序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了1篇的探討房地產(chǎn)企業(yè)成本會計核算樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。

探討房地產(chǎn)企業(yè)成本會計核算:房地產(chǎn)企業(yè)管理中戰(zhàn)略成本會計的運用

摘要：隨著市場經(jīng)濟體制的不斷變化，現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展和管理模式將進入新的時期，采用以往的管理方式很難保障企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營和長遠(yuǎn)的發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，企業(yè)運營過程中涉及的領(lǐng)域較廣，資金支出種類繁多，在實際工作中為了保障房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟環(huán)境下順利的開展項工程項目，應(yīng)采用有效的管理方式，細(xì)化企業(yè)的內(nèi)部管理，進而為房產(chǎn)商品銷售提供良好的方案?；谶@樣的原因，筆者對戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用展開論述，筆者對戰(zhàn)略成本會計的基本概念和對企業(yè)管理的作用進行簡述，并從三個方面應(yīng)用進行論述，望本次的研究能為現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營和長遠(yuǎn)的發(fā)展獻上綿薄之力。

關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略成本管理；房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)管理

現(xiàn)今市場經(jīng)濟中使用的戰(zhàn)略成本會計與傳統(tǒng)成本會計相比具有較強的優(yōu)勢，特別是以目前信息技術(shù)為不背景的信息集成平臺系統(tǒng)的研發(fā)和應(yīng)用，為了使成本會計更適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制定管理制度和企業(yè)的發(fā)展，應(yīng)對傳統(tǒng)的成本會計進行升級，在本文中研究的戰(zhàn)略成本會計，應(yīng)用在企業(yè)管理中能打破企業(yè)原有的生產(chǎn)和經(jīng)營順序，將成本會計理念貫穿在整個生產(chǎn)和經(jīng)營的每個環(huán)節(jié)中，使現(xiàn)代企業(yè)能在社會主義市場經(jīng)濟中占據(jù)優(yōu)勢地位，進而增強企業(yè)的核心競爭力，推動企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

一、戰(zhàn)略成本會計的基本概念與作用

（一）戰(zhàn)略成本會計概念簡述

戰(zhàn)略成本會計指的是企業(yè)通過完成投資決策、研發(fā)與設(shè)計、原料采購、商品生產(chǎn)、銷售與售后服務(wù)予以全面的監(jiān)管，將監(jiān)管貫穿于整個經(jīng)營過程中，從戰(zhàn)略的角度而言，其影響著成本每一個環(huán)節(jié)，規(guī)劃和控制成本使其保持在適當(dāng)?shù)乃?，有助于企業(yè)在市場占據(jù)更多的市場份額，進而保障企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。由于現(xiàn)今市場中企業(yè)管理制度逐漸完善，企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營環(huán)境不斷變化，以往的成本會計無法滿足新經(jīng)濟體制下對成本管理的需求，傳統(tǒng)成本會計的缺陷逐漸顯現(xiàn)出來，這嚴(yán)重地影響著企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營?，F(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營和者在企業(yè)管理中應(yīng)從自身出發(fā)，采用管理理論和方法，改善傳統(tǒng)陳舊的成本會計，予以創(chuàng)新進而形成新的戰(zhàn)略成本會計，使之適應(yīng)新成本會計環(huán)境。隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展與企業(yè)管理能力的提高，戰(zhàn)略成本會計理論概念不斷豐富，應(yīng)用范圍逐漸擴張。

（二）戰(zhàn)略成本會計在企業(yè)管理中的作用

企業(yè)作為現(xiàn)今市場經(jīng)濟的主體，生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)應(yīng)在市場中進行準(zhǔn)確的定位，才能為企業(yè)存在的價值提供保障?，F(xiàn)代企業(yè)在對產(chǎn)品生產(chǎn)和提供服務(wù)之前，戰(zhàn)略成本會計能收集市場發(fā)展趨勢、消費者需求、原材料質(zhì)量以及價格等信息；然后現(xiàn)代企業(yè)會按照內(nèi)部資源與外部環(huán)境，對信息予以篩選和整合，制定出優(yōu)質(zhì)的發(fā)展方案；最后，現(xiàn)代企業(yè)從營利的角度選擇最適合企業(yè)目前發(fā)展的最佳的方案?；趹?zhàn)略成本會計通過對商品銷售反饋信息予以分析，明確各個部門的責(zé)任所在，協(xié)同合作避免了無效的生產(chǎn)環(huán)節(jié)與資金成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理當(dāng)中戰(zhàn)略成本會計分析

戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用主要是在企業(yè)成本管理當(dāng)中，屬于對傳統(tǒng)成本管理模式進行優(yōu)化的過程，同時也是企業(yè)通過完善對成本管理的模式，來降低企業(yè)成本和制定新發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。其中成本分析和管理能通過成本核算來降低成本因素和與生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，這樣的發(fā)展?fàn)顩r，對現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)而言，代銷售的商品是房產(chǎn)企業(yè)的存貨。通常情況系企業(yè)通過存貨成本核算和管理，通過對采購原材料各方面屬性的了解，來實現(xiàn)對原材料采購環(huán)節(jié)愛好難的成本管理。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其商品在建造的過程中，對建筑才來哦的采購的周期、次數(shù)和平均采購成本進行計算，從而計算出較為合理的投資方式，尤其是針對不同階段施工的狀況，結(jié)合不同時間段的原材料價格，在最大程度上降低采購的成本。另外，在對商品房存貨的營銷階段，應(yīng)按照房地產(chǎn)市場發(fā)展的程度展開相應(yīng)的銷售活動，進而實現(xiàn)對商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，在這樣的過程中能清楚地掌握房地產(chǎn)市場當(dāng)下存在的問題和影響的因素，進而制定有效的價格策略和促銷的政策，再配合發(fā)盤的節(jié)奏，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身存貨待售費用的管理和控制，進而提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的績效。所以，從這一角度而言戰(zhàn)略成本會計對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是將生產(chǎn)經(jīng)營和全局進行緊密的聯(lián)系，在此過程中不僅要將每一個生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中整個系統(tǒng)中的成本進行優(yōu)化，同時還對房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)濟效益進行整合，這樣才能更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到促進的作用?；谶@樣的狀況，適當(dāng)?shù)牟捎玫某杀竞怂愕姆绞?，將存貨和成本價格分?jǐn)偟讲煌沫h(huán)節(jié)中，能發(fā)現(xiàn)當(dāng)中成本改善的因素，以便從單一的環(huán)節(jié)來上升到全局成本優(yōu)化的層次，充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。從上述的分析得知，將戰(zhàn)略成本會計理念充分的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，并為房地產(chǎn)企業(yè)制定長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略提供真實和明確指導(dǎo)建議。

三、戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用分析

（一）在房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)銷售中的應(yīng)用

采用戰(zhàn)略成本會計理論銷售前對銷售人員培訓(xùn)費用的控制，屬于戰(zhàn)略成本控制和管理的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，銷售網(wǎng)點的安置則是在開展市場調(diào)查后對設(shè)計廣告宣傳投放地進行選擇。通過對銷售網(wǎng)絡(luò)進行合理的布局，進而實現(xiàn)低成本的資金投入來換取搞銷售業(yè)績，這在房產(chǎn)銷售階段具有重要的位置，在對銷售網(wǎng)絡(luò)進行合理時，應(yīng)在人流量較大的地方設(shè)置廣告牌，例如在公交站對廣告牌進行設(shè)計和安放，這一環(huán)節(jié)中應(yīng)用戰(zhàn)略會計能更好地權(quán)衡廣告費用和銷售業(yè)績間的關(guān)系。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房產(chǎn)商品售后的服務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響，通常情況下售后服務(wù)在完成房產(chǎn)銷售后，開發(fā)商將房產(chǎn)所有物業(yè)管理事務(wù)移交到相應(yīng)的物業(yè)公司，而房產(chǎn)業(yè)主對商品房售后物業(yè)管理的滿意度通常不高，這樣就嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)形象。為了給業(yè)主提供良好的售后服務(wù)，提高物業(yè)管理質(zhì)量實在必行。將戰(zhàn)略成本會計理念應(yīng)用到房產(chǎn)商品售后的服務(wù)環(huán)節(jié)要求房地產(chǎn)企業(yè)對售后提供的服務(wù)智力那個進行嚴(yán)格的管理，但是在提升售后服務(wù)質(zhì)量時，需要耗費大量的資源和資金成本。因此，應(yīng)嚴(yán)格按照實際的狀況，對物業(yè)管理公司和售后服務(wù)人員進行培訓(xùn)，進而有效提升售后服務(wù)的質(zhì)量和水平，這對進一步提升銷售業(yè)績和樹立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷售的角度進行分析得知，戰(zhàn)略性成本會計理念的應(yīng)用，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)銷售的業(yè)績，同時在保障業(yè)績的狀況下，逐漸提升企業(yè)的品牌形象，這對房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展具有重大的意義。

（二）在房地產(chǎn)決策管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會計和傳統(tǒng)成本會計最大的差異性是對企業(yè)的戰(zhàn)略意義，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強的實時性，基于這樣的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)應(yīng)時刻關(guān)注市場環(huán)境的變化，特別是房產(chǎn)商品的價格走勢，戰(zhàn)略成本會計在完成市場調(diào)研和市場未來發(fā)展方向預(yù)測之后，能為房地產(chǎn)提供豐富的信息，進而輔助房地產(chǎn)企業(yè)制定優(yōu)質(zhì)的發(fā)展戰(zhàn)略方案，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。另外，戰(zhàn)略成本會計能夠輔助企業(yè)掌握購房者的實際需求，這樣有助于實現(xiàn)企業(yè)和消費者雙贏的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。應(yīng)用戰(zhàn)略成本會計是對企業(yè)運營時最直觀的分析，基于這樣的狀況，對項目投資成本有效的控制和分析，能增強戰(zhàn)略成本會計應(yīng)用后得到的效果，進而更好的輔助房地產(chǎn)管理的工作。另外，對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，經(jīng)營戰(zhàn)略性成本會計會計信息的應(yīng)用方面，若要充分的發(fā)揮其應(yīng)有的效能，無論是企業(yè)經(jīng)營決策管理人員，或是房地產(chǎn)企業(yè)的投資者，是企業(yè)在展開自身經(jīng)營活動過程中其經(jīng)營狀況能直觀的描述出經(jīng)營戰(zhàn)略的有效性，合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率，進而輔助房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作。從這一角度進行分析得知，戰(zhàn)略性成本會計方面管理理念的應(yīng)用，能輔助房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營和長遠(yuǎn)的發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟體制逐漸轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，凸顯出戰(zhàn)略性成本會計管理的優(yōu)勢。

四、結(jié)論

通過本文的論述中得知，戰(zhàn)略成本會計的應(yīng)用貫穿于企業(yè)整個運營的環(huán)節(jié)中，其對市場環(huán)境、消費者需求和價格等市場信息的搜集，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展而言具有重要的作用。在對房產(chǎn)商品進行銷售之前，應(yīng)根據(jù)戰(zhàn)略成本會計采集的市場信息和房產(chǎn)商品銷售后的反饋信息，對銷售的價格和銷售模式進行調(diào)整，能更好地輔助房地產(chǎn)企業(yè)提升其核心競爭力。

作者:張忠艷 單位:太原工業(yè)學(xué)院

探討房地產(chǎn)企業(yè)成本會計核算:淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本會計核算

摘要：房地產(chǎn)這一行業(yè)近些年發(fā)展非常的迅速，那么在發(fā)展的同時也會出現(xiàn)許多問題。企業(yè)的最終目標(biāo)都是獲得利潤，房地產(chǎn)企業(yè)也開始思考怎么樣才能達到最大利潤，這就需要控制成本。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)的成本的核算內(nèi)容，探討了在成本核算中應(yīng)該注意的幾個問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本 核算

我國經(jīng)濟在不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也在迅速發(fā)展并成功的在市場經(jīng)濟中占有一定地位。在房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的過程中，企業(yè)的成本漸漸成為了熱門話題。企業(yè)都希望通過降低工程的成本來提高企業(yè)的效益，這個時候企業(yè)成本的會計核算就顯得比較重要了，本文研究了企業(yè)成本的來源以及在企業(yè)成本核算中應(yīng)該注意的幾大問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展是必然的。我國的房地產(chǎn)在經(jīng)歷了起起落落之后，現(xiàn)在處于平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更好的利潤，那么就必須考慮降低企業(yè)成本。而房地產(chǎn)又具有開發(fā)周期長、建筑規(guī)模大、投入資金大等特點，這就讓房地產(chǎn)開發(fā)的成本也具有相應(yīng)獨特的特點。所以，房地產(chǎn)開發(fā)要想提高企業(yè)的利潤，必須嚴(yán)格控制開發(fā)成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的成本就是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需的各項的費用。本文簡單的將其成本分為以下幾個部分：

（一）開發(fā)成本

開發(fā)成本基本上反映了房地產(chǎn)企業(yè)在工程項目的開發(fā)過程中所花費的全部資金與勞動。它是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)的質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，并且為開發(fā)的房地產(chǎn)的銷售價格打下了基礎(chǔ)。它主要體現(xiàn)在以下三個方面：

1、前期的費用

這項費用包括了工程的設(shè)計、規(guī)劃、研究勘察以及前期工程的各項投資的費用。工程的設(shè)計、規(guī)劃基本上可以按照工程總投資資金的一定的百分比來進行核算。而拆除工程用地上原有的建筑物的費用是按照實際的情況來計算。

2、土地的開發(fā)成本

這項費用是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的主要成本。開發(fā)成本就是指建設(shè)用地所需的費用，包括征用土地、拆遷土地的費用、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費用等等其他的費用。土地征用費用可以按照國家或者地區(qū)的有關(guān)法律規(guī)定來進行計算。而拆遷的費用包括兩大部分，拆遷發(fā)熱補償費用和拆遷的安置費用。拆遷費用是按照土地原使用者的損失的多少、按照一定的比例來進行的估算。

3、房屋的開發(fā)成本

這項費用包括了房屋的基礎(chǔ)建設(shè)費用以及相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)費用，比如說小區(qū)的綠化建設(shè)、供暖、供氣等等費用。這類工程建設(shè)的費用一般是按照單位指標(biāo)法、單元估算法等等來進行的核算。

（二）開發(fā)費用

這項費用是指在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，所需要的各項管理、銷售等等的費用。這一項費用雖然看起來與工程的開發(fā)沒有直接的關(guān)系，但這些支出的費用其實是會直接影響到房地產(chǎn)后期的收益中。它也大概包括了以下三個方面：

1、管理費用

這項費用是指房地產(chǎn)公司為了組織管理而支出的費用。比如說各種開發(fā)的經(jīng)營活動等等。這些都是管理費用。管理的費用可以通過大致估算法來進行核算。

2、銷售費用

這項費用是指為了更好地銷售自己公司的房地產(chǎn)而支出的費用，比如說宣傳費用、銷售人員的費用等等。銷售所支出的費用要根據(jù)實際的情況來進行核算。

3、財務(wù)費用

在房地產(chǎn)開發(fā)中，辦理一些手續(xù)所需要一定的手續(xù)費，或者是為了開發(fā)房地產(chǎn)而籌措資金的一些費用等等。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)的稅金費用

這一項支出也是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分。這是在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，所產(chǎn)生的一系列的稅費或者是一系列政府所征收的費用。比如包括了企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅、教育附加費、城建維護費等等。稅費的核算是按照國家的相關(guān)法律法規(guī)來進行的。

三、房地產(chǎn)成本核算中應(yīng)注意的問題

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的會計核算就是指企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的時候，將所用的資金進行核對計算的一個過程。在這個過程中，企業(yè)不僅要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)來進行核算，還應(yīng)該注意以下幾個問題：

（一）要了解開發(fā)成本的設(shè)計

正確了解這一項，可以正確的反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，就方便我們了解如何降低成本。按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定， “開發(fā)成本”這一項就作為了一級成本的核算科目，其次，將各種建設(shè)費用，比如基礎(chǔ)建設(shè)費用、各項配套設(shè)施的建設(shè)費用作為二級核算科目，最后，圍繞一級和二級核算項目展開核算 ，形成多元化的核算，方便與日后的查詢與統(tǒng)計數(shù)據(jù)。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來的稅金計算。

（二）分清成本對象

在了解成本的對象時，應(yīng)該結(jié)合成本的實際特點去了解。對于某些大區(qū)域成片開發(fā)的土地來說，就一定會存在著共同成本的問題。在這個時候，分清成本的具體對象，就顯得至關(guān)重要了。“誰得益誰分?jǐn)偂边@一原則就適用于公共成本要分?jǐn)偟倪@一情況。一般來說，如果是能分清成本核算對象的，就可以直接進行成本核算；對于有一些不能分清成本對象的情況，就必須根據(jù)實際情況，建立新的分?jǐn)偡椒▉磉M行核算。比如說，土地的資金可以按照每人所占的面積來進行分配，而基礎(chǔ)建設(shè)費和小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)費可以按照可出售的面積來進行分配等等。

（三）一些間接費用的核算

很多時候，房地產(chǎn)的開發(fā)都會產(chǎn)生間接的支出費用。這些費用主要包括的有企業(yè)的各項管理費用、財務(wù)費用以及銷售費用。按照現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度的說法，這部分費用都是作為房地產(chǎn)企業(yè)的間接費用，算入了房地產(chǎn)的成本中。在這里要注意的是，有些為了項目的進行而貸款的利息部分，這一部分如果也作為間接費用進行核算的話，就會造成財務(wù)狀況不真實的情況。就不能客觀真實的反映出企業(yè)的實際情況，同時也會損失企業(yè)的開發(fā)成本。

（四）忽略項目決算的問題

房地產(chǎn)商企業(yè)成本會計核算的最主要目的是計算出在整個開發(fā)的過程中的實際開支，方便日后企業(yè)核算實際利潤?？墒悄壳胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中普遍存在一個問題，那就是企業(yè)過分重視工程結(jié)算而忽略了項目結(jié)算。因為工程結(jié)算往往是在工程結(jié)束后就可以馬上進行，時間明確肯定，又因為工程結(jié)算關(guān)系到工程款的支付，所以工程結(jié)算不容易拖拉。而往往項目結(jié)算會因為某一兩個小問題而變得遙遙無期。要想要解決這個問題，可以提出一個“預(yù)算費用”的概念，就是將還沒有完工的工程預(yù)算算進成本里，讓項目結(jié)算能夠按時順利進行，等到日后工程完工后再來按照實際的支出改變項目結(jié)算。又因為這一個部分的工程支出費用，經(jīng)常在總項目的投資中所占比例較小，所以這種“預(yù)算費用”的做法對工程項目的總成本和單位成本都不會造成較大的影響。但是值得注意的是，根據(jù)現(xiàn)在的稅務(wù)法律規(guī)定，在土地增值稅未清算前，在未取得正式發(fā)票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%，而超過的部分不得在當(dāng)期稅前列支。所以，作為一名財務(wù)工作人員，必須合理的規(guī)劃財務(wù)稅務(wù)，在項目工程的土地增值稅清算之前、企業(yè)所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經(jīng)發(fā)生成本費用的發(fā)票，暫時沒辦法立馬付款也可以，也一定要和企業(yè)的各個部門溝通合作，爭取拿到發(fā)票后立即處理付款等事宜，讓公司的工程項目進行土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算進行的順利，公司稅負(fù)最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時間。

四、結(jié)束語

伴隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展壯大以及市場經(jīng)濟逐步推進的體制改革，我國的房地產(chǎn)市場也在不斷發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，控制成本、降低成本是企業(yè)發(fā)展追求的目標(biāo)。這些年來，房地產(chǎn)公司在與其他企業(yè)的競爭中某種程度上比的就是誰的成本更低?？偟膩碚f，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中不被淘汰，就要思考如何降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高企業(yè)在市場的地位。而這一切，都與房地產(chǎn)企業(yè)成本的會計核算有著密切的關(guān)系，我們企業(yè)的財務(wù)人員一定要制訂符合實際切實的會計核算方法，才能達到提高利潤的終極目標(biāo)。

探討房地產(chǎn)企業(yè)成本會計核算:探求房地產(chǎn)企業(yè)成本會計核算

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容

(一)開發(fā)費用這項費用是指在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，所需要的各項管理、銷售等等的費用。這一項費用雖然看起來與工程的開發(fā)沒有直接的關(guān)系，但這些支出的費用其實是會直接影響到房地產(chǎn)后期的收益中。它也大概包括了以下三個方面：1、管理費用這項費用是指房地產(chǎn)公司為了組織管理而支出的費用。比如說各種開發(fā)的經(jīng)營活動等等。這些都是管理費用。管理的費用可以通過大致估算法來進行核算。2、銷售費用這項費用是指為了更好地銷售自己公司的房地產(chǎn)而支出的費用，比如說宣傳費用、銷售人員的費用等等。銷售所支出的費用要根據(jù)實際的情況來進行核算。3、財務(wù)費用在房地產(chǎn)開發(fā)中，辦理一些手續(xù)所需要一定的手續(xù)費，或者是為了開發(fā)房地產(chǎn)而籌措資金的一些費用等等。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)的稅金費用這一項支出也是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分。這是在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，所產(chǎn)生的一系列的稅費或者是一系列政府所征收的費用。比如包括了企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅、教育附加費、城建維護費等等。稅費的核算是按照國家的相關(guān)法律法規(guī)來進行的。

二、房地產(chǎn)成本核算中應(yīng)注意的問題

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的會計核算就是指企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的時候，將所用的資金進行核對計算的一個過程。在這個過程中，企業(yè)不僅要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)來進行核算，還應(yīng)該注意以下幾個問題：

(一)要了解開發(fā)成本的設(shè)計正確了解這一項，可以正確的反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，就方便我們了解如何降低成本。按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”這一項就作為了一級成本的核算科目，其次，將各種建設(shè)費用，比如基礎(chǔ)建設(shè)費用、各項配套設(shè)施的建設(shè)費用作為二級核算科目，最后,圍繞一級和二級核算項目展開核算,形成多元化的核算,方便與日后的查詢與統(tǒng)計數(shù)據(jù)。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來的稅金計算。

(二)分清成本對象在了解成本的對象時，應(yīng)該結(jié)合成本的實際特點去了解。對于某些大區(qū)域成片開發(fā)的土地來說，就一定會存在著共同成本的問題。在這個時候，分清成本的具體對象，就顯得至關(guān)重要了?！罢l得益誰分?jǐn)偂边@一原則就適用于公共成本要分?jǐn)偟倪@一情況。一般來說，如果是能分清成本核算對象的，就可以直接進行成本核算；對于有一些不能分清成本對象的情況，就必須根據(jù)實際情況，建立新的分?jǐn)偡椒▉磉M行核算。比如說，土地的資金可以按照每人所占的面積來進行分配，而基礎(chǔ)建設(shè)費和小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)費可以按照可出售的面積來進行分配等等。

(三)一些間接費用的核算很多時候，房地產(chǎn)的開發(fā)都會產(chǎn)生間接的支出費用。這些費用主要包括的有企業(yè)的各項管理費用、財務(wù)費用以及銷售費用。按照現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度的說法，這部分費用都是作為房地產(chǎn)企業(yè)的間接費用，算入了房地產(chǎn)的成本中。在這里要注意的是，有些為了項目的進行而貸款的利息部分，這一部分如果也作為間接費用進行核算的話，就會造成財務(wù)狀況不真實的情況。就不能客觀真實的反映出企業(yè)的實際情況，同時也會損失企業(yè)的開發(fā)成本。

(四)忽略項目決算的問題房地產(chǎn)商企業(yè)成本會計核算的最主要目的是計算出在整個開發(fā)的過程中的實際開支，方便日后企業(yè)核算實際利潤?？墒悄壳胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中普遍存在一個問題，那就是企業(yè)過分重視工程結(jié)算而忽略了項目結(jié)算。因為工程結(jié)算往往是在工程結(jié)束后就可以馬上進行，時間明確肯定，又因為工程結(jié)算關(guān)系到工程款的支付，所以工程結(jié)算不容易拖拉。

而往往項目結(jié)算會因為某一兩個小問題而變得遙遙無期。要想要解決這個問題，可以提出一個“預(yù)算費用”的概念，就是將還沒有完工的工程預(yù)算算進成本里，讓項目結(jié)算能夠按時順利進行，等到日后工程完工后再來按照實際的支出改變項目結(jié)算。又因為這一個部分的工程支出費用，經(jīng)常在總項目的投資中所占比例較小，所以這種“預(yù)算費用”的做法對工程項目的總成本和單位成本都不會造成較大的影響。

但是值得注意的是，根據(jù)現(xiàn)在的稅務(wù)法律規(guī)定，在土地增值稅未清算前，在未取得正式發(fā)票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%，而超過的部分不得在當(dāng)期稅前列支。所以，作為一名財務(wù)工作人員，必須合理的規(guī)劃財務(wù)稅務(wù)，在項目工程的土地增值稅清算之前、企業(yè)所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經(jīng)發(fā)生成本費用的發(fā)票，暫時沒辦法立馬付款也可以，也一定要和企業(yè)的各個部門溝通合作，爭取拿到發(fā)票后立即處理付款等事宜，讓公司的工程項目進行土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算進行的順利，公司稅負(fù)最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時間。

三、結(jié)束語

伴隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展壯大以及市場經(jīng)濟逐步推進的體制改革，我國的房地產(chǎn)市場也在不斷發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，控制成本、降低成本是企業(yè)發(fā)展追求的目標(biāo)。這些年來，房地產(chǎn)公司在與其他企業(yè)的競爭中某種程度上比的就是誰的成本更低。總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中不被淘汰，就要思考如何降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高企業(yè)在市場的地位。而這一切，都與房地產(chǎn)企業(yè)成本的會計核算有著密切的關(guān)系，我們企業(yè)的財務(wù)人員一定要制訂符合實際切實的會計核算方法，才能達到提高利潤的終極目標(biāo)。

作者：白玉紅單位：凱榮置業(yè)(沈陽)有限公司