發(fā)布時間：2022-06-23 17:05:09
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的物業(yè)管理論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
目前，物業(yè)管理市場的競爭越來越激烈，當前的競爭不再只是價格競爭和產(chǎn)品競爭，已經(jīng)升級為品牌競爭。而品牌最重要的是其豐富的文化內(nèi)涵。企業(yè)文化直接關(guān)系到企業(yè)品牌，高品位和深層次的企業(yè)文化是企業(yè)品牌的文化底蘊。所以，應(yīng)該建立起對內(nèi)能激發(fā)員工的責任感和自豪感、對外能提升企業(yè)視覺印象的企業(yè)文化，使得企業(yè)的美譽度和知名度切實得到提升。企業(yè)文化代表著企業(yè)形象，并向外界傳達了企業(yè)精神，精神是通過形象具體反映給公眾的，文化建設(shè)的核心就是企業(yè)精神。因此，應(yīng)該強化員工在思想文化、道德品質(zhì)和服務(wù)技巧等方面的培訓(xùn)。要重視員工的外觀形象，做到穿統(tǒng)一的服裝，掛牌上崗，言語要親切標準，耐心為業(yè)主服務(wù)。采用統(tǒng)一標識，辦公環(huán)境要講究色調(diào)、式樣和陳設(shè)上的藝術(shù)和統(tǒng)一性，以別具風格的經(jīng)營方式和文化品位，以良好的外觀形象給業(yè)主留下鮮明而深刻的印象。
2凝練企業(yè)文化，營造良好工作氛圍
企業(yè)文化建設(shè)，從本質(zhì)上說就是在思想和行為方式上由新對舊的的挑戰(zhàn)和改造。在定位企業(yè)文化時，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要依據(jù)企業(yè)當前的發(fā)展戰(zhàn)略，弘揚企業(yè)的優(yōu)良傳統(tǒng)，并借鑒和融合其它企業(yè)的先進經(jīng)驗，提出能反映本階段的經(jīng)營管理活動的企業(yè)文化。而且，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要重視自己的模范行為，他們的行為往往是對員工的一種無聲號召和示范。公司領(lǐng)導(dǎo)以自己的行動向企業(yè)員工詮釋企業(yè)的價值觀，帶動和啟發(fā)著企業(yè)員工對企業(yè)文化進行建設(shè)。營造一種團結(jié)和拼搏的企業(yè)氛圍。物業(yè)管理科應(yīng)該編制出本企業(yè)的企業(yè)文化手冊，以向每一個員工傳達企業(yè)精神和理念，并規(guī)范他們的行為，讓員工將美好的形象展現(xiàn)給業(yè)主。企業(yè)員工要使用禮貌用語，微笑服務(wù)。激勵員工參加社會公益活動，讓業(yè)主真正被企業(yè)高質(zhì)量的服務(wù)標準所感染，進而自覺為創(chuàng)建美好社區(qū)而努力。
3加強科學(xué)管理，追求提質(zhì)增效，創(chuàng)新服務(wù)能力
一正確引導(dǎo)業(yè)主養(yǎng)花草、寵物，學(xué)習安全常識和法規(guī)道德，提高業(yè)主文化思想素質(zhì)，構(gòu)建小區(qū)和諧氛圍。再者，對物業(yè)主管部門申辦物業(yè)企業(yè)和資質(zhì)年檢等工作程序進行簡化，提高辦事效率。二是發(fā)揮好社區(qū)居委會的協(xié)調(diào)作用。物業(yè)主管部門跟街道辦一起，在各社區(qū)中成立居委會，組織居委會調(diào)解社區(qū)糾紛，盡量爭取在社區(qū)中化解矛盾，減少法律訴訟；強化對于社區(qū)居委會的工作指導(dǎo)，從當前業(yè)主的最關(guān)心的問題和需求出發(fā)，幫助業(yè)主創(chuàng)建業(yè)主委員會；在受到群眾投訴后，盡快認真處理矛盾，維護社區(qū)穩(wěn)定。三是健全物業(yè)維修等日常資金的收繳和監(jiān)管辦法，保證公共設(shè)施維護有足夠資金。完善維修資金等相關(guān)管理制度，清繳被擠占挪用的物業(yè)大修資金，追收未繳納物業(yè)大修資金，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環(huán)，合理使用維修資金，為社區(qū)居民提供完善的物業(yè)服務(wù)。
4充分發(fā)揮企業(yè)文化在物業(yè)管理中的作用
應(yīng)該發(fā)揮好企業(yè)文化凝聚、導(dǎo)向和規(guī)范的作用，切實做好企業(yè)物業(yè)管理。凝聚作用。企業(yè)文化在某種程度上就似一種粘合劑，它讓全體員工的追求目標都集中在為企業(yè)經(jīng)營共同奮斗上，彼此團結(jié)合作。一種積極的企業(yè)文化，應(yīng)該可以讓每個員工都看到企業(yè)的美好前景，把自己的命運跟企業(yè)命運緊密相連，并為之努力工作。在企業(yè)與員工之間、領(lǐng)導(dǎo)與員工之間、員工與員工之間建立起相互支持和理解的和諧關(guān)系，形成巨大的凝聚力，給企業(yè)注入活力和生機。導(dǎo)向作用。物業(yè)管理企業(yè)文化作為一種理性的文化，它就像企業(yè)管理的靈魂，直接影響著企業(yè)的種種行為，是全體企業(yè)員工的理想和信念，它可以利用價值觀念引導(dǎo)企業(yè)發(fā)展。規(guī)范作用。企業(yè)文化來源于員工的生產(chǎn)經(jīng)營活動中，又反過來成為了規(guī)范員工行為的準則，具有很強的號召力和約束力。
5落實企業(yè)文化建設(shè)的職責
真正落實好企業(yè)文化建設(shè)，并將責任分配到綜合管理部、人力資源部和黨群工會工作部等部門，各個部門同心協(xié)力，創(chuàng)建齊抓共管新局面。人力資源部主要的職責是引進優(yōu)秀員工，并對其進行培養(yǎng)和激勵，開展企業(yè)傳統(tǒng)教育，提高他們的科學(xué)文化和專業(yè)技能，弘揚愛崗敬業(yè)精神，培養(yǎng)共同價值觀。綜合管理部的主要職責是實施品牌戰(zhàn)略，大力開展管理工作，對企業(yè)中的先進個人和感人事跡進行宣傳報道，提高企業(yè)知名度；黨群工會工作部主要職責是組織企業(yè)員工進行技術(shù)比賽和勞動競賽；開展多種形式的員工教育文體活動；為企業(yè)的中心工作服務(wù)，切實提升企業(yè)文化建設(shè)水平。
6加強總體規(guī)劃，形成長效機制
1.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理體制滯后。
城市住宅小區(qū)物業(yè)管理與街道辦事處、公安派出所、工商、物價、稅務(wù)、交通、環(huán)衛(wèi)、市場、房管、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)和文化娛樂等部門，應(yīng)是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同發(fā)展的關(guān)系，但目前一些城市物業(yè)管理政出多門，部門越位，想管又管不好，致使物業(yè)管理處于自發(fā)狀態(tài)，加之物業(yè)管理的歸口部門不清，協(xié)調(diào)不力，遇到問題投訴無門。物業(yè)公司與有關(guān)部門關(guān)系難以理順，物業(yè)公司、住戶、小區(qū)管委會各方在物業(yè)管理中的地位、作用，責權(quán)關(guān)系也不明確，物業(yè)管理與行政管理等方面的關(guān)系不協(xié)調(diào)，這種不健全的管理體制，使物業(yè)公司對一些管理項目處于兩難境地，影響甚至制約著管理業(yè)務(wù)的正常開展。上述城市住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在的弊端如不解決，就不能從根本上使城市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
2.城市住宅小區(qū)業(yè)主缺乏自我約束能力，對物業(yè)管理認識不清。
居住在各類城市住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，其生活習慣、消費層次、認識能力、知識水平、個人素養(yǎng)等是不盡相同的，規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別，業(yè)主的自我約束能力與自我保護意識處于不同層次，為各自的利益沖突經(jīng)常發(fā)生，增加了物業(yè)管理的難度。廣大業(yè)主及物業(yè)管理者對物業(yè)管理認知程度存在差異，物業(yè)管理的服務(wù)、管理范圍的界定，有償和無償服務(wù)的界定等在物管企業(yè)與業(yè)主之間存在一定差距。在物業(yè)維修工作中，多數(shù)業(yè)主繼承了過去住公房管理模式的概念，認為自己給了物業(yè)管理費，那么物業(yè)管理部門就要對房子全權(quán)負責，對物業(yè)管理企業(yè)提出原本不屬于企業(yè)承擔的義務(wù)。業(yè)主的物業(yè)管理觀念淡簿，對物業(yè)管理所要求的管理體制、方法、內(nèi)容、特性、原則等還缺乏足夠的認識，盡管業(yè)主普遍已知曉物業(yè)管理的必要性，但在傳統(tǒng)觀念的影響下，從內(nèi)心來說不愿意有這種長期消費，心理上還沒有完全接納，仍存在抵觸情緒，有的業(yè)主潛意識里的抵觸情緒容易使得物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間關(guān)系緊張，從而產(chǎn)生矛盾，使物業(yè)管理服務(wù)正常的運行受到很大的影響。
3.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平不高，管理人員素質(zhì)低下，直接影響物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展。
現(xiàn)今，大多數(shù)城市住宅小區(qū)所發(fā)生的矛盾都是業(yè)主不滿意物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平而產(chǎn)生的。城市的住宅小區(qū)管理公司因資質(zhì)和規(guī)模的影響，以及因資金問題困難運作，無法為業(yè)主提供周到和全面的服務(wù)，標準所規(guī)定的物管服務(wù)評定項目，企業(yè)也難以實施到位。這些原因?qū)е挛飿I(yè)管理水平的低下，無法達到業(yè)主的期望，引發(fā)兩者經(jīng)常出現(xiàn)許多矛盾。物業(yè)管理是專業(yè)化和綜合性要求比較高的行業(yè)，對管理人員的綜合素質(zhì)要求高。但物業(yè)管理這一行業(yè)的現(xiàn)實是，國家尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，加之近幾年來發(fā)展較快，從業(yè)人員大都是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)、單位后勤部門等行業(yè)及下崗人員轉(zhuǎn)到物業(yè)管理行業(yè)的，所學(xué)專業(yè)五花八門。因此，管理隊伍素質(zhì)良莠不齊，從就業(yè)人員素質(zhì)看，有的是隨意聘用的未經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的非物業(yè)專業(yè)人員，有的職工對物業(yè)管理的基本概況、運行機制還沒有完全搞清楚，大部分物業(yè)管理公司的員工屬于半路出家，缺乏系統(tǒng)的專業(yè)知識和管理技巧，面對紛繁的管理業(yè)務(wù)和千萬家住戶及需協(xié)調(diào)的眾多關(guān)系就顯得力不從心，往往只習慣于公共服務(wù)項目，不善于拓展其他服務(wù)、物業(yè)專項經(jīng)營和多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。雖說有的物業(yè)管理企業(yè)建立了責任制及標準，但沒有一套行之有效的考核標準和考核辦法，尤其是對職工不能經(jīng)常進行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，使管理服務(wù)工作很難到位。物業(yè)管理人員素質(zhì)偏低的現(xiàn)狀，直接影響物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展，而且難以適應(yīng)新的挑戰(zhàn)。
4.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化程度低下。
所謂住宅小區(qū)智能化，指的就是利用4C（即計算機、通信與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元住處服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。隨著科學(xué)技術(shù)水平的提高，越來越多的小區(qū)開始實施了物業(yè)小區(qū)智能化管理。但有很多的城市小區(qū)未能啟動智能化以及一些先進的科學(xué)管理技術(shù)，主要原因是智能化系統(tǒng)不僅需要投入不少建設(shè)資金，還需要專業(yè)技術(shù)人員進行日常維護。其實，真正實施了小區(qū)智能化后，可以大大節(jié)約管理費用。小區(qū)智能化投入不足，大多數(shù)物業(yè)管理公司缺乏現(xiàn)代化管理的硬件設(shè)備和軟件技術(shù)，多半停留在傳統(tǒng)的手工或半手工的管理階段，因而不能有效地提高管理質(zhì)量和效率，不能適應(yīng)現(xiàn)代建筑科技日趨廣泛的需求，制約了自身的發(fā)展。
二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策
一般來說，物業(yè)管理公司的基本內(nèi)容包含經(jīng)營、管理和服務(wù)三方面，服務(wù)是宗旨，管理是目的，經(jīng)營是手段，這三方面的工作是相輔相成的，要寓經(jīng)營管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中完善經(jīng)營管理。物業(yè)管理的核心應(yīng)在于物業(yè)本身并在外延上擴展到人，要通過企業(yè)化的經(jīng)營、專業(yè)化管理及社會化的服務(wù)使物業(yè)不僅在使用價值上得到保證，價值得到保值與增值，甚至還要使物業(yè)管理產(chǎn)生品牌效應(yīng)，使物業(yè)成為業(yè)主的自尊與自豪。因此，需要切實解決目前物業(yè)管理中存在的問題和困難，提高物業(yè)管理公司的管理服務(wù)水平，完善物業(yè)管理服務(wù)功能，對促進物業(yè)公司的健康發(fā)展十分重要。
1.加強立法工作，為開展物業(yè)管理工作提供法律保障。
為保證物業(yè)管理有章可循，按章辦事，必須加強物業(yè)管理的立法工作。立法工作的重點是：盡快出臺地方性《物業(yè)管理暫行規(guī)定》，明確政府物業(yè)管理持政主體和專業(yè)部門按職責分工，并對物業(yè)管理進行指導(dǎo)與監(jiān)督的地位；明晰業(yè)主、管委會、物業(yè)管理公司、政府職能部門等各方的權(quán)力和義務(wù)關(guān)系；明示從前期管理到日常管理，管理用房，管理經(jīng)費和獎懲等一系列物業(yè)管理規(guī)范，各自職能、各方的責權(quán)等均必須以法規(guī)的形式確定下來，明確政府行使監(jiān)督指導(dǎo)權(quán)，管委會行使、物業(yè)公司行使管理服務(wù)權(quán)，以適應(yīng)物業(yè)管理的權(quán)威性、統(tǒng)一性、專業(yè)性、綜合服務(wù)性、有償性等要求。對已出臺的涉及物業(yè)管理的法規(guī)，要根據(jù)實施過程中出現(xiàn)的新問題、新情況進行適當?shù)男抻?、補充和完整，以適應(yīng)新形勢的需要。物業(yè)管理公司接管物業(yè)后還要制定物業(yè)管理細則，建立完善的管理服務(wù)章程、崗位責任和各項規(guī)章制度。充分運用已出臺的法規(guī)，做到有章可循，按章辦事。
2.重視基礎(chǔ)管理工作，明晰物業(yè)管理主體。
物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作應(yīng)早介入，并使之法制化，為今后進行物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。在建筑施工前期就與開發(fā)商共同探討日后物業(yè)管理細則，使物業(yè)在建造中更加合理、經(jīng)濟有效；在住宅小區(qū)竣工后，應(yīng)根據(jù)《住宅小區(qū)接管驗收管理辦法》進行認真驗收，保證建筑質(zhì)量，保證使用功能，并做到檔案資料齊全完整，這是搞好物業(yè)管理關(guān)鍵性的一環(huán)，也是與業(yè)主和住戶建立良好的經(jīng)濟關(guān)系，依照物業(yè)管理合同實施管理經(jīng)營與有償服務(wù)的重要依據(jù)和條件。物業(yè)公司還應(yīng)主動搞好與街道辦事處、公安派出所等部門的關(guān)系，協(xié)調(diào)好與住戶及管委會等方面的關(guān)系，積極配合街道辦事處、派出所開展各項工作，為物業(yè)公司經(jīng)營管理爭取社會合力，為物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造條件。
3.提高物業(yè)管理公司從業(yè)人員素質(zhì)，“以人為本”，提升管理服務(wù)的質(zhì)量。
科學(xué)的物業(yè)管理，來自于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才，培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵，在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，首先，要制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后持證上崗；其次，企業(yè)根據(jù)管理人員的實際情況及工作崗位的需要，定期或不定期、長期培訓(xùn)與短期集訓(xùn)結(jié)合對在職人員進行專題培訓(xùn)，使員工專業(yè)技術(shù)水平不斷提高；再次，從員工中選拔有培養(yǎng)前途的人，參加物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷教育，為企業(yè)發(fā)展儲備人才。物業(yè)管理作為勞動密集型的服務(wù)行業(yè)，最終的顧客是業(yè)主，業(yè)主的滿意度是衡量物業(yè)公司工作的最終標準。這就要求物業(yè)管理企業(yè)，一方面要更新服務(wù)觀念，寓管理于服務(wù)之中，在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理；另一方面要堅持“以人為本”的服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，注重為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷改革服務(wù)質(zhì)量。只有這樣，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務(wù)。
4.積極推動城市小區(qū)業(yè)主大會的建立，選出水平比較高，對物業(yè)管理有著一定認知的業(yè)主委員會，并引導(dǎo)業(yè)主委員會開展工作，由業(yè)主委員會代業(yè)主行使各項權(quán)利。
在物業(yè)糾紛中，業(yè)主是弱勢群體，只有幫助小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會，讓其發(fā)揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實保護業(yè)主自身的利益不受侵犯。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，多辦一些宣傳、咨詢活動，提高業(yè)主的自我管理意識，通過各種有效渠道加強宣傳力度，使廣大業(yè)主意識到自身權(quán)益的保障不能僅消極的依靠外界來實現(xiàn)，更重要的是要實現(xiàn)物業(yè)自治，靠業(yè)主自身積極參與，才能實現(xiàn)保障業(yè)利與搞好小區(qū)建設(shè)的雙贏。物業(yè)管理的良性發(fā)展很大程度上需要業(yè)主的支持和配合，為了業(yè)主不至于因為物業(yè)管理意識的生疏，而影響其獲得應(yīng)有的合法權(quán)利，需要加強宣傳力度，采取各種方式，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，把涉及到維護業(yè)益的內(nèi)容和物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)通過適當?shù)姆绞阶屓w業(yè)主更多地了解。
5.大力推動物業(yè)管理智能化。
錦華苑是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級豪華建筑群，占地13萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級公寓，88幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購物康樂中心。錦華苑已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為蘇州工業(yè)園區(qū)的海外客商提供了良好的服務(wù)，促進了工業(yè)園區(qū)的建設(shè)進程。
物業(yè)管理作為高級房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。在國外、境外物業(yè)管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物業(yè)管理有限公司等，都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時的產(chǎn)物。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個獨立核算的經(jīng)濟實體，其經(jīng)營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務(wù)機構(gòu)，尤其是在中國房地產(chǎn)興起時期，這一服務(wù)機構(gòu)是不可缺少的。它的管理職能應(yīng)該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。
我受南京金陵旅館干部學(xué)院的委托，參與錦華苑的物業(yè)管理建設(shè)。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗，目的是在結(jié)合國內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。
首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對物業(yè)管理的認識。我國每年有數(shù)千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個十分現(xiàn)實又具有戰(zhàn)略意義的任務(wù)。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學(xué)的管理手段和先進的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。
在提高認識的基礎(chǔ)上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務(wù)部、物業(yè)部及商業(yè)服務(wù)中心，確立了管理和經(jīng)營兩大部分。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級市場、商店等配套設(shè)施，包括一些委托、代辦服務(wù)等。這樣，就使生活區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。
二是抓好公司質(zhì)量管理的基礎(chǔ)工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規(guī)范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務(wù)部組建起一支有10名PA清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內(nèi)外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由蘇州新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環(huán)境的整潔。
三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。我們把隊伍素質(zhì)建設(shè)和提高骨干的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)有機地結(jié)合起來，把握住先培訓(xùn)后上崗，上崗后再培訓(xùn)提高這一關(guān)。公司以崗位培訓(xùn)為重點，開展多層次、多形式的職工培訓(xùn)。比如安全部的“護衛(wèi)人員基本保安條件知識”的培訓(xùn)和學(xué)習，我們制訂要求護衛(wèi)人員應(yīng)知事項：要求護衛(wèi)人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執(zhí)行；要使他們體會到他所表現(xiàn)的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應(yīng)該光明正大、處事嚴謹。護衛(wèi)人員應(yīng)該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：
1、他所保衛(wèi)的準確范圍——包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。
2、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。
3、護衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。
4、所有公寓門戶及火警通道。
5、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。
6、應(yīng)知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。
7、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。
8、怎樣利用及控制燈火系統(tǒng)。
9、基本的救傷常識。
除上列各點外，還要求護衛(wèi)人員對怎樣履行職務(wù)以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環(huán)節(jié)，能夠全面掌握。所以護衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。通過對安全員的專業(yè)培訓(xùn)，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。九四年度錦華苑安全部被市公安局、人事局評為先進集體。
四是抓好房產(chǎn)維護管理工作。我們物業(yè)部專設(shè)幾名工程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。在物業(yè)管理的實踐中，我們深深體會到房屋維修保養(yǎng)質(zhì)量的提高完全有賴于工程人員的素質(zhì)以及物業(yè)管理的質(zhì)量意識。新建的房地產(chǎn)，較易發(fā)生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工復(fù)雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務(wù)，為他們解決生活中的實際困難。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對錦華苑范圍內(nèi)的所有設(shè)備進行自查、抽查、維修，定期進行保養(yǎng)，保證設(shè)備運轉(zhuǎn)合格率達到百分之百。
五是與業(yè)主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監(jiān)督合約的遵守執(zhí)行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴格執(zhí)行。
1.創(chuàng)造更宜人的環(huán)境
智慧樓宇從樓宇內(nèi)人們的安全性、便捷性及舒適性三個方面層層遞進地滿足廣大消費者的需求。首先，智慧樓宇的火警消防系統(tǒng)與安全防范系統(tǒng)能第一時間保護人、財、物的高度安全以及具有對災(zāi)害和突發(fā)事件的快速反應(yīng)能力。其次，智慧樓宇管理系統(tǒng)中的通信及辦公自動化模塊也可通過快速的電話、網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)，為人們提供一個高效快捷的工作、學(xué)習及生活環(huán)境。與此同時，高度智慧的建筑設(shè)備控制與能源自動化系統(tǒng)，能通過調(diào)節(jié)環(huán)境中的溫度、濕度、光照等因素，最大程度的提高人們的舒適性。最終，智慧樓宇智慧的識別人們的需求，最終將樓宇創(chuàng)造出最宜人的環(huán)境。
2.綠色節(jié)能
如上文所述,智慧樓宇區(qū)別智能樓宇的最主要特性就是多加了一個能源自動化系統(tǒng)，其主要目的就是讓智能樓宇變成“綠色樓宇”，即智慧樓宇。由此可見，智慧樓宇的一大特性就是——綠色節(jié)能。傳統(tǒng)的智能樓宇都是按照固定的參數(shù)來對設(shè)備進行匹配控制，而智慧樓宇會有更多的輸入方式來獲取動態(tài)數(shù)據(jù)，從而動態(tài)的控制設(shè)備，以達到綠色節(jié)能。比如：傳統(tǒng)的智能樓宇控制空調(diào)只能按照既定的溫度設(shè)定，而智慧樓宇會從室內(nèi)外溫度、室內(nèi)人員活動情況，以及上下班時間等多種參數(shù)綜合分析后再設(shè)定空調(diào)溫度。
3.樓宇管理的成本最小化
根據(jù)美國綠建筑協(xié)會統(tǒng)計，一座大廈的生命周期為60年，啟用后60年內(nèi)的人力維護及營運費用約為建造成本的3倍。同樣在日本，大廈的管理費，水電費，煤氣費，機械設(shè)備及升降梯的人工維護費，占整個大廈營運費用支出的60%左右，且其費用還將以每年4%的速度增加。然而依賴高度集中的智慧樓宇管理系統(tǒng)，不僅能實現(xiàn)機電設(shè)備的管理維護成本的降低，還能簡化維護程序，使人員配備更加合理，從而進一步降低人工成本。
4.智慧樓宇具有高度的集成性
智慧樓宇與傳統(tǒng)建筑從技術(shù)角度來分析，其最大的區(qū)別就是將建筑中分散的設(shè)備和系統(tǒng)，通過計算機網(wǎng)絡(luò)高度集成為一套統(tǒng)一協(xié)調(diào)的系統(tǒng)，從而最終使傳統(tǒng)的智能物業(yè)更加安全、舒適、便利及節(jié)能，成為真正意義的智慧樓宇，以此達到各類資源信息以及智慧任務(wù)的重組與共享。
二、智慧樓宇物業(yè)管理特性分析
基于上一節(jié)中分析的特殊性，要做好智慧樓宇的物業(yè)管理也必須劉雅婧余凡蘇州工業(yè)園區(qū)服務(wù)外包職業(yè)學(xué)院有其對應(yīng)的工作重點。經(jīng)筆者的研究，管理好智慧樓宇的物業(yè)管理應(yīng)具有以下特性：
1.管理的高度適應(yīng)性及靈活性
目前，智慧樓宇的發(fā)展已然成為了我國建筑經(jīng)濟市場中新的增長點，據(jù)不完全統(tǒng)計，我國從事智能化的企業(yè)已經(jīng)超過三千多家了。物業(yè)管理行業(yè)看到此契機后已紛紛與智慧樓宇管理相結(jié)合。在行業(yè)匹配中最重要的技術(shù)手段就是已有建筑的節(jié)能改造。有報告顯示，2010年建筑節(jié)能改造帶來智慧樓宇系統(tǒng)集成200億元的市場需求。我們預(yù)計2011年-2013年國家對既有建筑節(jié)能改造的實施將增加智慧樓宇系統(tǒng)集成市場需求分別為300億元、350億元和420億元，相對于2010年，年復(fù)合增速達28.06%。同時，智慧樓宇行業(yè)如此迅猛的發(fā)展也急切需要配套的物業(yè)管理，由此可見，要讓現(xiàn)今的物業(yè)管理能迅速跟上智慧樓宇發(fā)展的步伐，就必然要求物業(yè)管理具有高度的靈活性和適應(yīng)性。
2.智慧樓宇物業(yè)管理目標——強調(diào)管理的能耗降低
據(jù)統(tǒng)計，在樓宇中所有浪費的能量中，約有75%左右的能量用于設(shè)備運行時自身無用功的消耗，這是物業(yè)管理行業(yè)所無法解決的問題。但是還有大約百分之十左右的能量是由于管理與監(jiān)控的疏忽而浪費掉的，以及百分之十五的浪費是因為控制不力和設(shè)備運行失誤所導(dǎo)致的，這25%的能源消耗是可以通過選擇智慧物業(yè)管理而節(jié)省下來的。比如原始物業(yè)管理的夜班巡視中，只有依靠夜班巡查員手動的開啟與關(guān)閉照明設(shè)備，夏日的辦公場所也只有通過人工設(shè)置空調(diào)溫度等，一旦疏忽，忘記關(guān)燈，或者一味追求涼爽而將空調(diào)溫度設(shè)置過低，那么勢將引起不必要的能源損耗。而智慧樓宇物業(yè)管理就可通過程序設(shè)置，讓機器自動來完成一些節(jié)能操作。例如夜間巡視時，特定路段的照明系統(tǒng)會隨著物業(yè)巡更系統(tǒng)的激活而打開，在下一路段的巡更激活時關(guān)閉。辦公場所的空調(diào)會根據(jù)室內(nèi)、外溫度綜合調(diào)節(jié)，既讓室內(nèi)人員感覺舒適，又營造出一段從室外到室內(nèi)溫度的過渡區(qū)，讓業(yè)主不會由于溫度突變而造成生理上的不適。另，系統(tǒng)還會在非工作時間自動檢測區(qū)域內(nèi)人員活動情況，智能判斷是否關(guān)閉電器，從而達到節(jié)能減排的綠色理念，即智慧樓宇物業(yè)管理的目標達成。
3.智慧樓宇物業(yè)管理的核心——強調(diào)維護的預(yù)判性
（一）鐵路職工生活小區(qū)的特點
鐵路職工住宅分散；規(guī)模小，跨度大；住戶比較單一；長期由房建段、生活段等不同部門分散管理；大部分樓房殘舊，維修費不到位；沒有向住戶收取維修基金；對公共空間、共用設(shè)施設(shè)備等共同利益的協(xié)調(diào)缺乏自治、自律機制，難以統(tǒng)一管理。
而長期以來的福利性住房制度使人們習慣了房屋消費的依賴性，以前單位充當物業(yè)公司的角色，屋主享受的物業(yè)管理是免費的。對有償服務(wù)的管理機制難以接受，推行物業(yè)管理困難重重！
（二）推行物業(yè)管理的緊迫性和意義
1.緊迫性
物業(yè)管理，大勢所趨。物業(yè)管理20多年前由港、澳地區(qū)引入大陸，經(jīng)國內(nèi)各地大力扶持發(fā)展，已成為最新最有活力的房管機制。隨著鐵路房建系統(tǒng)脫離業(yè)主以及住房由實物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)制，房改制度不斷深入，加深了住房的商品化。所有這些都要求鐵路部門緊跟形勢，推行物業(yè)管理。
2.意義
首先，物業(yè)管理以其服務(wù)社會化、維修專業(yè)化和經(jīng)營企業(yè)化的特點區(qū)別于傳統(tǒng)的管理模式，物業(yè)管理企業(yè)配備專門的管理人員，對生活小區(qū)進行統(tǒng)一的管理，實現(xiàn)了住房管理從單一的房屋維修養(yǎng)護和房屋租賃調(diào)配向小區(qū)管理一體化的轉(zhuǎn)變，克服了行政福利型房管制度的政出多門、多頭管理的弊端，避免了因管理問題而出現(xiàn)互相扯皮，互相推諉，最終造成管理落空的結(jié)局，大大提高了小區(qū)管理的效率和質(zhì)量；
其次，物業(yè)管理使一部分職工從主業(yè)分離出來，專職小區(qū)管理，解決職工住戶的后顧之憂，對生產(chǎn)部門、職工全心身投入生產(chǎn)具有積極的意義；
再次，物業(yè)管理企業(yè)向用戶提供多方面的綜合服務(wù)，使物業(yè)住用人在方便、舒適、安全的生活和工作環(huán)境中安居樂業(yè)、陶冶和培養(yǎng)出高尚、文明的情操，改善精神面貌，對促進精神文明建設(shè)，凈化小區(qū)精神生活和治安環(huán)境起著重要的作用。
二、鐵路房改房如何推行物業(yè)管理
目前的狀況是，房改房物業(yè)管理不盡如人意之處普遍存在，其主要原因是很多業(yè)主對原來由單位包辦的管理局面的改變難以適應(yīng)。人們的依賴性較強，無法建立服務(wù)消費觀念，導(dǎo)致物業(yè)管理難以進入房改房管理當中。
如何突破房改房小區(qū)物業(yè)管理的瓶頸，如何在鐵路房改房中推行物業(yè)管理？重點從以下幾方面入手：
（一）采取強有力的整治措施
1.徹底拆除違章建筑，清理二違三亂
鐵路住宅違章建筑存在由來已久，有亂拆建的，有占地搭建的，也有空中違章樓閣，有的還在媒介上曝過光，但都得不到有效的解決，這些違章建筑不僅影響了生活小區(qū)的整體外觀，而且影響了主體建筑的安全使用，甚至滋生不安定的因素。整治、創(chuàng)建物業(yè)小區(qū)，首先面臨的是違章建筑，拆除這些違章建筑，采取強行拆除措施前，需經(jīng)過多次細致調(diào)查研究，認真總結(jié)過去經(jīng)驗教訓(xùn)，并詳細制訂整治方案，掌握違章情況后，依靠組織強行拆除。一方面，在深入摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，先后多次張?zhí)媸竞托麄鳂苏Z，召開現(xiàn)場座談會，把整治小區(qū)的目的和規(guī)劃反復(fù)告知住戶，另一方面通過有關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)對違章戶做工作，爭取得到住戶的理解和支持，并采取相應(yīng)的經(jīng)濟制約辦法，對不配合整治的釘子戶依靠組織，強行拆除。
2.完善配套設(shè)施，狠抓硬件建設(shè)
良好完善的配套設(shè)施，是小區(qū)管理順利進展的基本硬件。對于不同情況的小區(qū)，可以采取不同的側(cè)重點。對有一定基礎(chǔ)的小區(qū)，要重在完善，對無人管理的小區(qū)，則要重在建設(shè)。完整的圍墻和門樓可以實現(xiàn)封閉式的管理，增強小區(qū)的防范能力，車棚、車場的建設(shè)、使用可以解決三車的亂停放問題，減少車輛失竊案件，消防設(shè)施、防盜門、道路、沙井蓋等的修復(fù)可以消除安全隱患。宣傳欄和宣傳標語的設(shè)立有利于改善小區(qū)的面貌，增強小區(qū)的文明氛圍。
（二）加強物業(yè)管理的軟件建設(shè)，不斷規(guī)范物業(yè)管理
1.完善規(guī)章制度和設(shè)立資料臺帳
沒有規(guī)距不成方圓，完善的規(guī)章制度不僅規(guī)范了管理人員的管理活動，而且對住戶的一些過激行為具有約束的作用，有利于住戶對物業(yè)管理處工作的監(jiān)督，促進管理水平的提高，這些規(guī)章制度包括：住戶公約、物業(yè)管理規(guī)定、治安管理規(guī)定、消防管理規(guī)定，管理費收費辦法、住戶手冊、員工手冊，房屋裝修規(guī)定，門衛(wèi)制度以及各專項服務(wù)工作標準和工作實施要求等，而健全的資料臺帳則有且于管理處更有效地處理工作，例如完整的住戶情況臺帳，有助于門了保安嚴密地控制“三無人員以及小攤小販的混入。
2.組織成立業(yè)主委員會
成立業(yè)主委員會是物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的要求，也是住戶參與管理的形式。但如何成立一個代表大多數(shù)住戶意志的業(yè)主委員會，目前很多城市的做法是由當?shù)卣抗懿块T牽頭，召開全體業(yè)主大會，由業(yè)主大會推選。但由于各種原因，這種做法在既有小區(qū)中沒有得到很好實施，選舉的方式五花八門。鐵路房改房有些生活段的物業(yè)管理公司的做法是由部分業(yè)主推舉各樓長各梯長候選人，采用差額選舉的辦法，由本樓本梯全體業(yè)主投票產(chǎn)生樓長、梯長，然后在此基礎(chǔ)上成立業(yè)主委員會，保證所產(chǎn)生的業(yè)主委員會具有一定的代表性，并通過業(yè)主委員會制訂住戶公約、住戶手冊、業(yè)主委員會章程，使小區(qū)管理制度得到完善，管理力度得到有效的補充，促進小區(qū)管理工作向規(guī)范化邁進一大步。
3.有償服務(wù)，房管轉(zhuǎn)制實現(xiàn)大突破
有償服務(wù)是物業(yè)管理區(qū)別于舊房管體制的標志。物業(yè)公司可根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，實行有償服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)費與專項服務(wù)費并存，參照地方物業(yè)管理收費標準并考慮鐵路職工實際上的經(jīng)濟承受能力，收取適當?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費和專項服務(wù)費。對房屋的維修也應(yīng)一改過去的體制，實行有償維修服務(wù)，根據(jù)有關(guān)修繕工程定額向住戶收取修繕費，從而減輕企業(yè)負擔，實現(xiàn)房屋管理從福利型向市場化轉(zhuǎn)變。
（三）加強日常管理
1.治安安全管理
一個治安安全的生活小區(qū)，其安全防線是相當堅固的，對進出小區(qū)的人、物、車了如指掌，只有這樣，在安全方面才能做到靜動檢查、點面結(jié)合。
（1）建立“三道防線”、緊抓“四個控制點”
三道防線，即：一是嚴把門崗，聘請保安人員，實行門衛(wèi)值班制度，二是職工家屬中組成義務(wù)護區(qū)隊，三是小區(qū)管理人員和保安人員組織巡查；
四個控制點：第一，對進出小區(qū)的裝修人員進行登記掌握；第二，對住宅小區(qū)進出人員的掌握；第三，對汽車進出的掌握；第四，對貨物進出的掌握。
（2）加強戶籍和出租屋的管理，清理三無人員
由于“三無人員”無固定職業(yè)、無固定住所，管理難度大，也是違法犯罪等不安定的
潛在因素，在創(chuàng)建安全小區(qū)的工作中，清理三無人員非常重要，可在地方綜治辦的指導(dǎo)下，對住戶人籍對號入冊，建立來訪登記制度，嚴格控制外來閑雜人員及小販、派發(fā)廣告單和拾破爛者進入小區(qū)，另外，制訂房屋出租管理規(guī)定，加強對出租屋的管理。
（3）成立幫教小組，搞好幫教工作
配合地方打擊“黃、賭、毒”活動，與派出所、居委會聯(lián)合成立幫教小組，重點對住宅區(qū)內(nèi)不良人員進行跟蹤幫教，防止住戶吸毒，凈化小區(qū)環(huán)境。
（4）重點抓好保安隊伍的建設(shè)，確保小區(qū)安全
萬事人為本，充分發(fā)揮員工的作用非常重要，特別是做為與治安工作直接關(guān)系的保安人員。如何加強保安隊伍的建設(shè)呢？具體的做法：一是制定保安員工作崗位責任制、工作標準以及相應(yīng)的考核辦法，嚴格兌現(xiàn)獎優(yōu)罰劣的情況，把小區(qū)內(nèi)的安全管理和保安人員在經(jīng)濟上掛鉤，及時嚴肅處理各種失職問題，對較大問題造成重大影響或情節(jié)惡劣的，即時清退；二是對保安員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和演習，提高保安員的綜合素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平和處理問題的能力，全面提高管理質(zhì)量；三是對好人好事的宣傳，讓員工之間互相學(xué)習，互相促進，最大限度地發(fā)揮每一員工的作用。
2.房屋設(shè)施管理
（1）實行房屋裝修申報制度，控制違章建筑
房屋裝修管理是治安管理工作中一個不可忽視的問題，經(jīng)常引發(fā)諸多管理問題，例如施工噪音，建筑垃圾、亂拆亂改影響主體結(jié)構(gòu)，影響正常使用，還有不良裝修工人的小偷小摸等。實踐證明，實行房屋裝修申報制度，可有效地控制這些問題的發(fā)生，保證物業(yè)管理的順利開展。
（2）日常巡檢，防治結(jié)合，動態(tài)維修
貫徹“堅持預(yù)防為主，周期狀態(tài)修繕，重點整治病害，逐步改善條件，確保使用安全”的工作方針。堅持日常巡檢，對病害發(fā)現(xiàn)一處，處理一處，延長維修周期。
（3）堅持春檢制度
每年春季設(shè)備安全大檢查，及時發(fā)現(xiàn)房建設(shè)施設(shè)備的病害，根據(jù)掌握的情況合理編制大修計劃，把有限的資金用于最需要之處。
3.衛(wèi)生管理
這是物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)的重要組成部分，其好壞直接影響物業(yè)管理的成效，需要予以高度重視。鐵路物業(yè)小區(qū)是在既有的情況下介入物業(yè)管理的，衛(wèi)生管理方面的工作一般由所在居委會負責，實行物業(yè)管理后，衛(wèi)生管理應(yīng)納入物業(yè)管理范疇，由物業(yè)管理專職保潔員負責，便于對工作的日常監(jiān)管，也便于全天候的保潔工作。根據(jù)所管小區(qū)的面積、人口，聘用適當人數(shù)的保潔員，日常打掃公共環(huán)境衛(wèi)生，清潔垃圾箱（桶），定期清洗樓梯等或采取直接上門收取垃圾的做法，但所收取的衛(wèi)生費需滿足人員工資支出的需要。
4.車輛停放管理
涉及汽車、摩托車及單車的停放管理工作。根據(jù)場地的大小，適當劃分車位，專項保管，收取專項服務(wù)費，對進入封閉式車場的車輛采用進出收發(fā)牌制度，確保車輛安全，
5.費用管理
（1）正確把握物業(yè)管理的收費原則
物業(yè)管理涉及多種費用的收取工作，包括綜合管理費、專項服務(wù)費、特約服務(wù)費。各種費用有其本身的內(nèi)涵和構(gòu)成，制訂費用標準時要立足于整個物業(yè)管理市場，找準自身的市場地位，理順管理與收費的關(guān)系，既要考慮職工的經(jīng)濟承受能力，又要符合政策法規(guī)的要求，并且需要與自身提供的服務(wù)相適應(yīng)。
（2）采取有效的收取方式
鐵路住宅區(qū)有一個非常突出的特點，即住戶比較單一，絕大部分為內(nèi)部鐵路職工，針對這一特點，可以采取工資代扣管理費的做法。
（3）增強收費工作的監(jiān)督力度
配備專職的收費人員，定期對收費員的工作進行督促，每月對收費情況進行總結(jié)、分析，了解住戶不交費的理由、原因，一方面不斷規(guī)范自身的管理行為，提高管理水平；另一方面采用上門做工作，逐個擊破的方式，有針對性地解決問題。定期將費用的收支情況向住戶公布，增加費用收支工作的透明度。
結(jié)論：
總之，推行物業(yè)管理工作是一項長期性復(fù)雜的工作。但只要在整治前規(guī)劃合理、領(lǐng)導(dǎo)重視，設(shè)立合理的管理機制及足夠資金的投入，整治時采取強有力的合理措施，積極發(fā)動住戶共同參與，日常嚴格規(guī)范管理，便可以有效地對管內(nèi)的物業(yè)進行管理，既減輕公司的經(jīng)濟負擔，又能真正地為職工創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。.
摘要：我國房改房如何推行物業(yè)管理，本文以鐵路房改房為例，在分析當前鐵路房改房的特點、鐵路房改房推行物業(yè)管理的緊迫性和意義的基礎(chǔ)上，論述鐵
我們局的物業(yè)管理是從20__年起步，目前僅限于××地區(qū)。運行以來，我們在各級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，做了一定的工作，取得了一定成績，但是，不盡人意的地方很多，尤其在物業(yè)管理方面問題較多。物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，說明物業(yè)管理公司的工作做的不夠好，沒有達到住戶的要求，但是物業(yè)管理工作是我們局整體工作的一部分，×××局是大家的企業(yè)，我們居住的小區(qū)是我們賴以生存的家園，我們從事的事業(yè)和爭取實現(xiàn)的目標是共同的。物業(yè)管理又關(guān)系到各小區(qū)住戶的切身利益，搞好物業(yè)管理工作是我們物業(yè)公司義不容辭的責任，同時需要業(yè)主、住戶和業(yè)主、住戶所在單位的支持配合。因此，在物業(yè)管理工作范圍內(nèi)全體業(yè)主、住戶和物業(yè)公司應(yīng)該共同走出六大誤區(qū)：誤區(qū)之一：物業(yè)管理公司的管理應(yīng)該包容一切。我們承認物業(yè)公司的工作應(yīng)該包括物業(yè)管理的主要工作，但不能包容一切。我們都知道任何事物都是客觀存在，其內(nèi)因起決定性的作用，外因在事物的變化中也起著很重要的作用。在物業(yè)管理工作中，內(nèi)因是指我們××物業(yè)管理有限責任公司。業(yè)主、住戶反映的問題說明我們物業(yè)公司有做的不好的地方。作為物業(yè)管理者，怎樣帶領(lǐng)全體業(yè)主走出誤區(qū)？我認為應(yīng)從以下三個方面去做：
1、體現(xiàn)物業(yè)管理的內(nèi)含。物業(yè)管理是指居住和非居住物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理企業(yè)按合同以住戶的根本利益為出發(fā)點，對業(yè)主及物業(yè)提供的一系列服務(wù)。物業(yè)管理的主要內(nèi)容是提供物質(zhì)和精神相結(jié)合的服務(wù)。在物業(yè)管理實踐中，我們把物業(yè)管理歸納為一種服務(wù)，這種服務(wù)包括了對物業(yè)的管理、維護、修繕。物業(yè)管理必要條件是必須迎合住戶的需要去進行，必須站在一個服務(wù)者的角度去實施，這樣才能考慮到業(yè)主的需要，從而使業(yè)主滿意。所以，我們要以住戶的根本利益為出發(fā)點，并為其提供一系列的服務(wù)。我局的物業(yè)管理工作中，幼兒教育、醫(yī)療保健、餐飲服務(wù)、超市購物、環(huán)境綠化、職工娛樂等等方面設(shè)施的建設(shè)，使其物質(zhì)、精神方面的需求基本得到了滿足。
2、強化物業(yè)管理的機制。我局的模式就是自管自建物業(yè)管理。物業(yè)管理與各單位的關(guān)系最為密切。當業(yè)主利益與單位的利益發(fā)生利害沖突時，作為物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么做?從物業(yè)管理的定義看，物業(yè)管理公司應(yīng)該代表業(yè)主利益，替業(yè)主說話。但我們物業(yè)公司與局以及各單位之間又有著種種的關(guān)系，所以，每當業(yè)主利益與局以及各單位之間利益發(fā)生利害沖突時，物業(yè)公司就不是很好地代表住戶利益替業(yè)主說話，反而代表局的利益。出現(xiàn)了物業(yè)公司兩頭為難的狀況，尤其是物業(yè)小區(qū)建設(shè)時遺留的質(zhì)量問題，使我們的工作非常被動。強化物業(yè)管理的機制建設(shè)是我們的重點。
3、強化為業(yè)主服務(wù)的意識。只有樹立了為業(yè)主服務(wù)的意識，才能考慮住戶需要什么，才能不斷地完善物業(yè)管理。作為一名業(yè)主、住戶如果自己的需要物業(yè)管理公司都給予了，住戶必定產(chǎn)生滿足感。住戶的滿足感會給企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生動力，“凝聚產(chǎn)生力量，團結(jié)誕生興旺”是從我們企業(yè)工作的點點滴滴中體現(xiàn)的，我們局的發(fā)展，物業(yè)管理是一項不可少的內(nèi)容。住戶的滿足感還會帶來業(yè)主對物業(yè)管理公司的好感。住戶一旦有了好感，即使我們的工作中出現(xiàn)不足，住戶也會諒解我們的，問題自然就減少了。相反，物業(yè)管理者不能提供業(yè)主的需要，住戶的需要滿足不了，住戶就會產(chǎn)生不滿情緒，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生反感。再加上物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的不足和工作中的疏忽，業(yè)主自然就會反映情況、指出問題。所以，物業(yè)管理增強為業(yè)主、住戶服務(wù)的意識是至關(guān)重要的。中國公務(wù)網(wǎng)20__-7-2214:57:32
在物業(yè)管理中外因是業(yè)主（住戶），外因在事物的變化中也起著很重要的作用。物業(yè)管理反映出的各種問題實質(zhì)都是由建筑物區(qū)分所有權(quán)問題所派生出的。我們不能一味地只去要求物業(yè)管理公司怎么做，也要考慮一下作為業(yè)主應(yīng)該怎樣去做。企業(yè)是我們的企業(yè)，我們的目標和利益是共同的，業(yè)主（住戶）應(yīng)該自覺地與物業(yè)公司配合，不能一味的讓物業(yè)公司包容一切，有些投訴和不滿意，其責任并不在于物業(yè)管理公司，而是在業(yè)主方面。同時有些問題也是需要由社會來解決的，我們局和物業(yè)公司也沒有辦法解決。因此，我們應(yīng)該認真考慮業(yè)主、住戶對物業(yè)管理工作的影響，走出誤區(qū)。業(yè)主、住戶對物業(yè)管理的影響主要表現(xiàn)在三個方面：
1、業(yè)主、住戶的價值觀念，樹立服務(wù)也是商品的意識。馬克思說：“任何時候，在消費品中，除了以商品形式存在的消費品外，還包括一定量的以服務(wù)形式存在的消費品?！蔽飿I(yè)管理公司所提供的服務(wù)是一種無形的商品，但這種無形的商品應(yīng)該是有償?shù)?。業(yè)主、住戶要得到物業(yè)公司的服務(wù)，首要條件是業(yè)主出錢，物業(yè)公司出力。我們又是經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，特別是我們企業(yè)，享受了多年的多種多樣福利型服務(wù)，花錢買服務(wù)的意識顯的更淡薄。馬克思說：“服務(wù)這個詞，一般地說，不過是指這種勞動所提供的特殊使用價值，就像其它一切商品也提供自己的特殊使用價值一樣。”因此，一旦將服務(wù)置于市場中，以贏利為目的，獲得了報酬，則顯示服務(wù)具有交換價值。與其它通用產(chǎn)品不同的是，它的特點是活動過程的結(jié)果與顧客的消費同步，也就是說服務(wù)在成為產(chǎn)品的同時就成為商品。由此看來，業(yè)主得到物業(yè)管理公司的服務(wù)，實際上是得到了勞務(wù)這一特殊商品的使用價值。在日常生活中人們要想得到商品的使用價值是要付出金錢的。所以，花錢買服務(wù)是一種很正常的現(xiàn)象。但是，我們很多人仍然習慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對物業(yè)管理中“誰受益，誰付款”的原則不予接受。只有相應(yīng)的付出，才能得到相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)管理公司有了足夠的經(jīng)費才能更好地為業(yè)主服務(wù)，沒有經(jīng)費怎么運行？另外，物業(yè)管理者的服務(wù)應(yīng)得到業(yè)主的配合與支持。每位業(yè)主都應(yīng)該把這些設(shè)施看作是自己家的東西。遺憾的是在這方面做的遠遠不夠。個別業(yè)主、住戶過分強調(diào)自己“上帝”的作用，過分的強調(diào)自身的權(quán)利，濫用權(quán)利，而不承擔自己應(yīng)履行的義務(wù)，造成“業(yè)主角色錯位”，造成了業(yè)主自我心理的不平衡，從而背離了物業(yè)管理法律關(guān)系的平等、公平、誠實信用、尊重社會公共利益的基本原則。小區(qū)的綠化、消防設(shè)施、電梯的安全運行等等，我們的維護、維修是應(yīng)該的，是我們的工作，但必須得到業(yè)主的配合與支持。業(yè)主和物業(yè)公司之間應(yīng)有一種平和的心態(tài)，有一種合作過“日子”的心理，以誠相待、以心相處、以和為貴，共同管好居住區(qū)，我們局會更加興旺發(fā)達，我們的生活條件和環(huán)境會更美好。
2、業(yè)主的支付能力和相應(yīng)的購買力。業(yè)主、住戶有了價值觀念，有花錢買服務(wù)的意識還不行，除了考慮恩格爾系數(shù)外，重要的是有足夠的錢去付享受服務(wù)所需的那一 部分，就是說應(yīng)有相應(yīng)的購買力。但是，如果業(yè)主有了花錢買服務(wù)的意識，可購買力達不到，物業(yè)管理公司也沒辦法。所以購買力這一問題應(yīng)由社會來解決，由政府來解決。像我們這樣的行業(yè)必須由企業(yè)來解決。不久的將來，物業(yè)管理要成為人們?nèi)粘Ｉ钪斜夭豢缮俚囊徊糠?，如同交通、讀書閱報、吃飯、上學(xué)、工作等一系列問題一樣。既然在我們員工工資中有房補、糧補、書報、交通、通信、衛(wèi)生等組成部分，那么，何不再加上物業(yè)管理這一項呢？給人們一定的補貼，提高人們在物業(yè)管理方面的購買力，這樣有利于物業(yè)管理的普及和發(fā)展。購買力中所反映的有些問題是需要由社會來解決的，而我們局，我們物業(yè)公司根本沒有辦法解決。
3、環(huán)境建設(shè)的作用。環(huán)境熏陶，對人的行為起著極其重要的作用。從哲學(xué)的角度而言，在人的素質(zhì)提高過程中，環(huán)境就是外因。好的文明的環(huán)境，通過潛移默化催人進取，擯棄陋習，從而具有文明優(yōu)雅、健康向上的良好素質(zhì)；相反，長期生活在陳規(guī)陋習的環(huán)境中，人容易喪失上進心而隨波逐流。因此，物業(yè)管理要特別注重環(huán)境建設(shè)。
一是硬環(huán)境建設(shè)。也就是狹義的“環(huán)境”，包括辦公場所的寬敞、整潔、美化、綠化等等。除了整潔和寬敞外，濃厚的文化藝術(shù)氣息和高雅的審美意境也重要，有利于在儀表、言行等方面不斷改進，自覺地向優(yōu)環(huán)境靠攏，從而漸漸形成人和環(huán)境和諧統(tǒng)一的良性循環(huán)。文明優(yōu)美的環(huán)境的長期熏陶，還會激勵員工努力工作，積極向上，使工作成為員工一種需求，成為一種不可缺少的生活方式。
二是軟環(huán)境的建設(shè)。軟環(huán)境更側(cè)重于氛圍、風氣的營造。小區(qū)的良好風氣、業(yè)主的舉止文明、身邊榜樣、小區(qū)集體榮譽感等等，都有助于小區(qū)業(yè)主養(yǎng)成積極上進的好習慣和心態(tài)。軟環(huán)境的建設(shè)比硬環(huán)境的建設(shè)要艱難的多，它不僅需要物質(zhì)的支撐，更需要機制的配套，需要全體業(yè)主和業(yè)主所在單位一致的努力。而且，良好風氣的形成，決不是一朝一夕的事，而是要很長一段時間的堅持不懈的工作。軟環(huán)境的建設(shè)比較漫長，值得我們?yōu)橹Α－h(huán)境建設(shè)必須要有業(yè)主和小區(qū)各單位的支持和配合。
誤區(qū)之二：物業(yè)為主，用多種經(jīng)營彌補物業(yè)管理經(jīng)費不足。這只是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理價格不到位的情況下不得已而為之的一種手段，我們物業(yè)公司管轄的幼兒園、醫(yī)務(wù)所、員工餐廳，是我們物業(yè)管理和拓寬服務(wù)范圍的主要方面，對我們來說是必須要有的，但是，讓其賺錢來彌補物業(yè)管理經(jīng)費，用物業(yè)管理的經(jīng)營機制去衡量，是物業(yè)管理經(jīng)營機制扭曲的表現(xiàn)，而不是物業(yè)管理正常的運行機制，不能作為物業(yè)管理經(jīng)驗來推廣。任何一個行業(yè)都必須有正常的生存機制。作為市場行為，物業(yè)管理不僅自身的消耗應(yīng)該得到補償，而且還應(yīng)該有盈利，如果靠“多種經(jīng)營”收入來彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足，反而成了物業(yè)管理的負擔，結(jié)果必將削弱甚至放棄物業(yè)管理，受傷害的還是廣大業(yè)主自身。20__-8-1823:54:00
因此，過多地強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)用多種經(jīng)營收入彌補物業(yè)管理收入的不足，只會給業(yè)主形成誤導(dǎo)，業(yè)主會習慣地與計劃經(jīng)濟時的福利型管理相比較，到我們真正的實行物業(yè)收費管理時候，就會阻礙物業(yè)管理正常價格的形成和物業(yè)管理機制的建立。
誤區(qū)之三：物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè)。大家都知道，一百多年前馬克思就說過，利潤必然趨向平均化，就是資本至少必須獲取平均利潤。我們局建局近三十年，住宅建設(shè)共有9萬平方米。但是，近幾年來，我局的住宅建設(shè)飛速發(fā)展，尤其是20__年到20__年近三年多的時間內(nèi)，我們局新建和在建的職工住宅12棟，達6萬平方米，成為建局以來建房最多，面積最大的時期。我們不要與三十年比，就從近三年看，沒有任何理由說物業(yè)管理投資就應(yīng)該微利？至于我們沒有實行物業(yè)管理收費，是局領(lǐng)導(dǎo)從長遠看，從各個方面考慮的，與物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè)沒有因果關(guān)系。在物業(yè)管理價格不到位的情況下，只有背靠主業(yè)，維持公司運行。但是，我們必須要有的這樣的共識：公益事業(yè)和商業(yè)行為是一個行業(yè)兩個不同的領(lǐng)域，[，！]如果作為公益事業(yè)，政府就應(yīng)該給予補貼，如果是商業(yè)行為就應(yīng)該遵循市場規(guī)律——等價交換。一個游戲不能有兩種規(guī)則，這是最起碼的常識。
誤區(qū)之四：物業(yè)管理＝房屋管理。我們承認房屋管理是物業(yè)管理的一項內(nèi)容，我們局目前的職權(quán)在行政事務(wù)部，一部分的維修維護在我們公司。但是，物業(yè)管理是市場經(jīng)濟條件下的一種新的體制，我們不能簡單的用數(shù)學(xué)加法來理解和解釋物業(yè)管理的含意：物業(yè)管理＝房屋管理。我們局將生活服務(wù)公司改制成立的物業(yè)管理公司，對實行物業(yè)管理邁出了關(guān)鍵的一步，隨著企業(yè)改革的深入，物業(yè)管理完全市場化是必然趨勢。因此，逐步進行管理收費和住宅商品化是實現(xiàn)物業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在目前物業(yè)管理收費不到位的情況下，我們不妨嘗試小區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司、業(yè)主和各單位共同管理的模式，首先由各單位出點水電、取暖費，以維持物業(yè)公司的正常運行，并且在住宅樓的建設(shè)過程中加強管理，建成使用以后質(zhì)量問題實行終身保修。
誤區(qū)之五：物業(yè)管理中職責界定問題。職責界定不明確是當前物業(yè)管理的一個重要問題。在我局的物業(yè)管理中，職責界定是指施工單位、行政事務(wù)部、物業(yè)管理公司、業(yè)主（住戶）四方，在以物業(yè)為中心而發(fā)生的責任確定，由于職責界定欠明確，往往會造成某些責任的盲點。實踐中，物業(yè)開發(fā)建設(shè)遺留的質(zhì)量問題，使得物業(yè)管理承擔了本該由建設(shè)單位在建設(shè)時承擔的責任，使住戶和物業(yè)公司發(fā)生了種種矛盾，其實，事情的責任并不在物業(yè)管理公司，但是由于職責界定的不明確造成了雙方本來完全可以避免的沖突，這類事件在當前我們的工作中反映的尤為突出。目前，我們的物業(yè)管理要成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)解決問題。
誤區(qū)之六：××物業(yè)公司＝××生活服務(wù)公司。20__年我們局將××生活服務(wù)公司改制為××物業(yè)公司，這不只是名稱的改變，而是將我局 后勤管理向市場化過渡邁出關(guān)鍵的第一步，是質(zhì)的變化。物業(yè)管理公司不是福利機構(gòu)，而是企業(yè)。公司的成立告訴居住在我們各個小區(qū)的住戶，物業(yè)管理要開始收費了。物業(yè)收費是必然趨勢，因為企業(yè)要服務(wù)于社會，但必須減輕企業(yè)辦社會的壓力。目前我們局暫時沒有實行收費是出于大環(huán)境考慮的。隨著后勤體制改革的不斷深入，我局最終也要實行物業(yè)管理收費。當然，物業(yè)管理收費我們必須遵循市場規(guī)律?，F(xiàn)在，物業(yè)管理費普遍實行的是按物業(yè)面積大小收取，而且這種辦法似乎已經(jīng)被人們所接受。這種辦法表面上看起來公平，其實掩蓋著不公平。比如住房面積大的每天產(chǎn)生的垃圾量未必就大。相反，住房面積小，居住人口多的住戶產(chǎn)生的垃圾要多一些，對環(huán)境和安保的影響要大一些。而物業(yè)管理只是管住戶門口以外的公共部分，住戶室內(nèi)的面積大小似乎與物業(yè)管理沒有多大關(guān)系，實際上住宅面積的大小只與住戶的維修有關(guān)。因為住房面積大，相應(yīng)的屋頂?shù)让娣e分攤就大，而維修費與通常收取的物業(yè)管理費無關(guān)。因此，我認為，我們局將來實行物業(yè)收費，收費價格應(yīng)考慮以下三個因素的影響：20__-7-2214:57:32
一是住戶人口的多少。從物業(yè)管理角度看，人口多少與每天產(chǎn)生的垃圾量、對環(huán)境的享有、對保安的工作量有直接的關(guān)系，而這些方面直接關(guān)系到物業(yè)管理的工作量。
二是住房及小區(qū)環(huán)境的新舊程度。對不同的物業(yè)來講，物業(yè)越陳舊，小區(qū)共用設(shè)施、共用設(shè)備越陳舊，日常清掃維護工作量越大，因此，同一物業(yè)隨著年代的增加，物業(yè)管理費用應(yīng)逐年增加（這里還不涉及房屋、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的收繳），如綠化基礎(chǔ)差、工作量大的收費應(yīng)越高。
三是物業(yè)管理的價格與共用設(shè)施設(shè)備的規(guī)模有關(guān)。不同的小區(qū)，共用設(shè)備品種多的，管理和維修工作量就大，費用就應(yīng)越高。如我們的小區(qū)有自備變壓器，供水供暖，物業(yè)公司要對這些設(shè)備進行管理、維修，付出的勞動量就大，收費就應(yīng)該高。如××小區(qū)和小高層的供熱、供水、電梯等系統(tǒng)，維修工作量更大，這些付出都應(yīng)該通過收取比其它小區(qū)高的物業(yè)管理費獲得回報。小區(qū)公共場地綠地比例大，清掃養(yǎng)護工程量就大，物業(yè)公司在這方面開展的工作也應(yīng)該通過收費標準的不同得以體現(xiàn)。
（一）美國建筑節(jié)能管理體制
美國傳統(tǒng)上沒有與建筑管理對應(yīng)的聯(lián)邦管理機構(gòu)，建筑標準一般是地方城市的管理任務(wù)。聯(lián)邦政府不負責建筑的管理。地方政府（一般為州政府和市政府）負責制定建筑管理政策。目前，美國能源部是建筑節(jié)能領(lǐng)域發(fā)揮最大作用的政府機構(gòu)，但是，也并不從事全責制的管理，其主要任務(wù)是支持技術(shù)傳播、制訂標準和組織科研工作。其他與建筑節(jié)能有關(guān)的管理主體包括聯(lián)邦部門（能源部、環(huán)保署、財政部）、州政府監(jiān)管管理者、地方管理機構(gòu)（如加州能源委員會等）、行業(yè)協(xié)會（如暖通空調(diào)工程師協(xié)會、綠色建筑委員會等）、大學(xué)、節(jié)能產(chǎn)品制造商等。值得一提的是，以上各個機構(gòu)并不是從屬關(guān)系，彼此之間的活動不是依靠行政命令，而是依靠手中的資源和經(jīng)費的使用。各個部門雖然不相互從屬，也沒有單位和個人在全局上的協(xié)調(diào)，但是，都會按照默認的行業(yè)規(guī)則進行工作。比如，行業(yè)協(xié)會中美國暖通空調(diào)協(xié)會每年都會在沒有聯(lián)邦政府支持的情況下，依靠工程師自愿編制大量的行業(yè)規(guī)范，各地政府也往往自覺采用這些規(guī)范而不是自己重新編寫。
（二）美國建筑節(jié)能政策與標準
美國的建筑節(jié)能政策包括能源使用政策、建筑節(jié)能經(jīng)濟激勵政策和2008年經(jīng)濟危機后出臺的美國經(jīng)濟恢復(fù)和再生能源法案，其中，建筑節(jié)能經(jīng)濟激勵政策非常有特色，涵蓋了住宅、商業(yè)、公共建筑和工業(yè)等多個行業(yè)。以商業(yè)建筑節(jié)能的減稅而言，相關(guān)政策規(guī)定：“對于新建或已有建筑，只要通過安裝室內(nèi)照明、圍護結(jié)構(gòu)、制熱、制冷、通風和熱水系統(tǒng)，標的建筑總能耗比美國暖通空調(diào)工程師協(xié)會標準90.1-2001所規(guī)定的最小能耗小50%，那么此建筑每平方英寸可獲得1.8美元的減稅。此項政策主要給予建筑業(yè)主，但是也同樣適用于進行了結(jié)構(gòu)擴建的房客。”美國建筑節(jié)能還擁有諸多行業(yè)標準，包括強制性標準和自愿性標準。在強制性標準中又包括商業(yè)建筑標準、居住建筑標準等多項細分標準。比如，美國早在2005年就推出了美國能源管理計劃，根據(jù)相關(guān)法案規(guī)定，聯(lián)邦政府新建大樓至少應(yīng)比現(xiàn)有建筑條例節(jié)能30%。自愿性標準包括中小型辦公樓先進節(jié)能設(shè)計指導(dǎo)、綠色建筑標準等，其中，在全球較為有影響力的標準是綠色建筑標準（LEED），此標準適用于所有建筑類型——住宅建筑和商業(yè)建筑的整個生命周期評估、建設(shè)、運營和維護等，并且除了建筑之外還涉及鄰里地區(qū)。具體包括“新建和改造項目分冊、既有建筑分冊、商業(yè)建筑室內(nèi)分冊、學(xué)校項目分冊、住宅分冊、社區(qū)規(guī)劃分冊、商店分冊、療養(yǎng)院分冊”等諸多細分內(nèi)容，內(nèi)容針對性強且極具實操性。
（三）建筑節(jié)能行業(yè)協(xié)會
美國建筑節(jié)能行業(yè)協(xié)會眾多，包括能源效率經(jīng)濟委員會、太陽能學(xué)會、暖通空調(diào)工程師協(xié)會、機械工程師協(xié)會、建筑性能模擬學(xué)會、綠色建筑委員會等眾多專業(yè)協(xié)會，他們都是沒有政府背景、自負盈虧的組織，協(xié)會經(jīng)費來源于會展、出版行業(yè)規(guī)范和相關(guān)行業(yè)標準及對行業(yè)人員的培訓(xùn)。其中，暖通空調(diào)工程師協(xié)會的影響最大，在全球有51,000名會員，100個分會，每年都舉辦兩次會議，積極發(fā)展青年工程師和尖端節(jié)能技術(shù)的交流與培訓(xùn)。近年來，綠色建筑委員會憑借綠色建筑評估體系認證的影響力，已經(jīng)成為全球有較大影響力的行業(yè)協(xié)會。
（四）建筑節(jié)能市場
美國建筑節(jié)能市場的市場化程度較高，其中，合同能源管理在美國建筑節(jié)能市場中占據(jù)了較大比重，這是一種以節(jié)省能源費用來支付節(jié)能項目全部成本的節(jié)能投資方式。20世紀80年代末90年代初以來，美國的能源管理產(chǎn)業(yè)以平均每年24%的增長率高速發(fā)展。能源公司主要由樓宇設(shè)備和控制公司（如霍尼韋爾、西門子等）、電力、燃氣公司等和獨立的中小型能源管理公司組成，其中前兩者占據(jù)了主要的市場份額。而且，就合同能源管理的市場對象看來，公共客戶群體是主體，中小學(xué)校、政府、公立醫(yī)院等占據(jù)了50%左右的市場，其他公共客戶占據(jù)了24%，而私有客戶群體比例僅為26%。因此，政府采購的項目是合同能源管理的主體市場。
（五）社區(qū)建筑節(jié)能的社區(qū)節(jié)能
美國的建筑節(jié)能沒有局限在建筑本身，而是擴展延伸到使用人群和社區(qū)，因此，節(jié)能活動不僅體現(xiàn)在技術(shù)節(jié)能方面，更圍繞業(yè)主的使用習慣展開了諸多深層次的競賽。比如，美國西部的薩克拉門托市就組織社區(qū)業(yè)主進行能源節(jié)約比賽，通過報名或隨機挑選，在100個相同居住面積，相同取暖熱水燃料系統(tǒng)的家庭進行能源節(jié)約競賽，在網(wǎng)上公布勝利者的名字與相片，比賽內(nèi)容包括扔棄廢物，取暖熱水燃料，電力和食品。此外，物業(yè)公司在節(jié)能知識普及方面也起到了積極的作用，如在美國東部的一些社區(qū)進行少扔垃圾的比賽，物業(yè)公司會具體地告訴小區(qū)業(yè)主怎樣減少垃圾，比如，不要買有包裝的食用品而是盡可能買散裝的食用品、購物不用一次性塑料袋等，該地區(qū)的生活垃圾減少了30%。
二、美國建筑節(jié)能管理發(fā)展對我國綠色物業(yè)管理的啟示
美國與中國相比，具有不同的政治管理體制和國情，消費者的消費認知和消費習慣也有較大差異，但是，縱觀美國建筑節(jié)能管理的具體情況，從管理主體、政策標準、行業(yè)協(xié)會、技術(shù)支持，到市場發(fā)展和社區(qū)延伸管理，對我國綠色物業(yè)管理行業(yè)的推廣仍然有諸多啟示。
（一）政府綜合政策強力支持，中央與地方共同發(fā)力
美國聯(lián)邦政府重視節(jié)能管理，制定了多項政策，其中，以經(jīng)濟激勵作為調(diào)整和刺激的核心手段，采取補貼、稅收減免等措施，有效地提高了相關(guān)主體實施綠色物業(yè)管理的積極性。而且，積極制訂了相關(guān)節(jié)能標準，地方政府也積極配合并分別出臺相應(yīng)的管理政策。相比之下，我國政策過于傾向于宏觀和中觀，經(jīng)濟刺激政策較少，缺乏明確可實操的標準。我國各地政府在節(jié)能管理工作的主動性方面差異較大，在綠色物業(yè)管理方面全國尚未有統(tǒng)一的標準，僅有深圳于2011年6月頒行了《深圳市綠色物業(yè)管理導(dǎo)則（試行）》，2013年4月1日印發(fā)了《深圳市綠色物業(yè)管理項目評價細則（試行）》，目前也在試運行中，全國其他地市的綠色物業(yè)管理有待全面展開。
（二）全生命周期、全類型的建筑節(jié)能管理
綠色物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃和設(shè)計單位、施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督及房地產(chǎn)開發(fā)等多個環(huán)節(jié)，只有通過政府的推動才能有效整合各方資源。從美國的經(jīng)驗看來，美國政府非常注重建筑的全生命周期各個環(huán)節(jié)的節(jié)能，既注重開發(fā)規(guī)劃設(shè)計，又關(guān)注后期管理，還鼓勵既有建筑的改造。反觀我國，卻過于注重前期規(guī)劃而忽視了后期的管理。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，“自2008年開始至2013年3月，通過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正式認定的綠色建筑標識項目共有611項，其中568項獲得設(shè)計標識，43項獲得運營標識”。這就給我國推動綠色物業(yè)管理帶來了巨大的發(fā)展空間。而且，從美國節(jié)能管理的經(jīng)濟刺激政策和美國綠色建筑協(xié)會推動的綠色建筑評估體系（LEED）認證內(nèi)容看，節(jié)能的對象不僅包括商業(yè)、公共物業(yè)，還包括住宅、工業(yè)等等。而在我國，綠色物業(yè)管理主要應(yīng)用于商業(yè)和公共物業(yè)，在住宅和工業(yè)方面的應(yīng)用較少，技術(shù)含量較低，尤其缺乏系統(tǒng)的節(jié)能標準。盡管國家頒布的綠色建筑標準有關(guān)于住宅和公共建筑運營的指標，但是相關(guān)指標不夠完善，缺乏細致分類，難以反映出綠色建筑運營管理的特點和目標，有待于制訂更為細化、針對性強的全生命周期、全類型的綠色物業(yè)管理標準，促進后期物業(yè)管理與前期規(guī)劃、設(shè)計與施工的融合。
（三）建筑節(jié)能協(xié)會組織的積極推動
正如前文所言，美國擁有多個專業(yè)的建筑節(jié)能協(xié)會，而且，各個協(xié)會都積極制訂相關(guān)行業(yè)節(jié)能標準并且通過會員活動、展會、培訓(xùn)加以推廣，這些協(xié)會成為美國節(jié)能管理知識傳播和發(fā)展的重要載體。中國物業(yè)管理協(xié)會是物業(yè)管理行業(yè)的重要協(xié)會，目前，在全國各個城市都有相應(yīng)的分會，并在推動綠色物業(yè)管理方面組織了多次交流活動，并將重要文章刊登在其會刊上，但是，相比于美國相關(guān)協(xié)會和我國綠色物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀，中物協(xié)有必要作出更多努力，比如成立專門的發(fā)展綠色物業(yè)管理的專業(yè)委員會，研究制訂適合我國行業(yè)需要的綠色物業(yè)管理的服務(wù)規(guī)范、標準，與電力、暖通、機械、光能等領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)中心合作，推廣更多有效的節(jié)能技術(shù)，指導(dǎo)各地協(xié)會為物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展綠色物業(yè)管理活動提供行為引導(dǎo)；建立和完善綠色物業(yè)管理評價體系，包括評價辦法和評價技術(shù)細則，尤其是在增進行業(yè)交流和向政府爭取更多的資金扶持等方面開展更多的工作。
（四）政府采購促進合同能源管理發(fā)展
美國聯(lián)邦政府的公共服務(wù)采購占據(jù)了合同能源管理的較大市場，即從政府層面保證了合同能源管理的推廣。我國實施合同能源管理剛剛起步，政府采購實施能源管理的項目還只在深圳、北京等少數(shù)一線城市開展。主體市場在商業(yè)項目和住宅項目，只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強成本管理的手段，并未真正在全社會取得節(jié)能降耗的共識，相關(guān)政策激勵不足。在現(xiàn)實中，住宅小區(qū)的合同能源管理還面臨業(yè)主大會授權(quán)難、改造回報周期長、風險大導(dǎo)致物業(yè)公司積極性不高等諸多問題，商業(yè)中心的開發(fā)和運營商也往往因為擔心影響運營效果而拒絕實施。導(dǎo)致既有建筑改造的管理體制不太完善。
（五）社區(qū)家庭節(jié)能的深度參與和技能普及
1.1實施兩權(quán)分離管理結(jié)構(gòu)
物業(yè)管理中物業(yè)管理權(quán)與資源所有權(quán)相互分離,即經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)分離[5]。所有者可以自主的選擇管理經(jīng)營者或者更換管理經(jīng)營者。高校體育場館管理也可以實行兩權(quán)分離管理模式,將經(jīng)營權(quán)賦予外部機構(gòu),學(xué)校擁有所有權(quán)。管理單位在獲取體育場館管理權(quán)的過程中需要與同行業(yè)競爭,這既有效地降低了高校的管理成本,同時也有助于管理單位為保持行業(yè)優(yōu)勢而進行有效管理。從而促進高校體育場館的有效管理。
1.2管理主體自主經(jīng)營
在物業(yè)管理過程中,物業(yè)單位通過自主經(jīng)營,制定管理模式、管理手段和盈利方向,從而促進公共資源管理工作的開展。在高校體育場館管理中也可以實施管理主體自主經(jīng)營,類似目前高校食堂的經(jīng)營模式,將體育場館承包給管理單位,由單位自主經(jīng)營,從而通過市場的競爭性和市場的供需調(diào)節(jié)作用,使高校體育場館管理實現(xiàn)合理定價和優(yōu)質(zhì)管理的目標。
1.3進行監(jiān)督和約束
由于高校體育場館具有一定的特殊性,即具有相對的壟斷性。例如羽毛球等場內(nèi)體育活動,學(xué)生要開展相關(guān)的體育活動,必須要在體育場館內(nèi)進行。當學(xué)校和周邊院校只具備一個羽毛球場館時,這就形成相對壟斷的局面,容易發(fā)生管理單位亂標價格的現(xiàn)象。這就要求學(xué)校進行相關(guān)約束和控制,例如像高校食堂管理一樣,對價格進行合理區(qū)間的限制,以保障學(xué)生的利益。同時,學(xué)校也相應(yīng)地撥發(fā)一筆款項進行補助,從而保證高校學(xué)生體育運動推廣目標的實現(xiàn)。
1.4充分利用學(xué)校資源
高校中具備大量的人力資源,因此可以充分利用高校的人力資源。像小區(qū)物業(yè)管理中充分利用小區(qū)老年資源實施管理,不僅可以有效的降低人員成本,還能實現(xiàn)管理的便捷性。在高校體育場館管理中,同樣可以招聘一些學(xué)生兼職進行簡單的體育場館管理,一方面降低場館管理成本;另一方面也便于人員控制。例如大型比賽期間,高校體育場館管理工作增多,需要添加大量人員,而比賽結(jié)束后管理人員需求也就相應(yīng)減少。因此可以充分學(xué)生資源,進行場館有效管理。
1.5管理方式結(jié)合高校情況
基于物業(yè)管理中具體管理要根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)、人員等因素具體的情況而定,高校在對體育場館進行管理時,也要結(jié)合高校的具體實際情況,包括師生人數(shù)、學(xué)校類別、場館數(shù)量、學(xué)生活動時間等。例如某高校羽毛球場館開放,周一至周五白天30元,晚上50元;周末白天10元,晚上30元。由于師生活動時間大多聚集在周末或者晚上,而這樣定價不僅不能有效地實現(xiàn)人員分流使場館得到充分利用,還會造成周末人員集聚引發(fā)管理上的混亂。因此,體育場館管理要根據(jù)具體情況進行合理設(shè)定。
2結(jié)語
