發(fā)布時(shí)間：2022-10-24 04:30:28
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的買(mǎi)賣(mài)房屋合同樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
姓名：______________________
性別：______________________
出生日期：__________________
國(guó)籍：______________________
住址：______________________
電話：______________________
身份證號(hào)碼：________________
買(mǎi)方：______________________
姓名：______________________
性別：______________________
出生日期：__________________
國(guó)籍：______________________
住址：______________________
電話：______________________
身份證號(hào)碼：________________
買(mǎi)賣(mài)雙方根據(jù)中華人民共和國(guó)法律，經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，自愿制定本房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，條款如下：
一、賣(mài)方有房產(chǎn)________個(gè)單元，坐落在________市________第________座________樓________單元，合計(jì)面積________________平方米?，F(xiàn)自愿將該房產(chǎn)賣(mài)給買(mǎi)方。售價(jià)為_(kāi)_______幣_(tái)_______佰________拾________萬(wàn)________仟________佰________拾________元整（原樓價(jià)為_(kāi)_______幣_(tái)_______佰________拾________萬(wàn)________仟________佰________拾________元整）。
二、買(mǎi)方對(duì)上述房屋已核實(shí)，并審閱了房產(chǎn)權(quán)證書(shū)及有關(guān)資料，同意交付上述房產(chǎn)價(jià)款。買(mǎi)賣(mài)雙方一致自愿成交。
三、本合同一經(jīng)簽署，買(mǎi)方當(dāng)即將房產(chǎn)全部?jī)r(jià)款交給賣(mài)方，賣(mài)方在收到該房產(chǎn)價(jià)款后，即將上述房產(chǎn)權(quán)證書(shū)及有關(guān)資料交給買(mǎi)方。
四、雙方買(mǎi)賣(mài)成交后，即攜帶房產(chǎn)權(quán)證書(shū)到________________市房地產(chǎn)權(quán)登記處辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該房產(chǎn)所有權(quán)即歸買(mǎi)方所有。
五、賣(mài)方所賣(mài)房產(chǎn)如有抵押、按揭等手續(xù)不清時(shí)，概由賣(mài)方負(fù)責(zé)，與買(mǎi)方無(wú)關(guān)。
六、買(mǎi)方交付房產(chǎn)價(jià)款后，而賣(mài)方不能交房時(shí)，則賣(mài)方應(yīng)即退回房產(chǎn)價(jià)款，并負(fù)責(zé)賠償買(mǎi)方損失。
七、本合同發(fā)生糾紛時(shí)雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，如不能解決時(shí)，按下列第________項(xiàng)方式解決：
1．向________________仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；
2．依法向人民法院起訴。
八、本合同自雙方簽署后經(jīng) 市公證處公證之日起生效。
九、本合同用鋼筆填寫(xiě)與打字油印的文字具有同等效力。
十、本合同共________頁(yè)，一式三份，買(mǎi)賣(mài)雙方各執(zhí)一份，市公證處執(zhí)一份，均具同等效力。
房屋過(guò)戶買(mǎi)賣(mài)合同范文一
甲方： 身份證號(hào)：
乙方： 身份證號(hào)：
經(jīng)甲乙雙方自愿協(xié)商，甲方自愿將 號(hào)樓 單元 層 室 ，建筑面積 平方米賣(mài)給乙方，并達(dá)成如下協(xié)議：
一、價(jià)款
總價(jià)款人民幣 元整(￥ 元)。
二、交款方式
合同簽訂之日，甲方將 號(hào)樓 單元 層 室，建筑面積 平方米交給乙方，房款一次性付清，甲方將入住相關(guān)手續(xù)交給乙方。
三、甲方保證在該樓過(guò)戶時(shí)積極提供協(xié)助，辦理過(guò)戶手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
四、乙方將房款交清后，該房所有權(quán)即行轉(zhuǎn)移歸乙方所有。
五、甲乙雙方如有一方違約，按房款的百分之十賠付給對(duì)方。
六、未盡事宜雙方協(xié)商解決，甲乙雙方簽字后生效，本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。 甲方(簽字)： 乙方(簽字)： 身份證號(hào)： 身份證號(hào)：
電 話： 電 話：
年 月 日
房屋過(guò)戶買(mǎi)賣(mài)合同范文二
甲方(轉(zhuǎn)讓方)： 。 乙方(受讓方)： 。 甲乙雙方就甲方所有的位于 房屋及車(chē)庫(kù)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議如下：
一、標(biāo)的物
該宗房屋位于 ，共 平方米以及相應(yīng)的車(chē)庫(kù)。
二、房款及支付
該宗房屋及車(chē)庫(kù)共計(jì)作價(jià) 元，乙方于 年 月 日前交付轉(zhuǎn)讓款 元，余款 元于2014年 月 日之前付清。
三、標(biāo)的的交付
甲方在 年 月 日之前交付轉(zhuǎn)讓標(biāo)的。
四、權(quán)利義務(wù)
1、甲方保證對(duì)該房屋擁有全部的所有權(quán)，。
2、甲方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限交付房屋，每拖延一日需承擔(dān)房屋總價(jià)款1%的違約金。
3、乙方應(yīng)擔(dān)依照合同約定交付購(gòu)房款，每逾期一日承擔(dān)房屋總價(jià)款1%的違約金，逾期超過(guò) 日，甲方有權(quán)解除合同，并要求乙方承擔(dān)房屋價(jià)款20%的違約金。
4、合同簽訂后，甲方不得為任何租賃、擔(dān)保、買(mǎi)賣(mài)等損害該房屋所有權(quán)的行為。
5、在房屋交付之后，甲方有義務(wù)配合乙方辦理各項(xiàng)過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶費(fèi)用由乙方承擔(dān)。乙方鑒于稅費(fèi)等考慮，于合同簽訂后 年內(nèi)，辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，在接到乙方過(guò)戶要求后，甲方予以配合。
6、所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，該房屋上的一切權(quán)益全部歸乙方享有(包括占有、使用、收益、處分等)，如果該處房屋因改造需要拆遷，因拆遷而產(chǎn)生的所有補(bǔ)償款及權(quán)利全部由乙方享有。
7、在房屋交付前所產(chǎn)生的費(fèi)用(包括但不限于：水費(fèi)，電費(fèi)等)由甲方承擔(dān)， 與乙方無(wú)關(guān)。房屋交付之后所產(chǎn)生的水電等費(fèi)用由乙方承擔(dān)，與甲方無(wú)關(guān)。
五、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有相同的法律效力。
六、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
房屋過(guò)戶買(mǎi)賣(mài)合同范文三
買(mǎi)方(購(gòu)買(mǎi)方)： 身份證號(hào)碼： 通信地址： 電 話： 賣(mài)方(出售方)： 身份證號(hào)碼： 通信地址： 電 話：
買(mǎi)賣(mài)雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上，就雙方買(mǎi)賣(mài)房屋事宜簽訂本合同，以資共同遵守。
1、賣(mài)方房屋坐落在潼南縣，樓層： 房號(hào)： )，建筑面積為 平方米， 套內(nèi)面積：號(hào)： 字第 號(hào)，國(guó)土所有權(quán)證號(hào)： 字第號(hào))，所有權(quán)人： 。
2、經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商，該房屋成交價(jià)為￥(大寫(xiě)人民幣)。
3、付款方式：
﹙1﹚定金：在本合同簽訂時(shí)買(mǎi)方向賣(mài)方交付定金￥ ____(大寫(xiě)人民幣 ).
﹙2﹚房款(除定金之外的房款)：買(mǎi)方于 年 月 日前，將房款/首付款￥ (大寫(xiě)人民幣 )付給賣(mài)方，尾款￥ (大寫(xiě)人民幣 )，于過(guò)戶完當(dāng)日內(nèi)付清。
4、房屋交易需涉及的稅費(fèi)(以下簡(jiǎn)過(guò)戶稅費(fèi))有：所有費(fèi)用由方負(fù)責(zé)。
5、交房時(shí)間:經(jīng)雙方協(xié)商賣(mài)方于 年 月 日之前將該房產(chǎn)交于買(mǎi)方使用。
6、買(mǎi)賣(mài)雙方確認(rèn)，已認(rèn)真閱讀過(guò)本合同條款，如買(mǎi)賣(mài)雙方違背本協(xié)議則向?qū)Ψ街Ц哆`約金￥10000.00元(大寫(xiě)人民幣壹萬(wàn)元)。要求水、電、氣、閉路過(guò)戶。
7、本合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方均可向該房屋所在地的人民法院提起訴訟。
8、本合同經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方簽字蓋章后生效，本合同一式2份，買(mǎi)賣(mài)雙方各執(zhí)一份。
出 賣(mài) 人： 身份證號(hào)： 聯(lián)系電話：
買(mǎi) 受 人：
身份證號(hào)： 聯(lián)系電話：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)房屋達(dá)成如下協(xié)議：
房屋達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)房屋為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。
第六條 出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣(mài)人原因，造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任。
使用，買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變?cè)摲课莸慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買(mǎi)受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。
出賣(mài)人不得擅自改變與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。
現(xiàn)甲方自愿將甲方合法擁有的坐落在__省__市__區(qū)__號(hào)__樓(層)室的房屋賣(mài)給乙方，并將與所出賣(mài)房屋的使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給乙方。乙方也充分相識(shí)該房屋具體狀況，并自愿購(gòu)買(mǎi)該房屋，該房屋始建于__*年，房屋結(jié)構(gòu)為_(kāi)_結(jié)構(gòu)，層高為_(kāi)_層，建筑層數(shù)地上__層，建筑面積__平方米(其中實(shí)際建筑面積__平方米)。
雙方議定上述房地產(chǎn)按套(單元)計(jì)算，每套單價(jià)__元，總價(jià)款為人民幣，大寫(xiě)__*，即人民幣小寫(xiě)__元。
1、乙方應(yīng)在本合同生效之日起日內(nèi)，向甲方一次性支付購(gòu)房款(人民幣_(tái)_*元)，由銀行直接劃撥給甲方指定賬號(hào)。因甲方提供指定賬號(hào)錯(cuò)誤等原因造成甲方購(gòu)房款無(wú)法到賬的責(zé)任由甲方全部承擔(dān)。乙方出具銀行劃撥憑證，甲方應(yīng)開(kāi)具收款收據(jù)或收款證明。
2、其他付款方式：
甲方應(yīng)于購(gòu)房款到賬之日起__日內(nèi)，將該房屋交付給乙方。如遇房屋正在出租，自交房之日起，租賃關(guān)系自動(dòng)轉(zhuǎn)為乙方，由乙方負(fù)責(zé)收租。
乙方未按本合同規(guī)定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金額的2‰支付違約金，逾期達(dá)一個(gè)月以上的，即視為乙方不履行本合同，甲方有權(quán)解除合同，屆時(shí)將由乙方承擔(dān)此次交易中雙方的全部費(fèi)用，并向甲方支付購(gòu)房款10%違約金。
除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)總款向甲方索賠倍處罰賠償違約金，合同繼續(xù)履行。
甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚，并已經(jīng)取得全部共有人的一致同意。合同生效后，如遇政府征地拆遷，房屋的拆遷利益(包括拆遷補(bǔ)償款、回遷房等)全部歸乙方所有。甲方房產(chǎn)合法繼承者，不得向乙方收回乙方所購(gòu)買(mǎi)的房屋及所有權(quán)。
第八條 甲方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第九條 本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第十條 本合同之附件均為本合同不可分割部分，具有同等效力。附件包括甲乙雙方身份證復(fù)印件、甲方擁有房屋合法所有權(quán)證明、甲方和宅基地所有者簽署的賠償協(xié)議復(fù)印件
第十一條 本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十二條 本合同一式__份，甲、乙雙方各執(zhí)__份，均具有同等效力。
第十三條 合同爭(zhēng)議的解決
本合同履行過(guò)程中，如發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商解決不成時(shí)，可向有關(guān)有管轄權(quán)的人民法院
甲方簽名(簽章)：乙方簽名(簽章)：
__年___月___日____年__月___日
（四）出租方（甲方）：
承租方（乙方）：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。甲乙雙方在平等自愿基礎(chǔ)上，就甲方將房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。
第一條房屋座落：__縣新新小區(qū)二號(hào)樓五單元101室，包括101號(hào)地下室。房屋擁有設(shè)施：上水管、下水道、瓷臉盆、座便器、洗臉盆、防盜網(wǎng)、暖氣片、防盜門(mén)。
第二條房屋租期為壹年。從年月日至年月日。乙方租賃該房屋僅作為日常家庭居住使用。租賃期滿，甲方有權(quán)收回此出租的房屋，乙方應(yīng)如期歸還。乙方要求續(xù)租，則必須在租賃期滿日三個(gè)月前書(shū)面通知甲方。經(jīng)甲方同意后，乙方在交清第二年全年租金的同時(shí)，重新簽訂租賃合同。在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)。
第三條本合同的租金交付方式為現(xiàn)金，先付后用。乙方一次向甲方交足全年租金元，租金交付日為本合同簽字日和生效日。
第四條在租用期間，乙方由于各種消費(fèi)行為所發(fā)生的電費(fèi)、水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、有線電視收視費(fèi)以及應(yīng)由自己負(fù)責(zé)的其他費(fèi)用，由乙方自行負(fù)擔(dān)。
第五條甲乙雙方的權(quán)利和責(zé)任：
（一）甲乙雙方在合同存續(xù)期間均無(wú)權(quán)單方終止履行合同。應(yīng)由雙方協(xié)商一致后再行解決。協(xié)商不成時(shí)，不影響合同的執(zhí)行（本條第三款情況除外）。
（二）乙方在居住期間應(yīng)維護(hù)好房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、物品和門(mén)窗的完整。如有所損壞，需在合同期滿日之前恢復(fù)原貌，由此所發(fā)生的費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。
（三）乙方在租住期間不得把此房
屋轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租給他人使用。不得改變租賃用途或利用此房屋進(jìn)行違法犯罪等性質(zhì)的活動(dòng)。不得改變房屋結(jié)構(gòu)和損壞房屋。遇有上述情況，甲方有權(quán)單方終止合同的執(zhí)行，且不退還乙方向甲方已繳納的租金，乙方給甲方所造成的損失由乙方承擔(dān)賠償。第六條本合同未盡事宜，由雙方協(xié)商解決。
本合同共兩頁(yè)，一式兩份，由甲、乙雙方各持一份
甲方(簽字)：乙方（簽字）：
年月日年月日
住址：原住址：
私人房屋租賃合同范文
甲方：_________(出租方)
乙方：_________(承租方)
雙方就乙方租賃甲方房屋一事，經(jīng)協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議，由雙方共同遵守執(zhí)行：
第一條：出租房屋的坐落位置、面積以及其他情況
1、本合同所出租房屋坐落在___市___街___巷___號(hào)層 室
2、房屋的建筑面積___平方米、使用面積___平方米。
3、所出租房屋的房屋產(chǎn)權(quán)所有人：_________ 。
第二條：房屋內(nèi)部的裝修情況及主要設(shè)備：
第三條：房屋租賃的期限
租賃期限為_(kāi)__(月/年)。從___年___月___日中午12時(shí)零分起至___年___月___日中午12時(shí)零。
租賃期限屆滿前___天，如乙方需要繼續(xù)承租，需要向甲方提供提出，由甲方?jīng)Q定是否繼續(xù)續(xù)簽合同。
租賃期限內(nèi)，如甲方出賣(mài)房屋，應(yīng)提前___天通知乙方，乙方在接到通知后___天內(nèi)決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如乙方逾期不予答復(fù)，那么視為其放棄該權(quán)利。
第四條：租金及其交納方式
租金___元，大寫(xiě)_________。
租金按 交付。合同簽訂后乙方應(yīng)向甲方支付的租金。以后乙方向甲方支付租金的方式為 。
第五條：押金
押金___元，大寫(xiě)_________。該押金用于保障房屋內(nèi)的設(shè)備完好，如出現(xiàn)設(shè)備損壞的現(xiàn)象，甲方有權(quán)按照市場(chǎng)價(jià)格扣除相應(yīng)的賠償款。
如合同期滿，乙方?jīng)]有損害房屋內(nèi)的設(shè)備，則甲方應(yīng)該在合同期滿日如數(shù)退還。
第六條：房屋修繕和裝修
甲方應(yīng)保證房屋符合合同約定的使用用途，保證正常的水電供應(yīng)，如出現(xiàn)漏水、墻面自然脫落、水電無(wú)法正常供應(yīng)等對(duì)乙方正常使用房屋具有影響的情形，甲方應(yīng)在接到乙方通知的__天之內(nèi)予以解決。否則乙方有權(quán)提前解除合同，并有權(quán)要求甲方支付違約金。乙方在使用過(guò)程中，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和裝修情況，否則視為違約，應(yīng)向甲方支付違約金。
第七條：房屋出賣(mài)
租賃期間如甲方出賣(mài)房屋，乙方又不愿意購(gòu)買(mǎi)，則甲方應(yīng)保證乙方可以繼續(xù)租賃，直至租賃期間屆滿。
第八條：違約責(zé)任
1、租賃期間內(nèi)，乙方不得有下列行為，否則甲方有權(quán)解除合同，收回房屋，并有權(quán)依據(jù)本協(xié)議要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任。
1)擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借的;
2)利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的;
3)拖欠租金 月。
2、乙方逾期交付租金，除仍應(yīng)補(bǔ)交租金外，還應(yīng)按拖欠天數(shù)支付違約金，每天違約金的標(biāo)準(zhǔn)為：拖欠租金的%
3、乙方擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借的，應(yīng)支付___月的租金作為違約金。
4、一方如果具有合同約定的其他違約行為，違約方除應(yīng)向守約方賠償因其違約造成的損失外，還應(yīng)該支付___元違約金。
第九條：優(yōu)先承租權(quán)
租賃期間屆滿后，如甲方繼續(xù)出租房屋，則乙方在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。如租賃期間屆滿后，乙方確實(shí)無(wú)法找到房屋，甲方應(yīng)給予一個(gè)月的寬限期，寬限期的房租與約定的房租一樣。
第十條：免責(zé)條件
因不可抗力或政府行為導(dǎo)致合同無(wú)法履行時(shí)，雙方互補(bǔ)承擔(dān)責(zé)任。實(shí)際租金按入住天數(shù)計(jì)算，多退少補(bǔ)。
第十一條：爭(zhēng)議解決的方式
合同在履行過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)由雙方先行友好協(xié)商;如協(xié)商不成時(shí)，可以向房屋所在地法院提起訴訟。
第十二條：合同自雙方簽字之日起生效。 一式 份，雙方各執(zhí)份。
第十三條：房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、甲乙方雙方身份證的復(fù)印件為本合同附件。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
私人房屋租賃合同閱讀
出租方：(以下簡(jiǎn)稱甲方)
承租方 ：(以下簡(jiǎn)稱乙方)
因乙方施工需要，現(xiàn)需租賃甲方房屋作為漳浦駐地辦公生活用房，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，本著公平互利的原則，經(jīng)雙方協(xié)商一致，特簽訂本合同。
第一條、出租房屋座落地址、出租范圍
房屋地址：福建省漳浦縣綏安鎮(zhèn)東大街印池塘43號(hào)，
出租范圍：
1、自有產(chǎn)房一棟，住房家具及電器歸乙方使用，具體數(shù)量見(jiàn)附表，同時(shí)在第一次繳納租金時(shí)交付家具電器押金 元整( 元)，租賃到期退出租房并清點(diǎn)數(shù)量后由甲方返還給乙方。
第二條、租賃期限
1、甲方從20xx年 月 日起到20xx年 月 日，期間將上述指定出租房和產(chǎn)平屋承租給乙方使用。
2、如乙方租賃期滿后要求續(xù)租，甲方須在同等條件下按優(yōu)先承租給乙方，乙方需提前一個(gè)月通知甲方并明確延長(zhǎng)時(shí)間。
第三條 租金交納方式
1、房屋租金從合同簽訂日起一個(gè)星期內(nèi)支付、房租費(fèi)每年為人民幣 整( 元)，每年支付一次，第一次支付為 元整( 元含 中介費(fèi))，由乙方按銀行轉(zhuǎn)賬到乙方指定賬號(hào)。
2、乙方使用過(guò)程中產(chǎn)生的水電費(fèi)不包含在合同總價(jià)內(nèi)，乙方應(yīng)每月按實(shí)際使用數(shù)量交費(fèi)。
第四條、甲方的責(zé)任和義務(wù)
1、甲方應(yīng)提供乙方有效的房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)合同的有效證明復(fù)印件，并保證證件真實(shí)有效，應(yīng)保證出租房屋無(wú)任何債權(quán)關(guān)系及銀行抵押關(guān)系，如房屋出租方所造成其他生糾紛，發(fā)生上述情況所造成的一切損失應(yīng)由甲方負(fù)責(zé)賠償。
2、甲乙雙方必須按所提出的要求履行職責(zé)，確保和維護(hù)雙方的正常工作與生活居住環(huán)境。
3、租賃期間，房屋設(shè)施配置如正常損耗，不做賠償。如因人為原因損毀，由乙方照折價(jià)賠償。
第五條、乙方的責(zé)任
1、乙方依約按期交付租金，如有特殊原因延期，最遲不得超出一個(gè)月內(nèi)付清。
2、乙方不得擅自將承租房屋轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租給他人使用。
3、租賃期間乙方不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)及用途。
第六條、違約責(zé)任
合同一經(jīng)簽訂，甲乙雙方均不得違約，如強(qiáng)行違約，除賠償損失外，還需由違約方按年租金總價(jià)50﹪進(jìn)行違約賠償。
第七條、房屋因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致毀損，甲乙雙方均不承擔(dān)責(zé)任。乙方在使用期內(nèi)，如遇政府拆遷等，按政府規(guī)定通知執(zhí)行，應(yīng)提前一個(gè)月通知乙方搬遷，本協(xié)議終止，甲方不負(fù)違約責(zé)任;甲方按乙方實(shí)際使用時(shí)間收費(fèi)，多收部分退還。
第八條、合同解除
乙方租賃期滿后，如無(wú)續(xù)租要求，并已付清租金及水電費(fèi)后合同自動(dòng)解除。
第九條、合同生效
此合同一經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。
第十條、合同份數(shù)
此合同一式叁份，其中甲方一份、乙方兩份。
本合同如未盡事宜，須經(jīng)雙方協(xié)商作出補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與本合同有同等效力。
本合同執(zhí)行中如有發(fā)生糾紛應(yīng)通過(guò)甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成可提請(qǐng)人民法院裁決。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
私人房屋買(mǎi)賣(mài)合同怎么制定
賣(mài)方協(xié)議人：陳xx，女，漢族，1970年11月2日出生，四川省德昌縣人，村民，住德昌縣德州鎮(zhèn)南壇村高院墻合作社。
賣(mài)方協(xié)議人：楊xx全，男，納西族，1972年01月20日出生，四川省德昌縣人，村民，住德昌縣德州鎮(zhèn)南壇村高院墻合作社。
買(mǎi)方協(xié)議人：劉xx，男，漢族，1976年01月01日出生，四川省德昌縣人，村民，原住德昌縣樂(lè)躍鎮(zhèn)臘鵝村3社?，F(xiàn)住德昌縣德州鎮(zhèn)南壇村高院墻合作社。
雙方經(jīng)過(guò)友好平等協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》 和《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》以及《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，就買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村私人住房一事達(dá)成以下協(xié)議：
1、陳xx和楊xx全把自己擁有完整所有權(quán)和使用權(quán)的座落于德昌縣德州鎮(zhèn)南壇村高院墻合作社的私人住房以每平方米1700元的價(jià)格出賣(mài)給劉xx。出售的住房樓層為5樓右面， 128.88平方米，總價(jià)為人民幣貳拾壹萬(wàn)玖仟元整(219000.00元)。
2、自協(xié)議簽定之日起，陳xx、楊xx全將該套住房的所有權(quán)和使用權(quán)就完整的歸劉xx所有和使用。
3、購(gòu)房款的支付方式：劉xx于合同簽定之日一次性付清房款，貳拾壹萬(wàn)玖仟元整(219000.00元)。 1
4、陳xx和楊xx全出售給劉xx的農(nóng)村私人住房，現(xiàn)在國(guó)家政策不允許辦理每層住樓的《房權(quán)證》和《土地使用證》，以后國(guó)家政策允許，陳xx和楊xx全必須無(wú)條件為劉xx辦理過(guò)戶手續(xù)，把該套住房的《房權(quán)證》和《土地使用證》全部辦成劉xx的名字。辦理兩證的所有費(fèi)用全部由劉xx承擔(dān)。
5、陳xx和楊xx全出售給劉xx的住房四至邊界：東面同鐘蓮華的大漁塘接界，南面同陳華瓊房屋接界，西面同村間小道接界，北面同陳華瓊的包產(chǎn)地接界。建筑面積128.55平方米，占地面積25.2平方米。
6、陳xx和楊xx全出售給劉xx的住房必須完全符合德昌縣城市規(guī)劃建設(shè)，建設(shè)質(zhì)量必須全部符合國(guó)家城建標(biāo)準(zhǔn)。如果德昌縣政府對(duì)該房進(jìn)行行政處罰，那么所有罰款由陳xx和楊xx全承擔(dān)。如果該住房被縣政府拆除，那么劉xx的所有損失全部由陳xx和楊xx全承擔(dān)。
7、如果國(guó)家建設(shè)征用該套住房，那么國(guó)家建設(shè)的所有補(bǔ)償費(fèi)和建房指標(biāo)經(jīng)以及占地面積的補(bǔ)償費(fèi)全部歸劉xx所有和使用。
8、陳xx和楊xx全免費(fèi)為劉xx提供停放小轎車(chē)車(chē)位，并允許劉xx在樓頂安裝太陽(yáng)能。
9、劉xx有權(quán)將該套住房轉(zhuǎn)讓他人的權(quán)利，陳xx和楊xx全不得干涉。
10、陳xx和楊xx全出售給劉xx的住房為“清水房”清 2
水管、污水管安裝到廚房和衛(wèi)生間，電線主線進(jìn)屋，防盜門(mén)壹道，普通鋁合金窗戶。
11、交房時(shí)間：陳xx和楊xx全于付款之日將該套住房交付給劉xx。
12、違約責(zé)任：雙方約定按照發(fā)生違約時(shí)該套住房市場(chǎng)總價(jià)值的20%計(jì)算違約金，一方違約應(yīng)當(dāng)支付守約方該套住房市場(chǎng)總價(jià)值的20%的違約金，并且購(gòu)買(mǎi)時(shí)到發(fā)生違約時(shí)該套住房之間的差價(jià)歸守約方所有。
此協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，此協(xié)議經(jīng)自雙方簽字之日起生效，此協(xié)議每份效力相同。
賣(mài)方協(xié)議人：
買(mǎi)方協(xié)議人：
關(guān)鍵詞:無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài) 無(wú)權(quán)處分 解除條件 不當(dāng)?shù)美?nbsp;
一、案件事實(shí)概要
2001年3月25日,甲與乙簽訂了《賣(mài)房協(xié)議》,約定了如下內(nèi)容:甲將其住房B號(hào)賣(mài)與乙,協(xié)議簽訂當(dāng)天支付8萬(wàn)元,尾款2萬(wàn)元在該房屋產(chǎn)權(quán)證下來(lái)并辦理完過(guò)戶登記手續(xù)后再予支付。協(xié)議簽訂后,該房屋所有權(quán)即歸屬乙。該協(xié)議一經(jīng)簽訂,即具法律效力。
后來(lái)乙成為A公司的法定代表人,他對(duì)B號(hào)房屋所享有的權(quán)利被讓與給A公司,成為A公司財(cái)產(chǎn)的一部分。
2001年6月10日,A公司與丙簽訂《售房合同書(shū)》,約定了如下主要內(nèi)容:A公司將上述住房B號(hào)賣(mài)給丙。丙于本合同簽訂之日向A公司支付購(gòu)房首款125000元整,丙自該筆首款支付之日起即有權(quán)裝修、人住該房。A公司保證該房屋為合法銷(xiāo)售的房屋,無(wú)任何債務(wù)及遺留問(wèn)題。A公司如不能在2001年12月31日前將B號(hào)房屋的戶名過(guò)到丙名下,除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外,還應(yīng)對(duì)丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償,包括房屋裝修費(fèi)、因追索房產(chǎn)證而導(dǎo)致誤工損失費(fèi)、訴訟費(fèi)、聘請(qǐng)律師等費(fèi)用。協(xié)議自簽訂之日起生效。
但A公司直至2003年3月都未能按《售房合同書(shū)》給丙辦理B號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記,表面原因是A公司一直未取得B號(hào)房屋的所有權(quán),深層原因是甲違反了她與A公司之間的《賣(mài)房協(xié)議》,私自將B號(hào)房屋的((房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走,并不配合A公司將B號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶,致使A公司難以將B號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下。原告丙認(rèn)為,兩被告A公司和甲的行為違反了合同,嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益,故此訴至法院,要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù);A公司承擔(dān)本案律師費(fèi)以及本案訴訟費(fèi)。
一審民事判決認(rèn)為:依法成立的合同,自成立時(shí)生效。違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓。原告丙與被告A公司在簽訂售房合同書(shū)時(shí),被告A公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書(shū),且至今被告A公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書(shū),丙明知A公司非產(chǎn)權(quán)人,所購(gòu)房屋未取得權(quán)屬證書(shū),仍然與A公司簽訂售房合同書(shū),故雙方簽訂的售房合同書(shū)無(wú)效,對(duì)此,A公司與丙均有過(guò)錯(cuò)。無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力,原告要求按售房合同書(shū),被告賠償其律師費(fèi)之請(qǐng)求,本院不予支持。合同無(wú)效后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還;雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。丙應(yīng)將所購(gòu)房屋返還A公司,A公司亦應(yīng)將所得房款返還丙。對(duì)丙因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失,本案不宜一并處理,丙可另行起訴。綜上所述,依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、第56條、第58條,《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)之規(guī)定,判決原告丙與被告A公司簽訂的售房合同書(shū)無(wú)效,原告丙將系爭(zhēng)住房騰空交予被告A公司,被告A公司返’還原告丙購(gòu)房款。駁回原告丙其他訴訟請(qǐng)求。
一審民事判決所持的基本立場(chǎng)是,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓;否則,合同無(wú)效。
二、評(píng)釋
(一)關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性
1.關(guān)于《賣(mài)房協(xié)議》的定性
《賣(mài)房協(xié)議》簽訂之時(shí),作為出賣(mài)物的B號(hào)房屋系甲的回購(gòu)房,其所有權(quán)仍然登記在甲所在單位的名下,按照基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件的觀點(diǎn),甲尚無(wú)B號(hào)房屋的所有權(quán)。因而,《賣(mài)房協(xié)議》構(gòu)成出賣(mài)他人之物的合同,屬于無(wú)權(quán)處分的合同。但這樣認(rèn)定,會(huì)出現(xiàn)若干問(wèn)題。如果站在周到保護(hù)買(mǎi)受人的立場(chǎng)上,可有兩種解決方案。第一種方案是繞開(kāi)系爭(zhēng)合同的定性,看重法律適用及其后果,對(duì)于此類(lèi)合同允許買(mǎi)受人基于合同法第150條或者其他有關(guān)條款的規(guī)定,追究出賣(mài)人的違約責(zé)任。第二種方案是既關(guān)注系爭(zhēng)案件的法律適用,又從基礎(chǔ)上解決系爭(zhēng)合同的定性問(wèn)題。筆者嘗試后者,并分析如下:第一,公房制度改革至今,對(duì)于回購(gòu)房,人們認(rèn)為屬于購(gòu)房的職工所有,不再是購(gòu)房人所在單位的財(cái)產(chǎn)。在系爭(zhēng)案件中,人們通常認(rèn)為B號(hào)房屋屬于甲所有。如果沒(méi)有充分的反對(duì)理由,我們就應(yīng)當(dāng)尊重人們今日的通常觀念。第二,系爭(zhēng)合同沒(méi)有規(guī)定B號(hào)房屋的所有權(quán)在合同簽訂當(dāng)時(shí)或稍后辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù),而是約定由出賣(mài)人甲在未來(lái)辦理過(guò)戶登記手續(xù)。這非常類(lèi)似于期房的買(mǎi)賣(mài)、未來(lái)物的買(mǎi)賣(mài)。由于期房的買(mǎi)賣(mài)不要求出賣(mài)人在簽訂房屋預(yù)售合同時(shí)享有所有權(quán),未來(lái)物的買(mǎi)賣(mài)都不被定性為出賣(mài)他人之物,因此,《賣(mài)房協(xié)議》不宜被定性為出賣(mài)他人之物的合同,或者說(shuō)不宜被認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分的合同,而應(yīng)比照期房買(mǎi)賣(mài)合同、未來(lái)物買(mǎi)賣(mài)合同,認(rèn)定為出賣(mài)自己之物且合法有效的合同。否則,就是沒(méi)有做到相似的事物相同處理。第三,上列觀點(diǎn)之所以成立,是因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)行法未規(guī)定買(mǎi)賣(mài)物的所有權(quán)自合同成立時(shí)移轉(zhuǎn),而是奉行買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)自交付或登記時(shí)移轉(zhuǎn)的原則(民法通則第72條第2款及其解釋、合同法第133條及其解釋)。只要在履行期限屆滿時(shí)出賣(mài)人能夠移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物的所有權(quán),就達(dá)到了買(mǎi)賣(mài)合同的目的,無(wú)須出賣(mài)人于訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)即擁有買(mǎi)賣(mài)物的所有權(quán)。第四,從外表觀察而顯現(xiàn)的所謂“出賣(mài)他人之物”,其實(shí)至少可分為兩種類(lèi)型:一類(lèi)是出賣(mài)人與物的所有權(quán)人本無(wú)相應(yīng)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,未得到授權(quán),便擅自出賣(mài)他人之物,多構(gòu)成侵權(quán)行為;另一類(lèi)是出賣(mài)人與物的所有權(quán)人之間已經(jīng)存在著買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、互易等合同,物的所有權(quán)人負(fù)有向出賣(mài)人移轉(zhuǎn)物的所有權(quán)的合同義務(wù)。在此類(lèi)合同尚未履行的情況下,出賣(mài)人將尚未受領(lǐng)的標(biāo)的物再出賣(mài)于他人,形成所謂連環(huán)合同。連環(huán)合同若以種類(lèi)物為標(biāo)的物,通說(shuō)認(rèn)為出賣(mài)人擁有處分權(quán),合同有效,除非欠缺其他有效要件。但在以特定物為標(biāo)的物的情況下,出賣(mài)人是否享有處分權(quán),合同是否屬于無(wú)權(quán)處分,則見(jiàn)解不同。僅就系爭(zhēng)的((賣(mài)房協(xié)議》而言,由于只要B號(hào)房屋的登記名義人甲所在單位一直保持此種狀態(tài),就不會(huì)出現(xiàn)任何不適當(dāng)?shù)暮蠊?由于B號(hào)房屋所有權(quán)尚未辦理移轉(zhuǎn)登記并非甲所在單位的過(guò)失所致,只是現(xiàn)行登記制度運(yùn)作的問(wèn)題;由于如果把此類(lèi)合同也作為無(wú)權(quán)處分,就容易與物權(quán)轉(zhuǎn)讓(物權(quán)變動(dòng))本身相混淆,因此,筆者傾向于把它作為有權(quán)處分的合同看待。
2.關(guān)于《售房合同書(shū)》的定性
把第二份買(mǎi)賣(mài)房屋的合同—《售房合同書(shū)》—定性為出賣(mài)他人之物的合同,有以下根據(jù):第一,該合同明確約定A公司將原房主甲的B號(hào)房屋賣(mài)給丙;第二,合同簽訂當(dāng)時(shí),B號(hào)房屋的所有權(quán)確實(shí)登記在他人的名下,并且,登記名義人與A公司、丙均無(wú)債權(quán)債務(wù)關(guān)系,B號(hào)房屋的所有權(quán)與A公司、丙的權(quán)利之間的關(guān)系過(guò)分遠(yuǎn)隔,按照債的相對(duì)性原則,A公司、丙對(duì)登記名義人沒(méi)有直接的請(qǐng)求權(quán)。這是第二份房屋買(mǎi)賣(mài)合同不同于第一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同的重要之點(diǎn),所以,筆者把它定性為出賣(mài)他人之物的合同。
但應(yīng)注意,《售房合同書(shū)》不同于一般的出賣(mài)他人之物的合同,或曰不同于一般的無(wú)權(quán)處分的合同。在一般的出賣(mài)他人之物合同中,登記名義人是真正的權(quán)利人,對(duì)于買(mǎi)受人不負(fù)擔(dān)債務(wù),由他決定是否追認(rèn)無(wú)權(quán)處分合同,是對(duì)所有權(quán)的尊重,符合公平正義。而在系爭(zhēng)案件中,《賣(mài)房協(xié)議》中的出賣(mài)人甲本應(yīng)履行《賣(mài)房協(xié)議》,將B號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給A公司,卻惡意地不法地將B號(hào)房屋所有權(quán)登記在了自己名下,并取得了B號(hào)房屋的《房屋所有權(quán)證》。若把((售房合同書(shū)》按照一般的無(wú)權(quán)處分合同處理,該合同的效力取決于B號(hào)房屋所有權(quán)的登記名義人甲是否追認(rèn):如果甲追認(rèn),或者在2001年12月31日前A公司將B號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記在自己的名下,則合同有效;反之,則合同無(wú)效。
賦予《賣(mài)房協(xié)議》中的出賣(mài)人甲否認(rèn)《售房合同書(shū)》的權(quán)利,擴(kuò)而廣之,賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利,其弊端是多方面的。其一,會(huì)使被告之一的甲這個(gè)惡意之人,擴(kuò)而廣之,會(huì)使惡意不履行移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)義務(wù)的前手,非但未受到懲罰,反而獲得了較大利益,誠(chéng)為是非顛倒。其二,意味著連環(huán)合同沒(méi)有法律保障,隨時(shí)可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng),即,第一個(gè)出賣(mài)人毀約,拒不將其買(mǎi)賣(mài)物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個(gè)出賣(mài)人,同時(shí)不追認(rèn)第二份買(mǎi)賣(mài)合同,其后的買(mǎi)賣(mài)合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易,談何交易安全?其三,這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地,而且也違反了買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)的本質(zhì)(合同法第130條),縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)義務(wù)的惡意出賣(mài)人,還誤將出賣(mài)人(移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)的)義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán)、形成權(quán),違反了民事權(quán)利義務(wù)的配置規(guī)則。其實(shí),在有體物場(chǎng)合,所有物與其所有權(quán)常常是可以替代的,〔2〕因而,甲對(duì)B號(hào)房屋的所有權(quán)可以說(shuō)是其與A公司之間《賣(mài)房協(xié)議》的標(biāo)的物,處于A公司的債權(quán)效力的射程內(nèi),該所有權(quán)對(duì)抗不了A公司的債權(quán)。換言之,甲只有依約移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù),沒(méi)有據(jù)此影響合同效力的權(quán)利。一言以蔽之,系爭(zhēng)合同的效力不得取決于甲這個(gè)登記名義人是否追認(rèn)。
(二)關(guān)于系爭(zhēng)合同的效力
1.法律的適用:特別法優(yōu)先于普通法?新法優(yōu)先于舊法? 系爭(zhēng)合同適用城市房地產(chǎn)管理法,還是適用合同法?抑或適用或類(lèi)推適用最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》(以下簡(jiǎn)稱為法釋【199919號(hào))、《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱為法釋【20037號(hào))?
城市房地產(chǎn)管理法專(zhuān)門(mén)規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(第36一45條),包括房屋買(mǎi)賣(mài)。合同法規(guī)定了買(mǎi)賣(mài)合同(第150一166條),適用于各種買(mǎi)賣(mài)合同,包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同。專(zhuān)就房屋買(mǎi)賣(mài)來(lái)講,城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法,合同法屬于普通法。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則,系爭(zhēng)案件應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法,并且是其第37條第6項(xiàng)的規(guī)定。
買(mǎi)受方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：
居間方(以下簡(jiǎn)稱丙方)：×××房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司
根據(jù)《民法典》、《中國(guó)人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙、丙三方經(jīng)友好協(xié)商，對(duì)所簽訂的關(guān)于天津市×××房產(chǎn)交易而簽署的《 市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《過(guò)戶、按揭合同》和《成交確認(rèn)書(shū)》作如下補(bǔ)充：
1、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，甲方凈得款項(xiàng)為人民幣××元整(￥××.00元)。丙方的服務(wù)費(fèi)以甲方凈得款項(xiàng)為基礎(chǔ)收取，由乙方交納。乙方承擔(dān)此套房屋所有費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)及過(guò)戶時(shí)產(chǎn)生的所有稅費(fèi)。
2、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，該房屋購(gòu)房定金為人民幣×萬(wàn)元整(￥×0000.00元)，乙方最遲于××年××月××日前將此房的購(gòu)房首付款人民幣××元整(包含定金人民幣×萬(wàn)元整在內(nèi))自行過(guò)給甲方，以三方簽署的定金收付書(shū)及甲方首付款收到證明為準(zhǔn)，丙方經(jīng)紀(jì)人陪同。所有定金沖抵購(gòu)房款。
4、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，本協(xié)議簽訂后甲乙雙方不得反悔。如乙方反悔，則甲方不予退還定金，并支付甲方合同額10%作為違約金。如甲方反悔，則甲方雙倍退還定金給乙方，并支付乙方合同額10%作為違約金。
5、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，甲乙雙方自行過(guò)首付款，自行物業(yè)交割，丙方經(jīng)紀(jì)人陪同。尾款部分見(jiàn)契稅票后(也可為見(jiàn)房本，契稅票對(duì)賣(mài)家有利，房本為買(mǎi)家有利)由銀行直接放款給甲方。
(上條為沒(méi)有資金托管的首付，做資金托管的應(yīng)該另行規(guī)定)
6、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，在甲方證件齊全、積極配合的情況下，乙方最遲于××年×月××日前辦理完房屋全部交易手續(xù)，保證甲方在此日期前收到總售房款人民幣×××元整(￥××0.00元)，如逾期乙方須以日為單位向甲方支付違約金，違約金按日計(jì)算為房款總額的萬(wàn)分之×。
(上條對(duì)賣(mài)房有利，違約金較高?？稍偌s定，如為應(yīng)付房款與已付房款之差的萬(wàn)分之××)
7、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，在乙方貸款獲得批準(zhǔn)，甲方應(yīng)在個(gè)工作日內(nèi)配合乙方完成過(guò)戶手續(xù)。
8、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，在甲方收到房屋全款人民幣××整(￥××00.00元)后的××個(gè)工作日內(nèi)將房屋騰空交給乙方，房屋交付給乙方后仍留在室內(nèi)的物品則視為甲方放棄，乙方可任意處置。如甲方逾期交房，違約金按日計(jì)算為房款總額的萬(wàn)分之×(此條對(duì)買(mǎi)房有利)。丙方陪同甲乙雙方自行處理此套房屋的物業(yè)交割手續(xù)。
9、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，甲方將房屋內(nèi)現(xiàn)有的固定設(shè)施留給乙方，其中包括空調(diào)×部，抽油煙機(jī)×個(gè)，燃?xì)鉄崴鳌羵€(gè)，燃?xì)庠睢羵€(gè)，……，已固定在墻體上的柜子不予拆除。
10、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，甲方在雙方過(guò)戶后×個(gè)月內(nèi)把戶口從××房?jī)?nèi)遷出。
11、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，……(關(guān)于物業(yè)交割，各承擔(dān)各的費(fèi)用)
12、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，甲方應(yīng)在×個(gè)工作日內(nèi)完成央產(chǎn)房上市手續(xù)，上市相關(guān)費(fèi)用應(yīng)由甲方支出。(如為第一次上市的央產(chǎn)房，需要這條。有些超標(biāo)的需要補(bǔ)不少錢(qián)。但要注意，交易時(shí)的土地出讓金一般還是乙方出的，沒(méi)多少)
13、如在交易過(guò)程中國(guó)家政策有變動(dòng)，以政策變動(dòng)后為準(zhǔn)。
此補(bǔ)充協(xié)議與《天津市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《過(guò)戶、按揭合同》和《成交確認(rèn)書(shū)》具有同等法律效力，如有沖突以此補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。
此協(xié)議一式三份，甲、乙、丙方各執(zhí)一份：
甲方：
乙方：
【案情】20xx年4月16日，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了三份《商品房購(gòu)買(mǎi)合同》，合同約定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其開(kāi)發(fā)的位于某市商業(yè)廣場(chǎng)b07xx號(hào)、b07xx號(hào)、b07xx號(hào)房屋分別以xx5.7萬(wàn)元、92.8萬(wàn)元、207.9萬(wàn)元(三套合計(jì)436.4萬(wàn)元)的價(jià)格賣(mài)給原告，原告一次性付清總價(jià)款。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)于20xx年xx月31日前將該房屋交付給原告使用，且由某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為原告代辦房屋所有權(quán)證。原告與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的合同中第十三條第六項(xiàng)約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理備案登記。20xx年3月25日，原告將三套房款總計(jì)436.4萬(wàn)元支付給了某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。同年xx月4日，原告向某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司繳納了上述三套房屋的配套費(fèi)、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬(wàn)元。同年xx月1日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將該房屋交付給了原告使用。之后，原告對(duì)上述房屋進(jìn)行了裝修并使用至今。
20xx年4月，原告在向某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司了解辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證的進(jìn)展時(shí)，才得知某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與第二被告徐某于20xx年xx月xx日簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將上述三套房屋分別以85.3萬(wàn)元、58萬(wàn)元、xx3.3萬(wàn)元(合計(jì)276.6萬(wàn)元)的價(jià)格再次賣(mài)與徐某，并進(jìn)行了登記備案。另，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司又將商業(yè)廣場(chǎng)早已賣(mài)給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣(mài)給了第二被告徐某，并進(jìn)行了登記備案。為此，原告向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與被告徐某簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的《商品房購(gòu)買(mǎi)合同》有效。
【分歧】第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案第二份簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效，主要是后簽訂的合同經(jīng)過(guò)政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的備案登記，具有準(zhǔn)物權(quán)的效力。同時(shí)，在沒(méi)有按照物權(quán)法規(guī)定開(kāi)展預(yù)告登記的城市，備案登記作為商品房預(yù)售階段的唯一登記，應(yīng)認(rèn)定為準(zhǔn)物權(quán)登記，具有排他性。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定經(jīng)過(guò)備案登記的第二份合同有效，駁回原告訴訟請(qǐng)求。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，備案登記屬于行政管理，該登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)按照締約目的，來(lái)判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權(quán)益，之后按公平合理等原則確認(rèn)合同的效力。鑒于本案原告先訂立合同，支付的價(jià)款明顯高于第二份合同，并實(shí)際占有使用該房屋，故應(yīng)判決確認(rèn)原告與房地產(chǎn)公司簽訂的合同有效，而第二份合同無(wú)效。
【評(píng)析】筆者同意第二種意見(jiàn)。商品房買(mǎi)賣(mài)合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問(wèn)題，適用法律較為復(fù)雜，有的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭(zhēng)議較大。
正確處理該類(lèi)案件，涉及到對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記法律性質(zhì)的正確認(rèn)定。我國(guó)物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”可見(jiàn)，物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)設(shè)立了預(yù)告登記，一經(jīng)登記就具有了準(zhǔn)物權(quán)效力。針對(duì)該條規(guī)定，從全國(guó)行政機(jī)關(guān)執(zhí)行的情況來(lái)看，只有部分城市取消商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記，直接進(jìn)行預(yù)售登記(即預(yù)告登記)，不少城市要先進(jìn)行備案登記，再進(jìn)行預(yù)售登記，有的城市甚至沒(méi)有開(kāi)展預(yù)售登記。備案登記所依據(jù)的是城市房地產(chǎn)管理法，申請(qǐng)的主體是開(kāi)發(fā)商;而物權(quán)法沒(méi)有規(guī)定備案登記。根據(jù)物權(quán)法定的原則，備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為行政管理的范圍。故本案應(yīng)根據(jù)合同法來(lái)確認(rèn)合同的效力。
本案的審理帶來(lái)一個(gè)思考，即在沒(méi)有辦理預(yù)告登記的地方如何保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益?筆者認(rèn)為，首先，應(yīng)正確認(rèn)定備案登記的法律性質(zhì);其次，注重審查當(dāng)事人的締約目的，綜合當(dāng)事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現(xiàn)狀，然后根據(jù)公平合理等原則謹(jǐn)慎處理;最后，各地房屋管理部門(mén)應(yīng)貫徹落實(shí)好我國(guó)物權(quán)法及關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的登記管理制度，盡快開(kāi)展預(yù)告(售)登記，對(duì)逾期不登記的予以處罰、警示等，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，減少類(lèi)似糾紛的發(fā)生。
二、借貸關(guān)系中簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并備案登記屬于非典型擔(dān)保
【裁判要旨】在當(dāng)事人一方主張系房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系、另一方主張系借貸關(guān)系，且雙方證據(jù)均有缺陷的情況下，應(yīng)結(jié)合雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)，探究合同簽訂時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，判斷法律關(guān)系的性質(zhì)。在借貸關(guān)系成立的前提下，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理備案登記的行為，足以構(gòu)成一種非典型擔(dān)保。
【案情】XX年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定楊偉鵬向嘉美公司購(gòu)買(mǎi)商鋪53間，價(jià)款340萬(wàn)元。買(mǎi)受人應(yīng)于當(dāng)日交納全部房款，出賣(mài)人應(yīng)于XX年8月30日前將商鋪驗(yàn)收合格交付使用，并在交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。買(mǎi)受人不得擅自改變商鋪的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。簽訂合同當(dāng)日，楊偉鵬向嘉美公司支付了340萬(wàn)元，嘉美公司向楊偉鵬開(kāi)具了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，但發(fā)票原件由嘉美公司持有。簽訂合同第二日，雙方對(duì)案涉商鋪進(jìn)行了備案登記，并由房產(chǎn)管理局出具了商品房備案證明。
20xx年4月9日，楊偉鵬以嘉美公司為被告向廣西壯族自治區(qū)來(lái)賓市中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：1.確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效;2.嘉美公司交付案涉商鋪，并支付違約金372300元(計(jì)算到XX年9月1日);3.嘉美公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
二審法院另查明：楊偉鵬支付的340萬(wàn)元，系依嘉美公司指示匯入嚴(yán)欣等5名嘉美公司債權(quán)人的賬戶。XX年6月28日至xx月28日，嘉美公司分9次向楊偉鵬匯款總計(jì)61.1萬(wàn)元。
最高人民法院再審查明：XX年2月至5月，嘉美公司分別與嚴(yán)欣等5人簽訂三份借款合同，借款金額共計(jì)340萬(wàn)元，利率2.3%，并就案涉商鋪以銷(xiāo)售方式辦理了備案登記。嘉美公司與楊偉鵬簽訂合同當(dāng)日將嚴(yán)欣等5人的備案登記撤銷(xiāo)，并于次日將楊偉鵬作為購(gòu)房者登記備案。嘉美公司已于XX年1月8日將銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票原件在稅務(wù)機(jī)關(guān)繳銷(xiāo)。
【審判】廣西壯族自治區(qū)來(lái)賓市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票以及商品房備案證明均系直接證據(jù)，足以證明雙方之間系商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。嘉美公司雖辯稱系借貸關(guān)系，商品房買(mǎi)賣(mài)合同系對(duì)借貸的擔(dān)保，但未能提供借款合同這一直接證據(jù)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容及辦理商品房備案登記手續(xù)，亦不具有擔(dān)保的意思，故此辯稱欠缺事實(shí)和法律依據(jù)。鑒于雙方之間系商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，楊偉鵬要求嘉美公司依約交付案涉53間商鋪的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。因楊偉鵬未提供證據(jù)證明曾向嘉美公司主張過(guò)權(quán)利，且其地址不明致嘉美公司無(wú)法送達(dá)交房通知書(shū)，故對(duì)其要求嘉美公司給付違約金的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
廣西壯族自治區(qū)來(lái)賓市中級(jí)人民法院經(jīng)審判委員會(huì)討論決定，作出(20xx)來(lái)民一初字第6號(hào)民事判決書(shū)：一、楊偉鵬與嘉美公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效;二、嘉美公司應(yīng)于本判決生效之日起xx日內(nèi)，將案涉53間商鋪交付給楊偉鵬;三、駁回楊偉鵬的其他訴訟請(qǐng)求。
嘉美公司不服一審判決，向廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院提起上訴。
廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，該合同與商品房備案證明、楊偉鵬支付約定價(jià)款以及嘉美公司開(kāi)具的發(fā)票等證據(jù)形成了完整證據(jù)鏈，證明雙方之間存在房產(chǎn)交易行為，并已完成約定對(duì)價(jià)的給付，故對(duì)楊偉鵬要求嘉美公司交付商鋪的訴訟請(qǐng)求，予以支持。嘉美公司雖抗辯稱雙方的真實(shí)意思是借貸，楊偉鵬已收取相應(yīng)利息，并提供作廢銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、嘉美公司向楊偉鵬賬戶匯入60多萬(wàn)元的憑證等予以證明，但缺失借款合同這一直接證據(jù)。在楊偉鵬不予認(rèn)可的情況下，對(duì)借款數(shù)額、期限、利率等借貸關(guān)系的基礎(chǔ)事實(shí)無(wú)從查實(shí)。嘉美公司九筆匯款性質(zhì)亦不明，無(wú)法確認(rèn)系借款利息，故對(duì)嘉美公司主張的借款事實(shí)無(wú)法認(rèn)定。
廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院經(jīng)審判委員會(huì)討論決定，作出(20xx)桂民一終字第18號(hào)民事判決書(shū)：駁回上訴，維持原判。
嘉美公司不服二審判決，依據(jù)民事訴訟法第二百條第(二)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)的規(guī)定向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>
最高人民法院再審審理認(rèn)為，嘉美公司與嚴(yán)欣等5人的在先交易表明，嘉美公司正是因不愿以340萬(wàn)元出售案涉商鋪，才向楊偉鵬借款，采借新債還舊債的方式達(dá)到保住商鋪所有權(quán)的目的,故可認(rèn)定嘉美公司的真實(shí)意思是向楊偉鵬借款而非出售商鋪。楊偉鵬將340萬(wàn)元直接打給嚴(yán)欣等5人，且以該5人出具的《關(guān)于申請(qǐng)撤銷(xiāo)商品房備案登記的報(bào)告》作為辦理備案登記手續(xù)的必備文件等事實(shí)可推知，其應(yīng)知曉嘉美公司的真實(shí)意思。且其提交的僅是發(fā)票復(fù)印件，尚不能認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。其亦始終未說(shuō)明收取嘉美公司61.1萬(wàn)元的原因和性質(zhì)，考慮到民間借貸支付利息的一般做法，綜合全案事實(shí)，在其未能證明雙方存在其他經(jīng)濟(jì)往來(lái)的情況下，認(rèn)定該61.1萬(wàn)元系借款利息更具可信度。綜上，雙方之間成立借貸關(guān)系，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理商品房備案登記的行為，則系一種非典型擔(dān)保。楊偉鵬作為債權(quán)人，請(qǐng)求直接取得商鋪所有權(quán)的主張，違反了禁止流質(zhì)原則，不予支持。
最高人民法院作出(20xx)民提字第xx5號(hào)民事判決書(shū)：一、撤銷(xiāo)一審和二審判決;二、駁回楊偉鵬的訴訟請(qǐng)求。
詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)《人民司法·案例》20xx年第16期
三、城中村改造中房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題案情簡(jiǎn)介：
位于某市的某住宅小區(qū)，緊鄰某中學(xué)新校址。該項(xiàng)目按照城中村改造政策開(kāi)發(fā)，由所在地村委會(huì)委托某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)并公開(kāi)銷(xiāo)售，因此與買(mǎi)房人簽訂的是《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。
合同主要內(nèi)容如下：
第四條 付款方式及期限 ……2、分期付款：(1)乙方簽訂購(gòu)房合同時(shí)支付所購(gòu)房屋總金額的50%，即人民幣 元(含定金);(2)房屋主體封頂時(shí)乙方接甲方付款通知后5日內(nèi)支付所購(gòu)房屋總金額的45%，即人民幣 元;(3)剩余5%，即人民幣 元，在甲方所建房屋竣工驗(yàn)收后，甲乙雙方交接房屋交付鑰匙前，購(gòu)房者一次性付清。
第五條 如乙方所購(gòu)房屋在交接時(shí)已確定為商品房性質(zhì)，則乙方必須在付清購(gòu)房余款的同時(shí)一次性付清土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用等應(yīng)付款，方可辦理簽署房屋交接單，如乙方不支付土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用，甲方有權(quán)向乙方追究違約責(zé)任。在乙方付清本合同第四條和第十二條規(guī)定的應(yīng)付款之日起柒天內(nèi)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收、簽署房屋交接單和交接鑰匙，所購(gòu)房屋為住宅的，甲方提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》……
第九條 房屋產(chǎn)權(quán)辦理乙方交清購(gòu)房約定款項(xiàng)，辦理房屋交接手續(xù)后，在居民委員會(huì)城中村改造時(shí)由甲方辦理乙方購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)手續(xù)，甲方為乙方辦理相關(guān)證件時(shí)交納的費(fèi)用，按某市房地局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。如今后小區(qū)變更為商品房性質(zhì)時(shí)，另外交納的土地出讓金和辦理個(gè)人產(chǎn)權(quán)證所需的費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)。如因乙方購(gòu)房者未按規(guī)定交清相關(guān)費(fèi)用和未及時(shí)提供辦理權(quán)屬登記的相關(guān)資料，導(dǎo)致乙方不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，甲方不承擔(dān)責(zé)任。甲方承諾自交房之日起兩年內(nèi)為乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證(大紅本)。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，乙方應(yīng)交納土地出讓金700元/㎡以內(nèi)，如到期未能辦理，乙方要求退房的，甲方退還乙方已付房款，并自違約之日起按中國(guó)人民銀行同期存款活期利率支付利息。
根據(jù)上述《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的主要條款，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按期交付各期房款，且在封頂時(shí)付至95%，交房前付清余款5%。如果在交房時(shí)所購(gòu)買(mǎi)的此城中村改造房屋已經(jīng)確定為商品房性質(zhì)，則業(yè)主在付清購(gòu)房款余款的同時(shí)要一次性付清土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用等應(yīng)付款。如乙方不支付土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用，甲方可追究乙方的違約責(zé)任。糾紛產(chǎn)生于20xx年5月交房期間，開(kāi)發(fā)公司要求業(yè)主在付清剩余房款同時(shí)必須先預(yù)付350元/平米的土地出讓金，如果不同意預(yù)付土地出讓金，則不收余款，也不交付鑰匙。部分業(yè)主由于即將到該中學(xué)上高中，按照開(kāi)發(fā)公司的要求交了余款及土地出讓金，拿到了鑰匙。但大多數(shù)業(yè)主卻認(rèn)為現(xiàn)在開(kāi)發(fā)公司不能出示商業(yè)國(guó)有出讓土地使用權(quán)證，也不能出示已經(jīng)是商品房用地的任何證明文件，因此，只愿意付清余款，就要拿鑰匙。上百名業(yè)主與開(kāi)發(fā)公司因此發(fā)生了糾紛。
20xx年7月22日，幾十名業(yè)主與開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始了第一次正式對(duì)話，業(yè)主代表聘請(qǐng)我所律師向開(kāi)發(fā)公司遞交了律師函，與開(kāi)發(fā)公司聘請(qǐng)的律師，就《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了多次探討，為解決該起糾紛草擬并簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》。根據(jù)雙方認(rèn)可的《補(bǔ)充合同》，業(yè)主交納尾款后，即可拿到鑰匙;前期已交出讓金的業(yè)主，如不愿意享受開(kāi)發(fā)公司將要推出的優(yōu)惠待遇，也給予退還已交出讓金。
該起業(yè)主與開(kāi)發(fā)公司的糾紛在第一次正式談判后的第80天得到了圓滿解決。
律師點(diǎn)評(píng)：
城中村改造房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題——并非全部無(wú)效，多數(shù)是有效合同。
[關(guān)鍵詞]：房屋買(mǎi)賣(mài)合同 糾紛 解決方式
我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地上建造的房屋賣(mài)給了他人，而這些購(gòu)買(mǎi)者中有很多是外地人甚至是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民。這些被已出賣(mài)的房屋在被拆遷時(shí)，高額的拆遷補(bǔ)償與原先低廉的出賣(mài)價(jià)格刺激、促使了眾多出賣(mài)者以這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為由，至法院要求返還房屋，是發(fā)生此類(lèi)案件的主要原因。因此，在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力時(shí)應(yīng)考慮個(gè)案情況做出不同處理：
一、慎重對(duì)待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定
我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)缜拔乃?，法律、法?guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無(wú)權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)否定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使。因此對(duì)這類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
二、對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效
理由是：其一，合同法將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)是《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》，該通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳，而非國(guó)務(wù)院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。其二，土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)也違反立法本意。其三，從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看，限制農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣(mài)住房，也與合同自由的基本精神相悖。
三、對(duì)于買(mǎi)賣(mài)的農(nóng)村房屋被拆遷的，拆遷補(bǔ)償費(fèi)的分配要兼顧村集體和買(mǎi)受人的利益，應(yīng)具體情況具體對(duì)待
我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，土地分為國(guó)家所有和集體所有兩種，農(nóng)村房屋坐落在集體土地之上，在我們要保護(hù)買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人利益的時(shí)候不能侵害土地所有者村集體的合法權(quán)益。農(nóng)村房屋被拆遷時(shí)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要分為兩部分：地上房屋部分，按重置價(jià)格補(bǔ)償；土地使用權(quán)部分，按區(qū)位價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。
（1）地上房屋部分補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)歸買(mǎi)受人享有。因?yàn)榉课菔琴I(mǎi)受人通過(guò)等價(jià)、有償以買(mǎi)賣(mài)的方式取得的，買(mǎi)受人對(duì)該房屋享有所有權(quán)，當(dāng)然包括收益權(quán)能。在房屋被拆遷時(shí)，房屋部分的拆遷補(bǔ)償屬于房屋部分的價(jià)值轉(zhuǎn)化，理應(yīng)由買(mǎi)受人享有。
（2）土地使用權(quán)部分的區(qū)位價(jià)補(bǔ)償應(yīng)分為如下情況進(jìn)行補(bǔ)償。如果買(mǎi)受人的戶口已遷入村集體，且已經(jīng)申請(qǐng)到了該宅基地使用權(quán)的，應(yīng)補(bǔ)償給買(mǎi)受人。因?yàn)樵谶@種情況下意味著村集體已同意將該塊宅基地?zé)o償劃撥給買(mǎi)受人使用，這種安置補(bǔ)償性質(zhì)的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)歸將失去安身住所的買(mǎi)受人享有。
如果買(mǎi)受人的戶口未遷入村集體或雖已遷入但無(wú)法申請(qǐng)到土地使用權(quán)的，該部分補(bǔ)償款應(yīng)歸村集體。
前面已經(jīng)闡述，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的僅是地上的建筑物而不包括宅基地，在出賣(mài)人出賣(mài)房屋后雖然宅基地的使用主體變更成了買(mǎi)受人，但此時(shí)買(mǎi)受人享有的宅基地的使用權(quán)是以房屋存在為前提的，若房屋滅失或被拆遷，買(mǎi)受人將失去繼續(xù)享有宅基地的使用權(quán)的基礎(chǔ)。在買(mǎi)受人沒(méi)有支付宅基地的使用權(quán)對(duì)價(jià)和村集體未將該塊宅基地劃撥給買(mǎi)受人使用的情況下，宅基地的使用權(quán)部分的拆遷補(bǔ)償理應(yīng)歸土地所有者享有。
四、要堅(jiān)持尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)原則
農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對(duì)此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)仁且鸫祟?lèi)案件的主要原因。審理此類(lèi)案件實(shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí)。
五、綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益
首先要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響以及各方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小，尤其是出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失；其次，對(duì)于受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；再是返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買(mǎi)受人，為其留出合理的騰退時(shí)間。
關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，盡管相關(guān)法律尚不健全，缺少明文規(guī)定，但是，從立法精神出發(fā)，綜合分析相關(guān)法律規(guī)定，我們可以確定以下的處理原則：以有效認(rèn)定為原則，無(wú)效認(rèn)定為例外；在1999年前的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般均應(yīng)作有效認(rèn)定。這一原則既嚴(yán)格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趨勢(shì)，同時(shí)還綜合考慮到了相關(guān)政策規(guī)章的特殊性及此類(lèi)矛盾糾紛發(fā)生的原因力。
參考文獻(xiàn)：
[1]張濤.農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定.正義網(wǎng)，2009.02.