序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的物業(yè)主管工作報(bào)告樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。

第1篇

各縣（市）房產(chǎn)局,各區(qū)住房建設(shè)局，高新區(qū)、新站區(qū)建設(shè)發(fā)展局，經(jīng)開區(qū)房產(chǎn)中心，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各物業(yè)服務(wù)企業(yè), 各業(yè)主大會、業(yè)主委員會：

為進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立和活動，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，健全業(yè)主自治運(yùn)作體系，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)將《合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

附件：合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

二〇一二年一月三十一日

附件：

合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

第一章 總則

第一條 為規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，指導(dǎo)全體業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際制定本規(guī)則。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的成立和召開、業(yè)主委員會的選舉及活動適用本規(guī)則。

第三條 業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

第四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使合法權(quán)利、履行相應(yīng)義務(wù)。

第五條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨礙、賠償損失。

第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，其中，涉及重大糾紛的，由市、縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)調(diào)解。

居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好相關(guān)工作。

第二章 業(yè)主大會

第七條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：

（一）入住率達(dá)到50%以上的；

（二）首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過30%的；

（三）首批物業(yè)交付滿三年的。

符合首次業(yè)主大會會議召開條件之一，建設(shè)單位、20%以上業(yè)主或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以書面向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請成立業(yè)主大會。

分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。

第八條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。

第九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會申請之日起45日內(nèi)，成立首次業(yè)主大會會議籌備組，并指定專人擔(dān)任首次業(yè)主大會會議籌備組組長。

第十條 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和居（村）民委員會代表組成。

業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強(qiáng)、模范履行業(yè)主義務(wù)、具備必要的工作時(shí)間。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居（村）民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。

第十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起15日內(nèi)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。

業(yè)主（20%以上）對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合籌備組開展工作。

第十二條 建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列文件資料，并承擔(dān)籌備召開首次業(yè)主大會會議所必需費(fèi)用。

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用公用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無關(guān)的活動。

第十三條 籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會會議籌備工作，履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開方案，會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題及表決規(guī)則；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單；

（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并將公告時(shí)間、地點(diǎn)書面（或以其他方式）通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改，并告知異議人。

第十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長負(fù)責(zé)召集和主持籌備組會議；

（二）籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組過半數(shù)成員同意；成員進(jìn)行表決時(shí)應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權(quán)。

（三）籌備組應(yīng)當(dāng)對會議進(jìn)行書面記錄，籌備組組長應(yīng)當(dāng)對表決及會議記錄予以簽字確認(rèn)；

（四）籌備組的業(yè)主代表不能委托人參加會議；

（五）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對以下事項(xiàng)進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：

（一）管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員名單。

業(yè)主大會自對以上事項(xiàng)表決通過之日起成立?；I備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議作出決定通過之日起3日內(nèi)，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。籌備組自公告之日起職責(zé)終止。

第十六條 業(yè)主大會決定以下事項(xiàng)：

（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；

（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（六）申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（七）改變共用部分用途；

（八）利用共用部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配、使用與管理；

（九）對業(yè)主違反物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定的行為，向人民法院提起訴訟；

（十）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

決定第（五）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（六）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十七條 業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。

業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程、車庫、車位、攤位等特定空間面積不計(jì)入建筑物總面積。

第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

（二）專項(xiàng)維修資金籌集、使用；

（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；

（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項(xiàng)：

（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時(shí)間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定辦法；

（六）業(yè)主大會會議的表決程序；

（七）業(yè)主委員會委員和候補(bǔ)委員的資格、人數(shù)和任期等；

（八）業(yè)主委員會日常活動監(jiān)督辦法；

（九）業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理以及業(yè)主委員會委員工作性補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)；

（十一）業(yè)主委員會財(cái)務(wù)管理的規(guī)定；

（十二）業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業(yè)主不按規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用或?qū)嵤┢渌麚p害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制。

業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主權(quán)利的限制并不免除其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。

業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開，每年至少召開一次。業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容：

（一）上一年度物業(yè)管理情況報(bào)告；

（二）上一年度業(yè)主委員會工作情況報(bào)告；

（三）上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理情況報(bào)告；

（四）上一年度利用物業(yè)共用部分進(jìn)行經(jīng)營活動所得的收益和使用情況報(bào)告；

（五）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)討論并決議以下內(nèi)容：

（一）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的年度工作報(bào)告及下一年度物業(yè)管理方案；

（二）選舉需要補(bǔ)選或者換屆選舉的業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員；

（三）決議下一年度物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)；

（四）決議下一年度業(yè)主委員會收支預(yù)算；

（五）決議物業(yè)管理其他有關(guān)事項(xiàng)。

第二十二條 發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)立即組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：

（一）有20%以上的業(yè)主提議的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)以及其他重大緊急物業(yè)管理事件需由業(yè)主共同決定的；

（三）管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。

第二十三條 業(yè)主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

第二十四條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托人參加會議。

未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選及表決辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前90日，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前60日告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期滿前60日通知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會會議，決定物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會按規(guī)定履行交接義務(wù)：

（一）移交《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條規(guī)定的材料；

（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。

業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、檔案資料等交接進(jìn)行監(jiān)督，并簽署意見。

第三章 業(yè)主委員會

第二十八條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積小于或等于10萬平方米的，業(yè)主委員會由5人組成；物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積大于10萬平方米，小于或等于20萬平方米的，業(yè)主委員會由7人組成；物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積大于20萬平方米，小于或等于30萬平方米的，業(yè)主委員會由9人組成；物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積大于30萬平方米的，業(yè)主委員會由11人組成。業(yè)主委員會可以選舉候補(bǔ)委員，業(yè)主委員會任期一般為三年，可以連選連任。

第二十九條 業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主委員會會議，推選主任1人、副主任1至2人。

經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。

第三十條 業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定組織協(xié)調(diào)能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間（住宅小區(qū)業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員應(yīng)在小區(qū)內(nèi)常?。?/p>

（七）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

除上述條件外，主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)；

（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一個(gè)自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。

第三十一條 業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會委員候選人：

（一）存在違法違規(guī)裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法違規(guī)占用公共設(shè)施、設(shè)備、場地等行為的；

（二）業(yè)主本人、配偶及其近親屬在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的

（三）存在其他違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定行為的。

第三十二條 業(yè)主委員會自首次業(yè)主大會表決通過之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）籌備組出具由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報(bào)告；

（二）業(yè)主大會決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員名單；

（五）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的初審意見。

材料齊全的，縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)5個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

第三十三條 業(yè)主委員會憑縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門出具的備案證明，向物業(yè)所在地公安部門申請刻制業(yè)主委員會印章。

第三十四條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會定期會議和臨時(shí)會議；

（二）定期向業(yè)主大會報(bào)告物業(yè)管理情況；

（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）根據(jù)業(yè)主大會決定，簽訂經(jīng)營性物業(yè)承包租賃合同；

（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；

（六）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集、使用；

（七）審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用，督促業(yè)主按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用；

（八）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；

（九）建立并妥善保管工作檔案；

（十）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十一）配合社區(qū)相關(guān)組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；

（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)，但法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，業(yè)主大會不得授權(quán)業(yè)主委員會直接決定。

業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定簽訂物業(yè)服務(wù)合同和經(jīng)營性物業(yè)承包租賃合同時(shí)，應(yīng)將簽訂的合同、經(jīng)業(yè)主大會同意的經(jīng)營性物業(yè)收益使用管理方案報(bào)送物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位處分情況；

（七）經(jīng)營性物業(yè)租賃合同；

（八）業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（九）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

第三十七條 業(yè)主委員會會議由主任委員召集和主持，主任委員不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由副主任委員召集和主持；主任委員、副主任委員不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意并書面簽字，自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。

業(yè)主委員會委員不能委托人參加會議。

候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

第三十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開3日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由參會委員簽字后存檔。

第三十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄；

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、專項(xiàng)服務(wù)合同、經(jīng)營性物業(yè)承包租賃合同等；

（四）業(yè)主委員會委員選舉及備案材料；

（五）各類資金使用賬目；

（六）業(yè)主意見和建議；

（七）業(yè)主及業(yè)主代表名冊；

（八）物業(yè)交接時(shí)的承接查驗(yàn)資料。

第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主委員會印章使用辦法。

第四十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)每季度或半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示一次，接受業(yè)主和物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。

工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

業(yè)主委員會委員是公益性崗位，不得領(lǐng)取工資類報(bào)酬，是否給予工作性補(bǔ)貼（包括交通費(fèi)、通訊費(fèi)等）由業(yè)主大會決定，但不得超過以下標(biāo)準(zhǔn)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域面積小于等于30萬平方米，工作補(bǔ)貼不超過200元每月；

（二）物業(yè)管理區(qū)域面積小于等于50萬平方米，工作補(bǔ)貼不超過300元每月；

（三）物業(yè)管理區(qū)域面積超過50萬平方米，工作補(bǔ)貼不超過400元每月。

對物業(yè)管理區(qū)域面積較小或者較大等特殊情況，業(yè)主委員會委員工作性補(bǔ)貼經(jīng)業(yè)主大會同意并報(bào)經(jīng)物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案后可以進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

第四十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告：

（一）不再具備業(yè)主身份的；

（二）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（三）被依法限制人身自由，無法履行委員職責(zé)的；

（四）業(yè)主本人、配偶及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（六）法律、法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十三條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格:

（一）不履行委員職責(zé)或長期委托他人履行委員職責(zé)的；

（二）利用委員資格謀取私利的；

（三）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（四）侵害他人合法權(quán)益的；

（五）連續(xù)三次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的；

（六）因疾病、經(jīng)常外出等原因難以履行職責(zé)的；

（七）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

第四十四條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會。拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四十五條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第四十六條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四十七條 業(yè)主委員會未能組織換屆選舉的，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于屆滿前30日以書面形式告知物業(yè)所在地的縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織換屆選舉工作；逾期仍未能組織的，由物業(yè)所在地居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

原業(yè)主委員會在屆滿后10日內(nèi)，根據(jù)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求將其保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目交由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫時(shí)保管。

在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生前，物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會。

第四十八條 業(yè)主委員會集體辭職或業(yè)主委員會人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)以書面形式告知物業(yè)所在地的縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，重新選舉業(yè)主委員會。

未能重新選舉的，原業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求將其保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目交由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫時(shí)保管。

在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生前，物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會。

第四章 指導(dǎo)監(jiān)督

第四十九條 物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的投訴。

第五十條 建設(shè)單位拒不履行組織成立業(yè)主大會相關(guān)義務(wù)的，縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令限期改正。對逾期仍不改正的，報(bào)由相關(guān)行政主管部門進(jìn)行處罰。

第五十一條 業(yè)主委員會不履行職責(zé)的，物業(yè)所在地縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其限期履行職責(zé)；業(yè)主委員會逾期仍不履行的，可以由物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項(xiàng)。

第五十二條 召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)派人參加并給予指導(dǎo)和協(xié)助。

召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會或者村民委員會，并聽取居民委員會或者村民委員會的建議。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會或者村民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會或者村民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十四條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。

第五十五條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，依法追究法律責(zé)任。

第五章 附則