發(fā)布時間：2023-10-11 16:23:32
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的物業(yè)管理稅收風(fēng)險樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 稅收 風(fēng)險防控
一、企業(yè)稅收風(fēng)險
企業(yè)稅收風(fēng)險是指納稅人沒有充分利用稅收法規(guī)或者納稅風(fēng)險規(guī)避措施失敗而付出代價的一種可能性，經(jīng)濟(jì)活動環(huán)境的復(fù)雜性，多樣性，以及納稅人認(rèn)識的滯后性，對稅后法規(guī)理解的失誤等共同作用的結(jié)果。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理存在的問題
1998年以來，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。然而，房地產(chǎn)在發(fā)展過程中存在很多問題，稅收風(fēng)險的防控就是房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)競爭力所面臨的重要課題。
(一)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理缺失或不完善
房地產(chǎn)的稅收管理基本包括三個環(huán)節(jié)，分別是交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)、繼承環(huán)節(jié)。后兩個環(huán)節(jié)我國基本沒有，第一個環(huán)節(jié)在很大程度上也在“放行”。在一定程度上，房地產(chǎn)企業(yè)組織的結(jié)構(gòu)比較龐大和復(fù)雜，所經(jīng)營的業(yè)務(wù)也是紛繁復(fù)雜的。同時，設(shè)計，加工，廣告和物業(yè)管理各個方面之間的關(guān)系也非?；靵y。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)核算問題
中國的房地產(chǎn)發(fā)展起步相對比較晚，所以在其在內(nèi)部財務(wù)核算方面還是存在一定的問題，突出表現(xiàn)在財務(wù)核算比較混亂。例如，做賬相對緩慢、延遲報表，其企業(yè)所得稅申報數(shù)字的真實(shí)性也讓人懷疑；兩套賬，一套賬應(yīng)付銀行，賬面反映為盈利和經(jīng)營良好，這樣做的用途是貸款方便，一套賬應(yīng)付財政和稅務(wù)部門，賬面反映為虧損或小額盈利。同時，房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算方式采取兩種核算方式，即收入按收付實(shí)現(xiàn)制核算和成本按債券發(fā)生制核算，就是少記收入，多記成本。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)辦稅人員自身綜合素質(zhì)的欠缺
在房地產(chǎn)企業(yè)平時的經(jīng)營的過程中，企業(yè)辦稅人員綜合素質(zhì)的不足導(dǎo)致企業(yè)不能及時和全面的了解相關(guān)的稅法和法規(guī)。同時，由于辦稅人員對有關(guān)稅法精神理解錯誤，也會使企業(yè)陷入稅收風(fēng)險。盡管企業(yè)主觀上沒有意愿違規(guī)操作，但由于房地產(chǎn)企業(yè)辦稅人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)欠缺而導(dǎo)致事實(shí)上的偷稅或逃稅，使企業(yè)陷入稅收風(fēng)險。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的日?；顒又?，提高企業(yè)辦稅人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)也是提高企業(yè)防控稅收風(fēng)險關(guān)鍵因素。
(四)房地產(chǎn)企業(yè)在政策執(zhí)行方面的問題
首先，企業(yè)所得稅預(yù)交政策落實(shí)不到位。在企業(yè)稅收辦理的具體操作過程中，部分房地產(chǎn)開發(fā)商沒有落實(shí)企業(yè)所得稅預(yù)交政策。同時，企業(yè)的辦稅人員對企業(yè)所得稅的預(yù)交政策不是很了解，更不能深刻的理解其精神。第二，企業(yè)實(shí)際發(fā)生預(yù)售收入未向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納稅款。在房地產(chǎn)開發(fā)市場，開發(fā)商在項目開發(fā)前已向購房者提前收取了部分的房產(chǎn)銷售款，但房地產(chǎn)商在一定程度上違反稅法，即并沒有如實(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。
三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何防控稅收風(fēng)險
1998年以來，房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為地方政府財政收入的重要來源。但是，由于房地產(chǎn)內(nèi)部管理問題，企業(yè)辦稅人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和房地產(chǎn)企業(yè)在政策執(zhí)行方面不完善，企業(yè)在防控稅收風(fēng)險方面還有問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如何防控稅收風(fēng)險是其健康發(fā)展和提高企業(yè)競爭力的關(guān)鍵因素。
(一)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立健全和完善的內(nèi)部稅收防控制度
面對稅收風(fēng)險，建立健全和完善的稅收內(nèi)部防控制度是房地產(chǎn)企業(yè)有效防控稅收風(fēng)險的關(guān)鍵。企業(yè)內(nèi)部稅收防控制度涉及從企業(yè)經(jīng)營到財務(wù)控制各個方面。同時，企業(yè)內(nèi)部稅收的防控制度是企業(yè)健康發(fā)展的重要組成部分，其建立需要企業(yè)會計，稅務(wù)，審計，信息等各個部門共同制定和實(shí)施。另外，在建立完善的稅收內(nèi)部防控制度過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以向?qū)I(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，以便更準(zhǔn)確的了解相關(guān)法律法規(guī)。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃能力的提高
企業(yè)成功開展稅收籌劃的前提是企業(yè)經(jīng)營決策層應(yīng)該樹立依法納稅的觀念，稅收合理籌劃能夠提高企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。因此，依法設(shè)立完整和規(guī)范的財務(wù)會計賬，報表和正確的進(jìn)行會計處理是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的基本前提，提高自身稅收籌劃的效果，規(guī)避企業(yè)陷入稅收風(fēng)險。另外，具體項目實(shí)施前做好項目稅收規(guī)劃，預(yù)測該項目稅收總額、納稅環(huán)節(jié)及各環(huán)節(jié)的稅收比重，對即將發(fā)生的稅收事項了然于胸，也是規(guī)避稅收風(fēng)險的有效手段。
(三)提高企業(yè)干部和辦稅人員的綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)量是比較大的，交易也比較復(fù)雜。因此，做好稅收風(fēng)險防控的工作，房地產(chǎn)企業(yè)的干部和辦稅人員應(yīng)具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)，掌握相關(guān)的稅收法律法規(guī)。也就是說，培養(yǎng)企業(yè)辦稅人員的綜合素質(zhì)特別是業(yè)務(wù)素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)有效防控稅收風(fēng)險的基礎(chǔ)。例如，企業(yè)涉稅人員要不斷學(xué)習(xí)新知識和新的稅收法規(guī)，提高企業(yè)涉稅人員運(yùn)用稅法武器維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的合法正當(dāng)權(quán)益和避免企業(yè)陷入稅收風(fēng)險。
(四)加大涉稅業(yè)務(wù)自查力度，避免涉稅違法行為
房地產(chǎn)企業(yè)的信息，項目開發(fā)的信息和稅務(wù)的征收是比較復(fù)雜的，企業(yè)要根據(jù)自身企業(yè)的特點(diǎn)，對相關(guān)開票數(shù)據(jù)認(rèn)真進(jìn)行分析比對，切實(shí)做到按照稅法法規(guī)進(jìn)行納稅，使企業(yè)避免涉稅違法行為。另外，企業(yè)也要認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)的稅法政策，深刻理解稅法的精神，提高自身防控稅務(wù)風(fēng)險的能力，提高企業(yè)的競爭力。
四、結(jié)束語
隨著社會主義市場驚異的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為關(guān)系國計民生的重要方面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如何防控稅收風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)本身所面臨的重要課題?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地建立和健全內(nèi)部稅收防控制度，也要不斷提高企業(yè)干部和辦稅人員的綜合素質(zhì)，更重要的是要切實(shí)執(zhí)行相關(guān)的稅法法規(guī)，提高自身防控稅收風(fēng)險的能力。
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【關(guān)鍵詞】會計規(guī)定；稅收規(guī)定；涉稅風(fēng)險
稅收的無償性及強(qiáng)制性決定了稅法的執(zhí)行結(jié)果總是偏向于國家稅收。企業(yè)所得稅等法律法規(guī)在企業(yè)涉及稅務(wù)處理時，如果會計制度、會計準(zhǔn)則的規(guī)定與稅法不一致，要以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。企業(yè)的財務(wù)人員對會計制度和會計準(zhǔn)則的熟悉程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于稅法，而兩者的處理方式存在沖突，致使很多企業(yè)在繳納稅款上出現(xiàn)偏差，增加了企業(yè)的企業(yè)的稅款、罰款、滯納金等經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，情節(jié)嚴(yán)重的還可能被追究刑事責(zé)任。因而會計人員在會計核算時嚴(yán)格按照會計制度和會計準(zhǔn)則的規(guī)定，提供真實(shí)反映企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量的會計信息，供利益攸關(guān)者決策使用；但當(dāng)會計與稅收規(guī)定不一致時，應(yīng)以稅法規(guī)定為準(zhǔn)處理涉稅事宜。
我所在的企業(yè)是一個國有中型工業(yè)企業(yè)，為增值稅一般納稅人。企業(yè)歷史較長、負(fù)擔(dān)較重，企業(yè)辦社會現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品銷路還可以。財稅處理的差異很多，集中體現(xiàn)在價外費(fèi)用的處理，居民用水、煤氣、電的處理，非生產(chǎn)經(jīng)營單位管理，進(jìn)項稅發(fā)票的管理，廢舊物資管理，關(guān)聯(lián)企業(yè)交易的稅收管理，稅收優(yōu)惠政策的利用，混合銷售與兼營非應(yīng)稅勞務(wù)的劃分，稅務(wù)稽查的應(yīng)對等方面。本人結(jié)合在實(shí)際工作中的具體做法，與同行分享，不當(dāng)之處，敬請指正。
一、價外費(fèi)用的處理
價外費(fèi)用是指在貨物銷售之外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、代收款項、代墊款項及其各種性質(zhì)的價外費(fèi)用。稅法規(guī)定：價外費(fèi)用，無論其會計制度如何核算，均應(yīng)并入銷售額計算交納增值稅。
我公司日常產(chǎn)品銷售火車發(fā)運(yùn)較多，客戶把產(chǎn)品運(yùn)送到站所需款項全部轉(zhuǎn)到公司，發(fā)生的一切費(fèi)用由該公司支付。火車發(fā)貨涉及主產(chǎn)品外的其他費(fèi)用，有本單位提供的麻繩費(fèi)、蓬布租金、鐵路專用線過軌費(fèi)以及車間人員裝車費(fèi)，由附近農(nóng)村裝車隊提供的裝車費(fèi)，由個人提供的送蓬布費(fèi)，有保險公司的保險費(fèi)，有火車站車務(wù)段收取位的費(fèi)。會計核算時把本單位提供的麻繩費(fèi)、蓬布租金全部隨主產(chǎn)品繳納增值稅。對所有代收的款項均計入“其他應(yīng)付款”科目，并全額支付給了各單位。
按稅法規(guī)定，這樣處理的結(jié)果，不僅本單位提供的麻繩費(fèi)、蓬布租金、鐵路專用線過軌費(fèi)以及車間人員裝車費(fèi)要全部隨主產(chǎn)品繳納增值稅，而且所有代收的款項均應(yīng)隨同主產(chǎn)品繳納增值稅。
針對上述情況，本人的建議做法是：
（一）將本單位提供的麻繩費(fèi)、蓬布租金、鐵路專用線過軌費(fèi)由子公司-物流公司負(fù)責(zé)，我公司只負(fù)責(zé)主產(chǎn)品的銷售與貨款收取。這樣一來，我公司只繳納主產(chǎn)品的增值稅，物流公司的麻繩款繳納增值稅，蓬布租賃費(fèi)、鐵路過軌費(fèi)繳納營業(yè)稅。
（二）車間人員裝車費(fèi)單獨(dú)注冊個裝車隊，領(lǐng)取裝卸費(fèi)發(fā)票，只需按3%的稅率交納營業(yè)稅即可。
（三）取消代收款項，和客戶簽訂合同時只包含主產(chǎn)品，其他費(fèi)用可以代為辦理，但必須由客戶單獨(dú)付款、單獨(dú)取得發(fā)票。
二、居民用水、煤氣、電的處理
我公司遠(yuǎn)離市區(qū)，不僅要生產(chǎn)經(jīng)營，還要兼管職工的生活。職工生活區(qū)的一切服務(wù)都由企業(yè)負(fù)責(zé)，再向職工收取費(fèi)用。
稅法規(guī)定：納稅人將外購貨物用于非應(yīng)稅部門的應(yīng)轉(zhuǎn)出進(jìn)項稅額，將自產(chǎn)產(chǎn)品用于非應(yīng)稅部門的應(yīng)視同銷售，交納增值稅。我公司將非生產(chǎn)用用水、煤氣、電均記入了管理費(fèi)用，收取款項時直接沖減了管理費(fèi)用。稅務(wù)稽查時往往認(rèn)為外購的水電氣在計入管理費(fèi)用時就應(yīng)該作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出或提取銷項稅額處理，實(shí)際上計入管理費(fèi)用的水電氣不僅是職工用的，而且還有辦公用的。
針對這種情況，建議將職工生活區(qū)用的水電氣一律計入“其他業(yè)務(wù)支出”科目，待按表收取水電氣后再計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目，并提取銷項稅額，水、煤氣按13%的稅率提取，電按17%稅率提取，因收取的職工款項為含稅收入，應(yīng)換算成不含稅收入計算。
三、非生產(chǎn)經(jīng)營單位管理
我公司有職工食堂、幼兒園、賓館、物業(yè)管理，全部在一個帳套核算，這樣就造成了原始發(fā)票混亂，如職工食堂、幼兒園采購的東西大都是二聯(lián)單、白條，在計算企業(yè)所得稅時不允許扣除；另外象幼兒園、職工食堂免企業(yè)所得稅的也都并入收入交納了企業(yè)所得稅。物業(yè)管理所需材料又領(lǐng)用企業(yè)倉庫材料，進(jìn)行稅額轉(zhuǎn)出較多。
針對上述情況，建議作如下處理：
（一）職工食堂單獨(dú)設(shè)帳套管理，和企業(yè)以往來賬聯(lián)系，職工食堂免稅，相對來說單獨(dú)核算。
（二）幼兒園、物業(yè)管理的收付款等業(yè)務(wù)也從企業(yè)脫離，讓他們自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，按約定需付給他們的工資或其他補(bǔ)助可從企業(yè)福利費(fèi)支出。
（三）企業(yè)的賓館單獨(dú)辦理營業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記帳，和企業(yè)的一切往來規(guī)范運(yùn)行，賓館只繳納營業(yè)稅。
四、進(jìn)項稅發(fā)票的管理
進(jìn)項稅是構(gòu)成增值稅的重要部分，也是歷次稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查的重點(diǎn)。企業(yè)掙錢不容易，但進(jìn)項稅發(fā)票的管理不善往往就給企業(yè)帶來了資金損失。經(jīng)辦會計往往只重視進(jìn)項稅發(fā)票的認(rèn)證，認(rèn)為認(rèn)證即可抵扣。而忽略了對進(jìn)項稅發(fā)票管理，財務(wù)記賬的進(jìn)項稅往往和認(rèn)證抵扣的進(jìn)項稅不相符，發(fā)票傳遞不及時，材料入庫較慢，有的進(jìn)項稅發(fā)票超過了認(rèn)證期限。
針對上述情況，建議作如下處理：
（一）要強(qiáng)調(diào)對進(jìn)項稅發(fā)票的取得，要求采購所有物資都從增值稅一般納稅人單位采購，應(yīng)取得增值稅專用發(fā)票必須取得增值稅發(fā)票。
（二）要加強(qiáng)對進(jìn)項稅發(fā)票的審核，堅持發(fā)票開具方與貨款掛賬名稱、貨款支付名稱一致，杜絕不合格、不合理的發(fā)票流入。
（三）對稅法規(guī)定的免稅商品，或者購進(jìn)用于消費(fèi)的商品，即使開具增值稅專用發(fā)票也不得抵扣。
（四）把好材料的出庫關(guān)，對已抵扣稅款的材料，出庫時用于外銷、職工福利、個人消費(fèi)或如幼兒園等非生產(chǎn)經(jīng)營性部門的一律要視同銷售，按市場價格計算銷項稅。
（五）嚴(yán)格增值稅發(fā)票的傳遞程序，從業(yè)務(wù)員取得發(fā)票辦理入庫，到審計人員進(jìn)行價格審計，再到各級領(lǐng)導(dǎo)簽字審批，最終到財務(wù)部記賬、送交稅務(wù)會計抵扣，都要有時限要求，并且有臺賬記錄、經(jīng)辦人員簽字。
（六）加強(qiáng)進(jìn)項稅發(fā)票的核對，財務(wù)賬面和已抵扣發(fā)票稅額不相符時不要急于結(jié)賬，一定要找清原因后再結(jié)賬。
五、廢舊物資管理
我公司廢品收入較多，一個月就有二百余萬元，廢品品種也較多。企業(yè)成立了廢舊物資管理部門，專門負(fù)責(zé)企業(yè)的下腳料、廢油、煤灰、廢舊固定資產(chǎn)的收集與銷售，在對外開具普通發(fā)票時，銷貨名稱一律寫成了“廢品”，會計人員按17%的稅率計提了銷項稅額。
根據(jù)財稅[2009]9號文件，一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定的不得抵扣且未抵扣進(jìn)項稅額的固定資產(chǎn)，按照簡易辦法依照4%征收率減半征收增值稅。于是建議要求企業(yè)今后應(yīng)當(dāng)分別核算廢品收入，對報廢的固定資產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓的舊固定資產(chǎn)，收到款項時應(yīng)記入“固定資產(chǎn)清理”科目的貸方，并按4%征收率減半計算交納增值稅，銷售煤灰、煤渣等廢舊物資一律按17%的稅率計提銷項稅額。
六、關(guān)聯(lián)企業(yè)交易的稅收管理
我公司將生產(chǎn)過程中的一部分水煤氣、蒸汽直接銷售給了關(guān)聯(lián)企業(yè)，水煤氣、蒸汽市場價格不明顯，雖然當(dāng)時雙方確定價格并不低，但長時間價格未進(jìn)行調(diào)整，且企業(yè)處于行業(yè)虧損狀態(tài)，成本高于銷售價格。稅務(wù)機(jī)關(guān)往往就此事進(jìn)行評估、稽查，企業(yè)雖認(rèn)為沒有少繳納增值稅，但依照稅法就得補(bǔ)稅、罰款。
針對上述情況，建議企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)達(dá)成預(yù)約定價安排。按稅法規(guī)定，企業(yè)在同時滿足年度發(fā)生的關(guān)聯(lián)交易金額在4000萬元人民幣以上、依法履行關(guān)聯(lián)申報義務(wù)和按規(guī)定準(zhǔn)備、保存和提供同期資料三個條件時，可以與稅務(wù)機(jī)關(guān)就未來年度關(guān)聯(lián)交易的定價原則和計算方法通過預(yù)備會談、正式申請、審核評估、磋商、簽訂安排和監(jiān)控執(zhí)行等程序達(dá)成包括單邊、雙邊和多邊等形式的預(yù)約定價安排。預(yù)約定價安排自企業(yè)提交正式書面申請年度的次年起3至5個連續(xù)年度有效，在此期間，只要企業(yè)遵守安排的全部條款及其要求，各地國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局均按照安排內(nèi)容執(zhí)行。既然我公司存在金額較大的關(guān)聯(lián)交易，且該項關(guān)聯(lián)交易已引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的注意，就應(yīng)努力與稅務(wù)機(jī)關(guān)達(dá)成預(yù)約定價安排，避免企業(yè)關(guān)聯(lián)交易稅收風(fēng)險。
七、稅收優(yōu)惠政策的利用
我公司生產(chǎn)有免稅產(chǎn)品，在經(jīng)營方面，免稅產(chǎn)品銷售方法和應(yīng)稅產(chǎn)品一樣，沒有充分利用優(yōu)惠政策來為企業(yè)服務(wù)。稅務(wù)會計師從和客戶簽訂銷售合同時籌劃，要求以產(chǎn)品送到價格“一票制”結(jié)算，即只給客戶開具一張產(chǎn)品發(fā)票，運(yùn)雜費(fèi)等由企業(yè)承擔(dān)并加到產(chǎn)品銷售價格內(nèi)。這樣企業(yè)發(fā)生的運(yùn)雜費(fèi)等不用繳納任何稅款，將該費(fèi)用計入“營業(yè)費(fèi)用”，雖然價格提高了，但相應(yīng)的“營業(yè)費(fèi)用”也增加了，不影響企業(yè)所得稅。
八、混合銷售與兼營非應(yīng)稅勞務(wù)的劃分
增值稅暫行條例規(guī)定：一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)的混合銷售行為，視為銷售貨物，應(yīng)當(dāng)征收增值稅；納稅人兼營非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)分別核算貨物或應(yīng)稅勞務(wù)和非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額。不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其非應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)與貨物或應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅。
我公司有一個建安分廠，該廠除為本企業(yè)提供檢修服務(wù)外，還對外進(jìn)行機(jī)加工、吊裝等業(yè)務(wù)，并且到外地提供安裝、維護(hù)設(shè)備勞務(wù)。會計人員將其全部收入計入了“其他業(yè)務(wù)收入-建安分廠收入”，雖然建安分廠提供的有非應(yīng)稅勞務(wù)，但按規(guī)定不能分別核算，就得計征增值稅。
為減少稅收支出、合理納稅，建議企業(yè)對建安分廠實(shí)行單獨(dú)核算，將其變成獨(dú)立法人的子公司。這樣不僅方便了建安分廠對外業(yè)務(wù)發(fā)展，而且建安分廠提供的業(yè)務(wù)主要是設(shè)備維護(hù)、吊裝等，為營業(yè)稅納稅人，只需交納營業(yè)稅，不用繳納增值稅。
九、稅務(wù)稽查的應(yīng)對
企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該打破部門間的行政疆界，加強(qiáng)協(xié)作，將“稅”的問題與業(yè)務(wù)結(jié)合起來，才能為企業(yè)爭取最大合法利益的同時避免經(jīng)營風(fēng)險和稅收風(fēng)險。
安裝企業(yè)營業(yè)額的確立
對施工企業(yè)來說，無論材料由誰來購買，施工企業(yè)都必須按照工程總造價交納3%的營業(yè)稅。而安裝企業(yè)則不同，無論要安裝的設(shè)備由誰來購買，其價值都可以從安裝企業(yè)的計稅營業(yè)額中扣除。
財稅[2003]16號文件《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》規(guī)定：
通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。
其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價值，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。
因此，安裝企業(yè)應(yīng)按照扣除所安裝的設(shè)備價值后的余額繳納營業(yè)稅。但目前很多企業(yè)由于對上述政策的不了解，在交稅的過程中基本上都是按照發(fā)票金額直接交稅，給企業(yè)造成了不必要的損失。例如，某企業(yè)專業(yè)為移動公司鋪設(shè)管道，工程總額為3000萬元，但是合同為總包合同，即施工過程中的設(shè)備（管道、管件等）價值2000萬元由施工方購買，施工方與移動公司是按照全額3000萬元結(jié)算，施工企業(yè)給移動公司開具的發(fā)票為3000萬元，因此造成了施工企業(yè)按照3000萬元繳納3%營業(yè)稅，即90萬元。
實(shí)際上，根據(jù)稅法的規(guī)定，該施工企業(yè)的營業(yè)額為3000萬元，設(shè)備費(fèi)用為2000萬元，安裝企業(yè)只需按照兩項的差額1000萬元交納3%的營業(yè)稅，即30萬元。如果財務(wù)人員不認(rèn)真研究稅收政策，盲目按照發(fā)票繳稅，將給企業(yè)造成60萬元的損失。
【案例3】不同業(yè)務(wù)模式的納稅分析
某企業(yè)（甲方）要安裝一部電梯，委托安裝公司（乙方）來安裝。設(shè)備由甲方購買，價值700萬元，甲方取得了購買發(fā)票，并將其入在工程核算中。安裝公司完成安裝后，向甲方收取100萬元的安裝費(fèi)，并給甲方開具了100萬元的安裝發(fā)票，這時安裝公司該怎樣繳納營業(yè)稅？
按照稅法的規(guī)定：安裝公司所繳納的營業(yè)稅是不包括設(shè)備款項的。因此，乙方應(yīng)按100萬元來交納3%的營業(yè)稅。
而假如甲方不購買設(shè)備，而由乙方購買，乙方用700萬元購買設(shè)備后，發(fā)票是由銷售方開給乙方的，并入在工程成本中。乙方和甲方簽訂總安裝合同，并在合同中規(guī)定：工程總造價800萬元，其中設(shè)備700萬元，安裝費(fèi)100萬元。這時，乙方又該怎樣繳稅呢？
按照財稅[2003]16號文件的規(guī)定：安裝公司購買設(shè)備取得的發(fā)票，國家稱其為“營業(yè)額減除項目憑證”，并在《關(guān)于營業(yè)額減除項目憑證管理問題》中對該憑證的賬務(wù)處理方式都做了明確的規(guī)定：
營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。
根據(jù)以上規(guī)定可以看出，即便安裝公司購買了設(shè)備進(jìn)入工程成本，在繳納營業(yè)稅時也可以從營業(yè)額中扣除。因此，安裝公司雖然開具了800萬元的工程發(fā)票，但是仍然可以按照100萬元繳納營業(yè)稅（注意：購買設(shè)備時必須取得正式設(shè)備銷售發(fā)票）。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)額的確立
銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額為收取對方的所有價款和價外費(fèi)用。其中，“價款”是指不動產(chǎn)價格。而“價外費(fèi)用”指的是向客戶收取的手續(xù)費(fèi)、基金、集資款、代收款項、代墊款項等費(fèi)用。無論會計制度怎樣規(guī)定，都應(yīng)合并營業(yè)額繳納5%的營業(yè)稅。
單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理了立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：
1．轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。
2．轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其他建設(shè)項目。
財法[1993]40號《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定：
納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額:
(一)按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。
(二)按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。
(三)按下列公式核定計稅價格:
計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）
上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
財稅[2003]16號《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》規(guī)定：
單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
國稅發(fā)[2005]89號《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》規(guī)定：
各級地方稅務(wù)、財政部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。對個人購買的非普通住房超過兩年（含兩年）對外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。
財稅[2006]75號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知》規(guī)定：
2006年6月1日后，個人將購買不足五年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過五年(含五年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買超過五年(含五年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。
【案例4】銷售房地產(chǎn)價格設(shè)定的涉稅問題
某房地產(chǎn)公司為了銷售開發(fā)的不動產(chǎn)，推出了一系列的促銷方式：凡購買A戶型房屋（價值60萬元），客戶將得到全套家具（價值3萬元）。
站在銷售部門的角度來分析，這不過是一種促銷手段，應(yīng)該不會出現(xiàn)其他問題：送3萬元的家具，房屋就可以賣到60萬元；而如果不送3萬元的家具，房屋就只能賣到57萬元。所以說，公司沒有任何損失，“送出”的3萬元是向客戶收取的，實(shí)際上是將房屋價格提高了。
【分析】雖然從經(jīng)營角度來看公司沒有什么損失，但是如果從稅的角度來看問題就出現(xiàn)了。企業(yè)按照60萬元銷售房屋就應(yīng)該給客戶開具60萬元的發(fā)票，應(yīng)該按照60萬元來繳稅。而由于公司多開具了3萬元的發(fā)票，因此要為這3萬元多繳營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等一系列稅金。
【籌劃】其實(shí)公司完全可以換一種促銷方式。比如購買房屋原價60萬元，優(yōu)惠價格為57萬元。這樣公司所開具的發(fā)票就是57萬元，就避免了為這3萬元多繳一系列的稅。
所以，定價對稅收會產(chǎn)生很大影響，銷售部門在營銷的過程中不要忽視了稅的問題，不僅要站在經(jīng)營的角度分析問題，還要學(xué)會從稅收的角度綜合地分析問題，這樣才能使企業(yè)的利潤最大化，并可避免稅收風(fēng)險的發(fā)生。
其他行業(yè)營業(yè)額的確立
根據(jù)財稅[2003]16號《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》規(guī)定:
（一）運(yùn)輸企業(yè)
經(jīng)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)使用運(yùn)輸企業(yè)發(fā)票，按“交通運(yùn)輸業(yè)”稅目征收營業(yè)稅的單位將承擔(dān)的運(yùn)輸業(yè)務(wù)分給其他運(yùn)輸企業(yè)并由其統(tǒng)一收取價款的，以其取得的全部收入減去支付給其他運(yùn)輸企業(yè)的運(yùn)費(fèi)后的余額為營業(yè)額。
（二）旅游企業(yè)
旅游企業(yè)組織旅游團(tuán)在中國境內(nèi)旅游的，以收取的全部旅游費(fèi)減去替旅游者支付給其他單位的房費(fèi)、餐費(fèi)、交通、門票或支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)后的余額為營業(yè)額。
（三）廣告企業(yè)
從事廣告業(yè)務(wù)的，以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告者（包括媒體、載體）的廣告費(fèi)后的余額為營業(yè)額。
（四）郵政電信企業(yè)
郵政電信單位與其他單位合作，共同為用戶提供郵政電信業(yè)務(wù)及其他服務(wù)并由郵政電信單位統(tǒng)一收取價款的，以全部收入減去支付給合作方價款后的余額為營業(yè)額。
（五）物業(yè)公司
從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。
（六）租賃公司
融資租賃業(yè)務(wù)，經(jīng)中國人民銀行、外經(jīng)貿(mào)部和國家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)租賃業(yè)務(wù)的單位從事融資租賃業(yè)務(wù)的，其向承租者收取的全部價款和價外費(fèi)用（包括殘值）減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實(shí)際成本后的余額為營業(yè)額。
以上稱出租貨物的實(shí)際成本包括：購入價、關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、保險費(fèi)和貸款利息等。
（七）金融行業(yè)
1.金融企業(yè)（包括銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)）從事股票、債券買賣業(yè)務(wù)，以股票、債券的賣出價減去買入價后的余額為營業(yè)額。其中買入價為購買股票的價格減去股票持有期間取得的紅利后的余額。
2.金融企業(yè)買賣金融商品（包括股票、債券、外匯及其他金融商品），可在同一會計年度末，將不同納稅期出現(xiàn)的正差和負(fù)差按同一會計年度匯總的方式計算并繳納營業(yè)稅，如果匯總計算應(yīng)繳的營業(yè)稅稅額小于本年已繳納的營業(yè)稅稅額，可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理退稅，但不得將一個會計年度內(nèi)匯總后仍為負(fù)差的部分結(jié)轉(zhuǎn)下年。
3.金融企業(yè)從事受托收款業(yè)務(wù)，如代收電話費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電信費(fèi)、學(xué)雜費(fèi)、尋呼費(fèi)、社保統(tǒng)籌費(fèi)、交通違章罰款和稅款等，以全部收入減去支付給委托方價款后的余額為營業(yè)額。
（八）銷售不動產(chǎn)與土地使用權(quán)
單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
（九）承包、租賃經(jīng)營
雙方簽訂承包、租賃合同（協(xié)議，下同），將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃，出包、出租者向承包、承租方收取的承包費(fèi)、租賃費(fèi)（承租費(fèi)，下同）按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。出包方收取的承包費(fèi)凡同時符合以下三個條件的，屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為不征收營業(yè)稅：
1.承包方以出包方名義對外經(jīng)營，由出包方承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任；
2.承包方的經(jīng)營收支全部納入出包方的財務(wù)會計核算；
3.出包方與承包方的利益分配是以出包方的利潤為基礎(chǔ)的。
（十）勞務(wù)公司
勞務(wù)公司接受用工單位的委托，為其安排勞動力，凡用工單位將其應(yīng)支付給勞動力的工資和為勞動力上繳的社會保險（包括養(yǎng)老保險金、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險等，下同）以及住房公積金統(tǒng)一交給勞務(wù)公司代為發(fā)放或辦理的，以勞務(wù)公司從用工單位收取的全部價款減去代收轉(zhuǎn)付給勞動力的工資和為勞動力辦理社會保險及住房公積金后的余額為營業(yè)額。
（十一）其他規(guī)定
單位和個人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。
單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。
單位和個人因財務(wù)會計核算辦法改變將已繳納過營業(yè)稅的預(yù)收性質(zhì)的價款逐期轉(zhuǎn)為營業(yè)收入時，允許從營業(yè)額中減除。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險防范；經(jīng)濟(jì)發(fā)展
中圖分類號：F23文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.058
房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財務(wù)風(fēng)險。與此同時，由于我國房地產(chǎn)市場的起步較晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整個房地產(chǎn)行業(yè)較為混亂，而市場上存在的很多中小企業(yè)又使得市場集中度過低，不能有效的配置市場資源，而這些管理不完善的企業(yè)本身又會加大整個行業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險。因此，我們需要對目前我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險管理現(xiàn)狀進(jìn)行研究和分析，并從中尋找出防范財務(wù)風(fēng)險的措施，來達(dá)到完善整個地產(chǎn)行業(yè)的目的。
1財務(wù)風(fēng)險的概念
1.1狹義的財務(wù)風(fēng)險
我們一般將狹義的財務(wù)風(fēng)險稱作籌資風(fēng)險，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險一般是由企業(yè)的負(fù)債所導(dǎo)致的，具體來說就是企業(yè)由于欠缺資金，不得不向外界借款，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生負(fù)債，從而使得企業(yè)未來的發(fā)展具有一定的不確定性，企業(yè)存在著一定的經(jīng)營風(fēng)險，如果企業(yè)不存在負(fù)債，它的財務(wù)狀況相對就比較穩(wěn)定，因此我們可以說企業(yè)不存在財務(wù)風(fēng)險。
1.2廣義的財務(wù)風(fēng)險
廣義的財務(wù)風(fēng)險一般是企業(yè)所面臨的各種各樣的風(fēng)險通過貨幣化來表現(xiàn)出來，能夠更加全面地反映企業(yè)當(dāng)前所面臨的風(fēng)險，企業(yè)在經(jīng)營過程中，面臨著復(fù)雜的外部環(huán)境，存在著很多不確定性，有很多企業(yè)并不能夠控制的因素，種種原因狀況的存在導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨著各種財務(wù)損失的可能性，這些都會對企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的影響。因此我們一般認(rèn)為廣義的財務(wù)風(fēng)險更加能夠反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況，讓外界能夠更加清楚其面臨的財務(wù)風(fēng)險狀況，這也更符合市場經(jīng)濟(jì)的實(shí)際狀況。因此綜上所述，本文認(rèn)為財務(wù)風(fēng)險的主要含義是：企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營過程中，由于各種不可預(yù)料因素以及不可控制狀況的存在，使得企I的生產(chǎn)經(jīng)營存在著巨大的不確定性，從而進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)損失的可能。
2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的類型
房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財務(wù)風(fēng)險。理論界對其面臨的財務(wù)風(fēng)險類型也有多種不同的分類方法。本文根據(jù)對房地產(chǎn)企業(yè)影響范圍的不同，將其面臨的財務(wù)風(fēng)險分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。而系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險又主要有以下幾種風(fēng)險。
2.1政策風(fēng)險
在房地產(chǎn)行業(yè)，政府政策主要有：土地拍賣政策、住房供給政策、金融政策、稅收政策、房產(chǎn)價格政策、環(huán)護(hù)政策和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策等。這些政策都會對房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生影響，繼而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)情況，影響其進(jìn)一步的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)投資是一個周期很長的過程，在這個過程，很多房地產(chǎn)商都可能經(jīng)歷不同的政策變動，而對于很多中小企業(yè)來說，他們資金本身就不雄厚，抵抗風(fēng)險的能力很弱，很容易成為國家政策的犧牲品。例如：在2010年1月10日，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，我國政府出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的五條措施，也就是我們熟知的“國五條”。2011年1月26日，我國政府又出臺了“國八條”，緊接著的是“新國八條”，從而直接導(dǎo)致“金九銀十”的房地產(chǎn)神話破滅，眾多開發(fā)商不得不紛紛降價。從以上內(nèi)容我們可以看出，政府政策對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到重要的作用，一般我們認(rèn)為這種風(fēng)險屬于系統(tǒng)風(fēng)險。這種風(fēng)險是個別企業(yè)不能控制和消除的，所以為了避免這種風(fēng)險，降低企業(yè)的損失，就需要選擇那些收益具有保障且國家支持的項目進(jìn)行投資，而且資金的周轉(zhuǎn)周期也不能過長，比如可以投資國家保障性住房建設(shè)項目。
2.2社會風(fēng)險
社會風(fēng)險則指的是一個社會的人文、社會、環(huán)境等因素給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來的不確定性，從而導(dǎo)致其產(chǎn)生財務(wù)損失的可能。近年來，我國房地產(chǎn)價格居高不下，給民生帶來了極大問題，也讓房地產(chǎn)行業(yè)顯得有些混亂，加上一些房地產(chǎn)開發(fā)商的不文明行為，導(dǎo)致了很多社會問題，從而產(chǎn)生了極大的社會風(fēng)險。一些房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中，違背了城市發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展趨勢，損害了廣大人民的利益，這些項目會很容易受到大多數(shù)人的反對。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)大投資，將項目投資到不同區(qū)域時，由于地域環(huán)境和文化的不同，導(dǎo)致水土不服，讓房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中面臨著極大地社會風(fēng)險。例如，昆明市在城市化擴(kuò)張中（2010-2011），大量拆遷城中村，對當(dāng)?shù)鼐用竦纳顜砹藰O大的影響，導(dǎo)致后來的房地產(chǎn)開發(fā)集中放量，對昆明的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了極大的影響。
2.3籌資風(fēng)險
籌資風(fēng)險是指在房地產(chǎn)廠商在投資、經(jīng)營、開發(fā)過程中，由于房地產(chǎn)商資金不能及時供應(yīng)導(dǎo)致項目失敗，給開發(fā)商帶來財務(wù)損失而產(chǎn)生的風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)資金投入巨大，基本上每個環(huán)節(jié)都需要充足資金的保證才能正常運(yùn)營下去，一旦資金鏈斷裂，很可能導(dǎo)致投資項目失敗，給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來無法估計的損失。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)一般都會向銀行貸款，當(dāng)企業(yè)面臨著高額的債務(wù)時，就會存在著到期不能夠還款的巨大風(fēng)險。如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了這種風(fēng)險，將會對房地產(chǎn)商接下來的運(yùn)作產(chǎn)生影響，如企業(yè)不能及時處理這個問題，很可能造成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目資不抵債，最后經(jīng)營失敗，出現(xiàn)巨大財務(wù)損失。在當(dāng)前開放的市場環(huán)境下，如何通過風(fēng)險最低、費(fèi)用最少的方式籌到資金成為每個房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營的目標(biāo)。雖然民間籌集資金的方式和流程簡單，但是潛在風(fēng)險巨大，企業(yè)一定要慎用這種籌集資金的方式。比如2011年的溫州跑路事件就產(chǎn)生了惡劣的影響，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的沖擊，嚴(yán)重影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.4投資風(fēng)險
投資風(fēng)險一般指的是在房地產(chǎn)商在進(jìn)行投資過程中，面臨著復(fù)雜的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，存在著各種不可預(yù)知的狀況，導(dǎo)致投資結(jié)果不能夠達(dá)到預(yù)期，影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，給企業(yè)的財務(wù)狀況帶來損失。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部環(huán)境更加復(fù)雜，首先，它和政府、銀行以及市場都有著極為密切的聯(lián)系，如果政府政策出現(xiàn)變化，市場環(huán)境發(fā)生改變都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資的失敗，從而導(dǎo)致其投資達(dá)不到預(yù)期收益，因此，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)相比其他行業(yè)面臨著更為嚴(yán)峻的投資風(fēng)險狀況。
2.5資金回收風(fēng)險
房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，在企業(yè)實(shí)際經(jīng)營銷售過程中，企業(yè)難以短時間內(nèi)回收全部資金，這種情況使得房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的資金回收風(fēng)險，雖然企業(yè)的銷售收入可以記到應(yīng)收賬款項目上，并給企業(yè)的財務(wù)帶來利潤，但這些可能并未增加企業(yè)的現(xiàn)在流，可能反而會使企業(yè)用有限的現(xiàn)金流去墊支尚未實(shí)現(xiàn)的利稅開支，給企業(yè)帶來極大的負(fù)擔(dān)。資金回收風(fēng)險一方面會受到國家宏觀政策和財政金融政策的影響，也取決于企業(yè)決策和管理水平的高低。
3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施
3.1培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)核心管理團(tuán)隊
不管任何行業(yè)，取得成功的關(guān)鍵都在于人，在于企業(yè)的管理者們，任何一個企業(yè)的成功都離不開一個優(yōu)秀的管理團(tuán)隊。目前國內(nèi)房地產(chǎn)商的利潤趨于下降，在這種環(huán)境下，一個企業(yè)想要健康的發(fā)展和壯大必備的條件就是需要職業(yè)化的經(jīng)理人管理團(tuán)隊，在他們的帶領(lǐng)下。為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個和諧、良好的氛圍，讓員工們能夠更加愉快地、有效率地去工作，并幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。
3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理和控制
房地產(chǎn)行業(yè)投入資金巨大，對成本的控制就顯得尤為重要了，在企業(yè)投資一個項目前，一定要做好可行性分析、財務(wù)經(jīng)濟(jì)評價及不確定性分析，從土地到物業(yè)管理這一整套經(jīng)營過程，都要嚴(yán)格控制它們的成本，減少成本的關(guān)鍵就是加強(qiáng)對原材料和供應(yīng)商的管理，大力倡導(dǎo)節(jié)價意思，實(shí)行成本責(zé)任制。而且，企業(yè)應(yīng)該努力減少不必要的經(jīng)營活動，盡可能的減少非生產(chǎn)性支出，努力降低管理費(fèi)用從而達(dá)到控制成本的目的。
3.3善于利用市場機(jī)遇
雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)存在著很大的泡沫，但是城市化進(jìn)程、居民的剛性需求、人口結(jié)構(gòu)和中國居民的財富性結(jié)構(gòu)調(diào)整都表明我國房地產(chǎn)行業(yè)有進(jìn)一步擴(kuò)張和發(fā)展的潛力，在這種有利的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該善于把握住機(jī)會，充分利用市場環(huán)境，爭取進(jìn)一步發(fā)展和擴(kuò)張的機(jī)會。
3.4提高資金使用效率
減少現(xiàn)金流出以及增加能夠控制的現(xiàn)金能夠提高企業(yè)的資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)需要從經(jīng)營過程的每個環(huán)節(jié)入手，要和房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的行業(yè)建立長久的合作關(guān)系，使得房地產(chǎn)商能夠在各個經(jīng)營環(huán)節(jié)充分利用合作方式，讓資金在采購環(huán)節(jié)盡可能實(shí)現(xiàn)間接融資，動態(tài)追蹤應(yīng)收賬款的情況，謹(jǐn)慎估計壞賬的額度，改善企業(yè)的經(jīng)營投資模式，促進(jìn)企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)效率，通過這些措施來保證房地產(chǎn)商現(xiàn)金流的充足，從而保證企業(yè)的正常運(yùn)行和發(fā)展。
4對未來的展望
從宏觀經(jīng)濟(jì)上看，我國人均GDP超過2000美元、城市化進(jìn)程的加深、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化都表明未來我國房地產(chǎn)行業(yè)有很大的發(fā)展?jié)摿?，雖然近期我國經(jīng)濟(jì)處于下行壓力、銀行收緊信貸、大多數(shù)投資者持觀望態(tài)度給短期內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的沖擊，給很多房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的資金和銷售壓力，也讓大多數(shù)人對房地產(chǎn)市場的發(fā)展持悲觀情緒。但是，在本文看來，我國經(jīng)濟(jì)正處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程，短期內(nèi)的市場低迷不可避免，這也是為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型付出代價，但同時我們應(yīng)該看到房地產(chǎn)市場低迷背后的機(jī)遇。在當(dāng)下的資金和融資渠道的壓力之下，很有可能就會產(chǎn)生新的融資渠道，房地產(chǎn)市場的融資渠道也會呈現(xiàn)專業(yè)化和多樣化。就未來房地產(chǎn)市場的投資方向而言，保障性住房將是一個非常重要的項目，結(jié)合當(dāng)下我國國情，我國的房地產(chǎn)政策不可避免將會向保障性住房傾斜，保障性住房將成為我國多層次供房體系重要的組成部分，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整會主要通過土地、稅收和信貸政策實(shí)現(xiàn)，未來我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率會逐漸回落到合理水平，開發(fā)商也會更多的涉及保障性住房方面。
總而言之，在當(dāng)下我國房地產(chǎn)市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極采取各種有效措施，改變經(jīng)營理念，提高企業(yè)的責(zé)任意識，提高財務(wù)風(fēng)險的抵抗能力，總之，一個完善的財務(wù)控制體系是房地產(chǎn)企業(yè)長久發(fā)展下去的關(guān)鍵，同時也是我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展不可或缺的一環(huán)。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；原因分析
【中圖分類號】F27 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A
【文章編號】1007-4309（2012）05-0089-1.5
一、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的概念
財務(wù)風(fēng)險的概念最先出現(xiàn)在財務(wù)管理領(lǐng)域，其出發(fā)點(diǎn)是基于企業(yè)財務(wù)管理決策活動過程中的不確定性。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險也稱籌資或融資風(fēng)險，首先是由企業(yè)負(fù)債引起的，具體來說是指企業(yè)因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，沒有債務(wù)就不存在財務(wù)風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生環(huán)節(jié)
財務(wù)風(fēng)險在不同的理財環(huán)境和理財階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運(yùn)動過程就是財務(wù)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和積聚過程，以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個節(jié)點(diǎn)上停留，集聚著四種風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險按其在資本運(yùn)動各環(huán)節(jié)節(jié)點(diǎn)的實(shí)物載體上所積聚的風(fēng)險性質(zhì)分類，可分為融資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金收回風(fēng)險和收益分配風(fēng)險四種。
融資風(fēng)險：融資活動是一個企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點(diǎn)，是滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、對外投資及調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的需要。當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，籌集資金的渠道更是多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險。主要表現(xiàn)在債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財務(wù)危機(jī)。債務(wù)規(guī)模不合理而導(dǎo)致過度負(fù)債，既造成資金浪費(fèi)，又增加了財務(wù)費(fèi)用，增加了企業(yè)的成本，對企業(yè)的長期發(fā)展十分不利。
投資風(fēng)險：投資風(fēng)險就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致投資項目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險。主要表現(xiàn)為投資項目在工藝技術(shù)上不可行或尚不成熟；市場調(diào)研有誤，產(chǎn)品上市后滯銷、落后；投資項目規(guī)劃過大或過小，行業(yè)過度擴(kuò)張或無力控制管理；負(fù)債經(jīng)營的負(fù)債率過高造成債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重；技術(shù)、市場等情況發(fā)生變化導(dǎo)致企業(yè)投資項目的實(shí)際收益與預(yù)期收益相差過大。
資金收回風(fēng)險：企業(yè)產(chǎn)品售出后，就從成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金，再從結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金。這兩個轉(zhuǎn)化過程在時間上和金額上的不確定性，就是資金回收風(fēng)險。資金回收風(fēng)險的存在，與國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策尤其是財政金融政策是緊密相關(guān)的。
收益分配風(fēng)險：收益分配風(fēng)險是指由于利潤分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來的不利影響。收益分配是指企業(yè)實(shí)現(xiàn)的財務(wù)成果即利潤對投資者的分配，包括留存收益和分配股息兩方面，留存收益是擴(kuò)大規(guī)模來源，分配股息是股東財產(chǎn)擴(kuò)大的要求，二者既相互聯(lián)系又相互矛盾。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生原因
一個企業(yè)面臨的風(fēng)險最終都要將在該企業(yè)的財務(wù)狀況中體現(xiàn)出來，因而某種意義上，企業(yè)面臨的風(fēng)險也是引發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的因素，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要來源于以下幾點(diǎn)：
客觀因素：房地產(chǎn)的周期性特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響較大。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期一樣，也有周期性循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個階段。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯的關(guān)系，波動基本一致，但波幅前者大于后者；而且復(fù)蘇早于宏觀經(jīng)濟(jì)，衰退晚于宏觀經(jīng)濟(jì)。
法律、政策環(huán)境。由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。國家為保證國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運(yùn)用稅收、金融、財政多種經(jīng)濟(jì)手段對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控，宏觀政策對企業(yè)收益具有很大的影響。
利率風(fēng)險是指由于市場利率提高而給投資者帶來的損失。調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。國家通過調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的走向，從而起到宏觀調(diào)控的作用。市場利率的高低與房地產(chǎn)價值呈反方向變動，即利率越高，房地產(chǎn)價值越小，房地產(chǎn)投資價值越小。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，房地產(chǎn)投資將無利可圖。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房屋商品化、社會化和自有化程度的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展迫切需要資本市場的推動，那么房地產(chǎn)投資者將面臨較大的利率風(fēng)險。
通貨膨脹風(fēng)險也稱為購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。由于所有的投資要求有一定的時間周期，尤其是房地產(chǎn)的投資周期較長，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險。
市場供求風(fēng)險是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。市場是不斷運(yùn)動變化的，房地產(chǎn)的供求關(guān)系也是不斷變化的。供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價格的變化，這種變化會使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益發(fā)生偏離。更嚴(yán)重的是，當(dāng)市場內(nèi)某種房地產(chǎn)的供給大于需求并達(dá)到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的局面，即找不到買主或租戶，由此會進(jìn)一步引發(fā)更為嚴(yán)重的問題，資金收不回來，無力償還貸款，很容易導(dǎo)致投資者破產(chǎn)。
變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致的資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，流動性差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時，由于房地產(chǎn)市場的不完備，使投資者蒙受折價的損失。房地產(chǎn)一般要較長時間才能在市場上脫手，如果急于賣出，損失是不可避免的。
主觀因素：自身經(jīng)營特點(diǎn)，從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。從土地獲得、市場調(diào)研、投資決策、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程，涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保等多個政府部門的監(jiān)督，從而使得開發(fā)商對開發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、營銷控制的難度增大。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致項目周期拉長、營業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。
企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理。主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%，有的甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)失誤，不能控制各類風(fēng)險，出現(xiàn)不能支付到期本息的財務(wù)風(fēng)險的可能性就非常大。
財務(wù)管理水平。我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，有相當(dāng)一部分是由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵與約束機(jī)制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。
財務(wù)決策能力。在決策過程中，往往由于企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟(jì)信息不全面、不真實(shí)以及決策者決策能力有限等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項目不能獲得預(yù)期地收益，投資無法按期收回，為企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。
【參考文獻(xiàn)】
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