發(fā)布時(shí)間：2023-07-18 16:40:30
序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方法樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
要使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得較好的投資經(jīng)濟(jì)效益，在進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)以前，要認(rèn)真做好以下幾個(gè)方面的工作。
1. 認(rèn)真做好凈地產(chǎn)，場(chǎng)調(diào)查：和需求預(yù)測(cè)工作，了解今后一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)的有效需求
我們搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，首先要了解今后一定時(shí)期，市場(chǎng)對(duì)各類房地產(chǎn)的有效需求。只有在有購(gòu)買能力的需求的情況下，才能使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)能夠銷售、轉(zhuǎn)讓、出租出去，才能使開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得投資經(jīng)濟(jì)效益。如果市場(chǎng)已經(jīng)供大于求，則在開(kāi)發(fā)后不是銷售、轉(zhuǎn)讓、出租不出去，將它空置，就是要降價(jià)處理，都會(huì)給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。
2. 認(rèn)真選擇好房地產(chǎn)投資的類型
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以前，除了預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求外，還要選擇好房地產(chǎn)的類型。因?yàn)椴煌愋偷姆康禺a(chǎn)投資，在盈利水平和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方面存在很大的差異。目前房地產(chǎn)投資的類型，主要有以下幾種。
2.1土地投資：
土地投資的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地開(kāi)發(fā)后使用價(jià)值預(yù)期或?qū)嶋H的改變?cè)斐傻摹＠?，市郊耕地變?yōu)槌鞘型恋?，市區(qū)舊房拆遷后土地變?yōu)樯虡I(yè)用地等，都會(huì)使土地增值。不過(guò)土地投資也會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)土地不能按預(yù)期用途或.按時(shí)開(kāi)發(fā)時(shí)，不但不會(huì)增值，而且要承擔(dān)土地投資利息和城鎮(zhèn)土地使用稅的損失。因此，要進(jìn)行土地投資，必須針對(duì)土地的預(yù)期用地，選擇好時(shí)機(jī)。一般來(lái)說(shuō)，如能對(duì)土地改變的用途進(jìn)行及時(shí)開(kāi)發(fā)，大都能獲得較大的土地增值收益。
2.2商業(yè)用房
商業(yè)用房的價(jià)格高于其他用房。它的價(jià)格除了取決于房屋所處地理區(qū)位外，還要看所在城市居民購(gòu)買力和流動(dòng)人口數(shù)量等因素。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)城市國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)較快、城市常住和流動(dòng)人口增加時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)齊會(huì)相應(yīng)增加，商業(yè)用房的價(jià)格也會(huì)隨著其需求量的增加而上升。但當(dāng)商業(yè)用房增長(zhǎng)速度超過(guò)商業(yè)營(yíng)業(yè)額的增長(zhǎng)速度，或在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，就會(huì)引起商業(yè)用房的空置，給開(kāi)發(fā)企業(yè)或投資者帶來(lái)?yè)p失。因?yàn)樯虡I(yè)用房本文由收集整理的變現(xiàn)能力不如一般住房， 因而投資開(kāi)發(fā)商業(yè)用房所遇到的風(fēng)險(xiǎn)要大于投資開(kāi)發(fā)一般住房， 特別是一些高檔商業(yè)大廈。
2.3辦公樓
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新組建的企業(yè)單位越來(lái)越多。不少企業(yè)單位如銀行、保險(xiǎn)公司、投資信托公司、各種咨詢公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等，都需要大面積、高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓。辦公樓的售價(jià)與租金，與它所處地段的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展水平密切相關(guān)，有利的地理區(qū)位，方便的交通條件呼通信條件等，都可提高它的售價(jià)和租金。大型的現(xiàn)代化辦公樓，必須考慮租賃需求。其收益率受定期租金和房產(chǎn)升值的影響。在投資開(kāi)發(fā)辦公耬時(shí)，必須事前預(yù)測(cè)所在城市今后若干年內(nèi)的有效需求量，如辦公樓的增長(zhǎng)超過(guò)有效需求量的增長(zhǎng)，也會(huì)引起空置，給開(kāi)發(fā)企業(yè)或投資者造成損失。因?yàn)檗k公樓與商業(yè)用房一樣，它的變現(xiàn)能力較差，我們不能只看到辦公樓投資高收益的一面，而忽視租賃或出售不出去的風(fēng)險(xiǎn)的一面。辦公樓的建筑、裝飾標(biāo)準(zhǔn)，還必須與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展程度和企業(yè)單位購(gòu)、租能力相適應(yīng)，在中小城市，其標(biāo)準(zhǔn)不能過(guò)高。
2.4居住用房
居住用房可分為保障性及普通住房和其他商品住房?jī)深?。保障性及普通住房是供城?zhèn)中低水平收入居民住的房屋。它的建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，能享受政府的有關(guān)優(yōu)惠政策。因此它的開(kāi)發(fā)成本較低，但其售價(jià)和租金要由政府規(guī)定，投資回報(bào)不高。由于一般能及時(shí)出售或出租出去，其投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也小，特別在房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，保障性住房的投資開(kāi)發(fā)應(yīng)作為首選的對(duì)象。
其他商品住房包括公寓、別墅等。它是供收入較高的城市居民購(gòu)買和租用的房屋，其售價(jià)和租金均按商品價(jià)格計(jì)算，不享受政府各種優(yōu)惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、裝飾標(biāo)準(zhǔn)較高，因而它的開(kāi)發(fā)成本和售價(jià)、租金也較高。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和居民收人增長(zhǎng)較快的城市，對(duì)商品住房的需求量會(huì)不斷增加，在這種景氣房產(chǎn)市場(chǎng)中，投資開(kāi)發(fā)商品住房能獲得較高的投資回報(bào)，但必須有良好的居住環(huán)境，方便的交通、通信條件，完善的配套設(shè)施和物業(yè)管理，在小區(qū)或周邊地區(qū)還要有高質(zhì)量的中小學(xué)和文化設(shè)施；否則，也不易銷售和出租出去。因而它的投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，特別是在房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)。
開(kāi)發(fā)企業(yè)除了投資開(kāi)發(fā)土地、商業(yè)用房、辦公樓、居住用房外，還可投資開(kāi)發(fā)倉(cāng)庫(kù)、通用廠房、旅館等旅游設(shè)施。對(duì)倉(cāng)庫(kù)的投資開(kāi)發(fā)，主要取決于工商企業(yè)有無(wú)倉(cāng)儲(chǔ)的需要，有無(wú)方便的交通條件，及時(shí)集散倉(cāng)儲(chǔ)物資。對(duì)通用廠房的投資開(kāi)發(fā)，主要取決于能否招商引資使其落戶，并能解決水、電、煤氣、交通、通信等。對(duì)旅館等旅游設(shè)施的投資開(kāi)發(fā)，主要取決于
轉(zhuǎn)貼于
能否使旅館保持較高的客房率，能否使旅游設(shè)施保持較高的利用率。前者，要看今后一定時(shí)期旅游等流動(dòng)人口進(jìn)入本市的人數(shù)和在本市停留的時(shí)間；后者，要看本市居民和旅游等流動(dòng)人口對(duì)娛樂(lè)設(shè)施消費(fèi)支出的財(cái)力。特別是一些高級(jí)賓館和大型娛樂(lè)設(shè)施其投資額很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投資開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)很大。
3. 選擇好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基地
開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，不論是土地開(kāi)發(fā)，還是房屋開(kāi)發(fā)，都要選擇好基地。因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有位置固定性的特點(diǎn)，必須把它的基礎(chǔ)扎根在土地上。在選擇開(kāi)發(fā)基地時(shí)，一方面要符合城市規(guī)劃的要求；另一方面要考慮投資開(kāi)發(fā)不同類型房地產(chǎn)的地理區(qū)位和環(huán)境等的客觀要求。一般來(lái)說(shuō)，選擇區(qū)位、環(huán)境較好的開(kāi)發(fā)基地，在開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格和租金較高，但它的批租地價(jià)也高。因此，必須權(quán)衡利弊得失，優(yōu)選能使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得較好經(jīng)濟(jì)效益的基地。
根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，選擇好投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)類型和開(kāi)發(fā)基地后，就可根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求，列出各種各樣投資開(kāi)發(fā)方案。當(dāng)然，在提出各種投資開(kāi)發(fā)方案時(shí)，都要考慮城市規(guī)劃要求和購(gòu)房者的需求，最大限度地提高項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益。
【關(guān)鍵詞】小戶型；投資決策；價(jià)值指數(shù)法；投資回報(bào)率
2012年2月底、3月初，北京租賃市場(chǎng)部分熱點(diǎn)區(qū)域的小戶型出現(xiàn)了“閃成交”現(xiàn)象，許多新房源剛剛貼出，便被以戶主提出的租金成交，這一現(xiàn)象再一次將小戶型公寓推向了房產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)口浪尖。小戶型的發(fā)展也不過(guò)這兩三年的事，小戶型的崛起使它成為了投資者關(guān)注的焦點(diǎn)，我們不必去探討它為我們帶來(lái)了什么，它的出現(xiàn)必然有它存在的意義，而現(xiàn)在這種意義更多的體現(xiàn)在投資上面，怎樣獲得更高的投資回報(bào)？怎樣的小戶型更具有發(fā)展?jié)摿?？作為投資者這些問(wèn)題在目前更具有實(shí)際意義[1]。
目前為止，由于小戶型需求的持續(xù)升溫，對(duì)小戶型的投資決策多停留在定性分析階段，并且與房產(chǎn)投資大為趨于雷同。區(qū)別于其他房型，小戶型是因?yàn)楫?dāng)下房產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)居高不下應(yīng)運(yùn)而成的產(chǎn)物。本文選取典型案例，利用價(jià)值指數(shù)法以及房產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)率的計(jì)算方法，綜合考慮了小戶型投資中需要注意的多個(gè)因素進(jìn)行定量分析，便于幫助投資者針對(duì)小戶型進(jìn)行投資決策。
1.小戶型的界定
1.1 小戶型的概念
對(duì)于小戶型的概念，目前沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格規(guī)范的說(shuō)法，但業(yè)內(nèi)人士比較認(rèn)可的一種說(shuō)法是，一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下的房屋。市場(chǎng)需求量大的小戶型一般具有以下特點(diǎn)，建筑面積最小可至20平方米，大則不過(guò)80-100平方米[2]。每個(gè)空間面積都比較小，但能滿足人們生活的基本需求。
1.2 小戶型與其它房型的區(qū)別
目前，隨著人均GDP的穩(wěn)步增長(zhǎng)，眾多購(gòu)房者依然認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)格頗為偏高，這使有意愿購(gòu)房的消費(fèi)者望而怯步。目前中高收入購(gòu)房者大都想在市中心購(gòu)房，但由于房?jī)r(jià)過(guò)高購(gòu)買后會(huì)給自身帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，若選擇遠(yuǎn)城區(qū)則對(duì)日常生活與工作有一定影響。小戶型的出現(xiàn)逐步讓更多的消費(fèi)者接受而去購(gòu)買。
小戶型區(qū)別與其它房型，將自己的市場(chǎng)的定位設(shè)定為中青年購(gòu)房者，原因如下：（1）小戶型造成經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)小生活壓力低，目前大部分買房者都是以貸款方式購(gòu)買，選擇小戶型不僅總價(jià)低、首付低，月供也低。（2）購(gòu)買小戶型的用戶若該房日后無(wú)法滿足家庭的需求能讓購(gòu)房者更快的換房。（3）小戶型裝修比其他房型更省錢更節(jié)約時(shí)間，但裝修缺乏靈活性。（4）目前大多中青年約為兩口之家或三口之家，購(gòu)買其他大戶型入住后往往造成空間過(guò)大。
2.小戶型在房產(chǎn)市場(chǎng)崛起的原因
在買賣市場(chǎng)，小戶型由于其總價(jià)低的特點(diǎn)，成為了年輕人熱捧的房型；在租賃市場(chǎng)，很多購(gòu)房者都把它當(dāng)作一個(gè)過(guò)度的居住場(chǎng)所，而更多的是以租賃為目的的投資者[3]。
投資者普遍看好小戶型的高回報(bào)率。以北京的劉先生為例：2010年3月劉先生在東亞三環(huán)中心買了4套房，一共花費(fèi)了100多萬(wàn)，可以分期付款：首付30萬(wàn)，9月份之前再交30萬(wàn)，明年3月交房前再交幾十萬(wàn)，這樣一次不用占用太多資金，但今后再轉(zhuǎn)手小戶型肯定比大戶型好賣。其中60萬(wàn)是劉先生的存款，其余均來(lái)自銀行貸款，而首付30萬(wàn)在別的項(xiàng)目也就夠一套的首付。加上東亞三環(huán)房源緊俏，劉先生的4套小戶型交房后都可以立即租出，租金算下來(lái)4套零居遠(yuǎn)大于同價(jià)值的兩居和三居。我們不妨按目前零居2400元左右的月租金計(jì)算一下這筆投資的投資回報(bào)率。
計(jì)算條件：
（1）機(jī)會(huì)成本—?jiǎng)⑾壬@筆錢分批投資于股票、基金等帶來(lái)的收益，保守估計(jì)這些金融產(chǎn)品的投資回報(bào)率在3%左右；
（2）期房是購(gòu)買尚為完工的、沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收、沒(méi)有取得銷售許可的準(zhǔn)房產(chǎn)，由于在房屋還沒(méi)有交付使用前就購(gòu)買了，并且辦理了按揭貸款手續(xù)，銀行審批完貸款手續(xù)后，將購(gòu)房款轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商的賬戶的之日的次月即是繳納按揭月供的時(shí)候，因此劉先生的按揭款從2010年4月開(kāi)始繳納；
（3）假設(shè)劉先生選擇5年共60期貸款40萬(wàn)，根據(jù)銀行公布數(shù)據(jù)，5年60期購(gòu)房按揭年利率為6.65%，月利率5.42%，計(jì)算得月供為7854.59元。
按照業(yè)內(nèi)算法，投資回報(bào)率=（每月租金收益-按揭月供款）12/
（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）=（每月租金收益-按揭月供款）*12/
（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）=（2400*4-7854.59）*12/（300000+7854.59*11）=5.42%
已經(jīng)超過(guò)轉(zhuǎn)投其他金融產(chǎn)品所帶來(lái)的3%的投資回報(bào)率。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，如果房產(chǎn)投資收益率穩(wěn)定保持在5%，當(dāng)數(shù)優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)品，目前小戶型的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般會(huì)承諾在5-8年內(nèi)給投資者固定的回報(bào)率為7%左右。小戶型被普遍認(rèn)可的高回報(bào)率使其成為了投資者們爭(zhēng)相購(gòu)買的原因。
3.影響小戶型投資決策的因素
需求的增長(zhǎng)和房源的相對(duì)短缺造成了本文開(kāi)始提到的“閃成交”現(xiàn)象。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，小戶型在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)還有市場(chǎng)的需求空間，這一點(diǎn)判斷是基于近期市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)、房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的購(gòu)房熱得出的。這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一利好消息，但對(duì)于投資者則存在著很多不穩(wěn)定因素，需要仔細(xì)分析，不可盲目跟風(fēng)，以免陷入投資誤區(qū)。
房產(chǎn)市場(chǎng)，歷來(lái)受很多因素的影響，比如政治因素、國(guó)家政策、自然條件、市場(chǎng)因素以及來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因等。小戶型作為房產(chǎn)市場(chǎng)眾多產(chǎn)品中的一種，自然也具有房產(chǎn)市場(chǎng)的屬性及風(fēng)險(xiǎn)，但這些風(fēng)險(xiǎn)大部分針對(duì)的是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，作為投資者更應(yīng)關(guān)注的是影響自身收益的因素。不是所有購(gòu)買小戶型的投資者都能像上文提到的劉先生那樣幸運(yùn)，投資小戶型有許多特有的風(fēng)險(xiǎn)，比如新開(kāi)盤的樓盤或者超小戶型可能一段時(shí)間內(nèi)沒(méi)有租客，尤其是那些地理位置沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的小戶型，這就導(dǎo)致了回報(bào)時(shí)間的滯后，進(jìn)而消耗投資者已投入資金的機(jī)會(huì)成本；又比如隨著更多投資者的關(guān)注，更多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始小戶型的開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致供遠(yuǎn)大于求，進(jìn)而造成市場(chǎng)萎縮；再比如由于面積的限制，小戶型的同質(zhì)化極為嚴(yán)重，如果與其他房型沒(méi)有區(qū)別或優(yōu)勢(shì)，極有可能出現(xiàn)和第一種情況一樣的沒(méi)有租客的情形；此外，由于現(xiàn)在是房地產(chǎn)行業(yè)大熱的時(shí)機(jī)，很多開(kāi)發(fā)商苦于找不到空地開(kāi)發(fā)新的樓盤，于是便收購(gòu)以前的爛尾寫字樓進(jìn)行改造，很多投資者急于購(gòu)房，只簽署了收益合同，安全協(xié)議及賠償協(xié)議等都沒(méi)有簽署，交房后發(fā)生了問(wèn)題也無(wú)法要求開(kāi)發(fā)商賠償[4]。何況出現(xiàn)問(wèn)題的房產(chǎn)實(shí)在難有升值空間。購(gòu)房時(shí)需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)還有很多，這里不一一贅述，本文在投資決策中將會(huì)對(duì)重點(diǎn)因素量化，進(jìn)行綜合考量。
4.價(jià)值指數(shù)法和投資回報(bào)率在小戶型投資決策中的應(yīng)用
4.1 方法介紹
價(jià)值指數(shù)法通過(guò)比較各個(gè)對(duì)象（或零部件）之間的功能水平位次和成本位次，尋找價(jià)值較低對(duì)象（零部件），并將其作為價(jià)值工程研究對(duì)象的一種方法，通俗的講，通過(guò)價(jià)值指數(shù)法可以得到個(gè)對(duì)象性價(jià)比的排序。
投資回報(bào)率（ROI）反映的是投資的綜合盈利能力，且由于剔除了因投資額不同而導(dǎo)致的利潤(rùn)差異的不可比因素，因而具有橫向可比性。而這一評(píng)價(jià)指標(biāo)的不足之處是缺乏全局觀念，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率低于某投資中心的投資回報(bào)率而高于整個(gè)企業(yè)的投資回報(bào)率時(shí)，雖然企業(yè)希望接受這個(gè)投資項(xiàng)目，但該投資中心可能拒絕它；當(dāng)一個(gè)投資項(xiàng)目的投資回報(bào)率高于該投資中心的投資回報(bào)率而低于整個(gè)企業(yè)的投資回報(bào)率時(shí)，該投資中心可能只考慮自己的利益而接受它，而不顧企業(yè)整體利益是否受到損害，因此就有必要進(jìn)行投資組合分析。
4.2 投資決策實(shí)例
選擇小戶型，無(wú)論是自住還是投資，都要首先考慮到交通的便捷性優(yōu)先、生活設(shè)施配套成熟度，在戶型設(shè)計(jì)上宜比較方正，使得空間更加容易利用和改造，做到“麻雀雖小，五臟俱全”，為了保證投資回報(bào)率，價(jià)格的合理性也是投資者需要考慮的因素。下面具體以張女士打算在大連市投資的三處小戶型房產(chǎn)為例，利用價(jià)值指數(shù)及組合投資回報(bào)率進(jìn)行投資方案的決策。
張女士現(xiàn)有存款50萬(wàn)，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭貸款，現(xiàn)有三處小戶型即將開(kāi)盤，詳細(xì)信息如下：
A房：如圖1A房結(jié)構(gòu)圖，總價(jià)42萬(wàn)，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2600/月。建筑面積32平方米，一室一廳一衛(wèi)。位于大連市市中心，手續(xù)齊全，交通便捷，臨近商圈和金融圈，購(gòu)物方便，但環(huán)境嘈雜，夜間受城市燈光工程影響。
房：如圖2B房結(jié)構(gòu)圖，總價(jià)38萬(wàn)，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2500/月。建筑面積38平方米，一室一廳一衛(wèi)。位于大連市星海廣場(chǎng)，手續(xù)齊全，由知名開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，附近是日企的聚集地，樓盤面朝大海，空氣清新，步行5分鐘就有公交車站，距火車站僅3站地。
圖1 A房結(jié)構(gòu)圖
圖2 B房結(jié)構(gòu)圖
C房：如圖3C房結(jié)構(gòu)圖，總價(jià)35萬(wàn)，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2200/月。建筑面積42平方米，一室兩廳一衛(wèi)。位于大連市甘井子區(qū)，手續(xù)齊全，緊挨大連海事大學(xué)，周圍生活設(shè)施完備，但距市中心及火車站、飛機(jī)場(chǎng)等有一定距離。
圖3 C房結(jié)構(gòu)圖
4.2.1 主要評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定
確定6個(gè)主要評(píng)價(jià)指標(biāo)分別為：交通便捷性（F1）、經(jīng)濟(jì)合理性（F2）、結(jié)構(gòu)合理性（F3）、環(huán)境舒適性（F4）、手續(xù)齊全性（F5）、生活設(shè)施配套成熟度（F6），各指標(biāo)之間的重要性關(guān)系為：F3和F1同等重要，F(xiàn)2比F4重要的多，F(xiàn)3比F4重要，F(xiàn)4和F6同等重要，F(xiàn)5和F2同等重要。
對(duì)A、B、C三套住房進(jìn)行評(píng)價(jià)，各指標(biāo)的評(píng)價(jià)得分結(jié)果見(jiàn)表1三套住房的評(píng)價(jià)指標(biāo)及得分。
4.2.2 用價(jià)值指數(shù)法對(duì)各房型進(jìn)行排序
（1）計(jì)算各房型功能指數(shù)
各房型功能指數(shù)計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表3各房型功能指數(shù)計(jì)算結(jié)果。
（2）計(jì)算各房型價(jià)值指數(shù)
各房型價(jià)值指數(shù)計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表4各房型的價(jià)值指數(shù)計(jì)算結(jié)果。
以上通過(guò)價(jià)值指數(shù)法計(jì)算得出的結(jié)果可以說(shuō)是綜合考慮了購(gòu)房者的各種需求及小戶型購(gòu)房時(shí)需要注意的因素，因此在房型的選擇上C優(yōu)于B優(yōu)于A。
租房者在選房時(shí)考慮的因素其實(shí)和購(gòu)房者大部分是相似的，所以我們可以確定以上三處房產(chǎn)在對(duì)外出租時(shí)，被租出的難易程度也是C易于B易于A。
4.2.3 投資組合
已知張女士現(xiàn)有存款50萬(wàn)，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭貸款，通過(guò)計(jì)算10年120期的30萬(wàn)元按揭貸款，月供為3452元。房產(chǎn)投資中每處房產(chǎn)作為獨(dú)立方案，可以通過(guò)組合的方式以尋求有限資金內(nèi)的最大投資回報(bào)。接下來(lái)通過(guò)計(jì)算投資回報(bào)率分析組合投資的可行性。
通過(guò)上一段的分析，可以確定張女士可接受的按揭貸款最大金額為30萬(wàn)元，加上其自有存款50萬(wàn)元，共有80萬(wàn)元可用于房產(chǎn)投資。我們假設(shè)張女士貸款30萬(wàn)元，故月供為3452元。
分別計(jì)算三處房產(chǎn)不同組合情況下的投資回報(bào)率：
（1）投資方案1
投資回報(bào)率（A+B）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）
=[（2600+2500）-3452]×12/（240000+345211）
=7.11%
總價(jià)=4238=80萬(wàn)元
（2）投資方案2
投資回報(bào)率（A+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）
=[（2600+2200）-3452]×12/（231000+3452*11）
=6.01%
總價(jià)=4235=77萬(wàn)元，故組合A+C只需貸款27萬(wàn)，月供僅3107元。
重新計(jì)算得：
投資回報(bào)率（A+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）
=[（2600+2200）-3107]×12/（231000+310711）
=7.67%
（3）投資方案3
投資回報(bào)率（B+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）
=[（2500+2200）-3452]×12/（219000+345211）
=5.82%
總價(jià)=38+35=73萬(wàn)元，故組合B+C貸款只需貸款23萬(wàn)，月供僅2647元。
重新計(jì)算得：
投資回報(bào)率（B+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）
=[（2500+2200）-2647]×12/（219000+264711）
=9.93%
（4）投資方案4
投資回報(bào)率：（B+C）>（A+C）>（A+B）
綜上所述，張女士應(yīng)當(dāng)貸款23萬(wàn)，選擇投資B、C兩處房產(chǎn)，此時(shí)的投資收益最大。
5.結(jié)論
通過(guò)對(duì)購(gòu)房時(shí)考慮的眾多主要因素進(jìn)行權(quán)重的計(jì)算，區(qū)分了不同因素的重要程度；采用價(jià)值指數(shù)法，可以結(jié)合房產(chǎn)的總價(jià)，對(duì)房產(chǎn)今后的升值潛力進(jìn)行排序，將房產(chǎn)的潛力量化；通過(guò)獨(dú)立方案的投資組合，將投資者的收益最大化，這一系列的計(jì)算可以給投資者提供相對(duì)科學(xué)、合理的投資建議。
當(dāng)然，這一算法也存有不足之處。由于投資者的心理偏好往往影響著投資行為[5]，且投資者的心理偏好無(wú)法準(zhǔn)確量化，故沒(méi)有將此因素考慮進(jìn)去，只是認(rèn)為投資者的偏好同價(jià)值指數(shù)法得到的排序相同。
參考文獻(xiàn)：
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由于不同的項(xiàng)目存在著不同的特點(diǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)因素也各有不同。為使分析更具有針對(duì)性，筆者以上海某房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，借助上述理論原理和方法進(jìn)行實(shí)證分析研究，以期房地產(chǎn)投資者在風(fēng)險(xiǎn)防范和投資決策獲得最優(yōu)效果。
一、房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)圖的建立
通過(guò)仔細(xì)分析，找出了該項(xiàng)目中的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素(包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn))，得出以下投資決策風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)圖。
二、判斷矩陣及特征值的計(jì)算
利用德?tīng)柗欠?～9比例標(biāo)度，計(jì)算出一二層指標(biāo)體系的風(fēng)險(xiǎn)度的判斷矩陣。如資源風(fēng)險(xiǎn)的二層指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度的判斷矩陣以及特征值分別為:
所以，
同理，我們可以分別得出一、二層風(fēng)險(xiǎn)因素的判斷矩陣及特征值：
特征值矩陣分別為:
二層風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重矩陣為:
三、一致性檢驗(yàn)及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素排序
已知各判斷矩陣,根據(jù)公式一致性檢驗(yàn)公式:及平均隨機(jī)一致性指標(biāo)表可對(duì)二層指標(biāo)的特征值進(jìn)行一致性檢驗(yàn):。C.R.1
以上得出的二層風(fēng)險(xiǎn)因素的風(fēng)險(xiǎn)程度（W1、W2、W3、W4）僅僅是對(duì)于其上級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因素也就是一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因素而言的風(fēng)險(xiǎn)程度，我們還需要對(duì)二層風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)于總的房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險(xiǎn)度矩陣W’∶
根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)度矩陣W’,將這些評(píng)價(jià)指標(biāo)分為四類:基本無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)較低、風(fēng)險(xiǎn)較高和風(fēng)險(xiǎn)很高,可對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行排序,見(jiàn)表4。
建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（建設(shè)部第50號(hào)令），為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為，提高房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的專業(yè)技術(shù)水平，現(xiàn)就房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理中的若干問(wèn)題，規(guī)定如下：
一、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立
申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、必須具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員和規(guī)定的注冊(cè)資本，由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上地產(chǎn)管理部門進(jìn)行審查，經(jīng)審查合格后發(fā)給《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)臨時(shí)資格證書》，再行辦理工商登記。并在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，到登記機(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，一年后可申請(qǐng)?jiān)u定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)。
二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)分類
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)制度。根據(jù)其專業(yè)人員狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和注冊(cè)資本進(jìn)行評(píng)定，其中注冊(cè)資本不作為各地政府房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的事業(yè)性編制的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定等級(jí)的條件。各等級(jí)的具體條件如下：
（一）一級(jí)
①注冊(cè)資本100萬(wàn)元以上；
②有七名以上（不包括離退休后的返聘人員和兼職人員，下同）取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》并登記注冊(cè)的專職房地產(chǎn)估價(jià)師；
③專職房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員（包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和取得房地產(chǎn)估價(jià)員崗位證書的房地產(chǎn)估價(jià)員）占職工總數(shù)的70％以上；
④從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)連續(xù)四年以上；
⑤每年獨(dú)立承扣價(jià)標(biāo)的物建筑面積10萬(wàn)平方米以上或土地面積3萬(wàn)平方米以上的評(píng)估項(xiàng)目5宗以上；
⑥以房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估為主營(yíng)業(yè)務(wù)。
（二）二級(jí)
①注冊(cè)資本70萬(wàn)元以上；
②有五名以上取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》并登記注冊(cè)的專職房地產(chǎn)估價(jià)師；
③專職房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員（包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和取得房地產(chǎn)估價(jià)員崗位證書的房地產(chǎn)估價(jià)員）占職工總數(shù)的70％以上；
④從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)連續(xù)三年以上；
⑤每年獨(dú)立承擔(dān)估價(jià)標(biāo)的物建筑面積6萬(wàn)平方米以上或土地面積2萬(wàn)平方米以上的評(píng)估項(xiàng)目5宗以上；
⑥以房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估為主營(yíng)業(yè)務(wù)。
（三）三級(jí)
①注冊(cè)資本40萬(wàn)元以上；
②有三名以上取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》并登記注冊(cè)的專職房地產(chǎn)估價(jià)師；
③專職房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員（包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和取得房地產(chǎn)估價(jià)員崗位證書的房地產(chǎn)估價(jià)員）占職工總數(shù)的70％以上；
④從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)連續(xù)二年以上；
⑤每年獨(dú)立承擔(dān)估價(jià)標(biāo)的物建筑面積2萬(wàn)平方米以上或土地面積8千平方米以上的評(píng)估項(xiàng)目5宗以上。
三、各級(jí)資格房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)范圍
一級(jí)機(jī)構(gòu)可從事各類房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估?？梢钥缡?、自治區(qū)、直轄市從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
二級(jí)機(jī)構(gòu)可從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估?？梢栽谄渥?cè)地的省、自治區(qū)、直轄市區(qū)域內(nèi)從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
三級(jí)機(jī)構(gòu)可從事建筑面積5萬(wàn)平方米、土地面積1.5萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目?？梢栽谧?cè)地城市區(qū)域從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
臨時(shí)資格機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)范圍根據(jù)其資金和人員的相應(yīng)條件確定，可在其注冊(cè)地城市區(qū)域內(nèi)從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
四、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格審批程序
一級(jí)由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門推薦，報(bào)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）初審，初審合格后報(bào)建設(shè)部審批，頒發(fā)資格等級(jí)證書。
二級(jí)由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門推薦，報(bào)省、自治區(qū)建（建設(shè)廳）審批，頒發(fā)資格等級(jí)證書。并抄報(bào)建設(shè)部。
三級(jí)由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門推薦，報(bào)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）或其授權(quán)的部門審批，頒發(fā)資格等級(jí)證書。
直轄市區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的申報(bào)和審批，按建設(shè)部第50號(hào)令《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》執(zhí)行。
五、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格申報(bào)材料
申請(qǐng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)應(yīng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門如實(shí)提交以下材料：
（一）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格申請(qǐng)書及其主管部門的證明文件；
（二）工商登記營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（三）機(jī)構(gòu)的組織章程及主要的內(nèi)部管理制度；
（四）固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的證明；
（五）注冊(cè)資本驗(yàn)資證明；
（六）法人代表及負(fù)責(zé)人的任職文件；
（七）專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書、任職文件及聘任合同；
（八）經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)材料；
（九）重要的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；
（十）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門規(guī)定的其它文件。
六、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)升降及取消評(píng)估資格
（一）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，根據(jù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展情況進(jìn)行等級(jí)調(diào)整，每二年評(píng)定一次，重新授予資格等級(jí)證書。
（二）在本規(guī)定頒發(fā)之前成立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，其等級(jí)根據(jù)目前狀況評(píng)定；本規(guī)定頒發(fā)之后成立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，其等級(jí)從臨時(shí)資格開(kāi)始。
臨時(shí)資格的最長(zhǎng)期限為二年，并不得再次申請(qǐng)臨時(shí)資格。
（三）資格等級(jí)的評(píng)定與年審工作結(jié)合進(jìn)行，機(jī)構(gòu)年審的情況是評(píng)定資格等級(jí)的依據(jù)之一。
對(duì)于年審不合格的機(jī)構(gòu)，可以由等級(jí)評(píng)定初審部門提出降低其資格等級(jí)或取消評(píng)估資格意見(jiàn)，報(bào)審批部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。
（四）申請(qǐng)升級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)根據(jù)申請(qǐng)的等級(jí)在年審前半年將所需材料報(bào)相應(yīng)的初審部門，初審部門在年審后將初審意見(jiàn)上報(bào)有關(guān)審批部門。
【關(guān)鍵詞】 企業(yè)財(cái)務(wù)；存貨；流動(dòng)資產(chǎn)；計(jì)價(jià)；計(jì)價(jià)方法
企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成要素，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是現(xiàn)代企業(yè)管理的重要職能，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)通常需要立足于成本價(jià)值基礎(chǔ)上針對(duì)相關(guān)經(jīng)銷產(chǎn)品和財(cái)務(wù)資金進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)控制。存貨是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的相關(guān)儲(chǔ)備資產(chǎn)，屬于企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的一部分，作為會(huì)計(jì)核算的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，計(jì)價(jià)能夠?qū)ζ髽I(yè)資產(chǎn)的價(jià)值特性提供相應(yīng)計(jì)量數(shù)據(jù)，不同的計(jì)價(jià)方法對(duì)于企業(yè)存貨的會(huì)計(jì)核算有著不同的影響，因此，探究和分析企業(yè)存貨計(jì)價(jià)方式，有益保障于企業(yè)財(cái)務(wù)資產(chǎn)的成本效益。
1
企業(yè)存貨的概念內(nèi)涵
作為企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的構(gòu)成，存貨是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所持有的以備銷售的產(chǎn)品或商品及其他相關(guān)物資。存貨一般具有明顯的特指性、目的性和可驗(yàn)證性特征，存貨是企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不可或缺的物資基礎(chǔ)，主要包括庫(kù)存產(chǎn)品、半成品、原材料以及其它相關(guān)物料，在企業(yè)運(yùn)營(yíng)資本中通常占有較大比重；企業(yè)持有存貨的目的是為保障企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)銷售過(guò)程中得到有效供應(yīng)，處于產(chǎn)品的銷售、購(gòu)買和耗用動(dòng)態(tài)變化過(guò)程中；相對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)，存貨的可驗(yàn)證性體現(xiàn)在存貨的具體確認(rèn)條件上，企業(yè)在確認(rèn)存貨時(shí)，需要判斷與其相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益是否有可能流入企業(yè)，并明確存貨成本是否具備可靠的計(jì)量依據(jù)，相關(guān)物資產(chǎn)品只有在成為企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)并能被可靠計(jì)量時(shí)才能被確認(rèn)為企業(yè)存貨。
2
合理實(shí)施企業(yè)存貨計(jì)價(jià)的重要性
存貨能有效反映企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)作的動(dòng)態(tài)變化狀況，能保障企業(yè)商品銷售的正常供應(yīng)，存貨管理對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中流動(dòng)資產(chǎn)的資金占用和成本控制極為關(guān)鍵。
作為會(huì)計(jì)核算的重要環(huán)節(jié)，計(jì)價(jià)是針對(duì)相關(guān)會(huì)計(jì)對(duì)象進(jìn)行價(jià)值計(jì)量的活動(dòng)。當(dāng)前財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理念下，計(jì)價(jià)具有多種模式方法，不同的計(jì)價(jià)方法對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)資產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況反映效果有著不同影響。企業(yè)存貨計(jì)價(jià)，是通過(guò)采用一定的方法手段，針對(duì)存貨外購(gòu)、生產(chǎn)和銷售的數(shù)量及其購(gòu)進(jìn)、發(fā)出及庫(kù)存價(jià)值進(jìn)行合理計(jì)量和確認(rèn)的過(guò)程。相對(duì)于企業(yè)存貨的會(huì)計(jì)核算來(lái)說(shuō)，存貨計(jì)價(jià)的合理性直接關(guān)系到企業(yè)生產(chǎn)成本的正確計(jì)算和期末存貨價(jià)值的公允反映，不同的存貨計(jì)價(jià)方法對(duì)于計(jì)算企業(yè)損益和資產(chǎn)負(fù)債表的流動(dòng)資產(chǎn)總額、所有者權(quán)益等有關(guān)項(xiàng)目數(shù)額計(jì)算會(huì)形成不同的數(shù)據(jù)，將會(huì)產(chǎn)生不同的存貨估價(jià)和利潤(rùn)報(bào)告，存貨計(jì)價(jià)時(shí)如果對(duì)期初和期末存貨計(jì)價(jià)過(guò)高或過(guò)低，則會(huì)導(dǎo)致當(dāng)期收益可能因此而出現(xiàn)相應(yīng)增加或減少的不穩(wěn)定現(xiàn)象，其結(jié)果對(duì)企業(yè)所得稅的計(jì)繳影響也極為明顯。
當(dāng)前，很多企業(yè)由于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理理念存在差異性，對(duì)于加強(qiáng)存貨管理的認(rèn)識(shí)不夠全面，或受客觀因素制約，企業(yè)存貨計(jì)價(jià)方法選擇不夠科學(xué)，導(dǎo)致企業(yè)存貨管理、財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果方面的會(huì)計(jì)核算結(jié)果出現(xiàn)較大偏差，影響了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的控制效果。因此，加強(qiáng)企業(yè)存貨的計(jì)價(jià)管理，選擇和實(shí)施合理的存貨計(jì)價(jià)方法，對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)營(yíng)成本核算有著較為重要的意義。
3
企業(yè)存貨計(jì)價(jià)方法的選擇評(píng)價(jià)
企業(yè)存貨屬于流動(dòng)性資產(chǎn)，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成存貨實(shí)物的流轉(zhuǎn)和成本流轉(zhuǎn)。根據(jù)企業(yè)存貨會(huì)計(jì)核算需要，企業(yè)存貨計(jì)價(jià)方法主要包括如下幾種形式：
3.1 個(gè)別計(jì)價(jià)法：個(gè)別計(jì)價(jià)法是基于存貨成本流轉(zhuǎn)與實(shí)物流轉(zhuǎn)相一致的假設(shè)理論前提下，分別按照各種存貨購(gòu)入或生產(chǎn)批別及其介時(shí)確定的單位成本作為發(fā)出或期末存貨成本計(jì)量核算的方法。在對(duì)發(fā)出和結(jié)存存貨的批次具體認(rèn)定后，采用個(gè)別計(jì)價(jià)法計(jì)算存貨成本相對(duì)合理準(zhǔn)確，通常適用于不能替代使用或購(gòu)入批次少、單位價(jià)值高的存貨計(jì)價(jià)，個(gè)別計(jì)價(jià)法易被用作利潤(rùn)調(diào)節(jié)的手段。
3.2 加權(quán)平均法：加權(quán)平均法是以期初存貨數(shù)量和本期購(gòu)進(jìn)數(shù)量作為權(quán)數(shù)來(lái)確定同期存貨發(fā)出及期末存貨成本的計(jì)算方法。采用加權(quán)平均法計(jì)價(jià)可將本期銷貨成本控制在早期購(gòu)貨與當(dāng)期購(gòu)貨成本之間，存貨計(jì)價(jià)后的銷售成本不易被認(rèn)為操縱；加權(quán)平均法只能在期末確定存貨成本，無(wú)法隨時(shí)從賬面獲取存貨結(jié)存金額，存貨成本計(jì)算結(jié)果與現(xiàn)行成本存在一定落差，不利于存貨日常管理的強(qiáng)化。
3.3 先進(jìn)先出法：先進(jìn)先出法是根據(jù)存貨先后購(gòu)進(jìn)順序以先購(gòu)入先發(fā)出的存貨流轉(zhuǎn)假設(shè)為前提，對(duì)發(fā)出和結(jié)存的存貨實(shí)施計(jì)價(jià)的方法。利用先進(jìn)先出法計(jì)價(jià)的存貨成本較接近于最近時(shí)期的購(gòu)貨成本，適用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受存貨形態(tài)制約較大或存貨容易腐爛變質(zhì)的企業(yè)存貨計(jì)價(jià)；但物價(jià)持續(xù)上漲情況下會(huì)使存貨發(fā)生成本降至最低，從而致使賬面利潤(rùn)虛增，導(dǎo)致資本分派過(guò)度，不利于企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。
3.4 后進(jìn)先出法：基于存貨攻入先后順序按照后進(jìn)先發(fā)的成本流轉(zhuǎn)假設(shè)，對(duì)發(fā)出和結(jié)存存貨進(jìn)行計(jì)價(jià)的方法，此法計(jì)算的發(fā)出存貨成本接近于近期市場(chǎng)價(jià)格，使現(xiàn)時(shí)成本與收入得到有效配比，當(dāng)期收益確認(rèn)合理，物價(jià)持續(xù)上漲時(shí)采用后進(jìn)先出法可減少庫(kù)存材料資金占用率，減少通貨膨脹的不利影響，提高風(fēng)險(xiǎn)抵御能力；后進(jìn)先出法可能會(huì)造成成本虛增或虛減。
3.5 移動(dòng)平均法：以本批購(gòu)進(jìn)數(shù)量加賬面結(jié)存數(shù)量的權(quán)數(shù)，滾動(dòng)計(jì)算加權(quán)平均單價(jià)，并據(jù)以確定存貨發(fā)出成本與期末存貨成本。移動(dòng)平均法的成本計(jì)算較為客觀，有利于管理人員及時(shí)了解存貨的結(jié)存情況，適用于在同一地點(diǎn)大量?jī)?chǔ)存的性能相同的存貨計(jì)價(jià)。移動(dòng)平均法只能用于永續(xù)盤存制，其計(jì)算結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格仍有一定差距，頻繁地計(jì)算移動(dòng)單位平均成本，會(huì)導(dǎo)致存貨核算過(guò)于繁瑣。
總之，企業(yè)存貨管理直接關(guān)系到企業(yè)管理水平以及資產(chǎn)運(yùn)作效率。存貨計(jì)價(jià)方法的選擇對(duì)企業(yè)生存與發(fā)展尤為關(guān)鍵。企業(yè)存貨的成本核算與企業(yè)所經(jīng)營(yíng)存貨的特點(diǎn)和財(cái)產(chǎn)物資的盤存制度以及物價(jià)變動(dòng)情況，以及企業(yè)管理人員業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估機(jī)制等因素密切相關(guān)。當(dāng)前企業(yè)會(huì)計(jì)理念下，企業(yè)必須以歷史成本為基礎(chǔ)，堅(jiān)持客觀性原則和堅(jiān)持謹(jǐn)慎性原則，立足于企業(yè)存貨實(shí)際價(jià)值、現(xiàn)金流量和納稅籌劃等角度，結(jié)合計(jì)價(jià)結(jié)果對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)狀況和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益的影響，全面分析和選擇存貨計(jì)價(jià)方法，提高會(huì)計(jì)核算效益。
參考文獻(xiàn)
[1] 趙忠芬 實(shí)習(xí)存貨計(jì)價(jià)對(duì)企業(yè)的影響
經(jīng)濟(jì)視角 2010
一、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系
1.資產(chǎn)評(píng)估中大量運(yùn)用現(xiàn)代會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)方法
資產(chǎn)計(jì)價(jià)有歷史成本法、重置成本法、未來(lái)現(xiàn)金流入現(xiàn)值法、現(xiàn)行售價(jià)法、可變現(xiàn)凈值法、成本與市價(jià)孰低法、標(biāo)準(zhǔn)成本法等多種方法。其中,歷史成本法是傳統(tǒng)計(jì)價(jià)法,其它方法簡(jiǎn)稱現(xiàn)代計(jì)價(jià)法。歷史成本法具有客觀性和可驗(yàn)證性,長(zhǎng)期以來(lái)各國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中絕大多數(shù)非貨幣性資產(chǎn)都規(guī)定用歷史成本計(jì)價(jià)。但在通貨膨脹嚴(yán)重動(dòng)搖幣值不變假定下,歷史成本法暴露出越來(lái)越多的弊病,現(xiàn)代計(jì)價(jià)法雖然在理論上能更好地反映企業(yè)真實(shí)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果,但由于下述原因,卻一直不能在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中得到推廣運(yùn)用:
(1)未來(lái)現(xiàn)金流入現(xiàn)值法適用于整體資產(chǎn)的計(jì)價(jià),卻不太適用于單個(gè)資產(chǎn),而且對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量、折現(xiàn)率、收益期限的估計(jì)帶有明顯的主觀性。
(2)重置成本法基于假定的購(gòu)置或替換,會(huì)計(jì)人員很難及時(shí)掌握所有資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格,更難適用于專有資產(chǎn)和季節(jié)性、特殊型號(hào)的資產(chǎn)。
(3)現(xiàn)行售價(jià)法及可變現(xiàn)凈值法基于假定的出售,而且必須假設(shè)存在管制的市場(chǎng)和穩(wěn)定的價(jià)格,對(duì)于專有資產(chǎn)、在產(chǎn)品、半成品等也無(wú)現(xiàn)成市價(jià)可循。
(4)現(xiàn)代計(jì)價(jià)法可操作性差。我國(guó)目前推廣這些方法,會(huì)計(jì)處理會(huì)失去統(tǒng)一的計(jì)價(jià)基礎(chǔ),財(cái)會(huì)人員如根據(jù)主觀意愿隨意變動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值,會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)計(jì)價(jià)的混亂。再者,會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量成本也太大,不符合成本效用原則。
基于上述原因,現(xiàn)代計(jì)價(jià)法在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中目前還行不通,但在資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生交易、變動(dòng)時(shí),卻有使用現(xiàn)代計(jì)價(jià)方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的必要性和可行性:必要性在于資產(chǎn)評(píng)估時(shí),必須以資產(chǎn)公允的現(xiàn)時(shí)價(jià)值作為產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的交易價(jià)格或底價(jià),而帳面歷史成本顯然不能滿足要求,必須采用現(xiàn)代計(jì)價(jià)方法更為精確真實(shí)地評(píng)估出資產(chǎn)現(xiàn)值;可行性在于資產(chǎn)評(píng)估中只是對(duì)部分產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的資產(chǎn)或少數(shù)企業(yè)的全部資產(chǎn)采用現(xiàn)代計(jì)價(jià)方法,實(shí)施難度和操作成本比在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中全面推廣要小得多。處于中介地位的評(píng)估機(jī)構(gòu)是為當(dāng)事人雙方服務(wù),對(duì)雙方負(fù)責(zé),為保護(hù)自身聲譽(yù),客觀公正是其基本原則,因此能較規(guī)范地使用現(xiàn)代計(jì)價(jià)方法。產(chǎn)權(quán)交易時(shí),接受方以在評(píng)估基礎(chǔ)上形成的交易價(jià)為原始成本入帳;出讓方要把用現(xiàn)代計(jì)價(jià)法評(píng)估的資產(chǎn)從帳上轉(zhuǎn)出,帳上剩余記錄仍符合歷史成本原則,所以與會(huì)計(jì)上采用歷史成本記帳的要求沒(méi)有沖突矛盾。
正是由于上述必要性和可行性,現(xiàn)代計(jì)價(jià)法成為資產(chǎn)評(píng)估的主要方法,如指數(shù)法、功能計(jì)價(jià)法、直接計(jì)價(jià)法、統(tǒng)計(jì)分析法、成本和生產(chǎn)能力關(guān)系法是重置成本法的運(yùn)用和發(fā)展;市場(chǎng)法、預(yù)期收益法由未來(lái)現(xiàn)金流入現(xiàn)值法而來(lái);現(xiàn)行市價(jià)法也來(lái)源于會(huì)計(jì)中的市價(jià)法。
2.會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)是資產(chǎn)評(píng)估的重要依據(jù)
由于我國(guó)尚未形成充分發(fā)育完善的資產(chǎn)市場(chǎng),對(duì)資產(chǎn)未來(lái)收益額的預(yù)測(cè)還存在條件上的限制,目前國(guó)內(nèi)評(píng)估中使用最多的是重置成本法。而重置成本法是把資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)狀況、價(jià)格變動(dòng)和技術(shù)變革對(duì)歷史成本的影響加以量化,在帳面歷史成本基礎(chǔ)上修正得到的,因此,大部分資產(chǎn)的評(píng)估要以會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)性資料。即使采用收益現(xiàn)值法和市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估,某些帳面記錄也可作為最主要的依據(jù),因?yàn)楝F(xiàn)金入帳是以票面金額計(jì)價(jià);應(yīng)收帳款在報(bào)表上列示的凈值是估計(jì)的可變現(xiàn)凈值;短期有價(jià)證券也可采用成本與市價(jià)孰低法計(jì)價(jià),這幾項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果只需在帳面記錄的基礎(chǔ)上稍加修正即可。
二、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別
1.資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果較會(huì)計(jì)具有多樣性。同一資產(chǎn),在不同的時(shí)間、不同的地點(diǎn),會(huì)產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果,但會(huì)計(jì)上符合客觀性的標(biāo)志是在查證相同的數(shù)據(jù)之后,基本上能得出相同的計(jì)量結(jié)果和結(jié)論。如座落在繁華商業(yè)區(qū)和位于邊遠(yuǎn)山區(qū)的完全相同的兩個(gè)建筑,由于前者的市場(chǎng)價(jià)值大,評(píng)估值要高于后者,但會(huì)計(jì)將嚴(yán)格按構(gòu)建成本計(jì)價(jià),得出相同的結(jié)果。又如,同一資產(chǎn)在繼續(xù)使用前提下的評(píng)估值也會(huì)明顯高于準(zhǔn)備清算前提下的評(píng)估值。
2.資產(chǎn)評(píng)估較會(huì)計(jì)重視資產(chǎn)的貢獻(xiàn)性。輔資產(chǎn)或資產(chǎn)某一部分的價(jià)值取決于它在整體資產(chǎn)中發(fā)揮的作用,是資產(chǎn)評(píng)估的一個(gè)原則,如果缺少這一資產(chǎn)或部分,將會(huì)對(duì)整體資產(chǎn)造成很大損失,就應(yīng)從貢獻(xiàn)性出發(fā)而不是從取得成本出發(fā)評(píng)估其價(jià)值。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,對(duì)于各種財(cái)產(chǎn)物資均按取得時(shí)的實(shí)際成本入賬。
3.資產(chǎn)評(píng)估較會(huì)計(jì)強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的整體效益。在進(jìn)行總體資產(chǎn)評(píng)估時(shí),是把整個(gè)企業(yè)資本化,注重單項(xiàng)資產(chǎn)集合所產(chǎn)生的整體效應(yīng),不僅要評(píng)估有形資產(chǎn)和可確指無(wú)形資產(chǎn),還要評(píng)估不可確指無(wú)形資產(chǎn)。以商譽(yù)為例,包括商品在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)值才是整個(gè)企業(yè)的評(píng)估值,但會(huì)計(jì)制度規(guī)定:“除企業(yè)合并外,商譽(yù)不能作價(jià)入賬”?？梢?jiàn),會(huì)計(jì)力求各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和與企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值的一致性,而忽略了其間的效應(yīng)差異。
4.資產(chǎn)的評(píng)估比其會(huì)計(jì)核算更復(fù)雜,對(duì)人員素質(zhì)要求更高。資產(chǎn)帳面值都是以已成既定事實(shí)的費(fèi)用價(jià)格為基礎(chǔ)核算出來(lái)的,因?yàn)槌杀竞怂愕幕A(chǔ)資料也是各種生產(chǎn)資料和勞動(dòng)力的購(gòu)進(jìn)價(jià)格,因此,資產(chǎn)核算相對(duì)簡(jiǎn)單。資產(chǎn)評(píng)估要考慮資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)狀況、價(jià)格變動(dòng)等一系列因素,不僅要從資產(chǎn)占有單位,還要從外部世界搜集大量相關(guān)信息,進(jìn)行加工處理,最終確認(rèn)出資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。因此,評(píng)估是多門學(xué)科相互交叉的邊緣科學(xué),評(píng)估人員應(yīng)是多方面知識(shí)和能力的人才。
5.資產(chǎn)評(píng)估所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)和方法比會(huì)計(jì)具有更大的可選擇性。我國(guó)會(huì)計(jì)規(guī)范體系對(duì)各會(huì)計(jì)事項(xiàng)作了較詳細(xì)嚴(yán)格的規(guī)定,只有少數(shù)業(yè)務(wù)具有方法上的可選擇性,如實(shí)際成本計(jì)價(jià)法下存貨發(fā)生的核算、折舊的計(jì)提、壞帳準(zhǔn)備的提取等。評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)和方法是由評(píng)估機(jī)構(gòu)依法確定的,但具有更大的可選擇性,如存貨成本與市價(jià)孰低法中范圍、幅度及比較資料的掌握;固定資產(chǎn)使用年限和加速折舊方法的選擇;免稅進(jìn)口設(shè)備評(píng)估值含稅與否;壞帳準(zhǔn)備的計(jì)提方法與壞帳的實(shí)際判定;遞延性資產(chǎn)、收益和損失的攤銷處理等,除現(xiàn)金外幾乎評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和方法都有不同選擇。
6.資產(chǎn)評(píng)估較會(huì)計(jì)易受政策變動(dòng)的影響。會(huì)計(jì)是在會(huì)計(jì)法和“兩則”、“兩制”為主的規(guī)范體系下進(jìn)行的,其它配套政策和規(guī)范如稅法、公司法、各類商法基本上是通過(guò)影響上述規(guī)范體系來(lái)影響會(huì)計(jì)核算。資產(chǎn)評(píng)估則直接處于財(cái)政金融、財(cái)會(huì)稅收、物價(jià)商貿(mào)等政策法規(guī)的規(guī)范之下。由于會(huì)計(jì)改革一方面要適應(yīng)國(guó)內(nèi)需要,一方面又要與國(guó)際接軌,改革步伐較大,目前較其它配套改革具有一定先行性。資產(chǎn)評(píng)估面臨的各種政策法規(guī)進(jìn)度不一,力度不一,深度不一,地區(qū)和地區(qū)之間不一,變動(dòng)也較快,這些都給評(píng)估帶來(lái)較多的影響。
7.資產(chǎn)評(píng)估要考慮競(jìng)爭(zhēng)原則、替代原則、最佳利用原則等,會(huì)計(jì)則不考慮這些因素。
三、幾點(diǎn)建議
1.資產(chǎn)評(píng)估中大量運(yùn)用現(xiàn)代會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)方法,但其與會(huì)計(jì)之間又存在易被忽視的區(qū)別,我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度在很多方面還無(wú)法直接滿足評(píng)估這一特定目的的需要。實(shí)際工作中如對(duì)這些差別認(rèn)識(shí)不夠,直接引用某些會(huì)計(jì)數(shù)據(jù),會(huì)影響評(píng)估的科學(xué)性。因此,應(yīng)加強(qiáng)評(píng)估理論和財(cái)會(huì)知識(shí)的學(xué)習(xí),深刻理解資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系和區(qū)別;評(píng)估機(jī)構(gòu)中應(yīng)配置相當(dāng)數(shù)量精通現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度的人員,以充分并正確地運(yùn)用會(huì)計(jì)信息為資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)。
關(guān)鍵詞 資產(chǎn)評(píng)估 會(huì)計(jì) 協(xié)調(diào)與合作
中圖分類號(hào)：F275.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
一、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)內(nèi)涵
（一）資產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)涵及特點(diǎn)。
資產(chǎn)評(píng)估就是對(duì)資產(chǎn)重新估價(jià)的過(guò)程，是一種動(dòng)態(tài)性、市場(chǎng)化活動(dòng)，具有不確定性的特點(diǎn)，其評(píng)定價(jià)格是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，也是一種模擬價(jià)格。資產(chǎn)評(píng)估是伴隨中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革而發(fā)展起來(lái)的，其業(yè)務(wù)類型涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)抵押以及財(cái)產(chǎn)納稅、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等經(jīng)濟(jì)行為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。資產(chǎn)評(píng)估具有以下特點(diǎn)：（1）市場(chǎng)性；（2）公正性；（3）專業(yè)性；（4）咨詢性。
（二）會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的內(nèi)涵及特點(diǎn)。
會(huì)計(jì)以貨幣作為主要計(jì)量單位，以提高經(jīng)濟(jì)效益作為主要目標(biāo)，采用專門的方法對(duì)企事業(yè)單位和其他組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行全面、綜合、連續(xù)、系統(tǒng)地核算和監(jiān)督，提供會(huì)計(jì)信息，并隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐步開(kāi)展預(yù)測(cè)、決策、控制和分析，是經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的重要組成部分。會(huì)計(jì)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在會(huì)計(jì)核算階段，主要有三個(gè)基本特點(diǎn)： （1）以貨幣為主要的計(jì)量單位。（2）以會(huì)計(jì)憑證為依據(jù)。（3）具有連續(xù)性、系統(tǒng)性、全面性和綜合性。
二、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系
（一）會(huì)計(jì)信息是資產(chǎn)評(píng)估的重要依據(jù)。
在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中經(jīng)常會(huì)利用并參考會(huì)計(jì)信息，包括會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)和會(huì)計(jì)方法。評(píng)估人員無(wú)論采用何種評(píng)估方法，會(huì)計(jì)信息都是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的最重要的依據(jù)之一，同時(shí)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量還對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量有重要影響。資產(chǎn)評(píng)估利用并參考會(huì)計(jì)信息的情況是經(jīng)常發(fā)生的，會(huì)計(jì)信息資料的準(zhǔn)確程度都會(huì)在一定程度上影響到資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的質(zhì)量。
（二）都是以經(jīng)濟(jì)主體的資產(chǎn)為主要對(duì)象。
資產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展起源于會(huì)計(jì)，其許多概念源自于會(huì)計(jì)，其很多工作也與會(huì)計(jì)密切相關(guān)。資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的分類是依據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度對(duì)資產(chǎn)的分類劃分的，資產(chǎn)評(píng)估在評(píng)估項(xiàng)目方面的闡述口徑與會(huì)計(jì)也是非常一致的，即資產(chǎn)劃分為固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資等。
（三）現(xiàn)代會(huì)計(jì)計(jì)量方法在資產(chǎn)評(píng)估中得到大量運(yùn)用。
資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法有歷史成本法、現(xiàn)行市價(jià)法、重置成本法等多種方法。其中：歷史成本法是最傳統(tǒng)的計(jì)價(jià)法，其他方法簡(jiǎn)稱現(xiàn)代計(jì)價(jià)法。分析其特點(diǎn)，歷史成本法具客觀性和可驗(yàn)證性，長(zhǎng)期以來(lái)世界許多國(guó)家的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中都規(guī)定非貨幣性資產(chǎn)采用歷史成本計(jì)價(jià)。但現(xiàn)在通貨膨脹變得非常嚴(yán)重，大大動(dòng)搖了會(huì)計(jì)關(guān)于幣值不變的假定，歷史成本法的弊端就自然越來(lái)越多；另一方面，雖然在理論上現(xiàn)代計(jì)價(jià)法能更好地反映出企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況和當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成果，但由于多種原因，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，目前在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中現(xiàn)代計(jì)價(jià)法還行不通。但是，在發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易、變動(dòng)時(shí)，必須以資產(chǎn)的公允價(jià)值作為交易的依據(jù)，顯而易見(jiàn)，產(chǎn)權(quán)持有者都認(rèn)為：帳面歷史成本不能真實(shí)地反映資產(chǎn)價(jià)值，只有采用現(xiàn)代會(huì)計(jì)計(jì)量法，引入公允價(jià)值才能更真實(shí)地反映資產(chǎn)在交易時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。
三、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別
（一）假設(shè)前提條件不同。
資產(chǎn)評(píng)估中的基本假設(shè)是持續(xù)使用假設(shè)、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)和清算假設(shè)；會(huì)計(jì)的基本前提有會(huì)計(jì)主體、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、會(huì)計(jì)分期和貨幣計(jì)量。會(huì)計(jì)須同時(shí)滿足四個(gè)基本假設(shè)，而資產(chǎn)評(píng)估只滿足其中一個(gè)假設(shè)即可。
（二）目的不同。
會(huì)計(jì)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)是就資產(chǎn)而論資產(chǎn)，是貨幣能夠客觀的反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值量，資產(chǎn)計(jì)價(jià)的目的是為投資者，債權(quán)人和經(jīng)營(yíng)管理者提供有效的會(huì)計(jì)信息。資產(chǎn)評(píng)估是就資產(chǎn)論效益，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反映資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收入或確定在新的組織，實(shí)體中權(quán)益的依據(jù)。資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果則是為資產(chǎn)的交易或者投資提供了公平的價(jià)值尺度。
（三）二者所指對(duì)象的范圍不同。
資產(chǎn)評(píng)估中所指資產(chǎn)，是指為特定主體擁有和控制的能為其帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)中的資產(chǎn)是指為經(jīng)濟(jì)主體擁有和控制的、能用貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源。比如：資產(chǎn)評(píng)估可以對(duì)一些自創(chuàng)形成的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，但會(huì)計(jì)工作中，只有在企業(yè)重組時(shí)才能對(duì)自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)予以確認(rèn)。此外，會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)將開(kāi)辦費(fèi)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用等也作為資產(chǎn)，而在資產(chǎn)評(píng)估中，只是以能夠?yàn)樘囟ㄖ黧w帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，這樣，一些無(wú)用的待攤費(fèi)用、過(guò)時(shí)設(shè)備的價(jià)值為零或者只有殘值。
（四）二者的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)不同。
資產(chǎn)評(píng)估得到的是評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，在會(huì)計(jì)中資產(chǎn)計(jì)價(jià)依據(jù)的是歷史成本。時(shí)點(diǎn)不同，資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值也會(huì)不同，而會(huì)計(jì)上賬面原值不會(huì)改變。就資產(chǎn)評(píng)估而言，專業(yè)人員須對(duì)所評(píng)估的資產(chǎn)的市場(chǎng)行情非常了解，不可能用一個(gè)統(tǒng)一的評(píng)估模式來(lái)套用。對(duì)于會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)而言，則更多是考慮歷史成本。
會(huì)計(jì)師更注重歷史成本而評(píng)估師更注重市場(chǎng)價(jià)值，這也是評(píng)估師和會(huì)計(jì)師在關(guān)注點(diǎn)方面的最大差異。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中要求會(huì)計(jì)師必須準(zhǔn)確記錄建筑物成本，然后定期以折舊的方式將建筑物成本調(diào)整為期末凈值，該處理方法是以建筑物日漸老化而喪失其使用價(jià)值為理論依據(jù)；而資產(chǎn)評(píng)估師則對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值更感興趣，比如，一些過(guò)百年的古典建筑物，在會(huì)計(jì)上早已經(jīng)折舊完畢，但資產(chǎn)評(píng)估認(rèn)為其價(jià)值非常高。在衡量企業(yè)各類資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，評(píng)估師和會(huì)計(jì)師有不同的看法。按照會(huì)計(jì)確認(rèn)和計(jì)量的一般原則要求，會(huì)計(jì)將取得各項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)發(fā)生的實(shí)際成本作為入賬價(jià)值，其依據(jù)為成本是實(shí)際已經(jīng)發(fā)生的，有客觀依據(jù)，也容易確定和核查，且數(shù)據(jù)比較可靠。而資產(chǎn)評(píng)估是為資產(chǎn)交易或者投資提供價(jià)值尺度，在資產(chǎn)交易市場(chǎng)比較發(fā)育，能夠比較容易找到與被評(píng)估資產(chǎn)相類似的交易案例參照物時(shí)，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的計(jì)價(jià)大多采用現(xiàn)形市價(jià)法?，F(xiàn)在，物價(jià)水平波動(dòng)很大，時(shí)間越長(zhǎng)，歷史成本與現(xiàn)行市價(jià)間的差距就越大。
（五）二者的計(jì)價(jià)方法不同。
在評(píng)估之前，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員需要收集被評(píng)估資產(chǎn)各方面的信息，在獲得詳盡資料的前提下，對(duì)被評(píng)估實(shí)體價(jià)值再作出相應(yīng)的判斷。在評(píng)估過(guò)程中，往往要根據(jù)評(píng)估原則，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行估價(jià)，它更多的強(qiáng)調(diào)評(píng)估師的判斷，這也帶來(lái)評(píng)估結(jié)果具有很大的不確定性。會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)則簡(jiǎn)單得多，只需要在原始賬面價(jià)值的基礎(chǔ)上進(jìn)行核算即可確定資產(chǎn)的價(jià)值，而且這個(gè)價(jià)值往往是直接計(jì)算得出的，與市場(chǎng)價(jià)值存在一定差距，但在計(jì)價(jià)中也非常可靠。
（六）二者的程序不同。
會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)有較固定的程序和準(zhǔn)則，根據(jù)相關(guān)法規(guī)和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，即使是對(duì)不同人員，如果是同樣的工作，能夠得到一致的結(jié)果；而資產(chǎn)評(píng)估就具有較大的主觀性和自由度，對(duì)同樣一項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估，不同的人，可以采用不同的評(píng)估方法，評(píng)估結(jié)果可能會(huì)有很大差異，這就要求資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不斷提高專業(yè)水平，謹(jǐn)守職業(yè)操守，為客戶和信息使用者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
四、如何促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估更好地服務(wù)于會(huì)計(jì)
（一）改變會(huì)計(jì)報(bào)告格式，實(shí)行會(huì)計(jì)報(bào)表表內(nèi)信息與表外資料披露相結(jié)合。
按照我國(guó)目前的相關(guān)規(guī)定，除上市公司在發(fā)行股票或者發(fā)生交易行為時(shí)需公布其資產(chǎn)評(píng)估及賬項(xiàng)調(diào)整的資料外，有關(guān)資產(chǎn)變動(dòng)、物價(jià)波動(dòng)及其對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響等方面的信息，未納入會(huì)計(jì)報(bào)表信息的范圍。但是根據(jù)相關(guān)規(guī)定，要求會(huì)計(jì)報(bào)表附注中對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表中未能列示的重大的信息必須予以披露。根據(jù)以上的分析，會(huì)計(jì)報(bào)表無(wú)法提供企業(yè)真實(shí)的價(jià)值等方面的信息，所以，筆者認(rèn)為，應(yīng)該改進(jìn)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)現(xiàn)有會(huì)計(jì)報(bào)表的不足進(jìn)行修正，即：改變會(huì)計(jì)報(bào)表格式，實(shí)行會(huì)計(jì)報(bào)表表內(nèi)信息與表外資料披露相結(jié)合。這樣，表內(nèi)信息就反應(yīng)傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)方面的信息，表外信息反映資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，既不隨意調(diào)整賬面價(jià)值，又讓報(bào)告使用者全面了解資產(chǎn)的價(jià)值。達(dá)到資產(chǎn)評(píng)估和會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的完美結(jié)合，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，讓會(huì)計(jì)報(bào)告盡可能給報(bào)告使用者提供最充分且符合市場(chǎng)實(shí)際情況的信息。
（二）在會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)中，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查時(shí)資產(chǎn)評(píng)估往往必不可少。
按照相關(guān)財(cái)務(wù)制度，會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)中需要定期或者不定期的進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查，并根據(jù)清查結(jié)果進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整。對(duì)于盤盈的實(shí)物資產(chǎn)，需要對(duì)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估確定其現(xiàn)實(shí)價(jià)值，以資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果入賬，這個(gè)時(shí)候資產(chǎn)評(píng)估就是必不可少的。
（三）在對(duì)外投資中，資產(chǎn)評(píng)估定價(jià)是會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的基礎(chǔ)和前提。
企業(yè)對(duì)外以實(shí)物資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資，如果以賬面價(jià)值直接計(jì)入被投資企業(yè)，實(shí)物資產(chǎn)往往價(jià)值非常低，有的無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值為0，為什么？投入研發(fā)的費(fèi)用直接被分?jǐn)傋鳛橐郧暗馁M(fèi)用了，賬面價(jià)值沒(méi)有反映，就算反映也只是成本，一些專利等無(wú)形資產(chǎn)，其實(shí)際價(jià)值可能比投入部分上漲了幾十倍或者上百倍，必須要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估確定其價(jià)值，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果入賬，這是相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求。
（三）盡快制定財(cái)務(wù)報(bào)告利用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的相關(guān)準(zhǔn)則。
中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)已于2007年頒布了《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》，在實(shí)際工作中，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的報(bào)告越來(lái)越多。曾經(jīng)有一個(gè)上市公司公布了一項(xiàng)土地資產(chǎn)賬面價(jià)值為5000多萬(wàn)元，但在財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)點(diǎn)的實(shí)際評(píng)估價(jià)值達(dá)到3億元，而企業(yè)在賬面上一直以歷史成本記錄，沒(méi)有進(jìn)行調(diào)整，本次評(píng)估結(jié)果公布后立刻引起股價(jià)連續(xù)多個(gè)漲停。這充分體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的修正作用。當(dāng)然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于公允價(jià)值也提到了很多，財(cái)政部在很多文件中也引入了公允價(jià)值的概念。但財(cái)務(wù)報(bào)告如何使用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行修正？關(guān)于這方面的具體操作性的準(zhǔn)則還非常欠缺。需要有關(guān)部門盡快制定更具可操作性和更加細(xì)化的具體準(zhǔn)則。
（四）評(píng)估界與會(huì)計(jì)界的協(xié)調(diào)發(fā)展勢(shì)在必行。
資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)盡管在遵循的理論、工作程序和方法上有各自的特點(diǎn)，隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，會(huì)計(jì)與資產(chǎn)評(píng)估的聯(lián)系已經(jīng)變得更加緊密，二者既相互依存，又需要相互合作和支持，達(dá)到共同更好的發(fā)展。在今后的一段時(shí)間里，會(huì)計(jì)需要學(xué)習(xí)和研究資產(chǎn)評(píng)估，包括評(píng)估技術(shù)，并及時(shí)向資產(chǎn)評(píng)估界尋求技術(shù)支持；反過(guò)來(lái)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也給資產(chǎn)評(píng)估界提出了新的研究課題，提供了更多的發(fā)展空間，比如，由于物價(jià)波動(dòng)比較大，注冊(cè)會(huì)計(jì)師在編制報(bào)表提取減值準(zhǔn)備時(shí)，僅憑賬面歷史價(jià)值無(wú)法準(zhǔn)確的進(jìn)行減值準(zhǔn)備的測(cè)算，需要借助資產(chǎn)評(píng)估師了解資產(chǎn)的現(xiàn)值。當(dāng)然，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)要更好地服務(wù)于財(cái)務(wù)報(bào)告，這也對(duì)資產(chǎn)評(píng)估師提出了要求：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師要抓緊學(xué)習(xí)并掌握新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，研究和掌握以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評(píng)估的具體規(guī)范和技術(shù)要領(lǐng)。隨著財(cái)務(wù)報(bào)告使用者對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表披露資產(chǎn)現(xiàn)值需求的提高，資產(chǎn)評(píng)估必將更好地為會(huì)計(jì)服務(wù)，財(cái)務(wù)報(bào)告也將為報(bào)告使用者提供更豐富、更充分、更準(zhǔn)確的信息資料。因此我們應(yīng)該加強(qiáng)評(píng)估界與會(huì)計(jì)界協(xié)調(diào)與合作，實(shí)現(xiàn)評(píng)估界與會(huì)計(jì)界的有效互動(dòng)，促進(jìn)各行業(yè)的共同發(fā)展。
（作者單位：湖北永業(yè)行資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司）
參考文獻(xiàn)：
[1]劉杰.會(huì)計(jì)視角下的資產(chǎn)評(píng)估.2011.
[2]劉萍，徐泓.資產(chǎn)評(píng)估會(huì)計(jì).北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2010.
[3]姜楠.資產(chǎn)評(píng)估學(xué). 大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2009.
關(guān)鍵詞：企業(yè)價(jià)值 評(píng)估理論 綜述 成本收益法
0 引言
企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論與方法在西方等發(fā)達(dá)國(guó)家己經(jīng)比較成熟并被運(yùn)用于評(píng)估實(shí)踐中。對(duì)現(xiàn)有的理論研究成果進(jìn)行梳理、分析和深化，使其形成一套嚴(yán)密、前后一貫的理論體系，對(duì)指導(dǎo)企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)踐和建立適合我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的新方法以及推動(dòng)評(píng)估理論研究的發(fā)展都是十分必要的。
1 國(guó)外研究綜述
企業(yè)價(jià)值評(píng)估作為一個(gè)行業(yè)產(chǎn)生在西方國(guó)家已有百余年的歷史，在這上百年的時(shí)間里，西方國(guó)家的許多學(xué)者對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估也進(jìn)行了大量的理論研究。
國(guó)外學(xué)者對(duì)評(píng)估方法的研究主要側(cè)重兩個(gè)方面，一方面是對(duì)三種基本途徑的深入分析和運(yùn)用，同時(shí)將金融理論中的方法與評(píng)估方法相結(jié)合。Elli Pagourtzi等將評(píng)估方法劃分為傳統(tǒng)的與先進(jìn)的方法兩種。認(rèn)為傳統(tǒng)方法有比較法、成本法、收入法、回歸方法、利潤(rùn)法以及承包商法。先進(jìn)方法有ANNs經(jīng)驗(yàn)定價(jià)法、空間分析法、模糊邏輯及ARIMA模型。另一方面，注重于對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行專門的研究，形成與該企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的模型，使其研究更具實(shí)用性和可操作性。如Mary B. Cain研究了電力設(shè)備的估價(jià)模型；Olena Borissiouk and Janos Peli研究了研究與開(kāi)發(fā)工程的估價(jià)問(wèn)題；Dekke與De Hoog、William Brent Carrer建立了知識(shí)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估模型。
國(guó)外關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論的研究較少，且比較零散，研究?jī)?nèi)容歸納起來(lái)主要包括企業(yè)價(jià)值評(píng)估各組成要素和資產(chǎn)評(píng)估理論基礎(chǔ)兩部分。其中，F(xiàn)rederick M.Babcock第一個(gè)指出方法的選擇要依賴于評(píng)估目的與特定資產(chǎn)，指出了評(píng)估程序開(kāi)始前確定評(píng)估目的的重要性；Ratclif以評(píng)估假設(shè)為基礎(chǔ)來(lái)分析評(píng)估理論概念。經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)是企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論研究的基石，國(guó)外關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論基礎(chǔ)的研究主要集中于討論資產(chǎn)評(píng)估中價(jià)值的概念、企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論與相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的關(guān)系等內(nèi)容。
2國(guó)內(nèi)研究綜述
如何正確運(yùn)用己有的企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，形成有中國(guó)特色的資產(chǎn)評(píng)估理論，我國(guó)學(xué)者和資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員進(jìn)行了大量的探討。
2.1 關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)性質(zhì)的研究綜述
關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是價(jià)格還是價(jià)值的討論，是我國(guó)早期企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論研究的重點(diǎn)之一，在很多書籍和文章中都有涉及。其中，一部分學(xué)者認(rèn)為企業(yè)價(jià)值評(píng)估的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是價(jià)格，如彭桃英提出“資產(chǎn)計(jì)價(jià)就是用貨幣來(lái)計(jì)量資產(chǎn)的價(jià)值，具體表現(xiàn)形式是價(jià)格”；紀(jì)益成在分析企業(yè)價(jià)值評(píng)估計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)系時(shí)，“認(rèn)為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是用來(lái)說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的內(nèi)涵的，并提出了現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格、變現(xiàn)凈值價(jià)格、清算價(jià)格、重置成本價(jià)格、收益現(xiàn)值價(jià)格、歷史成本價(jià)格和稅基價(jià)格等計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”等等。
隨著理論研究的不斷深入，更多的學(xué)者形成共識(shí)，認(rèn)為企業(yè)價(jià)值評(píng)估的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是價(jià)值。其中比較有代表性的有，韓傳模提出，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是資產(chǎn)的一種內(nèi)在價(jià)值尺度；鄭炳南、劉永清認(rèn)為企業(yè)價(jià)值評(píng)估計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的性質(zhì)應(yīng)是價(jià)值，其內(nèi)容包括要素價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值兩類。
2.2 關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估類型的研究綜述
1997年底，隨著我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則制定工作的開(kāi)始，關(guān)于企業(yè)價(jià)值類型的理論研究越來(lái)越多地側(cè)重于對(duì)具體企業(yè)價(jià)值類型含義及其應(yīng)用的分析。姜楠對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估類型的四種分類分別進(jìn)行了分析，并指出以企業(yè)價(jià)值評(píng)估基本假設(shè)為依據(jù)進(jìn)行分類，以及把企業(yè)價(jià)值評(píng)估類型分為市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值比較科學(xué)合理的。此后又深入分析了市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)如何定義。
周叔敏分析了國(guó)際上市場(chǎng)價(jià)值概念和價(jià)值類型體系在我國(guó)如何應(yīng)用的問(wèn)題。王誠(chéng)軍深入分析了市場(chǎng)價(jià)值的涵義及其在資產(chǎn)評(píng)估中的重要作用；李海英，王建中分析了評(píng)估實(shí)務(wù)中常用的價(jià)值類型的含義及其選擇問(wèn)題；程鳳朝重點(diǎn)研究了以資抵債過(guò)程中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估問(wèn)題，認(rèn)為抵債時(shí)使用的是非市場(chǎng)價(jià)值中的某種形式，資產(chǎn)管理公司處置抵債資產(chǎn)時(shí)應(yīng)選擇強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值。馬小琪在對(duì)價(jià)值理論以及國(guó)外學(xué)者關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的研究分析、總結(jié)后，提出資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)值作為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
2.3 關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的研究綜述
我國(guó)關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的研究主要側(cè)重兩個(gè)方面，一方面是對(duì)評(píng)估方法選擇及其與價(jià)值類型關(guān)系的探討，如盧永海、陳曉萍分析了資產(chǎn)評(píng)估計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如何約束評(píng)估方法的選擇。
另一方面，我國(guó)更多學(xué)者側(cè)重于研究各種具體評(píng)估方法在不同類型企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用，其中比較有代表性的研究成果主要有：鄭炳南、劉永清從評(píng)估時(shí)的總量、內(nèi)容構(gòu)成等方面分析了整體企業(yè)價(jià)值評(píng)估中成本加和法與收益法的不對(duì)應(yīng)性，并對(duì)兩種方法的互驗(yàn)提出了質(zhì)疑。同時(shí)，還對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估成本法中重置成本要素構(gòu)成內(nèi)容進(jìn)行了討論。王同律、汪海粟根據(jù)層次分析法的原理提出將通過(guò)超額收益折現(xiàn)來(lái)確定的組合無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分割的思路與做法。程鳳朝對(duì)金融不良資產(chǎn)的價(jià)值類型重新定義，并提出和實(shí)踐了五種適于不良資產(chǎn)形態(tài)和處置方式的評(píng)估方法。
3 評(píng)述及結(jié)論
通過(guò)上述分析可以看出，我國(guó)關(guān)于企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估的理論研究是逐層遞進(jìn)、層層深入的。討論重點(diǎn)從最初的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)性質(zhì)到價(jià)值類型的選擇再到企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法、準(zhǔn)則規(guī)范。說(shuō)明對(duì)資產(chǎn)評(píng)估理論體系進(jìn)行研究己經(jīng)有了一定的理論基礎(chǔ)，為選擇適合我國(guó)特殊國(guó)情下的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法理論提供了新思考。
對(duì)現(xiàn)有企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估理論研究?jī)?nèi)容的梳理和重新排列，體現(xiàn)了企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估理論研究的層次和發(fā)展趨勢(shì)，揭示了其理論研究的實(shí)質(zhì)，其內(nèi)容依次包含國(guó)外研究理論和國(guó)內(nèi)研究理論兩個(gè)大方面。通過(guò)研究綜述評(píng)述，結(jié)合市場(chǎng)法和收益法得出適合我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的最新理論，即成本收益法。
參考文獻(xiàn)：
[1]馬小琪，基于博弈論的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)理與方法研究[D]，哈爾濱：哈爾濱工業(yè)大學(xué)，2006
