發(fā)布時(shí)間：2022-07-27 02:02:44
序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的宅基地合同樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
留存方（乙方）
出賣人(甲方)：
甲、乙雙方就宅基地及房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿、協(xié)商一致、見(jiàn)證人見(jiàn)證前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、宅基地房屋情況：坐落于 省 市 區(qū) 鎮(zhèn) 村(社區(qū)) ，東起 西至 ，南起 北至 。
二、該房屋及土地使用權(quán)利由甲方保證:為本人所有，經(jīng)家人同意，無(wú)任何產(chǎn)權(quán)、債務(wù)、財(cái)務(wù)、繼承等糾紛。
三、經(jīng)雙方協(xié)商總價(jià)格為 元整(大寫: 萬(wàn) 千 百 拾 元整)，當(dāng)日當(dāng)面現(xiàn)款付清。
四、經(jīng)雙方簽訂合同，乙方付清甲方房款后，甲方將房屋和宅基地及其所有附屬物(包含附屬建筑樹木等)歸乙方所有，并將土地使用證交付乙方。
五、甲方于 年 月 日按照合同規(guī)定將宅基地及所屬房屋售于乙方，乙方作為購(gòu)買者擁有對(duì)于房屋及其不可分割的土地的任何權(quán)利(即：使用、改造、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等所有權(quán)和處置權(quán)，也包括被征用拆遷等產(chǎn)生的賠償或者其他形式產(chǎn)生的賠償，均由乙方所得，與甲方無(wú)任何關(guān)系，且甲方配偶和后代不得向乙方及其后代進(jìn)行追償)。
六、本合同簽訂后，甲方不得再將該宅基地房屋與他人簽訂《買賣合同》。
七、本合同簽訂后，永不反悔，任何一方不得擅自變更或解除合同。
八、本合同一式 份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。
甲 方： 乙 方：見(jiàn)證人：
年 月 日年 月 日
農(nóng)村宅基地買賣合同范本
賣方： (以下簡(jiǎn)稱“甲方”);身份證號(hào)碼： 。 家庭住址： 。
買方： (以下簡(jiǎn)稱“乙方”);身份證號(hào)碼： 。 家庭住址： 。
在遵守國(guó)家法律、法規(guī)，遵循《合同法》的原則下。經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商，就宅基房屋買賣相關(guān)的事宜，協(xié)商自愿達(dá)成如下協(xié)議：
一、 甲方自愿將坐落在,土地面積 平方米的土地使用權(quán)及地面上蓋有的房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方所有。
二、雙方約定對(duì)上述宅基地及房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格： 元人民幣。(大寫： )
三、付款方式及期限:買方一次性付元整(大寫： ) 人民幣給賣方后，宅基地的使用權(quán)及房屋所有權(quán)歸買方所有;賣方在收到買方的款項(xiàng)后，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)將房屋交給買方。
四、賣方保證該宅基地的使用權(quán)及房屋所有權(quán)在買賣之前純屬甲方個(gè)人所有，并且保證沒(méi)有將該宅基地的使用權(quán)及房屋進(jìn)行抵押給另外的任何一方，也不存在其他糾紛和債權(quán)、債務(wù)等各種糾紛，如上述宅基地使用權(quán)及房屋買賣交接后因甲方發(fā)生在買賣前存在的債權(quán)、債務(wù)糾紛，甲方承擔(dān)全部責(zé)任，并且按甲方違約處理。同時(shí)賠償乙方的一切損失。
五，甲方必須無(wú)償協(xié)助乙方辦理土地使用證及房產(chǎn)證等過(guò)戶手續(xù)，有關(guān)過(guò)戶產(chǎn)生的手續(xù)費(fèi)由乙方承擔(dān)。
六、自本合同簽訂生效起：該宅基地及房屋的所有權(quán)、處置權(quán)、以及因國(guó)家動(dòng)拆遷安置政策帶來(lái)的所有權(quán)益都是乙方的，與甲方無(wú)關(guān);
七、土地使用證及房產(chǎn)證等其他證件未能辦理前，以本合同為準(zhǔn)。
八、違約責(zé)任：
1、如甲方反悔應(yīng)當(dāng)向乙方全額退還轉(zhuǎn)讓款違約金 元人民幣，如有造成乙方損失的，還應(yīng)賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產(chǎn)增值等部分);
2、如乙方反悔，則以付的定金作為違約金償付給甲方。
九、本合同自雙方簽章之日起生效。
十、未盡事宜雙方另行協(xié)商。
十一、補(bǔ)充協(xié)議：
十二、為了保證合同的公正性，特別邀請(qǐng)了第三方來(lái)共同見(jiàn)證。
十三、本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，第三方證人執(zhí)一份。每份合同具有同等法律效力。
十四、第三方個(gè)人資料：
甲方簽字： 乙方簽字：
家庭住址： 家庭住址：
聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：
電 話： 電 話：
年 月 日 年 月 日
農(nóng)村宅基地買賣合同范本
出賣方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：
買受方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：
甲、乙雙方遵循平等、自愿和誠(chéng)實(shí)信用原則，經(jīng)雙方商議，就房屋宅基地買賣事項(xiàng)，訂立如下協(xié)議：
一、甲方自愿將 縣 鎮(zhèn) 路因政府征地安置所得的一宗宅基地有償出售給乙方，該地位于 ，前為 ，后為 左臨右臨乙方對(duì)甲方所出售的宅基地做了充分了解，并愿意購(gòu)買該宗宅基地(面積總共為 平方米)。
二、甲、乙雙方共同議定上述基地買賣成交價(jià)格為時(shí)價(jià)人民幣 元整 (￥： 元)。
三、付款方式與期限
經(jīng)甲、乙雙方共同約定，此宗宅基地買賣成交價(jià)款由乙方一次性付清給甲方。具體交付時(shí)間與數(shù)額為：
1、 年 月 日付定金 元整(￥ 元)。
2、 年 月 日(農(nóng)歷 )乙方一次性付訖購(gòu)地基余款 元整(￥ 元)，定金折抵預(yù)付款。甲方收到乙方購(gòu)地基款必須當(dāng)場(chǎng)出具收款憑證，并承諾無(wú)條件協(xié)助乙方辦好相關(guān)移交手續(xù)。自此該宅基地權(quán)屬永歸乙方所有，擇吉日喬建新居，甲方不得以任何理由反悔。
四、違約責(zé)任
甲、乙雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成協(xié)議必須共守信諾，一經(jīng)簽字不得反悔。如甲乙任何一方違約，按中華人民共和國(guó)合同法相關(guān)規(guī)定予以解決。
五、簽訂協(xié)議后，甲方應(yīng)將有關(guān)該宗地基手續(xù)的原件或復(fù)印件經(jīng)甲方簽字后給乙方所有、保留。
六、甲方同意乙方將該宗地基出售給第三方使用，同時(shí)甲方承諾無(wú)條件協(xié)助乙方辦理相同、相關(guān)手續(xù)。
七、本協(xié)議未盡事宜，甲方雙方可另行議定其補(bǔ)充協(xié)議書，甲、乙雙方簽字后與本協(xié)議具有同等法律效力。
八、本協(xié)議一式叁份，雙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人一份，一經(jīng)簽字，立即生效。
甲方(賣方)簽字： 乙方(買方)簽字： 身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：
現(xiàn)家庭宅址： 現(xiàn)家庭宅址：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
身份證號(hào)碼：______________________（身份證復(fù)制件見(jiàn)本頁(yè)背面）
乙方（現(xiàn)宅基地租用方）：___________________________________
身份證號(hào)碼：______________________（身份證復(fù)制件見(jiàn)本頁(yè)背面）
雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)雙方友好協(xié)商一致，訂立本協(xié)議，雙方共同遵守。
一、現(xiàn)甲方_______同意將位于__________________________地段面積為___________平方米的宅基地使用權(quán)租用給乙方永久性使用（以雙方簽訂日期開始），其四至圖（村委紅線圖）范圍如本協(xié)議附圖所示。附圖及協(xié)議經(jīng)雙方簽字確認(rèn)后，本合同立即生效，同時(shí)乙方同意一次性支付清租用費(fèi)給甲方，共合計(jì)人民幣：___________元，大寫：________________________（其中費(fèi)用包括村委規(guī)劃費(fèi)和宅基地配套費(fèi)用）
二、甲方將宅基地使用權(quán)租給乙方永久使用后，除了與本合同產(chǎn)生法律責(zé)任外，宅基地此后產(chǎn)生的一切法律責(zé)任、安全事故及所有費(fèi)用由乙方承擔(dān)，與甲方無(wú)關(guān)。
三、由于目前國(guó)家政策不允許土地租用，如以后政策有所變動(dòng)，允許以乙方名義辦理土地使用權(quán)證或房產(chǎn)證，又或者可以宅基地過(guò)戶的，甲方在收到乙方書面通知并由甲方簽名作實(shí)為準(zhǔn)，甲方五日內(nèi)必須配合辦理相關(guān)手續(xù)，否則視為違約，甲方向乙方支付租用期間所有費(fèi)用總金額的50%違約金。
四、甲方隱瞞該宅基地已知現(xiàn)存爭(zhēng)議、共有、現(xiàn)租、抵押、已查封造成影響乙方正常使用宅基地的情況，則視為甲方違約。甲方應(yīng)退回乙方支付的宅基地使用權(quán)租用金額，并向乙方支付宅基地使用權(quán)租用總金額50%違約金和地塊內(nèi)乙方已投資所有費(fèi)用金額的二倍違約金。
五、甲方依約履行合同后，如乙方以后將宅基地使用權(quán)租用給第三方，甲方必須配合乙方將原租用協(xié)議重新與第三者簽訂，租用協(xié)議簽訂與甲方、乙方雙方簽訂的合同協(xié)議為準(zhǔn)。
六、乙方受讓后，要在宅基地四至圖范圍內(nèi)建房，甲方無(wú)權(quán)干涉。本著互利互惠的原則，在乙方施工期間，甲方必須協(xié)助乙方處理好有礙于施工的因素以保障施工正常運(yùn)行。
七、在不涉及甲方利益的前提下，如乙方需暫時(shí)以甲方名義到相關(guān)部門審批、辦理相關(guān)手續(xù)，甲方必須配合，所產(chǎn)生全部費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
八、如果國(guó)家或當(dāng)?shù)卣畬?duì)該地征收，乙方必須服從，該地所有補(bǔ)償款項(xiàng)歸乙方所有，甲方無(wú)條件配合乙方及有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。如果國(guó)家或當(dāng)?shù)卣畬?duì)該地征收不予補(bǔ)償，甲方不負(fù)任何責(zé)任，甲方無(wú)需退回宅基地使用權(quán)租用金額給乙方。
九、本協(xié)議書一經(jīng)簽訂后，在使用期內(nèi)任何一方不得反悔，如甲方反悔，則按甲方反悔現(xiàn)時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)小區(qū)最高商品房2倍價(jià)格賠償（按整棟建筑物的投影面積計(jì)算）和退回租用地的租金給乙方，付款完畢后原住宅地（四至圖）及整棟建筑物的使用權(quán)和設(shè)施立即無(wú)條件歸甲方，與乙方無(wú)任何關(guān)系；如乙方反悔，甲方不用歸還租用金額。
十、甲、乙雙方在履行合同中產(chǎn)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成，直接由吳川市人民法院訴訟解決。
十一、 本合同未盡事宜，可雙方簽訂補(bǔ)償協(xié)議，與本協(xié)議具有同等法律效力。
十二、本協(xié)議正本一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份，經(jīng)雙方簽名（注：凡是手寫處均按手模）后具有法律效力。
甲方（簽名）：_______________（簽名人手指模）
身份證號(hào)碼：_________________________________
地址：_______________________________________
乙方（簽名）：______________（簽名人手指模）
身份證號(hào)碼：_________________________________
項(xiàng)目名稱：合生帝景山莊（4層別墅）
完成時(shí)間：2013年4月
功能設(shè)計(jì)：燈光系統(tǒng)控制、電動(dòng)窗簾控制、中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)控制、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、安防報(bào)警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、停車場(chǎng)系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、家庭影院系統(tǒng)、高清共享系統(tǒng)、花園灌溉系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)電話系統(tǒng)、遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。
項(xiàng)目簡(jiǎn)介
合生帝景山莊位于廣州天河區(qū)奧林匹克中心旁，是天河唯一原生態(tài)坡地純別墅社區(qū)。環(huán)抱48萬(wàn)平方米，即將改造成為“嶺南大觀園”的“世界大觀”公園，自然舒適的居住環(huán)境得天獨(dú)厚。在96米天河至高點(diǎn)的半山，俯瞰城市的雋秀與繁華，尊享“前公園、后山林”的稀缺景觀。依山而建，整體北高南低，沿著北面的山體，順勢(shì)而下。占地22萬(wàn)平方米，小區(qū)規(guī)劃共305戶，平均計(jì)算，達(dá)到一戶一畝地的別墅享有，私密性極高。
設(shè)計(jì)思路
影尚視聽(tīng)在本項(xiàng)目智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)中著重貫徹了以下原則：
可擴(kuò)展性：選用擴(kuò)展性能強(qiáng)的系統(tǒng)，系統(tǒng)整體主架構(gòu)要求設(shè)計(jì)完善，線路敷設(shè)到所有點(diǎn)，今后未做智能的區(qū)域可以隨時(shí)擴(kuò)展添加到整個(gè)智能主系統(tǒng)中。如家庭報(bào)警系統(tǒng)既能適應(yīng)住戶防區(qū)、防范種類及數(shù)量的變化，又能任意增加探測(cè)器數(shù)量或改變探測(cè)器的位置。
穩(wěn)定性：要求系統(tǒng)具有長(zhǎng)時(shí)間穩(wěn)定工作的性能。
安全性：系統(tǒng)有多重防御等級(jí)，分為一級(jí)和二級(jí)防御，同時(shí)包括系統(tǒng)的防破壞能力，如在系統(tǒng)中采用防拆技術(shù)。
經(jīng)濟(jì)實(shí)用性：充分發(fā)揮系統(tǒng)的整體功能作用以降低運(yùn)行成本。
易用性：整體系統(tǒng)人性化設(shè)計(jì)，讓住戶操作簡(jiǎn)單、易掌握。
獨(dú)立性：智能化系統(tǒng)肩負(fù)著保護(hù)用戶生命財(cái)產(chǎn)安全和生活起居的重任，所以安全防范系統(tǒng)具有完全的獨(dú)立性。
方案概述
本案例采用美國(guó)Control4智能中控為主導(dǎo)，整合所有子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)在智能移動(dòng)終端（平板iPad、手機(jī)iPhone）上自由操控所有燈光、窗簾、空調(diào)、電器、安防監(jiān)控、影音等設(shè)備，真正實(shí)現(xiàn)一鍵開啟智慧生活。
項(xiàng)目最大的特點(diǎn)是全宅智能控制所有架構(gòu)都很齊全，線路敷設(shè)至每個(gè)點(diǎn)，但前期重點(diǎn)控制所有公共區(qū)域和主要房間，后期未涉及智能的區(qū)域會(huì)陸續(xù)增加。一則滿足客戶對(duì)智能控制的渴求，另則讓客戶有一個(gè)適應(yīng)的過(guò)程，漸漸對(duì)智能更加認(rèn)可再覆蓋其它區(qū)域。
方案說(shuō)明
燈光控制系統(tǒng)
燈光系統(tǒng)以公共區(qū)域和主要區(qū)域覆蓋為原則。主要有：影音室、所有梯間、所有走廊、玄關(guān)、客廳、餐廳、過(guò)廳、茶室、廚房、主臥、小孩房、老人房、書房。工人房、客房、儲(chǔ)藏問(wèn)和機(jī)房等區(qū)域并未做智能燈光控制。
燈光系統(tǒng)主要具備有場(chǎng)景、開關(guān)和調(diào)光功能，梯間實(shí)現(xiàn)雙控，所謂雙控，即在三層梯口按墻壁控制面板可以控制其它層梯口的燈光。部分出入口公共區(qū)域設(shè)有感應(yīng)開關(guān)，自動(dòng)感應(yīng)燈光，比如玄關(guān)負(fù)一層走廊。
臥室4種燈光場(chǎng)景模式
三樓主臥的燈光控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)有4種燈光場(chǎng)景變化，奢華、溫馨、浪漫、舒適都展現(xiàn)得淋漓盡致。
視頻監(jiān)控系統(tǒng)
監(jiān)控部分以室外監(jiān)控為主，共4個(gè)攝像頭，其中前院和后花園各裝有2個(gè)進(jìn)口27倍室外高清快球，高清晰畫面，并且?guī)в性婆_(tái)控制。
高清快球在負(fù)一層設(shè)備間配有一個(gè)監(jiān)視顯示器可以觀看實(shí)時(shí)畫面，用鼠標(biāo)可以云臺(tái)控制不同角度，還可以查詢錄像記錄。
業(yè)主的書房筆記本上安裝軟件通過(guò)IP輸入用戶名和密碼可以訪問(wèn)監(jiān)控主機(jī)，不僅能實(shí)時(shí)監(jiān)控畫面還能進(jìn)行云臺(tái)控制。
安防報(bào)警系統(tǒng)
本案例采用加拿大進(jìn)口安防主機(jī)和探測(cè)器，周界的防護(hù)采用對(duì)射結(jié)合探測(cè)器，室內(nèi)各出入口則均裝有探測(cè)器，廚房區(qū)域裝有燃?xì)馓綔y(cè)器和煙感控制器，當(dāng)有煤氣泄露或火災(zāi)等情況時(shí)，會(huì)自動(dòng)報(bào)警。
可布防和撤防，業(yè)主準(zhǔn)備出門前，只需在一層玄關(guān)智能面板上按（離家模式）按鈕或在移動(dòng)終端上按“離家模式”，離家模式生效時(shí)，安防系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)進(jìn)入設(shè)防狀態(tài)。除此之外，家里的燈光、窗簾、空調(diào)等設(shè)備都將自動(dòng)關(guān)閉。
當(dāng)您回到家中，在一層玄關(guān)智能面板或移動(dòng)終端一鍵啟動(dòng)（回家模式），所有的設(shè)備將自動(dòng)開啟為您服務(wù)。根據(jù)您的需要自動(dòng)啟動(dòng)燈光、窗簾、空調(diào)，安防報(bào)警系統(tǒng)自動(dòng)撤消。
智能安全防護(hù)功能給住戶的安全給予了很大的保證。假設(shè)有小偷闖入花園撬門立即會(huì)觸發(fā)警報(bào)裝置，智能終端自動(dòng)將危險(xiǎn)信息發(fā)到用戶手機(jī)上，并且打電話給業(yè)主和小區(qū)保安。業(yè)主收到短信后登錄遠(yuǎn)程控制查看信息和監(jiān)控畫面。
門禁系統(tǒng)
別墅一層有兩扇鐵門都實(shí)現(xiàn)智能控制，一層大門口設(shè)置了美國(guó)進(jìn)口的指紋鎖，業(yè)主不僅能通過(guò)指紋開啟大門，同時(shí)還能設(shè)置密碼或用傳統(tǒng)的鑰匙開門，并且可以通過(guò)移動(dòng)終端iPhone、iPad開關(guān)門，非常方便。
可視對(duì)講系統(tǒng)
一層鐵門口裝有一個(gè)室外可視對(duì)講機(jī)，一層大廳裝有一個(gè)室內(nèi)機(jī)。有客人來(lái)訪，可以在戶外鐵門口的可視對(duì)講系統(tǒng)按“呼叫”鍵，與主人進(jìn)行可視通話，主人通過(guò)客廳的室內(nèi)機(jī)查看訪客的圖像，選擇室內(nèi)機(jī)上按“開鎖”，正鐵門則會(huì)自動(dòng)打開，也可以通過(guò)移動(dòng)終端實(shí)現(xiàn)開鐵門鎖和大門指紋鎖。
新風(fēng)系統(tǒng)控制
新風(fēng)系統(tǒng)是業(yè)主非?？粗氐囊幻妫L(zhǎng)時(shí)間不在家的時(shí)候可以通過(guò)遠(yuǎn)程控制讓家里通風(fēng)，避免室內(nèi)潮氣太重。業(yè)主回家前也可以遠(yuǎn)程遙控新風(fēng)系統(tǒng)。讓家里先通風(fēng)，避免回到家里再匆忙通風(fēng)。
網(wǎng)絡(luò)電話系統(tǒng)
光纖到戶，所有網(wǎng)絡(luò)設(shè)備都是千兆，千兆交換機(jī)，千兆無(wú)線AP。四層樓無(wú)縫隙無(wú)線AP覆蓋，無(wú)論走在哪個(gè)角落都覆蓋有很強(qiáng)的無(wú)線WiFi網(wǎng)絡(luò)信號(hào)。
背景音樂(lè)系統(tǒng)
音樂(lè)在生活中占的比重越來(lái)越大，不同的音樂(lè)營(yíng)造的氛圍也不同。本案例中背景音樂(lè)主要是在每一層的走廊、樓梯間、客廳和餐廳，其它區(qū)域沒(méi)有配置，可以實(shí)現(xiàn)獨(dú)立區(qū)域單獨(dú)控制、集成控制，以及同時(shí)播不同和相同的音源。
電動(dòng)窗簾控制
別墅內(nèi)所有電動(dòng)窗簾都是雙軌型，有布簾和紗簾。窗簾控制的區(qū)域有：客廳、玄關(guān)、茶室、餐廳、主臥、小孩房、老人房，其它房間未做窗簾控制。
中央空調(diào)控制
中央空調(diào)采用的是日本COOLMASTER對(duì)接模塊，可以對(duì)接三菱、大金等進(jìn)口中央空調(diào)的模塊。價(jià)格雖不菲，但物有所值，每個(gè)房間的空調(diào)都能實(shí)現(xiàn)開關(guān)、調(diào)節(jié)溫度和濕度，操作界面也非常簡(jiǎn)便。
移動(dòng)終端操作界面，可實(shí)時(shí)顯示。如果要制冷點(diǎn)“Cool”，制熱“Heat”，自動(dòng)“Auto”，關(guān)閉空調(diào)“Off”。在界面右側(cè)可以上下調(diào)節(jié)溫度，并且在屏幕上會(huì)顯示出當(dāng)前度數(shù)。
家庭影院系統(tǒng)
家庭影院系統(tǒng)同時(shí)包含了KTV功能，智能控制在這里得到非一般的展示。面對(duì)影音室一大堆的遙控器，選擇與控制讓人頭疼不已，但有了智能控制，可以讓您一鍵選擇播放電影還是唱卡拉OK，簡(jiǎn)便的操作讓家里的女主人和孩子愛(ài)上影音室！
高清共享系統(tǒng)
高清共享共4路，分配在客廳、餐廳、主臥和小孩房。共享的家庭影音來(lái)自藍(lán)光機(jī)、高清播放機(jī)、機(jī)頂盒、電腦等HDMI信號(hào)，并共享和分配到4路高清顯示器，在每一個(gè)顯示器上面可以觀看任意的視頻源，且相互之間沒(méi)有影響。在房間里面通過(guò)遙控未切換視頻源，可以無(wú)縫的與中央控制主機(jī)連接，成為智能家居總體方案的一部分。
花園灌溉系統(tǒng)
案例采用德國(guó)著名品牌的濕度感應(yīng)器和噴淋頭，濕度感應(yīng)器分別裝在前后花園，可以實(shí)現(xiàn)定時(shí)噴淋花園花草樹木，還能感應(yīng)土壤的濕度。噴淋的方式也分為幾種，針對(duì)不同樹林對(duì)雨水量的要求不同，所以噴淋方式和大小不一樣。
停車場(chǎng)系統(tǒng)
停車場(chǎng)道閘采用的是捷順停車場(chǎng)系統(tǒng)，穩(wěn)定性非常強(qiáng)。配備了IC卡放置在業(yè)主車上，回家時(shí)業(yè)主車在離大院鐵門大概十幾米距離開始感應(yīng)，鐵門開啟，隨之車庫(kù)門再開啟，當(dāng)車進(jìn)入車庫(kù)10秒之后，鐵門開始自動(dòng)關(guān)閉，車庫(kù)門關(guān)閉。
此處值得一提的是當(dāng)業(yè)主準(zhǔn)備出門時(shí)，只需要一鍵按“出庫(kù)模式”，車庫(kù)門即可自動(dòng)開啟，隨后鐵門也自動(dòng)開啟。當(dāng)感應(yīng)到車已經(jīng)駛出車庫(kù)，車庫(kù)門隨之關(guān)閉，當(dāng)車完全駛出鐵門，設(shè)定10秒后鐵門自動(dòng)關(guān)閉。
遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)
無(wú)論業(yè)主身在公司，還是在外地出差，通過(guò)遠(yuǎn)程隨時(shí)隨地都能查看和掌握家里的情況。
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1006-0278（2015）05-087-01
在宅基地上建造的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓，買賣是否應(yīng)該有效，在怎樣的情況下買賣才能被認(rèn)定為有效。司法實(shí)踐中，有兩種意見(jiàn)，一種意見(jiàn)認(rèn)為，如果購(gòu)房者能取得宅基地使用權(quán)，買賣合同不存在其他違法行為，則應(yīng)認(rèn)定買賣有效。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，而無(wú)處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實(shí)際上己處分了宅基地使用權(quán)，故買賣應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
一、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)及其房屋權(quán)屬辨析
（一）農(nóng)村宅基地使用杈性質(zhì)辨析
農(nóng)村宅基地作為我國(guó)一項(xiàng)重要的用益物權(quán)，它是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。我國(guó)《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。
（二）農(nóng)村宅基地上房屋權(quán)屬性質(zhì)辨析
我國(guó)土地所有權(quán)分為國(guó)家所有和集體所有。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有宅基地使用權(quán)，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序無(wú)償給村民使用。宅基地使用權(quán)人，有在合法取得的宅基地上享有占有使用的權(quán)利，可以在該土地上建造建筑物以及其他附著設(shè)施。作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地的權(quán)利，但如果使用權(quán)人在宅基地上建造房屋，宅基地使用權(quán)人就享有房屋所有權(quán)的權(quán)能。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)屬于不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方而必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。
二、我國(guó)農(nóng)村宅基地房屋制度缺陷分析
（一）宅基地房屋買賣法律制度
我國(guó)關(guān)于土地和房屋買賣的立法涵蓋了多方而，從憲法、法律法規(guī)到行政規(guī)章等不同層次的法律規(guī)章制度。目前，我國(guó)關(guān)于宅基地的立法主要集中在一些法律和規(guī)范中。例如《憲法>、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律法規(guī)。
（二）宅基地房屋買賣法律制度缺陷分析
1.物權(quán)的法理角度看，宅基地房屋買賣法律制度有不完善的一而
既然房屋的所有權(quán)是村民所有的，建造建筑物也是經(jīng)過(guò)政府審批的，而且宅基地所有權(quán)是村集體經(jīng)濟(jì)組織共同所有，我國(guó)法律規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，故宅基地使用權(quán)是依附房屋而表現(xiàn)出來(lái)，所有權(quán)人不能單獨(dú)行使占有、使用土地的權(quán)力，只能是依據(jù)地隨房走的原則。而房屋買賣贈(zèng)與是對(duì)處分所有權(quán)的行為，是否有效筆者認(rèn)為應(yīng)按法律的位階來(lái)看只能依法律的規(guī)定，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)均不能否認(rèn)合同的效力。
2.從我國(guó)現(xiàn)有的法律來(lái)看，不宜確認(rèn)買賣合同無(wú)效
我國(guó)政府是禁止農(nóng)民的房屋向城市居民轉(zhuǎn)讓的，所以絕大多數(shù)的法院也是根據(jù)這個(gè)判定宅基地房屋買賣合同無(wú)效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地使用權(quán)在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有使用，房屋所有權(quán)人有權(quán)處分房屋及從買賣雙方意思自治原則出發(fā)，認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效不符《合同法》《民法通則》中關(guān)于合同效力的規(guī)定，也不利于城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程。
三、規(guī)范農(nóng)村宅基地上房屋買賣的法律對(duì)策
（一）目前法律沒(méi)有禁止農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓情況下，司法實(shí)踐中應(yīng)維持現(xiàn)狀
我國(guó)目前法律沒(méi)有明文規(guī)定禁止農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓出售的。根據(jù)法無(wú)禁止即白由原則，宅基地上的房屋白由轉(zhuǎn)讓出售是不違法的。故在司法實(shí)踐中，法院在處理案件時(shí)對(duì)訂有房屋買賣合同并己交房付款的，依據(jù)《合同法》中關(guān)于合同效力的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合同有效較為適宜，特別是對(duì)于經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意并備案的應(yīng)認(rèn)定為有效，不宜改變現(xiàn)狀。
（二）從現(xiàn)在看，國(guó)家對(duì)村民售房可參照城市房改房的有關(guān)做法
作為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，基于其特定的成員身份無(wú)償享有宅基地使用權(quán)，通過(guò)購(gòu)房取得他人宅基地使用權(quán)的人如果不具有該種身份，可以通過(guò)向土地的所有權(quán)人補(bǔ)交土地費(fèi)用的方式取得宅基地使用權(quán)。在這里分兩種情況：具有成員身份的人，如果其己無(wú)償取得我國(guó)法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)，可以購(gòu)買他人的住宅，但須繳納一定的土地補(bǔ)償金。如果是沒(méi)有宅基地或達(dá)不到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以經(jīng)過(guò)合法審批后，無(wú)須繳納一定的土地補(bǔ)償金。這樣做與我國(guó)目前的土地政策并不違背，國(guó)家采取政策保護(hù)的僅僅是耕地，但是耕地與宅基地的性質(zhì)不同，經(jīng)過(guò)合法審批，宅基地上己建造了建筑物或其他附屬設(shè)施的，一般不會(huì)再恢復(fù)到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)政策并無(wú)抵觸。而且，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益，這樣宅基地的收益部分可以作為村集體所有的共同財(cái)產(chǎn)，用于村集體建設(shè)的基金。
浙江省法學(xué)會(huì)2011年法學(xué)研究課題（編號(hào)2011NC49）
摘要：本文是浙江省法學(xué)會(huì)2011年法學(xué)研究課題的一部分，主要分析了當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用權(quán)行使中存在的問(wèn)題，提出了農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本設(shè)想。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；使用權(quán)；流轉(zhuǎn)；法律規(guī)制
我國(guó)現(xiàn)階段對(duì)于宅基地的所有權(quán)的規(guī)定是國(guó)家或集體所有，農(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，且該使用權(quán)如需轉(zhuǎn)讓還必須滿足“宅基地使用權(quán)隨宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)讓；受讓人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員”等條件。顯而易見(jiàn)，這些條件極大的限制了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。對(duì)于一般經(jīng)濟(jì)條件的農(nóng)民來(lái)說(shuō)，手上最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)莫過(guò)于房屋及宅基地，但卻不能把其快速的轉(zhuǎn)化為資本，這鉗制了農(nóng)民原始資本的快速融取，抬高了農(nóng)民創(chuàng)業(yè)致富的資本門檻，如果要普遍的激發(fā)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)、致富的積極性，那么賦予農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)能勢(shì)在必行。
一、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合理性分析
（一）從法理角度分析，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)限制存在瑕疵
我國(guó)法律規(guī)定公民享有對(duì)自己財(cái)產(chǎn)處分的權(quán)利，包括贈(zèng)與、出賣、互易等方式。我國(guó)農(nóng)村宅基地上的房屋屬于農(nóng)民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但是由于房屋和宅基地的捆綁，出現(xiàn)了一個(gè)縱使宅基地上的房屋是農(nóng)民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，卻也不能自由處分的結(jié)果。
根據(jù)民法中的平等原則，“農(nóng)村宅基地使用權(quán)”應(yīng)當(dāng)和“城市土地使用權(quán)”擁有相等的權(quán)利。在城市中，土地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)后就可以自由轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)民的在合法取得宅基地上的房屋所有權(quán)以后面對(duì)的確是限制性極強(qiáng)的法律束縛。秉賦同樣功能和目的的“城市土地使用權(quán)”和“農(nóng)村宅基地使用權(quán)”卻擁有大不相同的流轉(zhuǎn)空間。
（二）從經(jīng)濟(jì)角度看，允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入
1、要實(shí)現(xiàn)資本的增長(zhǎng)，需要資金或者將現(xiàn)有的固定資產(chǎn)以貨幣化形式予以流轉(zhuǎn)，體現(xiàn)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。要實(shí)現(xiàn)農(nóng)民資產(chǎn)效率的最大化和經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)，就亟需將農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作為有效的融資手段予以肯定。但是根據(jù)我國(guó)法律政策的規(guī)定，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)只可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行買賣、抵押等。這樣的范圍的限定過(guò)于狹隘，無(wú)疑是變相的將宅基地使用權(quán)排斥在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)圈之外。農(nóng)民的主要物質(zhì)資源是房屋和土地，建立有效的農(nóng)村資源轉(zhuǎn)化利用機(jī)制，從短期來(lái)看，通過(guò)房屋租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押所獲得的租金、轉(zhuǎn)讓收益、周轉(zhuǎn)資金直接或間接增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看可以使得農(nóng)民手中這一較為豐厚的資源得以享有充分的自，為農(nóng)民提供有效可行的融資途徑，刺激農(nóng)民投入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的積極性。
2、現(xiàn)階段農(nóng)村土地資源配置不合理的現(xiàn)象在大多數(shù)農(nóng)村存在，宅基地閑置、房屋建筑面積超標(biāo)等等，都造成土地資源的巨大浪費(fèi)。在引入宅基地流轉(zhuǎn)制度后，運(yùn)用市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制來(lái)自我修復(fù)當(dāng)前宅基地下的土地資源，最終達(dá)到盤活宅基地存量、優(yōu)化土地資源配置，提升農(nóng)村土地的利用率和價(jià)值的目的。
（三）從社會(huì)角度看，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是適應(yīng)現(xiàn)階段國(guó)情的需要
1、我國(guó)城市化步伐逐年加快，大量農(nóng)民涌向城市，由于各種原因，他們有的選擇了在定居在城市，打算賣掉農(nóng)村的房屋。而部分城市居民則向往農(nóng)村田園式的生活而打算或看中了農(nóng)村房屋的升值潛力，從而計(jì)劃在農(nóng)村買房，所以城鄉(xiāng)人口的對(duì)合性流動(dòng)日益增大。雖然小產(chǎn)權(quán)房的買賣是國(guó)家明令禁止的，但是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作下，不納入法律規(guī)制的農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易每天都在上演，并且日趨頻繁，因此，在這種形勢(shì)下放開農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)是迎合時(shí)宜的，也是有所必要的。
2、現(xiàn)階段相較于我國(guó)城市住宅用地使用權(quán)的爭(zhēng)奪不斷，價(jià)格持續(xù)走高的場(chǎng)面，農(nóng)村宅基地使用權(quán)市場(chǎng)交易的冷清與之形成了鮮明的對(duì)比。而這對(duì)矛盾其實(shí)在某種程度上存在著互補(bǔ)互助的關(guān)系，農(nóng)民的房子想出售卻苦于政策限定，居民無(wú)奈房?jī)r(jià)偏高以致一房難求，倘若將二者予以中和，那么就可以極大緩解城市用地的矛盾，并且不需要占用其他資源。同時(shí)，由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)相對(duì)于城市住宅用地的使用權(quán)在市場(chǎng)上的價(jià)格較低，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的杠桿下可以有效拉低商品房的價(jià)格，從而緩解城市中低收入家庭購(gòu)房困難這一難題，又為平穩(wěn)房?jī)r(jià)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，保障人民利益等各個(gè)方面起到積極的作用。
3、目前，我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼承上還存有若干問(wèn)題。首先是不與被繼承人一起生活的本集體組織成員對(duì)被繼承人宅基地使用權(quán)的繼承，此時(shí)他有兩個(gè)可能獲得宅基地使用權(quán)的身份，即繼承人和集體成員。當(dāng)繼承人已經(jīng)擁有一處宅基地，且擁有繼承權(quán)并發(fā)生繼承，此時(shí)繼承人是否還能繼續(xù)繼承？宅基地的特性一是 “一戶一宅”，二是身份性。如果繼承則有違“一戶一宅”原則，而不繼承又不符合《繼承法》的規(guī)定，如此便陷入了尷尬的局面。其次如果繼承人是城鎮(zhèn)居民，那么發(fā)生繼承也會(huì)出現(xiàn)宅基地使用權(quán)外流的狀況。所以只有將我國(guó)宅基地使用權(quán)納入至到市場(chǎng)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域，破除其使用者身份性的限制，才能解決繼承上的尷尬境地。
二、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)制
（一）建立適應(yīng)我國(guó)現(xiàn)狀的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度
目前我國(guó)對(duì)于農(nóng)村宅基地實(shí)用流轉(zhuǎn)制度的相關(guān)規(guī)定還是比較粗、散，并沒(méi)有形成嚴(yán)密的體系，也沒(méi)有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)性。為保障宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)能夠順利進(jìn)行，首先應(yīng)當(dāng)完善對(duì)宅基地相關(guān)制度的規(guī)定，清理現(xiàn)有規(guī)范中互相沖突的規(guī)定，并重新對(duì)宅基地的權(quán)利歸屬、取得、處分權(quán)限以及法律責(zé)任等等作出詳密的規(guī)定。其次針對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已成為趨勢(shì)的情況，法律應(yīng)明確規(guī)定允許宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，取消對(duì)流轉(zhuǎn)主體的限制即允許宅基地使用權(quán)在市場(chǎng)規(guī)律調(diào)節(jié)下自由流轉(zhuǎn)。不過(guò)這里值得注意的是我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，其基本前提是由人民當(dāng)家作主，因此，我國(guó)也應(yīng)當(dāng)有適合與我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展現(xiàn)狀的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度，既要吸收國(guó)外的有益經(jīng)驗(yàn)，又要立足于本國(guó)的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新。
（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的基本構(gòu)想
1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本原則
（1）應(yīng)遵循保護(hù)宅基地與合理使用宅基地并重的原則
土地資源是一種稀缺、有限的資源，是人賴以生存的資源，宅基地使用者對(duì)宅基地的使用，直接關(guān)系到土地價(jià)值的維系，因此國(guó)家在處理宅基地使用權(quán)問(wèn)題時(shí)必須實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管理制度，明確規(guī)定宅基地使用者非經(jīng)允許不得擅自變更宅基地的用途。同時(shí)，對(duì)宅基地應(yīng)當(dāng)進(jìn)行保護(hù)，做到珍惜并合理利用每一寸土地。
（2）權(quán)力與義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移的原則
該原則又稱“認(rèn)地不認(rèn)人”原則，即土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，與土地使用權(quán)合同相對(duì)應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)亦隨之轉(zhuǎn)讓 。權(quán)力和義務(wù)作為宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的核心內(nèi)容，自然有必要予以同時(shí)轉(zhuǎn)移。不管是轉(zhuǎn)讓者和受轉(zhuǎn)讓者，只要權(quán)利和義務(wù)兩端的天平砝碼轉(zhuǎn)讓中存在不對(duì)等，那就是不公平。
（3）應(yīng)遵循宅基地的使用權(quán)與房屋所有權(quán)一體化原則
遵循宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一體化原則是由宅基地及其上的房屋在物理上不可分割的性質(zhì)決定的，即“地隨房走”。宅基地是房屋的承載體，房屋又是宅基地價(jià)值的外在表現(xiàn)。因此，農(nóng)村的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其宅基地使用權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移,反之亦然。
（4）農(nóng)村宅基地使用權(quán)有期限原則
《物權(quán)法》明確將宅基地使用權(quán)界定為一種用益物權(quán)。從理論上講,他物權(quán)的存在都是有期限的。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循有期限原則。參照城市國(guó)有土地上的住房土地使用權(quán)期限為70年的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期限也可以參考規(guī)定為70年 。
2、流轉(zhuǎn)的方式
（1）轉(zhuǎn)讓
宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓指當(dāng)事人約定一方轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，他方支付相應(yīng)價(jià)金的行為。同時(shí)，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同簽訂以后，還必須向村集體資產(chǎn)管理委員登記備案。為防止民無(wú)居所，在轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)前應(yīng)經(jīng)過(guò)村集體資產(chǎn)管理委員會(huì)審查，在確定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的居民在村集體外有屬于自己的住所后方可同意轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的農(nóng)戶，除其宅基地面積未達(dá)標(biāo)外，不得再向村集體申請(qǐng)宅基地 。
（2）租賃
宅基地使用權(quán)的租賃指宅基地使用權(quán)人作為出租人將其宅基地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。宅基地的租賃在書面合同簽訂以后，還必須向集體資產(chǎn)管理委員會(huì)審查并登記備案。合法的宅基地租賃合同自簽訂時(shí)生效，但當(dāng)事人另有約定的除外。同時(shí)，為防止宅基地使用權(quán)人以出租為目的，在宅基地上雜亂無(wú)章的建房，村集體應(yīng)制定房屋建設(shè)的總體規(guī)劃。
（3）抵押
合法的宅基地使用權(quán)人以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)的履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押的宅基地使用權(quán)所拍賣的價(jià)款有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。宅基地使用權(quán)的抵押權(quán)的設(shè)立除了有抵押雙方簽訂的合同外，還必須由抵押人憑有效的房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書會(huì)同抵押權(quán)人到村集體資產(chǎn)管理委員會(huì)辦理抵押登記手續(xù)。
現(xiàn)行的宅基地制度強(qiáng)調(diào)宅基地的福利功能，忽視了其資本功能。毫無(wú)疑問(wèn)，在“居者有其屋”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)方面，宅基地制度產(chǎn)生了巨大作用，中國(guó)農(nóng)村的住房自有率保持在99%以上，是一項(xiàng)偉大的成就。但宅基地利用效率低下、缺乏市場(chǎng)機(jī)制一直被人詬病。
中國(guó)現(xiàn)行的宅基地制度建構(gòu)于1962年頒布的《工作條例修正草案》，將原先屬于農(nóng)戶私有的宅基地宣布為集體所有，由集體按照農(nóng)戶生活的需要進(jìn)行福利分配，并對(duì)宅基地交易進(jìn)行了限制?，F(xiàn)行宅基地制度強(qiáng)調(diào)的是對(duì)農(nóng)戶的住房保障職能，“無(wú)償分配、無(wú)償無(wú)限期使用、嚴(yán)格限制流轉(zhuǎn)、缺乏退出機(jī)制”是宅基地制度的主要特征。1978年以前，雖然宅基地已無(wú)償分配，但農(nóng)民收入很低，難以籌資改善農(nóng)村住房條件，農(nóng)村人均居住面積僅為8.1平方米。
隨著改革開放和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)條件的好轉(zhuǎn)，農(nóng)民有了更多剩余，在無(wú)償、無(wú)限期的宅基地分配和使用制度的配合下，農(nóng)村興起了一波波的建房。不過(guò)，在農(nóng)村人口大量城市化的背景下，農(nóng)村勞動(dòng)力一年在農(nóng)村家中居住的時(shí)間可能僅僅只有春節(jié)的一個(gè)多月。大部分時(shí)間，他們都蝸居在城市狹仄的空間里。對(duì)于這些農(nóng)村到城市的新移民而言，憑借勞動(dòng)所得難以支撐其在城市的購(gòu)房夢(mèng)想。缺乏資本功能的農(nóng)村宅基地和住房無(wú)法為他們提供更多的收入來(lái)源。
30多年的改革開放，使得市場(chǎng)機(jī)制在中國(guó)越來(lái)越廣泛的領(lǐng)域發(fā)揮了重要的作用，在城市土地出讓、耕地流轉(zhuǎn)、林地流轉(zhuǎn)、四荒地拍賣中，市場(chǎng)機(jī)制也被引入不同類型的土地配置，1998年城市福利分房制度的終結(jié)也導(dǎo)致了城市商品房市場(chǎng)的興起。但在農(nóng)村的住房和宅基地的配置中，市場(chǎng)機(jī)制在合法的制度層面上仍然受到了嚴(yán)格的限制。即便在現(xiàn)實(shí)層面，已經(jīng)有相當(dāng)部分的宅基地和農(nóng)村住房開始通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行交易，但總體上，分量較小。而且缺乏市場(chǎng)機(jī)制的宅基地制度，還導(dǎo)致了宅基地利用效率低下、無(wú)序擴(kuò)張等一系列問(wèn)題。福利分配的宅基地制度已經(jīng)難以為繼。
現(xiàn)行制度難以為繼
通過(guò)對(duì)浙江、陜西和湖北三地54個(gè)村莊1183個(gè)農(nóng)戶的宅基地分配與利用等情況進(jìn)行調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)宅基地的福利功能已經(jīng)逐漸消解。
首先，相當(dāng)多的村莊已無(wú)宅基地可以分配。部分原因是村莊本身的自然條件限制。更重要的是，在城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的制度背景下，地方政府嚴(yán)格控制宅基地指標(biāo)和農(nóng)村居民點(diǎn)的擴(kuò)張。在被調(diào)查的54個(gè)村莊中，有19個(gè)村莊在2008年到2010年沒(méi)有宅基地可分配，占樣本村的35%。湖北無(wú)宅基地可分的村莊有9個(gè)，達(dá)到湖北樣本村的50%。
其次，由于宅基地指標(biāo)相對(duì)于需求緊缺，越來(lái)越多的村莊采用了價(jià)格機(jī)制來(lái)進(jìn)行宅基地分配。1980年-1989年，宅基地有償取得比例為26.38%，均價(jià)為0.69萬(wàn)元；到了20世紀(jì)90年代，有償取得比例為46.90%，均價(jià)為0.96萬(wàn)元；2000年以后，有償取得比例上升到58.55%，而宅基地均價(jià)達(dá)到了2.32萬(wàn)元。在浙江省的部分樣本村中，宅基地價(jià)格達(dá)到l0萬(wàn)元到15萬(wàn)元。
與此同時(shí)，雖然政策上明文限制了宅基地面積上限和一戶多宅，但實(shí)際宅基地面積超標(biāo)和一戶多宅情況非常普遍。三省一戶多宅的比例達(dá)到了13.8%，其中浙江省一戶多宅的比例甚至達(dá)到了20.0%，一戶多宅比例最低的湖北省也有7.7%。不算一戶多宅的情況，陜西省的戶均宅基地面積達(dá)到了272.5平方米，而陜西省規(guī)定的宅基地面積上限為200平方米；浙江省的戶均宅基地面積為169.62平方米，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了浙江省140平方米的限制。很顯然，現(xiàn)行宅基地制度雖然曾經(jīng)取得了巨大的成就，但效率低下，難以持續(xù)。
未來(lái)亟待制度創(chuàng)新
哪里有潛在的獲利機(jī)會(huì)，哪里就有創(chuàng)新。
首先，現(xiàn)實(shí)中，市場(chǎng)機(jī)制在宅基地配置中扮演了越來(lái)越重要的角色，宅基地的資本功能已經(jīng)初步顯露雛形。在人多地少的宅基地分配中，價(jià)格機(jī)制已經(jīng)被一些村莊引入。
其次，部分農(nóng)戶從其他農(nóng)戶購(gòu)買宅基地，三省被調(diào)查樣本中的10.7%是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制從其他農(nóng)戶處購(gòu)買得到宅基地的，浙江省比例最高，達(dá)到了12.9%，最低的陜西省也有9.2%。對(duì)于出售宅基地的農(nóng)戶而言，宅基地具有了變現(xiàn)的渠道，而不是像之前那樣是“僵死的資產(chǎn)”。
第三，在城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村、景中村，農(nóng)民可以通過(guò)農(nóng)村住房出租、經(jīng)營(yíng)的方式獲得持續(xù)的收入來(lái)源，同時(shí)也為城市新移民提供了廉價(jià)的住房和經(jīng)營(yíng)用房。
第四，在一些地區(qū)，宅基地和農(nóng)村住房的交易早已成為事實(shí)。并且受到非正式制度的保護(hù)，交易受到民間默認(rèn)，合同被交易雙方尊重。我們?cè)谡憬疥?yáng)調(diào)研的時(shí)候，農(nóng)戶都認(rèn)為宅基地和住房一樣是個(gè)人所有，交易當(dāng)然是“合法”的。一般通過(guò)民間公證人簽訂一個(gè)交易合同即可，雖然這個(gè)合同并不受法律保障。但就調(diào)查而言，在這些地區(qū)還沒(méi)有類似北京畫家村的宅基地交易糾紛。簡(jiǎn)而言之，交易是有保障的。
第五，在另外一些地區(qū)，宅基地交易甚至受到法律的保護(hù)，例如浙江溫州。整體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，宅基地交易也找到了突破口，并且發(fā)達(dá)的商業(yè)造就了生意人依賴正式規(guī)則的意識(shí)。
第六，房地產(chǎn)企業(yè)、集體和農(nóng)戶通過(guò)農(nóng)村住房聯(lián)建的方式開發(fā)房地產(chǎn)，如聯(lián)眾模式，農(nóng)民可以保留相同面積的住房，公司通過(guò)宅基地利用集約效率的提高增加新的住房面積用于經(jīng)營(yíng)以獲得回報(bào)，村莊的相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施也得到了相應(yīng)的改善。此外，還有各種各樣的宅基地資本化和市場(chǎng)化的創(chuàng)新模式，只是一些游走在合法與非法的邊緣，一些沒(méi)有得到國(guó)家法律的正式承認(rèn)和保障。
[論文摘要]隨著我國(guó)在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道上越走越遠(yuǎn)，農(nóng)村中逐漸出現(xiàn)諸多嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，其中一個(gè)突出的熱點(diǎn)即是宅基地使用權(quán)制度。農(nóng)村宅基地使用權(quán)利用的現(xiàn)實(shí)情況表面復(fù)雜性背后隱藏著共同的深層次原因，即我國(guó)農(nóng)村土地制度與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的差離及公平與效率的失衡協(xié)調(diào)。
我國(guó)農(nóng)村土地制度一直以來(lái)是社會(huì)及學(xué)界討論的重點(diǎn)，尤其是宅基地制度更是由于其涉及的利益攸關(guān)農(nóng)民基本居住保障而受到特別的重視。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，農(nóng)村宅基地制度所引起的各種社會(huì)紛擾和理論困境愈多，各界對(duì)此的爭(zhēng)論愈大。本來(lái)寄希望于近期出臺(tái)的物權(quán)法，可以在此方面予以明確和發(fā)揮解紛的作用，但由于各種主客觀條件的限制，物權(quán)法在宅基地使用權(quán)制度上沿用了以前以土地管理法為代表的法律法規(guī)的規(guī)定。新的立法的簡(jiǎn)單、粗陋使得農(nóng)村宅基地及其使用權(quán)制度的改革仍然處于停滯的狀態(tài)。同時(shí)相繼出現(xiàn)的各種新的糾紛和關(guān)涉的法律灰色地帶的困境又懸而未決，迫使人們不得不繼續(xù)思考農(nóng)村宅基地制度的改革方向。本文從當(dāng)前嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，淺析我國(guó)宅基地使用權(quán)制度的隱含矛盾，探討其應(yīng)當(dāng)發(fā)揮的社會(huì)作用，分析思考問(wèn)題的癥結(jié)所在，以求解決方案。
一、我國(guó)宅基地使用權(quán)制度的現(xiàn)狀和問(wèn)題
（一）宅基地制度的立法現(xiàn)狀
當(dāng)前關(guān)于我國(guó)宅基地問(wèn)題的法規(guī)政策主要有憲法、物權(quán)法、土地管理法的規(guī)定和國(guó)務(wù)院及相關(guān)部委、下達(dá)的若干規(guī)定和意見(jiàn)。它們共同對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地及使用權(quán)做出了一定程度的規(guī)范和指導(dǎo)?？偨Y(jié)起來(lái)主要是這樣幾個(gè)問(wèn)題。
從其性質(zhì)上講，宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán)。我國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。確立了宅基地所有權(quán)在于農(nóng)民集體。享有宅基地使用權(quán)的農(nóng)民可以依法在集體土地上建造供己居住的住房，并享有所有權(quán)，因此其只能是用益物權(quán)。
宅基地使用權(quán)的取得和使用主體只能是該集體組織的成員，禁止城鎮(zhèn)居民直接買賣宅基地。這項(xiàng)規(guī)定是為了保障農(nóng)民能夠獲得最基本的生活居住條件，同時(shí)防止炒賣農(nóng)村宅基地的不法行為危害到農(nóng)民基本利益。宅基地使用權(quán)的取得原則是“一戶一宅”，獲得方式必須經(jīng)過(guò)行政審批程序且無(wú)需繳納宅基地使用權(quán)的出讓費(fèi)用。但其二次流轉(zhuǎn)受到限制，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，單獨(dú)抵押、繼承，也不得單獨(dú)出租。
宅基地使用權(quán)只能用于建造農(nóng)村村民的個(gè)人住宅，而且應(yīng)當(dāng)盡量使用村內(nèi)的空閑地。不得不占用耕地的必須經(jīng)過(guò)審批。使用權(quán)的行使要符合劃定的宅基地范圍，照顧相鄰人的合法權(quán)益。宅基地使用權(quán)如果沒(méi)有法律規(guī)定的特殊原因不能被任意收回。
以物權(quán)法、土地管理法為代表的法規(guī)政策對(duì)宅基地使用權(quán)的規(guī)定旗幟鮮明地以保障農(nóng)民的基本居住需要為目標(biāo)，所規(guī)定的取得無(wú)償?shù)母＠浴⒘鬓D(zhuǎn)范圍和方式的限制性無(wú)不體現(xiàn)對(duì)農(nóng)民基本利益和農(nóng)村穩(wěn)定秩序的保障和維護(hù)。從設(shè)定之初我國(guó)社會(huì)和農(nóng)村生產(chǎn)生活的基本情況來(lái)看，立法的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)是正確并且適當(dāng)?shù)摹?/p>
（二）宅基地使用權(quán)的實(shí)踐問(wèn)題
1.宅基地使用權(quán)的取得和直接利用
《土地管理法》等規(guī)定宅基地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)實(shí)行嚴(yán)格的行政審批制，即由申請(qǐng)人提出申請(qǐng)，集體土地所有權(quán)人同意后，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核，最終由縣級(jí)人民政府土地管理部門批準(zhǔn)。這種嚴(yán)格的審批制將權(quán)力集中在政府手中，其目的在于加強(qiáng)政府對(duì)于土地資源保護(hù)和利用的監(jiān)督管理。但實(shí)踐中宅基地的具體分配中出現(xiàn)的問(wèn)題呈現(xiàn)兩個(gè)分化極端。一種情況是宅基地使用權(quán)基本上由村干部把領(lǐng)大權(quán)。在宅基地的審批過(guò)程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部及村干部、越權(quán)劃撥的現(xiàn)象嚴(yán)重。鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部及村干部、，亂占地建房、多占地建房，不僅干擾了國(guó)家對(duì)宅基地的正常管理，而且嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的利益。另一種極端情況是作為責(zé)任主體的村集體沒(méi)有對(duì)農(nóng)村宅基地盡足夠的監(jiān)督義務(wù)。怕得罪人、礙于人情、多一事不如少一事的想法充斥責(zé)任者頭腦，致使宅基地被集體組織成員自作主張亂占多占嚴(yán)重。農(nóng)村宅基地的利用大部分處于低效利用的狀態(tài)，與農(nóng)村宅基地所有者的管理能力低下不無(wú)關(guān)系。特殊的個(gè)別地區(qū)人口遷移流動(dòng)較快，農(nóng)村中房屋閑置、宅基地申請(qǐng)量下降或閑置荒廢，造成土地利用率低下，不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)生活的開展。
當(dāng)前在某些大中城市的郊區(qū)愈演愈烈的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題更是與當(dāng)?shù)氐募w土地管理者如村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府脫不了干系。很多情況下這些不符合法律規(guī)定，無(wú)法取得正規(guī)房產(chǎn)部門發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證的房子由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體的領(lǐng)導(dǎo)班子直接籌劃修建，目的是為當(dāng)?shù)啬踩〗?jīng)濟(jì)效益。城市及外來(lái)人口大量購(gòu)買用于居住或辦公，但由于法律政策的空白使得該種房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)處于模糊不清的狀態(tài)。
宅基地的管理缺乏規(guī)劃基礎(chǔ)。農(nóng)村建房無(wú)序，規(guī)劃不到位，村容村貌差，由于整體利用和建設(shè)規(guī)劃的嚴(yán)重滯后，農(nóng)村村民住房建設(shè)出現(xiàn)混亂的狀態(tài)難以避免。村莊向外、尤其是向交通便利的地方急劇擴(kuò)展。一是呈線型擴(kuò)張，即農(nóng)民建新房沿公路延伸；二是呈塊狀擴(kuò)張，新建住宅不斷向村莊外擴(kuò)展，村莊周圍新房林立，村莊內(nèi)部破破爛爛，形成典型的“空心村”。[1]
與此相應(yīng)的，實(shí)踐中對(duì)于如何處理使用權(quán)人建造與住房的居住生活有關(guān)的其他建筑物和設(shè)施方面也還有些疑問(wèn)。如農(nóng)村村民大多在自家住房周圍從事種植樹木、蓄養(yǎng)少量家禽等家庭經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。那么是否允許宅基地使用權(quán)人在必要的范圍少量超占土地，這個(gè)必要的范圍如何控制都成為操作的難點(diǎn)。
值得一提的是目前蘇南、廣東珠三角等地區(qū)的由市縣級(jí)政府直接牽頭力推“農(nóng)宅公寓化”?！稗r(nóng)宅公寓化”全面引入了城市地產(chǎn)的積極因素，開啟以福利性手段革新農(nóng)村人居現(xiàn)狀，以集約建房、公寓化聚居、舊村整治等為重要內(nèi)涵。但農(nóng)宅公寓化同樣引起極大的爭(zhēng)論和一些現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。如出現(xiàn)的強(qiáng)迫農(nóng)民拆遷、住進(jìn)公寓后的農(nóng)民就業(yè)、土地新的浪費(fèi)等等問(wèn)題。要想推動(dòng)順利發(fā)展，農(nóng)村地產(chǎn)需要邁過(guò)的“坎”還有很多。①
2.宅基地隱形流轉(zhuǎn)和產(chǎn)權(quán)糾紛
以北京為代表的一些大中型城市，由于外來(lái)務(wù)工人員較多和日益上漲的超出普通購(gòu)買者承受底線的商品房?jī)r(jià)格，導(dǎo)致這些城市的近郊區(qū)附近出現(xiàn)了大量的農(nóng)宅流轉(zhuǎn)，其基本形式是租賃和買賣兩種。近郊農(nóng)村以租賃為主，租房者主要是外地務(wù)工的農(nóng)民工或經(jīng)商者。購(gòu)買農(nóng)宅的則有知識(shí)分子和白領(lǐng)階層(包括公務(wù)員)，買房或是用于成家或是當(dāng)作第二居所休閑度假之用，也有的用于工作場(chǎng)所辦公；農(nóng)宅的購(gòu)買者中還有不少是外省市人，他們?yōu)榱嗽诒本╅L(zhǎng)住，但又無(wú)法承受高價(jià)的商品房，只好購(gòu)買相對(duì)便宜得多的農(nóng)宅。從法律和各項(xiàng)規(guī)章制度來(lái)看，國(guó)家早已明確了城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買宅基地，宅基地也不能出租。但由于農(nóng)民對(duì)于宅基地上其所建造的住房享有所有權(quán)，可以自由地買賣出租，又因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行“地隨房走、房隨地走”即房地一體的原則，農(nóng)村私宅買賣必然牽涉到宅基地使用權(quán)問(wèn)題，導(dǎo)致購(gòu)買者對(duì)自己購(gòu)買房屋后享有的物權(quán)權(quán)利處于十分尷尬的地位。他們繳納了買房款，卻不能如同城市中的房產(chǎn)所有者一樣享有該房產(chǎn)所處土地的使用權(quán)。由此引起的糾紛也使得購(gòu)房者的權(quán)益陷入了難以充分保障的境地。房屋抵押情況大致也是如此。
正如上文現(xiàn)象所體現(xiàn)的，具有典型物權(quán)性質(zhì)的房屋所有權(quán)和物權(quán)性質(zhì)模糊不清的宅基地使用權(quán)之間法律規(guī)則的矛盾沖突在實(shí)踐生活中已經(jīng)發(fā)生了明顯的沖突。主要體現(xiàn)為以下兩類：（1）買賣合同簽訂后房屋已交付但未辦理宅基地使用權(quán)變更登記。買受人要求出賣人履行變更登記義務(wù)。或者出賣人，要求以未辦理宅基地使用權(quán)變更登記為由收回房屋。（2）在房屋拆遷搞房地產(chǎn)開發(fā)或工業(yè)小區(qū)建設(shè)，農(nóng)村房屋所有人可以得到一筆遠(yuǎn)高于房屋出售價(jià)的拆遷補(bǔ)償款時(shí)，原所有權(quán)人訴至法院要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效從而收回房屋。由于法律法規(guī)的不健全，對(duì)農(nóng)村私房買賣合同的效力形成了認(rèn)識(shí)差異導(dǎo)致實(shí)踐中的審判標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果不同[2]。另一方面，長(zhǎng)期無(wú)法明確宅基地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，進(jìn)一步又影響了農(nóng)村房屋登記工作，未登記房屋的權(quán)利狀態(tài)不免就陷于不清不楚之中了。這更加影響了農(nóng)村房屋買賣糾紛的解決。
3.宅基地取得法定方式單一性和實(shí)得方式多樣性的背離土地管理法、物權(quán)法規(guī)定農(nóng)村宅基地的取得必須按照“一戶一宅”原則，經(jīng)過(guò)行政審批程序無(wú)償獲得。但該條文明顯沒(méi)有考慮到實(shí)際生活中有一些其他的方式可以使他人從原宅基地使用權(quán)享有人手中附帶地獲得宅基地使用權(quán)，并且這些方式實(shí)際引發(fā)了一些法律上的難題。
最普遍的情況是，宅基地上的房屋被繼承（或受遺贈(zèng)）附隨取得的宅基地。根據(jù)法律的規(guī)定，無(wú)論是城鎮(zhèn)還是農(nóng)村，公民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。即宅基地不屬于公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓和買賣，也不發(fā)生繼承。但是在宅基地上建造的房屋屬于公民享有完整所有權(quán)的合法財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然屬于《繼承法》第3條規(guī)定的遺產(chǎn)的范圍，房屋是可以發(fā)生繼承的。而正如上文所述房地不可分離。凡是房屋所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。而這又與宅基地取得的身份性發(fā)生了沖突。有的學(xué)者認(rèn)為繼承人繼承房屋的所有權(quán)之后，宅基地使用權(quán)人仍然由其繼續(xù)使用，當(dāng)所繼承房屋滅失時(shí)，宅基地所有權(quán)享有者集體組織有權(quán)收回使用權(quán)。有的學(xué)者提出，結(jié)合繼承人的身份要素，屬于集體組織成員的繼承人享有繼承份額內(nèi)被繼承房屋的所有權(quán)，而不屬于集體組織成員的繼承人則只能享有房屋的使用權(quán)。如果同時(shí)出現(xiàn)這兩種繼承人，他們對(duì)被繼承的房屋不能成立共有關(guān)系。如果只是存在后一種繼承人，那么宅基地是否調(diào)整由集體組織自行處理，待發(fā)生拆遷時(shí)，各繼承人可對(duì)拆遷款進(jìn)行分割。同樣的規(guī)則適用于受遺贈(zèng)的情況。
比較這兩種觀點(diǎn)?？梢钥吹狡涫滓獏^(qū)別在于是否區(qū)分繼承人的身份。從宅基地使用權(quán)取得的身份性來(lái)看似乎首先區(qū)分繼承者身份更加順理成章。但區(qū)分身份的目的在第二種觀點(diǎn)看來(lái)是為了確定繼承人獲得所有權(quán)還是使用權(quán)。那么區(qū)分身份的缺陷就是很明顯的了。農(nóng)民對(duì)宅基地上自己建造的房屋毫無(wú)疑問(wèn)享有所有權(quán)，繼承人對(duì)房屋的繼承人根據(jù)繼承法的規(guī)定當(dāng)然繼承房屋的所有權(quán)。而區(qū)分繼承人的身份剝奪了繼承人本應(yīng)該享有的所有權(quán)，降格為使用權(quán)是沒(méi)有依據(jù)的。只是由于國(guó)家城鄉(xiāng)土地制度不同，為了平衡繼承權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織之間利益，不屬于集體組織成員的繼承人應(yīng)該享有的合法利益就被剝奪，繼承人的法定權(quán)益和實(shí)質(zhì)公平在國(guó)家的管理制度面前被無(wú)情地犧牲，實(shí)在有違法理精神。個(gè)人不贊同第二種觀點(diǎn)的處理方法。
相較而言，第一種解決方案雖然有可能導(dǎo)致要么某位集體成員取得多處宅基地要么城鎮(zhèn)居民獲得宅基地，但將房屋滅失與宅基地使用權(quán)的存在聯(lián)系起來(lái)，既不違背繼承規(guī)則，又為集體組織行使權(quán)利留下了空間和機(jī)會(huì)，折中的效果更好。二、宅基地使用權(quán)問(wèn)題的解決方案和理論探索
（一）“房地一體”的例外調(diào)整
雖然我國(guó)理論界和實(shí)務(wù)界早已經(jīng)確立了“房地一體”的房屋和土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)原則。但在現(xiàn)實(shí)中面對(duì)農(nóng)村宅基地制度的特殊性時(shí)遇到了困難。綜合各種情況的考慮，具體在房屋轉(zhuǎn)讓和抵押上，筆者提出這樣一種解決方案。
很明顯的，物權(quán)法第146條和第147條是有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定而非宅基地使用權(quán)，所以這里所反映出來(lái)的“房隨地走”和“地隨房走”的原則不一定要適用于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。即使是由房地不可分離的自然屬性推導(dǎo)出的房地一體的規(guī)則也不是不可動(dòng)搖的金科玉律，也就是說(shuō)我們完全可以另辟蹊徑。如房屋買賣合同簽訂后，房屋所有權(quán)自然由購(gòu)房者所有。同時(shí)，由于根據(jù)法律規(guī)定買受人顯然不能取得宅基地使用權(quán)。那么宅基地使用權(quán)可以依然保留在出賣人農(nóng)民手中，但是出賣人不能行使該使用權(quán)，同時(shí)也不能再申請(qǐng)一塊宅基地。即法律直接給出賣的農(nóng)村私房的宅基地使用權(quán)設(shè)定限制。并且法律承認(rèn)房屋買賣合同是有效的，出賣人不能以未辦理宅基地使用權(quán)變更要求收回房屋。必須注意的是當(dāng)非因公共拆遷原因?qū)е抡厣系姆课荼徊鸪龝r(shí)，則宅基地使用權(quán)也同時(shí)消滅收歸集體組織。原出賣人原則上不可以再申請(qǐng)宅基地。但考慮到確實(shí)有需要的，可以予以批準(zhǔn)，但如果再次買賣該宅基地上的房屋，法律強(qiáng)制性規(guī)定買賣合同無(wú)效。這樣買賣雙方對(duì)自身的買賣行為都負(fù)上了對(duì)等的義務(wù)，同時(shí)也照顧了雙方的利益。即“買者不能拆，賣者不能用”。宅基地的使用權(quán)依據(jù)法律的直接規(guī)定，當(dāng)事人不得、不需也不可能對(duì)宅基地的使用權(quán)問(wèn)題自我約定。
該方案不可回避的一個(gè)問(wèn)題是，出賣人通過(guò)買受人出資應(yīng)買受人的要求翻建房屋，再賣給出資者使用以方便買受人入住要求，規(guī)避了房屋轉(zhuǎn)讓后，買受人因不滿意而翻建房屋有可能被收回宅基地使用權(quán)的法律強(qiáng)制性規(guī)定。而且這種方式早在國(guó)家土地管理局[1990]國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》已經(jīng)明確規(guī)定為違法行為。但該答復(fù)作為司法解釋的法律效力如何尚有待考察，何況時(shí)過(guò)境遷，1990年與現(xiàn)在相比，土地和房產(chǎn)市場(chǎng)的開放程度不可同日而語(yǔ)，突破這一解釋也有實(shí)在的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。
（二）宅基地使用權(quán)福利性與財(cái)產(chǎn)性、公平和效率的動(dòng)態(tài)平衡
“我們應(yīng)該看到中國(guó)農(nóng)地的雙重功能，它不是一個(gè)簡(jiǎn)單的生產(chǎn)資料，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的財(cái)產(chǎn)，更主要的，它是對(duì)農(nóng)民的保障。這應(yīng)是大多數(shù)人的共識(shí)，但這個(gè)共識(shí)之下有一個(gè)潛臺(tái)詞——國(guó)家目前無(wú)力對(duì)農(nóng)民提供保障,只能通過(guò)制度安排的方式解決農(nóng)民利益問(wèn)題，而城市的居民國(guó)家要提供物質(zhì)保障。這種傾斜構(gòu)成‘中國(guó)特色‘的一部分?！盵3]總的來(lái)說(shuō)，當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用權(quán)問(wèn)題是以下三對(duì)矛盾關(guān)系在社會(huì)生活中的反應(yīng)：農(nóng)民基本生存保障與農(nóng)民經(jīng)濟(jì)生活發(fā)展的矛盾、土地基本使用權(quán)與土地發(fā)展權(quán)的矛盾、土地權(quán)利設(shè)定時(shí)的政治立場(chǎng)和土地權(quán)利利用時(shí)的經(jīng)濟(jì)追求的矛盾。筆者認(rèn)為，由于農(nóng)村基本社會(huì)保障手段多樣性的缺乏，使得以宅基地為代表的土地權(quán)利利用成為僅有的幾項(xiàng)保障措施。國(guó)家站在農(nóng)民利益的立場(chǎng)上實(shí)實(shí)在在的為農(nóng)民著想，采取限制宅基地流轉(zhuǎn)的方式來(lái)保障農(nóng)民最基本的居住權(quán)利和要求，同時(shí)也維護(hù)了農(nóng)村社會(huì)秩序的穩(wěn)定。這一考慮更多的是從政治和社會(huì)基本利益的角度出發(fā)。但當(dāng)我國(guó)逐漸步入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展軌道，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)于資源優(yōu)化和配制的效應(yīng)發(fā)揮出來(lái)，各種社會(huì)主體在利用這一市場(chǎng)機(jī)能紛紛獲得利益之際，農(nóng)民們卻因?yàn)樽陨頁(yè)碛匈Y源的缺乏及獲得資源的手段的缺乏，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中被排斥被邊緣化。農(nóng)民手中最重要的資源便是土地，但是當(dāng)前城鄉(xiāng)二元的土地制度使得農(nóng)民在獲得基本利益保障的同時(shí)卻無(wú)法利用土地資源獲得經(jīng)濟(jì)生活的進(jìn)一步多樣性發(fā)展。宅基地使用權(quán)的福利性嚴(yán)重制約了財(cái)產(chǎn)性的發(fā)揮。相應(yīng)的從土地方面來(lái)說(shuō)，土地基本使用權(quán)利和發(fā)展權(quán)利失衡。國(guó)家設(shè)定權(quán)利時(shí)的出發(fā)點(diǎn)是無(wú)可厚非的，然而當(dāng)過(guò)去的基礎(chǔ)情況發(fā)生重大變化，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的壁壘逐漸在被打破時(shí)，再堅(jiān)持禁止流轉(zhuǎn)反而對(duì)農(nóng)民的真正利益不利。既然上位的國(guó)家政策沒(méi)有相應(yīng)的做出調(diào)整，作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體的農(nóng)民不甘于參與市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)被不合理的壓制，主動(dòng)尋求法律政策的灰色地帶，各種農(nóng)宅流轉(zhuǎn)形式的興起其實(shí)就是這種利益訴求的體現(xiàn)。
于是針對(duì)社會(huì)主體在經(jīng)濟(jì)生活中自發(fā)的利益需要，國(guó)家依靠單純的禁止，堵而不疏已經(jīng)行不通，也不合法理依據(jù)。國(guó)家立法和制定政策的價(jià)值取向應(yīng)該從公平向效率傾斜，充分考慮到農(nóng)村、農(nóng)民新時(shí)期的發(fā)展利益和效率利益。權(quán)利本位的法律追求在于保障民事主體的個(gè)體利益和自由，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)效益的最大化。兼顧義務(wù)是強(qiáng)調(diào)民事主體履行財(cái)產(chǎn)的法定義務(wù)或接受必要的限制，但必須明確的是后者是以弘揚(yáng)而不是放棄權(quán)利本位為前提的[4]。以效率為先導(dǎo)，創(chuàng)造市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下財(cái)富利益的增長(zhǎng)才有可能，個(gè)體權(quán)利的充分自由發(fā)揮，更多的利益也才能得到更為均衡的分配。
忽視我國(guó)的基本國(guó)情，完全不從農(nóng)民的基本權(quán)利和基本利益出發(fā)，只是將資源完全交托市場(chǎng)配制，放棄國(guó)家的宏觀調(diào)控和管理組織職能是不正確的。但過(guò)分強(qiáng)調(diào)人多地少的國(guó)情，政策在效率與公平之間不當(dāng)?shù)貎A斜于公平，最終導(dǎo)致的結(jié)果是城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在拉大，農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民的實(shí)體利益收入在逐步拉開，公平最終反而得不到保障。農(nóng)村中的社會(huì)主體雖然將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與割裂的大市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)，但自發(fā)性帶來(lái)的盲目、浪費(fèi)造成的問(wèn)題多多，此時(shí)應(yīng)該是輪到國(guó)家對(duì)此加以引導(dǎo)和規(guī)范的時(shí)候了。更何況除流轉(zhuǎn)問(wèn)題以外，宅基地問(wèn)題還有很多是因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)的配套政策和管理工作滯后造成的，更加需要國(guó)家和各級(jí)政府采取有效完善的規(guī)制措施。
三、結(jié)語(yǔ)
農(nóng)村宅基地使用權(quán)改革必然是要放在農(nóng)村土地制度和社會(huì)制度的整體構(gòu)建中考量，是一個(gè)長(zhǎng)期且復(fù)雜的過(guò)程，單單依靠物權(quán)解決方法和力量不夠，重要的是要將農(nóng)村社會(huì)保障和農(nóng)民發(fā)展利益掛鉤，而這一問(wèn)題還需要在實(shí)踐中進(jìn)一步探索。
[注釋]
①這些“坎”一般有三個(gè)：住進(jìn)新公寓的“觀念坎“、“農(nóng)宅公寓化”適用地區(qū)的“產(chǎn)業(yè)坎”、農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的“就業(yè)坎”。參見(jiàn)：邊疆.農(nóng)宅公寓化，警惕借“新農(nóng)村建設(shè)”刮風(fēng)[J].中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，2006，（3）.
[參考文獻(xiàn)]
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[2]陳特.宅基地使用權(quán)[A].張柳青，單國(guó)軍.物權(quán)法審判實(shí)務(wù)精解[C].北京：中國(guó)法制出版社，2007.
Abstract： This article， in view of the present situation of the rural residential land spontaneous transfer generally and exit mechanism missing， confirmed that regulation and supervision are the mainstream of the rural residential land ransfer mechanism， guide and inspire are the mainstream of the rural residential land exit mechanism. Then， according to practical situation， established a rural residential land transfer mechanism including "regulation-incentive-pressure" and a rural residential land exit mechanism including "guide-incentive-pressure".
關(guān)鍵詞： 農(nóng)村宅基地；流轉(zhuǎn)機(jī)制；退出機(jī)制
Key words： rural residential land；transfer mechanism；exit mechanism
中圖分類號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2014）15-0017-02
0 引言
十八屆三中全會(huì)明確要賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。然而，伴隨工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的深入推進(jìn)，我國(guó)農(nóng)村勞動(dòng)力大量流動(dòng)，農(nóng)戶兼業(yè)化、村莊空心化趨勢(shì)仍然明顯。積極建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)退出機(jī)制既有助于促進(jìn)宅基地集約利用，也有助于進(jìn)一步凸顯農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
1 建立宅基地流轉(zhuǎn)退出機(jī)制的總體思路
針對(duì)目前農(nóng)村宅基地自發(fā)流轉(zhuǎn)普遍、宅基地退出機(jī)制缺失的現(xiàn)狀，明確宅基地流轉(zhuǎn)的改革思路是先出臺(tái)政策規(guī)范，然后鼓勵(lì)規(guī)范流轉(zhuǎn)，并制定適當(dāng)?shù)膲毫φ?，完善宅基地流轉(zhuǎn)監(jiān)管，即建立宅基地流轉(zhuǎn)的“規(guī)范――激勵(lì)――壓力”機(jī)制；明確宅基地退出的改革思路是先打好基礎(chǔ)，引導(dǎo)農(nóng)戶退出宅基地，然后通過(guò)合理的補(bǔ)償與保障制度激勵(lì)農(nóng)戶主動(dòng)退出，并針對(duì)違規(guī)持有宅基地的現(xiàn)象進(jìn)行打壓，即建立宅基地退出的“引導(dǎo)――激勵(lì)――壓力”機(jī)制。通過(guò)建立合理的宅基地流轉(zhuǎn)與退出機(jī)制，規(guī)范流轉(zhuǎn)，讓符合條件的農(nóng)戶主動(dòng)地、積極地退出宅基地，以實(shí)現(xiàn)耕地面積不減少、建設(shè)用地不增加、農(nóng)村土地節(jié)約集約利用的目標(biāo)，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，加快統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展進(jìn)程。
2 建立宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制
2.1 宅基地流轉(zhuǎn)規(guī)范機(jī)制
2.1.1 嚴(yán)格限定流轉(zhuǎn)規(guī)則，明確規(guī)范性目的 主要針對(duì)范圍、主體、前提條件等流轉(zhuǎn)規(guī)則進(jìn)行嚴(yán)格限定。開展農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的范圍應(yīng)先由村集體經(jīng)濟(jì)組織擴(kuò)展到鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，待改革試點(diǎn)成熟時(shí)，可進(jìn)一步擴(kuò)展到區(qū)縣、全市乃至全省范圍?，F(xiàn)階段流轉(zhuǎn)主體必須是農(nóng)村戶籍人口，城鎮(zhèn)戶籍人口不能參與宅基地流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)必須符合以下前提條件：必須符合土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃；必須產(chǎn)權(quán)清晰，擁有合法的權(quán)屬證明，防止違法建筑、小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)農(nóng)村房屋交易變相合法化；已確定用于掛鉤指標(biāo)歸還、地票復(fù)墾的農(nóng)村宅基地不得流轉(zhuǎn)。
2.1.2 組建農(nóng)村土地交易中心，凸顯市場(chǎng)化特征 建立農(nóng)村土地交易中心是規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施，是體現(xiàn)公開、公平、公正的市場(chǎng)化交易的重要平臺(tái)，可以依托國(guó)有土地交易中心設(shè)立。通過(guò)農(nóng)村土地交易中心，以轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租等方式對(duì)宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。由于宅基地流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)民權(quán)益，在市場(chǎng)化交易的同時(shí)，應(yīng)具有政府參與的交易管理體系，可通過(guò)嚴(yán)格流轉(zhuǎn)程序來(lái)實(shí)現(xiàn)。具體程序應(yīng)包括“流轉(zhuǎn)主體提交流轉(zhuǎn)申請(qǐng)――國(guó)土部門審查申請(qǐng)――公開流轉(zhuǎn)――簽訂流轉(zhuǎn)合同――國(guó)土部門登記備案”。
2.1.3 建立集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估體系，細(xì)化收益分配 合理評(píng)估宅基地價(jià)格，是在流轉(zhuǎn)中保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的重要途徑。可以參照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，對(duì)包含宅基地在內(nèi)的集體建設(shè)用地進(jìn)行分等定級(jí)，并制定集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，作為宅基地流轉(zhuǎn)的政府指導(dǎo)價(jià)。流轉(zhuǎn)價(jià)格以政府指導(dǎo)價(jià)為基礎(chǔ)，最終價(jià)格由市場(chǎng)決定。通過(guò)交易獲得的流轉(zhuǎn)價(jià)款應(yīng)根據(jù)所有權(quán)與使用權(quán)的權(quán)利不同進(jìn)行合理分配。流轉(zhuǎn)收益主要?dú)w原使用者所有，原宅基地實(shí)際占用面積超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分的流轉(zhuǎn)收益歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有，以切實(shí)保護(hù)土地所有者和使用者的土地收益。
2.1.4 分區(qū)域開放宅基地流轉(zhuǎn)，實(shí)行階段式推進(jìn) 由于宅基地流轉(zhuǎn)對(duì)市場(chǎng)、需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等有一定的要求，并不適合一時(shí)間將全部區(qū)域納入流轉(zhuǎn)范圍，可分區(qū)域、分步驟地逐步推進(jìn)。具體可分三個(gè)階段：第一階段設(shè)立宅基地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，可選擇統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革示范區(qū)、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)區(qū)、具備農(nóng)村土地交易中心等在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與利用方面有探索與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的區(qū)域設(shè)立試點(diǎn)，先行先試；第二階段在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究出臺(tái)相關(guān)規(guī)范細(xì)則的基礎(chǔ)上，擴(kuò)寬到有實(shí)際需求的經(jīng)濟(jì)水平較高的區(qū)域；第三階段是在制度成熟、多數(shù)區(qū)域?qū)嵺`順利的基礎(chǔ)上，實(shí)行全域開放，全面推進(jìn)宅基地流轉(zhuǎn)。
2.2 宅基地流轉(zhuǎn)激勵(lì)機(jī)制 農(nóng)村宅基地的規(guī)范流轉(zhuǎn)能夠體現(xiàn)出宅基地的財(cái)產(chǎn)性價(jià)值，提高土地利用效率，調(diào)動(dòng)農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)積極性，有利于流轉(zhuǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
2.2.1 加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，提高宅基地區(qū)位條件 農(nóng)村宅基地長(zhǎng)期以來(lái)財(cái)產(chǎn)性價(jià)值無(wú)法凸顯的重要原因是區(qū)位條件差，因此，加強(qiáng)飲水安全、農(nóng)村道路、農(nóng)村電力、農(nóng)村沼氣等農(nóng)業(yè)生活性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)農(nóng)村義務(wù)教育、農(nóng)村衛(wèi)生、農(nóng)村文化設(shè)施等農(nóng)村社會(huì)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升宅基地區(qū)位水平，可以增加流轉(zhuǎn)收益，提高農(nóng)戶流轉(zhuǎn)的積極性。
2.2.2 提供宅基地交易的小額貸款支持和優(yōu)惠政策，為受讓方提供融資渠 針對(duì)位于地災(zāi)區(qū)、高山區(qū)、危房區(qū)等居住條件較差的農(nóng)戶，在流轉(zhuǎn)過(guò)程中提供一定的住房補(bǔ)貼，為一般農(nóng)戶提供小額的貸款支持，為農(nóng)戶解決購(gòu)買與租賃宅基地的資金問(wèn)題，以鼓勵(lì)農(nóng)戶參與宅基地流轉(zhuǎn)。
2.3 宅基地流轉(zhuǎn)壓力機(jī)制 在鼓勵(lì)農(nóng)戶以規(guī)范的途徑流轉(zhuǎn)宅基地的同時(shí)，還應(yīng)注重對(duì)違法違規(guī)流轉(zhuǎn)行為的制止與懲罰，增加非法流轉(zhuǎn)的壓力，以疏堵結(jié)合的方式完善宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制。
2.3.1 加強(qiáng)監(jiān)管，提高基層執(zhí)法水平 增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土所管理人員、車輛和資金預(yù)算，建立宅基地動(dòng)態(tài)巡查制度，提高基層的執(zhí)法力度，加強(qiáng)宅基地利用與流轉(zhuǎn)監(jiān)管。
2.3.2 加重處罰，堅(jiān)決杜絕非法流轉(zhuǎn) 加大非法出租、非法倒賣宅基地的處罰力度，明確不同類型的處罰金額，對(duì)非法倒賣宅基地情節(jié)嚴(yán)重的給予拘留或拘役處罰。
2.3.3 加強(qiáng)宣傳，提高農(nóng)戶守法意識(shí) 提倡規(guī)范流轉(zhuǎn)的同時(shí)加大對(duì)非法流轉(zhuǎn)危害與處罰的宣傳，提高農(nóng)戶的遵法守法意識(shí)與權(quán)益保障意識(shí)，在農(nóng)戶中產(chǎn)生威懾力，引導(dǎo)農(nóng)戶自覺(jué)脫離非法流轉(zhuǎn)的隊(duì)伍。
3 建立宅基地退出機(jī)制
3.1 宅基地退出引導(dǎo)機(jī)制
3.1.1 編制村級(jí)規(guī)劃，完善規(guī)劃引導(dǎo) 編制村級(jí)土地利用總體規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃等村級(jí)規(guī)劃，建立和完善農(nóng)村人均用地標(biāo)準(zhǔn)[1]，合理確定宅基地的數(shù)量、布局和用地規(guī)模，因地制宜地規(guī)劃中心村建設(shè)，完善中心村配套基礎(chǔ)設(shè)施，使之成為吸引力、輻射力的示范村，讓農(nóng)戶主動(dòng)退出原來(lái)宅基地而到中心村集中建房。
3.1.2 建立宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制，形成制度引導(dǎo) 只有從制度上完善了宅基地流轉(zhuǎn)的機(jī)制建設(shè)，放開了宅基地申請(qǐng)主體資格的限制，宅基地的退出及集約利用才能有好的制度基礎(chǔ)，也有利于推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。
3.1.3 健全宅基地整理復(fù)墾機(jī)制，形成政策引導(dǎo) 現(xiàn)行法規(guī)政策提出了“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”、“鼓勵(lì)宅基地向中心村、小城鎮(zhèn)集中”、“提倡相對(duì)集中建設(shè)公寓式樓房”等推進(jìn)農(nóng)村宅基地整理復(fù)墾的要求，在此基礎(chǔ)上，國(guó)家和地方政府給予一定量的配套資金，積極開展整理復(fù)墾規(guī)劃，完善宅基地整理復(fù)墾的政策支持，引導(dǎo)宅基地通過(guò)整理復(fù)墾方式規(guī)范的退出。
3.2 宅基地退出激勵(lì)機(jī)制
3.2.1 建立宅基地退出補(bǔ)償制度 農(nóng)戶作為理性經(jīng)濟(jì)人，只有當(dāng)補(bǔ)償制度符合其預(yù)期的時(shí)候才會(huì)考慮退出宅基地。為了充分體現(xiàn)宅基地的用益物權(quán)，應(yīng)考慮多種補(bǔ)償方式，大致可以分為實(shí)物補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償兩大類。關(guān)于實(shí)物補(bǔ)償，即結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，以整理規(guī)劃為推力[2]，配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)國(guó)土部門下達(dá)一定的啟動(dòng)指標(biāo)，作為新農(nóng)村建設(shè)周轉(zhuǎn)使用，農(nóng)戶在退出宅基地后立刻就能入住新居，提高了農(nóng)戶退地的積極性，也大大降低了過(guò)渡期的開銷。關(guān)于貨幣補(bǔ)償，適合合法擁有一戶多宅、已在城鎮(zhèn)購(gòu)房的農(nóng)戶，補(bǔ)償款分為房屋補(bǔ)償和宅基地補(bǔ)償兩部分，其中房屋補(bǔ)償金額可以參照征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定，宅基地補(bǔ)償金額根據(jù)宅基地流轉(zhuǎn)價(jià)格均價(jià)確定。
3.2.2 建立合理的收益分配制度 農(nóng)村宅基地的退出與利用不僅需要農(nóng)戶積極參與，還需要政府部門的大力推進(jìn)和集體經(jīng)濟(jì)組織的積極配合，因此只有建立起保障政府、集體、農(nóng)戶三方利益的收益分配制度，才能有效推動(dòng)宅基地的退出與集約利用。農(nóng)戶作為宅基地的實(shí)際使用權(quán)人，自然應(yīng)獲得宅基地退出補(bǔ)償?shù)闹饕糠?，集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地所有權(quán)人，也應(yīng)有所有權(quán)收益的體現(xiàn)，二者的分配比例可以參考重慶地票價(jià)款分配85：15來(lái)確定。政府的參與分配方式則為收取稅費(fèi)。
3.3 宅基地退出壓力機(jī)制
3.3.1 建立部分宅基地有償使用制度 壓力機(jī)制并非針對(duì)全部宅基地，面積合規(guī)、一戶一宅的農(nóng)戶仍然可以無(wú)償使用宅基地。對(duì)于超標(biāo)超占、非法取得的宅基地則應(yīng)實(shí)行有償使用制度。其中對(duì)于合法取得一戶多宅的，僅對(duì)多余的宅基地收取使用費(fèi)，并執(zhí)行累進(jìn)制計(jì)算，即擁有的宅基地?cái)?shù)量越多，所繳納的使用費(fèi)越高；對(duì)于超標(biāo)超占、非法取得一戶多宅的，除了繳納宅基地使用費(fèi)，還應(yīng)收取處罰費(fèi)用，通過(guò)經(jīng)濟(jì)利益的約束，使其主動(dòng)退出宅基地[3]。壓力機(jī)制的建立不僅促使農(nóng)戶退出多余宅基地，也有利于對(duì)違法用地的控制。
3.3.2 建立建新拆舊履約保證金制度 為切實(shí)解決“建新不拆舊”問(wèn)題，在農(nóng)民申請(qǐng)新的宅基地時(shí)，以合同形式要求其繳納可支付舊房費(fèi)用的保證金，約定在其新房建成后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)拆除舊房，將舊宅基地歸還本集體經(jīng)濟(jì)組織。履約后該保證金如數(shù)退還；占新不拆舊，則依法，保證金用于支付執(zhí)行費(fèi)用。
參考文獻(xiàn)：
[1]黃滟.建立農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制的思考[J].決策與信息，2012（3）：16-18.