發(fā)布時(shí)間：2023-05-24 16:33:54
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的公司委托管理合同樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。
1990年以來(lái)，特別是1992年以后，全國(guó)各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫(xiě)字樓的大廈（以下簡(jiǎn)稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門(mén)之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門(mén)的投訴大量增加，在有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開(kāi)始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來(lái)因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無(wú)減。訴訟標(biāo)的額少則上萬(wàn)元，多則幾十萬(wàn)元。
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過(guò)程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開(kāi)始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門(mén)行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系、關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門(mén)的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過(guò)半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國(guó)公民、法人和其他組織，又有外國(guó)公民、外國(guó)企業(yè)、港澳臺(tái)同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會(huì)，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或行政管理部門(mén)。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門(mén)的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無(wú)現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國(guó)民法通則》等法律中無(wú)專門(mén)調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門(mén)和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來(lái)一定的難度。
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。
（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問(wèn)題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來(lái)確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購(gòu)置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營(yíng)業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問(wèn)題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開(kāi)發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書(shū)面協(xié)議：通常所說(shuō)的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書(shū)面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書(shū)面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱聘用管理合同）時(shí)，應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來(lái)審查其效力。物業(yè)管理權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中物業(yè)管理剛起步，在購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂，約定購(gòu)房者接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù).隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來(lái)越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)作為行使物業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務(wù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會(huì)，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無(wú)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)認(rèn)定無(wú)效，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，或注冊(cè)成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時(shí)，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益；必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對(duì)于業(yè)主不能在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效；對(duì)易引起糾紛的物業(yè)管理費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價(jià)管理部門(mén)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報(bào)經(jīng)物價(jià)管理部門(mén)批準(zhǔn)，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用和滯納金，未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費(fèi)范圍的條款，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效條款；對(duì)屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂?、收益，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不向業(yè)主交付相應(yīng)對(duì)價(jià)的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的，應(yīng)確認(rèn)部分無(wú)效.
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無(wú)能力或精力實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，或?yàn)槟怖?，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，其由此所享有的受托權(quán)實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營(yíng)，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。有受托管理權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無(wú)權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)得到支持。
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。
在考察物業(yè)委托管理合同時(shí)應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會(huì)委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實(shí)質(zhì)上是屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無(wú)其它致合同無(wú)效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確認(rèn)有效。但在實(shí)踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實(shí)施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對(duì)所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無(wú)權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無(wú)權(quán)另行委托他人對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實(shí)施了無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認(rèn)合同無(wú)效。在審查物業(yè)委托管理合同時(shí)，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開(kāi)來(lái)，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。
三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問(wèn)題。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國(guó)目前尚無(wú)物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭(zhēng)議問(wèn)題較多的現(xiàn)象。筆者試對(duì)實(shí)踐中有爭(zhēng)議或急需明確的問(wèn)題作一探討。
（一）關(guān)于業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉，作出決議的程序問(wèn)題。
由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會(huì)制度和由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會(huì)制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，但《辦法》未對(duì)業(yè)主大會(huì)制度，包括業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉如何行使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對(duì)業(yè)主大會(huì)制度和管委會(huì)制度做出規(guī)定，但不盡完善，實(shí)踐中存在問(wèn)題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門(mén)如何進(jìn)行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會(huì)？如何選舉產(chǎn)生管委會(huì)？在未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的情況下，分別通過(guò)書(shū)面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問(wèn)題很具體，但實(shí)踐中涉及到當(dāng)事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認(rèn)為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實(shí)現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，以確定物業(yè)管理中的重大問(wèn)題。第一次業(yè)主大會(huì)的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門(mén)召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會(huì)，業(yè)主或其委托人未出席的情況下，分別書(shū)面征集業(yè)主意見(jiàn)而成立管委會(huì)或通過(guò)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)的決議的，不能確認(rèn)管委會(huì)或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，及召集第一次業(yè)主大會(huì)的前提條件，形成業(yè)主大會(huì)有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過(guò)程也許很長(zhǎng)），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)益，但如果房屋出售或入住未達(dá)一定的比例，其時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是最大的業(yè)主，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達(dá)到一定的比例，方依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立管委會(huì)，這是保護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認(rèn)為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達(dá)到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達(dá)到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商或其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門(mén)報(bào)告，在管理部門(mén)組織下或自行召集下，召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)，這對(duì)于保護(hù)業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)是較為有利的。
關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會(huì)的決定是否有效，這是業(yè)主實(shí)際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來(lái)確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人或使用人一票，對(duì)購(gòu)置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來(lái)計(jì)算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無(wú)投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認(rèn)為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會(huì)或管委會(huì)的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計(jì)一票的單位，每一計(jì)票單位的建筑面積享有一票，計(jì)票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計(jì)票單位，房屋建筑面積每100平方米計(jì)一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會(huì)的決議，如要求所有業(yè)主通過(guò)方有效，則往往會(huì)只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會(huì)的決議，須由出席會(huì)議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過(guò)，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額達(dá)半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。
（二）關(guān)于管理委員會(huì)的主體資格問(wèn)題。
管理委員會(huì)是在房地產(chǎn)行政管理部門(mén)指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會(huì)有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動(dòng)中，管委會(huì)以其名義代表業(yè)主。而管委會(huì)在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問(wèn)題目前在實(shí)踐中爭(zhēng)議較大。管委會(huì)是業(yè)主的自治性機(jī)構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。管委會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司，報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門(mén)登記確認(rèn)。未經(jīng)登記確認(rèn)，或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會(huì)予以登記的，視為管委會(huì)尚未依法成立。對(duì)于依法成立的管委會(huì)的主體資格，有一種意見(jiàn)認(rèn)為，管委會(huì)不是法人，沒(méi)有獨(dú)立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔(dān)民事、行政責(zé)任。對(duì)此意見(jiàn)，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會(huì)對(duì)外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會(huì)在物業(yè)管理中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會(huì)代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認(rèn)合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認(rèn)其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時(shí)，必然涉及在實(shí)踐中已發(fā)生的管委會(huì)訴訟主體地位問(wèn)題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會(huì)能否以其名義參加訴訟？筆者認(rèn)為，管委會(huì)固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當(dāng)事人。管委會(huì)參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實(shí)踐中對(duì)此認(rèn)識(shí)不一，因此有必要在有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。
（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問(wèn)題。
與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護(hù)商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運(yùn)行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實(shí)踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的大業(yè)主直接進(jìn)行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對(duì)提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法》，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費(fèi)辦法，都只對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)予以規(guī)定，未對(duì)商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求如何確定既無(wú)法可依，也無(wú)行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)體系的建立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點(diǎn)，明確各自的服務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。
（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問(wèn)題。
第一條為了規(guī)范全國(guó)社會(huì)保障基金投資運(yùn)作行為，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。
第二條本辦法所稱全國(guó)社會(huì)保障基金（以下簡(jiǎn)稱社保基金）是指全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)（以下簡(jiǎn)稱理事會(huì)）負(fù)責(zé)管理的由國(guó)有股減持劃入資金及股權(quán)資產(chǎn)、中央財(cái)政撥入資金、經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)以其他方式籌集的資金及其投資收益形成的由中央政府集中的社會(huì)保障基金。
第三條社?；鹜顿Y運(yùn)作的基本原則是，在保證基金資產(chǎn)安全性、流動(dòng)性的前提下，實(shí)現(xiàn)基金資產(chǎn)的增值。
第四條社?；鹳Y產(chǎn)是獨(dú)立于理事會(huì)、社?；鹜顿Y管理人、社?；鹜泄苋说馁Y產(chǎn)。
第五條財(cái)政部會(huì)同勞動(dòng)和社會(huì)保障部擬訂社?；鸸芾磉\(yùn)作的有關(guān)政策，對(duì)社?；鸬耐顿Y運(yùn)作和托管情況進(jìn)行監(jiān)督。
中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱中國(guó)證監(jiān)會(huì)）和中國(guó)人民銀行按照各自的職權(quán)對(duì)社?；鹜顿Y管理人和托管人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。
第二章理事會(huì)
第六條理事會(huì)負(fù)責(zé)管理社?；?，履行以下職責(zé)：
（一）制定社?；鸬耐顿Y經(jīng)營(yíng)策略并組織實(shí)施。
（二）選擇并委托社?；鹜顿Y管理人、托管人對(duì)社?；鹳Y產(chǎn)進(jìn)行投資運(yùn)作和托管；對(duì)投資運(yùn)作和托管情況進(jìn)行檢查。
（三）負(fù)責(zé)社?；鸬呢?cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算，編制定期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，起草財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。
（四）定期向社會(huì)公布社?；鹳Y產(chǎn)、收益、現(xiàn)金流量等財(cái)務(wù)狀況。
第七條理事會(huì)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本辦法。對(duì)理事會(huì)的違法違規(guī)行為按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處罰。
第三章社保基金投資管理人
第八條本辦法所稱社?；鹜顿Y管理人是指依照本辦法第十條規(guī)定取得社?；鹜顿Y管理業(yè)務(wù)資格、根據(jù)合同受托運(yùn)作和管理社?；鸬膶I(yè)性投資管理機(jī)構(gòu)。
第九條申請(qǐng)辦理社?；鹜顿Y管理業(yè)務(wù)應(yīng)具備以下條件：
（一）在中國(guó)注冊(cè)，經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)具有基金管理業(yè)務(wù)資格的基金管理公司及國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他專業(yè)性投資管理機(jī)構(gòu)。
（二）基金管理公司實(shí)收資本不少于5000萬(wàn)元人民幣，在任何時(shí)候都維持不少于5000萬(wàn)元人民幣的凈資產(chǎn)。其他專業(yè)性投資管理機(jī)構(gòu)需具備的最低資本規(guī)模另行規(guī)定。
（三）具有2年以上的在中國(guó)境內(nèi)從事證券投資管理業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，且管理審慎，信譽(yù)較高。具有規(guī)范的國(guó)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)，其經(jīng)營(yíng)時(shí)間可不受此款的限制。
（四）最近3年沒(méi)有重大的違規(guī)行為。
（五）具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)。
（六）有與從事社保基金投資管理業(yè)務(wù)相適應(yīng)的專業(yè)投資人員。
（七）具有完整有效的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度，內(nèi)設(shè)獨(dú)立的監(jiān)察稽核部門(mén)，并配備足夠數(shù)量的稱職的專業(yè)人員。
第十條社保基金投資管理人由理事會(huì)確定。申請(qǐng)社?；鹜顿Y管理業(yè)務(wù)，需向理事會(huì)提交申請(qǐng)書(shū)以及由中國(guó)證監(jiān)會(huì)出具的申請(qǐng)人是否滿足本辦法第九條規(guī)定的基本條件的意見(jiàn)。理事會(huì)成立包括足夠數(shù)量的獨(dú)立人士參加的專家評(píng)審委員會(huì)，參照公開(kāi)招標(biāo)的原則對(duì)具備條件的社?；鹜顿Y管理業(yè)務(wù)申請(qǐng)人進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審委員會(huì)經(jīng)投票提出社?；鹜顿Y管理人建議名單，報(bào)理事會(huì)確定。評(píng)審辦法由理事會(huì)制定。評(píng)審辦法及評(píng)審結(jié)果報(bào)財(cái)政部、勞動(dòng)和社會(huì)保障部、中國(guó)證監(jiān)會(huì)備案。
第十一條社保基金投資管理人履行下列職責(zé)：
（一）按照投資管理政策及社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同，管理并運(yùn)用社保基金資產(chǎn)進(jìn)行投資。
（二)建立社?；鹜顿Y管理風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。
（三）完整保存社?；鹞匈Y產(chǎn)的會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿和年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告15年以上。
（四）編制社?；鹞匈Y產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，出具社?；鹞匈Y產(chǎn)投資運(yùn)作報(bào)告。
（五）保存社保基金投資記錄15年以上。
（六）社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他職責(zé)。
第十二條有下列情形之一的，社保基金投資管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向理事會(huì)報(bào)告：
（一）社?；鹳Y產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值大幅度波動(dòng)。
（二）社保基金投資管理人減資、合并、分立、解散、依法被撤銷、決定申請(qǐng)破產(chǎn)或被申請(qǐng)破產(chǎn)。
（三）社?；鹜顿Y管理人涉及重大訴訟或者仲裁。
（四）社?；鹜顿Y管理人的董事、監(jiān)事、經(jīng)理及其他高級(jí)管理人員發(fā)生重大變動(dòng)。
（五）有可能使社?；鹞匈Y產(chǎn)的價(jià)值受到重大影響的其他事項(xiàng)。
（六）委托資產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他報(bào)告事項(xiàng)。
第十三條社保基金投資管理人應(yīng)適應(yīng)社?；鸸芾淼囊?，建立、健全相關(guān)內(nèi)部管理制度和風(fēng)險(xiǎn)管理制度。
第十四條有下列情形之一的，社保基金投資管理人必須退任：
（一）社?；鹜顿Y管理人解散、依法被撤銷、破產(chǎn)或者由接管人接管其資產(chǎn)。
（二）理事會(huì)有充分理由認(rèn)為更換社?；鹜顿Y管理人符合社?；鹄?。
（三）托管人有充分理由認(rèn)為更換社保基金投資管理人符合社?；鹄娌⒄鞯美硎聲?huì)同意。
（四）財(cái)政部、勞動(dòng)和社會(huì)保障部或中國(guó)證監(jiān)會(huì)有充分理由認(rèn)為社保基金投資管理人不能繼續(xù)履行委托資產(chǎn)管理職責(zé)。
（五）社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他情形。
第十五條當(dāng)社保基金投資管理人更換或退任時(shí)，理事會(huì)必須盡快委任新投資管理人，并報(bào)財(cái)政部、勞動(dòng)和社會(huì)保障部、中國(guó)證監(jiān)會(huì)備案；新任投資管理人確定并履行職責(zé)后，原任投資管理人方可退任。
第十六條禁止社?；鹜顿Y管理人從事下列活動(dòng)：
（一）以社?；鸬拿x使用不屬于社?；鹈碌馁Y金從事投資活動(dòng)，或以他人的名義使用屬于社?；鹈碌馁Y金從事投資活動(dòng)。
（二）不公平地對(duì)待社?；鹳~戶的資產(chǎn)。
（三）挪用社?；鸬奈匈Y產(chǎn)。
（四）從事可能使社?；鹞匈Y產(chǎn)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的投資。
（五）用社?；鹞匈Y產(chǎn)從事信用交易。
（六）法律、法規(guī)和社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同規(guī)定禁止從事的其他活動(dòng)。
第四章社?；鹜泄苋霜?/p>
第十七條本辦法所稱社?；鹜泄苋耸侵赴凑毡巨k法第十九條規(guī)定取得社?；鹜泄軜I(yè)務(wù)資格、根據(jù)合同安全保管社?；鹳Y產(chǎn)的商業(yè)銀行。
第十八條申請(qǐng)辦理社?；鹜泄軜I(yè)務(wù)應(yīng)具備以下條件：
（一）設(shè)有專門(mén)的基金托管部。
（二）實(shí)收資本不少于80億元。
（三）有足夠的熟悉托管業(yè)務(wù)的專職人員。
（四）具備安全保管基金全部資產(chǎn)的條件。
（五）具備安全、高效的清算、交割能力。
第十九條社?；鹜泄苋擞衫硎聲?huì)確定。申請(qǐng)社?；鹜泄軜I(yè)務(wù)，需向理事會(huì)提交申請(qǐng)書(shū)以及由中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)其從事社?；鹜泄軜I(yè)務(wù)的證明。理事會(huì)按照招標(biāo)原則評(píng)選社?；鹜泄苋耍u(píng)選辦法及評(píng)選結(jié)果報(bào)財(cái)政部、勞動(dòng)和社會(huì)保障部、中國(guó)人民銀行備案。理事會(huì)應(yīng)逐步創(chuàng)造條件采用招標(biāo)方式確定社保基金托管人。
第二十條社?；鹜泄苋寺男邢铝新氊?zé)：
（一）盡職保管社?；鸬耐泄苜Y產(chǎn)。
（二）執(zhí)行社?；鹜顿Y管理人的投資指令，并負(fù)責(zé)辦理社?；鹈碌馁Y金結(jié)算。
（三）監(jiān)督社保基金投資管理人的投資運(yùn)作。發(fā)現(xiàn)社?；鹜顿Y管理人的投資指令違法違規(guī)的，向理事會(huì)報(bào)告。
（四）完整保存社?；饡?huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)憑證和年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告15年以上。
（五）社?；鹜泄芎贤?guī)定的其他職責(zé)。
第二十一條社保基金托管人應(yīng)適應(yīng)社?；鹜泄艿囊?，建立、健全相關(guān)內(nèi)部管理制度和風(fēng)險(xiǎn)管理制度。
第二十二條有下列情形之一的，社?；鹜泄苋吮仨毻巳危邯?/p>
（一）社保基金托管人解散、依法被撤銷、破產(chǎn)或者由接管人接管其資產(chǎn)。
（二）理事會(huì)有充分理由認(rèn)為社?；鹜泄苋藨?yīng)當(dāng)退任。
（三）財(cái)政部、勞動(dòng)和社會(huì)保障部或中國(guó)人民銀行有充分理由認(rèn)為托管人不能繼續(xù)履行社保基金托管職責(zé)。
（四）社保基金托管合同規(guī)定的其他情形。
第二十三條當(dāng)社保基金托管人更換或退任時(shí)，理事會(huì)必須盡快委任新的托管人，并報(bào)財(cái)政部、勞動(dòng)和社會(huì)保障部、中國(guó)人民銀行備案；新任托管人確定并履行職責(zé)后，原任托管人方可退任。
第二十四條禁止社?；鹜泄苋藦氖孪铝谢顒?dòng)：
（一）將其托管的社保基金資產(chǎn)與托管的其他資產(chǎn)混合管理。
（二）托管的社?；鹳Y產(chǎn)與其自有資產(chǎn)混合管理。
（三）挪用其托管的社保基金資產(chǎn)。
（四）有關(guān)法律法規(guī)禁止從事的其他活動(dòng)。
第五章社?；鸬耐顿Y
第二十五條社?；鹜顿Y的范圍限于銀行存款、買(mǎi)賣國(guó)債和其他具有良好流動(dòng)性的金融工具，包括上市流通的證券投資基金、股票、信用等級(jí)在投資級(jí)以上的企業(yè)債、金融債等有價(jià)證券。
理事會(huì)直接運(yùn)作的社?；鸬耐顿Y范圍限于銀行存款、在一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，其他投資需委托社保基金投資管理人管理和運(yùn)作并委托社?；鹜泄苋送泄?。
第二十六條社?；鹜顿Y管理人與社保基金托管人須在人事、財(cái)務(wù)和資產(chǎn)上相互獨(dú)立，其高級(jí)管理人員不得在對(duì)方兼任任何職務(wù)。
第二十七條理事會(huì)持有的國(guó)債在二級(jí)市場(chǎng)的交易，需委托符合本辦法第九條規(guī)定的專業(yè)性投資管理機(jī)構(gòu)辦理。
第二十八條劃入社?；鸬呢泿刨Y產(chǎn)的投資，按成本計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：
（一）銀行存款和國(guó)債投資的比例不得低于50％。其中，銀行存款的比例不得低于10％，在一家銀行的存款不得高于社?；疸y行存款總額的50％。
（二）企業(yè)債、金融債投資的比例不得高于10％。
（三）證券投資基金、股票投資的比例不得高于40％。
第二十九條單個(gè)投資管理人管理的社?；鹳Y產(chǎn)投資于1家企業(yè)所發(fā)行的證券或單只證券投資基金，不得超過(guò)該企業(yè)所發(fā)行證券或該基金份額的5％；按成本計(jì)算，不得超過(guò)其管理的社?；鹳Y產(chǎn)總值的10％。
投資管理人管理的社?；鹳Y產(chǎn)投資于自己管理的基金須經(jīng)理事會(huì)認(rèn)可。
第三十條委托單個(gè)社?；鹜顿Y管理人進(jìn)行管理的資產(chǎn)，不得超過(guò)年度社保基金委托資產(chǎn)總值的20％。
第三十一條社保基金建立的初始階段，減持國(guó)有股所獲資金以外的中央預(yù)算撥款僅限投資于銀行存款和國(guó)債。條件成熟時(shí)由財(cái)政部會(huì)同勞動(dòng)和社會(huì)保障部商理事會(huì)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后，改按本辦法第二十八條所規(guī)定比例進(jìn)行投資。
第三十二條劃入社?；鸬墓蓹?quán)資產(chǎn)納入社保基金統(tǒng)一核算，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。股權(quán)資產(chǎn)變現(xiàn)后的投資比例接本辦法第二十八條的規(guī)定執(zhí)行。
第三十三條根據(jù)金融市場(chǎng)的變化和社?；鹜顿Y運(yùn)作的情況，財(cái)政部會(huì)同勞動(dòng)和社會(huì)保障部商有關(guān)部門(mén)適時(shí)報(bào)請(qǐng)國(guó)務(wù)院對(duì)第二十八條所規(guī)定的社保基金投資比例進(jìn)行調(diào)整。
第三十四條經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，理事會(huì)可按照有關(guān)規(guī)定，與商業(yè)銀行辦理協(xié)議存款。
第六章社?；鹞型顿Y管理合同和托管合同
第三十五條理事會(huì)與社保基金投資管理人必須簽訂委托資產(chǎn)管理合同，對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)、委托資產(chǎn)管理方式、投資范圍、收益分配等內(nèi)容作出規(guī)定，并報(bào)財(cái)政部、勞動(dòng)和社會(huì)保障部、中國(guó)證監(jiān)會(huì)備案。
社保基金委托資產(chǎn)管理合同到期或中止時(shí)，相關(guān)事宜的處理辦法另行制定。
第三十六條理事會(huì)與社?；鹜泄苋吮仨毢炗喩绫；鹞匈Y產(chǎn)托管合同，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，并報(bào)財(cái)政部、勞動(dòng)和社會(huì)保障部、中國(guó)證監(jiān)會(huì)、中國(guó)人民銀行備案。
社保基金委托資產(chǎn)托管合同到期或中止時(shí)，相關(guān)事宜的處理辦法另行制定。
第七章社?；鹜顿Y的收益分配和費(fèi)用
第三十七條社?；饍羰找嫒~納人社?；?，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定分配使用和投資。
第三十八條社?；鹜顿Y管理人提取的委托資產(chǎn)管理手續(xù)費(fèi)的年費(fèi)率不高于社?；鹞匈Y產(chǎn)凈值的15％。
理事會(huì)可在委托資產(chǎn)管理合同中規(guī)定對(duì)社?；鹜顿Y管理人的業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)措施。具體方案由財(cái)政部會(huì)同勞動(dòng)和社會(huì)保障部批準(zhǔn)。
第三十九條社?；鹜泄苋颂崛〉耐泄苜M(fèi)年費(fèi)率不高于社保基金托管資產(chǎn)凈值的0.25％。
第四十條社保基金投資管理人按當(dāng)年收取的社?；鹞匈Y產(chǎn)管理手續(xù)費(fèi)的20％，提取社保基金投資管理風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，專項(xiàng)用于彌補(bǔ)社?；鹜顿Y的虧損。社?；鹜顿Y管理風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金在托管銀行專戶存儲(chǔ)，余額達(dá)到社?；鹞泄芾碣Y產(chǎn)凈值的10％時(shí)可不再提取。
理事會(huì)按社保基金凈收益的20％提取一般風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，專項(xiàng)用于彌補(bǔ)社保基金投資發(fā)生重大虧損時(shí)社?；鹜顿Y管理人所提管理風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金不足以彌補(bǔ)的虧損。一般風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金余額達(dá)到社?；鹳Y產(chǎn)凈值的20％時(shí)可不再提取。
第八章社?；鹜顿Y的賬戶和財(cái)務(wù)管理
第四十一條社?；鹜顿Y管理人的社保基金委托資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)必須與該管理人的其他業(yè)務(wù)在財(cái)務(wù)、賬戶上分開(kāi)，不得混合操作和核算。
第四十二條社?；鹜泄苋吮仨殲樯绫；痖_(kāi)設(shè)獨(dú)立的證券賬戶和資金賬戶。
第四十三條社保基金與理事會(huì)單位財(cái)務(wù)分別建賬，分別核算。
第四十四條社?；鹜顿Y管理人和托管人應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行日常會(huì)計(jì)核算，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定編制會(huì)計(jì)報(bào)表，定期就社?；鸬臅?huì)計(jì)核算、報(bào)表編制等進(jìn)行核對(duì)。
第九章報(bào)告制度
第四十五條理事會(huì)、社保基金投資管理人、社?；鹜泄苋藨?yīng)當(dāng)按照本辦法的要求報(bào)告社?；鹜顿Y運(yùn)作的情況，保證報(bào)告內(nèi)容沒(méi)有虛假、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，并對(duì)所報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。
第四十六條理事會(huì)的信息披露和報(bào)告應(yīng)符合以下要求：
（一）每年一次向社會(huì)公布社?；鹳Y產(chǎn)、收益、現(xiàn)金流量等財(cái)務(wù)狀況。
（二）每季度一次向財(cái)政部、勞動(dòng)和社會(huì)保障部提交社?；鹭?cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、投資管理報(bào)告。
（三）單個(gè)社保基金委托資產(chǎn)管理合同到期后，向財(cái)政部、勞動(dòng)和社會(huì)保障部提交經(jīng)具備證券從業(yè)資格的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的報(bào)告，對(duì)社?；鹞匈Y產(chǎn)的投資情況作出說(shuō)明。
（四）社保基金發(fā)生重大事件，立即報(bào)告財(cái)政部、勞動(dòng)和社會(huì)保障部，并編制臨時(shí)報(bào)告書(shū)，經(jīng)核準(zhǔn)后予以公告。
第四十七條社?；鹜顿Y管理人應(yīng)按社保基金委托資產(chǎn)管理合同及理事會(huì)的要求定期和不定期向理事會(huì)提供社保基金委托資產(chǎn)投資運(yùn)作報(bào)告。
第四十八條社?；鹜泄苋藨?yīng)按托管合同和理事會(huì)要求定期和不定期向理事會(huì)提供社?；鹜泄苜Y產(chǎn)報(bào)告，并對(duì)第四十七條社?；鹜顿Y管理人編制的報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容復(fù)核，向理事會(huì)出具書(shū)面復(fù)核意見(jiàn)。
第十章罰則
第四十九條社保基金投資管理人違反本辦法第十二條規(guī)定，不及時(shí)或者未向理事會(huì)報(bào)告該條所列情形之一的，責(zé)令改正，給予警告，并處5萬(wàn)元以下的罰款。
第五十條社?；鹜顿Y管理人或者托管人有本辦法第十六條和第二十四條所列行為之一的應(yīng)退任，有違法所得的，沒(méi)收違法所得，處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款；沒(méi)有違法所得的，處50萬(wàn)元以下的罰款。
第五十一條社保基金投資管理人違反本辦法第二十五條規(guī)定，超出范圍進(jìn)行投資的應(yīng)退任，并處以50萬(wàn)元以下的罰款。
第五十二條社?；鹜顿Y管理人和托管人違反本辦法第二十六條規(guī)定的，責(zé)令限期改正，并給予警告，逾期不改的應(yīng)退任。
第五十三條社?；鹜顿Y管理人違反本辦法第二十九條規(guī)定，責(zé)令限期改正，給予警告，并處10萬(wàn)元以下罰款，逾期不改的應(yīng)退任。
第五十四條社?；鹜顿Y管理人違反本辦法第四十七條規(guī)定，托管人違反本辦法第四十八條規(guī)定，未能按照要求提供報(bào)告的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處5萬(wàn)元以下的罰款，逾期不改的應(yīng)退任。
第五十五條社保基金投資管理人或者托管人營(yíng)私舞弊，違規(guī)操作，不履行其委托資產(chǎn)管理或托管職責(zé)的，或者嚴(yán)重失職，造成社?；鸾?jīng)營(yíng)不善或重大損失的，除依法給予處罰外，予以更換或退任。
委托管理合同范文1 經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，本著互惠互利精誠(chéng)合作之前提，展開(kāi)合作。
甲方：
乙方：
一、 乙方負(fù)責(zé)甲方場(chǎng)所前期籌備至場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)管理的全面工作(包括人員招聘、崗位培訓(xùn)、人員配臵、資源引進(jìn)、營(yíng)銷策劃、廣告宣傳、市場(chǎng)調(diào)研考察、經(jīng)營(yíng)定位及全盤(pán)管理)高管3名，人員由乙方安排。
二、 合作期間甲方保證公司的合法性及有效性，負(fù)責(zé)場(chǎng)地的安全和有關(guān)管理部門(mén)的協(xié)調(diào)工作，提供工作和經(jīng)營(yíng)所需的所有物品，及保障駐場(chǎng)管理人員人身安全。
三、 合作期間雙方保持必要的工作溝通和交流，甲方有權(quán)申請(qǐng)更換駐場(chǎng)管理人員。
四、 乙方管理期間確保會(huì)所合法經(jīng)營(yíng)，禁止場(chǎng)所一切黃、賭、毒活動(dòng)。
五、 合作期間甲方支付乙方月管理費(fèi)26000元(貳萬(wàn)陸仟元整)。
六、 合作期間甲方負(fù)責(zé)提供乙方住房一套(水、電、物業(yè)費(fèi))均由乙方承擔(dān)。
七、 乙方負(fù)責(zé)場(chǎng)所開(kāi)業(yè)前外調(diào)資源3組，公司提供資源一個(gè)月免費(fèi)住宿，人員每日以簽到費(fèi)50元給予補(bǔ)助(公司收取臺(tái)票40-50元)。
八、 進(jìn)場(chǎng)時(shí)間約定__________年____月____日起，管理費(fèi)以進(jìn)場(chǎng)之日開(kāi)始計(jì)算。
九、 合同約定乙方進(jìn)場(chǎng)當(dāng)日甲方支付管理費(fèi)訂金人民幣_(tái)_____________元，注：訂金從當(dāng)月管理費(fèi)中扣除。
十、 本協(xié)議未盡事宜雙方協(xié)商解決，未達(dá)成一致意見(jiàn)前按本協(xié)議執(zhí)行。
十一、 本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方簽字后生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托管理合同范文2 第一章 總則
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：_________
受托方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：_________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________(物業(yè)名稱)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
1.物業(yè)類型：_________。
2.座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號(hào)。
3.四至：東_________，南_________，西_________，北_________。
4.占地面積：_________平方米。
5.建筑面積：_________平方米。
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項(xiàng)
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、_________。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、_________。
第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場(chǎng)、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、_________。
第九條 公用環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、_________。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。
第十三條 組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。
第十四條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。
第十六條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項(xiàng)_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限為_(kāi)________年。自_________年_________月_________日時(shí)起至_________年_________月_________日時(shí)止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條 甲方權(quán)利義務(wù)
一、甲方權(quán)利義務(wù)(適用于業(yè)主委員會(huì))
1.代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;
2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;
3.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;
5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算;
6.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用戶，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
7.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方)，由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行;
(1)無(wú)償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
8.負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方移交;
9.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付;
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題：_________;
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);
二、甲方權(quán)利義務(wù)(適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))
1.在業(yè)主委員會(huì)成立之前，負(fù)責(zé)制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;
4.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算;
5.委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。如存在質(zhì)量問(wèn)題，按以下方式處理：
(1)負(fù)責(zé)返修;
(2)委托乙方返修，支付全部費(fèi)用;
6.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
7.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方)，由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：
(1)無(wú)償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
8.負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方移交;
9.當(dāng)業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付;
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題：_________;
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);
第二十條 乙方權(quán)利義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度;
2.對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理;
3.按本合同第十六條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理;
4.可選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施;
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督;
7.負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告;
8.每_________個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支帳目;
9.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施;
10.本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;
11._________。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理
1.房屋外觀：_________
2.設(shè)備運(yùn)行：_________
3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：_________
4.公共環(huán)境：_________
5.綠化：_________
6.交通秩序：_________
7.保安：_________
8.急修：_________;小修：_________
9.業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：_________
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。
2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按_________調(diào)整。
3.空置房屋的管理服務(wù)費(fèi)，由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向_________收取。
4.業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，按以下第_________項(xiàng)處理：
(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金;
(2)從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費(fèi)的萬(wàn)分之_________交納滯納金;
第二十三條 車位使用費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。?/p>
1.露天車位：_________。
2.車庫(kù)：_________。
第二十四條 乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的、維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實(shí)發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。
第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
高屋樓房電梯運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;
第二十六條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：
1.房屋共用部位的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān);大中修費(fèi)用，由_________承擔(dān);更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。
2.房屋共用設(shè)施、設(shè)備小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān);大中修費(fèi)用，由_________承擔(dān);更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。
3.市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān);大中修費(fèi)用，由_________承擔(dān);更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。
4.公用綠地的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān);改造、更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。
5.附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān);大中修費(fèi)用，由_________承擔(dān);更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。
第七章 違約責(zé)任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條 甲乙任一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц禵________元的違約金;給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)違約金的，還應(yīng)給予賠償。
第八章 附則
第三十一條 自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。
第三十二條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績(jī)優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。
第三十三條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十四條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十五條 本合同正本連同附件共_________頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(mén)(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十六條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。
第三十七條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十八條 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會(huì)仲裁(當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又未達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴)。
第三十九條 合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)意見(jiàn)。
第四十條 本合同自簽字之日起生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托管理合同范文3 甲方：
乙方：
丙方：
鑒于甲方以人民幣 元(以下簡(jiǎn)稱總價(jià))向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)坐落 在 (以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目)內(nèi)的物業(yè)： 層 號(hào)鋪位，建筑面積 平方米(以下簡(jiǎn)稱該商鋪)，乙方為項(xiàng)目的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理方，丙方為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商及目標(biāo)租金的擔(dān)保方，各方經(jīng)友好協(xié)商，就該商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理的事宜，達(dá)成如下一致意見(jiàn)：
一、 根據(jù)有關(guān)的法律規(guī)定和項(xiàng)目物業(yè)的特殊性，為了維護(hù)全體業(yè)戶的共同利益，項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和收益：即統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一商業(yè)形象、統(tǒng)一營(yíng)銷活動(dòng)、統(tǒng)一向業(yè)戶支付租金收益，對(duì)此甲方在簽訂《商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》時(shí)已充分了解，并予以同意。
二、 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理周期為連續(xù)的托管期限，在甲方與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》之后，自 年 月 日起至 年 月 日止，共計(jì) 年，為托管該商鋪的一個(gè)托管周期。
三、 甲方委托和協(xié)助乙方按照開(kāi)發(fā)商規(guī)定的交房標(biāo)準(zhǔn)與開(kāi)發(fā)商辦理該商鋪的交接手續(xù)。在辦理商鋪交接手續(xù)時(shí)，乙方的簽收行為對(duì)甲方具有法律效力。在托管期屆滿時(shí)，甲方同意由乙方按返還時(shí)的商鋪現(xiàn)狀向繼續(xù)進(jìn)行營(yíng)運(yùn)管理的公司移交該商鋪，移交時(shí)甲方同意乙方無(wú)需對(duì)該商鋪所在物業(yè)的共同部分承擔(dān)任何維修及費(fèi)用、恢復(fù)責(zé)任。
四、 甲方同意將自己購(gòu)買(mǎi)的上述商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)托管給乙方招商及營(yíng)運(yùn)管理，并自甲方與開(kāi)發(fā)商簽署《商品房買(mǎi)賣合同》之日起，以乙方的名義為該商鋪尋找承租人、與目標(biāo)承租人簽署有關(guān)承租意向、合同等文件，代收租金、代為交納稅金等應(yīng)付費(fèi)用并完成托管工作。
五、 在該商鋪的托管期限內(nèi)，該商鋪的租金如下：第一至第七年，該商鋪每年的租金為該商鋪成交總價(jià)的 8﹪ ，即￥ 元。
六、 甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、 在托管期限內(nèi)甲方不承擔(dān)開(kāi)發(fā)商交房標(biāo)準(zhǔn)以外的裝修費(fèi)用和承租人承租期間的任何行政事業(yè)費(fèi)。
2、 不承擔(dān)該商鋪托管期限內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)及水、電、暖氣費(fèi);
3、 在本協(xié)議約定的托管期內(nèi)，若甲方將該商鋪轉(zhuǎn)讓，需提前十天書(shū)面告知乙方，并將本協(xié)議的甲方權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方需與乙方重新簽定委托經(jīng)營(yíng)管理合同。若甲方將該商鋪轉(zhuǎn)讓給第三方的，則應(yīng)要求第三方承諾不得行使抵押權(quán)及不影響本協(xié)議的繼續(xù)履行。
4、 為方便招商工作的進(jìn)行及保持項(xiàng)目管理的穩(wěn)定性，最大程度保護(hù)甲方的經(jīng)營(yíng)權(quán)收益，甲方承諾在本協(xié)議約定的托管期內(nèi)不解除本協(xié)議、不自行出租該商鋪、不自行經(jīng)營(yíng)、不另行委托任何第三方托管經(jīng)營(yíng)該商鋪、不侵害本協(xié)議約定的乙方應(yīng)享有的權(quán)益。
5、 為保證項(xiàng)目的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理和全部業(yè)戶的租金利益，甲方承諾本協(xié)議約定的托管期內(nèi)，無(wú)權(quán)自行或委托他人與該商鋪承租人聯(lián)絡(luò)、收取租金或其他費(fèi)用。
6、 若甲方?jīng)]有按照其與開(kāi)發(fā)商的約定及時(shí)辦理完該商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，則乙方可不向甲方支付租金回報(bào)收益。因此影響該商鋪出租的，由甲方承擔(dān)責(zé)任。
7、 甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理商鋪屋租賃事宜，及時(shí)出具相關(guān)文件。若因甲方原因不能完成租賃事宜的，所造成的租金回報(bào)損失由甲方承擔(dān)。
七、 乙方的權(quán)利和義務(wù)：
1、 以乙方的名義自主招商，對(duì)外簽署該商鋪?zhàn)赓U協(xié)議及與該商鋪出租有關(guān)的所有文件。
2、 在協(xié)議有效期間內(nèi)，乙方有權(quán)決定該商鋪的出租價(jià)格、年限及所有租賃條件及租賃協(xié)議的條款。
3、 收取租金和合同中約定的由承租人承擔(dān)的其他費(fèi)用。
4、 全權(quán)辦理向承租人交付及收回該商鋪、催討租金等事宜，并有權(quán)在其認(rèn)為合適的時(shí)候采取必要的法律手段收回商鋪、催討有關(guān)費(fèi)用。
5、 在托管期內(nèi)，該商鋪前三年回報(bào)租金從甲方購(gòu)房款中扣除，乙方從第四年起，每年結(jié)算一次，在每年4月31日前按本協(xié)議約定向甲方轉(zhuǎn)付已收到的當(dāng)年回報(bào)租金。
6、 辦理與商鋪?zhàn)赓U有關(guān)的登記手續(xù)
八、 本協(xié)議約定的托管期限內(nèi)，甲方同意乙方代為選聘的物業(yè)管理公司對(duì)該商鋪進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。
九、 違約責(zé)任：
1、 若甲方違反本協(xié)議第六條第3、4、5項(xiàng)的約定，在乙方發(fā)出書(shū)面糾正通知書(shū)15天內(nèi)仍未糾正的，甲方應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于本合同約定的年租金5倍的違約金，該商鋪現(xiàn)存租約繼續(xù)履行，同時(shí)本托管協(xié)議和該商鋪現(xiàn)存租約繼續(xù)履行。此外，乙方有權(quán)追究因甲方違約行為影響項(xiàng)目統(tǒng)一管理而造成乙方的其他經(jīng)濟(jì)損失。由于甲方違約行為造成該商鋪承租人的損失以及甲方租金回報(bào)的損失由甲方自行承擔(dān)。
2、 如任何一方違反本協(xié)議約定，應(yīng)賠償因其違約行為造成其他守約方的直接經(jīng)濟(jì)損失。
十一、終止條款：
自托管期限屆滿，本合同約定的各方相應(yīng)之義務(wù)自行終止。
十二、爭(zhēng)議的解決：
合同履行過(guò)程期間若發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，可協(xié)商解決。如三個(gè)月內(nèi)協(xié)商不成，任何一方均可向常州市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。仲裁期間，不影響本協(xié)議和租賃合同的履行。
十三、本協(xié)議經(jīng)各方簽署并與該商鋪之《商品房買(mǎi)賣合同》同時(shí)生效。
十四、本協(xié)議未盡事宜，各方可另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。
十五、本協(xié)議一式叁份，甲方執(zhí)壹份，乙方執(zhí)貳份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
第一條 為加強(qiáng)廈門(mén)市居住小區(qū)管理，保障居住小區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，結(jié)合廈門(mén)市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定所稱居住小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱小區(qū)）系指以住宅為主，達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的生活居住區(qū)或住宅組團(tuán)。
小區(qū)的范圍由廈門(mén)市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市建委）會(huì)同有關(guān)部門(mén)劃定。
第三條 小區(qū)的物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則。
本規(guī)定所稱的小區(qū)物業(yè)管理，系指對(duì)小區(qū)內(nèi)各種用途的房屋、構(gòu)筑物及其設(shè)備、公用設(shè)施、公共場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù)維護(hù)和管理以及對(duì)小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、安全保衛(wèi)的管理。
本規(guī)定所稱的業(yè)主，系指小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。
第四條 小區(qū)內(nèi)業(yè)主及非業(yè)主使用人通過(guò)管理大會(huì)選舉成立小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。管委會(huì)代表全體業(yè)主和非業(yè)主使用人的權(quán)益，依據(jù)本規(guī)定、管理公約和管委會(huì)章程行使職權(quán)。
第五條 物業(yè)管理公司根據(jù)管委會(huì)的委托，按照本規(guī)定對(duì)小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一實(shí)施管理，業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)配合物業(yè)管理公司開(kāi)展工作，并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作。
物業(yè)管理公司必須在接受委托管理的小區(qū)內(nèi)設(shè)小區(qū)管理處。
第六條 市建委是廈門(mén)市小區(qū)物業(yè)管理的主管部門(mén)。
管委會(huì)和物業(yè)管理公司應(yīng)接受市城管辦、各級(jí)城建部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo)。
第二章 小區(qū)物業(yè)管理范圍和職責(zé)的劃分
第七條 小區(qū)物業(yè)管理范圍包括以下事項(xiàng)：
（一）對(duì)房屋的使用、裝修、維修、養(yǎng)護(hù)的管理和監(jiān)督；
（二）對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位投資的公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和管理；
（三）對(duì)公共場(chǎng)所的管理；
（四）對(duì)園林綠地的管理；
（五）對(duì)車輛停放的管理；
（六）對(duì)安全保衛(wèi)的管理；
（七）對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的管理；
（八）其它事項(xiàng)的管理。
第八條 小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施分政府投資的公用設(shè)施和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位投資的公用設(shè)施。政府投資的道路、路燈、給排水、煤氣、供電、郵電通訊設(shè)施、公廁、化糞池、垃圾站、園林設(shè)施、綠地等公用設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等工作由政府有關(guān)行政部門(mén)或?qū)I(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)；開(kāi)發(fā)建設(shè)單位投資的公用設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)工作由管委會(huì)委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)單位投資的寬度在3.5米以上的道路的維修、養(yǎng)護(hù)工作由政府有關(guān)行政部門(mén)或?qū)I(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)。
由政府有關(guān)行政部門(mén)或?qū)I(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的，政府有關(guān)行政部門(mén)或?qū)I(yè)部門(mén)可根據(jù)需要委托物業(yè)管理公司承擔(dān)。
第三章 管理大會(huì)及小區(qū)管理委員會(huì)
第九條 管理大會(huì)由小區(qū)的業(yè)主以及直管公房和單位自管房的非業(yè)主使用人組成。
如小區(qū)范圍較大，可根據(jù)實(shí)際情況，由小區(qū)的業(yè)主代表以及直管公房和自管公房的非業(yè)主使用人代表組成管理大會(huì)。
管理大會(huì)必須要有代表百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主和非業(yè)主使用人出席才能召開(kāi)。業(yè)主和非業(yè)主使用人可以用書(shū)面形式委托人出席管理大會(huì)。
第十條 小區(qū)交付使用并且入住率達(dá)到百分之三十以上時(shí)，應(yīng)由市建委和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位牽頭，組織召開(kāi)第一次管理大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)。
經(jīng)持有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的已入住業(yè)主和非業(yè)主使用人決定，可推遲召開(kāi)第一次管理大會(huì)，但須在決定中提出推遲召開(kāi)管理大會(huì)的具體日期和理由，并且推遲時(shí)間不得超過(guò)六個(gè)月。
第十一條 管理大會(huì)每年召開(kāi)一次，由管委會(huì)召集。管委會(huì)應(yīng)于十天以前將召開(kāi)管理大會(huì)的地址、日期和內(nèi)容送達(dá)每一位業(yè)主和非業(yè)主使用人。
經(jīng)持有百分之十五以上投票權(quán)的業(yè)主和非業(yè)主使用人提議，管委會(huì)須在接到提議后半個(gè)月內(nèi)立即就其提議內(nèi)容召開(kāi)管理大會(huì)。
第十二條 管理大會(huì)以投票或其他方式表決。
表決權(quán)按下列規(guī)定計(jì)算：
（一）住宅房屋一套房屋為一票，其中直管公房和單位自管房業(yè)主及其非業(yè)主使用人各為半票；
（二）非住宅房屋在一百平方米以上者，每一百平方米為一票，一百平方米以下的為一票。
管理大會(huì)的決定，以出席會(huì)議的業(yè)主和非業(yè)主使用人所投票數(shù)的過(guò)半數(shù)通過(guò)。
第十三條 管理大會(huì)的職權(quán)：
（一）選舉、罷免管理委員會(huì)的組成人員；
（二）決定小區(qū)內(nèi)有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人利益的重大事項(xiàng)；
（三）聽(tīng)取和審議管委會(huì)的工作報(bào)告，監(jiān)督管委會(huì)工作；
（四）制訂和修改管理公約；
（五）批準(zhǔn)和修改管委會(huì)章程；
（六）審議小區(qū)房屋公共維修基金、公共社區(qū)專用基金等專用基金的使用情況；
（七）改變或撤銷管委會(huì)不適當(dāng)決定；
（八）其他應(yīng)當(dāng)由管理大會(huì)行使的職權(quán)。
第十四條 管委會(huì)委員由管理大會(huì)在業(yè)主和非主業(yè)使用人中選出。管委會(huì)委員為七至十五人，但必須是單數(shù)。管委會(huì)設(shè)主任一人，副主任一至二人，從管理委員會(huì)委員中選出。
小區(qū)內(nèi)直管公房的比例超過(guò)百分之三十時(shí)，管委會(huì)委員中必須至少有二名房管部門(mén)的人員。
管委會(huì)可從派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)單位的人員中聘請(qǐng)二名或四名管委會(huì)委員。
管委會(huì)聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)一到二名，負(fù)責(zé)處理管委會(huì)日常事務(wù)。
第十五條 管委會(huì)委員每屆任期三年，可連選連任，可兼職，也可專職，其中專職人員的報(bào)酬，由管理大會(huì)決定。
管委會(huì)會(huì)議根據(jù)工作需要由管委會(huì)主任召集，五名以上管委會(huì)委員也可聯(lián)名要求召集。會(huì)議通知應(yīng)提前十天送達(dá)每位委員。召集人可根據(jù)需要邀請(qǐng)物業(yè)管理公司、城建部門(mén)、居委會(huì)等有關(guān)部門(mén)和單位的人員列席會(huì)議。
第十六條 管委會(huì)對(duì)管理大會(huì)負(fù)責(zé)和報(bào)告工作。管委會(huì)行使下列職權(quán)：
（一）召集和主持管理大會(huì)，并匯報(bào)年度的工作；
（二）擬定管委會(huì)章程；
（三）決定以何種方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，并與物業(yè)管理公司簽訂委托管理小區(qū)物業(yè)的委托合同；
（四）審議物業(yè)管理公司制訂的對(duì)小區(qū)的管理計(jì)劃；
（五）審議物業(yè)管理公司提出的大中修理和更新改造公用設(shè)施的報(bào)告；
（六）審議小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；
（七）監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)的管理、服務(wù)工作；
（八）督促業(yè)主和非業(yè)主使用人執(zhí)行小區(qū)管理規(guī)定，履行管理公約，及時(shí)交納管理服務(wù)費(fèi)用和房屋公共維修基金；
（九）協(xié)調(diào)業(yè)主和非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司的糾紛。
第十七條 管委會(huì)章程、管理大會(huì)決議、管委會(huì)決議都不得與國(guó)家法律、法規(guī)、政策和本規(guī)定相抵觸；如有抵觸，市建委有權(quán)予以糾正或予撤銷。
第四章 管理公約
第十八條 管理公約由第一次管理大會(huì)制訂。
本規(guī)定所稱管理公約，是指由業(yè)主和非業(yè)主使用人承諾的，對(duì)全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力的，有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人在小區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。
第十九條 已生效的管理公約對(duì)小區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。
第二十條 管理公約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）小區(qū)名稱、地點(diǎn)、范圍、面積及住家戶數(shù)；
（二）公共場(chǎng)所及公共公用設(shè)施狀況；
（三）管理大會(huì)的召集程序和方式及決定小區(qū)重大事項(xiàng)的方式；
（四）業(yè)主和非業(yè)主使用人使用其住宅和小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所和公用設(shè)施的權(quán)益；
（五）業(yè)主和非業(yè)主使用人參與小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；
（六）業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)管委會(huì)及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；
（七）小區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳交；
（八）業(yè)主和非業(yè)主使用人在小區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；
（九）違反管理公約的責(zé)任；
（十）其他有關(guān)事項(xiàng)。
管理公約必須符合法律、法規(guī)、政策有關(guān)規(guī)定，并于制定通過(guò)后一個(gè)月內(nèi)報(bào)市建委備案。
第五章 物業(yè)管理公司及其職責(zé)
第二十一條 物業(yè)管理公司根據(jù)小區(qū)物業(yè)委托管理合同對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)委托管理合同的內(nèi)容包括：
（一）管理項(xiàng)目；
（二）管理權(quán)限；
（三）管理要求；
（四）管理服務(wù)費(fèi)用；
（五）管理期限；
（六）解除、終止委托管理合同的條件；
（七）風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及違約責(zé)任；
（八）管委會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督檢查；
（九）其他雙方約定的內(nèi)容。
委托管理合同應(yīng)當(dāng)于簽訂后一個(gè)月內(nèi)報(bào)市建委備案。
第二十二條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：
（一）根據(jù)本規(guī)定及管理項(xiàng)目制訂具體的實(shí)施管理辦法；
（二）依照委托管理合同和有關(guān)價(jià)格管理規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用；
（三）制止違反小區(qū)管理規(guī)定的行為；
（四）選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)業(yè)務(wù)。
第二十三條 物業(yè)管理公司有權(quán)實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第二十四條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：
（一）根據(jù)有關(guān)城市管理標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)小區(qū)實(shí)施管理；
（二）接受管委會(huì)和業(yè)主以及非業(yè)主使用人的監(jiān)督；
（三）及時(shí)接受和處理業(yè)主、非業(yè)主使用人關(guān)于小區(qū)管理的投訴；
（四）積極配合有關(guān)部門(mén)對(duì)小區(qū)內(nèi)違章違法行為的處理。
第二十五條 物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)管理未能達(dá)到有關(guān)城市管理標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同規(guī)定的要求，管委會(huì)或委托方可以解除合同。
因管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善或因沒(méi)有及時(shí)修理而造成業(yè)主和非業(yè)主使用人損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)賠償損失。違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關(guān)部門(mén)依法予以處理。
第二十六條 對(duì)無(wú)故不交各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交，并從滯納之日起，按日加收所欠繳費(fèi)用3‰的滯納金。逾期不交欠繳費(fèi)用和滯納金的，提交管委會(huì)處理。
第六章 小區(qū)的使用及維護(hù)
第二十七條 業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)房屋的使用，必須嚴(yán)格遵守下列規(guī)定：
（一）未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)不得改變房屋的結(jié)構(gòu)、用途和外貌；
（二）不得對(duì)房屋的內(nèi)外墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)、屋蓋、通道擅自鑿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有損房屋安全和危害人體健康的危險(xiǎn)物品；
（四）不得利用房屋從事危害他人合法權(quán)益和其它非法的活動(dòng)。
業(yè)主和非業(yè)主使用人需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，須經(jīng)物業(yè)管理公司同意，并嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定方能進(jìn)行。
第二十八條 房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：
（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修；
（二）整體外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、公用天線、消防設(shè)施、屋蓋、電梯等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。維修費(fèi)用按異產(chǎn)毗連房屋維修責(zé)任劃分與費(fèi)用分?jǐn)傄?guī)定，從業(yè)主和非業(yè)主使用人繳納的房屋公共維修基金中支出。
房屋公共維修基金應(yīng)由小區(qū)管理處按棟號(hào)或梯號(hào)建立維修基金檔案，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。
第二十九條 房屋或樓宇不存在產(chǎn)權(quán)交叉，只有一個(gè)業(yè)主時(shí)，也可以由業(yè)主對(duì)房屋自行維修、養(yǎng)護(hù)，但必須接受小區(qū)的統(tǒng)一管理。
第三十條 小區(qū)內(nèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位投資的給排水、寬度3.5米以下的道路、路燈、停車場(chǎng)、公共娛樂(lè)場(chǎng)所、配電房、公共綠地、園林設(shè)施、公廁、化糞池、垃圾站等小區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)。管理維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)用中支出。
小區(qū)公用設(shè)施的大中修理和更新改造的費(fèi)用從公共社區(qū)專用基金中支出。
第三十一條 在小區(qū)內(nèi)不得有下列行為：
（一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；
（二）擅自侵占或損壞綠地、花草樹(shù)木、園林小品，踐踏花園草地；
（三）隨地丟撒果皮、廢紙和雜物，隨地傾倒垃圾；
（四）飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、豬、狗等禽畜；
（五）擅自接引水、電、煤氣、排水等各種管線，或開(kāi)挖道路等；
（六）搭建各類違章建筑；
（七）損壞水、電設(shè)備等公用設(shè)施；
（八）隨意停放車輛和鳴喇叭；
（九）焚燒瀝青、油氈、皮革、橡膠、垃圾等產(chǎn)生有毒、有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；
（十）超標(biāo)排放噪音、煙塵、廢氣、粉塵、污水等；
（十一）未經(jīng)允許擅自張貼標(biāo)語(yǔ)、廣告和各類啟事，懸掛廣告牌或物品；擅自在公共設(shè)施上寫(xiě)、刻、畫(huà)；
（十二）從事管理公約所禁止的行為；
（十三）法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。
有關(guān)專業(yè)管理部門(mén)在小區(qū)內(nèi)開(kāi)挖、埋設(shè)或維修供水、供電、排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線，須事先與物業(yè)管理公司聯(lián)系，對(duì)開(kāi)挖后的路面、綠地等恢復(fù)原狀的事項(xiàng)簽訂協(xié)議后方可施工。
第三十二條 違反本規(guī)定第二十七條、第三十一條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)；造成損失的有權(quán)要求責(zé)任人賠償。
第七章 小區(qū)的移交
第三十三條 小區(qū)在管委會(huì)成立之前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期管理。管理費(fèi)用除按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取管理服務(wù)費(fèi)用外，其余由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
管委會(huì)成立二年后，管委會(huì)可重新聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，在同等條件下，原物業(yè)管理公司有優(yōu)先受聘的權(quán)利。
第三十四條 小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，不得將工程質(zhì)量不合格或配套設(shè)施不完善的小區(qū)交付使用。
保修期內(nèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)與施工單位聯(lián)系維修，也可以由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司與施工單位聯(lián)系維修。
第三十五條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在移交小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向管委會(huì)移交下列小區(qū)工程建設(shè)資料：
（一）居住區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）地下管網(wǎng)竣工圖；
（四）其它必要資料。
第三十六條 公共社區(qū)專用基金來(lái)源另行規(guī)定執(zhí)行。
公共社區(qū)專用基金的使用受市建委監(jiān)督管理。
第三十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交小區(qū)時(shí)，按市政府有關(guān)規(guī)定提供小區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬管委會(huì)。管理用房不得出租、轉(zhuǎn)讓、出借、抵押、挪作他用。
第三十八條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交小區(qū)時(shí)，按市政府規(guī)定提供部分商業(yè)用房，該商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)屬管委會(huì)。
該商業(yè)用房和小區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟(jì)收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，均由物業(yè)管理公司按委托管理合同經(jīng)營(yíng)，其收入用于補(bǔ)充小區(qū)的管理服務(wù)費(fèi)。
第三十九條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反本規(guī)定第三十七條、第三十八條第一款的，市建委應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行。在規(guī)定的期間內(nèi)仍不履行的，市建委可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第四十條 居住小區(qū)的公共社區(qū)專用基金、房屋公共維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的收支情況，由管委會(huì)會(huì)同物業(yè)管理公司半年公布一次，接受業(yè)主和非業(yè)主使用人的查詢和監(jiān)督，并報(bào)市建委備案。
第八章 附 則
第四十一條 寫(xiě)字樓、商住樓等物業(yè)管理可參照本規(guī)定執(zhí)行。
電力工程參建單位多，建設(shè)工期長(zhǎng)，形成的工程檔案數(shù)量大，內(nèi)容龐雜，客觀上給項(xiàng)目工程檔案收集工作帶來(lái)一定難度，要確保項(xiàng)目工程檔案的完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)就要特別重視檔案的過(guò)程收集與集累，將項(xiàng)目檔案管理從末端前移，把檔案工作從一個(gè)工作環(huán)節(jié)擴(kuò)展為貫穿始終的全過(guò)程控制的記錄體系，將項(xiàng)目檔案工作和項(xiàng)目建設(shè)一樣納入項(xiàng)目管理程序，與項(xiàng)目建設(shè)的各階段同步進(jìn)行，從項(xiàng)目開(kāi)工前就應(yīng)籌劃?rùn)n案管理，直至竣工驗(yàn)收，使工程檔案形成首尾相接全程控制的記錄體系。實(shí)踐證明，抓好工程項(xiàng)目檔案管理與工程建設(shè)管理的“三同步”，就可以實(shí)現(xiàn)工程檔案完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)化。以河南某兩個(gè)大型電力基建項(xiàng)目為例，實(shí)踐中，為了實(shí)現(xiàn)電力工程項(xiàng)目委托管理階段的工程檔案管理工作統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理，確保工程檔案的完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)、規(guī)范整理，安全保管和有效利用的目標(biāo)，作為項(xiàng)目建設(shè)階段的管理方從項(xiàng)目開(kāi)始就著手對(duì)工程檔案管理進(jìn)行了策劃，組建了有效的管理團(tuán)隊(duì)，機(jī)構(gòu)編制隸屬工程部，借鑒國(guó)際國(guó)內(nèi)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)編制了相應(yīng)的工程檔案管理實(shí)施細(xì)則，對(duì)檔案管理人員進(jìn)行了相關(guān)的培訓(xùn)。實(shí)踐證明，這些舉措從機(jī)構(gòu)、人員配備和管理制度上為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程檔案管理目標(biāo)做了充分準(zhǔn)備。
實(shí)踐中，項(xiàng)目管理方與項(xiàng)目參建方實(shí)施了項(xiàng)目合同制。例如，與項(xiàng)目公司（兩大發(fā)電有限公司）簽訂了項(xiàng)目委托管理合同，與設(shè)計(jì)、安裝、監(jiān)理、調(diào)試等單位簽訂了相關(guān)的委托合同。以合同制來(lái)約束各方的職責(zé)和利益關(guān)系，其中，就約定了合同主體與相對(duì)方在工程檔案管理方面的職責(zé)和相互關(guān)系，明確合同各方的職責(zé)。例如，委托管理合同中約定，項(xiàng)目公司職責(zé)：（1）負(fù)責(zé)前期文件、設(shè)計(jì)基礎(chǔ)文件、工程管理性文件（征地文件）的收集整理及其歸檔工作。（2）負(fù)責(zé)工程竣工驗(yàn)收交接文件收集、整理及其歸檔工作。（3）負(fù)責(zé)考核期運(yùn)行資料的收集整理及歸檔工作。委托管理合同中還約定工程管理公司職責(zé)：（1）認(rèn)真履行管理范圍內(nèi)檔案工作的統(tǒng)一組織和管理的職能，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目部各職能部門(mén)以及參建各方檔案工作的指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查和驗(yàn)收工作；（2）負(fù)責(zé)制定《項(xiàng)目竣工檔案管理實(shí)施細(xì)則》，提供統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的檔案裝具和管理設(shè)施；（3）負(fù)責(zé)工程管理性文件（包括招投標(biāo)文件、合同、協(xié)議、來(lái)往文件、會(huì)議紀(jì)要）、工程未完工項(xiàng)目文件的收集整理歸檔工作；4、負(fù)責(zé)按管理合同的要求向項(xiàng)目公司移交竣工檔案資料。設(shè)計(jì)合同中約定設(shè)計(jì)單位的職責(zé)：（1）負(fù)責(zé)按工程建設(shè)要求，及時(shí)提供工程設(shè)計(jì)文件并編制施工圖總清冊(cè)；（2）負(fù)責(zé)按設(shè)計(jì)合同要求提供設(shè)計(jì)文件的歸檔資料；（3）負(fù)責(zé)對(duì)匯總的設(shè)計(jì)變更文件進(jìn)行最終審核。保證其完整、準(zhǔn)確編制竣工圖；施工合同中約定施工單位職責(zé)：（1）建立單位工程總清冊(cè)，并按細(xì)則要求編制單位工程竣工檔案；（2）負(fù)責(zé)自購(gòu)材料的資料收集整理工作；（3）每臺(tái)機(jī)組移交前，及時(shí)整理完整、準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)變更單和與設(shè)計(jì)變更有關(guān)的工程聯(lián)系單等有關(guān)編制竣工圖的依據(jù)，在機(jī)組移交試生產(chǎn)后一周內(nèi)提交工程管理公司項(xiàng)目工程管理部，由工程管理部和檔案資料室共同組織有關(guān)單位審核，匯總后及時(shí)移交設(shè)計(jì)單位編制竣工圖；設(shè)備材料代管理方職責(zé)：負(fù)責(zé)設(shè)備技術(shù)文件的收集整理工作。
實(shí)踐中，項(xiàng)目管理方制定了一整套科學(xué)、合理、適用和操作性強(qiáng)完善的工程檔案管理細(xì)則，從機(jī)構(gòu)、人員、培訓(xùn)措施到領(lǐng)導(dǎo)管理體系、職責(zé)分工等行政職能層面和對(duì)檔案的收集整理、分類組卷等等業(yè)務(wù)職能層面進(jìn)行了分項(xiàng)規(guī)范。實(shí)踐證明，制定完善的項(xiàng)目檔案管理制度，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目檔案管理目標(biāo)的保障，使各參建單位在收集和編制竣工檔案時(shí)做到有章可循、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、職責(zé)分明。實(shí)踐中，項(xiàng)目管理方的檔案主管編制了管理方內(nèi)部各有關(guān)部門(mén)的歸檔范圍、歸檔時(shí)間以及歸檔的質(zhì)量要求，定期對(duì)文件的產(chǎn)生和收集、檔案編制工作進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。項(xiàng)目管理方通過(guò)這種內(nèi)部的職責(zé)分工和過(guò)程控制，首先做出了表率作用，各個(gè)職能部門(mén)在實(shí)施作業(yè)的過(guò)程中把好了每一個(gè)重要的文件收集、編制和歸檔節(jié)點(diǎn)，形成了能夠起表率作用和行為標(biāo)準(zhǔn)的工程檔案卷冊(cè)，完成了既定目標(biāo)。以此為標(biāo)準(zhǔn)，約束和引導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目參建單位過(guò)程文件的收集歸檔管理。實(shí)踐證明，項(xiàng)目管理與引導(dǎo)作用是項(xiàng)目參與單位檔案管理規(guī)范化的保證。
實(shí)踐中，項(xiàng)目管理方的檔案主管加強(qiáng)了與各參建單位的溝通協(xié)調(diào)力度和檢查過(guò)程管理，對(duì)參建單位的檔案主管進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。兩個(gè)項(xiàng)目成立由發(fā)電有限公司（項(xiàng)目公司）、項(xiàng)目管理方（工程公司）及主要參建單位領(lǐng)導(dǎo)組成的項(xiàng)目竣工檔案管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)竣工檔案管理工作；組織檢查組，對(duì)竣工檔案資料管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，領(lǐng)導(dǎo)和組織竣工檔案預(yù)審及竣工檔案移交工作。項(xiàng)目管理方（工程公司）工程部具體負(fù)責(zé)竣工檔案工作，建立項(xiàng)目檔案管理網(wǎng)絡(luò)，不定期地組織監(jiān)理公司及工程公司的技術(shù)人員對(duì)各參建單位的過(guò)程資料進(jìn)行了檢查評(píng)比，保證了檔案的真實(shí)性、完整性和及時(shí)性，做到了移交精品工程的同時(shí)移交高標(biāo)準(zhǔn)的工程檔案。在項(xiàng)目所有參建方的檔案管理過(guò)程統(tǒng)一采用了PAP工程管理系統(tǒng)軟件并多次對(duì)各參建單位的檔案管理人員進(jìn)行了檔案專業(yè)知識(shí)及PAP檔案資料管理模塊使用的培訓(xùn)，既減少了協(xié)調(diào)的頻率，又提高了管理效率。規(guī)范化的電子文檔提高了檔案信息的實(shí)效性和檢索的便捷性，實(shí)現(xiàn)了在參建單位之間資源共享，也對(duì)檔案編研工作起到了快速整合作用。管理過(guò)程中還嚴(yán)把案卷質(zhì)量關(guān)，按照對(duì)原件、抄件、供應(yīng)商資質(zhì)報(bào)審附件、質(zhì)量驗(yàn)評(píng)文件、工程技術(shù)記錄表式等的歸檔要求，對(duì)施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、調(diào)試等單位的檔案組卷情況進(jìn)行了嚴(yán)格的過(guò)程檢查，實(shí)踐證明，采用先進(jìn)的管理模式、有效控制案卷質(zhì)量、遵循合理化的組卷原則，大大強(qiáng)化了項(xiàng)目管理各方的檔案管理，其結(jié)果使得工程檔案更加標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，統(tǒng)一化。
2005年底到2007年間，江蘇南通人徐進(jìn)華、溫州人馬英、上海人譚雪梅和莊浩分別在上海加盟了“從臺(tái)灣過(guò)來(lái)的”現(xiàn)大陸知名餐飲企業(yè)“一茶一坐”，成為其加盟商，不出三年，三人都向法院了一茶一坐。
看上去，又是一出加盟商加盟企業(yè)繼而反目成仇的戲碼。但這次的情節(jié)要離奇得多，結(jié)局也如懸念電影一樣意猶未盡，不可名狀。
這家中國(guó)頗具知名度的中式餐飲連鎖企業(yè)究竟怎么了？
誘惑
豆?jié){煮火鍋，咖啡烹牛排，牛奶泡普洱……來(lái)自臺(tái)灣的一茶一坐不僅吃得新奇，店堂設(shè)計(jì)也優(yōu)雅精致，這樣的品位加上超人氣，自然等于可觀的利潤(rùn)。
南通人徐進(jìn)華第一次走進(jìn)一茶一坐就動(dòng)了加盟的心思。徐進(jìn)華夫婦多年來(lái)在南通經(jīng)營(yíng)著一家生產(chǎn)童帽的服裝廠，手里有些閑散資金，一直想再做些投資。二人很快了解到加盟政策：加盟商自己尋找場(chǎng)地，一茶一坐提供指導(dǎo)，門(mén)檻是加盟費(fèi)30萬(wàn)元，保證金20萬(wàn)元，開(kāi)店的起始資金300萬(wàn)元，總計(jì)350萬(wàn)元。
徐進(jìn)華還了解到，一茶一坐正在引入風(fēng)投資金，上市在望……徐進(jìn)華認(rèn)定這是一個(gè)好項(xiàng)目，便于2005年12月7日，與一茶一坐簽訂了《一茶一坐直接特許經(jīng)營(yíng)合同》和作為附件的《一茶一坐委托管理合同》及《承諾書(shū)》。徐承諾在簽約之后注冊(cè)一家公司以“自動(dòng)承接本合同中甲方（指徐進(jìn)華）的全部權(quán)利義務(wù)”。然后徐進(jìn)華先后分兩次向一茶一坐支付了現(xiàn)金350萬(wàn)元。
沒(méi)想到的是，從此以后，“我的加盟店，就與我基本無(wú)關(guān)了?！毙爝M(jìn)華一臉迷惑。
火爆的背后
溫州人馬英、上海人譚雪梅與莊浩也與一茶一坐簽定了同樣的加盟合同，店址分別選在嵩山路和五角場(chǎng)。三人也是信心滿滿，準(zhǔn)備大干一場(chǎng)。
合同簽了，錢(qián)打了，加盟商與一茶一坐就有了休戚與共的利害關(guān)系。但是，馬英、譚雪梅與莊浩還包括徐進(jìn)華，真的了解一茶一坐嗎？
能查到的公開(kāi)資料表明，開(kāi)曼群島注冊(cè)的臺(tái)資公司一茶一坐于2002年6月進(jìn)入大陸市場(chǎng)，一直以直營(yíng)店的形式發(fā)展，2005年改變策略，開(kāi)始招加盟商。
但是，上海虹口區(qū)工商局的檔案卻表明，2002年，一茶一坐公司由上海特一實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、新加坡旺旺控股有限公司和英屬維爾京群島CHANNEL TEA CO.LTD.公司三家投資組建。開(kāi)業(yè)首年便宣告失利，2002年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為493.51萬(wàn)元，公司虧損362.16萬(wàn)元，之后每年都虧損。2002年至2007年間，經(jīng)畢馬威會(huì)計(jì)事務(wù)所調(diào)整報(bào)出累計(jì)虧損2165萬(wàn)元。
我們自然要追問(wèn)：既然一茶一坐生意火爆，為什么會(huì)虧損？它在上海等地陸續(xù)開(kāi)了60家直營(yíng)店，這些店的投入也可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表顯示為虧損；但是否有其他可能，尚不得而知。
而徐進(jìn)華非?？隙ǖ馗嬖V記者，一茶一坐方面沒(méi)有告訴他虧損情況，“我知道他虧損這么嚴(yán)重，我還會(huì)加盟嗎？”
加盟商馬英也表示不知情，她還提出了另外的異議：按規(guī)定企業(yè)需提供“真實(shí)、準(zhǔn)確的特許合同文本”，一茶一坐應(yīng)提供《一茶一坐委托管理合同》中注明必有的《設(shè)備委托采購(gòu)合同》、《一茶一坐加盟餐廳招牌使用協(xié)議》、《原料委托采購(gòu)合同》等五個(gè)附件。
而在2011年3月23日馬英案子的庭審筆錄中，審判長(zhǎng)問(wèn)：“這個(gè)合同既然約定有這些附件，相關(guān)的文本有嗎？”一茶一坐人答：“這些文本是借用肯德基的文本?！睂徟虚L(zhǎng)問(wèn)：“當(dāng)時(shí)有沒(méi)有？”答：“我們沒(méi)有。”“除了給上海馬瑛餐飲有限公司以外，有沒(méi)有這個(gè)文本？”一茶一坐人答：“沒(méi)有?！?/p>
于是馬英等人的律師主張，一茶一坐沒(méi)有按商務(wù)部規(guī)定，向馬英等人提供完整的特許合同文本，其與加盟商簽訂的合同其實(shí)是不符合規(guī)定的。
合同玄機(jī)
徐進(jìn)華和馬英一樣，很多問(wèn)題是事后才發(fā)現(xiàn)，并通過(guò)律師梳理才明白究竟。比如在與一茶一坐法庭相見(jiàn)之前，他們都不了解與一茶一坐簽訂的兩個(gè)合同――《特許經(jīng)營(yíng)合同》和以附件形式出現(xiàn)的《委托管理合同》以及另一個(gè)附件《承諾書(shū)》（《承諾書(shū)》中徐進(jìn)華承諾簽訂合之后立即成立一家公司以“自動(dòng)承接本合同中甲方（指徐進(jìn)華）的全部權(quán)利義務(wù)?！保┄D―有何玄機(jī)。
按照前一個(gè)合同，一茶一坐在徐進(jìn)華向其交納350萬(wàn)現(xiàn)金之后，則將一茶一坐“商標(biāo)、商號(hào)、經(jīng)營(yíng)模式等經(jīng)營(yíng)資源”授予徐進(jìn)華，肯定了徐進(jìn)華是該加盟店的實(shí)際掌控者和操盤(pán)者。
一茶一坐則認(rèn)為，雙方又簽了一份《委托管理合同》，該店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)就是一茶一坐的了，并且虧損皆由徐進(jìn)華承擔(dān)。
那么，這家店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)究竟屬于誰(shuí)？簽了一份名為“委托管理”的合同，就是一茶一坐的了嗎？最高人民法院在《關(guān)于經(jīng)濟(jì)合同的名稱與內(nèi)容不一致時(shí)如何確定管轄權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中明確規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂的經(jīng)濟(jì)合同雖具有明確、規(guī)范的名稱，但合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容與名稱不一致的，應(yīng)當(dāng)以該合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容確定合同的性質(zhì)?！保ā斗◤?fù)（1993）16號(hào)》）所以律師告訴徐進(jìn)華，該店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)應(yīng)該是他的。
當(dāng)時(shí)徐進(jìn)華沒(méi)有發(fā)現(xiàn)兩份合同中有這么多字眼可以摳。他只覺(jué)得加盟商擁有加盟店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)天經(jīng)地義，于是后來(lái)發(fā)生的事讓他覺(jué)得匪夷所思：
徐進(jìn)華簽約后，便按要求將身份證復(fù)印件交給了一茶一坐，然后回到南通等待一坐一茶為其提供后續(xù)的支持服務(wù)。
這邊，一茶一坐開(kāi)發(fā)部經(jīng)理郭霖拿著徐進(jìn)華的身份復(fù)印件去了工商局，在徐進(jìn)華完全不知情的情況下，假冒徐進(jìn)華的簽名，注冊(cè)了一家以徐進(jìn)華為董事長(zhǎng)的“奕欣公司”，來(lái)管理這家加盟店。公司成立后，一茶一坐領(lǐng)取了奕欣公司的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，又用該營(yíng)業(yè)執(zhí)照刻制了奕欣公司的公章、辦理了《稅務(wù)登記證》及《企業(yè)法人代碼證書(shū)》，開(kāi)設(shè)了奕欣公司的銀行基本賬戶。
接下來(lái)，一茶一坐并沒(méi)有將奕欣公司的上述證件及財(cái)務(wù)專用章、公章還給奕欣公司，而且越過(guò)了徐進(jìn)華，用公章和財(cái)務(wù)專用章以奕欣公司的名義開(kāi)始與外界簽訂房屋租賃合同、裝修合同、原材料采購(gòu)合同、設(shè)備采購(gòu)合同等，開(kāi)始使用那300萬(wàn)元的開(kāi)店資金。
由于奕欣公司是在上海南匯異地注冊(cè)，對(duì)上海的一茶一坐加盟店不便管理，不久，郭霖又到上海工商局假冒徐進(jìn)華、徐妻王青的簽名，注冊(cè)了進(jìn)華公司，領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，辦理了一系列相關(guān)手續(xù)。一茶一坐又拿著進(jìn)華公司的章，繼續(xù)對(duì)外簽訂采購(gòu)合同。
――以上細(xì)節(jié)都得到了法庭的確認(rèn)，以及郭霖本人的承認(rèn)。
徐進(jìn)華得知這些情況是好些天以后，一茶一坐通知說(shuō)，“店址選好了，你來(lái)看看?！毙炫d沖沖趕到上海長(zhǎng)壽路1118號(hào)的芳匯廣場(chǎng)一看，自己的店已經(jīng)在裝修了！怎么自己事前一點(diǎn)不知道啊？追究原委，才發(fā)現(xiàn)了冒名注冊(cè)等問(wèn)題。
“我是這個(gè)店的老板?！薄安徽J(rèn)識(shí)?！?/p>
徐進(jìn)華查遍兩份合同，都沒(méi)有一茶一坐可以代為注冊(cè)公司和掌控公章財(cái)務(wù)章的條款。那么，一茶一坐的理由是什么？他們的說(shuō)法是，“為了防止加盟商惡意卷款逃跑”。
不僅如此，記者還注意到，一茶一坐在格式化的委托合同里都規(guī)定好了，裝修公司、采購(gòu)原材料的公司、提供設(shè)備的公司等，都由一茶一坐指定或“代為采購(gòu)”。有人私下告訴記者，這些公司皆與一茶一坐某些高層存在關(guān)聯(lián)交易，但記者并未在工商等方面拿到相關(guān)證據(jù)。
徐進(jìn)華無(wú)可奈何，錢(qián)已經(jīng)給了別人了，他只好善意地相信對(duì)方。
懷中復(fù)雜的心情，徐進(jìn)華在自己的芳匯店附近投資買(mǎi)了一套房子，方便就近到店里?？墒撬趾苌俚降陙?lái)看看。因?yàn)樗@位加盟商，對(duì)自己的加盟店而言完全是多余的人。對(duì)這個(gè)店的一切事務(wù)，他說(shuō)不上半句話。
徐進(jìn)華給記者講了一個(gè)他自己的親身經(jīng)歷：2006年9月的某一天，他又接到通知，說(shuō)“芳匯店要開(kāi)業(yè)了，你來(lái)看看吧”。徐進(jìn)華過(guò)去一看，僅需40來(lái)人的芳匯店，一茶一坐安排了60多人，而這些人全由自己發(fā)工資。
畢竟是開(kāi)業(yè)慶典，徐進(jìn)華不能砸自己場(chǎng)子，還是招呼上了幾個(gè)朋友，然后像個(gè)外人一樣買(mǎi)了幾個(gè)大花籃，自己擺在了店門(mén)口。進(jìn)店去，服務(wù)員把他們當(dāng)一般顧客一樣招呼接待……
吃完飯，徐進(jìn)華偷偷告訴服務(wù)員：“我是這個(gè)店的老板?！狈?wù)員詫異地看了他兩眼，悄悄說(shuō)：“不認(rèn)識(shí)?！彼缓酶读隋X(qián)，轉(zhuǎn)身裝著大大咧咧地對(duì)朋友們說(shuō)：“看看，咱的店，怎么樣，連老板吃飯都要買(mǎi)單。這才叫現(xiàn)代企業(yè)的管理！”
一出店，徐進(jìn)華只想痛哭。之后徐為了打官司和律師詳談，律師主張，一茶一坐用他們公司的章簽訂的合同和對(duì)加盟店進(jìn)行的管理，是非法的、無(wú)效的。
查賬
開(kāi)業(yè)五六個(gè)月后的2007年上半年，徐進(jìn)華要求查奕欣公司和進(jìn)華公司的賬。
“開(kāi)業(yè)五六個(gè)月了，但是賬冊(cè)上只登記了開(kāi)業(yè)第一個(gè)月的賬目?！毙爝M(jìn)華告訴記者，除此之外，賬冊(cè)中還夾雜著大量沒(méi)有時(shí)間、語(yǔ)焉不詳?shù)馁?gòu)物進(jìn)貨發(fā)票和憑證。
為了搞清楚這些憑證和發(fā)票的真實(shí)性，徐進(jìn)華分別用數(shù)碼相機(jī)拍下了每一張憑證收據(jù)、發(fā)票，隨后交由第三方審計(jì)事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)。
徐進(jìn)華從自己隨身攜帶的公文包里，掏出了厚厚一疊如同漢語(yǔ)大詞典般的審計(jì)資料。記者看到，這些審計(jì)資料中，部分發(fā)票、憑證缺角，不少發(fā)票憑證沒(méi)有標(biāo)注日期、單位。最后審計(jì)事務(wù)所的審計(jì)結(jié)果顯示，這一疊憑證和發(fā)票幾乎都存在問(wèn)題?！皯{證所標(biāo)物品購(gòu)入金額與發(fā)票不符”、“憑證內(nèi)容與發(fā)票內(nèi)容不一致”等評(píng)審文字幾乎出現(xiàn)在每張憑證發(fā)票的掃描頁(yè)面上。
再有，芳匯店的裝修及設(shè)備價(jià)格總計(jì)214.58萬(wàn)元，但是，按照第三方詢價(jià)機(jī)構(gòu)的結(jié)算審核，其實(shí)際造價(jià)僅為120萬(wàn)元！芳匯店為什么會(huì)多支出94.58萬(wàn)元？
還有進(jìn)貨量高得離譜的進(jìn)貨單，“其中有一張進(jìn)貨單是標(biāo)明芳匯店進(jìn)了56萬(wàn)元的精肉，如果按照8元一斤肉來(lái)算，那是7萬(wàn)斤肉，35噸！”另外還出現(xiàn)了數(shù)千斤之多的紅棗進(jìn)貨單。
這些，都源于進(jìn)華公司的章和財(cái)務(wù)大權(quán)握在一茶一坐手里，再怎么離譜的發(fā)票，只要一茶一坐將進(jìn)華公司的財(cái)務(wù)專用章一蓋，錢(qián)就得支出；而且這樣一來(lái)，芳匯店的收入一茶一坐可以輕而易舉地劃走。徐進(jìn)華要求一茶一坐歸還公司文件和章！
2008年11月，一茶一坐對(duì)此出具了一紙《證明》：“上海進(jìn)華餐飲有限公司為我司直接特許加盟商，公章、財(cái)務(wù)章、法人章自該公司加盟的一茶一坐餐廳開(kāi)業(yè)起由我司代為保管……”
徐進(jìn)華不服，第一，我何時(shí)授權(quán)給你“保管”的？分明是強(qiáng)占；第二，既然是“保管”，那么沒(méi)有我的授意，你就沒(méi)有使用的權(quán)利！第三，顯然，一茶一坐還是不予歸還。
另外三位加盟商馬英、譚雪梅和莊浩，除了沒(méi)有被注冊(cè)第二家公司外，其他所有遭遇與徐進(jìn)華完全一樣。
臺(tái)前幕后
之后，徐進(jìn)華拒絕向一茶一坐支付合同規(guī)定的管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)，加之芳匯店業(yè)績(jī)本就不太好，一茶一坐于2008年年底關(guān)了徐進(jìn)華的店。同樣的原因同樣的時(shí)間，馬英的店、譚雪梅的店也被一茶一坐關(guān)掉了。
2009年初，徐進(jìn)華聯(lián)合加盟商馬英等，將一茶一坐告上了法院。一茶一坐則向法院對(duì)徐進(jìn)華等人提起了反訴，狀告他們各有數(shù)十萬(wàn)元不等的應(yīng)付款久拖不付。
這場(chǎng)官司一打就是兩年。
對(duì)于本案的性質(zhì)，徐進(jìn)華及其律師胡炯明的觀點(diǎn)，同法院的主張產(chǎn)生了巨大分歧。徐進(jìn)華及其律師認(rèn)為，一茶一坐強(qiáng)行占有加盟店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)、扣押公章及營(yíng)業(yè)執(zhí)照等財(cái)物、違約進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并且所簽合同文本不全，多處不符合相關(guān)法規(guī)，內(nèi)容明顯自相矛盾。他們認(rèn)為，芳匯店實(shí)質(zhì)上已成為一茶一坐的直營(yíng)店，所簽特許經(jīng)營(yíng)合同和委托合同已不成立，法律尊重事實(shí)，因此一茶一坐應(yīng)該賠償徐進(jìn)華全部損失近560萬(wàn)元。
而一茶一坐和法院卻認(rèn)為，二者的加盟關(guān)系是成立的，雙方的糾紛在于芳匯店的裝修造價(jià)過(guò)高，支出混亂，一茶一坐應(yīng)予賠償徐進(jìn)華超額部分。
最終，法院于2011年4月判決一茶一坐賠償進(jìn)華公司經(jīng)濟(jì)損失70萬(wàn)元，進(jìn)華公司需支付一茶一坐應(yīng)付款32.64萬(wàn)元，金額相抵，一茶一坐向進(jìn)華公司支付37.36萬(wàn)元，雙方了結(jié)。
同一家法院對(duì)馬英、譚雪梅和莊浩案的判決也大致如此。
徐進(jìn)華當(dāng)然不服，決定不顧一切上訴。下一場(chǎng)官司大戰(zhàn)將不可避免……
記者手記：
在采訪這個(gè)選題的過(guò)程中，記者一直有個(gè)疑惑，一茶一坐2005年開(kāi)始招加盟商，十幾家加盟商大多數(shù)的遭遇和結(jié)果都同徐進(jìn)華類似，一茶一坐究竟意欲何為？
或許有個(gè)猜測(cè)能夠幫一茶一坐“自圓其說(shuō)”。一茶一坐一直夢(mèng)想在美國(guó)納斯塔克上市。于是2005年至2008年期間，一茶一坐總共經(jīng)歷了三輪融資。但是一茶一坐一直虧損，為了提高增強(qiáng)盈利能力，一茶一坐一邊用融得的資金開(kāi)直營(yíng)店，一邊又想出了一個(gè)開(kāi)加盟店的新辦法――
從2005年開(kāi)始招加盟商，用加盟商的錢(qián)來(lái)建店，然后用上面寫(xiě)到的種種方法、步驟，將加盟店的控制權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)掌握在自己手里。
從徐等人的表述看，在加盟店的裝修工程、設(shè)備采購(gòu)、原料采購(gòu)等多方面一茶一坐都有操作空間，甚至可以利用掌握加盟商公司法人章、公章、財(cái)務(wù)章的便利，直接將錢(qián)劃走，所以才出現(xiàn)“一次采購(gòu)豬肉35噸”的可笑的后補(bǔ)發(fā)票。
退一步說(shuō)，如果加盟店這樣折騰下來(lái)還能正常經(jīng)營(yíng)盈利，并保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。一茶一坐就以雙倍開(kāi)店價(jià)格將其收購(gòu)，以其強(qiáng)大的贏利能力增加上市砝碼，這樣皆大歡喜。
如果加盟店經(jīng)不起折騰倒下了，一茶一坐就將加盟店直接關(guān)了，所謂“加盟有風(fēng)險(xiǎn)”……
然而這樣的公司能順利上市嗎？十幾起加盟商官司纏身，至今沒(méi)聽(tīng)說(shuō)它上市之事。
單位名稱：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_________
受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡(jiǎn)稱乙方）：_________
單位名稱：_________
資質(zhì)等級(jí)：_________
證書(shū)編號(hào)：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_________
甲方通過(guò)（招投標(biāo)，協(xié)議選聘）方式將_________（物業(yè)名稱）委托乙方實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)。為保障本物業(yè)正常運(yùn)行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達(dá)成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱：_________物業(yè)類型：_________
座落位置：_________區(qū)_________路（街道）_________號(hào)
四至范圍：_________
總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場(chǎng)_________平方米，辦公樓_________平方米，工業(yè)廠房_________平方米，停車場(chǎng)（庫(kù)）_________平方米。其他：_________。
物業(yè)構(gòu)成見(jiàn)附件一，規(guī)劃平面圖見(jiàn)附件三。
第二條 委托管理服務(wù)期限：物業(yè)管理服務(wù)期限為_(kāi)________年_________月（不超過(guò)整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時(shí)起至_________年_________月_________日_________時(shí)止。合同期未滿，業(yè)主大會(huì)成立后業(yè)主委員會(huì)與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同終止。
第三條 甲方在該物業(yè)接交2個(gè)月前提供一次性開(kāi)辦費(fèi)_________萬(wàn)元，用于購(gòu)買(mǎi)相關(guān)辦公用品和設(shè)備，所形成的固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì)所有。所購(gòu)買(mǎi)辦公用品和設(shè)備的清單明細(xì)乙方在物業(yè)接交后2個(gè)月內(nèi)交甲方備案。
甲方在該物業(yè)接交2個(gè)月前一次性提供給乙方_________萬(wàn)元的前期物業(yè)管理接管費(fèi)。乙方應(yīng)根據(jù)甲方的需要派員進(jìn)行物業(yè)管理提前介入，并負(fù)責(zé)包括但不限于簽訂物業(yè)管理合同、公共部位二級(jí)清理、接管驗(yàn)收、交房、人員招聘、人員培訓(xùn)等接管有關(guān)事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。如需乙方提供前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)的，前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)合同另行簽定。
第四條 乙方參與本物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并在物業(yè)移交接管時(shí)，與甲方辦理物業(yè)管理書(shū)面交接手續(xù)。
第五條 本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，根據(jù)國(guó)家《建設(shè)工程管理質(zhì)量條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定執(zhí)行。設(shè)施設(shè)備保修期如下：電梯_________月，監(jiān)控智能化設(shè)備_________月，消控設(shè)備_________月，電信設(shè)備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時(shí)間確定及計(jì)算：由各項(xiàng)工程竣工及設(shè)備安裝完畢經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司及有關(guān)專業(yè)部門(mén)根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，對(duì)所完成的建筑、設(shè)備進(jìn)行外觀、調(diào)試和運(yùn)行等方面的檢查測(cè)試，并經(jīng)簽章之日起為保修的起始日期。
本物業(yè)共有部分保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問(wèn)題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負(fù)責(zé)返修；
工廠物業(yè)管理合同范本
委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方） ______________________
受委托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）_____________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部第33號(hào)令）《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及《實(shí)施細(xì)則》等國(guó)家、地方有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)_______實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條 物業(yè)基本情況
座落位置：_____________________________________________；占地面積：_______平方米；建筑面積：_______平方米；其中地上建筑面積_______平方米，地下建筑面積_______平方米，綠化覆蓋率為_(kāi)______%；物業(yè)類型：_______.
第二條 委托管理事項(xiàng)
（一）房屋建筑本體共用部位（外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
（二）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)；
（三）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
（四）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
（五）公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)；
（六）車輛行駛及停泊；
（七）配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）；
（八）社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)；
（九）物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；
（十）法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。
第三條 合同期限
本合同期限為_(kāi)______年。自_______年_______月_______日起至_______年 月_______日止。
第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
（一）與乙方議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告；
（二）對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理
主管部門(mén)認(rèn)定，有權(quán)終止合同；
（三）委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取催繳催改措施；
（四）甲方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房建筑面積_______平方米（不含設(shè)施設(shè)備用房面積）物業(yè)管理用房屬甲方所有，乙方在本合同期限內(nèi)無(wú)償使用，但不得改變其用途。
（五）甲方在合同生效之日起_______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用房資料等），并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；
（六）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（七）負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛；
（八）協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；
（九）法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)
（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開(kāi)展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益；
（二）遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度，測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測(cè)算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)；
（三）負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；
（四）有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；
（五）有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人；
（六）接受物業(yè)管理主管部門(mén)及有關(guān)政府部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；
（七）至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬目；
（八）對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施；
（九）建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；
（十）開(kāi)展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；
（十一）本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)；
（十二）不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)（另有專門(mén)合同規(guī)定除外）
第六條 管理目標(biāo)
乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)“管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”（各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)）
第七條 管理服務(wù)費(fèi)用
（一）本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_______元；如業(yè)主或物業(yè)使用人將宿舍改為商業(yè)用途，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)將按商業(yè)用途收取。
（二）乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收；但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督；
（三）房屋建筑（本體）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)；
（四）本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金由甲方負(fù)責(zé)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。
第八條 獎(jiǎng)懲措施
（一）乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，或出現(xiàn)重大事故，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門(mén)確認(rèn)需由乙方承擔(dān)責(zé)任的，甲方有權(quán)解除與乙方所簽物業(yè)服務(wù)合同。
（二）合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門(mén)規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)約_______年。
第九條 違約責(zé)任
（一）如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同；
（二）如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同；
（三）因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門(mén)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）；
（四）甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。
第十條 其他事項(xiàng)
（一）雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書(shū)面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力；
（二）合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿6個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)；
（三）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理；
（四）本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門(mén)調(diào)解，調(diào)解不成的，提交深圳仲裁委員會(huì)依法裁決；
（五）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力；
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行；
（六）本合同正本連同附件共陸頁(yè)，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(mén)（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力；
（七）本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章：
乙方簽章：
法人代表：
法人代表：
