發(fā)布時間：2023-05-29 16:03:42
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的低風(fēng)險項目投資樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
在我國學(xué)者就土地資源管理建設(shè)投資風(fēng)險評估分別作出獨特見解，董連勝分析指出動態(tài)性研究不足導(dǎo)致投資風(fēng)險評估方式欠佳。劉曉娥與王傳美提出解決變量與度量之間因果關(guān)系的把控問題結(jié)構(gòu)方程模型，此模型在土地資源管理建設(shè)投資風(fēng)險實踐了統(tǒng)計數(shù)據(jù)評估。而吳國付則針對我國土地資源管理發(fā)展現(xiàn)狀，強(qiáng)調(diào)項目投資風(fēng)險評估管理重要性及相關(guān)理論性的指導(dǎo)方案。雷冰峰的觀點則認(rèn)為經(jīng)濟(jì)評估是土地資源管理項目建設(shè)的核心工作，他運用蒙特卡羅模擬法來作經(jīng)濟(jì)評估分析，然而實踐中因干擾項目經(jīng)濟(jì)評估的要素繁雜，結(jié)合蒙特卡羅模擬法與項目實際情況，對項目最終的決議有著至關(guān)重要的意義。
風(fēng)險管理在我國八十年代早期就被采用，而如今土地資源管理投資風(fēng)險評估完全處于起步時期，我國學(xué)者在此方面的文獻(xiàn)僅是鳳毛麟角，僅有的部分文獻(xiàn)成果也只是基于土地資源管理項目風(fēng)險的冰山一角進(jìn)行剖析。簡而言之張娟、王志征、歐陽斌等學(xué)者所運用的蒙特卡羅法模型均是針對土地資源管理項目經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的資金流動性這一方面。而蒙特卡羅法僅憑傳統(tǒng)的歷史概率數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬，而無法控制實際運作中所產(chǎn)生的不特定風(fēng)險概率，所以無法有效的達(dá)到對土地資源管理項目全面具體的剖析。就我國當(dāng)前現(xiàn)狀對于土地資源管理項目投資進(jìn)行風(fēng)險評估的難點頗多，集中來講主要為：1、發(fā)達(dá)國家均有專業(yè)的風(fēng)險評估機(jī)制及相關(guān)作品，對于風(fēng)險識別可以有效提供參考。在我國因為企業(yè)對風(fēng)險意識的忽視加之國內(nèi)并無風(fēng)險評估相關(guān)成果，所以我國土地資源管理項目投資只能從風(fēng)險源進(jìn)行，從而大幅提高風(fēng)險研究及管理費用。2.風(fēng)險評估在我國的誤差大也是非常棘手的問題，風(fēng)險識別階段是后期工作的基礎(chǔ)，在此階段一旦出現(xiàn)差池就可能導(dǎo)致整個風(fēng)險評估功虧一簣。3、在政府引導(dǎo)下，投資者基于過去土地資源管理投資的收益預(yù)估未來的可得利益，忽視項目本身投資風(fēng)險，我國土地資源管理項目風(fēng)險管理最關(guān)鍵的限制因素則是政府和投資者對風(fēng)險意識的漠視。
風(fēng)險管理在1931年美國管理協(xié)會保險部得到提倡，美國風(fēng)險評估及防控于1960年已成為管理類的學(xué)科并得到飛速發(fā)展。在國外概率分析、敏感性分析、現(xiàn)代數(shù)學(xué)分析和蒙特卡羅模型分析等方式為項目投資風(fēng)險定量分析的主要方式。影響項目經(jīng)濟(jì)評估指標(biāo)分析法則是采用推算風(fēng)險因素和不確定因素的概率分析法。敏感性分析主要是對項目投資效果的情況下對指標(biāo)變化的敏感度作出評估。此種方式通過參數(shù)恒定的狀態(tài)下優(yōu)先分析出影響項目總成本的單一參數(shù)。蒙特卡羅模型法則是龐大的過去數(shù)據(jù)的匯總分析，無法達(dá)到將來變量的全面反映。采用現(xiàn)代數(shù)學(xué)理論對項目經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)的影響程度中的不確定因素進(jìn)行預(yù)測及分析就是現(xiàn)代數(shù)學(xué)分析方式。美國項目管理者學(xué)會多數(shù)學(xué)者分析認(rèn)為在風(fēng)險評估中模糊風(fēng)險評估及蒙特卡羅法在實際生活中運用較為普遍。在單一事物評估中經(jīng)常會涉及很多因素，那么就要求對多個不特定因素進(jìn)行綜合評估，模糊綜合評估對不特定因素的評判是受到學(xué)者肯定的。1965年加州大學(xué)自動控制專家查德教授，首次采用“模糊集合”對不確定疑問的數(shù)學(xué)探討方式。
模糊風(fēng)險綜合評估僅是模糊數(shù)學(xué)中微小的一部分。模糊方法可以對不特定事物做概括描述。模糊方法在國外很多行業(yè)都得到了認(rèn)可并在很多領(lǐng)域得以實踐。對于土地資源管理項目投資風(fēng)險評估，所涉及的因素很多無法通過指數(shù)反應(yīng)出來，同時很多客觀因素存在不特定性，無法用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，根據(jù)以上分析在土地資源管理項目投資的風(fēng)險評估中，采用模糊分析評估法是非常有必要的。首先達(dá)到土地資源管理項目投資正確標(biāo)準(zhǔn)，采用模糊分析法可以有效的分析出土地資源管理項目風(fēng)險中的不確定因素，將分析結(jié)果與土地資源管理項目投資的實際情況保持一致。其次模糊分析法可以全面分析土地資源管理項目投資風(fēng)險情況并結(jié)合土地資源管理項目投資的實際情況，為土地資源管理項目發(fā)展決議提供多重保障。與此同時很多專家都將風(fēng)險評估納入到很多不同的領(lǐng)域進(jìn)行研究，最初投資風(fēng)險評估一般采用定性分析法，隨著社會的進(jìn)步對于此項評估人們所采用的方式越來越多，計算機(jī)技術(shù)的進(jìn)步促使針對土地資源管理投資風(fēng)險項目的風(fēng)險評估的很多軟件應(yīng)運而生。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風(fēng)險；防范
Abstract: the real estate investment is the foundation of real estate develop and operation, in the process of investment activities, income and risk is also there, especially in economic transition period of real estate investment, the risk is unavoidable. For the scientific accurately grasp the national real estate market trends, avoid big risks, and to strengthen the real estate investment project risk analysis and protection is necessary.
Keywords: real estate; Investment risk; prevent
中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型
（1）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險包括:利率風(fēng)險，周期風(fēng)險｡
①利率風(fēng)險。利率風(fēng)險指的是銀行利率漲落對房地產(chǎn)市場的影響，并可能導(dǎo)致投資者的大幅損失｡房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，投資周期長，所以導(dǎo)致其大量依賴外部資金和銀行貸款｡這種后果容易使企業(yè)的債務(wù)變大，當(dāng)利率上漲，將使企業(yè)的支付利息代價要增加，增加的資金使用成本與不斷上漲的資產(chǎn)價格，從而導(dǎo)致降低消費者的買房欲望，最終給投資者的帶來損失｡②周期風(fēng)險。正如商業(yè)周期的存在，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有周期，周期可分為復(fù)蘇､繁榮､衰退､蕭條四個階段｡由于房地產(chǎn)價格萎縮，同時市場成交額大幅下降，有些投資者便破產(chǎn)｡
（2）市場風(fēng)險。市場風(fēng)險主要包括:市場競爭風(fēng)險和變現(xiàn)風(fēng)險｡
①市場競爭風(fēng)險。市場競爭風(fēng)險是房地產(chǎn)市場中的競爭對手直接影響收益｡例如：當(dāng)在同一類型競爭房地產(chǎn)的開發(fā)，常常造成房地產(chǎn)項目投資大幅減少，銷售下滑導(dǎo)致收入大幅下降｡②清算風(fēng)險。清算風(fēng)險指貨物進(jìn)行交換現(xiàn)金折扣，由于風(fēng)險導(dǎo)致的財務(wù)損失風(fēng)險｡房地產(chǎn)銷售復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，流動性差，在短時間難以變現(xiàn)｡因此，當(dāng)投資者的房地產(chǎn)債務(wù)清償或者其他原因須變現(xiàn)，會導(dǎo)致投資者的損失｡
（3）政策風(fēng)險。政策風(fēng)險是指中國的宏觀調(diào)控政策，特別是房地產(chǎn)調(diào)控政策帶來的經(jīng)濟(jì)改革和產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整影響是很大，如果投資者投資項目把握不當(dāng)，可能會使他們受損失｡
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的因素分析
（1）信息不完整､不準(zhǔn)確､不完備的房地產(chǎn)項目調(diào)查。很多房地產(chǎn)項目決定倉卒，基于不準(zhǔn)確的信息，或初步調(diào)查不細(xì)，對前景過于樂觀｡在北京等一些大城市，目前需求最迫切的房屋是“廉租房”，而很多開發(fā)商只注意高價商品房｡
（2）意外不利及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化，由此產(chǎn)生的風(fēng)險這是在近年來經(jīng)濟(jì)生活中經(jīng)常遇到的｡一個是嚴(yán)重的通貨膨脹，物價上漲，幾年前建筑原材料價格､建筑成本上漲;第二貨幣政策和銀行的信貸政策｡隨著銀行收緊其房地產(chǎn)融資的商業(yè)手段，開發(fā)商資金鏈就斷裂了;第三，房地產(chǎn)供給和需求的變化｡此外，自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資中的風(fēng)險｡
三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范方法分析
（一）損失控制
損失控制是一種主動､積極的風(fēng)險防范對策｡損失控制包括：減少損失發(fā)生的機(jī)會，即損失預(yù)防;降低損失的嚴(yán)重性，遏制損失加劇｡
（1）預(yù)防損失
風(fēng)險防范，是指在風(fēng)險發(fā)生前，為了消除或減少可能導(dǎo)致?lián)p失的各項風(fēng)險因素所采取的各種措施，以降低風(fēng)險損失發(fā)生的概率｡在房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段，風(fēng)險預(yù)防有廣泛應(yīng)用｡
①在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)防風(fēng)險的任務(wù)：首先，準(zhǔn)確把握國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，制定適合自身特點的開發(fā)策略，合理評價和選擇開發(fā)投資方案，從根源上消除或減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險;其次，樹立風(fēng)險意識，建立風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，高度重視開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險管理，強(qiáng)化對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理理論的研究和學(xué)習(xí)，加強(qiáng)風(fēng)險損失資料的搜集整理和分析;第三，健全風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，防范風(fēng)險的關(guān)鍵是預(yù)先行動，即主動控制｡項目進(jìn)入實施階段時間越長，控制風(fēng)險的成本就越高｡
②在前期工作階段，開發(fā)商應(yīng)注意以下幾個方面工作：第一，積極與地方政府､各管理部門､金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)單位搞好關(guān)系，爭取獲得他們對開發(fā)項目的理解､支持和幫助;第二，到當(dāng)?shù)匾?guī)劃､國土､電力､市政､城市檔案､文物等有關(guān)部門，了解地塊的自然條件及地下埋藏物等情況;第三，妥善處理征地､拆遷和安置補(bǔ)償問題，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化;第四，增強(qiáng)合同意識，認(rèn)真簽訂土地出讓合同､勘察規(guī)劃設(shè)計合同､拆遷安置補(bǔ)償合同､資金使用合同｡
③在項目建設(shè)階段，風(fēng)險預(yù)防的主要措施有：第一，采用系統(tǒng)的項目管理方法;第二，向施工方人員灌輸安全意識，做好現(xiàn)場容易出現(xiàn)危險情形的預(yù)案工作;第三，及時協(xié)調(diào)､處理設(shè)計､監(jiān)理､施工､材料設(shè)備供應(yīng)各方及總包與分包之間的關(guān)系和各種矛盾;第四，合理布置施工現(xiàn)場;第五，盡快完成開發(fā)項目，縮短建設(shè)周期｡
④在銷售管理階段，為預(yù)防風(fēng)險，開發(fā)商應(yīng)做好如下幾點：房地產(chǎn)租賃合同應(yīng)由專業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確､詳盡､合法｡定期檢查､發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患;定期組織建筑物及附屬設(shè)備維修，將隱患消滅在萌芽狀態(tài)｡
（2）減少損失
減少損失，是在風(fēng)險事件發(fā)生時或發(fā)生后采取的各種降低損失程度，或縮小損失發(fā)生范圍的措施，以縮小風(fēng)險損失程度為目的｡減少損失有兩方面的含義：一是風(fēng)險發(fā)生時的損失最小化;二是風(fēng)險發(fā)生后的挽救措施｡在房地產(chǎn)開發(fā)中，可采用一系列手段將開發(fā)中的風(fēng)險損失降低到最低程度，例如準(zhǔn)確的預(yù)警預(yù)報，制定詳盡而周密的風(fēng)險應(yīng)急計劃，建立后備措施，保護(hù)現(xiàn)場，收集證據(jù)｡
（二）風(fēng)險轉(zhuǎn)移
風(fēng)險轉(zhuǎn)移，是房地產(chǎn)投資項目管理中非常重要而且廣泛應(yīng)用的一項策略，分為非保險轉(zhuǎn)移和財務(wù)轉(zhuǎn)移兩種形式｡
（1）非保險轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)項目風(fēng)險非保險轉(zhuǎn)移，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有意識地采取某些非保險措施將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而達(dá)到降低項目風(fēng)險發(fā)生概率和損失程度的目的｡房地產(chǎn)項目風(fēng)險的非保險轉(zhuǎn)移可通過兩種途徑來實現(xiàn)：一是轉(zhuǎn)移會引起項目風(fēng)險及損失的某項開發(fā)活動;二是將風(fēng)險本身予以轉(zhuǎn)移｡風(fēng)險轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)開發(fā)商來說可以消除風(fēng)險，但與風(fēng)險控制不同的是，它不是通過放棄､中止項目活動或采取積極預(yù)防和抑制的措施，直接調(diào)節(jié)風(fēng)險因素來達(dá)到消除､降低風(fēng)險損失概率和損失程度的目的，而是允許風(fēng)險繼續(xù)存在，但將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而間接達(dá)到降低自身風(fēng)險損失概率和損失程度｡當(dāng)然，房地產(chǎn)項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移必須通過正當(dāng)､合法的手段，而非無限制地､任意地､帶有欺詐性的轉(zhuǎn)嫁｡另外，房地產(chǎn)項目風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，雖然可以使風(fēng)險在開發(fā)商和其他風(fēng)險損失承擔(dān)者之間進(jìn)行移動，但不能將項目風(fēng)險本身消除或從總量上減少｡
（2）財務(wù)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險的財務(wù)轉(zhuǎn)移包括非保險財務(wù)轉(zhuǎn)移和保險財務(wù)轉(zhuǎn)移｡非保險財務(wù)轉(zhuǎn)移，是指單位或個人通過經(jīng)濟(jì)合同，將損失與損失有關(guān)的財務(wù)后果(財產(chǎn)損失､人員傷亡等)轉(zhuǎn)移給另一些單位或個人去承擔(dān)的一種方式｡其實質(zhì)是通過風(fēng)險的財務(wù)轉(zhuǎn)移，使轉(zhuǎn)讓人得到外來資金，以補(bǔ)償風(fēng)險事故發(fā)生后所造成的損失｡大部分財務(wù)型非保險轉(zhuǎn)移都是通過合同中的某些條款實現(xiàn)的｡如在建筑承包活動中，建筑所有人可以通過合同將公眾在建筑物附近受到傷害的部分或全部責(zé)任轉(zhuǎn)移給建筑承包商｡保險轉(zhuǎn)移通常直接稱為保險｡通過購買保險，投資項目業(yè)主或承包商作為投保人將本應(yīng)由自己承擔(dān)的歸咎責(zé)任和賠償責(zé)任轉(zhuǎn)移給保險公司，從而使自己免受風(fēng)險損失｡需要說明的是，保險并不能轉(zhuǎn)移投資項目的所有風(fēng)險，一方面是存在不可保險的內(nèi)容和項目，另一方面是因為有些風(fēng)險不宜保險｡因此，應(yīng)將保險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險回避､損失控制與風(fēng)險自留結(jié)合起來運用｡對于不可保險，必須采取損失控制措施｡即使對于可保險的風(fēng)險，也應(yīng)當(dāng)采取一定的損失控制措施，這有利于改變風(fēng)險的性質(zhì)，達(dá)到降低風(fēng)險的目的｡
參考文獻(xiàn)：
[1]王瓊.基于模糊綜合評價法的房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析[J].中國管理信息化，2011，(23).
【關(guān)鍵詞】投資決策；風(fēng)險識別；風(fēng)險評估；風(fēng)險控制
一、引言
近年來，B市的房地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)模上獲得了迅速發(fā)展，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資額較2011年增長21.8%，其中，商品住宅投資額增長25.3%。B市房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時，有一些潛在的問題和矛盾，從而加大了房地產(chǎn)市場開發(fā)的風(fēng)險，這些問題和矛盾主要表現(xiàn)為：住房供給結(jié)構(gòu)不合理，中低價位的住房供給嚴(yán)重不足；地方政府出于利益驅(qū)動，對房地產(chǎn)開發(fā)用地索要過高的價格；人為因素對住房價格影響很大等。
在此背景下，為了增加B市中低價位住房的供給、調(diào)節(jié)房市結(jié)構(gòu)及價格，作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，B市佳輝置業(yè)有限公司提出了B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目。該項目的建設(shè)不僅符合當(dāng)?shù)卣?guī)劃及市場的需求，而且也是B市佳輝置業(yè)有限公司自身發(fā)展的需要。因此，該項目的建設(shè)是十分必要的。
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目普遍具有投資金額大、建設(shè)周期長、風(fēng)險較高等特點，而投資決策階段又是控制項目風(fēng)險的關(guān)鍵階段，因此，研究項目投資決策階段的風(fēng)險管理至關(guān)重要[1]。為此，本文將項目風(fēng)險管理的相關(guān)理論與B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目密切結(jié)合，對本項目的投資決策階段進(jìn)行了全面深入的風(fēng)險管理研究，以為本項目風(fēng)險的事前控制提供科學(xué)依據(jù)。
二、項目概況
本項目位于B市豐臺區(qū)，規(guī)劃總用地面積79218平方米，建設(shè)內(nèi)容包括項目用地范圍內(nèi)住宅樓、商業(yè)金融樓和托兒所的建設(shè)。其中，住宅建筑面積130074平方米，地上13-18層，建筑面積102500平方米，其中6640平方米為底商，為住宅提供配套服務(wù)；地下二層主要為車庫、人防工程和部分配套用房，建筑面積27574平方米；地上、地下停車位共計1115位。商業(yè)金融樓總建筑面積為77643平方米，地上5-14層，建筑面積為49500平方米；地下3層，其中地下一層為6000平方米的商場、地下二、三層主要布置有汽車庫、自行車庫和設(shè)備用房等，建筑面積為28143平方米；地上、地下停車位共計478位。托兒所建筑面積為2400平方米。本項目建成后，住宅及配套的底商面積全部出售，商業(yè)金融用房和停車位全部委托專業(yè)公司出租經(jīng)營。
三、項目投資決策階段風(fēng)險識別
對于房地產(chǎn)項目而言，項目投資決策階段的風(fēng)險主要有開發(fā)區(qū)域風(fēng)險、開發(fā)類型風(fēng)險以及開發(fā)時機(jī)風(fēng)險等[2]，具體闡述如下：
（1）開發(fā)區(qū)域存在的風(fēng)險
不同的國家、地區(qū)的宏觀環(huán)境是不同的，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的風(fēng)險也就不同。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)區(qū)域存在的風(fēng)險主要有經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、政治風(fēng)險、社會風(fēng)險以及政策風(fēng)險等。其中，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是指由價格波動、供求關(guān)系發(fā)生變化、通貨膨脹、匯率變動等導(dǎo)致項目損失的風(fēng)險；政治風(fēng)險主要是指房地產(chǎn)企業(yè)所在區(qū)域面臨的國家、地區(qū)政治環(huán)境發(fā)生變化，進(jìn)而帶來不必要的損失的風(fēng)險；社會風(fēng)險主要是社會人文環(huán)境的變化給房地產(chǎn)開發(fā)項目所帶來的損失；政策風(fēng)險是指由于企業(yè)擬開發(fā)區(qū)域所在地政府的相關(guān)政策發(fā)生重大變化，給房地產(chǎn)企業(yè)的項目帶來一定的損失。
（2）項目開發(fā)類型存在的風(fēng)險
房地產(chǎn)的開發(fā)項目類型不同，所面臨的風(fēng)險也就不同。如：對于普通住宅而言，主要風(fēng)險是房屋銷售價格，消費者在購房時往往會比較銷售價格、位置、環(huán)境等，由此看出銷售價格是影響買房的首要因素；對于辦公、寫字樓而言，此類型項目的主要風(fēng)險是區(qū)域環(huán)境規(guī)劃的變化、辦公樓的管理服務(wù)水平和質(zhì)量以及辦公設(shè)施的現(xiàn)代化水平等；對于商業(yè)樓宇而言，此類型項目的主要風(fēng)險是商店的銷售情況、競爭、信譽等。
（3）項目開發(fā)時機(jī)存在的風(fēng)險
經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出衰退-蕭條-復(fù)蘇-高漲的周期性特征，這就使依賴于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的房地產(chǎn)發(fā)生相應(yīng)的變化。從投資決策到銷售管理階段往往需要2-3年，甚至更多年，這就需要項目決策者對政治、經(jīng)濟(jì)、社會等風(fēng)險進(jìn)行正確預(yù)測以選擇合適的進(jìn)入時機(jī)。
對于本項目來講，開發(fā)區(qū)域風(fēng)險方面，由于國土資源部相繼出臺了一系列的有關(guān)房地產(chǎn)土地交易的規(guī)范文件，同時B市市政府也出臺了一系列土地政策，嚴(yán)格控制開發(fā)商獲取土地的途徑，從而使盛世一品房地產(chǎn)項目在土地獲取方面面臨較大風(fēng)險；此外，B市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展較平穩(wěn)，市場風(fēng)險較小。在項目開發(fā)類型風(fēng)險方面，由于盛世一品屬于普通住宅類以及商用物業(yè)類型，因此，此項目面臨的主要風(fēng)險是銷售價格的高低以及租售商用的服務(wù)管理、基礎(chǔ)設(shè)施情況。在開發(fā)時機(jī)風(fēng)險方面，從盛世一品開發(fā)近三年的周期看，B市房地產(chǎn)仍將保持旺盛的需求，因此，在這方面的風(fēng)險也較小。綜上，盛世一品房地產(chǎn)項目在投資決策階段主要的風(fēng)險是土地規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)金融等政策風(fēng)險以及銷售價格風(fēng)險。
四、項目投資決策階段風(fēng)險評估
本項目計算期10年，其中建設(shè)期26個月，住宅樓銷售期3年，回款期5年。通過對本項目的銷售收入及稅金、成本費用、利潤及利潤分配等進(jìn)行詳細(xì)估算，并編制本項目的現(xiàn)金流量表、損益表及資產(chǎn)負(fù)債表，然后計算本項目的動態(tài)及靜態(tài)盈利指標(biāo)可得：本項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為17%，高于基準(zhǔn)收益率12%；財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）為3603.5萬元，遠(yuǎn)高于0；投資回收期為5.84年，短于行業(yè)內(nèi)類似項目的平均水平；總投資利潤率96.6%，投資利稅率121.1%，均高于行業(yè)類似項目的平均水平，由此可見，本項目的盈利能力較好。
通過對本項目進(jìn)行盈虧平衡分析可得，本項目盈虧平衡時的生產(chǎn)能力利用率為61.9%，即只要該項目的建設(shè)率達(dá)到設(shè)計的61.9%時，即可實現(xiàn)盈虧平衡，因此，本項目的風(fēng)險水平較低。
針對建設(shè)投資增加、銷售收入減少進(jìn)行單因素敏感性分析，結(jié)果見表1。
表1 敏感性分析結(jié)果表
項 目 凈現(xiàn)值（Ic=12%，萬元） 內(nèi)部收益率（%）
基本方案（全投資） 3603.5 17.0%
建設(shè)投資增加5% 1268.9 15.0%
銷售收入減少5% 2151.7 15.8%
計算結(jié)果表明，從財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率兩個指標(biāo)看，建設(shè)投資對項目建設(shè)較敏感，但整體敏感性都較弱，項目風(fēng)險程度較低。
五、項目投資決策階段風(fēng)險控制
在上述風(fēng)險識別及評估的基礎(chǔ)上，本著合理控制項目風(fēng)險、提高項目經(jīng)濟(jì)效益的原則，本項目可以采取以下措施控制投資決策階段的風(fēng)險：
（1）分析和預(yù)測國家政策，盡量規(guī)避政策風(fēng)險
國家對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度是控制房產(chǎn)價格過快的上漲。另外，央行對各商業(yè)銀行的貸款實行嚴(yán)格的控制制度，以減少金融系統(tǒng)的風(fēng)險。這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)增加房屋供應(yīng)，進(jìn)而打壓房地產(chǎn)的需求[3]。因此，該項目的措施是要把握國家政策調(diào)整方向，符合國家政府要求。具體可以采取以下措施：不能盲目漲價，按照既定方案行動；嚴(yán)格控制購地、管理成本；設(shè)立專職部門，負(fù)責(zé)與政府部門溝通，以及時了解政府的政策動向[4]～[5]。
（2）提供差異化的住房
盛世一品房地產(chǎn)項目設(shè)計應(yīng)為了滿足不同家庭、消費者的需要。在該項目周圍有很多的辦公大樓，如企業(yè)創(chuàng)業(yè)園、高科園、企業(yè)孵化基地等。所以該項目應(yīng)該滿足不同人群的居住需求，建造不同的戶型，滿足不同消費者的偏好。但是這樣可能給建設(shè)帶來一定的難度[6]。
六、結(jié)語
本文將項目風(fēng)險管理的相關(guān)理論與B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目實際密切結(jié)合，從風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險控制等方面對本項目的投資決策階段進(jìn)行了深入的風(fēng)險管理研究，提出了相應(yīng)的風(fēng)險控制策略。然而，本文雖然對B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段的風(fēng)險管理步驟以及相應(yīng)的方法作了一定的分析與論述，但限于作者水平以及理論的有限性，本文在風(fēng)險控制措施上未作詳細(xì)的分析，還有待于今后的工作中繼續(xù)學(xué)習(xí)和積累經(jīng)驗。
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[關(guān)鍵詞]中小房地產(chǎn)企業(yè)；項目投資；風(fēng)險管理
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）02-0056-03
在復(fù)雜而競爭日益激烈、企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境處于深刻的急劇變化的當(dāng)代，包括中小房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理活動都面臨著巨大的不確定性，而這些不確定性將可能對企業(yè)經(jīng)營效益帶來損害。對于企業(yè)而言，風(fēng)險是無時無刻無處不在的，而對風(fēng)險的管理才能夠轉(zhuǎn)危為機(jī)，實現(xiàn)企業(yè)的長久而健康的發(fā)展。[1]正是基于這一憂患和危機(jī)意識，企業(yè)風(fēng)險管理（Risk management）理應(yīng)成為中小房地產(chǎn)企業(yè)日益重視并亟需進(jìn)一步研究、探討和完善的重要課題。企業(yè)風(fēng)險管理是指作為組織的企業(yè)對于風(fēng)險的可能性及其背后可能獲得的收益和效益的機(jī)會所采取的綜合的、全面的整體理念及相應(yīng)的行動，包括風(fēng)險的識別、評估、企業(yè)反應(yīng)活動、風(fēng)險控制和預(yù)警活動、風(fēng)險信息的監(jiān)控、風(fēng)險傳遞等活動。[2]因此，在房地產(chǎn)市場進(jìn)入轉(zhuǎn)型階段的特殊時期，推動我國中小房地產(chǎn)企業(yè)完善項目投資過程中的風(fēng)險管理的控制系統(tǒng)，能夠在提升中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的經(jīng)營效益、保持并提升企業(yè)市場競爭力的同時，實現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)，創(chuàng)造市場價值。
一、復(fù)雜而多變：中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程中的風(fēng)險來源及其特點
中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)市場中的重要⒂胝咧一。從企業(yè)的視角來看，企業(yè)的各項市場行為及其相關(guān)聯(lián)的最終目的在于獲得利潤、實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。投資房地產(chǎn)項目并進(jìn)行開發(fā)、運營、營銷和銷售則是中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要活動。一般而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)項目投資活動指的是，中小房地產(chǎn)企業(yè)將自有或通過融資手段獲得的資金，投入到土地使用權(quán)的購買、土地開發(fā)、商品房及其配套設(shè)施或商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營以及包括物業(yè)管理在內(nèi)的一系列相關(guān)服務(wù)的活動，以此來獲得經(jīng)濟(jì)收益，實現(xiàn)資金的保值增值。[3]但是，實務(wù)界和理論界都清楚地認(rèn)識到：房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資的全過程充滿著不確定性，以及不確定而帶來的風(fēng)險和機(jī)遇。也正因為如此，風(fēng)險分析以及相應(yīng)的管理是中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資從決策、運營、融資到服務(wù)所必須進(jìn)行的不可或缺的內(nèi)容。[4]本文認(rèn)為，中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程中的風(fēng)險來源具有復(fù)雜、多樣而且動態(tài)變化的特點；具體而言，風(fēng)險來源可以大致分為兩大范疇：一是外部風(fēng)險來源；二是內(nèi)部風(fēng)險來源。
（1）中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程中面臨的外部風(fēng)險
外部風(fēng)險，顧名思義，就是指在項目投資的決策、運營、管理等全過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)所面對的由于企業(yè)外部環(huán)境的變動和不確定性而帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目投資是嵌套于整個宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策制度背景之中的，其全過程中的參與主體不僅包括中小房地產(chǎn)企業(yè)自身，而且還涉及與地產(chǎn)、房產(chǎn)相關(guān)的供應(yīng)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈鏈條上的企業(yè)，例如建筑施工企業(yè)、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)、政府部門等監(jiān)管機(jī)構(gòu)。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中面臨著許多外部不確定性，這既包括外部風(fēng)險也包括外部可能的機(jī)遇，包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險、外部政策風(fēng)險、金融貨幣風(fēng)險、建筑施工風(fēng)險、房地產(chǎn)市場變動風(fēng)險、法律風(fēng)險、利率風(fēng)險以及其他不可抗力的意外風(fēng)險[5]。
典型的如項目投資過程中面臨的因為政策變動而帶來的政策風(fēng)險。房地產(chǎn)市場受國家經(jīng)濟(jì)政策的宏觀調(diào)控的影響極深，政策風(fēng)險指的是國家（中央與地方政府）頒布并推行的與房產(chǎn)、地產(chǎn)相關(guān)的一系列政策而給房地產(chǎn)項目投資和開發(fā)帶來的不確定性。[6]具體而言，項目投資過程中的政策風(fēng)險因為其具體來源的不同又可細(xì)分為：土地政策風(fēng)險、信貸融資風(fēng)險、稅收政策風(fēng)險、諸如住房限購保障等住房政策風(fēng)險。[7]這就要求中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資決策、可行性分析、經(jīng)營管理等階段時刻保持對相關(guān)房地產(chǎn)政策的敏感度，制定風(fēng)險管控的預(yù)案。
（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險
除去面臨的來自外部的政策、法律、市場環(huán)境的不確定性而引發(fā)的風(fēng)險之外，在項目投資過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠依照規(guī)劃，順利完成項目的投資、運營與銷售等一系列活動，還需要仰賴項目投資與運營過程中企業(yè)內(nèi)部對項目的管理能力。在這一過程中，因為中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各種因素的影響，項目投資也可能面臨許多風(fēng)險，包括工程質(zhì)量的監(jiān)控而帶來的質(zhì)量風(fēng)險、運營風(fēng)險、項目管理風(fēng)險、企業(yè)內(nèi)部外部融資風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等。項目投資的內(nèi)部風(fēng)險主要是由中小房地產(chǎn)企業(yè)自身原因形成的。
例如，項目投資過程中房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)項目投資具有資金密集的特點，項目投資資金量大而且周期性強(qiáng)、資金的回收周期較長。[8]對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于自身缺乏大規(guī)模的項目資金來源，因此，往往只能通過融資而進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營。這就使中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨可能的財務(wù)風(fēng)險。項目投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的融資、投資、資金運營與管理、成本收回、利潤獲得及其分配以及如何進(jìn)入下一輪的資金周期循環(huán)等[9]，都可能會帶來一定的財務(wù)風(fēng)險，造成項目運營的停擺乃至爛尾，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)。
二、項目投資過程中房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的挑戰(zhàn)及問題
（1）我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入“新常態(tài)”：房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的背景轉(zhuǎn)變
2013年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特征整體進(jìn)入新常態(tài)的發(fā)展階段，其特征主要在于[10]：一方面，我國經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入中高速的發(fā)展階段，以往維持的高速發(fā)展難以為繼，結(jié)構(gòu)性減速是經(jīng)濟(jì)增長的趨勢；另一方面，新常態(tài)下我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型進(jìn)入攻堅期，如何化解產(chǎn)能過剩、推動產(chǎn)業(yè)升級“騰籠換鳥”、實現(xiàn)城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略、提高全社會和企業(yè)的創(chuàng)新能力并以此提升生產(chǎn)效率等等也是新常態(tài)我國經(jīng)濟(jì)面臨的新挑戰(zhàn)。
與此相關(guān)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展脫離不開整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，我國房地產(chǎn)市場也進(jìn)入深度調(diào)整期，最明顯的就體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中商品房價格的變化上：從以往的交易量和交易價格以較快速度增長轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前交易額和交易價格以及房地產(chǎn)項目的開發(fā)投資額等均進(jìn)入緩慢增長乃至負(fù)增長的情況。[11]盡管一二三線城市在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)方面存在結(jié)構(gòu)性的差異，但是毫無疑問，與90年代以來房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)及市場已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期，供求關(guān)系發(fā)生了改變，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、市場拓展能力、未來發(fā)展?jié)摿Φ让媾R的挑戰(zhàn)也逐步增多。正所謂“窮則變，變則通”，在新形勢下，中小房地產(chǎn)企業(yè)如何修煉內(nèi)功、化解風(fēng)險、把握機(jī)遇，就成為未來能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏項目投資風(fēng)險管理的長遠(yuǎn)規(guī)劃和制度設(shè)計
風(fēng)險管理的有效性的前提在于企業(yè)管理者需要樹立較高的風(fēng)險意識、科學(xué)的風(fēng)險管控的理念。[12]但是，中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者在項目投資過程中常常沒有對可能的不確定性帶來的風(fēng)險保持充分的敏感、警惕和意識，對于風(fēng)險的復(fù)雜性、動態(tài)變化等特點也沒有充分而科學(xué)的認(rèn)識?！袄砟顩Q定行為”！缺乏風(fēng)險意識、風(fēng)險管理的理念，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者在項目投資的決策階段、前期籌備階段、具體運營階段、后期營銷階段都缺乏對可能的風(fēng)險以及對風(fēng)險管理的長遠(yuǎn)規(guī)劃、應(yīng)對措施和企業(yè)內(nèi)部相應(yīng)的風(fēng)險管理機(jī)制的建立和完善。實際上，從風(fēng)險管理的視角來看待企業(yè)的項目投資行為，中小房地產(chǎn)企業(yè)是風(fēng)險管理的“利益攸關(guān)方”，因此也是責(zé)任主體，企業(yè)經(jīng)營管理者如果缺乏長遠(yuǎn)的風(fēng)險管理的規(guī)劃，且沒有對風(fēng)險管控進(jìn)行頂層設(shè)計、制度設(shè)計并進(jìn)行相應(yīng)的組織建設(shè)，如此一來，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的人員其也就難以建立起自身的風(fēng)險管理和控制的意識和積極性、能動性，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險管理意識不濃、認(rèn)識不足。[13]
（3）中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資風(fēng)險管理能力弱、風(fēng)險管理策略不足
除了風(fēng)險管理意識不足、長遠(yuǎn)規(guī)劃和制度設(shè)計不夠之外，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)在目投資過程中面臨的另一個挑戰(zhàn)在于其對項目投資和管理的風(fēng)險管理能力較弱、風(fēng)險管理的策略欠缺。在企業(yè)風(fēng)險管理領(lǐng)域常常運用“風(fēng)險管理成熟度”來衡量一個企業(yè)在風(fēng)險識別、應(yīng)對反應(yīng)、控制活動、信息溝通等風(fēng)險管理層面的能力及其管理水平，并以此將企業(yè)風(fēng)險管理能力劃分為初始級別、可重復(fù)級別、已定義階段、管理階段和優(yōu)化階段。[14]以此為標(biāo)準(zhǔn)，大致可以認(rèn)為，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中所展現(xiàn)出來的風(fēng)險管理水平往往是零散的、無意識的、無組織并且無規(guī)劃的，往往是建立在以往經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上而沒有引入科學(xué)的風(fēng)險管理的技術(shù)和理念。而在風(fēng)險管理的具體操作策略方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)也往往出現(xiàn)“捉襟見肘”，孤軍奮戰(zhàn)而難以找到合理并適合自身發(fā)展情況的風(fēng)險管理的應(yīng)對方法。根據(jù)以往研究者的總結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目投資的決策階段、前期籌備和分析階段、運營階段、后期銷售階段等，需要采取不同的風(fēng)險管理的策略，例如，對項目的可行性的分析、市場預(yù)測分析、政策和宏觀市場環(huán)境的分析、企業(yè)內(nèi)部資金情況和投融資組合的設(shè)計等等。[15]中小房地產(chǎn)企業(yè)在這些方面都存在許多不足，這主要是因為企業(yè)經(jīng)營管理者仍然奉行的是粗放式的、經(jīng)驗式的管理理念和方式，而沒有對企業(yè)內(nèi)外部的風(fēng)險管理活動進(jìn)行重新的洗牌、整合、變革和提升。
三、兼顧內(nèi)外：完善中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的風(fēng)險管理的思路及關(guān)鍵措施
（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項目的內(nèi)部審計與管理控制
如前所述，項目投資過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)所可能面臨的風(fēng)險不僅來自外部，也來自內(nèi)部。而且，進(jìn)一步講，外部風(fēng)險來源的真正實現(xiàn)往往也是因為企業(yè)內(nèi)部管理控制的失當(dāng)而造成或擴(kuò)大的。[16]因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制是否有效，是項目投資過程中的風(fēng)險形成以及應(yīng)對是否得當(dāng)?shù)闹匾绊懸蛩?。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險管理的過程中，理應(yīng)加強(qiáng)對投資項目的內(nèi)部審計（Internal audit）的力度、提高管理控制的強(qiáng)度及其科學(xué)性、持續(xù)性和有效性。實際上，在企業(yè)風(fēng)險管理這一理論范疇，內(nèi)部審計與控制是其不可缺少的內(nèi)涵，也是重要的理念和實踐的來源。[17]一方面，項目投資開發(fā)和運營的過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)建立科學(xué)而規(guī)范的內(nèi)部會計審計，提升財務(wù)數(shù)據(jù)等的準(zhǔn)確性，防范可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險以及相應(yīng)的連鎖反應(yīng)；與此同時，中小房地產(chǎn)企業(yè)也要加強(qiáng)對投資項目的內(nèi)部控制和管理，這主要包括對與項目相關(guān)的內(nèi)外部環(huán)境控制、決策過程須遵循的程序和方法、風(fēng)險的識別和評估、項目運營與管理的監(jiān)督和控制等。此外，為了加強(qiáng)對投資和開發(fā)的項目的內(nèi)部審計、管理、監(jiān)督和控制，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該從組織文化建設(shè)來提高全體員工的審計和管控意識，以內(nèi)部員工激勵和考核并重，強(qiáng)化決策能力和執(zhí)行能力，并推動風(fēng)險與機(jī)遇的相關(guān)信息在企業(yè)內(nèi)部從決策層到執(zhí)行層的分布和傳播。[18]
（2）項目開發(fā)與投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)管控風(fēng)險并抓住發(fā)展機(jī)遇
有研究者提出，企業(yè)風(fēng)險管理的理念和實踐不僅包括對因為不確定性帶來的隱患、危險等風(fēng)險的識別、回避、應(yīng)對和管控，更重要的是，在當(dāng)今以信息快速更迭、機(jī)遇稍縱即逝的時代，房地產(chǎn)企業(yè)（特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)）也應(yīng)該在管控風(fēng)險的同時做好準(zhǔn)備，抓住項目開發(fā)和投資的發(fā)展機(jī)遇。也就是說，風(fēng)險管理活動既是風(fēng)險識別、預(yù)警與控制，同時也是轉(zhuǎn)危為機(jī)、抓住機(jī)遇的過程。[19]然而現(xiàn)實情況卻是，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)更多地聚焦于對眼前的、短期的風(fēng)險的應(yīng)對方面，而沒有從長遠(yuǎn)規(guī)劃的視角來看待，企業(yè)處理、應(yīng)對好未來的風(fēng)險也有很大可能給自身的項目投資與擴(kuò)張、企業(yè)之間的戰(zhàn)略合作、市場聲譽的提升和積累等方面帶來的積極的、正面的影響。古人有云“禍之，福之所倚”，風(fēng)險與發(fā)展、挑戰(zhàn)與機(jī)遇往往是相伴相生的。因此，在項目開發(fā)、投資和運營過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)在前期分析、識別、管控可能的風(fēng)險的同時，也應(yīng)該深入探討和總結(jié)風(fēng)險背后可能的發(fā)展機(jī)會，以風(fēng)險管理的路徑和思路作為企業(yè)內(nèi)部和外部改革和重整的推動力！換句話說，中小房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)以保險的態(tài)度來應(yīng)對未來的不確定性，而且也應(yīng)從更為全面、整體的視角來理解風(fēng)險及其背后的消極與積極的影響。[20]
（3）善于積累社會資本、建立外部聯(lián)結(jié)，提升自身風(fēng)險管理的能力
無論是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，還是其他領(lǐng)域，當(dāng)今社會是一個“萬事萬物，互聯(lián)互通”的時代，房地產(chǎn)企業(yè)與同行、供應(yīng)鏈、價值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈上下游、消費者、監(jiān)管部門等機(jī)構(gòu)、組織和個體共同形成了一個巨大的網(wǎng)絡(luò)。加之，房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程（決策階段、前期籌備階段、運營階段和后期銷售階段）所面對的風(fēng)險是來自外部和內(nèi)部的復(fù)雜而多樣的?；谶@樣一種理念，本文認(rèn)為，中小房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理活動不可能局限在自身的活動范圍，獨善其身也是難以為繼。相反，只能跨越其本身的組織和行業(yè)邊界，努力與其他企業(yè)、組織機(jī)構(gòu)乃至個人建立外部鏈接，從而積累相應(yīng)的社會資本。這也是中小房地產(chǎn)企業(yè)獲得風(fēng)險管理知識，提升自身風(fēng)險管理能力的重要途徑。實際上，包括中小房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)所擁有的社會資本的質(zhì)量、數(shù)量和結(jié)構(gòu)，對其項目投資行為和收益率都有著比較大的影響。從價值鏈增值的角度來看，企業(yè)社會資本對企業(yè)項目投資增長有著積極的正面影響，這是因為企業(yè)社會資本會影響到企業(yè)項目投資的機(jī)會、影響到企業(yè)之間特別是與合作方的信任度，進(jìn)而傳遞到對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長帶來影響。[21]同理，中小房地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)部、外部社會資本的占用，將會直接或間接地影響到其對過去、現(xiàn)在和未來的信息的把握與分析。而在信息時代，對信息的掌握和分析能夠提高企業(yè)對未來的風(fēng)險進(jìn)行分析的能力。
（4）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險管理的組織建設(shè)，建立項目投資風(fēng)險預(yù)警機(jī)制
中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中之所以忽視風(fēng)險管理，其中一種重要原因就在于風(fēng)險管理的責(zé)任具體、組織建設(shè)落后。實際上，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目投資過程中風(fēng)險管理的主體應(yīng)該予以明確、具體，并從制度設(shè)計和職責(zé)崗位安排的高度，設(shè)立固定的項目投資的風(fēng)險管理主管、專門的風(fēng)險管控的部門，例如風(fēng)險管控經(jīng)理以及由企業(yè)從決策層到執(zhí)行層的各個部分的風(fēng)險管控的委員會，來專職專責(zé)處理、統(tǒng)籌與風(fēng)險管控相關(guān)的工作。[22]因為只有做到權(quán)責(zé)人一一對應(yīng)，才能夠確保風(fēng)險管理活動能夠真正執(zhí)行。除此之外，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立并完善項目投資的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制和相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)。中小房地產(chǎn)企業(yè)在建立風(fēng)險識別預(yù)警與管理系統(tǒng)的過程中，一方面應(yīng)該保持對信息和數(shù)據(jù)的敏感性，特別是需要全面收集準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，并將其分析、整理并統(tǒng)合為相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，這是風(fēng)險分析和預(yù)警的基礎(chǔ)；另一方面，企業(yè)應(yīng)該通過頂層設(shè)計及時制定風(fēng)險來源的指標(biāo)體系，包括外部與內(nèi)部風(fēng)險形成因素，并根據(jù)情況進(jìn)行適時的調(diào)整和補(bǔ)充，從而為風(fēng)險預(yù)警提供綜合評判的標(biāo)準(zhǔn)。[23]
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作為華中地區(qū)的中心城市和商品集散地，武漢市具有物資流通量大的特點，貨運總量居于華中地區(qū)同類城市前列，為發(fā)展現(xiàn)代倉儲項目提供了較大的是市場需求。但是，由于倉儲項目本身的投資大，成本高，建設(shè)周期長，投資回收期也長以及賦稅重的特點，對其投資存在很大的風(fēng)險。目前倉儲項目投資風(fēng)險評價研究較少，一般運用定性的評價方法，定量的分析方法用得很少。本文試圖運用模糊綜合評價的方法，研究對倉儲項目投資風(fēng)險進(jìn)行評價。
二、倉儲項目投資風(fēng)險評價存在的問題
近年來，我國學(xué)者對項目風(fēng)險進(jìn)行了一定的研究和探討，形成了一些初步的理論成果。但是由于這些研究還處于剛剛起步階段，所以還存在著一些問題。主要表現(xiàn)在兩個方面：在進(jìn)行風(fēng)險評價時以定性方法為主，定量的分析方法使用很少；忽視項目本身投資的特點，將一般的風(fēng)險投資評價方法照搬。
三、倉儲項目投資風(fēng)險評價的改進(jìn)思路
本文在評價倉儲項目投資的風(fēng)險過程中，首先根據(jù)武漢高橋倉儲項目符合實際情況、科學(xué)可行的風(fēng)險評價指標(biāo)體系，然后運用專家打分法來確定各具體的風(fēng)險指標(biāo)的權(quán)重，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合武漢高橋倉儲項目的實例采用三級模糊綜合評判法對該項目的風(fēng)險水平進(jìn)行評價。
四、倉儲項目風(fēng)險模糊綜合評價模型
模糊綜合評價，就是運用模糊數(shù)學(xué)的基本理論，對實際問題進(jìn)行綜合評價的方法。具體地說，就是以模糊數(shù)學(xué)為基礎(chǔ)，應(yīng)用模糊關(guān)系合成的原理，將一些邊界不清、不易定量的因素定量化，從多個因素對被評價事物隸屬度等級狀況，進(jìn)行綜合性評價的一種方法。
五、高橋倉儲項目風(fēng)險分析
1、高橋項目投資基本情況
高橋倉儲項目位于東西湖區(qū)內(nèi)的高橋經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，為倉儲項目的投資提供了優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，活躍的市場環(huán)境，便利的交通條件和完善的基礎(chǔ)設(shè)施。東西湖區(qū)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展為高橋倉儲項目拓展了空間，未來5到10年，該區(qū)經(jīng)濟(jì)仍將保持快速增加，這無疑為現(xiàn)代倉儲業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的后盾。
2、項目存在的風(fēng)險分析
（1）客戶選擇的風(fēng)險
雖然該公司將目標(biāo)客戶定位在東西湖片區(qū)的跨國公司和知名企業(yè)。但是經(jīng)過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)一些跨國公司，如美國可口可樂公司、 英國國際濟(jì)豐紙業(yè)公司等跨國公司都擁有自己專業(yè)的倉儲設(shè)施，所以這一區(qū)域其實是難以滲透的，于是項目目標(biāo)客戶有了一定范圍的縮小。
（2）資金風(fēng)險
項目建設(shè)的規(guī)模很大，投入的資金過多。整個項目總投資所需資金的65%是向銀行貸款所得，因此，企業(yè)要承擔(dān)很高的財務(wù)利息費用。再加上公司前段時間的國有企業(yè)改制和整體搬遷的已消耗大量資金，對整個公司的財務(wù)狀況來講，猶如雪上加霜。項目貸款的償還資金來自三方面，折舊費、攤銷費和利潤。但是經(jīng)過進(jìn)一步分析，償還借款的資金中利潤占到了50%以上，而且公司以預(yù)計的每年利潤都呈10%以上的增長趨勢?？梢娺@是比較樂觀的預(yù)測，但事實上，這樣的預(yù)測是存在比較大的風(fēng)險的。
（3）倉儲經(jīng)營方式風(fēng)險
倉儲項目建成以后，80%用于出租，客戶方提供專人進(jìn)行存貨管理，公司僅提供場地而已。由此可見經(jīng)營方式單一，存在相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。筆者認(rèn)為，高橋倉儲經(jīng)營管理應(yīng)該朝著多方位全面發(fā)展，這樣不僅能創(chuàng)造更大的利潤，還能減小經(jīng)營風(fēng)險。
（4）技術(shù)落后的風(fēng)險
該項目雖然預(yù)計在物流基地提供信息聯(lián)網(wǎng)，能利用微機(jī)收集生產(chǎn)執(zhí)行資料情況，但只是局部實現(xiàn)了信息化，其他部分還是傳統(tǒng)的人工操作，機(jī)械化、信息化水平很低，離現(xiàn)代化的倉儲建設(shè)還有一段距離，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，很難滿足現(xiàn)代企業(yè)對倉儲的要求，存在被其他倉儲項目取代的風(fēng)險。
（5）其他風(fēng)險
比如參與項目的人員素質(zhì)風(fēng)險。職工素質(zhì)的高低直接決定著項目經(jīng)營的優(yōu)劣程度，本項目從這方面看，職工整體綜合素質(zhì)中等，在某種程度上制約著項目的現(xiàn)代化水平以及操作效率。另外還存在著工程風(fēng)險、市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險，質(zhì)量風(fēng)險等等。
六、高橋倉儲項目模糊綜合評價模型的構(gòu)建
1、項目投資風(fēng)險評價因素集的構(gòu)建
由于本項目本身存在的風(fēng)險因素比較多，為了清晰地表明整個風(fēng)險情況，筆者建立三級風(fēng)險因素對整個項目進(jìn)行風(fēng)險評價。將倉儲項目投資風(fēng)險分成三層進(jìn)行考慮。在第一層中，主要從工程實施風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、資金風(fēng)險、技術(shù)與人力風(fēng)險和質(zhì)量風(fēng)險五個方面進(jìn)行考慮。我們分別用代碼u1、u2、u3、u4、u5來表示。在第一層工程實施風(fēng)險下，又將其分成前期設(shè)計風(fēng)險和工程實施風(fēng)險兩方面即第二層風(fēng)險因素。施工前期設(shè)計風(fēng)險又可以分為選址風(fēng)險和倉庫結(jié)構(gòu)合理化程度風(fēng)險，這就是第三層風(fēng)險因素。其他的以此類推。（見圖1）
圖1倉儲項目風(fēng)險投資圖
2、風(fēng)險因素權(quán)重的確定
本文主要用專家調(diào)查法確定各指標(biāo)的權(quán)重。該方法主要依據(jù)“德爾菲法”的基本原理，選擇企業(yè)各方面的專家，采取獨立填表選取權(quán)數(shù)的形式，然后將他們各自選取的權(quán)數(shù)進(jìn)行整理和統(tǒng)計分析，最后確定出各因素，各指標(biāo)的權(quán)數(shù)。
在本案例中，五位專家對以上五類一級風(fēng)險因素、十一類二級風(fēng)險因素以及二十七類三級因素進(jìn)行打分。五位專家中，有兩位分別是該項目主管和公司財務(wù)主管；其余三位是專門研究物流項目建設(shè)的專家。
（1）專家評分
專家根據(jù)該項目的財務(wù)資料所計算的結(jié)果以及考察項目的整體情況，對其因素的重要性進(jìn)行評分。專家認(rèn)為因素越重要的，評分越高。評分結(jié)果采取十分制。在得到各位專家所給出的因素指標(biāo)評分以后，將評分結(jié)果加總，最后除以專家的人數(shù)，這里取5，就是該因素最后的評分結(jié)果。
以一級風(fēng)險因素工程實施風(fēng)險為例，五位專家對其重要性進(jìn)行評分的結(jié)果分別是：4，4.5，3.5，5，4，其平均值為（4+4.5+3.5+5+4）/5=4.2。
以此類推，經(jīng)營風(fēng)險、資金風(fēng)險、技術(shù)與人力風(fēng)險、 質(zhì)量風(fēng)險的最后重要評分結(jié)果為7.4，6.8，4.9，3.5
（2）權(quán)重的確定
采取的方法是將某一指標(biāo)的重要性評分結(jié)果除以同層指標(biāo)重要性評分結(jié)果之和。以一級風(fēng)險因素工程實施風(fēng)險為例：
工程實施風(fēng)險的權(quán)重=4.2/（4.2+7.4+6.8+4.9+3.5）=4.2/26.8=0.16
其他風(fēng)險因素的評分方法同上。（權(quán)重結(jié)果見圖1括號內(nèi)部分）
3、投資風(fēng)險評價集的確定
設(shè)評價指標(biāo)集為v=(ν1,ν2,…，νl），其中νj，表示由低到高的各級評語，j=1，2，…i，本文取i=4，則ν1至ν2，分別代表評價指標(biāo)集的低風(fēng)險、一般風(fēng)險、較高風(fēng)險、和高風(fēng)險，故本文中v=（低風(fēng)險，一般風(fēng)險，較高風(fēng)險，高風(fēng)險）。
4、項目風(fēng)險模糊綜合評價
（1）一級模糊綜合評判
對三級風(fēng)險因素制定評語標(biāo)準(zhǔn)，再對照評定等級得到R對評語集v的隸屬度，最后在用隸屬次數(shù)/參與專家人數(shù)即可得到模糊矩陣。
第一步：風(fēng)險評分
以三級風(fēng)險因素中的選址風(fēng)險為例，進(jìn)行模糊評價。
高橋倉儲項目選址于武漢市東西湖區(qū)內(nèi)的高橋經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，占地面積254畝。該場地址北臨107國道，南臨惠安大道，西臨京珠高速公路，交通便利。另外，該場址周圍聚集了一大批知名企業(yè)，具有比較好的市場環(huán)境。五位評價人員根據(jù)對其進(jìn)行調(diào)研公司的財務(wù)情況及模擬結(jié)果，背靠背對該類風(fēng)險進(jìn)行評分（百分制），結(jié)果如下：75，77，86，75，80
第二步：確定隸屬度
隸屬次數(shù)的確定離不開對評價等級的劃分。規(guī)定風(fēng)險等級標(biāo)準(zhǔn)如下：低風(fēng)險：（85，100]；一般風(fēng)險：（70，85]；較高風(fēng)險：（55，70]；高風(fēng)險：（0，55]
由以上標(biāo)準(zhǔn)可以看到：隸屬于低風(fēng)險的次數(shù)是1，隸屬于一般風(fēng)險的次數(shù)是3，隸屬于較高風(fēng)險的次數(shù)是1，隸屬高風(fēng)險的次數(shù)是0。
再用隸屬次數(shù)除以5（專家的人數(shù)）可以得到評分比率。
低風(fēng)險評分比率：1/5=0.2
一般風(fēng)險評分比率：4/5=0.8
較高風(fēng)險評分比率：0/5=0
高風(fēng)險評分比率：0/5=0
其他三級風(fēng)險因素的評分比率計算仿此進(jìn)行。
一級模糊綜合評價的結(jié)果如下：
工程前期設(shè)計風(fēng)險的模糊綜合評價：
（0.37 0.63） °=（0.3260.6740 0）
施工階段風(fēng)險的模糊綜合評價：（0.370.400.230）
盈利風(fēng)險的模糊綜合評價：（0 0.1720.4820.346）
市場風(fēng)險模糊綜合評價：（00.3780.400.222）
營運風(fēng)險模糊綜合評價：（0.090.400.400.11）
籌資風(fēng)險模糊綜合評價：（0.0720.544 0.2560.128）
還款風(fēng)險模糊綜合評價：（00.2820.400.318）
技術(shù)水平模糊綜合評價：（00.2540.5360.21）
人力素質(zhì)模糊綜合評價：（0.0640.2940.4240.218）
貨物運輸風(fēng)險模糊綜合評價：（0.2 0.628 0.172 0）
倉庫保管風(fēng)險模糊綜合評價：（0.25 0.420.330）
（2）二級模糊綜合評價
工程實施風(fēng)險模糊綜合評價為：
（0.35 0.65） °=（0.350.500.150）
經(jīng)營風(fēng)險模糊綜合評價：（0.020.290.440.25）
資金風(fēng)險模糊綜合評價：（0.040.430.320.21）
技術(shù)與人力風(fēng)險模糊綜合評價：（0.030.270.490.21）
質(zhì)量風(fēng)險模糊綜合評價：（0.240.470.29 0）
（3）三級模糊綜合評價
（0.160.280.250.180.13）
=（0.11 0.38 0.35 0.16）
再將評價的結(jié)果換算成百分?jǐn)?shù)，設(shè)G=[0.2（低風(fēng)險） ，0.4（一般風(fēng)險），0.6（較高風(fēng)險），0.8（高風(fēng)險）]
那么（0.11 0.38 0.35 0.16）°=0.512
由以上分析可以得到：該倉儲投資項目風(fēng)險高于一般風(fēng)險，低于較高風(fēng)險。
七、結(jié)論
1.1創(chuàng)業(yè)投資項目的物元分析
物元是可拓學(xué)中對事物進(jìn)行綜合評價重要工具，我們可以給定事物的名稱U，關(guān)于它特征C的量值為V，以有序三元R=(U，C，V)組作為描述事物的基本元，簡稱物元。創(chuàng)業(yè)投資項目的發(fā)展，必然會受到風(fēng)險的制約和影響。由上文對風(fēng)險因素的分析得知風(fēng)險并不是單一的，來自很多方面，并且由于項目自身的特點，不同項目風(fēng)險的種類、大小也是不同的。因此，結(jié)合物元矩陣，我們可以把創(chuàng)業(yè)投資的項目的風(fēng)險作為我們要描述的事由物U，具體的風(fēng)險用cn(第n種風(fēng)險)表示，風(fēng)險的大小用vn(第n種風(fēng)險的量值)表示。從而可以建立n維物元矩陣來描述創(chuàng)業(yè)投資項目風(fēng)險狀況，進(jìn)而對其測度，確定創(chuàng)業(yè)投資項目風(fēng)險的大小。
1.2創(chuàng)業(yè)投資項目風(fēng)險綜合評價物元模型的建立
創(chuàng)業(yè)投資項目經(jīng)典域物元的確定。設(shè)創(chuàng)業(yè)投資項目風(fēng)險評價指標(biāo)有n(本文n=5)個，即為M1，M2，…Mn，以這部分指標(biāo)為基礎(chǔ)，根據(jù)國內(nèi)外相關(guān)的文獻(xiàn)并結(jié)合專家的意見，將創(chuàng)業(yè)投資項目風(fēng)險定量的分為m個等級，并把它們進(jìn)行定性、定量的物元描述，得到以下綜合評價物元模型———創(chuàng)業(yè)投資項目的“經(jīng)典域”。
2創(chuàng)業(yè)投資項目風(fēng)險的可拓測度方法
在建立了創(chuàng)業(yè)投資項目物元模型后，需要對待評項目的風(fēng)險水平進(jìn)行評價。我們可以利用可拓集合的相關(guān)理論和方法［12－15］，首先把實變函數(shù)中距離的概念拓廣為“接近度”的概念，作為定性描述擴(kuò)大為定量描述的基礎(chǔ);然后依據(jù)“接近度”概念建立待評創(chuàng)業(yè)投資項目的物元矩陣與經(jīng)典域物元矩陣的風(fēng)險關(guān)聯(lián)度函數(shù);最后根據(jù)風(fēng)險關(guān)聯(lián)度函數(shù)確定待評創(chuàng)業(yè)投資項目的風(fēng)險等級大小。創(chuàng)業(yè)投資項目風(fēng)險接近度的確定為了對待評創(chuàng)投項目的風(fēng)險大小、風(fēng)險等級進(jìn)行評價，需要計算待評物元模型與經(jīng)典域物元模型的接近度。在可拓學(xué)中，接近度的計算方法有多種，一般要根據(jù)指標(biāo)的特點來對方法進(jìn)行選擇。
3實證分析
關(guān)鍵詞：投資公司；投資效益；財務(wù)管理；盡職調(diào)查；財務(wù)風(fēng)險
作為先打金融資本市場中的活躍者，投資公司在幫助集中社會分散資金，投資實體企業(yè)方面，發(fā)揮著資本中介的作用。投資公司的主要業(yè)務(wù)模式是通過吸收社會分散資金，選擇合適的投資項目進(jìn)行投資，為投資者創(chuàng)造收益。這種業(yè)務(wù)模式的特點，對公司財務(wù)風(fēng)險管理能力的要求很高，這就需要投資公司做好相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險管理。
一、投資公司財務(wù)風(fēng)險管理的現(xiàn)狀
(一)認(rèn)識到財務(wù)風(fēng)險管理的重要性
在本文研究過程中，通過對一些投資公司的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，投資公司在對財務(wù)風(fēng)險管理重要性的認(rèn)識方面，已經(jīng)有了很大提升。能夠認(rèn)識到公司財務(wù)風(fēng)險管理發(fā)揮的作用和意義，并且在制度設(shè)計和人才配置方面，加大了對財務(wù)風(fēng)險管理的投入。
(二)注意規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，并能夠及時提出預(yù)警
投資公司在財務(wù)指標(biāo)設(shè)計上，都比較注意財務(wù)預(yù)警指標(biāo)。尤其是對一些大型的投資項目，其財務(wù)風(fēng)險管理是非常重視的，對財務(wù)風(fēng)險節(jié)點的各個部分，都有著比較明確的檢查程序，通過這種風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)設(shè)計以及日常對風(fēng)險節(jié)點的檢查控制，在一定程度上降低了投資公司的財務(wù)風(fēng)險。
二、存在的不足問題
(一)對市場分析和投資預(yù)測缺乏有效的系統(tǒng)工具
投資公司的無論是項目投資還是股權(quán)類、財務(wù)類投資，在準(zhǔn)確分析市場和通過系統(tǒng)工具分析判斷投資標(biāo)的的價值方面，一直在不斷探索。不過這些問題幾乎是所有投資公司的薄弱環(huán)節(jié)，在經(jīng)濟(jì)不發(fā)生系統(tǒng)風(fēng)險的情況下，一般問題不大。不過有時投資公司在投資過程中，救護(hù)由于對項目的洞察能力不足，而導(dǎo)致投資失敗，從而導(dǎo)致較大的財務(wù)風(fēng)險。
(二)監(jiān)督約束機(jī)制不夠健全
投資公司的財務(wù)風(fēng)險管理一般是以財務(wù)部門為主開展的，但是相關(guān)人員崗位的設(shè)置，缺乏必要的監(jiān)督機(jī)制。這就導(dǎo)致可能會會出現(xiàn)一些因為涉及到風(fēng)險管理當(dāng)事人的項目，在盡職調(diào)查中做的不夠細(xì)致合規(guī)，從而為后期埋下風(fēng)險隱患。監(jiān)督約束機(jī)制不夠健全，在一定程度上容易導(dǎo)致投資公司出現(xiàn)風(fēng)險。
(三)財務(wù)風(fēng)險管理的文化沒有真正形成
從一些投資公司的在財務(wù)風(fēng)險管理中的實際做法來看，在日常工作中雖然也在不斷倡導(dǎo)財務(wù)風(fēng)險管理文化，但是，畢竟投資公司是追去企業(yè)投資收益的。在某些風(fēng)險較大，而利潤比較誘人的項目面前，公司的財務(wù)風(fēng)險管理就會顯得比較被動，可能會將風(fēng)險管理讓位于對利潤的追求。這種沒沒有真正內(nèi)化與投資公司血液的風(fēng)險管理文化，也是投資公司存在的一個重要問題。
三、投資公司提升財務(wù)風(fēng)險管理質(zhì)量策略措施
財務(wù)風(fēng)險是投資公司在資金管理過程中，必須要重視和做好的一項基礎(chǔ)工作。雖然面臨新的問題，但是只要認(rèn)真分析風(fēng)險源泉，合理選擇規(guī)避措施，就可以在很大程度上降低投資公司的財務(wù)風(fēng)險。
(一)加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險文化建設(shè)
對投資公司來說，投資利潤也許能夠決定公司發(fā)展的水平高低，而風(fēng)險則是決定公司存續(xù)的關(guān)鍵因素。這就需要投資公司要不斷加強(qiáng)公司的財務(wù)風(fēng)險管理文化建設(shè)，讓這種風(fēng)險管理文化，真正融入到每一位員工的內(nèi)心深處，讓員工在日常各類工作中，首先要將風(fēng)險考慮在前，提升公司的的整體風(fēng)險意識水平，這對公司建立持久穩(wěn)定的風(fēng)險管理機(jī)制，是非常必要的。
(二)加強(qiáng)前期市場分析及規(guī)劃
要將投資者進(jìn)行有效歸類，按照風(fēng)險承受能力、收益心理預(yù)期以及投資周期預(yù)期等項目進(jìn)行分門別類。將可用于投資的運作項目按照收益高低、風(fēng)險高低、周期長短以及其他要求進(jìn)行歸類。為投資者尋找適合他們的投資項目，在確保投資風(fēng)險降到最低的基礎(chǔ)之上盡可能多的為其獲取投資收益。建立投資者風(fēng)險信息披露制度，盡量做到事無巨細(xì)的向投資者進(jìn)行各種風(fēng)險的科普及預(yù)防手段宣講。
(三)加強(qiáng)員工學(xué)習(xí)力度
組織學(xué)習(xí)的主要內(nèi)容不僅要包括財務(wù)風(fēng)險管控的知識及技能學(xué)習(xí)，同時也要加強(qiáng)市場投資方面的知識學(xué)習(xí)。加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險管控知識學(xué)習(xí)能夠確保企業(yè)員工更為及時的預(yù)測風(fēng)險、感應(yīng)風(fēng)險與抵御風(fēng)險，幫助企業(yè)及投資者避開最大財務(wù)風(fēng)險。加強(qiáng)市場投資方面的學(xué)習(xí)能夠讓投資呈現(xiàn)出更為多元化的發(fā)展，能夠更為靈活的進(jìn)行投資活動，能夠通過靈活多樣的投資行為分散投資風(fēng)險。
(四)加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制建設(shè)
投資公司要建立一套完整的風(fēng)險監(jiān)督機(jī)制，在處理公司日常財務(wù)管理業(yè)務(wù)時，需要不同人員進(jìn)行崗位分離，利用不同職責(zé)的獨立性，使其之間相互制約和監(jiān)督。通過人員崗位的分離與獨立設(shè)計，保障任何財務(wù)管理項目，資金流向，是按照嚴(yán)格的公司程序進(jìn)行，個人無論是誰，不能影響正常的財務(wù)風(fēng)險管理程序進(jìn)行。
四、結(jié)束語
投資公司的存在不僅為市場發(fā)展及企業(yè)發(fā)展注入了新的資金與活動，同時也進(jìn)一步豐富了個人投資者的投資渠道及致富渠道。雖然投資公司在財務(wù)風(fēng)險管理方面仍然有許多不足，仍然需要更多的學(xué)習(xí)與實踐，但是筆者相信只要不斷探索、研究，在財務(wù)風(fēng)險管控方面的工作質(zhì)量必然能夠不斷提升。
參考文獻(xiàn)：
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李杰聰
( 佛山順德供電局, 廣東佛山,528300)
摘要：本文分析了電力工程項目的風(fēng)險因素、風(fēng)險 管理方法，并從投資風(fēng)險、總承包風(fēng)險和 責(zé)任風(fēng)險角度探討了風(fēng)險管理的主要措 施。
關(guān)鍵詞：電力工程項目 ；風(fēng)險 管理
Risk management of electric power engineering
Li Jiecong
(Foshan Shunde Power Supply Bureau of Guangdong Power Grid，F(xiàn)oshan 528300,China)
Abstract ：This paper analyzes the risk factors, power engineering project risk management method,and from
the investment risk,contract risk and liability risk angle discusses main measures of risk management.
Keywords ：power engineering project;risk management
電力是支撐國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)
展帶動了電力工程建設(shè)的良好發(fā)展，然而電力工程建設(shè)投資規(guī)模
較大、功能結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，因而在工程項目建設(shè)中存在著較多的
風(fēng)險。有風(fēng)險并不可怕，關(guān)鍵是要對風(fēng)險進(jìn)行有效管理。我國于上
世紀(jì)80 年代引入風(fēng)險管理后，在投資、金融、科研等領(lǐng)域已獲廣
泛應(yīng)用，但在電力工程領(lǐng)域除了三峽工程項目獲得較成功應(yīng)用以
外，一般項目應(yīng)用還不夠深入。因此，本文對電力工程項目風(fēng)險管
理進(jìn)行了分析，并對投資風(fēng)險、總承包風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險方面的風(fēng)險
管理進(jìn)行了論述。
1 電力工程風(fēng)險管理簡析
1.1 電力工程風(fēng)險因素和風(fēng)險類型
電力工程中的主要風(fēng)險因素有工程質(zhì)量、施工安全、工期進(jìn)
度和項目管理。這些因素都可能產(chǎn)生實際的風(fēng)險，如工程質(zhì)量出
現(xiàn)問題，因返工整修而延誤了工期，就會增加施工費用；施工安
全出現(xiàn)問題，就可能延長工期，也會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失；工期進(jìn)度不
能預(yù)期實現(xiàn)，則需要投入更多的資金，項目運行收益時間也將被
拖延；項目管理運轉(zhuǎn)不暢，不僅影響工程建設(shè)，還將導(dǎo)致資金損
失。
電力工程風(fēng)險類型與項目管理模式有很大的關(guān)系，如我國實
行的工程監(jiān)理制，由于實際操作中監(jiān)理責(zé)任、權(quán)限、利益分配不合
理、不完善，實際上業(yè)主和投資方要承受更大的風(fēng)險；而采用總
承包模式項目風(fēng)險可能更多的由總承包商負(fù)擔(dān)?；谶@種情況，
本文將風(fēng)險類型分為投資風(fēng)險、總承包風(fēng)險和責(zé)任風(fēng)險幾個部
分。投資風(fēng)險主要闡述作為業(yè)主和投資方所面臨的風(fēng)險，總承包
風(fēng)險重點分析總承包商需要面對的風(fēng)險，責(zé)任風(fēng)險分別討論項目
管理中如何處理質(zhì)量、安全、成本、工期等法律規(guī)定的責(zé)任風(fēng)險。
1.2 電力工程風(fēng)險管理一般程序與方法
1.2.1 風(fēng)險規(guī)劃
風(fēng)險規(guī)劃是指打算實施電力工程風(fēng)險管理所作的計劃，也就
是選擇風(fēng)險管理方法、確定風(fēng)險判斷依據(jù)等過程。風(fēng)險規(guī)劃是風(fēng)
險管理的基礎(chǔ)和行動綱領(lǐng)，它的依據(jù)主要是項目人員的風(fēng)險管理
經(jīng)驗、授權(quán)情況和外部環(huán)境狀況等，內(nèi)容包括風(fēng)險管理的目標(biāo)、范
圍、風(fēng)險源、風(fēng)險事件、風(fēng)險分析等。
1.2.2 風(fēng)險識別
風(fēng)險識別即確定已面臨的和潛在的風(fēng)險的過程。風(fēng)險識別要
認(rèn)識有哪些風(fēng)險，這些風(fēng)險從哪來，其基本特性是什么，有什么影
響等。風(fēng)險識別不是一次可以完成的，要在項目實施的整個過程
中始終進(jìn)行。風(fēng)險識別一般包括資料收集、評估風(fēng)險、識別風(fēng)險三
個步驟。風(fēng)險識別的方法很多，常采用頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法、情
景分析法、系統(tǒng)分解法等。
1.2.3 風(fēng)險分析
風(fēng)險分析就是根據(jù)風(fēng)險列表評估各種風(fēng)險對項目影響的程
度和大小。風(fēng)險分析有定性和定量兩種方法。定性分析更多依賴
于主觀經(jīng)驗和判斷，如主觀評分法。定量分析則是將風(fēng)險量化以
后進(jìn)行分析，如蒙特卡羅模擬法、層次分析法、模糊風(fēng)險評判法
等。
1.2.4 風(fēng)險應(yīng)對
風(fēng)險應(yīng)對是針對項目目標(biāo)，制定降低項目風(fēng)險、提高安全機(jī)
會的策略和手段的過程。風(fēng)險應(yīng)對要根據(jù)風(fēng)險級別制定相應(yīng)的
措施，如風(fēng)險級別超過了可接受的限度，可以不執(zhí)行項目；而風(fēng)
險級別在可接受范圍內(nèi)，那就要根據(jù)級別大小（低、中、高等）采取
不同應(yīng)對的措施。常用的應(yīng)對措施有規(guī)避風(fēng)險、轉(zhuǎn)移風(fēng)險、減輕風(fēng)
險、接受風(fēng)險、預(yù)防風(fēng)險、應(yīng)急策略等。
1.2.5 風(fēng)險控制
風(fēng)險控制就是實施風(fēng)險應(yīng)對計劃、跟蹤已識別風(fēng)險、監(jiān)督剩
余風(fēng)險、識別新風(fēng)險以及評估消減風(fēng)險有效性的過程。風(fēng)險控制
所采用的主要方法有核對表法、定期評估法、凈值分析法、附加風(fēng)
險應(yīng)對計劃、獨立風(fēng)險分析法等。
2 電力工程投資風(fēng)險管理
2.1 關(guān)于電力工程投資風(fēng)險
電力行業(yè)總體看好，電網(wǎng)建設(shè)也是目前電力建設(shè)的主要方
向。由于電力工程項目投資大、見效慢、項目管理不完善，投資風(fēng)
險也在增加，而且投資決策階段是項目開始和風(fēng)險控制的起點，
風(fēng)險管理的重要性不言而喻。下面分析其風(fēng)險管理的要點。
2.2 投資風(fēng)險特點
在準(zhǔn)備投資電力工程項目時，面對的風(fēng)險是多種多樣的，主
要風(fēng)險有：（1）國際經(jīng)濟(jì)形勢變化風(fēng)險、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策變化風(fēng)險、
國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重大調(diào)險；（2）項目規(guī)劃風(fēng)險、環(huán)境影響評價
風(fēng)險、供電方案論證風(fēng)險、技術(shù)參數(shù)選擇風(fēng)險；（3）征地風(fēng)險、拆
遷風(fēng)險、融資風(fēng)險、利率變化風(fēng)險、項目核準(zhǔn)碰到障礙風(fēng)險；（4）
設(shè)計風(fēng)險，如設(shè)計質(zhì)量風(fēng)險、設(shè)計進(jìn)度風(fēng)險；（5）招投標(biāo)與合同風(fēng)
險，如選錯中標(biāo)人、合同不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?；?）項目實施風(fēng)險，如材料設(shè)
備采購風(fēng)險、施工質(zhì)量進(jìn)度安全風(fēng)險；（7）成本失控風(fēng)險，如項目
管理不善造成成本失控；（8）運營風(fēng)險，如設(shè)備運行維護(hù)風(fēng)險、管
理技術(shù)人員流失風(fēng)險等。
2.3 投資風(fēng)險識別方法
電力工程項目投資風(fēng)險識別常采用現(xiàn)場調(diào)查法、列表檢查
法、頭腦風(fēng)爆法、WBS 工作分解結(jié)構(gòu)法等。
2.4 風(fēng)險管理策略
通過分析電力工程項目各種風(fēng)險的影響程度、大小，采取適
當(dāng)?shù)膽?yīng)對措施。例如可以將層次分析法與模糊綜合評價法結(jié)合，
以層次分析法處理指標(biāo)權(quán)重，再建立模糊數(shù)學(xué)模型，就可以對投
資風(fēng)險進(jìn)行分析了。某項目投資風(fēng)險包括工程建設(shè)風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)
險、財務(wù)風(fēng)險及經(jīng)營管理風(fēng)險四項，采用層次分析法與模糊綜合
評價法計算二級指標(biāo)投資風(fēng)險為73.62，其分值介于70 ～ 85。按
風(fēng)險高低排列，高風(fēng)險（85 ≤ A ≤ 100，A 為保險分值，下同）、較
高風(fēng)險（70 ≤ A ＜ 85）、一般風(fēng)險（55 ≤ A ＜ 70）、較低風(fēng)險（30 ≤ A
＜ 55）、低風(fēng)險（0 ≤ A ＜ 30），該風(fēng)險偏高，但仍可投資。
3 電力工程總承包風(fēng)險管理
3.1 總承包模式特點
總承包模式是指對電力工程項目的勘察、設(shè)計、采購、施工、
試運行全過程或某些階段采取承包的方式。其模式包括EPC（設(shè)
計+ 采購+ 施工）、DB（設(shè)計+ 施工）、EP（設(shè)計+ 采購）、交鑰匙
總承包等模式。它的特點是全生命周期管理、合同復(fù)雜、報價困
難；風(fēng)險很大，但潛在效益也大。
3.2 總承包風(fēng)險分析
總承包模式不同于傳統(tǒng)工程項目模式，后者只參與項目階
段管理，前者需參與電力工程項目整個階段的管理，所以風(fēng)險要
大得多。其風(fēng)險包括：（1）合同風(fēng)險，由于要考慮多個階段及各階
段之間的銜接，還涉及總包合同與專業(yè)分包合同，條款容易疏漏、
不完善；（2）設(shè)計風(fēng)險，包含了設(shè)計成本風(fēng)險、設(shè)計進(jìn)度風(fēng)險、設(shè)
計質(zhì)量風(fēng)險、設(shè)計失誤；（3）采購風(fēng)險，包括采購成本風(fēng)險、采購
質(zhì)量風(fēng)險、采購進(jìn)度風(fēng)險及其他采購風(fēng)險；（4）分包風(fēng)險，包括限
定專業(yè)分包商、專業(yè)分包商進(jìn)度質(zhì)量安全等問題；（5）施工風(fēng)險，
包括施工中斷或停工風(fēng)險、施工安全風(fēng)險及其他難以預(yù)料的風(fēng)險
等；（6）試運行、驗收、移交風(fēng)險，可能遇到各種障礙，導(dǎo)致運行不
順，難以驗收、移交；（7）質(zhì)量風(fēng)險，包括設(shè)計質(zhì)量風(fēng)險、采購質(zhì)量
風(fēng)險、施工質(zhì)量風(fēng)險；（8）財務(wù)風(fēng)險，由于總承包建設(shè)周期較長、
工作任務(wù)較重，不可預(yù)見因素較多，可能發(fā)生財務(wù)風(fēng)險，如資金不
到位、物價上揚、分包商違約、項目管理不善等。
3.3 總承包風(fēng)險管理
總承包模式對總承包商而言，風(fēng)險數(shù)量多、面廣，如若風(fēng)險管
理不善，則要承擔(dān)很大的風(fēng)險。下面重點闡述合同/ 分包風(fēng)險、設(shè)
計/ 采購風(fēng)險及試運行、驗收、移交風(fēng)險管理。
3.3.1 合同/ 分包風(fēng)險管理
總承包商應(yīng)建立專門的合同管理機(jī)構(gòu)，專責(zé)合同談判、資格
審查、合同編制等程序控制。合同應(yīng)采用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的文本格式，如
FIDIC 合同。針對合同內(nèi)容組織分析論證。加強(qiáng)合同談判管理。對
分包合同應(yīng)重視對分包人的資格審查，約束其再次分包行為，建
立分包管理臺帳，并實行動態(tài)管理，嚴(yán)控分包質(zhì)量、進(jìn)度等。
3.3.2 設(shè)計/ 采購風(fēng)險管理
總承包商應(yīng)建立項目設(shè)計協(xié)調(diào)程序和編制設(shè)計計劃，利用價
值工程原理優(yōu)化設(shè)計?？刂撇少忥L(fēng)險可以利用關(guān)鍵路徑法、捆綁
訂貨、與重要供貨商聯(lián)合等形式保障采購的及時性和控制費用。
3.3.3 試運行、驗收、移交風(fēng)險管理
應(yīng)成立試運行統(tǒng)一指揮管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)編制設(shè)備啟動調(diào)試大
綱，組織人員培訓(xùn)，制定安全措施，嚴(yán)格執(zhí)行“兩票三制”。驗收、移
交階段成立項目驗收委員會，按照相關(guān)規(guī)定備齊所有竣工資料，
依照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行測試，委派專人與業(yè)主談判等。
4 電力工程責(zé)任風(fēng)險管理
4.1 質(zhì)量風(fēng)險管理
質(zhì)量風(fēng)險管理是在項目全生命周期內(nèi)，在項目質(zhì)量管理中引
入風(fēng)險管理機(jī)制，通過識別、分析和控制質(zhì)量風(fēng)險，以保證項目工
程質(zhì)量。措施包括實行全面質(zhì)量管理、建立質(zhì)量保證體系、根據(jù)質(zhì)
量風(fēng)險大小設(shè)置關(guān)鍵質(zhì)量控制點（WHS）、利用風(fēng)險矩陣進(jìn)行質(zhì)量
管理等。
4.2 安全風(fēng)險管理
電力工程項目施工多存在高空、野外、人口密集區(qū)域作業(yè)，流
動性大、危險性高，出現(xiàn)安全事故的機(jī)率較高，而相應(yīng)承擔(dān)的安全
責(zé)任很大，所以應(yīng)重視安全風(fēng)險管理的作用。首先，識別工程安全
風(fēng)險的范圍、性質(zhì)；然后排查所有潛在風(fēng)險；再分析危險源的承
受度和風(fēng)險等級；對施工風(fēng)險進(jìn)行控制，如預(yù)防、防護(hù)、應(yīng)急等措
施。在項目管理中建立安全生產(chǎn)保障體系，加強(qiáng)施工人員安全培
訓(xùn)，落實安全生產(chǎn)責(zé)任制。轉(zhuǎn)移安全風(fēng)險，重視工程投保。
4.3 成本風(fēng)險管理
為避免成本失控，應(yīng)加強(qiáng)成本風(fēng)險管理。成本管理應(yīng)以項目
全壽命周期目標(biāo)進(jìn)行管理，降低資產(chǎn)壽命周期總成本。重視項目
前期的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。推廣典型設(shè)計并優(yōu)化設(shè)計方案。加強(qiáng)合同
管理，降低合同成本風(fēng)險?？刂品职芾砺┒矗⒎职芾砼_
帳。還應(yīng)建立成本控制責(zé)任制，加強(qiáng)財務(wù)管理，以降低財務(wù)管理風(fēng)
險。
4.4 進(jìn)度風(fēng)險管理
電力工程項目施工較為復(fù)雜、受干擾因素較多，存在著進(jìn)度
風(fēng)險。進(jìn)度風(fēng)險來源主要有施工環(huán)境風(fēng)險、施工技術(shù)風(fēng)險和資金
風(fēng)險。通過全面辨識進(jìn)度風(fēng)險因素，形成有價值的風(fēng)險目錄或清
單。進(jìn)度風(fēng)險控制措施有完善合同中的進(jìn)度約束，加強(qiáng)進(jìn)度計劃，
實施監(jiān)控及項目協(xié)調(diào)與溝通，采用動態(tài)控制方法等。
5 結(jié)語
風(fēng)險因素存在于電力工程項目的方方面面和整個過程，良好
的風(fēng)險管理可以保證項目建設(shè)健康、有序地進(jìn)行，節(jié)約工期，避免
不必要的損失，有效降低成本隨著更多專業(yè)人員對風(fēng)險管理研究
