發(fā)布時間：2023-03-28 15:00:35
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的應(yīng)急信息管理論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)也具有非常明顯的特點(diǎn)，比如說計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)的操作非常簡單，計(jì)算機(jī)之所以能夠在短時間內(nèi)快速的普及，其較為簡單操作、便捷的功能實(shí)在是功不可沒，每個人都能夠在短時間內(nèi)了解計(jì)算機(jī)的相關(guān)屬性并且游刃有余的操作，該性能是計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)的最大特點(diǎn)之一；除了操作較為簡單以外，計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)還具有信息共享的特點(diǎn)，人們常說由于互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)和使用，現(xiàn)如今的地球不再是地球，而是一個“地球村”?？梢姡ヂ?lián)網(wǎng)將整個偌大的世界變成了一個小小的村落，這都?xì)w功于計(jì)算機(jī)的資源共享性。通過計(jì)算機(jī)的資源共享性，哪怕是在千里之外也能夠瞬間掌握信息的變化。最后不得不說的是計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)的安全性，越來越多的企業(yè)通過使用計(jì)算機(jī)來進(jìn)行企業(yè)管理，并進(jìn)行重要的企業(yè)數(shù)據(jù)分析，這都離不開計(jì)算機(jī)的操作安全性，計(jì)算機(jī)通過一層又一層的加密處理，使得企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)非常安全。
2企業(yè)信息化的定義
對于企業(yè)信息化的定義，截止到目前為止仍然沒有一個官方的說法。但不可否認(rèn)的是，企業(yè)信息化指的是企業(yè)管理工作中的一部分，而這些信息化的工作主要是對在企業(yè)中日常工作和生產(chǎn)中所產(chǎn)生的相關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行的搜集、整理、儲存和整合。這些資源的信息化處理，可以有效提高企業(yè)的工作效率，通過科學(xué)化的數(shù)據(jù)分析能夠有效改善企業(yè)的運(yùn)作狀態(tài)，為企業(yè)的良好發(fā)展奠下良好的基礎(chǔ)。而通過計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)對企業(yè)信息化的管理主要是通過計(jì)算機(jī)系統(tǒng)集成的辦法，對企業(yè)運(yùn)作中所產(chǎn)生的相關(guān)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行管理和資源整合，使得企業(yè)發(fā)展中的各項(xiàng)工作都得到妥善的安置和處理，這項(xiàng)工作的開展能夠有效提升企業(yè)競爭力和企業(yè)內(nèi)部的工作發(fā)展水平。
3計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)對企業(yè)信息化的影響探析
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止到2010年年底，中國的互聯(lián)網(wǎng)用戶已經(jīng)超過了4.5億人，與2009的數(shù)據(jù)相比增加了7000萬人次，可見互聯(lián)網(wǎng)的普及率是非常高的。除了越來越多的人成了互聯(lián)網(wǎng)用戶以外，還有越來越多的企業(yè)開始引入互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行科學(xué)化的企業(yè)管理，對于中國的大型企業(yè)來說，互聯(lián)網(wǎng)的使用率已經(jīng)達(dá)到了100%，中小型企業(yè)的接入率也達(dá)到了90%以上，可見互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的運(yùn)用范圍是非常廣闊的。由上可知，越來越多的企業(yè)認(rèn)識到計(jì)算機(jī)技術(shù)的不可或缺，相繼開始引入互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)。這也充分說明了互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對企業(yè)的發(fā)展是有一定積極作用的，對于企業(yè)的信息化管理來說也是具有深遠(yuǎn)意義的。比如說，計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)可以有效改善企業(yè)的管理和運(yùn)行，計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)可以對企業(yè)的運(yùn)行現(xiàn)狀進(jìn)行科學(xué)的分析，并且進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)籌規(guī)劃總結(jié)出合理化的工作流程，計(jì)算機(jī)最明顯的特點(diǎn)就是實(shí)現(xiàn)辦公自動化，通過計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)可以大大減少工作人員的日常工作量并且有效提升工作人員的工作效率，對于競爭如此激烈的現(xiàn)在是再合適不過了；另外，對于企業(yè)的人力資源配置也有很好的作用，尤其是在人員配置上大大加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，但是通過計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)的投入使用，該技術(shù)對企業(yè)的人員配置進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃和分析，從而制定出較為中肯的人員配置方案，讓合適的人從事較為合適的工作，減少不必要的企業(yè)資源浪費(fèi)，從而大大降低了企業(yè)在與運(yùn)行過程中的成本支出。另外，通過計(jì)算機(jī)技術(shù)對企業(yè)工作流程的整理，大大減少了許多不必要的工作環(huán)節(jié)，在提高企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量的同時也提高了企業(yè)員工的工作效率。并且，計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)通過對企業(yè)工作的整合，將歷屆員工的工作經(jīng)驗(yàn)整理成具體的方案，成為供內(nèi)部人員借鑒的工作資源，此種方法不僅科技減少資源浪費(fèi)，還能夠提高企業(yè)工作人員的創(chuàng)新精神和學(xué)習(xí)精神。
4結(jié)語
〔關(guān)鍵詞〕信息技術(shù);多媒體技術(shù);網(wǎng)絡(luò);外語教學(xué)
隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)檔的加速,中國的對外開放將進(jìn)一步擴(kuò)大。尤其半中國已經(jīng)加入WTO,社會經(jīng)濟(jì)活動將越來越多的與國際接軌,社會將需要更多的外語專業(yè)人才和外語素質(zhì)較高的其他各類專業(yè)人才。這對我們外語教育工作者來說,肩上的責(zé)任加重了。如何有效地提高外語教學(xué)水平,為國家輸送更多更好的外語專業(yè)人才,是我們面臨的一個重要課題。
外語教學(xué)的主要目的是培養(yǎng)學(xué)生聽、說、讀、寫的能力,強(qiáng)調(diào)培養(yǎng)學(xué)習(xí)者的學(xué)習(xí)主動性,語言使用能力,多角度、多維的思維方式,從而提高學(xué)習(xí)者的外語水平。外語教學(xué)越來越重視培養(yǎng)學(xué)生運(yùn)用語言進(jìn)行交際的能力。外語要達(dá)到交際的目的,就必須依靠一定的語言環(huán)境。因此,營造良好的外語交際環(huán)境,提供盡可能多的語言實(shí)踐機(jī)會,是培養(yǎng)學(xué)生語言交際能力的首要任務(wù)。
傳統(tǒng)的外語教學(xué)形式主要以教師為中心,教師講課文、詞匯、語法,做練習(xí),對答案,其教學(xué)方法單一、枯燥,教師始終占主導(dǎo)地位;教學(xué)環(huán)境單一、封閉,局限于粉筆、黑板、教材,從而限制了學(xué)生的積極性和創(chuàng)造性,也抑制了學(xué)生學(xué)習(xí)語言的趣味性和娛樂性。這種“添鴨式”的教學(xué)模式是向?qū)W生灌輸知識,學(xué)生被動的理解、消化、吸收。培養(yǎng)的學(xué)生既缺乏獨(dú)立性、自主性,其發(fā)散思維、逆向思維都受到限制。
隨著信息技術(shù)時代的到來,對外語教學(xué)提出了新的要求。所謂信息技術(shù),是以計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、微電子技術(shù)為基礎(chǔ)的一門新興的高新技術(shù)。廣義地說,信息技術(shù)是人類對數(shù)據(jù)、語言、文字、聲音、圖畫、影像等各種信息進(jìn)行采集、處理、存儲、傳輸和檢索的經(jīng)驗(yàn)、知識及其手段、工具的總和,它具有超速度、網(wǎng)絡(luò)化、信息流、數(shù)字化、智能化和多媒體化等特點(diǎn)。隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化和現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展,傳統(tǒng)的外語教學(xué)方式已不能適應(yīng)社會的需求。研究在現(xiàn)代信息技術(shù)環(huán)境下的外語教學(xué)方法,是廣大外語教師面臨的一個新課題。其核心是研究如何在外語教學(xué)中具體應(yīng)用計(jì)算機(jī)多媒體技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)輔助外語教學(xué)。
1多媒體教學(xué)在外語教學(xué)應(yīng)用中的特點(diǎn)和作用
多媒體技術(shù)是根據(jù)人類交換信息的特點(diǎn),將圖形、文字、聲音、圖像等多種信息綜合于一體進(jìn)行編排處理的技術(shù)。采用多媒體的表現(xiàn)形式,把教學(xué)主要內(nèi)容、材料、數(shù)據(jù)、范例等顯示在屏幕上,以輔助教師的教學(xué)。
111多媒體輔助外語教學(xué)能豐富課堂的教學(xué)內(nèi)容
多媒體教學(xué)軟件可以提供許多語言素材,圖文并茂,動靜結(jié)合,聲情融會,視聽并用,這種全信息表達(dá)為外語教學(xué)提供逼真的表現(xiàn)效果,教師可根據(jù)教學(xué)目的選用一些多媒體教學(xué)軟件或自己制作多媒體課件或從課件庫中下載,利用超鏈接功能把聲音、圖像、剪貼畫等鏈接到演示文稿中,提供了圖形、聲音和語言等交互界面和窗口,使學(xué)習(xí)者靈活方便地操作控制學(xué)習(xí),由于課件演示手段集視、聽、說為一體,教學(xué)過程顯得生動活潑,同時從而大大提高教學(xué)效果。
112多媒體輔助外語教學(xué)能提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣,有利于調(diào)動學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性,創(chuàng)建積極的課堂環(huán)境
興趣是最好的老師,只有激發(fā)學(xué)生濃厚的學(xué)習(xí)興趣,使學(xué)生積極參與到學(xué)習(xí)活動中來,才能保證學(xué)生在學(xué)習(xí)中的主體地位,以達(dá)到學(xué)生發(fā)展的目標(biāo)。多媒體為外語教學(xué)提供了極為有利的物質(zhì)條件。它既保留了計(jì)算機(jī)的交互特點(diǎn),又具有視聽設(shè)備完美地呈現(xiàn)圖像和聲音的優(yōu)勢,具有非凡的表現(xiàn)力,豐富的內(nèi)容,多樣的形式,生動的圖像。
113多媒體輔助外語教學(xué)有利于發(fā)展學(xué)生的思維能力,增強(qiáng)記憶,有利于學(xué)習(xí)效率的提高
多媒體可以多方面、多角度以不同形式描述某一事物,能提供直觀的教學(xué)素材,克服文字與口頭表達(dá)形象性弱的缺點(diǎn),激發(fā)左右大腦半球同時上作,有助于學(xué)生觀察能力、自學(xué)思維能力的培養(yǎng);再加上教師的引導(dǎo)、講解,學(xué)生將得到一個綜合的主體形象,從而形成概念,完成記憶。
114多媒體輔助外語教學(xué)有利于創(chuàng)造良好的語言交際環(huán)境,提高學(xué)生的聽說語言能力
多媒體技術(shù)支持下建立的多通道與交互式語言學(xué)習(xí)環(huán)境,能通過有效地整合視、聽、說、讀、寫等多方面的語言資源,在為學(xué)生提供大量多通道語言輸入的同時,為學(xué)生的英語學(xué)習(xí)提供輸出、交流的機(jī)會,并可以進(jìn)一步進(jìn)行及時反饋,這就改變了學(xué)生在傳統(tǒng)教學(xué)中相對被動的地位,使學(xué)生有機(jī)會接觸到鮮活、自然的語言素材,為學(xué)生學(xué)習(xí)英語創(chuàng)設(shè)適宜的語言環(huán)境。()
2網(wǎng)絡(luò)教學(xué)在外語教學(xué)應(yīng)用中的特點(diǎn)和作用
互聯(lián)網(wǎng)上蘊(yùn)藏著豐富的信息資源,充分開發(fā)和利用這些信息資源已成為現(xiàn)代外語教學(xué)的重要環(huán)節(jié)?；ヂ?lián)網(wǎng)可以為學(xué)生帶來全方位、多層次、生動形象的語言信息,可以利用互聯(lián)網(wǎng)信息的及時性、全面性等特點(diǎn)為外語教學(xué)服務(wù)。
211網(wǎng)絡(luò)輔助教學(xué)豐富了教學(xué)資源,實(shí)現(xiàn)課堂教學(xué)的開放
計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用于外語教學(xué)可以擴(kuò)大教學(xué)信息容量,使信息的表現(xiàn)形式交互化、多樣化。網(wǎng)絡(luò)上豐富的信息資源及不受時空限制的交際空間,也彌補(bǔ)了外語資料單一、缺乏語言環(huán)境、缺少交流對象等傳統(tǒng)教學(xué)的缺陷。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于課堂教學(xué),使外語教學(xué)模式由傳統(tǒng)的“封閉”模式走向“開放”。通過網(wǎng)絡(luò)從素材資源庫中索引出與本節(jié)課有關(guān)的各種“情景”,提供給學(xué)生,滿足學(xué)生的不同興趣愛好,提高學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情,使學(xué)生主動地參與到外語教學(xué)中,從而實(shí)現(xiàn)了教學(xué)目標(biāo)。運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)教室的功能,可以讓學(xué)生在完成必要的學(xué)習(xí)和操練后,隨時從資源庫中調(diào)出檢測題進(jìn)行自我檢測,利用相關(guān)軟件控制,給予檢測通過的學(xué)生訪問資源庫中課外閱讀、課外活動等素材的權(quán)限。通過網(wǎng)絡(luò)豐富的教學(xué)資源實(shí)現(xiàn)因材施教的教育原則,有利于發(fā)揮他們的學(xué)習(xí)積極性。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)教學(xué)最大限度地挖掘個人潛力,使學(xué)生成為主動尋求知識的主體,增強(qiáng)學(xué)生學(xué)習(xí)的趣味性,激發(fā)他們的創(chuàng)造性,從而提高學(xué)生學(xué)習(xí)的自覺性、主動性、積極性,使得他們的想象力、創(chuàng)造力得以較大的提升。
212利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)搭建溝通平臺,從而實(shí)現(xiàn)師生課后交流
通過與學(xué)生的交流,教師可以及時掌握學(xué)生學(xué)習(xí)狀況,從而調(diào)整教學(xué),可以傳授給學(xué)生更多的知識信息。在傳統(tǒng)教學(xué)模式下,在課堂上通常是作業(yè)、試卷的交流多而語言的交流少,僅有的課間和個別輔導(dǎo)等交流形式存在面窄、參與學(xué)生少的缺點(diǎn)。運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立虛擬語言環(huán)境作為現(xiàn)實(shí)語言環(huán)境的補(bǔ)充,可以實(shí)現(xiàn)多方面、多層次的開放式師生交流,將有利于所有學(xué)生聽說和表達(dá)能力的培養(yǎng)。在外語教學(xué)之余,鼓勵學(xué)生用電子郵件或者聊天工具與教師進(jìn)行外語交流,通過回復(fù)學(xué)生的郵件讓學(xué)生感受到外語的真實(shí)作用,提高學(xué)生學(xué)習(xí)外語的積極性,指出他們在郵件中的問題,有利于提高他們的外語水平。通過郵件交流,既可以解決課堂上遺留的問題,也可以探討其他的問題,拉近了教師與學(xué)生間的距離,有利于提高教學(xué)效率。除了師生之間的交流,鼓勵學(xué)生使用電子郵件或者聊天工具進(jìn)行更廣泛的交流,特別是與外國人的直接交流,可以讓學(xué)生接觸到更純正的外語,更加直接地了解世界各國的國情、民族風(fēng)情、風(fēng)俗習(xí)慣等,從而加深對外語的理解。這一過程將引導(dǎo)學(xué)生的積極學(xué)習(xí),提高其外語水平。
當(dāng)然,信息技術(shù)在外語教學(xué)中能充分發(fā)揮其優(yōu)勢的同時,也存在很多讓我們反思的問題,特別是目前我國外語教師對信息技術(shù)的掌握還比較弱,所以對外語教師提出了更高的要求,這不僅要求外語教師信息技術(shù)應(yīng)用水平要提高,而且更重要的是要把傳統(tǒng)的教學(xué)優(yōu)點(diǎn)與信息技術(shù)應(yīng)用有機(jī)的整合起來。很多學(xué)校軟硬設(shè)備都還沒有跟上信息技術(shù)的發(fā)展,減慢了信息技術(shù)在外語教學(xué)中的普及應(yīng)用。
信息技術(shù)的迅速發(fā)展和應(yīng)用,對外語教學(xué)產(chǎn)生了深刻影響。外語教學(xué)正在經(jīng)歷著前所未有的深刻變化,運(yùn)用信息技術(shù)已成為外語教學(xué)發(fā)展的客觀要求。多媒體網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在外語教學(xué)中有廣闊的應(yīng)用前景,對培養(yǎng)學(xué)生的語言能力、交際能力和綜合素質(zhì)起著重要的作用。面向新世紀(jì),要全面提高外語教學(xué)質(zhì)量,培養(yǎng)更多的復(fù)合型外語人才,就必須認(rèn)真研究外語教學(xué)中信息技術(shù)的應(yīng)用與發(fā)展的問題。要把外語教學(xué)改革建立在信息技術(shù)的平臺上,運(yùn)用信息技術(shù)教學(xué)理論對教學(xué)內(nèi)容、方法、體系進(jìn)行系統(tǒng)的改革,努力提高外語教學(xué)的現(xiàn)代化水平。教無定法,勇于創(chuàng)新;結(jié)合理論,貴在實(shí)踐。在外語教學(xué)中,每一位外語教師都可以憑借信息技術(shù)這個人舞臺,結(jié)合實(shí)踐人膽地進(jìn)行探索。
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[關(guān)鍵詞]城市功能土地經(jīng)營若干問題探討
[中圖分類號]F293.2[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A
城市土地是城市存在和發(fā)展的載體，是城市功能發(fā)揮和經(jīng)濟(jì)活動的基礎(chǔ)。在工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，必然使具備一定規(guī)劃條件的城市土地變得更加稀缺。為此，城市政府在促進(jìn)土地資源轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y本的過程中，必須以經(jīng)營理念和卓有成效的工作范式來配置稀缺的城市土地。這正在和已經(jīng)成為各級各類城市政府的共識。然而，城市土地經(jīng)營不是“炒地皮”，而是為產(chǎn)業(yè)集聚提供空間載體；在“優(yōu)地優(yōu)用”的土地資源配置中使土地收益最大化。因此，在城市土地經(jīng)營過程中，把土地資源轉(zhuǎn)變成為土地資本，無疑是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要各方面的配套和協(xié)同。
一、城市功能的優(yōu)化是城市土地經(jīng)營的前提
城市土地的經(jīng)濟(jì)價值與城市功能的優(yōu)劣呈正相關(guān)：城市功能越是優(yōu)化，城市土地的經(jīng)濟(jì)價值越大；反之則反。城市的綜合競爭力直接取決于城市功能的經(jīng)營，而城市綜合競爭力集中體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)濟(jì)實(shí)力是城區(qū)功能集中優(yōu)化的結(jié)果。都市經(jīng)濟(jì)的核心是城區(qū)經(jīng)濟(jì)。城區(qū)集聚程度（包括人口、資本、消費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施）高，社會分工發(fā)達(dá)，科學(xué)技術(shù)先進(jìn)，交通運(yùn)輸便捷，其活動具有明顯的聚集性、擴(kuò)散性、商品性、高效性和開放性等特征。城區(qū)是創(chuàng)造力的中心，財(cái)富的中心，也是企業(yè)競爭的中心。[1]因此，培養(yǎng)整個城區(qū)的綜合競爭力，培育城區(qū)經(jīng)濟(jì)增長級，增加城市土地的經(jīng)濟(jì)價值，關(guān)鍵在于優(yōu)化城區(qū)功能。城市要加快發(fā)展，須圍繞中心城、衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)的發(fā)展來帶動整個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以合理的功能分工，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的交融。按城市的城市總體規(guī)劃，合理布局和優(yōu)化城區(qū)分工。比如，將城區(qū)內(nèi)的某些區(qū)位發(fā)展成為中心城區(qū)內(nèi)主要的工業(yè)區(qū)；某些區(qū)位為科學(xué)文化區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展科研、教育、文化及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能；某些區(qū)位為以風(fēng)景旅游和居住功能為主的片區(qū)，重點(diǎn)完善休閑居住環(huán)境和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)；某些區(qū)位為對外交通、倉儲及商貿(mào)功能為主等等。同時，以擴(kuò)大城市中心區(qū)輻射為依托，擴(kuò)張城區(qū)配置和利用資源的范圍，調(diào)整區(qū)域分工格局，優(yōu)化城區(qū)功能，構(gòu)筑更大范圍的經(jīng)濟(jì)協(xié)作體系，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體實(shí)力，進(jìn)一步鞏固城區(qū)在城市經(jīng)濟(jì)中的中心和樞紐地位。所以，城市土地資源的配置要在優(yōu)化城市功能上下功夫。
首先，城市土地資源的配置要適當(dāng)疏散中心城區(qū)密度。針對城市各級機(jī)關(guān)團(tuán)體絕大多數(shù)擁擠在城區(qū)核心范圍的情況，著手規(guī)劃疏散中心城區(qū)密度。要積極建設(shè)和完善高新區(qū)，堅(jiān)持城市向非耕地和耕地利用率不高區(qū)域發(fā)展的原則，建設(shè)城市副中心。中心城區(qū)的建筑容積率不能過高，這也是這次SARS在一些地區(qū)流行給城市土地資源的合理配置提出的新課題。
其次，城市土地資源的配置要進(jìn)一步提高中心城區(qū)對各區(qū)（市）縣的輻射能力。按輻射區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)調(diào)衛(wèi)星城建設(shè)和發(fā)展。城市“環(huán)狀加放射”的地面網(wǎng)絡(luò)已基本形成。著重抓好地鐵項(xiàng)目，母城中心區(qū)走地下，向外輻射走地上，既方便市區(qū)交通，又帶動衛(wèi)星城建設(shè)和發(fā)展。搞好城市管網(wǎng)和其他配套設(shè)施建設(shè)，在城市周邊形成一批二、三產(chǎn)業(yè)群，形成新的經(jīng)濟(jì)增長帶，使城市的城市功能分區(qū)更加合理。除保留中央商務(wù)區(qū)、中心金融區(qū)等幾個中心功能區(qū)外，大量的都可外遷、疏散。同時，要增強(qiáng)各區(qū)（市）縣承接輻射的能力，主動要靠近大都市的方向發(fā)展，努力形成特大中心城市和周邊城市功能互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。
第三，城市土地資源的配置要根據(jù)城市作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心和樞紐的功能定位，聚集城市科技、金融、商貿(mào)、交通、通訊等功能，力爭做大做強(qiáng)，進(jìn)一步增強(qiáng)城區(qū)在特大城市經(jīng)濟(jì)中的吸引和輻射力，鞏固和發(fā)展城區(qū)的核心地位和作用，以促進(jìn)城市更加繁榮。與此同時，要進(jìn)一步優(yōu)化縣域城區(qū)功能，加快縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。特大中心城市是大城市帶大郊區(qū)，城市經(jīng)濟(jì)總量和財(cái)政收入的相當(dāng)部分來自區(qū)（市）縣經(jīng)濟(jì)。這說明區(qū)縣經(jīng)濟(jì)不僅是城市經(jīng)濟(jì)的支撐，也是城市加快發(fā)展的希望所在。搞好縣域城區(qū)建設(shè)，培育縣域城區(qū)主導(dǎo)功能，造就經(jīng)濟(jì)增長帶頭區(qū)域，帶動和發(fā)展具有比較優(yōu)勢的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，將其建設(shè)成為實(shí)力較強(qiáng)的縣域經(jīng)濟(jì)中心。努力發(fā)展壯大縣域經(jīng)濟(jì)，優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)總量，提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，重點(diǎn)抓好體制創(chuàng)新、工業(yè)強(qiáng)縣和特色經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。以強(qiáng)市富民、農(nóng)民增收為目標(biāo)，沖破傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)行城鄉(xiāng)一盤棋，一二三產(chǎn)業(yè)互動，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)相融，以工業(yè)化帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，推動農(nóng)村城鎮(zhèn)化，加快城市縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。要不斷完善城鎮(zhèn)管理體制，保障人、財(cái)、物、信息的合理流動，增強(qiáng)城鎮(zhèn)的聚集功能，樹立城鎮(zhèn)品牌，提升城鎮(zhèn)形象，促進(jìn)城市土地資源的優(yōu)化配置。
城市土地經(jīng)營的解析與新思考
二、城市規(guī)劃和功能的優(yōu)化是提升城市土地經(jīng)營效率的基礎(chǔ)
理論和實(shí)踐已經(jīng)證明，城市土地價格受其區(qū)位的直接影響：“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。這里所指的“區(qū)位”不是簡單的城市土地的自然地理位置，而是經(jīng)濟(jì)地理位置。因此，區(qū)位的內(nèi)涵包括了城市規(guī)劃、功能、品牌、產(chǎn)業(yè)、市場、商機(jī)、人氣等在內(nèi)的精髓。根據(jù)馬克思的地租地價理論，筆者以為，城市規(guī)劃和功能的優(yōu)化，是城市級差地租和級差地價形成的條件，從而是提升城市土地經(jīng)營效率的基礎(chǔ)。
筆者以為，城市規(guī)劃的優(yōu)化和城市功能的提升，注重的是城市內(nèi)涵型發(fā)展，而不是外延型擴(kuò)張。城市建設(shè)不是單純的建廣場、辟街或擴(kuò)地開道，做簡單的“加減法”和“攤大餅”式地向地帶和城郊延伸。千城一面、單純追求“量變”的建設(shè)已經(jīng)違背了城市建設(shè)作為一門科學(xué)的特性。如在不少城市的新城區(qū)的入口處，大都會有一個大的圓形雕塑廣場，在新蓋的城市政府大樓前都有一塊巨大的草坪地，靠河的地段都會開辟一條景觀路，舊房扒掉后都一式蓋相同層樓、格調(diào)相似的新房。在急功近利、短期行為的驅(qū)使下，一些城市內(nèi)部工業(yè)、商業(yè)、住宅等各項(xiàng)功能區(qū)分不盡合理。在建筑風(fēng)格上，許多地方?jīng)]有任何特點(diǎn)，臨街建筑以及“火柴盒式”的“鋼筋加水泥”的“灰色森林”，成了許多地方城市的建筑模式。誠然，建設(shè)新城區(qū)不是不要廣場、草坪，但是必須是要根據(jù)不同城市的實(shí)際情況進(jìn)行規(guī)劃，要實(shí)用。城市街道兩邊的房屋并不是整齊、同一式樣就氣派。
論文城市土地經(jīng)營的解析與新思考來自
目前，我們不僅要關(guān)注產(chǎn)業(yè)同構(gòu)性問題，而且要防止城市建設(shè)和城市經(jīng)營中的同構(gòu)性問題。城市功能的戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整，可以說是經(jīng)營城市中迫切需要解決的問題。一個城市的生機(jī)和活力在于它的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色和獨(dú)特的歷史文化積淀。城市建設(shè)規(guī)劃、城市建筑風(fēng)格的同構(gòu)性只會使其顯得呆板死沉。即使在一個城市的街道兩旁，其建筑物也應(yīng)風(fēng)格各異，其建筑物可以有進(jìn)有退，有高有低，色調(diào)有冷有暖，突出層次和色調(diào)的和諧。另外，城市建設(shè)過程中一味地求新求大，只會浪費(fèi)財(cái)力資源、土地資源，更浪費(fèi)了不可再生的歷史文化資源。意大利、希臘、法國等歐洲國家的許多城市的迷人魅力，不是它的高樓大廈，而是它歷史賦予的濃厚的文化底蘊(yùn)。另外，有的城市在建設(shè)和改造中缺乏整體長遠(yuǎn)規(guī)劃，“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”擴(kuò)地建路、蓋房造屋后，卻將城市應(yīng)該必備的配套設(shè)備，如給排水、供電等設(shè)施給淡化了。剛修好的路，不久又被挖開；建好的綠化帶又推倒重來；有的城市居民的生活污水因缺少排水系統(tǒng)，要么蓄在一地形成水洼，要么直接排入河流，與飲水源混雜，以致造成居民生活質(zhì)量的下降。筆者以為，在城市建設(shè)中除了量的變化外，最重要的是質(zhì)的變化。也就是說，要讓城市的居民享受到城市生活的文明進(jìn)步，如城市化的供水、供電、供氣以及其它內(nèi)容的物質(zhì)文明和精神文明等等。
一個城市的規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面的水平與城市土地的地租、地價和土地貢獻(xiàn)率呈正相關(guān)。堅(jiān)持在經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益三者和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，把經(jīng)營城市的思路貫穿到城市規(guī)劃、建設(shè)、管理、產(chǎn)業(yè)與市場運(yùn)作的全過程，樹立城市形象，營造城市特色，打造城市品牌，提高城市檔次，從而使城市土地在價值上不斷增值。所以，在城市規(guī)劃和城市功能的優(yōu)化上，城市政府應(yīng)該把軟硬環(huán)境創(chuàng)新擺在突出位置，以人為本，綠化、美化、亮化城市，優(yōu)化和深化城市功能；以產(chǎn)業(yè)、市場和人氣的營造為核心，增強(qiáng)城市的內(nèi)需力；以建設(shè)標(biāo)志性建筑為亮點(diǎn)，增添新的人文景觀，把城市形象提高到一個新的層次；同時，著力打造有利于投資創(chuàng)業(yè)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的政策環(huán)境、法制環(huán)境、政府服務(wù)環(huán)境，不斷提高城市的吸引力、凝聚力，以此造商機(jī)、造人氣，帶動城市土地增值。
三、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)用地供應(yīng)總量、階段和區(qū)位控制制度是經(jīng)營城市土地的關(guān)鍵
城市土地的供求關(guān)系是城市土地市場和房地產(chǎn)市場運(yùn)行的基礎(chǔ)性關(guān)系。城市土地的價格高低與城市土地的供地總量密切相關(guān)。根據(jù)城市土地價格形成機(jī)制，在其他條件不變的情況下，城市土地的價格由城市土地的供應(yīng)總量制導(dǎo)：城市土地的供應(yīng)量愈大，其單位面積的城市地價就愈低；反之則反。所以，在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平穩(wěn)健提升的階段，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，不僅是加強(qiáng)用地管理的基礎(chǔ)條件，也是經(jīng)營城市土地和提高城市土地經(jīng)營效率的關(guān)鍵。那種在城市土地供應(yīng)總量上不顧市場需求和城市建設(shè)的現(xiàn)實(shí)需要敞開口子、相互攀比的做法，不是解放思想的表現(xiàn)，而是不懂經(jīng)濟(jì)規(guī)律、竭澤而漁的蠻干。
為此，我們必須嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和計(jì)劃，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度，控制增量建設(shè)用地供應(yīng)量。同時，要根據(jù)土地供應(yīng)總量與地價之間互動機(jī)理，來有序安排土地的供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)時間、供應(yīng)區(qū)位。土地主管部門要把盤活存量建設(shè)用地作為城市土地供應(yīng)的重要來源，切實(shí)負(fù)起控制建設(shè)用地總量的職責(zé)。土地管理部門規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍不能隨意改變，每年農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量控制計(jì)劃，不得隨意突破。有關(guān)部門要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)建設(shè)的實(shí)際需要，模擬財(cái)政預(yù)算管理硬約束制度安排來供應(yīng)城市土地，充分發(fā)揮政府宏觀管理在城市土地市場的調(diào)節(jié)作用，對建設(shè)用地總供應(yīng)量實(shí)行嚴(yán)格控制，嚴(yán)禁單位和個人亂占濫用土地，以保證城市土地得到合理和優(yōu)化的配置。
城市土地經(jīng)營的解析與新思考
城市土地在供應(yīng)上不僅要注重控制總量，而且要把握好供地的時間階段和區(qū)位安排。供地的時間階段和區(qū)位安排，要根據(jù)用地性質(zhì)、城市功能、市場需要、資金來源、建設(shè)時間、配套條件等等來進(jìn)行抉擇。從而才能確保城市土地經(jīng)營，運(yùn)用土地供求和價值規(guī)律打好“時間差”和“空間差”，進(jìn)而使城市土地經(jīng)營的成本最低，產(chǎn)生的效率最大。
城市政府要高度壟斷和統(tǒng)一建設(shè)用地特別是經(jīng)營性用地的供地渠道，對新增建設(shè)用地，要采取統(tǒng)一征用、統(tǒng)一提供的方式。同時，要堅(jiān)持城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一管理，實(shí)行省市對縣區(qū)土地管理的集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的體制，禁止開發(fā)商與城市郊區(qū)的村鎮(zhèn)直接簽訂用地項(xiàng)目，禁止直接租用農(nóng)地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)。不允許各種各樣的“園、區(qū)”行使土地管理的政府職能，對以各種各樣名目另立“園、區(qū)”開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目和以所謂的“生態(tài)項(xiàng)目”實(shí)為囤積城市土地、待價而沽的圈地作法，甚至炒賣土地謀利的行為，一定要采取經(jīng)濟(jì)的、行政的、法律的和輿論的手段，加以制止和制裁。
四、健全和完善城市土地交易制度是城市土地經(jīng)營的重要條件
在推進(jìn)城市土地經(jīng)營的過程中，城市政府在根據(jù)市場需求確定城市土地上市節(jié)奏、開發(fā)程度和質(zhì)量的同時，還必須下大力氣解決城市土地交易制度不完善的問題。
首先，城市政府要切實(shí)按照有關(guān)法律法規(guī)的要求，建立健全經(jīng)營性用地的招標(biāo)、拍賣或?qū)嵭袙炫乒娣绞浇灰椎倪\(yùn)作機(jī)制。屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目和其他具有競爭性項(xiàng)目用地的交易，應(yīng)該采用招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行；其他類型的用地應(yīng)掛牌公告，如在規(guī)定期限內(nèi)有多個用地申請者的，亦應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣方式交易。為了規(guī)范城市土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌交易行為，土地行政主管部門要不斷完善經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣機(jī)制。在進(jìn)行城市土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣活動時，事前應(yīng)制定詳細(xì)的招標(biāo)、拍賣文件和投標(biāo)、競買規(guī)則，并招標(biāo)、拍賣公告；城市土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣時，參與競投或競買的人員應(yīng)達(dá)到規(guī)定的人數(shù)，有的地塊還應(yīng)設(shè)立最低保護(hù)價。未達(dá)到規(guī)定人數(shù)和最低保護(hù)價的，由土地行政主管部門或交易機(jī)構(gòu)重新作出安排；城市土地使用權(quán)的招標(biāo)應(yīng)設(shè)立評標(biāo)小組，評標(biāo)工作由委托招標(biāo)人或交易機(jī)構(gòu)主持。除主持人外，其余成員在開標(biāo)前一天從評標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)選定。要明確城市土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣范圍、程序、組織辦法，認(rèn)證一批具有國有土地招標(biāo)拍賣資格的主持人。在城市土地使用權(quán)的掛牌交易中，其公示內(nèi)容應(yīng)包括報(bào)價期限、地塊位置、土地級別、土地面積、土地用途、使用年限、規(guī)劃條件、交易底價、當(dāng)前報(bào)價等。城市土地使用權(quán)掛牌交易的報(bào)價期限，應(yīng)根據(jù)城市土地市場供求等具體情況確定，一般不應(yīng)少于10個工作日。要嚴(yán)格城市土地使用權(quán)的交易制度，出讓土地成交后，必須在一定時間內(nèi)保證地價款足額到位。同時，在城市土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣和掛牌交易的過程中，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費(fèi)用，保障交易安全，促進(jìn)城市土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。
其次，要積極推行城市土地交易許可制度和城市土地交易申報(bào)制度。城市土地使用權(quán)有形市場是建立健全城市土地市場秩序的重要平臺。各級土地行政主管部門要充分利用城市土地使用權(quán)的有形市場，促進(jìn)城市土地使用權(quán)依法公開的交易。要積極推行城市土地交易許可制度和土地交易申報(bào)制度。涉及原劃撥土地使用權(quán)或改變原土地使用條件的交易，應(yīng)由土地行政主管部門審核、縣級以上人民政府批準(zhǔn)后，方可按相應(yīng)的規(guī)則入市交易。對此，土地行政主管部門應(yīng)確認(rèn)地價評估結(jié)果并核定應(yīng)補(bǔ)交的出讓金，明確繳納辦法。出讓土地的首次交易，經(jīng)交易機(jī)構(gòu)對出讓合同履行情況初審后，必須報(bào)土地行政主管部門核準(zhǔn)，達(dá)到轉(zhuǎn)讓的條件后方可進(jìn)場交易。涉及集體建設(shè)用地的交易，要首先取得原集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，再經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，方可依法流轉(zhuǎn)。城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須進(jìn)入土地有形市場公開交易，禁止通過隱形市場私下交易。同時，要嚴(yán)格執(zhí)行土地交易價格申報(bào)制度，以便于政府部門全面、及時掌握地價信息，實(shí)施城市土地優(yōu)先購買權(quán)。
再次，要實(shí)施城市土地使用權(quán)市場交易信息披露制度。城市土地市場信息的公開程度和交易信息的對稱性是衡量城市地產(chǎn)市場是否規(guī)范的重要指標(biāo)。目前，由于地價管理受地方保護(hù)主義的影響，不少地方的城市土地市場信息的社會化服務(wù)程度普遍較低。地價以及建設(shè)用地信息、土地登記信息等內(nèi)容仍掌握在一些部門的少數(shù)人手里，土地信息不公開，或公開的信息不全面、不完整，城市土地使用權(quán)市場交易信息的不對稱，嚴(yán)重影響和制約了城市土地市場的健康有序發(fā)展。為此，我們要建立和完善城市土地使用權(quán)市場交易信息的披露制度，公開公布供地信息、地價信息，為社會、為投資者提供服務(wù)。土地交易管理的程序要向社會公開，接受社會監(jiān)督。要定期公布和提供土地供求信息，收集、儲存、土地交易行情、交易結(jié)果，提供有關(guān)土地政策法規(guī)、城市土地市場管理規(guī)則、土地利用投資方向咨詢等。要實(shí)行土地登記的可查詢制度，采取切實(shí)措施增加土地登記的覆蓋面，充分發(fā)揮土地登記在市場監(jiān)管和產(chǎn)權(quán)保障中的作用。除涉及國家保密要求外，土地登記結(jié)果要接受社會公開查詢，做到查詢資料全面、查證及時、簽證準(zhǔn)確。
城市土地經(jīng)營的解析與新思考
第四，要加強(qiáng)和完善城市地價管理制度。城市地價管理是城市土地市場管理的核心，城市地價確定得合理與否，關(guān)系到宏觀調(diào)控城市土地市場與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展；地價評估的高與低，關(guān)系到土地收益的再分配等問題，從而關(guān)系到城市土地經(jīng)營的效率?；鶞?zhǔn)地價作為地價體系中屬控制性地價，是城市政府調(diào)控城市土地市場供求關(guān)系、制定地價管理政策、指導(dǎo)土地交易、征收土地稅費(fèi)的重要依據(jù)，也是地價管理的重要基礎(chǔ)。盡管有關(guān)法律法規(guī)已明確規(guī)定，城市基準(zhǔn)地價應(yīng)定期修訂和公布，但在實(shí)際工作過程中，還有部分地方把基準(zhǔn)地價作為土地行政主管部門的內(nèi)部資料，嚴(yán)格保密，影響了基準(zhǔn)地價在整個市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的地位和作用。同時，在基準(zhǔn)地價的修訂、公布的程序、方法、內(nèi)容以及法律效力等也缺乏明確的規(guī)定及具體的操作規(guī)則。為了規(guī)范城市土地市場秩序，必須嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)地價定期更新和公布制度，嚴(yán)格執(zhí)行城市土地定級規(guī)程和土地估價規(guī)程，科學(xué)地開展基準(zhǔn)地價更新與土地定級的修訂工作。要把基準(zhǔn)地價以及標(biāo)定地價的定期修訂和公布，作為地價管理制度建設(shè)的重要內(nèi)容加以落實(shí)。在基準(zhǔn)地價以及標(biāo)定地價評估、更新完成后，應(yīng)及時報(bào)請城市政府向社會公布，作為城市政府宏觀調(diào)控城市土地市場，管理地價，引導(dǎo)市場的依據(jù)。要規(guī)范基準(zhǔn)地價以及標(biāo)定地價公布的方式、內(nèi)容、時間等要求，建立地價可查詢制度。要實(shí)行土地交易價格申報(bào)制度和地價定期檢查制度，組織力量對各地土地招標(biāo)拍賣底價和土地收購補(bǔ)償價格的確定情況進(jìn)行定期檢查，重點(diǎn)檢查是否進(jìn)行了地價的評估、其土地招標(biāo)拍賣底價和土地收購補(bǔ)償價格是否是集體決策，以從制度上杜絕暗箱操作而引發(fā)的尋租行為。
第五，健全和完善城市土地市場中介組織的執(zhí)業(yè)制度。目前，仍有不少土地評估機(jī)構(gòu)以及相關(guān)的中介組織，依仗自己過去的政府背景或與政府千絲萬縷的聯(lián)系，其執(zhí)業(yè)行為很不規(guī)范?！爸薪椴恢小睂Τ鞘械貎r的管理，對培育和規(guī)范城市土地市場產(chǎn)生了不利影響。因此，政府機(jī)構(gòu)與土地市場中介組織必須徹底脫鉤，以推動房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)真正成為產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)。土地市場中介組織應(yīng)該圍繞完善管理、創(chuàng)新經(jīng)營的要求，對現(xiàn)有的財(cái)務(wù)、勞動、人事、分配、民主管理等制度以及內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行全面的梳理和修訂，規(guī)范和完善法人治理機(jī)制、民主監(jiān)督機(jī)制、競爭機(jī)制、分配機(jī)制，建立健全公開、平等、競爭、擇優(yōu)的競爭上崗機(jī)制，以資金管理為中心的財(cái)務(wù)管理機(jī)制和以審計(jì)為中心的監(jiān)控機(jī)制。政府部門要加強(qiáng)土地估價人員的資格管理，加強(qiáng)土地評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理，加強(qiáng)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的管理和為社會提供信息服務(wù)。對違規(guī)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)處罰力度，真正保證城市土地市場中介組織能獨(dú)立、客觀、公正地從業(yè)。
最后，要進(jìn)一步完善土地監(jiān)察管理體制。當(dāng)前，城市土地交易和經(jīng)營中還存在不少違規(guī)、違紀(jì)、違法行為。例如：劃撥土地轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地未按法律規(guī)定，向政府主管部門繳納土地出讓金；出讓國有土地已按有關(guān)程序確定價格后，有關(guān)部門又擅自減免地價；改變城市土地用途，需補(bǔ)交地價而不補(bǔ)交地價款；未達(dá)到現(xiàn)行國家法律規(guī)定和合同約定的投資開發(fā)條件，擅自轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；將批租土地化整為零，逃避上級主管部門審批；土地掛牌交易中的信息不對稱、假掛牌等虛假行為；土地資產(chǎn)管理和土地市場運(yùn)行中有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)等等。要進(jìn)一步整頓城市土地市場秩序，首先必須重點(diǎn)整頓清理城市土地市場中的違法違紀(jì)行為。要加強(qiáng)劃撥土地使用權(quán)使用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理，規(guī)范已出讓土地使用權(quán)的使用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理，加強(qiáng)農(nóng)村集體土地包括投資、入股、出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等在內(nèi)的土地流轉(zhuǎn)管理。要進(jìn)一步加大對城市土地市場監(jiān)督力度，堅(jiān)決糾正土地資產(chǎn)管理工作中有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不究的行為，嚴(yán)肅查處土地交易中的違法、違紀(jì)行為。特別是，要重點(diǎn)防止化整為零批租土地的行為，對同一主體在相鄰地塊累加批租土地要嚴(yán)加管理。要按照依法行政、規(guī)范行政審批行為、強(qiáng)化權(quán)力制衡的要求，建立健全集體決策制度，可參考有關(guān)城市在出讓土地中實(shí)行的“四步會審制”（即專業(yè)隊(duì)伍評估、地價辦公室初審、地價評議委員會審核、局長辦公會集體決策，形成出讓招標(biāo)方案），對涉及建設(shè)用地審批、土地資產(chǎn)處置、地價確定等土地資產(chǎn)管理的重大事項(xiàng)，一律經(jīng)過科學(xué)民主的決策程序，實(shí)施集體決策。時間內(nèi)保證地價款足額到位。同時，在城市土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣和掛牌交易的過程中，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費(fèi)用，保障交易安全，促進(jìn)城市土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。隨著土地制度改革的不斷深化和土地市場的發(fā)育完善，土地管理部門的職能應(yīng)該實(shí)現(xiàn)土地利用管理為主向土地市場管理為主的轉(zhuǎn)化。當(dāng)前，要根據(jù)WTO的游戲規(guī)則，進(jìn)一步強(qiáng)化土地監(jiān)察執(zhí)法手段，維護(hù)土地市場正常秩序?？梢钥紤]建立土地監(jiān)察執(zhí)法的垂直管理體制，以減少來自“塊塊管理”的約束，并進(jìn)一步探索土地管理執(zhí)法機(jī)構(gòu)的人事管理新體制。同時，要加強(qiáng)土地監(jiān)察執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，以確保土地監(jiān)察執(zhí)行人員有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)。國土資源的分布具有地域性、分散性等特點(diǎn)，使得土地資源的供求信息不透明，價格機(jī)制和競爭機(jī)制不能充分發(fā)揮作用，從而為政府實(shí)施土地監(jiān)察管理帶來了困難。因此，有必要將建立數(shù)字化國土資源信息系統(tǒng)工程納入政府議事日程。通過建立數(shù)字化國土資源信息系統(tǒng)，可以及時公開土地供應(yīng)計(jì)劃、需求狀況等相關(guān)信息，隨時對城郊結(jié)合部地帶的土地進(jìn)行監(jiān)測，并可實(shí)現(xiàn)土地政務(wù)管理辦公自動化，以形成政府與公眾之間的雙向互動交流，從而增加土地行政行為的透明度，減少人為因素參與到土地審批過程中去的可能性。因此，建立數(shù)字化國土資源信息系統(tǒng)，可以使土地管理部門及其工作人員的權(quán)力得到一定的規(guī)范和制衡，從而有利于消除土地行政中的腐敗現(xiàn)象。
城市土地經(jīng)營的解析與新思考
五、構(gòu)建土地儲備制度是城市土地經(jīng)營的蓄水池
為了實(shí)現(xiàn)城市土地的可持續(xù)經(jīng)營，必須構(gòu)建城市土地經(jīng)營的蓄水池。筆者以為，城市土地經(jīng)營的蓄水池就是城市土地儲備制度。城市土地儲備制度是指城市土地管理部門或機(jī)構(gòu)集中對土地征購、整理、儲備、供應(yīng)和開發(fā)的體制安排，它是城市政府主導(dǎo)和調(diào)控城市土地市場的基本手段之一。城市土地儲備的運(yùn)行機(jī)制應(yīng)根據(jù)城市社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的整體利益和長遠(yuǎn)目標(biāo)來運(yùn)作。在此基礎(chǔ)上，對列入土地供應(yīng)計(jì)劃的土地，可根據(jù)城市建設(shè)的具體需要和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整等要求，在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，進(jìn)行分區(qū)規(guī)劃的制訂，即對用地（包括增量和存量土地）結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新調(diào)整，再進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃以及建設(shè)方案的設(shè)計(jì)。
建立城市土地儲備制度需統(tǒng)一開展城市建設(shè)用地的征用工作，有計(jì)劃地集中和積累建設(shè)用地。其土地來源包括征用農(nóng)用地、劃撥土地使用權(quán)的機(jī)制，從城市土地二級市場中收回土地使用權(quán)等。然后，政府再將進(jìn)入儲備體系的土地進(jìn)行拆遷、平整、歸并、整理，從宏觀上進(jìn)行平衡，進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施的建設(shè)，使儲備土地成為可供出讓和出租的建設(shè)用地（熟地）。為此，地方政府應(yīng)從土地出讓金中拿出一定的比例，建立土地收購儲備基金，以確保土地收購制度的實(shí)施。在建立城市土地儲備體系的前提下，政府應(yīng)將城郊結(jié)合的土地納入城市土地儲備體系，在其尚未整理為建設(shè)用地時，將這些土地視為同質(zhì)化的土地儲備范圍，將來根據(jù)城市規(guī)劃的需要，調(diào)控房地產(chǎn)周期的需要（主要是地價水平），通過調(diào)節(jié)土地的供求量達(dá)到宏觀調(diào)控地產(chǎn)市場的目的。目前，要把市地和農(nóng)地結(jié)合地帶作為重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)。任何農(nóng)地轉(zhuǎn)為市地必須經(jīng)過政府征用的法定程序，由政府壟斷供應(yīng)土地資源的源頭。目前，可以考慮把城郊結(jié)合部作為城市城鎮(zhèn)發(fā)展“特區(qū)”，在城市或城鎮(zhèn)規(guī)劃指導(dǎo)下適當(dāng)給予優(yōu)惠政策，引導(dǎo)其健康發(fā)展。其具體建議是：對近期城市的空間拓展，政府可根據(jù)城市規(guī)劃成片征為國有土地，作為城市土地儲備。對中期城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，有條件的可以先征用，然后租賃給農(nóng)民在保持原用途的情況下充分利用，政府需要時隨時收回。對中長期規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，政府未作征用處理的，也應(yīng)將之納入城市土地儲備計(jì)劃，允許集體或農(nóng)民個人在法律和城市規(guī)劃許可的范圍加以利用，并保護(hù)其權(quán)益。對于現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入“市地”的農(nóng)村集體土地、但不符合城市規(guī)劃的，予以清退，并依法對有關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處罰；對符合城市規(guī)劃要求的，應(yīng)補(bǔ)齊有關(guān)手續(xù)，使之依法轉(zhuǎn)為國有土地。通過把城郊結(jié)合的集體農(nóng)用地納入城市土地儲備體系，可以避免土地供給和用地結(jié)構(gòu)安排的盲目性，從而可以有效地調(diào)控進(jìn)入一級土地市場的土地、供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)及布局的合理性，進(jìn)而促進(jìn)土地利用管理水平的提升。
舊有的城市土地供應(yīng)方式即是一種城市土地使用權(quán)通過劃撥、出讓等方式，由原土地使用人手中直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場的供應(yīng)模式。這種模式的特點(diǎn)是：城市土地進(jìn)入市場的速度快，程序簡單，政府不必或極少在城市土地上進(jìn)行開發(fā)投資，因而也沒有任何投資風(fēng)險，而且還可以在城市土地的出讓中獲得一部分級差收益。但是，這種模式的弊端也十分明顯，最突出的是市場運(yùn)行不規(guī)范，容易因追求短期內(nèi)的城市土地收益而造成城市土地供應(yīng)總量上的失控。因此，從城市土地儲備制度運(yùn)作模式優(yōu)化的角度看，深化改革可以從以下措施切入：
(1)吸收國外土地銀行運(yùn)作模式的優(yōu)點(diǎn)，通過土地收回、收購、置換、征用與整理等方式，將出讓和年租土地完全納入政府土地供應(yīng)總量控制的范疇。
(2)改變城市土地從原使用者手中直接進(jìn)入城市土地市場的作法。通過城市土地儲備機(jī)制，將納入儲備的城市土地進(jìn)行開發(fā)或再開發(fā)，使生地、毛地變?yōu)椤叭ㄒ黄健?、“五通一平”、“七通一平”的熟地后，再逐步將其推向城市土地市場?/p>
(3)采用靈活多樣的城市土地儲備形式，盡可能減少政府的財(cái)政支出。根據(jù)我國各大中城市的實(shí)際情況，可以通過努力建立和形成一個分層次、多形式的城市土地儲備體系。[2]“分層次”，是指在城市政府統(tǒng)一的土地儲備總量計(jì)劃之下，按照目前各大城市“兩級政府”、“兩級管理”的管理體制，建立市、區(qū)兩級，以市為主的城市土地儲備網(wǎng)。“多形式”，是指在城市土地的儲備形式上可以多樣化，包括規(guī)劃儲備、計(jì)劃儲備和通過收購地塊后的直接儲備?！耙?guī)劃儲備”，是指運(yùn)用規(guī)劃的手段，對列入城市規(guī)劃中需改造或需調(diào)整結(jié)構(gòu)的地塊進(jìn)行開發(fā)時間、開發(fā)進(jìn)度上的控制?！坝?jì)劃儲備”，指對“九五”、“十五”期間已批準(zhǔn)征用的大批土地，按照其規(guī)劃狀況、市政配套等條件，編制計(jì)劃，控制其開發(fā)進(jìn)度?！爸苯拥牡貕K儲備”，是指市區(qū)兩級政府，通過“收回、收購、置換、征用、整理”方式取得的城市土地使用權(quán)后的直接儲備。通過這一體系，有助于使政府對城市土地的開發(fā)利用狀況、進(jìn)度等實(shí)行全方位的有效調(diào)控。
籌集購地資金是征購?fù)恋氐年P(guān)鍵所在。城市土地儲備機(jī)制的運(yùn)行通常伴隨著資金的運(yùn)行，要進(jìn)行大量的土地收購儲備活動，并將生地變?yōu)槭斓兀枰揞~資金。因此，建立城市土地儲備制度的核心是要建立城市土地儲備基金，并通過專業(yè)機(jī)構(gòu)對城市土地儲備基金進(jìn)行運(yùn)作，從而實(shí)現(xiàn)土地“征購、儲備、出讓”在土地資產(chǎn)和資金上的雙向良性循環(huán)運(yùn)動。城市土地儲備機(jī)制的運(yùn)行總是伴隨著資金的運(yùn)動，城市土地儲備機(jī)制的良性運(yùn)行需要巨額資金支持。因此，建立城市土地儲備基金便成為建立和完善城市土地儲備制度的重要財(cái)力保障。建立我國城市土地儲備基金的可能資金來源主要有：一是政府撥款，目前各個試點(diǎn)城市政府都劃撥一定數(shù)量的款項(xiàng)作為啟動資金。二是政府貸款，城市土地儲備機(jī)構(gòu)的運(yùn)行，必然帶來較為可觀的運(yùn)行收入。因而，用于城市土地儲備的政府貸款可以說是一種低風(fēng)險甚至是無風(fēng)險貸款。在初期啟動階段，城市土地儲備與開發(fā)公司完全可以用貸款方式建立土地儲備基金。三是政府預(yù)劃撥部分城市土地給城市土地儲備與開發(fā)公司。這相當(dāng)于政府以土地資產(chǎn)實(shí)物的形式投入到城市土地儲備基金之中。四是土地收益。城市土地使用制度改革已實(shí)施多年，城市土地有償使用制度的引入，已經(jīng)為政府積累了一筆可觀的土地收益，這些收益一部分已用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，剩余部分可列入城市土地儲備基金。五是城市土地儲備收益。城市土地儲備制度運(yùn)作一段時期后，將會產(chǎn)生土地儲備收益，這些收益也可列入城市土地儲備基金，滾動使用。六是由城市土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)行土地債券。土地債券通過城市土地儲備收益來還本付息。七是其他資金，包括各種按有關(guān)規(guī)定可以進(jìn)入土地儲備基金的公共基金、社會基金，如各種保險基金、離退休基金、養(yǎng)老基金等等。
另外，還要建立城市土地儲備基金的運(yùn)作主體。筆者建議，可以考慮建立具有一定壟斷性質(zhì)的城市土地儲備與開發(fā)公司來實(shí)際運(yùn)作城市土地儲備基金。作為城市土地基金運(yùn)作主體，城市土地儲備與開發(fā)公司的職能是受城市政府委托，承擔(dān)土地征用、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和回收以及存量土地的收購；組織城市土地供應(yīng)、土地開發(fā)整理和土地資產(chǎn)的管理等公共事務(wù)工作。運(yùn)作土地基金，既要接受政府計(jì)劃指導(dǎo)，又要按照市場機(jī)制進(jìn)行高效運(yùn)作，確保國有土地資產(chǎn)收益的最大化。
城市土地儲備基金是一種與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的土地管理制度、管理方式和運(yùn)行機(jī)制的結(jié)合。建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的城市土地儲備基金架構(gòu)，必然涉及到我國現(xiàn)行的土地管理體制、土地供應(yīng)機(jī)制和法律法規(guī)等一系列層面的創(chuàng)新；同時，還直接受城市土地市場發(fā)育程度的影響。因此，必須認(rèn)真研究城市土地儲備基金與城市土地資產(chǎn)管理、土地收購與儲備、土地資本化運(yùn)營和土地證券化等方面的關(guān)系，并著重研究和解決好建立城市土地基金與現(xiàn)行法律法規(guī)的適應(yīng)性問題。城市政府通過征購方式，集中進(jìn)行城市土地儲備和供應(yīng)，現(xiàn)行法律中有一些依據(jù)，但不盡明確和完善。我國現(xiàn)行《土地管理法》第二條中規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)現(xiàn)土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”，該法第九條規(guī)定：“國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)”?？梢姡覈韲倚惺钩鞘型恋厮袡?quán)，用地單位只擁有一定期限的土地使用權(quán)。政府代表國家行使對土地的最高處置權(quán)，國家對土地的處置權(quán)利應(yīng)當(dāng)包括回購?fù)恋氐臋?quán)利，但是，現(xiàn)行法律對此尚無明確規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l和第六十五條僅作了如下規(guī)定：為公共利益需要使用土地，或?yàn)閷?shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)的改建，可以依法收回或調(diào)整使用的國有土地或集體土地。收回或調(diào)整土地的，對原土地使用人給予適當(dāng)補(bǔ)償。上述規(guī)定為建立城市土地儲備制度提供了一定的法律依據(jù)，但很不充分，覆蓋范圍太小。關(guān)于建立城市土地儲備制度的法律建設(shè)，可以借鑒國外賦予政府土地優(yōu)先購買權(quán)的作法，根據(jù)我國土地基本制度，從根本上解決建立城市土地儲備制度的法律保障問題。瑞典、荷蘭等歐洲國家都頒布了一系列法律法規(guī)來支持土地儲備機(jī)制的運(yùn)行，如規(guī)定政府對土地?fù)碛袃?yōu)先購買權(quán)(或征用權(quán))以及對政府擁有的開發(fā)條件還不成熟的土地，可以出租給農(nóng)場主和森林主等等。[3]建立和完善我國城市土地儲備制度，不僅要在繼續(xù)完善國家對農(nóng)地征用權(quán)的基礎(chǔ)上，賦予城市政府對土地的優(yōu)先購買權(quán)，而且應(yīng)從法律上明確城市土地儲備的范圍。根據(jù)我國城市用地的復(fù)雜性，可以將以下十類土地納入儲備范圍：市區(qū)范圍內(nèi)的無主地；為政府代征的土地；土地使用期限已滿被依法收回的土地；被依法收回的荒蕪、閑置的國有土地；依法沒收的土地；因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其它原因調(diào)整出的原劃撥的國有土地；以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃和土地整理，市政府指令收購的土地；土地使用人申請市土地儲備中心收購的土地；其他需要進(jìn)行儲備的國有土地。另外，還應(yīng)當(dāng)從法律上規(guī)定對政府擁有的開發(fā)條件還不成熟的土地，可以依法實(shí)行年租或短租，并將租賃收益納入城市土地儲備基金進(jìn)行管理。同時，還應(yīng)當(dāng)對城市土地儲備基金運(yùn)作主體及相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制作出明確的法律規(guī)定。[4]
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OntheProblemsoftheUrbanLandOperation
YANGJirui
關(guān)鍵詞：GIS技術(shù)；房地產(chǎn)；測繪管理；信息系統(tǒng)；計(jì)算機(jī)論文
中圖分類號：TP39 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
1 GIS技術(shù)與房產(chǎn)測繪
1.1 GIS技術(shù)概述
具有一定的綜合性與復(fù)雜性，作為一項(xiàng)高新技術(shù)，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的突出特征就是同時能夠處理空間數(shù)據(jù)以及屬性數(shù)據(jù)。
1.2 房產(chǎn)測繪概述
在實(shí)際工作過程中，利用先進(jìn)的測繪儀器、測繪技術(shù)等對房屋建筑物或者與之相關(guān)的構(gòu)筑物進(jìn)行調(diào)查和測量，掌握房地產(chǎn)的區(qū)位位置、數(shù)量、所有權(quán)屬，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行圖形的繪制，這樣的技術(shù)被稱為房地產(chǎn)測繪。而房地產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)是指通過現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)技術(shù)、GIS技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、數(shù)字化成圖技術(shù)以及數(shù)據(jù)庫技術(shù)等，建立一個標(biāo)準(zhǔn)化的、要準(zhǔn)確的共享型房地產(chǎn)空間數(shù)據(jù)庫，能夠?yàn)?ldquo;數(shù)字房產(chǎn)”的發(fā)展提供基礎(chǔ)平臺，為公眾提供優(yōu)質(zhì)完善的地理空間數(shù)據(jù)。測繪成果能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理、房地產(chǎn)的開發(fā)管理、交易管理以及費(fèi)用收取、稅務(wù)征收、法律仲裁等房地產(chǎn)管理活動相應(yīng)的支持，同時能夠幫助城市規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)等工作提供基礎(chǔ)性的數(shù)據(jù)信息。
1.3 基于GIS技術(shù)實(shí)施房產(chǎn)信息管理的意義
在房產(chǎn)測繪信息管理中引進(jìn)GIS技術(shù)，能夠?qū)⑿畔⒐芾砉ぷ骱头康禺a(chǎn)地形圖緊密聯(lián)系在一起，對房地產(chǎn)實(shí)施精確的定位，形成以圖管證的模式，進(jìn)而房地產(chǎn)辦證的流程能夠高效、準(zhǔn)確的完成。通過GIS技術(shù)，只要是區(qū)域范圍中的房地產(chǎn)都能夠?qū)嵤?shù)據(jù)信息的統(tǒng)計(jì)和分析，如對房地產(chǎn)的密度和容積率進(jìn)行分析計(jì)算，便于相關(guān)部門掌握城市住房的情況，有效地改善了傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理工作中存在的問題，減少各類糾紛的發(fā)生。
2 實(shí)現(xiàn)基于GIS技術(shù)房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)的要點(diǎn)
要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)，首先要實(shí)現(xiàn)圖文一體化。房產(chǎn)測繪是當(dāng)前房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中的重要部分，收集的地理空間數(shù)據(jù)信息必須和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理中的屬性信息緊密聯(lián)系在一起，二者之間能夠相互查詢。如實(shí)施圖文一體化管理過程中，將房產(chǎn)的產(chǎn)籍號作為關(guān)鍵字段將圖形數(shù)據(jù)屬性數(shù)據(jù)相連，實(shí)現(xiàn)二者的動態(tài)連接；第二個要點(diǎn)是滿足面積分?jǐn)偟男枨?，在房產(chǎn)測繪管理中面積分?jǐn)偟姆椒ㄅc手段多種多樣，但是分?jǐn)偣ぷ饕欢ㄒ谙嚓P(guān)原則和規(guī)定，因?yàn)榉慨a(chǎn)的面積與購買者的利用是切身相關(guān)的，采用正確的分?jǐn)偡绞椒浅Ｖ匾Ｔ诜慨a(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)中，基于國家技術(shù)監(jiān)督局的相關(guān)規(guī)定，對于單一功能的住宅，公用面積分?jǐn)偨o整棟樓；非單一功能的住宅則需要詳細(xì)規(guī)劃，避免出現(xiàn)前后不一的現(xiàn)象；第三個要點(diǎn)是確定好房屋的產(chǎn)籍號，圖號、幢號等共同構(gòu)成房屋的產(chǎn)籍號，在錄入信息的過程中一定要將信息分門別類。
3 GIS技術(shù)在房產(chǎn)測繪管理及房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)中的應(yīng)用
3.1 房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則與目標(biāo)
房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則：為了確保能夠快速準(zhǔn)確的對房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)資料實(shí)施編輯處理與修改等操作，將GIS技術(shù)的要求和特征與本系統(tǒng)的開發(fā)要求結(jié)合起來擬定以下設(shè)計(jì)原則：首先是簡潔化的原則，確保用戶操作過程不會過于復(fù)雜，界面與操作流程簡化；第二是可擴(kuò)展性的原則，在滿足現(xiàn)有要求的基礎(chǔ)上還要考慮到系統(tǒng)的擴(kuò)充，基于用戶需求的發(fā)展留下一定的余地，便于今后的升級與擴(kuò)展；第三，功能與數(shù)據(jù)的完備性原則，不會出現(xiàn)功能缺失造成用戶的體驗(yàn)不佳；最后是具有較好的容錯性，系統(tǒng)不會因?yàn)椴僮麇e誤等現(xiàn)象崩潰。
房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)對房屋建筑物分層圖以及分戶圖的管理；對建筑物中每層每戶的信息管理；能夠?qū)κ占臄?shù)據(jù)信息實(shí)施計(jì)算與管理，并將計(jì)算流程保留；能夠?qū)崿F(xiàn)分層與分戶圖紙的輸出和查詢。
3.2 房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)
房產(chǎn)數(shù)字化測圖子系統(tǒng)：通過各種測繪設(shè)備與儀器，收集房地產(chǎn)的信息與地形圖，通過dbs的形式建立房地產(chǎn)的地形庫，對其進(jìn)行有效的管理，系統(tǒng)中還應(yīng)當(dāng)滿足各類格式軟件的導(dǎo)入，以及圖紙的輸出；
基礎(chǔ)測繪子系統(tǒng)：主要實(shí)現(xiàn)屬性信息數(shù)據(jù)的輸入、轉(zhuǎn)入地理空間信息資料、多種格式的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)入，基于初始的建庫工作，提供圖形與屬性編輯的功能，建立屬性與外掛數(shù)據(jù)庫；
項(xiàng)目測繪子系統(tǒng)：以每幢樓作為單位，將權(quán)屬信息錄入到系統(tǒng)中建立對應(yīng)關(guān)系，利用CAD的編輯功能實(shí)現(xiàn)對分層圖與分戶圖的修改調(diào)整，同時滿足面積測算的要求；
圖形編輯子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)圖像的繪制，能夠?qū)⑹盏降慕ㄖこ虉D紙或者是測到的草圖錄入到圖形編輯工具中進(jìn)行繪制，同時能夠計(jì)算出各個封閉面的面積，基于查詢修改的模式將房屋的陽臺與套內(nèi)相聯(lián)系，標(biāo)注公用面積，便于分?jǐn)偣ぷ鞯拈_展，基于樓層屬性設(shè)置工作生成分層圖與分戶圖，標(biāo)準(zhǔn)其尺寸與面積。計(jì)算過程完全有系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，標(biāo)定工作完成后形成圖層，出圖過程中圖層的關(guān)系是一一對應(yīng)的。
查詢統(tǒng)計(jì)子系統(tǒng)：基于戶主的姓名、建筑的層型等能夠?qū)崿F(xiàn)單獨(dú)或者組合式的查詢，包含分?jǐn)偯娣e的由來。統(tǒng)計(jì)相關(guān)區(qū)域中某時間內(nèi)所辦理的建筑物的總量、總占地面積、總建筑面積、戶數(shù)等。
測繪成果管理子系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的集成與匯總，將分層分戶圖導(dǎo)入到GIS的圖形庫當(dāng)中，建立屬性關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)對丘、幢、戶之間的相互查詢，為用戶提供定位、查詢、統(tǒng)計(jì)等服務(wù)，同時可以將報(bào)表輸出；
測繪業(yè)務(wù)管理子系統(tǒng)：對房產(chǎn)管理中的業(yè)務(wù)進(jìn)行分類，組織業(yè)務(wù)辦理流程，基于業(yè)務(wù)流程實(shí)現(xiàn)對數(shù)據(jù)的修改；
系統(tǒng)維護(hù)子系統(tǒng)：配置系統(tǒng)運(yùn)行中的數(shù)據(jù)庫與圖形服務(wù)器的參數(shù)，保證系統(tǒng)運(yùn)行的穩(wěn)定性和可靠性，并對不同用戶的使用權(quán)限進(jìn)行定義。主要包含環(huán)境的配置、編碼和體系的維護(hù)管理、符號庫管理、設(shè)定用戶權(quán)限以及詞典的更新。該子系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)房屋地址的維護(hù)，優(yōu)化改進(jìn)GIS圖形數(shù)據(jù)與屬性舒數(shù)據(jù)的管理工作。
3.3 房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)界面設(shè)計(jì)
房產(chǎn)測繪信息測繪管理系統(tǒng)面向的用戶非常多，其中包括房產(chǎn)局、測繪中心以及各個科室等，在設(shè)計(jì)界面的過程中遵照以下原則：首先，面向科室的原則，界面的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)基于不同科室的業(yè)務(wù)需要與習(xí)慣設(shè)計(jì)進(jìn)行，為減少工作量和工作中的錯誤，最大限度的使用鼠標(biāo)在界面上操作，減少鍵盤輸入的需求；第二，滿足業(yè)務(wù)工作習(xí)慣，界面中的布局應(yīng)當(dāng)和用戶開展業(yè)務(wù)過程中使用的術(shù)語和工作模式相一致，符合日常的工作習(xí)慣；第三，界面設(shè)計(jì)還應(yīng)當(dāng)對用戶的任務(wù)進(jìn)行跟蹤，能夠?qū)崟r為用戶提供需要的信息，報(bào)告工作狀態(tài)，讓用戶全面掌握系統(tǒng)的運(yùn)行情況；第四，保持風(fēng)格的統(tǒng)一，界面風(fēng)格設(shè)計(jì)要求用戶普遍能夠接受，界面中的動態(tài)、信息與過程提示都統(tǒng)一風(fēng)格，與專業(yè)用語相符；第五，界面具有針對性，基于正常的瀏覽與維護(hù)人員的管理，界面要做出一定的區(qū)分，日常瀏覽與工作突出間接好用的原則，而維護(hù)的管理則注重功能的強(qiáng)大，滿足維護(hù)人員的深層需求。
