發(fā)布時間：2023-08-08 16:52:02
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關(guān)鍵詞：企業(yè)財務(wù)管理；成本控制；實踐；資金
隨著我國逐漸進入到微利時代，對于企業(yè)而言須更加關(guān)注成本控制問題。從現(xiàn)有的成本控制措施來看，可以概括為通過優(yōu)化工藝而提升成材率來完成成本控制，以及建立一系列的企業(yè)章程來杜絕浪費。然而筆者認為，前者的工藝優(yōu)化會在一段時期內(nèi)受到技術(shù)極限的制約，而使得成材率的提升相對穩(wěn)定；后者則因存在信息偏在現(xiàn)象，而使得成本控制監(jiān)管時常處于無效狀態(tài)。因此，還需借助企業(yè)財務(wù)管理活動來彌補上述途徑的弊端。
財務(wù)管理的對象在于對企業(yè)資金循環(huán)的監(jiān)管，其宗旨在于提高企業(yè)資金使用的經(jīng)濟效益。對效益的評估可以測算“產(chǎn)出/投入”比值來得出，從而也就在實物層面需要通過成本控制來實現(xiàn)。由此，挖掘企業(yè)財務(wù)管理的成本控制機制不僅可能，而且也十分必要。
鑒于以上所述，筆者將就文章主題展開討論。
一、對企業(yè)財務(wù)管理流程的解讀
在挖掘財務(wù)管理的上述機制前，有必要對財務(wù)管理流程進行解讀，從中來全面掌握該機制的發(fā)生作用。根據(jù)資本循環(huán)公式G-W-G`可得，生產(chǎn)性企業(yè)的資金在時間維度上先后經(jīng)歷了貨幣職能、生產(chǎn)職能、商品職能等三個階段。在這三個職能階段，都分別包含著成本控制的發(fā)生機制。
具體而言，企業(yè)財務(wù)管理流程可從以下三個方面進行解讀：
1.物資采購方面
從財務(wù)管理實務(wù)出發(fā)，物資采購首先面臨的便是資金預(yù)算。根據(jù)大多數(shù)企業(yè)現(xiàn)行模式，做出采購預(yù)算的往往是生產(chǎn)業(yè)務(wù)部門，然而按照財務(wù)程序向財務(wù)部門借出采購資金。當然，最后需要將采購發(fā)票和其它憑證交到財務(wù)部門進行沖賬。從這一過程來看，財務(wù)部門實則扮演者資金供給的角色。
2.產(chǎn)品生產(chǎn)方面
從資本循環(huán)公式的內(nèi)在邏輯來看，企業(yè)資金將在一段時間內(nèi)處于生產(chǎn)階段，此時的資金形成了積壓狀態(tài)。不考慮資金使用的機會成本，在空間維度上因存在著信息偏在現(xiàn)象，時常出現(xiàn)追加預(yù)算的情況。該情況的出現(xiàn)或許是對之前預(yù)算的調(diào)整，或許是因生產(chǎn)工藝原因的增加。然而，最為需要規(guī)避的卻是班組生產(chǎn)中的資金無效耗費行為。
3.產(chǎn)品銷售方面
產(chǎn)品銷售階段處于企業(yè)產(chǎn)品的流通環(huán)節(jié)，也是實現(xiàn)企業(yè)收益回歸的必經(jīng)之路。實踐表明，各類型企業(yè)都十分重視銷售工作，且也在資金供給上給予了傾斜。但銷售活動發(fā)生在企業(yè)外部環(huán)境中，從而財務(wù)部門難以對資金的使用途徑的真實性與合理性做出精準判斷。這就意味著，往往會出現(xiàn)營銷成本居高不下的情況。
二、解讀基礎(chǔ)上的成本控制機制分析
在上述解讀基礎(chǔ)上，企業(yè)成本控制的機制可從以下三個方面進行分析。
1.物資采購方面的成本控制機制
從現(xiàn)階段企業(yè)所反饋出的物資采購資金預(yù)算及資金供給狀況中可知，財務(wù)部門在職能化組織結(jié)構(gòu)中，并沒有呈現(xiàn)出調(diào)配資金和監(jiān)管資金的功能，而是以“后勤保障”的姿態(tài)存在著。因此，打破單方面由業(yè)務(wù)部門所實施的物資采購預(yù)算工作，便成為合理審批預(yù)算資金總量的前提。不難看出，這實則降低了因信息不對稱現(xiàn)象的存在，而導(dǎo)致的機會主義行為的發(fā)生。
2.產(chǎn)品生產(chǎn)方面的成本控制機制
上文在討論產(chǎn)品生產(chǎn)方面的財務(wù)管理活動時也提出，合理的追加預(yù)算行為是必要的，這也是權(quán)變管理思想在財務(wù)管理中的應(yīng)用。然而，規(guī)避班組作業(yè)模式下的“偷懶”行為，則成為需要重視的問題。受到經(jīng)濟技術(shù)組織內(nèi)部分工的影響，資金監(jiān)管部門難以界定出成員個體的成本控制努力程度，并在技術(shù)流的不可分性作用下便加深了這一狀況。因此，構(gòu)建起班組成員利益訴求與成本控制之間的收斂性，便成為機制發(fā)生的根本出路。
3.產(chǎn)品銷售方面的成本控制機制
產(chǎn)品銷售方面的業(yè)務(wù)費用是企業(yè)支出的大頭，由于業(yè)務(wù)費所針對的客戶關(guān)系管理具有很強的外部性，從而難以通過成本—收益的比較進行精確化。這就意味著，這里的成本控制需要著眼于實現(xiàn)業(yè)務(wù)費的合理、合規(guī)使用。那么財務(wù)管理部門則需要通過額定，或確認報銷憑證背后經(jīng)濟事件的兩大途徑來給予應(yīng)對。
三、分析引導(dǎo)下的成本控制實踐
不難看出，本文是以生產(chǎn)性企業(yè)作為考察對象的。然而，當前諸多類型的企業(yè)都面臨著成本控制的要求。實則不然，本文所提供的成本控制機制，可以分階段分別適用于生產(chǎn)性和流通性企業(yè)的需要。
在分析引導(dǎo)下，成本控制的實踐可以從以下三個方面做出：
1.物資采購方面的實踐
這里企業(yè)財務(wù)管理部門需要轉(zhuǎn)變工作職能，從過去的資金供給職能轉(zhuǎn)變?yōu)閰⑴c物資采購預(yù)算制定的工作中來。為此，企業(yè)管理層應(yīng)在財務(wù)制度規(guī)制和行政管理上給予支持。為了避免信息偏在對財務(wù)人員的影響，財務(wù)部門可以組建包含第三方技術(shù)人員在內(nèi)的預(yù)算資金審核小組；另外，財務(wù)人員在日常的培訓(xùn)活動中，也需要強化與企業(yè)主營業(yè)務(wù)相關(guān)的基礎(chǔ)知識。在實施審核工作中，財務(wù)管理部門應(yīng)根據(jù)當前物資市場價格提供預(yù)算建議，從而保證資金預(yù)算的合理性和準確性。
2.產(chǎn)品生產(chǎn)方面的實踐
聚焦于規(guī)避小組生產(chǎn)中的“偷懶”行為，可以結(jié)合績效考核制度來進行。具體的辦法為，生產(chǎn)資金采取項目額定制度由生產(chǎn)小組的負責人支配，支配的流程仍需符合企業(yè)財務(wù)制度。在確保產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)效率的前提下，將額定資金中的剩余部分按比例準予提留為獎金。這樣一來，就建立起了小組成員利益與成本控制間的關(guān)聯(lián)性，同時也符合企業(yè)按勞分配的原則。筆者還需強調(diào)，企業(yè)成本控制還在于從整體上進行把握，而不是平均使力。因此，針對生產(chǎn)領(lǐng)域是企業(yè)價值創(chuàng)造的重要場所，應(yīng)在資金供給上給予有效保障。
3.產(chǎn)品銷售方面的實踐
對產(chǎn)品銷售中業(yè)務(wù)費用的管控成為了企業(yè)成本控制的另一難題，受到中國社會重人際交往的現(xiàn)實影響，企業(yè)對外的業(yè)務(wù)費便無封頂?shù)目赡?，且企業(yè)管理層對于銷售部門的業(yè)務(wù)費也難以精確化。同時，礙于面子和對銷售部門的重視，往往主觀造成了企業(yè)資金的無效耗費。為此，應(yīng)借助以往統(tǒng)計數(shù)據(jù)額定區(qū)域銷售的資金額度，并采取建立利益關(guān)聯(lián)性的方法給予控制；另外，需要認真核實報銷憑證背后經(jīng)濟事件的合理性和真實性。
四、問題的拓展
最后，在結(jié)合本文主題在以下兩個環(huán)節(jié)對問題進行拓展。
1.財務(wù)人員意識的提升
可以從兩個方面展開：（1）崗位培訓(xùn)。崗位培訓(xùn)的重點在于崗位意識，而對于意識的增進則需要創(chuàng)新工作方式。并在非公企業(yè)黨建工作開展的推動下，強化財務(wù)管理與成本控制活動的聯(lián)動開展。（2）部門調(diào)研。建立部門調(diào)研的長效機制，在于獲取各業(yè)務(wù)部門資金需求狀況的一手信息，以及對固定資產(chǎn)使用情況進行考察。在實施具體增強措施中，不僅應(yīng)建立推動他們主動與各事業(yè)部財務(wù)人員聯(lián)系的長效機制，還應(yīng)設(shè)計科學、合理的績效考核體系。與此同時，筆者強調(diào)：應(yīng)創(chuàng)新企業(yè)思想政治工作形式，以此來輔助該項活動的開展。
2.財務(wù)管理的績效評價
財務(wù)管理目標是否達到企業(yè)經(jīng)營目標的要求，則需要建立針對財務(wù)人員的績效考核體系。體系中的指標最為關(guān)鍵。如，以財務(wù)部門作為整體考核對象，將年度資金預(yù)算準確率、固定資產(chǎn)使用效率、預(yù)算資金使用效益，按照“物理元”原理建立指標體系。并在對上負責的機制下，進行人員績分量化、考核。最后，根據(jù)評價結(jié)果，分別給予財務(wù)人員年終獎勵或是懲戒。
綜上所述，以上便構(gòu)成筆者對文章主題的討論。
五、小結(jié)
本文認為，對效益的評估可以測算“產(chǎn)出/投入”比值來得出，從而也就在實物層面需要通過成本控制來實現(xiàn)。通過分析出成本控制的機制來，實踐路徑可圍繞著物資采購、產(chǎn)品生產(chǎn)、產(chǎn)品銷售等三個方面分別展開。
具體而言，為了避免信息偏在對財務(wù)人員的影響，財務(wù)部門可以組建包含第三方技術(shù)人員在內(nèi)的預(yù)算資金審核小組；在確保產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)效率的前提下，將額定資金中的剩余部分按比例準予提留為獎金；借助以往統(tǒng)計數(shù)據(jù)額定區(qū)域銷售的資金額度，以及認真核實報銷憑證背后經(jīng)濟事件的合理性和真實性。最后需要注意，應(yīng)從整體上來把握成本控制的程度。
參考文獻：
[1]劉麗霞.改善中小企業(yè)財務(wù)管理的對策[N]. 財會信報，2011（6）.
會計成本是企業(yè)經(jīng)營活動中所有支出的總和。
控制會計成本是企業(yè)減少支出，降低總成本，提高整體經(jīng)濟效益，進而提高企業(yè)的市場經(jīng)營競爭力。但是當前我國企業(yè)的實際經(jīng)營管理狀況是在企業(yè)成本方面付出的資本較高，導(dǎo)致成本相對而言較高，市場競爭力和續(xù)航力都不足，這與企業(yè)的財務(wù)管理模式存在著較大的不足具有相當大的關(guān)系，并且事實上這已經(jīng)對企業(yè)的快速高質(zhì)量的發(fā)展產(chǎn)生了較大的阻礙，因此，社會期待對企業(yè)的財務(wù)管理模式進一步的研究深化，設(shè)計一套高效可執(zhí)行力強可以最大效力的降低，相應(yīng)的基于企業(yè)會計成本控制的財務(wù)管理模式的探討就顯得異常重要。
隨著近年來改革開放的深入，社會經(jīng)濟始終處在一個快速發(fā)展的軌道上，現(xiàn)代化建設(shè)取得了較為顯著的成就，企業(yè)的發(fā)展也搭上了國家的快車，獲得了重大的發(fā)展機遇。
根據(jù)查閱相關(guān)的技術(shù)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，當今隨著經(jīng)濟的發(fā)展但是部分企業(yè)的盈利卻呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，這其中一方面是因為我國經(jīng)濟新形勢的影響，經(jīng)濟下行壓力增大，國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化必然帶來一定程度的動蕩的原因，這同時也與企業(yè)自身會計成本控制作用沒有發(fā)揮好以及企業(yè)落后的財務(wù)管理模式相關(guān)。
會計成本控制為制定企業(yè)的財務(wù)政策提供了詳盡準確的數(shù)據(jù)資源，在企業(yè)財務(wù)管理模式的優(yōu)化以及管理工作效率的提高上發(fā)揮著積極的推動作用，這是對企業(yè)經(jīng)營管理效率和效益的極大提高，這對促進企業(yè)經(jīng)營利潤的迅速攀升起到了非常大的作用。與此同時，為了緊跟國家科學發(fā)展，創(chuàng)新發(fā)展，效率發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃的步伐，這對企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展方式，尋找企業(yè)發(fā)展的強大動力，是以對企業(yè)的會計成本控制和財務(wù)管理分析模式提出新的要求。
二、當前會計成本控制與財務(wù)管理模式存在的問題
第一，缺乏系統(tǒng)的理論認識和熟練的技術(shù)操作。企業(yè)的成本是企業(yè)經(jīng)營活動中所有支出的總和，其涉及到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，因此，它要求在對成本進行分析時應(yīng)調(diào)動全體企業(yè)成員的積極參與，但是部分企業(yè)管理者對此缺乏科學準確的認識，不能很好的利用企業(yè)的資源，因此導(dǎo)致效果較差，成本控制不理想。
第二，相關(guān)控制的考核不善導(dǎo)致后勁不足。必須依靠科學的成本控制考核體作推動力，但由于沒有科學合理的考核指標體系缺乏成本考核標準導(dǎo)致會計成本控制與財務(wù)管理工作開展缺乏動力。
第三，成本控制體系不健全制度不完善。由于當前企業(yè)對于財務(wù)管理以及會計成本控制缺乏重視，因此未能將財務(wù)管理以及成本控制貫穿到企業(yè)重點方面，然后按照不同的成本支出項目，合理的編制企業(yè)的預(yù)算。因此導(dǎo)致基于成本會計控制的制度缺乏、措施不完善。
三、基于會計成本控制的財務(wù)管理模式分析
通過會計成本控制能夠健全企業(yè)財務(wù)管理模式能夠有效地管理和控制企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營全過程中不必要的成本支出，并且還能夠?qū)ζ髽I(yè)的財務(wù)資源進行調(diào)整與整合，這對于節(jié)約經(jīng)營成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益以及增強企業(yè)的綜合市場競爭力具有非常重要的推動作用。
通過會計成本控制能夠優(yōu)化企業(yè)財務(wù)管理模式，能夠為企業(yè)決策者提供準確、有效的目標定位，并且能夠?qū)ζ髽I(yè)的財務(wù)管理模式進行改革、創(chuàng)新和完善，這對于及時、準確的發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題，以及解決方案的制定具有非常重要的作用。
會計成本控制與企業(yè)財務(wù)管理模式存在一定程度的契合，會計成本控制和財務(wù)管理之間存在著密切的關(guān)系。
對于功能方面，由于會計成本控制存在一定的事后性，導(dǎo)致單純的會計成本控制并不能夠顯著的提高企業(yè)的內(nèi)部控制效果與質(zhì)量，通過將會計成本控制和財務(wù)管理相結(jié)合，能夠借助財務(wù)管理的全過程控制實現(xiàn)對企業(yè)價值運動整個過程的有效控制。
對于價值鏈方面，企業(yè)的會計成本控制和財務(wù)管理亦存在密切的關(guān)系，會計成本控制的對象為資金流本身，財務(wù)管理的對象為實體，但是，會計成本控制與財務(wù)管理的研究對象都為價值，并且研究的最終目的都在于通過價值控制來增加企業(yè)的經(jīng)營效益。由此可見，會計成本控制與企業(yè)財務(wù)管理模式的契合存在很大的可能性。
四、企業(yè)財務(wù)管理分析
企業(yè)盈利能力的提高應(yīng)該從財務(wù)管理的三個環(huán)節(jié)：
物資采購方面，當企業(yè)的生產(chǎn)部門做出采購預(yù)算后，提交給財務(wù)管理部門進行審批，這樣能夠有效地克服信息不對稱的問題，保證物資采購的合理性。
生產(chǎn)方面，生產(chǎn)方面的財務(wù)管理是企業(yè)財務(wù)管理的難點與重點，隨著創(chuàng)新技術(shù)在企業(yè)中的實踐應(yīng)用，期間的成本控制和財務(wù)管理面臨著許多新的挑戰(zhàn)。
銷售方面，企業(yè)在銷售產(chǎn)品時面臨著資金回籠風險，資金由于自身的多用途性以及稀缺性，如果資金不能夠及時的回收，將會提高企業(yè)的會計成本，需要財務(wù)管理部門采取一定的措施進行處理。
企業(yè)財務(wù)管理結(jié)果應(yīng)該從財務(wù)管理的最終績效進行考核和評價，保證財務(wù)管理手段和目標的吻合度。同時，財務(wù)管理模式應(yīng)該以提高經(jīng)濟效益為目標，并且在提升成本控制績效的過程中，不斷地提高企業(yè)的生態(tài)效益和社會效益。
企業(yè)財務(wù)管理的工作范圍比較廣，不僅包括企業(yè)的資金籌措工作，還涉及企業(yè)的資金管理和控制工作，這就要求必須確定企業(yè)財務(wù)管理的職能范圍，然后結(jié)合會計成本控制的需求，集中對企業(yè)的資金配置、資金管控以及資金監(jiān)督和管理等方面進行集中管理和控制，以此保證企業(yè)的財務(wù)管理模式能夠滿足企業(yè)未來發(fā)展的實際需求。
五、相關(guān)措施及其建議
首先最重要最急迫的事是要確保企業(yè)相關(guān)核算資料的完備性，然后依據(jù)企業(yè)的具體經(jīng)營實際情況劃分出構(gòu)成企業(yè)成本支出的主要內(nèi)容，再次要根據(jù)當下最前沿的幾種分析方法與資料和實際狀況相結(jié)合，選用一種最佳的方式以保證對企業(yè)成本支出分析的全面和準確性。
其次，做好企業(yè)預(yù)算工作的重點在于企業(yè)要在成本分析結(jié)果的基礎(chǔ)上，準確把握好控制成本工作的重點，然后著力于此，重點突破，再根據(jù)企業(yè)支出賬本的資料，最后再來編制企業(yè)的預(yù)算計劃。
控制會計成本支出的源頭在于有一個科學的預(yù)算和合理的成本支出計劃，預(yù)算管理工作的重點就在于把計劃真正執(zhí)行，只有這樣才能夠保證好財務(wù)收支的平衡，因而企業(yè)管理者不僅要制定預(yù)算以及支出計劃，還要制定一些相關(guān)的能夠在出現(xiàn)相關(guān)問題時，可依據(jù)的考核與監(jiān)督制度，只有這樣才能夠最大程度的確保預(yù)算能夠得到貫徹與執(zhí)行，使企業(yè)的會計成本在一定的控制范圍內(nèi)。
與此同時，我們應(yīng)該要注意到一個非?，F(xiàn)實的狀況，那就是事實上，部分企業(yè)的財務(wù)管理工作人員綜合能力水平偏低，這是無法滿足高速發(fā)展中的企業(yè)的發(fā)展要求的，我們要做的不是裁撤員工，而是對員工進行培養(yǎng)，在技術(shù)和素質(zhì)雙方面提高。針對這種情況，企業(yè)要在工作人員的技術(shù)手段以及理論水平方面下大力氣，請相關(guān)的老師對工作人員進行培訓(xùn)，確保建立一支高效的工作團隊。而工作人員自身也要抓住機遇，主動學習，然后熟練掌握互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)的技術(shù)手段，不斷提升自己的綜合素養(yǎng)，才能夠以一個優(yōu)良的姿態(tài)來更好的勝任企業(yè)的財務(wù)管理工作。
而對于一個企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者而言，領(lǐng)導(dǎo)者自身要帶頭做好領(lǐng)頭羊的角色，熟悉企業(yè)的組織架構(gòu)以及業(yè)務(wù)，提高對于企業(yè)財務(wù)管理的工作內(nèi)容和工作重要性的認識，并在此基礎(chǔ)上做好管理財務(wù)規(guī)劃的領(lǐng)導(dǎo)作用。貫徹責任具體化的措施，一人一責，一部一責，將企業(yè)的業(yè)務(wù)目標合理最大效率化地分解到各部門崗位中，釋放各個部門的工作能力。
現(xiàn)將《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求（試行）》（以下簡稱《基本要求》）印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行，并就有關(guān)問題通知如下：
一、本《基本要求》是本市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的最低標準，各物業(yè)管理企業(yè)向產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)不得低于此標準。
二、市及區(qū)縣房地局、小區(qū)辦自1999年7月1日起，依《基本要求》對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查、考核。對所提供服務(wù)達不到《基本要求》的，應(yīng)要求限期整改；經(jīng)整改仍達不到《基本要求》的，由市、區(qū)縣房地局根據(jù)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令1995年第21號）第十九條之規(guī)定予以警告、限期改正，并可處以5千元至3萬元罰款；警告三個月后，企業(yè)無明顯改進的，報經(jīng)市房地局核準后注銷其《北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。
三、物業(yè)管理委員會、產(chǎn)權(quán)人及使用人可按照《基本要求》對物業(yè)管理企業(yè)進行考評，并以此作為對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)要求的依據(jù)。
四、辦公樓、商廈的物業(yè)管理服務(wù)可參照此標準執(zhí)行。
北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求（試行）
全文一、服務(wù)宗旨與原則
以“業(yè)主和住戶至上、服務(wù)第一”為宗旨，堅持方便業(yè)主和住戶、文明服務(wù)原則。
二、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理
24小時受理住戶報修；建立維修服務(wù)回訪制度，有回訪記錄。
房屋及設(shè)備小修和電梯、供水供電設(shè)施、共用電視天線的管理應(yīng)達到《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標準》（京房地修字〔1998〕第799號）。
房屋的大中修執(zhí)行《北京市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標準》（京房修字〔1994〕第521號）。
定期以及冬、雨季和天氣異常時對房屋和公共設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即安排搶修；對質(zhì)量較差，易出問題的部位，應(yīng)及時記錄備案，重點檢查；每年年底或年初對上述項目進行全面檢查，對完損程度做出評價，列出年度養(yǎng)護維修計劃。
檢查和大、中、小修要有記錄。
三、保潔服務(wù)
居住區(qū)內(nèi)道路、樓梯每天清掃一次，垃圾每天清運一次；及時清理居住區(qū)內(nèi)公共場所的廢棄雜物；及時清掃積水和積雪；及時組織清理亂堆放物品、亂張貼的宣傳品。
四、保安服務(wù)
24小時有專人值守；進行日常巡視；涉及人身安全處，設(shè)有明顯標志并有防范措施。
對火警事故、交通事故、治安事件以及其它緊急情況有處置預(yù)案，發(fā)生時要及時處理，并上報有關(guān)主管部門；對居住區(qū)內(nèi)違法現(xiàn)象，積極與派出所等配合進行處理。
五、綠化管理
綠地無雜物，無侵占現(xiàn)象，基本無裸露土地；花草、樹木修剪及時，無明顯枯枝死杈及病蟲害現(xiàn)象，樹木基本無釘栓捆綁現(xiàn)象。
六、消防管理
建立消防責任制；定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；消防設(shè)施設(shè)備有明顯標志；消防設(shè)施設(shè)備完好，放置合理，定期巡視、檢修。
七、車輛管理
車輛應(yīng)停放有序。
收取車輛管理費的，應(yīng)有專人負責看管；機動車應(yīng)指定專用停車場、劃定專用停車位，非機動車應(yīng)存放在專用停車場所。
八、裝修管理
監(jiān)督業(yè)主和住戶遵照有關(guān)規(guī)定進行裝修。
九、代收代繳服務(wù)
如代為收取水費、電費、燃氣費、房租、電話費等費用，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定收費，計數(shù)準確，并提供憑據(jù)。
十、檔案資料管理
有比較完整的房屋及其設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)資料、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料和物業(yè)管理經(jīng)營管理資料；及時變更記錄，保證檔案資料帳實相符。
房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)資料要求有房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖、規(guī)劃批準文件，竣工和接管驗收檔案資料（要有驗收證明、竣工驗收單及土建、水暖、電氣、人防、設(shè)備竣工圖紙等）、公共設(shè)備設(shè)施的設(shè)計安裝圖紙資料。1996年后新建小區(qū)應(yīng)有六圖二書，即1／1000比例尺的現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖以及居住小區(qū)的詳細規(guī)劃說明書和環(huán)境預(yù)評價書。
關(guān)鍵詞：建筑企業(yè)；物資采購成本；造價控制
Abstract: In the current market competition is unusually intense background, strengthen the control and management of material procurement costs of construction enterprises, to reduce housing construction project cost, improve the enterprise profit level, has the very vital significance. This paper analyzes the main factors affecting construction enterprise project cost in procurement costs, and further from the macro, micro two angles proposed measures and suggestions for strengthening material procurement cost control, strengthening cost management of construction enterprises.
Keywords: construction enterprises; procurement cost; cost control
中圖分類號：TU723.3
在如今日益激烈的競爭環(huán)境中，建筑施工企業(yè)要想求得生存和發(fā)展，就必須加強成本控制與管理。在工程項目中，建筑施工企業(yè)往往把工作重心放在招投標報價與技術(shù)創(chuàng)新等方面，而忽略了采購過程中管理的重要性，采購管理對物資采購成本的控制起到了重要的作用，在成本控制中也起到了基礎(chǔ)作用。采購活動是工程項目造價的出發(fā)點，低成本策略可以最大限度地降低采購成本，確保企業(yè)能夠獲得更多利潤，更加有利于企業(yè)的生存和發(fā)展。
一、影響建筑企業(yè)工程項目造價中物資采購成本的因素分析
在實際生產(chǎn)中，企業(yè)普遍以廣義采購成本為基礎(chǔ)，以可見成本與隱性成本的分類方法進行工程項目成本計算。根據(jù)這種分類方法，影響建筑企業(yè)工程項目造價中物資采購成本的因素分析如下。
（一）可見成本因素
1、采購價格。也就是廣義采購成本中的購買價格，它是企業(yè)通過任何方式取得的采購報價，是生產(chǎn)成本的一個重要組成部分，也是衡量采購成本高低的最重要指標。在建筑企業(yè)工程項目造價中影響采購價格的因素有：一是采購價格，根據(jù)工程項目具有對單一產(chǎn)品如水泥等的依賴性較強的特點，可以嘗試建立長期的合作伙伴，在相互信任的前提下降低缺貨成本與購買成本之間的差異；其次是采購價格的底線，采購價格的底線會對一個工程項目造價帶來最直接、最根本的影響，只有在充分計算了企業(yè)的采購價格底線的基礎(chǔ)上，才能進行正確、及時的報價；三是采購原材料的供需關(guān)系，由于一般的工程項目的建造時間都比較長，因此可以根據(jù)當時的市場情況和對未來一定時間的市場脈搏的較強感知能力，對原材料進行買賣以節(jié)約采購成本；四是采購數(shù)量，采購數(shù)量的增加可以帶來相應(yīng)的折扣，企業(yè)應(yīng)當在原材料數(shù)量的積壓與采購折扣之間進行衡量，力求將采購成本降到最低。
2、交易成本。在進行原材料采購時，要對原材料進行檢測與交易時，都需要花費一定數(shù)額的成本費用。
3、運輸成本。一旦采購結(jié)果確定，進入采購實施階段就會涉及到所采購原材料的運輸問題。采取哪種運輸方式，在運輸過程中采購方與供貨商以及承運方之間的付款、損失、損毀賠償權(quán)等都會產(chǎn)生相關(guān)費用，造成采購成本的增加。在這期間所有產(chǎn)生的費用構(gòu)成了運輸成本，也是采購成本的重要組成部分。
4、質(zhì)量成本。質(zhì)量是建筑企業(yè)的生命線，所采購原材料的質(zhì)量直接決定了工程項目的質(zhì)量。一致性成本、不一致性成本與最終使用成本三者共同構(gòu)成了質(zhì)量成本。因此，為了保證物資供應(yīng)方與采購方所要求的質(zhì)量一致，采購方需要付出相關(guān)費用，也就形成了質(zhì)量成本。
5、運營和物流方面的成本。企業(yè)需要付出相關(guān)的費用在物資采購過程中對各種形態(tài)的采購物資進行有效的協(xié)調(diào)管理。因此采購的運營與物流費用也是采購成本的重要組成部分。
（二）隱性成本因素
通常人們把人力、物力、財力、信息等不易衡量的資源，稱之為隱性成本。對隱性成本進行分析與研究，也能夠降低采購成本。
1、人力資源成本。人力資源重點考察的是人，也是最難衡量的因素之一。一方面因為采購人員的素質(zhì)，直接決定了一個企業(yè)的采購水平，可以起到降低項目成本的作用；另一方面因為采購人員的數(shù)量直接影響了采購成本。
2、資金周轉(zhuǎn)成本。由于項目總的物資采購數(shù)量固定，因此采購的次數(shù)與進貨時間會對項目的資金流量產(chǎn)生重大的影響，直接決定了企業(yè)的財務(wù)成本。一般來說項目的需求量是一定的，采購次數(shù)的變化會帶來房屋占用與管理費用的相應(yīng)變化。所以，合理得利用庫存，加快庫存的流轉(zhuǎn)可以提高資金的使用效果。由于采購材料、采購資金與材料庫存在時間匹配上有可能存在不一致，可以充分利用時間差，有可能節(jié)約數(shù)量可觀的隱性成本。
3、信息利用成本。物資采購的數(shù)量是以對項目運作情況和工程進度等信息的了解為基礎(chǔ)的。因此在如今的市場環(huán)境下，市場化程度的集中與信息高度發(fā)達，需要支付一定費用來獲取與工程項目造價中物資采購相關(guān)信息，這也伴隨著產(chǎn)生了信息利用成本。
二、加強物資采購成本控制，強化建筑企業(yè)造價管控的措施
（一）宏觀角度措施
1、優(yōu)化采購制度，做好采購成本卡控。采購是工程項目成本優(yōu)化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，只有完善采購制度，明確采購計劃制定、審批、方式及相關(guān)部門責任，從制度上卡控過程實施，并合理管控采購渠道，逐步建立供應(yīng)商檔案，為企業(yè)日后的采購進行比對和參考，便于對供應(yīng)廠家信譽及原材料的篩選。同時，及時將物資采購價格進行歸檔，定期收集物資供應(yīng)信息，通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，研究采購市場價格波動的本質(zhì)原因和供需比，階段性評估現(xiàn)有價格。
2、分析比對價格，降低材料采購成本。成本控制是企業(yè)物資采購的首先目標，針對不同現(xiàn)狀將制訂相應(yīng)對策。如資金雄厚的企業(yè)可采用一次性付款等結(jié)算方式來獲取價格折扣來降低采購成本；公開招標可以通過供貨商相互競爭來獲得采購價格底線；根據(jù)市場供需、地域性、季節(jié)性差異進行采購囤貨，在獲取低價同時也可能造成原材料的成本積壓；運用網(wǎng)絡(luò)信息資源，縮短供應(yīng)鏈，直接向制造商訂購，減少材料采購供應(yīng)商中間環(huán)節(jié)，建立長期合作關(guān)系，互惠互利同時，也收獲穩(wěn)定可靠的技術(shù)及售后保證。
3、充分調(diào)配資源，合理配置人力。優(yōu)秀人才德才兼?zhèn)洌跇I(yè)務(wù)技能及能力知識上出類拔萃，同時他們也掌握了企業(yè)一半的資金。在實際工作中，企業(yè)可以通過技能輪崗，師徒幫帶，不斷強化員工技能整體水平，優(yōu)化人員知識結(jié)構(gòu)，發(fā)揮人力資源調(diào)配最大優(yōu)勢。
4、細化業(yè)務(wù)流程，規(guī)范業(yè)務(wù)操作。將企業(yè)采購部門工作進行細化，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，實施專人分工，跟蹤項目落實，實時過程卡控，及時進行反饋，最終達到合理預(yù)算。一方面縮小了員工的業(yè)務(wù)范圍，使其在本職工作中不斷提高效率；另一方面通過分工和內(nèi)部牽制，降低部門之間營私舞弊。
（二）微觀角度措施
1、原材料庫存管理。廣義采購成本分為取得成本、儲存成本和缺貨成本。三大成本是相互聯(lián)系的，甚至會呈反向變動。因此，需要綜合考慮成本性態(tài)，使成本總和最小。因此，工程項目造價中物資采購成本需要集中考慮其綜合成本。原材料在使用過程中盡量做到及時補給，庫存管理需建立庫存警戒值，確保供需平衡。同時結(jié)合每日需求變量，提前做好采購，確保供應(yīng)中斷損失及儲備成本之和最小。
2、采購管理。概算是工程項目造價中最重要的一個環(huán)節(jié)。通過概算，不斷分析工程項目中相應(yīng)物資的需求量。在成本因素的前提下，結(jié)合概算結(jié)果及工程項目的完工進度進行綜合分析，研究項目期內(nèi)的采購次數(shù)及數(shù)量最小值，確保儲存成本與缺貨成本最小。
3、固定資產(chǎn)管理。固定資產(chǎn)的支出費用也是價值不菲，所以，采購固定資產(chǎn)也構(gòu)成工程項目造價中重要的一個環(huán)節(jié)。固定資產(chǎn)的管理分為兩方面，一方面結(jié)合企業(yè)需要，評估固定資產(chǎn)在其的戰(zhàn)略地位，購買或融資租賃相應(yīng)必備固定資產(chǎn)，通過遞延的形式繳納，起到延期付款與節(jié)稅的作用；另一方面針對階段性使用的固定資產(chǎn)可以考慮適時的經(jīng)營租賃，減少成本支出和設(shè)備使用過程維護。4、商業(yè)信用。企業(yè)在業(yè)務(wù)運營過程中，和其他企業(yè)之間逐漸建立起商業(yè)信用，
4、商業(yè)信用。在與其他企業(yè)的業(yè)務(wù)往來過程中，企業(yè)會逐漸建立起商業(yè)信用，在規(guī)定的折扣期內(nèi)，企業(yè)也可以獲取免費的信用。但是企業(yè)有可能在實際工程項目中存在資金短缺的情況，需要考慮放棄部分商業(yè)信用，這會付出相應(yīng)的代價。因此企業(yè)應(yīng)該確保放棄商業(yè)信用與缺貨成本而付出的代價之和最小。
5、節(jié)支增收。為了更好地控制工程項目的造價成本，除了采取上述措施外，建筑企業(yè)還需要“開源節(jié)流、增收節(jié)支”。其一，在“節(jié)支”方面，重點工作是加強項目材料費用和勞務(wù)分包費用的控制。一個項目的材料費用在項目成本中占有較高的比例，通常情況下不低于50%，所以，材料費用的控制是項目成本控制的重點，其中又包括材料消耗數(shù)量的控制和材料購買價格的控制。如：在材料消耗數(shù)量控制上，建筑施工企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的管理水平和施工現(xiàn)場的實際情況，參考定額數(shù)量，合理確定材料消耗額度，并必須配套一定的獎懲措施，節(jié)約了要進行獎勵，非必須原因超耗浪費要承擔損失，以提高大家節(jié)約材料的積極性；在材料設(shè)備購買單價控制上，成本控制人員必須參與大宗物資設(shè)備采購招標，必要的時候根據(jù)項目中標情況提出材料設(shè)備參考價，定期進行小宗物資材料單價比較，并參考項目中標單價情況提出費用比較清單。此外，建筑施工企業(yè)進行勞務(wù)分包時，除了勞務(wù)談判確定分包隊伍外，勞務(wù)招標也是經(jīng)常采用的方式，并注意做到：盡可能采納比較有競爭力、有信譽的勞務(wù)隊伍參與施工；不要無原則壓低勞務(wù)分包單價，要對勞務(wù)分包的成本做到心里有數(shù)，避免吸納低于成本價的勞務(wù)隊伍進場施工；可能的情況下，拿出部分資金用于獎勵勞務(wù)隊伍，規(guī)定在施工質(zhì)量、進度、安全達到較高要求的情況下，勞務(wù)隊伍可獲得獎勵，以提高勞務(wù)隊伍施工積極性，施工企業(yè)、勞務(wù)隊伍達到雙贏。
其二，在“增收”方面，其對象主要是業(yè)主單位，要以三個方面為重點：承包合同、優(yōu)勢單價、技術(shù)與造價有效結(jié)合。因此，可以通過以下途徑：合理利用承包合同中有利條款，必須充分認識到合同的重要性，相關(guān)條款要反復(fù)研究，仔細推敲，發(fā)現(xiàn)漏洞，有效利用；合理利用優(yōu)勢單價，在施工的過程中，要注意抓住設(shè)計變更的有利機會，盡量利用不同的施工工藝的特點，盡力說服業(yè)主進行設(shè)計變更，增加優(yōu)勢單價的工程數(shù)量，從而謀取更大的利潤；注重技術(shù)人員與造價控制人員緊密配合，由于技術(shù)人員因本身工作特點的限制，對施工成本方面的了解不足，在這些情況下，成本控制人員應(yīng)積極參與施工方案的制訂，在確保達到設(shè)計要求的前提下，為項目謀取更大的利潤。技術(shù)人員應(yīng)提出能夠達到設(shè)計意圖的幾套方案給成本控制人員進行比較論證，并將論證的結(jié)果作為確定施工方案的量化依據(jù)。重點強調(diào)這上述三個方面的目的，是為變更索賠提供有效依據(jù)，爭取最大收益。
三、結(jié)束語
在建筑企業(yè)工程項目中，物資采購是整個工程項目中非常重要的一環(huán)，物資采購進行得正確及時，才能確保項目的順利開展，確保企業(yè)的利潤最大化。如何對工程項目造價中物資采購成本進行合理有效得控制，這是所有建筑施工企業(yè)在未來發(fā)展中一直需要關(guān)注和解決的問題。
參考文獻
1、馬蓉：《建筑施工企業(yè)降低物資成本的管理方法》，《山西建筑》，2012年第23期
房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)學生畢業(yè)后可在房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)公司、房地產(chǎn)估價事務(wù)所、房地產(chǎn)投資咨詢公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、物業(yè)管理公司等從事房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟分析、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)項目管理等工作。
房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的具體情況如下：
1、該專業(yè)培養(yǎng)具備地理學、經(jīng)濟學和管理學基礎(chǔ)知識，掌握房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、經(jīng)營管理、咨詢、評估等方面知識和技能，能在企、事業(yè)單位及政府部門從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理及科研的中高級人才。
2、該專業(yè)主要學習房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)評估、建筑學、城市規(guī)劃和物業(yè)管理等基本理論和基本知識，掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查、可行性分析、投資分析、營銷策劃、咨詢、評估和物業(yè)管理的技巧與方法。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
截止到 **年12月19日共辦理交房手續(xù)312戶。辦理二次裝修手續(xù)171戶，二次裝修驗房126戶，二次裝修已退押金106戶。車位報名218戶。
以下是重要工作任務(wù)完成情況及分析：
一、 日常接待工作
每日填寫《客戶服務(wù)部值班接待紀錄》，記錄業(yè)主來電來訪投訴及服務(wù)事項，并協(xié)調(diào)處理結(jié)果，及時反饋、電話回訪業(yè)主。累計已達上千項。
二、 信息工作
本年度，我部共計向客戶發(fā)放各類書面通知約20多次。運用短信群發(fā)器發(fā)送通知累計968條，做到通知擬發(fā)及時、詳盡，表述清晰、用詞準確，同時積極配合通知內(nèi)容做好相關(guān)解釋工作。
三、 業(yè)主遺漏工程投訴處理工作
**年8月18日之前共發(fā)出86份遺漏工程維修工作聯(lián)系單，開發(fā)公司工程部維修完成回單28份，完成率32%。8月18日以后共遞交客戶投訴信息日報表40份，投訴處理單204份。開發(fā)公司工程部維修完成回單88份，業(yè)主投訴報修維修率43%。我部門回訪78份，回訪率89%，工程維修滿意率70%。
四、 地下室透水事故處理工作
**年8月4日地下室透水事故共造成43戶業(yè)主財產(chǎn)損失。在公司領(lǐng)導(dǎo)的指揮下，我客服部第一時間聯(lián)系業(yè)主并為業(yè)主盤點受損物品，事后又積極參與配合與業(yè)主談判，并發(fā)放置換物品及折抵補償金。
五、 入戶服務(wù)意見調(diào)查工作
我部門工作人員在完成日常工作的同時，積極走進小區(qū)業(yè)主家中，搜集各類客戶對物業(yè)管理過程中的意見及建議，不斷提高世紀新筑小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)水平。
截止到**年12月19日我部門對小區(qū)入住業(yè)主進行的入戶調(diào)查走訪38戶，并發(fā)放物業(yè)服務(wù)意見表38份。調(diào)查得出小區(qū)業(yè)主對我部門的接待工作的滿意率達90%，接待電話報修的滿意率達75%，回訪工作的滿意率達80%。
六、 建立健全業(yè)主檔案工作
已完善及更新業(yè)主檔案312份，并持續(xù)補充整理業(yè)主電子檔案。
七、 協(xié)助政府部門完成的工作
協(xié)助三合街派出所對入住園區(qū)的業(yè)主進行人口普查工作。
為10戶業(yè)主辦理了戶口遷入手續(xù)用的社內(nèi)戶口變更證明。
我所實習的物業(yè)管理有限公司，隸屬于綠色家園集團。目前，該公司擁有員工近1500人，在等大中城市均有物業(yè)管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區(qū)、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業(yè)?；▓@是其所管轄的物業(yè)管理項目之一?；▓@由2棟19層高的塔樓組合而成，小區(qū)面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。
回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對花園管理處的物業(yè)管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點、方式、運作規(guī)律。同時，對管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解。
一、加強人力資源管理，創(chuàng)“學習型、創(chuàng)新型”企業(yè)。
嚴把員工招聘關(guān)。物業(yè)在招聘管理人員須畢業(yè)于物業(yè)管理專業(yè)；招聘維修人員須具備相關(guān)技術(shù)條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質(zhì)等都進行嚴格考核挑選。
做好員工的入職、在職培訓(xùn)工作。物業(yè)對新招聘的員工進行上崗前的相關(guān)培訓(xùn)工作，使員工對小區(qū)的基本情況、應(yīng)開展的工作心中有數(shù)，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業(yè)性的培訓(xùn)機會。物業(yè)提倡“工作就是學習，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭做“學習型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服務(wù)水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。
從實際出發(fā)，管理處嚴格參照lS09000質(zhì)量體系運作，制定了嚴格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標準、考核標準。管理處根據(jù)員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結(jié)合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現(xiàn)象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。
二、培育自身核心專長，創(chuàng)特色服務(wù)，提升核心競爭力。
在實習中，我看到一套由沿海集團、易建科技、物業(yè)合作自行設(shè)計開發(fā)的“一站式物業(yè)管理資迅系統(tǒng)”物業(yè)管理服務(wù)軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務(wù)、一站式資迅管理、一站式數(shù)碼社區(qū)”三大體系，是一個利用網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、科技手段來提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，有效地開發(fā)、整合、利用客戶資源的資迅系統(tǒng)。管理處全面提倡“一站式服務(wù)”、“最佳保安”的特色管理服務(wù)。從而，實現(xiàn)了高效的管理運作，解決了業(yè)主的奔波之苦，創(chuàng)造了一種無微不至、無所不在的服務(wù)，提升了服務(wù)效率，提高了業(yè)主滿意度，提升了物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。
三、推行“顧客互動年”，促進公司與業(yè)主之間的良性互動。
物業(yè)在與業(yè)主關(guān)系管理方面，在實習中我了解到，在年重點開展了“顧客互動年”活動。成立了俱樂部，設(shè)立新生活服務(wù)中心，開通客戶服務(wù)熱線，及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區(qū)活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務(wù)服務(wù)活動；“六一”兒童節(jié)，與幼兒園聯(lián)誼開展游戲活動；十月份，組織小區(qū)業(yè)主觀看露天電影；十二月份，圣誕節(jié)由圣誕老人派發(fā)圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，創(chuàng)建了互動的顧客關(guān)系，營造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。
四、重視物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理。
對于設(shè)備管理，我在實習中看到，管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度；對各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片；做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質(zhì)化驗，以保證水質(zhì)符合國家標準；發(fā)電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險情時，消防泵能正常使用。等等。
五、管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍。
管理處的保安管理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對小區(qū)實行24小時的安全保衛(wèi)。建立并完善各項治安管理規(guī)章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓(xùn)，加大對在職安保員的培訓(xùn)力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn)，從而增強安保員的工作責任心和整體素質(zhì)；強化服務(wù)意識，樹立“友善與威嚴共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務(wù)，形成了管理處一道亮麗的風景線。
短暫的實習轉(zhuǎn)眼而過，回顧實習生活，我在實習的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對物業(yè)管理知識的理解，豐富了我的物業(yè)管理知識，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業(yè)管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領(lǐng)會其精髓。
今年一月十八日下午開始，我在美佳物業(yè)偉柏花園進行了物業(yè)管理實習工作。在實習期間，我依次對設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導(dǎo)老師的熱心指導(dǎo)下，積極參與物業(yè)管理相關(guān)工作，注意把書本上學到的物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性與理性的認識。
一、加強人力資源管理，創(chuàng)“學習型、創(chuàng)新型”企業(yè)。
嚴把員工招聘關(guān)。美佳物業(yè)在招聘管理人員須畢業(yè)于物業(yè)管理專業(yè)；招聘維修人員須具備相關(guān)技術(shù)條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質(zhì)等都進行嚴格考核挑選。
從實際出發(fā)，管理處嚴格參照lS09000質(zhì)量體系運作，制定了嚴格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標準、考核標準。管理處根據(jù)員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結(jié)合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現(xiàn)象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。
做好員工的入職、在職培訓(xùn)工作。美佳物業(yè)對新招聘的員工進行上崗前的相關(guān)培訓(xùn)工作，使員工對小區(qū)的基本情況、應(yīng)開展的工作心中有數(shù)，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業(yè)性的培訓(xùn)機會。美佳物業(yè)提倡“工作就是學習，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭做“學習型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服務(wù)水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。
二、培育自身核心專長，創(chuàng)特色服務(wù)，提升核心競爭力。
在實習中，我看到一套由沿海集團、易建科技、美佳物業(yè)合作自行設(shè)計開發(fā)的“一站式物業(yè)管理資迅系統(tǒng)”物業(yè)管理服務(wù)軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務(wù)、一站式資迅管理、一站式數(shù)碼社區(qū)”三大體系，是一個利用網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、科技手段來提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，有效地開發(fā)、整合、利用客戶資源的資迅系統(tǒng)。管理處全面提倡“一站式服務(wù)”、“最佳保安”的特色管理服務(wù)。從而，實現(xiàn)了高效的管理運作，解決了業(yè)主的奔波之苦，創(chuàng)造了一種無微不至、無所不在的服務(wù)，提升了服務(wù)效率，提高了業(yè)主滿意度，提升了物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。
三、重視物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理。
對于設(shè)備管理，我在實習中看到，管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度；對各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片；做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質(zhì)化驗，以保證水質(zhì)符合國家標準；發(fā)電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險情時，消防泵能正常使用。等等。
四、推行“顧客互動年”，促進公司與業(yè)主之間的良性互動。
美佳物業(yè)在與業(yè)主關(guān)系管理方面，在實習中我了解到，在2002年美佳重點開展了“顧客互動年”活動。成立了美佳俱樂部，設(shè)立新生活服務(wù)中心，開通客戶服務(wù)熱線，及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區(qū)活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務(wù)服務(wù)活動；“六一”兒童節(jié)，與幼兒園聯(lián)誼開展游戲活動；十月份，組織小區(qū)業(yè)主觀看露天電影；十二月份，圣誕節(jié)由圣誕老人派發(fā)圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，創(chuàng)建了互動的顧客關(guān)系，營造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。
五、管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍。
管理處的保安管理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對小區(qū)實行24小時的安全保衛(wèi)。建立并完善各項治安管理規(guī)章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓(xùn)，加大對在職安保員的培訓(xùn)力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn)，從而增強安保員的工作責任心和整體素質(zhì)；強化服務(wù)意識，樹立“友善與威嚴共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務(wù)，形成了管理處一道亮麗的風景線。
短暫的實習轉(zhuǎn)眼而過，回顧實習生活，我在實習的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對物業(yè)管理知識的理解，豐富了我的物業(yè)管理知識，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業(yè)管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領(lǐng)會其精髓。
