷售的數(shù)量或金額時(shí)，可以從中得到對(duì)許多營(yíng)銷備選方案的一個(gè)可靠的看法。這樣的銷售水平被稱為盈虧平衡點(diǎn)，我們定義：
1、以數(shù)量表示的盈虧平衡點(diǎn)＝總固定成本／單位貢獻(xiàn)毛利
2、以金額表示的盈虧平衡點(diǎn)＝總固定成本／1-（單位變動(dòng)成本／單位銷售價(jià)格）］或＝以數(shù)量表示的盈虧平衡點(diǎn)x單位銷售價(jià)格
舉例說(shuō)明這些定義。假定：（1）直接勞動(dòng)成本為每單位7.50美元，（2）原材料成本為每單位2美元，（3）銷售價(jià)格為每單位22美元，（4）廣告費(fèi)和銷售人員費(fèi)用為40萬(wàn)美元，（5）其他相關(guān)固定成本為10萬(wàn)美元。
單位貢獻(xiàn)毛利＝銷售價(jià)格—變動(dòng)成本
＝22.00-（7.50十2.00）
＝22.00-9.50
＝12.50（美元）
以數(shù)量表示的盈虧平衡點(diǎn)＝總固定成本／單位貢獻(xiàn)毛利
＝（400000+100000）／12.5
＝40000（件）
以金額表示的盈虧平衡點(diǎn)＝500000 ／［1－（9.50／22.00）］
＝500000／（1－0.4318181）
＝880000（美元）
或者：
以金額表示的盈虧平衡點(diǎn)=40000x22.00
=880000（美元）
利潤(rùn)目標(biāo)
盈虧平衡并不如盈利那么有趣．因而，我們常常希望在我們的計(jì)算中結(jié)合一個(gè)目標(biāo)利潤(rùn)水平。從根本上說(shuō)，我們是在回答這樣一個(gè)問(wèn)題；在何種數(shù)量水平上我們能夠獲利x美元？實(shí)現(xiàn)一個(gè)利潤(rùn)目標(biāo)就像補(bǔ)償一項(xiàng)固定成本。所以在前例中，如果我們將利潤(rùn)目標(biāo)設(shè)置為60000美元，我們將必須售出更多的件數(shù)，等于：
實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)的件數(shù)＝利潤(rùn)目標(biāo)／單位貢獻(xiàn)毛利
＝60000／12.50
＝4800（件）
要達(dá)到這一目標(biāo)的總銷售量為：
40000十4800＝44800或（500000十60000）／12.50＝44800（件）
盈虧平衡分析是比較備選營(yíng)銷方案的一個(gè)有用的工具。它告訴我們必須售出多少件，但沒(méi)能幫助我們回答這樣一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題：將要售出多少件。
市場(chǎng)占有率
市場(chǎng)占有率=公司銷售水平 ／總的市場(chǎng)銷售量
這一計(jì)算增加了對(duì)建議的行動(dòng)計(jì)劃的了解。假設(shè)總的市場(chǎng)銷售量為29萬(wàn)件。我們盈虧平衡銷售水平為4萬(wàn)件，這樣，盈虧平衡所要達(dá)到的市場(chǎng)占有率為：
40000／290000＝13.8%
接下來(lái)要問(wèn)的問(wèn)題是建議的營(yíng)銷方案能否獲得這樣的市場(chǎng)占有率。
資本支出
通常一個(gè)特定的營(yíng)銷方案建議了資本設(shè)備的支出費(fèi)用。這些將是與建議的方案有關(guān)的固定成本。例如：假定使用期10年的設(shè)備要支出500萬(wàn)美元，如果我們把全部支出歸人第一年的盈虧平衡計(jì)算中去，盈虧平衡點(diǎn)將非常高。進(jìn)而，從第二年至第十年，盈虧平衡點(diǎn)將大幅降低。最好是將這500萬(wàn)美元平均分?jǐn)偟竭@10年內(nèi)。這樣每年有與機(jī)器有關(guān)的50萬(wàn)美元作為一項(xiàng)相關(guān)固定成本。人們所需要做的只是對(duì)固定資產(chǎn)的有效壽命作出合理的假設(shè)，并且將總成本分?jǐn)偟秸麄€(gè)使用時(shí)期上。
相關(guān)成本
這個(gè)項(xiàng)目常常發(fā)生在分辨哪些固定成本與一個(gè)特定的建議相關(guān)。運(yùn)用的法則是：如果支出水平由于采納了那個(gè)建議而發(fā)生變化，那么這項(xiàng)固定成本就是相關(guān)的。這樣一來(lái)，新的設(shè)備、新的研究和開(kāi)發(fā)，等等，都是相關(guān)的。比如，去年的廣告費(fèi)或以前的研究和開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不會(huì)隨著現(xiàn)在的決策而有所變化，因此就不是建議方案的相關(guān)成本。過(guò)去的支出作為滯留成本提及。它們不應(yīng)該計(jì)入現(xiàn)在的決策。決策是未來(lái)的導(dǎo)向。
公司營(yíng)業(yè)費(fèi)用提出了一個(gè)特殊的問(wèn)題。一般說(shuō)來(lái)，它不會(huì)隨著一項(xiàng)特定的決策而變化。我們?cè)谶x擇營(yíng)銷方案時(shí)并沒(méi)有解雇總裁。但是，在某些情況下，一些營(yíng)業(yè)費(fèi)用可能直接歸于一項(xiàng)特定的決策。在這種情況下，這就成為一項(xiàng)相關(guān)成本。我們應(yīng)該知道一個(gè)企業(yè)為了生存下去，必須在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中補(bǔ)償所有的成本。并且，從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的觀點(diǎn)來(lái)看，一切成本都是相關(guān)的。這一類型的會(huì)計(jì)涉及到準(zhǔn)備收益表和資產(chǎn)負(fù)債表向投資者報(bào)告。在制定營(yíng)銷決策時(shí)，我們只對(duì)管理感興趣，而不是財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)，管理會(huì)計(jì)則涉及到為制定決策提供有關(guān)的信息。因此它僅僅列出與正在考慮的決策有關(guān)的成本。諸如分配營(yíng)業(yè)費(fèi)用或者分?jǐn)傃芯颗c開(kāi)發(fā)費(fèi)用之類的事情只會(huì)混淆未來(lái)導(dǎo)向的決策。
毛利
當(dāng)我們真正想要知道的是制造商的售價(jià)時(shí)，案例通常會(huì)向我們提供一個(gè)詳細(xì)的銷售價(jià)格。為了能夠回過(guò)頭來(lái)得出制造商的售價(jià)，我們必須了解渠道毛利是怎么一回事。
當(dāng)企業(yè)以一個(gè)特定的價(jià)格購(gòu)進(jìn)一件商品并且試圖以一個(gè)更高的價(jià)格出售它時(shí)，成本價(jià)與銷售價(jià)之間的差額被稱為毛利或加價(jià)，因而：
銷售價(jià)格＝成本價(jià)格十毛利
比如：1.00美元＝0.80美元十0.20美元
即一家公司以0.8美元購(gòu)進(jìn)一件商品，加上0.2美元的毛利，定價(jià)為1美元。
毛利通常被表示為百分比。這就產(chǎn)生了這樣一個(gè)問(wèn)題，毛利百分比表示的基數(shù)是成本價(jià)還是銷售價(jià)。這里，如果0.2美元的毛利是以銷售價(jià)格的百分比表示的話，那么毛利就是0.20美元／1.00美元＝20％。如果是以成本價(jià)的百分比表示的話，那么毛利就是0.20／0.80＝25％。在營(yíng)銷中，最通行的慣例是將毛利表示為售價(jià)的一個(gè)百分比。以這種方式表示毛利更易于操作。尤其是在多層次渠道的情況下，除非明確聲明，你可以假定本書(shū)案例中的所有毛利都是以售價(jià)為有關(guān)基數(shù)的。
銷售價(jià)＝毛利十成本
6.00美元＝1.50美元十4.50美元
或更重要的：
100％＝25％十75％
以成本價(jià)為基數(shù)：
銷售價(jià)＝毛利十成本
6.00美元＝1.50美元十4.50美元
但在這里成本是基數(shù)100％，因此：
133.33％＝33.33％十100％
也就是說(shuō)，銷售價(jià)應(yīng)該被看作成本價(jià)的133.33％。
從銷售價(jià)基數(shù)向成本價(jià)基數(shù)的轉(zhuǎn)換：
銷售價(jià)＝毛利十成本
100％＝25％十75％
因此如果我們想把25％的毛利轉(zhuǎn)換成以成本價(jià)為基數(shù)的話，75％（即成本）變成有關(guān)基數(shù)且：
以成本價(jià)百分比表示的毛利＝25％／75％＝33.33％
注意這恰好是以4.50美元去除1.50美元。
作出這一轉(zhuǎn)換的一個(gè)簡(jiǎn)單公式是：
以成本價(jià)為基數(shù)的毛利百分比＝（銷售價(jià)為基數(shù)的毛利百分比／100％）－以銷售價(jià)為基數(shù)的毛利百分比
在我們的例子中就是：
25％／100％－25％＝25％／75％＝33.33％
注意要作出這一轉(zhuǎn)換，我們唯一需要的信息就是以銷售價(jià)為基數(shù)的毛利百分比。
從成本價(jià)基數(shù)向銷售價(jià)基數(shù)的轉(zhuǎn)換。
銷售價(jià)＝毛利十成本
133.33％＝33.33％十100％
毛利為33.33％，相應(yīng)的售價(jià)基數(shù)為133.33％，因此：
以銷售價(jià)百分表示的毛利＝ 33.33％／ 133.33％＝25％
注意這恰好是1x1.5美元除以6美元。
作出這一轉(zhuǎn)換的一個(gè)簡(jiǎn)單公式是：
以銷售價(jià)為基數(shù)的毛利百分比＝以成本價(jià)為基數(shù)的毛利百分比／（100％十以成本價(jià)為基數(shù)的毛利百分比）
在我們的例子中就是：
33.33％／100％十 33.33％／ 133.33％＝25％
注意要作出這一轉(zhuǎn)換，我們唯一需要的信息就是以成本價(jià)為基數(shù)的毛利百分比。
復(fù)合毛利
一家制造商常常給出一個(gè)建議的零售價(jià)格和建議的零售和批發(fā)毛利。例如，建議零售價(jià)格為7.50美元，零售毛利為20％，批發(fā)毛利為15％，在這種情況下，為了確定制造商的售價(jià)，我們只要依次減去適當(dāng)?shù)拿?，即?nbsp;
零售價(jià)
7.50美元
減：零售毛利（7.50美元的20%）
1.50美元
等于：零售成本價(jià)或批發(fā)售價(jià) 6.00美元
減：批發(fā)毛利（6.00美元的15%）
0.90美元
等于：批發(fā)成本價(jià)或制造商售價(jià)
5.10美元
