發(fā)布時間：2023-08-29 16:36:10
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的安置房買賣的法律法規(guī)樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
1. 以包銷的名義,隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易,獲取傭金以外的報酬。
2. 從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。
3. 無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。
4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。
5. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位,利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。
6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
7. 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語,以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。
這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益,并且間接損害了國家利益,擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題,筆者提出了些建議:
在房產(chǎn)交易場所通過發(fā)放宣傳單提醒購房者,注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件;對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負責(zé)的賠償責(zé)任。對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上,凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容,視為要約作為合同的附件,一并寫入合同中,以此約束相對方。達成協(xié)議后,對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理,以避免產(chǎn)權(quán)無法過戶風(fēng)險等
一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀
隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家,人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。
為了加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理,維護房地產(chǎn)市場秩序,保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,對房地產(chǎn)中介服務(wù)進行了定義:房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。包括了以下——
1. 房地產(chǎn)咨詢,是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。
2. 房地產(chǎn)價格評估,是指對房地產(chǎn)進行測算,評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。
3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。
房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計本市約50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的。可以說大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機構(gòu)進行,中介機構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買賣中(即二手房轉(zhuǎn)讓),由于很多買方與賣方互相不認識、不了解,可以說信用無從談起:買方擔(dān)心給了錢,拿不到房;賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(如要辦理銀行貸款),分幾次支付,會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時,房產(chǎn)中介機構(gòu)出現(xiàn),中介方是以單位的名義出現(xiàn),并且經(jīng)過國家行政部門的審批,具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息,調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí);而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù),更需要中介機構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟發(fā)展所需要的。但是,由于房產(chǎn)中介行業(yè)進入門檻相對不高,因此也就良莠不齊,大多數(shù)中介機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營、在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機構(gòu)存在了欺詐行為,侵犯消費者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。
二、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為
1. 以包銷的名義,隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易,獲取傭金以外的報酬。
委托人一般分兩種:房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人(自然人)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的,受托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同,委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時,應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時,應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。
同樣,自然人委托房產(chǎn)中介機構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時根據(jù)商品房銷售管理辦法 (2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過 自2001年6月 1日起施行)第二十八條規(guī)定: 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
從法理上說,房產(chǎn)中介機構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為,而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時提供:房源信息、銷售價格外,表明收取傭金,即按房產(chǎn)成交價格的3%~5%之間提取傭金。
而現(xiàn)實上,很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購房者提出“包銷”,即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價,說價格已經(jīng)包括傭金,或者誤導(dǎo)購房者“免傭金”。實際上購
房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得,也就是所謂的“賺差價”,這明顯違反了上述法律規(guī)定。 2. 從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。
上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交(1999)0786號規(guī)定:“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機構(gòu)不得從事成套獨用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù);不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權(quán)買賣信息?！?/p>
目前,上?？蛇M入市場買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋,也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋,這里的使用權(quán)房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同,其市場價格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。
區(qū)分擬購房屋的權(quán)屬性質(zhì),應(yīng)以驗看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書(或房屋權(quán)利證書)的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋,憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍?。是指:上海的房改政策規(guī)定,職工(原承租人)可按房改售房的價格及優(yōu)惠政策出資購買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指"成套獨用"的原公有住房。
現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進入市場買賣,可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后,再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的"二步并一步走"的政策。
按照《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》 (1999年4月22日中華人民共和國建設(shè)部令第69號 自1999年5月1日起施行) 第五條 已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售 ,但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得上市出售:
(1)以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的;
(2)住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn),或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修,且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的;
(3)處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的;
(4)產(chǎn)權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
(5)已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;
(6)上市出售后形成新的住房困難的;
(7)擅自改變房屋使用性質(zhì)的;
(8)法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問題的處理意見》中對關(guān)于公有住房出售的范圍界定為:
(1) 由部隊或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房,可以出售。
(2) 產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊的住房,可以出售。
(3) 同幢住房內(nèi)有獨用、有合用的,凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房,可以出售。
(4) 被拆遷安置的獨用成套公有住房,該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
(5) 因規(guī)劃、配套等原因未申請房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素,同一房屋,不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì),則無糾紛可言。成交價的含義如為對方"到手價",則差異很大。
3. 無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。
有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù),所發(fā)的名片、所的廣告宣傳,只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人,如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題,則無音無訊了。
隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。
為了加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。包括了以下——
1.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。
2.房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。
3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。
房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的?？梢哉f大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機構(gòu)進行，中介機構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營、在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。
二、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。
同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
從法理上說，房產(chǎn)中介機構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價格的3%~5%之間提取傭金。
而現(xiàn)實上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。
2.從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。
上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規(guī)定：“
三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機構(gòu)不得從事成套獨用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權(quán)買賣信息。”
目前，上?？蛇M入市場買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場價格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。
區(qū)分擬購房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍?。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優(yōu)惠政策出資購買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。
現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。
按照《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國建設(shè)部令第69號自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；
（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；
（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；
（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；
（6）上市出售后形成新的住房困難的；
（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；
（8）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問題的處理意見》中對關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：
（1）由部隊或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。
（2）產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊的住房，可以出售。
（3）同幢住房內(nèi)有獨用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。
3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。
有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。
還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟園區(qū)注冊而在市區(qū)進行營業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。
根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權(quán)進行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機構(gòu)為了獲取利益又故意進行隱瞞。
4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。
根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。
同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。
事實上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。
5.濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定：
第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。
第四十一條對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。
實際上很多房產(chǎn)中介機構(gòu)，往往利用消費者不熟悉有關(guān)交易細節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻?，將不平等的條件強加于人。
6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部令第97號《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。
房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進行備案。以為只要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。
7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。
而很多房產(chǎn)中介機構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點，等到消費者交付款項準(zhǔn)備辦理手續(xù)時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費者受騙上當(dāng)。
三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產(chǎn)市場存在著極大的危害性。
“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。”“從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動?！薄胺慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定?！薄案黝惙康禺a(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告?！边@些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序?！盁o照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營?！薄胺康禺a(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書?！薄胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)?！边@些行為阻礙了相應(yīng)的國家機關(guān)對房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費者的合法權(quán)益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：
1.在房產(chǎn)交易中心免費發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
2.提醒消費者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。
3.購房前認真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗證；
4.對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；
5.對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
6.達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。
參考文獻：
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994年
建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年
建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》1999年
建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》2001年新晨
關(guān)鍵詞：保障性住房；財政手段；住房分配機制
中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）15-0014-03
保障性住房與商品性住房是相對應(yīng)的一個概念，是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房。目前我國住房保障體系主要包括經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房和公共租賃房，近年來棚戶區(qū)改造住房和拆遷安置房的工作力度也在加大。我國保障性住房的建設(shè)，對于提高居民生活質(zhì)量、保持經(jīng)濟平穩(wěn)健康增長以及維持社會穩(wěn)定，具有重大現(xiàn)實意義。
1 我國保障性住房的發(fā)展歷程
1.1 廉租房
廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。1999年建設(shè)部提出由政府實施住房社會保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房。2006年國務(wù)院頒布條例要求地方政府將土地出讓凈收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建設(shè)，并為參與廉租房建設(shè)的開發(fā)商提供銀行信貸便利。2007年11月國務(wù)院再次頒布了《廉租住房保障資金管理辦法》，進一步為廉租房的資金籌集和管理提供制度保證。廉租房是我國城鎮(zhèn)保障性住房制度中的一個重要內(nèi)容，但發(fā)展程度有限，成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性失衡的關(guān)鍵問題之一。
1.2 經(jīng)濟適用房
經(jīng)濟適用房是指列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。1991年6月，國務(wù)院提出“大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。1998年我國政府正式提出“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。隨后，全國各地的經(jīng)濟適用房高速發(fā)展，但也存在種種問題。2007 年11月，建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)文對經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策、開發(fā)建設(shè)、價格確定、交易管理、集資和合作建房、監(jiān)督管理等做出嚴(yán)格規(guī)定。2012年，廣東、江西、河南等省明確停止了經(jīng)濟適用房的建設(shè)，更多的地區(qū)則明確了以公租房、廉租房為重點進行保障房建設(shè)。經(jīng)濟適用房的發(fā)展進入困局。
1.3 公共租賃房
公共租賃房是解決新就業(yè)職工住房問題的重要舉措。政府或公共機構(gòu)擁有公共租賃房的所有權(quán)，按照低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業(yè)職工出租。建設(shè)部等有關(guān)部門在2007年開展對公共租賃房的調(diào)研，希望通過公共租賃房探索解決大學(xué)畢業(yè)生等新就業(yè)人員的住房問題。2010年6月由住建部等七部門聯(lián)合發(fā)文，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。2012年7月15日起，由住建部公布的《公共租賃住房管理辦法》開始實施。由于公共租賃房覆蓋面較廣，不僅包括本地中低收入家庭，還將惠及新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員，未來還有可能進一步擴大。
1.4 限價房
限價房是一種限價格、限套型（面積）的商品房，主要用于解決中低收入家庭的住房困難，是限制目前高房價的一種臨時性舉措。限價房采用政府組織監(jiān)管、市場化運作的模式，在土地掛牌出讓時就已被限定房屋價格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象，政府對開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利潤進行測算后，設(shè)定土地出讓的價格范圍，從源頭上對房價進行調(diào)控。這類產(chǎn)品主要針對兩部分人群：一是具備一定房產(chǎn)消費能力的人群，二是定向購買的拆遷戶。雖然目前限價房在多數(shù)二、三線城市發(fā)展滯后，但其還是能夠起到幫助中等收入家庭解決住房困難的作用的。
2 我國保障性住房建設(shè)存在的問題
2.1 保障性住房本身的特點決定其具有缺陷性
2.1.1 保障性住房的性質(zhì)
保障性住房是政府提供的旨在保障低收入群體居住權(quán)益的產(chǎn)品，具有價格透明、管理嚴(yán)格、政府扶持等特點，具有公共品的性質(zhì)。但保障性住房也具有一定的競爭性和排他性。競爭性表現(xiàn)為，保障性住房資源有限，每多一個人的消費必定會影響到其他人的消費效果。排他性表現(xiàn)為，只有一部分社會成員可以享受政府提供的這種福利，并且在政府實物配租數(shù)有限時存在獲取優(yōu)先租住權(quán)的競爭。但以上排他性矛盾不能用價格競爭的方式來解決，否則會導(dǎo)致房租價格上漲，抵消福利效應(yīng)，失去了保障性住房追求公平的意義。而當(dāng)保障性住房被分配后，就具有私人品的特征。此外，關(guān)于保障性住房的市場信息是不對稱的，供給者很難清楚地把握申請者的需求與資質(zhì)狀況，申請者也會迷惑于供給住房的質(zhì)量及申請途徑。保障性住房的復(fù)雜的性質(zhì)決定其很容易產(chǎn)生制度缺陷。
2.1.2 容易產(chǎn)生尋租行為
保障性住房由政府出地、投資和管理，政府有權(quán)力按照規(guī)定對住房進行分配，對租金和產(chǎn)權(quán)等問題予以靈活處理，所以保障性在住房在建設(shè)和分配中很容易產(chǎn)生尋租的行為。首先，能提權(quán)的經(jīng)濟適用房與商品房在建筑標(biāo)準(zhǔn)上相差不大，但價格差距很大，能給申請者帶來巨大利益，所以經(jīng)濟適用房很容易被有權(quán)勢者大量侵占。保障性住房利差的特點是保障房很多問題的根源。其次，地方政府在保障性住房分配中肩負著對象認定、程序制定、懲罰處理等重要職責(zé)，而權(quán)力和腐敗往往是一對孿生姐妹，如果相關(guān)法律和規(guī)章制度不健全，在保障房需求遠遠大于供給的背景下，申請者很容易采用非法尋租的手段獲取利益，隨之帶來的是腐敗的猖獗。
2.2 保障性住房建設(shè)盲目，房屋質(zhì)量問題突出
①建設(shè)前缺乏必要的調(diào)研，空間布局不合理。由于相關(guān)部門沒有對市場狀況做出充分的調(diào)查研究與規(guī)劃設(shè)計，沒有充分獲取準(zhǔn)確的保障性住房需求信息，所以在保障性住房建設(shè)中，“重數(shù)量、輕布局”的現(xiàn)象較普遍。受到土地供應(yīng)的影響，保障性住房規(guī)劃中一般采取獨立城區(qū)的方式，建設(shè)規(guī)模較大，這會給城市管理增加難度。此外，保障性住房的布局主要分布在郊區(qū)，其建設(shè)規(guī)劃與城市規(guī)劃間的銜接不善，建筑密度高、綠化率低、居住人口多，居民往往會面臨工作地和居住地較遠，基本公共設(shè)施缺乏，生活不方便的問題，嚴(yán)重影響了保障性住房的使用功能。
②保障性住房質(zhì)量不過關(guān)，配套設(shè)施不健全。保障性住房與普通商品房往往在建筑質(zhì)量、建筑外觀、建筑品質(zhì)上都存在很大的反差。在房屋的設(shè)計上，因為設(shè)計單位對小戶型房屋設(shè)計經(jīng)驗的缺乏，會簡單地將大戶型商品房設(shè)計方案進行微縮，造成保障性住房缺乏很多使用功能，存在設(shè)計缺陷。在房屋的建筑質(zhì)量上，保障性住房的建材需要在商品市場上購買，具有與普通商品房一樣的成本代價，而保障性住房又往往被硬性要求極低的價格，在工期的催迫下，易產(chǎn)生粗制濫造。從房屋的監(jiān)管和驗收上看，由于相關(guān)管理部門職責(zé)的缺失，一些保障性住房存在偷工減料、安全隱患較多、材料報驗和工序驗收把關(guān)不嚴(yán)、項目管理人員不到位等問題。
2.3 保障性住房資金籌措困難，監(jiān)督管理不規(guī)范
①土地和資金供給不足。首先，用地缺乏是我國保障性住房建設(shè)面臨的最大現(xiàn)實問題。我國實行國家土地資源出讓、買賣的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度以來，土地出讓收入不斷攀升，成為地方政府的重要收入來源。而保障性住房用地大多以行政劃撥方式為主，所以地方政府缺乏保障性住房建設(shè)的積極性，往往把商品住房作為首要的土地供給對象。此外，有些地方的保障性住房用地未能及時完成征地拆遷，也拉長了建設(shè)周期。其次，一些地方資金籌措存在一定困難，其中中西部地區(qū)資金壓力更大一些。保障性住房建設(shè)資金的來源主要有年度財政預(yù)算、土地出讓凈收益中安排、住房公積金增值收益余額、社會捐贈等渠道。一些經(jīng)濟發(fā)展水平落后的市縣常常是赤字財政，雖然有上級政府的轉(zhuǎn)移支付，但實際上保障性住房的資金難以落實。由于土地出讓凈收益規(guī)模存在區(qū)域間的差異，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)較高，貧困地區(qū)較少，所以土地出讓凈收益中安排的保障房建設(shè)資金也是有限的。此外，住房公積金收益所占比例很小，社會捐贈及其他方式籌集資金來源很不穩(wěn)定。所以保障性住房建設(shè)籌資難的問題也很突出。
②信息管理不到位，分配制度不健全。首先，受保障對象申報信息甄別困難。目前很多城市的民政、稅務(wù)、房產(chǎn)管理部門之間的信息無法共享，所以管理部門很難監(jiān)督到申請戶的真實資質(zhì)，很多環(huán)節(jié)的審核往往容易流于形式，存在弄虛作假現(xiàn)象。其次，保障性住房分配中存在不公平的現(xiàn)象。保障性住房的分配理所當(dāng)然應(yīng)向中低收入家庭傾斜，但在實施過程中的確存在諸如“富人買經(jīng)濟房”之類的保障對象偏離的不公平現(xiàn)象，這大大偏離了保障性住房政策的初衷。第三，各類型保障性住房之間缺乏合理的銜接機制。目前我國在制度上對各收入階層的家庭都提供了相應(yīng)的住房類型，但是在廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房、公共租賃住房、商品住房這些類型之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，在居民家庭收入層次發(fā)生改變時，沒有合理的機制引導(dǎo)居民享受保障性住房類型的轉(zhuǎn)變。
2.4 制度框架缺失，政策效果或打折扣
①法律保障制度缺失。目前，關(guān)于保障性住房的法律法規(guī)只有住建部等有關(guān)部委頒布的部門規(guī)章及規(guī)范性文件，立法層次較低，較為隨意，法律效力不足。在缺乏法律硬約束的情況下，地方政府在執(zhí)行政策過程中很容易敷衍了事，導(dǎo)致保障性住房政策效果或打折扣；此外，不同政府部門之間職權(quán)不同，辦事程序差異，很難在制定和落實政策時保持一致和統(tǒng)一。
②實施和評估機制缺失?，F(xiàn)行住房保障政策都是以規(guī)范性文件形式的，法律效力不足，在執(zhí)行中存在政策邊界不清晰、利益調(diào)節(jié)和退出機制不完善等問題。各地保障性住房建設(shè)通常只是在國家嚴(yán)格要求、各級政府部門層層壓力下進行的，短期行為偏多，沒有建立起長期的實施和評估機制，不能及時總結(jié)并軌工作中的成功經(jīng)驗，及時發(fā)現(xiàn)并改進存在的問題。
3 推進我國保障性住房發(fā)展的機制創(chuàng)新
3.1 做好調(diào)研與規(guī)劃，保證質(zhì)量與功能
①充分調(diào)研，做好規(guī)劃。在保障性住房建設(shè)規(guī)劃之前，應(yīng)該做出充分的調(diào)查和研究，例如開展相當(dāng)數(shù)量的走訪和問卷調(diào)查，分析居民的收入結(jié)構(gòu)，詳查城市土地利用潛力，預(yù)測不同群體對保障性住房的需求情況和未來走勢，科學(xué)制定保障性住房的用地規(guī)劃和合理布局，最終確定各類型保障性住房的建設(shè)規(guī)模和具體方案。地方政府應(yīng)組織專門的機構(gòu)來系統(tǒng)的完成這項工作，確保其結(jié)果的規(guī)范性和可靠性。
②科學(xué)設(shè)計，保證房屋質(zhì)量。首先，細化保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，包括對建筑材料、建筑外觀、建筑品質(zhì)等方面的詳細規(guī)定，使保障性住房建設(shè)有章可循。其次，組織專業(yè)人員對保障性住房結(jié)構(gòu)進行針對性的設(shè)計，做好公共基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，使其更好的發(fā)揮保障功能。第三，建立保障性住房質(zhì)量評估機制。在強化政府對保障性住房建設(shè)責(zé)任意識的基礎(chǔ)上，督促各方嚴(yán)格遵守建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，逐步建立保障房質(zhì)量監(jiān)測評估機制，其中發(fā)揮第三方評估的作用，并將監(jiān)測評估結(jié)果向全社會公布，接受保障房受益人群的監(jiān)督評價，并將其作為地方政府政績考核的重要指標(biāo)。
3.2 建立土地供應(yīng)長效機制，多渠道籌集建設(shè)資金
①優(yōu)化保障性住房建設(shè)用地供給方式，建立土地供給長效機制。在保障性住房土地供給“應(yīng)保盡?！闭叩幕A(chǔ)上，積極出臺政策文件，合理規(guī)劃中長期土地供應(yīng)計劃，處理好存量土地與新增用地的比例關(guān)系，建立保障房用地與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)的動態(tài)供應(yīng)機制。堅持商品房建設(shè)同時配套保障房的土地供給政策。在保障房用地指標(biāo)安排和審批中，要預(yù)留、計劃單列，落實保障房建設(shè)用地指標(biāo)。要加強土地監(jiān)察，嚴(yán)懲違法改變土地用途性質(zhì)的行為。
②發(fā)揮財政工具的作用，理順資金籌集渠道。首先，加大財政投入力度，增加一般預(yù)算對保障性住房建設(shè)資金的投入力度，建立保障性住房財政資金逐步增長的長期投入機制。其次，發(fā)揮稅收政策作用，對房產(chǎn)開發(fā)時按總面積相應(yīng)比例建設(shè)保障性住房的企業(yè)，政府可以給與稅費的優(yōu)惠。第三，利用稅收優(yōu)惠、財政貼息、信用支持等政策，引導(dǎo)、鼓勵各種基金、企業(yè)和個人資金等社會資本投入到保障房建設(shè)中。第四，發(fā)揮財政補貼作用，一方面對保障性住房生產(chǎn)者進行補貼，降低住房的成本；另一方面對保障性住房的消費者進行補貼，增加低收入人群申請住房的可能性。
③財政手段與金融手段相互搭配，進行多渠道融資。首先，對商業(yè)金融機構(gòu)關(guān)于保障性住房貸款的貸款條件、支持范圍、考核、貼息等方面出臺傾斜政策，通過對相關(guān)金融機構(gòu)稅收優(yōu)惠，打通保障性住房貸款渠道。其次，鼓勵商業(yè)金融機構(gòu)進行金融創(chuàng)新，設(shè)計出更多適用性強、操作性強的多元化金融產(chǎn)品，對不同類型的保障性住房實行不同的資金支持方式。
3.3 加強居民信息管理，健全住房分配機制
①加強居民信息系統(tǒng)建設(shè)，對保障性住房分配過程進行動態(tài)管理?？梢砸约彝閱挝?，在民政、稅務(wù)、公積金、房管、人行、證監(jiān)、銀監(jiān)等部門間建立聯(lián)動機制，通過查看存款賬戶、股票賬戶、納稅記錄、房產(chǎn)登記、公積金繳納等信息，了解申請者家庭的實際經(jīng)濟狀況，設(shè)計申請者收入的動態(tài)監(jiān)測機制，建立家庭的住房情況登記備案制度，為保障性住房建設(shè)的宏觀調(diào)控提供依據(jù)，為住房分配提供準(zhǔn)確信息，確保保障性住房分配公開公正。
②探索優(yōu)化保障性住房的進入和退出機制，健全住房分配制度。首先，對不同類型的保障性住房實行并軌管理，對低收入家庭實行階梯保障，將經(jīng)濟條件發(fā)生變化的家庭及時轉(zhuǎn)變到另一個保障級次。其次，進一步完善保障性住房的進入和退出機制，在對居民建立嚴(yán)格的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)和資格審查制度的基礎(chǔ)上，保證符合條件申請人的正常權(quán)利，也要避免保障對象因家庭收入改變后仍過度享受福利待遇的現(xiàn)象發(fā)生。當(dāng)保障對象收入水平超過當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時，相關(guān)部門應(yīng)督促其騰退住房或停發(fā)住房相關(guān)補貼，并定期公示接受公眾監(jiān)督。
3.4 完善相關(guān)法規(guī)體系建設(shè)，規(guī)范住房保障行為
法規(guī)體系建設(shè)的目標(biāo)，一方面是約束和規(guī)范政府行為，要明確各級政府的責(zé)任和義務(wù)，從法律層面避免政府在保障性住房建設(shè)問題上的“責(zé)任缺位”。另一方面是規(guī)定被保障人群的權(quán)利和責(zé)任，在保障其權(quán)利的同時，也嚴(yán)厲打擊通過非法手段騙取保障名額的行為。要想建立起邏輯嚴(yán)密、行之有效的法律法規(guī)體系，首先要從依法治國的高度，著眼長遠，健全《社會保障法》，完善《住宅法》，從根本上解決我國保障性住房法律制度缺失的現(xiàn)狀。其次，各省（直轄市、自治區(qū)）應(yīng)當(dāng)適時制定《保障性住房管理條例》，因地制宜，明確區(qū)域內(nèi)居民的基本居住權(quán)利，明確相關(guān)管理機構(gòu)的職責(zé)功能，明確將保障性住房建設(shè)列入政府考核機制，從立法層面對住房保障和實施計劃、惠及對象、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、資金運作方式、運作機構(gòu)、保障措施進行有權(quán)威的界定。
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