發(fā)布時間：2023-11-28 16:16:27
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的風險定性分析方法樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
研制和操作各個階段的管理決策，決策問題包括設計替換、危害優(yōu)化和減少風險方案的選擇；②必須針對各個項目采用與之相適應的風險分析方法，靈活、綜合使用各種風險分析方法；③先用定性分析方法（如危險分析、FMEA），在定性方法不能精確描述風險時再用定量風險分析方法；④必須逐步采用新的定量風險分析方法，并與舊的定量風險分析方法的分析結(jié)果對比，然后進行綜合評價。所使用的數(shù)據(jù)必須準確、可靠；⑤應跟蹤、評價和記錄各種減少風險的方案，如果實踐證明這種方案不可行，應采用其它風險減少效果好的方案，應收集各種元件每次風險分析數(shù)據(jù)供下次使用。
歐洲空間局（ESA）的風險管理
因此，ESA在標準中（PSS-O1-401）規(guī)定進行定量風險分析應說明用于風險評價的數(shù)據(jù)源的主、客觀性，并加以分類。用于風險評價的數(shù)據(jù)源有：①專家經(jīng)驗數(shù)據(jù)（完全主觀的）；②相似工程中獲得的數(shù)據(jù)（部分主觀）；③從過去產(chǎn)品中得來的數(shù)據(jù)，如通用零件數(shù)據(jù)（客觀）；④直接從相關(guān)試驗中獲得的數(shù)據(jù)（客觀）。同時還應考慮如下因素，鑒別所用數(shù)據(jù)的可信度：①專家的數(shù)量與類型；②試運行數(shù)；③與系統(tǒng)正常使用有關(guān)的數(shù)據(jù)量。應規(guī)定一個可接受的最小數(shù)據(jù)置信水平，由此來決定哪些數(shù)據(jù)可用于分析，應使用所有的可接受數(shù)據(jù)（無論是主觀的還是客觀的），應考慮獨立的風險參數(shù)和主、客觀數(shù)據(jù)的置信水平，應給出分析結(jié)果數(shù)據(jù)的置信水平及其主、客觀性質(zhì)。ESA還制定了降低風險的準則：①在保證系統(tǒng)完成任務的前提下盡可能地合理和符合實際地減少風險；②系統(tǒng)風險不應超過由相應系統(tǒng)環(huán)境引起的風險。項目經(jīng)理應根據(jù)不同項目的特性采取相應的降低風險措施[9]。
我國航天試驗的風險管理現(xiàn)狀
關(guān)鍵詞：評價指標；建設項目；經(jīng)濟評價；凈現(xiàn)值
中圖分類號：F29文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）12-0099-01
1 建設項目經(jīng)濟評價常規(guī)指標及其分析方法的缺陷分析
（1）確定性分析中凈現(xiàn)值指標分析的缺陷。
靜態(tài)評價指標是不含風險因素計算的，動態(tài)評價指標凈現(xiàn)值是含有風險因素計算的，因此對于建設項目經(jīng)濟評價而言無論是確定性分析還是不確定性分析，凈現(xiàn)值指標都處于核心評價地位，通過其計算公式可知該指標對風險的定量處理是通過適當?shù)恼郜F(xiàn)率反映項目的風險，風險大，折現(xiàn)率就高，自然項目的經(jīng)濟價值就小。對于風險小、現(xiàn)金流量波動不大的項目，該指標是比較適用的。但對于投資額大建設期長的項目而言，則存在缺陷，該指標的計算和分析隱含了兩個基本假設：第一，投資具有可逆性；第二，投資是不可推遲的。實際上在大多數(shù)情況下，投資具有不可逆性，對大型建設項目而言，其最初的投標以及為之付出的成本都可能因為項目的中止而使得項目成為不可逆；同時具有可推遲性，在獲得土地的投標后，在再次投入資源前可通過獲得關(guān)于建設項目市場狀況的新信息，使得項目在投資時機的選擇上具有很高的靈活性。
（2）不確定性分析指標及方法的實用性缺陷。
建設項目經(jīng)濟評價中的不確定性分析，雖然各自有其不足，但相互補充后的分析，從理論上說應該是邏輯嚴密的。但一般而言，確定性分析是基本的分析方法，而不確定分析方法只供決策時的參考，凈現(xiàn)值的計算是前提基礎，而當凈現(xiàn)值不滿足要求時，就沒有必要進行不確定分析了，說明不確定性分析對凈現(xiàn)值的依賴性過強，凈現(xiàn)值的自身缺陷勢必會影響不確定分析。另外，在實務分析中，一般要求確定性分析和不確定性分析結(jié)合使用從而實現(xiàn)互補，但一般的不確定分析多采用的是保本分析和敏感性分析，敏感性分析的缺陷是依靠概率分析來彌補的，但在實務分析中卻很少采用概率分析，主要原因是概率分析過于復雜，而缺乏普遍認同感，在評價中沒有起到作用。
綜上所述，作為建設項目經(jīng)濟評價的核心指標凈現(xiàn)值，并不能準確完整地反映建設項目的經(jīng)濟價值，那么是否能對該指標進行改進，兼顧該指標本身的優(yōu)勢和并且不改變原先建設項目經(jīng)濟評價的基本模式，將不確定性分析的因素引入到該指標的計算，使評價更貼近實際。
2 建設項目經(jīng)濟評價指標改進原理及其數(shù)學模型
在分析建設項目經(jīng)濟評價確定性和不確定性分析的缺陷后，為了解決其在評價項目經(jīng)營柔性不足問題，可以借用實物期權(quán)的概念來進一步改進該指標的計算。不同于股票期權(quán)的實物期權(quán)是一種新的投資思路和評價方法，它可以作為決策者適時考慮經(jīng)營環(huán)境或市場變化，調(diào)整投資規(guī)模、時機、組合、目標領(lǐng)域等提供靈活度，使投資目標具有可推遲性，同時允許決策者忽略、低估或無法確定投資戰(zhàn)略價值的傳統(tǒng)決策、評價思路、方法做出必要的修正和補充，以此克服傳統(tǒng)評價方法忽略的不可逆性的缺陷。建設項目帶有典型的實物期權(quán)特性，據(jù)此可以對其經(jīng)濟評價中的凈現(xiàn)值指標予以改進。
雖然實物期權(quán)的價值計算目前還沒有規(guī)定的模式，但可以利用股票期權(quán)中的看漲期權(quán)公式（見式1、式2和式3）確定期權(quán)價值。
C=A•N（d1）-X•e-rT•N（d2）（1）
d1=ln（A/X）+T•（r•σ•T）σ•T（2）
d2=d1-σ•T（3）
其中：C――實物期權(quán)價值；A――資產(chǎn)現(xiàn)值；X――執(zhí)行價格；T――到期時間；σ――標的資產(chǎn)價格波動率；r――無風險利率；N（x）――為標準正態(tài)分布的累積概率分布函數(shù)。
具體而言，掌握投資機會就如同持有一個金融看漲期權(quán)，建設項目相當于金融期權(quán)中的標的物，項目的投資支出相當于期權(quán)行使的價格，投資期內(nèi)項目的收益現(xiàn)值相當于金融期權(quán)種股票的價格，在不失去投資機會的前提下，投資決策可推遲的時間相當于期權(quán)的到期時間，建設項目未來收益的不確定性相當于金融期權(quán)中的股票風險。
建設項目的建設方獲得土地在一定時期內(nèi)的使用權(quán)之后，一般包含了多種靈活期權(quán)價值的存在，如可以決策何時進行開發(fā)、建設方可以根據(jù)市場的需要進行項目產(chǎn)品的市場定位與改變競爭策略、可以根據(jù)融資情況和自身實力對土地進行不同程度的開發(fā)等，以上各種管理彈性均包含了一種期權(quán)的價值特性。因此對這樣具有期權(quán)特性的項目進行的投資，其投資價值包括兩個部分。一部分是不考慮實
物價值期權(quán)的存在，建設項目固有的內(nèi)在價值，它可以通過凈現(xiàn)值指標的計算獲得；另一部分就是由于項目期權(quán)特性產(chǎn)生的期權(quán)價值。因此，對凈現(xiàn)值指標計算的改進可以表示為（4）。
其中：NPVT表示建設項目的全部價值；NPVI表示建設項目的內(nèi)在價值；C表示建設項目的期權(quán)價值。其判別準則仍然可以沿用凈現(xiàn)值的判別準則，即當NPVT≥0時，項目可以接受，反之予以拒絕。
3 改進的評價指標在建設項目經(jīng)濟評價中的應用
在寧夏地區(qū)相關(guān)建設項目調(diào)研的基礎上，現(xiàn)以房地產(chǎn)建設項目為例，說明改進后的評價指標的應用。銀川市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已于2007年獲得某宗地的土地開發(fā)權(quán)，根據(jù)當時的開發(fā)策劃，準備開發(fā)兩期成片小區(qū)，分兩個時段進行，2008年開發(fā)一期，建設期、一期全部銷售完及二期融資完成共需要3年時間，2012年進行二期開發(fā)，2008年年初一期開發(fā)投資2000萬元，預計可產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量累計現(xiàn)值之和為900萬，如果如期在2011年開發(fā)二期項目，預計2011年年初將追加投資3456萬元，預計二期項目將來產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量累計現(xiàn)值之和為3000萬，根據(jù)2006年獲得土地開發(fā)權(quán)前可行性研究報告的凈現(xiàn)值評價結(jié)果，該項目是可行的，其原因是2006年對于目標收益率的選取偏低，2007年由于經(jīng)濟的發(fā)展出現(xiàn)了新的變化，由于國家宏觀調(diào)控政策的連續(xù)影響，尤其是存、貸款率的上調(diào)，直接影響了無風險收益率的上升，同時由于股市的波動和物價的上漲等因素，影響到了目標收益率，2007年下半年假定采用的無風險利率為10%，目標收益率為20%。
根據(jù)建設項目經(jīng)濟評價常規(guī)指標凈現(xiàn)值的計算，將上述數(shù)據(jù)帶入式1后，我們可以得出項目的凈現(xiàn)值NPV=-100萬元，根據(jù)NPV＜0應該放棄該項目的投資。如果從實物期權(quán)的角度來看待這一問題時，發(fā)現(xiàn)最初投資是可以獲得一個再開發(fā)的實物期權(quán)的，顯然常規(guī)的評價指標在得出項目凈現(xiàn)值時沒有考慮到開發(fā)商可根據(jù)將來情況決定是否進行后續(xù)二期投資的價值因素。
利用改進后的指標和計算方法從新對該項目進行評價，2008年投資一期項目所得的NPVI=-1100萬元，在2008年后在宏觀經(jīng)濟形勢不明朗的情況下，假設標的資產(chǎn)的收益波動率σ=50%，追加二期投資的到期時間T=3，無風險的收益率r=10%，追加投資二期項目產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值A=3000萬元，二期項目追加投資，即期權(quán)的執(zhí)行價格X=3456萬元。將上述數(shù)據(jù)帶入式3和式4，得到d1=0.616，d2=-0.25，通過查正態(tài)分布表，可得N（d1）=0.7311，N（d2）=0.4013，將數(shù)據(jù)帶入式2，可得二期項目的期權(quán)價值C=1165.86萬元，將所有數(shù)據(jù)帶入改進后的凈現(xiàn)值計算式5，可得NPVT=65.86萬元，根據(jù)其評價準則，NPVT≥0時可以在2008年對該項目進行投資。
顯然用評價指標改進后的方法和常規(guī)評價指標的計算方法的結(jié)論是相反的，究其原因，是常規(guī)評價指標凈現(xiàn)值的計算忽略了管理彈性以及信息獲取所帶來的期權(quán)的價值。
4 結(jié)論
從改進后評價指標的應用可以看出，其對風險的度量是與常規(guī)評價指標凈現(xiàn)值完全不同的經(jīng)濟評價方法，常規(guī)的凈現(xiàn)值計算將風險融入到折現(xiàn)率中，將有可能降低項目的經(jīng)濟價值，而改進后的指標計算，考慮到利用管理彈性和信息獲取來增加項目經(jīng)濟價值的因素，同時能將確定性分析和不確定性分析相結(jié)合，是對常規(guī)評價方法的補充，利于提高決策水平。
參考文獻
【關(guān)鍵詞】項目管理；風險分析；風險控制
1 引言
風險指的是不確定的事件和條件，如果發(fā)生，對項目目標產(chǎn)生正面的或者負面的影響，因此風險不僅包括威脅（Thread），也包括機會（Opportunity）。項目風險管理的主要目的是最小化負面影響發(fā)生的可能性，最大化正面影響的可能性，所以通過風險管理人們可以對潛在的意外損失進行辯識、評估、預防和控制，可以對項目實現(xiàn)過程中遭遇的風險和干擾因素起到預防作用，從而減少損失。
2 項目風險評估分析
項目的風險管理主要分為以下六個部分：風險管理計劃、風險識別、風險定量分析、風險定性分析、風險應對措施、風險監(jiān)控。這里面風險評估的范疇包括風險識別、風險定性分析、風險定量。而風險管理計劃、風險應對措施、風險監(jiān)控屬于風險控制方面的問題。因為風險評估的重要性，所以簡述以下風險評估的基本內(nèi)容。
2.1風險識別分析
項目風險的識別是對風險源、風險因素、后果做定性估計，感性認識和經(jīng)驗判斷。在項目風險識別中可以采用的方法有：調(diào)查詢問、現(xiàn)場考察，參考以往統(tǒng)計記錄。風險發(fā)生概率可以用數(shù)學模型、統(tǒng)計方法和人工估計進行分析，從項目建設管理實際工作來看：人工估計是比較實際的方法。風險管理的重點目標將是那些發(fā)生概率大、發(fā)生后影響力大的事件。實際管理工作中比較實用的兩種方法如下：定性評估。將發(fā)生概率和影響力分成3～5級，通過相互比較確定每個事件的等級，然后通過分布圖識別風險；評分矩陣。將發(fā)生概率和影響力用0～1之間的一個數(shù)字描述，然后找出這些“概率×影響力”乘積大的事件。
2.2風險定性分析
風險定性分析法是一種比較簡單實用的方法，主要是通過分析風險發(fā)生的概率，以及風險對項目目標及其他因素的影響，對已識別的風險進行優(yōu)先級評估。一般來說，采用定性的分析技術(shù)的條件包括，管理層在不要求定量化的地方，或者無法取得定量分析中所需的充分可靠數(shù)據(jù)，或者獲取和分析的數(shù)據(jù)不具有成本效益性。
常用的定性分析方法主要有：風險概率與影響評估、概率和影響矩陣、風險分類、風險緊迫性評估等。
2.3風險定量分析
風險定量分析法是對風險發(fā)生的概率以及其對目標的影響程度進行量化分析，并對風險分配一個數(shù)值。定量分析方法是在不確定的情況下進行決策的、建立在數(shù)學模型基礎上的一種量化方法，如用損失金額來表示對目標影響程度的大小，用概率來表示風險發(fā)生的可能性。一般來說，當擁有充足的數(shù)據(jù)或信息用來估計風險發(fā)生的可能性或產(chǎn)生的影響時，就可以用定量的方法。
3 項目風險控制與防范措施
3.1建立項目在立項的控制制度
3.1.1 設立專門的機構(gòu)，在總體發(fā)展戰(zhàn)略和年度投資計劃的基礎上，制定項目建議書，并對項目進行可行性研究，最后給出可行性研究報告。
3.1.2 為了獲得項目決策需要的重要依據(jù)，需要組織相關(guān)專家和技術(shù)人員論證和評審項目建議書和可行性研究報告。
3.1.3 首先準備好完整的書面記錄等，然后根據(jù)規(guī)定的權(quán)限和流程對項目進行科學決策。
3.1.4 項目立項后首先需要按照項目建設規(guī)定依法取得相關(guān)許可，然后才可以正式實施。
3.2建立項目在招標過程的控制措施
3.2.1 為了降低風險，必須要選擇信譽較好的承建單位和嚴格負責的監(jiān)理單位。
3.2.2 在規(guī)定的時間期限內(nèi)，按程序招標公告，引進高水準的承建單位。
3.2.3 根據(jù)預先規(guī)定的程序，在投標人中優(yōu)勝劣汰選擇中標人。
3.3 項目實施過程的控制措施
3.3.1 加強風險的預警。在項目的實施過程中，根據(jù)收集到各種信息和動態(tài)，預測風險的前奏信號，從而可以采取有效的風險對策，減小風險發(fā)生的幾率。
3.3.2 在風險發(fā)生時，為了防范風險，需要及時采取措施減小風險的影響，這是降低損失。
3.3.3 在風險狀態(tài)下，依然必須保證項目的順利實施，唯有如此，才能對已發(fā)生和未來可能發(fā)生的風險進行良好的控制，并爭取獲得風險的賠償。
3.4 實施項目驗收環(huán)節(jié)的有效控制
3.4.1 及時組織相關(guān)部門進行項目竣工驗收工作。
3.4.2 組織審核竣工決算和資料是否齊全、據(jù)算依據(jù)是否完整等。
3.4.3. 及時收集、整理項目實施中各環(huán)節(jié)的內(nèi)、外部資料，建立健全項目檔案管理制度。
3.4.4 在項目實施結(jié)束后需要進行相關(guān)的總結(jié)和審計，結(jié)果將作為組織過程資產(chǎn)，為后續(xù)項目建設提供借鑒和積累經(jīng)驗。
3.5 項目風險防范措施
3.5.1 技術(shù)措施：對項目選擇有彈性的、抗風險能力強、具有現(xiàn)實操作性的技術(shù)方案，避免使用新的、未經(jīng)過工程檢驗的、不成熟的施工方案；對地理、地質(zhì)情況進行詳細勘察或鑒定，預先進行技術(shù)試驗、模擬，準備多套備選方案，采取有效保護措施和安全保障措施。
3.5.2 組織措施：加強計劃工作，選派最得力的項目經(jīng)理和技術(shù)、管理人員；將風險責任落實到各個組織單元，樹立大家的風險意識；相應提高項目的優(yōu)先級別，在實施過程中嚴密控制。對項目中的無法排除的風險，例如常見的工程損壞、第三方責任、人身傷亡、機械設備的損壞等將通過購買保險的方式解決。當風險發(fā)生時由保險公司承擔（賠償）損失或部分損失。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】風險；道路工程項目；風險控制；施工
風險就是活動或事件消極的、人們不希望的后果發(fā)生的潛在可能性。工程項目風險是指工程項目在籌劃、設計、施工和竣工驗收等各個階段可能遭到的風險。[1] 建筑工程項目施工因環(huán)境復雜，露天作業(yè)多，建筑物與地質(zhì)環(huán)境關(guān)系密切而面臨眾多風險因素。
1 施工風險的分類
施工中所遇到的風險因素具有各自的特征，在風險識別中應該充分利用這些特征，使得風險因素的識別更客觀、更準確。通?？筛鶕?jù)其特征將風險因素劃分為不同的風險類別。
1.1 設計技術(shù)風險
設計方案是否確定應作為是否開展招標工作的先決條件。工程設計是工程建設實施的龍頭，沒有一個完善的設計，無從談及招標及合同。設計變更是造成工程索賠的重要原因，因此在工程招標之前應盡量完善設計工作，只有避免在設計方案不確定時招標，才能避免由此帶來的風險。
1.2 施工技術(shù)風險
在設計方案確定的情況下應研究施工方案， 任何施工方案都不能保證沒有變更和索賠。每一個施工方案，無論它是傳統(tǒng)的還是新創(chuàng)的，都有自身的優(yōu)點和局限。業(yè)主必須對施工方案中存在的風險進行考慮和評估。
1.3 自然及環(huán)境風險
洪水、地震、火災、臺風、雷電等是不可抗拒的自然力風險，水文氣象條件、復雜的工程地質(zhì)條件、惡劣的氣候、施工對環(huán)境的影響等都是潛在的風險因素。招標人在起草招標文件時應充分考慮這些因素，對不可抗力的級別加以界定，要求承包商在投標文件中充分考慮自然及環(huán)境對工程的影響。
1.4 合同風險
工程合同既是項目管理的法律文件，也是項目全面風險管理的主要依據(jù)。項目的管理者必須具有強烈的風險意識，在起草合同文件時學會從風險分析與風險管理的角度研究合同的每一個條款，對項目可能遇到的風險因素有全面深刻的了解。否則，風險將給項目帶來巨大的損失。
2 施工風險的分析
風險分析與評價與風險識別緊密相關(guān)，是指在定性識別風險因素的基礎上，進一步分析和評價風險因素發(fā)生的概率、影響的范圍、可能造成損失的大小以及多種風險因素對項目目標的總體影響等，達到更清楚地辨識主要風險因素，有利于項目管理者采取更有針對性的對策和措施，從而減少風險對項目目標的不利影響。其可分為定性分析和定量分析。
2.1 施工風險的定性分析
風險定性分析是評估已識別風險影響和可能性的過程，根據(jù)風險影響的大小和其發(fā)生的可能性（概率）對風險因素進行排序。定性分析的主要依據(jù)有風險管理計劃、已識別的風險、概率范圍與后果、假定的條件、數(shù)據(jù)來源的可靠程度等。
2.2 施工風險的定量分析
風險定量分析一般是和風險定性分析同時進行的，在定量析中要善于采集相關(guān)方面和專家的意見，按照樂觀、悲觀和最可能分類列表。通過定量分析可以明確施工成本、質(zhì)量和時間目標的概率。
3 施工風險控制
風險控制就是采取一定的技術(shù)管理方法避免風險事件的發(fā)生或在風險事件發(fā)生后減小損失。風險控制的目的就是盡可能地減小損失，在施工中一般采取事前預防和事后控制。事前預防是通過采取有效的措施，減少損失發(fā)生的機會；事后控制則是在風險事件發(fā)生時，盡可能防止事態(tài)擴大和情況惡化，并就產(chǎn)生損失的大小和原因進行分析、確認，屬于業(yè)主的責任要提出索賠。[2]
3.1 施工風險控制的具體方式
主要有風險回避、損失控制、風險轉(zhuǎn)移和風險自留。
3.2 施工風險控制體制
以上介紹了承包商控制風險的具體措施和方式，但這些方式的有效實施是建立在完備的施工控制體制之上的。承包商在進行傳統(tǒng)的風險控制時， 一般按照施工過程的延續(xù)，把控制過程分成若干階段，分析各階段潛在的風險因素，從而制定出相應的對策。這主要應從以下幾個方面入手：
1）企業(yè)制度創(chuàng)新和建立風險控制秩序。
企業(yè)的管理制度和組織形式的合理性是風險控制的基礎，工程承包企業(yè)必須建立靈活務實的制度形式。一般而言，承包風險的發(fā)生除了不可抗力之外，主要原因就是承包企業(yè)制度不健全和工作秩序混亂造成的。因此，有必要在公司的組織形式和管理制度上進行適合本企業(yè)的創(chuàng)新，以提高公司的活力；同時，建立明晰和井然的工作秩序，使決策得以順利、有效地實施。
2）在組織上建立以風險部門和風險經(jīng)理為主體的監(jiān)督機制。
參照國外成熟的風險控制經(jīng)驗， 在承包商實施營建過程中建立風險部門， 并設立風險經(jīng)理。其作用是對項目的潛在風險進行分析、控制和監(jiān)督， 并制定相應的對策方案， 為決策者提供決策依據(jù)。
3）明確風險責任主體，加強目標管理。
承包風險管理的關(guān)鍵點，在于確立風險責任主體及相關(guān)的責任、權(quán)利和義務。有了明確的責任、權(quán)利和義務，工作的廣度、寬度和深度就一目了然，易于監(jiān)督和管理。
4）確定最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)。
承包商資本結(jié)構(gòu)，是指負債和權(quán)益及形成資產(chǎn)的比例關(guān)系，即相應的人、資金、材料、設備機械和施工技術(shù)方法的資本存在形式。確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)形式，利用財務杠桿和經(jīng)營杠桿，對于承包商獲取最滿意利潤具有決定性的意義。
4 結(jié)論
風險管理的目的并不是消滅風險，而是有準備地、理性地進行項目實施，減少風險的損失。而現(xiàn)代的建設項目大多具有規(guī)模大、周期長、技術(shù)新穎、影響因素多的特點，可以說在項目過程中危機四伏。因此，承包商必須提高自己的風險管理能力。良好的風險管理能獲得巨大的經(jīng)濟效果，同時它有助于企業(yè)競爭能力的提高，素質(zhì)和管理水平的提高。只能這樣，施工企業(yè)才能在競爭日趨激烈的未來建筑市場保持長久持續(xù)的發(fā)展。
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Le Yun.Project management.Wuhan：Wuhan University of Technology Press. 2008：114-115.
(一)項目風險信息的傳遞通道不暢
項目重要信息及時獲取,能有效的化解風險、降低風險的損失,這是開展有效風險工作的前提,是項目順利進行和成功的保證。目前在風險管理工作中存在比較突出的問題是,在和項目企業(yè)進行溝通時,由于項目風險信息傳遞路徑過長,導致溝通的頻率、效率不高,不能及時得到反饋應對風險。由于中國公司普遍存在著治理結(jié)構(gòu)的不完善,創(chuàng)業(yè)者對治理結(jié)構(gòu)的意識普遍比較薄弱,加之項目管理人員不主動積極地去識別、分析和應對可能發(fā)生的風險,沒有建立有效風險信息傳遞通道,缺乏詳細風險應對預案。當意外事件不斷出現(xiàn)時,項目管理者無所適從,只能疲于應付。
(二)項目風險的分析方法單一
在進行項目風險分析時,通常運用定性分析方法對項目風險的分析進行評估,雖然對獲取信息資料較為便捷,但是分析結(jié)論不夠精確。在日常工作中進行項目風險定性分析時,往往采用單一風險逐個分析方式使得分析結(jié)論缺乏綜合性,在分析層次上缺乏深度。例如SWOT分析在項目風險識別上有較為全面的應用,但是在與定量風險分析方法的結(jié)合方面存在較大不足,沒有充分運用定性風險分析方法和定量風險分析方法的優(yōu)勢進行互補。項目風險分析方法的單一,加之缺少使用不同分析方法的綜合運用,對項目分析結(jié)論產(chǎn)生較大的偏差,甚至出現(xiàn)與正確結(jié)果意見相左的情況,嚴重影響風險管理工作的深入開展。
(三)項目的投后管理手段落后
風險投資的投后管理是風險投資循環(huán)過程中的核心環(huán)節(jié),隨著風險投資行業(yè)的日趨成熟,風險投資的投后管理也越來越重要,對于投資項目的價值增值,風險防范和人力資本的充分應用具有極其重要的作用。風險投資企業(yè)通常是被動的參與企業(yè)管理,強調(diào)以財務指標評價企業(yè)的價值,往往忽略了企業(yè)核心競爭力的是否快速增長。為了適應風險投資的特殊運作方式與滿足管理需求,必須要創(chuàng)新風險投資的投后管理機制,將投資收益與項目風險管理者的業(yè)績掛鉤,提高項目風險管理者的工作熱情,使得風險管理的效果符合預期目標。
二、提升項目風險管理工作的應對方案
(一)建立與項目相關(guān)的多信息通道
信息通道建設是項目投資管理和風險管理的基礎,沒有有效的信息管理,就沒有成功的項目管理和項目風險管理。企業(yè)要以項目信息的輻射范圍為條件,建立與項目有關(guān)的多信息通道。產(chǎn)品的市場信息渠道。絕大部分商品在國際、國內(nèi)都有相關(guān)行業(yè)性市場價格,這些價格有些是實時價格,有些可以通過國際貿(mào)易性價格的波動得到一個期間的平均價格,這些價格都是透明公允的信息。如鎢產(chǎn)品國內(nèi)有兩個行業(yè)性指導價格,一個是江西贛州鎢業(yè)協(xié)會指導價格,另一個是中國五礦有色的指導價格,這些價格信息都反映了市場未來的價格走勢,對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有方向性指導作用。企業(yè)外部利益相關(guān)者信息反饋渠道。建立項目所在當?shù)卣块T、行業(yè)協(xié)會對項目情況的信息反饋渠道,了解投資項目對當?shù)厣鐣徒?jīng)濟發(fā)展的貢獻,以及在當?shù)氐墓嫘蜗蟮?用以判斷當?shù)貙ζ髽I(yè)的支持力度,還可以通過行業(yè)協(xié)會了解項目企業(yè)技術(shù)研發(fā)實力、所在行業(yè)的未來發(fā)展趨勢及所投資項目在行業(yè)中的地位,增強對項目所在行業(yè)發(fā)展趨勢判斷的準確性,為風險管理工作提供準確數(shù)據(jù)。通過與企業(yè)加強溝通聯(lián)系,建立企業(yè)內(nèi)部信息反饋渠道。與項目的實際控制人、經(jīng)營管理團隊多頻率、多層次的深入交流,及時掌握項目生產(chǎn)經(jīng)營狀況、未來發(fā)展趨勢,判斷與預期目標的差距,以便形成有效的項目風險應對預案。
(二)加強項目風險分析方法的綜合運用
分析方法的使用對于整個項目決策的規(guī)劃及實施起著至關(guān)重要的作用。只有通過項目的風險分析,才能把整理后的原始數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成可參考的分析結(jié)果。一直以來項目風險定量分析的欠缺和定性分析過于簡單的問題困擾著風險管理工作的深入開展,解決這一關(guān)鍵問題必須加強風險定量分析方法和定性分析方法的綜合運用。SWOT分析和AHP分析兩種方法在項目風險分析中綜合應用主要是把SWOT分析方法中的四個要素作為其各個因素,接著確定各個因素的重要性,并對其進行排序。步驟具體有:進行SWOT分析。運用SWOT分析方法識別出與某個項目內(nèi)部環(huán)境以及外部環(huán)境相關(guān)聯(lián)的因素。在SWOT組內(nèi)對SWOT要素進行兩兩相互對比,接著使用特征值方法對該要素的優(yōu)先權(quán)數(shù)進行計算。對SWOT組進行兩兩相互對比,進行層次總排序,并把每個組中擁有最高優(yōu)先權(quán)的要素抽取出來代表這個組,然后比較和計算這四個要素的優(yōu)先程度。在項目戰(zhàn)略規(guī)劃以及評價分析過程中使用并得出相應結(jié)果。這樣SWOT分析和AHP分析兩種方法的優(yōu)勢得到有效互補,既簡便又高效,形成一種新的使用途徑,通過AHP方法計算出SWOT要素的優(yōu)先權(quán)數(shù),使得出的分析結(jié)果更具參考性,從而可以提高項目風險評價方法的可靠性和準確性。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定分析是房地產(chǎn)項目開發(fā)之前的投資風險前饋控制過程。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但同時也暴露出諸多問題。本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目的敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析。希望通過本文的研究提供一套具有可操作性的、規(guī)范化的可行性理論與方法，以提高房地產(chǎn)項目投資決策的科學性與準確性。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；不確定性分析；風險
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
在房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務評價和國民經(jīng)濟評價中，引用了大量的技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如單價、成本、收益、稅金、利率、工期等，這些數(shù)據(jù)都是評價人員借助于市場調(diào)查資料或已有的數(shù)據(jù)對未來情況進行的預測和估計。由于多種原因，對有關(guān)因素的未來情況無法作出精確無誤的預測，因此項目實施后，實際情況不可能與預測情況沒有出入，也就是說，預測和估算進行項目經(jīng)濟評價的結(jié)果具有不確定性。
項目的不確定性是由多種因素造成的。投資者最關(guān)心的是，哪些因素將對投資效益產(chǎn)生影響，在其可能波動的范圍內(nèi)，對項目的投資效益將產(chǎn)生多大的影響。不確定性分析就是以計算和分析各種不確定性因素的變化對投資項目經(jīng)濟效益影響程度為目標的經(jīng)濟分析手段。其經(jīng)常采用的方法主要有；敏感性分析、概率分析和盈虧平衡分析。
一、敏感性分析
敏感性分析又稱敏感度分析，是研究經(jīng)濟效益分析中某些不確定性因素對分析結(jié)果的影響及其影響程度的分析方法。敏感性分析借助于某些指標隨變量的變動而變化的計算分析，找出影響項目經(jīng)濟效益最大、最敏感的因素；確定這些因素的最佳波動范圍，最樂觀及最悲觀的邊界條件，掌握效益指標隨某些變量變化而變動的規(guī)律；尋找引起這些變化的原因，從而幫助投資者制定相應對策，使項目經(jīng)濟效益盡可能達到最可靠而且最優(yōu)的理想程度。
一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)項目的敏感性分析按如下步驟進行。
（1）確定分析指標。分析指標的選定，是項目敏感性分析首先要解決的問題。確定分析指標，應符合如下原則：與經(jīng)濟評價指標相一致的原則，與經(jīng)濟分析階段相一致的原則，突出重點的原則。
（2）確定因素及因素變化范圍。用于進行敏感性分析的因素主要是那些預計在可能的變化范圍內(nèi)對項目經(jīng)濟效益有強烈影響的因素；以及在進行效益評價時采用的數(shù)據(jù)資料不準確、不把握的因素。房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益涉及到的影響因素復雜，在不同的階段，應選取不同的內(nèi)容。
（3）計算因素波動所引起的分析指標的變化情況。
應先將某一因素設定若干級的變動數(shù)量和變化幅度，分別計算在其他因素不變的條件下所引起的相應的經(jīng)濟指標的變化。對每一因素均重復這些計算，并將計算結(jié)果列成表或圖的形式，便得到了用于顯示經(jīng)濟指標對因素變化敏感程度的數(shù)據(jù)資料。
（4）確定敏感因素和敏感程度。
根據(jù)上述計算結(jié)果，可以查明每種因素的變化對經(jīng)濟指標的影響及影響程度。那些微小變化即會嚴重影響項目經(jīng)濟效益改變的因素就是該項目的敏感因素。
（5）敏感性分析的應用要點及其局限性。
敏感性分析可以尋找出對經(jīng)濟效益指標的敏感性因素及其影響程度。方法簡單，容易掌握。計算工作量盡管較大，還是可以用計算機進行彌補的。但是，敏感性分析仍有其局限性。它不能明確指出某不確定性因素變動的可能性有多大。實際上可能出現(xiàn)這樣的情況：找出的某一個敏感性因素，在未來可能發(fā)生的某一幅度的變動的概率很小，以致于可以完全不必考慮它的影響，而另一個不敏感的因素，可能變化的幅度和變動的概率都很大，以致于必須考慮其變化對項目經(jīng)濟效益指標的影響，這些問題都是敏感性分析本身所無法解決的。因此，應根據(jù)項目的特點和實際需要，對項目進行概率分析。
二、概率分析
概率分析是一種同時考慮事件的發(fā)生概率及其影響程度，用所謂期望值指標來估價風險程度，進行效益評定的分析方法。
事件發(fā)生的概率，實質(zhì)上是事件發(fā)生可能性大小的一種度量。在不確定性分析中，不僅不確定因素發(fā)生的變化幅度會影響經(jīng)濟指標的波動，而且這些不確定因素發(fā)生變化的概率同樣受到投資者的關(guān)注。各因素變動的概率不同，意味著項目承受風險的程度不同。兩個具有相同敏感程度的因素，一個發(fā)生變動的可能性很高（概率大），另一個發(fā)生變動的可能性?。ǜ怕市。顿Y者當然對前者更為關(guān)注。
概率分析通過計算各種技術(shù)經(jīng)濟評價指標及經(jīng)濟效益評價指標的期望值來判斷項目的經(jīng)濟效益。
三、盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點的高低分析開發(fā)項目對市場需求變化適應能力的一種不確定性分析方法。它的作用是找出開發(fā)項目建成的盈虧界限，確定合理的開發(fā)面積，了解承擔風險的能力。
1、盈虧平衡點
銷售收入＝單位售價×建筑面積
成本＝固定費用＋變動費用
＝固定費用十單位費用×建筑面積
從以上關(guān)系式中可以看出，銷售收入和成本都是建筑面積（產(chǎn)量）的函數(shù)。當假定為線性函數(shù)時，可在同一坐標系上畫出兩條直線，即成本線和銷售收入線如圖所示。
成本線與銷售收入線的交點B為盈虧平衡點。產(chǎn)量低于B點的產(chǎn)量時，虧損；產(chǎn)量高于B點的產(chǎn)量時，盈利。
結(jié)論：B點的產(chǎn)量越低，盈利的機會越大，項目的風險越小。
2、盈虧平衡分析數(shù)學模型
根據(jù)盈虧平衡點的定義，可建立以下方程式；
PX＝F＋VX＋PX r
其中：P——平均單位售價；
X——開發(fā)項目的建筑面積；
F——固定費用；
V——單位變動費用；
r——銷售稅率（％）；
X＝F/〔P﹝1－r〕－V〕
即：保本的建筑面積＝固定用費/〔平均單方售價（1－銷售稅率－單方變動費用）〕
四、小結(jié)
目前，房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)存在的一些問題與開發(fā)企業(yè)忽視項目開發(fā)前期的投資分析很有關(guān)系。因此，本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目的敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，加強不確定性研究，可以有效地減少投資決策的盲目性，提高房地產(chǎn)資本的產(chǎn)出和促進城市土地的合理使用，使房地產(chǎn)市場健康地發(fā)展和不斷地完善。
參考文獻：
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[關(guān)鍵詞] 信息工程監(jiān)理風險評估模糊綜合評價
在對信息系統(tǒng)工程監(jiān)理時，風險是影響結(jié)果的重要環(huán)節(jié)。監(jiān)理方受業(yè)主委托，依法對信息工程項目的全過程進行監(jiān)督管理，并站在第三方的立場上，協(xié)調(diào)業(yè)主方和承建方的關(guān)系。監(jiān)理方不僅要對自身風險進行分析，同時也要為承建方及業(yè)主進行風險評估。
一、信息系統(tǒng)工程監(jiān)理及風險管理的含義
1.信息系統(tǒng)工程監(jiān)理
根據(jù)信息產(chǎn)業(yè)部的《信息系統(tǒng)工程監(jiān)理暫行條例規(guī)定》，信息系統(tǒng)工程監(jiān)理是指依法設立且具備相應資質(zhì)的信息系統(tǒng)工程監(jiān)理單位，受業(yè)主單位委托，依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標準和信息系統(tǒng)工程監(jiān)理合同，對信息系統(tǒng)工程項目實施的監(jiān)督管理。
信息系統(tǒng)工程監(jiān)理的內(nèi)容可概括為以下幾項：三監(jiān)理（事前監(jiān)理、事中監(jiān)理、事后監(jiān)理）、三控制（質(zhì)量控制、進度控制、投資控制）、兩管理（合同管理、信息管理）、一協(xié)調(diào)。
2.風險管理
風險是指對無法達到預定目標的可能性和結(jié)果的一種評測。
項目風險管理是指通過風險識別、風險分析和風險評價去認識項目的風險，并以此為基礎合理地使用各種風險應對措施、管理方法、技術(shù)和手段對項目的風險實行有效的控制，妥善處理風險事件造成的不利后果，以最少的成本保證項目總體目標實現(xiàn)的管理工作。
二、IT監(jiān)理風險來源
本文從信息工程項目的內(nèi)部、外部環(huán)境兩方面，來分析IT監(jiān)理風險的類型。
1.外部風險
國家、全球政策風險：因政府法律、法規(guī)、政策、規(guī)劃的變動，例如加入世貿(mào)組織、雙邊貿(mào)易摩擦等造成的影響。
經(jīng)濟環(huán)境風險：在監(jiān)理過程中，由于預測失誤、供求關(guān)系變化、通貨膨脹、匯率變動等所導致經(jīng)濟損失的風險。
社會環(huán)境風險：近年來，監(jiān)理得到了前所未有的重視，社會對監(jiān)理工程師寄予了極大的期望，同時人們對監(jiān)理認識也產(chǎn)生了某些偏差和誤解，有可能形成一種對監(jiān)理的健康發(fā)展不利的社會環(huán)境。
2.內(nèi)部風險
業(yè)主引起的風險：在我國由于信息工程監(jiān)理剛剛起步，某些業(yè)主對信息工程監(jiān)理認識不清，對監(jiān)理人員不信任，對監(jiān)理工作不配合，使監(jiān)理工作失去理性和相應的權(quán)利。
信息工程承建商引起的風險：例如，承建商對監(jiān)理認識不清，不配合監(jiān)理工作。許多系統(tǒng)集成商誤認為監(jiān)理是業(yè)主派來監(jiān)督他們的，所以不愿意接受監(jiān)理，自然不會配合監(jiān)理工程師的工作。
信息工程監(jiān)理方引起的風險：有的監(jiān)理咨詢機構(gòu)為了迎合業(yè)主的意圖，對工程質(zhì)量、工期及投資控制進行不切實際的盲目承諾或采取壓價的方式來承攬項目。使監(jiān)理工作不能正常運行，達不到監(jiān)理效果，直接損害了業(yè)主的利益，同時也使監(jiān)理組織的社會形象受到極大損害。長此將失去社會及業(yè)主的信任，給整個信息工程監(jiān)理行業(yè)帶來巨大的行業(yè)風險。
三、IT監(jiān)理中的風險評價
風險分析方法常用的有定性、定量的方法，其中定量的風險分析方法是在定性的基礎上而實現(xiàn)的。本文將著重探討模糊綜合評價法在風險分析中的運用。
1.定性分析法與定量分析方法
定性分析法是憑借專家的判斷性描述產(chǎn)品（風險）的一種主觀評價方法，其目的是界定風險源，并初步判明風險的嚴重程度，以給出系統(tǒng)風險的綜合印象。幾種常見的定性分析方法，包括初步危險分析法（PHA）、故障樹分析（FTA）、事件樹分析（ETA）、因果分析法等。
定量分析是借助于量化的指標，運用模型、曲線、公式等手段定量評價產(chǎn)品的一種方法。常見的有下述幾種：期望貨幣價值分析；敏感性分析；蒙特卡羅法等。
定量分析法克服了定性分析的易受主觀因素影響、不確定性高等缺點，但具體操作往往比較復雜。為了解決這個問題，我們在定性分析中引入數(shù)學手段，對定性問題進行量化處理，即采用模糊綜合評價法。
2.模糊綜合評價法
模糊綜合評價法是運用模糊數(shù)學原理對項目進行綜合評價的一種方法。其基本原理是從評價主題根據(jù)具體情況所給定的、可能是模糊的評價尺度出發(fā)，進行首尾一致的、無矛盾的價值測定，以獲得對多數(shù)人來說可以接受的評價結(jié)果，為正確決策提供所需信息。工程項目監(jiān)理中涉及的許多經(jīng)濟、技術(shù)概念，都具有模糊屬性。因此，對于復雜的、受多因素影響的信息系統(tǒng)工程監(jiān)理中的風險管理項目，評價時應當采用模糊綜合評價法。
下面用具體的案例來介紹該方法在監(jiān)理風險中的應用。
四、案例分析
案例：隨著企業(yè)信息化在我國的迅猛發(fā)展，某企業(yè)也準備進行信息化改造，以提高企業(yè)的運作效率?，F(xiàn)有A、B兩個可供選擇的方案，相應的預期收益如表1所示，請分析應該向企業(yè)決策層推薦那個方案？（A方案采取了監(jiān)理方式，B方案沒有采用監(jiān)理方式）
備選方案的風險―收益表 單位：萬元
步驟：
（1）建立項目風險評價因素集，包括影響評價對象的各種因素所組成的一個集合式中―因素集，為n個影響因素集。在本例中，從項目風險的質(zhì)量風險、進度風險、投資風險三方面對兩個方案進行評價，從而構(gòu)成了項目風險評價因素集。即={質(zhì)量風險，進度風險，投資風險}
（2）確立評價集。它是專家利用自己的經(jīng)驗和知識對項目因素對象可能做出的各種總的評價結(jié)果所組成的集合，用大寫字母表示，既
式中為m個評價結(jié)果。
模糊綜合評價的最終結(jié)果就是要在綜合考慮所以影響因素的基礎上，從評價集中得出一響應的結(jié)果。在本例中，采用李斯特5分法,分為“很高，比較高，一般，不高，無”等五種，即={很高，比較高，一般，不高，無}。
（3）確定權(quán)重集。權(quán)重集反映了項目風險評價因素集中各因素相對重要性的評價。一般通過對各個因素賦予相應的權(quán)數(shù)組成的集合。在本例中，假定三個因素（質(zhì)量風險、進度風險、投資風險）的權(quán)重。
(4)建立模糊關(guān)系矩陣。也就是建立從U到V的模糊關(guān)系R。采取專家評審打分的方法建立模糊關(guān)系矩陣。
例如，就A方案的質(zhì)量風險而言，假設有25%的專家認為很高，55%的人認為比較高，10%的人認為一般，10%的則認為不高，沒有認為無。于是，對單因素“質(zhì)量風險”的評價為(0.25，0.55，0.10，0.10，0.10，0.0)。同樣，對“進度風險”、“投資風險”的評價分別為：（0.25，0.55，0.10，0.10，0.0）、（0.30，0.20，0.30，0.10，0.10），則模糊關(guān)系矩陣為
同樣，建立B方案的評價模糊關(guān)系矩陣
(5)模糊綜合評判。根據(jù)層次分析法，評價指標的模糊綜合評價的數(shù)學模型為：。即
上式中為模糊綜合評價集；為模糊綜合評判指標。
對進行歸一化處理，有且滿足
因此對A方案有
歸一化處理后，得到
歸一化處理后，得到
計算結(jié)果表明：A方案隸屬“很高”，“比較高”，“一般”，“不高”，“無”的程度分別為27%，41%，18%，10%，4%；B方案則分別為15%，13%，21%，24%，11%。
（6）綜合決策。以評價對象綜合評價結(jié)果作為方案的狀態(tài)概率，計算各方案的期望收益值，并據(jù)此決策。
由于。因此應選擇方案A，即應向決策層推薦A方案：采取監(jiān)理方式。
五、結(jié)論
通過房產(chǎn)投資者的角度分析購首付比例、貸款利率、稅收政策、房屋租售比、通脹率以及房價增長率等六個不確定因素對動態(tài)分析評價指標凈現(xiàn)值的影響，描述了不確定因素的變動對房產(chǎn)投資者投資效果的作用，以達到分析不確定性因素對房產(chǎn)投資者如何作用的目的。
【關(guān)鍵詞】
單因素；敏感性分析；凈現(xiàn)值；房產(chǎn)投資
0 引言
敏感性分析是考察投資項目涉及的各種不確定因素對投資項目基本方案經(jīng)濟評價指標的影響。通過敏感性因素分析，評估投資項目效益對不確定性因素的敏感程度，可粗略的預測投資項目可能承擔的風險，為進一步風險分析打下基礎。
本文重點探討單因素敏感性分析，通過檢驗房產(chǎn)投資中不確定性因素對房產(chǎn)投資項目的影響，獲取對房產(chǎn)投資者投資效益影響最大的因素。
1 敏感性分析的概念
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對投資項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷投資項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。單因素敏感性分析是指每次只改變一個因素的數(shù)值來進行分析，估算單個因素的變化對投資項目效益產(chǎn)生的影響。多因素分析則是同時改變兩個或兩個以上因素進行分析，估算多因素同時發(fā)生變化的影響。為了找出最為關(guān)鍵的敏感性因素，單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。
2 單因素敏感分析的方法步驟
2.1 確定分析指標
投資項目分析指標的確定，一般是根據(jù)投資項目的特點、不同的研究階段、實際需求情況和指標的重要程度來選擇，與進行分析的目標和任務有關(guān)。
本文重點分析投資者確定進入房產(chǎn)投資后，對房產(chǎn)投資項目進行可行性分析。經(jīng)濟分析指標選擇投資房產(chǎn)的凈現(xiàn)值。
凈現(xiàn)值是指把投資項目計算期內(nèi)各年的財務凈現(xiàn)金流量，按照一個給定的標準折現(xiàn)率（基準收益率）折算到投資期初（投資項目計算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。該指標在用于投資方案的經(jīng)濟評價時，如果凈現(xiàn)值大于等于零，項目可行。反之則不可行。
凈現(xiàn)值系數(shù)計算公式如下：
對于房產(chǎn)投資者而言：
房產(chǎn)投資者購入房屋時所支付的房款，為投資者投資現(xiàn)值。
如果房產(chǎn)投資者購入房產(chǎn)后出租，則每年會產(chǎn)生租金收入，該收入為房產(chǎn)投資者現(xiàn)金流入。如果房地產(chǎn)投資者貸款購買房產(chǎn)，則每年會產(chǎn)生利息支出，該支出為房產(chǎn)投資者現(xiàn)金流出。
如果房產(chǎn)投資者第n年賣出房屋后，會收入賣房款并承擔一定稅負。其差額減去房產(chǎn)投資者償還貸款余額后所得值則為房產(chǎn)投資者第n年所得殘值。
可見，影響房產(chǎn)投資者凈現(xiàn)值主要因素為購房所需支付房款、每年凈現(xiàn)金流量、賣房款、國家稅負以及銀行貸款等五個方面。
2.2 選取不確定因素
不確定因素指在投資項目分析與評價過程中涉及對投資項目效益有一定影響的基本因素。敏感性分析不可能也不需要對投資項目設計的全部因素都進行分析，而只是對可能對投資項目收益影響較大的重要的不確定因素進行分析。
本文認為對房產(chǎn)投資者而言，影響房產(chǎn)投資者凈現(xiàn)值主要因素為購房所需支付房款、每年凈現(xiàn)金流量、賣房款、國家稅負以及銀行貸款等五個方面。可歸納為國家政策及市場兩類因素。
2.2.1 國家政策的不確定性因素
國家政策的不確定性因素包括國家政策規(guī)定的購房首付率、稅收政策以及貸款利率。
購房首付率，是指國家政策規(guī)定投資者購買房屋時不能全部申請商業(yè)貸款，投資者需先付第一期付款，余下房款再從銀行貸款。其影響投資者購房所需支付房款，公式如下：
式中，Qn——第n年后房價增長率；
T——國家政策規(guī)定的投資者賣房所承擔的稅率；
貸款利率，是指國家政策規(guī)定的商業(yè)貸款利率。其影響投資者的銀行貸款以及所支出的利息。為簡化計算，本文假定投資者貸款選擇等額本息還款方式，每月支付固定利息。每年利息支付公式如下：
4 結(jié)論
經(jīng)上述論證及實踐應用，本文可以得出如下結(jié)論：
敏感性分析在一定程度上定量描述了不確定因素變動對房產(chǎn)項目投資效果的影響。有助于投資者對項目不確定因素的不利變動所能允許的風險程度，從而制定應變方案或重新對不確定因素進行重新評估，減小投資項目風險。
對本文中的例子而言，房產(chǎn)價格增長率對房產(chǎn)項目投資影響最為關(guān)鍵。投資者能否合理評估未來房價增長率在房產(chǎn)投資中占重要地位。房產(chǎn)投資者更應對投資項目的預期價格增長率進行研究預測，從影響房價的各個因素進行評估預測，合理評估未來房產(chǎn)價格增長率，避免房產(chǎn)投資帶來的風險。
【參考文獻】
[1]朱獻忠 投資項目經(jīng)濟評價中不確定性分析方法研究[J] 沿海企業(yè)與科技，2006年
