發(fā)布時(shí)間：2023-03-24 15:14:33
序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的物業(yè)管理服務(wù)論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
在邁入21世紀(jì)的今天,我國(guó)商品經(jīng)濟(jì)越來(lái)越活躍和豐富,物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)環(huán)節(jié),也越來(lái)越呈現(xiàn)其房地產(chǎn)市場(chǎng)的延續(xù)和補(bǔ)充作用。在現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)源地的英美等西方商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家,物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目繁多,內(nèi)容非常廣泛,不僅包括了建設(shè)前后飛物業(yè)使用全過(guò)程,同時(shí)延展了物業(yè)功能布局和規(guī)劃、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、市場(chǎng)行情調(diào)研和預(yù)測(cè)、項(xiàng)目建設(shè)融資、物業(yè)的處分(物業(yè)租售,推廣)等。
隨著商品經(jīng)濟(jì)意識(shí)在國(guó)人頭腦中的深入,為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、搞活流通,甚至增加就業(yè)機(jī)會(huì),我國(guó)各地涌現(xiàn)出了大批的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)樓字。而這類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)與過(guò)去的國(guó)營(yíng)百貨商場(chǎng)有所不同,它們的產(chǎn)權(quán)是獨(dú)立與多元化并存的。對(duì)于物業(yè)管理從業(yè)人員來(lái)說(shuō),這些購(gòu)物、休閑的消費(fèi)性場(chǎng)所,服務(wù)的對(duì)象有業(yè)主、使用人、消費(fèi)者等多重顧客,服務(wù)內(nèi)容也由簡(jiǎn)單勞動(dòng)密集性作業(yè),延展為以產(chǎn)權(quán)人經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化為目的的營(yíng)運(yùn)服務(wù)的商服物業(yè)管理。
商服物業(yè)管理就是為了適應(yīng)商服物業(yè)產(chǎn)權(quán)及顧客多元化,以經(jīng)營(yíng)效益為導(dǎo)向的特定需求,為促進(jìn)商品交換而提供服務(wù)的一個(gè)新的物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域。
二、商服物業(yè)的分類
商服物業(yè)是指集合各種商業(yè)形式的建筑場(chǎng)所。商服物業(yè)的發(fā)展是商品經(jīng)濟(jì)繁榮的結(jié)果。隨著改革開(kāi)放的深入,個(gè)人收入的兩極分化,市場(chǎng)產(chǎn)生了多樣化、差異化的消費(fèi)需求;同時(shí)也隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng),消費(fèi)者行為的改變,零售商業(yè)服務(wù)業(yè)出現(xiàn)了多種形式共存的事實(shí)。基本上來(lái)說(shuō),零售商業(yè)務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式可分為以下幾個(gè)商業(yè)形式:
1、百貨商店
百貨商店實(shí)際上就是以銷售日用商為主的規(guī)模較大的商品零售店鋪。商品明碼標(biāo)價(jià)、買賣自由,商家多以薄利多銷為主要經(jīng)營(yíng)方法,是一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)
2、超市
超市是一種彈性自選,顧客可以根據(jù)自己的需要自選的商店。售貨人員較少、貨物開(kāi)放式放置、定量包裝、明碼標(biāo)價(jià)、以電子計(jì)算機(jī)進(jìn)行結(jié)算,多數(shù)提供購(gòu)貨手把車以方便顧客購(gòu)買。
3、專賣店
專賣店是專門經(jīng)營(yíng)一類或幾種有關(guān)聯(lián)的商品,或經(jīng)營(yíng)某一品牌的品種齊全的商店。專賣店的消費(fèi)特指性較強(qiáng),銷售人員的相關(guān)知識(shí)也較為豐富,對(duì)特定消費(fèi)群有一定的感召力。
4、連鎖店
連鎖店是由大集團(tuán)內(nèi)部分化或加盟產(chǎn)生出來(lái)的若干個(gè)小商店,這些小商店在具有一定自主經(jīng)營(yíng)權(quán)的同時(shí),統(tǒng)一服從于中心組織的品牌經(jīng)營(yíng)等的管理。連鎖店具有一定的名牌效益,經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可為商品,也可為某項(xiàng)休閑活動(dòng)。
5.休閑場(chǎng)所
休閑場(chǎng)所主要以環(huán)境或氛圍為消費(fèi)附加,以提供消費(fèi)者舒適和快樂(lè)的感覺(jué)為經(jīng)營(yíng)方法,經(jīng)營(yíng)服務(wù)多為休息式娛樂(lè)性活動(dòng)場(chǎng)地。
三、商服物業(yè)管理的前期操作
商服物業(yè)主要的功能體現(xiàn)在兩個(gè)方面:商業(yè)功能和休閑功能。商業(yè)功能是以一定范圍內(nèi)的顧客面作為服務(wù)對(duì)象,使消費(fèi)者買到自己需要的商品,并且一次性地購(gòu)足。同時(shí)商服物業(yè)應(yīng)當(dāng)在統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)上,形成并保持獨(dú)有的風(fēng)格,使物業(yè)空間布局、服務(wù)品質(zhì)、氛圍營(yíng)造方面盡可能符合消費(fèi)者的心理和生理的需求。
休閑功能是指商服物業(yè)不僅使消費(fèi)者能購(gòu)物,面且也必須設(shè)置娛樂(lè)、文化、健身等休閑場(chǎng)所,使消費(fèi)者把商服物業(yè)看成現(xiàn)代信息的傳播地,感受到生活氣,息,是追趕生活步伐的一種方式。
物業(yè)管理從業(yè)人員在商服物業(yè)前期介人的過(guò)程中必須更多的從產(chǎn)權(quán)人今后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化的角度上提供專業(yè)性意見(jiàn),主要重點(diǎn)為:
1、規(guī)模
通常在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)介入時(shí),物業(yè)本身的地點(diǎn)已定,可更改的可能性較小,但在商服物業(yè)所占的規(guī)模上仍然可以提供建議。
影響商服物業(yè)規(guī)模選擇的決定性因素是區(qū)域居民的總數(shù),物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將可以通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研了解區(qū)域居民、流動(dòng)消費(fèi)等數(shù)字進(jìn)行分析。在消費(fèi)圈人數(shù)較多的區(qū)域應(yīng)該可以選擇設(shè)定規(guī)模大,綜合功能較全面的商服物業(yè)。2、物業(yè)造形
商服物業(yè)的造形可按所處地理位置的不同情況和規(guī)模大小,功能的不同而進(jìn)行選擇。
在主要臨街點(diǎn)建造商服物業(yè),應(yīng)注意停車場(chǎng)及外廣場(chǎng)在前端,宜采用條型造形,使商服物業(yè)在相關(guān)服務(wù)設(shè)施后直線排開(kāi)。而規(guī)模較大的商服物業(yè),應(yīng)采用四方型造型,停車場(chǎng)置于物業(yè),中心是大型休閑、聚會(huì)場(chǎng)所,頂層設(shè)娛樂(lè)觀光場(chǎng)所。如規(guī)模較小,則采用街道型造型,將大面積商鋪建于兩端,其它商鋪排成街道形狀。
3、主題形象
商服物業(yè)必須有自己鮮明的特色,也就是說(shuō)要有自己的"主題"。商服物業(yè)的人流量和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),是與物業(yè)的知名度成正比的。相同地點(diǎn)、規(guī)模及造型的商服物業(yè)如能突出"主題",將極大提高自己的知名度。
因此,商服物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)已不僅是具體的實(shí)物商品,而是以品牌為核心的無(wú)形資產(chǎn)。物業(yè)管理在介入時(shí)可對(duì)周邊商服物業(yè)和消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣等因素進(jìn)行調(diào)研和分析,確定"主題",以突出物業(yè)形象。
4、配套
在物業(yè)管理前期介入的常規(guī)項(xiàng)目中,對(duì)物業(yè)公共設(shè)施如供配電、空調(diào)、電梯、道路、給排水、建筑材料等配套,必須從使用者的角度提供專業(yè)的意見(jiàn),而商服物業(yè)在配套上的重點(diǎn)將視經(jīng)營(yíng)的需要而定,值得更為突出的是內(nèi)外的通路。
通路條件的好壞將是商服物業(yè)能否取得良好效益的關(guān)健所在,通路要求包括兩個(gè)方面:一是外部通路,二是內(nèi)部通路。
外部通路首先是公共交通,必須有公共的汽車、電車或地鐵停車站,以方便消費(fèi)。其次是停車場(chǎng),顧客開(kāi)車消費(fèi)已成一種普遍行為,同時(shí),也為方便購(gòu)物的攜帶,停車場(chǎng)的建造應(yīng)在商服物業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所3-5分鐘步行時(shí)間內(nèi),要有足夠的停車位以供使用。再次是進(jìn)貨車輛停放和補(bǔ)貨場(chǎng)所,以保證商品流通的暢通。
商服物業(yè)的功能不僅僅是購(gòu)物,也是運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)等休閑需求。在內(nèi)部通路的設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮消費(fèi)者行走的舒適和安全,顧客通道與進(jìn)出通道要分隔開(kāi),即使在超市,顧客通道寬度也應(yīng)超過(guò)1.2米。
5、門面、店面設(shè)計(jì)
商服物業(yè)是以經(jīng)營(yíng)為目的的,門面無(wú)疑就像人的臉面一樣非常重要。門面的設(shè)計(jì)既要滿足精神上的美感要求,又要符合物質(zhì)上的使用要求,以及環(huán)境和諧及人的行為要求。同時(shí),還要使物業(yè)內(nèi)間具有一定的秘密性飛制約性、圍護(hù)性,以激發(fā)顧客的參與意識(shí)。另外還應(yīng)注意人流量,流通順暢性,疏散方便與安全性及氣候的影響。
商服物業(yè)內(nèi)部各商鋪既是獨(dú)立的個(gè)體,又是物業(yè)整體的組成部分。因而在前期操作中要對(duì)各商鋪單位店面的造形飛入口、照明飛廚窗招牌與文字材質(zhì)、裝飾,甚至內(nèi)外地面與規(guī)劃也應(yīng)進(jìn)行通盤考慮,使其既通過(guò)形象、個(gè)性、展示來(lái)提高消費(fèi)者精神需要,又維持了商服物業(yè)的整體形象。
四、管理與營(yíng)運(yùn)
商服物業(yè)的管理過(guò)程不僅需要傳統(tǒng)物業(yè)管理的保安飛保潔、維修等被動(dòng)的服務(wù)項(xiàng)目,根據(jù)商服物業(yè)的特定需求,更多的是為整體物業(yè)中的使用者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供主動(dòng)服務(wù),使產(chǎn)權(quán)人、使用者等各類顧客的利益最大化,其中工作的重點(diǎn)是:
1、商戶的組合
商服物業(yè)是各種商業(yè)形式和服務(wù)設(shè)施集合,通常包括零售商店、餐飲店廣場(chǎng)、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所等,其中各種類型的商店或超市占主導(dǎo)地位。
對(duì)于規(guī)模較小,在5000平方米以下的商服物業(yè)來(lái)說(shuō),主要是以食品、雜貨及一個(gè)主題商場(chǎng)等商業(yè)形式出現(xiàn)的,以滿足日常消費(fèi)為主;而面積在10000-30000平方米左右的中型商服物業(yè),將主要在一個(gè)主題下,以個(gè)人服務(wù)、家庭設(shè)施、生活用具、服裝、裝飾品和文化娛樂(lè)設(shè)施等商業(yè)形式出現(xiàn),以服務(wù)顧客多層次、多元化的需求為主；對(duì)于組30000平方米以上的大型商服物業(yè),管理者更是要提供全方位的綜合服務(wù)。
同時(shí)在商戶組合上,除了考慮商業(yè)形式外,還必須考慮各類商戶所占面積,一般來(lái)說(shuō),商服物業(yè)面積50%將租售予商業(yè)生命周期長(zhǎng),同時(shí)具有一定品牌,對(duì)消費(fèi)群有長(zhǎng)期感召力的商戶,以突出和維持物業(yè)的,知名度和顧客的忠誠(chéng)度。30%左右的面積租售予商業(yè)生命周期較長(zhǎng),有穩(wěn)定銷售業(yè)績(jī)的商戶,剩下其中20%毛的面積租售予商業(yè)周期短,但較時(shí)尚的商戶,雖然可能商戶變更較快,但租售收入較高,同時(shí)也使物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)尚化。
2、租金
租約是商服物業(yè)管理對(duì)店鋪經(jīng)營(yíng)者施以管理的主要內(nèi)容。租金即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人獲取經(jīng)營(yíng)權(quán)的主要經(jīng)濟(jì)投資。
在操作中,租金的數(shù)額是根據(jù)店鋪的占地面積、店鋪的商業(yè)特征和店鋪所處位置來(lái)確定的。一般的做法是先按店鋪的單位面積,確定物業(yè)承租者的最低租金數(shù)額,作為標(biāo)準(zhǔn)起點(diǎn)線,亦即這個(gè)數(shù)額是承租人必須支付的最低租金限額。無(wú)論承租者在經(jīng)營(yíng)銷售中的狀況如何,這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金都必須交納。當(dāng)承租人的店鋪經(jīng)營(yíng)銷售額達(dá)到并超過(guò)規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)后,除了應(yīng)交納最低限額的租金外,承租人還應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際營(yíng)業(yè)銷售額的一定比例交納比例租金。
3、營(yíng)業(yè)時(shí)間
營(yíng)業(yè)時(shí)間的統(tǒng)一規(guī)定是塑造和維護(hù)商服物業(yè)良好形象的重要內(nèi)容。許多商服物業(yè)管理把營(yíng)業(yè)時(shí)間的規(guī)定納入到租約的范圍內(nèi)。
商服物業(yè)的開(kāi)張之日,是形象塑造的第一步,所有的店鋪更應(yīng)該在這一天統(tǒng)一.營(yíng)業(yè),以吸引顧客的注意力,給顧客商品豐富感覺(jué),為商服物業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。商服物業(yè)管理對(duì)店鋪平時(shí)的營(yíng)業(yè)時(shí)間和休息時(shí)間,也應(yīng)有嚴(yán)格統(tǒng)一的規(guī)定。否則,如果各店鋪的營(yíng)業(yè)時(shí)間不能整齊劃一,會(huì)令顧客失望,也會(huì)給人一種凄冷衰敗的印象。
4、商戶商品的陳列
商服物業(yè)各商鋪產(chǎn)權(quán)多元化,但物業(yè)本身有一定的整體性。在前期的操作上雖對(duì)店面進(jìn)行了規(guī)劃,但在運(yùn)作期各商家的商品陳列也需進(jìn)行管理,以保持整體的內(nèi)在聯(lián)系,形成系統(tǒng)相互促進(jìn),方便消費(fèi)。
在商品陳列管理中,應(yīng)注意商品標(biāo)題,突出物業(yè)整體形象,使顧客了解性能;陳列柜應(yīng)巧妙利用空間,不占用太多商店面積,各商戶間的通道充分保留,保證顧客購(gòu)買通路;各商戶商品陳列高度不影響相鄰商戶和整體視線等?？傊?陳列的商品得當(dāng),既方便顧客消費(fèi)又可以達(dá)到廣告宣傳的目的,塑造良好的商店形象。
5、整體推廣商服物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一的整體公關(guān)宣傳活動(dòng)和統(tǒng)一的形象策略,因公關(guān)、宣傳活動(dòng)而產(chǎn)生的資金技入由各店鋪按一定的標(biāo)準(zhǔn)分擔(dān)。在商服物業(yè)管理剛建成投入使用的時(shí)候,商服物業(yè)在管理、營(yíng)運(yùn)過(guò)程中就必須迅速樹(shù)立自己的商業(yè)形象,有利于物業(yè)的租售。
對(duì)各商家來(lái)說(shuō),統(tǒng)一的整體推廣活動(dòng),能為店鋪的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)聲勢(shì)浩大的宣傳效益,而推廣費(fèi)用開(kāi)支又能降低到最低的水平,節(jié)費(fèi)了人力技人、時(shí)間投入,為商服物業(yè)其它工作的順利開(kāi)展奠定了基礎(chǔ)。
五、商服物業(yè)的商業(yè)生命維系重點(diǎn)
商業(yè)生命是商服物業(yè)整體的信任度、美譽(yù)度和知名度三者和諧的統(tǒng)一。沒(méi)有信任度、美譽(yù)度、知名度,商服物業(yè)將沒(méi)有了人流量,沒(méi)有了人流量,經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也隨之消失,沒(méi)有經(jīng)營(yíng)的商服物業(yè)也將不能生存。因而,成功的商服物業(yè)管理不只是要去創(chuàng)造,更重要的是要去維系商業(yè)形象、商業(yè)生命,其中工作有:
1、CIS操作
當(dāng)今商品經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)已經(jīng)不僅是具體的實(shí)物商品,而且是以品牌為核心的無(wú)形資產(chǎn),商服物業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)和品牌,也就是物業(yè)給予公眾的整體形象。上世紀(jì)90年代初導(dǎo)人我國(guó)企業(yè)界的CI理論,經(jīng)過(guò)近10年的實(shí)踐表明,它在市場(chǎng)營(yíng)銷及公共關(guān)系的建設(shè)上有非常直接的作用,運(yùn)用這一工具去占領(lǐng)市場(chǎng)是卓有成效的。
對(duì)于客戶而言,物業(yè)整體形象--品牌的存在代表了市場(chǎng)對(duì)物業(yè)的認(rèn)同,它給客戶信心,讓客戶在對(duì)相類似的產(chǎn)品進(jìn)行比較時(shí)有更直觀的判斷標(biāo)準(zhǔn)。品牌不僅是知名度,它還代表了品牌美譽(yù)度、品牌忠誠(chéng)度和品牌聯(lián)想,因此它更多的是體現(xiàn)物業(yè)整體與客戶的關(guān)系。
2、公關(guān)活動(dòng)
公關(guān)活動(dòng)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家在營(yíng)銷活動(dòng)中逐漸發(fā)展起來(lái)的一種推廣方式。在商服物業(yè)推廣中,我們可以把公關(guān)活動(dòng)定義為“商服物業(yè)在公眾中樹(shù)立良好的形象,擴(kuò)大知名度,從而促進(jìn)商品銷售的一種活動(dòng)”。
商服物業(yè)公關(guān)活動(dòng)對(duì)象有:商場(chǎng)員工、消費(fèi)者、社區(qū)、供貨單位、政府及其有關(guān)部門、新聞部門、社會(huì)活動(dòng)團(tuán)體等。
商服物業(yè)的公關(guān)活動(dòng)涉及各種對(duì)象,對(duì)不同的對(duì)象應(yīng)該采取不同的公關(guān)活動(dòng)方式。商服物業(yè)與消費(fèi)者公關(guān)活動(dòng)具體的工作內(nèi)容有:幫助消費(fèi)者充分了解商場(chǎng)的宗旨、政策、商品信息和服務(wù)方式;廣泛收集消費(fèi)者意見(jiàn),向有關(guān)部門反映,以便及時(shí)改進(jìn),避免重犯錯(cuò)誤;爭(zhēng)取消費(fèi)者的信任與好感,與消費(fèi)者建立廣泛和經(jīng)常的聯(lián)系。從而促成顧客形成對(duì)商場(chǎng)及其商品的良好印象,在消費(fèi)者中建立商場(chǎng)的聲譽(yù)。
商服物業(yè)與新聞部門的具體工作的內(nèi)容是:熟悉新聞工作的特點(diǎn),為報(bào)道本企業(yè)新聞提供有利的條件;按新聞部門的要求..撰寫新聞稿件;通有重要活動(dòng),邀請(qǐng)記者參..加,提供真實(shí)的新聞素材;和編輯、記者建..立私人友誼,保持經(jīng)常的聯(lián)系,加強(qiáng)信息溝通,爭(zhēng)取對(duì)物業(yè)有利的社會(huì)輿論。
六、結(jié)論
眾所周知，在一個(gè)物業(yè)小區(qū)內(nèi)，業(yè)主與管理處之間的關(guān)系是何其的奧妙又是何其的重要，可以說(shuō)，只要是處理好了兩者之間的關(guān)系，這個(gè)小區(qū)的釋重就算是成功了一大半?？蓪?shí)際情況往往并非如此，在很多物業(yè)小區(qū)，業(yè)主與管理處之間的關(guān)系難能融洽，甚至是充滿敵意，可想而知，在這種狀況下又談何構(gòu)建和諧社區(qū)促進(jìn)企業(yè)發(fā)展？物業(yè)管理不過(guò)是一個(gè)保本微利的行業(yè)，企業(yè)的生存之本說(shuō)到底還是來(lái)源于業(yè)主們所繳納的各項(xiàng)費(fèi)用，一旦雙方關(guān)系僵硬，相互對(duì)峙，則必然導(dǎo)致雙方的不理解乃至不合作，就業(yè)主這一方而言，可能就會(huì)拒絕繳納各項(xiàng)費(fèi)用，這無(wú)疑就將物業(yè)企業(yè)推向了生死攸關(guān)的邊緣！典型示范資金鏈條的斷裂，物管企業(yè)的正常工作可能由此陷入停滯甚至癱瘓。下面所要說(shuō)的這個(gè)實(shí)例就基本上印證了這一點(diǎn)。
這是一個(gè)位于粵北某市的大型物業(yè)小區(qū)，負(fù)責(zé)其物業(yè)管理的是其公司麾下的一家物管企業(yè)。該小區(qū)規(guī)模龐大，設(shè)計(jì)合理，環(huán)境優(yōu)美，配套功能設(shè)施完整、全面，可以說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的得意之作。物管公司進(jìn)駐小區(qū)后，的確也是躊躇滿志，對(duì)前景充滿了信心。然而企業(yè)運(yùn)作近一年之后，問(wèn)題就開(kāi)始出現(xiàn)了，并越來(lái)越復(fù)雜。這些問(wèn)題主要表現(xiàn)在：一，絕大多數(shù)業(yè)主拒絕繳納或惡意拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、車位費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用；二，大多數(shù)業(yè)主拒絕同管理處合作，對(duì)管理處的要求和工作計(jì)劃置之不理，我行我素；三、業(yè)主們頻頻同管理處發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，吵鬧，甚至張貼小字報(bào)，公開(kāi)向管理處叫板，發(fā)難；四，車輛強(qiáng)行沖卡，不刷卡，不登記。管理處方面由于該收取的資金不到位，整個(gè)管理工作的開(kāi)展受到嚴(yán)重制約，計(jì)劃打亂了，人心也渙散了，工作停滯不前。是什么原因?qū)е鲁霈F(xiàn)上述情況呢？
原來(lái)該管理處自接管樓盤后，一開(kāi)始就把自己的位置擺得很高，儼然成了小區(qū)里真正的主人和“領(lǐng)導(dǎo)者”，動(dòng)輒對(duì)業(yè)主發(fā)號(hào)施令，頤指氣使，完全不顧及業(yè)主們的情緒，讓業(yè)主們一開(kāi)始就有些不滿甚至反感，這同時(shí)也為以后的危機(jī)埋下了禍根。業(yè)主們紛紛入伙收樓后，大面積的裝修開(kāi)始了，正是這樓盤的全面裝修，一時(shí)間將管理處和業(yè)主之間的矛盾演變到了難以調(diào)和的地步！該管理處自從成立以后，便制定了較為嚴(yán)密、細(xì)化的裝修管理公約，對(duì)業(yè)主的裝修進(jìn)行了約束，如：不破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、不占用公共部位、不影響他人生活起居、不準(zhǔn)搭建陽(yáng)光雨篷，不準(zhǔn)改造陽(yáng)臺(tái)，不準(zhǔn)修改外觀設(shè)計(jì)，不準(zhǔn)改變房屋使用功能等等，制訂這些嚴(yán)格的裝修規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)是好的，嚴(yán)格執(zhí)行有利于遏制違章裝修的行為。但由于業(yè)主們對(duì)亂建亂修的后果并不了解，他們認(rèn)為這些規(guī)定侵害了他們的個(gè)性化利益，對(duì)管理處的行為產(chǎn)生不滿。一時(shí)間，糾紛和爭(zhēng)執(zhí)此起彼伏，互不相讓。管理處的態(tài)度是：原則立場(chǎng)不容改變，所以堅(jiān)決制止，而業(yè)主的觀點(diǎn)則是他們應(yīng)有高度的自，雙方僵持不下，紛爭(zhēng)突起。這當(dāng)口，管理處并沒(méi)有以更人性化的方式解決爭(zhēng)端，而是加大力度，態(tài)度強(qiáng)硬，派遣安防人員對(duì)違章裝修進(jìn)行粗暴制止，強(qiáng)制性地停水停電，或采取罰款等方式。種種強(qiáng)硬的作風(fēng)加速了矛盾的進(jìn)一步惡化，大多數(shù)采取的態(tài)度是堅(jiān)決抵抗，拒不合作，甚至威脅恐嚇管理處工作人員，被停電的采取自發(fā)電的方式繼續(xù)裝修，雙方嚴(yán)陣對(duì)抗，整個(gè)小區(qū)一片山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓的緊張態(tài)勢(shì)。
從上面的例子我們可以看出，盡管管理處關(guān)于裝修的約束是合理合法合情的，但由于其粗暴的缺乏人情味的管理服務(wù)模式，使得其與業(yè)主之間缺少一種良性的溝通，導(dǎo)致雙方在情感上產(chǎn)生嚴(yán)重的隔閡。隔閡無(wú)法化解，相互抵觸和敵對(duì)的情緒就不斷隨之加深，矛盾愈演愈烈，越發(fā)不可收拾。那么物管企業(yè)到底應(yīng)如何同業(yè)主接觸、溝通特別是在出現(xiàn)分歧，產(chǎn)生矛盾的時(shí)候？是強(qiáng)權(quán)壓制，唯我獨(dú)尊，還是心平氣和地禮恭謙讓，以德服人？很顯然，該管理處并沒(méi)有擺正自己的位置，采取壓制性的管理作風(fēng)對(duì)待業(yè)主，這豈能讓業(yè)主們所能接受？要知道，業(yè)主們普遍都有著強(qiáng)烈的維權(quán)意識(shí)和主人情結(jié)，養(yǎng)尊處優(yōu)的他們通常是吃軟不吃硬，想要以強(qiáng)硬手段壓制他們根本行不通！不同的交涉方式，可能會(huì)產(chǎn)生兩種截然不同的結(jié)果，這就關(guān)乎溝通的力量。事實(shí)證明，只有以誠(chéng)相對(duì)，以禮相待，以德服人，才是最具力量的溝通之本，也只有這樣充滿人情味的交流方式，才最具說(shuō)服力，最易感化人心。相反，擺出一幅居高臨下的架勢(shì)，指手劃腳，吆五喝六，咄咄逼人，這起碼從一開(kāi)始就給了人一種不愉快地感覺(jué)，從而產(chǎn)生逆反心理，即使是想合作也因?yàn)檠什幌逻@口氣而拒不表態(tài)，置之不理。還是以裝修作業(yè)為例，比如，業(yè)主想拓寬陽(yáng)臺(tái)，按規(guī)定是不允許的，管理處究竟該如何處理？是強(qiáng)行制止？從上面分析的來(lái)看，極有可能行不通，甚至適得其反，擴(kuò)大了矛盾加劇了沖突。那么，為什么不試一試軟制止的辦法，采取攻心的策略呢？如，管理處的領(lǐng)導(dǎo)或相關(guān)工程責(zé)任人親自約見(jiàn)或造訪業(yè)主，先不制止其違章行為，而是以極其親切、活躍的交談方式與之進(jìn)行情感溝通，逐漸切入主題，申明大義，動(dòng)之以情，明之以理，力求以誠(chéng)摯感化苦惱。交流中，特別要誠(chéng)懇的請(qǐng)求對(duì)方顧全大局，為整個(gè)小區(qū)之大家庭著想，為共同擁有的家園更加進(jìn)步而著想，請(qǐng)放棄小家庭之得失……相信這樣的交流一定會(huì)取得效果。就算遇上個(gè)別難以通融的，一次不行，兩次，兩次不行，三次，或改變交流方式，以更具人情味的途徑打動(dòng)其心?？傊?，世上無(wú)難事，只怕有心人，具體工作中我們可以設(shè)計(jì)更多更好的交流方式，因人而異，因地制宜，總會(huì)達(dá)到目的的吧。例如，在同一時(shí)間內(nèi)違規(guī)改建的業(yè)主太多，可能無(wú)法一一跟進(jìn)說(shuō)服，我們可以將當(dāng)事業(yè)主一一請(qǐng)到管理處，集中在一起，以茶話會(huì)的形式熱情洋溢地同他們進(jìn)行氣氛融洽的對(duì)話，讓整個(gè)會(huì)議形成一個(gè)“我們大家的家園我們大家來(lái)出主意”的鮮明主題，這樣既把問(wèn)題推向了業(yè)主自身，同時(shí)又賦予了業(yè)主足夠的權(quán)利，使之心悅誠(chéng)服，而問(wèn)題或許就會(huì)因此迎刃而解，事半功倍。
這是談的有關(guān)裝修工作的一個(gè)方面，其實(shí)，該小區(qū)在其他幾個(gè)方面也存在著缺乏人性化管理概念的問(wèn)題，比如，針對(duì)業(yè)主的有償服務(wù)工作。該小區(qū)為了搞創(chuàng)收，盤活經(jīng)濟(jì)，一直鼓勵(lì)維修作業(yè)人員加大力度施行有償服務(wù)作業(yè)，這樣一來(lái)，作業(yè)人員針對(duì)業(yè)主的服務(wù)基本上是不留情面，事無(wú)巨細(xì)開(kāi)口便是錢，這同樣讓業(yè)主感到心里發(fā)堵，他們不禁要問(wèn)，管理處到底是在搞服務(wù)還是在搞創(chuàng)收？這不能不說(shuō)是該管理處又一個(gè)決策上的錯(cuò)誤。誠(chéng)然，有償服力是必需的，但也要做到張弛有度，且要考慮到策略，不能一概而論一味收錢，我們應(yīng)該分析業(yè)主的心態(tài)，理解他們的情緒，適時(shí)適度的做一些免費(fèi)的上門服務(wù)，特別是一些不費(fèi)成本和人力的技術(shù)，以獲取一些感激和信譽(yù)，為以后的工作做好鋪墊，這樣的話業(yè)主可能就會(huì)變被動(dòng)為主動(dòng)，變質(zhì)疑為信任。反之，做任何一點(diǎn)事情諸如搬一罐煤氣換一只燈泡都利字當(dāng)頭開(kāi)口要錢，業(yè)主們肯定會(huì)對(duì)管理處失去信心，可能以后的工作根本就不讓管理處插手，寧愿到外面去找維修工，在同管理處的合作方面也會(huì)大打折扣。如此一來(lái)，吃虧的最終還是管理處自己。
“人事管理”之所以演變成“人力資源管理”，其根本原因，是因?yàn)槿肆Y源管理事實(shí)上存在著兩種職能，分別是行政職能和戰(zhàn)略職能。
從行政職能的角度上看，日常的人力資源管理工作多屬于戰(zhàn)術(shù)性和行政性的工作，例如組織招聘員工、新員工培訓(xùn)、基本技能的培訓(xùn)、工資的計(jì)算與發(fā)放、考勤管理、組織文體活動(dòng)、人事檔案管理等等。這些大量的日常工作通常被稱之為“人事工作”。由于這部分工作幾乎無(wú)法從本質(zhì)上對(duì)企業(yè)的核心價(jià)值產(chǎn)生影響，在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，有些公司已經(jīng)將這部分職能轉(zhuǎn)交給社會(huì)上的專業(yè)服務(wù)公司或顧問(wèn)人員。
從戰(zhàn)略職能的角度上看，人力資源管理的理念之一，是將企業(yè)中的員工視為非常重要的資源，是企業(yè)價(jià)值的重要體現(xiàn)，人力資源管理工作就是將這些資源加以有效地開(kāi)發(fā)和利用，使之成為提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力的重要推動(dòng)力。其常規(guī)工作包括制訂人力資源發(fā)展規(guī)劃、協(xié)助企業(yè)進(jìn)行改組和業(yè)務(wù)流程的設(shè)計(jì)、提供公司合并和收購(gòu)方面的建議、參與提供業(yè)務(wù)信息與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、制訂人才保留計(jì)劃、幫助業(yè)務(wù)人員提升解決難題的能力等等。令人遺憾的是，不少人力資源管理者僅限于履行其行政職能，而忽略了戰(zhàn)略職能。
人力資源管理部門的價(jià)值，是通過(guò)提升員工的效率和組織的效率來(lái)實(shí)現(xiàn)的。人力資源管理工作，只有與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合，并將日常工作融合到業(yè)務(wù)中去，才能創(chuàng)造自身工作的價(jià)值。人力資源管理人員，必須為企業(yè)的增值服務(wù)，為直接創(chuàng)造價(jià)值的部門努力創(chuàng)造達(dá)成目標(biāo)的條件，才能贏得相應(yīng)的尊敬。下面我把自己在這方面的一點(diǎn)兒體會(huì)與大家分享。
我所服務(wù)的公司尚洋電子是一家以系統(tǒng)集成和軟件開(kāi)發(fā)為主體業(yè)務(wù)的高科技企業(yè)，在保險(xiǎn)領(lǐng)域享有較高的知名度。在業(yè)務(wù)方面，它的策略是“以軟件為主、提供全面解決方案、強(qiáng)化優(yōu)質(zhì)服務(wù)”。但是，在快速成長(zhǎng)過(guò)程中，像許多高科技企業(yè)一樣，尚洋公司曾經(jīng)被人才流失、頂尖人才難以成林、新任主管重業(yè)務(wù)輕管理等問(wèn)題所困擾，也曾出現(xiàn)過(guò)員工不滿、客戶抱怨的情況。分析過(guò)去幾年的經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，公司管理層在去年的總結(jié)會(huì)上達(dá)成共識(shí)：“客戶的需求決定著公司人才的需求，組織與隊(duì)伍的穩(wěn)定是滿足客戶需求、實(shí)現(xiàn)客戶增值的基本保障，良好的人才機(jī)制是企業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力，人力資本的增值必須高于財(cái)務(wù)資本的增值”。于是我們確立了尚洋在人力資源管理方面的戰(zhàn)略職能——讓客戶、股東、員工三方共贏，即“3W原則”（Win-Win-Win）。日常人力資源管理則主要圍繞著“三個(gè)增值，三個(gè)滿意”這一核心思想進(jìn)行變革，即人力資源部的工作要能使客戶增值，使公司增值，使員工增值，目的是要讓客戶滿意，讓股東滿意，讓員工滿意。
為實(shí)現(xiàn)上述職能和目標(biāo)，公司加大了對(duì)人力資源開(kāi)發(fā)的投入，并在人力資源部的人員配備、培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、咨詢費(fèi)用、員工薪資福利調(diào)整方面予以保證。人力資源部的職責(zé)，開(kāi)始從發(fā)工資、收集簡(jiǎn)歷、選擇培訓(xùn)課程等傳統(tǒng)的人事管理，重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到人力資源開(kāi)發(fā)、提升公司業(yè)務(wù)價(jià)值和核心競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)容上。人力資源部的員工也從日常辦公室工作中，體驗(yàn)到了工作中所蘊(yùn)藏著的高彈性、高含量的業(yè)務(wù)增值潛力。其主要思想是，通過(guò)員工個(gè)人的優(yōu)化工作和組織團(tuán)隊(duì)的優(yōu)化工作，來(lái)改善人員和組織的效率，從而提高企業(yè)的勞動(dòng)效率（勞動(dòng)生產(chǎn)率）。
所謂員工個(gè)人的優(yōu)化，是指通過(guò)吸引、保留、激勵(lì)、發(fā)展員工，提升其工作熱情和工作效率，使其個(gè)人始終處于最佳狀態(tài)，使業(yè)績(jī)不斷提高。這被視為人力資源部的日常行政職能。主要包括以下六個(gè)方面：選擇（Staffing，人員招聘和調(diào)配）、使用（PerformanceManagement，PositionEvaluation&CompetencyAnalysis，績(jī)效管理、職位分析與評(píng)估、個(gè)人能力分析）、培育（TrainingandDevelopment，培訓(xùn)培養(yǎng)與職業(yè)發(fā)展）、保留（CompensationandBenefit，報(bào)酬和獎(jiǎng)勵(lì)）、行為管理（PolicyandHRIS，員工行為規(guī)范與員工信息系統(tǒng)）、企業(yè)文化建設(shè)（EmployeeRelationandMotivation，員工關(guān)系和員工激勵(lì)）。
而組織團(tuán)隊(duì)的優(yōu)化，是指通過(guò)參與企業(yè)的業(yè)務(wù)決策、組織決策，企業(yè)文化設(shè)計(jì)和變革，使企業(yè)總體組織高度優(yōu)化，從組織效率方面促進(jìn)公司節(jié)約成本、增加產(chǎn)出。這是人力效率的組織體現(xiàn)，也是人力資源管理的深層職能。相應(yīng)的工作內(nèi)容為：人力資源方針制訂（HRDirectionSetting）、高績(jī)效組織建設(shè)（High-PerformingOrganization）、工作流程改進(jìn)（WorkProcessChange）、企業(yè)文化建設(shè)與變革（CultureBuildingandChange）。人力資源部在尋找業(yè)務(wù)伙伴、提供市場(chǎng)信息、建立行業(yè)規(guī)則、提供建議和外腦咨詢方面，扮演穿針引線、相互呼應(yīng)的角色。例如，人力資源部作為牽頭人，組織了兩次電子商務(wù)行業(yè)人事經(jīng)理聯(lián)誼會(huì)，許多著名的電子商務(wù)公司負(fù)責(zé)人踴躍參加，不僅為規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)有序競(jìng)爭(zhēng)做出了自己的貢獻(xiàn)，同時(shí)也有效地防止了軟件開(kāi)發(fā)人員盲目跳槽。
新的人力資源管理戰(zhàn)略實(shí)施一段時(shí)間以后，客戶、股東、員工都感到尚洋電子發(fā)生了很大變化。尚洋電子的一位銷售人員，在給西北的一位保險(xiǎn)公司總經(jīng)理談起尚洋的發(fā)展變化時(shí)，這位很有事業(yè)心的老總非常感興趣，希望能得到尚洋在管理方面的一些具體做法和培訓(xùn)內(nèi)容。人力資源部立即將相關(guān)材料整理給這位老總，并就他所提的問(wèn)題給予幫助。事后，我們的銷售經(jīng)理很有感慨：“想不到良好的管理不僅作用于內(nèi)部，還可以贏得客戶?！?/p>
論文關(guān)鍵詞:區(qū)域創(chuàng)新系統(tǒng)中小企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)體系
論文摘要:文章通過(guò)對(duì)全國(guó)近百家中小企業(yè)的抽樣調(diào)查顯示,盡管各級(jí)政府把提供創(chuàng)新服務(wù)作為促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的首要大事來(lái)抓,創(chuàng)新服務(wù)的實(shí)際收效卻并不令人滿意,對(duì)于此,文章在界定創(chuàng)新服務(wù)體系效率的前提下,深入分析了中小企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)體系的對(duì)象和內(nèi)容失效的原因,并從淡化創(chuàng)新服務(wù)的政府色彩、建立以經(jīng)濟(jì)中介作為創(chuàng)新服務(wù)體系的主體以及加強(qiáng)創(chuàng)新服務(wù)制度建設(shè)等方面提出了建立以市場(chǎng)為導(dǎo)向的創(chuàng)新服務(wù)體系的建議。
近幾年來(lái),我國(guó)的中小企業(yè)在拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、解決就業(yè)等方面顯示出的巨大活力引起了社會(huì)的普遍關(guān)注,如何促進(jìn)中小企業(yè)的發(fā)展也成為當(dāng)前政府關(guān)注的焦點(diǎn)。國(guó)家開(kāi)展了“產(chǎn)學(xué)研工程”和“技術(shù)創(chuàng)新工程”,各省市紛紛設(shè)立了工程研究中心、技術(shù)市場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、生產(chǎn)力促進(jìn)中心等機(jī)構(gòu),為中小企業(yè)的創(chuàng)新活動(dòng)提供技術(shù)、資金人員以及場(chǎng)地等支持,財(cái)政預(yù)算也加大了扶持力度,僅2006年一年,中央財(cái)政安排的中小企業(yè)創(chuàng)新基金就達(dá)到74288億元。
然而,盡管各級(jí)政府把提供創(chuàng)新服務(wù)作為促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的首要大事來(lái)抓,創(chuàng)新服務(wù)的實(shí)際收效卻并不令人滿意。通過(guò)對(duì)全國(guó)近百家中小企業(yè)的抽樣調(diào)查顯示,81%的企業(yè)認(rèn)為在從事技術(shù)創(chuàng)新過(guò)程中缺乏外部創(chuàng)新服務(wù)的支持,42%的企業(yè)對(duì)當(dāng)前的創(chuàng)新服務(wù)表示非常不滿意,67%的企業(yè)認(rèn)為當(dāng)前的創(chuàng)新服務(wù)體系需要進(jìn)行重大改變。針對(duì)該問(wèn)題。我們?cè)谡{(diào)研過(guò)程中進(jìn)行了深入分析和研究。
一、創(chuàng)新服務(wù)體系效率的界定
一般來(lái)說(shuō),一個(gè)完善的創(chuàng)新服務(wù)體系由核心層、松散層、衍生層和政府四部分構(gòu)成。核心層包括孵化器、大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、技術(shù)交易機(jī)構(gòu)、科技咨詢?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)、技術(shù)經(jīng)紀(jì)人等,提供的服務(wù)集中在技術(shù)層面。松散層包括律師事物所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、管理咨詢公司、人才培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)等專業(yè)化服務(wù)提供機(jī)構(gòu),為企業(yè)提供創(chuàng)新過(guò)程中必需的信息、資金、人員、管理、市場(chǎng)拓展等輔助服務(wù)。這兩個(gè)層次主要由獨(dú)立的中介企業(yè)構(gòu)成。衍生層是由上兩個(gè)層次中的企業(yè)衍生出的機(jī)構(gòu),即為這些服務(wù)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)的企業(yè)。政府作為創(chuàng)新服務(wù)體系中的特殊主體,以直接配給資源和間接的政策干預(yù)兩種方式發(fā)揮作用。
在本次調(diào)研設(shè)計(jì)的問(wèn)卷調(diào)查中,是從創(chuàng)新服務(wù)的提供過(guò)程著手,即從創(chuàng)新服務(wù)是否為創(chuàng)新主體所認(rèn)可的角度來(lái)界定該體系的效率。創(chuàng)新主體對(duì)創(chuàng)新服務(wù)的認(rèn)可表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是有創(chuàng)新服務(wù)需求的企業(yè)獲得了服務(wù),二是企業(yè)獲得的服務(wù)能夠有效促進(jìn)其創(chuàng)新。滿足了這兩點(diǎn)的創(chuàng)新服務(wù)就可以說(shuō)是有效的。否則即為失效。
在本次調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn),區(qū)域創(chuàng)新系統(tǒng)中針對(duì)中小企業(yè)的創(chuàng)新服務(wù)體系存在兩種失效:一是接受服務(wù)的企業(yè)不是最需要扶持的企業(yè),稱為對(duì)象實(shí)效:二是企業(yè)得到的服務(wù)不是對(duì)其創(chuàng)新活動(dòng)貢獻(xiàn)最顯著的服務(wù),稱為內(nèi)容實(shí)效。
二、中小企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)體系的對(duì)象失效的原因
從資源配置效率的角度來(lái)看,創(chuàng)新服務(wù)對(duì)象的選擇應(yīng)當(dāng)滿足兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn):一是服務(wù)對(duì)象應(yīng)當(dāng)是經(jīng)濟(jì)當(dāng)中創(chuàng)新活動(dòng)的主要承擔(dān)企業(yè):二是創(chuàng)新服務(wù)對(duì)企業(yè)創(chuàng)新活動(dòng)的貢獻(xiàn)率較大。
1、創(chuàng)新基金多投向大型企業(yè)。如果我們不考慮行業(yè)、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等方面的具體特征,只是按照規(guī)模的大小將其劃分為大型企業(yè)和中小企業(yè)兩類的話,就會(huì)發(fā)現(xiàn),當(dāng)前我國(guó)的創(chuàng)新服務(wù)主要流向了大型企業(yè)。以融資服務(wù)為例,目前國(guó)內(nèi)對(duì)企業(yè)的新增貸款90%集中在大約10%的優(yōu)質(zhì)大型企業(yè),資金向“大企業(yè)、大項(xiàng)目、大城市”集中的趨勢(shì)十分明顯。在企業(yè)的類型選擇上,銀行總是以“大”為先。長(zhǎng)期以來(lái),由于中國(guó)的特殊國(guó)情,大企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力、技術(shù)含量高已成為商業(yè)銀行的共識(shí)。在這種經(jīng)營(yíng)理念的驅(qū)使下,在通常情況下,商業(yè)銀行都把上市公司作為貸款營(yíng)銷的首選,因?yàn)樯鲜泄敬蠖嗍侵袊?guó)企業(yè)的大哥大、企業(yè)集團(tuán)的最好代表。在經(jīng)營(yíng)體制上,實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)的管理模式。而且受到股民的監(jiān)督;在經(jīng)營(yíng)效益上,都是當(dāng)?shù)氐募{稅大戶,政府高度扶植;在風(fēng)險(xiǎn)防范上,由于企業(yè)的規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)。具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。面向中小企業(yè)的創(chuàng)新基金雖然投入很大,但對(duì)申請(qǐng)資格的要求卻非常不利于小企業(yè),如要求企業(yè)良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%,每年用于高新技術(shù)產(chǎn)品研究開(kāi)發(fā)的經(jīng)費(fèi)不低于銷售額的5%,等等,這些標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于大多數(shù)處于起步階段的中小企業(yè)來(lái)說(shuō)是很難達(dá)到的。正因?yàn)槿绱?在創(chuàng)新基金的受益者中,真正意義上的中小企業(yè)并不多。
2、中小企業(yè)有創(chuàng)新的內(nèi)在動(dòng)力。那么,將創(chuàng)新服務(wù)主要提供給大企業(yè)是否合理呢?這要取決于大企業(yè)和小企業(yè)誰(shuí)在技術(shù)創(chuàng)新中的作用更大,以及誰(shuí)更需要?jiǎng)?chuàng)新服務(wù),三螺旋理論、企業(yè)群理論和強(qiáng)調(diào)網(wǎng)絡(luò)這種新的產(chǎn)業(yè)組織形式的區(qū)域創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)理論都同時(shí)強(qiáng)調(diào)了中小企業(yè),尤其是科技型中小企業(yè)在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力提升中的作用。實(shí)際上,三螺旋理論中的大學(xué)和區(qū)域創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)理論中的網(wǎng)絡(luò)都不是區(qū)域創(chuàng)新的主體,真正的區(qū)域創(chuàng)新主體應(yīng)是一種知識(shí)、技術(shù)和人才密集型,并以追究創(chuàng)新為核心的企業(yè)實(shí)體,即科技型中小企業(yè)。大企業(yè)在科技成果的轉(zhuǎn)化中雖然起著重要作用,占較大投資,但其在數(shù)量上不占優(yōu)勢(shì)。隨著科技成果日益增多,中小企業(yè)對(duì)高新技術(shù)商品化、產(chǎn)業(yè)化的作用日益增大。為數(shù)眾多的中小企業(yè)首先在數(shù)量上能容納大量的科技成果,其次他們對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)比較敏感,對(duì)失敗也有較強(qiáng)的承受能力。也正是由于科技型中小企業(yè)沒(méi)有規(guī)模經(jīng)濟(jì)和資金雄厚的優(yōu)勢(shì),其較弱的自身實(shí)力和激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)才決定了他們必須不斷通過(guò)各種方式進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新。并將這些技術(shù)創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)的生產(chǎn)力。以維持生存和發(fā)展。
3、小企業(yè)不僅是經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的創(chuàng)新主體,也比大企業(yè)更需要外部的創(chuàng)新服務(wù)。大企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中已經(jīng)擁有了一定基礎(chǔ),資金、人員、外部關(guān)系以及研發(fā)系統(tǒng)都已走上良性循環(huán),外部創(chuàng)新服務(wù)對(duì)其所起的作用只是錦上添花。小企業(yè)的能力缺項(xiàng)則往往非常嚴(yán)重,外部的創(chuàng)新服務(wù)對(duì)其而言是一種雪中送炭,能否獲得創(chuàng)新服務(wù)的支持會(huì)在很大程度影響著這些企業(yè)創(chuàng)新的成敗和今后的發(fā)展。因此,從創(chuàng)新服務(wù)的投向來(lái)看,中小型中小企業(yè)應(yīng)當(dāng)是創(chuàng)新服務(wù)的主要對(duì)象,我國(guó)當(dāng)前創(chuàng)新服務(wù)向大企業(yè)傾斜實(shí)質(zhì)是發(fā)生了服務(wù)對(duì)象上的錯(cuò)位。大企業(yè)的數(shù)量少,創(chuàng)新服務(wù)對(duì)其的邊際貢獻(xiàn)低:中小企業(yè)的數(shù)量多。創(chuàng)新服務(wù)的邊際貢獻(xiàn)大。創(chuàng)新服務(wù)向少數(shù)優(yōu)質(zhì)的大企業(yè)傾斜雖然會(huì)減少創(chuàng)新服務(wù)機(jī)構(gòu)自身的風(fēng)險(xiǎn),但卻降低了創(chuàng)新服務(wù)的配置效率,致使大量急需創(chuàng)新服務(wù)的中小型中小企業(yè)得不到所需的創(chuàng)新服務(wù)。
三、中小企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)的內(nèi)容失效的原因
在調(diào)研中還發(fā)現(xiàn),即使選對(duì)了服務(wù)對(duì)象。創(chuàng)新服務(wù)體系也不并一定是有效的。創(chuàng)新服務(wù)機(jī)構(gòu)向企業(yè)提供的可能不是企業(yè)當(dāng)前在創(chuàng)新過(guò)程中最需要的創(chuàng)新要素,此時(shí),創(chuàng)新企業(yè)雖然獲得了創(chuàng)新服務(wù),但這種服務(wù)并不會(huì)對(duì)其創(chuàng)新起到實(shí)質(zhì)性的推動(dòng)作用,也就是供給和需求產(chǎn)生了矛盾,由此產(chǎn)生內(nèi)容失效。
1、中小企業(yè)的需求狀況——所需創(chuàng)新服務(wù)與企業(yè)所處的發(fā)展階段有關(guān)。通常意義上,人們往往容易將創(chuàng)新服務(wù)理解為向創(chuàng)新企業(yè)提供資金、人才等直接服務(wù),資金、人才等投入要素確實(shí)能對(duì)創(chuàng)新起到一定的促進(jìn)作用,但這種作用并不是在企業(yè)發(fā)展的所有階段都能發(fā)揮最大的功效。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn),科技型中小企業(yè)在成長(zhǎng)的不同階段。企業(yè)對(duì)創(chuàng)新服務(wù)的具體需求是不相同的。種子期是技術(shù)創(chuàng)新成果中試、放大和產(chǎn)品化試驗(yàn)階段。創(chuàng)建期是指在實(shí)現(xiàn)技術(shù)創(chuàng)新成果產(chǎn)品化以后,商品化的產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的階段。在這兩階段,企業(yè)對(duì)資金的需求呈急劇增長(zhǎng)趨勢(shì)。成長(zhǎng)期是新產(chǎn)品獲得消費(fèi)者認(rèn)可后,銷售快速增長(zhǎng)的時(shí)期。在這一階段,企業(yè)對(duì)資金的需求相對(duì)較小,更需要信息和市場(chǎng)開(kāi)拓等方面的專業(yè)服務(wù)。當(dāng)經(jīng)歷了一段以遞增速度發(fā)展的快速擴(kuò)張期后,企業(yè)將進(jìn)入成熟期。這一時(shí)期企業(yè)工作的中心是對(duì)原有產(chǎn)品或原有的生產(chǎn)過(guò)程加以改進(jìn),開(kāi)發(fā)下一代的新產(chǎn)品或新工序,鞏固市場(chǎng)地位以及尋找新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。由于此時(shí)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)狀況較好,且也比較容易籌得資金,所以資金對(duì)于創(chuàng)新的貢獻(xiàn)不大,而信息和技術(shù)咨詢等服務(wù)相對(duì)來(lái)說(shuō)更能有效地促進(jìn)創(chuàng)新的進(jìn)行。
2、創(chuàng)新服務(wù)體系的供給狀況——機(jī)構(gòu)服務(wù)不到位、質(zhì)量差。在我國(guó)當(dāng)前為中小企業(yè)提供創(chuàng)新服務(wù)的各類機(jī)構(gòu)中,發(fā)展最快的是創(chuàng)新基金、生產(chǎn)力促進(jìn)中心和孵化器。創(chuàng)新基金的主要功能是為中小企業(yè)提供資金支持,生產(chǎn)力促進(jìn)中心基本掛靠在各級(jí)政府的科技部門,服務(wù)內(nèi)容主要集中在為中小企業(yè)申報(bào)創(chuàng)新基金提供咨詢、項(xiàng)目可行性編寫服務(wù)。高新技術(shù)企業(yè)評(píng)審咨詢,企業(yè)診斷咨詢,管理、經(jīng)營(yíng)等高層次人才培訓(xùn),建立綜合信息平臺(tái)等方面。但在實(shí)際運(yùn)行中,多數(shù)的生產(chǎn)力促進(jìn)中心由于缺乏專業(yè)人才,其對(duì)外宣稱的管理咨詢、信息以及培訓(xùn)等服務(wù)往往都是形同虛設(shè),實(shí)質(zhì)只是政府科技職能的延伸機(jī)構(gòu)。孵化器是推動(dòng)科技型企業(yè)成長(zhǎng)的一類重要機(jī)構(gòu),我國(guó)的孵化器數(shù)量雖然已居世界第二,但層次較低,主要由高新技術(shù)園區(qū)的創(chuàng)新中心、大學(xué)科技園和海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園等構(gòu)成。孵化器的功能定位中雖然包括咨詢、人員培訓(xùn)、信息等高端服務(wù),很多孵化器的主要服務(wù)卻仍然停留在為在孵企業(yè)提供廉價(jià)的辦公場(chǎng)地、解決水電等硬上,行政色彩很濃,高端的軟不僅數(shù)量少,質(zhì)量也較低,基本沒(méi)有能力為企業(yè)提供個(gè)性化的創(chuàng)新服務(wù)。
3、創(chuàng)新服務(wù)體系內(nèi)容嚴(yán)重失效。從上面的分析可以看出,我國(guó)目前的創(chuàng)新服務(wù)體系仍然是政府主導(dǎo)型的。服務(wù)內(nèi)容集中在科技型企業(yè)發(fā)展初期所需的一些硬性創(chuàng)新要素上,如資金、場(chǎng)地等。由于創(chuàng)新服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)對(duì)象定位趨向于大企業(yè),相當(dāng)一部分處于種子期和成長(zhǎng)期、對(duì)這些服務(wù)確實(shí)存在需求的小企業(yè)沒(méi)有能力獲得服務(wù),而大企業(yè)通常又都已渡過(guò)了種子期和成長(zhǎng)期,其從創(chuàng)新服務(wù)體系獲得的資金、場(chǎng)地等硬性創(chuàng)新服務(wù)對(duì)其來(lái)說(shuō)可有可無(wú),真正需要的信息、咨詢以及管理等能夠幫助其擴(kuò)張和進(jìn)一步發(fā)展的個(gè)性化的軟性創(chuàng)新服務(wù)卻無(wú)從獲得,使得我國(guó)區(qū)域創(chuàng)新系統(tǒng)中的創(chuàng)新服務(wù)發(fā)生了嚴(yán)重的內(nèi)容失效。
四、建立以市場(chǎng)為導(dǎo)向的創(chuàng)新服務(wù)體系
1、淡化創(chuàng)新服務(wù)的政府色彩。政府官員對(duì)政績(jī)的關(guān)注通常大于對(duì)經(jīng)濟(jì)績(jī)效的關(guān)注,政府機(jī)構(gòu)或掛靠在政府下面的松散型政府部門在充當(dāng)創(chuàng)新服務(wù)的提供者時(shí),必然會(huì)傾向風(fēng)險(xiǎn)小的“錦上添花型”戰(zhàn)略,而不是風(fēng)險(xiǎn)大的“雪中送炭型”戰(zhàn)略,這是導(dǎo)致當(dāng)前創(chuàng)新服務(wù)多流向大企業(yè)而不是小企業(yè)的主要原因。創(chuàng)新服務(wù)的內(nèi)容失效同樣與創(chuàng)新服務(wù)體系的政府色彩過(guò)濃密切相關(guān),由于信息不對(duì)稱和無(wú)法消除的政府失靈,政府機(jī)構(gòu)中的員工通常即沒(méi)有能力也沒(méi)有激勵(lì)去了解不同發(fā)展階段的中小企業(yè)對(duì)創(chuàng)新服務(wù)的具體需求,專業(yè)知識(shí)的缺乏決定了他們很難提供企業(yè)需要的信息、咨詢等高度個(gè)性化的創(chuàng)新服務(wù),自然會(huì)轉(zhuǎn)向選擇簡(jiǎn)單易行的資金、場(chǎng)地等硬。
1.1技術(shù)先進(jìn)性。計(jì)算機(jī)技術(shù)的快速發(fā)展為信息化提供了廣闊的發(fā)展空間，因此，沈信該項(xiàng)目選型時(shí)在滿足使用要求的前提下，要充分考慮軟件技術(shù)的先進(jìn)性，如大型數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)，面向?qū)ο蠹夹g(shù)等，以保證短期內(nèi)系統(tǒng)不會(huì)被淘汰。1.2系統(tǒng)的可擴(kuò)展性。沈信要適應(yīng)環(huán)境的變化，就要不斷的調(diào)整組織機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)流程。因此，技術(shù)服務(wù)管理軟件要盡量適應(yīng)企業(yè)的變化，使沈信的工作流程能夠按照業(yè)務(wù)的要求進(jìn)行組織。1.3系統(tǒng)的兼容性。軟件選型要盡量考慮和沈信產(chǎn)品檔案系統(tǒng)連接與數(shù)據(jù)交換，一方面充分利用企業(yè)現(xiàn)有資源，減少重復(fù)投資；另一方面，使原始數(shù)據(jù)一次錄入，保證信息的真實(shí)有效。1.4系統(tǒng)的適應(yīng)性。軟件系統(tǒng)在具有先進(jìn)性、可擴(kuò)展性、兼容性的基礎(chǔ)上，要充分考慮沈信現(xiàn)狀，先進(jìn)而實(shí)用，規(guī)范而靈活。1.5系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)化。系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)化有兩方面的含義，一是軟件本身的標(biāo)準(zhǔn)化，如軟件開(kāi)發(fā)工具，軟件的結(jié)構(gòu)、數(shù)據(jù)庫(kù)、接口協(xié)議等；另一方面，是指軟件實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)化。
2項(xiàng)目調(diào)研與解決方案設(shè)計(jì)
2.1通過(guò)對(duì)公司技術(shù)工程師的走訪調(diào)研，該系統(tǒng)分為現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)服務(wù)和返廠產(chǎn)品技術(shù)服務(wù)，具體系統(tǒng)軟件需求如下：（1）現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)服務(wù)管理需求。a.系統(tǒng)將在國(guó)內(nèi)各地使用，要求可以定時(shí)通過(guò)公司公網(wǎng)服務(wù)器，將數(shù)據(jù)傳回入公司服務(wù)器數(shù)據(jù)庫(kù)，保證數(shù)據(jù)傳輸?shù)目焖佟⑼暾?。b.存儲(chǔ)內(nèi)容：維修地點(diǎn)、設(shè)備條碼、質(zhì)量問(wèn)題（以上內(nèi)容都編制成條碼）、維修人員（登陸者）、掃描時(shí)間（系統(tǒng)默認(rèn)）。c.軟件要求：登陸后，掃描維修地點(diǎn)，然后掃描設(shè)備條碼、質(zhì)量問(wèn)題條碼，直到這個(gè)地點(diǎn)的設(shè)備完成掃描，數(shù)據(jù)提交，再進(jìn)行下一個(gè)維修地點(diǎn)的掃描。數(shù)據(jù)提交時(shí)存在現(xiàn)場(chǎng)信號(hào)弱的問(wèn)題，允許在找到信號(hào)強(qiáng)的地點(diǎn)再上傳。掃描時(shí)將掃描內(nèi)容列表顯示，對(duì)于未上傳的數(shù)據(jù)允許刪除。按產(chǎn)品的條碼編碼規(guī)則對(duì)掃描的條碼進(jìn)行校驗(yàn)，預(yù)防產(chǎn)生亂碼。d.掃描設(shè)備要求工業(yè)級(jí)別產(chǎn)品，可掃描一維或二維碼，設(shè)備運(yùn)行穩(wěn)定，電池可持續(xù)使用8小時(shí)，防水，防震，防摔，屏幕3.5英寸以上，支持2G及以上傳輸模式，具有高速處理能力，支持?jǐn)U展卡。（2）返廠技術(shù)服務(wù)管理需求。a.系統(tǒng)在公司庫(kù)房使用，要求通過(guò)局域網(wǎng)絡(luò)傳輸數(shù)據(jù)到公司服務(wù)器數(shù)據(jù)庫(kù)，保證數(shù)據(jù)傳輸?shù)目焖?、完整。b.存儲(chǔ)內(nèi)容：維修人員（登陸者），掃描時(shí)間（系統(tǒng)默認(rèn)），用戶單位名稱（輸入），產(chǎn)品條碼（掃描），返廠日期（默認(rèn)當(dāng)天，可修改）。c.軟件要求：登陸后，輸入用戶單位名稱，確認(rèn)返廠日期，然后掃描產(chǎn)品條碼，直到這個(gè)用戶單位的產(chǎn)品完成掃描，提交掃描數(shù)據(jù)。提交時(shí)每17條記錄賦予一個(gè)編號(hào)，少于17條也賦予編號(hào)，編號(hào)規(guī)則可按軟件情況編制，未上傳的數(shù)據(jù)允許刪除，掃描內(nèi)容列表顯示。d.掃描設(shè)備要求工業(yè)級(jí)別產(chǎn)品，可掃描一維或二維碼，設(shè)備運(yùn)行穩(wěn)定，電池可持續(xù)使用8小時(shí)，防水，防震，防摔，屏幕3.5英寸以上，具有高速處理能力，支持?jǐn)U展卡。2.2系統(tǒng)項(xiàng)目解決方案技術(shù)服務(wù)管理系統(tǒng)采用VB+SQL的設(shè)計(jì)語(yǔ)言及數(shù)據(jù)庫(kù)，編制C/S架構(gòu)的系統(tǒng)軟件。（1）項(xiàng)目采用掃描條碼技術(shù)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品數(shù)據(jù)的收集。（2）項(xiàng)目采用聯(lián)通2G網(wǎng)絡(luò)傳輸模式進(jìn)行數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)上傳。（3）系統(tǒng)采用用戶登陸方式，限制用戶的操作權(quán)限，以確保數(shù)據(jù)的完整性，業(yè)務(wù)流程的規(guī)范性。（4）利用SQL語(yǔ)言的inster，update等技術(shù)實(shí)現(xiàn)與產(chǎn)品檔案系統(tǒng)數(shù)據(jù)的接口。
3沈信技術(shù)服務(wù)管理系統(tǒng)項(xiàng)目實(shí)施效果
論文摘要：在信息社會(huì)化逐步深入的今天,房地產(chǎn)檔案逐步實(shí)現(xiàn)了信息數(shù)據(jù)化、管理網(wǎng)絡(luò)化和服務(wù)現(xiàn)代化。這就從技術(shù)和管理兩方面對(duì)房管部門提出了新的要求,也必然要求提高檔案工作者的綜合素質(zhì),從而更好地為房地產(chǎn)事業(yè)服務(wù)。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)檔案信息技術(shù)現(xiàn)代化管理
目前,在房地產(chǎn)管理部門中,由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案的管理方式相對(duì)滯后,因而積壓了大量歷史信息需要錄入。要將這些信息在第一時(shí)間內(nèi)全部錄入管理系統(tǒng)并且不能產(chǎn)生誤差,需要大量的時(shí)間和大量的人力、物力、財(cái)力來(lái)完成。如何利用現(xiàn)代化手段,加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案數(shù)字化建設(shè),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理的新突破,已成為當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理工作的重要課題。利用計(jì)算機(jī)對(duì)房地產(chǎn)檔案信息進(jìn)行管理,具有檢索迅速、查找方便、可靠性高、儲(chǔ)存量大、保密性好、壽命長(zhǎng)、成本低等優(yōu)點(diǎn)。這些優(yōu)點(diǎn)能夠極大地提高房地產(chǎn)檔案管理的效率,也是房地產(chǎn)管理科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的一個(gè)重要條件。
一、確定適用標(biāo)準(zhǔn)
信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化是實(shí)現(xiàn)信息交換和資源共享的根本保證。在數(shù)字化建設(shè)中,必須建立好相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn),最終建立起一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)字化利用平臺(tái),實(shí)現(xiàn)檔案數(shù)字化管理。
二、建設(shè)高質(zhì)量的檔案信息數(shù)據(jù)庫(kù)
房地產(chǎn)檔案管理主要包括兩個(gè)方面:檔案原件及檔案數(shù)據(jù)的管理。檔案原件作為房地產(chǎn)檔案的原始資料有著不可替代的作用,它是檔案數(shù)據(jù)的來(lái)源。房地產(chǎn)檔案管理要實(shí)行全方位、多元化的服務(wù)模式,房地產(chǎn)檔案網(wǎng)站作為一種紐帶和橋梁,是實(shí)現(xiàn)這一多元化服務(wù)的有效手段。我們應(yīng)充分利用這一點(diǎn),為利用者提供一個(gè)交流平臺(tái)。一方面我們可將房產(chǎn)檔案中的建筑面積、房屋坐落以及平面圖等無(wú)條件公布在網(wǎng)上,對(duì)于有條件利用資料的各級(jí)用戶可根據(jù)自身的用戶級(jí)別查詢相關(guān)的房產(chǎn)檔案。另一方面,利用者可將自身的相關(guān)問(wèn)題留在網(wǎng)頁(yè)上,房地產(chǎn)檔案管理人員可以及時(shí)了解適用者的需求,解答問(wèn)題,搞好服務(wù),方便群眾。
三、重視人員素質(zhì)的提高
檔案人員是連接檔案與利用者的橋梁和紐帶,檔案人員的素質(zhì)直接影響到檔案的利用在社會(huì)公眾心目中的形象。
四、要突出服務(wù)理念
就現(xiàn)代管理科學(xué)而言,房地產(chǎn)市場(chǎng)管理同時(shí)也是一種服務(wù),是一種由我們管理部門提供給社會(huì)層面的服務(wù)。當(dāng)前,社會(huì)層面越來(lái)越需要更為全面、便捷、自主的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息服務(wù),也越來(lái)越渴望通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理信息系統(tǒng)來(lái)獲取房地產(chǎn)咨詢服務(wù)和房地產(chǎn)政策指導(dǎo),因此,我們只有及時(shí)、主動(dòng)、積極地向新型管理服務(wù)職能轉(zhuǎn)變,才能夠順應(yīng)社會(huì)的呼喚、滿足公眾的需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息化建設(shè)同樣需要
五、要著力強(qiáng)化系統(tǒng)的協(xié)作效能
在房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息化建設(shè)中,需要從全社會(huì)的角度去認(rèn)識(shí)和把握市場(chǎng)信息。一是要制定統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范,包括業(yè)務(wù)分類、數(shù)據(jù)分項(xiàng)、數(shù)據(jù)定義等技術(shù)規(guī)范與格式,為各相關(guān)業(yè)務(wù)部門、各相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)今后進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)信息資源共享奠定技術(shù)基礎(chǔ);二是要在系統(tǒng)中盡量延伸和拓寬市場(chǎng)數(shù)據(jù)的采集面,并規(guī)劃和設(shè)計(jì)出必要的數(shù)字化實(shí)現(xiàn)途徑;盡可能多地實(shí)現(xiàn)各關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)、協(xié)作部門業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的采集、轉(zhuǎn)換,促使更多的業(yè)務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)市場(chǎng)所需要和必備的業(yè)務(wù)信息流;三是要實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)交互,新的系統(tǒng)必須支持系統(tǒng)間、部門間數(shù)據(jù)資源交互和傳遞,實(shí)現(xiàn)同類業(yè)務(wù)信息的一致和共享。
六、當(dāng)前房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的幾點(diǎn)建議
1.提高數(shù)字化管理的認(rèn)識(shí),建立完整規(guī)范的檔案資料,房地產(chǎn)檔案數(shù)字化的目的是最大限度地提供利用,滿足社會(huì)需求。
2.制定房地產(chǎn)檔案館數(shù)字化建設(shè)發(fā)展規(guī)劃,并分階段有步驟地實(shí)施在數(shù)字化建設(shè)過(guò)程中,必須充分考慮到各地房地產(chǎn)檔案管理部門歷史上形成的數(shù)量龐大的庫(kù)存檔案,以及每年數(shù)量激增的綜合反映,建立一支既懂檔案管理,又懂房地產(chǎn)管理和計(jì)算機(jī)知識(shí)的專業(yè)隊(duì)伍,是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案信息現(xiàn)代化管理工作的關(guān)鍵。
3.檔案人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)房管部門相關(guān)專業(yè)的一般知識(shí),如《檔案法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》等。
在*市教委和*高校后勤研究會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，以三個(gè)代表重要思想為，堅(jiān)持理論研究，以標(biāo)準(zhǔn)化為基礎(chǔ)、以規(guī)范化為目標(biāo)，以專業(yè)化為路徑，深入探討高校物業(yè)管理的規(guī)律，達(dá)到高校物業(yè)管理企業(yè)自信、自強(qiáng)、自立，描繪高校物業(yè)管理的新藍(lán)圖。
二、開(kāi)好年會(huì)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)高校物業(yè)管理
計(jì)劃在三月底召開(kāi)*高校物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)*5年年會(huì)，會(huì)議內(nèi)容為①進(jìn)行*5年工作總結(jié)；②進(jìn)行理論研討，由北師大劉宏進(jìn)作高校物業(yè)如何做大做強(qiáng)的發(fā)言、由*交大作如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前務(wù)工人員的勞動(dòng)保險(xiǎn)問(wèn)題、由工商大學(xué)作引進(jìn)社會(huì)力量進(jìn)行高校物業(yè)管理的利弊（或北航）；③請(qǐng)浙江大學(xué)求是物業(yè)公司作走出校門，參與社會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)言、安徽師大新校區(qū)后勤管理辦公室作引進(jìn)社會(huì)物業(yè)公司，開(kāi)創(chuàng)新型管理模式的發(fā)言。④請(qǐng)海淀區(qū)勞動(dòng)局監(jiān)察大隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)作如何執(zhí)行勞動(dòng)法的講座。時(shí)間為二天半。
三、堅(jiān)持理論研究，探討高校物業(yè)管理社會(huì)化
1、集中精力，研討高校物業(yè)管理的實(shí)際操作規(guī)程，爭(zhēng)取在三月份開(kāi)始，組織力量編寫高校物業(yè)管理實(shí)操手冊(cè)，以規(guī)范化的作業(yè)程序指導(dǎo)高校的物業(yè)管理工作。使理論研究與實(shí)際有效地結(jié)合在一起，達(dá)到有新意、有創(chuàng)造性、有成果，全面提升理論研究的檔次，并在此基礎(chǔ)上，推動(dòng)*高校物業(yè)管理的企業(yè)文化建設(shè)。
2、在四月底完成*高校物業(yè)管理論文第2集的出版。
二、繼續(xù)進(jìn)行高校物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的制定和推廣
爭(zhēng)取在*6年4月份前完成《教學(xué)、辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》和《標(biāo)準(zhǔn)化教學(xué)樓評(píng)估》的制定；爭(zhēng)取在*6年6月份前完成《住宅物業(yè)管理服務(wù)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》和《零星維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的制定；爭(zhēng)取在*6年8月份前完成《綠化養(yǎng)護(hù)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》和《道路保潔服務(wù)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的制定；爭(zhēng)取在*6年10月份前完成《水電節(jié)能定額》的制定，并加以推廣，以標(biāo)準(zhǔn)化工作，推動(dòng)高校物業(yè)管理的發(fā)展，全面提升高校物業(yè)管理水平。由石德輝負(fù)責(zé)召集《標(biāo)準(zhǔn)化教學(xué)樓評(píng)估》、《教學(xué)、辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》討論、劉宏進(jìn)負(fù)責(zé)召集《綠化養(yǎng)護(hù)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》和《道路保潔服務(wù)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》討論、石警衛(wèi)負(fù)責(zé)召集《住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》討論、王衍有召集負(fù)責(zé)《零星維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》討論、王海東負(fù)責(zé)召集《水電節(jié)能定額》討論。
三、繼續(xù)推動(dòng)跨校強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合
我們?cè)谕瓿烧淄ńㄖ?、恒通公司等跨校際的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合體后，*5年?duì)幦〗M建高校物業(yè)管理有限公司和電梯維修公司，充分利用高校的特殊人才，向校外開(kāi)辟物業(yè)管理市場(chǎng)，走出校門，融入社會(huì)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大海之中，真正做到企業(yè)化管理、市場(chǎng)化運(yùn)作，達(dá)到完全意義上的高校后勤社會(huì)化。
四、加大物業(yè)管理實(shí)際操作技能培訓(xùn)
計(jì)劃在四月份組織“保潔主管和班組長(zhǎng)實(shí)操培訓(xùn)”、六月份組織“設(shè)施設(shè)備維修人員實(shí)操培訓(xùn)”等，并計(jì)劃舉辦*物業(yè)上崗證培訓(xùn)，從實(shí)際操作上全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，使高校的物業(yè)管理逐步向社會(huì)上的物業(yè)管理企業(yè)靠攏，加強(qiáng)我們的競(jìng)爭(zhēng)力。
五、繼續(xù)辦好物業(yè)設(shè)備流通站
在流通站一年來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，辦好做大物業(yè)設(shè)備流通站，讓更多的院校加入到流通站中，使流通站真正起到架設(shè)各高校物業(yè)設(shè)備調(diào)劑的橋梁。
六、開(kāi)展創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)和大廈活動(dòng)
根據(jù)建設(shè)部有關(guān)精神，物業(yè)管理資質(zhì)的提升必須具備的條件是要有達(dá)到?。ㄊ校﹥?yōu)的物業(yè)管理小區(qū)或物業(yè)管理大廈，為此，各高校在條件許可的情況下，要努力創(chuàng)建市優(yōu)物業(yè)管理小區(qū)或物業(yè)管理大廈，打造品牌效應(yīng)。
七、加速信息化建設(shè)
為了有效的溝通*各高校之間的物業(yè)管理動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取在有法人資格并取得物業(yè)管理資質(zhì)或建筑資質(zhì)的實(shí)體，建立網(wǎng)頁(yè)，與社會(huì)上的網(wǎng)站聯(lián)合，建立起溝通的平臺(tái)，加速信息化建設(shè)；要求每個(gè)學(xué)校物業(yè)管理部門指定一名通訊員，及時(shí)反饋各校物業(yè)管理情況，及時(shí)在高校后勤網(wǎng)上報(bào)道，建立起一個(gè)快速傳遞的信息平臺(tái)。
八、繼續(xù)組織物業(yè)老總沙龍
*6年以標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和實(shí)操編寫為主線，召開(kāi)3～4次老總沙龍，會(huì)議模式以異地為目標(biāo)，加強(qiáng)探討如何推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和質(zhì)量體系建設(shè)，并將討論結(jié)果傳達(dá)到各高校，指導(dǎo)*高校的物業(yè)管理。
學(xué)生畢業(yè)論文
題 目： 淺析重慶物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)問(wèn)題
學(xué)生姓名
學(xué) 號(hào) 分 院 專業(yè)班級(jí) 指導(dǎo)教師
摘 要
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來(lái)在我國(guó)的一些大，中，小城市相繼開(kāi)發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)，寫字樓等。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并逐步發(fā)展成為一個(gè)新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化和住房商品化得發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)，流通，消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要分支。物業(yè)管理實(shí)行的是企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，專業(yè)化管理，社會(huì)化服務(wù)和市場(chǎng)化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，適應(yīng)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，政策規(guī)范，城市規(guī)劃，設(shè)計(jì)環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化，規(guī)模化發(fā)展仍需一個(gè)艱難的探索過(guò)程。
[關(guān)鍵詞］物業(yè)管理 發(fā)展階段 趨勢(shì)展望
目 錄
1 概述 ··········································································································
1.1研究現(xiàn)狀 ······························································································
1.2目的和意義 ·························································································· 2 重慶物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)展望 ··········································
2.1物業(yè)管理價(jià)值的認(rèn)識(shí)將不斷深化 ···························································
2.2 物業(yè)管理在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位得到增強(qiáng) ·········································
2.3行業(yè)素質(zhì)不斷提高、規(guī)?；?jīng)營(yíng)是行業(yè)的發(fā)展方向 ··········································
2.4物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加建康、規(guī)范、有序 ······················································ 3創(chuàng)建物業(yè)管理品牌必然性 ····································································
3.1實(shí)施物業(yè)管理品牌是滿足居民要求的需要 ·············································
3.2實(shí)施物業(yè)管理品牌是物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存與發(fā)展的需要 ·······
3.3物業(yè)管理品牌是信任與承諾
結(jié) 論 ···········································································································
1 概述
1.1研究現(xiàn)狀
我國(guó)物業(yè)管理水平與國(guó)外相比還處于初級(jí)階段，上有許多不完善的地方，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）物業(yè)管理架構(gòu)不完善。不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費(fèi)服務(wù)和簡(jiǎn)單生產(chǎn)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無(wú)規(guī)則，二無(wú)措施，沒(méi)有明確管理目標(biāo)責(zé)任制。
（2）物管人員調(diào)配不合理，維修工作安排不力，小區(qū)物業(yè)管理工作是一個(gè)綜合性較強(qiáng)的工作，它要求各種各樣的人員參與其中，如保安，清潔工，水電工，泥土匠，排污人員等，并且經(jīng)常在需求方面呈現(xiàn)出岑差不齊的多樣性，這就需要物管人員能夠根據(jù)業(yè)主的具體要求進(jìn)行科學(xué)合理的安排調(diào)配，但往往多個(gè)業(yè)主同期發(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如水管泄漏，電閘破壞，防盜門失靈）時(shí)物管公司往往無(wú)法及時(shí)滿足業(yè)主的需求
（3）物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為繼。物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該貫徹“誰(shuí)收益，誰(shuí)投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的住房消費(fèi)觀還有其深厚的影響，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無(wú)償服務(wù)或低償服務(wù)。部分不誠(chéng)信業(yè)主長(zhǎng)期不繳納水電費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)的情況時(shí)有發(fā)生。這有悖于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下住宅消費(fèi)原則，也是影響物業(yè)管理工作順利開(kāi)展的一大癥結(jié)所在。
（4）業(yè)主與物管矛盾激化，一般情況下，小區(qū)物管和業(yè)主總存在這一些矛盾，業(yè)主總是抱怨物管費(fèi)太高，物管服務(wù)不到位，物管人員態(tài)度不好等，物管則總是希望盡量創(chuàng)收，盡量節(jié)約人力物力，盡量降低物業(yè)管理成本等。雙方又缺少溝通交流平臺(tái)，致使矛盾激化。
1.2目的和意義
隨著我國(guó)住房改革的深入，越來(lái)越多的居民搬進(jìn)住宅新村或小區(qū)，而這些新型住宅區(qū)域的管理由物業(yè)管理公司或單位的物業(yè)管理部門實(shí)行。小區(qū)物業(yè)管理公司作為新興產(chǎn)業(yè)，正在人們的生活中扮演著越來(lái)越重要的角色。在信息化的社會(huì)，以計(jì)算機(jī)為基礎(chǔ)構(gòu)件的小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)將是日常小區(qū)物業(yè)管理全面系統(tǒng)化，自動(dòng)化科學(xué)管理，能夠極大地提高物業(yè)管理人員的工作質(zhì)量和管理水平，從而達(dá)到業(yè)主的滿意
2重慶物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)展望
這一部分我并不認(rèn)為是重慶物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)展望，和重慶哪點(diǎn)沾邊？？？
2.1物業(yè)管理價(jià)值的認(rèn)識(shí)將不斷深化
1、物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值得以充分體現(xiàn)隨著對(duì)物業(yè)維護(hù)、修理為內(nèi)容的工程技術(shù)管理工作的不斷加強(qiáng)，將提高房屋使用功能和物業(yè)設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行時(shí)間，減少和避免物業(yè)不應(yīng)有的損失和費(fèi)用支出，延長(zhǎng)物業(yè)的壽命周期。另一方面，良好的物業(yè)管理品質(zhì)、優(yōu)美的人文環(huán)境將大力提升小區(qū)（大廈）的知名度和形象，增加物業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)保值、增值的目的使物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值得以充分體現(xiàn)。
2、物業(yè)的環(huán)境價(jià)值日趨重要
近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已使人們認(rèn)識(shí)到，把經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的保護(hù)聯(lián)系起來(lái)同步發(fā)展，是保持經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期、持續(xù)增長(zhǎng)的唯一途徑。物業(yè)管理對(duì)市政建設(shè)、城市形象維護(hù)和環(huán)境的改善，將起到重要的支撐作用。優(yōu)美的居住環(huán)境，已成為人們改變居住現(xiàn)狀、提升居住需求層次的首選條件之一，物業(yè)環(huán)境的價(jià)值已被人們所認(rèn)識(shí)，擁有大量綠地庭院式和良好人文環(huán)境的住宅小區(qū)將充滿生機(jī)。
3、物業(yè)管理的社會(huì)價(jià)值備受重視
由于物業(yè)管理具有多功能、全方位的管理服務(wù)特點(diǎn)，因而對(duì)社區(qū)的管理和社區(qū)精神文明建設(shè)具有不可替代的作用。隨著城市建設(shè)步伐加快，小區(qū)數(shù)量不斷增多，政府對(duì)社區(qū)建設(shè)也日益重視，物業(yè)管理在社區(qū)文化、社會(huì)治安和培養(yǎng)健康文明的生活方式等方面，有巨大的潛力和廣闊的發(fā)展空間。
4、物業(yè)管理費(fèi)用以價(jià)值規(guī)律為評(píng)價(jià)核心
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)消費(fèi)水平的不斷提高，人們的消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生變化。由于物業(yè)管理的企業(yè)行為日趨規(guī)范、物業(yè)管理市場(chǎng)日漸成熟，人們對(duì)物業(yè)管理價(jià)值的認(rèn)識(shí)、評(píng)價(jià)也更加科學(xué)和全面。物業(yè)管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)也將會(huì)以市場(chǎng)供求變化和管理的質(zhì)量水平按價(jià)值規(guī)律全面確定，不再單純以經(jīng)濟(jì)成本作為物管費(fèi)用收取的評(píng)價(jià)基礎(chǔ)。物業(yè)管理費(fèi)用收取市場(chǎng)化，必然帶來(lái)物業(yè)管理價(jià)值的回歸，有利于維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。
5、服務(wù)管理向經(jīng)營(yíng)管理轉(zhuǎn)變，提高企業(yè)盈利水平
為了更好適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的要求，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)將實(shí)現(xiàn)由服務(wù)管理型向經(jīng)營(yíng)管理型的轉(zhuǎn)變，并樹(shù)立現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理理念，制定正確的經(jīng)營(yíng)策略，從根本上扭轉(zhuǎn)保本微利、虧損補(bǔ)貼的局面，滿足企業(yè)自我積累、自我發(fā)展的需要，在行業(yè)可持續(xù)發(fā)展下，使企業(yè)利潤(rùn)率不斷增長(zhǎng)。
2.2物業(yè)管理在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位得到增強(qiáng)
l 、物業(yè)管理將得到社會(huì)的進(jìn)一步重視和更廣泛的認(rèn)同
物業(yè)管理在管理的深度、廣度，以及管理的觀念、模式、手段、內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等方面都有別于傳統(tǒng)的房屋管理。在房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的福利型行政性管理方式向現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)型服務(wù)性管理方式轉(zhuǎn)變的推動(dòng)下，受托管理的物業(yè)面積不斷增大，由于政策導(dǎo)向、輿論宣傳、企業(yè)形象等多方面的共同作用，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的重視與認(rèn)同將得以深化，從而擴(kuò)大了行業(yè)的影響。
2、物業(yè)管理成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的重要組成部分
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步轉(zhuǎn)軌，政府工作的重點(diǎn)也由直接插手企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛲顿Y者、企業(yè)營(yíng)造良好的投資環(huán)境以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。建好、管好城市，改善城市的生態(tài)環(huán)境，樹(shù)立城市新形象，已成為投資條件評(píng)價(jià)和促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)的基本要求之一。由于物業(yè)管理具有社區(qū)、環(huán)境建設(shè)和管理的獨(dú)特功能，將成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的最重要組成部分。
3、物管覆蓋面迅速擴(kuò)大，成為發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的新興產(chǎn)業(yè)
由于物業(yè)管理是房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)換的必然產(chǎn)物，福利型行政性房屋分配和管理體制將在短期內(nèi)退出，改由適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律和城市發(fā)展的物業(yè)管理體制所取代。房地產(chǎn)管理體制改革和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，促使物業(yè)管理覆蓋面迅速擴(kuò)大，深圳1981年至2001年近20年時(shí)間，其物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90％以上，物業(yè)管理類型涉及各個(gè)領(lǐng)域。重慶1991年至2001年10年時(shí)間，其物業(yè)管理覆蓋率才為35％；據(jù)測(cè)算， 2001年至 2010年未來(lái) 10年間，重慶物業(yè)管理覆蓋率可望達(dá)到95％以上，物業(yè)管理類型涉及面將更為寬廣，物業(yè)管理將呈現(xiàn)加速推進(jìn)的態(tài)勢(shì)，成為發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的第三產(chǎn)業(yè)。
4、物業(yè)管理與社會(huì)各界的關(guān)系更加協(xié)調(diào)
由于物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)發(fā)展時(shí)間短、速度快，專業(yè)理論學(xué)科體系建立還不完善，政策法規(guī)還不能完全適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的要求，物業(yè)管理企業(yè)與各大產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以及與政府行政管理部門、街道辦事處、居委會(huì)的社會(huì)關(guān)系還未理順。但是，隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，物業(yè)管理企業(yè)將成為真正的法人企業(yè)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)行業(yè)管理的社會(huì)作用將得到增強(qiáng)，社區(qū)管理中的治安、水、電等行政事務(wù)管理將回歸于政府和社會(huì)；保潔、保安、綠化、房屋維修等日常事務(wù)將由社會(huì)的專業(yè)化公司完成；物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系，也將由傳統(tǒng)的“父子”關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槠降雀?jìng)爭(zhēng)、關(guān)系密切的獨(dú)立法人關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)將會(huì)得到進(jìn)一步加強(qiáng)和發(fā)展。
2.3行業(yè)素質(zhì)不斷提高、規(guī)?；?jīng)營(yíng)是行業(yè)的發(fā)展方向
1、物業(yè)管理企業(yè)向規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展
目前物業(yè)管理企業(yè)小、弱、散、差的現(xiàn)象普遍存在，全行業(yè)2萬(wàn)多家物業(yè)管理企業(yè)中，僅有約三分之一的企業(yè)在財(cái)務(wù)上基本持平或約有盈利，而按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來(lái)的企業(yè)還不足4％。隨著物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的大力推行和物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)將從數(shù)量型增長(zhǎng)向質(zhì)量、規(guī)模、效益型增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，規(guī)?；?jīng)營(yíng)的資產(chǎn)重組必然驅(qū)使物業(yè)管理企業(yè)向品牌化企業(yè)的方向發(fā)展，在有限的市場(chǎng)資源條件下，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，勢(shì)必推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)的提高，社會(huì)資源配置也將得到進(jìn)一步的優(yōu)化。
2、知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代將不斷提高物業(yè)管理的技術(shù)含量
計(jì)算機(jī)及技術(shù)的快速發(fā)展、房屋建筑所采用的大量高科技現(xiàn)代技術(shù)、住宅、大廈等物業(yè)設(shè)施的智能化系統(tǒng)，以及信息、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的普及，給物業(yè)管理帶來(lái)了革命性的發(fā)展，物業(yè)管理從勞動(dòng)密集型行業(yè)向技術(shù)密集型行業(yè)轉(zhuǎn)變，使行業(yè)的科學(xué)技術(shù)水平與管理能力不斷提高，物業(yè)管理將步入一個(gè)嶄新的時(shí)代。
3、物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展需要高素質(zhì)人才
由于物業(yè)管理是新興產(chǎn)業(yè)，具有綜合性、復(fù)雜性的多學(xué)科特點(diǎn)，因而吸引了如建筑、經(jīng)濟(jì)、管理、工程等眾多門類的專業(yè)人才。隨著行業(yè)科技含量的不斷提高，以及加入世界貿(mào)易組織后所面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，掌握現(xiàn)代管理和科學(xué)技術(shù)知識(shí)的高素質(zhì)人才，將成為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的重要資源。高等院校正根據(jù)行業(yè)發(fā)展的需要，培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才，行業(yè)的不斷發(fā)展也將為高層次人才提供廣闊的發(fā)展空間。
4、“以人為本”，提升居住環(huán)境的文化品位
人們?cè)跐M足了物質(zhì)需求之后，自然過(guò)渡到追求和期望高層次、高品位的文化生活，物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是要對(duì)業(yè)主提供多方位的服務(wù)，滿足業(yè)主不斷追求的文化需要。努力營(yíng)造高雅舒適的文化氛圍，以優(yōu)美的人文和居住環(huán)境使業(yè)主產(chǎn)生對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)同，以贏得業(yè)主的信賴，擴(kuò)大社會(huì)影響。因此，將有更多的物業(yè)公司為營(yíng)造小區(qū)、大廈的人文環(huán)境特色而不斷努力。
1、物業(yè)管理行業(yè)政策體系趨向完善 2.4物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加建康、規(guī)范、有序
任何產(chǎn)業(yè)的最初發(fā)展都離不開(kāi)政府的扶持，而政府扶持的關(guān)鍵是制定符合市場(chǎng)規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的科學(xué)、合理、系統(tǒng)的政策體系，特別是資金政策、稅收
政策、價(jià)格等經(jīng)濟(jì)政策。由于物業(yè)管理行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)建設(shè)管理中的的地位與作用，政府將繼續(xù)為扶持行業(yè)的發(fā)展，提供強(qiáng)有力的政策支持，并形成較為完善的物業(yè)管理政策體系。
2、物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系逐漸形成
物業(yè)管理的發(fā)展需要成熟的行業(yè)法規(guī)、條例為基礎(chǔ)。盡管各地相應(yīng)出臺(tái)了各項(xiàng)配套法規(guī)對(duì)規(guī)范物業(yè)管理起到了積極的促進(jìn)作用，但是一部分法規(guī)、條例已落后于物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)作，無(wú)法滿足新形勢(shì)的要求，影響并制約了物業(yè)管理的發(fā)展。加大物業(yè)管理的立法力度，使行業(yè)發(fā)展有法可依，這不僅是企業(yè)的呼聲，國(guó)家有關(guān)部門也正在進(jìn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的制定和立法研究，那些一時(shí)無(wú)法適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展要求的法規(guī)和條例將在全面清理之列。更加科學(xué)、合理，真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系將逐漸形成。
3、從嚴(yán)審查資質(zhì)條件、嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)人
物業(yè)管理誘人的市場(chǎng)前景，吸引了眾多企業(yè)的目光，近幾年物業(yè)管理企業(yè)增長(zhǎng)迅猛，但發(fā)展參差不齊，個(gè)別企業(yè)的物業(yè)管理面積明顯不足，如重慶市677家物業(yè)管理企業(yè)，僅管理5000多萬(wàn)平方米物業(yè)，平均每個(gè)企業(yè)管理物業(yè)不足10萬(wàn)平方米，而最大的企業(yè)也只管理200萬(wàn)平方米左右。由于一些企業(yè)規(guī)模過(guò)小，綜合實(shí)力差、管理不到位，導(dǎo)致投訴增多，影響了行業(yè)形象，也浪費(fèi)了社會(huì)資源。因此，除大力開(kāi)展物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作外，還將抓好企業(yè)資質(zhì)審查管理和從業(yè)人員職業(yè)資格認(rèn)證工作，嚴(yán)把市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)。
4、行業(yè)自我管理、自我約束的自律意識(shí)增強(qiáng)
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀管理體制的改革，小政府、大社會(huì)的管理模式將逐漸形成，政府對(duì)企業(yè)的行政管理職能也將日益弱化，最終淡出對(duì)企業(yè)的行政干預(yù)和指導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會(huì)作為政府與企業(yè)的橋梁和紐帶，將會(huì)配合政府行使監(jiān)督、管理企業(yè)的職能。協(xié)會(huì)履行政府部分轉(zhuǎn)移職能后將會(huì)發(fā)揮更大的作用，行業(yè)的自律管理將會(huì)得到進(jìn)一步增強(qiáng)，行規(guī)、行約將會(huì)顯示出更大的作用。
5、業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)與運(yùn)作趨向規(guī)范
目前，重慶多數(shù)小區(qū)、大廈還未成立業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主難以有組織的參與管理和表達(dá)對(duì)物業(yè)管理的看法，委托管理與受托管理的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系難以理順，雙方利益不能得到有效保障。行業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)管理的需要對(duì)業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)會(huì)更加重視，從而使業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理的法律關(guān)系更趨明確，以推動(dòng)和實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)與運(yùn)作的規(guī)范化。
3創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的必然性
3.1實(shí)施物業(yè)管理品牌是滿足居民要求的需要
隨著生活水平的不斷提高，人民對(duì)住房的要求已經(jīng)從有房住，住得下，提高到住得好，不是單純的面積大小，布局合理等“硬件”，更重要的是要有良好而管理房屋等“軟件”來(lái)保證房屋及設(shè)備正常運(yùn)行，物業(yè)區(qū)內(nèi)治安良好，環(huán)境整潔，服務(wù)設(shè)施齊全等等。因此，一流的物業(yè)必須配以一流的管理服務(wù)，才能創(chuàng)造出一流的居住環(huán)境。
3.2實(shí)施物業(yè)管理品牌是物管企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存與發(fā)展的需要 物業(yè)管理服務(wù)性的性質(zhì)決定其目前經(jīng)營(yíng)方針是“保本微利，服務(wù)社會(huì)”，不能以牟取高額利潤(rùn)為目的，所以許多物業(yè)管理企業(yè)處于微利虧本狀態(tài)。沒(méi)有資金，談何經(jīng)營(yíng)，服務(wù)？從現(xiàn)在先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)中，我們發(fā)現(xiàn)，規(guī)模越大，管轄物業(yè)越多的企業(yè)，其獲利越豐。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有創(chuàng)立名牌，運(yùn)用品牌優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍，形成規(guī)模效應(yīng)，才能充分利用人力，物力資源，降低成本，使企業(yè)獲得可觀效益，為其生存提高保障
3.3物業(yè)管理品牌是信任與承諾
名牌企業(yè)，優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)表達(dá)著產(chǎn)品或服務(wù)與業(yè)主之間的相互關(guān)系，是一種體現(xiàn)互利互惠，友好合作和信任的關(guān)系。優(yōu)秀物管產(chǎn)品不僅能拉近物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系，而且是物管企業(yè)與業(yè)主之間非書面或口頭的契約。真正的物業(yè)品牌能體現(xiàn)出一種強(qiáng)大的信任和效益，是一種無(wú)形的資產(chǎn)和力量。
結(jié) 論
基于大量國(guó)外財(cái)團(tuán)進(jìn)駐國(guó)內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)及國(guó)內(nèi)物業(yè)用家對(duì)物業(yè)管理服務(wù)日漸了解，劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將無(wú)法滿足其對(duì)物業(yè)管理的需求；優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，而劣質(zhì)及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將被逐步淘汰。
基于顧問(wèn)式的物業(yè)管理服務(wù)因無(wú)實(shí)際管理權(quán)力而不法落實(shí)執(zhí)行及監(jiān)督物業(yè)管理工作，引致管理服務(wù)要素難以達(dá)到專業(yè)水平，以滿足用家的要求。同時(shí)，顧
