發(fā)布時間：2022-07-19 18:49:23
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的小區(qū)物業(yè)論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
(一)房屋遺留問題無法化解，影響企業(yè)運(yùn)營。
目前，東勝地區(qū)有近138個住宅小區(qū)不同程度存在房地產(chǎn)工程遺留問題，主要表現(xiàn)在小區(qū)水電暖、電梯、停車場、消防、技防設(shè)施損壞等公共設(shè)施不完善；還有墻體裂縫、墻皮脫落、樓頂滲水、地面下沉等房屋基礎(chǔ)設(shè)施損壞問題，這些問題直接影響業(yè)主的切身利益，成為小區(qū)業(yè)主投訴焦點(diǎn)問題，由此引發(fā)的矛盾糾紛轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)，直接影響物業(yè)服務(wù)水平提升。
(二)舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化，物業(yè)服務(wù)水平提升難。
目前我區(qū)老舊小區(qū)共有255個，2011年起政府陸續(xù)對部分老舊小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施進(jìn)行了維修改造并且取得實(shí)效。據(jù)統(tǒng)計(jì)，東勝地區(qū)無物業(yè)的單體樓160個，由于小區(qū)不成規(guī)模，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)偏低，配套設(shè)施不全，業(yè)主流動性大，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不愿進(jìn)駐管理。
(三)服務(wù)費(fèi)收繳率低，企業(yè)經(jīng)營困難。
目前，東勝區(qū)整體物業(yè)費(fèi)收取率偏低，東勝區(qū)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收取率30%-40%的小區(qū)127個、55%-60%之間的小區(qū)123個；能達(dá)到90%的實(shí)屬鳳毛麟角。物業(yè)費(fèi)收取困難，造成企業(yè)運(yùn)營難，面臨兩種選擇，一種是降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，緩解企業(yè)運(yùn)營壓力，另一種是服務(wù)期滿后被迫退出物業(yè)服務(wù)市場，導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)無人管理、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的局面。
(四)服務(wù)品質(zhì)欠佳，物業(yè)合同粗略。
在實(shí)際物業(yè)合同簽訂中，沒有固定的合同范本，物業(yè)企業(yè)對業(yè)主需求了解不全面，加上物業(yè)企業(yè)急于拿到項(xiàng)目，草率簽訂合同，該約束內(nèi)容的沒有寫入，容易產(chǎn)生矛盾。另外部分物業(yè)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，不按照物業(yè)合同提供相應(yīng)服務(wù)，業(yè)主投訴不能及時處理，物業(yè)從業(yè)人員參差不齊，服務(wù)態(tài)度差。
(五)監(jiān)管職能不明，建管職責(zé)不分。
物業(yè)內(nèi)容包羅萬象，問題最棘手、最難纏，部分職能部門不愿接手處理，只靠主管部門，根本無法解決。現(xiàn)行物業(yè)監(jiān)管模式，物業(yè)監(jiān)管職能交叉，專業(yè)物業(yè)企業(yè)進(jìn)出平凡，導(dǎo)致部分小區(qū)物業(yè)服務(wù)無人管理。另外，前期物業(yè)項(xiàng)目多數(shù)是開發(fā)商的子公司，致使開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)之間的職責(zé)混淆，容易讓業(yè)主把兩家捆綁，以拒交物業(yè)費(fèi)對對抗物業(yè)企業(yè)。
二、提升物業(yè)管理對策
1.政府：加強(qiáng)市場監(jiān)控，完善規(guī)章制度
為居民幸福指數(shù)的提升，確保物業(yè)市場的運(yùn)轉(zhuǎn)，有效化解物業(yè)矛盾，形成物業(yè)服務(wù)有法可依的環(huán)境，盡快修改《東勝地區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》，重新出臺物業(yè)管理的新配套辦法和政策，對企業(yè)和行為的權(quán)力義務(wù)進(jìn)行明確規(guī)定，讓有章可循制度來規(guī)范物業(yè)市場。政府部門各司其職，發(fā)揮自身職能，強(qiáng)化市場監(jiān)督指導(dǎo)作用。一是成立解決房地產(chǎn)遺留問題工作小組。為業(yè)主解決各類房地產(chǎn)遺留問題，化解業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛，組建解決工程質(zhì)量遺留問題工作組，各部門共同配合，督促開發(fā)商通過修繕、補(bǔ)償?shù)确椒ㄏ奁谔幚磉z留問題。二是加大對老舊住宅小區(qū)改造升級力度。重點(diǎn)解決排污、給水、供熱管網(wǎng)老化、屋頂漏水等問題，逐步完善小區(qū)設(shè)施，引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)小區(qū)。三是嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)對物業(yè)資質(zhì)審核，規(guī)范市場招標(biāo)，提高準(zhǔn)入門檻，建立退出機(jī)制。四是推行物業(yè)服務(wù)菜單式收費(fèi)辦法。建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、收費(fèi)公開透明、按質(zhì)論價、質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。五是新舊搭配管理，培育物業(yè)集團(tuán)。鼓勵中小物業(yè)企業(yè)，采取以獎代補(bǔ)方式，發(fā)展大型物業(yè)集團(tuán)，逐步淘汰服務(wù)質(zhì)量差、信譽(yù)低的物業(yè)企業(yè)，摸索“高檔普通”、“新建老舊”小區(qū)捆綁式服務(wù)。六是建立常態(tài)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)考評機(jī)制。加大對未按合同提供服務(wù)，不合理收費(fèi)等行為的查處力度，規(guī)范整頓物業(yè)服務(wù)市場。七是加大物業(yè)費(fèi)調(diào)解力度。建立物業(yè)費(fèi)快速調(diào)解機(jī)制，加大小區(qū)內(nèi)物業(yè)類矛盾糾紛處理力度，對欠費(fèi)嚴(yán)重小區(qū)實(shí)行物業(yè)費(fèi)聯(lián)合調(diào)解收取，逐步形成多方互動、共同維護(hù)的物業(yè)管理新秩序。
2.企業(yè)：提高服務(wù)水平，探索經(jīng)營模式
物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主是相互依賴、互相發(fā)展的平等關(guān)系，不能有敵對情緒，二者互相信任才能達(dá)到共贏的目的，按照合同提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主履行應(yīng)盡的義務(wù)。提升服務(wù)水平方面：一是提升服務(wù)理念，業(yè)主投訴第一時間處理，發(fā)生糾紛互相溝通，建立人員出入登記制度，定期走訪業(yè)主，入戶調(diào)查業(yè)主需求，了解物業(yè)服務(wù)動態(tài)；二是增進(jìn)情感服務(wù)，給業(yè)主節(jié)日祝福、派發(fā)小禮物，制定按時交納物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠政策；三是培訓(xùn)員工技能，提高人員素質(zhì)，強(qiáng)化安全意識，定期例會報告制度；四是實(shí)時檢修公共設(shè)施，更新樓宇庭院燈具，定期檢修各類共用設(shè)備；五是定期公示財務(wù)狀況，將物業(yè)服務(wù)所產(chǎn)生費(fèi)用告知業(yè)主；六是培養(yǎng)主人翁精神，注重人員態(tài)度形象、文明服務(wù)，培育業(yè)主和企業(yè)共管小區(qū)的良好氛圍。七是打造品牌物業(yè)，擴(kuò)大物業(yè)覆蓋率，發(fā)揮標(biāo)桿作用。探索經(jīng)濟(jì)模式方面：一是物業(yè)企業(yè)自我約束，細(xì)化服務(wù)項(xiàng)目，提高自我監(jiān)督力量；三是降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，推行動態(tài)收費(fèi)辦法，向業(yè)主提供家庭生活超市服務(wù)，業(yè)主足不出戶能購到貨真價實(shí)的商品，采用積分抵頂物業(yè)費(fèi)方式，提高業(yè)主認(rèn)知度；三是拓展企業(yè)經(jīng)營模式，向多元化服務(wù)集團(tuán)發(fā)展，組建家政服務(wù)、園林綠化、代售代銷等服務(wù)。
3.業(yè)主：加強(qiáng)業(yè)委會管理，提高業(yè)主自治力
業(yè)主委員會是物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間能起到橋梁紐帶作用，業(yè)主利益的代表者，業(yè)委會成員一定要公正，一是重視業(yè)主組建，加強(qiáng)對業(yè)委會組成人員考察。對于不符合要求、不稱職的業(yè)委會成員街道辦事處要組織重新選舉。二是嚴(yán)格把關(guān)業(yè)委會備案程序。制定業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆備案核準(zhǔn)流程。三是要加強(qiáng)對業(yè)委會人員的培訓(xùn)，組織業(yè)主委員會成員學(xué)習(xí)，告知業(yè)委會的權(quán)利與義務(wù)。四是提高業(yè)委會待遇，適當(dāng)給予一定數(shù)額的補(bǔ)貼。五是接受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督，制訂業(yè)委會工作制度。
三、結(jié)語
中小企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展中，做了相當(dāng)大的貢獻(xiàn)。在企業(yè)家呼風(fēng)喚雨的背后，許多企業(yè)一夜之間夭折，企業(yè)家變成了“起業(yè)家”。在目前的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況下,不得不讓我們仔細(xì)反思其作為創(chuàng)業(yè)打天下的企業(yè)家的行為誤區(qū)，給我們當(dāng)代以及下一代創(chuàng)業(yè)者一記警鐘，前車之覆，后車之鑒。
一、企業(yè)家行為誤區(qū)的表現(xiàn)
第一個誤區(qū):在計(jì)劃管理的上，重視“靜態(tài)規(guī)劃”輕視“動態(tài)控制”。凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。“預(yù)”具有相對的穩(wěn)定性，但也是動態(tài)的，不斷變化更新的。計(jì)劃是經(jīng)營管理的第一環(huán)，也是管理有效性檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)。一個與環(huán)境匹配的計(jì)劃可是時間，環(huán)境，對手，顧客的函數(shù)，隨其變化而調(diào)整。許多企業(yè)家常為了規(guī)范管理，簡化程序，在計(jì)劃的基本假設(shè)已經(jīng)發(fā)生了相當(dāng)大的變化時仍固執(zhí)己見，沒及時動態(tài)控制，修訂目標(biāo)使系統(tǒng)處于均衡的狀態(tài)。
第二個誤區(qū)：在管理上，重視“極力支援”輕視“激勵支持”?！坝惺抡翌I(lǐng)導(dǎo)”，不排除個別企業(yè)家精力極其充沛，大小事皆可自己負(fù)責(zé)，幫下屬排憂解難，遇到麻煩與困難時采取個人或組織手段支持和其援助任務(wù)執(zhí)行者，以達(dá)到預(yù)期目的的行為。下屬遇到棘手困難的時候之間沖鋒在前,作個好旁樣，本是無可厚非。這也形成日積月累，養(yǎng)成下屬的惰性，領(lǐng)導(dǎo)讀的辦公司門檻踏破。而下屬能力每得到提升。
第三個誤區(qū):管理方式上，重視“管理模式”輕視“個性特色”。管理模式照搬照抄，缺少合理選擇，導(dǎo)致企業(yè)管理成本高，學(xué)習(xí)性成本代價巨大，管理效率低。模式是根據(jù)管理對象的現(xiàn)狀所制定的一系列行為準(zhǔn)則的總和，具有克復(fù)制性。企業(yè)家往往不注意仔細(xì)分析自身企業(yè)的實(shí)際狀況，感覺那個模式好，趕緊在自己的企業(yè)照抄照搬別人先進(jìn)的東西，那知條件不夠成熟，學(xué)習(xí)的不到位，囫圇吞棗，噎個半死，元?dú)獯髠?/p>
第四個誤區(qū):文化建設(shè)上，中低層重視“職位權(quán)力”，高層輕視“人格魅力”。人格魅力自己一個人施展，萬眾明星。個別企業(yè)家好大喜功，一心想做強(qiáng)，棄自身實(shí)力于不顧。急于求成，操之過急，換來的是制度一大堆又無人去行使，勞命傷財。個人崇拜現(xiàn)象嚴(yán)重，沒形成一個良好的企業(yè)家退出機(jī)制。
二、企業(yè)家行為誤區(qū)的原因
這些誤區(qū)就有社會文化傳統(tǒng)的原因，也有其自身發(fā)展歷程和知識視野與見識有關(guān)。其具體分以下五個大類。
1.缺少戰(zhàn)略決策的能力。缺乏對企業(yè)的能力的客觀評價和對環(huán)境的有效分析，企業(yè)家提供戰(zhàn)略決策就少了支撐。他們往往根據(jù)過往的知識與經(jīng)驗(yàn)在結(jié)合苗頭進(jìn)行靈感決策，直覺決策。容易形成決策的路徑依賴和不注重吸收旁人的意見，就不能適應(yīng)21世紀(jì)3C環(huán)境的復(fù)雜多變的國際國內(nèi)形勢。二是內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)和制度不合理，還不是現(xiàn)代企業(yè)的運(yùn)作方式。很多還是家族特色濃厚，不能容納有才能的運(yùn)作管理人員，小農(nóng)的本位意識嚴(yán)重。內(nèi)部的管理是憑關(guān)系，靠忠誠，甚至有的還完全是憑良心。這樣的管理環(huán)境下，企業(yè)結(jié)構(gòu)混亂，一切圍繞老總的意志轉(zhuǎn)，變動性特強(qiáng)。
2.缺少創(chuàng)新發(fā)展的能力。死守自己曾經(jīng)風(fēng)光過的產(chǎn)品不放，猶如抱個金娃娃。豈不知市場是萬變的，競爭對手的模仿能力在提高，顧客的口味也在改變，不同的市場需求的特點(diǎn)也有差異。這就造成許多的中小企業(yè)只能獨(dú)守一隅。許多有創(chuàng)新心理的企業(yè)家也在考慮創(chuàng)新的投入過大和風(fēng)險較高后，“英明”地放棄了投入，或者用“更高明”的手段，偷別人的技術(shù)。創(chuàng)新必須具備以下的條件——科學(xué)管理是創(chuàng)新的基礎(chǔ)；培育人才是創(chuàng)新的關(guān)鍵；完善的制度是創(chuàng)新的前提；績效管理是創(chuàng)新的動力;高執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)是創(chuàng)新的保證。目前管理，人才，制度和績效考核與團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)都與國際一流的創(chuàng)新管理有差距，并且存擴(kuò)大的趨勢。
3.缺少“經(jīng)營”人才的能力。對于人才,一味的貪多求全,把人力當(dāng)資源,還為轉(zhuǎn)換為人力資本,人力的額資本觀念還為建立。企業(yè)的成長和持續(xù)發(fā)展，依賴于職業(yè)化管理隊(duì)伍的形成。職業(yè)化管理的關(guān)鍵是企業(yè)家與職業(yè)經(jīng)理人之間的相互信任。要有良好的委托-關(guān)系管理，有效地激勵機(jī)制與監(jiān)督，保障機(jī)制。據(jù)北大教授張維迎的研究，信任度低的國家，企業(yè)的規(guī)模也相較對??；（知識型企業(yè)尤其如此）；在信任度低的國家，大組織只有政府機(jī)構(gòu)和軍隊(duì)，以及國有企業(yè)。
21世紀(jì)最重要的經(jīng)營是人才的經(jīng)營。因?yàn)槿肆Y本是最重要的資本，其潛力的培養(yǎng)與發(fā)揮事關(guān)企業(yè)方方面面，從研發(fā)到營銷。管理大師德魯克說過,21世紀(jì)的管理就是研發(fā)和營銷。企業(yè)家做事厲害,管人能力欠缺是個通病,在識人,信人,用人方面應(yīng)該做到:深入實(shí)際,慎思明察,廣開言路,積極納諫,任人惟賢,大膽放權(quán)。
4.缺少堅(jiān)守誠信的能力。一方面表現(xiàn)在企業(yè)外部大量的欠款，形成對別人的負(fù)債。整個社會形成一種風(fēng)氣，讓三角債，連環(huán)債成堆，企業(yè)之間相互占用資金，財務(wù)管理能力較弱。損害賣方對其企業(yè)的信譽(yù)，導(dǎo)致企業(yè)信用等級降低，甚至終止賒銷，為企業(yè)帶來大量的隱性成本。導(dǎo)致企業(yè)誠信缺失，毀壞企業(yè)形象，經(jīng)營環(huán)境惡劣。另一方面，企業(yè)內(nèi)部常見的老板口頭承諾，到期不兌現(xiàn)的情況時有發(fā)生。這對員工的積極性以及員工對老板的信任帶來巨大的傷害。在我們國家這樣重視人際關(guān)系的文化背景下,管理者的個人品行是員工關(guān)注的焦點(diǎn),一個領(lǐng)導(dǎo)的品行會影響到員工對這個組織的看法。
5.缺少演說表達(dá)能力。有部分企業(yè)家是技術(shù)出生重實(shí)干輕表達(dá)，溝通能力，尤其是發(fā)揮作為一個領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該具有的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)范和振奮人心的影響力。異常具有鼓動員工熱情的阿里巴巴總裁馬云是這些企業(yè)家該好好學(xué)習(xí)的典范。一個企業(yè)家的表達(dá)應(yīng)該是獨(dú)立思考，引人入勝，讓員工自動追隨的。能把站在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制高點(diǎn)上的，主流大氣的觀點(diǎn)用樸素易懂的語言，幽默諧趣的向聽眾表達(dá)。
最后，當(dāng)你是一個目前優(yōu)秀的企業(yè)家時，對照此文，分析自己是否還有一些自己不大注意的角落，對自己企業(yè)的死角的清理，讓我們的企業(yè)成為常青樹。
【關(guān)鍵詞】社區(qū)O2O；物業(yè)管理；商業(yè)模式
1引言
隨著“互聯(lián)網(wǎng)＋”時代的到來，O2O這種線上線下資源互動整合的發(fā)展模式已經(jīng)成功融入各行各業(yè)中，并且取得了良好的成績。物業(yè)管理是傳統(tǒng)的服務(wù)行業(yè)，其融入O2O模式后發(fā)展社區(qū)O2O能夠改善物業(yè)管理模式，完成物業(yè)管理從傳統(tǒng)到現(xiàn)代的過渡，同時更新物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)模式，為其注入新的活力、帶來新的商機(jī)。
2社區(qū)O2O物業(yè)管理企業(yè)商業(yè)模式
隨著社區(qū)O2O的進(jìn)一步發(fā)展，社區(qū)管理變得更加完善的同時，也方便了業(yè)主的日常生活，筆者以一應(yīng)云社區(qū)為例對社區(qū)O2O物業(yè)管理企業(yè)商業(yè)模式展開分析。一應(yīng)云社區(qū)是一應(yīng)云社區(qū)商務(wù)集團(tuán)和長城物業(yè)集團(tuán)共同打造的社區(qū)管理平臺[1]。打造一應(yīng)云社區(qū)的主要目的是使物業(yè)管理能夠更加的現(xiàn)代化、高效化，在提高物業(yè)管理水平的同時為廣大業(yè)主營造一個便捷的生活環(huán)境。
2.1資源共享
資源共享是物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)O2O企業(yè)達(dá)成合作的基礎(chǔ)，包括共享物業(yè)和共享客戶資源，如圖1所示。物業(yè)管理企業(yè)擁有大量的社區(qū)物業(yè)資源和業(yè)主資源，這些資源成為物業(yè)管理企業(yè)吸引社區(qū)O2O企業(yè)參與到社區(qū)建設(shè)中的主要手段。通過對社區(qū)資源、業(yè)主資源的有效整合，物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)O2O企業(yè)各展所長，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共同創(chuàng)建物業(yè)行業(yè)生態(tài)價值圈，使物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)模式向著良性的方向轉(zhuǎn)變。一應(yīng)云與長城物業(yè)所達(dá)成的合作，就實(shí)現(xiàn)了對物業(yè)管理資源、社會服務(wù)資源以及社區(qū)商務(wù)資源的共享。其中，物業(yè)管理資源共享實(shí)現(xiàn)了高端化的物業(yè)服務(wù)工作，包括小區(qū)內(nèi)的保潔、顧客服務(wù)、秩序管理等工作；社會服務(wù)資源主要包括公共服務(wù)中的公共服務(wù)整合、公眾互助支援等；社區(qū)商務(wù)資源主要包括社區(qū)商務(wù)中的客戶需求管理、銷售終端運(yùn)營等。對這三種共享資源進(jìn)行整合后，一應(yīng)云社區(qū)形成了三大系統(tǒng)，分別為物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)、公共服務(wù)系統(tǒng)、社區(qū)商務(wù)系統(tǒng)，這三大系統(tǒng)是一應(yīng)云社區(qū)的主體架構(gòu)，為其多樣化的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)
2.2社區(qū)O2O平臺的建設(shè)
建立社區(qū)O2O平臺，就是要在傳統(tǒng)物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)之上不斷創(chuàng)建全新的服務(wù)功能。一應(yīng)云社區(qū)主要由兩大部分構(gòu)成，分別是用于管理小區(qū)物業(yè)的物業(yè)平臺和為業(yè)主提供個性化服務(wù)的社商平臺。物業(yè)管理企業(yè)將所有的小區(qū)物業(yè)工作，像是入住管理、裝修管理、安保工作等，全部放到線上物業(yè)平臺，從而提高物業(yè)管理的信息化水平，使得物業(yè)部門辦公效率更高；而社商平臺與微信、App移動客戶端等第三方平臺達(dá)成合作關(guān)系，從而為業(yè)主提供更加便捷的服務(wù)，
3物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)O2O中面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)
3.1傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)所面臨的問題
在物業(yè)管理市場的層面上，顯然賣方就是物業(yè)服務(wù)公司。因?yàn)槲飿I(yè)所提供的服務(wù)含有集體性，因此其屬于公共物品范圍，任何單一業(yè)主都無法決策其價格，換而言之，只有全體業(yè)主或是具有代表性的業(yè)主才屬于真正的買方。但是在當(dāng)前物業(yè)管理的市場中，大部分住宅區(qū)并沒有成立買房業(yè)主大會，使得物業(yè)管理的市場長時間處于一個有買無賣的畸形狀態(tài)。這樣的情況導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)即使不進(jìn)行服務(wù)管理水平的提升，依舊能夠獲得高額的利潤并且生存下去。然而這樣的發(fā)展觀念會使得物業(yè)管理企業(yè)逐漸喪失發(fā)展動力，企業(yè)的競爭力也會降低，對于企業(yè)未來的發(fā)展是極為不利的。
3.2物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)O2O中面臨的機(jī)遇
3.2.1轉(zhuǎn)變商業(yè)模式
社區(qū)O2O的出現(xiàn)，使得物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)模式發(fā)生變革，逐漸由勞動密集型向現(xiàn)代化、智能化改變。小區(qū)物業(yè)管理中有些需要依靠人力完成的重復(fù)性工作，可以完全由智能化機(jī)械設(shè)備代替，降低物業(yè)管理企業(yè)的人力成本投入，同時提高生產(chǎn)效率。此外，物業(yè)管理可以憑借其掌握的資源吸引社區(qū)O2O企業(yè)，從而擴(kuò)大物業(yè)管理的范圍，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
3.2.2緩解業(yè)主與物業(yè)管理部門之間的關(guān)系
由于業(yè)主和物業(yè)管理部門溝通不暢，導(dǎo)致業(yè)主往往不滿于物業(yè)管理企業(yè)的工作，甚至雙方爆發(fā)沖突。而社區(qū)O2O融入到物業(yè)管理中來后，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)搭建了一條溝通的橋梁，當(dāng)業(yè)主遇到問題時，可以隨時和物業(yè)進(jìn)行線上交流，從而將問題解決。這樣的方式能夠提高業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的滿意度，從而緩解他們之間的矛盾，為物業(yè)管理公司贏得口碑[3]。
3.2.3閑置資產(chǎn)再利用
小區(qū)內(nèi)部的閑置空間很多，對于大部分閑置空間物業(yè)管理企業(yè)并沒有對其進(jìn)行有效的管理，導(dǎo)致空間資源的浪費(fèi)。社區(qū)O2O平臺進(jìn)入物業(yè)管理中后，物業(yè)管理企業(yè)可以借助其優(yōu)勢引入社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，充分利用小區(qū)的閑置空間，不僅能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造一項(xiàng)收益，還能夠活躍小區(qū)的氣氛，提高業(yè)主對小區(qū)的滿意度。
3.3物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)O2O中面臨的挑戰(zhàn)
3.3.1社區(qū)O2O的競爭力不高
跟淘寶、京東等成熟、大型的電商平臺相比，物業(yè)管理企業(yè)的社區(qū)O2O的競爭力不高。淘寶、京東創(chuàng)建的時間長，有豐富的經(jīng)驗(yàn)和人脈，為用戶提供的服務(wù)也更加多樣化，使得社區(qū)O2O這一新興平臺面臨著巨大的壓力。
3.3.2產(chǎn)品服務(wù)要求更高
社區(qū)O2O平臺和客戶之間的聯(lián)系非常緊密，導(dǎo)致業(yè)主對社區(qū)O2O平臺的產(chǎn)品服務(wù)要求更高。如果業(yè)主在社區(qū)O2O上獲得的服務(wù)并不能令其滿意，業(yè)主就會下意識的認(rèn)為這是物業(yè)管理企業(yè)造成的問題，并且這樣的問題一經(jīng)傳播，整個小區(qū)都會知曉這個問題而對物業(yè)管理企業(yè)的工作產(chǎn)生質(zhì)疑，最終對物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展造成影響[4]。因此，對于社區(qū)O2O上的商品和服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)必須要嚴(yán)把關(guān)。
4結(jié)語
綜上所述，社區(qū)O2O是小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的一大趨勢。物業(yè)管理企業(yè)要有長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，把握住這一機(jī)遇，直面挑戰(zhàn)，為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更多的可能性。
【參考文獻(xiàn)】
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論文摘要：目前，我國物業(yè)管理市場蓬勃發(fā)展。社會對物業(yè)服務(wù)的需求不斷擴(kuò)大，然而，如何在降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營成本的同時又能將服務(wù)質(zhì)量提高，是物業(yè)管理行業(yè)一直探討的問題。本論文立足于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度，提出物業(yè)公司盈利多元化的一些具體實(shí)施方法。
論文關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；多元化經(jīng)營：盈利模式優(yōu)化
目前，中國的民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小。難以發(fā)揮群體優(yōu)勢，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和收繳率偏低等問題，尤其是以管理住宅為主的企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)公司長期低水平運(yùn)營，服務(wù)質(zhì)量無法有本質(zhì)的提高，形成了阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“惡性循環(huán)”。而且許多企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題，使物業(yè)管理企業(yè)長期處于收不抵支、難以吸引高素質(zhì)人才、競爭能力差、無發(fā)展后勁的狀態(tài)。
為了使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能擺脫經(jīng)營上的困境，就必須在經(jīng)營管理模式上有所完善、創(chuàng)新、突破。本文就物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元化的經(jīng)營模式，改善目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，使其能得到長足的發(fā)展問題展開討論。
一、物業(yè)公司業(yè)務(wù)擴(kuò)展的必要性
目前，我國物業(yè)管理市場蓬勃發(fā)展，社會對物業(yè)公司的需求不斷擴(kuò)大。據(jù)2008年年底不完全統(tǒng)計(jì)，我國物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)20000家，從業(yè)人員達(dá)到幾百萬人。同時，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展催生房地產(chǎn)市場的格局發(fā)生了重大的變化，從以往的中小型物業(yè)，發(fā)展成為大型、商住兩用型、高檔社區(qū)型等多形態(tài)的地產(chǎn)模塊，這就使小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的要求隨之升高。而物業(yè)公司提供的服務(wù)能否滿足業(yè)主的需求進(jìn)而創(chuàng)造公司利潤，成為擺在物業(yè)公司面前的一道難題，因此就需要物業(yè)公司從最初簡單的常規(guī)服務(wù)擴(kuò)展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，以應(yīng)對不斷增長的市場需求，提升自身服務(wù)的品質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)滿足業(yè)主需求多元化與經(jīng)營利潤不斷增長的雙贏局面。
二、物業(yè)管理多元化經(jīng)營的具體實(shí)施
傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，至今仍影響著物業(yè)公司的經(jīng)營模式，“物業(yè)管理”這一概念，既是一個新生事物，卻又拘泥于固定經(jīng)營模式的一種產(chǎn)物。物業(yè)管理的核心就是“服務(wù)”，物業(yè)公司要滿足業(yè)主不同的需求，并且把常規(guī)服務(wù)拓展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，就需要物業(yè)公司在物業(yè)管理中實(shí)現(xiàn)兩種規(guī)模化經(jīng)營方式，一種是外延擴(kuò)大再生產(chǎn)方式，表現(xiàn)為外接整體樓盤進(jìn)行全委托管理，即管理面積的擴(kuò)張；另一種是內(nèi)涵擴(kuò)大再生產(chǎn)方式，就是通過拓展服務(wù)范圍、延伸服務(wù)領(lǐng)域來增加業(yè)務(wù)，例如開展代收代繳的收入、特約服務(wù)的收入、受托經(jīng)營的收入和咨詢服務(wù)的收入等。拓展途徑為：①專業(yè)技術(shù)的對外擴(kuò)張(如成立清潔、機(jī)電、消殺、專業(yè)公司等)，向社會提供專業(yè)技術(shù)保障；②提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓(xùn)等；③各種形式的有償服務(wù)和經(jīng)營，如家政、中介租賃等等。
1、為業(yè)主搭建消費(fèi)平臺。作為全新的經(jīng)營模式，網(wǎng)絡(luò)推廣不失為一個好方法，物業(yè)公司可以搭建一個整合各種資源的平臺在餐飲、購物商場、專賣店、日常用品店等行業(yè)，找到口碑較好的企業(yè)，與其建立合作伙伴關(guān)系，通過物業(yè)公司搭建的平臺，業(yè)主在所加盟店中購物可以享受相應(yīng)的折扣，這樣既可以為企業(yè)提供相對穩(wěn)定的消費(fèi)群體，也完全可以通過這些企業(yè)對外擴(kuò)大物業(yè)公司的自身影響力，并且在這期間物業(yè)公司可以得到相關(guān)的提成費(fèi)用，或依托雙方的現(xiàn)有資源做到優(yōu)勢互補(bǔ)，信息傳遞和廣告在保證物業(yè)公司的經(jīng)營收入的前提下，通過這個平臺使得物業(yè)公司、居民、加盟企業(yè)都得到了相應(yīng)的好處。與此同時，在社區(qū)網(wǎng)上增加一個新的板塊，提供其加盟店的最新信息，供居民瀏覽參考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。
2、開辦代購飛機(jī)、車船票等業(yè)務(wù)。對于部分商住兩用型住宅或中高檔社區(qū)的業(yè)主，由于其工作或生活的需要，可能需要經(jīng)常性的往返于國內(nèi)或國外，因此對機(jī)、車船票的購買要頻繁一些。而社會上的專業(yè)票務(wù)公司良莠不齊，花費(fèi)大量的時間買票、訂票會占用一些經(jīng)商業(yè)主的精力和時間。因此物業(yè)公司可以在獲得有關(guān)方面批準(zhǔn)后，在這方面開展有償服務(wù)和經(jīng)營，成立社區(qū)購票代辦點(diǎn)或引進(jìn)購票代辦點(diǎn)，滿足業(yè)主購票方面的需求，而且物業(yè)公司集體購票在時間和效率上會形成較大優(yōu)勢。
但是，物業(yè)公司并非專業(yè)的車票代購中心，同時，網(wǎng)上票務(wù)訂購業(yè)務(wù)的興起對該服務(wù)的形成產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。因此物業(yè)公司代售飛機(jī)、車船票等業(yè)務(wù)的開辦比較適合大中型社區(qū)，小型小區(qū)居民數(shù)量相對較少，導(dǎo)致代購票務(wù)的業(yè)務(wù)相應(yīng)減少。代購量的減少。一方面加大了物業(yè)公司與各個客運(yùn)部門談判的難度；另一方面，代購量不多將導(dǎo)致物業(yè)公司很難從中賺取一定利益，物業(yè)公司會考慮其中的機(jī)會成本而做相應(yīng)的取舍，而大型的社區(qū)不存在此類問題。代購收益按照所在地的代購票務(wù)的市場價，制定略低于市場價的代購價。
由于國家嚴(yán)格控制，代購業(yè)務(wù)如果得不到批準(zhǔn)，小區(qū)物業(yè)公司可以與鐵路部門協(xié)商，在小區(qū)引進(jìn)具有火車票出售資格的火車票票務(wù)中心或者由物業(yè)服務(wù)人員收集小區(qū)業(yè)主購買票務(wù)信息然后由物業(yè)公司去火車票售票點(diǎn)購買。
3、雨傘的免費(fèi)發(fā)放。雨傘是人們?nèi)粘Ｉ畋夭豢缮俚挠镁?。贈送雨傘將在無形中幫助物業(yè)公司拉近與業(yè)主的距離。物業(yè)公司可向業(yè)主分批派發(fā)印有不同商品或服務(wù)的廣告的雨傘。新穎獨(dú)特的雨傘可以不僅提高的雨傘的使用率，達(dá)到良好的宣傳效果，還能增加業(yè)主對物業(yè)公司的信任。
這種途徑的贊助資金是物業(yè)公司通過與其他商家的談判而取得的非物業(yè)服務(wù)性質(zhì)的收入，所以這筆資金的所有權(quán)可以歸物業(yè)公司所有并歸其自主支配。
4、小區(qū)戶外電子廣告牌。電子廣告牌可以圖文并茂地傳達(dá)信息，并具有滾動播放功能。物業(yè)公司可購買戶外電子廣告牌并安裝在小區(qū)合理位置，用以預(yù)報天氣變化、報告城市交通狀況等信息，提醒業(yè)主出行時注意天氣變化，選擇好的行車路線等。同時，戶外電子廣告牌也是一種良好的廣告媒介。物業(yè)公司可以在電子廣告牌中引入滾動廣告，以維持電子廣告牌的正常運(yùn)營，同時實(shí)現(xiàn)盈利。戶外電子廣告牌的使用很大程度上給予業(yè)主生活工作方便，拉近物業(yè)公司與業(yè)主的距離。
以上例子可知，物業(yè)公司擴(kuò)展多元化業(yè)務(wù)并不是輕而易舉的事情，每一項(xiàng)業(yè)務(wù)的推出都需要把有關(guān)規(guī)定的限制、盈利點(diǎn)、困難和問題考慮充分。當(dāng)然，物業(yè)公司還可以使用小區(qū)內(nèi)的豐富資源進(jìn)行業(yè)務(wù)上的擴(kuò)展從而達(dá)到盈利上的多元化。
三、多元化經(jīng)營帶來更深層的思考
我國物業(yè)行業(yè)具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多，經(jīng)營和管理的方式相對落后的特點(diǎn)。尤其是針對住宅物業(yè)服務(wù)，由于科技含量少和服務(wù)手段的落后，許多方面的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到業(yè)主的要求，繼而產(chǎn)生業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的普遍想象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維持經(jīng)營，往往選擇采用提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)質(zhì)量以維持生存，導(dǎo)致許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主糾紛多、矛盾不斷升級，形成惡性循環(huán)，直至退出項(xiàng)目。本文提出一種經(jīng)營管理模式可以緩解物業(yè)公司與業(yè)主之問的矛盾，并開拓物業(yè)公司在盈利多元化上的思路。具體的實(shí)施就是：
這種管理模式一方面是物業(yè)公司通過對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共有資源的運(yùn)營，如商業(yè)廣告的；商機(jī)企業(yè)引進(jìn)：如咖啡店?duì)I運(yùn)等，通過不同的方式確定收益模式和收益途徑。由此得到收益的渠道；另一方面，在進(jìn)行此項(xiàng)運(yùn)營活動之前必須與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂合約，得到對住宅物業(yè)共有部位運(yùn)營的許可和盈利分配方案。從這兩方面提前化解物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的矛盾點(diǎn)。采用此種管理模式，必須從以下三方面進(jìn)行事先詳細(xì)約定：
1、約定共有資源的使用范圍。所謂社區(qū)共有資源的使用約定，就是對物業(yè)公司使用的共有資源的范圍進(jìn)行界定，并由業(yè)主對物業(yè)公司使用共有資源的途徑和方法提出建議并進(jìn)行監(jiān)督，明確哪些共有資源允許經(jīng)營，哪些種類的經(jīng)營可以進(jìn)入小區(qū)，以保障小區(qū)業(yè)主的共有權(quán)益，防止物業(yè)公司過度使用公共資源，降低小區(qū)的居住舒適度，確保業(yè)主良好的居住環(huán)境。
2、建立合理的財務(wù)運(yùn)作方式。建立合理的財務(wù)運(yùn)作方式，主要控制點(diǎn)有三個方面：一是物業(yè)公司必須提前和業(yè)主約定對共有資源的經(jīng)營收入中，用于小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用占整個收入的最低比例，防止物業(yè)公司為牟取私利，過度利用社區(qū)資源或降低管理費(fèi)用，從而激發(fā)矛盾。二是物業(yè)公司應(yīng)該定期向業(yè)主公開收入來源信息，達(dá)到財務(wù)信息的共享，保障業(yè)主的知情權(quán)。三是對這部分收入的監(jiān)督管理必須形成有針對性的財務(wù)監(jiān)督制度，物業(yè)公司與業(yè)主委員會要保持及時有效地財務(wù)信息方面的溝通。
3、協(xié)商機(jī)制的預(yù)先制定。由于小區(qū)業(yè)主居住位置的不同以及各業(yè)主對生活環(huán)境的期望差異，共有資源在使用過程中可能會導(dǎo)致部分業(yè)主的不滿，為了處理不同業(yè)主的意見及可能會出現(xiàn)的糾紛，所有的經(jīng)營行為必須與業(yè)主委員會或業(yè)主代表達(dá)成高度一致，同時。物業(yè)公司與業(yè)主之間必須建立一個有效的協(xié)商機(jī)制，使雙方在處理矛盾時有據(jù)可依。協(xié)商機(jī)制該如何制定，就需要針對小區(qū)特點(diǎn)進(jìn)行磋商，這也是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理運(yùn)作能力的考量。
四、新型管理模式的優(yōu)化
物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，因此，服務(wù)水平的高低、服務(wù)技術(shù)的好壞、服務(wù)內(nèi)容的規(guī)范，就成為業(yè)主評價物業(yè)管理水準(zhǔn)的重要標(biāo)準(zhǔn)。但是，業(yè)主往往忽視了另一個方面，那就是“管理”也能夠給業(yè)主帶來巨大收益。物業(yè)管理的基本內(nèi)容，就是對社區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。照這個概念看來，“物業(yè)”并不包括人，也就是說，物業(yè)管理主要的內(nèi)容是管理物業(yè)，而非管理人。明白這個概念，我們就不難看出，物業(yè)管理的本質(zhì)，就是針對物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物業(yè)管理更離不開對人的服務(wù)。物業(yè)管理在中國發(fā)展了二十余年，最初是作為房地產(chǎn)售后服務(wù)的特征而一直保留了下來，在借鑒了國外發(fā)達(dá)國家的“物權(quán)產(chǎn)業(yè)管理”等概念后發(fā)展而成。現(xiàn)今我國物業(yè)管理要想打破傳統(tǒng)模式，發(fā)展創(chuàng)新，就需要引進(jìn)多元化的經(jīng)營和管理模式，而多元化經(jīng)營和人性化的管理是一對雙生子，彼此共通共融，缺一不可。
在物業(yè)多元化經(jīng)營當(dāng)中，由于很大一部分利益涉及到對物業(yè)小區(qū)共有資源的利用，例如需要使用電梯兩側(cè)張貼廣告，利用墻體進(jìn)行墻體廣告等等。這部分的廣告收益涉及到共有資源的使用，在某種程度上會降低社區(qū)內(nèi)業(yè)主的居住質(zhì)量。
如何提高業(yè)主的居住舒適度，同時又能提高物業(yè)公司盈利水平呢?下面的利益平衡機(jī)制很能說明問題：
一方面，業(yè)委會可以很精確的限定物業(yè)公司對共有資源的使用范圍和使用方式。這樣就使其保持在一個合理的水平之內(nèi)，對業(yè)主的生活舒適度不會產(chǎn)生本質(zhì)性影響。另一方面，物業(yè)公司在對共有資源進(jìn)行多元化經(jīng)營的結(jié)果是增加收入，這樣，業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)將會有所減少，因而對經(jīng)營的心理抵觸就會減少，雙方的利益在這一點(diǎn)上達(dá)到一致，就會減少因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)難以收取而使物業(yè)企業(yè)退出小區(qū)管理的現(xiàn)象。第三，共有資源的合理利用，也可以為本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住質(zhì)量。
物業(yè)管理作為一種無形服務(wù)具有自身的一些特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)最好能夠提供長期穩(wěn)定的持續(xù)服務(wù)：①綜合性，物業(yè)管理服務(wù)不僅包括物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，而且包括對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化、清潔、交通和公共秩序維護(hù)等內(nèi)容，服務(wù)內(nèi)容復(fù)雜；②持續(xù)性，與一次不同，物業(yè)管理服務(wù)的提供是一個持續(xù)的不間斷的過程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須保證物業(yè)共同部位的長時間完好和共用設(shè)施設(shè)備的全天候運(yùn)行；③穩(wěn)定性，嚴(yán)格的不動產(chǎn)登記制度和物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更的高昂成本，使得物業(yè)服務(wù)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)相比，業(yè)主具有相對穩(wěn)定的特點(diǎn)，需要雙方就物業(yè)的保值增值更好的溝通和協(xié)商。
關(guān)鍵詞：智能化，智能小區(qū)，家居自動化
1. 引言
智能化小區(qū)建設(shè)要使住戶不僅僅體驗(yàn)到傳統(tǒng)意義上的住宅功能，更能享受到快速上網(wǎng)、便捷通訊、安全保障、豐富娛樂生活、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理等智能化小區(qū)特有的生活方式，是生活的物質(zhì)水平和文化內(nèi)涵都產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。。
在小區(qū)智能化的建設(shè)中，家庭智能化系統(tǒng)占據(jù)越來越重要的地位，家庭是小區(qū)與社會的組成細(xì)胞，同時又是小區(qū)與社會的主體和服務(wù)對象，要實(shí)現(xiàn)智能化小區(qū)，必須使小區(qū)內(nèi)的每個家庭智能化[1]。家庭智能化系統(tǒng)的硬件和軟件應(yīng)具有先進(jìn)性、避免短期內(nèi)因技術(shù)陳舊造成整個系統(tǒng)性能不高或過早淘汰。。同時，應(yīng)立足于用戶對整個系統(tǒng)的具體要求，具有實(shí)用性。
無論是系統(tǒng)設(shè)備、軟件還是網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，都應(yīng)具有良好的開放性。網(wǎng)絡(luò)化的目的要實(shí)現(xiàn)設(shè)備資源和信息資源的共享。因此，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)本身應(yīng)具有開放性、并應(yīng)提供標(biāo)準(zhǔn)接口。用戶可根據(jù)需要，對系統(tǒng)進(jìn)行拓展或升級。目前比較成熟的實(shí)施方法就是采用：“以數(shù)碼家庭為基本單位，智能物業(yè)管理中心為中心節(jié)點(diǎn)，局域網(wǎng)為數(shù)據(jù)傳輸媒介”的模式。。局域網(wǎng)以其優(yōu)秀的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)（星型）、快速的傳輸速度和低廉的成本越來越成為傳輸媒介的首選[2]。基于以上觀點(diǎn)，建議采用以局域網(wǎng)為傳輸媒介的家庭智能化系統(tǒng)。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)選擇和相關(guān)產(chǎn)品的選擇以及系統(tǒng)軟件設(shè)計(jì)要以先進(jìn)性和實(shí)用性為基礎(chǔ)、同時考慮兼容性。
隨著社會的不斷發(fā)展和進(jìn)步，住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的規(guī)模、自動化程度會不斷擴(kuò)大和提供、用戶的需求會不斷變化。因此，系統(tǒng)的硬件和軟件應(yīng)充分考慮未來可升級性。小區(qū)智能化系統(tǒng)建成后，應(yīng)操作方便，適應(yīng)不同層次住戶及物業(yè)公司人員的素質(zhì)，同時系統(tǒng)應(yīng)具有很高的可靠性和安全性。家庭安全防范系統(tǒng)是家庭智能化系統(tǒng)的子集。當(dāng)發(fā)生盜竊、火災(zāi)、煤氣泄漏等時,通過電話線路或互聯(lián)網(wǎng)傳送到報警中心或撥打戶主手機(jī);當(dāng)遇到意外情況發(fā)生時,通過報警按鈕向小區(qū)物業(yè)管理中心進(jìn)行緊急呼救。
2.家庭智能化系統(tǒng)的組成
家庭智能化系統(tǒng)由如下幾個部分組成：
圖1 家庭智能化系統(tǒng)的組成示意圖
（1） 信息采集部分主要包括以下幾類信息的采集：第一是針對報警探測器輸出的開關(guān)量信號進(jìn)行采集；第二是對戶內(nèi)水、電、氣三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)中脈沖表具的信號采集；第三是對溫度、濕度、電流、電壓等模擬信號進(jìn)行采集。
（2） 信息傳輸部分是指采用相關(guān)的通信協(xié)議進(jìn)行信號的傳輸。一般分為有線和無線兩大類，有線包括雙絞線傳輸、電力載波傳輸、電話線傳輸?shù)龋粺o線包括無線電播傳輸、紅外傳輸?shù)取?/p>
（3） 信息查詢、顯示及智能化處理部分是家庭智能化處理的關(guān)鍵，通稱家庭智能控制器。包括信息顯示、信息輸入、信息處理與（可編程）控制、信息記錄和查詢等。特別對于家庭別墅, 自動化設(shè)備可以大大提高設(shè)備運(yùn)行效率, 減少設(shè)備的故障概率和維修經(jīng)費(fèi), 同時可節(jié)省人力和物力。
（4） 反饋控制處理部分主要是對采集的信息進(jìn)行控制輸出, 用以驅(qū)動或控制家庭燈光、煤氣開關(guān)電磁閥或各種家電設(shè)備等。
3.家庭智能化系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)方式
家庭智能化系統(tǒng)的各部分功能應(yīng)在統(tǒng)一的系統(tǒng)工作平臺上實(shí)現(xiàn)集成管理，并實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)資源共享和互操作。簡言之，整個家庭智能化系統(tǒng)是由一個程序來集中、綜合管理。由于家庭智能控制器的生產(chǎn)廠商在研發(fā)產(chǎn)品時有不同的側(cè)重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)技術(shù)有所不同，因此，實(shí)現(xiàn)方式也各有差異[3]。
（1） 按處理方式可以采用集中處理和分布式處理兩種實(shí)現(xiàn)方式。集中處理實(shí)現(xiàn)方式是將信息采集、輸入、處理和顯示、記錄、反饋信息等所有功能全部集中在家庭智能控制器中，集中統(tǒng)一管理。目前，許多廠商推出的產(chǎn)品大多采用該方式。其優(yōu)點(diǎn)在于設(shè)備規(guī)格統(tǒng)一、簡單。存在的問題是，產(chǎn)品的可擴(kuò)展性和伸縮性較差。另外，該方式在布線、安裝等方面給工程施工也帶來不便。分布式處理方式以家庭智能控制器為核心，以家庭總線（Home Bus）[5]為基礎(chǔ)，以各種家庭功能控制模塊為節(jié)點(diǎn)，組成家庭網(wǎng)，以先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)分布方式取代傳統(tǒng)的集中式處理。這樣，整個系統(tǒng)的形態(tài)組合上具有很強(qiáng)的靈活性、可擴(kuò)展性，控制器到控制模塊之間通過總線方式連接，具體的探測器到控制模塊之間采用多線方式連接，系統(tǒng)的工程施工也給出方便。
（2） 按組網(wǎng)方式可以劃分為電話公網(wǎng)組網(wǎng)、現(xiàn)場總線組網(wǎng)和小區(qū)局域網(wǎng)組網(wǎng)等集中組網(wǎng)方式。電話線連網(wǎng)通信是一項(xiàng)傳統(tǒng)的、利用電信公網(wǎng)組網(wǎng)的方式。其突出優(yōu)點(diǎn)就是系統(tǒng)組網(wǎng)費(fèi)用低且區(qū)域跨度大，但系統(tǒng)使用費(fèi)用高且通信速度也不十分理想?，F(xiàn)場總線是一種廣泛應(yīng)用于工業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)場的微處理機(jī)智能測量控制系統(tǒng)，具有網(wǎng)絡(luò)管理方便、通信速度快、對現(xiàn)場環(huán)境適應(yīng)性強(qiáng)、系統(tǒng)可靠性高等優(yōu)點(diǎn)，但因神經(jīng)元芯片及開發(fā)工具的專利費(fèi)用，系統(tǒng)造價偏高。小區(qū)局域網(wǎng)已經(jīng)不可避免地稱為智能化住宅小區(qū)發(fā)展的一個重要部分內(nèi)容。樓內(nèi)的中心主機(jī)、服務(wù)器、各樓層的局域網(wǎng)以及共享的辦公設(shè)備如激光打印機(jī)等通過主干網(wǎng)互連, 構(gòu)成智能建筑的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。利用智能化小區(qū)內(nèi)部已經(jīng)建成的以太網(wǎng)來組網(wǎng)具有住戶費(fèi)用少、通信速度快等顯著優(yōu)點(diǎn)。
4.結(jié)語
家庭智能是以住宅為平臺，利用綜合布線技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)、安全防范技術(shù)、自動控制技術(shù)、音視頻技術(shù)將家居生活有關(guān)的設(shè)施集成，構(gòu)建高效的住宅設(shè)施與家庭日程事務(wù)的管理系統(tǒng)，提升家居安全性、便利性、舒適性、藝術(shù)性，并實(shí)現(xiàn)環(huán)保節(jié)能的居住環(huán)境。本文提出家庭智能化系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與實(shí)現(xiàn)方案,作為智能樓宇的基本單元,集樓宇家居單元信號采集、控制、管理以及網(wǎng)絡(luò)通信于一體,具有構(gòu)成靈活方便、通用性強(qiáng)、成本較低廉易于實(shí)現(xiàn)的特點(diǎn)。隨著嵌入式系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的不斷發(fā)展,智能樓宇會更加成熟,實(shí)現(xiàn)形式更加多樣化,必將對傳統(tǒng)的家居模式帶來革命性的變化。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；安全保障；責(zé)任承擔(dān)
一、我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)的現(xiàn)狀
（一）我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)立法現(xiàn)狀
目前，我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36、47條被認(rèn)為是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)的規(guī)定，但其十分原則、缺乏可操作性。《侵權(quán)責(zé)任法》第37條、以及2003年《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條的基礎(chǔ)上對安全保障義務(wù)做了一般性規(guī)定，但是本條是否適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在理論上還存在爭議。同時依照本條及其他相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反安全保障義務(wù)，尤其是第三人侵害致使業(yè)主的人身和財產(chǎn)損害時，如何判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任以及如何承擔(dān)責(zé)任等內(nèi)容，法律規(guī)定是模糊的，容易造成各地法院在適用法律判案時司法不統(tǒng)一，損害法律的權(quán)威性。并且物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的安全保障義務(wù)屬于何種法律性質(zhì)以及因物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反安全保障義務(wù)該如何承擔(dān)法律責(zé)任等問題，都沒有予以明確規(guī)定，這些問題也是司法實(shí)踐中急需解決的問題。目前我國尚未制定出統(tǒng)一的物業(yè)管理法，只有國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各省、直轄市關(guān)于本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理?xiàng)l例。
（二）我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)理論現(xiàn)狀
我國學(xué)界對安全保障義務(wù)的理論研究尚不充分，而對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)的理論研究剛剛起步。至今為止，我國還沒有研究物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)的專著及博士學(xué)位論文，甚至研究該領(lǐng)域的期刊論文和碩士學(xué)位論文也是屈指可數(shù)的。從目前追溯到2007年10月份國務(wù)院新施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》這段期間，共發(fā)表了數(shù)幾十篇多篇專門研究物業(yè)安全保障義務(wù)的論文及文章。并且，在幾乎所有論述物業(yè)服務(wù)公司安全保障義務(wù)的文章中大都只是泛泛的在談安全保障義務(wù)的一般理論，并沒有很好的結(jié)合物業(yè)服務(wù)這一具體的領(lǐng)域，沒有注意到開放式小區(qū)和封閉式小區(qū)物業(yè)公司承擔(dān)的安保義務(wù)應(yīng)該是有所差別的，以至于對我國的審判實(shí)踐并沒有太大的價值和指導(dǎo)意義。但是還應(yīng)當(dāng)看到，近年來學(xué)界對安全保障義務(wù)加強(qiáng)了研究，并得出了一些階段性成果。
二、物業(yè)服務(wù)公司對業(yè)主安全保障義務(wù)之理論概述
物業(yè)公司對業(yè)主的安全保障義務(wù)，是指在物業(yè)管理的服務(wù)關(guān)系中，物業(yè)公司對業(yè)主合法的財產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)依法應(yīng)承擔(dān)的安全保障義務(wù)。物業(yè)公司一旦違反這一義務(wù)，就需要承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。在實(shí)踐中，這種安全保障義務(wù)主要體現(xiàn)在兩個方面：保證業(yè)主不因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的不安全隱患（如火災(zāi)、爆炸等）受到人身損害；保證業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不遭受外來第三人的不法侵害。
（一）物業(yè)公司安全保障義務(wù)的內(nèi)容
物業(yè)公司安全保障義務(wù)的內(nèi)容，主要包括三個方面。
1、物業(yè)公司在設(shè)施設(shè)備方面的安全保障義務(wù)。物業(yè)公司可以考慮采用一些保障業(yè)主安全的高科技設(shè)備設(shè)施，如安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子感應(yīng)報警系統(tǒng)，并在合適的公共場所安裝一定數(shù)量的攝像頭等。同時，對公用設(shè)施、公共環(huán)境進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，加強(qiáng)消防安全防范。
2、管理制度建設(shè)方面的安全保障義務(wù)。如制定在事故搶險、醫(yī)療急救、社會救援等方面的應(yīng)急救援制度，健全與業(yè)主簽訂的合同制度。
3、物業(yè)公司在服務(wù)管理方面的安全保障義務(wù)。主要分為對自身工作人員的管理；對業(yè)主以及與業(yè)主共同生活或工作的人的管理；對承租人的管理和對進(jìn)入轄區(qū)的其他人員的管理。
4、物業(yè)公司在防范、制止違法行為方面的安全保障義務(wù)。主要分為兩類，一是物業(yè)公司在業(yè)主損害尚未發(fā)生時所應(yīng)盡的警覺和注意義務(wù)；而是在業(yè)主正在遭受損害時和損害后的救助義務(wù)。
（二）安全保障義務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的確定
在司法實(shí)踐中，適當(dāng)劃分物業(yè)公司的安全保障義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)是一個涉及物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任以及賠償責(zé)任的大小問題。一般在安全保障義務(wù)級別上認(rèn)定的情形主要有三種：
1、不同檔次的建筑類型所要承擔(dān)的安全保障義務(wù)應(yīng)有區(qū)別。對于豪華的住宅區(qū)、別墅、辦公樓，一般來說，物業(yè)公司所要承擔(dān)的安全保障應(yīng)當(dāng)要高于普通的住宅區(qū)、辦公樓。因?yàn)檫@些地區(qū)吸引危險的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)比普通的住宅區(qū)和辦公樓高，且在物業(yè)管理方面的收費(fèi)也相對較高，因此，物業(yè)公司應(yīng)該更加全面、謹(jǐn)慎地履行自身的職責(zé)。
2、持有不同物業(yè)管理資質(zhì)證書的物業(yè)公司的安全保障義務(wù)的也應(yīng)有區(qū)別?，F(xiàn)在我國通行的物業(yè)管理資質(zhì)證書分為A、B、C三等，A等資質(zhì)最高，一下以此類推。不同資質(zhì)的物業(yè)公司所承擔(dān)的安全保障義務(wù)級別也應(yīng)依次遞減。
3、對于同類住宅區(qū)或者辦公樓，物業(yè)公司所收取的物業(yè)管理費(fèi)用不同，所要承擔(dān)的安全保障義務(wù)也有區(qū)別。一般來說，物業(yè)公司所要承擔(dān)義務(wù)的級別應(yīng)與其收益一致。
三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反安全保障義務(wù)的責(zé)任承擔(dān)
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條的規(guī)定，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反安全保障義務(wù)的行為既可能承擔(dān)直接責(zé)任也可能承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。目前學(xué)界對于直接賠償責(zé)任都普遍認(rèn)可，而對于補(bǔ)充賠償責(zé)任則存在較大的爭議。
（一）直接賠償責(zé)任
直接賠償責(zé)任是物業(yè)公司自身沒有盡到注意義務(wù)造成的，并沒有第三人的介入。主要指物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)，未對小區(qū)建筑物、設(shè)施進(jìn)行及時維護(hù)，或者未在物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)置必要的消防設(shè)施并及時加以維護(hù)，導(dǎo)致業(yè)主在使用時造成人身、財產(chǎn)損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都應(yīng)承擔(dān)直接賠償責(zé)任。
（二）補(bǔ)充賠償責(zé)任
在我國的司法實(shí)踐中，對于業(yè)主在小區(qū)內(nèi)遭受第三人的不法侵害而造成人身、財產(chǎn)損害，如財產(chǎn)被盜、遭受不法分子襲擊，造成人身傷亡等是否屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)范圍，物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，學(xué)界頗有爭議。
一些學(xué)者從因果關(guān)系的理論來探討，認(rèn)為物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。其理由：第一，物業(yè)公司的不作為行為并不是導(dǎo)致業(yè)主損害結(jié)果發(fā)生的直接原因，它只是引起業(yè)主損害結(jié)果發(fā)生的一個條件，因而不存在因果關(guān)系，物業(yè)公司也就不需要承擔(dān)責(zé)任。第二，依照我國在司法實(shí)踐領(lǐng)域?qū)η謾?quán)問題的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，只有加害行為才構(gòu)成對他人的侵權(quán)，也就是將加害行為與侵權(quán)行為等同，而物業(yè)公司的不作為并不是加害行為。第三，根據(jù)近因原則，物業(yè)公司的不作為行為不是造成業(yè)主損失的最接近原因，它只能是一個條件，因此其不用負(fù)責(zé)。
贊同肯定說的學(xué)者則認(rèn)為，即便行為人與原告之間的契約沒有明確規(guī)定行為人對原告承擔(dān)的安全保障義務(wù)，行為人也應(yīng)采取安全措施，防止原告遭受第三人侵權(quán)行為或犯罪行為的損害，此說源于合同理論上的附隨義務(wù)。
對這兩種觀點(diǎn)進(jìn)行評析，筆者認(rèn)為物業(yè)公司的不作為行為，并不是導(dǎo)致業(yè)主損害結(jié)果發(fā)生的直接原因，但物業(yè)公司的不作為卻加大了業(yè)主損害結(jié)果的蓋然性。因此，對于因第三人的侵權(quán)行為或犯罪行為造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，在侵權(quán)人不明或侵權(quán)人無能力賠償時，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任以后，再對直接侵害主體進(jìn)行追償。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞高端物業(yè) 高檔住宅 公寓 排屋 合院 別墅 人性化 亮點(diǎn) 智能化系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)
In this paper, according to the author of parts of domestic real estate type of survey and high-end itself in zhejiang province for many years in many well-known developers building intelligent systems engineering design, the paper systematically describes the high-end property type residential intelligent systems engineering of the overall design. The author thinks that, according to this article intelligent subsystem configuration basically can satisfy a high-end property management practical needs.
Key words high-end property high-grade apartment row house of humanized window with villa intelligent systems engineering design
中圖分類號：S611文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
近年來，人民生活水平不斷的提高，相應(yīng)的高品質(zhì)物業(yè)房產(chǎn)類型也逐漸的增多。如何在高端物業(yè)類型住宅工程建設(shè)中，建立起一套功能完備，運(yùn)行可靠的智能化子系統(tǒng)，使之與高端物業(yè)類型住宅工程相匹配，是高端物業(yè)類型住宅工程智能化系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。本人通過國內(nèi)、省內(nèi)多家知名房產(chǎn)商建設(shè)的高端物業(yè)類型住宅工程（建筑面積40萬平方米以上）智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)的工程實(shí)踐，簡述高端物業(yè)類型住宅智能化系統(tǒng)工程的設(shè)計(jì)。
1 項(xiàng)目概況
從項(xiàng)目地理位置、工程規(guī)模、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、住宅樓棟描述等幾個方面表述。
2 需求分析
建立安全防范體系、提供全方位的信息服務(wù)、光纖Intranet寬頻網(wǎng)絡(luò)；提供室內(nèi)豐富多彩和高品位的文化娛樂生活；提供網(wǎng)絡(luò)化、集成化的先進(jìn)物業(yè)管理手段和園區(qū)服務(wù)體系。并體現(xiàn)用戶舒適、安全家居環(huán)境、節(jié)能的智能化小區(qū)。
3 設(shè)計(jì)依據(jù)
遵循智能化系統(tǒng)實(shí)施所涉及的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范、工程標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等有關(guān)國家和國際標(biāo)準(zhǔn)，并且滿足建筑、消防、公安(安全標(biāo)準(zhǔn))、信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。
4 設(shè)計(jì)原則
智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則為：安全性；實(shí)用性；可擴(kuò)充性；人性化。
5 智能化子系統(tǒng)規(guī)劃思路
高端物業(yè)類型住宅智能化系統(tǒng)工程不同于一般住宅建筑智能化系統(tǒng)工程，項(xiàng)目建設(shè)往往從住宅的物業(yè)人性化管理、業(yè)主方便使用等方面來考慮系統(tǒng)的建設(shè)：
1) 運(yùn)營商支撐的應(yīng)用系統(tǒng)
2) 傳統(tǒng)物業(yè)類型智能化應(yīng)用系統(tǒng)
3) 針對高端物業(yè)類型住宅提升的智能化應(yīng)用系統(tǒng)
入戶門電子鎖系統(tǒng)、智能照明控制系統(tǒng)、智能卡應(yīng)用系統(tǒng)、梯控管理系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)備自動控制系統(tǒng)、信息及導(dǎo)引系統(tǒng)、電子信報箱管理系統(tǒng)；
4) 個性化的智能科技定制及提升應(yīng)用
居家多媒體信息服務(wù)屏的便捷操作。
社區(qū)生活服務(wù)、天氣查詢、梯控系統(tǒng)的VIP定制；
智能一鍵通斷電的模式；
私家空間照明、中央空調(diào)、中央新風(fēng)集中控制及節(jié)能控制的模式；
電子貓眼;
酒店式公共空間照明、高保真背景音樂的應(yīng)用；
入戶門電子鎖的便捷、感應(yīng)卡與密碼或指紋的安全保障。
6 智能化子系統(tǒng)配置
包括以下6大系統(tǒng)23個子系統(tǒng)：
1．信息設(shè)施系統(tǒng)
通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)/綜合布線系統(tǒng)/室內(nèi)移動通訊覆蓋系統(tǒng)/公共廣播系統(tǒng)/信息及導(dǎo)引系統(tǒng)。
2．信息應(yīng)用系統(tǒng)
智能卡應(yīng)用系統(tǒng)。
3．建筑設(shè)備管理系統(tǒng)
電梯五方通話系統(tǒng)/給排水監(jiān)視系統(tǒng)/智能照明管理系統(tǒng)/智能家居系統(tǒng)。
4．安全技術(shù)防范系統(tǒng)
入侵報警系統(tǒng)/視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)/可視對講系統(tǒng)/出入口控制系統(tǒng)/梯控管理系統(tǒng)/電子巡查管理系統(tǒng)/無線對講系統(tǒng)/汽車庫管理系統(tǒng)。
5．機(jī)房工程
裝飾、結(jié)構(gòu)支撐系統(tǒng)/供配電與不間斷電源系統(tǒng)/空調(diào)與新風(fēng)系統(tǒng)/火災(zāi)報警和滅火系統(tǒng)/防雷接地系統(tǒng)。
6．綜合管路
7 智能化子系統(tǒng)設(shè)計(jì)
7.1 通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)
1) 寬帶、語音網(wǎng)絡(luò)
采用FTTH(光纖到戶)的方式。
2) 智能化設(shè)備及物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)
建立主干千兆，百兆到桌面的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用。該網(wǎng)絡(luò)為小區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺系統(tǒng)以及智能化設(shè)備網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)日常的管理使用。
3) 數(shù)字電視網(wǎng)絡(luò)
采用先進(jìn)的860Mhz鄰頻傳輸系統(tǒng)，數(shù)字電視點(diǎn)播采用IP網(wǎng)的方式。
7.2綜合布線系統(tǒng)
采用超5類布線產(chǎn)品、單模光纖來構(gòu)建高效、合理的通信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行物理基礎(chǔ)。
7.3室內(nèi)移動通訊覆蓋系統(tǒng)
設(shè)置中國移動、中國電信、中國聯(lián)通等移動電話室內(nèi)覆蓋。
需無線覆蓋區(qū)域?yàn)榈叵率?、電梯轎廂、排屋合院別墅住戶的地下室等手機(jī)信號盲區(qū)或信號弱的區(qū)域。
7.4 公共廣播系統(tǒng)
公共廣播系統(tǒng)系統(tǒng)分為2部分，各系統(tǒng)獨(dú)立建設(shè)。
a) 室外公共廣播系統(tǒng)：對室外步行道路和景觀區(qū)域提供優(yōu)美的音樂。
b) 會所、室外游泳池公共廣播系統(tǒng)：提供優(yōu)美的音樂。在會所各功能區(qū)墻面，設(shè)置易操作的控制面板和顯示屏。
7.5信息及導(dǎo)引系統(tǒng)
提升物業(yè)的服務(wù)和工作效率，具有商業(yè)增值應(yīng)用。前端信息屏設(shè)置在會所入口大堂、高層住宅1層/地下層電梯廳、住戶室內(nèi)區(qū)域。
7.6 智能卡系統(tǒng)
通過IC卡身份驗(yàn)證對小區(qū)內(nèi)人員進(jìn)行合理的、有序的、人性化的進(jìn)出管理；實(shí)現(xiàn)以卡代替鑰匙、車輛出入管理、信報箱管理等。
7.7電梯五方通話系統(tǒng)
電梯應(yīng)有五方通話功能。在監(jiān)控中心可集中監(jiān)測每部電梯的運(yùn)行狀態(tài)和故障報警狀態(tài)。
7.8給排水監(jiān)視系統(tǒng)
系統(tǒng)對公共地下室各區(qū)域集水井和各排屋地下室、各排屋合院別墅戶內(nèi)的集水井設(shè)置超高水位探測器進(jìn)行遠(yuǎn)程監(jiān)測，并做液位超高報警。
7.9智能照明管理系統(tǒng)
對景觀、建筑物外部、小區(qū)道路、園區(qū)各類標(biāo)識、地下停車區(qū)域的照明進(jìn)行控制。系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)自動時間控制、自動順序控制等多種方式的自動控制等。
7.10智能家居系統(tǒng)
該部分另詳見本人發(fā)表的論文《獨(dú)棟豪宅智能化系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)》
7.11入侵報警系統(tǒng)
入侵報警系統(tǒng)分為周界防越報警系統(tǒng)、地下車庫緊急求助系統(tǒng)、室內(nèi)入侵報警及求助系統(tǒng)。
1) 周界防越報警系統(tǒng)
綜合現(xiàn)有各種防范技術(shù)的優(yōu)缺點(diǎn)，采用拉力式傳感電纜系統(tǒng)，同時可配以數(shù)字安防系統(tǒng)的軟件分析進(jìn)行輔助判斷。
2) 地下車庫緊急求助系統(tǒng)
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；課程；案例教學(xué)法
1物業(yè)管理課程的特點(diǎn)
房地產(chǎn)是近年來中國發(fā)展最快的行業(yè)，一棟棟高樓如雨后春筍在中國拔地而起。城市商品住房的興起正改變著中國傳統(tǒng)的住房模式，房地產(chǎn)商將住房區(qū)域分為公共區(qū)域與私人區(qū)域，私人區(qū)域是小區(qū)住戶的日常起居的地方，但是小區(qū)的公園、電梯、公共走廊都是需要小區(qū)住戶平攤的。很多人會關(guān)心這些錢除了買這些地的使用權(quán)還用在了哪些方面呢？其實(shí)這另外一部分錢就是給了物業(yè)，物業(yè)負(fù)責(zé)整個小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)，公共場所的管理。售樓員在如火如荼地推薦我們這個房子地段好、裝修好的同時，房客們現(xiàn)在卻似乎越來越關(guān)注另一個問題——物業(yè)管理。所有的小區(qū)都是要配備物業(yè)的，物業(yè)就相當(dāng)于一個小區(qū)的管家，時時刻刻注意著這個小區(qū)的動向。隨著房產(chǎn)的開發(fā)，物業(yè)的需求量越來越大，但是專業(yè)的物業(yè)管理人才卻稀缺，因此大學(xué)開設(shè)物業(yè)管理課程也是十分必要的。但是由于我國的物業(yè)管理教學(xué)才剛剛起步，教學(xué)的知識體系和方法都不夠成熟，到目前為止，我國的物業(yè)管理隸屬于工程管理專業(yè)，與其他專業(yè)一樣讀完本科四年即可畢業(yè)。通過對大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)的研究，我們發(fā)現(xiàn)如今的物業(yè)管理課程有以下兩個特點(diǎn)：①綜合性。物業(yè)管理專業(yè)要學(xué)的東西多且雜，涉及到經(jīng)濟(jì)、管理、法律、建筑等多方面知識；②應(yīng)用性。換句話說，物業(yè)管理具有很強(qiáng)的實(shí)用性，它不需要你進(jìn)行多么深的學(xué)術(shù)研究，只是純粹需要這種人才參與到市場來填補(bǔ)社會就業(yè)空位。物業(yè)管理教學(xué)要做的就是盡可能地教一些實(shí)用技能，幫助學(xué)生更好的勝任這個職位的要求。
2物業(yè)管理課程教學(xué)中存在的問題
2.1教學(xué)方式不能有效調(diào)動學(xué)生積極性
我們一直強(qiáng)調(diào)的是：物業(yè)管理是一門實(shí)用性非常強(qiáng)的課。實(shí)用性強(qiáng)就意味著并不需要學(xué)習(xí)多少理論知識?，F(xiàn)在的物流管理教師上課依然秉承著與其他理論性強(qiáng)的專業(yè)同樣的上課方式，即主動強(qiáng)化理論知識，弱化實(shí)踐操作。這對于其他搞研究的專業(yè)或許還行的通，對于直面就業(yè)的專業(yè)就委實(shí)有些牽強(qiáng)。或許是老師習(xí)慣性的教學(xué)方式，但對于學(xué)生來說卻提不起積極性。
2.2學(xué)生對物業(yè)管理課程不夠重視
物業(yè)管理在中國應(yīng)該算是比較新的行業(yè)，因此大學(xué)生對物業(yè)管理的認(rèn)知還不是很透徹。尤其是一些大學(xué)生片面地將物業(yè)管理理解為服務(wù)業(yè)，認(rèn)為不需要知識也可以去勝任這個職位，很少有人會為了單純想要當(dāng)物業(yè)管理人員而去學(xué)這個專業(yè)。加上工程管理專業(yè)的范圍非常寬泛，既與管理掛鉤，又與服務(wù)嵌連。因此大家選擇這個專業(yè)的人大多數(shù)都應(yīng)該是奔著當(dāng)管理人員去的，就業(yè)也是往大型的房地產(chǎn)企業(yè)總部或建筑事務(wù)所去的，幾乎沒人想到去當(dāng)一個小區(qū)物業(yè)管理。而且物業(yè)管理不僅工作辛苦，待遇還不高，因此更沒有什么人考慮了。這樣的觀念也顯示出當(dāng)前社會對這個行業(yè)的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
2.3物業(yè)管理課時安排有限
物業(yè)管理課程分為理論和實(shí)踐兩部分，實(shí)踐部分主要依靠講解案例來完成。但由于課時安排的有限，理論和實(shí)踐課程如何分配成為物業(yè)管理專業(yè)的一大難題。一般來說，大多數(shù)情況下都會先教授理論知識，然后再是案例分析，但是這樣理論課一定會占據(jù)大部分時間。案例分析占主要時間，但是純的案例分析沒有理論指導(dǎo)也很難將清楚。平均分配，這樣反而實(shí)踐和理論都耽誤了。那如何利用最少的時間學(xué)到最多的東西呢？我們試驗(yàn)了案例教學(xué)法，覺得有一定的可行性。
3案例教學(xué)法在物業(yè)管理課程改革中應(yīng)用的意義
3.1激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的主觀能動性
首先案例來自于實(shí)踐。一份典型的案例包含現(xiàn)實(shí)生活中可能遇到的一些問題。我們可以先讓學(xué)生自己試著解決這些問題，這些問題都是平時書本上學(xué)不到的東西，如果學(xué)生做到了，他們也會有一種成就感，覺得自己非常適合這個專業(yè)，那自然對這個專業(yè)更感興趣，如果解決不了，那肯定也情有可原，老師就可以給予適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)，看一看到底是哪方面出了問題，只有自己不懂得東西，我們才會認(rèn)真去聆聽，那教學(xué)的效果肯定會比在沒有任何了解的情況下要強(qiáng)。他們也會覺得這個專業(yè)沒有他們想的那么容易，也需要重視起來。因此運(yùn)用這種教學(xué)方法不論情況怎樣，我們的目的都可以達(dá)到。
3.2有利于提高學(xué)生的綜合能力
一份典型的物業(yè)實(shí)際案例不僅包含學(xué)生要學(xué)的理論知識，還包括現(xiàn)實(shí)生活中可能遇到的各種突況。比如很常見的物業(yè)收費(fèi)問題，在現(xiàn)實(shí)生活中其實(shí)是一個非常棘手的問題。學(xué)生如何去跟這些業(yè)主交流，這就是理論課本學(xué)不到的東西，必須要學(xué)生親自去體會。學(xué)生拿到一份案例不僅需要利用自己學(xué)到的理論知識來試著解決這些問題，而且碰到一些突況還可以訓(xùn)練學(xué)生的現(xiàn)場反應(yīng)能力，這樣不僅讓學(xué)生學(xué)到了理論知識，更是積累了解決實(shí)際問題的技巧。學(xué)生的綜合能力得到了提升。
4案例教學(xué)法在物業(yè)管理課程改革中應(yīng)用應(yīng)遵循的原則
首先案例的選取要足夠典型。要能真正反應(yīng)實(shí)際生活中遇到的問題，但教學(xué)畢竟是教學(xué)，案例分析的最終還是要體現(xiàn)理論；其次在學(xué)生對案例的分析過程中老師可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，學(xué)生的思維能力往往只能想到事物的表面，而老師可以將學(xué)生引向更深的層面；再次教師要從一個主講人變成一個旁觀者。所謂旁觀者清當(dāng)局者迷，教師只有站在學(xué)生外，才能看清學(xué)生在分析的過程中都出現(xiàn)了哪些問題；最后教師也不能整個分析過程都不參與其中，最后的結(jié)尾還是需教師來對案例分析進(jìn)行升華，指出學(xué)生在分析過程中沒有考慮到的問題，讓學(xué)生能夠全面深入地掌握分析內(nèi)容。
5案例教學(xué)法在物業(yè)管理課程改革中的具體應(yīng)用
其實(shí)案例這個名詞最開始不是運(yùn)用在物業(yè)管理方面的，最開始的案例教學(xué)出現(xiàn)在醫(yī)學(xué)領(lǐng)域，因?yàn)獒t(yī)學(xué)病例就是典型。但隨著時代的發(fā)展，科學(xué)家們發(fā)現(xiàn)其實(shí)許多領(lǐng)域出現(xiàn)的典型都可以用案例來整理，因此，其他領(lǐng)域也開始用案例來進(jìn)行情況的總結(jié)與分析。案例分析法其實(shí)就是對某一特殊情況進(jìn)行分析，從特殊中得到這種事件的普遍規(guī)律，再反過來運(yùn)用這種普遍規(guī)律來指導(dǎo)特殊情況，就像哲學(xué)中普遍規(guī)律與特殊規(guī)律的關(guān)系。后來的案例分析法被借鑒到教學(xué)領(lǐng)域，一些有先見之明的人意識到教師其實(shí)可以很好地利用案例分析法，由于在教學(xué)課堂上只講理論知識學(xué)生會覺得很枯燥，久而久之學(xué)生就會失去對著門學(xué)科的興趣。但案例分析法就不同了，教師們發(fā)現(xiàn)這是把理論與實(shí)踐結(jié)合得最好的一種教學(xué)方法。實(shí)際案例來源于生活，但同時我們還可以從這些實(shí)際案例中總結(jié)出理論依據(jù)。這時候我們發(fā)現(xiàn)案例也可以作為一種教學(xué)方法起到教育、啟迪學(xué)生的作用，這種教育方法是具有變革性的。尤其是運(yùn)用到這種實(shí)踐性非常強(qiáng)的專業(yè)——物業(yè)管理，效果會更加明顯。我們一般利用案例進(jìn)行教學(xué)的主要步驟就是先選擇一份典型的案例讓學(xué)生去分析，教師從旁進(jìn)行適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)，最后由教師進(jìn)行總結(jié)與點(diǎn)評。這樣的案例教學(xué)既讓學(xué)生深入到了問題的實(shí)踐層面，提高了學(xué)生解決問題的實(shí)際能力，同時將理論知識滲透到案例教學(xué)之中，也提高了學(xué)生的理論運(yùn)用能力。最后，作為一種全新的教學(xué)方法，老師也在其中受益匪淺。在這種方法還沒有被引入教學(xué)領(lǐng)域之前，教師都是日復(fù)一日地進(jìn)行機(jī)械化的理論灌輸，他們雖然知道這樣學(xué)生將來走上工作崗位，這些理論知識基本上也沒什么用，但沒有辦法，整個社會都是這樣，直到案例教學(xué)法的出現(xiàn)，它在提高學(xué)生積極性的同時也讓老師重拾了教學(xué)的信心。老師跟學(xué)生一樣，也是在什么都不懂的情況下運(yùn)用這種教學(xué)方法，老師也面臨著對自己上課能力和教授知識的能力的新的考驗(yàn)，這種同時讓雙方都緊張的教學(xué)方法重燃了當(dāng)下大學(xué)教學(xué)的熱情，相信效果出來一定會非常驚艷。
5.1案例教學(xué)法在物業(yè)管理課程改革中應(yīng)用的具體內(nèi)容
（1）物業(yè)管理課程總論。物業(yè)管理是一個新興產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)正逐步進(jìn)入人們的日常生活與工作中。所以在授課時，要大概的介紹物業(yè)管理行業(yè)的前端領(lǐng)域和新近發(fā)展情況以及該學(xué)科在中國的現(xiàn)狀和國家頒布的法律條例以及相關(guān)政策，并且要和發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理的發(fā)展情況進(jìn)行比較，顯示出差距。也要對中國優(yōu)秀且有個性的物業(yè)管理模式進(jìn)行研究分析，此時同學(xué)們就會對該學(xué)科有個大體認(rèn)知。在這個條件下，舉例說明物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)存的主要問題，讓同學(xué)據(jù)此進(jìn)行思考和討論，培育學(xué)生自主學(xué)習(xí)、獨(dú)自思考和處理問題的能力。（2）播放物業(yè)管理影像資料。很大一部分同學(xué)對現(xiàn)代物業(yè)管理的方法和準(zhǔn)則并不是很熟悉，在剛上課的時，向同學(xué)們播放一或兩個資料片，對著名的物業(yè)管理企業(yè)的管理方式和準(zhǔn)則做直觀的展示。讓同學(xué)對物業(yè)管理有一個感性認(rèn)識。這樣可以激發(fā)同學(xué)的學(xué)習(xí)興致。（3）物業(yè)管理課程講座式。教師舉案法是案例教學(xué)法中最常用的教學(xué)方式，物業(yè)管理課程具有很強(qiáng)的實(shí)踐操作性，因此通過案例教學(xué)法可以將理論和實(shí)踐結(jié)合起來?？梢詫⒁酝恼鹿?jié)模式變?yōu)橹v座模式，不再面面具到的解釋理論知識，而是針對重點(diǎn)知識進(jìn)行講解，剩余的非主要和小難度的知識點(diǎn)讓同學(xué)們找時間自學(xué)，這樣就提高了課堂的利用效率，在有限時間內(nèi)對典型案例進(jìn)行講解，點(diǎn)明重點(diǎn)。教師每節(jié)課布置一個主題，準(zhǔn)備一至兩個典型案例，先以獎勵制度激勵同學(xué)參與分析案例，而后引出相關(guān)概念原理，再利用概念原理重新對案例進(jìn)行科學(xué)分析。（4）學(xué)生課程論文的講解和討論。案例教學(xué)法還有一種方式——學(xué)生舉案法的實(shí)踐。課程論文在同學(xué)的成績考核中占一定比例，要讓同學(xué)獨(dú)自物色物業(yè)管理案例并上交相關(guān)論文，論文應(yīng)由案例介紹、問題分析和結(jié)論三部分組成。要以電子稿形式上交。在課堂上選取部分同學(xué)的論文用多媒體系統(tǒng)進(jìn)行展示，并讓相關(guān)同學(xué)上臺講解案例中的存在的問題和應(yīng)對措施。此方法的優(yōu)勢在于，可以讓每位同學(xué)都有機(jī)會參與其中，并且有壓力感，進(jìn)而產(chǎn)生動力，能夠使學(xué)生悉心準(zhǔn)備論文，提高論文質(zhì)量，并且提高同學(xué)主動學(xué)習(xí)的能力。
5.2案例教學(xué)法在物業(yè)管理課程改革中應(yīng)用的思路
主要思路：①教師應(yīng)根據(jù)授課內(nèi)容準(zhǔn)備相關(guān)的案例；②教師利用多媒體系統(tǒng)，向同學(xué)展示案例內(nèi)容，并提出相關(guān)問題；③激勵學(xué)生獨(dú)立思考，引起學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，分小組進(jìn)行討論，鼓勵發(fā)言，活躍課堂氣氛，讓每一個同學(xué)都參與其中從而尋求出解決問題方法；④教師通過展示的案例，引出相關(guān)的概念和原理，用概念原理解釋本次課堂的學(xué)習(xí)內(nèi)容；⑤教師提出案例中的問題，并利用概念和原理進(jìn)行解決和改正；⑥分析同學(xué)對案例處理態(tài)度和方式的不同。
5.3案例教學(xué)法在物業(yè)管理課程改革中應(yīng)用的具體步驟
（1）選擇案例?？梢岳枚喾N方式獲得案例，比如通過網(wǎng)絡(luò)，電視，手機(jī)以及日常生活經(jīng)驗(yàn)都可以。教師收集到某一教學(xué)主題案例后，可通過板書講解、視頻展示、模擬演示的方法向?qū)W生展示。收集來的案例應(yīng)當(dāng)切實(shí)符合教學(xué)主題，要求有針對性、典型性和實(shí)效性。難度居中即可。（2）學(xué)生準(zhǔn)備。教師要通過準(zhǔn)備的案例的復(fù)雜指數(shù)和教學(xué)目標(biāo)，來估算出準(zhǔn)備時間和應(yīng)準(zhǔn)備的資料。啟迪同學(xué)們搜尋需要的信息，讓他們積極的參與進(jìn)來，并能夠獨(dú)立思考出解決案例問題的方案。在此之前給同學(xué)們分好組，讓他們懂得協(xié)作與交流。準(zhǔn)備好應(yīng)答課堂的討論問題和課堂總結(jié)。（3）分析案例、解決問題。學(xué)生運(yùn)用已學(xué)的相關(guān)知識分析該出案例要表達(dá)的重點(diǎn)內(nèi)容。案例的規(guī)模大小不一，有一些小的案例，只需要教師講解一個知識點(diǎn)即可，講解后，教師可以立即給出案例，細(xì)心學(xué)習(xí)的同學(xué)會輕松得出結(jié)論；還有一些較大的案例，可能要在學(xué)習(xí)整章后才會得出結(jié)論，這時就可以讓同學(xué)們結(jié)合前面所學(xué)到的知識進(jìn)行分析，教師在此刻應(yīng)該引領(lǐng)同學(xué)回憶之前的知識點(diǎn)，但是不能說出最終答案，讓同學(xué)在老師的提醒下獨(dú)立思考。此過程就鮮明的顯示出案例教學(xué)法與傳統(tǒng)教學(xué)法的不同之處。在運(yùn)用傳統(tǒng)教學(xué)法時，教師經(jīng)常會進(jìn)行細(xì)致的講解，可是這樣就會大大降低了同學(xué)主動學(xué)習(xí)的能力，此時的教學(xué)主體變成了教師。而在運(yùn)用案例教學(xué)法時，教師會與同學(xué)形成一種互動關(guān)系，讓同學(xué)們成為教學(xué)的主體，提高同學(xué)主動學(xué)習(xí)的能力，而同學(xué)們會利用自己學(xué)過的相關(guān)知識甚至是課外知識來提出解決的初步方案。此時教師可以在一旁引導(dǎo)同學(xué)，并不過多的干預(yù)同學(xué)的思考與分析，但是在這過程中有的同學(xué)們多多少少會有些偏差，甚至脫離了學(xué)習(xí)的內(nèi)容，這個時候教師就應(yīng)該予以糾正或加以提醒了。但最后還是要以尊重同學(xué)觀點(diǎn)和想法為前提，進(jìn)行總結(jié)歸納。將內(nèi)容引導(dǎo)到正確的主題上來。（4）總結(jié)回顧。教師展現(xiàn)的結(jié)論或答案，這部分并不是固定的，有的可以從書本教材中找到，有的則是相關(guān)政府部門的解決方案，教師可以與同學(xué)一起研究他們的不同之處。并以鼓勵的形式對同學(xué)的結(jié)論進(jìn)行點(diǎn)評。讓同學(xué)們獨(dú)自總結(jié)錯誤，得出經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。每一個小組可以做一些書面報告，并把它們保存下來。為學(xué)生下一次的案例分析提供經(jīng)驗(yàn)和方向。從而提高學(xué)生的能力。在這個過程中，同學(xué)們即可以學(xué)到概念理論，也可以提高獨(dú)立思考的能力，積累解決實(shí)際問題的經(jīng)驗(yàn)。邏輯思考能力和概括分析能力也得到了培養(yǎng)。
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