發(fā)布時間：2022-03-18 00:20:40
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物業(yè)管理制度是物業(yè)工作人員在進行物業(yè)管理過程中需要遵守的準則和規(guī)范，主要起到兩方面作用。首先是通過這一制度進行公司的內(nèi)部控制，通過制度性內(nèi)容，明確管理工作的整體流程，并劃定職權(quán)范圍，在此基礎(chǔ)上強化公司工作效率。這樣職工才能夠盡心竭力地工作，各部門之間才能夠相互配合與幫助，相關(guān)物業(yè)工作能夠有效開展。另一層作用是能夠明確自身權(quán)利，并對物業(yè)工作的各方職權(quán)范圍進行明確劃定，同時對居民住戶進行合理約束。
二、管理制度的缺陷
盡管物業(yè)管理這一行業(yè)由來已久，但是在我國范圍內(nèi)還屬于新興行業(yè)，相關(guān)制度還不完善，這就難免在運作過程中出現(xiàn)各種問題。
1.物業(yè)管理法規(guī)不完善
物業(yè)管理在我國還處于起步階段，還沒有形成實際的管理工作經(jīng)驗，在這種情況下，很難針對居民的具體生活問題進行關(guān)注以及管理，這在某種程度上是因為有關(guān)主管部門沒有制定出明確的規(guī)定，對很多方面的內(nèi)容沒有明確的法律條文進行約束，最終在時間的推移之下，管理工作日漸松散，致使小區(qū)環(huán)境出現(xiàn)污染和破壞。
2.缺乏完善的業(yè)主自治制度
由于國情不同，我國在物業(yè)領(lǐng)域中還沒有形成完善的主管機構(gòu)，相關(guān)工作的效率也很低，業(yè)主也不能夠通過法律進行權(quán)益上的自我維護。
三、改善現(xiàn)狀的對策
總體來講，物業(yè)管理工作在我國還需要進行進一步完善，很多矛盾性問題難以通過正規(guī)手段進行根治，很多時候出現(xiàn)特殊情況，沒有相關(guān)法律或者規(guī)定進行約束，在這種情況下，只有對先進的管理經(jīng)驗進行借鑒，對整個行業(yè)進行科學規(guī)劃，促進行業(yè)的整體規(guī)范，這樣一來，整個物業(yè)行業(yè)才能夠走向正軌與規(guī)范。
1.平衡物業(yè)市場的供給雙方
就目前來講，我國在物業(yè)管理方面所應(yīng)用的模式屬于自建自管型，在這種情況下，管理水平較大程度上需要依賴物業(yè)公司。在這種情況下，就需要通過開發(fā)商進行規(guī)范和約束，同時發(fā)動政府進行相關(guān)規(guī)定，出臺相關(guān)政策，不直接對物業(yè)管理進行行政化干預(yù)，而是通過有效監(jiān)督，促使管理公司進行規(guī)范化管理。在這個過程中，需要建立一個平等的平臺，使物業(yè)管理的供需雙方，無論是在權(quán)力還是義務(wù)上，都能夠處于平衡狀態(tài)，處于平等的位置。同時，還需要對物業(yè)管理的相關(guān)事宜進行精細化規(guī)范，明確工作流程中的每一個細節(jié)，使得管理能夠擁有一個量化的標準進行評價。在這種情況下，可以使物業(yè)管理上的糾紛事件有效避免，使物業(yè)公司的工作能夠有所進步。
2.強化業(yè)主的主體性地位
首先要對相關(guān)規(guī)定進行明確了解，使得業(yè)主能夠明確自身權(quán)益，同時還應(yīng)發(fā)揮政府的力量，明確物業(yè)管理在政府管理系統(tǒng)中的具置，一旦出現(xiàn)物業(yè)糾紛，政府能夠及時出面，對事件發(fā)展的導向進行合理控制。同時還能夠使業(yè)主認識到物業(yè)管理對于城市建設(shè)的重要作用，緩解業(yè)主與物業(yè)公司之間針鋒相對的狀態(tài)，在這種情況下，物業(yè)管理的狀況將能夠得到極大改善。確立反饋機制，使得業(yè)主能夠擁有對于物業(yè)管理進行評價的權(quán)力，在這種機制下，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理的良性運轉(zhuǎn)。其次，物業(yè)公司應(yīng)強化市場意識，推行商品式的服務(wù)理念，促進業(yè)主對于合理服務(wù)需求的意識，使得管理結(jié)構(gòu)更加趨于合理，兼顧供需雙方的實際狀況及意愿。
四、結(jié)語
關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；法律關(guān)系；法律責任
中圖分類號：D92 文獻標識碼：A
文章編號：1009-0118（2012）04-0093-02
前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在我國仍處于發(fā)展階段，在其逐步走向成熟的過程中也暴露出許多深層次的法律問題，在審判實踐中也面臨許多問題。近年來，在實踐中，有關(guān)前期物業(yè)管理的糾紛越來越常見，并且它作為一種新類型案件審理難度較大。我國于2003年出臺的行政法規(guī)《中華人民共和國物業(yè)管理條例》，結(jié)束了前期物業(yè)管理的缺失狀況，2007年頒布了《中華人民共和國物權(quán)法》，確立了我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，隨后，《中華人民共和國物業(yè)管理條例》也進行了修正和補充，加強了對前期物業(yè)建設(shè)單位的管理，將物業(yè)管理納入了法制軌道，有效規(guī)范了前期物業(yè)管理市場。但實踐中，前期物業(yè)管理制度存在眾多法律問題，這些問題嚴重制約了中國物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。那么前期物業(yè)管理制度存在哪些問題？本文擬對這些問題做一個粗淺的梳理。
一、前期物業(yè)管理法律關(guān)系主體的地位及權(quán)利義務(wù)不對等
從上文分析可以看出，根據(jù)我國現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)，前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要涉及開發(fā)商(建設(shè)單位)、購房人(業(yè)主)、前期物業(yè)服務(wù)公司三方。
前期物業(yè)管理法律關(guān)系是民事法律關(guān)系的一種，那么有關(guān)民事活動必須遵循的基本原則也同樣適用于前期物業(yè)管理，因此其也應(yīng)當遵循平等自愿的原則，物業(yè)服務(wù)公司作為獨立的一方當事人，在接受開發(fā)商委托時與開發(fā)商法律地位是平等的，也有是否接受委托的意志自由，然而事實上并非如此。實踐中，獨立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)模式在我國并不多。目前，大量物業(yè)服務(wù)公司都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬單位或子公司，并不具有實質(zhì)意義上的獨立經(jīng)營的法人品格，會受制于開發(fā)商，開發(fā)項目在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段留下的問題，在業(yè)主入住之后逐步暴露出來，引發(fā)業(yè)主對物業(yè)管理的不滿，現(xiàn)有的前期物業(yè)管理體制很難確保雙方在委托的合同關(guān)系中真正實現(xiàn)平等和自愿，這也為一系列糾紛埋下了隱患。從這個角度來講新業(yè)主在選擇物業(yè)管理這一法律行為中根本談不上平等和自愿，這也說明物業(yè)服務(wù)公司與購房人地位也不平等。
法律關(guān)系中最為核心的部分是權(quán)利和義務(wù)，雙方當事人完全有充分的自由來協(xié)商和確定各自在法律關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)，這也是雙方當事人法律地位平等和意志自由的體現(xiàn)?；谇笆龅碾p方法律地位的不平等性，雙方的權(quán)利義務(wù)的協(xié)商也難以做到一致和對等。一方面，由于物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營的非獨立性，使得物業(yè)公司難以真正實現(xiàn)其本應(yīng)行使的權(quán)利。另一方面，在購房者與物業(yè)公司之間，權(quán)利和義務(wù)也難真正實現(xiàn)對等。實踐中，雙方根本不存在機會去協(xié)商雙方的權(quán)利和義務(wù)。購房者在購房時也就簽訂了一些“不平等”條約?，F(xiàn)實中的沖突正是由于物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏充分談判與協(xié)商，權(quán)利和義務(wù)的畸形與變異，直接引發(fā)了矛盾。
二、前期物業(yè)管理相關(guān)制度不規(guī)范
我國前期物業(yè)管理的法定內(nèi)容涉及眾多方面，主要包括了前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等方面內(nèi)容。本文就前期物業(yè)管理實踐中存在較多糾紛的幾個方面予以分析：首先，前期物業(yè)服務(wù)合同存在的問題。前期物業(yè)管理合同，是指在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由房地產(chǎn)開發(fā)商與其所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。它是確定業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)公司具體權(quán)利義務(wù)、確保前期物業(yè)管理活動得以實現(xiàn)的最基本法律文件之一。筆者認為，前期物業(yè)管理合同對業(yè)主的法律效力是基于我國《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權(quán)在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時，受讓人同時取得此三項權(quán)利。在銷售物業(yè)前，開發(fā)商是物業(yè)的唯一業(yè)主，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，其當然有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽定前期物業(yè)管理合同。在物業(yè)銷售后，開發(fā)商的物業(yè)所有權(quán)以建筑物區(qū)分所有權(quán)的形式開始分散轉(zhuǎn)移給各業(yè)主，業(yè)主從開發(fā)商處不僅僅繼受了建筑物的專有部分所有權(quán)，也同時繼受了共有權(quán)和成員權(quán)。因此，理論上前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主是具有法律效力的，但是，隨著開發(fā)商轉(zhuǎn)讓商品房，漸次設(shè)立出數(shù)個建筑物區(qū)分所有權(quán)，而對小區(qū)進行管理的權(quán)利依然僅有一個，由開發(fā)商單獨享有，實際上，前期物業(yè)管理階段業(yè)主所擁有的管理權(quán)實際上并不存在，更不能真實的行使，由于前期物業(yè)管理階段管理權(quán)由開發(fā)商獨享，因此，業(yè)主沒有對前期物業(yè)服務(wù)合同解除的權(quán)利，合同解除權(quán)利在前期物業(yè)服務(wù)合同轉(zhuǎn)讓過程中并沒有轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是業(yè)主并不具有建筑物區(qū)分所有形式下的管理權(quán)，也就無從行使合同救濟權(quán)。其次、臨時管理規(guī)約存在的問題。臨時管理規(guī)約是由開發(fā)商在銷售物業(yè)之前制訂的、維護物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護公共秩序、創(chuàng)造良好環(huán)境、約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動的共同約定，是小區(qū)前期物業(yè)管理階段管理的憲法，因此可以說臨時管理規(guī)約是規(guī)范前期物業(yè)管理活動、確定業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)的根本性文件。然而，無論是開發(fā)商還是業(yè)主對臨時管理規(guī)約的重視都不夠，在當前前期物業(yè)管理制現(xiàn)狀中，開發(fā)商、物業(yè)公司利用制定這個文件的獨特地位侵害業(yè)益的事情卻屢見不鮮。在前期物業(yè)管理這個階段中，業(yè)主委員會尚未成立，臨時管理規(guī)約，也由建設(shè)單位制定。實踐中，存在著開發(fā)商用經(jīng)營收益補充管理服務(wù)費的情況，此時，臨時規(guī)約有條款約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)經(jīng)營小區(qū)的共用配套設(shè)施、共用場地，又有權(quán)把經(jīng)營納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入。因此，在物業(yè)的真正主人——業(yè)主缺席的情況下，由建設(shè)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定的臨時管理規(guī)約的公正性值得商榷。最后，前期物業(yè)管理招標投標存在的問題。開發(fā)商片面地注重經(jīng)營的控制權(quán)和管理的自，從而忽視了外來物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理工作中的積極作用，也希望使用自己的物業(yè)服務(wù)公司，來緩解商品房交接過程中可能因質(zhì)量和其他產(chǎn)品問題引發(fā)的矛盾，通過自己的物業(yè)服務(wù)公司來掩飾問題，蒙蔽過關(guān)，而不是把問題解決在業(yè)主進住之前。從獲取最大經(jīng)濟利益出發(fā)，開發(fā)商也不愿意將自己所開發(fā)項目的物業(yè)管理利潤，轉(zhuǎn)移給其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。以上幾個方面直接導致了開發(fā)商在招投標工作中采取不正當競爭手段，存在大量的招投標暗想操作行為。同時由于地方保護主義的存在，當?shù)卣嘘P(guān)部門或開發(fā)商，從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使跨區(qū)域的物業(yè)管理招投標困難重重。即使是有影響力的知名物業(yè)服務(wù)公司，由于中標后各項管理工作無法正常開展，無奈也被迫撤出，更有甚者，開發(fā)商利用招投標形式，騙取物業(yè)服務(wù)公司的投標資料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物業(yè)服務(wù)公司接管物業(yè)，使用騙取來的管理方案進行管理運作，或者先利用外地名牌物業(yè)服務(wù)公司的影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進行前期管理運作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另組服務(wù)公司進行管理。
三、開發(fā)商在前期物業(yè)管理中的法律責任存在問題
物業(yè)管理行業(yè)的投資主體大多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雖然《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》都提出推行物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)“建管分離”、“分業(yè)經(jīng)營”的模式，然而實踐幾年來，“建管分離”模式并沒有很好地落實，“自建自管”的模式在物業(yè)管理市場上仍占據(jù)了相當?shù)谋壤Ｔ谖飿I(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)商之間，很多物業(yè)服務(wù)公司都和房地產(chǎn)商捆綁在一起，許多物業(yè)公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)商的子公司，雙方這種過于親密的“血緣”關(guān)系，使得雙方關(guān)系不明，使得一些物業(yè)在交付給業(yè)主使用之前，就埋下了導致日后物業(yè)管理過程中出現(xiàn)矛盾和糾紛的隱患。
參考文獻：
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[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理制度；存在問題；措施
中圖分類號：G306.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）30-0069-01
1.物業(yè)管理制度的概念
物業(yè)管理制度是關(guān)涉物業(yè)管理活動的行為規(guī)范和行為準則。物業(yè)管理制度建設(shè)是發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)性工作。一般而言，物業(yè)管理制度既包括物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，也包括物業(yè)管理過程中規(guī)范各有關(guān)當事人行為的制度，前一類是物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，亦即物業(yè)管理公司根據(jù)自身工作特點和經(jīng)營理念，制定的工作程序、職責范圍、管理辦法等，主要是為了明確崗位責任、約束員工行為、協(xié)調(diào)內(nèi)部關(guān)系、保證企業(yè)正常運轉(zhuǎn)和物業(yè)管理工作的有序運行；后一類則是指界定物業(yè)管理參與者的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范各方行為，協(xié)調(diào)各方關(guān)系的規(guī)定。具體而言，物業(yè)管理制度總體上由前期管理制度、日常管理制度和物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度組成。前期管理制度主要包括物業(yè)接管驗收制度、入伙手續(xù)及搬遷、裝修規(guī)定；日常管理制度既包括物業(yè)管理公司制定的房屋使用管理制度、房屋維持制度、設(shè)備運行管理制度、設(shè)備維修制度、綠化管理制度、治安及消防制度以及綜合服務(wù)辦法等，又包括業(yè)主委員會制定的業(yè)主委員會章程、維修基金管理及使用辦法、公共部位及共用設(shè)施使用辦法等；物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度主要包括公司經(jīng)理辦公制度、各部門責任制、員工崗位責任制及綜合管理制度等。
2.油田物業(yè)管理的存在的問題分析
2.1 油田物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)缺少專業(yè)人才，對物業(yè)管理行業(yè)向深層次、高水平發(fā)展不利。
目前，油田內(nèi)部有一定數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場，管理人員普遍素質(zhì)低，服務(wù)不到位?！段飿I(yè)管理條例》中第33條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級管理資格的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。
2.2 物業(yè)管理行業(yè)不具備規(guī)模效益，企業(yè)嚴重虧損，沒有發(fā)展后勁。
目前，絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮群體優(yōu)勢，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差，虧損嚴重等問題，很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一、兩個物業(yè)項目。在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)難以形成規(guī)模效應(yīng)，于是，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存，這已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)的一個亟待解決的難題。出現(xiàn)這種情況除了進入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過整個行業(yè)激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)模化集團化方向轉(zhuǎn)變。
2.3 物業(yè)管理的配套法律法規(guī)還不完善
物業(yè)管理制度是一項社會生活中的基本制度，涉及每個公民的切身利益。在物業(yè)管理活動中，涉及的法律問題有的會在不同的法律法規(guī)中有所規(guī)定或體現(xiàn)。物業(yè)管理專門法律法規(guī)與相關(guān)的法律法規(guī)中，涉及物業(yè)管理的規(guī)定共同形成了完整的物業(yè)管理法律體系和物業(yè)管理法律制度。這一完整的物業(yè)管理法律.體系和法律制度，是運用法律解決物業(yè)管理活動中所遇到的問題的保障。因此，在建立健全物業(yè)管理法律體系和法律制度的同時，必須健全相關(guān)的與物業(yè)管理有著密切聯(lián)系的法律法規(guī)。例如，樓宇的“區(qū)分所有權(quán)”問題和物業(yè)項目中的“非住宅公共地方所有權(quán)和使用權(quán)”的歸屬問題等的界定和規(guī)定，還有待將來制定的物權(quán)法等相關(guān)法律去應(yīng)對等等。
3.如何提升油田物業(yè)管理的發(fā)展水平主要措施
3.1 采取多種渠道、多種形式培養(yǎng)物業(yè)人才，為物業(yè)行業(yè)的長遠發(fā)展提供必要的人力資源。
多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供個人才資源。發(fā)達、完善的物業(yè)管理，取決于訓練有素的物業(yè)管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質(zhì)，而且要掌握現(xiàn)代管理科學技術(shù)，并善于運用于實踐。一方面，加強思想建設(shè)，提高物業(yè)管理人員的政治素質(zhì)；另一方面，加強作風建設(shè)，樹立雷厲風行的工作作風，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊伍；還有，加強培訓，提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)。
3.2 組建物業(yè)企業(yè)集團，實現(xiàn)規(guī)模效益。
物業(yè)管理并不是暴利行業(yè)，更有甚者可以成為微利，大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要， 因此這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)?；?、集團化之路。同時，物業(yè)管理市場將面臨重新洗牌，中國物業(yè)管理企業(yè)要想得到進一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面，提高企業(yè)的注冊門檻；另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業(yè)管理市場預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實現(xiàn)強強聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團。
3.3 走法制化發(fā)展之路，完善物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)。
市場經(jīng)濟是以立法委保障的經(jīng)濟體制， 而且物業(yè)管理涉及的，既涉及物業(yè)管理企業(yè)與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關(guān)系，又涉及物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關(guān)系。這些關(guān)系如果沒有法律、法規(guī)進行規(guī)范和調(diào)整，難以保證物業(yè)管理健康、快速發(fā)展。因此，有關(guān)部門應(yīng)加快物業(yè)管理的立法，加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，使我國物業(yè)管理盡快走上有法可依的軌道，真正做到依法管理，依法服務(wù)。
4.結(jié)語
物業(yè)管理在世界各國都是一個獨立的行業(yè)，在我國又是發(fā)展很快的行業(yè)。伴隨著物業(yè)管理的迅速發(fā)展，也出現(xiàn)了很多函待解決的問題，如何找出問題的實質(zhì)根源，尋求解決方法，是引導物業(yè)管理走向社會化、市場化、專業(yè)化的關(guān)鍵。隨著中央及地方物業(yè)管理的發(fā)展，實踐中會產(chǎn)生新的問題，物業(yè)管理理論研究會逐步深人，物業(yè)管理也會逐步步入法制化的軌道。
參考文獻
[1] 謝卓君.我國物業(yè)管理對策探討[J].經(jīng)濟師.2014（08）
1、綠色制度的建立
完善的制度是保證目標實現(xiàn)的重要措施，制定和完善隊上的各項管理制度，強化內(nèi)部管理考核體系，是綠化九隊每年必做的工作。重制度。堅持用制度管人、管事，是綠化九隊理順管理的重要手段。在制度建設(shè)中，綠化九隊緊緊圍繞標準化小區(qū)建設(shè)要求，先后制訂、完善了《綠化九隊考核制度》、《綠化工崗位職責》、《綠化九隊安全管理制度》等十二個與綠化工作密切相關(guān)的規(guī)章制度。制度的建立與完善，使綠化九隊的工作有標準、檢查有尺度、考核有依據(jù)、工作有動力，極大的調(diào)動了全體員工的積極性。明流程。在綠化管護工作中，綠化九隊結(jié)合全面質(zhì)量管理中的戴明模式PDCA，將其運用到實際工作中，比如：在一項工作開始時先制定工作計劃，確定活動方針和目標（P），再由員工去執(zhí)行，實現(xiàn)計劃中的內(nèi)容（D），接受本隊及上級組織的檢查，找出存在問題（C），對成功的經(jīng)驗和存在的問題進行總結(jié)和處理，將經(jīng)驗和教訓制訂成標準、形成制度（A）。戴明環(huán)這種管理方式的應(yīng)用，對管理水平、服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的不斷改進和提高，起到了積極的促進作用。強安全。綠化九隊從“育、嚴、實、細”四個方面入手，實現(xiàn)了連續(xù)六年安全生產(chǎn)無事故。具體講就是：“育”為先，教育是前提。就是有針對性地加大員工安全知識教育，不斷增強員工的安全意識，認真落實“三嚴”、“五會”、“六條禁令”；“嚴”當頭，嚴管是手段。通過完善安全管理制度，使安全管理工作有章可循，在執(zhí)行制度上嚴格堅持“從嚴管理，剛性考核”原則，做到獎罰分明；“實”為鍵，落實是關(guān)鍵。在安全工作上狠抓落實，實行安全生產(chǎn)目標管理責任制，明確權(quán)責，把安全生產(chǎn)管理責任分解到班組，形成逐級負責的安全責任網(wǎng)絡(luò)；“細”為要，細節(jié)最重要。就是認真抓好工作中的每一個環(huán)節(jié)，全面推行QHSE管理體系。
2、綠化九隊綠色管理的創(chuàng)新
（1）管理意識的創(chuàng)新
培訓民眾的綠色意識，宣傳綠色的生活，提高環(huán)保和節(jié)能、節(jié)水的理念，共建綠色的家園。提高節(jié)能減排的效果，這是和傳統(tǒng)物業(yè)管理相區(qū)別的重要內(nèi)容，進行物業(yè)管理評價和資質(zhì)認定的依據(jù)。
（2）管理制度的創(chuàng)新
對資質(zhì)的限定和分級，對綠化九隊提出更高要求，對綠色建筑的物業(yè)管理進行考察與培訓，開始實行多層次的綠色物業(yè)管理，使不同消費人群需求都能得到滿足。提高物業(yè)管理工作人員管理水平和技術(shù)水平可以提高綠色物業(yè)管理的水平，通過培訓與考核，才有資質(zhì)進行綠色物業(yè)的管理工作。對綠色物業(yè)管理進行評價可以規(guī)范市場，對節(jié)能、節(jié)水及節(jié)材管理制度的實施情況。根據(jù)綠色物業(yè)的管理需求進行管理制度的制定，建立起員工的激勵制度與管理培訓制度。
（3）管理模式的創(chuàng)新
物業(yè)法的出臺為物業(yè)管理的模式帶來極大的轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)他營式與自營式的管理模式。物業(yè)管理需要很強的專業(yè)性和系統(tǒng)性，在我國目前的物業(yè)管理條件下，要實行自營式的綠色物業(yè)管理很難實現(xiàn)，所以，大多為他營式的物業(yè)管理模式。
（4）管理技術(shù)的創(chuàng)新
綠色物業(yè)的管理技術(shù)既有節(jié)能技術(shù)的創(chuàng)新，又有節(jié)水技術(shù)的創(chuàng)新，還包括垃圾處理技術(shù)的創(chuàng)新、環(huán)境綠化技術(shù)的創(chuàng)新等。加強環(huán)境的保護，使用各種綠化措施，防止污染的發(fā)生。
二、結(jié)束語
1.
總則
1.1
為了加強業(yè)務(wù)外包管理，規(guī)范業(yè)務(wù)外包行為，防范業(yè)務(wù)外包風險，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，制定本制度。
1.2
業(yè)務(wù)外包，是指公司利用專業(yè)化分工優(yōu)勢，將日常經(jīng)營中的部分業(yè)務(wù)委托給本公司以外的專業(yè)服務(wù)機構(gòu)或其他經(jīng)濟組織（以下簡稱承包方）完成的經(jīng)營行為。本制度不涉及工程項目外包。
1.3
外包業(yè)務(wù)通常包括：研發(fā)、資信調(diào)查、可行性研究、委托加工、物業(yè)管理、客戶服務(wù)、IT服務(wù)等。
2.
部門職責
需進一步明確
3.
不相容崗位
3.1
外包方案的立項與審批；
3.2
外包方的選擇與審批；
3.3
外包的執(zhí)行與驗收。
4.
業(yè)務(wù)外包管理風險
4.1
外包范圍不合理，核心業(yè)務(wù)外包，可能導致公司失去競爭優(yōu)勢。
4.2
外包價格確定不合理，承包方選擇不當，可能導致公司遭受損失。
4.3
業(yè)務(wù)外包監(jiān)控不嚴、服務(wù)質(zhì)量低劣，可能導致公司難以發(fā)揮業(yè)務(wù)外包的優(yōu)勢。
4.4
業(yè)務(wù)外包存在商業(yè)賄賂等舞弊行為，可能導致公司相關(guān)人員涉案。
5.
工作流程
5.1
制定及審核外包實施方案
5.1.1
公司業(yè)務(wù)外包包括貼牌生產(chǎn)、IT服務(wù)、資信調(diào)查、可行性研究、研發(fā)等。
5.1.2
公司應(yīng)當根據(jù)各類業(yè)務(wù)與核心主業(yè)的關(guān)聯(lián)度、對外包業(yè)務(wù)的控制程度以及外部市場成熟度等標準，合理確定業(yè)務(wù)外包范圍，制定外包實施方案；并根據(jù)是否對公司生產(chǎn)經(jīng)營有重大影響對外包業(yè)務(wù)實施分類管理，以突出管控重點。
5.1.3
公司應(yīng)根據(jù)年度預(yù)算以及生產(chǎn)經(jīng)營計劃，對實施方案的重要方面進行深入評估以及復核，包括承包方的選擇方案、外包業(yè)務(wù)的成本效益及風險、外包合同期限、外包方式、員工培訓計劃等，確保方案的可行性。外包方案包括但不僅限于業(yè)務(wù)外包范圍、方式、條件、程序和實施等內(nèi)容，避免將核心業(yè)務(wù)外包，同時確保方案的完整性。
5.1.4
公司制定外包方案時，應(yīng)聽取外部專業(yè)人員對業(yè)務(wù)外包的意見，并根據(jù)其合理化建議完善實施方案。
5.1.5
公司應(yīng)建立完善業(yè)務(wù)外包審核批準制度，明確授權(quán)批準的方式、權(quán)限、程序、責任和相關(guān)控制措施，規(guī)定各層級人員應(yīng)當在授權(quán)范圍內(nèi)進行審批，不得超越權(quán)限審批。
5.1.6
在對業(yè)務(wù)外包實施方案進行審查和評價時，應(yīng)當著重對比分析該業(yè)務(wù)項目在自營與外包情況下的風險和收益，確定外包的合理性和可行性。
5.2
招標及選擇承包方
5.2.1
公司應(yīng)根據(jù)不同業(yè)務(wù)范圍，組成有相應(yīng)專業(yè)人員構(gòu)成的承包方評估小組，并對外投標公告，與候選承包商建立聯(lián)系，發(fā)放外包項目競標邀請書及相關(guān)材料。
5.2.2
參與競標的候選承包商應(yīng)在指定期限之內(nèi)提交投標書及相關(guān)材料，主要內(nèi)容包括項目解決方案、實施計劃、資源配置、報價等。公司應(yīng)引入競爭機制，按照有關(guān)法律法規(guī)，遵循公開、公平、公正的原則，采用招標方式等適當方式，擇優(yōu)選擇承包方。
5.2.3
評估小組應(yīng)通過實地調(diào)研等多種方法，調(diào)查候選承包方的合法性、專業(yè)資質(zhì)、技術(shù)實力、質(zhì)量環(huán)保意識等情況，并考察候選承包方從事類似項目的成功案例、業(yè)界評價和口碑；同時綜合考慮公司內(nèi)外部因素，對業(yè)務(wù)外包的成本進行測算分析，合理確定外包價格，嚴格控制業(yè)務(wù)外包成本。
5.2.4
調(diào)研結(jié)束后，評估小組應(yīng)編制考核報告，提交公司領(lǐng)導審批。
5.2.5
公司應(yīng)根據(jù)評估小組反饋的各種信息，從候選承包方中做出選擇，并建立嚴格的回避制度和監(jiān)督處罰制度，避免相關(guān)人員在選擇承包方過程中出現(xiàn)受賄和舞弊行為。
5.3
簽訂業(yè)務(wù)外包合同
5.3.1
在訂立外包合同前，充分考慮業(yè)務(wù)外包方案中識別出的重要風險因素，并通過合同條款予以有效規(guī)避或降低。
5.3.2
在合同的內(nèi)容和范圍方面，明確承包方提供的服務(wù)類型、數(shù)量、成本，以及明確界定服務(wù)的環(huán)節(jié)、作業(yè)方式、作業(yè)時間、服務(wù)費用等細節(jié)。
5.3.3
在合同的權(quán)利和義務(wù)方面，明確企業(yè)有權(quán)督促承包方改進服務(wù)流程和方法，承包方有責任按照合同協(xié)議規(guī)定的方式和頻率，將外包實施的進度和現(xiàn)狀告知企業(yè)，并對存在問題進行有效溝通。
5.3.4
在合同的服務(wù)和質(zhì)量標準方面，應(yīng)當規(guī)定外包商最低的服務(wù)水平要求以及如果未能滿足標準實施的補救措施。
5.3.5
在合同的保密事項方面，應(yīng)具體約定對于涉及本企業(yè)機密的業(yè)務(wù)和事項，承包方有責任履行保密義務(wù)。
5.3.6
在費用結(jié)算標準方面，綜合考慮內(nèi)外部因素，合理確定外包價格，嚴格控制業(yè)務(wù)外包成本。
5.3.7
在違約責任方面，制定既具原則性又體現(xiàn)一定靈活性的合同條款，以適應(yīng)環(huán)境、技術(shù)和企業(yè)自身業(yè)務(wù)的變化。
5.3.8
業(yè)務(wù)外包合同的評審及簽訂流程參見合同管理制度。
5.4
組織實施業(yè)務(wù)外包
5.4.1
對于貼牌生產(chǎn)，公司應(yīng)至少派駐兩名員工到貼牌廠進行現(xiàn)場管理。在承包方提供服務(wù)或制造產(chǎn)品的過程中，公司應(yīng)密切關(guān)注重大業(yè)務(wù)外包承包方的履約能力，采取承包方動態(tài)管理方式，對承包方開展日?？冃гu價和定期考核。
5.4.2
建立即時監(jiān)控機制，一旦發(fā)現(xiàn)偏離合同目標等情況，應(yīng)及時要求承包方調(diào)整改進。
5.4.3
對重大業(yè)務(wù)外包的各種意外情況做出充分預(yù)計，建立相應(yīng)的應(yīng)急機制，制定臨時替代方案，避免業(yè)務(wù)外包失敗造成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷。
5.4.4
有確鑿證據(jù)表明承包方存在重大違約行為，并導致業(yè)務(wù)外包合同無法履行的，應(yīng)當及時終止合同，并指定有關(guān)部門按照法律程序向承包方索賠。
5.4.5
切實加強對業(yè)務(wù)外包過程中形成的商業(yè)信息資料的管理。
5.5
驗收
5.5.1
質(zhì)量管理部門應(yīng)對貼牌生產(chǎn)活動的全過程進行控制，確保業(yè)務(wù)外包產(chǎn)品質(zhì)量符合規(guī)定要求，保證產(chǎn)品質(zhì)量；質(zhì)量管理部門負責貼牌產(chǎn)品的進廠檢驗；負責對貼牌產(chǎn)品質(zhì)量證明資料的收集、整理及歸檔，建立質(zhì)量檔案；負責對貼牌廠家質(zhì)量保證能力和業(yè)績進行評價。
5.5.2
產(chǎn)品進廠后，庫管員應(yīng)對貼牌產(chǎn)品的、型號、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量證明書等相關(guān)信息進行審查，確保送貨單上的型號、數(shù)量等內(nèi)容與實物相一致，確保質(zhì)量證明資料完整無誤。
5.5.3
進廠檢驗員按《產(chǎn)品檢驗和試驗控制程序》及相關(guān)的技術(shù)條件實施檢驗，檢驗結(jié)果應(yīng)及時通知庫房。
5.5.4
需到現(xiàn)場驗收的產(chǎn)品由質(zhì)量管理部派專人進行駐外檢驗或驗收。
5.5.5
其他類型的業(yè)務(wù)外包檢驗工作，由業(yè)務(wù)需求發(fā)起部門連同相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員進行驗收。
5.6
會計核算及財務(wù)控制
公司財務(wù)部門應(yīng)當根據(jù)合同約定和外包進度辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。未到達合同約定的履約狀態(tài)的，財務(wù)部門有權(quán)拒絕付款，并及時向企業(yè)有關(guān)負責人報告。
—
第一條 為了能使公司運作有秩序地進行，維護公司及員工的切身利益，特制定本管理制度。
第二條 本制度涵蓋業(yè)務(wù)員思想道德行為準則、日常工作規(guī)范條例、賬款管理制度、客戶關(guān)系管理辦法等。
第三條 凡公司業(yè)務(wù)員適用本制度。
第二章 業(yè)務(wù)員思想道德行為準則
第一條 業(yè)務(wù)員應(yīng)思想端正，品德高尚，誠實守信，對公司擁戴忠誠，熱愛本職工作，有奉獻精神，嚴格遵守公司的一切規(guī)章制度，服從公司領(lǐng)導的安排。
第二條業(yè)務(wù)員之間應(yīng)相敬相愛，團結(jié)互助，要具備團隊意識，有矛盾糾紛要妥善解決，或上報公司領(lǐng)導尋求調(diào)解，不得私下用武力等不良方式，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣除當月所有工資獎金，情節(jié)特別嚴重的，公司有權(quán)解除合同，予以解聘。（此條之所以嚴厲，是因為在銷售業(yè)務(wù)領(lǐng)域，矛盾特多，比如搶單等現(xiàn)象）
第三條業(yè)務(wù)員是對外代表公司形象的重要“代言人”，每個業(yè)務(wù)員在客戶面前，不得作出有損公司形象的行為或舉動，不得作出有損公司信譽的事情，如經(jīng)發(fā)現(xiàn)，或有客戶投訴涉及公司形象的，經(jīng)公司調(diào)查屬實，扣除當月所有工資獎金。
第四條公司本著充分保障每個業(yè)務(wù)員利益的原則，嚴禁業(yè)務(wù)員之間出現(xiàn)搶單或劃單的行為。搶單，是指甲業(yè)務(wù)員在洽談的業(yè)務(wù)，乙業(yè)務(wù)員利用關(guān)系或以讓出自己提成點數(shù)等別的手段搶走此業(yè)務(wù)；劃單是指，甲業(yè)務(wù)員將自己的單劃到乙業(yè)務(wù)員的名下。公司一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有搶單或劃單的行為，扣除雙方當月全部工資及獎金，并在全公司通報一次。如第二次再犯，公司有權(quán)解除合同，予以辭退。
第五條業(yè)務(wù)員應(yīng)善待公司的任何財物。如有惡意破壞者，除要求賠償外，公司予以扭送公安機關(guān)依法處理。不小心損壞者，比如燈具，公司按成本價從其工資中扣除。
第六條業(yè)務(wù)員在外不得以公司名義、打著公司的旗號從事與業(yè)務(wù)無關(guān)的活動。如經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣除當月所有工資獎金，立即予以解聘，并送公安機關(guān)依法處理。
第七條業(yè)務(wù)員應(yīng)具備職業(yè)操守，遵守公司相關(guān)的保密規(guī)定，不得將公司的商業(yè)秘密告訴競爭對手。如經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣除當月所有工資獎金，立即予以解聘，并根據(jù)合同內(nèi)容中的相關(guān)保密協(xié)議向法院。
第三章業(yè)務(wù)員日常工作規(guī)范條例
第一條 業(yè)務(wù)員嚴格遵守考勤管理規(guī)定，具體獎懲規(guī)定詳見《業(yè)務(wù)員薪酬管理制度》。
第二條業(yè)務(wù)員每天必須向負責主管口頭匯報前一天的工作詳情，如有困難，尋求解決困難的辦法。每周周一提交“周工作總結(jié)”的書面報告。此項規(guī)定旨在發(fā)現(xiàn)并解決業(yè)務(wù)員工作中存在的問題，予以總結(jié)歸納，幫助提高業(yè)務(wù)員的業(yè)務(wù)水平。
第三條業(yè)務(wù)員在上班期間，要求著裝整潔，形象健康，禁止奇裝異服或過于暴露的服裝，不得有披頭散發(fā)、敞衣露背、穿拖鞋等有礙觀瞻的舉止。
第四條業(yè)務(wù)員在上班期間，不得從事與工作無關(guān)的活動，公司的電話不得用來做與工作無關(guān)的閑聊。
第五條業(yè)務(wù)員在上班期間，不得瞎晃閑逛，不得到各個部門串崗聊天消磨時光，影響他人的工作。
第六條業(yè)務(wù)員的請假規(guī)定。業(yè)務(wù)員每個月請事假不得超過三天。事假超過三天的，一律按曠工處理。曠工一天扣30元，當月曠工超過15天的，公司有權(quán)解除合同。如事假有特殊情況的，應(yīng)寫出情況說明報上級主管審批。請病假應(yīng)提供相關(guān)的病歷。
第七條公司對優(yōu)秀業(yè)績者會給以特殊優(yōu)待假期，具體假期時間視公司而定。
第八條業(yè)務(wù)員如需出差洽談客戶的，業(yè)務(wù)員必須提前向上級主管申請，經(jīng)批準，方可外出。出差期間應(yīng)有詳細計劃，并報以上級主管備案。出差旅費的具體報銷辦法見下章《賬款管理制度》。
第四章 賬款貨物管理制度
第一條業(yè)務(wù)員每天從財務(wù)處領(lǐng)取“收款賬單”，當天下班前必須將收回的賬款（現(xiàn)金或支票）交給出納，與財務(wù)核對剩余的“收款賬單”是否對數(shù)。業(yè)務(wù)員收回賬款后，才能憑賬款開取發(fā)票。因業(yè)務(wù)的靈活性，如果業(yè)務(wù)員當天不能在下班前趕回公司，可以于次日與財務(wù)交接“收款賬單”，再重新領(lǐng)取新一天的單子。
第二條若有客戶因某些原因，收到貨后卻不能及時交款，業(yè)務(wù)員必須收取客戶的“簽收單”或借條憑據(jù)，上面須有客戶自己注明的未付款項，并簽字蓋章。業(yè)務(wù)員必須把客戶的“簽收單”或憑據(jù)交回財務(wù)處，自己留復印件。
第三條壞賬準備金。所謂壞賬，是指那些收不回賬的。為提高業(yè)務(wù)員的警惕性，也是為了防范業(yè)務(wù)員的利益不受侵害，增強業(yè)務(wù)員的自我保護防范能力，公司特設(shè)“壞賬準備金”。公司每月從業(yè)務(wù)員的工資里提取150元作為本人的“壞賬準備金”。當年度滿，如果未發(fā)生吊賬問題，公司全數(shù)奉還準備金，并予以適當獎勵。如果真有客戶賴賬或跑賬，首先由業(yè)務(wù)員出面追討，追討不成，由公司出面用法律手段解決，這其間的訴訟費用的一半由“壞賬準備金”提取。公司出于人性化考慮，也出一半。如果“壞賬準備金”不足訴訟費用的一半，從業(yè)務(wù)員工資中扣除。如果訴訟無果，成了“死賬”，由業(yè)務(wù)員承擔全部死賬，訴訟費用由公司來出。（此條任主可作詳細斟酌，也可以不設(shè)此條。）
第四條每月28號下午四點為當月最后回款時間。業(yè)務(wù)員不得將已收款項故意挪至下月。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從工資中扣除500元。
第五條對于那些暫時收不到賬的規(guī)定：公司本著“出貨見款”的原則，要求業(yè)務(wù)員在客戶收到貨物后當即予以收款，但由于一些非人為的原因存在，客戶暫時交不出款的，業(yè)務(wù)員除了交回客戶的“簽收單”或借條憑據(jù)到財務(wù)處外，還應(yīng)及時報知直接上級主管備案，在這期間，業(yè)務(wù)員應(yīng)主動提醒催促客戶，超過十天仍未見到款項的，應(yīng)與上級主管協(xié)商妥善追款辦法。
第六條業(yè)務(wù)員出差旅費報銷的規(guī)定：為了提高業(yè)務(wù)員出差洽談業(yè)務(wù)的成功率，遏止亂出差的現(xiàn)象，特制定本條。以簽單為基準，單沒簽成，不報銷；簽成單，報銷其交通總費用的80%，且不超過簽單金額的2%，如若超過，以2%支付給業(yè)務(wù)員。
第七條業(yè)務(wù)員為談業(yè)務(wù)請客吃飯報銷的規(guī)定：以簽單為基準，單沒簽成，不報銷；簽成單，報銷實際消費數(shù)字的60%，且不超過成交金額的2%，如若超過，以2%支付給業(yè)務(wù)員。（作者附注：第六、七條任主看情況而定，因為這兩條規(guī)定一出來，就可能會出現(xiàn)業(yè)務(wù)員凡是簽成單都要報銷，去哪里找來一張餐飲發(fā)票，謊稱這是請客戶吃飯的。無形中公司增加了額外的成本。杜絕辦法就是，要嘛不規(guī)定，要嘛被充一條，限額限量，比如洽談金額超過兩萬的，一個月不能報銷超過三次的）
第八條對于貨物的管理，公司實行貨物出借制度。在與客戶洽談中，有時需要貨物的現(xiàn)場展示，為了方便業(yè)務(wù)員的談判，業(yè)務(wù)員可從倉管處借出貨物，業(yè)務(wù)員開具借條。貨物必須在兩日內(nèi)交還，交還的貨物不能有破損，破損的貨物由業(yè)務(wù)員照價賠償。
第五章 客戶關(guān)系管理辦法
第一條 業(yè)務(wù)員應(yīng)該認識到，客戶是我們的衣食父母，維護客戶關(guān)系的重要性。
第二條業(yè)務(wù)員每月必須詳細整理新增客戶的資料，包括姓名、地址、客戶的實力或規(guī)模、盡可能多的關(guān)系網(wǎng)等等，將其填入“客戶檔案”里，復印一份交予公司備案，公司將嚴密保管這些資料。
第三條業(yè)務(wù)員要養(yǎng)成定時回訪客戶的習慣。每次將回訪客戶的內(nèi)容及經(jīng)過簡要地記述下來，上級主管會不定期地進行檢查。如被查到毫無記錄的，處以200元的罰款。
第二條按照貫徹落實科學發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會的要求，我區(qū)物業(yè)管理工作實行行政管理部門、街道辦事處、社區(qū)居委會各負其責的物業(yè)管理工作體系，形成物業(yè)管理的整體合力。區(qū)政府成立**區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組，各街道辦事處成立相應(yīng)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組，并配備專職人員負責指導和協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作。
第三條區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組的工作職責：
（一）負責全區(qū)物業(yè)管理活動的指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理；
（二）負責建立全區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系制度；
（三）負責建立全區(qū)物業(yè)管理工作考核制度，并對全區(qū)物業(yè)管理相關(guān)部門和各街道辦事處進行年度目標考核。
第四條區(qū)物業(yè)管理辦公室工作職責：
（一）劃分物業(yè)管理區(qū)域，對區(qū)內(nèi)尚未劃分或者需要調(diào)整的物業(yè)管理區(qū)域，按有關(guān)劃分的規(guī)定或辦法進行劃分；
（二）負責物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會備案登記工作；
（三）負責前期物業(yè)管理招投標監(jiān)管工作，負責物業(yè)管理服務(wù)合同的備案工作；
（四）建立投訴處理機制，認真處理物業(yè)管理活動中業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴，對投訴內(nèi)容及時調(diào)查；
（五）按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《**市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，依法查處物業(yè)管理活動中的違規(guī)行為，及時向市物業(yè)辦反饋相關(guān)情況；
（六）負責全區(qū)物業(yè)管理的建檔工作，建立和完善區(qū)物業(yè)管理小區(qū)基礎(chǔ)檔案、企業(yè)誠信檔案和業(yè)主委員會管理檔案；
（七）負責本區(qū)內(nèi)物業(yè)管理優(yōu)秀項目的指導和推薦工作，參加物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）的考評工作；
（八）指導、協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會員的選舉、換屆工作；
（九）對區(qū)內(nèi)經(jīng)修繕和改造后的舊住宅區(qū)積極推行物業(yè)管理；
（十）監(jiān)督管理全區(qū)物業(yè)管理項目的移交工作；
（十一）負責物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，營造規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的輿論環(huán)境。組織全區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、街道辦事處、社區(qū)居委會參加物業(yè)管理法規(guī)政策培訓。
第五條街道辦事處的工作職責：
（一）按有關(guān)規(guī)定和社區(qū)發(fā)展需要提出劃分或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的意見；
（二）指導本轄區(qū)的社區(qū)居委會協(xié)助業(yè)主依法成立業(yè)主大會和開展業(yè)主委員會的選舉和改選工作；
（三）監(jiān)督、指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作。在業(yè)主委員會不依法履行召開業(yè)主大會會議職責的情況下，指導和協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會臨時會議；
（四）建立本轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，召集社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、相關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)有關(guān)物業(yè)管理的問題；
（五）對本轄區(qū)各物業(yè)管理區(qū)域不同利益的訴求，按相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時會同有關(guān)行政管理部門進行調(diào)處，以維護本轄區(qū)社會穩(wěn)定；
（六）協(xié)調(diào)、指導本轄區(qū)物業(yè)管理項目的移交工作。在接到業(yè)主的書面申請或建設(shè)單位的書面報告后指導業(yè)主大會在規(guī)定的時間內(nèi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或依法采用其他的物業(yè)的管理方式；
（七）本轄區(qū)舊住宅區(qū)的環(huán)境及配套設(shè)施改造后，對具備物業(yè)管理條件的，積極做好推行物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第六條社區(qū)居委會的工作職責：
（一）負責本社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)調(diào)工作，對居民（業(yè)主）入住情況及時跟蹤、掌握動態(tài)；
（二）在街道辦事處的指導下協(xié)助本社區(qū)業(yè)主依法成立業(yè)主大會，參與業(yè)主委員會的選舉和改選工作；
（三）監(jiān)督、指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日?；顒?；
（四）協(xié)助業(yè)主委員會調(diào)處有關(guān)物業(yè)管理的糾紛，聽取住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定并提出意見和建議。
第七條其他相關(guān)部門的工作職責：
（一）區(qū)城管執(zhí)法局對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反城市管理相關(guān)法律法規(guī)的行為依法進行查處；
（二）區(qū)物價局做好區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費（價格）的備案登記工作，并對物業(yè)管理企業(yè)在價格方面違法違規(guī)的行為依法進行查處；
關(guān)鍵詞：企業(yè)財務(wù)管理
1財務(wù)管理體制概述
財務(wù)管理是對企業(yè)資金運動和價值形態(tài)的管理，它貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。以財務(wù)管理為中心，是市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，也是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果。特別是我國加入世界貿(mào)易組織以后，如何有效地加強財務(wù)管理，降低成本，提高經(jīng)濟效益，以適應(yīng)國內(nèi)外市場競爭的需要，已成為我國企業(yè)工作的重中之重。此外，企業(yè)財務(wù)管理作為企業(yè)整個運行機制的重要一環(huán)，直接受制于企業(yè)的經(jīng)營目標。企業(yè)經(jīng)營目標簡單地說，就是合理利用投入企業(yè)的資源創(chuàng)造財富，并使所有的利益相關(guān)者都能滿意，使投資者投入的資本盡可能實現(xiàn)最大的增值。要實現(xiàn)這一目標，企業(yè)財務(wù)管理起著十分重要的作用。
而財務(wù)管理體制正是企業(yè)管理財務(wù)活動的內(nèi)容、組織和制度的總稱，是企業(yè)完成財務(wù)工作、處理財務(wù)關(guān)系、實現(xiàn)財務(wù)目標的載體。財務(wù)管理體制包括國家與企業(yè)之間的財務(wù)管理體制和企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理體制兩部分內(nèi)容，社會主義市場經(jīng)濟的建立與發(fā)展，現(xiàn)代企業(yè)制度的實施與完善，都要求國家給予企業(yè)更多的經(jīng)營自，這也就使得企業(yè)必須注重財務(wù)管理體制的建立與完善。
2建立健全企業(yè)財務(wù)管理體制
企業(yè)建立財務(wù)管理內(nèi)控體系既要以《會計法》、《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》等法律法規(guī)為依據(jù)，又要結(jié)合企業(yè)的具體情況，制定出切實可行的方案，以便于企業(yè)有效增強內(nèi)部管理，防范經(jīng)營風險，保護國家、企業(yè)和職工三者利益，增強企業(yè)效益。具體來講要符合以下原則：合法性原則；整體性原則；針對性原則；一貫性原則；適應(yīng)性原則；經(jīng)濟性原則；適用性原則；發(fā)展性原則。
3我國財務(wù)管理體制的演變過程
財務(wù)管理體制形式取決于經(jīng)濟體制形式。建國以來，我國經(jīng)濟體制經(jīng)歷了兩次改革：一是由計劃經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)換為有計劃的商品經(jīng)濟體制；二是由有計劃的商品經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)換為社會主義市場經(jīng)濟體制。與之相對應(yīng)，我國的財務(wù)管理體制也由過去的國家統(tǒng)收統(tǒng)支、統(tǒng)負盈虧逐步轉(zhuǎn)換為企業(yè)自主經(jīng)營、自負盈虧。
3.1計劃經(jīng)濟體制與統(tǒng)收統(tǒng)支、統(tǒng)負盈虧的財務(wù)管理體制
在計劃經(jīng)濟體制下，有關(guān)生產(chǎn)、分配甚至消費決策都由政府計劃權(quán)力機構(gòu)做出。資金由國家供應(yīng)，企業(yè)無籌資權(quán)；資金運用由國家安排，企業(yè)無投資權(quán)；成本費用開支報國家有關(guān)部門審核，企業(yè)無成本費用開支權(quán)；收入按國家計劃分配，企業(yè)無定價權(quán)與分配權(quán)。企業(yè)財務(wù)管理的職責是如何按國家財務(wù)會計制度規(guī)定搞好成本核算，向國家報賬；如何按財經(jīng)制度，監(jiān)督企業(yè)領(lǐng)導與內(nèi)部單位合理使用資金、合理開支費用、及時上交稅金與利潤，保證完成各項財政上交任務(wù)。這種統(tǒng)收統(tǒng)支的集權(quán)型財務(wù)管理體制在我國工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，資金、物資、技術(shù)力量嚴重不足的情況下，對于集中財力、物力和人力，爭取國家財政經(jīng)濟狀況的根本好轉(zhuǎn)，起了重要作用。但隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展，其弊端也逐漸顯露出來，改革這種財務(wù)管理體制勢在必行。
3.2有計劃商品經(jīng)濟體制與利潤包干上交的財務(wù)管理體制
在這一階段，財務(wù)管理體制改革主要圍繞規(guī)范國家與企業(yè)的利潤分配關(guān)系，明確企業(yè)財務(wù)管理責任，擴大企業(yè)理財?shù)臋?quán)利，將商品經(jīng)濟的利益機制、競爭機制和約束機制引入財務(wù)管理活動而進行的。比如，改統(tǒng)收統(tǒng)支、統(tǒng)負盈虧制為利潤包干上交、留利自管制；企業(yè)留利按國家規(guī)定建立積累基金、消費基金與后備基金；資金以國家供應(yīng)為主，但可經(jīng)批準發(fā)行債券、股票等方式籌資；企業(yè)資金部分可以自行安排使用，等等。這次改革對于增強企業(yè)活力，轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營機制，促使企業(yè)成為“自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的商品經(jīng)營者，起到了極為重要的作用。但是，此時的財務(wù)管理體制仍然存在較大問題：不同形式的企業(yè)財務(wù)制度不統(tǒng)一，財務(wù)管理制度規(guī)定過細、過死，而且沒有體現(xiàn)資本保全原則，既造成企業(yè)盈虧不實，又難于保證投資者資本的完整，不利于保護投資者的利益，不適應(yīng)市場經(jīng)濟條件下投資主體多元化的發(fā)展趨勢。
3.3社會主義市場經(jīng)濟體制與自主經(jīng)營、自負盈虧的財務(wù)管理體制
我國經(jīng)濟體制改革的目標模式確立為社會主義市場經(jīng)濟體制后，國有企業(yè)開始建立現(xiàn)代企業(yè)制度，企業(yè)對出資者投入的資本金、企業(yè)內(nèi)部積累和債權(quán)人借給的資金擁有法人財產(chǎn)權(quán)，并以法人財產(chǎn)承擔民事責任。國家作為企業(yè)的投資者，擁有投入資本金及其相應(yīng)權(quán)益的終極所有權(quán)，并以投入的資本為限承擔有限責任。企業(yè)擁有籌資權(quán)與投資權(quán)。在遵守國家成本管理法規(guī)的前提下，企業(yè)擁有成本費用開支權(quán)。企業(yè)收入在補償成本費用、交納稅金后的利潤，可以對外進行分配。企業(yè)可按國家規(guī)定以一定年限的稅前和稅后利潤彌補虧損，保證再生產(chǎn)的進行。這次的財務(wù)管理體制改革是與建立現(xiàn)代企業(yè)制度緊密相連的，可以說，財務(wù)管理體制發(fā)生了質(zhì)的變革，但從一定意義上說，目前的財務(wù)管理體制仍存在一些問題，有些方面還有待于進一步的探討、改革和完善。
4．現(xiàn)行財務(wù)管理體制存在的問題
一方面，從宏觀財務(wù)管理體制方面看：我國現(xiàn)行財務(wù)管理體制是比較適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制的，但是，國家有關(guān)法律體系還不夠完善，有些法規(guī)急需制定，特別是作為企業(yè)財務(wù)管理重要組成部分的成本管理，其規(guī)定大都散見于不同的法規(guī)、制度中，尚無一部系統(tǒng)的法規(guī)可依。另一方面，微觀財務(wù)管理體制方面企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理體制也必須適應(yīng)市場經(jīng)濟的要求，但目前微觀企業(yè)財務(wù)管理體制中還存在諸多問題。比如，財務(wù)組織機構(gòu)一元化，企業(yè)的財務(wù)管理和會計工作高度統(tǒng)一，兩者的決策主體重疊，使機構(gòu)運行低效；股份制企業(yè)中，國有股權(quán)不規(guī)范，表現(xiàn)在：國有股權(quán)代表缺位，弱化了監(jiān)督機制，同時，國有股權(quán)同股不同利等；企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理基礎(chǔ)不扎實，表現(xiàn)在：財務(wù)管理制度不健全，財務(wù)管理人員素質(zhì)較差，企業(yè)領(lǐng)導也不重視財務(wù)管理工作等；企業(yè)資金的投向不合理，資金運用低效等等。另外，隨著企業(yè)改革的深化，大型企業(yè)集團不斷涌現(xiàn)，企業(yè)集團內(nèi)部財務(wù)管理體制問題也成為急需解決的重要問題。
5．深化財務(wù)管理體制改革的具體策略
5.1．大力推行會計人員委派制
現(xiàn)行的財務(wù)管理體制存在的許多弊端，必須進行改革。而改革的關(guān)鍵即全面實行會計人員委派制度，具體而言，可以從以下幾個方面進行改革：一是規(guī)范會計工作秩序，提高會計信息質(zhì)量；二是健全企業(yè)內(nèi)部約束和外部監(jiān)督機制，為建立現(xiàn)代化企業(yè)制度奠定基礎(chǔ)；三是促進反腐倡廉，加強廉政建設(shè)；四是促進一系列財會改革措施的貫徹落實。
5.2強化企業(yè)財務(wù)人員整體素質(zhì)的培養(yǎng)
加強企業(yè)財務(wù)管理必須不斷提高財務(wù)人員自身素質(zhì)，以適應(yīng)內(nèi)、外部環(huán)境變化。企業(yè)財務(wù)管理水平的高低直接影響著企業(yè)的經(jīng)營效益，處于財務(wù)管理核心的財務(wù)管理人員要不斷提高自身素質(zhì)。從財務(wù)管理環(huán)境的變化來看，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和完善，財務(wù)人員必須不斷學習有關(guān)的法律、法規(guī)，才能依法理財。企業(yè)可以采取多種形式，組織各類培訓，拓寬財務(wù)人員知識面。針對企業(yè)中一些財務(wù)人員生產(chǎn)知識較為匱乏等實際情況，可以采取不定期到生產(chǎn)一線蹲點、整理生產(chǎn)工藝流程簡本等方式，使財務(wù)人員了解生產(chǎn)工藝過程，熟悉生產(chǎn)工藝流程，切實提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。
5.3細化核算單位，做到降本增效
