發(fā)布時(shí)間：2023-09-07 18:08:54
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；行政管理；現(xiàn)狀；研究
近年來(lái)，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民生活中的基礎(chǔ)行業(yè)，在促進(jìn)我國(guó)社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮著越來(lái)越大的作用。無(wú)論是新開發(fā)的社區(qū)，還是老舊社區(qū)都在全力推行物業(yè)管理。物業(yè)管理公司對(duì)社區(qū)設(shè)備設(shè)施的專業(yè)維護(hù)和修理，極大的提高了設(shè)備設(shè)施的安全性與穩(wěn)定性；對(duì)公共區(qū)域的清潔保養(yǎng)，明顯改善了居民的居住環(huán)境；對(duì)社區(qū)的安保防范，大大提升了社區(qū)的安全保障，上述這些都鮮明的體現(xiàn)了物業(yè)管理的價(jià)值。如今物業(yè)管理已深入到居民生活的各個(gè)角落，居民的日常生活已經(jīng)離不開物業(yè)管理。在社區(qū)推行物業(yè)管理是我國(guó)城市建設(shè)的最大成果，開啟了我國(guó)現(xiàn)代化城市管理的新篇章。同時(shí)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展壯大離不開政府的有效行政管理和物業(yè)管理公司的自我建設(shè)，我們要牢牢把握上述兩點(diǎn)，在不斷加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)的同時(shí)給社區(qū)居民的生活帶來(lái)便利與實(shí)惠。
本文結(jié)合筆者在物業(yè)管理行業(yè)的多年工作經(jīng)驗(yàn)，研究了物業(yè)管理行業(yè)中的行政管理現(xiàn)狀，并對(duì)未來(lái)的行業(yè)發(fā)展提出了自己的想法和建議。
一、我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)中行政管理的發(fā)展現(xiàn)狀
改革開放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展速度很快，人們的生活水平也有了顯著提高，而人們對(duì)生活服務(wù)行業(yè)提出了新的要求，這些要求與我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀之間的矛盾也越來(lái)也大，降低了居民對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的滿意度，加重了兩者之間的利益沖突。目前，由于物業(yè)管理公司的行政管理落實(shí)不到位、物業(yè)管理行業(yè)的管理水平有限、居民的維權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)，使社區(qū)居民與物業(yè)管理公司之間的矛盾沖突不斷?，F(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)仍然存在著一些不足之處。
1.對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行行政管理的政府部門職能模糊，管理理念落伍
在我國(guó)，政府部門的行政管理方式轉(zhuǎn)變較慢，服務(wù)型的管理方式還未形成，服務(wù)意識(shí)淡漠和管理理念落伍的問(wèn)題還比較突出，并且存在職能定位不清晰和管理越位等問(wèn)題，這直接導(dǎo)致了政府行政管理工作效率低、效果差。通過(guò)行政管理部門的改革歷史我們可以發(fā)現(xiàn)，行政管理的改革發(fā)展還是取得了很大的成績(jī)的，但是其中仍然存在著行政管理的越位、缺位和錯(cuò)位的問(wèn)題。職能的越位主要體現(xiàn)在行政管理部門的經(jīng)濟(jì)職能上，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)加以干預(yù)，這不僅限制了市場(chǎng)作用的發(fā)揮，還會(huì)浪費(fèi)政府的財(cái)力人力，進(jìn)而影響了其它職能的履行。職能的缺位是指本應(yīng)由行政管理部門提供的管理和服務(wù)的缺失，這直接導(dǎo)致了行業(yè)的無(wú)序成長(zhǎng)和混亂競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)的正常發(fā)展。職能的錯(cuò)位是指行政管理部門職能劃分不清，導(dǎo)致相互重疊，主要體現(xiàn)為職能多家分管和職能相互重合，使得物業(yè)管理公司無(wú)所適從和無(wú)法應(yīng)對(duì)，這嚴(yán)重影響了行業(yè)的正常發(fā)育。
2.法律法規(guī)不健全，無(wú)法適應(yīng)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展
物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司和其它相關(guān)企業(yè)有著復(fù)雜的業(yè)務(wù)來(lái)往和利益關(guān)系。物業(yè)管理公司如何承接驗(yàn)收，如何進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)管理，如何與相關(guān)企業(yè)業(yè)務(wù)對(duì)接、與業(yè)主發(fā)生糾紛如何解決等等都需要有詳細(xì)的法律法規(guī)加以規(guī)范。但是由于我國(guó)立法工作的落后，產(chǎn)生了大量懸而未決的問(wèn)題，導(dǎo)致了許多問(wèn)題沒有辦法去加以解決或者解決方式不當(dāng)，造成了不好的社會(huì)影響。因此我國(guó)立法機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理的行政管理部門應(yīng)該盡快詳盡的物業(yè)管理辦法、準(zhǔn)則、程序、內(nèi)容等，對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展加以引導(dǎo)?？v觀近年來(lái)我國(guó)發(fā)生的多起物業(yè)糾紛事件，都造成了極壞的社會(huì)影響，也正是這些事件加速了一批與物業(yè)管理緊密相關(guān)的法律法規(guī)的出臺(tái)，還有一批相關(guān)法規(guī)正加緊制定之中。這些物業(yè)管理糾紛事件也暴露了相關(guān)立法滯后的弊端。在我國(guó)現(xiàn)行法律體系下立法工作落后于社會(huì)需求成為了一種常見現(xiàn)象，這也是我國(guó)依法治國(guó)的實(shí)踐過(guò)程中需要特別注意的問(wèn)題。立法總在問(wèn)題與矛盾暴露之后，立法工作缺乏主動(dòng)性，這所造成的影響將使整個(gè)國(guó)家和社會(huì)付出沉重的代價(jià)。我國(guó)的立法機(jī)關(guān)和人民群眾之間缺乏有效溝通，沒有從廣泛的、宏觀的群眾討論發(fā)現(xiàn)人們的現(xiàn)實(shí)意愿，立法與當(dāng)前現(xiàn)實(shí)缺乏有效聯(lián)系，造成了立法滯后。
3.物業(yè)管理公司與居民糾紛不斷，糾紛的解決途徑不暢
物業(yè)管理行業(yè)的行政管理涉及多個(gè)行政部門，而各部門之間缺乏有效的協(xié)調(diào)，尤其是在居民群眾特別關(guān)心的物業(yè)管理收費(fèi)方面缺乏詳細(xì)的規(guī)章制度和有效的監(jiān)管，加劇了社區(qū)居民與物業(yè)公司之間的矛盾。而且當(dāng)糾紛出現(xiàn)時(shí)，爭(zhēng)議雙方發(fā)現(xiàn)沒有行之有效的解決途徑，可以在兼顧彼此利益的前提下圓滿的解決問(wèn)題。物業(yè)管理行業(yè)屬于生活服務(wù)業(yè)，該行業(yè)的發(fā)展是為了使人民獲得更多的生活幸福感，但是公司的逐利性決定了物業(yè)管理公司會(huì)采取降成本、增收入的措施，這同居民不斷增強(qiáng)的維權(quán)意識(shí)形成了強(qiáng)烈的矛盾。在現(xiàn)實(shí)中的表現(xiàn)就是在整個(gè)物業(yè)管理公司的工作中，從接管、裝修、設(shè)備的維護(hù)、環(huán)境清理、安保等方面，居民與物業(yè)管理公司矛盾不斷。在我國(guó)目前的物業(yè)管理水平下，社區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理公司的印象是只負(fù)責(zé)收費(fèi)，對(duì)居民的服務(wù)工作不上心。尤其是物業(yè)管理行業(yè)部分從業(yè)人員文化水平不高、形象素質(zhì)不佳更是增添了糾紛的產(chǎn)生。
二、從行政管理角度出發(fā)，探討物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展意見
1.加快立法，完善規(guī)章制度，指導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展
我國(guó)正在不斷推進(jìn)各項(xiàng)工作的法制化建設(shè)，物業(yè)管理行業(yè)也應(yīng)該有相關(guān)的法律法規(guī)去遵循。物業(yè)管理行業(yè)要想長(zhǎng)期健康的發(fā)展就離不開完善的法律法規(guī)加以規(guī)范引導(dǎo)。但是適應(yīng)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)較少，有大量需要法律來(lái)規(guī)定和限制的內(nèi)容沒有說(shuō)明，這阻礙了行業(yè)的發(fā)展?？上驳氖?，我國(guó)正在不斷加強(qiáng)相關(guān)方面的立法，其中《物業(yè)管理?xiàng)l例》就是借鑒了其它國(guó)家的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)頒布實(shí)施的，而且伴隨著我國(guó)相關(guān)立法工作的不斷推進(jìn)，我國(guó)在物業(yè)管理方面的法制體系將會(huì)不斷的完善起來(lái)。
2.規(guī)范居民c物業(yè)管理公司的行為，雙方依據(jù)規(guī)章制度履行責(zé)任
社區(qū)居民和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同是在雙方自愿的基礎(chǔ)上的，居民委托物業(yè)管理公司依據(jù)合同進(jìn)行房屋建筑、設(shè)備設(shè)施、衛(wèi)生、綠化、安全等管理項(xiàng)目進(jìn)行修繕或維護(hù)等。但在實(shí)際生活中，經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)管理公司不按照合同進(jìn)行設(shè)施的管理，衛(wèi)生環(huán)境維護(hù)不及時(shí)，對(duì)于個(gè)別居民的私搭亂建、侵占公共空間的行為不及時(shí)制止，水電的突然停供導(dǎo)致居民生活受到嚴(yán)重影響。物業(yè)管理公司要熟練掌握物業(yè)管理的具體流程，認(rèn)真學(xué)習(xí)物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)，認(rèn)真的履行簽訂的合同。而社區(qū)居民也要按照規(guī)章制度辦事，不做對(duì)其它居民的生活造成困擾的事情，由于物業(yè)管理公司的過(guò)錯(cuò)造成的損失要按合同規(guī)定索要合理的賠償。
3.行政部門加強(qiáng)行政監(jiān)管和企業(yè)考評(píng)，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督力度
健全物業(yè)管理企業(yè)檔案制度，逐步完善物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理和信用管理，促進(jìn)我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展。逐漸完善物業(yè)管理企業(yè)的誠(chéng)信體系制度，綜合各種數(shù)據(jù)建立企業(yè)的誠(chéng)信檔案，對(duì)于誠(chéng)信檔案中評(píng)價(jià)較差的企業(yè)要在政策和資質(zhì)方面加以限制，促使各物業(yè)管理企業(yè)重視社會(huì)誠(chéng)信，更好的服務(wù)于居民。引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，向社會(huì)定期公布各物業(yè)管理企業(yè)的檔案信息和評(píng)價(jià)結(jié)果，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的健康發(fā)展。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)水平和服務(wù)水平方面的考評(píng)，考評(píng)結(jié)果及時(shí)對(duì)外公布。不斷完善企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目的透明化，使V大居民清晰明了的知曉收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)內(nèi)容。加強(qiáng)輿論監(jiān)督建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)要自覺接受社會(huì)監(jiān)督，對(duì)服務(wù)質(zhì)量差和不按規(guī)章制度辦事的企業(yè)進(jìn)行有效懲罰。
4.物業(yè)管理企業(yè)按照規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目接收，減少居民和物業(yè)管理公司間的糾紛
完善相應(yīng)的法律法規(guī)，明確物業(yè)管理企業(yè)項(xiàng)目接收的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，以及出現(xiàn)特殊情況時(shí)的處理辦法，為物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化承接驗(yàn)收提供法律依據(jù)。在相應(yīng)的法律法規(guī)中應(yīng)該明確的規(guī)定承接的時(shí)間限制、所要承接的設(shè)備設(shè)施、承接的范圍、承接所需的流程等等，為以后的物業(yè)管理工作的開展奠定基礎(chǔ)。涉及物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)公司和其它相關(guān)的業(yè)務(wù)時(shí)，法律法規(guī)也需要加以明確規(guī)范，使承接驗(yàn)收工作的各項(xiàng)工作的開展都有法可依，按章辦事，以減少由于承接驗(yàn)收工作引起的物業(yè)管理公司和居民之間的糾紛。物業(yè)管理公司要嚴(yán)格按照相應(yīng)的規(guī)章制度辦事，保障各項(xiàng)承接驗(yàn)收工作順利的開展，對(duì)進(jìn)行承接驗(yàn)收工作的一線員工要加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使之熟練整個(gè)承接驗(yàn)收工作的規(guī)范化流程以及特殊情況下的處理辦法。
5.暢通糾紛解決途徑，物業(yè)管理雙方按照規(guī)定行使權(quán)力、履行義務(wù)
目前我國(guó)的物業(yè)糾紛不斷，而糾紛的解決途徑不暢加劇了彼此之間的矛盾激化。所以我們應(yīng)該暢通途徑，促進(jìn)矛盾的解決，減少此類事件對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的不良影響。依照法律法規(guī)，設(shè)立專門的糾紛解決部門，在照顧雙方的利益訴求的前提下，秉持公正公開的辦事原則，合理合法的化解彼此的矛盾。物業(yè)管理公司也應(yīng)該加強(qiáng)自身員工隊(duì)伍的建設(shè)，提升員工的業(yè)務(wù)水平和個(gè)人素養(yǎng)，對(duì)于居民的合理要求盡量滿足，對(duì)于不合理的要求要進(jìn)行積極勸導(dǎo)。社區(qū)居民也要在法律規(guī)定的范圍內(nèi)反應(yīng)自己的訴求，不要超過(guò)法律所允許的范圍，積極通過(guò)正當(dāng)?shù)耐緩脚c物業(yè)管理公司進(jìn)行溝通，不可采取過(guò)激行為，導(dǎo)致矛盾的升級(jí)。只有居民和物業(yè)管理公司之間的糾紛順利化解才能推進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；糾紛解決
一、我國(guó)物業(yè)管理糾紛的成因
（一）物業(yè)服務(wù)公司的原因。實(shí)踐表明，物業(yè)服務(wù)公司自身原因是導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同雙方矛盾不斷加劇的主因，第一，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏規(guī)范，實(shí)踐中不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在胡亂收費(fèi)的現(xiàn)象。第二，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)園區(qū)內(nèi)物業(yè)維修不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)。由于少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)為了節(jié)約成本不愿花錢聘請(qǐng)具有專業(yè)證書的維修技術(shù)人員，導(dǎo)致維修結(jié)果很難能讓人滿意，加深了物業(yè)服務(wù)雙方的矛盾。第三，沒有盡到應(yīng)有的管理義務(wù)。對(duì)于一些業(yè)主在小區(qū)內(nèi)違法搭建建筑物，危及他人人身財(cái)產(chǎn)安全的違法行為，物業(yè)管理人員不主動(dòng)加以制止，無(wú)視業(yè)主的權(quán)益，激化了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間的矛盾。
（二）業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)方面的問(wèn)題。業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的問(wèn)題主要體現(xiàn)在：第一，表現(xiàn)為業(yè)主自我定位錯(cuò)誤。業(yè)主片面的認(rèn)為自己是物業(yè)的所有權(quán)人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由業(yè)主花錢聘請(qǐng)來(lái)提供物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是主人與管家的關(guān)系，因此認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)一切都要聽命于自己，此種意識(shí)直接導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)糾紛的發(fā)生。第二，表現(xiàn)為業(yè)主法律意識(shí)淡薄。少數(shù)業(yè)主為了一己私利，無(wú)視法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，破壞物業(yè)的承重結(jié)構(gòu)等損害廣大業(yè)主合法權(quán)益的違法行為。第三，是業(yè)主委員會(huì)的行為缺乏有效的監(jiān)督。依據(jù)我國(guó)物業(yè)管理法律的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表全體業(yè)主選聘自己滿意的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并有權(quán)對(duì)維修資金的使用和園區(qū)改造等方面進(jìn)行表決，這也就直接導(dǎo)致了舞弊和越權(quán)行為的出現(xiàn)，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
（三）監(jiān)督管理部門的不履行職責(zé)履行的原因。一是我國(guó)的物業(yè)管理法律規(guī)定相關(guān)管理部門應(yīng)對(duì)物業(yè)園區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)提供指導(dǎo)、監(jiān)督管理、幫助、處罰的責(zé)任，但是實(shí)踐中一些工作人員工作不積極，消極懈怠。甚至一些工作人員收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的好處而違法行政。二是部門內(nèi)部職責(zé)分配不夠清晰。由于物業(yè)管理糾紛涉及的范圍較廣，一旦發(fā)生管理糾紛，幾個(gè)職能部門都有權(quán)管，各權(quán)力部門卻因?yàn)樘^(guò)麻煩而選擇不去管理，相關(guān)管理部門相互推脫責(zé)任致使糾紛不能及時(shí)解決，而產(chǎn)生更多的糾紛。
二、解決我國(guó)物業(yè)管理糾紛的法律途徑
（一）不斷完善物業(yè)管理法律法規(guī)。通過(guò)不斷完善我國(guó)的物業(yè)管理立法對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)所涉及的物業(yè)糾紛各個(gè)權(quán)利主體的合法權(quán)益做出全面具體的規(guī)范。規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)以及物業(yè)管理企業(yè)的行為。由于物業(yè)管理法律關(guān)系涉及業(yè)主之間的權(quán)益爭(zhēng)議，也存在個(gè)別業(yè)主與全體業(yè)主之間的利益沖突，加上某些物業(yè)管理公司的違法行為侵害了業(yè)主或者公共主體的利益，在追究責(zé)任時(shí)應(yīng)先讓其承擔(dān)民事責(zé)任，不可以用行政責(zé)任替代民事責(zé)任。與此同時(shí)，我國(guó)的地方立法也應(yīng)在《物業(yè)管理法》和《物權(quán)法》的指導(dǎo)下，盡快出臺(tái)更合理、更完善、更適合地方實(shí)際情況的物業(yè)管理辦法。
（二）明確物業(yè)管理主體間的權(quán)利義務(wù)。物業(yè)管理糾紛涉及到較多方面法律關(guān)系。尤其是在現(xiàn)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展情況下，物業(yè)管理法律關(guān)系涉及到了對(duì)物業(yè)的維護(hù)、公用設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)、園區(qū)的利用、安保、居住環(huán)境、園區(qū)綠化、車位出租出售等很多方面的服務(wù)內(nèi)容。與之相對(duì)應(yīng)，物業(yè)管理涉及的各種法律關(guān)系也日趨雜亂，牽涉到了房屋的建設(shè)、銷售、購(gòu)買方面的各種社會(huì)關(guān)系，遍及物業(yè)管理活動(dòng)的每個(gè)方面，不僅有業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)商之間、物業(yè)管理企業(yè)之間的民事法律關(guān)系，也有相關(guān)行政管理部門在對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督過(guò)程中產(chǎn)生的行政關(guān)系。在以上法律關(guān)系中，通過(guò)健全已有的物業(yè)管理立法，進(jìn)一步確立物業(yè)服務(wù)合同中主體之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，有助于解決我國(guó)日益嚴(yán)重的物業(yè)管理糾紛。
（三）加強(qiáng)業(yè)主的自治管理法律意識(shí)，提高自治管理的能力。為杜絕物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中業(yè)主相互之間，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生的糾紛，首先，應(yīng)提升業(yè)主的自治管理和法律意識(shí)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的操作流程及代表業(yè)主所做出物業(yè)管理相關(guān)決議決定符合法律規(guī)定，使業(yè)主積極參與物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的管理活動(dòng)，既可以根除業(yè)主不關(guān)心物業(yè)管理事務(wù)的現(xiàn)象，也可以限制一些小區(qū)業(yè)主利用自治管理功能，煽動(dòng)業(yè)主對(duì)抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)，阻礙物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行。其次，在召開業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)換屆選舉過(guò)程中，嚴(yán)格依照我國(guó)相關(guān)管理部門頒布實(shí)施法律法規(guī)，促使業(yè)主主動(dòng)加入到業(yè)主大會(huì)的召開、成立業(yè)主委員會(huì)及其換屆選舉工作中去，同時(shí)通過(guò)全體業(yè)主的表決，訂立管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，使業(yè)主能充分的行使法律賦予其的權(quán)利。
（四）建立物業(yè)管理糾紛沖突解決機(jī)制。要解決日益嚴(yán)重的物業(yè)管理糾紛，除依靠法律法規(guī)外，還需尋求其他調(diào)解機(jī)構(gòu)的幫助，具體舉措包括：第一，應(yīng)成立專門的物業(yè)管理糾紛社會(huì)調(diào)解組織，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的涉及物業(yè)所有權(quán)人與管理者之間的各類糾紛進(jìn)行調(diào)解。在社會(huì)調(diào)解組織的人員配置上，可以向社會(huì)公開招聘具備豐富物業(yè)管理糾紛處理經(jīng)驗(yàn)的律師、退休法官或者大學(xué)教授擔(dān)任調(diào)解人員，運(yùn)用調(diào)解、勸說(shuō)和建議的方法使當(dāng)事人信服，為糾紛雙方節(jié)省糾紛解決的費(fèi)用和時(shí)間。第二，在物業(yè)管理糾紛處理中推行仲裁制度。即當(dāng)事人可自主決定是否選擇仲裁來(lái)解決物業(yè)管理糾紛，也可自愿選擇仲裁內(nèi)容、仲裁機(jī)構(gòu)及仲裁員。仲裁程序簡(jiǎn)潔便利，仲裁期限短，一裁終局的解決方式更有利于糾紛的解決，相對(duì)于訴訟，仲裁也可節(jié)省爭(zhēng)議雙方的成本。
[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理制度；存在問(wèn)題；措施
中圖分類號(hào)：G306.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）30-0069-01
1.物業(yè)管理制度的概念
物業(yè)管理制度是關(guān)涉物業(yè)管理活動(dòng)的行為規(guī)范和行為準(zhǔn)則。物業(yè)管理制度建設(shè)是發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)性工作。一般而言，物業(yè)管理制度既包括物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，也包括物業(yè)管理過(guò)程中規(guī)范各有關(guān)當(dāng)事人行為的制度，前一類是物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，亦即物業(yè)管理公司根據(jù)自身工作特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)理念，制定的工作程序、職責(zé)范圍、管理辦法等，主要是為了明確崗位責(zé)任、約束員工行為、協(xié)調(diào)內(nèi)部關(guān)系、保證企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和物業(yè)管理工作的有序運(yùn)行；后一類則是指界定物業(yè)管理參與者的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范各方行為，協(xié)調(diào)各方關(guān)系的規(guī)定。具體而言，物業(yè)管理制度總體上由前期管理制度、日常管理制度和物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度組成。前期管理制度主要包括物業(yè)接管驗(yàn)收制度、入伙手續(xù)及搬遷、裝修規(guī)定；日常管理制度既包括物業(yè)管理公司制定的房屋使用管理制度、房屋維持制度、設(shè)備運(yùn)行管理制度、設(shè)備維修制度、綠化管理制度、治安及消防制度以及綜合服務(wù)辦法等，又包括業(yè)主委員會(huì)制定的業(yè)主委員會(huì)章程、維修基金管理及使用辦法、公共部位及共用設(shè)施使用辦法等；物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度主要包括公司經(jīng)理辦公制度、各部門責(zé)任制、員工崗位責(zé)任制及綜合管理制度等。
2.油田物業(yè)管理的存在的問(wèn)題分析
2.1 油田物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)缺少專業(yè)人才，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)向深層次、高水平發(fā)展不利。
目前，油田內(nèi)部有一定數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊(duì)伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場(chǎng)，管理人員普遍素質(zhì)低，服務(wù)不到位。《物業(yè)管理?xiàng)l例》中第33條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級(jí)管理資格的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。
2.2 物業(yè)管理行業(yè)不具備規(guī)模效益，企業(yè)嚴(yán)重虧損，沒有發(fā)展后勁。
目前，絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì)，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問(wèn)題，很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一、兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)難以形成規(guī)模效應(yīng)，于是，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來(lái)維持生存，這已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)亟待解決的難題。出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過(guò)整個(gè)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)模化集團(tuán)化方向轉(zhuǎn)變。
2.3 物業(yè)管理的配套法律法規(guī)還不完善
物業(yè)管理制度是一項(xiàng)社會(huì)生活中的基本制度，涉及每個(gè)公民的切身利益。在物業(yè)管理活動(dòng)中，涉及的法律問(wèn)題有的會(huì)在不同的法律法規(guī)中有所規(guī)定或體現(xiàn)。物業(yè)管理專門法律法規(guī)與相關(guān)的法律法規(guī)中，涉及物業(yè)管理的規(guī)定共同形成了完整的物業(yè)管理法律體系和物業(yè)管理法律制度。這一完整的物業(yè)管理法律.體系和法律制度，是運(yùn)用法律解決物業(yè)管理活動(dòng)中所遇到的問(wèn)題的保障。因此，在建立健全物業(yè)管理法律體系和法律制度的同時(shí)，必須健全相關(guān)的與物業(yè)管理有著密切聯(lián)系的法律法規(guī)。例如，樓宇的“區(qū)分所有權(quán)”問(wèn)題和物業(yè)項(xiàng)目中的“非住宅公共地方所有權(quán)和使用權(quán)”的歸屬問(wèn)題等的界定和規(guī)定，還有待將來(lái)制定的物權(quán)法等相關(guān)法律去應(yīng)對(duì)等等。
3.如何提升油田物業(yè)管理的發(fā)展水平主要措施
3.1 采取多種渠道、多種形式培養(yǎng)物業(yè)人才，為物業(yè)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供必要的人力資源。
多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供個(gè)人才資源。發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質(zhì)，而且要掌握現(xiàn)代管理科學(xué)技術(shù)，并善于運(yùn)用于實(shí)踐。一方面，加強(qiáng)思想建設(shè)，提高物業(yè)管理人員的政治素質(zhì)；另一方面，加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)，樹立雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊(duì)伍；還有，加強(qiáng)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)。
3.2 組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。
物業(yè)管理并不是暴利行業(yè)，更有甚者可以成為微利，大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要， 因此這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化之路。同時(shí)，物業(yè)管理市場(chǎng)將面臨重新洗牌，中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面，提高企業(yè)的注冊(cè)門檻；另一方面，嚴(yán)格降低清除制度。啟動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團(tuán)。
3.3 走法制化發(fā)展之路，完善物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是以立法委保障的經(jīng)濟(jì)體制， 而且物業(yè)管理涉及的，既涉及物業(yè)管理企業(yè)與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級(jí)管理部門的關(guān)系，又涉及物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會(huì)、派出所、居委會(huì)等關(guān)系。這些關(guān)系如果沒有法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整，難以保證物業(yè)管理健康、快速發(fā)展。因此，有關(guān)部門應(yīng)加快物業(yè)管理的立法，加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，使我國(guó)物業(yè)管理盡快走上有法可依的軌道，真正做到依法管理，依法服務(wù)。
4.結(jié)語(yǔ)
物業(yè)管理在世界各國(guó)都是一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，在我國(guó)又是發(fā)展很快的行業(yè)。伴隨著物業(yè)管理的迅速發(fā)展，也出現(xiàn)了很多函待解決的問(wèn)題，如何找出問(wèn)題的實(shí)質(zhì)根源，尋求解決方法，是引導(dǎo)物業(yè)管理走向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的關(guān)鍵。隨著中央及地方物業(yè)管理的發(fā)展，實(shí)踐中會(huì)產(chǎn)生新的問(wèn)題，物業(yè)管理理論研究會(huì)逐步深人，物業(yè)管理也會(huì)逐步步入法制化的軌道。
參考文獻(xiàn)
[1] 謝卓君.我國(guó)物業(yè)管理對(duì)策探討[J].經(jīng)濟(jì)師.2014（08）
關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；物業(yè)安全管理；對(duì)策
近年來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，人們已經(jīng)不僅僅滿足于住宅小區(qū)的居住功能，開始更多地關(guān)注小區(qū)的物業(yè)安全管理。隨著管理體制的改革，我國(guó)的物業(yè)管理水平在不斷提升。然而目前我國(guó)的住宅小區(qū)物業(yè)管理依然存在很多問(wèn)題，如何加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)安全管理，是一個(gè)值得研究的課題。
一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)安全管理存在的問(wèn)題
（一）物業(yè)安全觀念陳舊
許多住宅小區(qū)的物業(yè)人員把工作重點(diǎn)放在住宅小區(qū)的治安及消防安全方面，卻因此忽略了其他的安全隱患，小區(qū)居民可能會(huì)在物業(yè)人員認(rèn)為不會(huì)發(fā)生問(wèn)題的地方出現(xiàn)安全事故，電梯安全問(wèn)題就是一個(gè)鮮明的例子。一些住宅小區(qū)的物業(yè)人員缺乏相關(guān)的安全意識(shí)和最基本的責(zé)任心，根本不注重電梯故障的檢查，一旦出現(xiàn)安全事故，他們才會(huì)尋求專業(yè)人員協(xié)助，然而安全問(wèn)題已經(jīng)發(fā)生，惡劣的后果已經(jīng)出現(xiàn)，臨時(shí)抱佛腳為時(shí)已晚。
（二）物業(yè)管理人員素質(zhì)不高
有些物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，平時(shí)工作粗枝大葉、碌碌無(wú)為，在遇到突發(fā)事件時(shí)，無(wú)法表現(xiàn)出物業(yè)管理人員應(yīng)有的素養(yǎng)，甚至比住戶還要慌張，不斷擴(kuò)散緊張情緒，無(wú)法解決實(shí)際問(wèn)題；有些住宅小區(qū)的物業(yè)管理人員職業(yè)道德水平不高，沒有對(duì)住宅小區(qū)的各類安全設(shè)備進(jìn)行定期檢查，及時(shí)采取預(yù)防措施，為居民的生活帶來(lái)安全隱患。例如，物業(yè)管理人員沒有定期對(duì)消防器材進(jìn)行檢查，導(dǎo)致出現(xiàn)火災(zāi)時(shí)，因滅火器故障而無(wú)法及時(shí)滅火，造成火勢(shì)蔓延，嚴(yán)重威脅到居民的人身與財(cái)產(chǎn)安全。
（三）住宅小區(qū)居民安全意識(shí)不足
安全意識(shí)對(duì)于每一個(gè)人來(lái)說(shuō)都是非常重要的，對(duì)住宅小區(qū)的居民也不例外。一些居民由于安全意識(shí)不足，經(jīng)常做出一些安全違規(guī)行為且不以為然，直到最終出現(xiàn)安全事故才幡然醒悟、后悔莫及。
（四）物業(yè)安全管理法律不健全
我國(guó)物業(yè)法律政策的框架，主要是由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性的政策法規(guī)組成的，相對(duì)完善的法規(guī)體系尚未形成，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)缺乏誠(chéng)信、亂收費(fèi)、服務(wù)態(tài)度差的問(wèn)題一直沒有徹底解決，給居民的生活帶來(lái)了負(fù)面影響。物業(yè)安全管理制度不完善，造成物業(yè)安全管理工作缺乏公正性和客觀性，導(dǎo)致糾紛事件頻繁發(fā)生。
二、加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)安全管理的對(duì)策
（一）完善物業(yè)管理法律法規(guī)
物業(yè)安全法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理工作起到指導(dǎo)和約束的作用。首先，我國(guó)中央立法機(jī)構(gòu)需要對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)安全管理法律法規(guī)進(jìn)行完善，對(duì)物業(yè)管理公司、小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商三者的義務(wù)和權(quán)利作出明確的規(guī)定，實(shí)現(xiàn)有法可依；其次，政府要結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)政治發(fā)展情況及物業(yè)管理情況，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的執(zhí)法力度，做到有法必依；最后，物業(yè)管理公司可以依據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)并結(jié)合公司內(nèi)部的具體問(wèn)題，制定相應(yīng)的管理規(guī)范和制度，為物業(yè)管理工作的開展提供有效的依據(jù)。
（二）轉(zhuǎn)變物業(yè)安全管理觀念
住宅小區(qū)的物業(yè)管理人員應(yīng)轉(zhuǎn)變陳舊的物業(yè)安全管理觀念，建立科學(xué)的物業(yè)安全觀，即按照安全管理理論來(lái)系統(tǒng)地、全面地、科學(xué)地管理小區(qū)的物業(yè)，其核心觀念就是注重預(yù)防和保護(hù)。物業(yè)管理人員在平時(shí)工作時(shí)要對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行全方位地監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)進(jìn)行科學(xué)處理，切實(shí)保障居民的安全。
（三）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)
物業(yè)管理人員的能力高低，關(guān)系到住宅小區(qū)物業(yè)安全管理的水平。首先，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員專業(yè)技能的培訓(xùn)。物業(yè)管理人員只有掌握了科學(xué)安全管理的方式以及更專業(yè)的技能，才能對(duì)小區(qū)進(jìn)行更系統(tǒng)地管理，減少安全事故的發(fā)生概率；其次，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員應(yīng)變能力的鍛煉。對(duì)住宅小區(qū)而言，最危險(xiǎn)的就是突發(fā)事故。人們往往來(lái)不及反應(yīng)而受到傷害，物業(yè)管理人員由于專業(yè)受訓(xùn)，擁有很強(qiáng)的應(yīng)變能力，在遇到突況時(shí)才能更冷靜、科學(xué)地為居民解決問(wèn)題；最后，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員服務(wù)態(tài)度的培訓(xùn)。物業(yè)管理人員只有保持好的服務(wù)態(tài)度，才能做到與小區(qū)居民的有效溝通，從而避免產(chǎn)生糾紛。物業(yè)公司規(guī)定禮貌用語(yǔ)，實(shí)行獎(jiǎng)懲機(jī)制，調(diào)度員工的積極性，切實(shí)提高物業(yè)管理人員的服務(wù)水平。
（四）加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)居民的安全教育
為了更好地保障住宅小區(qū)居民的安全，物業(yè)管理人員可以通過(guò)舉辦安全講座、發(fā)放安全手冊(cè)等方式來(lái)提高小區(qū)居民的安全意識(shí)，讓他們明白安全隱患的種類，及時(shí)改正自己的不安全舉動(dòng)，從而避免安全事故的發(fā)生；物業(yè)管理人員還應(yīng)該注重消防安全演練，讓人們熟練掌握火災(zāi)發(fā)生后的逃生技巧和注意事項(xiàng)，保障自己和他人的人身安全，同時(shí)也應(yīng)注重居民心理素質(zhì)的培訓(xùn)，讓他們?cè)谟龅交馂?zāi)時(shí)保持頭X清醒，不至于手忙腳亂，從容逃生；住宅小區(qū)居民可以主動(dòng)參加小區(qū)的安全管理，幫助物業(yè)安全管理人員發(fā)現(xiàn)小區(qū)中存在的安全隱患，并及時(shí)地消除，降低小區(qū)安全事故出現(xiàn)的幾率。
三、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，當(dāng)前城市住宅小區(qū)的物業(yè)安全管理存在諸多問(wèn)題，亟需提升物業(yè)安全管理水平。加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)安全管理，從具體來(lái)說(shuō)，需要完善物業(yè)管理法律法規(guī)，轉(zhuǎn)變物業(yè)安全管理觀念，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)居民的安全教育。只有這樣，才能為小區(qū)居民提供一個(gè)安全的生活環(huán)境。
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理；和諧；發(fā)展
一、物業(yè)管理的含義
物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理者進(jìn)行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕活動(dòng)。廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過(guò)程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人進(jìn)行的管理過(guò)程。
二、物業(yè)管理在現(xiàn)代化城市管理中的作用
第一，物業(yè)管理轉(zhuǎn)換了傳統(tǒng)城市管理機(jī)制。物業(yè)管理是建立在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營(yíng)型管理模式，從而以市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財(cái)產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系，轉(zhuǎn)換了房屋管理機(jī)制，也減輕了政府的負(fù)擔(dān)。
第二，良好的物業(yè)管理能增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感。良好的物業(yè)管理是最實(shí)在、最有效的市場(chǎng)推廣手段，既可以促使開發(fā)商較快地達(dá)到其市場(chǎng)目標(biāo)。也能為投資者帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)效益。
第三，物業(yè)管理可以促進(jìn)社會(huì)治安的綜合治理。物業(yè)管理可以利于安居樂業(yè)，可以通過(guò)擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)服務(wù)社會(huì)化，轉(zhuǎn)變服務(wù)方式，開展有償優(yōu)質(zhì)服務(wù)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)。
第四，物業(yè)管理促進(jìn)了和諧社區(qū)的建設(shè)。物業(yè)管理的發(fā)展目標(biāo)是追求社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一，隨著行業(yè)的發(fā)展，其功能也由關(guān)注建筑實(shí)體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價(jià)值等精神內(nèi)涵。
三、物業(yè)管理和諧發(fā)展路徑
第一，完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。首先完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，大力推進(jìn)物業(yè)管理的法制化進(jìn)程。盡快建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，是保障行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。填補(bǔ)無(wú)法可循、無(wú)章可依漏洞，減少物業(yè)糾紛。從法律的角度，規(guī)制物業(yè)管理各方主體的行為，以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。同時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的宣傳和普及，構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系的各方主體的相關(guān)當(dāng)事人“知法懂法”，才能“有效溝通，避免信息不對(duì)稱”，提高他們自我管理和自我約束的能力，引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和健康發(fā)展。
第二，健全物業(yè)的科學(xué)化管理體系。物業(yè)的科學(xué)化管理模式包括物業(yè)管理的專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化兩個(gè)方面。物業(yè)管理專業(yè)化包含組織機(jī)構(gòu)專業(yè)化、管理隊(duì)伍的專業(yè)化和管理設(shè)施設(shè)備的專業(yè)化。物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化是行業(yè)發(fā)展成熟的重要標(biāo)志。應(yīng)加大物業(yè)管理協(xié)會(huì)等行業(yè)組織對(duì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定、企業(yè)資格認(rèn)證、從業(yè)人員資格認(rèn)證等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)。逐步形成具有區(qū)域特色的標(biāo)準(zhǔn)化認(rèn)證與評(píng)估體系。
第三，強(qiáng)化物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，強(qiáng)化監(jiān)督、嚴(yán)格考核是提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的必要措施之一。物業(yè)管理監(jiān)督主體來(lái)源于四個(gè)方面：一是社會(huì)公眾：二是物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)：三是政府相關(guān)部門：四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部。物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的橋梁和紐帶作用，加強(qiáng)行業(yè)自律，注重行業(yè)指導(dǎo)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的服務(wù)、代表、協(xié)調(diào)職能。推動(dòng)形成運(yùn)轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)、和諧高效的物業(yè)管理體制。社會(huì)監(jiān)督職能能夠成為業(yè)主監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督乃至政府行政管理的重要參考。使物業(yè)管理的公平、公正、公開成為可能，這有利于物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。
爭(zhēng)執(zhí)緣起不同的物業(yè)服務(wù)理念
從世界范圍看，物業(yè)管理服務(wù)的產(chǎn)生以及快速發(fā)展的主要原因是現(xiàn)代建筑的興起與產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的多元化發(fā)展。就我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)而言，盡管產(chǎn)生的初期是由各級(jí)政府推動(dòng)的，但其快速發(fā)展也歸于與世界范圍內(nèi)相同的原因，而且在發(fā)展過(guò)程中也充分體現(xiàn)了服務(wù)商品交換的市場(chǎng)化。也就是說(shuō)，物業(yè)管理服務(wù)商品是通過(guò)市場(chǎng)交換而產(chǎn)生的，只不過(guò)這種市場(chǎng)交換和其他消費(fèi)品不同，體現(xiàn)的是集體服務(wù)商品的買賣，而非單個(gè)服務(wù)商品買主(即單個(gè)業(yè)主)與賣主(即物業(yè)管理企業(yè))之間單個(gè)服務(wù)商品的交換，這種物業(yè)管理服務(wù)商品具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，從一定意義上來(lái)講，不具有分割性。正因?yàn)槿绱?，我?guó)《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。2007年修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條也規(guī)定業(yè)主應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。依據(jù)這兩部與物業(yè)管理直接相關(guān)的法律法規(guī)，當(dāng)前大部分物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為無(wú)論業(yè)主是否人住，無(wú)論業(yè)主擁有的物業(yè)是否投入使用，業(yè)主都有義務(wù)全額繳納物業(yè)管理費(fèi)。然而，就業(yè)主而言，以上兩部法律法規(guī)并沒有明文規(guī)定無(wú)論物業(yè)是否空置，業(yè)主都必須全額繳納物業(yè)管理費(fèi)，在現(xiàn)實(shí)生活中物業(yè)管理企業(yè)的強(qiáng)調(diào)全額繳納的這種做法總讓人感覺有些“霸王”。因此，對(duì)于大多數(shù)空置房業(yè)主，在繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，就選擇了拖欠，甚至拒繳。
筆者在《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》草案征集意見期間，曾對(duì)多個(gè)住宅小進(jìn)行調(diào)查，其中部分空置房業(yè)主并非不愿交納物業(yè)管理費(fèi)，只是不愿交納全額物業(yè)管理費(fèi)；部分住宅小區(qū)物業(yè)管理公司對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)已經(jīng)開始悄然打折。從全國(guó)范圍來(lái)說(shuō)，空置商品房物業(yè)費(fèi)究竟該不該打折，在各地《物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂中都是一個(gè)備受關(guān)注的問(wèn)題。
從理論上講，對(duì)該問(wèn)題的爭(zhēng)執(zhí)的起源是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)理念上的沖突，即物業(yè)服務(wù)的客體是業(yè)主還是業(yè)主所擁有的商品房，這是兩種截然不同的觀點(diǎn)。第一種理念認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)的客體是業(yè)主，物業(yè)服務(wù)是由業(yè)主延伸至房子。雖然房子在物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)，但是由于業(yè)主沒有享受到物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的全部服務(wù)，所以只應(yīng)繳納一部分物業(yè)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)主要為業(yè)主，而不僅僅是房子，提供越來(lái)越優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以便換取與其服務(wù)相稱的物業(yè)費(fèi)。而第二種理念認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)的客體是房子，物業(yè)服務(wù)應(yīng)該是由小區(qū)的房子延伸至業(yè)主。既然房子在小區(qū)內(nèi)，無(wú)論有沒有人居住，理論上都享受了物業(yè)的服務(wù)，自然也就應(yīng)該繳納全額物業(yè)費(fèi)。
成本與收益的比較
物業(yè)管理服務(wù)商品的交換是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在的前提是參與交換的需求方和供給方都可以看作是一個(gè)經(jīng)濟(jì)人，都會(huì)從各自的成本收益角度去決定各自的經(jīng)濟(jì)行為。所以，不論前文所述關(guān)于空置商品房物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納的爭(zhēng)執(zhí)源于什么理念，最終的結(jié)果是由業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而不是空置商品房支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
由此可知，站在業(yè)主角度，根據(jù)成本與收益原則，業(yè)主認(rèn)為沒有享受全部的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)要求繳納全額物業(yè)管理費(fèi)就成為不平等交易。因此，一些業(yè)主要么選擇愿意支付部分物業(yè)管理費(fèi)，要么選擇拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)；即使有少數(shù)業(yè)主全額繳納物業(yè)管理費(fèi)，也是出于物業(yè)管理企業(yè)以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)將進(jìn)行民事訴訟為前提，非自愿繳納。
那么，站在物業(yè)管理企業(yè)的角度，根據(jù)成本和收益原則，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的空置房的增加。盡管不能大幅度降低物業(yè)管理成本，但可以減少部分成本。目前，按照建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成主要包括九項(xiàng)，其中由于空置房的存在，可以減少部分開支，如清潔衛(wèi)生費(fèi)用、保安人員數(shù)量以及公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)等。減少的這部分開支，無(wú)疑降低物業(yè)管理企業(yè)的成本。所以從成本角度看給空置房物業(yè)費(fèi)的減免提供了可行的基礎(chǔ)，當(dāng)然，這也是業(yè)主不愿全額繳納物業(yè)費(fèi)的根本原因(同時(shí)也是部分物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中降低空置商品房物業(yè)管理費(fèi)的實(shí)際原因)。另外，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的空置商品房采用各種方式催繳物業(yè)管理費(fèi)，特別是采用法律訴訟的方式催繳物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際消耗的人力和物力以及對(duì)企業(yè)造成的負(fù)面影響和與業(yè)主之間形成敵對(duì)的關(guān)系，都不利于企業(yè)今后的發(fā)展。即使現(xiàn)在可以通過(guò)法律訴訟提高物業(yè)管理費(fèi)的收繳率，但從長(zhǎng)期看，其實(shí)是增加了企業(yè)運(yùn)行的成本，畢竟目前相關(guān)的法律法規(guī)并沒有明文規(guī)定空置商品房必須要全額繳納物業(yè)管理費(fèi)。因此，在實(shí)際生活中，這也是部分企業(yè)通過(guò)主動(dòng)降低空置商品房物業(yè)管理費(fèi)，提高收繳率，最終獲得收益的原因。
空與非空還需區(qū)別對(duì)待
從以上探討可知，無(wú)論對(duì)業(yè)主還是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)，無(wú)論是從物業(yè)管理服務(wù)商品的市場(chǎng)屬性，還是從成本收益的角度，對(duì)空置商品房物業(yè)管理費(fèi)的繳納問(wèn)題的解決，最合理、最適用的方法就是與已經(jīng)入住的商品房物業(yè)管理費(fèi)的繳納有所區(qū)別。
但在實(shí)際生活中這種區(qū)別應(yīng)如何落實(shí)?也就是說(shuō)，空置商品房物業(yè)管理費(fèi)具體要如何繳納，按什么標(biāo)準(zhǔn)繳納，什么情況下屬于空置商品房，空置多長(zhǎng)時(shí)間可以減免等，卻又沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)。正是由于缺少標(biāo)準(zhǔn)，目前這類糾紛和爭(zhēng)執(zhí)在全國(guó)各地都存在，而且業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)也都寄希望于地方政府頒布的法律法規(guī)。
前文所述，石家莊市《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的“連續(xù)無(wú)人居住、使用、裝修空置三個(gè)月以上的，空置期間按20％繳納物業(yè)費(fèi)”，這一方案主要是按照空置房暖氣費(fèi)收取原則制定的，但這一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)空置商品房物業(yè)管理費(fèi)減免是否適用，還有待市場(chǎng)參與主體的多方評(píng)價(jià)。筆者認(rèn)為這一標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)地方不適用于空置商品房物業(yè)管理費(fèi)減免：第一，空置期為三個(gè)月的劃分；第二是20％繳納比例的確定。
就空置商品房物業(yè)管理費(fèi)減免而言，目前矛盾和爭(zhēng)執(zhí)主要集中在已辦理住房交接但一直未人住的業(yè)主或因害怕繳納物業(yè)管理費(fèi)而一直沒有辦理住房交接的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間。從筆者調(diào)查情況看，凡是一經(jīng)裝修準(zhǔn)備入住的業(yè)主，對(duì)使用期間的空置期內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)的繳納并無(wú)太多異議。更何況，對(duì)每年集中供暖期而言，三個(gè)月的空置期基本達(dá)到一半的時(shí)間，因此對(duì)空置房暖氣費(fèi)收取可以依照此原則，但對(duì)于物業(yè)管理而言，三個(gè)月的空置期相對(duì)較短，即使業(yè)主對(duì)空置物業(yè)的起止時(shí)間應(yīng)事先和事后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并辦理相關(guān)手續(xù)，也會(huì)增加物業(yè)管理企業(yè)的管理難度和工作量。因此，從比較實(shí)際的角度出發(fā)，筆者認(rèn)為應(yīng)分為兩種情況，一是一直未人住的，空置期應(yīng)從辦理物業(yè)交接開始到辦理裝修手續(xù)為止，作為空置期；另一種情況是已經(jīng)入住但中途空置的，以年度計(jì)費(fèi)來(lái)算，空置期應(yīng)達(dá)到連續(xù)六個(gè)月以上，計(jì)算空置期。
根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》（建教培〔1996〕41號(hào)）的精神，北京市定于1997年10月開始對(duì)物業(yè)管理單位的經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)。
一、培訓(xùn)目標(biāo)物業(yè)管理單位經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員的專業(yè)知識(shí)與工作能力達(dá)到崗位要求，基本勝任本崗位工作。
二、培訓(xùn)對(duì)象具有大專以上文化程度（或同等學(xué)歷）的物業(yè)管理單位經(jīng)理；具有中專以上文化程度（或同等學(xué)歷），直接從事物業(yè)管理或相關(guān)管理業(yè)務(wù)的部門經(jīng)理和管理人員。
三、培訓(xùn)內(nèi)容主要包括物業(yè)管理理論、實(shí)務(wù)、法律法規(guī)等知識(shí)，各設(shè)8門課程，其中3門為統(tǒng)考課，具體課程設(shè)置見附件。
四、培訓(xùn)方式分期分批集中面授。
五、培訓(xùn)報(bào)名登記時(shí)間物業(yè)管理單位經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員在1997年9月15日前，到北京市居住小區(qū)管理辦公室進(jìn)行登記，填寫登記表。依登記時(shí)間，安排培訓(xùn)班次。開課時(shí)間、地點(diǎn)等事項(xiàng)另行通知。
六、考試
（一）培訓(xùn)后，學(xué)員均須參加考試。統(tǒng)考課由北京市房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)管理人員崗位考評(píng)辦公室負(fù)責(zé)考試，非統(tǒng)考課由培訓(xùn)學(xué)校負(fù)責(zé)考試。
（二）取得房管員崗位合格證書的物業(yè)管理單位經(jīng)理，可免修免試以下課程：
1.房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)造與識(shí)圖；
2.房屋設(shè)備基本知識(shí)；
3.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。
取得房管員崗位合格證書的物業(yè)管理單位部門經(jīng)理、管理人員，可免修免試以下課程：
1.房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)造與識(shí)圖；
2.房屋設(shè)備基本知識(shí)；
3.公文知識(shí)。
免修免試人員須持房管員崗位合格證書及復(fù)印件，于報(bào)名登記時(shí)辦理免試手續(xù)。
七、證書領(lǐng)取經(jīng)崗位培訓(xùn)考試合格者頒發(fā)由建設(shè)部印刷、市市政管委崗位培訓(xùn)考核辦公室驗(yàn)印的崗位合格證書。
附件：
一、物業(yè)管理單位經(jīng)理崗位規(guī)范
二、物業(yè)管理單位經(jīng)理培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃
三、物業(yè)管理單位部門經(jīng)理、管理人員崗位規(guī)范
四、物業(yè)管理單位部門經(jīng)理、管理人員培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃
附件一：物業(yè)管理單位經(jīng)理崗位規(guī)范
一、崗位必備知識(shí)
1.了解房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施、園林、綠化等修繕的基本知識(shí)；
2.了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、估價(jià)等基本知識(shí)；
3.了解《中華人民共和國(guó)公司法》、《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律知識(shí)；
4.熟悉計(jì)算機(jī)應(yīng)用的知識(shí)；
5.熟悉房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和安全管理基本知識(shí)；
6.熟悉國(guó)家和本市的物業(yè)管理法律法規(guī)、政策；掌握物業(yè)管理的基本理論與實(shí)務(wù)；
二、崗位必備能力
1.具有制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立、健全企業(yè)管理制度的能力；
2.掌握本單位各部門業(yè)務(wù)及運(yùn)作狀況，熟悉企業(yè)財(cái)務(wù)、稅收狀況和市場(chǎng)變化情況，具有經(jīng)營(yíng)決策能力；
3.具有綜合組織及協(xié)調(diào)能力，具有公關(guān)、談判及建立業(yè)務(wù)關(guān)系的能力；
4.具有處理突發(fā)事件的能力；
5.具有計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力。
附件二：物業(yè)管理單位經(jīng)理培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃
序 號(hào) 課程名稱 學(xué)時(shí) 備注
1 職業(yè)道德 10
2 物業(yè)管理概論 80 統(tǒng)考課
3 物業(yè)管理法規(guī) 30 統(tǒng)考課
4 房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)造與識(shí)圖 30
5 房屋設(shè)備基本知識(shí) 30
6 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng) 30 統(tǒng)考課
7 房地產(chǎn)基本制度與政策 30
8 計(jì)算機(jī)應(yīng)用 30
合計(jì) 270
附件三：物業(yè)管理單位部門經(jīng)理、管理人員崗位規(guī)范
一、崗位必備知識(shí)
1.了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理基本知識(shí)等；
2.熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關(guān)政策法規(guī)，掌握本市有關(guān)物業(yè)管理要求，計(jì)費(fèi)規(guī)定等；
3.掌握房屋完損標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢測(cè)方法和安全管理的基本知識(shí)；
4.掌握物業(yè)管理的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、修繕標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)；
5.掌握房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施等修繕（維護(hù)）的基本知識(shí)；
6.掌握計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識(shí)。
二、崗位必備能力
1.具有建立健全部門崗位責(zé)任制和部門管理規(guī)章制度的能力；
2.具有制定工作計(jì)劃，并組織實(shí)施的能力；
3.具有及時(shí)處理房屋、設(shè)備、設(shè)施的搶修排險(xiǎn)和火警匪警救護(hù)等突發(fā)事件的能力；
4.具有宣傳教育、組織各類活動(dòng)及處理一般矛盾的能力；
5.具有處理專項(xiàng)業(yè)務(wù)并能與相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)的能力；
6.具有熟練應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理的能力。
附件四：物業(yè)管理單位部門經(jīng)理、管理人員培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃
序 號(hào) 課程名稱 學(xué)時(shí) 備注
1 職業(yè)道德 10
2 房地產(chǎn)基本制度與政策 20
3 物業(yè)管理概論 70 統(tǒng)考課
4 物業(yè)管理法規(guī) 30 統(tǒng)考課
5 房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)造與識(shí)圖 40 統(tǒng)考課
6 房屋設(shè)備基本知識(shí) 30
7 計(jì)算機(jī)應(yīng)用 30
任何行業(yè)都離不開經(jīng)濟(jì)的支持，物業(yè)管理其最主要的目的就是達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與管理，通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)的管理，才能更好的對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。針對(duì)物業(yè)經(jīng)濟(jì)普遍存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題。
（一）物業(yè)收費(fèi)沒有標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范
物業(yè)公司在接管物業(yè)時(shí)，從房地產(chǎn)開發(fā)處取得運(yùn)營(yíng)資金，在物業(yè)管理開始以后，針對(duì)服務(wù)質(zhì)量，數(shù)量，對(duì)業(yè)主進(jìn)行合理性的收費(fèi)來(lái)保證物業(yè)的持續(xù)良好的發(fā)展。但是由于我國(guó)正處于高速發(fā)展階段，對(duì)物業(yè)的服務(wù)性收費(fèi)，并沒有明確的規(guī)定，所有的物業(yè)公司都是根據(jù)自己的情況進(jìn)行收費(fèi)，收費(fèi)的項(xiàng)目也是種類繁多，這樣造成業(yè)主與物業(yè)之間產(chǎn)生或多或少的利益糾紛，阻礙了物業(yè)管理的發(fā)展進(jìn)程。
（二）會(huì)計(jì)科目沒有明確的規(guī)定目前還有很多物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)制度沿用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或《商品流通企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。由于我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下，前兩種會(huì)計(jì)制度已經(jīng)很難滿足日益月新的市場(chǎng)管理模式，針對(duì)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理，很難起到全面的檢測(cè)與監(jiān)督。同時(shí)針對(duì)物業(yè)的使用財(cái)產(chǎn)，公益品等，無(wú)法全面的記錄備案，導(dǎo)致很多不必要的資產(chǎn)流失，對(duì)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理，帶來(lái)一定的打擊。
二、物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理當(dāng)中的解決方案
根據(jù)以上兩大點(diǎn)問(wèn)題，結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際水品，針對(duì)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理存在的幾大因素的分析，提出的針對(duì)性解決方案。
（一）人員培訓(xùn)機(jī)制
物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理無(wú)論實(shí)施何種制度，何種模式，首先離不開人員的控制，只有員工貫徹的執(zhí)行各種規(guī)章制度，不斷的完善各種管理上出現(xiàn)的問(wèn)題，才能使物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理上升一個(gè)新的高度。所要要從以下幾點(diǎn)下手：1、加強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí)，物業(yè)管理本身就是一種服務(wù)行業(yè)，為了市場(chǎng)不斷激烈的競(jìng)爭(zhēng)，員工必須培養(yǎng)的基本素質(zhì)就是服務(wù)意識(shí)，只有良好的服務(wù)意識(shí)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。2、針對(duì)員工的崗位專業(yè)培訓(xùn)，要使每一名員工充分了解自己崗位職責(zé)是什么，針對(duì)不同管理層，要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行培訓(xùn)。切勿一味按照書本理論進(jìn)行講解，要多以實(shí)際發(fā)生的案例，以及管理當(dāng)中出現(xiàn)的問(wèn)題作為重點(diǎn)對(duì)象，進(jìn)行分析與講解，讓員工更加直觀的了解什么是物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理。
（二）加強(qiáng)宣傳法律法規(guī)
由于物業(yè)管理上，業(yè)主與物業(yè)會(huì)發(fā)生一些利益糾紛，很多情況大家各持一詞，導(dǎo)致物業(yè)與業(yè)主發(fā)生糾紛，甚至移交司法機(jī)關(guān)，其主要原因在于雙方對(duì)法律法規(guī)的制度保持著模糊的概念，沒有一個(gè)明確的定義。當(dāng)雙方發(fā)生利益糾紛的時(shí)候很難有效的使用法律來(lái)解決各種糾紛。所以加大力度宣傳法律法規(guī)，物業(yè)人員與業(yè)主可以通過(guò)現(xiàn)有的各種媒體，包括活動(dòng)，來(lái)提高對(duì)物業(yè)法的認(rèn)知與了解。其次針對(duì)新型復(fù)合型矛盾，在沒有相關(guān)法律出臺(tái)前，涉及到重大利益問(wèn)題時(shí)，雙方應(yīng)該將問(wèn)題移交司法機(jī)關(guān)，進(jìn)行調(diào)節(jié)，以及協(xié)調(diào)處理解決方案。這樣可以進(jìn)一步減少物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，還可以進(jìn)一步細(xì)致化了解相關(guān)法律，從而更有效的使用法律的權(quán)力來(lái)保護(hù)自己合法的權(quán)益。
（三）規(guī)范物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
由于沒有相關(guān)的法律法規(guī)，以及權(quán)威機(jī)構(gòu)規(guī)定，所有的物業(yè)公司收費(fèi)全部按自己需求，或者說(shuō)喜好收費(fèi)，導(dǎo)致很多物業(yè)收費(fèi)的種類也不一樣，致使很多業(yè)主與物業(yè)發(fā)生利益糾紛。但是由于地區(qū)和地區(qū)不一樣，消費(fèi)水平也不一樣，這些都導(dǎo)致了很難統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所以收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該參照以下幾點(diǎn)來(lái)制定標(biāo)準(zhǔn)：1、物業(yè)公司的管理水平，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)程度來(lái)決定。2、物業(yè)公司與同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是否過(guò)于激烈，如果供大于求，可以適當(dāng)降價(jià)來(lái)提高市場(chǎng)份額，如果是供小于求，應(yīng)該根據(jù)物業(yè)公司實(shí)際情況，以及同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力少許調(diào)高價(jià)格。調(diào)高價(jià)格應(yīng)當(dāng)與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商溝通，以免造成有損公司形象以及利益糾紛問(wèn)題。3、當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該根據(jù)本市實(shí)際水平，幫助物業(yè)公司定取標(biāo)準(zhǔn)，這樣不僅可以減緩物業(yè)與業(yè)主壓力，還可以為物業(yè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)提供一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境。
（四）經(jīng)濟(jì)管理項(xiàng)目要明確加強(qiáng)
無(wú)論何種管理模式的運(yùn)作都離不開的經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作，換句話說(shuō)，經(jīng)濟(jì)的運(yùn)轉(zhuǎn)是帶動(dòng)管理運(yùn)作的前提，所以物業(yè)管理首先要做到經(jīng)濟(jì)管理，針對(duì)經(jīng)濟(jì)管理就一定要做到以下幾點(diǎn)要求：1、由于很多物業(yè)公司還是沿用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或《商品流通企業(yè)會(huì)計(jì)制度》對(duì)現(xiàn)如今的多樣化市場(chǎng)有著一定的弊病，缺少了各類型明確的分類，而且物業(yè)本身是服務(wù)行業(yè)，服務(wù)的類型比較多樣化，所以物業(yè)管理在“營(yíng)業(yè)成本”會(huì)計(jì)科目下應(yīng)該分型共和個(gè)營(yíng)業(yè)成本。2、物業(yè)不同其他服務(wù)行業(yè)性質(zhì)，因?yàn)槲飿I(yè)需要接受大量的業(yè)主固定資產(chǎn)的管理，風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任較大，所以物業(yè)會(huì)計(jì)部門一定要加強(qiáng)業(yè)主資產(chǎn)的核算，真實(shí)性，以及準(zhǔn)確性和及時(shí)性。為了更好的維護(hù)業(yè)主的固定資產(chǎn)的完好以及補(bǔ)償意外損失，會(huì)計(jì)部門一定要做到核算財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的會(huì)計(jì)事項(xiàng)，處理好遞延事項(xiàng)，以及預(yù)提、攤銷用的會(huì)計(jì)預(yù)算。3、應(yīng)該在會(huì)計(jì)科目?jī)?nèi)設(shè)置專項(xiàng)基金，以便于專款專用，一般包括：住宅修繕基金、工藝器材維護(hù)專項(xiàng)基金等，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況增設(shè)相應(yīng)的科目，以便方面醒目管理。4、嚴(yán)格把握好物業(yè)所屬資產(chǎn)與業(yè)主所屬資產(chǎn)的登記，建立明確的科目信息制度，將所有的資產(chǎn)嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行各科目的登記以便于統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，又可以一覽無(wú)余排產(chǎn)各環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問(wèn)題。使各環(huán)節(jié)既可以獨(dú)立拿出來(lái)調(diào)查，又可以整體進(jìn)行調(diào)查。保證了所有物資的準(zhǔn)確性。
三、總結(jié)
